estudio de factibilidad económico y financiero para el...
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FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO Y FINANCIERO PARA EL DESARROLLO DE UN COMPLEJO TURÍSTICO EN LA ISLA DE
COCHE BAJO EL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO
Vaamonde Kloss, Philippe Werner
Tutor: Economista Antonio Paiva Reinoso
Caracas, Junio 2002
DERECHO DE AUTOR
Cedo a la Universidad Metropolitana el derecho de reproducir y difundir el
presente trabajo, con las únicas limitaciones que establece la legislación vigente
en materia de derecho de autor.
En la Ciudad de Caracas, a los 19 días del mes de Junio del 2002
Philippe Vaamonde
_______________________________
Philippe Werner Vaamonde Kloss
APROBACION
Considero que el Trabajo de Grado titulado
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO Y FINANCIERO PARA EL DESARROLLO DE UN COMPLEJO TURÍSTICO EN LA ISLA DE
COCHE BAJO EL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO
elaborado por el ciudadano
PHILIPPE WERNER VAAMONDE KLOSS
para optar al título de
Lic. en Ciencias Administrativas, Op. Gerencia y Op. Bancas y Finanzas
reúne los requisitos exigidos por la Escuela de Ciencias Administrativas de la
Universidad Metropolitana, y tiene méritos suficientes como para ser sometido a la
presentación y evaluación exhaustiva por parte del jurado examinador que se
designe.
En la Ciudad de Caracas, a los 19 días del mes de Junio del 2002
________________________
Antonio Paiva
ACTA DE VEREDICTO
Nosotros, los abajo firmantes constituidos como jurado examinador y reunidos en
Caracas, el día 15 de Julio del 2002, con el propósito de evaluar el Trabajo de
Grado titulado
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO Y FINANCIERO PARA EL DESARROLLO DE UN COMPLEJO TURÍSTICO EN LA ISLA DE
COCHE BAJO EL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO
presentado por el ciudadano
PHILIPPE WERNER VAAMONDE KLOSS
para optar al título de
Lic. en Ciencias Administrativas, Op. Gerencia y Op. Bancas y Finanzas
emitimos el siguiente veredicto:
Reprobado___ Aprobado___ Notable___ Sobresaliente___
Observaciones:
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
____________________ ___________________ ___________________
Adolfo Blanco R. Santiago Gómez López Antonio Paiva Reinoso
Presidente del Jurado Miembro del Jurado Tutor
AGRADECIMIENTOS A Luis Felipe Vaamonde por su conocimiento y apoyo en la elaboración de
este proyecto, sin el cual hubiera sido imposible su culminación.
Al economista Antonio Paiva Reinoso por haber orientado la formulación del
estudio y haber aportado su invaluable ayuda.
A Alejandro Arreaza por haber brindado información fundamental para la
elaboración de la investigación.
Al equipo de RCI Venezuela conformado por Carolina Piñango, Ignacio
Sánchez y Emerson Ramírez Salas por haber proporcionado información esencial
para el diseño proyecto.
A Eladio Díaz y María Cristina Fernández por haber orientado
metodológicamente la elaboración del estudio.
A Olga Arreaza por brindar información del campo turístico primordial para
la realización de la investigación.
A todos Gracias
Índice de Contenido
Índice de Contenido
Lista de Tabla y Figuras……………………………………………………………..……I
Resumen……………………………………………………………………………….…IV
Introducción………………………………………………………………………………..1
Capítulo I. Problema de Investigación………………………………………………….5
I.1. Planteamiento del Problema…………………………………………….…..6
I.2. Formulación de la Pregunta Problema……………………………………11
I.3. Objetivo de la Investigación……………………………………….………..12
I.3.1. Objetivo General…………………………………………………..12
I.3.2. Objetivos Específicos……………………………………………..12
Capítulo II. Marco Teórico……………………………………………………………....14
II.1. Antecedentes………………………………………………………………..15
II.2. Bases Teóricas……………………………………………………………...19
II.2.1 Tiempo Compartido y Multipropiedad …………………………..19
II.2.1.1. Modalidades de Tiempo Compartido…………………22
II.2.1.2. Intercambio de Intervalos………………………………24
II.2.2. Evaluación de Proyectos…………………………………………26
II.2.2.1. Estudio de Mercado…………………………………….27
II.2.2.2. Estudio Técnico…………………………………………31
II.2.2.3. Estudio Económico-Financiero……………………..…34
Capítulo III. Marco Metodológico……………………………………………………….43
III.1. Características metodológicas generales de la Investigación………...44
III.1.1. Forma de la Investigación……………………………………….44
III.1.2. Tipo de Investigación…………………………………………….44
III.1.3. Diseño de la Investigación………………………………………45
III.2. Variables…………………………………………………………………….46
III.3. Población y Muestra de la Investigación………………………………...47
III.4. Instrumentos de Recolección de Datos……………………………….…48
III.5. Procedimientos……………………………………………………………..48
Capítulo IV Análisis y Presentación de Resultados………………………………….52
IV.1. Estudio de Mercado……………………………………………………….53
IV.1.1. Aspectos que Abarca el Estudio de Mercado……………….53
IV.1.2. Descripción del Producto……………………………………….54
IV.1.3. La Isla de Coche…………………………………………………55
IV.1.4. Análisis de la Demanda…………………………………………57
IV.1.4.1. Volumen de la Demanda Mundial…………………...57
IV.1.4.2. Volumen de la Demanda en Venezuela……………59
IV.1.4.3. Volumen de la Demanda en el Estado Nueva
Esparta……………………………………………………………………………………60
IV.1.4.4. Venta Estimada de Intervalos en Venezuela……….62
IV.1.5. Análisis de la Oferta……………………………………………..66
IV.1.5.1. Oferta a Nivel Mundial………………………………...66
IV.1.5.2. Oferta en Venezuela………………………………….68
IV.1.5.3. Precios Ofertados en Venezuela…………………….71
IV.1.6. Precios Propuestos y Canales de Comercialización………...76
IV.1.6.1. Modelo de Venta de Puntos………………………….76
IV.1.6.2. Canales de Comercialización…………………….…..82
IV.2. Estudio Técnico…………………………………………………………….85
IV.2.1. Localización………………………………………………………85
IV.2.2. Instalación y Servicios…………………………………………..85
IV.2.3. Descripción de los Inmuebles del Proyecto…………………..91
IV.2.4. Alternativa de Servicio…………………………………………..93
IV.2.5. Ciclo de Venta y Reservaciones……………………………….93
IV.2.6. Software a Utilizar……………………………………………….97
IV.2.7. Estudio Organizacional y Administrativo………………………98
IV.2.8. Marco Legal…………………………………………………….102
IV.3. Estudio Económico – Financiero……………………………………….108
IV.3.1. Premisas Monetarias………………………………………….109
IV.3.2. Inversión Total………………………………………………….109
IV.3.3. Depreciación……………………………………………………119
IV.3.4. Nómina………………………………………………………….122
IV.3.5. Modelo de Ventas………………………………………………125
IV.3.6. Gastos Departamentales………………………………………129
IV.3.7. Operación Hotelera…………………………………………….134
IV.3.8. Flujo de Caja…………………………………………………....136
IV.3.9 Punto de Equilibrio……………………………………………...140
IV.3.10. Valor Presente Neto y Tasa Interna de Retorno…………..143
IV.3.11. Análisis de Sensibilidad………………………………………144
Capítulo V. Conclusiones y Recomendaciones……………………………………..146
Referencias Bibliográficas…………………………………......……………..............151
Apéndice………………………………………………………………………………...158
Lista de Tablas y Figuras Tablas
1. Entrada de Turistas a Venezuela (Miles) (1995-2001), 59.
2. Entrada de Turistas al Estado Nueva Esparta (1997-2001), 61.
3. Venta Estimada de Intervalos en Desarrollos de Venezuela (2001), 63.
4. Distribución de Propietarios por Región de Residencia (1997-2001), 65.
5. Desarrollos afiliados a una Compañía de Intercambio en Venezuela (1994-
2001), 68.
6. Distribución por Regiones de Desarrollos en Venezuela (2001), 70.
7. Precios Promedio en USD por Intervalos en Venezuela, 72.
8. Precio Promedio en USD por Intervalos en el Estado Nueva Esparta
(2001),72.
9. Precio Promedio en USD por Intervalos en el Interior de Venezuela
(2001),73.
10. Precio Promedio de la Cuota de Mantenimiento por Intervalo (2001), 74.
11. Condiciones de Financiamiento para Compradores (2001), 75.
12. Matriz de Utilización de Puntos, 77.
13. Precio de Intervalos por Habitación y Temporada, 78.
14. Puntos a ser Mercadeados Anualmente, 79.
15. Estimación de Ingresos por Venta, 80.
16. Venta Estimada de Puntos, 81.
17. Resumen de las Áreas de Construcción, 92.
18. Nómina Anual, 98.
19. Parámetros para el Costo Integral de Nómina, 99.
20. Presupuesto Etapa de Pre – Inversión, 110.
21. Presupuesto Etapa de Construcción, 111.
22. Presupuesto de Equipamiento en Activos Fijos, 112.
23. Presupuesto de Equipamiento en Activos de Operación, 112.
24. Plan de Inversión en Construcción, 114.
25. Inversión Total, 118.
26. Depreciación y Amortización, 121.
27. Costo de Nómina Anual, 123.
28. Nómina Proyectada, 124.
29. Modelo de Ventas Anual (Miles de Bs.), 128.
30. Gastos Departamentales según Ocupación (Miles de Bs.), 132.
31. Flujo de Caja Anual (Miles de Bs.), 137.
32. Flujo de Caja Anual Detallado (Miles de Bs.), 138.
33. Estado de Resultados, 139.
34. Estimación del Punto de Equilibrio, 141.
35. Análisis de Sensibilidad, 145.
Figuras
1. Propietarios a Nivel Mundial de Tiempo Compartido (1980-2000), 57.
2. Miembros Residentes por Región (2000), 58.
3. Porcentaje Mensual de Ocupación Hotelera en el Estado Nueva Esparta
(2001), 62
4. Total Intervalos Adquiridos en Regiones de Venezuela (2001), 64.
5. Número de Desarrollos afiliados a RCI a nivel Mundial (1990-2000), 66.
6. Desarrollos afiliados a una Compañía de Intercambio en Latinoamérica
(2000), 67.
7. Venta Estimada de Puntos, 81.
8. Diseño de la Organización, 101
9. Tendencia de la Inversión en Construcción y Equipamiento, 116.
10. Venta Estimada de Puntos Mensuales, 127.
11. Costo Departamentales según % de Ocupación, 131.
12. Estimación Gráfica del Punto de Equilibrio, 142.
Resumen
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICO Y FINANCIERO PARA EL
DESARROLLO DE UN COMPLEJO TURÍSTICO EN LA ISLA DE COCHE BAJO
EL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO
Autor : Philippe Werner Vaamonde Kloss
Tutor : Economista Antonio Paiva Reinoso
Caracas, Junio del 2002
El objetivo de la presente investigación es determinar la factibilidad en
términos económicos y financieros de una inversión orientada al desarrollo de un
complejo turístico en la Isla de Coche a ser comercializado bajo el sistema de
tiempo compartido para el año 2002.
La formulación del proyecto se basó en tres estudios fundamentales los
cuales fueron el mercado, el técnico y el económico – financiero; a través de una
forma de investigación aplicada, utilizando el tipo de investigación proyectiva y
empleando fuentes básicamente documentales.
La comercialización del proyecto se planteo bajo el sistema de tiempo
compartido con la modalidad de puntos, estimándose un ingreso bruto de
43.993.044 USD. El análisis financiero arrojó una tasa interna de retorno sin
financiamiento de 52% y con financiamiento de 48%, calificando el proyecto como
rentable.
Introducción
2
Introducción
El presente estudio económico financiero tiene como objetivo fundamental
el determinar la factibilidad de una inversión destinada a desarrollar un complejo
turístico en la Isla de Coche a ser mercadeado bajo el sistema de tiempo
compartido, para el año 2002.
Esta investigación es importante para que los inversionistas puedan evaluar
la viabilidad del proyecto y ofrecer una nueva opción de alojamiento y
entretenimiento al turista, que debe ayudar al desarrollo económico de la región.
El sistema de comercialización hotelera llamado tiempo compartido ofrece a
los clientes la posibilidad de comprar por adelantado los derechos de ocupación
en una propiedad turística, por lo general en múltiplos de una semana. Ya sea por
un período determinado o a perpetuidad, en lugar de reservar una o dos semanas
en un complejo turístico cada año; o adquirir un alojamiento en propiedad absoluta
para las vacaciones. Además, da la posibilidad de intercambiar su intervalo con
complejos similares en diferentes partes del mundo, a través de una compañía de
intercambio.
La construcción del complejo turístico bajo el sistema de tiempo compartido,
se justifica dado a que el entorno económico de Venezuela y otros países ha
cambiado; así como también ha variado el modelo vacacional anual de destino
3
único con escasa movilidad y larga duración. Sustituyéndolo por otro en que las
vacaciones son múltiples, de corta duración y con diversidad de destinos.
Consecuentemente surge la necesidad de redefinir el esquema turístico
tradicional, con la finalidad de satisfacer las exigencias y expectativas de los
turistas.
En la primera parte del estudio, existe una descripción del producto y sus
características. Seguidamente, se determina y cuantifica la demanda y oferta del
alojamiento turístico específicamente en el Estado Nueva Esparta, a través de
estudios de mercados pre-existentes; así como también se investiga los niveles de
mercado, en los cuales se encuentra la modalidad turística de tiempo compartido
en Venezuela. A raíz de esta información se logra definir una propuesta de política
de precios adecuada y se sugieren los canales y medios de comercialización más
apropiados.
En esta investigación se conceptualizó el proyecto, a través de un estudio
técnico describiendo la localización, capacidad de recepción a instalar, programa
de construcción y equipamiento, diseño de los inmuebles, ciclo operativo del
servicio, tecnología a utilizar, sistema logístico y diseño organizacional; además de
reseñar los aspectos legales que se deben conocer para su instalación.
Con ello se calculó la inversión total necesaria, tanto en la etapa de pre-
inversión y estudio como en la etapa de construcción y equipamiento. Definiendo
además el origen de los recursos y financiamiento de la inversión. Seguidamente
4
se estimó la estructura de costos, gastos e ingresos necesarios para la óptima
operación del proyecto, definiendo la estructura operativa para los ocho años de
horizonte del mismo y se calculó el capital de trabajo requerido para iniciar la
operación.
Finalmente se evaluó la situación futura de la inversión, que nos dirá si el
proyecto es sostenible económicamente. La determinación de la inversión,
ingresos, egresos y flujo de caja proyectado; fueron la base para el cálculo del
Valor Presente Neto, la Tasa Interna de Retorno, Punto de Equilibrio y Análisis de
Sensibilidad.
El tipo de investigación que se desarrolla es el de formulación y evaluación
de proyectos de inversión, de forma aplicada y diseño documental. Se inició con la
recolección de información escrita, y se reforzó con entrevistas a expertos tanto en
industria turística como en formulación y evaluación de proyectos de inversión. Por
último, se estudian en conjunto los resultados obtenidos, para determinar el
Estados de Resultados y Flujo de Caja, necesarios para el cálculo de la
rentabilidad del proyecto.
5
Capítulo I. Problema de Investigación
6
Capítulo I. Problema de Investigación
I.1 Planteamiento del Problema
Por analizar la factibilidad económica y financiera de una inversión, puede
entenderse el hecho de plantearnos si los ingresos derivados de nuestro proyecto
de negocio van a ser suficientes para hacer frente a los compromisos adquiridos
con los agentes que ponen dinero para financiarlo y en que medida este proyecto
va a ser rentable. “ Factibilidad es el grado en que lograr algo es posible o las
posibilidades que tiene de lograrse” .( Lexipedia Barsa, 1994, p. 506).
Para Luna y Chávez (2001) el fin de realizar un estudio de factibilidad es
analizar si el negocio que se propone va a ser bueno o malo. Iniciar un proyecto
de producción o fortalecerlo significa invertir recursos como tiempo y dinero. Como
los recursos siempre son limitados (escasos), es necesario tomar una decisión la
cual solo puede ser tomada sobre la base de evidencias y cálculos correctos, de
manera que se tenga mucha seguridad de que el negocio se desempeñará
correctamente y que producirá ganancias. ( p. 2 ).
D. Suchman (1999) afirma que los esfuerzos de compañías como Resort
Condominiums Internacional, Inc. ( RCI) lograron la transformación de la industria
del tiempo compartido y hoy en día es dentro del segmento turístico habitacional el
sector con mayor crecimiento y desarrollo. Su valor, utilidad, imagen y popularidad
7
ha provocado que los observadores de la industria predigan que está a punto de
convertirse en la opción número uno de los vacacionistas en el mundo en el
transcurso de los próximos 10 años.
Según R. Levitt (1999) el sistema de comercialización de hospedaje
turístico llamado tiempo compartido consiste en el derecho a usar semanas
específicas de un desarrollo durante un período específico. Es importante
entender que la propiedad vacacional es una comodidad que es comprada para
ser disfrutada y utilizada a través de los años. La propiedad de un tiempo
compartido es muy similar a la propiedad de un condominio excepto que los
derechos están limitados a cierta semana durante el año. El concepto básico
consiste en dividir una unidad de hospedaje en 52 intervalos de uso para ser
vendidos individualmente.
No se puede asegurar que existan diferencias significativas en cuanto al
origen o necesidades entre el turista que utiliza para su alojamiento los servicios
de hospedaje tradicional y el que accede al servicio adquirido por el sistema de
multipropiedad o tiempo compartido. De hecho, la venta por el sistema de tiempo
compartido, donde se transfiere al comprador por un período de tiempo
determinado el derecho de uso del inmueble en forma periódica y temporal bajo
una reglamentación definida en un documento público, no es otra cosa que la
“venta anticipada” del alojamiento hotelero.
8
American Resort Development Association (Asociación Americana de
desarrollo del Tiempo Compartido) (2001) describe que a pesar del alto
crecimiento logrado, el tiempo compartido ha sido desacreditado por años con
anuncios gratis en TV o relacionados con sistemas de ventas de alta presión.
Además, propietarios insatisfechos, muchos de los cuales fueron persuadidos con
ofertas de que su propiedad subiría de valor en los próximos años, han encontrado
que pueden revender por tal vez la mitad del precio pagado, si encuentran quien
se lo compre. Lentamente se está perdiendo esa mala imagen, gracias en gran
parte a la entrada de compañías de gran categoría como Disney, Four Seasons,
Marriots y Hilton que se encuentran vendiendo de manera profesional y ofreciendo
a sus clientes mejores alternativas de intercambio, logrando altos porcentajes de
satisfacción.
A raíz del sistema turístico del tiempo compartido surgen nuevas empresas
llamadas compañías de intercambio que en conjunto con los desarrollos turísticos,
representan una innovación en la industria del disfrute vacacional, ya que ofrecen
al consumidor la posibilidad de ampliar la elección de alojamiento vacacional y
lugares de destino.
A. Schimitz (2001) afirma que la creación y desarrollo de un tiempo
compartido se caracteriza por ser uno de los sectores de mayor creatividad dentro
de la industria de propiedad inmobiliaria. La primera razón se debe a la flexibilidad
de participación y la segunda es la gran rentabilidad que ofrecen proyectos de este
tipo. Define el diseño y planificación de tiempo compartido como proyectos de alta
9
calidad ya que deben responder a consumidores exigentes, además que han
tenido que seguir rígidos esquemas de construcción para cuidar el medio
ambiente, por los lugares en donde se caracterizan que son desarrollados.
Muchas características del tiempo compartido lo asocian y relacionan a
hoteles Resort y condominios turísticos, pero existen diferencias distinguidas en
particular en la forma exclusiva de ventas y mercadeo e inversión y financiamiento
y además de diferenciarse en el marco legal. El tiempo compartido y la
multipropiedad en Venezuela están reglamentados por la Ley que Regula y
Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido publicada en
Gaceta Oficial N° 5022 Extraordinario del 18 de Diciembre de 1995.
Los datos que refleja American Resort Develpment Association (2001)
indican que la industria del tiempo compartido en Venezuela se encuentra a
niveles de desarrollo mucho más bajos en proporción a otros países de América.
Este tipo de industria turística ha sido uno de los factores fundamentales en la
evolución de la industria turística en países como México y Estados Unidos.
Recientemente Venezuela ha comenzado a tomar en cuenta al turismo
como otra opción para la generación de ingresos y bienestar social, altamente
rentable. En este sentido, la Corporación de Turismo de Venezuela
(CORPOTURISMO) ha realizado esfuerzos importantes (Plan de Mercadeo
Estratégico 1995-2000, con asesoramiento de la Comunidad Europea) con el fin
10
de desarrollar en el país y en el extranjero programas de promoción y fomento de
los diversos aspectos relacionados con el tema.
Según datos del Ministerio de Industria y Comercio (2001), actualmente el
sector turístico en Venezuela genera en forma directa e indirecta el 16% de la
oferta global de puestos de trabajo y representa el 27 % de la fuerza laboral
insertada en el sector servicios de la economía.
El lento desarrollo de la actividad turística en Venezuela se debe
principalmente a la mala infraestructura de servicios, como red vial y pocas
facilidades para el pasajero. Además de que en el exterior Venezuela es vista
como un país inseguro para la visita turística.
Poco a poco, con la inversión privada se ha ido desarrollando el sector
turístico sobre todo en el Estado Nueva Esparta, debido a las favorables
características climatológicas y al fastuoso patrimonio ecológico, conformado
principalmente por sus hermosas playas.
Considerando que la isla de Coche posee pocas fuentes formales de
trabajo dependientes, definidas primordialmente por las contrataciones realizadas
por la administración municipal, las realizadas por las camaroneras, algunos
puestos de trabajo aportados por el sector servicios (acueducto, electricidad y
telefonía, abastos y farmacias, asistencial y educacional), resta al sector turístico
11
como la mayor fuerza potencial para la oferta y mantenimiento de nuevos puestos
de trabajo circunscritos a la isla de coche.
Existe la necesidad de realizar este estudio ya que una Sociedad Mercantil
está planteando el proyecto que consiste en la construcción en una primera etapa
de 80 habitaciones hoteleras en la Isla de Coche para ser comercializadas bajo el
sistema de tiempo compartido.
La decisión de invertir en un proyecto no se debe tomar a la ligera, sino que
se deben realizar un eficaz análisis, con el fin de determinar si realmente el
proyecto es rentable desde el punto de vista financiero. Para ello se debe seguir
una metodología, que si bien no es rígida, debe seguir unos lineamientos lógicos.
Debido a lo antes expuesto surge la necesidad de realizar un primer
acercamiento a un estudio económico y financiero de un proyecto de inversión,
cuyo objetivo es determinar la factibilidad para el desarrollo de un complejo
turístico en la Isla de Coche a ser comercializado bajo el sistema de tiempo
compartido para el año 2002.
I.2. Formulación de la Pregunta Problema
¿ Es factible, desde el punto de vista económico – financiero, el desarrollo
de un complejo turístico en la Isla de Coche para ser comercializado bajo el
sistema de tiempo compartido para el año 2002?
12
I.3. Objetivo de la Investigación
I.3.1 Objetivo General
Determinar la factibilidad, en términos económicos y financieros, de una
inversión orientada al desarrollo de un complejo turístico en la Isla de Coche a ser
comercializado bajo el sistema de tiempo compartido para el año 2002.
I.3.2 Objetivos Específicos
1. Identificar a través de estudios de mercados pre-existentes la
demanda y oferta del servicio turístico mercadeados bajo el sistema
de tiempo compartido en Venezuela, para definir un modelo de
ventas y comercialización.
2. Conceptualizar el servicio, determinando las características técnicas,
operativas y legales, que mejor se adapte a los requerimientos de un
desarrollo turístico en la isla de Coche, a ser comercializado bajo el
sistema de tiempo compartido.
3. Determinar la inversión total necesaria para la ejecución del
proyecto; considerando los activos fijos, el costo de equipamiento y
el capital de trabajo; así como también el plan de financiamiento más
adecuado.
13
4. Definir la estructura operativa estimando los ingresos, costos y
gastos directos futuros, para que la empresa funcione teóricamente.
5. Determinar la rentabilidad y recuperación del proyecto a través del
Flujo de Caja, el Valor Presente Neto y la Tasa Interna de Retorno.
6. Identificar y analizar aquellas variables cuya fluctuación podría
afectar los resultados esperados y cuantificar su impacto.
14
Capitulo II. Marco Teórico
15
Capítulo II. Marco Teórico
II.1 Antecedentes
Se han desarrollado en Venezuela proyectos similares al que se presenta
en este estudio, los cuales fueron revisados y analizados para servir de guía en la
creación de la presente investigación. Se realizó un resumen de cada uno de ellos
tomando los puntos más importantes.
