evaluaciÓn socio-econÓmica y analisis de las consecuencias de … · 2011-09-05 · plan general...

ILMO. AYUNTAMIENTO DE SEDAVÍ

EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANALISIS

DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN

(ANEXO II A LA MEMORIA JUSTIFICATIVA)

TEXTO REFUNDIDO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA SEDAVÍ

Octubre de 2010

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SEDAVÍ EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN

2

EVALUACIÓN SOCIO-ECONÓMICA Y ANÁLISIS DE LAS

CONSECUENCIAS DE LA ORDENACIÓN.

1.- Introducción.

2.- Consideraciones Preliminares.

3.- Datos básicos del Plan General.

4.- Información sobre el municipio: Población, viviendas número de

vehículos.

5.- Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

6.- Los presupuestos municipales. Estructura de los gastos e ingresos

corrientes.

7.- Impacto presupuestario del nuevo espacio urbano.

** Proyección de gastos corrientes en nuevo escenario,

** Estimación de ingresos corrientes.

8.- Resultado del Presupuesto de Ingresos y Gastos Corrientes.

Equipo redactor:

Coordinación equipo técnico

Oscar Terrasa Sales Arquitecto

Equipo técnico:

Jorge M. Terrasa Sales Lic. Ciencias Económicas

Mª Dolores Merino Sanjuan

Mª Desamparados Garcia Esteve Jorge Oliver Sanjuan

Arquitectos


3

1.- Introducción

Conforme a las previsiones del artículo 27 B) de la LRAU, los Planes Generales que

afecten a grandes poblaciones deberán analizar así como evaluar críticamente las posibles

implicaciones económicas y financieras del Plan.

En este mismo sentido, el Reglamento de Planeamiento en su artículo 50.1 apartado

F), establece que la memoria justificativa deberá referirse a la evaluación socio-económica y

análisis de las consecuencias de la ordenación.

Sin embargo, en el apartado 2 del artículo 50 se menciona expresamente que:

“Se prescindirá de los contenidos expresados en los apartados E) y F) o se

simplificará su contenido cuando la reducida dimensión demográfica o limitada problemática

urbanística del municipio así lo aconsejen. Solo es preceptivo reflejar estos contenidos para

municipios de más de 50.000 habitantes...”

Ahora bien, una de las innovaciones incorporadas en la Ley 8/2007 de Suelo es la

relativa a la evaluación, control y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo territorial y

urbano.

La norma establece que todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística

deberán someterse preceptivamente a evaluación económica, además de la ambiental.

El artículo 15 de la Ley de Suelo regula la evaluación y seguimiento de la

sostenibilidad del desarrollo urbano, tanto en la vertiente ambiental como la económica,

siendo éste último aspecto el desarrollado en el cuarto apartado que concreta el Informe o

Memoria de Sostenibilidad Económica, con el siguiente tenor literal:


4

“4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de

urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se

ponderará en particular el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la

implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y

la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo

destinado a usos productivos”.

Esta nueva exigencia de la Ley pretende mejorar la información previa necesaria para

la toma de decisiones públicas de carácter territorial y urbanístico.

Este documento, a diferencia de los tradicionales Estudios Económico-Financieros del

planeamiento (cuya finalidad era exclusivamente la de analizar la suficiencia de recursos

para la financiación de todas las infraestructuras y servicios necesarios para la puesta en

funcionamiento de la nueva "pieza de ciudad" sin merma de calidad urbana) el nuevo

Informe de Sostenibilidad Económica, además de lo anterior, tiene una perspectiva temporal

superior, pues plantea un análisis que trasciende la fase de ejecución urbanizadora y se

preocupa del coste público del mantenimiento y conservación de las nuevas áreas una vez

urbanizadas y recibidas por la Administración Pública.

El Informe de Sostenibilidad Económica debe, por tanto, ponderar el impacto de la

actuación urbanizadora en: i) las Haciendas Públicas afectadas por la implantación; ii) el

mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de

los servicios resultantes; y iii) la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos

productivos.

En consecuencia y a pesar de ser un municipio de menos de 50.000 habitantes, en el

caso que nos ocupa, el análisis económico se circunscribe al Plan General de Ordenación

Urbana de Sedaví.


5

2.- Consideraciones Preliminares

La Evaluación socio-económica deberá tener un contenido acorde con el instrumento de

ordenación que se trate. Así, parece claro que un documento de planeamiento general

deberá estudiar la suficiencia de suelo destinado a usos productivos, como medio para

garantizar la oferta de implantación de esos usos en relación a la correspondiente de suelo

Residencial y Terciario, derivados del incremento de empleo y población que aquéllos

conllevan.

