EVALUACIÓN COMERCIALY GESTIÓN DEL PRECIO

Precios de Arriendo en constante alza…, pero….

Precios de venta usadas en constante alza…, pero…

Bajas Tasas de Interés.

Mayor demanda de Inversionistas.

Clientes adelantaron decisión de compra por Reforma Tributaria.

Control del Stock por parte de las inmobiliarias.

Precio de lo usado sigue a lo nuevo.

El arriendo es sin mayor riesgo.

Ventas de propiedades de 1 a 3 meses. Arriendos en menos de 30 días .

ESCENARIO INMOBILIARIO 2019

Los Precios NO suben indefinidamente…

Precios de Arriendo a la baja en un 10%.

Precios de venta a la baja y seguirán bajando.

Tasas de interés muy bajas.

Inversionistas vendiendo sus portafolios.

Clientes postergando compra.

Aumento de oferta.

Construcción y proyectos detenidas.

Precio de lo usado sigue a lo nuevo.

Los Arriendos corren Riesgos mayores.

Ventas de propiedades de 3 a 6 meses. Arriendos masde 30 y 60 días.

ESCENARIO INMOBILIARIO 2021

Los Precios cambiaron tendencia…

VS

PropietarioVender en el mejor precio, en el menor tiempo [y sin

problemas]

- Evaluar bien la venta.- Ajustarse rápido para vender primero y antes que sigan bajando los precios.- Vender antes que aumente la oferta, incluso por remates por cese de pagos.- Vender ahora que aún hay compradores, que tienen más donde elegir.- Cuidado con los asesores informales y con quien rebaja o no cobra.

CompradorComprar bueno, bonito y barato [y sin complicaciones]

- Las tasas van a subir.- Los bancos se pondrán mas restrictivos.- Hoy puedes ser sujeto de crédito y en el futuro no se sabe. (continuidad laboral)- Siempre es mejor pagar un dividendo que hacer ganar al propietario un arriendo.

¿Recomendaciones?

ü Necesidad del cliente y generar confianzaü Alternativas de Negocio (venta, arriendo, esperar)

ü Oferta con números y evidenciaü Nueva, Usada y competenciaü Sectores alternativos

ü Explicar el método de la evaluación, con resultados estadísticas. 95% de certeza ü Demanda real, público objetivo y potencialü Estadistas de tiempos con y sin exclusividad, en precio y no precio. 1-2 meses à inciertoü Diferenciación del marketing en “la selva”ü Trampolín de compradores y barreras de filtro y barreras psicológicasü Alcance de Servicio PREMIUM… cobramos por?

ü El cliente necesita de un profesional PREMIUM y que sea en Exclusividadü Ventas en RED y con potencial Internacionalü Cuando no hay exclusividad el precio se ve impactado, al igual que el tiempoü Potenciales compradores confundidos

ü Si ya hay experiencia o resultados no satisfactorias, usar esa información en el momentoü Bajar y/o ajustar expectativas… en el tiempo…, con Relanzamiento de verdad

Mas Servicio… Mas Diferenciación… Menos de lo mismo… Saber decir NO pero seguro que será un SI porque no hay nada mejor que

¡TU AGENTE PREMIUM!

Conversación centrada en:

CONCEPTOS SOBRE VALORACIÓN

• El Lenguaje técnico– Terreno - Predio– Mejoras– Edificación– Material de la construcción y calidad– Bien Raíz - Propiedad– Bien Inmueble– Edad Actual– Edad Aparente– Superficies– Metros cuadrados– Plazo de validez– Obras complementarias– Costo de Reposición– Depreciación– Plusvalía– Tasación– Opinión comercial - Tasación

FACTOR DE USO Y DESTINO

1 Habitacional o Residencial

2 Comercial Exclusivo

3 Industrial Exclusivo

4 Mixto: Habitacional Comercial

5 Mixto: Industrial Comercial

6 Equipamiento

7 Áreas Verdes

Comercio Diario Menor

Pequeños Almacenes, Botillerías, Farmacias u Otros

Comercio Mayor Supermercados con Centros Comerciales (Malls) o Arterias Comerciales Principales

