1. Leciena Lpez, NoeliaJulio 2008ESTUDIO VIABILIDADINDICE 1.-RAZONAMIENTO CASO 1.1 -FINALIDAD GENERAL 1.2 -FORMULA 1.3 -RAZONAMIENTO CLCULO DATOS FORMULA 1.4 -VALOR NETO SUELO INMUEBLE A REHABILITAR 1.5 -% BENEFICIO y %RIESGO 2.-NUESTRO CASO Caso general, con nuestros datos2.1-ENUNCIADO 2.2-DATOS 2.3-RESOLUCIN 2.4-CONCLUSIN-VALOR SUELO Construccin rentable 2.5-% BENEFICIO Y % RIESGO3.-DOCUMENTACIN ANEXA 3.1.-CASO GENERAL 3.2.-NUESTRO CASO

2. 1.-RAZONAMIENTO CASO GENERAL1.1-FINALIDAD El estudio de viabilidad es similar a un balance, con sus ingresos y gastos... El objeto sera saber, si me sale a cuenta: comprar el suelo, inmueble a rehabilitar, tras contemplar todos los gastos para ejecucin del proyecto, un margen de beneficio y ingresos de la venta. Para ello, tasaremos el suelo o el inmueble a rehabilitar con el mtodo residual esttico, el procedimiento ser esttico y no dinmico porque el tipo de valoracin que nos interesa ser la actual y no la esperadafutura Comentar, que en la vida real. La mayora de las veces, no se cobran los estudios de viabilidad porque la obra, no llega a ejecutarse.1.2.-FORMULA F = V.M. * (1-B) - ( Ci) F = valor terreno inmueble a rehabilitar a fecha de tasacin V.M.= valor mercado edificio terminado a fecha de tasacin B = margen promotor Ci = pagos1.3.-RAZONAMIENTO CLCULO DATOS -Condiciones a cumplir: -rgimen de urbanismo. -(Que cumpla la edificabilidad del plan general o parcial, en su caso). - Slo se valora, el tipo construccin permitido en el plan general. Cumplir legalidad. -licencia-edificacin. -urbanismo (si hace falta urbanizar) En ambas se penaliza, el incumplimiento de plazos -Resumen calculo valores -B = 18 (segn la recomendacin como mnima de la EHA), verse documentacin anexa.TIPO INMUEBLES.TOTAL EDIFICABLE /M2 TOTAL INGRESO VIVIENDA 0 GARAGE (ud.) 0 LOCAL 0 C. p. "nuevo" 0 0 TOTAL 2 * /M de cada inmueble, se obtiene mediante el clculo de cada inmueble por el mtodo de tasacin de la norma ECO, ms recomendable segn hiptesis y datos facilitados. *Recordar, que en el estudio de viabilidad, se compra y se vende nuevo.Por lo tanto, al bloque de viviendas que son nuestro testigo, habr que restarle la depreciacin, a fin de alcanzar el precio actual de una promocin nueva. Por tanto, habr que mayorizar el valor del inmueble, si el inmueble tipo de la promocin inmobiliaria, tiene ms de un ao. Coeficiente ponderacinlograr piso nuevo= (1+Depreciacin) Depreciacin =Antigedad edificio Vida til edificio 3. Uso Edificio(S.>S.t) Residencial Oficina Comercial IndustrialVida til 100 75 50 35Nota: La depreciacin, calculada segn orden ministerial ECO/2003, Art.19AUTOFINANCIA.%I.T.P. P. bsico-ejec gestin urbani Licencia urbani Registro/Notario C.E.M. P.E.M. Urbanizar(si/no) Gasto general Beneficio Indus. Imprevisto Edificar P.E.M. Gasto general Beneficio Indus. Imprevisto OTROS TRIBUTOSLicen. Ocupac. HONORARIOS Arquitecto Aparejador Promotor REGIST./NOTAR. Tras acabar obra SEGUROS Decenal COMERCIALIZA. 3% precio m 2 util/venta "sin IVA" FINANCIEROSTasacin DGA Apertura hipoteca Importe Financia. Gasto interesesT.INGRESOS %I.V.A7 70 1 4 2,5P.E.M S.Const Pre.constr.Un.TOTAL 013 8 8 0 8,7 2,61 1,5 2,50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 03013 8 83 depende 1,35 0,5G.COMERC. 16 0I. a financiar Euribor+difer tiempo(1/2 plazo "ao) G. INTERES 0AUTOFINANCIACIN - Tener en cuenta, que en la realidad, debemos ser capaces de autofinanciarnos sin la ayuda del banco, unos gastos previos al comienzo de las fases de construccin como: suelo, proyecto bsico (cuyo objetivo es explicar la funcin de la construccin prevista) y ejecucin (con este proyecto nos conceden licencia), gastos de registro, notaria... hasta que nos concedan la licencia, que comienza la financiacin del banco. -Explicacin, de cada elemento a financiar: *I.T.P. (Impuesto de transmisin patrimonial); verse explicaciones en el apartado de impuestos. Generalmente el suelo, lo vende un particular y no una empresa. Consideraremos este gasto de la promotora, en el apartado que deducimos el valor neto del suelo.0 0 0 4. *El presupuesto bsico y de ejecucin, labor del arquitecto verse justificacin 70% honorario arquitecto, a cobrar a fecha finalizacin del presupuesto de ejecucin, en el anexo informacin. Como el clculo es esttico, no lo consideraremos en este apartado cuantitativamente solamente, es meramente informativo. Si lo tendremos en cuenta, en el apartado de honorarios (La totalidad de su importe). *Por servicios de gestin urbanstica; se imputar el 1% del P.E.M; verse