Otra cuestión a analizar es la relativa al impacto económico para las Haciendas

Públicas de la implantación de las infraestructuras necesarias para el desarrollo urbanístico

de los Suelos Urbanos y Urbanizables previstos por el Plan General.

Debe señalarse que los Programas de Actuación Integrada para el desarrollo

urbanístico de los suelos urbanos o urbanizables han de prever la financiación privada íntegra

de las Cargas de Urbanización, que incluyen todos los costes necesarios para la implantación

y puesta en marcha de las infraestructuras y servicios urbanísticos del ámbito a programar,

así como la conexión e integración con los servicios preexistentes.

De esta manera, la programación ha de garantizar la ejecución de las

Infraestructuras, directa o indirectamente (aportación del canon de depuración de aguas

residuales, para la construcción o ampliación de EDAR por la Entitat de Sanejament, por

ejemplo) y su completa financiación por los propietarios de los terrenos.

Así pues, en principio no es necesario analizar el impacto para la Hacienda Pública del

coste de implantación de Infraestructuras pues su financiación está garantizada con la

programación urbanística, a excepción de la ampliación del Cementerio Municipal cuyo coste

se estima, dada la superficie entorno a 750.000,00 €.

Ahora bien en desarrollo del Presente Plan si deberán realizarse inversiones por

administraciones supramunicipales para la ejecución de un centro de educación secundaria,

así como la ampliación del camino de castellar, en el frente del SUT-1 y rotonda en la CV421.


6

Estos costes se estiman en 11.685.035,00 € para el centro educativo y 686.976,00€

para las infraestructuras viarias.

El análisis se deberá concentrar, en la evaluación del impacto económico para la

Hacienda Local, analizando los costes de mantenimiento, la puesta en marcha y la

prestación de los servicios resultantes y estimando la cuantía de los ingresos municipales

derivados de los principales tributos locales, así como el análisis de la suficiencia de suelo

para usos productivos.

3.- Datos básicos del Plan General.

El Informe de Sostenibilidad Económica se realiza en el marco de la Revisión del Plan

General de Ordenación Urbana de Sedaví.

El Plan General en redacción mantiene el suelo urbano y apuesta por la renovación de

la morfología urbana en aquellos barrios que presentan síntomas de deterioro o

degradación, ya sea por incompatibilidad de usos preexistentes o por el cese o agotamiento

de las actividades que determinaron la calificación urbanista en el plan vigente. El suelo

urbanizable previsto en el planeamiento previo ha sido ordenado y urbanizado en los últimos

años y el nuevo plan General lo considera suelo urbano. Además se propone la reclasificación

de nuevos Sectores de Suelo Urbanizable.

La clasificación de tres nuevos sectores de Suelo Urbanizable, mediante este Plan

General, tiene por objeto crear nuevo suelo residencial y terciario.

Los sectores SUR-1 y SUR-2, residenciales, facilitarán el crecimiento del entorno del

casco urbano para dar acogida a la mayor población estable que, previsiblemente, residirá en

el municipio gracias a la proximidad de Sedaví a la ciudad de Valencia. El sector SUR-2,

colindante con el municipio de Valencia, se encuentra adscrito a este, por lo que no se

tendrá en cuenta en este informe de Sostenibilidad Económica.

Por otra parte se crea un nuevo sector terciario, SUT-1, al este de la Autovía V-31, al

estar este suelo completamente desnaturalizado debido a las incidencias de las

infraestructuras que convergen sobre el mismo. Esta nueva zona terciara responde al


7

planteamiento de que la actividad comercial y de servicios constituye el motor de la

economía local, siendo la principal fuente de empleo, por lo que necesariamente debe

incentivarse este sector.

El crecimiento poblacional definitivo, teniendo en cuenta el suelo clasificado ex-novo

por el PGOU, se sitúa en 15.338 habitantes.

Este Informe se centra en el estudio económico del desarrollo urbanístico previsto por

el Plan.

4.- Información sobre Sedaví: Población, viviendas, número de

vehículos.

Sedaví tiene una población de 9.750 habitantes y está situada en la Comarca de

L’Horta Sud, a 6 kilómetros de Valencia capital.

Los datos estadísticos básicos empleados para la elaboración de este Informe son los

siguientes:

INFORMACIÓN BÁSICA DE SEDAVÍ Número de habitantes (Padrón Municipal 2008): 9.750 Habitantes Estadística de construcción de edificios (2008)

Demolición 3 Uds. Nueva planta con demolición previa 5 Uds. Nueva planta sin demolición 2 Uds. Rehabilitación 5 Uds. Rehabilitación en edificio con demolición parcial 0 Uds. Rehabilitación sin demolición 5 Uds. Rehabilitación locales 1 Uds. Total licencias 16 Uds. Total licencias nueva planta 7 Uds. Total licencias rehabilitación 6 Uds.