(Calle Picarte)Deportes Estadios Municipales, Centros Deportivos,

MulticanchasRecreación Centros Culturales, Museos, Bibliotecas,

Teatros, CinesSalud Hospitales, Policlínicos, Postas, Centros

AsistencialesEquipamiento Correos, Bancos, Oficinas Municipales

Jardines Infantiles Estatales o PrivadosIglesias Se refiere a cualquier culto

Áreas Verdes Plazas, Parques u Otras

FACTOR EQUIPAMIENTO

SEGUNDA PARTEMÉTODOS DE EVALUACIÓN

• MÉTODOS DIRECTOS– Método Comparativo de Análisis de Mercado

• MÉTODOS INDIRECTOS– Método de Costos o Análisis de Costos

• Método de Abstracción o Asignación• Método de Uso Anticipado o Desarrollo• Método de Suelo Residual

– Método de Renta ,de Capitalización de la Renta, o Análisis de la Rentabilidad

Método Comparativo o Análisis de Mercado

1. Principios Económicos que condicionan el Valor del Mercado de los Bienes RaícesüOferta üDemandaüCompetenciaüEconomía

üEmpleoüTasas de interés

üExternalidad

Método Comparativo o Análisis de Mercado

2. Estudio de MercadoüObservaciónüRecopilación de InformaciónüVerificación de la InformaciónüAntecedentes ComplementariosüProcesamiento de la InformaciónüAnálisis de los Datos - AjustesüInterpretación de resultados Estadísticos

3. Aplicación del Problema EspecíficoüInfluencia de las cualidades propias del

inmueble tasado en su valorüSelección de Muestras ComparablesüHomologación de Muestras

4. DatosüCorredores de Propiedades üRegistro de propiedades en el

Conservador de Bienes raícesüNotarios Públicos

Método Comparativo o Análisis de Mercado

üSII: AvalúosüRevisión “in situ”üOferta usadaüOferta nuevaüVentas de la red

ᵪ Boletines y publicaciones especializadasᵪ Simulación de Ventas

Método Comparativo o Análisis de Mercado

• Comparación de Construcciones Similares• Valores de Venta Comparables

CUADRO VALORIZACION PROPIEDADES SEGÚN MERCADO COMPARATIVO

UBICACION FECHA PRECIO RENTA A VENTA A FECHA M2 EDIFICIO AJUSTE VALOR M2

FINAL+AJUS.

Método Comparativo o Análisis de Mercado

CLASIFICACIONES DE EDIFICACION

CLASE AConstrucción con estructura soporte de acero

• Fundaciones de Hormigón• Estructura realizada en acero.• Pisos de hormigón• Revestimientos exteriores y cubierta.

CLASE BEstructura soportante de Hormigón Armado

(se incluyen aquellas en que la armadura esde perfiles metálicos)

• Fundaciones de hormigón.

• Estructura de hormigón armado.

• Revestimiento enchape.• Pisos de hormigón revestidos.

CLASE CPilares y cadenas de hormigón armado con

muros de albañilería de ladrillos

• Fundaciones de hormigón.

• Estructura de albañilería de ladrillos reforzada con hormigón armado.

• Pisos de hormigón revestidos.

CLASE DConstrucción de albañilería de ladrillos y/o

piedras

• Fundaciones de hormigón.• Estructura de mampostería de piedra.• Pisos de hormigón revestidos.

CLASE EEstructura de madera

• Fundaciones tipo palafito en madera insertas en el terreno.• Estructura de madera en su totalidad.

• Revestimiento de madera.

• Pisos de madera.

• Fundaciones de piedra o ladrillo.• Estructura de albañilería de adobe.

CLASE FEstructura de adobe y madera

CLASE GConstrucciones prefabricadas con estructura

metálica, paneles de madera prefabricados de hormigón, yeso cartón o similares.