justificacin, en el anexo informacin. Como curiosidad, tenemos que indicar que se liquidara esta licencia tras certificarse la obra; abonndose la diferencia de 1% del gasto de ejecucin material real, tras finalizar la obra respecto el 1% del P.E.M. *La Licencia Urbanstica: es el 4% del P.E.M.verse justificacin, en el anexo informacin. Comentar que la autoliquidacin se efecta de smil manera que en la gestin urbanstica, a excepcin de que tras efectuarse, se concede la licencia de ocupacin. *Los gastos de registro y notaria, previa licencia sern: escritura terreno y consulta terreno, en el registro de la propiedad. Su coste variar de muchos factores; tales como: arancel (derecho que se paga), libro, n de titulares, n de partes, divisin horizontal, si hay estatutos, embargos al declarar obra nueva etc... Como el clculo es esttico, no lo consideraremos en este apartado cuantitativamente solamente, es meramente informativo. Si lo tendremos en cuenta, en el apartado de registro y notario(La totalidad de su importe). Justificacin de los procesos de la autoliquidacin: en los apuntes tomados en clase, el curso 2006/07 y las ordenanzas fiscales del ayuntamiento de Zaragoza.COSTE EDIFICACIN OBRAS DE REHABILITACIN (P.E.C. Presupuesto de ejecucin de contrata) -Primero aclarar, la diferencia entre los costes de edificacin y los costes de ejecucin material. Los costes de edificacin abarcan: los costes de ejecucin material, el beneficio industrial, los gastos generales e imprevistos. -Por otro lado, indicar: si tenemos que urbanizar el solar, habr dos gastos de construccin independizados, el de la urbanizacin y el subsecuente de ejecucin obra. -Explicacin de las distintas partes de los gastos de construccin (P.E.C.): * P.E.M .- Su objeto es costear material, las diversas partidas de obras: Nota aclaratoria: Diferenciar, el presupuesto de ejecucin material (P.E.M.) y el coste de Referencia (C.R.). P.E.M.(colegio de arquitectos) > C.R (ayuntamiento) Nota aclaratoria sobre las diversas fuentes de obtener P.E.M: A) Precios referencia del colegio correspondiente.Tomo este, porque es el mtodo que ms fcil acceso tengo Dependiendo del colegio, existen grandes variaciones con la realidad. B) Conocer precios reales m2 construido de la zona y calcularlo por tu cuenta partida a partida, tras realizar una buena medicin.lo mejor. C) Generador Presupuestos CYPE, S la tipologa lo permite. Verse casillerorazonamiento, del clculo base del P.E.M y C.R, en anexo informacin . *Gastos Generales.- Compendia: -coste-encargado. -jefe de obra. - vallado. -gra. -equipo hormigonado. -sueldos: administrativos y ejecutivos. - Supone el 13% P.E.M, segn fuentes oficiales. *B.I. (beneficio industrial).- 6% P.E.M., segn obras oficiales, es decir aquellas que licitan tras ganar concurso. 5. *Imprevistos.-En la vida real, presupuestamos una obra. Pero casi siempre aparecen imprevistos, que agravan el coste final de la edificacin. Como previsin a este desfase, se incluye un colchn del 8% del P.E.M., cuanta mnima segn la orden EHA/07. (verse justificacin, en documentacin anexa). Se incluye dicho importe en el capitulo de cimentacin es habitual incluirlo en este capitulo porque, an existiendo estudios y pruebas previas, es relativamente fcil, la justificacin de la mayoracin de la cimentacin, por fallos en la diversidad de estratos... Razonamiento expuesto en clase. Otra manera de describir partidas colchn, seran: UD de remates de albailera.... UD. de limpieza de finalizacin de obra... UD. de medidas de seguridad y salud para dar cumplimiento a R.D.... Las partidas colchn son muy fciles de detectar generalmente utilizan como unidad de medida la UD. cuando lo ms lgico sera utilizar otra, por ejemplo M2 de limpieza de finalizacin de obra, etc.IMPUESTO LICENCIA Gestin urbanstica Urbanstica OcupacinORDENANZA 13 11 --Varias: vallas, acometidas 25 (Verse justificacin datos, en anexo informacin).%PEM 1 (previo l. urbanstica) 4 (Permite obrar) Auto liquidar la l. urbanstica, al certificar obra sobre el coste real de la ejecucin material. Depende caso (verse ordenanza)-Razonamiento {empresa constructora y promotora, no contempla el I.V.A.como gasto, mera reguladora tributaria}. Como premisas partimos que, *Todo impuesto generalmente (excepto plusvalas), es aplicable al adquiridor final incluido en el valor del mercado, del inmueble. *Recalco, la empresa constructora, es simple reguladora de I.V.A /Paga realmente el I.V.A., el adquiriente final. /I.V.A. aplicable en construccin normal del 16%.............para reformas, obras de nueva construccin exentas de la proteccin de V.P.O. reducido del 7%............V.P.O sper reducido del 4%...no aplicable en el mbito de la construccin. /I.V.A aplicable en facturas de registro, notaria... normal del 16% *I.R.P.F., lo paga realmente el trabajador. 