Número de vehículos (2008-Ficha municipal) 6.663 Uds.


8

El presupuesto Municipal tuvo un incremento muy importante durante los años 2003-

2006, sufriendo una recesión en el año 2007.

Mientras que el número de vehículos en el Municipio pasó de 5.771 a 6.663 durante el

mismo periodo, mostrando un aumento de 13,40 %.


9

5.- Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos

productivos.

A falta de mayor desarrollo expositivo, se considera que las propuestas de ordenación

urbanística deben incorporar una previsión de suelo para el desarrollo de actividad

económica en el Municipio, persiguiendo un desarrollo territorial equilibrado

económicamente y favoreciendo la cercanía o proximidad entre la residencia y el puesto de

trabajo, con la consecuente reducción de desplazamientos, y los efectos positivos para el

medio ambiente y la calidad de vida.

Sedaví hoy ya cuenta con suelo tanto de carácter industrial como terciario

consolidado en plena actividad y uso, así como suelo agrícola productivo, que queda

especialmente protegido como consecuencia de las previsiones del Plan de Acción Territorial

de la Huerta.

La localización del municipio en pleno centro del área metropolitana junto a la ciudad

de Valencia supone por sí mismo un aliciente suficiente a la economía local.

El nuevo Plan prevé un único sector de suelo urbanizable residencial de nueva

creación y la transformación de dos enclaves ¡ndustriales obsoletos en nuevas áreas

residenciales, pero por otra parte se prevé la localización de un nuevo sector terciario

(servicios) junto a la autovía de Alicante-Albacete (Pista de Silla), por lo que el equilibrio

residencial/industrial/terciario en el municipio con el nuevo Plan General sigue siendo muy

equilibrado tanto para el propio municipio, como para el conjunto del área metropolitana.

Esta importante oferta de suelo de usos productivos permitirá dotar al municipio de

una actividad económica diversificada, independientemente de la localización del municipio

en el marco de un área metropolitana muy dinámica como es la de Valencia.

Entendemos que la propuesta de clasificación y calificación de suelo para los usos

productivos es suficiente para las futuras necesidades locales y adecuadas a las previsiones

de crecimiento socioeconómico de Sedaví.


10

6.- Los Presupuestos Municipales: Estructura de los gastos e

ingresos corrientes.

En este apartado se analizan los presupuestos Municipales de Sedaví, tomando como

referencia el presupuesto del ejercicio 2010.

La información presupuestaria que se utiliza en este documento se ha obtenido del

Ayuntamiento de Sedaví.

Los derechos reconocidos netos y las obligaciones reconocidas netas, según los

distintos capítulos presupuestarios, presentan la siguiente descomposición en el presupuesto

de 2010:

GASTOS 6.442.378,00 €

OPERACIONES CORRIENTES CAP.1.- Gastos de Personal 3.377.641,00 € CAP.2.- Gastos de Bienes Corrientes y

Servicios 2.181.833,00 € CAP.3.- Gastos Financieros 78.274,00 €

CAPA- Transferencias corrientes 133.914,00 €

Total Operaciones Corrientes 5.771.662,00 €

OPERACIONES DE CAPITAL

CAP.6.- Inversiones Reales 297.705,00 € CAP.7.- Transferencias de Capital 45.005,00 €

CAP.8.- Activos Financieros 12.600,00 € CAP.9.- Pasivos Financieros 315.406,00 €

Total Operaciones de Capital 670.716,00 €


11

INGRESOS 6.442.378,00 €

OPERACIONES CORRIENTES

CAP.1.- Impuestos Directos 2.883.728,00 €

CAP.2.- Impuestos Indirectos 75.000,00 €

CAP.3.- Tasas y Otros Ingresos 1.108.490,00 €

CAPA- Transferencias corrientes 1.958.593,00 € CAP.5.- Ingresos Patrimoniales 100.042,00 €

Total Operaciones Corrientes 6.125.853,00 €

OPERACIONES DE CAPITAL

CAP.6.- Enajenación de Inversiones

Reales 70.025,00 € CAP.7.- Transferencias de Capital 233.900,00 €

CAP.8.- Activos Financieros 12.600,00 € CAP.9.- Pasivos Financieros 0,00 €

Total Operaciones de Capital 316.525,00 €

Centrando el análisis en los presupuestos de gastos e ingresos corrientes, se observa

que la participación de cada uno de los capítulos sobre los totales gastos o ingresos

corrientes, así como el importe unitario, por habitante, es:

