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EXP: 10-000016-0004-AR

RES: 000683-F-S1-2010

SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las

ocho horas veinticinco minutos del nueve de junio de dos mil diez.

Recurso de nulidad del laudo dictado en el proceso arbitral establecido en el

Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica, por

GERMAN DANIEL YÉPEZ CARIAS, vendedor de bienes raíces; contra

INMOBILIARIA ZETA SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su Presidente y

Secretario con facultades de apoderados generalísimos sin límite de suma, Alejandro

Araya Rivera y Virgilio Alberto Calvo Flores, vecino de Zapote, San José,

respectivamente. Figuran además, como apoderados especiales arbitrales, de la parte

actora, las licenciadas Maricruz Sánchez Carro y Gabriela Rodríguez Sánchez, vecina de

Escazú, San José; y, de la parte demandada, el licenciado Alberto Rojas Chaves, vecino

de San José. Las personas físicas son mayores de edad, casados y con las salvedades

hechas, abogados y vecinos de Heredia.

RESULTANDO

1.- Que mediante la Opción 5902-2006, Torre 5, suscrita entre German Daniel

Yépez Carias e Inmobiliaria Zeta S. A., celebrado el 29 de noviembre de 2006 y cuyo

objeto era la compra del departamento no. FF 5902; las partes acordaron en la cláusula

vigésima séptima: “Vigésima Séptima: La falta de cumplimento en cualquiera de las


cláusulas de este contrato obliga a la parte inclumpliente, a resarcir los daños y

perjuicios, a la parte y cubrir en su totalidad ambas costas del eventual proceso arbitral

o judicial, caso par el cual ambas partes renuncian a su domicilio y requerimientos

legales. La jurisdicción y la ley aplicable es la Ley costarricense. En caso de

discrepancias por la interpretación, aplicación y/o terminación del presente contrato,

ambas partes renuncian expresamente a la vía judicial y, aceptan someterse a los

procedimientos de conciliación y arbitraje en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la

Cámara de Comercio de Costa Rica. El laudo deberá contener las condenas y

liquidaciones que fueren necesarias para resolver definitivamente la cuestión,

incluyendo los gastos del arbitraje y los daños y perjuicios que hubieren causado y

reclamado. Contra dicho fallo y su procedimiento no cabrá recurso alguno."

2.- Con fundamento en los hechos en que mostraron acuerdo y desacuerdo,

respectivamente, acude el actor ante el Tribunal Arbitral, a fin de que en laudo se

declare:“* el incumplimiento de la relación contractual por parte de INMOBILIARIA

ZETA S.A. * que la responsabilidad de dicho incumplimiento es imputable únicamente a

INMOBILIARIA ZETA S.A. * que se decrete por medio del laudo arbitral, la resolución

por incumplimiento y por tanto el rompimiento de la relación jurídica existente inmersa

en el contrato referido, por incumplimiento contractual de INMOBILIARIA ZETA S.A. *

que se reconozcan intereses corrientes al tipo que indica el contrato, calculados a partir

de la fecha de desembolsos de acuerdo a la que allí se establece y sobre las sumas

efectivamente desembolsadas, suma que de conformidad con el cuadro inmerso en el

hecho décimo octavo, asciende a la suma de $ 4.600,21. (sic) * Que se declare el


carácter abusivo de la cláusula novena del contrato, y se ordene la restitución del

equilibrio económico entre las partes, para que consecuentemente se obligue a

Inmobiliaria Zeta S.A (sic) a indemnizar al señor Yépez Carías con un diez por ciento del

valor del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa. *que se dicte la

imposibilidad de realizar cualquier negocio con el inmueble objeto de esta controversia

por parte de la sociedad requerida, hasta tanto no se dilucide la controversia. * Que se

le ordene la devolución de las sumas entregadas, consistentes en $51,410 dólares de

los Estados Unidos, más los intereses al tipo pactado, que ascienden a la cantidad de

$4.600,21 más los daños y perjuicios establecidos en el contrato de opción en un diez

por ciento del valor de venta del inmueble."

3.- La parte demandada contestó conforme a su escrito de folios 179 al 208 y

opuso las excepciones de caducidad, exeptio non adimplenti contractus, falta de

derecho, falta de capacidad o defectuosa representación e incompetencia; estás últimas

se resolvieron interlocutoriamente; Además, la expresión genérica de "sine actione

agit".

4.- La sociedad demandada planteó reconvención para que en sentencia se

declare: “1. Que el reconvenido, Señor Yepez Carías incumplió consciente y

maliciosamente con sus obligaciones de pagos parciales según los avances de

construcción del edificio en que se ubica el condominio que ofreció comprar a

Inmobiliaria Zeta S.A. 2. Que por tal incumplimiento grave el señor reconvenido,

Yepez Carías, debe indemnizar a Inmobiliaria Zeta con el 10% de garantía convenida

en la cláusula novena del contrato de oferta de compra por él suscrito voluntariamente.


3. Que se decrete en laudo arbitral que Inmobiliaria Zeta cumplió completamente con

todas sus obligaciones derivadas del contrato relacionado en el hecho primero de esta

reconvención arbitral. 4. Que en virtud de que resulta imposible a cualquier operador

de justicia (juez común o árbitro) sustituir la voluntad de compra de un comprador

renuente y malicioso y sustituirse en dicho comprador para realizar la cancelación del

precio acordado por determinada cosa, en laudo arbitral se decretará la resolución

contractual por incumplimiento grave y malicioso del reconvenido Yepez Carías con la

obligación de resarcir la totalidad de los daños y perjuicios completos y derivados de su

incumplimiento, que a continuación se detallan: a. Deber de resarcir y cancelar de

parte del reconvenido a favor de Inmobiliaria Zeta S.A. el 10% del precio de venta

ofrecido por el condominio ofrecido por el reconvenido comprar a saber US$28.890,00

(veintiocho mil ochocientos noventa dólares, moneda de curso legal en los Estados

Unidos de América). b. Deber de resarcir y cancelar del reconvenido a favor de

Inmobiliaria Zeta S.A. el 1% mensual fijo y consecutivo del precio de venta ofrecido

por el condominio ofrecido por el reconvenido, comprar a saber US$2.889,00 (dos mil

ochocientos ochenta y nueve dólares, moneda de curso legal en los Estados Unidos de

América), desde septiembre del año 2008 hasta la firmeza definitiva del laudo que

decrete la resolución contractual solicitada con la obligación de pagar daños y

perjuicios a cargo del reconvenido, que se liquidarán en la fase de ejecución del laudo

a dictar. c. Deber de resarcir y cancelar del reconvenido a favor de Inmobiliaria Zeta

S.A. de los intereses al tipo legal sobre los pagos parciales convenidos en la cláusula

novena del contrato relacionado en hecho primero de esta reconvención arbitral a


partir del momento en que dichos pagos debieron hacerse efectivos y hasta su efectivo

pago, intereses que se liquidarán en la fase de ejecución del laudo a dictar. 5. Que se

condene al reconvenido a cancelar los honorarios de los árbitros, así como los gastos

de administración del proceso que se fijen, así como ambas costas generadas por el

temerario proceder del actor, señor Yepez Carías, y reconvenido. La fijación de

honorarios de los árbitros y de los gastos de administración se fijaran conforme a la

tala (sic) de aranceles y tarifas vigentes para este Centro de Conciliación y Arbitraje y

que sea el actor como parte vencida quien debe cancelar dichos costos.”

5.- La actora reconvenida contestó acorde a su líbelo de folios 267 a 294 e

interpuso las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación y la de contrato no

cumplido.

6.- El Tribunal Arbitral del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de

Comercio de Costa Rica, integrado por los Árbitros Rodrigo Montenegro Trejos,

Francisco Chacón Bravo y Hugo Picado Odio, en laudo dictado a las 14 horas del 7 de

diciembre de 2009, dispuso: "Se declaran sin lugar las excepciones de caducidad de la

instancia, caducidad de la acción y del derecho, exceptio non adimpleti contractus o de

contrato no cumplido y sine actione agit, opuestas por la parte demandada y

entendiéndose denegada en lo que se pronuncie, se acoge la demanda interpuesta por

el actor German Daniel Yepez Carías, en estos términos: a) Que la demandada,

Inmobiliaria Zeta Sociedad Anónima, incumplió el contrato de compra venta suscrito

con German Daniel Yepez Carías, el 29 de noviembre del año 2006; b) Que como

consecuencia de ese incumplimiento, imputable a la demandada, se declara la


resolución de ese contrato y el rompimiento de la relación jurídica inmersa en el mismo;

c) Que, por consiguiente, la demandada debe devolver al actor la suma de cincuenta y

un mil cuatrocientos diez dólares ( $ 51.410,00) (Moneda de Estados Unidos de

América) que este último depositó en abono al precio; d) Que sobre esa suma la

demandada debe pagar intereses al tipo libor, a tres meses plazo, a favor del actor, a

partir del 28 de agosto del (sic) 2008, por un máximo de cuatro mil seiscientos dólares

con veintiún centavos de dólar. Se acogen la (sic) excepciones de falta de derecho y de

contrato no cumplido que el actor-contrademandado, opuso a la contrademanda y en

consecuencia se declaran sin lugar, en todos sus extremos petitorios, dicha

contrademanda. Se condena a la demandada-contrademandante, a pagar las costas

personales y procesales de este proceso arbitral, incluyendo la totalidad de los gastos

del Centro y los honorarios del Tribunal arbitral. Acredítese a favor del Centro la suma

de mil doscientos cincuenta dólares, gírese a cada uno de los árbitros la cantidad de mil

ochocientos sesenta y seis dólares con sesenta y seis centavos (sic) de dólar,

cuatrocientos cincuenta dólares por concepto de gastos de grabación y trascripción y

mil quinientos dólares correspondientes a honorarios de perito, este último rubro ya

depositado por la parte demandada y el restante de las sumas que se tomarán de los

depósitos realizados por las partes, tomándose en primer lugar del depósito de la

demandada y el saldo de los depósitos hechos por la actora. Reintégrese, a quien

corresponda, las sumas sobrantes depositadas."