18% base imponible en su nombre lo paga la empresa. Ejemplo: Pago empresa constructora, (tras regulacin I.V.A., I.R.P.F), de los honorarios del trabajador: Honorario----------100 + I.V.A.-----------16 (impuesto paga empresa) I.R.P.F -18 (impuesto paga trabajador, de sus honorarios) 98 (gasto empresa real, por el honorario) *La compra de un inmueble {solar, edificio}, se aplicara al nuevo propietario, dependiendo de la naturaleza del vendedor . 1.A| Si es, una empresa ...I.V.A.16% {del valor declarado en la compraventa}, 1.B| Si es, un particular .. I.T.P. 7% {del valor declarado en la compraventa}. es un gasto, para la empresa constructora. Verse justificacin en la documentacin anexa. *Por otro lado, hay que tener en cuenta, al comprar un solar (con sin edificacin incluida), el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana =plusvalas concepto: pagar al ayuntamiento, todas las mejoras que ha realizado de: calles... quin lo paga: el que lo vende, si ha pasado ms de un ao de la compra-venta ltima. No se paga en la compra-venta de obra nueva. 6. cuanta: Importe Impuesto= (valor catastral terreno)X(%funcin aos, X ltima compra-venta)(aos desde ltima compra-ventamx. 20 aos)Mximo = 30% (Verse justificacin, en anexo informacin) Tras estas explicaciones, se razona el gasto de una promocin en impuestos, no considerando regulaciones que finalmente paga el propietario de la nueva vivienda , ni las licencias, anteriormente consideradas". Si la persona que nos vendi el terreno a edificar; fue un particular y no, una empresa. Se tomar I.T.P.el impuesto de transmisin de propiedades = 7% del valor de mercado del terreno,como gasto. Informacin corroborada por: la asesora y despacho de abogados Martnez-Sangorrn, sita en paseo Constitucin n 33, Pral. Drcha.HONORARIOS -Tras contrastar en apuntes de asignaturas de: Tasaciones, presupuestos... y corroborrmelo personal del C.O.A.T.Z., 976-23.95. 01, Cada uno puede cobrar lo quiera, pero se atienden a los baremos mnimos colegiales, segn P.E.M. *De manera generalizada el arquitecto por la ejecucin del proyecto y su labor en la direccin facultativa, cobra % P.E.M en funcin de la cuanta m2 de actuacin. (vese tabla, en documentacin anexa). *Y el aparejador cobra sobre 30% del sueldo del arquitecto por formar parte de la direccin facultativa, coordinar y realizar el estudio de seguridad y salud. (verse justificacin, en documentacin anexa). *Segn explicaciones de clase: el promotor, como administrador, no contemplo el margen beneficio todava, cobra de honorario 1. 5% del P.E.M.REGISTRO Y NOTARIO -Segn el colegio de notarios, sita plaza da la Justicia, 2; y por el otro lado del colegio de registradores 900 101 141 variar de muchos factores; tales como: arancel (derecho que se paga), libro, n de titulares, n de partes, divisin horizontal, si hay estatutos, embargos al declarar obra nueva etc... -Segn apuntes de tasaciones n 273 ambos suman 5% del P.E.M. - Existen dos plazos: a) antes de edificar, terreno, licencia---consulta terreno, en el registro de la propiedad. ----escritura terreno. b) tras acabar obra---registro de la propiedad. ---escritura de declaracin de obra nueva y divisin horizontal (posibilidad de adelantarse en el tiempo, segn exigencia del aval hipotecario).SEGUROS -El seguro Decenal, es necesario, el hecho de no realizarlo impide la inscripcin en el registro de la propiedad de la obra nueva. Adems es obligatorio segn la LOE/2000.Cubre 10 aos de estructura y cimiento. Su coste es 3% del capital asegurado. Capital asegurado = 100% C.E.C. +Honorarios Profesionales +Licencia (verse justificacin en documentacin anexa) -Sobre los seguros, tambin se contrata el de crdito y caucin. Garantiza al comprador las cantidades entregadas a cuenta del piso que desea comprar, hasta su entrega formal. El fondo de dicho seguro, se devuelve en el momento de entrega el certificado final de obra y licencia de ocupacin. 