GASTOS % €/habitante


CAP.1.- Gastos de Personal 58,52% 346,42 € /habitante

CAP.2.- Gastos de Bienes Corrientes y

Servicios 37,80% 223,78 € /habitante CAP.3.- Gastos Financieros 1,37% 8,03 € /habitante CAPA- Transferencias corrientes 2,32% 13,73 € /habitante

Total Operaciones Corrientes 100,00% 591,96 € /habitante

INGRESOS % €/habitante


CAP.1.- Impuestos Directos 47,07% 295,77 € /habitante

CAP.2.- Impuestos Indirectos 1,22% 7,69 € /habitante

CAP.3.- Tasas y Otros Ingresos 18,10% 113,69 € /habitante

CAPA- Transferencias corrientes 31,97% 200,88 € /habitante

CAP.5.- Ingresos Patrimoniales 1,64% 10,26 € /habitante

Total Operaciones Corrientes 100,00% 628,29 € /habitante


12

El cálculo de la ratio Gasto o Ingreso por habitante se realiza sobre la población del

Padrón de 2008, 9.750 habitantes.

El análisis de sostenibilidad económica del Plan General de Ordenación Urbana se

realiza empleando la ratio gasto corriente por habitante (591,96 €/hab) como referencia de

los costes unitarios que deberá asumir la Hacienda Local por la acogida de la mayor

población prevista por el Plan General de Ordenación Urbana. De esta manera, se obtendrá el

impacto económico en los gastos corrientes municipales por el mantenimiento y

conservación de los nuevos ámbitos de crecimiento urbano, así como los nuevos servicios

públicos municipales a prestar a la mayor población de Sedaví.

De un lado, debe señalarse que la expansión urbana prevista en el Plan General,

supone la clasificación de nuevo suelo urbanizable para el uso residencial y terciario. En

términos proporcionales, la relación entre la superficie edificable de uso industrial y terciario

respecto del residencial es, actualmente, superior a la resultante de las previsiones del Plan

General. Se podría entender que esta diferencia puede distorsionar el resultado obtenido a

partir de la aplicación de la ratio "gasto por habitante". Sin embargo, debe tenerse en cuenta

que la variable "población" incide más en el gasto municipal que la actividad industrial y

terciaria, pues es más consumidora de recursos y servicios municipales.

Por otro lado, podría aducirse que las nuevas urbanizaciones cuentan con unas

mayores superficies de zonas verdes y viarios que la ciudad consolidada y que, por tanto, el

coste de conservación y mantenimiento, es superior. De esta manera, también se podría

argüir que la ratio de gasto por unidad poblacional podría distorsionar el análisis, pues

estaría infra ponderando los gastos reales en que incurriría el Ayuntamiento tras la recepción

de la nueva urbanización.

No obstante, consideramos que la mayor superficie de suelo dotacional público (viario

y zonas verdes) por habitante, con su correspondiente coste de mantenimiento se compensa

con el menor coste unitario derivado de las mejores calidades de ejecución urbanizadora y la

aplicación de las modernas tecnologías para el mantenimiento, junto con un menor coste de

reposición, por tratarse de infraestructuras y servicios de nueva construcción.


13

Por tanto, a los efectos de este Análisis económico, se considera un buen indicador de

coste municipal el gasto corriente presupuestario, por habitante.

7.- Impacto presupuestario del nuevo espacio urbano.

Se procede al análisis de los gastos e ingresos corrientes que conllevará la "puesta en

marcha" de las infraestructuras y servicios de los nuevos Sectores o Unidades de Ejecución,

una vez urbanizados y hayan sido recepcionados por el Ayuntamiento de Sedaví.

Así se realizará, en primer lugar, una proyección de los gastos corrientes del nuevo

escenario poblacional y, a continuación, se estimará la cuantía de los ingresos corrientes

producidos por el nuevo patrimonio inmobiliario, vehículos, transferencias corrientes y otros

ingresos derivados del mayor tamaño poblacional.

Una vez obtenidos los gastos e ingresos estimados se analizara la viabilidad

económica del Plan General y, en su caso, se propondrán las medidas correctoras o

compensatorias.

7.1.- Proyección de gastos corrientes en nuevo escenario

Como se ha indicado con anterioridad, el mayor coste presupuestario de la expansión

urbana prevista en el Plan se estimará a partir de la ratio de gasto corriente por habitante,

extrapolando al mayor número de habitantes previstos en el PGOU, que asciende a 5.563

habitantes.

Teniendo en cuenta que los gastos corrientes del Ayuntamiento de Sedaví suponen

591,96 €/habitante, proyectando dicha cuantía sobre la nueva población, el mayor coste

presupuestario ascendería a:

Proyección Gasto Corriente: 5.563 hab x 591,96 €/hab. =

3.293.073,48 €

Es decir, el mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y la

prestación de servicios públicos municipales por el crecimiento urbano se puede estimar


14

razonablemente en un coste anual para el Ayuntamiento de Sedaví de 3.300.000 euros,

teniendo en consideración el mayor número de habitantes.