• Paneles de perfilería metálica trabajados en fabrica.• Montaje de paneles en terreno sobre base estabilizada.• Revestimiento de paneles interiores y exteriores.

CLASE HConstrucción prefabricada en madera,

paneles de madera, yeso cartón, fibrocementoo similares

• Paneles de madera trabajados en fabrica.

• Montaje de paneles en terreno sobre base estabilizada.• Revestimiento de paneles interiores y exteriores.

CLASE IConstrucciones de placas o paneles

prefabricados. Paneles de hormigón liviano. Fibrocemento o paneles de propileno entre mallas de acero para recibir mortero proyectado.

• Paneles de Aislapol enmallado en acero trabajados en fabrica.• Montaje de paneles en terreno sobre base estabilizada.• Revestimiento de paneles interiores y exteriores, a través de estucos.

CALIDAD DE CONSTRUCCION

CALIDAD 1: Superior o LujoEdificaciones de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura,sea por razones de estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos deconstrucción. Recintos amplios y bien distribuidos.Uso de materiales finos, caros y de gran durabilidad. Instalaciones especiales comoclimatización, seguridad. Etc.

Calidad 2 : Buena o Media- SuperiorEdificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.

CALIDAD 3: Corriente o Media (La mas usual)Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseño, con recintos dedimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente,con adecuado margen de seguridad. Terminaciones e instalaciones mas completas quelas esenciales.

CALIDAD 4: Regular o Media-InferiorEdificación económica, de diseño sencillo o masivo. Elementos estructurales dedimensiones mínimas de acuerdo a normas.Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.Ejemplos: Flexit, pavimentos vinílicos, radier afinado o sin afinar, cubiertas de zinc.Falta de sol, ventilación o funcionalidad

CALIDAD 5: INFERIOREdificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos estructurales dedimensiones mínimas de acuerdo a normas.Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.Ejemplos: Viviendas básicas, casetas sanitarias, con materiales de desecho, sin algúnservicio básico.

Depreciación de las Edificaciones

Pérdida del Valor Máximo (valor de reposición;corresponde a la diferencia que se produceentre este valor y el comercial al momento detasar; se excluye el terreno).

Las causas de depreciación son 3:

1. Depreciación económica2. Depreciación Funcional3. Depreciación Física

CUADRO DE DEPRECIACIÓN DE “CHORNIK”

Depreciación EdificaciónClase

AÑOS DE USO

20 30 40 50 60 70A 82% 66% 54% 44% 38% 30%B 73% 54% 40% 29% 21% 16%C 66% 44% 29% 19% 13% 8%D 60% 37% 22% 13% 7% 4%E 54% 29% 15% 8% 4% 2%

VALORES DE REPOSICIÓN (UF) AÑO 2020

CLASECALIFICACION

1 2 3 4 5

A 52 47 36B 58 49 37C 43 35 29 24 14

D 33 27 22 17 10

E 26 22 13

F 12

CONSTRUCCION INDUSTRIALCLASIFICACIÓN DE GALPONES

CÓDIGO ESTRUCTURA ESTRUCTURA TECHUMBRE

AA ACERO ACEROBA HORMIGÓN ACEROBB HORMIGÓN HORMIGÓNBE HORMIGÓN MADERACA ALBAÑERÍA ACEROCE ALBAÑERÍA MADERAEE MADERA MADERAFE ADOBE MADERAMM LÁMINAS CUBIERTA

AUTOSOPORTANTE AUTOSOPORTANTE

CALIDAD DE GALPONES (UF/m2) año 2020

CLASE Calificación 1 Califiación 2 Calificación 3

AA 12.4 11.4 8.3

BA 12.5 8.7 6.5

BB 14.3 9.7 7.0

BE 9.5 7.6 5.9

CA 11.2 7.6 5.5

CE 9.1 6.6 4.9

EE 7.4 5.4 4.3

FE 8.0 4.0 4.6

MM 7.5 5.5 4.3

Preguntas