7. COMERCIALES -Los honorarios de los A.P.I.S., segn Adolfo Miranda Garc, agente inmobiliario de: qu casa, c/Julio Garca Condoy y Alberto Buen Piedrahita, gerente de Alfa Actur, c/Maria Zambrano, n10: coinciden en: 3% precio venta (m2 til, sin IVA); pero depende tambin del nmero de viviendas vendidas y la clusula del promotor.FINANCIEROS -En opinin de ngel Leciena Garicano; bancario de Cajaln, c/ Monasterio de Siresa, los gastos que contempla el prstamo son: A) La tasacin hipotecaria, variando la cuanta en funcin del inmueble. (verse documentacin anexa). B) La escritura de la hipoteca, previamente se habr realizado la correspondiente escritura de obra nueva y divisin horizontal, si procede. (Ya incluidos, en gastos de registro). C) Impuesto de Actos Jurdicos, documentados de la hipoteca (D.G.A). Equivale aproximadamente al 1.35% del importe nominal del prstamo. D) Comisin de apertura, estimativa entre el 0.5% u 1,25 % (segn negociacin) del importe nominal del prstamo. E) Los gastos por intereses, pueden variar en funcin del tipo de inters practicado y los plazos: medios o segn tiempo ejecucin). Como el mtodo de clculo, es esttico, desestimaremos los plazos de ejecucin y optaremos por al plazo medio. (Dinero prestado plazo total)*(Euribor +Diferencial)*(tiempo plazo) Baseen funcin tiempo Base = 100 aos 1200 meses 36500 das1.4.-VALOR NETO SUELO: SUELO O INMUEBLE A REHABILITAR Obtenemos de nuestra tasacin el valor bruto del suelo, vamos a deducir el neto, es decir el precio del suelo sin contar con los gastos de registro, notaria y por otra parte se restan tambin los impuestos de transmisin patrimonial se sobreentienden de 1 adquisicin , el I.V.A (dependiendo del caso). -En nuestro clculo anterior valor residual esttico, ya reducamos del valor delsuelo inmueble a rehabilitar, el registro y notario. -Para la obtencin de un estudio de viabilidad eficaz, el precio del suelo debe ser razonable, comparado con la edificabilidad del plan general.V. BRUTO suelo 1,07 GASTOS notaria registro I.V.A I.T.P. V.NETO suelo---1 0Comentario: -El gasto de registro y de notaria, ya se han considerado y restado en la formula del mtodo de clculo residual esttico.(verse apartado REGISTRO Y NOTARIO). -Por otro lado, dependiendo de la naturaleza del vendedor: I.V.A I.T.P.Empresa Particularse imputar el I.V.A I.T.P., slo una de ellas verse explicacin, en el apartado anterior de impuestos. 8. 1.5.-%BENEFICIO y %RIESGO -Previamente, aclaramos la finalidad de este apartado; ser calcular: *Beneficio desde una perspectiva de clculo (realista-pesimista); es decir ponerse en la peor situacin. *Riesgo; sera el dinero que se pierde, en el caso que no se venda nada, de la promocin. -% Beneficio = Beneficio ,x100 (Beneficio sobre coste inversin) Importe Autofinanciacin -% Riesgo (Beneficio sobre riesgo)= Beneficio ,x100 Imp. Autofinanciacin + importe financia el bancoBeneficio = ingreso ventas inmuebles (importe ventas-honorarios comercial de ventas) - importe autofinanciacin - importe financia banco Autofinanciacin = valor suelo neto + ( I.T.P.=7% valor suelo neto mercado) (I.V.A =16% valor suelo...) + 70% honorario arquitecto-estudio viabilidad -anteproyecto -proyecto bsico -proyecto ejecucin (habra que aadir el porcentual correspondiente del aparejador... generalmente el 30% del sueldo del arquitecto). + gestin urbanstica = 1%P.E.M. + licencia= 4% P.E.M. + registro y notaria =2.5% P.E.M = consulta en el registro del terreno y escritura del solar. Importe financia banco = (Suelo neto+I.T.P.+Cigastos calculados en datos Formula: mtodo residual esttico+ Gastos comercializacin). (Verse clculo datos, en el apartado razonamiento calculo datos del mtodo residual dinmico) 9. 2.-NUESTRO CASO2.1.-ENUNCIADO . CALCULAR el PRECIO del SOLAR SIN COSTES de URBANIZACIN, el sector donde se edifica, esta ya urbanizado: (verse planos de emplazamiento y situacin en el apartado de documentacin anexa). Con el objeto que el promotor obtenga un margen de beneficio del 18%,(margen mnimo, en promociones de 1 vivienda aconsejado por la normativa E.H.A., verse en documentacin anexa). Dicha promocin tendr las siguientes caractersticas: cinco bloques de viviendas. Que en conjunto forman un cmputo de 112 viviendas de s.til= 86 m2 considerando que las terrazas y tendederos se consideran la mitad de superficie, por tener el techo descubierto.. (verse, planos, en documentacin anexa). 144 plazas de aparcamiento de 10 m2, 118 trasteros de s. til= 2,3 m2, y adems locales con una superficie total de 1694,68 m2. Como aclaracin a la superficie de locales. En estos inmuebles su valor depende de la mayor cuanta de m.l. de fachada en planta calle,.... Claro testigo es: los locales interiores con servidumbres (tipo dominante, es decir a favor del predio)...,que no se han vendido. Y eso que: esta promocin obtuvo la certificacin final de obra, en el ao 84. Por ello a la hora de valorar los locales y sus superficies, slo cuantificaremos el tipo de superficie que tiene valor de mercadoclientes dispuestos a comprar, siendo: s. construida con partes comunes = 950 m2 con las caractersticas y precios del local que he tasado, en la primera parte del trabajo.2.2.