7.2.-Estimación de ingresos corrientes

En este apartado se realiza una estimación de los ingresos del Ayuntamiento de

Sedaví, derivados de los siguientes conceptos1:

1 Se omite el Impuesto de Actividades Económicas por ser de muy difícil estimación, tanto por la

complejidad de las variables para la determinación de la cuantía a pagar, como por la importancia de las exenciones

fiscales existentes.

a) Impuesto de Bienes Inmuebles de las nuevas unidades inmobiliarias:

viviendas, plazas de aparcamiento, locales comerciales y edificios

industriales.

b) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza

Urbana.

c) Impuesto de Construcciones Instalaciones y Obras.

d) Impuesto de Vehículos de Tracción Mecánica.

e) Transferencias corrientes.

f) Tasas y Otros Ingresos.

Para la determinación de las Bases Imponibles de los distintos impuestos se tendrá

en consideración la información contenida en la Ponencia de Valores Catastrales del

Municipio que entró en vigor en 2007. No obstante, los valores serán actualizados por la

aplicación de los vigentes Módulos Básicos de Repercusión y Construcción (Orden

EHA/1213/2005, por la que se aprueba el Módulo de Valor M para la determinación de los

Valores de Suelo y Construcción de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana en las

Valoraciones Catastrales).

Según la Ponencia de Valores Catastrales, el Municipio de Sedaví se integra en el

Área Económica Homogénea definida por los Módulos Básicos MBC-2 y MBR-2.

Los valores de repercusión del suelo y de las construcciones vigentes son: MBR-2:

420,0 €/m2t y MBC-2: 600,0 €/m2t.


15

a) Impuesto de Bienes Inmuebles: IBI.

La Base Imponible del IBI es el Valor Catastral (VC) de los bienes inmuebles y,

actualmente, la referencia al mercado (RM) es del 50%.

Valor Catastral: RM x Valor en Venta

Valor en Venta = 1,4 (Valor de Suelo + Valor de Construcción) x Fl

El Factor de Localización que se aplica es la unidad.

Estimación del Valor del Suelo

El Valor de Suelo de referencia es el Módulo Básico de Repercusión del Área

Homogénea 2, corregido para el uso industrial y las plazas de aparcamiento por aplicación

de un coeficiente reductor de valor del suelo (Norma 18 de RD 1020/1993), de 0,60.

El Módulo MBR2 es el aplicado para el uso residencial y el comercial, 420,00 €/m2t.

Según la Normativa Catastral, el valor del suelo destinado a Vivienda Protegida ha de

ser corregido mediante la aplicación de un coeficiente corrector, el coeficiente G, regulado

en el Anexo del Real Decreto 1020/1993 de Normas Técnicas de Valoración:

Coeficiente G). Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a

regímenes de protección pública.

En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la

construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se

aplicará un coeficiente corrector de 0,70.

De esta manera, a efectos de determinación del Valor Catastral de las Viviendas

Protegidas, el valor de repercusión del suelo será el 70% del Valor Básico de Repercusión de

la Zona de Valor en que está incluido el inmueble:

VR VPP = 0,7 x 420,00 €/m2t = 294 €/m2t

Debe señalarse que la Valoración Catastral es una valoración administrativa y, como


16

tal, se realiza siguiendo las normas establecidas en el RD 1020/1993. El valor del suelo

destinado a Vivienda Protegida o el Valor en Venta de este tipo de Viviendas no tiene por

que coincidir con los precios máximos establecidos en la normativa sectorial de Viviendas

con Protección Pública. Aquel es un valor estimado con una finalidad fiscal y éste tiene por

finalidad limitar el precio de venta de las viviendas para favorecer el acceso de las personas

y las familias.

El siguiente Cuadro muestra los Valores de Repercusión para cada uno de los usos y

tipologías edificatorias previstas en el Plan General:

Aprovechamiento objetivo

Residencial

Valor de Repercusión del suelo

VPO 294,00 €/m2t

Vlibre 420,00 €/m2t

Terciario 420,00 €/m2t

Industrial 252,00 €/m2t

Plazas de aparcamiento

252,00 €/m2t

Estimación del Valor de Construcción

En relación con el Valor de la Construcción, el Módulo Básico aplicable en el Municipio

hace referencia a la tipología recogida en el Cuadro de Valor de las Construcciones,

identificada con los dígitos 1.1.2.4., construcción de uso residencial, de calidad media, en

viviendas colectivas, en manzana cerrada.