Según RCI el proyecto Margarita Hilton Suites, comercializado mediante la
creación de Royal Vacations, C.A., empresa especializada en el mercadeo, venta
y administración de tiempo compartido fue la plataforma de lanzamiento y
consolidación del tiempo compartido en Venezuela, y fue situado como uno de los
10 mejores desarrollos en ventas en América Latina, como segundo productor de
ventas en América del Sur y el de mayor envergadura en el área del caribe.
A partir de 1994, fecha en que Royal Vacations, C.A. inició ventas de
Margarita Hilton Suites, hasta el 31 de diciembre de 1998, se produjo un
significativo volumen de negocios, el cual se resume en las siguientes cifras:
ventas netas US$ 127.000.000, generación de una cartera de US$ 122.000.000,
pagos recibidos por amortización de cartera US$ 88.000.000 y saldo de cartera
por cobrar US$ 33.000.000.
16
Desde 1994 hasta 1998 se vendió el 90% de las semanas previstas, con
unos 12 mil clientes, 68% venezolanos, 24% colombianos y 8% de otros países. El
costo promedio de la semana es de 10.000 USD, 30% de inicial y financian el
resto entre 1 o 3 años.
La operación completa, según la misma fuente, maneja 490 habitaciones
para lo cual fue necesario crear una organización internacional de mercadeo y
ventas que actualmente opera a través de 16 puntos de ventas, 8 en Venezuela y
8 en Colombia.
Otro proyecto de gran magnitud en Venezuela es Lagunamar. Ubicado en la
Isla de Margarita. La operación internacional y el manejo hotelero, bajo el
esquema de todo incluido, esta en manos de Allegro Resort, que tiene una gran
experiencia en el manejo del tiempo compartido a nivel mundial.
Según RCI, Lagunamar poseía hasta finales del 2000, 13 mil clientes y
queda un lote importante por vender, alrededor del 45%. El 80% de lo vendido fue
adquirido por venezolanos y 20 % por extranjeros (canadienses, americanos,
argentinos, colombianos e ingleses).
Los precios de ventas se encuentran en un promedio de 9.000 USD. La
cuota de mantenimiento es de 200 USD por unidad estándar (39 M2), 350 por la
intermedia (59 M2) y 420 por la grande ( 89 M2).
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Actualmente se busca reacondicionar el complejo Lagunamar, para la
construcción de un total de 1.600 habitaciones (actualmente posee 400). La
recuperación de la inversión es estimada por los inversionistas en 8 años.
Entre las instalaciones que hacen atractivo a este desarrollo turístico bajo el
sistema de tiempo compartido están el casino, una laguna artificial de 230 mil
metros cuadrados de agua de mar, nueve piscinas y un campo de golf.
Por último, encontramos a la organización Prisma. Según RCI en 1992
construyen dos edificios que no pudieron vender a raíz de la crisis financiera y
deciden en 1995 remodelar la propiedad inmobiliaria y crear Hippocampus Beach
con 99 apartamentos y 162 habitaciones. Por otro lado también llevaron a cabo en
Higuerote, Hippocampus Agua Marina (afiliado a Interval Internacional) e
Hippocampus Villa ( afiliado a R.C.I.).
Además decidieron hacer clubes vacacionales para el mercado
latinoamericano ( Hippocampus Vacation club ), con diferentes destinos y bajo la
filosofía del sistema de puntos. Estos clubes permiten, además del disfrute con
alojamiento del tiempo adquirido, que el socio pueda usar las instalaciones cuando
le plazca, pero sin pernoctar.
La organización Prisma tiene seis años en el negocio de tiempo compartido
y hoy en día tienen 5 desarrollos de los cuales tres están en Venezuela, uno en
Chile y el otro en Colombia.
18
Empezaron con el sistema de multipropiedad, luego cambiaron a semanas
flotantes y ahora operan con el sistema de puntos, que supone una mayor
flexibilidad.
Con lo que respecta al retorno de la inversión, la organización prisma la
estima en 7 años, aunque se ha logrado el retorno del capital antes de este lapso,
en proyecto similares.
El precio promedio de la semana es de unos 7.500 USD con una cuota de
mantenimiento de 300 USD anuales.
19
II.2. Bases Teóricas
II.2.1. Tiempo Compartido y Multipropiedad
El Tiempo Compartido es el derecho de uso y disfrute sobre un alojamiento
de carácter turístico, amoblado y equipado, integrado a un desarrollo inmobiliario,
durante un período específico de tiempo y a intervalos, previamente establecidos,
determinados o determinables, así como también a la utilización de todas las
instalaciones y servicios comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, a cambio
de un precio cierto pagadero por adelantado en uno o más plazos.
La ley que regula y fomenta la Multipropiedad y el sistema de Tiempo
Compartido, define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se
adquiere la propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial
vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los bienes
muebles que en ella se encuentran así como sobre las instalaciones y servicios
conexos y áreas comunes del desarrollo inmobiliario, con sujeción a un calendario
en cuanto al derecho de uso y disfrute exclusivo, de acuerdo a lo que establezca
el propio contrato y documento de condominio.
La Característica común a todas las modalidades de tiempo compartido y
multipropiedad es el derecho al uso y disfrute de la unidad recreacional o turística
residencial, bajo un reglamento interno específico.
20
Los desarrollos inmobiliarios destinados a la multipropiedad deben
construirse bajo Régimen de Propiedad Horizontal. Según el artículo 19 de la Ley
que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido de
Venezuela los desarrollos bajo régimen de multipropiedad deberán cumplir con la
protocolización del Documento de Condominio previsto en el artículo 26 de la Ley
de Propiedad Horizontal. Además, el artículo 2, literal a) de la Ley de Propiedad
Horizontal sujeta el derecho de uso y disfrute a las normas que establezca el
documento de condominio, el contrato y su reglamento interno, los cuales, la Ley
exige que le sean entregados al adquirente al momento de la celebración del
contrato de venta. Este documento de condominio, a diferencia de un documento
de condominio ordinario, establecería las áreas de uso exclusivo a determinada
comunidad de multipropietarios y las áreas de uso común a la totalidad de
multipropietarios.
Tanto la Multipropiedad, el Tiempo Compartido o cualquier otra modalidad
que de alguna manera ofrezca semanas anuales de recreación a cambio de su
precio, se manejan en la práctica de manera parecida. El Resort se constituye con
el fin de ser comercializado bajo alguna de estas modalidades. Una compañía, por
lo regular, lo promociona a través de folletos o llamadas telefónicas y una
administradora se encarga de la operación de ese Resort.
Las siguientes definiciones son términos sumamente importante para
entender más a fondo el tiempo compartido ( Fuente : D. Schuman, 1993 )
21
• Propietario: Toda persona natural o jurídica, titular de los derechos de
propiedad sobre bienes inmuebles y muebles que integran el desarrollo
inmobiliario.
• Constructor: Persona natural o jurídica que construya un desarrollo inmobiliario
para ser sometido a las modalidades de tiempo compartido y de
multipropiedad.
• Promotor: Persona natural o jurídica que efectúa la planificación y promoción o
que realiza las actividades de comercialización, mercadeo y venta de los
desarrollos inmobiliarios, sometidos a los sistemas de tiempo compartido o de
multipropiedad.
• Operador: Persona natural o jurídica encargada de la prestación de servicios
de atención a los usuarios del tiempo compartido o de multipropiedad.
• Desarrollo Inmobiliario: Conjunto de unidades residenciales destinadas a
viviendas con fines turísticos, vacacionales o recreacionales afectadas o no al
régimen de propiedad horizontal, las cuales podrán estar integradas en una
sola edificación o en varios edificios contiguos o ubicados en la misma
urbanización, dotados de salida propia a la vía pública o en un área común del
inmueble y con instalaciones para uso común adecuadas a la finalidad
turística, recreativa o vacacional del mismo .
22
II.2.1.1. Modalidades de Tiempo Compartido
Actualmente existen varios tipos de programas de tiempo compartido que
permiten al cliente escoger el tipo de propiedad vacacional que mejor le convenga
o se ajuste a sus necesidades.
Tiempo compartido es un termino que describe la forma de uso exclusivo de
hospedaje para un número particular de días cada año. Generalmente vendidos
por semanas, también conocido como Intervalos.
La compra de un intervalo de tiempo compartido pude tomar varias formas
legales ( Fuente : Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de
Tiempo Compartido ).
• Semana y unidad fija a perpetuidad : el comprador recibe una escritura
permitiendo el uso de un condominio específico, en una semana determinada,
cada año y para siempre, igual que comprar una casa, los beneficios pueden
incluir el beneficio fiscal de propiedad, más el derecho a participar en la
administración del desarrollo. Bajo este acuerdo el propietario puede rentar,
revender, intercambiar, o donar el intervalo vacacional.
• Semana con derecho a uso : La propiedad del desarrollo la mantiene el
desarrollador. El comprador obtiene el derecho a usar en uno o más
23
desarrollos, durante un numero específico de años y al término del plazo los
derechos regresan al desarrollador.
• Clubes vacacionales o programa de puntos : ofrecen la flexibilidad de uso en
distintas fechas cada año. Los miembros del club compran los puntos, los
cuales son usados como moneda de circulación para acceder a distintos
tamaños de suite, temporada o número de días. El número de puntos
requeridos varían con relación a la demanda.
• Propiedad fraccionada : permite a los consumidores comprar una cantidad
mayor a una semana, generalmente entre 4 y 26, a un menor costo.
• Semana dividida : permiten a los propietarios de vacaciones ocupar sólo una
porción de la unidad en una fecha, y el resto en otra. Puede rentarse una de
las porciones o inclusive intercambiarla. Son requeridas por personas que
prefieren vacaciones más cortas.
• Propiedad Bi-anual : permite el uso de la propiedad solo cada dos años
únicamente, su costo es más económico y resulta más atractivo para aquellos
que no pueden pagar el plan completo.
Los intervalos vacacionales se venden como tiempo fijo o como tiempo
flotante :
24
• Con tiempo fijo : la unidad es comprada para ser usada una semana
específica, ese intervalo es asignado cada año a ese miembro.
• Con tiempo flotante : se refiere al uso de hospedaje de vacaciones para
cualquier temporada del año. El propietario debe reservar con anticipación, ya
que estar sujeto a disponibilidad.
II.2.1.2. Intercambio de Intervalos
En un inicio, una de las mayores desventajas del tiempo compartido era que
quedabas obligado a pasar la misma semana, en el mismo desarrollo, año tras
año. Actualmente eso no es problema, ya que a través de las compañías de
intercambio los propietarios de tiempo compartido pueden utilizar intervalos de
vacaciones en desarrollos similares alrededor del mundo.
La mayoría de los desarrollos están afiliados a una compañía de
intercambio y ofrecen esta posibilidad a sus clientes. Actualmente tanto R.C.I.
( Resort Condominiums Internacional ) como I.I. ( Interval International ) son las
empresas de intercambio con más desarrollos afiliados y por lo tanto las que
ofrecen más alternativas para elegir.
La afiliación a estas compañías es voluntaria y requiere de un pago de
membresía anual así como el pago de una cuota de confirmación de intercambio
por cada vez que este se realice. Las compañías de intercambio editan directorios
25
anuales de desarrollos afiliados con fotos y breves descripción de los mismos,
además incluyen promociones de viajes, descuentos especiales en tarifas aéreas
y renta de autos.
Al estar afiliado a una compañía de intercambio se goza del derecho de
acumular intervalos; por ejemplo, si por alguna razón no es posible utilizar un
intervalo un año, se deposita este intervalo en el banco de espacios quedando
disponible para otro propietario, y en un máximo de dos años después de solicitar
la confirmación de esa semana acumulada, se puede usar en cualquier otro
desarrollo afiliado. Otro beneficio obtenido es la posibilidad de adelantar los
intervalos del próximo año para ser usados en el presente.
La afiliación a una compañía de intercambio sólo es posible siendo
propietario de un intervalo en los desarrollos afiliados a ella y generalmente es
tramitada por el desarrollador al momento de la compra.
26
II.2.2. Evaluación de Proyectos
Según Greer ( 1997 ) La evaluación de un proyecto consiste en un análisis
de los antecedentes recopilados, para formarse un juicio, tanto cuantitativo como
cualitativo, respecto de la conveniencia de su puesta en marcha. La evaluación de
proyecto implica hacer un ordenamiento de la información económica a fin de
determinar con la mayor exactitud posible, su rentabilidad, que al compararlas con
otras opciones de inversión permita decidir respecto a la conveniencia de ponerlo
en marcha ( p.4 ).
Para evaluar un proyecto de inversión de cualquier tipo y para que esta
resulte con éxito, deben seguirse una serie de pasos en los cuales se busque la
rentabilidad para el inversionista, de tal modo que los resultados obtenidos de los
análisis y evaluaciones den como consecuencia una toma de decisiones adecuada
para realizar o no un proyecto de inversión, o bien para darle un nuevo enfoque a
su estructura.
Para la evaluación de un proyecto de inversión deben realizarse tres
estudios :
• Estudio de Mercado
• Estudio Técnico
• Estudio Económico-Financiero
27
II.2.2.1.Estudio de Mercado
Según A. Blanco ( 2001 ) el objetivo general que persigue un estudio de
mercado es verificar la posibilidad real de penetración del producto en un mercado
determinado para poder medir el riego de su colocación y sus posibilidades de
éxito (p. 131)
El conocimiento de los mercados en todos sus niveles es de suma
importancia para la toma de decisiones y para el establecimiento de estrategias de
mercadeo que permitan incrementar los niveles de rentabilidad. La importancia de
contar con datos de oferta y demanda así como de oportunidades de mercado es
fundamental para encaminar correctamente los esfuerzos de las organizaciones.
El estudio de mercado abarca los siguientes aspectos :
II.2.2.1.1. Estudio de la Situación Actual del Mercado
Resulta imprescindible conocer el sector en el que se va a introducir, su
funcionamiento, tendencia actual (si esta en crecimiento, estancado, o
evolucionando), barreras de entrada y salida, cómo se trabaja, si existe alguna
normativa o legislación que imponga algún tipo de requisitos o impedimentos al
desarrollo de dicha actividad, y si existe alguna asociación a la que debas
pertenecer. Las circunstancias económicas y las tendencias de la región donde se
28
instale también influirán en su actividad (desempleo, población activa, tipos de
interés, nivel de precios, costo de la vida, entre otros ).
II.2.2.1.2. Estudio del Producto o Servicio
Consiste en definir todos los aspectos y características que realmente se
demandan de ese producto o servicio, para ver si satisface realmente una
necesidad concreta del mercado.
Para conocer su clientela debe segmentarse el mercado, delimitar el perfil
concreto del cliente potencial (edad, poder adquisitivo, nivel cultural, gustos,
hábitos de compra, lugar de origen).
Las técnicas de sondeo, encuestas o entrevistas, un pequeño estudio de
mercado, le va a permitir conocer detalles para el diseño final del producto o
servicio: originalmente se tenia una simple idea que ha ido madurando, para
adaptarse perfectamente a las necesidades de su mercado potencial.
II.2.2.1.3. Estudio de la Demanda
La demanda es la cuantificación de la necesidad real o psicológica de una
población de compradores, con poder adquisitivo suficiente para adquirir un
determinado producto que satisfaga dicha necesidad. Deber ser cuantificada en
unidades físicas.
29
II.2.2.1.4. Estimación de la Demanda
Es la demanda futura del producto de su empresa. Se basa en la
proyección de la línea de tendencia correspondiente a los datos históricos, se
recomienda realizar proyecciones a cinco (5) años. Para esta proyecciones se
puede utilizar métodos estadísticos si se prefiere; sin embargo, una forma sencilla
puede ser a través de la proyección basándose en dos variables.
II.2.2.1.5. Estudio de la Oferta
Estudiar la oferta en ocasiones resultará muy trabajoso y difícil, debe
concentrarse en aquellas empresas que tengan una mayor cuota de mercado, y
aquellas que más puedan condicionar la actividad, ya que le va a permitir conocer
cómo funciona el propio sector, y su capacidad de reacción.
Conocer cómo trabaja la competencia, cuáles son sus precios, sus plazos
de entrega, las facilidades de pago que ofrecen. En definitiva analizar todos sus
puntos fuertes y débiles comparándolos con nuestro producto o servicio,
adecuándolo a las necesidades y tendencias e innovando en medida de lo posible
para diferenciarse de ella y para depurar la idea inicial. Para estudiar la
competencia se puede recurrir a la técnica de simulación, haciéndose pasar por
clientes de la empresa, sin mencionar que puede ser su futura competencia
30
II.2.2.1.6. Mercado Potencial para el Proyecto
Para obtener el pronóstico de la demanda insatisfecha tanto en el mercado
nacional como en el internacional; comparar la proyección de la demanda del
producto en estudio con el de la oferta global, dará como resultado el mercado
potencial del proyecto, sin considerar el posible desplazamiento de los productos
de la competencia.
II.2.2.1.7. Precio
Establecer de manera preliminar el precio que debe tener el producto, con
base principalmente en los siguientes factores: precios de venta del mercado, tipo
de consumidores, coeficiente de elasticidad precio-demanda, reacción esperada
de los competidores, y estrategia oficial en materia de política económica (
incentivos, protecciones, etc.)
31
II.2.2.2. Estudio Técnico
El estudio técnico tiene como objetivo resolver las preguntas referidas a
donde, cuándo, cómo y con qué producir lo que se desea. Para responder a estos
aspectos deben tomarse en cuenta los siguientes puntos :
II.2.2.2.1. Descripción de la Localización
La elección de la localización vendrá determinada por una serie de
circunstancias que le permitirá detectar las ventajas de dicha elección, así como
solventar los posibles inconvenientes del lugar elegido, (cercanía de clientes y
proveedores, ubicación de la competencia, costos de transporte, nivel de precios,
pros y contras del arrendamiento o la compra, posibilidad de leasing, facilidad de
obtención de suministros de luz, agua y teléfono, fácil acceso y comunicaciones,
posibilidad de ampliación y necesidades de obras o acondicionamientos.
II.2.2.2.2. Tamaño de la Empresa
Los factores que influyen de manera predominante en la selección del
tamaño de una planta industrial o empresa comercial:
• Características del mercado de consumo: Revisar los resultados del estudio
de mercado de consumo, con el fin de determinar si la dimensión del
mercado potencial para el proyecto permite o no montar la empresa.
32
• Características del mercado de abastecimiento: Los volúmenes y las
características de las materias primas, así como la localización de las áreas
de producción de las mismas, son los factores que se toman en cuenta para
ajustar el tamaño de la planta.
• Disponibilidad de recursos financieros: Uno de los factores limitantes de la
dimensión de una empresa es la disponibilidad de recursos económicos.
Estos recursos se requieren para hacer frente tanto a las necesidades de
inversión en activo fijo como para satisfacer los requerimientos de Capital
de Trabajo.
• Características de la mano de obra: A veces puede resultar más
conveniente reducir el tamaño de una empresa que hacer frente a fuertes
erogaciones para dotar de ciertos beneficios sociales a los trabajadores de
la misma. Este factor unido a la falta de mano de obra calificada puede
obligar a reconsiderar el tamaño de la empresa.
• Tecnología de producción: Se debe tomar en cuenta las características de
los procesos y equipos. Es recomendable la selección de un tamaño inicial
de planta mayor que el determinado, cuando se deben realizar fuertes
inversiones y largos períodos para la puesta en marcha.
33
II.2.2.2.3. Organización
• Estructura de la empresa: se refiere a los recursos humanos disponibles
para administrar el proyecto.
• Aspectos laborales: número de empleados, técnicos y obreros actuales,
monto de la nómina actual y futura.
• Presentación del organigrama administrativo.
34
II.2.2.3. Estudio Económico-Financiero
El inversionista realiza asignaciones importantes de recursos, solo si espera
en un futuro recuperar una cantidad mayor a la erogación realizada, es decir, tiene
la esperanza de obtener utilidades de acuerdo con el monto de la inversión y el
riesgo que corra.
En un estudio Económico-Financiero se busca determinar la viabilidad y
rentabilidad del proyecto. Para ello se realiza primero un estudio económico que
consta de los siguientes aspectos :
II.2.2.3.1. Presupuesto de Inversión y su Financiación
Aquí se indicarán las inversiones necesarias para la puesta en marcha de
una empresa y las mejores vías de financiamiento.
II.2.2.3.1.1. Inversiones en Activo Fijo
Inversiones en activo fijo o inmovilizado, son elementos patrimoniales que
van a permanecer más de un ejercicio económico en la empresa. Son inversiones
a largo plazo que se van recuperando gradualmente por medio de la amortización
y deben de ser financiadas con capitales permanentes, recursos propios o exigible
a largo plazo.
35
En el comienzo de la actividad empresarial estas inversiones suelen ser
muy elevadas, de ahí que tengan que estar muy meditadas, pues un error en su
planificación puede condicionar el desarrollo futuro de la empresa.
El activo fijo o inmovilizado comprende:
• Gastos de establecimiento: gastos de constitución, gastos de primer
establecimiento y gastos de ampliación de capital.
• Activos Tangibles: maquinaria, edificios, terrenos, mobiliario, utillaje y
herramientas, instalaciones técnicas, ordenadores, elementos de
transporte.
• Activos Intangibles: propiedad industrial, patentes, marcas, nombre
comercial, derechos de traspaso, aplicaciones informáticas
• Activos Financieros: participaciones en empresas del grupo, depósitos y
fianzas a largo plazo (Provisión por depreciación).
II.2.2.3.1.2. Inversiones en Activo Circulante ( Capital de Trabajo )
Son inversiones complementarias o derivadas de las inversiones de activo
fijo. Su período de permanencia en la empresa es inferior al año, debiendo
financiarse en parte con deudas a largo plazo y en parte con deudas a corto plazo
(disponible y realizable), están relacionadas con el ciclo de explotación de la
empresa (dinero-mercancías-dinero).
36
El activo circulante comprende:
• Existencias: mercaderías, materias primas, productos en curso, productos
terminados.
• Realizable: clientes, deudas por cobrar, deudores diverso.
• Inversiones Financieras Temporales.
• Disponible: dinero efectivo en caja y bancos.
II.2.2.3.1.3. Financiamiento
Después de fijar las inversiones necesarias para el comienzo de la
actividad, debemos pensar como las vamos a financiar. Como norma general el
activo fijo se financiaría con pasivo fijo, y el activo circulante se financiará con
pasivo circulante, excepto una parte que puede ser financiada con fondos a largo
plazo (stocks o existencias, un mínimo del saldo de clientes y un mínimo de capital
de trabajo necesarios siempre para que la empresa pueda funcionar) lo que se
denomina el capital de trabajo. Este fondo es fundamental para el buen
funcionamiento de la empresa y para su supervivencia.
En una empresa las fórmulas de financiación básicas son dos:
• Financiación Propia: proveniente de fuentes propias de la empresa (capital
aportado por los socios).
37
• Financiación Ajena: proveniente de fuentes ajenas a la empresa
(financiación bancaria y financiación no bancaria (proveedores, acreedores,
leasing).
Una vez determinado el monto de la inversión necesaria y el tipo de
financiamiento que se usará, deben proyectarse los estados de resultados y flujo
de caja.
II.2.2.3.2. Estado de Resultados
Según Horngren & Harrison , el Estado de Resultados es la relación de los
ingresos, gastos y utilidades o pérdidas netas de una entidad durante un período
específico ( p. 20 ).
En el Estado de Resultados se presenta un resumen de los ingresos y
gastos de una organización durante un período específico, como puede ser un
mes o un año. El Estado de Resultados tiene lo que quizás sea la información
individual más importante sobre un negocio: su utilidad neta, que son lo ingresos
menos los gastos. Si los gastos exceden a los ingresos, el resultado es una
pérdida neta para el ejercicio.
38
II.2.2.3.3. Flujo de Caja Libre
Es el efectivo neto y real, en oposición al ingreso contable neto que fluye
hacia dentro o hacia fuera de una empresa durante un período específico. El Flujo
de Caja es el paso más importante en el análisis financiero aunque también el más
difícil. Es sumamente complicado hacer pronósticos exactos de los costos e
ingresos asociados con un proyecto grande. Para realizar el flujo de efectivo debe
tomarse en cuenta los ingresos, los costos, los gastos, las inversiones y el
financiamiento.
Esquema del Flujo de Caja Libre
Utilidades antes de intereses e impuestos
Impuesto sobre utilidades
+ Cambio en impuestos Diferidos
= Utilidad Neta en Operaciones – ajuste de impuestos
+ Depreciación y amortización
= Flujo de Caja Bruto
- Aumento de Capital Neto de Trabajo
- Inversiones en Activos Fijos
- Aumento en otros Activos
= Flujo de caja Libre
39
El Flujo de Caja logra evaluar de la manera más exacta el valor de una
empresa a través de la estimación de los ingresos futuros. Para esto no es
correcto considerar los resultados de los estados financieros de la empresa. Esto
se debe a que no representan con exactitud el momento y el monto de los
ingresos y egresos reales que resultarán de las actividades de la organización.