7.- La sociedad demandada interpone recurso de nulidad, indicando

expresamente las razones en que se apoyan para refutar la tesis del Tribunal Arbitral.


8.- En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de

ley.

Redacta el Magistrado Solís Zelaya

CONSIDERANDO

I.- Inmobiliaria Zeta Sociedad Anónima (en adelante Inmobiliaria Zeta o la

Desarrolladora), es propietaria de un proyecto residencial conocido como “Jacó Bay

Ramada”, ubicado en Jacó, cantón de Garabito; el cual es construido en las fincas

inscritas en el Registro Público, Partido de Puntarenas, matrículas 80022-000 y 145236-

000, reunidas para levantar dicho complejo habitacional hotelero en el régimen de

condominio. Dicho proyecto fue publicitado, entre otros medios, a través de Internet.

El 29 de noviembre de 2006, el señor German Daniel Yépez Carías suscribió con

Inmobiliaria Zeta un documento denominado “OPCIÓN 5902-2006, Torre 5, Promesa

Recíproca de compra-venta”. El objeto del contrato se describió como finca filial, que

integra el apartamento número FF5992, Torre 5 del condominio identificado en el

croquis anexo al convenio, junto con el área común que, en forma proporcional, le

correspondería. Ese apartamento tendría un área de 127 metros cuadrados, los cuales

incluyen 12 metros cuadrados de terraza, área que podía variar en un máximo de 5% al

momento de ser entregado. Todo, de acuerdo a la descripción, acabados y mobiliario

indicados en el propio acuerdo. El precio convenido fue de US $288.900,00, más un

adicional de 3,4% para cubrir gastos y honorarios de traspaso. Conforme se pactó, ese

precio debía ser cubierto en dólares, o su equivalente en colones al tipo de cambio de

venta de referencia del Banco Central de Costa Rica el día de cada pago, en las oficinas


de la Desarrolladora, en los siguientes términos: a) US. $5.000,00 con la firma del

documento; b) US. $52.780,00 al iniciarse la construcción; c) US. $57.780,00 con la

construcción de las paredes externas del edificio; d) US. $57.780,00 al estar construido

el techo del edificio; e) US. $72.225,00 al iniciarse los acabados del apartamento; y f) el

saldo, dentro de los 15 días después de recibido el aviso de la Desarrolladora de que

estaba en capacidad de entregar el apartamento y firmar la escritura de traspaso.

Todos los pagos antes indicados debía efectuarlos el adquirente dentro de los tres días

hábiles siguientes al momento en que Inmobiliaria Zeta le comunicara el respectivo

avance de obra, con excepción del último, el cual, según se indicó, debía realizarse

dentro de los 15 días posteriores al momento cuando se le informara que el

apartamento estaba totalmente terminado y que se podía otorgar la escritura de

traspaso. Asimismo, se convino, en caso de que el comprador no cumpliere con

cualquiera de los pagos dentro de los cinco días naturales posteriores a las fechas

convenidas, por una sola vez, o si durante el lapso de la vigencia del contrato expresara

su intención de no continuar con la relación contractual, o no cumpliera en todo o en

parte con el contrato, su obligación de pagar, como indemnización fija de daños y

perjuicios, un 10% del precio, es decir, US. $28.890,00. Por su parte, Inmobiliaria Zeta

debía terminar la construcción del apartamento el 28 de febrero de 2008. En caso de

que la obra se adelantara o atrasara, era su obligación comunicarlo al comprador con

dos meses de antelación a la fecha de entrega. En todo caso, se estableció que la

demora no podía ser mayor a 90 días naturales, lo que contractualmente significaba

que la fecha límite para el cumplimiento de esa obligación era el 30 de mayo de 2008.


Asimismo, se estipuló que, si la Desarrolladora tenía conocimiento que la construcción

del edificio no se estaba realizando en el tiempo estimado, y si el atraso superaba los

90 días, tenía el deber de indicarle al comprador la imposibilidad de cumplir con lo

convenido. En este caso, si así lo solicitaba el adquirente, se podía dar por terminado el

convenio, con el reintegro de lo pagado y sus intereses al tipo libor convenido. Una vez

que Inmobiliaria Zeta estuviera en capacidad de entregar el apartamento y de firmar la

escritura de compra venta, debía dar aviso al comprador para que, a más tardar dentro

de los 15 días siguientes a esa comunicación, cancelara el saldo, firmara la escritura y

tomara posesión del inmueble. Las áreas comunes disponibles para el uso y disfrute de

los condóminos y arrendatarios, debían estar lo suficientemente avanzadas para su

aprovechamiento, por lo menos a la firma de la escritura pública de compra venta,

salvo aquellas que, por razones de futuros trabajos, se construirían en subsiguientes

etapas dentro del mismo condominio. No obstante, la no realización de algunas obras

comunes, en ningún caso, debía impedir el eficiente uso del apartamento y su libre

acceso. Se acordó, además, que el apartamento objeto del negocio sería parte de un

complejo habitacional-hotelero en condominio. Asimismo, que estaba afiliado a “Resort

Condominiums International de México, S. de R.L. de CV” o RCI, por lo que el

adquirente podía activar los derechos respectivos, cumpliendo con los requisitos que se

establecían en el propio contrato. El señor Yépez Carías, de las sumas que estaba

obligado a cubrir en los términos pactados, solo canceló la cantidad de US. $51.410,00,

al momento de firmar el contrato. La construcción del proyecto, concretamente, la

Torre 5, donde se ubica la unidad habitacional objeto del contrato, sufrió importantes


atrasos, los cuales determinaron que la Desarrolladora no pudiera cumplir con la fecha

límite convenida -30 de mayo de 2008-. Como consecuencia, el condominio no se

concluye sino hasta el mes de septiembre del mismo año; sin embargo, los medidores

definitivos los entregó el Instituto Costarricense de Electricidad hasta noviembre.

Además, la piscina y áreas verdes se terminaron el 23 de diciembre de ese año. El 14

de agosto de 2008, el entonces representante de la Desarrolladora, le comunicó a don

German Daniel que la unidad condominal objeto del negocio estaría lista para entrega el

15 de septiembre de ese año. No obstante, el 28 de agosto, el señor Yépez Carías le

solicitó a Inmobiliaria Zeta la devolución de lo que había pagado. Al efecto, invocó el

incumplimiento en las fechas de entrega del condominio. El 19 de septiembre del

mismo año, el representante de la Desarrolladora le comunicó a don German Daniel

que, con instrucciones y aval del Departamento Financiero, se había dispuesto

reintegrarle, el día 20 de octubre siguiente, el monto que había adelantado por el

condominio. El 21 de octubre, mediante correo electrónico, don German Daniel le

solicitó al representante de Inmobiliaria Zeta indicarle cómo y quién le haría entrega del

cheque por el monto de la devolución. En octubre o a inicios de noviembre de 2008, el

señor Yépez Carías y el representante de Inmobiliaria Zeta se reunieron para hallar una

forma de conciliar el problema relativo a la devolución del dinero. También, para hablar

de unas comisiones que don German Daniel reclamaba, considerándose que debía

retirar el juicio donde las reclamaba; a cambio, se llegaría a un arreglo con los dineros

adelantados por el condominio. Se convino que Inmobiliaria Zeta haría, dentro de dos

ó tres días, una propuesta por escrito; sin embargo nunca se hizo y tampoco se le


informó al representante de la Desarrolladora, que negoció tal acuerdo, el motivo de la

negativa. El 3 de noviembre de 2008 don German Daniel remitió otro correo al

representante de Inmobiliaria Zeta, recordándole la devolución. Se le indicó que el

reclamo tenía que pasar al Departamento Legal. El entonces Gerente de Ventas de la

Desarrolladora –persona con la quien conversó el señor Yépez Carías en torno a la

devolución del monto cancelado- tenía la facultad para acordar el reintegro del dinero a

los compradores, pero siempre con la anuencia de la Gerencia Financiera. El señor

Yépez Carías se dedica profesionalmente a la venta de bienes inmuebles. Tiene

experiencia en el mercadeo, publicidad y promoción de proyectos de bienes raíces. Fue

agente vendedor del proyecto “Jacó Bay Ramada”. Esta labor la efectuaba

personalmente o a través de la sociedad “Corporación Day Group”, cuando, en

noviembre de 2006, firmó el convenio con Inmobiliaria Zeta. Mientras trabajó para la

Desarrolladora, visitaba con frecuencia el complejo –una vez al mes o cada dos meses-,

para mostrarlo a posibles compradores. Por ello, conoció los avances de la obra hasta

inicios de 2008, cuando terminó la relación. Para el 11 de septiembre de 2009, la Torre

5 y, en concreto, el condominio, se hallaban totalmente terminados, incluyendo la

provisión de mobiliario indicada en el contrato, así como los servicios de electricidad,

agua y teléfono, además de la piscina y áreas verdes. Empero, no se habían construido

en el proyecto las canchas de tenis y los baños sauna.