-DATOS-CONDICIONES A CUMPLIR -RGIMEN URBANSTICO:(verse documentacin anexa de la tasacin local, punto n 7) -pertenece al plan parcial del Actur 9, es un planeamiento recogido que slo hace referencia en usos al plan A.2. Cumple: el ndice de edificabilidad, tanto en plantas baja 68% y alzadas 100%, la limitacin de la altura (2.8m. mximo en alzadas, adems de cumplir entre 2,3 -1,9 m. inclusives como altura libre) y en planta baja no superando 5 m., el retranqueo en linderos, ocupacin.. y dems caractersticas edificatorias como salidas y ascensores... (verse documentacin anexa del estudio de viabilidad). -LICENCIAS URBANSTICAS : Los solares, estn urbanizados. Como informacin adicional: existe un inconveniente que las acometidas no estn individualizadas para cada bloque de viviendas existiendo servidumbres. -EDIFICACIN: Esta visado el proyecto de ejecucin en la documentacin de esta promocin del 84, facilitado por el servicio bibliogrfico del palacio de Montemuzo. Visado este tipo de proyecto, nos concede la licencia el ayuntamiento.-BENEFICIO PROMOTOR: 18%, justificada la cuanta en enunciado. 10. -VALOR MERCADO..-/m2 de locales, se obtiene de la tasacin realizada en la primera parte del trabajo. TIPO INMUEBLE M2 /M2 UD. /UD. AOS TOTAL INGRESO PISO+GARAGE+TRASTERO 112 295758 41074871,04 Coeficiente ponderacin "nuevo" 24 1,24 GARAGE (ud.) 32 32215 1030880 TRASTERO (ud.) 6 4861 29166 LOCAL 950 3468 3294600 45429517 TOTAL .-El coeficiente de mayoracin depreciacin a causa del paso del tiempo, se aplica al compendio residencial de: (piso, garaje, trastero) considerando, que este tipo de depreciacin slo afecta en relevancia a pisos; e insignificante disminucin en garajes es slo una porcin de suelo y en locales a causa de la competencia, deben renovarse para no caer en la obsolescencia, adems habra que destacar que gran parte del mobiliario y terminaciones de albailera son especficos del gremio a que se dedique el local, limitando sus usos. .-Se ha comprobado que el coeficiente de ponderacin (rejuvenecer la promocin, vendemos inmuebles nuevos) recomendado por la normativa de tasaciones, es coherente con la realidad. Un ejemplo sera la nueva promocin de la torre del agua de Ebrosa (976-87.10.29), venden a 5892 /m2. En mi opinin otra cosa ser que halla compradores dispuestos a semejante desembolso. .- Valor mercado, por el mtodo de comparacin de los inmuebles residencial: piso + garaje + trastero. Leyenda Muestras del mtodo comparacin. verse explicativo mtodo, en la tasacin local Nota: Todos los pisos tienen ascensor, Pertenecen a la misma zona, la propiedad no tienen porterosgastos comunidad no son excesivamente elevados, no se considera el parmetro de la antigedad porque las 6 muestras seleccionadas se construyeron en la misma pocacon apenas un par de aos de diferencia 1.) .-c/ Salvador Allende. .-50.0018 Zaragoza. .-superficie til =86m2 .-precio =275.864 .-4 habitaciones. .-2 baos. .-antigedad: 23 aos. .-garaje y trastero. .- fuente: particular976-39.89.08 2.).-c/ Salvador Allende. 50.0018 Zaragoza. .-superficie til = 86m2 .-precio =296.395 .-4 habitaciones. .-2 baos. .-antigedad: 24 aos. .-garaje y trastero. .- fuente: qu casa3.) .-c/ Idelfonso Manuel Gil. 50.0018 Zaragoza. .-superficie til = 88m2 .-precio =337.800 .-4 habitaciones. .-2 baos. .-antigedad: 24 aos. . -garaje y trastero. .-fuente: particular---976-43.77.66 11. 4.) .-c/ Gertrudis Gmez Avellaneda. 50.0018 Zaragoza. .-superficie til = 88m2 .-precio =315.000 .-4 habitaciones. .-2 baos. .-antigedad: 23 aos. . -garaje y trastero. .-fuente: particular---617-42.56.41 5.) .-c/ Blas Otero. 50.0018 Zaragoza. .-superficie til = 84m2 .-precio =279.470 .-4 habitaciones. .-2 baos. .-antigedad: 22 aos. . -garaje y trastero. .-fuente: particular---976-39.89.19 6.) .-c/ Pablo Iglesias 50.0018 Zaragoza. .-superficie til = 82m2 .-precio =259.000 .-4 habitaciones. .-2 baos. .-antigedad: 20 aos. -garaje y trastero. -fuente: particular---629-04.28.76T s.construida+parte comun M2 1 94,6 2 92,4 3 96,8 4 96,8 5 92,4 6 90,2 275864 296395 337800 315000 279470 259000/m2 Nhab. Nbao Garage Trastero 2916 4 2 1 1 3208 4 2 1 1 3490 4 2 1 1 3254 4 2 1 1 3025 4 2 1 1 2871 4 2 1 1MEDIA /M2 94,6 ud. Piso+garage+trastero Nota.