II.2.2.3.4. Flujo de Caja Descontado
Es el valor presente o actual de todos los rendimientos futuros esperados
de un proyecto o empresa, es decir, la suma de todos los flujos de caja anuales
descontados al año base, utilizando la fórmula de Valor Presente Neto.
II.2.2.3.5. Punto de Equilibrio
También llamado Punto Muerto o Umbral de Rentabilidad, es la situación
que se produce cuando la empresa no tiene ni beneficios ni pérdidas, los ingresos
son iguales a los costos. Este punto nos dice el nivel a alcanzar de ventas para,
que la empresa empiece a dar beneficios. Es el mínimo de actividad a partir del
cual la empresa empieza a ser rentable.
Punto de equilibrio = Ingresos Totales – Costos Totales = 0.
Costos totales = costos fijos + costos variables.
Así: Ventas netas = costos fijos + costos variables
40
Los costos fijos se producen con independencia de la cifra de ventas del
negocio (luz, alquiler, agua...), los costos variables dependen directamente de las
ventas, y aumentan o disminuyen proporcionalmente a la cifra de estas. (Materias
primas, suministros).
El umbral de rentabilidad de una empresa puede disminuir aumentando el
precio de venta de los productos vendidos o reduciendo los costos de la empresa.
Para calcular este punto lo podemos hacer utilizando el margen comercial
porcentual de la siguiente manera:
Umbral de rentabilidad = Costos Fijos / Margen Comercial
Para calcular el momento en que se llega a este punto hay que hacer unas
provisiones, de la forma más real posible, de cuáles van a ser nuestros ingresos y
gastos a lo largo del tiempo.
Además nos fijaremos especialmente en 3 circunstancias:
• Los gastos de personal (hacer la provisión mes a mes, para que la
responsabilidad del pago se pueda hacer día a día, teniendo cuidado con
las pagos extras).
• Los impuestos (se debe preveer cuando han de pagarse y su incidencia
directa en el disponible).
41
• Los meses de baja facturación (se debe tener en cuenta que en diversas
épocas algunos negocios ven disminuir sus ingresos (hotelería)).
En el mes en que se pase por primera vez de resultados negativos a positivos
o cero, se habrá llegado al Punto de Equilibrio del negocio.
II.2.2.3.6. Valor Presente Neto
El Valor Presente Neto (VPN): es un método para evaluar las propuestas de
inversión del capital mediante la obtención de los flujos netos de efectivo en el
futuro, descontado al costo de capital de la empresa o a la tasa apropiada de
interés del mercado menos el valor actual del costo de la inversión.
Diferencia entre el valor actualizado de los cobros y de los pagos,
descontando la tasa de interés que podríamos obtener con una inversión
alternativa.
VPN = -FC + Sumatoria ( FCn / ( 1+k) *1/n )
Fco = flujo de caja del año 0 ( inversión inicial )
FCn = flujo da caja libre del año
K = tasa de descuento en el año n.
Cuanto mayor sea el VAN más rentable será el proyecto.
42
II.2.2.3.7. Tasa Interna de Retorno
La Tasa Interna de Retorno (TIR): es la tasa de descuento que se usa para
evaluar las propuestas de inversión mediante la aplicación de la tasa de
rendimiento sobre un activo, la cual se calcula encontrando la tasa de descuento
que iguala el valor presente de los flujos futuros de entrada de efectivo al costo de
la inversión.
Tasa Interna de Retorno, tipo de actualización que hace el VAN cero. Aquí
hallamos K, tipo de rendimiento interno, si K es superior al interés del dinero el
proyecto es positivo.
II.2.2.3.8. Análisis de Sensibilidad
Permite observar las decisiones económicas que hay que tomar si se varían
algunos factores para determinar qué tan sensible es la TIR frente a los cambios
de algunas variables.
43
Capítulo III. Marco Metodológico
44
Capítulo III. Marco Metodológico
III.1. Características Metodológicas Generales de la Investigación
III.1.1. Forma de la Investigación
La presente investigación es un estudio de factibilidad de un proyecto de
inversión; y su forma se define como aplicada porque los resultados que se
obtuvieron serán base para decidir acerca de la construcción del complejo
turístico, a ser comercializado bajo la modalidad de tiempo compartido en la Isla
de Coche.
Según Tamayo (2000) la forma de investigación aplicada se define como :
es la que aplica a realidades concretas los resultados de la investigación pura o
básica. ( p. 215 ).
III.1.2. Tipo de Investigación
El nivel de conocimiento del estudio es proyectivo o proyecto factible; ya
que se buscó investigar la posibilidad de desarrollo de un complejo turístico. El
objetivo principal del presente estudio fue investigar la factibilidad de un complejo
turístico a ser comercializado bajo el sistema de tiempo compartido en la Isla de
coche, a través de tres estudio fundamentales: en primer lugar, un estudio de
45
mercado que permitió investigar la demanda y oferta de servicios similares; así
como la creación de un modelo de comercialización y ventas. En segundo lugar,
un estudio técnico que permitió definir las características físicas y operacionales
del proyecto. Y en último lugar, un estudio económico - financiero que demostró la
sustentabilidad monetaria; expresándose claramente si los ingresos son mayores
a los egresos.
Según el manuscrito titulado “Orientaciones Metodológicas para el Trabajo
Final de grado, proyecto especial y Proyecto Empresarial o Industrial de la
Universidad Metropolitana” ( 2001 ) la investigación proyectiva tiene como objeto:
el diseño, la propuesta o creación de un modelo que permita solucionar una
necesidad de tipo práctico ( proyecto factible ).
Este tipo de investigación, en comparación con otros tipos, demandan
considerables nociones de área que se investiga.
III.1.3. Diseño de la Investigación
El Diseño de la investigación es el método y estructura de una
investigación, escogidos por el investigador para realizar la recopilación de datos y
análisis de los datos ( Salkind 1998, p. 364 ).
46
El diseño a utilizar es documental. Los tres estudios mercado, técnico y
financiera fueron el resultado de un estudio bibliográfico, ya sea obtenido en
bibliotecas o a través de entrevistas a expertos.
III.2. Variables
De acuerdo con Tamayo (2000) las variables son aspectos o dimensiones
de un fenómeno que tienen como característica la capacidad de asumir distintos
valores – Símbolo al cual se le asignan valor o número.
En la presente investigación no se definieron variables, ya que su estudio
de mercado se basó en investigaciones ya realizadas por la compañía de
intercambio RCI, Corpoturismo y Fondene.
No fue necesario operacionalizar variables, ya que no existió un estudio
sobre la realidad patente, sino es un estudio de diseño documental; además no se
pretende demostrar el alcance de las variables en función de más dimensiones e
indicadores. Por otro lado, el estudio no consta de una aplicación de instrumentos,
pues no se aplica una recolección de datos. Las variables no aparecen bajo un
sistema operativo, ya que no es necesario su relación y medición, pues no fueron
contrastados para luego condicionar los resultados.
47
III.3. Población y Muestra de la Investigación
Según Balestrini ( 1998 ) desde el punto de vista estadístico, una población
o universo puede estar referido a cualquier conjunto de elementos de los cuales
pretendemos indagar y conocer sus características, o una de ellas, y para el cual
serán validas las conclusiones obtenidas en la investigación.
Entre la unidades estudiadas en esta investigación se encuentran todas
aquellas personas que se consideren potenciales visitantes del complejo turístico
que se plantea, así como sus características. Además una segunda unidad de
análisis son complejos turísticos similares principalmente ubicados en el Estado
Nueva Esparta.
Para el estudio de las unidades anteriormente mencionadas se utilizaron
investigaciones ya realizadas por RCI, Corpoturismo y Fondene, ya que se
considera que estos llegan a abarcar mucho mayor espacio y mayor confiabilidad
a la que pudiera abarcar un estudio realizado por el presente investigador. Esto se
debe a factores de tiempo, geográficos y de conocimiento.
Por tanto, no es necesario el estudio directo de la muestra, ya que se
trabajó en función de una recopilación documental, cuyos datos ya estaban
presentados. El estudio se fundamenta en un procesamiento de datos que permite
una evaluación y análisis para la aplicación futura del proyecto.
48
III.4. Instrumentos de Recolección de Datos
Para la recolección de los datos se utilizaron varias técnicas.
Para el estudio de mercado donde se buscaba la demanda actual y
potencial, oferta, porcentaje de población insatisfecha, precio del producto y los
canales de comercialización se utilizaron estudio de mercados confiables previos
seleccionados.
El estudio técnico se basó en el proyecto planteado por la sociedad
Mercantil interesada en la presente investigación y en bibliografía especializada en
el tema.
Por último el estudio financiero donde se obtendrá la inversión necesaria y
su financiamiento, el estado de resultados, el flujo de caja, el Valor Presente Neto
(VPN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) y el análisis de sensibilidad se basó
netamente en información bibliográfica del tema.
III.5.Procedimientos
A continuación se describen sistemáticamente las fases y etapas que se
cumplieron para la realización de la investigación así como también las entrevistas
realizadas y lugares visitados.
49
En primer lugar, existió una idea que generó la búsqueda de documentación
bibliografía seleccionada para nutrir al investigador en el tema.
Seguidamente se entrevisto a Alejandro Arreaza como creador intelectual
del complejo turístico para solicitarle información fundamental que permitió
abordar la investigación.
A partir de allí, se empezó a recolectar información del mercado específico
que se investigó, a través de Corpotur, Fondene, RCI e Interval. Debido a lo
complejo del estudio se decidió en este momento trabajar en base a estudios pre -
existentes.
Después de obtener información de mercado, se elaboró el estudio técnico
en base a información obtenida de los promotores del proyecto real. Con ayuda de
representantes de la carrera de Turismo de la Universidad Nueva Esparta se
definió los componentes operacionales y organizacionales necesarios y por último
se elaboró junto al Arquitecto Luis Felipe Vaamonde los metros cuadrados a
construir, el ciclo de operación y la estructura mínima requerida de personal.
Para identificar el Marco legal se utilizó la Ley Orgánica de turismo
publicada el 9 de Diciembre de 1998, la Ley que Regula y Fomenta la
Multipropiedad y el sistema de Tiempo Compartido en Venezuela publicada el 18
de Diciembre de 1995 y la Ordenanza sobre la zona urbana turística de desarrollo
especial punta la Playa Isla de Coche publicada el 16 de Mayo de 1997.
50
Culminada la fase técnica, se determinaron tanto la inversión necesaria,
como las diferentes alternativas de financiamiento, los ingresos y egresos para la
operación normal del proyecto, los estados de resultados, flujos de caja, punto de
equilibrio, el Valor Presente Neto, la Tasa Interna de Retorno y el análisis de
rentabilidad con ayuda del economista Antonio Paiva.
Finalmente se presentan organizadamente los resultados a través de la
metodología exigida por la Universidad Metropolitana para la presentación de
trabajos Finales de Grado.
Se mencionan a continuación las entrevistas y bibliotecas visitadas
indispensables para obtener la información y documentación necesaria para
realizar el presente estudio.
Entrevistas :
• Alejandro Arreaza. Principal creador intelectual del proyecto.
• Luis Felipe Vaamonde. Experto en sector inmobiliario
• Carolina Piñango. Gerente de Servicio a Desarrollos de RCI
• Ignacio Sánchez y Emerson Ramírez Salas. Servicio a Desarrollos de
RCI.
• Johnacel Rodríguez. Fondene.
51
• Olga Arreaza. Directora de la carrera Turismo en la Universidad Nueva
Esparta.
• Víctor Martín. Socio Hotel Speed Paradice el Yaque y Hotel Speed
Paradice Isla de Coche.
• Claudio Massimo. Operador Hotel Brisas del Mar Isla de Coche.
• Geoffry Fiel. Gerente Mercadeo Interval International.
• Luisa Lorena Silva. Corpoturismo.
• Luis García Planchar. Cámara de Multipropiedad y Tiempo Compartido.
• Eladio Díaz. Experto en Metodología para la investigación.
Bibliotecas
• Universidad Metropolitana
• Universidad Santa María
• Universidad Nueva Esparta
( Para ver detalladamente la documentación consultada referirse a la Bibliografía ).
52
Capítulo IV. Análisis y Presentación de Resultados
53
IV.1. Estudio de Mercado
El objetivo fundamental del estudio de mercado es analizar tanto la
demanda como la oferta, en sus condiciones actuales y potenciales para
determinar las posibilidades del mercado del tiempo compartido en Venezuela,
específicamente en el Estado Nueva Esparta.
IV.1.1. Aspectos que abarca el Estudio de Mercado:
• Descripción de las características del lugar en donde se va a prestar el
servicio de alojamiento hotelero.
• Determinar la cuantía de la demanda de servicio de Alojamiento turístico
tanto bajo la modalidad de hospedaje tradicional como bajo el sistema de
tiempo compartido, específicamente en el Estado Nueva Esparta,
Venezuela
• Identificar la oferta actual de empresas de alojamiento turístico bajo el
sistema de tiempo compartido especialmente en el Estado Nueva Esparta.
• Definir cual será el mercado potencial del proyecto que se está
investigando.
54
• Establecer los precios de ventas adecuados rigiéndose por lo que dicta el
mercado y por lo que el consumidor potencial estaría dispuesto a pagar.
• Determinar los canales de comercialización más adecuados y la modalidad
bajo la cual se establecerá el tiempo compartido.
IV.1.2. Descripción del Producto
El presente proyecto consta de la construcción de 80 habitaciones ubicadas
en un lote de terreno en la playa La Punta, Isla de Coche. Consiste en el
desarrollo de un complejo turístico de alojamiento y recreación que va a ser
comercializado en su gran mayoría bajo el sistema de tiempo compartido a través
de la modalidad de puntos. También se ofrecerá el servicio de alojamiento
tradicional, como complemento al buen funcionamiento del proyecto.
Contempla la construcción de 80 habitaciones distribuidas de la siguiente manera:
• Cincuenta y seis (56) suites de una habitación de 45m2.
• Dieciséis (16) suites dobles de 35 m2.
• Ocho (8) suites junior de 30m2.
Se trabajará bajo el esquema de plan Europeo ( el precio de la semana solo
incluye el servicio de alojamiento) para que el cliente tenga la posibilidad de utilizar
55
su kitchinet, ofreciéndoles una pequeña tienda con productos básicos y el servicio
de alimentos y bebidas. El desarrollo será dirigido para que sea, tanto para turistas
nacionales como extranjeros, un centro de recreación, esparcimiento y descanso.
El proyecto será desarrollado de manera que la construcción se adapte a
las condiciones climáticas locales, tomando en cuenta la funcionalidad,
durabilidad, calidad y mantenimiento. Además el proyecto que se presenta es
considerado la primera etapa de un complejo turístico total, por lo que se tomará
en cuenta para la construcción, posibles futuras ampliaciones.
El tiempo compartido es una modalidad turística que ha crecido en nuestro
país, y la Isla de Coche es un destino turístico potencial con el beneficio de tener a
la Isla de Margarita como motor propulcionador, pudiendo conseguir ser el futuro
destino turístico preferido en nuestro país. Se le puede comparar con Los Roques,
pero con infraestructura de mayor calidad, además de tener ventaja respecto a la
disponibilidad de agua dulce y electricidad suficiente.
IV.1.3. La Isla de Coche
Conjuntamente con la Isla de Margarita y la Isla Cubagua (Ver Apéndice A)
conforman el único estado Insular de Venezuela y su economía esta motorizada
principalmente por la pesca y los servicios turísticos, incluyendo el comercio de
Puerto Libre. La Isla de Coche se encuentra al Sur de Margarita, habitada por
aproximadamente 12.000 personas. Se eleva a 60 metros sobre el nivel del mar,
56
tiene 11 Km. de longitud y 6 Km. de ancho. Conforma el municipio Villalba,
teniendo como capital a San Pedro de Coche. Además esta conformada por los
pueblos del Bichar, Guinima, El Amparo, El Guamache y La Uva. Sus pobladores
viven casi exclusivamente de la pesca y recientemente de los servicios turísticos
en diversos establecimientos hoteleros que han iniciado operaciones en años
recientes. Antiguamente operaba La Salina, la cual fue abandonada ya que su
pequeña escala no permita su mecanización y por lo tanto no resultaba rentable.
Como sistema de comunicación se destacan las lanchas que diariamente
realizan el recorrido entre el muelle del Ferry en San Pedro de Coche y la
población la Isleta en la Isla de Margarita, destacándose los horarios de primera
hora de la mañana y fin de la tarde y el Ferry que desde Punta de Piedra viaja
cada día en la mañana y en la Tarde en ambos sentidos, prestando un servicio
confiable de transporte de vehículos y mercancía. En la zona sur de la Isla existe
un transporte similar de lanchas que comunica a la isla con tierra firme,
específicamente con el Morro de Chapota y por el cual ingresa mercancía,
particularmente hortalizas y otros víveres dirigidos al consumo local.
Adicionalmente y dirigido exclusivamente al servicio turístico, existe un servicio de
lanchas rápidas que diariamente y varias veces al día en temporadas y fines de
semana transporta huéspedes de los hoteles desde Playa el Yaque, Margarita,
hasta la Playa la Punta, en la Isla de Coche, con un tiempo de viaje de
aproximadamente 20 minutos. Finalmente existe una pista de aterrizaje utilizada
principalmente por aeronaves privadas, la cual fue construida para servir al
proyectado complejo de la Ciudad Vacacional, nunca concluida, la cual con la
57
adecuación de la infraestructura existente podría operar como aeropuerto
comercial estableciéndose vuelos regulares con el aeropuerto de Maiquetía y con
el aeropuerto de Margarita.
IV.1.4. Análisis de la Demanda
IV.1.4.1. Volumen de la Demanda Mundial
Según estadística de Ragatz Associates y RCI el volumen de propietarios
de Tiempo Compartido a nivel mundial se incrementa cada año. El número de
propietarios ha evolucionado comenzando en 1980 con 155.000 propietarios a
nivel mundial, alcanzando en el año 2000 4.370.000 afiliados como se observa en
el siguiente gráfico:
15 5 .000 220 .000 335 .00 0470 .00 0
6 20 .00080 5 .000
970 .0001 .1 25 .000
1 .31 0 .000
1 .530 .0001 .800 .0 00
2 .070 .00 0
2 .36 3 .000
2 .83 3 .000
3 .144 .0 003 .350 .000
3 .500 .000
3 .750 .0003 .950 .000
4 .150 .0 004 .3 70 .000
-
5 0 0 .0 0 0
1 .0 0 0 .0 0 0
1 .5 0 0 .0 0 0
2 .0 0 0 .0 0 0
2 .5 0 0 .0 0 0
3 .0 0 0 .0 0 0
3 .5 0 0 .0 0 0
4 .0 0 0 .0 0 0
4 .5 0 0 .0 0 0
1 9 8 0 1 9 8 2 1 9 8 4 1 9 8 6 1 9 8 8 1 9 9 0 1 9 9 2 1 9 9 4 1 9 9 6 1 9 9 8 2 0 0 0
Figura1. Propietarios a Nivel Mundial de Tiempo Compartido ( 1980 – 2000)
Fuente : Ragatz Associates (1980-1996), RCI ( 1997-2000)
58
La distribución del total de los miembros de tiempo compartido a nivel
mundial para el año 2000 se puede observar en la siguiente gráfica en donde el
mayor número de ellos se encuentran en Norteamérica, mientras que él más bajo
se ubica en Asia.
N o r te a m é r ic a5 4 %
A s ia -P a c íf ic o 6 %
L a t in o a m é r ic a 9 %
E u ro p a -Á f r ic a 3 1 %
Figura2. Miembros Residentes Por Región (2000)
Fuente: RCI
En Latinoamérica los pronósticos según RCI indican que a corto plazo la
cantidad de propietarios aumentará en un 18%, a pesar de que la pausada
recuperación de la economía ha frenado el crecimiento del sector turístico.
Lentamente los gobiernos latinoamericanos han empezado a impulsar las
actividades turísticas en todos sus ámbitos, aprovechando los abundantes
recursos naturales y culturales que son atractivos tanto para los visitadores locales
como extranjeros. Cifras recientes de la Organización Mundial de Turismo (OMT)
señalan que la afluencia turística totalizó 44.000 millones de personas,
percibiéndose un total de 28.500 millones de dólares en ingresos.
59
IV.1.4.2. Volumen de la Demanda en Venezuela
Específicamente en Venezuela el turismo es un sector de la economía
considerado de interés Nacional, dado a su característica de potenciador del
desarrollo del país, además de ser prioritario estratégicamente para la
diversificación. En los últimos 7 años, en promedio los visitantes a Venezuela han
aumentado en un 7.7 % como se puede observar en la siguiente tabla:
Año Total % de
Cambio
1995 317 -
1996 306.8 -3.20%
1997 619.6 102.00%
1998 685.4 10.60%
1999 586.9 -14.40%
2000 604.5 3.00%
2001 493.9 -18.30%
% Promedio Anual 7.7%
Tabla 1. Entrada de Turistas a Venezuela ( Miles) (1995 – 2001) Fuente: Corpoturismo
A pesar de observarse un descenso de entrada de turistas del 18.30% entre
el año 2000 y 2001, existen grandes expectativas a corto plazo de que esto
cambie. El potencial turístico de Venezuela alcanza hasta el punto de ser
considerado entre los diez países con más diversidad ecológica del planeta, y para
60
apoyar esto el Ministerio del Ambiente y los Recursos Naturales realiza controles
ambientales regulados bajo normas internacionales.
Además, el gobierno está creando una nueva ley para el sector turístico,
reorganizando la Cámara de Turismo de Venezuela y reestructurando el Fondo
Nacional para la Promoción y Capacitación Turística que sustituye a
CORPOTURISMO, para impulsar la industria turística nacional. Todo ello
enfocado en las áreas de mayor concentración de demanda turística,
especialmente en el Estado Nueva Esparta a través de la Corporación de Turismo
Gobernación del Estado Nueva Esparta.
IV.1.4.3. Volumen de la Demanda en el Estado Nueva Esparta
Producto de los diversos estudios consultados, el Estado Nueva Esparta es
para los turista nacionales e internacionales la zona más demandada del país, por
sus playas, además de ser considerado un destino de juego y compras, y
adicionalmente un destino de turismo de aventura, de naturaleza, y de deportes
extremos.
El cuadro que se presenta a continuación expresa el nivel de visitantes
durante los años 1997 al 2001, destacándose un aumento aproximado del 26%,
pasando del año 1997 de 1.558.350 visitantes a 1.963.068 en al año 2001. Se
destaca el aumento de entrada de turistas a través de vuelos nacionales y la
disminución en la entrada de turistas a través de vuelos internacionales.
61
Medio de Transporte Períodos Anuales
Vía Aérea 1997 1998 1999 2000 2001
Vuelos Nacionales 585,375 667,222 689,243 628,779 719,65
Vuelos Internacionales 216,648 197,238 156,544 114,628 113,345
Total Aéreo 802,023 864,46 845,787 743,407 832,995
Vía Marítima 756,327 831,258 877,456 939,134 1,130,073
Total 1,558,350 1,695,718 1,723,243 1,682,541 1,963,068
Tabla 2. Entrada de Turistas al Estado Nueva Esparta ( 1997-2001)
Fuente : Corpotur
El mercado de turistas en el Estado Nueva Esparta como más adelante
veremos, es un mercado estacional, marcado por el Invierno Boreal y las
vacaciones locales, tanto Carnaval y Semana Santa como las Vacaciones
Escolares y de Navidad. La estacionalidad de la demanda ayudará en el presente
proyecto a dividir el año en tres épocas ( alta, media y baja), para poder establecer
los precios más adecuados de los períodos de tiempo compartido.
En el siguiente gráfico se visualiza la estacionalidad de la demanda
mensual de ocupación hotelera para el año 2001.
62
59,854,27
45,1350,14
34,29 33,93
46,84
74,25
59,26
28,26
45,14
67,16
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Enero
Febrer
oMarz
oAbri
lMay
oJu
nio Julio
Agosto
Septie
mbre
Octubre
Noviem
bre
Diciem
bre
% P
rom
edio
de
Ocu
paci
ón
Figura 3. Porcentaje Mensual de Ocupación Hotelera en el Estado Nueva
Esparta (2001)
Fuente: Corpotur
IV.1.4.4. Venta Estimada de Intervalos en Venezuela
La modalidad Turista del tiempo compartido ha tenido un gran auge en
nuestro país, desde 1994 en donde se compraron 8.000 semanas anuales
llegando a un tope en 1998 de 16.730 semanas y disminuyendo hasta el año 2001
a 12.818 unidades, quizás por la pérdida de confianza de los potenciales
compradores debido a la situación política del país y sumado a esto el suceso
terrorista del 11 de Septiembre del 2001. En la siguiente tabla se observa las
ventas estimadas de intervalos en desarrollos de Venezuela indicando la cantidad
de compradores locales y extranjeros.