II.- En la disposición XXVII del indicado convenio, en lo de interés, se pactó:

“… En caso de discrepancias por la interpretación, aplicación y/o terminación del

presente contrato, ambas partes renuncian expresamente a la vía judicial y aceptan


someterse a los procedimientos de conciliación y arbitraje en el Centro de Conciliación y

Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa Rica. El Laudo deberá contener las

condenas y liquidaciones que fueren necesarias para resolver definitivamente la

cuestión, incluyendo los gastos del arbitraje y los daños y perjuicios que hubieren

causado (sic) y reclamado. …” Al amparo de lo anterior, el 9 de diciembre de 2008, el

señor German Daniel Yépez Carías presenta, ante el Centro de Conciliación y Arbitraje

de la Cámara de Comercio de Costa Rica (CCA), requerimiento arbitral (folio 1). En

resolución no. 1 de las 10 horas del 3 de febrero de 2009 (folio 108), entre otras cosas,

el Tribunal Arbitral dispuso el inicio del proceso. Asimismo, le otorgó a la parte

requirente el plazo de 15 días para formalizar la demanda; lo cual hizo el día 23

siguiente, en los términos del escrito de folios 132 a 156. En lo medular, pretende se

declare el incumplimiento de la relación contractual por parte de Inmobiliaria Zeta. En

consecuencia, se decrete la resolución y, por tanto, el rompimiento de la relación

jurídica existente. Se le ordene a la demandada la devolución de la suma entregada, es

decir, US. $51.410,00, más los intereses corrientes al tipo indicado en el contrato,

calculados a partir de la fecha del desembolso, de acuerdo a lo ahí estipulado, monto

que, indica, asciende a US. $4.600,21. Asimismo, reclama los daños y perjuicios

establecidos en el contrato de opción, en un 10% del valor de venta del inmueble.

Requiere, además, se le imposibilite realizar cualquier negocio con el inmueble objeto

de la controversia, hasta tanto esta no se dilucide. También solicita se declare el

carácter abusivo de la cláusula IX del convenio, ordenándose la restitución del equilibrio

económico entre las partes, para que, consecuentemente, se obligue a la demandada a


indemnizar con un 10% del valor del inmueble objeto del contrato de opción de compra

venta. Por último, solicita se le impongan al vencido las costas del proceso. En

resolución no. 2, de las 9 horas del 26 de febrero del mismo año (folio 162), se le

confirió traslado a Inmobiliaria Zeta por el plazo de 15 días hábiles para que la

contestara. En escrito presentado el 19 de marzo de ese año (folio 178), sus

apoderados generalísimos, dieron respuesta oportunamente. Opusieron las defensas

de falta de capacidad o defectuosa representación, incompetencia relativa –rechazadas

interlocutoriamente-, caducidad de: la instancia, acción y derecho; contrato no

cumplido; falta de: derecho, interés actual, legitimación ad causam activa y pasiva.

También alegaron la expresión genérica “sine actione agit”. Asimismo,

contrademandaron. Piden se declare que el actor reconvenido incumplió, consciente y

maliciosamente, su obligación de pagos parciales, según los avances de construcción

del edificio en donde se ubica el condominio que ofreció comprar. Por ello, solicitan se

le condene a indemnizar a su poderdante con el 10% de garantía, convenida en la

cláusula IX del acuerdo suscrito voluntariamente. Asimismo, se declare que su

representada cumplió con todas sus obligaciones convenidas. En virtud de que resulta

imposible a cualquier operador de justicia (juez común o árbitro) sustituir la voluntad de

adquirir de un comprador renuente y malicioso, y sustituirse en dicho comprador para

realizar la cancelación del precio acordado por determinada cosa, solicitan se decrete la

resolución contractual por incumplimiento grave y malicioso del reconvenido, con la

obligación de resarcir la totalidad de los daños y perjuicios, los cuales detallan de la

siguiente manera: 1) el 10% del precio de venta ofrecido por el condominio, US.


$28.890,00; 2) el 1% mensual fijo y consecutivo del precio de venta ofrecido por el

condominio, US. $2.889,00, desde septiembre de 2008 hasta la firmeza del laudo que

se decrete la resolución contractual, con el deber del reconvenido de pagar los daños y

perjuicios, los que se liquidarán en la fase de ejecución del laudo; 3) los intereses al

tipo legal respecto de los pagos parciales convenidos en la cláusula novena del

contrato, a partir del momento en que debieron realizarse y hasta su efectivo pago, lo

cual se liquidará en la etapa de ejecución del laudo. Por último solicitan se le impongan

al actor reconvenido las costas del proceso. En resolución no. 3 de las 16 horas del 30

de marzo de 2009 (folio 211), entre otras cosas, el Tribunal Arbitral le confirió a la parte

actora reconvenida el plazo de quince días hábiles, a fin de contestar la

contrademanda; lo cual hizo en memorial presentado el día 27 de abril (folios 267 a

294). Interpuso las defensas de falta de: derecho y legitimación, así como la de

contrato no cumplido. En laudo no. 28, dictado a las 14 horas del 7 de diciembre de

2009 (folio 1088), el Tribunal Arbitral, tocante a la demanda, rechazó las excepciones

de caducidad de: la instancia, acción y derecho; contrato no cumplido; falta de interés

actual, legitimación pasiva y activa; así como la expresión genérica “sine actione agit”.

La acogió parcialmente en los siguientes términos. Declaró que Inmobiliaria Zeta

incumplió el contrato de compra venta suscrito con German Daniel Yépez Carías el 29

de noviembre de 2006. En consecuencia, decretó la resolución de ese convenio y el

rompimiento de la relación jurídica inmersa. Dispuso que la demandada debía

devolverle al actor la suma de US $51.410,00, depositados en abono al precio; así como

los intereses al tipo libor, a tres meses plazo, a partir del 28 de agosto de 2008, por un


máximo de US. $4.600,21. En torno a la reconvención, acogió las defensas de falta de

derecho y contrato no cumplido, formuladas por el actor reconvenido. Por tanto, la

declaró sin lugar en todos sus extremos petitorios. Condenó a la empresa demandada

reconventora al pago de las costas personales y procesales del proceso arbitral,

incluyendo la totalidad de los gastos del Centro y los honorarios del Tribunal Arbitral.

En resolución no. 29 de las 10 horas del 16 de diciembre de 2009 (folio 1132), los

señores árbitros declararon sin lugar la solicitud de adición y aclaración presentada por

la empresa demandada reconventora. El apoderado especial arbitral de Inmobiliaria

Zeta formula recurso de nulidad contra lo resuelto. Para su mejor análisis, se

reordenan los agravios de conformidad con el orden establecido en el artículo 67 de la

Ley sobre Resolución Alterna de Conflictos y Promoción de la Paz Social del 9 de

diciembre de 1997 (Ley RAC).

III.- En el primer agravio, identificado por el impugnante con el número dos,

afirma que el laudo es nulo por omitir pronunciamiento sobre asuntos sometidos al

arbitraje (inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC), así como por lesionar las garantías

constitucionales del debido proceso y del derecho de defensa (inciso e) ibídem). Ello

por cuanto, anota, su poderdante, al contestar en tiempo y forma la demanda,

interpuso, entre otras, la defensa de falta de derecho. Se sustentó en los medios

probatorios constantes en autos y, obviamente, en la contrademanda interpuesta en

contra del actor; demostrándose su procedencia, al pretender el actor reconvenido

injustas pretensiones, a pesar de ser incumplidor de sus deberes contractuales, las

cuales fueron concedidas en el laudo impugnado. El artículo 155 del Código Procesal


Civil, comenta, dispone los requisitos mínimos que debe contener toda sentencia.