- El calculo del mtodo de comparacin esta explicado, en el apartado 10.1 de la tasacin. (segn lo indicado en clase, no me he extendido en su desarrollo por estar justificado razonamiento y pasos en la tasacin local). .- No ha hecho falta calcular coeficientes de homogeneizacin, porque las muestras eran muy similares en caractersticas. Variando solamente los m2, en un intervalo irrelevante a la modificacin de /m2. .- Como curiosidad, un comentario sobre el campo mobiliario: existe un gran salto cuantitativo entre los precios de un inmueble de 1, 2 habitaciones a otro de 3 4 habitaciones, cuando el aumento cualitativo de m2, no lo es tanto. Pero los promotores... aprovechan la propuesta de solucin ocupacional , para incrementar beneficios. .- Recordar que: se aplica directamente en la tabla el coeficiente de homogeneizacin a superficie construida con partes comunes. (verse en el apartado 10.1 de la tasacin).3127 295840 12. Leyenda garajes Muestras del mtodo comparacin. Nota: Todos los garajes, pertenecen a la misma zona. 1.) .-c/ Virginia Woolf 50.0018 Zaragoza. .-superficie 15m2 .-precio =43000 .- fuente: tecnocasa 2.).-c/ Idelfonso Manuel Gil 50.0018 Zaragoza. .-superficie 12m2 .-45000 .- fuente: qu casa3.).-c/ Salvador Allende 50.0018 Zaragoza. .-superficie 12m2 .-42000 .- fuente: particular 976-6844924.).-c/ Luis Legaz la Cambra 50.0018 Zaragoza. .-superficie 10m2 .-30000 .- fuente: particular 627 2016295.).-c/ Antn Garca Abril. 50.0018 Zaragoza. .-superficie 19m2 (Aparcamiento doble). (Comprobado en las Ordenanzas de Zaragoza para la Construccin, Instalacin y Uso de Estacionamientos y Garajes, seccin quinta. El 80% de las unidades de un parking sern de 5.4 x 2.2 m.) .-54000 .- fuente: particular 665 9404626.).-c/ Antn Garca Abril. 50.0018 Zaragoza. .-superficie 15m2 (Aparcamiento grande). .-50000 .- fuente: mundo anunciosT 1 2 3 4 5 6m2 /m2 15 43000 2866,67 12 45000 3750 12 42000 3500 10 30000 3000 19 54000 2842,1 15 50000 3333,3media /m2 3215,4 10 ud.garage 32154 Nota. A causa de la coyuntura se han desechado muestras especulativas chollos, fruto de la situacin econmica individual, que no refleja el valor real del inmueble. . Tambin se ha podido observar en las muestras del mercado inmobiliario, que el precio /m2 disminuye notablemente en plazas de garajes muy grandes ( 3 parkings ...) . No ha sido necesario formular coeficientes de homogeneizacin por la similitud de sus caractersticas, en el mercado inmobiliario todas las muestras pertenecen al misma cuanta de /m2. 13. Leyenda trasteros Muestras del mtodo comparacin. Nota: Todos los trasteros: pertenecen a la misma zona, poseen toma de luz, tienen buenos accesos y calidades similares continuo mantenimiento, sin apenas afectarles la depreciacin . 1) .-c/ Alberto Duce 50.0018 Zaragoza. .-superficie til = 8m2 .-precio =15000 .- fuente: tecnocasa 2.).-c/ Idelfonso Manuel Gil 50.0018 Zaragoza. .-superficie til =4m2 .-precio= 8000 .- fuente: clasificados heraldo3.).-c/ Antn Abril 50.0018 Zaragoza. .-superficie til =9m2 .-15000 .- fuente: probolar4.).-c/ Julio Garca Godoy 50.0018 Zaragoza. .-superficie til =16m2 .- precio=39000 .- fuente: que casa5).-c/ Vicente Aleixandre 50.018 Zaragoza .-superficie til =5m2 .-precio= 11000 .- fuente: particular 649 8671386.)T 1 2 3 4 5 6.-c/ Julio Condoy 50.0018 Zaragoza. .-superficie til =10m2 .-25000 .- fuente: todoanuncioss. construida+parte comun M2 8,8 4,4 9,9 17,6 5,5 11media /m2/m2 15000 1704,55 8000 1818,2 15000 1515,2 39000 2215,9 11000 2000 25000 2272,71.921 2,53 ud.trastero 4.861 Nota.-El trastero tiene unas dimensiones mnima considerando la maniobra de una puerta de 80 cm.. .- No ha sido necesario formular coeficientes de homogeneizacin por la similitud de sus caractersticas, en el mercado inmobiliario todas las muestras pertenecen al mismo /m2. .- Se aprecia que: /m2 de trasteros es ms barato que en garajes, an teniendo mayores gastos constructivos...pero la demanda es mucho menor, lo que justifica dicho cuanta. .- Recordar que: se aplica directamente en la tabla el coeficiente de homogeneizacin a superficie construida con partes comunes. (verse en el apartado 10.1 de la tasacin). 14. -COSTE TOTAL DE LA CONSTRUCCIN AUTOFINANCIA. % S.Const Pre.constr.Un.TOTAL 677151 I.T.P. 7 7260120 0 P. bsico-ejec 70 0 132.642 gestin urbani 1 72.601 Licencia urbani 4 290.405 Registro/Notario 2,5 181.503 C.E.M. P.E.M. 0 0 Urbanizar(si/no) Gasto general 13 0 Beneficio Indus. 