63
Período Anual
Compra de
Intervalos por %
Compra de
Intervalos por % Total
Locales Extranjeros
1994 7,2 90.00 800.00 10.00 8,000.00
1995 13,12 82.00 2,880.00 18.00 16,000.00
1996 9,539 67.60 4,575.00 32.00 14,114.00
1997 11,386 70.10 4,851.00 30.00 16,237.00
1998 14,691 87.80 2,039.00 12.00 16,730.00
1999 14,982 91.60 1,370.00 8.00 16,352.00
2000 13,856 96.60 482.00 3.00 14,338.00
2001 12,626 98.50 192.00 1.00 12,818.00
Tabla 3. Venta Estimada de Intervalos en Desarrollos de Venezuela
Fuente : RCI
La Mayor parte de los propietarios de tiempo compartido en Venezuela
tienen su desarrollo ubicado en el Estado Nueva Esparta, por ser este el destino
más demandado y desarrollado turísticamente, donde por ende se ofrecen más
alternativas. Datos de RCI indican que para el 2001 del total de número de
semanas ofertadas en Venezuela el 67.6% fueron compradas en el Estado Nueva
Esparta y lejos atrás le sigue la Región Andina con un 24 % lo cual se observa en
la siguiente gráfica.
64
R e g ió n C o s ta O r ie n ta l
4 %R e g ió n C o s ta O c c id e n ta l
5 % R e g ió n M a rg a r ita
6 7 %R e g ió n L o s A n d e s2 4 %
Figura 4. Total Intervalos Adquiridos en Regiones de Venezuela (2001)
Fuente: RCI
Según RCI, los principales compradores de los productos vacacionales para
nuestra región siguen siendo los venezolanos, seguidos en orden de importancia
por los compradores colombianos. En tercer lugar, y ya con menos relevancia, se
encuentran los compradores extranjeros principalmente procedentes de los
Estados Unidos y Europa, quienes no solamente encuentran atractivas y
novedosas las bellezas naturales de nuestro país, sino que además suelen
encontrarse complacidos con los precios de los productos locales cuando los
comparan con productos similares en sus países de origen. A continuación
podemos observar una tabla con la distribución estimada de propietarios por lugar
de residencia para los años 1997 al 2001.
Cabe destacar que según estas cifras de RCI, podemos decir que los
compradores potenciales del proyecto que se plantea se encuentran mayormente
ubicados en la región Capital, así como también en ciudades importantes del
65
centro del país como Valencia y Maracay. Debemos tomar en cuenta igualmente
ciudades grandes en la región oriental y la ciudad de Maracaibo. De mismo modo,
debemos considerar el mercado colombiano y más atrás el de Estados Unidos y
Europa.
Período Anual
1997 1998 1999 2000 2001
Región Capital 24.7 42.8 38.1 37.8 37.5
Región Central 6.2 11.8 11.6 12.1 12.1
Región Oriental 3 6 6.8 8 8.2
Región Zuliana 2.9 6.2 6.8 7.6 8.3
Región Centro-Occidental 3.2 6.3 6.4 7 7.1
Otros Venezuela 5.5 10.6 11.1 12.4 12.9
Sub-Total Venezuela 45.4 83.6 80.8 84.8 86.1
Colombia 6 9.7 9.1 8 7
Argentina 0.6 1 1.3 0.9 0.8
Otros Latinoamérica 45.8 1.2 3.9 1.3 1.2
Estados Unidos 1 2.1 2.9 2.5 2.6
Europa 1 1.9 1.9 1.8 1.7
Canadá 0.1 0.2 0 0.3 0.3
Otros 0 0.1 0.1 0.4 0.3
Tabla 4. Distribución de Propietarios por Lugar de Residencia Fuente : RCI
66
IV.1.5. Análisis de la Oferta
IV.1.5.1. Oferta a Nivel Mundial
La oferta del tiempo compartido a nivel mundial es cada día mayor,
alcanzando para el año 2000 la presencia en 110 países según cifras de RCI con
un total de 5.620 desarrollos afiliados a cualquier empresa de intercambio, que
obtuvieron en el año ventas superiores a los 7.600 millones de dólares. En la
siguiente gráfica se observa el número de desarrollos afiliados a RCI a nivel
mundial desde 1990 hasta el 2000.
1 .9 8 32 .1 5 9
2 .4 1 52 .6 3 1 2 .8 5 3
2 .9 8 3 3 .1 0 9 3 .2 7 73 .4 7 3 3 .6 0 5 3 ,7 7 8
0
5 0 0
1 .0 0 0
1 .5 0 0
2 .0 0 0
2 .5 0 0
3 .0 0 0
3 .5 0 0
4 .0 0 0
1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0
Figura 5. Número de Desarrollo Afiliados a RCI a Nivel Mundial (1990 – 2000)
Fuente: RCI
El tiempo compartido ha tenido una tendencia al crecimiento constante, no
solo a nivel mundial, sino también en Latinoamérica. En este lugar la industria ha
participado de manera significativa en la generación de flujos turísticos donde para
el año 2000, según datos de RCI, se disponían de 780 desarrollos, un equivalente
67
al 14% de la oferta mundial y las ventas accedieron a más de 161.000 intervalos,
que representan el 18% del volumen total de semanas vendidas a nivel mundial.
En la siguiente gráfica podemos observar en porcentaje los desarrollos afiliados a
una compañía de intercambio en Latinoamérica para el año 2000.
México, Belice, Costa
Rica, El Salvador, Guatemala, Panamá y República Dominicana
52,4%
Argentina, Uruguay y
Paraguay18,6%
Colombia
4,2%
Venezuela
8.6%
Chile, Bolivia ,Perú y Ecuador
3.1%
Brasil13,1%
Figura 6. Desarrollos Afiliados a una Compañía de Intercambio en Latinoamérica (2000)
Fuente: RCI
En Venezuela se oferta el 8.6% de desarrollos totales con respecto a
Latinoamérica. Es una modalidad que empezó a tomar fuerza en la década de los
noventas, hasta hoy en día (2001) donde se cuentan con sesenta y nueve
desarrollos.
68
IV.1.5.2. Oferta en Venezuela
Más de la mitad de la oferta hotelera en el Estado Nueva Esparta, el
destino más solicitado en Venezuela, está constituido por desarrollos que operan
en régimen donde parte de su inventario es manejado como hoteles y otra parte
son manejada como tiempo compartido. Este régimen es conocido como “mixto”.
Este concepto es sumamente atractivo para los viajeros en grupos familiares que
buscan sitios de descanso donde se ofrece algo más que la simple habitación
hotelera. Esto ha sido percibido por los grupos desarrolladores con experiencia en
el país y es por eso que las dimensiones de la oferta de tiempo compartido se ha
venido desarrollando en los últimos años como se puede observar en la siguiente
tabla.
Período Anual Desarrollos Desarrollos
Afiliados Nuevos
1994 65 5
1995 70 9
1996 72 8
1997 66 1
1998 67 4
1999 63 4
2000 67 5
2001 69 4
Tabla 5. Desarrollos Afiliados a una Compañía de Intercambio en Venezuela (1994 – 2001)
Fuente : RCI
69
Históricamente, el mayor desarrollo en cuanto al número de condominios y
de habitaciones disponibles para usarlas bajo el esquema en tiempo compartido
siempre se ha ubicado en la Isla de Margarita. Esto se debe básicamente, como
se comentó con anterioridad, a que esta zona goza de la preferencia y de la visita
constante de vacacionistas tanto locales como foráneos. Entre los factores que
explican esta tendencia destaca que la isla no sólo posee bellezas naturales y
paisajes en abundancia, sino que a pesar de encontrarse en pleno Mar Caribe, no
se encuentra dentro de la línea de huracanes. Esto hace que no se vea
directamente afectada por ellos y se pueda disfrutar de un clima muy agradable
todo el año.
Todos estos factores, no solamente han hecho de Margarita el destino más
buscado y con mayor movimiento a nivel turístico, sino que además se hayan
desarrollado un mayor número de instalaciones hoteleras y complejos turísticos
con respecto al resto del país. Por lo tanto, cuando la evolución del mercado hizo
a los desarrolladores moverse a trabajar bajo el esquema de tiempo compartido, a
finales de la década de los ochenta, la isla de Margarita fue donde primero se
probó, y eventualmente evolucionó con éxito, este esquema de trabajo. En la
siguiente tabla observamos la distribución de los 69 desarrollos de tiempo
compartido en el territorio venezolano para el año 2001.
70
Regiones de Venezuela Total de % Nuevos en
Desarrollos el 2001
Estado Nueva Esparta 36 52% 1
Región Los Andes 8 12% 0
Región Costa Occidental 7 10% 1
Región Costa Oriental 10 14% 1
Otros Venezuela 8 12% 1
Total 69 100% 4
Tabla 6. Distribución por Regiones de Desarrollos en Venezuela (2001) Fuente : RCI
Aunque por supuesto la mezcla de unidades por formato varía de desarrollo
a desarrollo, los complejos en Venezuela más representativos en ventas tienen en
unidades destinadas a tiempo compartido más del 70% de su inventario y el resto
a unidades hoteleras tradicionales. La mayor parte de este inventario está
constituido por habitaciones con capacidad para 4 personas, tipo estudio o suites
de 1 habitación privada. En segundo lugar, el inventario más abundante es el de
capacidad para 6 personas. Estas unidades se venden muy bien en el país porque
nuestro mercado está conformado principalmente por grupos familiares de más de
cuatro personas que demandan espacios cómodos, habitaciones con recámaras
individuales, cocina y más de una sala de baño.
71
La posibilidad de conectar dos o más unidades pequeñas por medio de una
puerta para crear habitaciones más grandes es una modalidad muy bien vista en
el país tanto por vendedores como por compradores. Esto brinda flexibilidad,
facilita el proceso de ventas y es fácil de adaptar de acuerdo a las necesidades
que tengan los viajeros con respecto a la temporada del año en que se esté
usando, potencial de pago y necesidad de uso de cada desarrollo de acuerdo a las
circunstancias que se le presenten, sobre todo aquellos cuya estructura física y/o
operación esta diseñada sobre la base del negocio hotelero tradicional.
Como se comentó anteriormente, en Venezuela, los desarrollos que
funcionan en modalidad mixta generalmente poseen unidades de 1 y 2
habitaciones con capacidades para 4 a 6 personas. Este es el esquema más
popular. Seguidas en preferencia vienen las unidades tipo estudio, y
posteriormente, en tercer lugar, el dueño de un desarrollo dedica un número
importante de su complejo a las unidades hoteleras que se comercializan de la
manera tradicional.
IV.1.5.3. Precios Ofertados en Venezuela
Según estudios realizados por RCI, los desarrollos que trabajan bajo el
sistema del tiempo compartido en el Estado Nueva Esparta tienen precios
relativamente mayores que el resto del país, como podemos ver en las tres tablas
siguientes:
72
Temporada Tipo de Unidad
Hotelera Estudio 1 Habitación2 Habitación Promedio
Super Alta $7.319,00 $15.307,00 $15.619,00 $23.534,00 $16.017,00
Alta $6.922,00 $11.720,00 $13.093,00 $19.432,00 $13.250,00
Media $5.915,00 $9.340,00 $10.807,00 $15.510,00 $10.799,00
Baja $5.371,00 $6.862,00 $8.572,00 $10.538,00 $8.217,00
Promedio $6.211,00 $10.064,00 $11.443,00 $16.365,00 $11.452,00
Tabla 7. Precio Promedio en USD por Intervalo en Venezuela (2001)
Fuente : RCI
Temporada Tipo de Unidad
Hotelera Estudio 1
Habitación2
Habitación Promedio
Super Alta $13.007,00 $16.435,00 $17.736,00 $30.244,00 $18.959,00
Alta $9.025,00 $12.369,00 $14.149,00 $23.422,00 $14.582,00
Media $7.426,00 $9.671,00 $11.445,00 $18.013,00 $11.558,00
Baja $3.600,00 $6.872,00 $7.165,00 $7.988,00 $6.654,00
Promedio $7.653,00 $10.492,00 $11.945,00 $18.704,00 $12.130,00
Tabla 8. Precio Promedio en USD por Intervalo en el Estado Nueva Esparta
(2001)
Fuente : RCI
73
Temporada Tipo de Unidad
Hotelera Estudio 1 Habitación
2 Habitación Promedio
Super Alta $6.940,00 $9.955,00 $12.908,00 $15.639,00 $12.694,00
Alta $6.772,00 $8.842,00 $11.942,00 $14.197,00 $11.683,00
Media $5.764,00 $7.342,00 $10.111,00 $12.227,00 $9.907,00
Baja $5.371,00 $6.075,00 $8.948,00 $11.483,00 $8.830,00
Promedio $6.067,00 $7.746,00 $10.639,00 $12.929,00 $10.436,00
Tabla 9. Precio Promedio en USD por Intervalo en el Interior del País (2001)
Fuente : RCI
Vemos que mientras el costo promedio de la habitación en el Estado Nueva
Esparta es de 12.130 USD, en el interior del país es de 10.436 USD; lo que hace
un promedio ponderado total en Venezuela de 11.452 USD.
Las cuotas de mantenimiento varían de un desarrollo a otro. Los criterios
utilizados para calcular las cuotas de mantenimiento de cada complejo dependen
de dos factores: Uno, la zona geográfica donde se encuentre el mismo (siendo
más costoso mantener en buen estado un desarrollo ubicado en la costa que uno
ubicado en la montaña), y dos, los estándares de mantenimiento de cada
desarrollo. También la cuota de mantenimiento variará dependiendo del tamaño,
variedad y complejidad de las instalaciones y servicios del desarrollo. Como dato
adicional se informa que las cuotas de mantenimiento de los desarrollos ubicados
en tierra firme tienden a ser menores que las cuotas de mantenimiento de los
74
desarrollos de igual tamaño ubicados en el Estado Nueva Esparta. Esto cambia
por los altos costos de servicio eléctrico y agua que la isla posee.
Región Tipo de Unidad
Hotelera Estudio 1
Habitación2
Habitación Promedio
Estado Nueva Esparta $217,00 $369,00 $415,00 $532,00 $439,00
Interior de Venezuela $195,00 $200,00 $265,00 $299,00 $220,00
Promedio Ponderado $202,00 $369,00 $390,00 $589,00 $388,00
Tabla 10. Precio Promedio de la Cuota de Mantenimiento por Intervalo (2001)
Fuente : RCI
Las condiciones de financiamiento continúan siendo accesibles para
muchas personas. El esquema más utilizado sigue siendo el financiamiento hasta
36 meses y la mayoría de los contratos cierran el precio en dólares
estadounidenses. La cuota inicial se fracciona hasta en 6 pagos consecutivos en
algunos casos, pero la venta no se considera realmente hecha hasta que se
completa la inicial.
Enganche (%) Interés Plazo
Rango Promedio Promedio
Venezuela 10-40% 14% 3
Tabla 11.Condiciones de Financiamiento para Compradores (2001)
Fuente : RCI
75
El comprador local es un cliente que analiza cada vez más las condiciones
del producto que está adquiriendo, y es además, cada vez más exigente en torno
a la calidad del mismo, la seriedad de la organización que lo respalda y los
beneficios asociados a su compra. Las ventas se están enfocando cada vez con
más insistencia hacia productos de alta calidad, muy flexibles, estando apoyados
por cadenas de intercambio nacionales e internacionales, que permitan a los
viajeros acceder a una gran variedad, no solamente de destinos turísticos, sino
también de necesidades y servicios intrínsecamente ligados a los viajes, como lo
son por ejemplo, los pasajes de avión, los cruceros, los boletos de entrada a
parques y el alquiler de vehículos.
Los venezolanos siguen comprando tiempo compartido en destinos con
altos estándares de calidad como lo son, por ejemplo, República Dominicana,
Orlando (USA), y Aruba. Estos destinos y sus desarrollos, que por sus
características estructurales y de servicios son altamente demandados por
compradores de todas partes del mundo, deberían ser tomados como modelos a
seguir por los desarrolladores locales con intenciones de invertir y construir
complejos turísticos vacacionales en Venezuela. Más aún, cuando ya se sabe por
experiencia que el poseedor de tiempo compartido es un excelente repetidor de
compra, una vez que ha comprobado personalmente los beneficios de su producto
y desea satisfacer sus necesidades, siempre crecientes, de tiempo disponible de
vacaciones y mayor capacidad de las unidades inicialmente adquiridas.
76
IV.1.6. Precios Propuestos y Canales de Comercialización
IV.1.6.1. Modelo de Venta de Puntos
El objetivo de comercializar el tiempo compartido bajo la modalidad de
puntos es brindarle al cliente una mayor flexibilidad e innovación. La función del
modelo es pronosticar sobre la base de unidades vendidas, la venta mensual de
puntos correspondientes al proyecto. Con la experiencia adquirida en venta de
tiempo compartido el promotor Royal Vacations ha logrado identificar que siempre
existen clientes que abandonan o incumplen el contrato lo que origina que
unidades vendidas se conviertan en unidades vendibles, punto importante que
será tomado en cuenta para la realización del modelo. Además, tomaremos en
cuenta la estacionalidad observada en el análisis de la demanda, para crear las
temporadas y sus valores respectivos.
El contrato se suscribirá bajo la figura de puntos por un mínimo de 49
puntos, utilizables en el transcurso de un año ( sujetos a vencimiento) y por un
total de 980 puntos para 20 años de vigencia del contrato. A continuación se
incorpora una matriz de utilización de los puntos, los cuales representan el costo /
noche por tipo de habitación y temporada del alojamiento solicitado.
77
Tipo de Habitación
Temporada 1.Habitación Doble Junior
Alta 18 17 9
Media 15 14 8
Baja 13 12 7
Tabla 12. Matriz de Utilización de Puntos
Elaboración propia
Dicho contrato se refiere solamente al servicio de alojamiento hotelero, por
lo cual el huésped estará en la obligación de cancelar todos los restantes gastos
en que incurra durante su permanencia en el hotel, tales como comida, bebida,
teléfono, lavandería y otros.
Adicionalmente al costo del contrato, el afiliado deberá cancelar una
alícuota o prorrateo de los gastos comunes de mantenimiento de la instalación en
proporción al número de puntos adquiridos y deberá pagar cualquier tipo de
impuesto que establezcan las autoridades por concepto de servicios de
alojamiento turístico.
El precio del punto para este proyecto se establece en 5.40 US$ lo cual
constituye un precio base para el paquete de 980 puntos en 5.292 US$. El valor
del punto se definió utilizando la tabla 7 y la tabla 8, tituladas Precio Promedio en
USD por Semana en Venezuela, 2001 y Precio Promedio en USD por Semana en
78
el Estado Nueva Esparta, 2001; estableciendo un balance entre el valor punto
costo / noche de las diferentes temporadas y los cuadros antes mencionados.
Lo que se buscó es que los diferentes tipos de semanas tuvieran un precio
entre el promedio de complejos similares en Venezuela y el promedio de
complejos similares en la Isla de Margarita, ya que el proyecto que se estudia
posee ventajas provenientes de la cercanía con la Isla Margarita que no tienen
complejos en el interior del país, pero a su vez no se puede considerar al mismo
nivel debido al poco desarrollo de la Isla de Coche.
En la siguiente tabla se define el valor semana por temporada:
Tipo de Habitación
Temporada 1Hab. Doble Junior
Alta 13.608 12.852 6.804
Media 11.340 10.584 6.048
Baja 9.828 9.072 5.292
N. Habitaciones 56 16 8
Tabla 13. Precio del Intervalo por Habitación y Temporada
Elaboración Propia
Para mayor beneficio del cliente, tendrá la opción de intercambiar, mediante
su depósito de su semana en un banco de intercambio, por servicios equivalentes
en otras instalaciones hoteleras situadas en el país o en el extranjero, que se
encuentren afiliadas a la Compañía de intercambio a la cual se afiliará el proyecto,
79
con las limitantes impuestas por su pago de las obligaciones contractuales y la
disponibilidad de alojamiento en su destino seleccionado, bajo las reglas y
estructura de costos acordadas por el prestador del servicio de intercambio, no
asumiendo el promotor del proyecto ninguna responsabilidad sobre la
contraprestación de este servicio.
Para determinar los puntos vendibles se aplica el producto del valor en
puntos correspondientes a cada tipología de habitación ofertada y cada temporada
por el número de días que posee la temporada y por el número de habitaciones
correspondientes, obteniéndose el siguiente cuadro que totaliza la cantidad de
puntos que serán mercadeados anualmente.
Temporada Tipo de Habitación Días/ Puntos
1.Habitación Doble Junior Temporada Temporada
Alta 18 17 9 84 113.568
Media 15 14 8 98 110.544
Baja 13 12 7 182 177.632
N. Habitaciones 56 16 8 364 401.744
Tabla 14. Puntos a ser Mercadeados Anuales
Elaboración propia
80
Temporada Tipo de Habitación Semanas Total
1Hab. Doble Junior Ventas en USD
Alta 13,608 12,852 6,804 12 12,265,344
Media 11,340 10,584 6,048 14 11,938,752
Baja 9,828 9,072 5,292 26 19,184,256
N. Habitaciones 56 16 8 52 43,388,352
Tabla 15. Estimación de Ingresos por Ventas
Elaboración propia
Del total de puntos vendibles para este proyecto ( 401.744) se estima que
se venderán 15% el primer año, 20% y 35% en el segundo y tercero año
respectivamente y 31.40 % en el cuarto año, lo cual indica que se ha vendido
101.45% del proyecto, restando adicionalmente un inventario rotativo del 0.10%,
todo esto producto de las ventas sucesivas que son abandonadas por sus
compradores y que representan un ingreso adicional, al generar un ingreso inicial
y una reventa posterior, lo cual compensa los costos de cobranza. El cálculo de
proyección de ventas se realizó sobre la base de estadísticas de RCI, de
experiencias de ventas en proyecto similares.
En el siguiente cuadro se observar la venta estimada de número de puntos
por año:
81
Ventas por año % Puntos
Primer año 15,00% 60.262
Segundo año 20,00% 80.349
Tercer año 35,00% 140.610
Cuarto año 31,40% 126.148
Total de Puntos a vender 407.368
Tabla 16. Venta Estimada de Puntos
Elaboración propia
A pesar de ser 401.744 el total de puntos vendibles del proyecto, se estima
que se vendaran 407.368 puntos debido a la razón antes expuesta en donde se
considera el abandono de puntos vendido por cierto porcentaje de clientes.
En la siguiente gráfica se observar la tendencia estimada de la venta de
puntos del proyecto:
020,00040,00060,00080,000
100,000120,000140,000160,000
Primer año Segundoaño
Tercer añoCuarto año
82
Figura 7. Venta Estimada de Puntos
Elaboración Propia
IV.1.6.2. Canales de Comercialización
Para poder comercializar exitosamente el complejo turístico que se está
planteando, deben aplicarse en primer lugar tarifas competitivas, dirigirse a un
mercado especial como lo es el del los Windsurfistas a través de la alianza con un
operador extranjero ofreciendo servicios que no poseen complejos hoteleros en el
sector.
Un factor fundamental para la comercialización es inscribir al desarrollo en
un sistema de intercambio debido a los beneficios que traen, entre los cuales
están:
• Obligan a los complejos afiliados a mantener altos estándares de
calidad internacional que garanticen el buen funcionamiento.
• Mantienen inspecciones permanentes.
• Ayudan a los desarrollos a los contratos de afiliación con los clientes.
• Ofrecen servicios no solo de intercambio a los clientes y desarrollos,
sino además los mantienen informados con reportes periódicos
sobre la evolución de la industria, publican todos los desarrollos
83
afiliados a través del directorio mundial, ofrecen asesoría al miembro
para atender todas sus necesidades de viaje y también un seguro.
• Ofrecen a los desarrollos herramientas para mejorar su
funcionamiento y operación a través de software´s especializados,
programas de mercadeo y venta y también están disponibles
servicios de consultaría.
• Ofrecen un proceso de suscripción sencillo.
• Dan credibilidad al complejo frente a compradores futuros.
IV.1.7. Consideraciones Finales
El análisis de estudios de mercados pre-existentes y de hoteles en la isla de
coche permitió conocer la demanda y oferta del tiempo compartido en Venezuela,
específicamente en el estado Nueva Esparta, descubriendo la existencia de un
mercado potencial constituido por venezolanos con residencia en las principales
ciudades del país y europeos y norteamericanos seguidores del Windsurf.
Además, las condiciones de cercanía a la Isla de Margarita, el destino turístico
nacional más demandado, se considera el motor potencializador de la isla de
Coche, pudiendo llegar a ser este un destino con las mismas características de la
isla Los Roques, pero con mejores instalaciones hoteleras.