Ordena que los fallos “… deberán resolver todos y cada uno de los puntos que hayan

sido objeto de debate …”. Asimismo, anota, le impone la obligación al juzgador de

pronunciarse, en la parte dispositiva, en forma expresa y clara, en torno a las

excepciones interpuestas por las partes. En el laudo combatido, arguye, el Tribunal

violenta las disposiciones contenidas en la citada norma de orden público y acatamiento

obligatorio, al obviar la debida resolución de la aludida defensa opuesta en forma y

tiempo por su mandante. Con ello, arguye, se le ocasiona a su representada una seria

lesión a sus garantías constitucionales del debido proceso, así como del derecho de

defensa, conculcando los cánones 39 y 41 de la Constitución Política. Este vicio,

estima, conlleva, inexorablemente, a decretar la nulidad de la resolución arbitral, por

tratarse de una nulidad absoluta, a tenor de lo dispuesto en el precepto 197 del Código

Procesal Civil. Asimismo, lo resuelto quebranta lo señalado en los artículos 99, 155 y

330 íbid, por cuanto, al no analizar debidamente los argumentos esbozados por su

representada al contestar la demanda, relacionado en forma debida con el elenco

probatorio evacuado en autos, representa un claro obstáculo para la debida resolución

de la defensa de falta de derecho oportunamente interpuesta, y que el Tribunal omitió

resolver. Si hubiera considerado las razones expuestas por su poderdante al contestar

la demanda, afirma, según lo impone el ordenamiento jurídico costarricense, hubiera

determinado que, en efecto, el actor carecía de derecho, no solo para demandar a su

representada, sino para exigir las pretensiones ilegalmente concedidas en el laudo cuya

nulidad se solicita. Los señores árbitros, argumenta, debieron atender, en debida


forma, las razones, argumentos y fundamentos de derecho expuestos por su

poderdante, sustentados en prueba idónea que le hubieran permitido acoger la

excepción de falta de derecho. Al haberse omitido en el laudo recurrido el debido

pronunciamiento de la excepción aludida, indica, se puso a la parte demandada en un

claro y reprochable estado de indefensión, lesionando, sin duda alguna, la garantía

constitucional del debido proceso y del derecho de defensa. Irregular proceder, estima,

que amerita se decrete la nulidad del laudo. Por otro lado, estima, el laudo impugnado

también omite la debida resolución de las razones expuestas por su mandante que

ocasionaron atrasos en el proceso constructivo, debido a razones de fuerza mayor y

caso fortuito. Con prueba testimonial calificada, su representada demostró, en forma

fehaciente, que los atrasos en la construcción obedecieron a factores externos, como

fue el inclemente invierno que azotó el pacífico central en el año 2008. Empero,

arguye, el Tribunal ni siquiera procedió a analizar y ponderar, acorde con las reglas de

la sana crítica racional, ese medio probatorio, el cual le hubiera permitido concluir,

válida y legalmente que, en ningún momento, la parte demandada tuvo la intención de

incumplir con sus obligaciones contractuales, pues, dice, consta en autos que, con sus

propios recursos, construyó el condominio que el señor Yépez Carías se obligó a

comprar. El atraso en la construcción de la obra, afirma, obedeció a factores climáticos,

los cuales representan las causas de fuerza mayor y fortuitas que impidieron entregar el

apartamento en el tiempo previsto. La preterición de la prueba testimonial evacuada en

autos, arguye, es la razón que origina la transgresión de los numerales 98 aparte 2,

316, 317, 330, 351 del Código Procesal Civil; 702 y 703 del Código Civil; quebranto que


le produjo a su patrocinada un estado de indefensión. Al amparo de esa probanza,

señala, se determina que no existió un incumplimiento grave de su patrocinada, según

lo consideró el Tribunal. Asimismo, estima, se demostró que la empresa demandada

cumplió su obligación de construir el apartamento comprometido en venta al señor

Yépez Carías, quien se negó a adquirirlo y cancelar el precio, conforme a lo convenido.

El atraso en la construcción, por razones de fuerza mayor, debido al invierno que afectó

el proceso contractivo, manifiesta, constituye un hecho de relevancia para la justa

decisión de este asunto. Situación que, agrega, su mandante se preocupó por

demostrar mediante la declaración de profesionales en el ramo constructivo, quienes

intervinieron directamente en el proyecto, como son el ingeniero Ernesto Wind Barroca

y el arquitecto Felipe Guzmán Morales. El artículo 155 del Código Procesal Civil, añade,

establece, con meridiana claridad, que el Tribunal está en la obligación de expresar las

razones por las cuales tiene por no demostrado un hecho para la debida resolución del

asunto sometido a su conocimiento. Razonamiento que, afirma, no solo se encuentra

ausente en el laudo, pues el Tribunal ni siquiera valoró y mucho menos analizó esos

elementos de convicción, quebrantando el principio del debido proceso en perjuicio de

su representada, al negársele la oportunidad, sin la debida fundamentación, de

demostrar las pretensiones deducidas en la contrademanda. A su vez, agrega, la

supresión y falta de valoración de la prueba testimonial indicada, origina que el laudo

incurra en el vicio de indebida fundamentación, al impedírsele, en forma arbitraria e

ilegal a su representada, demostrar que en ningún momento existió intención de no

cumplir con lo pactado; así mismo, que los atrasos en la construcción obedecieron a


razones de fuerza mayor y caso fortuito, dejando en claro, lo cual así fue demostrado,

que no existió intención dolosa, ni culposa, de no cumplir con sus obligaciones

contractuales. Lejos de eso, apunta, se demostró, con prueba categórica e

incuestionable, que cumplió a cabalidad con la construcción del apartamento conforme

era su obligación. Aspecto de especial relevancia que el Tribunal no consideró para el

dictado de un laudo justo y conforme a derecho. La resolución arbitral impugnada,

concluye, lesiona las disposiciones de los numerales 155 del Código Procesal Civil; 702 y

703 del Código Civil, razones suficientes para decretar su nulidad, al conculcarse la

garantía constitucional del debido proceso.

IV.- En torno a la falta de pronunciamiento de la defensa de falta de derecho,

opuesta por la demandada-reconventora, el recurrente invoca, en primer lugar, la

causal de nulidad prevista en el inciso b) del artículo 67 de la Ley RAC, el cual dispone:

“Únicamente podrá ser declarado nulo el laudo cuando: ... b) Se haya omitido

pronunciamiento sobre asuntos sometidos al arbitraje, sin cuya resolución resulte

imposible la eficacia y validez de lo resuelto.” (Lo subrayado no es del original). Es

claro que esta disposición prevé el supuesto cuando, en la parte dispositiva del laudo, el

Tribunal Arbitral omite pronunciamiento sobre algún aspecto sometido a arbitraje de

marcada importancia que torne ineficaz e inválido el resto. En relación, pueden

consultarse, entre otras, las sentencias de esta Sala números 24 de las 10 horas 35

minutos del 19 de enero de 2007, 180 de las 8 horas 40 minutos del 13 de marzo de

2008 y 1184 de las 14 horas 10 minutos del 16 de noviembre de 2009. Esta no es la

situación del sub-arbitrio. Como se expuso en el considerando II de esta sentencia, los


señores árbitros acogieron parcialmente la demanda. Resolvieron que Inmobiliaria Zeta

incumplió el contrato de compra venta suscrito con el actor el 29 de noviembre de

2006. Asimismo; en consecuencia, declararon la resolución de ese convenio y el

rompimiento de la relación jurídica inmersa. Por consiguiente, le ordenaron a la parte

demandada devolver la suma de US. $51.410,00, depositados en abono al precio del

condominio. También dispusieron que, respecto a ese monto, debía reconocer

intereses al tipo libor, a tres meses plazo, a favor de don German Daniel, a partir del 28

de agosto de 2008, por un monto máximo de US. $4.600,21. Además, declaró sin

lugar, en todos sus extremos la contrademanda. Por último, condenó a la empresa

demandada-reconventora al pago de las costas del proceso arbitral. La falta de

pronunciamiento expreso respecto de la excepción de falta de derecho, no incide en la

eficacia y validez de lo anteriormente indicado. Ello por cuanto, los señores árbitros

acogieron parte de las pretensiones esgrimidas por el demandante, las cuales pueden

ser ejecutadas en la etapa correspondiente, entendiéndose que dicha excepción fue

denegada tácitamente en lo acogido y acogida en lo denegado. En segundo término,

alega la causal prevista en el inciso e) del indicado precepto de la Ley RAC, es decir,

quebranto al principio del debido proceso. Empero, al igual que sucede con el anterior,

esa no es la situación del sub arbitrio. Si bien es cierto, el Tribunal Arbitral omitió

referirse en torno a la indicada defensa de falta de derecho en el considerando octavo,

denominado “Excepciones contra la demanda”, y tampoco hizo pronunciamiento

expreso en la parte dispositiva; también lo es que, de lo considerado por los señores

árbitros se infiere, sin el menor temor a equívoco, que esa defensa no prosperó. Por la


trascendencia que reviste para la resolución del sub arbitrio, es menester transcribir, en

lo de interés, lo señalado por los señores árbitros: “QUINTO. Un breve repaso de los

hechos … El precio era imperativo pagarlo en tractos, que estaban determinados por el

avance de obra; por eso, para la exigibilidad de cada abono, era menester que la

vendedora le comunicara al comprador el grado de avance, porque a partir de esa

comunicación, este último contaba con tres días para hacer el correspondiente abono.