En el caso que nos ocupa, el planeamiento urbanístico prevé, mayoritariamente, los

usos residencial y comercial en tipología de vivienda colectiva, edificación abierta, de

calidades medias y media-alta, con locales comerciales en planta baja.

Estas tipologías constructivas se identifican en el Cuadro de Valor de las

Construcciones regulado en la Norma 20 del RD 1020/1993, con los dígitos siguientes:

Viviendas Plurifamiliares: 1.1.1.3

Garajes: 1.1.3.3

Locales comerciales: 4.1.1.4


17

CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

En relación con el uso industrial, se aplica el coeficiente de uso y tipología

constructiva correspondiente a la categoría identificada como 2.1.1.3.

Definido el Coste de Construcción para cada uno de los usos y tipologías edificatorias

como el producto del Módulo Básico de Construcción aplicable al Área homogénea en el que

se adscribe Sedaví (MBC-2) por el mencionado Coeficiente de Valor de uso y tipología, los

Valores de construcción aplicables, a estos efectos, en los nuevos desarrollos urbanísticos

previstos por el Plan serán:

Usos y Tipologías edificatorias

Superficie edificable Valor Construcción

Residencial 272.036,62 m2t VPO 70.822,45 m2t 720,00 €/m2t Vlibre 201.214,17 m2t 720,00 €/m2t

Terciario 31.160,40 m2t 720,00 €/m2t Industrial - m2t 450,00 €/m2t

Plazas de aparcamiento 90.675,00m2t (3.627uds) 372,00 €/m2t

Cuantificados el Valor del suelo y el de la construcción, la aplicación de la expresión

contenida en la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993, sobre Normas Técnicas de


18

Valoración Catastral, se obtiene el Valor de mercado o Valor en Venta (Vv) del producto

inmobiliario correspondiente:

Norma 16. Modulación de los valores.

1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del

producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Vv=1,40[VR + Vc]FL

en la que:

Vv= Valor en venta del producto inmobiliario, en €/m2 construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en €/m2 construido.

Vc= Valor de la construcción en €/m2 construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos

inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-

económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.

El siguiente cuadro muestra los valores de repercusión del suelo y de la construcción

para cada uno de los usos y tipologías edificatorias previstos en el Plan, así como el Valor en

Venta del Producto inmobiliario calculado con la expresión de la Norma 16 (Vv = 1,4

(Vr+Vc)):


Valor de repercusión del suelo

Valor construcción

Valor mercado m2t edificado

Residencial VPO €/m2t

294,00€/m2t 720,00€/m2t 1.419,60 €/m2t Vlibre €/m2t

420,00 €/m2t 720,00€/m2t 1.596,00 €/m2t Terciario €/m2t

420,00 €/m2t 720,00€/m2t 1.596,00 €/m2t Industrial €/m2t

252,00 €/m2t 450,00€/m2t 982,80 €/m2t Plazas de

aparcamiento 252,00 €/m2t 372,00€/m2t 873,60 €/m2t

Estimación del Valor Catastral

Como se exponía con anterioridad, la Base Imponible del Impuesto de Bienes

Inmuebles está constituida por el Valor Catastral que, en virtud de lo establecido en la Orden


19

del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, la Referencia al Mercado es

del 50%. Es decir, el valor catastral se calculará como el 50% del Valor en Venta de los

distintos productos inmobiliarios, estimado según la metodología contenida en las Normas

Técnicas de Valoración RD 1020/1993.

Teniendo en consideración la edificabilidad prevista por el planeamiento urbanístico para cada

uso y tipologías edificatorias y el Valor Catastral unitario, la Base Imponible media de los distintos Bienes

Inmuebles que se edificarán en el ámbito de actuación será:

Aprovechamiento

objetivo 393.872,02 m2t

VCATASTRAL.

BASE

IMPONIBLE

Residencial 272.036,62 m2t

VPO 70.822,45 m2t 707,80 €/m2t

Vlibre 201.214,40 m2t 798,00 €/m2t

Terciario 31.160,40 m2t 798,00€/m2t

Industrial - m2t 491,40 €/m2t


90.675,00 m2t 3.627 Uds. (25 m2t x unidad) 436,80 €/m2t

Estimación de la Cuota Líquida

La Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles aprobada por

el Ayuntamiento de Sedaví, fija el tipo de gravamen de los bienes de naturaleza urbana en

0,70%:

tibi= 0,52%.

La Cuota íntegra (Cl) del Impuesto de Bienes Inmuebles resultará de aplicar a la Base

Liquidable3 (BL) el tipo de gravamen (tibi).