84
El análisis del mercado, permitió definir el sistema de tiempo compartido
bajo la modalidad de puntos, elaborando la matriz de utilización de puntos y
estimando las ventas en 4 años con un total de 43.993.044 USD de ingresos
brutos a través de la venta de 8.146.860 siendo el valor del punto 5.4 USD. El
costo de venta y promoción promedia el 35% de las ventas sumando 20.016.835
USD, para estimar un ingreso neto por ventas de 23.976.209 USD. Además, se
reconoció la importancia de afiliar el desarrollo en una compañía de intercambio y
utilizar la asesoría y experiencia de esta compañía para lograr ll buena
comercialización del complejo turístico.
85
IV.2. Estudio Técnico
IV.2.1. Localización
El proyecto se sitúa sobre un lote de terreno que anteriormente se
denominó la Ciudad Vacacional de Isla de Coche (Ver Apéndice B). Sobre este
terreno se realizaron movimiento de tierra que permitieron la construcción de
equipamiento urbano básico, así como de una infraestructura compuesta por
diversas edificaciones de baja altura. El terreno nunca recibió tratamiento
paisajístico adecuado por lo que se encuentra erosionado y desprovisto totalmente
de vegetación y los drenajes naturales del terreno ocurren desordenadamente. El
terreno se encuentra ubicado al lado de la salina en la región noroeste de la isla y
circundada al norte por el aeropuerto, al oeste por parte de la playa La Punta y por
lo demás puntos cardinales por colinas de suave pendiente y vegetación xerófilas.
Se sitúa a una altura, que va desde 10 Mts hasta 15 Mts sobre el nivel del Mar, lo
que permite tener una vista panorámica de casi 300 grados.
IV.2.2. Instalación y Servicios
El proyecto contempla la construcción de un Hotel de cuatro estrellas con
80 habitaciones integradas de la siguiente manera ( Ver Apéndice C ):
86
• Cincuenta y seis (56) suites de cuarenta y cinco metros cuadrados ( 45
m2. ), dotada cada una de ellas con una habitación, que contiene dos
camas de 1.8 * 2.00 metros, un baño amplio, un pequeño vestier, un equipo
de sonido y una sala que contiene un sofá-cama de dos puestos, mesa y
silla para 4 personas y una kitchenette equipada con cocina eléctrica,
nevera, fregadero, horno microondas, cafetera, juego de ollas, vajilla y
cubiertos para cuatro personas.
• Dieciséis ( 16) habitaciones dobles de veinticinco metros cuadrados ( 25
m2. ) , que contienen dos camas de 1.2 * 2.00 metros.
• Ocho ( 8) de treinta metros cuadrados ( 30 m2. ) con una cama de 1.8 *
2.00 metros.
Todos estarán equipados con un mueble de usos múltiples que consta de
escritorio, gavetero, apoyo para un Televisor de 25 “ con control, reloj digital con
despertador y teléfono. Los Baños estarán equipados con ducha, sanitario,
lavamanos, gabinetes y un número de juegos de toallas dependiendo del tipo de
habitación. Igualmente contaran con amplio closet y ventana panorámica.
Además, cada habitación contará con una terraza jardín de aproximadamente
veintiséis metros cuadrados ( 26 m2. ). Todas las habitaciones tienen la posibilidad
de conectarse entre sí, en caso de alguna persona desear dos habitaciones.
87
Entre otras instalaciones ( Ver Apéndice D) estarán la Recepción, un
restaurante tipo Buffet y con menú a la carta , bar - discoteca, piscina, canchas de
tenis, gimnasio y spa, sala de usos múltiples, y áreas de servicio (cocina,
lavandería, área administrativas, área de mantenimiento). Para ello se utilizarán
elementos arquitectónicos que complementen lo existente, para así crear una
infraestructura apta para las funciones y actividades a desarrollar incluyendo la
posibilidad, de ampliar el número de habitaciones, y de alcanzar una categoría de
cinco (5) estrellas lo cual posibilita la operación de un casino.
Básicamente se construirán de madera y concreto, dependiendo de las
dimensiones de la edificación, con acabados de pisos rústicos para las áreas
exteriores y la posibilidad de completar la imagen turística del complejo con la
mayor cantidad de vegetación posible tanto dentro del mismo como en sus
alrededores, en especial en la zona de la playa. Se contempla un recorrido a
través de los jardines que comunica todas las edificaciones y áreas exteriores.
Se busca dentro del proyecto la mayor utilización de las fundaciones
existentes, integrándolas a edificaciones nuevas y dar un tratamiento de
paisajismo que proporciona el carácter turístico necesario.
IV.2.2.1. Servicios
A continuación se presenta el listado de servicios que se ofertaran en las
instalaciones del presente proyecto de alojamiento turístico:
88
IV.2.2.1.1. Servicios Generales:
• Estacionamiento al aire libre.
• Servicio de transporte en lancha privada de Playa el Yaque Margarita
a la Playa La Salida, Isla de Coche.
• Una pequeña tienda con souvenir, revistas, periódicos, farmacia,
productos de cuidado personal y alimentos básico.
• Caja de Seguridad en recepción o en las habitaciones, llaves –
tarjetas magnéticas, cambio de moneda extranjera.
• Servicio de enfermería básicos.
• Sala de usos múltiples.
• Servicio de teléfono, fax e Internet.
• Servicio de Botones.
• Servicio de limpieza de habitaciones.
• Spa-gimnasio con masajes, baño de barro, sala de maquinas, sauna
y baño de vapor.
IV.2.2.1.2. Servicios de Alimentación y Bebidas
• Restaurante tipo buffet y a la carta.
• Snack bar en la piscina.
• Bar y discoteca.
89
IV.2.2.1.3. Deportes y Recreación
• Piscina para adultos y niños.
• Deportes acuáticos: Winsurf, ski acuático, buceo, remo y moto
acuática.
• Toallas y sillas en la playa.
• Programa de juegos y actividades recreativas para adultos y niños.
• Programas de paseo en lancha alrededor de la Isla o terrestre a
través de la isla.
• Programa especial de pesca deportiva.
IV.2.2.2. Instalaciones y Características Técnicas
• En los acabados predomina el uso de materiales duros en los pisos
( cerámica, piedras lavadas, listones de madera) para las áreas
públicas, cemento pulido para las áreas de servicio y cerámica
terracota para el área del hall de entrada y las mismas habitaciones.
Las paredes en general están terminadas con friso liso y pintura mate
o satinada según la zona.
• El sistema estructural adoptado es el sistema aporticado de concreto
armado formado por vigas, columnas y losas, vaciadas en sitio.
90
• El funcionamiento de las instalaciones de aguas blancas es de
régimen a presión constante y consiste en un sistema de
almacenamiento, bombeo y distribución por redes horizontales y
verticales. El abastecimiento de agua se hace por sistema de
aducción de acueducto. El sistema de agua cliente opera mediante el
calentado de calderas y recirculando mediante un sistema de
bombas.
• El funcionamiento de aguas negras y pluviales es por gravedad y
refuerza la descarga de las aguas negras mediante un sistema de
bombas con interconexión al sistema de red de cloacas públicas.
• El proyecto contempla la instalación de alumbrado, toma corrientes,
intercomunicador y televisión. Se instalará una planta eléctrica que
sirve en las ocasiones que falte el sistema público.
• Se dispondrá de 4 líneas externas por sistema de comunicación
satelital. Para comunicación interna se instalará una central
adecuada al tamaño del complejo, con un sistema tarificador operado
por un computador y conectado al sistema de reservaciones y
mostrador.
91
• El sistema contra incendio consta de dos centrales, una principal
ubicada en el lobby y una en el pasillo de servicio controlada por el
departamento de mantenimiento y seguridad Además, se ubicarán
detectores de incendio en ambientes públicos y habitaciones y
equipos con sistemas de mangueras, extintores y alarmas en áreas
de circulación requeridos para instalaciones de este tipo.
• El complejo turístico contará con una planta de pre - tratamiento de
aguas negras, en donde los sólidos son macerados y el residuo es
mezclado con elementos químicos específicamente diseñados para
acelerar la descomposición y eliminar los malos olores. Los afluentes
así tratados son enviados a la cloaca pública, la cual a su vez posee
un sistema de bombas que los envía mar afuera.
• De acuerdo a las normativas, la piscina posee un sistema de
filtración, dosificación de químicos y recirculación del agua.
IV.2.3. Descripción de los Inmuebles del Proyecto
En el siguiente cuadro se presentan el total de metros cuadrados de
construcción que se plantean para el presente proyecto dividido en las distintas
áreas que lo conforman. Es importante resaltar que las edificaciones no serán
mayores de dos pisos de alto debido a restricciones legales de la zona. El tamaño
total del terreno es de 66.884 mt2 con un total de construcción de 23.541,52 mt2.
92
Área Total 66,884.00m2 Áreas Techadas: Unidades de habitaciones: 3,700.00 Administración: 243.39 Comedor Principal: 345,6o Lobby bar: 380.13 Sala de Usos Múltiples: 750.72 Baños y Teléfonos Públicos: 138.24 Locales Comerciales: 95.50 Hall de Entrada 1,224.00 Cocina: 172,8o Cavas: 69.12 Comedor / Estar / Baños Empleados 188.16 Depósito: 100,8o Lavandero: 33.36m2 Subtotal: 7,442.06 Áreas Exteriores: Piscina / Canchas / Terrazas: 3,127.91 Jardines Privados: 532 m2 x 4 unid. = 2,128.00 Vialidad: 4,121.00 Estacionamiento 570.00 Terrazas y Caminarías: 3,967.55m2 Subtotal 13,344.46m2 Total 20,786.52m2 Áreas Verdes: 46,097.48m2
Tabla 17. Resumen de Áreas de Construcción
Fuente : Proyecto Kochepá
93
IV.2.4. Alternativas de Servicios
Además de ofrecer el servicio hotelero bajo la modalidad de tiempo
compartido se brindará el servicio hotelero de hospedaje tradicional, en el proceso
de venta o en caso de no estar siendo en uso las habitaciones en tiempo
compartido con las tarifas que se presentan a continuación:
• Junior 55 US$
• Doble 70$
• 1. Habitación 95$
IV.2.5. Ciclo de Ventas y Reservaciones
Los procedimientos de afiliación, reservación e intercambio serán
explicados a continuación.
La afiliación del desarrollo a la compañía de intercambio se describen en los
siguientes pasos:
• Perfil del desarrollo: se ponen en contacto el desarrollo con la compañía
de intercambio, para elaborarse un perfil del complejo turístico, el cual
será herramienta para evaluar la posible afiliación.
94
• Inspección del desarrollo: se realiza una inspección al desarrollo, para
elaborar un informe conteniendo los productos y servicios disponibles
para futuros socios y una propuesta donde se establece un programa de
intercambio, las responsabilidades y obligaciones tanto de la empresa
de intercambio y del desarrollo, las obligaciones de los futuros socios,
las temporadas propuestas y el sistema de ventas.
• Solicitud formal de afiliación del desarrollo: se presenta formalmente la
solicitud del desarrollo a la compañía de intercambio.
• Revisión y Aprobación: al revisar la solicitud del desarrollo con todos los
documentos requeridos, en caso de ser positiva la solicitud, se firma el
contrato de afiliación y se empieza a gozar de todos los beneficios que
la compañía de intercambio ofrece.
Como esta descrito en el contrato de afiliación, el desarrollo es
responsables de reportar a todos los nuevos socios a la compañía de intercambio,
inscribiéndolos de la siguiente manera:
• Se realiza una presentación del programa de intercambio, en donde se
explican los procedimientos y requisitos necesarios para realizar este
proceso.
95
• Términos y condiciones de la membresía: el contrato firmado entre la
compañía de intercambio y el socio, es diferente al firmado entre el socio
y el desarrollo. Una vez que el socio acepta las condiciones de
suscripción a la compañía de intercambio con respecto a las cuotas,
duración y renovación, se formaliza la inscripción.
Para garantizar el éxito de los intercambio, la compañía de intercambio y el
desarrollo deben trabajar juntos, y este último debe tener personal entrenado que
maneje el sistema. En un principio el socio solicita el intercambio, el cual será
confirmado dependiendo de los privilegios del socio y disponibilidad en el
desarrollo solicitado.
En cuanto un socio firme el contrato de compra de puntos en el desarrollo y
al sistema de intercambio, puede empezar a gozar del servicio de hospedaje y
recreación solo haciendo una reservación directamente en el desarrollo y
autorizando por escrito le sean descontados de su cuenta el número de puntos
dependiendo de las noches de hospedaje, la temporada y el tipo de habitación
elegida.
Los privilegios de los socios se establecen, en la medida en que mientras
más puntos adquiera, mayor será su privilegio.
Para mayor flexibilidad, los socios tienen la oportunidad a través del sistema
de puntos, no consumir la semana que le corresponde en una misma época o
96
temporada, sino que pueden disfrutar del complejo turístico varias veces al año
hasta consumir el número de puntos que le corresponden por año, siempre y
cuando realice su reserva o exista disponibilidad.
El sistema de entrada y salida del complejo turístico se establece de la
siguiente manera: la entrada de los huéspedes es a partir de la 3:00 pm. Y la
salida se debe realizar antes de las 11:00 am, todo ello para tener tiempo de
limpiar y acomodar las habitaciones para nuevos huéspedes.
Es muy importante que los socios mantengan actualizados los datos de la
membresía para que puedan recibir la información actualizada tanto del desarrollo
como de la compañía de intercambio.
Con respecto a la división de las semanas en las diferentes temporadas
(alta, media y baja), para poder realizar las reservaciones se definen a
continuación:
• Alta : semana 1 de Enero; Carnaval; Semana Santa, semana 1,2,3,4
de Agosto; 1,2 de Septiembre y 2,3,4 de Diciembre.
• Media : semana 2,3 Enero; la semana después de Carnaval y la
semana antes y después de Semana Santa; semana 3,4 de Junio;
1,2,3,4 de Julio; 2,3 de Septiembre; 1 de Diciembre.
• Baja : Las demás 26 semanas del año.
97
IV.2.6. Software a Utilizar
La utilización de un sistema de sofware´s que facilite y optimice las
operaciones hoteleras es fundamental en un proyecto de este tipo.
Siguiendo los consejos de expertos en turismo se plantea la utilización del
software llamado micros / fidelio de Micros Systems, Inc. Es un programa que se
divide en diferentes módulos para facilitar la operación hotelera.
En primer lugar esta el llamado Opera Enterprice Solution creado para
hoteles de diferentes tamaños con operaciones globales. Su función es manejar la
cadena total de operaciones de un hotel pasando por el sistema de ventas y
pedidos, rentabilidad operacional, calidad de servicio, manejo de inventario,
sistema de información, nómina, contabilidad, control de gastos, pago con tarjetas
de crédito, cheque o efectivo y cambio de moneda.
Junto al sistema Opera, se conecta FidelioXpress Front Desk managmnent
System que se encarga de todo lo referente a reservación, confirmación y rotación
de pasajeros trabajando bajo el sistema Windows 95 o NT.
Por último, se plantea la utilización del programa hotelBank, que provee de
servicios en Internet al complejo turístico. Es decir, incluye reservación online,
pago a través de Internet y adicionalmente se conecta con el banco con el cual
trabaja el hotel para bajar los estados de cuenta, movimientos y transacciones.
98
IV.2.7. Estudio Organizacional y Administrativo Tomando en cuenta la capacidad instalada del proyecto, se procedió al
cálculo de nómina que se muestra a continuación:
Personal F/V No. Sueldo básico Individual
Personal Operativo Agentes de Reserva V 4 600,000 Ama de llaves F 1 950,000 Asceadoras V 3 450,000 Auxiliares Cocina V 6 450,000 Botones V 2 450,000 Camareras V 8 450,000 Cocineros F 2 700,000 Gerente de Operaciones F 1 1,600,000 Jardineros V 4 400,000 Jefe de Mantenimiento F 1 950,000 Mesoneros / Barman V 9 550,000 Supervisor Alimentos y Bebidas F 1 1,200,000 Supervisores Gimnasio-Spa F 1 600,000 Recreadores V 2 600,000 Estilistas V 2 500,000 Total 47 10,450,000
Personal Administrativo Administrador F 1 1,300,000 Asistentes de Contabilidad F 2 600,000 Gerente General F 1 3,000,000 Gerente Mercadeo F 1 1,300,000 Secretaria Ejecutiva V 2 500,000 Total 7 6,700,000 Total Personal 54 17,150,000
Personal Contratado Choferes V 2 400,000 Vigilante V 5 400,000 Total Personal Contratado 7 800,000 Total Personal 61 17,950,000
Tabla 18. Nómina Mensual
Elaboración Propia
99
Meses por año 12 Prestaciones Sociales 25%Seguro Social Obligatorio 8% INCE 2% Ley de Política Habitacional 2% Ley de Paro Forzoso 1% Costo Integral 38%
Tabla 19. Parámetros para el Costo Integral de Nómina
Elaboración propia
En general se trabajará un turno de 8 horas durante los 365 días del año,
excluyendo a los mesoneros, barman, cocineros y asistentes de cocina que
trabajaran en dos turnos diarios de 8 horas cada uno; el primero de 8 AM. a 4 PM.
y el segundo de 3 PM. a 12 PM. Con respecto a los vigilantes trabajaran en tres
turnos de 8 horas diarias y en la recepción se hará una rotación especial en donde
siempre deberá haber un agente de recepción en horas de la noche disponible
que pueda atender cualquier eventualidad. El personal del complejo turístico se
contratará a partir de la puesta en marcha operacional.
El diseño organizacional del complejo turístico se creo de manera de tener
a la cabeza el Gerente General que encabeza la empresa. Se puede diferenciar
un sector dirigido netamente al área administrativa y de Mercadeo, constituido por
el administrador, sus asistentes contables, una secretaria ejecutiva y un gerente
de mercadeo y el área de operaciones, constituido por el gerente de operaciones
que trabaja directamente con el gerente general y controla 5 ramas operacionales
100
vitales para el buen funcionamiento del complejo como es el área de
mantenimiento, el de habitaciones, el de entretenimiento, el de reservaciones y por
último el de alimentos y bebidas.
A continuación se presenta el Organigrama:
102
IV.2.8. Marco Legal
Es Necesario cumplir con una serie de requisitos para poder realizar la
construcción y el funcionamiento del proyecto.
En Primer lugar deberá cumplir con lo que dicta La Ley Orgánica de Turismo
sobre Establecimientos de alojamiento turístico, publicada en gaceta el 9 de
Diciembre de 1998, decreto No. 3.094; entre los puntos que más se destacan
están los siguientes:
• Los establecimientos de alojamiento turístico deberán estar inscritos el
Registro Turístico Nacional que lleva la Corporación de Turismo de
Venezuela.
• Deben solicitar ante la Corporación de Turismo de Venezuela, la
clasificación y categorización que le corresponda al establecimiento.
• Los establecimientos de alojamiento turístico prestaran sus servicios bajo
alguno de los siguientes planes : Plan Europeo, Plan Continental, Plan
Americano ó Plan Todo Incluido.
• Para obtener la clasificación y categoría del establecimiento turístico deberá
anexar junto a la planilla de solicitud copia de :
103
Copia Certificada del documento constitutivo y de los estatutos
vigentes.
Copia certificada del título de propiedad del inmueble o de
cualquier tipo de contrato que regule el uso de inmueble,
debidamente notariado
Patente de industria y comercio
Licencia para el expendio de licores
Permiso sanitario vigente
Foto a color de la fachada, cada edificación, cada tipo de
habitación, recepción, cocina, bar, baños públicos y otras áreas.
Nómina de trabajadores y cargos que desempeñan.
Normas Internas del establecimiento aplicadas al huésped
Póliza de seguro de responsabilidad civil y seguro de incendio.
• Los establecimientos de alojamiento turístico deberán informar por escrito
las tarifas de alojamiento a la Corporación de Turismo.
• Los establecimientos de alojamiento turístico deberán presentar
semestralmente la relación porcentual de ocupación mensual y la nómina
de trabajadores y sus cargos; y anualmente copia del permiso sanitario
vigente y copia de la póliza de seguro de responsabilidad civil y contra
incendios.
104
En Venezuela, el sistema de comercialización del Tiempo Compartido está
regulado por la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de
Tiempo Compartido, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela,
el día lunes 18 de diciembre de 1995, en gaceta No. 5.022 Extraordinario y por su
Reglamento, publicado en la Gaceta Oficial de fecha martes 9 de julio de 1996,
decreto No. 1.346 de fecha 29 de mayo de 1996. Los aspectos mas relevantes
son:
• La obligación de otorgar ante la Oficina Subalterna de Registro Público
(protocolo primero) de un documento contentivo de la descripción del
inmueble y de las partes sujetas a contratación individual.
• La Propiedad o el Uso y Disfrute de las unidades individuales se
distribuirán en un máximo de 52 cuotas indivisas iguales, de las cuales se
podrán mercadear 51 de dichas cuotas y una cuota (1/52) se dedicará al
mantenimiento y cuidado de la unidad. En ningún caso podrán
comercializarse más de 51 períodos por unidad.
• La imposibilidad de modificar el inmueble en cuanto a las áreas de disfrute
y servicios comunes y alterar o aumentar la densidad de las obras, de tal
forma que altere los derechos constituidos a favor de los propietarios o
usufructuarios del desarrollo.
105
• La obligación de otorgar un “reglamento interno”, que establecerá de
manera inequívoca las normas de su funcionamiento y los deberes y
derechos del propietario, promotor, operador, y de los multipropietarios o
tiempo compartidores.
Por último, el 16 de Mayo de 1997 el Municipio Autónomo Villalba decreta la
ordenanza sobre la zona urbana turística de desarrollo especial punta la Playa
Isla de Coche. Su objetivo es establecer las condiciones de uso y desarrollo del
sector Punta La Playa, Zona Urbana Turística de Desarrollo Especial,
regulando la ejecución de actividades que pueda realizar tanto el sector publico
como el privado. Entre los aspectos más importantes tenemos :
• Los criterios para el uso y desarrollo del sector son las siguientes
normas :
Conservar, defender y mejorar el ambiente.
Garantizar a la población local mejora socio – económicas, a
través de su participación en el desarrollo del sector
Desarrollar aquellas áreas poco intervenidas.
Garantizar la conservación de manifestaciones tradicionales.
106
• Las condiciones de desarrollo que regirán en este sector serán :
Existe una zona protectora de 80 mts desde la orilla hasta la
primera construcción.
Con una ancho mínimo de 3 mts se reserva para el boulevard
peatonal, después de la zona de los 80mts.
Con un ancho mínimo de 50 mts se ubica el área de verde
equipado para la construcción de servicios recreativos,
piscina, caminaría y ares verdes.
Después de 140 mts, se permitirá la construcción de
infraestructura hotelera.
Solo se permitirá la construcción de cabañas de alojamiento
en esta zona como infraestructura hotelera de máximo 4 mts.
de altura.
Los elementos de servicio como recepción y restaurantes
podrán tener 6 mts. de altura.
La relación entre el área construida y el área verde es de 20%
para la cabañas e infraestructura hotelera y el área restante
para áreas verdes.
Los materiales de construcción deben ser acordes al lugar
como madera, piedra, tejas criollas, caña brava y varas de
mangle.
En el perimetral de parcela hacia la playa no se permite la
construcción de muro con altura máxima de 80 cms.
107
Los postes de iluminación no deben exceder de 1 mtr.
• Los establecimientos que pretendan establecerse en zonas donde no
existan servicios básicos deberán instalarlo por su cuenta.
• No se permiten servidos de aguas negras en la playa ni filtradas por el
subsuelo y deberán tener sistemas de rehúso del agua.
• No se permite la construcción de puertos, muelles, marinas en la playa
La Punta.
108
IV.3. Estudio Económico - Financiero
Una vez culminados los estudios de mercado y técnico se procede al
estudio económico - financiero que tiene como objetivo principal determinar la
viabilidad y rentabilidad del proyecto. Los valores asumidos provienen de la fuente
de la industria de la construcción, proveedores de equipos de hotelería y del
mercado de suministros.
Los puntos necesarios para el presente estudio son los siguientes:
• Inversión Total
• Financiamiento
• Depreciación y Amortización
• Nómina
• Modelo de Proyección de Ventas
• Gastos de Operación
• Estado de Resultados
• Flujo de Caja
• Punto de Equilibrio
• Rentabilidad ( Valor Presente Neto y Tasa Interna de Retorno )
• Análisis de Sensibilidad
109
IV.3.1. Premisas Monetarias
La totalidad de este estudio ha sido realizado considerando moneda de
valor constante, es decir, que en ningún momento se consideró inflación, ni en los
costos ni en los ingresos ni en las tasas financieras aplicadas. En razón a ello,
todas las cifras aquí expresadas corresponden a valores de mes de Mayo del
2002. La relación de paridad entre el Bolívar y el Dólar americano se establece en
1.000 Bs./US$ . Todas las premisas económicas asumidas en este estudio se
definieron en moneda norteamericana y se tradujeron a bolívares a la tasa de
cambio mencionada.