Según el propio contrato, en principio la construcción del apartamento debía concluir el

28 de febrero del 2008; sin embargo se pactó un período de gracia no mayor a 90 días,

lo que significa que el plazo máximo de cumplimiento, por parte de la desarrolladora, se

agotaba el 30 de mayo del 2008. El actor solamente pagó cincuenta y un mil

cuatrocientos dólares, que según su dicho se cancelaron al momento de firmarse el

contrato. No está muy claro cuando se inicia la obra, pero es indiscutible que al

mencionado 30 de mayo estaba lejos de concluirse, pues el apartamento, como se

comprobó en autos, no estuvo terminado, incluyendo piscinas y áreas verdes, sino

hasta diciembre del propio 2008. Por otra parte, no obstante que la desarrolladora

estaba más que impuesta que la obra no se estaba realizando en el tiempo estimado,

sin importar cual fuere la causa, y que para el mes de agosto del 2009 sufría un atraso

considerable mayor a los noventa días, nunca comunicó al comprador esta

circunstancia, pues lo que hizo, a través de su Gerente de Ventas, fue informarle al

señor Yépez que la unidad condominal estaría lista para serle entregada el 15 de

setiembre de ese año, afirmación que, por otra parte, no era cierta. Precisamente, en

respuesta a esta comunicación fue que el actor, aduciendo el atraso, solicitó la


devolución de lo pagado, devolución que la demandada, en principio admitió, pero que

finalmente nunca hizo. / SEXTO. La cláusula octava del contrato. Conforme al

contrato, si la obra se atrasaba más de noventa días respecto de la fecha límite, la

desarrolladora estaba obligada a comunicar esta circunstancia al comprador, quien

entonces podía dar por terminada la relación y gestionar la devolución de las sumas

pagadas, junto con sus intereses. … Es manifiesto que ese atraso, al momento en que

el Gerente de ventas comunica al actor que la obra estaría lista, en setiembre del 2008,

ya se había consumado por más de noventa días. Se imponía, por consiguiente, que la

desarrolladora actuase esa cláusula. Precisamente, cuando el actor recibe esa

comunicación, en consonancia con esa cláusula, gestiona la devolución de lo pagado e

implícitamente la resolución del contrato. La respuesta del Gerente, disponiendo esa

devolución, es también consecuente con lo convenido. Empero, después, por razones

que ni el mismo Gerente llegó a conocer, la desarrolladora decidió no pagar. /

SETIMO. El requerimiento de pago. Cuando sobreviene esa comunicación, en

agosto del 2008, el actor, por las razones que de inmediato se indican, no estaba en

mora. En efecto, según el contrato, era obligación de la desarrolladora comunicar

formalmente al comprador los avances de obra para que éste, dentro de los tres días

hábiles siguientes a ese comunicado, hiciere el pago. Sin embargo esa comunicación

nunca se dio, o al menos no se probó en autos que se hubiere dado. Pues bien, de

acuerdo con lo establecido por el artículo 418 del Código de Comercio, los pagos, sin

fecha estipulada, son exigibles inmediatamente, salvo que por la naturaleza del negocio

se requiera de un plazo. En el subjúdice se da este presupuesto, pues la obligación de


pago del comprador estaba condicionada a los avances de obra debidamente

comunicados. Por eso no se señalaba, contractualmente, un plazo específico para el

pago. En ese evento, según el inciso b) del referido artículo, la obligación de pago

surge a partir del día siguiente a aquél en que el acreedor requiera al deudor, judicial o

extrajudicialmente. Como no consta que se hubiere producido ninguna comunicación o

requerimiento en ese sentido, la obligación de pago por parte del deudor no era aquél

momento (sic) exigible. Ergo, hasta entonces el actor no había incurrido en mora, lo

que de alguna manera explica que el testigo y ex gerente de la Desarrolladora, señor

Jairo Álvaro Valverde, haya afirmado en su declaración que el actor estaba al día en sus

obligaciones cuando él le comunica que la obra estaría lista en setiembre. Por lo

demás, no debo (sic) olvidarse, que conforme al artículo 764 del Código Civil, el pago

se debe hacer, bajo todos los respectos, conforme al tenor de la obligación, lo que

significa, en este caso, dentro de los tres días posteriores al requerimiento que la

demandada debió hacer con la comunicación de avance de obra. … El actor Yépez

recibió ciertamente una comunicación, cuando ya la obra estaba muy atrasada, pero no

era la que correspondía contractualmente a ese momento y en todo caso no contenía

ningún requerimiento formal de pago. En suma, nunca fue requerido en mora, por lo

que al reclamar la devolución de lo abonado al precio se hallaba legalmente al día en

sus obligaciones contractuales. … NOVENO. De las pretensiones de la parte

actora. De todo lo anteriormente considerado se infiere que los principales ruegos de

la parte actora se deben acoger, pues frente al incumplimiento de la demandada en

terminar la obra dentro del plazo máximo convenido y sobre todo frente al atraso, por


más de noventa días, que padecía la construcción cuando Daniel Yépez solicita la

devolución del dinero, las pretensiones relativas a tener por resuelto el contrato y

obtener la devolución de lo pagado son, sin duda, procedentes … DECIMO. De la

contrademanda. Según quedó expuesto, no fue el actor quien incumplió el contrato,

sino la demandada-contrademandante. El actor Yépez Carías, si bien estaba obligado a

pagar las amortizaciones convenidas en el contrato, éstas necesariamente debían ser

precedidas de una comunicación formal de avance de obra con su correspondiente

requerimiento de pago, lo que Inmobiliaria Zeta nunca hizo. La consecuencia de esta

conducta es, como ya se expuso, que el actor al solicitar la devolución de lo pagado

junto con sus intereses, no estaba en mora y que, por el contrario, si lo estaba

Inmobiliaria Zeta, por haber incurrido en un atraso de la obra por más de noventa días,

atraso que esta empresa no logró comprobar que fuese determinada por fuerza mayor

o caso fortuito, pues la estación lluviosa, única circunstancia aducida, es un suceso

previsible en cualquier construcción. Viene, entonces, de suyo, que todos los ruegos de

la contrademanda deben desestimarse, lo que implica acoger las excepciones de falta

de derecho y de contrato no cumplido, opuestas a esas pretensiones por la parte

contrademandda.”(Lo subrayado no es del original). A la luz de lo anterior, resulta

evidente que no se ha colocado a la parte demandada en estado de indefensión al

haberse omitido resolver, en forma expresa, la defensa de falta de derecho. De lo

trascrito, quedan suficientemente claras las razones que tuvo el Tribunal para

considerar que el actor es la parte cumpliente del acuerdo, mientras que la demandada

es la incumplidora. Es decir, se insiste, se colige, con absoluta nitidez, que la defensa


de falta de derecho no resultó de recibo. En consecuencia, anular el laudo por ese

yerro –falta de resolución expresa de la defensa de falta de derecho- implicaría declarar

la nulidad por la nulidad misma, lo cual está expresamente prohibido en el

ordenamiento jurídico costarricense. Al respecto, puede consultarse, entre otras, las

sentencias números 1261 de las 11 horas del 10 de diciembre de 2009 y 315 de las 11

horas del 4 de marzo de 2010.

V.- En otro orden de ideas, el impugnante también alega la nulidad del laudo, al

haberse preterido los testimonios del ingeniero Ernesto Wind Barroca y el arquitecto

Felipe Guzmán Morales, probanza con la cual, afirma, se demostraba que los atrasos en

el proceso constructivo obedecieron a razones de fuerza mayor y caso fortuito, no a la

intención dolosa o culposa de su poderdante de incumplir lo pactado. En concreto,

apunta, a factores climáticos, debido al fuerte invierno que azotó al pacífico central en

el año 2008. Al respecto, es menester anotar que esta Sala, en forma reiterada, ha

señalado que el recurso de nulidad contra los laudos se ha concebido para garantizar,

básicamente, la correcta tramitación del proceso arbitral. La Ley RAC, en su artículo

67, que preceptúa las causales taxativas de nulidad procedentes contra el laudo, tiene

esa orientación, pues únicamente, con las excepciones específicas de los incisos d) y f),

es posible aducir infracciones de índole procesal que atenten contra la validez del fallo

arbitral. En relación, pueden consultarse, entre otras, las sentencias números 210 de

las 15 horas del 9 de marzo del 2001, 346 de las 11 horas 5 minutos del 18 de junio del

2003, 176 de las 9 horas 55 minutos del 31 de marzo del 2006 y 180 de las 8 horas 40

minutos del 13 de marzo de 2008. Lo recriminado por el impugnante es un aspecto de


orden probatorio. Tal desafuero, como lo ha resuelto este órgano colegiado en

innumerables fallos, a tenor de lo dispuesto en el numeral 595 inciso 3 del Código

Procesal Civil, configura un motivo de casación por razones de fondo, concretamente,

violación indirecta de ley por error de derecho en la apreciación de esa probanza, pues

no se alegan meros yerros de orden material. Esto, según se indicó, no es revisable en

esta vía. Sobre el particular, además de las ya indicadas, pueden revisarse, entre otras

sentencias, las números 268 de las 16 horas 10 minutos del 3 de abril de 2002, 248 de

las 11 horas 10 minutos del 14 de abril, 475 de las 14 horas del 9 de junio, ambas de

2004, y 24 de las 10 horas 35 minutos del 19 de enero de 2007, en donde, de manera

expresa, se indicó que el cuestionamiento de la apreciación probatoria efectuada por los

árbitros es un aspecto ajeno al contralor de esta Sala. Ergo, en mérito de las razones

expuestas, se impone el rechazo del presente agravio al laudo impugnado.