8 0 Imprevisto 8 0 Ejecuccin P.E.M. 7260120 7.260.120 Gasto general 13 943.816 Beneficio Indus. 8 580.810 Imprevisto 8 580.810 OTROS TRIBUTOSLicen. Ocupac. 0 0 8,7 631630,4 189.489 HONORARIOS Arquitecto Aparejador 2,61 189.489 Promotor 1,5 108.902 REGIST./NOTAR. Tras acabar obra 2,5 181.503 SEGUROS 0 Decenal 3 243.330 COMERCIALIZA. 0 3% precio m 2 util/venta "sin IVA" 3 1.129.897 FINANCIEROS Tasacin 44837200 22.794 DGA 1,35 138.757 Apertura hipoteca 0,5 51.391 Importe a Financiar (sin incluir costes financieros) 10.278.268 Gasto intereses 2.649.030 TOTAL GASTOS (SIN SUELO) 14.947.288T.INGRESOS %I.V.A 4483720016G.COMERC. 1.129.897Euribor+difer tiempo(1/2 plazo "ao) Coef. Equiva"gasto intereses" 5,05 0,5 0,02525 Nota.-Los honorarios del arquitecto, se han dividido en dos partes, con el fin de realizar un clculo exacto del importe que autofinancia el promotor (70% del honorario, a cuenta del proyecto) y el 30% restante lo financiara el banco, calculando los gastos financieros que generan.2.3.-RESOLUCIN F = V.M. * (1-B) - ( Ci) F = valor solar (presupuesto, para que fuese rentable la promocin). V.M.= valor mercado edificio terminado a fecha de tasacin B = margen promotor Ci = pagos V.MERCADO PROMOCIN BENEFICIO COSTES SUELO 45.429.517 18 14.947.288 22.304.916 V. BRUTO suelo 1,07 GASTOS notaria registro I.V.A I.T.P. V.NETO suelo v. suelo (/m2)22.304.916 total m2 ---1 4.000 20.845.716 5.211 15. Comentario: -El gasto de registro y de notaria suelo, ya se han considerado y restado en la formula del mtodo de clculo residual esttico.(verse apartado REGISTRO Y NOTARIO). -Por otro lado, dependiendo de la naturaleza del vendedor: I.V.A I.T.P.Empresa Particularse imputar el I.V.A I.T.P., slo una de ellas verse explicacin, en el razonamiento de caso general, apartado de impuestos.2.4 -CONCLUSIN-VALOR SUELO Construccin rentable .-Se ha estimado la promocin de 112 viviendas, 144 garajes y 118 trasteros. VALOR MERCADO COSTE CONSTRUCCIN (incluida autofinanciacin, sin suelo) M2 CONSTRUIDOS (vivendas, garages, trasteros) /M2 (viviendas, garages, trasteros) BENEFICIO45.429.517 14.947.288 17.286 865 18%.-Indicar que los plazos de venta en la actual coyuntura inmobiliaria, en realidad seran a ms de un ao, por lo tanto la liquidez sera menor y los gastos de financiacin mayor. Pero ya se indico en el enunciado; el porqu del objeto de este estudio por el mtodo esttico.( An as, el importe que disponemos para invertir en el solar ,obteniendo un beneficio del 18% es muy holgado por lo que en principio se podra hacer frente al gasto extra de la financiacin).Pero recalco las ventas del mercado inmobiliario estn muy paradas, en comparanza a aos anteriores. .-Sobre el coste de construccin, ya se indico que con los medios y poca experiencia que dispongo actualmente, lo calculo con los baremos colegiales. Aunque hubiera sido ms exacto, manejando los precios de la zona , medicin exacta y posterior calculo partida a partida. Indicar que el /m2 construido varia considerablemente de zona a otra, calidades, tipologa edificatoria, accesos... .-El beneficio se podra ponderar ms, ya que el importe que disponemos para invertir en el suelo es mucho mayor a su valor real.. .-Sobre el valor de mercado del terreno a edificar, he intentado buscar solares en venta por la zona del actur-ranillas, y con similar calificacin. Con el objetivo de estimar el precio y si era rentable dicha promocin. -Encontr publicaciones, entre ellas destacable, el peridico de Aragn a fecha de 30/10/07 en la que citaba: En una rueda de prensa posterior al Consejo de Gerencia, el concejal de CHA Antonio Gaspar hizo referencia a una parcela que no se vendi inicialmente y que se ha tasado actualmente en 750 euros, mientras que Expoagua vende el suelo en el mismo mbito a 400 euros. - Por otro lado en la publicacin de Heraldo de Aragn a fecha 31/7/08, cito el solar de Endesa situado en la c/san miguel centro de Zaragoza, dicha compra-venta se haba realizado a 2700/m2. (en funcin: edificabilidad, usos...) Este precio no puede trasvolar a nuestro solar, porque no pertenece a la misma zona, pero nos da una idea del mercado de precios en que oscila Zaragoza. .-El valor del suelo depende de la zona y su edificabilidad, fondo... (Incluso: se llega a pagar al ayuntamiento u n incremento para alcanzar una edificabilidad, que no cumple con el fondo). Como norma general, segn la experiencia de los profesionales. El 30% del valor de mercado de una promocin corresponde al suelo. 16. .