IV.3.2. Inversión Total
IV.3.2.1. Etapas del Proyecto:
Todo proyecto inmobiliario contempla las siguientes etapas:
1. Pre – inversión (estudios y proyectos).
2. Etapas de inversión (construcción y equipamiento).
3. Etapa de pre – apertura (entrenamiento y puesta a punto de las
instalaciones).
4. Etapa de operación de las instalaciones.
110
IV.3.2.2. Presupuesto de Inversión en Construcción y Equipamiento
A continuación se resumen todas las partidas requeridas para ejecutar la
obra, presentando los costos para la etapa de pre – inversión, construcción y
equipamiento. Estos valores se estiman en función de los costos por metro
cuadrado.
Terreno 66,884.00 * 3,585.45 Bs/M2 = 239,809,237.80 Bs. Partida Bs. Bs/M2 Topografía 1.101.425 148 Anteproyecto 6.437.382 865 Proyecto arquitectónico 49.660.866 6.673 Estudio Económico 550.712 74 Maqueta 3.453.116 464 Imprevistos 3.222.412 433 Total Proyecto 64.425.913 8.657
Tabla 20. Presupuesto Etapa de Pre - Inversión
Elaboración Propia
La tabla 20. muestra de manera individual los costos estimados que se
requieren para hacer un estudio previo del proyecto, su planificación y evaluación
y también muestra el costo estimado del terreno de 239,809,237.80 Bs. lo que da
como resultado un costo por metro cuadrado de terreno de 3.585,45 Bs.
111
Ambiente Superf. - M2 Bs./M2 Bs. Unidades de Habitación 3.700,00 198.804 735.573.986Recepción y Hall de Entrada 1.212,48 197.565 239.543.314Área Alimentación 587,52 158.430 93.080.768Lobby bar 380,13 212.962 80.953.245Sala de Usos Múltiples 750,72 168.568 126.547.350Administración 243,39 181.127 44.084.428Locales Comerciales 95,50 212.962 20.337.871Área de Personal 188,16 145.610 27.397.899Área de Ama de Llaves 134,16 150.786 20.229.418Área de Mantenimiento 150,00 154.340 23.151.061 Total Áreas Techadas 7.442,06 1.410.899.339 Piscina y Áreas Complementarias 7.095,46 62.624 444.347.858Estacionamiento 570,00 53.240 30.346.800Vialidad 3.551,00 53.240 189.055.240Jardines Privados 2.128,00 35.025 74.533.200 Total Áreas Recreativas 13.344,46 738.283.098 Áreas Verdes 46.097,48 17.747 818.076.765 Total Presupuesto de Construcción 20.786,52 2.967.259.203
Tabla 21. Presupuesto Etapa de Construcción
Elaboración Propia
La tabla 21. muestra un resumen de los componentes totales de
construcción en activos fijos, detallando el costo por metro cuadrado de las
distintas áreas. El total de inversión de construcción se presupuestó en
112
2,967,259,203 Bs. En el apéndice E se detalla específicamente las diferentes
áreas de construcción y sus costos unitarios.
Activos Fijos Bs. Bs./hab. Mobiliario Áreas Comunes 93.935.803 1.174.198 Mobiliario Administración 11.745.090 146.814 Mobiliario Habitaciones 165.472.000 2.068.400 Mobiliario Cocina 36.653.000 458.163 Mobiliario Área Personal y Mant. 7.846.000 98.075 Iluminación 45.193.105 564.914 Equipo Lavandería 14.750.800 184.385 Equipo áreas comunes 196.182.130 2.452.277 Equipo de Alimentos y Bebidas 11.040.000 138.000 Equipos de Cocina 18.495.000 231.188 Equipos de Administración 6.020.400 75.255 Equipos de Habitaciones 76.122.400 951.530 Total 683.455.728 8.543.197
Tabla 22. Presupuesto de Equipamiento en Activos Fijos
Elaboración Propia
Activos de Operación Bs. Bs./Hab. Lencería Habitación 44.253.000 553.163 Lencería Alimentos y Bebidas 32.964.000 412.050 Lencería Áreas Comunes 62.646.080 783.076 Accesorios Áreas Comunes 10.395.280 129.941 Accesorios de Cocina 10.705.000 133.813 Accesorios Alimentos y Bebidas 21.355.520 266.944 Total 182.318.880 2.278.986
Tabla 23. Presupuesto de Equipamiento en Activos de Operaciones
Elaboración Propia
La tabla 22 expresa de manera resumida el total de inversión
presupuestada en equipamiento de activos fijos por un total de 683,455,728 Bs., lo
113
que significa 8,543,196,00 Bs. por habitación y la tabla 23 resume el presupuesto
estimado en equipamiento de activos de operación, por un total de 182,318,880
Bs., es decir, 2.278.986 Bs./Hab. En el apéndice F se detalla específicamente el
equipamiento por área y sus costos.
IV.3.2.3. Plan de Inversión en Construcción y Equipamiento
La inversión total en construcción es de 4.414.200.880 Bs. como se observa
en la tabla 24, estimada a realizarse en 21 meses.
La inversión del terreno por 239.809.238 se debe realizar en el período 0,
es decir en la etapa de pre – inversión del proyecto. Al mismo tiempo, todavía en
esta misma etapa, se ha presupuestado 313.170.058 Bs. para realizar una
planificación y evaluación completa del proyecto, que consta principalmente del
estudio de topografía del terreno, elaboración de un ante – proyecto, un plan
arquitectónico, una maqueta y un estudio económico. Los costos de esta etapa se
resumen en la tabla 20. y representan el 1.46 % del total de inversión en
construcción.
En el primer año de construcción se invierte el 60% del total presupuestado,
es decir, 2.631.709.215 Bs. Seguidamente en el segundo año se invertirá un total
de 1.467.235.310 Bs. , lo que representa un 33 %. En el apéndice G se observa
detalladamente el plan de inversión mensual.
115
El anterior presupuesto resume todas las partidas requeridas para ejecutar
la obra, incluyendo dentro de ella la inspección y los gastos administrativos
aplicables específicamente a la logística y administración de ésta.
La inspección y administración se refiere a todos aquellos gastos en los
cuales incurra el promotor para inspeccionar la correcta realización y coordinación
del proyecto, incluyéndose dentro de este rubro los gastos de viaje, nacionales y
extranjeros, servicios de teléfono local, nacional y de larga distancia, solicitud y
revisión legal de contratos, gastos generales de oficina, contabilidad, tramitación
de permisos y patentes, asesoría impositiva, auditorías, tramitación de permisos y
cualquier otro gasto relacionado con la actividad pre - operativa del complejo
turístico. Para ello se ha estimado un presupuesto de 276.931.918 Bs. lo que
representa el 6.27% de la inversión total en construcción.
La siguiente figura muestra el comportamiento de la inversión total de
construcción a realizarse en 21 meses, observando que en el mes 1 comienza la
inversión en activos fijos y termina en el mes 18; mientras que en el mes 14
comienza la inversión en equipamiento de activos fijos y de operaciones para
terminar en el mes 21 la construcción del complejo turístico.
116
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
0 3 6 9 12 15 18 21
ConstrucciónEquipamiento
Figura 9. Tendencia de la Inversión en Construcción y Equipamiento
Elaboración Propia
IV.3.2.4. Origen de los Recursos. Financiamiento de la Inversión
El siguiente cuadro resume la inversión total presupuestada del proyecto,
definiendo el aporte propio, aporte de terceros y de la pre – venta, siendo la
inversión total de 6.333.625.082 Bs. Este monto se deriva de agregarle a la
inversión en construcción, gastos en organización y promoción, capital de trabajo y
costo de financiamiento.
Se ha considerado para el presente proyecto solicitar un préstamo en USD
del 70% de la inversión en construcción y financiamiento, a una tasa de interés de
9.5% anual. El costo financiero expresado corresponde exclusivamente a la etapa
117
de inversión en construcción, ya que el costo generado durante la etapa operativa
será cubierto por el flujo de caja del complejo turístico. En el punto IV.3.8. se
explicará detalladamente el efecto del financiamiento sobre la inversión.
El crédito bancario será por un monto de Bs 2.458.211.166., durante un
período de 3 años, ya que este es el plazo necesario para amortizar un proyecto
con estas características. El monto financiero se percibirá mensualmente, según
las necesidades económicas que se presupuestaron a lo largo de la etapa de
construcción, para dar fin a la misma. Una vez finalizada esta etapa, se
establecerá un período de gracia de 3 meses y los pagos de interés se iniciaran a
partir del mes 24.
Usualmente se estima una cantidad equivalente a 3 meses de costos y
gastos operativos para el capital de trabajo inicial, totalizando 267.678.331 Bs.
Esta cifra se refiere al primer año de operación y deberá ser revaluada en función
del incremento de las ventas y a las políticas a desarrollar referente a las cuentas
por pagar y cuentas por cobrar que finalmente se apliquen.
119
IV.3.3. Depreciación y Amortización
La depreciación se aplica sobre los activos operativos y la construcción. Se
estima que la construcción tendrá una vida útil de 40 años, momento a partir del
cual se llevará a cabo un proceso de restauración de la misma, tomando en
cuenta que se le hará un mantenimiento preventivo constantemente.
Los activos operativos se depreciarán en 3, 5 y 10 años (véase apéndice
H). Entre los activos operativos de más corta depreciación, se ubican aquellos que
por su uso frecuente tienen un deterioro más acelerado y se extravían con más
facilidad.
Se califican dentro del rubro de depreciación de cinco años aquellos activos
que por causa de los avances tecnológicos, se vuelven obsoletos en un tiempo
relativamente corto y que tienen un proceso de deterioro más lento.
El vehículo y las lanchas, además de otros activos de operación se
depreciarán a 5 años, ya que se considera que su uso frecuente mermará los
niveles de operatividad a mediano plazo.
Los activos dañados o extraviados serán reemplazados dependiendo de la
ocupación hotelera y de su desgaste durante el proceso operativo, cuyos costos
estarán incluidos en la partida de gastos de mantenimiento, lo que implica que el
complejo turístico contará con activos de óptima calidad.
120
Se determinó que se amortizarán a 10 y 3 años los rubros de otros activos,
que incluyen las obras de arte y ornamentos, los cuales forman parte de los
activos operativos del presupuesto de equipamiento. Además, se amortizarán a 10
años los estudios y proyectos, al igual que el costo de financiamiento.
El método de depreciación y amortización utilizado fue el de línea recta, sin
valor de rescate ni salvamento. A continuación se presenta la tabla, que contiene
el resumen de los activos depreciados y amortizados.
Activos Depreciados y Amortizados a 10 Años
MOBILIARIO DE OFICINA Cant. C.U. TotalEscritorio Ejecutivo 1 300,000 300,000Escritorio Semi Ejecutivo 3 250,000 750,000Escritorio Secretarial 15 175,000 2,625,000Silla Ejecutiva 1 175,000 175,000Silla Semi Ejecutiva 5 150,000 750,000Silla Secretarial 24 110,000 2,640,000Estantes 750,000Mesa Redonda 8 Personas 650,000Sillas de Reunión 10 200,000 2,000,000Salón de Estar 2,000,000Archivadores Verticales 1,500,000TOTAL 14,140,000 14,140,000
MOBILIARIO DE HABITACIONES Y ÁREAS Cant. C.U. TotalCamas de 1,2 x 2,00 Hotelera 32 470,000 15,040,000Camas de 1,8 x 2,00 Hotelera 120 564,000 67,680,000Mesas de Noche 160 88,000 14,080,000Mueble Múltiple (gavetero, escritorio) 80 235,200 18,816,000Sillas y Muebles 56 294,000 16,464,000Sillas y Muebles 24 150,000 3,600,000Mostradores 1 815,000 6,800,000Salón de Espera 1,800,000Camilla de Exámenes 200,000Estantería de Medicinas 250,000Salón de Estar 1,000,000Tarima 800,000Sillas 100 88,000 8,800,000Mesas 25 135,000 3,375,000Mesas 1*1 Mt 35 200,000.00 7,000,000.00Sillas para Comedor 140 150,000.00 21,000,000.00Sector de Preparación 9,490,000Sector de Cocción 15,558,000Sector de Lavado 5,850,000Deposito de Basura 350,000Mostrador de Servicio 3,420,000Mostrador de Lavado 1,485,000Estanterías 1,850,000Muebles, Sillas y Mesas Lobby 2,885,000TOTAL 227,593,000 227,593,000
EQUIPOS DE HABITACIONES Y ÁREAS Cant. C.U. TotalEquipo de Audio 2,000,000Cocinilla Equipada 56 735,000 41,160,000Mesas 4 100,000 400,000Mesas deTrabajo 5 110,000 550,000Sillas 20 88,000 1,760,000Muebles 200,000Equipamiento General 800,000Estantería 16 80,000 1,280,000Escritorio Secretarial 175,000Silla Secretarial 1 110,000 110,000TOTAL 48,435,000 48,435,000
VARIOS Cant. C.U. TotalBaño de Vapor 8,000,000Piscinas de Barro 2 400,000.00 800,000Camillas Masajes 2 200,000.00 400,000Sauna 5,500,000Acondicionamiento General 3,500,000Equipamiento Cavas 10,500,000Estanterías 190,000Acondicionamiento General 11,760,000Jardinería General 37,760,000Central Automática 17,645,000TOTAL 96,055,000 96,055,000
TOTAL 386,223,000
Elaboración Propia
Activos Depreciados y Amortizados a 5 Años
GIMNASIO Cant. C.U. TotalAcondicionamiento General 4,400,000Bicicletas 2 800,000 1,600,000Multifuerzas 4,500,000Caminadoras 2 1,400,000 2,800,000TOTAL 13,300,000 13,300,000
EQUIPOS DE COMPUTACIÓN Cant. C.U. TotalEquipo Computación 18 925,000 16,650,000TOTAL 16,650,000 16,650,000
SISTEMA DE ILUMINACIÓN Cant. C.U. TotalIluminación Interior 35,393,105Iluminación Exterior 9,800,000TOTAL 45,193,105 45,193,105
HABITACIÓN Y ÁREAS Cant. C.U. TotalVajilla 8,826,000Cristalería 6,180,000Cubiertos (Acero Inoxidable) 14,822,000Equipos y Ollas 7,790,000Dotación Taller Múltiple 550,000Tumbonas Piscina 6 88,000 528,000Reloj Despertador 80 35,000 2,800,000Minicomponebte 56 150,000 8,400,000TV 20 " con control 80 264,700 21,176,000Lavadora Industrial 1 4,670,000 4,670,000Plancha Industrial 1 5,147,000 5,147,000Secadora Industrial 1 2,760,000 2,760,000Mesas de Terraza y Sillas 15 250,000 3,750,000TOTAL 87,399,000 87,399,000
EQUIPOS DE COMUNICACIÓN Cant. C.U. TotalTeléfono 94 58,800 5,527,200Teléfono Taxis 1 88,235 88,235TOTAL 5,615,435 5,615,435
Equipo de Transporte Cant. C.U. TotalAutobús 30,000,000Vehículo pick - up 18,000,000Lanchas 2 50,000,000 100,000,000TOTAL 148,000,000 148,000,000
TOTAL 316,157,540.00
Elaboración Propia
Activos Depreciados y Amortizados a 3 Años
LENCERÍA Y ACCESORIOS Cant. C.U. TotalAccesorios de Cocina 10,705,000Almohadas 150 3,500 525,000Cobijas 152 29,000 4,408,000Cortinas 56 514,000 28,784,000Cortinas 24 380,000 9,120,000Cubrecamas para cama de 1,2 x 2,00 32 51,000 1,632,000Cubrecamas para cama de 1,8 x 2,002 120 88,000 10,560,000Lencería de Comedor 3,136,000Sabanas 152 29,000 4,408,000Accesorios y Lencería de Cocina 56 235,000 13,160,000Toallas (juegos) 300 22,000 6,600,000Uniformes Empleados 4,136,000TOTAL 97,174,000 97,174,000
OTROS ACTIVOS Cant. C.U. TotalObras de Arte, Plantas y Ornamentos 8,248,482Decoración 35,511,586TOTAL 43,760,068 43,760,068
Elaboración Propia
OTROS EQUIPOS Cant. C.U. TotalEquipamiento baños (varios) 80 37,000 2,960,000Equipos de Jardinería 4,500,000Equipos Deportivos 15,000,000TOTAL 22,460,000 22,460,000
TOTAL 163,394,068
Elaboración Propia
122
IV.3.4. Nómina
La nómina del proyecto está conformada por 61 personas, 54 de personal
en nómina y 7 contratados. De las 54 personas contratadas 12 personas son fijas
y 42 son consideradas personal variable.
El costo total mensual de nómina es de 49.996.000 Bs. , constituido por
47.196.000 Bs. de personal en nómina y 2.800.000 Bs. de personal contratado.
En la tabla 27 se puede observar detalladamente el personal necesario, su
condición de variable y fijo, el costo mensual individual por cada puesto de trabajo
además de su costo adicional por utilidades, prestaciones sociales y demás costos
que se observan en la tabla 19 ( p. 99 ).
Se ha considerado para la proyección de la nómina que la ocupación del
proyecto comienza en un 17 % alcanzando su ocupación normal en 4 años. Al
comienzo de la operación se contratará al personal fijo completo y 27 personas de
la nómina variable y 5 empleados contratados hasta alcanzar en el cuarto año el
personal completo como se puede observar en la tabla 28 y se detalla
específicamente en el apéndice I.
123
Personal F/V No. Sueldo básico Costo Integral Costo Conj. Costo Conj. Individual Individual Mensual Anual
Personal Operativo Agentes de Reserva V 4 600,000 228,000 3,312,000 39,744,000Ama de llaves F 1 950,000 361,000 1,311,000 15,732,000Asceadoras V 3 450,000 171,000 1,863,000 22,356,000Auxiliares Cocina V 6 450,000 171,000 3,726,000 44,712,000Botones V 2 450,000 171,000 1,242,000 14,904,000Camareras V 8 450,000 171,000 4,968,000 59,616,000Cocineros F 2 700,000 266,000 1,932,000 23,184,000Gerente de Operaciones F 1 1,600,000 608,000 2,208,000 26,496,000Jardineros V 4 400,000 152,000 2,208,000 26,496,000Jefe de Mantenimiento F 1 950,000 361,000 1,311,000 15,732,000Mesoneros / Barman V 9 550,000 209,000 6,831,000 81,972,000Supervisor Alimentos y Bebidas F 1 1,200,000 456,000 1,656,000 19,872,000Supervisores Gimnasio-Spa F 1 600,000 228,000 828,000 9,936,000Recreadores V 2 600,000 228,000 1,656,000 19,872,000Estilistas V 2 500,000 190,000 1,380,000 16,560,000Total 47 10,450,000 3,971,000 36,432,000 437,184,000
Personal Administrativo Administrador F 1 1,300,000 494,000 1,794,000 21,528,000Asistentes de Contabilidad F 2 600,000 228,000 1,656,000 19,872,000Gerente General F 1 3,000,000 1,140,000 4,140,000 49,680,000Gerente Mercadeo F 1 1,300,000 494,000 1,794,000 21,528,000Secretaria Ejecutiva V 2 500,000 190,000 1,380,000 16,560,000Total 7 6,700,000 2,546,000 10,764,000 129,168,000
Total Personal 54 17,150,000 6,517,000 47,196,000 566,352,000Personal Contratado
Choferes V 2 400,000 800,000 9,600,000Vigilante V 5 400,000 2,000,000 24,000,000Total Personal Contratado 7 800,000 2,800,000 33,600,000 Total Personal 61 7,317,000 47,196,000 599,952,000
Tabla 27. Costo de Nómina Anual
Elaboración Propia
125
IV.3.5. Modelo de Ventas
La finalidad de crear un modelo de venta, es estimar los ingresos futuros
que obtendrá el proyecto. Para ello se consideraron por un lado los ingresos por
iniciales y los ingresos por cobranza, y por otro los gastos y comisiones en ventas
y los gastos de cobranza, para estimar un ingreso neto de venta del complejo
turístico en tiempo compartido bajo la modalidad de puntos.
Como se explicó en el estudio de mercado se venderán teóricamente
401.744 puntos por año, lo que hace un total en 20 años de 8.034.880 puntos a un
costo de 5.4 USD cada uno; que generará un ingreso bruto estimado de
43.993.044 USD. Cabe destacar que se ha tomado en cuenta que en la realidad
existen compradores que abandonan o incumplen el contrato, originando que
unidades ya vendidas se conviertan en unidades vendibles. Haciendo esta
consideración se estimó, que se venderán 8.147.368 puntos, es decir 101.40 %.
La venta comenzará en el mes 10 del proyecto, es decir en pleno proceso
de construcción. Sobre la base de observación en el comportamiento de este
mercado, el primer año se estima vender 15 %, en el segundo año 20 %, 35 % en
el tercer año y por último 31.40% en el cuarto año. Para la venta se han
establecido los siguientes parámetros:
• Inicial de 30 %
• 36 meses para cancelar el 70% restante.
126
Bajo estos parámetros los puntos se lograrán vender en 4 años y la
cobranza de los mismos se estima en 83 meses, es decir, comenzando en el mes
10 del proyecto y terminado en el mes 93.
Con lo que respecta a los gastos de venta, RCI observó en el mercado que
el comportamiento es en promedio un 35% de las ventas, por lo que se ha
estimado que comenzarán en un 67 % del total de las ventas del período hasta
bajar a un 22%, lo que da como resultado un 35% en promedio. Para el cálculo del
gasto se tomo en cuenta por un lado gastos por promoción y comisiones que al
principio es necesario que sean altos para hacer conocer el proyecto, que
lentamente vaya ocupado un lugar dentro del mercado turístico nacional, y al final
sean mínimos sumando 15.397.565 USD en total. Por otro lado, se consideraron
gastos por cobranza que serán en total 4.619.270 USD, estimando un costo de
venta total de 20.016.835 USD.
Mientras que los ingresos brutos por venta bajo el sistema de tiempo
compartido son 43.993.044 USD y los gastos de ventas y promoción son
20.016.835 USD, dan un ingreso neto en ventas de 23.976.209 USD.
La gráfica que se muestra a continuación refleja la tendencia de las ventas,
y claramente se observa el crecimiento y las fluctuaciones que se originan, ya que
se ha considerado que las ventas de unidades seguirán la misma tendencia
estacional de ocupación hotelera observada en el estudio de mercado. Por lo tanto
127
se venderán mayores unidades en meses de alta ocupación y en menor cantidad
en los meses de baja ocupación.
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46
Promedio
Figura 10. Venta Estimada de Puntos Mensuales
Elaboración Propia
A continuación se presenta la siguiente tabla que resume el modelo de
ventas en 7 años y en el apéndice J se detalla mensualmente el modelo de
ventas.