VI.- En el segundo motivo de disconformidad, identificado por el recurrente

con el número cuatro, invoca la causal del inciso c) del numeral 67 de la Ley RAC: se

resolvieron asuntos no sometidos a arbitraje. Según indica, la parte actora formuló el

sub arbitrio con el objeto de que el Tribunal Arbitral procediera a decretar en laudo lo

siguiente: “1. El incumplimiento de la relación contractual por parte de Inmobiliaria

Zeta S.A. / 2. Que la responsabilidad por ese incumplimiento es imputable, únicamente,

a dicha sociedad. / 3. Que debe decretarse la resolución del contrato por causa de ese

incumplimiento y por tanto el rompimiento de la relación jurídica inmersa en ese

negocio. / 4. Que se deben reconocer al actor intereses corrientes al tipo que indica el

contrato, calculados a partir de la fecha de los desembolsos de acuerdo a lo que allí se


establece y sobre las sumas efectivamente desembolsadas, que ascienden a la cantidad

de $4.600.21. / 5. Que se declare el carácter abusivo de la cláusula novena del contrato

y se ordene la restitución del equilibrio económico entre las partes, para que,

consecuentemente, se obligue a Inmobiliaria Zeta S.A. a indemnizar a German Daniel

Yepez (sic) con un diez por ciento del valor del inmueble objeto del contrato de opción

de compra venta; / 6. Que se dicte la imposibilidad de realizar cualquier negocio con el

inmueble objeto de la controversia por parte de la demandada, hasta tanto no se

dilucide la controversia y / 7. Que se ordene a la demandada la devolución de las

sumas entregadas, que totalizan $51.410 (sic) de los Estados Unidos, más los intereses

al tipo pactado, y los daños y perjuicios establecidos en el contrato de opción en un

diez por ciento del valor de venta del inmueble.” No existe en la demanda arbitral

interpuesta, anota, ningún tipo de pretensión o acción, solicitando calificar cuál fue el

negocio jurídico realizado por las partes. A pesar de ello, comenta, el Tribunal Arbitral,

con el objeto de fundamentar el laudo impugnado, además de obviar que el contrato,

por falta de cancelación de especies fiscales y la multa de ley, no podía ser considerado

para sustentar la resolución, al devenir inútil e ineficaz para fundamentar en él acción o

derecho alguno, procede a calificarlo. Sin ningún tipo de requerimiento y, en forma

antojadiza, añade, rebasando los límites de su competencia, lo calificó de diferente

manera de como fue planteado por la parte actora. El demandante, insiste, en ningún

momento solicitó que se analizara la naturaleza del contrato para determinar si se

trataba de un convenio de promesa recíproca obligatoria de venta, o de una compra-

venta perfecta. Este proceder, señala, resulta erróneo y contrario a derecho, toda vez


que ese aspecto, en ningún momento fue sometido a arbitraje por ninguna de las

partes. De esta manera, comenta, incurre el Tribunal en el vicio de incongruencia, toda

vez que ocasionó una disonancia o disconformidad entre lo pedido por las partes y lo

laudado. La calificación oficiosa en relación con la naturaleza del contrato relacionado

en este proceso, arguye, corresponde a lo que en doctrina se denomina como vicio de

extra petita, razón suficiente para decretar la nulidad del laudo. Lo resuelto por los

señores árbitros, apunta, violenta, en forma flagrante, las disposiciones contenidas en

los numerales 99, 155 del Código Procesal Civil; 58 y 67 inciso c) de la Ley RAC.

Produjo, indica, una clara y manifiesta extralimitación de las facultades del Tribunal

que, irremediablemente, implica un vicio de incongruencia y, por ende, la nulidad del

laudo impugnado. Además, anota, se incurre en el yerro apuntado, al condenar, de

manera oficiosa a su representada, a cancelar las costas de este proceso, a pesar de

que no existe ninguna pretensión expresa por parte del actor, legalmente deducida, en

ese sentido. Los límites del juzgador, afirma, se encuentran establecidos acorde con las

pretensiones de las partes. Se encuentra imposibilitado para pronunciarse y aprobar

peticiones que ninguna solicitó. El canon 155 párrafo primero del Código Procesal Civil,

comenta, constituye un límite infranqueable para el juzgador, al imponerle, como

limitación en sus sentencias, la imposibilidad de conceder extremos respecto de los

cuales no se le pidió un pronunciamiento expreso. De lo contrario, comenta, se incurre

en el vicio conocido como ultra o extra petita, que ocasiona la nulidad del laudo. La

incongruencia que se reprocha al laudo recurrido, concluye, quebranta las disposiciones

contenidas en los numerales 99, 155 ibídem; sancionándose con su nulidad, a tenor de


lo dispuesto por el precepto 67 inciso c) de la Ley RAC.

VII.- En torno a lo aducido por el recurrente en el apartado anterior, es

menester indicar que el inciso c) del canon 67 de la Ley RAC, fundamento del presente

motivo de disconformidad, preceptúa: “Únicamente podrá ser declarado nulo el laudo

cuando: ... c) Se haya resuelto sobre asuntos no sometidos a arbitraje; la nulidad se

decretará en cuanto a los puntos resueltos que no habían sido sometidos al arbitraje, y

se preservará lo resuelto, si fuere posible.”(Lo subrayado no es del original). Resulta

claro que esta norma prevé el supuesto cuando, en la parte dispositiva del laudo, se

comprendan asuntos no sometidos al escrutinio del Tribunal. Al respecto, puede

consultarse, entre otras, la resolución de esta Sala 180 de las 8 horas 40 minutos del 13

de marzo de 2008. Sin embargo, esta no es la situación del sub-arbitrio. Como se ha

indicado, el Tribunal Arbitral acogió parcialmente la demanda. Dispuso que Inmobiliaria

Zeta incumplió el contrato suscrito con el actor el 29 de noviembre de 2006. Asimismo,

declaró la resolución de ese convenio y el rompimiento de la relación jurídica inmersa.

Por consiguiente, le ordenó a la parte demandada devolver al actor la suma de US.

$51.410,00, depositados en abono al precio del condominio. También dispuso que,

respecto a ese monto, Inmobiliaria Zeta debía reconocer intereses al tipo LIBOR, a tres

meses plazo, a favor de don German Daniel, a partir del 28 de agosto de 2008, por un

monto máximo de US. $4.600,21; y condenó a la empresa demandada-reconventora al

pago de las costas del proceso arbitral. Todo, conforme fue peticionado por el

demandante. Además, rechazó la contrademanda formulada. Ergo, no se resolvió algo

ajeno a la controversia que conlleve la ineficacia e invalidez de lo decidido. En todo


caso, precisa indicar, la calificación de la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las

partes, efectuada por el Tribunal en el considerando cuarto del laudo impugnado, tiene

como sustento el principio “iura novit curia”. En este sentido, los señores árbitros,

actuando ese postulado, debían determinar, a ciencia cierta, cuál fue el negocio jurídico

efectuado por las partes, para así resolver conforme a derecho el litigio interpuesto.

En consecuencia, se impone desestimar el reparo de mérito.

VIII.- Por otro lado, respecto a la supuesta condenatoria oficiosa al pago de las

costas del proceso, contrario a lo señalado por el recurrente, la parte actora, en su

escrito de demanda (folio 155), de manera expresa efectuó esa solicitud. Al efecto

indicó: “COSTAS PROCESALES Y PERSONALES / Propongo que los honorarios de

los árbitros así como los gastos de administración del proceso, se rijan por la tabla de

aranceles y tarifas de honorarios vigente del Centro, según lo indicado en el artículo

(sic) 37, 38 del Reglamento . Así mismo propongo que sea la parte vencida la que

deba cubrir el pago efectivo de dichos rubros, según lo establecido en el contrato y en

el Reglamento referido.”(Lo subrayado discontinuo no es del original). Por

consiguiente, la condenatoria efectuada a la empresa demandada se encuentra dentro

de los ruegos efectuados por el actor. En todo caso, y a mayor abundamiento de

razones, es menester indicar que, como se indicó en el considerando II de esta

resolución, en el compromiso arbitral se dispuso: “…ambas partes renuncian

expresamente a la vía judicial y aceptan someterse a los procedimientos de conciliación

y arbitraje en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Costa

Rica. El Laudo deberá contener las condenas y liquidaciones que fueren necesarias


para resolver definitivamente la cuestión, incluyendo los gastos del arbitraje y los daños

y perjuicios que hubieren causado (sic) y reclamado. …”(Lo subrayado no es del

original). Asimismo, el Tribunal Arbitral, en la resolución no. 1, de las 10 horas del 3 de

febrero del 2009 (folios 108 a 111), en lo de interés, señaló: “SETIMO. Ley

aplicable. El proceso se tramitará conforme a lo dispuesto en el Reglamento de este

centro y las demás normas supletorias indicadas. … NOVENO. Reglas procesales

básicas. El proceso, como se indicó, se tramitará de conformidad con el reglamento

del centro, la Ley RAC y legislación procesal pertinente. …” En este sentido, la Ley

RAC, en el canon 58, en lo conducente, dispone: “Contenido del laudo. El laudo se

dictará por escrito; será definitivo, vinculante para las partes e inapelable, salvo el

recurso de revisión. Una vez que el laudo se haya dictado, producirá los efectos de

cosa juzgada material y las partes deberán cumplirlo sin demora. / El laudo contendrá

la siguiente información: … g) Pronunciamiento sobre ambas costas del proceso …”. De

la misma manera, el numeral 34 del Reglamento de Arbitraje del CCA, en lo de interés,

indica: “Contenido del Laudo / El laudo contendrá la siguiente información: … g)

Pronunciamiento sobre ambas costas del proceso ...”. Por último, el Código Procesal

Civil, en el párrafo cuarto del ordinal 221, preceptúa: “El pronunciamiento sobre costas

deberá hacerse de oficio.” A la luz de las anteriores disposiciones, se concluye que, por

imperativo convencional, legal y reglamentario, el Tribunal Arbitral tenía la obligación,

como lo hizo, de verter pronunciamiento sobre las costas del proceso, aunque ninguna

de las partes lo hubiese solicitado expresamente en sus respectivos escritos de

demanda o contrademanda y sus contestaciones, lo cual, según se indicó, no es el caso


del sub arbitrio. Ergo, no puede considerarse que los árbitros hayan resuelto un

extremo no sometido a arbitraje. Por ende, se impone el rechazo del presente motivo

de disconformidad.