-Tras realizar varias consultas a profesionales del sector y inmobiliarias de Zaragoza, he deducido lo siguiente: .Estamos viviendo dos pocas inmobiliarias solapadas en las que no hay valor. Se ha pasado de precios que escalaban sin alcanzar cima, a no haber compradores. .Vivimos en una coyuntura muy extraa, superando con creces, la vivida en 1992 (Recordar: la mayor promotora de aquella poca La Caixa. Tena promociones enteras sin vender, las llego a ofrecer al mercado al 80% de su valor tasado con el fin de obtener liquidez y reducir gastos, y meses despus los precios subieron como la espuma. .Un captulo a recordar de Zaragoza, sera: viviendas en Miralbueno, con un valor de suelo de 25 millones de pesetas de repercusin unitaria. .Tras la reflexin previa y recalco a posteriori de investigar el mercado y preguntar , deduzco que el valor del suelo que repercute a cada vivienda sera en torno al 90.000 y 100.000 Se estimar al valor del suelo de la promocin en NVivienda Repercutido Vivienda M2 Solar /M2 VALOR SOLAR V.SOLAR NETO+I.T.P 112 98.214 4.000 2.750 11.770.000 11.000.000 .Presupuesto Compra suelo (Valor Suelo + I.T.P) 20.845.716 Autofinanciacin (sin incluir valor suelo e I.T.P) 677.151 Valor Suelo Neto + I.T.P 11.770.000 Autofinanciacin Total 12.447.151 Diferencia (presupuesto suelo - importe suelo) 9.075.716 Insisto que este precio de solares es orientativo, por no disponer de un mercado de muestras de solares a mi alcance, con caractersticas homogneas. Pero recalco los valores que indico son fruto de un estudio y razonamiento del mercado.-Ahora, conocida la diferencia entre presupuesto suelo y el importe suelo. Dicha diferencia la aprovecharemos para ajustar y ponderar el % de beneficio (Se estira al mximo el beneficio, sin tener en cuenta los plazos de comercializacin...anteriormente comentados). V.MERCADO PROMOCIN BENEFICIO % COSTES SUELO +I.T.P. 45.429.517 47 14.947.288 9.075.716Este beneficio, es producto de: --un valor solar orientativo,anteriormente razonado por falta de muestras. los costes de construccin, calculados por baremos colegiales y no por los precios de la zona (falta de experiencia). y un valor real de tasacin, conforme los inmuebles de la zona..., Se observa, en el mercado actual: que los precios no crecen como los ltimos aos; ms bien disminuyen muy suavemente y es ms fcil de encontrar muestras especulativas chollos debido a la necesidad de los propietarios ante una situacin econmica poco favorecedora con la financiacin euriborpor las nubes. Por todo esto, sera partidaria de no inflar al mximo los beneficios del 18% al 47%(situarnos en un valor intermedio) a fin de reducir el valor de mercado de la promocin , siendo dicho precio un poco menor al del mercado con la idea de animar a los futuros compradores. Un claro ejemplo real que simpatiza con esta idea, previamente citado es: la promocin de Ebrosa, conocida como la torre de agua, prxima al edificio de C.R.E.A. en el Actur, no tienen compradores con el precio estipulado como obra nueva que es, y los adquirientes se animan por una vivienda con mayor depreciacin y un menor tiempo e importe hipotecario. 17. 2.5 .-% BENEFICIO Y % RIESGOV.Mercado Tipo%Benefi. Promotor ImporteBeneficio Imp.Autofina. Imp.(autofina.+f.banco) % Beneficio % Riesgo 45.429.517 47 21.351.873 12.447.151 26.717.288 172 80 18 8.177.313 66 31 % Beneficio desde una perspectiva de clculo (realista-pesimista); es decir ponerse en la peor situacin. % Riesgo; sera el dinero que se pierde, en el caso que no se venda nada, de la promocin. Nota: Verse apartado (razonamiento caso general de un estudio de viabilidad), formulas y criterios aplicados en el estudio de dicho porcentaje. 18. 3.-DOCUMENTACIN ANEXA 3.1.-CASO GENERAL - Justificacin beneficio industrial mnimo del promotor B.I, segn la EHA/07, que modifica la ECO/2003 . -Justificacin del valor y concepto de PLUSVALA, Ordenanza fiscal 9.-% P.E.M correspondiente a la gestin urbanstica, licencia y los requisitos de la autoliquidacin. Ordenanzas 10 y 13.-I.V.A Construccin. Ley 37/92.-Impuesto de Transmisin Patrimonial.-Justificacin de Honorarios, cuanta y plazosArquitecto y Aparejador.-Seguro Decenal de Daos (SDD), cuanta y concepto.-Baremos profesionales (TASACIN HIPOTECARIA). Pertenece a un coste financiero3.2.-NUESTRO CASO - Plano situacin, emplazamiento, distribucin de la Promocin. -Resumen de superficies Promocin.-Ordenanza caractersticas constructivas. Legalidad en la promocin, requisito para la concesin de la licencia...-Casilleros completados del P.E.M. Colegio de arquitectos y C.R. Ayuntamiento.-Euribor y Diferencial empleado.