UNIVERSIDAD TECNOLGICA CENTROAMERICANA

FACULTAD DE INGENIERA Y ARQUITECTURA

INFORME DE CLASEESTRATEGIAS FINANCIERAS

ARQUITECT0CARLOS SALGADO

PRESENTADO PORPAMELA ERAZO

San Pedro Sula, 16 de Marzo de 2015, Honduras, Centroamrica

IntroduccinTodo proyecto inmobiliario debe partir financiado. Los proyectos inmobiliarios requieren enormes cantidades de dinero para materializarse. Se trata del tipo de financiamiento que hemos clasificado como de largo plazo. Por otra parte, un financiamiento inadecuado puede conducir al fracaso a cualquier negocio, por muy bueno que sea. Para asegurarnos de lo anterior, debemos tener claro cul ser la estructura de financiamiento para ese proyecto. Cualquiera sea la envergadura de inversin inmobiliaria que quieras realizar, el crdito es una parte fundamental. Por lo menos es fundamental si se quiere obtener una buena tasa de rentabilidad. En el siguiente informe se abarcan alternativas que manejan las inmobiliarias para seguir desarrollando proyectos cuando el financiamiento propio no alcanza.

Estrategias Financieras1. Preventa: La preventa de departamentos implica vender el departamento antes que est construido. Generalmente lo que est es el terreno y el proyecto, pero no hay nada construido aun. En algunos pases se les llama venta en el pozo. Mediante este sistema el inversor inmobiliario le pide un adelanto a los usuarios finales del departamento y de esta forma se financia para construir. Generalmente este adelanto es un porcentaje del precio total de la compra e incluye aportes mensuales o trimestrales. El comprador est confiando en el inversor o desarrollador inmobiliario, ya que le adelanta dinero. Si bien en la mayora de los casos estas operaciones vienen acompaadas de una estructura legal acorde, como un fideicomiso o similar, el factor confianza siempre est.Hasta hace poco tiempo esta modalidad era impensada en Europa o Estados Unidos. Inclusive en muchos pases est directamente prohibida. En Europa esta restriccin ya se venci y cada vez se ven ms proyectos de este tipo, especialmente en Alemania que est viviendo una fuerte recuperacin econmica. Pero en Estados Unidos sigue prohibida, aunque existen presiones para cambiar la legislacin.

2. Fuente Bancaria: Pedirle un prstamo al banco es una opcin recurrente entre las inmobiliarias. Las ms pequeas en general financian proyecto a proyecto, por lo que el banco le entrega el dinero en la medida de los avances de la obra. En cambio, para las firmas ms grandes esto es imposible, debido a la complejidad de su estructura financiera. Las compaas de mayor tamao, donde tienes participacin de muchos bancos, no pueden entrar en el detalle de negociar un proyecto especfico, por lo que hacen un financiamiento conjunto, aclara el director ejecutivo de IM Trust. En cualquiera de los casos, la firma debe dejar prendas o hipotecas para responder si es que no puede hacerse cargo de la deuda, como terrenos o proyectos. En el peor de los escenarios, el banco puede quedarse con un desarrollo (o varios) y gestionar su venta para recuperar su inversin. Les puede ocurrir que si la empresa quiebra, se le paga primero a otros bancos y te quedas con un cascarn vaco, seala Tagle. Justamente, para que eso no ocurra, el banco se preocupa de poner restricciones a la hora de prestar el dinero, con la idea de que las garantas se hagan efectivas de ser necesario.

3. Fondos de inversin: Una cosa es pedir un prstamo, y otra distinta es encontrar personas que inviertan en el desarrollo. Los fondos de inversin participan de las ganancias y asumen las prdidas. Los ahorristas convencionales son de clase media o media alta con excedente o capacidad de ahorro. No son inversores profesionales, sino personas que tienen un excedente para invertir. Por eso hay que hacerles saber que invertir en la construccin implica un riesgo bajo, y la tasa de retorno es razonable para ese nivel de riesgo.Un mecanismo que tambin se utiliza para reunir interesados en formar un pool de inversores, es realizar acciones masivas de convocatoria, como la publicidad. Pero no es igual adquirir un terreno y luego buscar los inversores para solventar todo el resto, que realizarlo a la inversa (buscar fondos para comenzar el proyecto desde el principio), porque el costo del lote puede significar hasta el 50% de lo que habr que invertir en el total del proyecto. En este contexto, es fundamental que el Desarrollador (que es quien va a seleccionar y coordinar a todos los otros aspectos o roles profesionales que integren el proyecto) escoja a los ms adecuados en cada rubro.

Conclusiones Tradicionalmente una empresa constructora inverta recursos propios para hacer la obra y luego venda las unidades para recuperar su capital y obtener una determinada ganancia. Pero lo cierto es que es posible impulsar el negocio con fondos de terceros de manera de poder acceder a proyectos ms grandes con recursos propios acotados, generando as ganancias no slo sobre la inversin de uno mismo sino tambin sobre la de los otros inversores.

El mercado inmobiliario propici cambios importantes en su estructura desde la crisis financiera internacional, lo que se refleja en las alternativas de financiamiento que existen hoy para los desarrolladores.

Dependiendo del nicho y, sobre todo, dependiendo de la etapa del proyecto, existe diferente perfil riesgo o rendimiento y, por lo tanto, diferentes proveedores de financiamiento.

Si realmente quieres dominar tu mercado y concretar financiamientos inmobiliarios para tus proyectos, tienes que saber cmo presentar tu proyecto, conocer las tendencias de cada segmento, tener informacin valiosa que te ayude a argumentar mejor tus proyectos inmobiliarios y mejorar tu vinculacin con inversionistas con capacidad financiera y entidades de financiamiento inmobiliario.

Bibliografa

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=11524

http://www.indogma.com/es/financiamiento-de-proyectos-inmobiliarios/

Anexos