Cl = BL x tlbi

La Cuota Líquida (CL) se obtiene tras la aplicación de las bonificaciones (B) previstas

legalmente y que minoran la Cuota íntegra (Cl).

CL = ClxB

(Se considera que coincide la Base Imponible y la Base Liquidable.)


20

El Ayuntamiento de Sedaví regula bonificación específica del 50% para los inmuebles

en ejecución de promotora/urbanizadora, y también del 50% de bonificación durante tres

años siguientes a la calificación definitiva, si bien a los efectos de cálculo de un año tipo se

deprecian estas bonificaciones)

Aprovechamiento objetivo 393.872,02 m2t

VCATASTRAL BASE

IMPONIBLE

Tipo Impositivo Cuota Líquida

TOTAL 1.430.883,37 € Residencial 272.036,62 m2t

VPO 70.822,45 m2t 707,80 €/m2t 0,52% 260.666,28 € Vlibre 201.214,17 m2t 798,00€/m2t 0,52% 834.958,32 €

Terciario 31.160,40 m2t 798,00 €/m2t 0,52% 129.303,20 € Industrial - m2t 491,40 €/m2t 0,52% - €


90.675,00 m2t 436,80 €/m2t 0,52% 205.955,57 €

Los ingresos anuales previsibles por el incremento de edificabilidad por el Impuesto de

Bienes Inmuebles serán de 1.430.883,37 euros.

b) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza

Urbana: IIVTNU.

El hecho imponible de este impuesto está constituido por el incremento de valor que

experimenten los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto como

consecuencia de la transmisión de la propiedad.

Aplicando las normas para la determinación del incremento de valor del suelo

establecidas en la Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor

de los terrenos de Naturaleza Urbana del Ayuntamiento de Sedaví así como el porcentaje

para cada intervalo de tiempo y el tipo de gravamen (28%) regulado en dichas Ordenanzas,

se obtiene el siguiente Cuadro que permite calcular con facilidad la Cuota íntegra:


21

IMIVTNU % Anual

Hasta 5 años 3,10%

Hasta 10 años 2,90%



De esta manera, suponiendo una transmisión del 50% de las propiedades del suelo,

con un periodo medio para determinar el incremento de valor de 5 años y teniendo en

cuenta que el Valor Catastral del Suelo es el Valor del suelo que se ha de emplear a efectos

de determinación del Incremento del Valor de los Terrenos, la Cuota íntegra resultante será

de 3.415.512,45 €:

Valor Catastral suelo: 141.269.219,70 € Plazo desde última transmisión: 5 años 3,10% VC x % anual: 21.896.729,05 € Tipo impositivo: 28,00%

Cuota: 6.131.084,13 € % terrenos transmitidos: 50% Cuota Integra del IIVTNU 3.065.542,06 €

c) Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras. ICIO

La Base Imponible de este impuesto está constituida por el Coste real y efectivo de la

Construcción, entendiendo por tal, a los efectos de este Impuesto, el Coste de Ejecución

Material.

Se considerará, a estos efectos, el Coste de Construcción definido por el Módulo Básico

de Construcción empleado en la valoración catastral, una vez detraído el importe

correspondiente a Gastos Generales y Beneficio del Constructor, que se estima en un 19%.

Aprovechamiento objetivo PEM edificación

Residencial 272.036,62 m2t VPO 70.822,45 m2t 605,04 €/m2t Vlibre 201.214,17 m2t 605,04 €/m2t

Terciario 31.160,40 m2t 605,04 €/m2t Industrial - m2t 378,15 €/m2t


22

Plazas de aparcamiento 90.675,00 m2t 312,60 €/m2t

La Ordenanza Fiscal vigente en Sedaví, reguladora del Impuesto sobre Construcciones

Instalaciones y Obras, establece el tipo de gravamen en el 2,70%. Así, la Cuota del

Impuesto será la resultante de aplicar el mencionado tipo de gravamen a la Base Imponible:

Cuota ICIO = Bl x 2,70%


ICIO. BASE IMPONIBLE: PEM

Tipo Impositivo

Cuota

Residencial 272.036,62 m2t TOTAL 5.718.365,91 € VPO 70.822,45 m2t 605,04 €/m2t 2,70% 1.156.961,20 € V libre 201.214,17 m2t 605,04 €/m2t 2,70% 3.287.050,78 €

Terciario 31.160,40 m2t 605,04 €/m2t 2,70% 509.038,79 € Industrial - m2t 378,15 €/m2t 2,70% - € Plazas de

aparcamiento 90.675,00 m2t 312,60 €/m2t 2,70% 765.315,14 €

d) Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica. IVTM

Para estimar los ingresos que pudiera tener el Ayuntamiento por este concepto, se

considera que el número de vehículos se incrementará por efecto tanto del mayor número de

habitantes como por la mayor actividad económica previsible en el Suelo Urbanizable

Terciario.