Modelo de Ventas Mensual
PLAN DE VENTA POR SISTEMA DE "TIEMPO COMPARTIDO"Todas las cifras en Miles de Bolívares
MES PROYECTO 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38Ventas del Período 0,28% 0,43% 0,48% 1,03% 1,29% 1,74% 1,88% 1,89% 1,45% 0,54% 1,08% 2,90% 2,08% 1,75% 1,42% 2,10% 1,75% 1,92% 2,10% 2,27% 1,42% 0,44% 0,80% 1,97% 0,72% 1,11% 1,25% 2,66% 3,32%
0,28% 0,71% 1,19% 2,23% 3,52% 5,26% 7,14% 9,03% 10,48% 11,02% 12,10% 15,00% 2,08% 3,83% 5,25% 7,34% 9,09% 11,01% 13,11% 15,38% 16,80% 17,23% 18,03% 20,00% 0,72% 1,83% 3,07% 5,73% 9,05%PUNTOS A VENDER 401.744 1123 1727 1943 4147 5183 6998 7559 7602 5831 2159 4319 11663 8362 7017 5701 8420 7017 7719 8420 9122 5701 1754 3216 7894 2890 4446 5001 10670 13338
PROMEDIO DE VENTAS 33.479 1123 1425 1598 2235 2825 3520 4097 4535 4679 4427 4417 5021 5278 5402 5422 5610 5692 5805 5943 6102 6083 5886 5770 5858 5739 5690 5664 5843 6101VENTA ACUMULADA 1123 2850 4793 8940 14123 21121 28680 36282 42113 44272 48591 60254 68616 75633 81334 89754 96771 104490 112910 122032 127733 129487 132703 140597 143487 147933 152934 163604 176942
VENTAS / TOTAL 0,3% 0,7% 1,2% 2,2% 3,5% 5,3% 7,1% 9,0% 10,5% 11,0% 12,1% 15,0% 17,1% 18,8% 20,2% 22,3% 24,1% 26,0% 28,1% 30,4% 31,8% 32,2% 33,0% 35,0% 35,7% 36,8% 38,1% 40,7% 44,0%
Precio de Venta del Punto 108 MBs.INICIALES POR VENTAS T-S 36.385 55.955 62.953 134.363 167.929 226.735 244.912 246.305 188.924 69.952 139.936 377.881 270.929 227.351 184.712 272.808 227.351 250.096 272.808 295.553 184.712 56.830 104.198 255.766 93.636 144.050 162.032 345.708 432.151INGRESO POR COBRANZAS 2.358 5.985 10.065 18.774 29.658 44.354 60.228 76.192 88.437 92.971 102.041 126.533 144.094 158.829 170.801 188.483 203.219 219.429 237.111 256.267 268.239 271.923 278.676 295.254 301.323 310.659 321.161 343.568TOTAL INGRESOS 36.385 58.313 68.938 144.428 186.703 256.394 289.266 306.533 265.117 158.389 232.907 479.922 397.462 371.444 343.542 443.609 415.834 453.315 492.237 532.664 440.980 325.069 376.121 534.442 388.890 445.373 472.692 666.869 775.720
% de Costo / Ventas 67% 66% 64% 63% 61% 60% 58% 57% 55% 54% 52% 50% 49% 48% 47% 46% 45% 44% 43% 42% 41% 40% 39% 39% 38% 36% 35% 33% 32%GASTOS Y COMISIÓN DE VENTAS 81.655 122.719 134.857 280.976 342.604 451.014 474.678 464.816 346.894 124.874 242.668 636.027 446.798 367.202 292.054 422.069 344.010 369.922 394.240 417.059 254.370 76.328 136.407 334.825 117.804 173.883 187.325 382.039 455.525GASTOS POR COBRANZA (15% de giros) 354 898 1.510 2.816 4.449 6.653 9.034 11.429 13.266 13.946 15.306 18.980 21.614 23.824 25.620 28.273 30.483 32.914 35.567 38.440 40.236 40.788 41.801 44.288 45.198 46.599 48.174 51.535TOTAL COSTOS DE VENTAS 81.655 123.073 135.755 282.486 345.420 455.462 481.331 473.850 358.323 138.140 256.614 651.333 465.778 388.816 315.879 447.689 372.283 400.405 427.154 452.626 292.810 116.564 177.195 376.626 162.092 219.082 233.924 430.213 507.060
INGRESO NETO DEL PERIODO -45.270 -64.760 -66.816 -138.058 -158.717 -199.069 -192.065 -167.317 -93.206 20.249 -23.707 -171.410 -68.316 -17.371 27.663 -4.080 43.552 52.910 65.083 80.038 148.170 208.505 198.926 157.816 226.798 226.292 238.768 236.656 268.659
Flujo Inversionista Acumulado -45.270 -110.030 -176.846 -314.904 -473.620 -672.689 -864.754 -1.032.071 -1.125.277 -1.105.028 -1.128.735 -1.300.146 -1.368.462 -1.385.833 -1.358.171 -1.362.250 -1.318.699 -1.265.789 -1.200.706 -1.120.668 -972.499 -763.994 -565.069 -407.253 -180.455 45.836 284.604 521.261 789.920
Habitaciones Vendidas 1,00 1,00 2,00 3,00 5,00 6,00 8,00 9,00 9,00 10,00 12,00 14,00 15,00 16,00 18,00 20,00 21,00 23,00 24,00 26,00 26,00 27,00 28,00 29,00 30,00 31,00 33,00 35,00Habitaciones Disponibles 79,00 79,00 78,00 77,00 75,00 74,00 72,00 71,00 71,00 70,00 68,00 66,00 65,00 64,00 62,00 60,00 59,00 57,00 56,00 54,00 54,00 53,00 52,00 51,00 50,00 49,00 47,00 45,00
COBRANZA 1 0% -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,30 -2.358,302 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,70 -3.626,703 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,30 -4.080,304 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,70 -8.708,705 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,30 -10.884,306 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,80 -14.695,807 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,90 -15.873,908 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,20 -15.964,209 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10 -12.245,10
10 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,90 -4.533,9011 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,90 -9.069,9012 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,30 -24.492,3013 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,20 -17.560,2014 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,7015 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,1016 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,0017 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,70 -14.735,7018 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,90 -16.209,9019 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,00 -17.682,0020 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,20 -19.156,2021 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,10 -11.972,1022 -3.683,40 -3.683,40 -3.683,40 -3.683,40 -3.683,40 -3.683,40 -3.683,4023 -6.753,60 -6.753,60 -6.753,60 -6.753,60 -6.753,60 -6.753,6024 -16.577,40 -16.577,40 -16.577,40 -16.577,40 -16.577,4025 -6.069,00 -6.069,00 -6.069,00 -6.069,0026 -9.336,60 -9.336,60 -9.336,6027 -10.502,10 -10.502,1028 -22.407,002930313233343536373839404142434445464748
15,00% -2.358 -5.985 -10.065 -18.774 -29.658 -44.354 -60.228 -76.192 -88.437 -92.971 -102.041 -126.533 -144.094 -158.829 -170.801 -188.483 -203.219 -219.429 -237.111 -256.267 -268.239 -271.923 -278.676 -295.254 -301.323 -310.659 -321.161 -343.568
1er. Año 2do. Año
Página 1
Modelo de Ventas Mensual
MES PROYECTOVentas del Período
PUNTOS A VENDER 401.744PROMEDIO DE VENTAS 33.479
VENTA ACUMULADAVENTAS / TOTAL
Precio de Venta del Punto 108INICIALES POR VENTAS T-SINGRESO POR COBRANZASTOTAL INGRESOS
% de Costo / VentasGASTOS Y COMISIÓN DE VENTASGASTOS POR COBRANZA (15% de giros)TOTAL COSTOS DE VENTAS
INGRESO NETO DEL PERIODO
Flujo Inversionista Acumulado
Habitaciones VendidasHabitaciones Disponibles
COBRANZA 1 0%23456789
101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748
15,00%
39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 694,48% 4,84% 4,87% 3,74% 1,38% 3,32% 3,32% 0,65% 0,99% 1,12% 2,38% 2,98% 4,02% 4,34% 4,37% 3,35% 1,24% 2,98% 2,98%
13,53% 18,37% 23,24% 26,98% 28,36% 31,68% 35,00% 0,65% 1,64% 2,76% 5,14% 8,12% 12,14% 16,48% 20,85% 24,20% 25,44% 28,42% 31,40%18007 19452 19563 15005 5557 13338 13338 2592 3988 4487 9573 11966 16154 17451 17550 13462 4986 11966 11966
6498 6916 7311 7545 7486 7653 7811 7670 7573 7494 7546 7654 7856 8079 8295 8409 8335 8412 8486194949 214401 233964 248969 254526 267864 281202 283794 287782 292269 301842 313808 329962 347413 364963 378425 383411 395377 40734348,5% 53,4% 58,2% 62,0% 63,4% 66,7% 70,0% 70,6% 71,6% 72,8% 75,1% 78,1% 82,1% 86,5% 90,8% 94,2% 95,4% 98,4% 101,4%
583.427 630.245 633.841 486.162 180.047 432.151 432.151 83.981 129.211 145.379 310.165 387.698 523.390 565.412 568.620 436.169 161.546 387.698 387.698 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0371.578 409.393 450.242 491.324 522.835 534.505 562.514 590.524 593.609 598.357 603.700 615.094 629.339 648.566 669.339 690.230 706.255 712.192 728.251 728.887 711.327 696.591 684.619 666.937 652.201 635.991 618.309 599.153 587.181 583.498 576.744955.005 1.039.638 1.084.083 977.486 702.882 966.656 994.666 674.505 722.820 743.736 913.865 1.002.793 1.152.728 1.213.979 1.237.959 1.126.399 867.802 1.099.890 1.115.949 728.887 711.327 696.591 684.619 666.937 652.201 635.991 618.309 599.153 587.181 583.498 576.744
30% 29% 27% 26% 24% 22% 22% 23% 23% 24% 24% 25% 26% 26% 27% 27% 28% 28% 28%585.225 600.043 571.138 413.272 143.869 323.276 323.276 64.251 101.052 116.167 253.116 322.979 444.918 490.253 502.702 393.021 148.312 362.528 362.52855.737 61.409 67.536 73.699 78.425 80.176 84.377 88.579 89.041 89.754 90.555 92.264 94.401 97.285 100.401 103.535 105.938 106.829 109.238 109.333 106.699 104.489 102.693 100.041 97.830 95.399 92.746 89.873 88.077 87.525 86.512
640.962 661.452 638.674 486.970 222.295 403.451 407.653 152.829 190.093 205.921 343.671 415.244 539.319 587.538 603.102 496.555 254.250 469.357 471.766 109.333 106.699 104.489 102.693 100.041 97.830 95.399 92.746 89.873 88.077 87.525 86.512
314.043 378.186 445.409 490.516 480.587 563.204 587.013 521.676 532.727 537.815 570.194 587.549 613.409 626.441 634.857 629.844 613.551 630.534 644.183 619.554 604.628 592.102 581.926 566.896 554.371 540.593 525.563 509.280 499.104 495.973 490.232
1.103.963 1.482.149 1.927.558 2.418.074 2.898.661 3.461.865 4.048.878 4.570.554 5.103.281 5.641.096 6.211.291 6.798.840 7.412.249 8.038.690 8.673.546 9.303.390 9.916.942 10.547.475 11.191.659 11.811.213 12.415.840 13.007.943 13.589.869 14.156.765 14.711.136 15.251.729 15.777.292 16.286.572 16.785.676 17.281.649 17.771.881
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-28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80-5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20
-8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80-9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70
-20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30-25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60
-33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40-36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10
-36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00-28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20
-10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60-25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60
-25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60
-371.578 -409.393 -450.242 -491.324 -522.835 -534.505 -562.514 -590.524 -593.609 -598.357 -603.700 -615.094 -629.339 -648.566 -669.339 -690.230 -706.255 -712.192 -728.251 -728.887 -711.327 -696.591 -684.619 -666.937 -652.201 -635.991 -618.309 -599.153 -587.181 -583.498 -576.744
3er. Año 4to. Año
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Modelo de Ventas Mensual
MES PROYECTOVentas del Período
PUNTOS A VENDER 401.744PROMEDIO DE VENTAS 33.479
VENTA ACUMULADAVENTAS / TOTAL
Precio de Venta del Punto 108INICIALES POR VENTAS T-SINGRESO POR COBRANZASTOTAL INGRESOS
% de Costo / VentasGASTOS Y COMISIÓN DE VENTASGASTOS POR COBRANZA (15% de giros)TOTAL COSTOS DE VENTAS
INGRESO NETO DEL PERIODO
Flujo Inversionista Acumulado
Habitaciones VendidasHabitaciones Disponibles
COBRANZA 1 0%23456789
101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748
15,00%
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93101,40%
TOTALES
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13.197.913560.167 554.098 544.761 534.259 511.852 483.842 446.027 405.178 364.096 332.585 320.916 292.906 264.896 259.453 251.078 241.655 221.552 196.424 162.500 125.853 88.998 60.728 50.257 25.129 30.795.131560.167 554.098 544.761 534.259 511.852 483.842 446.027 405.178 364.096 332.585 320.916 292.906 264.896 259.453 251.078 241.655 221.552 196.424 162.500 125.853 88.998 60.728 50.257 25.129 43.993.044
35%15.397.565
84.025 83.115 81.714 80.139 76.778 72.576 66.904 60.777 54.614 49.888 48.137 43.936 39.734 38.918 37.662 36.248 33.233 29.464 24.375 18.878 13.350 9.109 7.539 3.769 4.619.27084.025 83.115 81.714 80.139 76.778 72.576 66.904 60.777 54.614 49.888 48.137 43.936 39.734 38.918 37.662 36.248 33.233 29.464 24.375 18.878 13.350 9.109 7.539 3.769 20.016.835
476.142 470.983 463.047 454.120 435.074 411.266 379.123 344.401 309.482 282.698 272.778 248.970 225.162 220.535 213.416 205.407 188.319 166.960 138.125 106.975 75.648 51.619 42.719 21.359 23.976.209
18.248.023 18.719.006 19.182.052 19.636.172 20.071.247 20.482.512 20.861.636 21.206.037 21.515.519 21.798.216 22.070.995 22.319.965 22.545.126 22.765.661 22.979.078 23.184.485 23.372.804 23.539.764 23.677.889 23.784.864 23.860.512 23.912.131 23.954.850 23.976.209
36 -84.89936 -130.56136 -146.89136 -313.51336 -391.83536 -529.04936 -571.46036 -574.71136 -440.82436 -163.22036 -326.51636 -881.72336 -632.16736 -530.48536 -430.99636 -636.55236 -530.48536 -583.55636 -636.55236 -689.62336 -430.99636 -132.60236 -243.13036 -596.786
-6.069,00 36 -218.484-9.336,60 -9.336,60 36 -336.118
-10.502,10 -10.502,10 -10.502,10 36 -378.076-22.407,00 -22.407,00 -22.407,00 -22.407,00 36 -806.652-28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 36 -1.008.353-37.814,70 -37.814,70 -37.814,70 -37.814,70 -37.814,70 -37.814,70 36 -1.361.329-40.849,20 -40.849,20 -40.849,20 -40.849,20 -40.849,20 -40.849,20 -40.849,20 36 -1.470.571-41.082,30 -41.082,30 -41.082,30 -41.082,30 -41.082,30 -41.082,30 -41.082,30 -41.082,30 36 -1.478.963-31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 -31.510,50 36 -1.134.378-11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 -11.669,70 36 -420.109-28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 36 -1.008.353-28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 -28.009,80 36 -1.008.353
-5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 -5.443,20 36 -195.955-8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 -8.374,80 36 -301.493-9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 -9.422,70 36 -339.217
-20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 -20.103,30 36 -723.719-25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 36 -904.630-33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 -33.923,40 36 -1.221.242-36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 -36.647,10 36 -1.319.296-36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 -36.855,00 36 -1.326.780-28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 -28.270,20 36 -1.017.727-10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 -10.470,60 36 -376.942-25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 36 -904.630-25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 -25.128,60 36 -904.630
-560.167 -554.098 -544.761 -534.259 -511.852 -483.842 -446.027 -405.178 -364.096 -332.585 -320.916 -292.906 -264.896 -259.453 -251.078 -241.655 -221.552 -196.424 -162.500 -125.853 -88.998 -60.728 -50.257 -25.129
Página 3
129
IV.3.6. Gastos Departamentales
Para la realización de este estudio se consultó a diversos operadores
hoteleros con amplia experiencia en el Estado Nueva Esparta. Los costos
operativos que se presentan a continuación corresponden a tendencias centrales
observadas en el estado, para esta calidad de instalaciones.
En la siguiente tabla se presenta la estructura de costos y gastos por
departamento. Para realizar esta asignación a cada departamento con el fin de
analizar su rentabilidad individual, se contempló el “ sistema uniforme de
contabilidad hotelera ” , desglosando cada uno de los departamentos en diferente
rubros y asignándoles un valor dependiendo de la ocupación hotelera estimada.
Para el área de habitaciones se ha considerado el sueldo del personal que
trabaja en este departamento como los son: Ama de llaves, asceadoras,
camareras y choferes. Además se tomó en cuenta el costo de transporte de
pasajeros y los gastos de lavandería constituidos por el costo de todos aquellos
suministros necesarios para la operación de este departamento. Por último se
consideró una rotación de activos, es decir, dependiendo de la ocupación hotelera
se sustituirá la lencería, sabanas y toallas de las habitaciones.
Con lo que respecta al área de alimentos y bebidas se tomo en cuenta los
sueldos del supervisor de alimentos y bebidas, mesoneros, barman´s, cocineros y
auxiliares de cocina y la sustitución de los activos de este departamento
130
( utensilios de cocina, lencería de restaurante ) dependiendo de las diferentes
ocupaciones hoteleras.
Para el cálculo de los gastos en el área de recepción solamente se tomó en
cuenta los sueldos de los recepcionistas y botones.
En el departamento de administración y gerencia se consideraron los
sueldos del gerente general, gerente de operaciones, administrador, asistentes de
contabilidad y una secretaria ejecutiva. Además, se calculó gastos de operación
como papelería, alquiler de franquicias (programas de computación) y el
transporte del personal.
El departamento de mercadeo solamente tiene costos de nómina ( gerente
de mercadeo y secretaria ejecutiva ) y gastos de representación y viajes.
Para el área de mantenimiento y reparaciones se tomó en cuenta el sueldo
del jefe de mantenimiento, los jardineros y los vigilantes, así como también los
suministros y herramientas necesarias y la rotación de uniformes de los
empleados, todo ello dependiendo de su desgaste. Seguidamente los gastos de
energía eléctrica y agua dependiendo de la ocupación hotelera.
Por último para el área recreativa solamente es necesario considerar los
sueldos del supervisor Gimnasio - Spa, recreadores y estilistas.
131
En la siguiente gráfica se observa el comportamiento de los gastos
departamentales relacionados con la ocupación hotelera:
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Ocupación Hotelera
Mile
s de
BS.
Figura 11. Costos Departamentales según % de Ocupación
Elaboración propia
La anterior figura muestra la tendencia de los gastos departamental
dependiendo de la ocupación hotelera, que para el 10% de ocupación es de
47.000.000 de Bs. hasta alcanzar 79.650.000 Bs. a 100% de ocupación.
134
IV.3.7. Operación Hotelera
El cálculo de los ingresos, costos y gastos de operación hotelera se ha
realizado sobre la base de información suministrada por operadores hoteleros en
el Estado Nueva Esparta. En el apéndice K se muestran los ingresos directo,
costos directo y gastos departamentales dependiendo de la ocupación hotelera
estimada por período, para dar como resultado la utilidad neta en operaciones.
La operación hotelera comienza en el mes 22 del proyecto, después de
haberse terminado la etapa de construcción y equipamiento y como se explicó
anteriormente en el mes 10 ya habría comenzado a venderse unidades bajo el
sistema de tiempo compartido. Por lo tanto para hacer el cálculo de utilidad de
operaciones, en primer lugar se relacionó la ocupación de habitaciones en tiempo
compartido sumándole ocupación hotelera bajo el esquema tradicional para
trabajar con una ocupación real. Las proyecciones que se presentan corresponden
con la disponibilidad de 80 habitaciones, que se traducen en 6.720 visitantes
máximos mensuales para un año de 365 días.
Tomando en cuenta la ocupación real, se procedió a identificar los
diferentes departamento que tienen ingresos y a calcular por cada uno de ellos un
promedio de ingreso por pasajero. Los ingresos directos del proyecto lo
constituyen los ingreso por habitaciones (62 USD diarios por habitación bajo el
sistema de hospedaje tradicional), ingreso por alimentos y bebidas (21.38 USD),
bar y piscina (10.88 USD), Teléfono (0.10 USD), Lavandería (1.11 USD), Boutique
135
y Puerto libre (4 USD) y excursiones (1.30 USD). Cabe destacar que los montos
antes mencionados son ingresos por pasajero diario. La tarifa de habitación varia
dependiendo del tipo de unidad y la estacionalidad, expresándose en el presente
estudio como un promedio ponderado a fines de facilitar los cálculos.
La cuota de mantenimiento que debe cancelar anualmente cada suscriptor
depende de la unidad adquirida. El promedio ponderado es de 200 USD y a
continuación se especifica por habitación:
• Habitación de una Recámara: 230 USD
• Habitación Doble: 145 USD
• Habitación Junior : 105 USD
Con lo que respecta a costos directos se refiere a aquellos costos que
pueden ser asignados específicamente a la unidad de ingresos señaladas
anteriormente. Los costos de habitación se estiman en 7 USD, alimentos y
bebidas en 10.69 USD, bar y piscina 4.89 USD, lavandería 0.75 USD, boutique y
puerto libre 2.40 USD y excursiones 0.91 USD. Los montos anteriores son costos
diarios por pasajero.
Además, para la utilidad en operaciones se tomo en cuenta los costos
departamentales ( punto IV.3.6 ), que se refieren a todos aquellos gastos no
136
aplicables a una actividad o centro de costos particulares, necesarios para la
correcta operación hotelera.
IV.3.8. Flujo de Caja
El flujo de caja que se presenta a continuación se estimó para 10 años del
proyecto, empezando en el mes 0 con la inversión del terreno, pasando por la
inversión en construcción y equipamiento, combinándolo con el arranque de las
ventas en el mes 10 hasta su total cobranza en el mes 93 y con la apertura de las
operaciones en el mes 22.
El cálculo mensual del flujo de caja permitió establecer el financiamiento
necesario para el proyecto, detectando que era necesario financiar el 70 % de la
inversión de construcción y equipamiento; apropiándolo al ritmo que se va
ejecutando la inversión, para luego amortizar la deuda en 3 año a una tasa de 9.5
% anual. La amortización del crédito comienza en el mes 24, ya que se plantearon
3 meses de gracia y su cancelación culmina en el mes 60. En el apéndice L se
muestra la tabla de amortización del financiamiento.
A continuación se presenta en la tabla 31 el flujo de caja anual y en la tabla
32 el flujo de caja anual detallado proyectados a 10 años. En el anexo M se
presenta el flujo de caja mensual desde el mes 0 hasta el mes 93, adjuntando un
resumen de todas las partidas que lo conformaron.
Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyecto 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11Total Inversión -313.362 -219.286 -61.117 -104.688 -205.382 -244.146 -317.432 -260.204 -272.773 -272.773 -224.636 -224.636Total Acumulado -313.362 -532.649 -593.765 -698.453 -903.835 -1.147.981 -1.465.413 -1.725.617 -1.998.390 -2.271.162 -2.495.799 -2.720.435
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos 36.385 58.313
Total Costo de Venta -81.655 -123.073
Ingresos neto por Venta T-C -45.270 -64.760Ingreso Acumulado -45.270 -110.030
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en Operaciones -313.362 -219.286 -61.117 -104.688 -205.382 -244.146 -317.432 -260.204 -272.773 -272.773 -269.906 -289.396Saldo Acumulado -313.362 -532.649 -593.765 -698.453 -903.835 -1.147.981 -1.465.413 -1.725.617 -1.998.390 -2.271.162 -2.541.069 -2.830.465
Inversión Máxima s/financiamiento 6.084.287
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo Construcción 70% 141.933 39.558 67.759 132.933 157.858 205.458 168.417 176.552 155.781 166.167 145.396Préstamo Equipamiento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Interés del Financiamiento 9,5% -1.124 -1.437 -1.973 -3.026 -4.275 -5.902 -7.235 -8.633 -9.866 -11.182Amort. Crédito Construcción (3 años)Neto del Crédito 141.933 38.434 66.322 130.960 154.833 201.182 162.515 169.317 147.148 156.300 134.214Neto Acumulado 141.933 180.367 246.689 377.649 532.482 733.664 896.179 1.065.496 1.212.644 1.368.945 1.503.159Indice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el Período -313.362 -77.353 -22.683 -38.366 -74.422 -89.313 -116.250 -97.689 -103.456 -125.624 -113.606 -155.182Neto Acumulado del Inversionista -313.362 -390.716 -413.398 -451.764 -526.186 -615.499 -731.748 -829.438 -932.894 -1.058.518 -1.172.124 -1.327.306
Inversión Máxima c/financiamiento 3.829.011
Efecto del Financiamiento 2.255.276
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 1
Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23-224.636 -192.545 -249.629 -167.613 -151.567 -129.883 -203.613 -196.185 -133.762 -310.117
-2.945.071 -3.137.617 -3.387.246 -3.554.859 -3.706.426 -3.836.309 -4.039.922 -4.236.106 -4.369.868 -4.679.985
68.938 144.428 186.703 256.394 289.266 306.533 265.117 158.389 232.907 479.922 397.462 371.444
-135.755 -282.486 -345.420 -455.462 -481.331 -473.850 -358.323 -138.140 -256.614 -651.333 -465.778 -388.816
-66.816 -138.058 -158.717 -199.069 -192.065 -167.317 -93.206 20.249 -23.707 -171.410 -68.316 -17.371-176.846 -314.904 -473.620 -672.689 -864.754 -1.032.071 -1.125.277 -1.105.028 -1.128.735 -1.300.146 -1.368.462 -1.385.833
69.571 81.424
-32.289 -37.724
-48.818 -50.632
-81.107 -88.356
-11.536 -6.932
-291.453 -330.603 -408.346 -366.681 -343.632 -297.200 -296.819 -175.935 -157.469 -481.527 -79.853 -24.304-3.121.917 -3.452.520 -3.860.866 -4.227.548 -4.571.180 -4.868.380 -5.165.199 -5.341.134 -5.498.603 -5.980.131 -6.059.983 -6.084.287
145.396 124.625 103.854 62.312 51.927 12.768 18.389 0 0 00 0 60.604 48.483 48.483 74.864 119.070 133.329 90.906 28.842
-12.333 -13.484 -14.470 -15.772 -16.649 -17.444 -18.138 -19.226 -20.282 -21.002 -21.230 -21.230
133.063 111.141 149.988 95.024 83.761 70.187 119.320 114.103 70.625 7.840 -21.230 -21.2301.636.222 1.747.363 1.897.351 1.992.374 2.076.135 2.146.323 2.265.643 2.379.746 2.450.370 2.458.210 2.436.981 2.415.751
-158.390 -219.462 -258.358 -271.658 -259.871 -227.013 -177.499 -61.832 -86.845 -473.687 -101.083 -45.533-1.485.696 -1.705.157 -1.963.516 -2.235.173 -2.495.045 -2.722.057 -2.899.556 -2.961.388 -3.048.233 -3.521.920 -3.623.003 -3.668.536
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 2
Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
343.542 443.609 415.834 453.315 492.237 532.664 440.980 325.069 376.121 534.442 388.890 445.373 472.692
-315.879 -447.689 -372.283 -400.405 -427.154 -452.626 -292.810 -116.564 -177.195 -376.626 -162.092 -219.082 -233.924
27.663 -4.080 43.552 52.910 65.083 80.038 148.170 208.505 198.926 157.816 226.798 226.292 238.768-1.358.171 -1.362.250 -1.318.699 -1.265.789 -1.200.706 -1.120.668 -972.499 -763.994 -565.069 -407.253 -180.455 45.836 284.604
99.204 152.028 196.136 112.292 114.553 104.259 169.127 160.793 120.615 123.438 201.082 149.193 151.215
-45.770 -69.321 -89.088 -52.750 -54.268 -50.139 -79.098 -75.661 -58.504 -60.183 -94.523 -72.224 -73.503
-52.445 -56.073 -59.700 -52.445 -54.259 -52.445 -57.886 -57.886 -54.259 -54.259 -61.513 -57.886 -57.886
-98.215 -125.393 -148.788 -105.195 -108.527 -102.584 -136.984 -133.547 -112.763 -114.442 -156.037 -130.111 -131.389
989 26.635 47.348 7.097 6.025 1.675 32.143 27.245 7.852 8.996 45.045 19.083 19.825
28.652 22.556 90.899 60.007 71.108 81.713 180.312 235.750 206.778 166.812 271.843 245.374 258.593-6.055.635 -6.033.079 -5.942.180 -5.882.173 -5.811.065 -5.729.352 -5.549.040 -5.313.290 -5.106.513 -4.939.701 -4.667.858 -4.422.484 -4.163.891
-85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902
2.329.849 2.243.948 2.158.046 2.072.144 1.986.243 1.900.341 1.814.440 1.728.538 1.642.637 1.556.735 1.470.833 1.384.932 1.299.030
-57.249 -63.346 4.998 -25.895 -14.794 -4.189 94.411 149.848 120.876 80.910 185.941 159.473 172.691-3.725.786 -3.789.132 -3.784.134 -3.810.029 -3.824.822 -3.829.011 -3.734.601 -3.584.752 -3.463.876 -3.382.966 -3.197.024 -3.037.552 -2.864.860
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 3
Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48
666.869 775.720 955.005 1.039.638 1.084.083 977.486 702.882 966.656 994.666 674.505 722.820 743.736
-430.213 -507.060 -640.962 -661.452 -638.674 -486.970 -222.295 -403.451 -407.653 -152.829 -190.093 -205.921
236.656 268.659 314.043 378.186 445.409 490.516 480.587 563.204 587.013 521.676 532.727 537.815521.261 789.920 1.103.963 1.482.149 1.927.558 2.418.074 2.898.661 3.461.865 4.048.878 4.570.554 5.103.281 5.641.096
124.179 137.863 157.920 203.784 237.108 178.222 182.312 178.659 221.454 232.788 202.653 204.200
-62.341 -69.001 -78.991 -100.304 -116.182 -91.220 -93.830 -93.085 -112.959 -118.021 -105.233 -106.299
-54.259 -56.073 -57.886 -63.327 -65.141 -61.513 -61.513 -61.513 -65.141 -66.954 -63.327 -63.327
-116.600 -125.073 -136.878 -163.631 -181.323 -152.733 -155.344 -154.598 -178.100 -184.975 -168.560 -169.626
7.580 12.790 21.043 40.153 55.785 25.488 26.968 24.061 43.355 47.813 34.093 34.575
244.236 281.449 335.086 418.339 501.194 516.004 507.555 587.265 630.367 569.489 566.821 572.390-3.919.655 -3.638.205 -3.303.120 -2.884.781 -2.383.587 -1.867.583 -1.360.027 -772.762 -142.395 427.094 993.915 1.566.305
-85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902
1.213.129 1.127.227 1.041.325 955.424 869.522 783.621 697.719 611.818 525.916 440.014 354.113 268.211
158.334 195.548 249.184 332.437 415.292 430.103 421.654 501.364 544.466 483.588 480.919 486.488-2.706.526 -2.510.978 -2.261.794 -1.929.357 -1.514.065 -1.083.962 -662.308 -160.945 383.521 867.108 1.348.028 1.834.516
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 4
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Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
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Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59
913.865 1.002.793 1.152.728 1.213.979 1.237.959 1.126.399 867.802 1.099.890 1.115.949 728.887 711.327
-343.671 -415.244 -539.319 -587.538 -603.102 -496.555 -254.250 -469.357 -471.766 -109.333 -106.699
570.194 587.549 613.409 626.441 634.857 629.844 613.551 630.534 644.183 619.554 604.6286.211.291 6.798.840 7.412.249 8.038.690 8.673.546 9.303.390 9.916.942 10.547.475 11.191.659 11.811.213 12.415.840
190.605 199.279 210.206 229.580 238.738 222.770 224.678 226.495 229.911 229.911 229.911
-101.050 -105.553 -111.334 -121.138 -126.173 -120.232 -121.511 -123.056 -125.320 -125.320 -125.320
-63.327 -63.327 -65.141 -66.954 -68.768 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954
-164.377 -168.880 -176.474 -188.092 -194.941 -187.186 -188.465 -190.010 -192.275 -192.275 -192.275
26.228 30.399 33.731 41.488 43.798 35.584 36.213 36.485 37.637 37.637 37.637
596.422 617.948 647.141 667.928 678.654 665.428 649.764 667.019 681.820 657.191 642.2642.162.727 2.780.675 3.427.816 4.095.744 4.774.399 5.439.827 6.089.591 6.756.610 7.438.430 8.095.620 8.737.885
-85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902 -85.902182.310 96.408 10.506 -75.395 -161.297 -247.198 -333.100 -419.001 -504.903 -590.805 -676.706
510.521 532.047 561.239 582.027 592.753 579.526 563.863 581.117 595.919 571.289 556.3632.345.037 2.877.083 3.438.323 4.020.349 4.613.102 5.192.629 5.756.491 6.337.608 6.933.527 7.504.816 8.061.179
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 5
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Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
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Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71
696.591 684.619 666.937 652.201 635.991 618.309 599.153 587.181 583.498 576.744 560.167 554.098
-104.489 -102.693 -100.041 -97.830 -95.399 -92.746 -89.873 -88.077 -87.525 -86.512 -84.025 -83.115
592.102 581.926 566.896 554.371 540.593 525.563 509.280 499.104 495.973 490.232 476.142 470.98313.007.943 13.589.869 14.156.765 14.711.136 15.251.729 15.777.292 16.286.572 16.785.676 17.281.649 17.771.881 18.248.023 18.719.006
229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911
-125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320
-66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954
-192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275
37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637
629.739 619.563 604.533 592.008 578.229 563.200 546.917 536.741 533.610 527.869 513.778 508.6209.367.624 9.987.187 10.591.720 11.183.728 11.761.957 12.325.157 12.872.073 13.408.814 13.942.424 14.470.293 14.984.071 15.492.691
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706
629.739 619.563 604.533 592.008 578.229 563.200 546.917 536.741 533.610 527.869 513.778 508.6208.690.918 9.310.480 9.915.014 10.507.021 11.085.251 11.648.450 12.195.367 12.732.108 13.265.717 13.793.587 14.307.365 14.815.985
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Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
72 73 74 75 76 77 78 79 80 81
544.761 534.259 511.852 483.842 446.027 405.178 364.096 332.585 320.916 292.906
-81.714 -80.139 -76.778 -72.576 -66.904 -60.777 -54.614 -49.888 -48.137 -43.936
463.047 454.120 435.074 411.266 379.123 344.401 309.482 282.698 272.778 248.97019.182.052 19.636.172 20.071.247 20.482.512 20.861.636 21.206.037 21.515.519 21.798.216 22.070.995 22.319.965
229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911
-125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320
-66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954
-192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275
37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637
500.684 491.757 472.711 448.903 416.760 382.038 347.118 320.334 310.415 286.60715.993.374 16.485.131 16.957.842 17.406.745 17.823.505 18.205.543 18.552.661 18.872.995 19.183.410 19.470.017
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706
500.684 491.757 472.711 448.903 416.760 382.038 347.118 320.334 310.415 286.60715.316.668 15.808.425 16.281.136 16.730.038 17.146.798 17.528.837 17.875.955 18.196.289 18.506.704 18.793.311
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 7
Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93
264.896 259.453 251.078 241.655 221.552 196.424 162.500 125.853 88.998 60.728 50.257 25.129
-39.734 -38.918 -37.662 -36.248 -33.233 -29.464 -24.375 -18.878 -13.350 -9.109 -7.539 -3.769
225.162 220.535 213.416 205.407 188.319 166.960 138.125 106.975 75.648 51.619 42.719 21.35922.545.126 22.765.661 22.979.078 23.184.485 23.372.804 23.539.764 23.677.889 23.784.864 23.860.512 23.912.131 23.954.850 23.976.209
229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911 229.911
-125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320 -125.320
-66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954 -66.954
-192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275 -192.275
37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637 37.637
262.798 258.172 251.053 243.044 225.956 204.597 175.762 144.612 113.285 89.255 80.355 58.99619.732.816 19.990.987 20.242.040 20.485.084 20.711.040 20.915.637 21.091.399 21.236.011 21.349.296 21.438.551 21.518.906 21.577.902
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0-676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706 -676.706
262.798 258.172 251.053 243.044 225.956 204.597 175.762 144.612 113.285 89.255 80.355 58.99619.056.109 19.314.281 19.565.334 19.808.378 20.034.334 20.238.931 20.414.693 20.559.304 20.672.589 20.761.845 20.842.200 20.901.196
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 8
Flujo de Caja Mensual Proyectado
Mes del proyectoTotal InversiónTotal Acumulado
Ingreso por venta de T-C
Total Ingresos
Total Costo de Venta
Ingresos neto por Venta T-CIngreso Acumulado
Operación HoteleraIngresos Total Ingresos
CostosTotal Costos Directos
Costos DepartamentalesTotal Costos Departamentales
Total Costos y Gastos
Utilidad Bruta en Operaciones
Saldo Neto en OperacionesSaldo Acumulado
Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al Préstamo ConstrucciónPréstamo EquipamientoInterés del FinanciamientoAmort. Crédito Construcción (3 años)Neto del CréditoNeto AcumuladoIndice Cobertura Deuda
Neto del Inversionista para el PeríodoNeto Acumulado del Inversionista
Inversión Máxima c/financiamiento
Efecto del Financiamiento
-4.679.985 Total Inversión-4.679.985 Total Acumulado
Ingreso por venta de T-C
43.993.044 Total Ingresos
-20.016.835 Total Costo de Venta
23.976.209 Ingresos neto por Venta T-C23.976.209 Ingreso Acumulado
1.385.833 Inversión en ventasOperación HoteleraIngresos
14.515.151 Total Ingresos
Costos-7.659.413 Total Costos Directos
Costos Departamentales-4.574.060 Total Costos Departamentales
-12.233.473 Total Costos y Gastos
2.281.678 Utilidad Bruta en Operaciones
21.577.902 Saldo Neto en Operaciones21.577.902 Saldo Acumulado
6.084.287 Inversión Máxima s/financiamiento
EFECTO DEL CRÉDITO al 2.077.082 Préstamo Construcción
604.582 Préstamo Equipamiento-265.912 Interés del Financiamiento
-3.092.457 Amort. Crédito Construcción (3 años)-676.706 Neto del Crédito-676.706 Neto Acumulado
Indice Cobertura Deuda
20.901.196 Neto del Inversionista para el Período518.183.222 Neto Acumulado del Inversionista
3.829.011 Inversión Máxima c/financiamiento
2.255.276 Efecto del Financiamiento
Resumen del Proyecto
Fuente: Luis Felipe Vaamonde Página 9
140
IV.3.9. Punto de Equilibrio
La función del punto de equilibrio es identificar en donde los costos totales
se igualan a los ingresos totales, para poder cuantificar el peso que tienen los
costos fijos dentro del proyecto. Por lo tanto el punto de equilibrio es donde el
ingreso en operaciones es igual a cero, mientras que el volumen de venta se
iguala a los ingresos totales, para lograr estimar dentro de que zonas de la
capacidad utilizada, la empresa podrá tener posibilidades de éxito.
El punto de equilibrio se calculó a partir del flujo de caja del proyecto y para
ello se determinó la estructura de ingresos operacionales, costos directos y costos
departamentales según el nivel de ocupación.
En el proyecto que se plantea se alcanza el punto de equilibrio cuando el
nivel de ocupación es de 27.80 %, es decir aproximadamente 23 habitaciones.
A continuación se presenta la tabla 34. donde se presentan los cálculos
realizados para detectar el punto de equilibrio y seguidamente la figura que
muestra exactamente donde se logra el equilibrio.
Tabla 34. Estimación del Punto de Equilibrio
Ocupación 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%Ingresos Operacionales 53.344,50 80.016,75 106.689,00 133.361,25 160.033,50 186.705,74 213.377,99 240.050,24 266.722,49Costos Directos 33.466,62 50.199,93 66.933,24 83.666,55 100.399,86 117.133,17 133.866,48 150.599,79 167.333,10Costos Departamentales 47.004,60 48.818,21 50.631,82 52.445,43 54.259,04 56.072,65 57.886,26 59.699,88 61.513,49Utilidad -27.126,72 -19.001,39 -10.876,06 -2.750,73 5.374,60 13.499,93 21.625,25 29.750,58 37.875,91
-51% -24% -10% -2% 3% 7% 10% 12% 14%
Ocupación 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100%Ingresos Operacionales 293.394,74 320.066,99 346.739,24 373.411,49 400.083,74 426.755,99 453.428,24 480.100,49 506.772,74 533.444,99Costos Directos 184.066,41 200.799,71 217.533,02 234.266,33 250.999,64 267.732,95 284.466,26 301.199,57 317.932,88 334.666,19Costos Departamentales 63.327,10 65.140,71 66.954,32 68.767,93 70.581,54 72.395,15 74.208,76 76.022,38 77.835,99 79.649,60Utilidad 46.001,24 54.126,57 62.251,90 70.377,23 78.502,55 86.627,88 94.753,21 102.878,54 111.003,87 119.129,20
16% 17% 18% 19% 20% 20% 21% 21% 22% 22%
Elaboración Propia
143
IV.3.10. Valor Presente Neto y Tasa Interna de Retorno
Para determinar los índices de rentabilidad de la inversión se analizó el flujo
de caja del proyecto considerando un escenario de análisis a 10 años.
El valor presente neto evalúa las propuestas de inversión del capital
mediante la obtención de los flujos netos de efectivo en el futuro, descontando al
costo de capital de la empresa o a la tasa apropiada de interés del mercado
menos el valor actual del costo de la inversión.
La tasa interna de retorno es la tasa de descuento que se usa para evaluar
las propuestas de inversión mediante la aplicación de la tasa de rendimiento sobre
un activo, la cual se calcula encontrando la tasa de descuento que iguala el valor
presente de los flujos futuros de entrada de efectivo al costo de la inversión.
En fin la tasa interna de retorno es el valor que hace que el valor presente
neto sea cero, es decir, que el valor actual de los flujos futuros sea cero.
El proyecto arroja una tasa interna de retorno de 52%, cuando es financiado
únicamente con fondos propios y un valor presente neto de Bs. 3.644.991.000,
con lo cual puede clasificarse el proyecto como rentable. La tasa de descuento
utilizada para descontar el valor presente neto fue de 25%.
144
Si se realiza el mismo cálculo tomando en cuenta el financiamiento, la tasa
interna de retorno será de 48% y su valor presente neto es de 1.921.326.000 Bs.,
clasificando al proyecto aún como atractivo.
La tasa de descuento se construyó tomando en cuenta los siguientes
elementos: 7 % como rentabilidad mínima, 5 % como rentabilidad adicional
requerida por producto hotelera, 4 % como la tasa de recuperación de la inversión
y 9% como riesgo país; de lo cual resulta 25 % para la tasa de descuento.
IV.3. Análisis de Sensibilidad
Para realizar el análisis de sensibilidad se tomaron las variables más
marcadas que pueden incidir en la rentabilidad del proyecto.
La variable principal de ocurrencia es que no se llegue a vender la totalidad
de las habitaciones en tiempo compartido. Para medir su influencia en la
rentabilidad se realizó la siguiente tabla planteando 8 escenarios en donde se
vendía desde el 100% de las habitaciones disminuyendo hasta el 30 %,
observando su incidencia sobre la tasa interna de retorno y el valor presente neto.
En índice de venta desde 100% hasta 50% el proyecto esta en cifras
positivas como se puede ver en la siguiente tabla. A partir de 40% de ventas el
proyecto tiende a ser negativo.
145
Tabla 35. Análisis de Sensibilidad
Tabla 35. Análisis de Sensibilidad
Venta de Sin Financiamiento VPN Con Financiamiento VPN Valor Nivel Ocupac. Amort. / Util. NetaPuntos TIR TIR Venta
101% 52% 3,644,991 48% 1,921,326 1,806,563 70.00% 1.84100% 51% 3,547,010 47% 1,858,264 1,774,662 69.06% 1.8190% 47% 2,877,399 43% 1,428,035 1,602,108 62.41% 1.5880% 43% 2,194,973 38% 989,339 1,407,044 55.74% 1.3570% 38% 1,515,070 33% 551,727 1,237,914 49.00% 1.1260% 32% 795,550 26% 88,513 921,194 42.20% 0.9050% 26% 56,423 18% -387,986 543,355 35.33% 0.6740% 17% -682,875 9% -864,905 192,033 28.39% 0.4330% 5% -1,465,482 -8% -1,375,875 -307,462 21.38% 0.20
Elaboración Propia
146
Capítulo V. Conclusiones y Recomendaciones
147
Capítulo V. Conclusiones y Recomendaciones
El proyecto que se plantea en la presente investigación, conformado por la
construcción de 80 habitaciones hoteleras a comercializar bajo el sistema de
tiempo compartido, es considerado una inversión económicamente viable;
destinada a incrementar los servicios de alojamiento turístico en el estado Nueva
Esparta y particularmente en la isla de Coche. Según los supuestos analizados en
este proyecto; los cuales fueron derivados del estudio de otras instalaciones
turísticas similares operando actualmente en la isla de Margarita e isla de Coche,
bajo las condiciones actuales de equivalencia de valor adquisitivo de la moneda
venezolana frente al dólar norteamericano.
El estudio del mercado permitió determinar la aceptación del producto
dentro del sector turístico por tratarse de la oferta de un servicio diferente al que
se ha planteado en la isla de Coche, a pesar de desconocerse la reacción que
tendrá la demanda. Además, permitió definir un precio accesible, con la finalidad
de captar a corto plazo altos niveles de ocupación que soporten la rentabilidad del
proyecto. Siendo así, la comercialización bajo el sistema de tiempo compartido, lo
que lo hace atractivo tanto para turistas venezolanos como extranjeros que no
pueden adquirir una propiedad vacacional absoluta, y buscan una nueva
alternativa de entretenimiento y alojamiento turístico.
148
Es importante resaltar que la creciente oferta de complejos turísticos en
tiempo compartido en el ámbito nacional, exige una mayor y mejor capacitación
del personal; así como del mantenimiento de altos estándares de calidad.
Como consecuencia de la situación política del país y de su imagen
deteriorada en el extranjero, debe considerarse ésta como una desventaja que
podrá afectar la venta del producto. Se recomienda promocionar al proyecto y a la
isla de Coche como un ente separado de Venezuela.
La promoción que se ha implementado de la isla de Coche como destino
turístico, refleja una dependencia con la isla de Margarita que si bien ha sido el
motor propulsionador de su desarrollo; es también un factor que disminuye su
mercado. Se recomienda planificar la promoción como destino turístico
independiente, y solamente utilizar la infraestructura de la isla de Margarita como
vía de entrada de clientes potenciales.
La construcción en una primera etapa de 80 habitaciones, considerando
que existen 664 habitaciones aprobadas para la isla de Coche y solamente 150 en
operación; hace pensar que el proyecto tiene un espacio en el mercado, lo que
disminuye el riesgo de inversión.
En el caso del desarrollo que se plantea, en la etapa de construcción se
crearán aproximadamente 60 puestos directos de baja calificación (obreros de
construcción e ingenieros) y en la etapa operativa se crearán 61 puestos directos;
149
los cuales mayoritariamente podrán ser ocupados por habitantes locales de la isla,
luego de un período de entrenamiento. Adicionalmente, debido al efecto
multiplicador que tiene la industria turística, se incrementarán los volúmenes
comercializados localmente en transporte, comercio y pesca artesanal; generando
beneficios adicionales para el estado al realizarse compras de suministros
requeridos para la alimentación de huéspedes y mantenimiento de la instalación.
Contribuyendo notablemente al desarrollo y bienestar del desarrollo de la isla de
Coche.
Se recomienda comenzar la construcción del complejo entre Marzo y Abril
del año 2003, para que después de 21 meses de construcción, el desarrollo
turístico arranque su operación en Diciembre 2004. Según la estacionalidad de la
demanda observada, es este mes el principio de un período de alta ocupación. Al
mismo tiempo se estima que el país deberá de encontrarse en una situación
política diferente a la que se halla actualmente, para que el comienzo de las
operaciones se caracterice por una ocupación adecuada; para así brindar una
buena apertura al desarrollo.
En vista de que es necesario utilizar financiamiento por el alto monto de
inversión (6.333.625.082 Bs.) , se solicitará un crédito del 70% del costo en
construcción y equipamiento que suma 2.458.211.166 Bs. Siendo el aporte propio
de 3.402.828.057 Bs. y 247.046.768 Bs. contribución de la pre venta.
150
Los resultados arrojados por el estudio económico financiero mediante la
evaluación del valor presente neto (1.921.326.000 Bs.) y la tasa interna de retorno
(48%); indica que el proyecto es rentable. Recuperando la inversión en 3 años y
obteniendo un retorno superior al costo de oportunidad. El análisis de gastos y
costos permitió establecer el punto de equilibrio en 27.80 % de ocupación.
El proyecto reúne las condiciones económicas y financieras necesarias para
su ejecución, tanto para que el inversionista obtenga ganancias satisfactorias;
como para ayudar al desarrollo de la región, brindando una nueva fuente de
empleo.
La decisión de invertir dependerá de las expectativas de los inversionistas,
existiendo la probabilidad de conseguir mejor rentabilidad para el proyecto si el
perfil económico del país mejora. Este hecho es un factor que los promotores no
pueden manipular, pero puede disminuirse diseñando un plan de mercadeo,
ventas y cobranza que logre posicionar al complejo turístico dentro del mercado
nacional e internacional.
151
Referencias Bibliográficas
152
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• Trabajo Final. Normas para la presentación del informe. (2001) Universidad
Metropolitana.
• Manual de procedimientos RCI Latinoamérica (2002). RCI México.
• Servidor Virtual al servicio de usuarios y comercializadoras del Tiempo
Compartido. Http://www.tiempocompartido.com/ (Consulta: 23 de Octubre
del 2001).
Leyes
• Ley orgánica de turismo sobre establecimientos de alojamiento turístico.
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• Ley que regula y fomenta la multipropiedad y el sistema de tiempo
compartido. Gaceta extraordinaria N° 5.022, 18 de diciembre de 1995.
• Ordenanza sobre la zona urbana turística de desarrollo especial Punta la
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de 1997.
Otras Referencias
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• .Bermúdez M. ,Vaamonde V (2000). Estudio de Factibilidad para la
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Comenzando su construcción en el cuarto trimestre del año 2000. Trabajo
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• De Stefano, Claudia; Omaña T, Alejandra (1995). Estudio de factibilidad
para la instalación de un complejo turístico bajo el sistema de tiempo
compartido y hotelero tradicional en la Isla de Margarita para el año 1996.
Trabajo de grado, Ciencias Administrativas, Universidad Metropolitana,
Caracas.
157
• Batista Zuluaga, L. (2001). Proyecto Kochepá. Desarrollo Turístico
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• Micros Systems, Inc. Products Hotels (2002). Micros/Fidelio
http://www.micros.com/products/hotels/hotel_management/ ( Consulta : 10
de Junio de 2000).
• Informe Proyecto Turístico Hotel Puerto Esmeralda (1998). Publicación de
Royal Vacations.
Fotografías del Terreno