IX.- En el tercer agravio, marcado en el número tres por el recurrente, alega la

causal del inciso e) del numeral 67 de la Ley RAC: violación a las garantías

constitucionales del debido proceso y del derecho de defensa. En el considerando

tercero del laudo, acota, relacionado con los hechos no probados, en el aparte primero,

infringe las disposiciones contenidas en el artículo 341 del Código Procesal Civil, debido

a que, alega, de manera inexplicable, a pesar de que el propio actor lo confesó en su

escrito de interposición de demanda, al indicar en el hecho cuarto que: “… Se acordó

que el precio de venta del condominio sería de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL

NOVECIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMÉRICA,

($288.900,00), según lo establecido en la cláusula sexta del referido contrato. Debido

que para ese momento él se encontraba ligado directamente a la empresa Inmobiliaria

Zeta, toda vez que incluso para el mes de enero del 2007 inició a laborar para ellos

(sic), se acordó que el (sic) mi representado cancelaría únicamente la suma de

CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS DIEZ DÓLARES de los Estados Unidos de

Norte América al momento de firmar el contrato, suma que efectivamente canceló a la

empresa, y el saldo al vencimiento.”; elemento de convicción, arguye, de importancia

que el Tribunal Arbitral, lejos de darle el valor que la propia ley le asigna, pues se trata,

nada más y nada menos, en su criterio, que de la reina de las pruebas, interpreta lo

que dijo el actor en su confesión espontánea, declaración de la cual, estima, se


desprendía el grave incumplimiento de sus obligaciones contractuales. De esa prueba

confesional, apunta, se evidencia que, efectivamente, el actor incumplió el pago del

precio convenido, conforme lo reclamó su mandante en la contrademanda. Desde

cualquier perspectiva en que se analicen las pruebas constantes en autos, acota,

acordes a las reglas de la sana crítica racional, en forma conjunta con la confesión

espontánea del demandante, que ilegalmente fue suprimida en el laudo, se determina

que el señor Yépez Carías no canceló el precio convenido por el condominio que su

representada construyó. Ello, afirma, constituye una seria y flagrante violación a las

garantías constitucionales del debido proceso y del derecho de defensa. La supresión

ilegal, por parte del Tribunal Arbitral, de la prueba confesional; así como la tergiversada

interpretación que se le dio en el laudo recurrido, anota, representan una evidente

infracción a las disposiciones contenidas en los numerales 330, 331, 338 y 341 del

Código Procesal Civil, que ocasionan la nulidad absoluta del laudo recurrido. La seria

lesión a la garantía constitucional del debido proceso y del derecho de defensa, arguye,

reflejada en el laudo impugnado, queda de manifiesto ante la ilegal supresión, por parte

del Tribunal Arbitral, de la propia prueba confesional rendida en autos por el actor. En

esa probanza, afirma, confiesa, en forma espontánea que tenía pleno conocimiento de

los avances de la obra, pues, precisamente, era vendedor del proyecto y lo visitaba, al

menos, tres veces al mes. A pesar de ese conocimiento, y su obligación de pago, no

canceló las sumas a que se obligó. A pesar de que el propio confesante lo admite,

afirma, el Tribunal, en forma manifiestamente ilegal y arbitraria, no le cree al señor

Yépez Carías, cuando admitió que visitó el proyecto durante todo el año del proceso


constructivo. Es claro, comenta, el laudo incurre en serias violaciones de la garantía

constitucional del debido proceso, por lo que debe anularse. Resulta evidente que se

conculcó lo dispuesto en el numeral 98, aparte segundo del Código Procesal Civil, que

establece, como deber del juzgador: “Asegurar a las partes igualdad de tratamiento”.

El demandante confesó, afirma, que no solo incumplió con los pagos que se

comprometió a realizarle a su mandante, sino, además, no efectuó ninguna gestión

dirigida a obtener el préstamo bancario para cancelar la obligación; este elemento

probatorio es de relevancia, empero, el Tribunal, de manera ilegal, lo suprimió del laudo

impugnado, con lo cual, concluye, se dejó a la parte demandada en estado de

indefensión, lesionando, consecuentemente, la garantía constitucional del debido

proceso.

X.- El meollo de lo alegado por el impugnante consiste en que, en su criterio, el

Tribunal Arbitral pretirió tanto la confesión espontánea del actor, contenida en el escrito

de contestación de la demanda –hecho cuarto-, cuanto la propia confesión rendida por

el demandante, probanzas con las cuales, afirma, se demostraba el grave

incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Según se determina con claridad, se

trata de un aspecto de orden probatorio, lo cual, conforme se expuso en el

considerando V de esta sentencia, no es revisable en la vía del recurso de nulidad.

Ergo, se impone el rechazo del presente agravio.

XI.- En el último motivo de disconformidad, identificado con el número uno,

invoca el recurrente la causal prevista en el inciso f) del artículo 67 de la Ley RAC: el

laudo violó normas imperativas o de orden público. En forma reiterada, afirma, esta


Sala ha establecido, de manera clara y contundente, que las normas impositivas o

fiscales son de orden público, de acatamiento obligatorio, tanto para las partes, como

para el juzgador. De forma tal que, apunta, no pueden pasar desapercibidas o ser

desaplicadas por los Tribunales. Su aplicación, comenta, no es ninguna facultad

discrecional concedida por el ordenamiento jurídico a los Tribunales Arbitrales, toda vez

que, por ser Tribunal de Derecho, es su deber y obligación velar por el cabal y recto

cumplimiento de las disposiciones de orden público contenidas en el Código Fiscal. El

actor, señala, interpuso este proceso arbitral reclamando el supuesto incumplimiento

del contrato de promesa recíproca de compra venta, identificado con el número 5902-

2006, relacionado con uno de los condominios propiedad de su representada, ubicado

en el proyecto residencial conocido como “Jacó Bay Ramada”. Sin embargo, indica, de

manera extraña, omitió adjuntar el contrato cuya resolución solicitó. Esto hizo, añade,

que la Dirección del CCA le previniera aportar el aludido convenio, para lo cual le

concedió cinco días hábiles. El demandante, pretendiendo cumplir con la prevención,

afirma, aporta, con el memorial presentado el 16 de diciembre de 2008, copia

certificada del acuerdo, afirmando que ese documento constituye la base del

requerimiento formulado. En la certificación, la Notaria autorizante da fe de que las 15

fotocopias son fieles y exactas del original. Empero, argumenta, habiendo constatado

que no fueron debidamente canceladas las especies fiscales que ordena el Código

Fiscal, se le solicitó al Tribunal Arbitral que le ordenara al actor proceder a su pago más

la multa respectiva, con los apercibimientos de ley en caso de omisión. En resolución

no. 6 de las 15 horas del 23 de abril de 2009, anota, el Tribunal le previno al


demandante presentar el contrato original, con sus correspondientes timbres fiscales

cancelados y, en su defecto, la multa, dentro del plazo de tres días, apercibido de que

si no cumplía, según lo previsto en el numeral 286 del Código Fiscal, ese documento

sería inútil e ineficaz para apoyar en él derecho o acción alguno. Las disposiciones de

los artículos 270 a 289 de ese cuerpo normativo, afirma, establecen la obligación de

pagar el impuesto denominado “timbre fiscal”, el cual debe cancelarse, entre otros, en

todo contrato privado y en los supuestos establecidos en los numerales 272, 273 y 285

ibídem. Por resolución del Tribunal Arbitral no. 10 de las 11 horas 30 minutos del 9 de

junio de 2009, a pesar de que el actor no cumplió dicha prevención, de manera

confusa, contradictoria e incongruente, resolvió, en claro desapego de las citadas

normas fiscales, de cumplimiento obligatorio, por tratarse de disposiciones de orden

público, que, a pesar de haberse constatado, en forma evidente y clara la falta de

cumplimiento, “… sin perjuicio de la ineficacia del documento como elemento probatorio

en el proceso dispuesta por los artículo 256 y 286 del Código Fiscal –lo que no implica

la nulidad del contrato en sí …”, desaplicando de “golpe y porrazo” lo dispuesto por el

numeral 286 del Código Fiscal, el cual, en forma clara y expresa, dispone lo contrario.