En este sentido, se considera que el parque de vehículos de Sedaví aumentará en

3.944 automóviles:

• 3.627 coches, a razón de 1,5 vehículos por cada nueva vivienda.

• 31 vehículos de uso terciario, considerando un vehículo por cada 1.000 m2s de uso

terciario o industrial. Esta estimación resulta de analizar el número de camiones dentro del

parque de vehículos existente en el Municipio en relación con la superficie de suelo de uso

terciario e industrial y extrapolarla a la nueva situación.


23

La ordenanza Fiscal vigente en Sedaví establece las cuotas del impuesto aplicables

según la clase de vehículo y la potencia fiscal.

Suponiendo la aplicación de una tarifa media para turismos de 128,04 € y para

camiones de 211,15 €, la recaudación anual previsible será de:

IVTM = (3.627 vehículos x 128,04 €/vehículo) + (31 camiones x 211,15

€/camión) = 470.946,73 €

e) Transferencias corrientes.

La estimación de la cuantía por este concepto se realiza a partir de la ratio Ingreso por

habitante, extrapolando al mayor número de habitantes, previsto tras las actuaciones

urbanizadora y edificatoria.

El presupuesto de 2010 liquidado indica que el capítulo 4 de "ingresos por

transferencias corrientes" representa unos ingresos por habitante de 200,88 euros.

El aumento poblacional previsto en el Plan General es de 5.588 habitantes.

De esta manera, los ingresos previsibles por este concepto supondrán:

PTE = 200,88 €/habitante x 5.563 habitantes = 1.117.495,44 €

f) Tasas y Otros Ingresos e Ingresos Patrimoniales.

Al igual que en el anterior apartado, esta cuantía se estimará por aplicación de la

ratio presupuestaria aplicable al mayor tamaño poblacional.

Según el presupuesto del ejercicio 2010, las "tasas y otros ingresos" han sido de

113,69 €/habitante y los "ingresos patrimoniales" 10,26 € por habitante, por lo que,

aplicando la suma de ambos ratios a los 5.563 nuevos habitantes, supone un ingreso

previsible por estos dos capítulos presupuestarios de:


24

Tasas y Otros Ingresos: 123,95 €/habit x 5.563 habit. =

689.533,85 €

8.- Resultado del Presupuesto de Ingresos y Gastos Corrientes.

Como resultado del análisis realizado en el anterior apartado, se puede obtener el

saldo resultante de los incrementos de ingresos y gastos corrientes en el presupuesto

Municipal tras la recepción de la urbanización y edificación de los distintos productos

inmobiliarios previstos por el planeamiento general de Sedaví.

Gastos corrientes municipales 3.293.073,48 €

Ingresos por IBI 1.430.883,37 €

Ingresos IVTM 470.946,73 €

Transferencias corrientes 1.117.495,44 €

Tasas y otros ingresos + Ingresos

patrimoniales

689.533,85 €

ICIO 5.718.365,91 €

IVTNU 3.065.542,06 €

TOTAL INGRESOS CORRIENTES 12.492.767,36 €

Del resultado anterior se deberá desagregar el importe de los ingresos de carácter

periódico y los que se producirán una única vez, tales como el Impuesto de Construcciones,

Instalaciones y Obras y el Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos.

Así, los ingresos que se producirán anualmente serán:

Ingresos por IBI 5.718.365,91 €

Ingresos IVTM 470.946,73 €

Transferencias Corrientes 1.122.517,14 €

Tasas y otros ingresos + Ingresos patrimoniales

692.632,60 €

TOTAL 8.004.462,38 €

Como se puede observar, el saldo presupuestario de la expansión urbana prevista en


25

el Plan General, resulta positivo, desde la perspectiva de los gastos e ingresos corrientes

periódicos del Ayuntamiento de Sedaví, con una diferencia positiva de 4.708.388,90 euros.

El excedente de ingresos corrientes sobre los gastos permite abordar solventemente

las inversiones en equipamientos que tuviera que realizar el Ayuntamiento para prestar

nuevos servicios a la mayor población.

Se constata, en definitiva, que el crecimiento de la ciudad previsto por el Plan General

es sostenible económicamente, pues es capaz de generar los recursos necesarios para el

mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y servicios derivados de la

creación del nuevo espacio urbano.

Sedaví,15 de octubre de 2010

Por Merino y Terrasa S.L.P.

Fdo. Óscar Terrasa Sales

Arquitecto Coordinador

evaluaciÓn socio-econÓmica y analisis de las consecuencias de … · 2011-09-05 · plan general...

Documents