Transcribe esa norma. Es decir, afirma, el Tribunal, en su criterio, con la resolución

impugnada, no solo conculcó normas de orden público; sino también, cohonestó que la

parte actora incumpliera con la resolución no. 6 de las 15 horas del 23 de abril de 2009,

lo que se traduce, además de una abierta violación de las disposiciones citadas del

Código Fiscal, en un flagrante quebranto de las garantías constitucionales del debido

proceso y del derecho de defensa, toda vez que, ante el grave incumplimiento de la


parte actora de lo ordenado por el Tribunal, lo procedente en derecho era ordenar el

archivo del expediente. Al no actuarse de esa forma, apunta, se produjo un evidente

desequilibrio procesal, por el favorecimiento concedido al actor. Transcribe, en lo de su

interés, lo señalado en el considerando primero de la resolución arbitral. Lo resuelto,

comenta, sin duda constituye una ingeniosa forma de violentar y desaplicar las

disposiciones del Código Fiscal. Ello por cuanto, afirma, no solo avala que el actor

incumpla con el pago de los timbres fiscales y su respectiva multa, que el propio

Tribunal Arbitral ordenó cancelar, conforme lo imponen los artículos 270 a 289 ibídem;

sino que, además, encontró la manera de validar y otorgarle eficacia jurídica a un

documento que, por incumplir con el pago de los impuestos ordenados por ley de orden

público, resultaba ineficaz para apoyar en él acción o derecho alguno, según lo dispone,

en forma expresa, el párrafo primero del numeral 286 ejúsdem. No obstante que en el

expediente se decretó la ineficacia jurídica del contrato, para apoyar en él acción o

derecho alguno, arguye, por haber incumplido la parte actora con el pago de las

especies fiscales y su respectiva multa, es claro y evidente que el laudo impugnado

incurre en la causal de nulidad alegada. Infringe, arguye, por falta de debida

aplicación, las disposiciones contenidas en los cánones 270 a 298 íbid. A pesar de la

expresa sanción contemplada en el párrafo primero del ordinal 286 de ese cuerpo

normativo, en la resolución arbitral se violentan disposiciones de orden público, ya que,

a pesar de que el propio Tribunal refirió que el contrato sería inútil e ineficaz para

apoyar en él acción o derecho alguno, sanción prevista en esa disposición por falta de

acatamiento de las normas impositivas, en el laudo impugnado, asevera, se hace todo


lo contrario, pues gran parte de los hechos que se tuvieron por demostrados tienen,

como sustento probatorio, el contrato sancionado como ineficaz (véase los hechos

probados numerados 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13). Es decir, aclara, se tuvieron

por acreditados, nada más ni nada menos, que 11 hechos con base en un contrato que

no solo la ley sanciona como ineficaz, sino que el propio Tribunal así lo decretó en el

proceso. En consecuencia, concluye, el laudo que se impugna resulta absolutamente

nulo, al incurrir en la causal prevista en el inciso f) del artículo 67 de la Ley RAC.

XII.- El impugnante alega que el laudo combatido se fundamentó en el contrato

de promesa recíproca de compraventa suscrito entre las partes. Alega, 11 hechos

probados, tienen como sustento fáctico ese acuerdo. Empero, señala, ante la omisión

de pago de las especies fiscales, así como la multa respectiva, conforme lo previsto en

el artículo 286 del Código Fiscal, resultaba un documento inútil e ineficaz para apoyar

en él derecho, acción o pretensión alguno. Esto, comenta, fue indicado por el propio

Tribunal Arbitral. Ergo, apunta, los señores árbitros no podían sustentar su resolución

en ese elemento de convicción. Como se aprecia, lo que subyace en el agravio de

mérito es un aspecto de orden probatorio. Lo cuestionado es el supuesto valor

concedido a un documento que consta en el expediente, concretamente, al contrato

suscrito por las partes, identificado como “OPICÓN 5902-2006 / TORRE 5 / Promesa

Recíproca de Compra-Venta”, visible a folios 41 a 55. Tal desafuero, como fue

apuntado en el considerando V de esta resolución, no es revisable en esta vía. Sin

perjuicio de lo anterior, y a mayor abundamiento de razones, es menester indicar, en

primer lugar, contrario a lo afirmado por el recurrente, en la resolución no. 6, de las 15


horas del 23 de abril de 2009 (folio 255-254), el Tribunal Arbitral no decretó la

ineficacia del contrato suscrito por las partes para sustentar en él pretensión o derecho

alguno. Lo resuelto fue, con base en los apercibimientos del numeral 286 del Código

Fiscal, conferirle a la parte actora un plazo de tres días para que presentara el contrato

original con sus correspondientes timbres o, en su lugar, pagara, en timbres fiscales o

en un entero a la orden del Estado, una suma igual a diez veces el monto de las

especies que debieron cancelarse al momento de la suscripción del convenio. En

segundo lugar, la sanción impuesta por dicho numeral, ante la falta de pago o

cancelación de los timbres fiscales, no consiste en la nulidad del documento, sino en su

ineficacia probatoria. No obstante, la parte interesada puede acreditar la existencia del

acuerdo por cualquier otro medio legalmente establecido. Así lo ha resuelto

expresamente esta Sala. En la resolución número 828 de las 8 horas 10 minutos del 31

de octubre de 2006, en lo de interés, dispuso: “III.- … la inexistencia de especies

fiscales en documentos que por ley deben contenerlos, según la jurisprudencia de esta

Sala, únicamente invalidan su carácter de medio probatorio, mas, no así, el negocio que

da origen a ese instrumento, que podrá acreditarse por cualquier otra probanza (Véase

en este sentido el fallo 368-f-00 de las 14 horas 35 minutos del 14 de mayo del 2000, el

cual, a su vez, reitera el criterio en torno a ese extremo señalado en dos antiguos

precedentes de la Sala de Casación, esto es, sentencia de las 10 horas del 26 de

noviembre de 1925 y fallo de las 15 horas 10 minutos del 20 de octubre de 1943). …

Ergo, en efecto, ese documento, desde la perspectiva probatoria es ineficaz, pero ello

no supone la invalidez (nulidad) de la relación jurídica que vinculó a las partes. Ha de


recordarse, al respecto, que la instrumentación por escrito, no es, por regla, un

requisito de validez de los contratos, de ahí que en nada afecta a las prestaciones que

se dieron entre las partes el que el documento en el cual fueron recogidas los detalles

del ligamen, sea ineficaz desde la perspectiva probatoria.” (En igual sentido, pueden

consultarse las resoluciones 32 de las 14 horas 5 minutos del 31 de marzo de 1998;

211 de las 8 hors 10 minutos del 25 de marzo; y, 633 de las 11 horas 15 minutos del

19 de septiembre, ambas de 2008). El Tribunal Arbitral, en la resolución no. 10 de las

11 horas 30 minutos del 9 de junio de 2009 (folios340-341), en lo de interés, señaló:

“Primero. Es de rigor señalar que el documento original prevenido a las partes es,

como contrato privado, común a los contratantes. Por ende, su cancelación –haciendo

así patente el respectivo pago del impuesto a través de timbres- corresponde a

cualquiera de ellos (Art. 285 inciso 5, del Código Fiscal). / Segundo. De lo aseverado

por el actor y la demandada en autos, se determina que los timbres no han sido

pagados por ninguna de las partes; sin embargo, ambas han admitido

espontáneamente haber concertado el referido contrato. / Tercero. En consecuencia,

sin perjuicio de la ineficacia del documento como elemento probatorio en el proceso

dispuesta por los artículos 256 y 286 del Código Fiscal –lo que no implica la nulidad del

contrato en sí- dicha aceptación de las dos partes, podría tenerse como confesión

espontánea y extrajudicial de ambas (Art 341 del Código Procesal Civil). …” (Lo

subrayado no es del original). En este mismo sentido, en el considerando primero del

laudo, indicó: “DOCUMENTOS. De los documentos ofrecidos como prueba en su

demanda por la parte actora, la demandada expresamente objetó el valor y eficacia del


contrato denominado promesa de venta, por cuanto no constaba que en el mismo se

hubieran cancelado los timbres fiscales que obligadamente debieron pagarse, como

tampoco la multa por el no pago de esos timbres. El Tribunal, en efecto, advirtió el

vicio y previno la presentación del original con sus timbres o el pago de la multa, pero

ninguna de las partes cumplió esa prevención. La consecuencia legal es la ineficacia de

ese documento. No obstante, tanto en la relación fáctica de la parte actora, cuanto en

la relación de la contrademandante, ambas partes reconocen, expresamente, la

existencia del contrato y su contenido esencial. Lo propio ocurre en la audiencia de

prueba, donde las dos preguntaron asumiendo su existencia y contenido. Por

consiguiente, como se concretará en los hechos, el Tribunal tiene por cierto que se

firmó el contrato en los mismos términos que obran en la copia certificada, prueba que

entonces resulta, no del documento, sino de aquella expresa aceptación de las partes,

como por lo demás lo advirtió, interlocutoriamente, en su resolución de las 11 horas 30

minutos del 24 de junio del año en curso. (Folios 340 y 341). En suma, para todos los

efectos, en este laudo se admite como cierta la existencia del contrato y que su

contenido corresponde al documento aportado en autos.” (Lo subrayado no es del

original). De lo anteriormente trascrito, resulta claro, sin que la Sala pueda entrar a

valorar por ser asunto de fondo, ese convenio, en el laudo, se tuvo por demostrado, no

con base en el documento aportado por la parte actora visible a folios 41 a 55 –

objetado por la Desarrolladora-, sino por la aceptación expresa de ambas partes en

cuanto a su existencia y contenido. Por ende, se impone el rechazo del agravio en

estudio.


XIII.- En mérito de las razones expuestas, débese rechazar el recurso de

nulidad interpuesto.

POR TANTO

Se declara sin lugar el recurso de nulidad formulado.

Anabelle León Feoli

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís

Zelaya

Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández

mja/gdc.-

exp: 10-000016-0004-ar res: 000683-f-s1-2010 sala primera ... · exp: 10-000016-0004-ar res:...

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