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Estos apuntes de apoyo al alumno, han sido diseñados por profesionales del área

inmobiliaria de ANACOPRO A.G..

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Unidad 1

Módulo 1 Aspectos Legales

Módulo 2: Iniciación de Actividades y Patente Municipal

Módulo 3: Conceptos generales

Módulo 4: La Compraventa

Módulo 5: El Arriendo

Módulo 6: La Administración

Unidad 2:

Módulo 1: Tasaciónes

Módulo 2: Valorización de Inmuebles

Módulo 3: Bienes Raíces

Módulo 4: Técnicas de tasación

Unidad 3:

Módulo 1: Financiamiento

Módulo 2: Mercados Financieros

Módulo 3: Leasing

Módulo 4: Subsidios Habitacionales

Módulo 5: La Hipoteca

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Unidad 4

Módulo 1: Obligaciones Código de Comercio

Módulo 2: Diligencia que debe emplear

Módulo 3: Obligaciones con su personal dependiente

Módulo 4: La Comisión

Módulo 5: Falta al pago de la comisión

Módulo 6: La Compraventa

Módulo 7: El Arrendamiento

Módulo 8: La Administración

Módulo 9: Contabilidad

Unidad 5

Módulo 1: Comercialización de Inmuebles

Módulo 2: Ecommerce o Comercio Electrónico

Módulo 3: Uso de una Plataforma Web

Módulo 4: Las Redes Sociales como una plataforma de comercio electrónico

Unidad 6

Módulo 1: La venta

Módulo 2: Teoría Formulista

Módulo 3: Teoría Estímulo-Respuesta

Módulo 4: Teoría de la Necesidad-Satisfacción

Módulo 5: Atención de Cliente

5

Unidad 1

6

MÓDULO 1 ASPECTOS LEGALES

Su objetivo es dar a conocer la normativa legal relacionada con la operación de corretaje,

especialmente en los siguientes aspectos:

Las personas.

En derecho existe una diferencia entre los conceptos de persona, persona natural y

persona jurídica.

Persona. Es todo ser capaz de tener derechos y contraer obligaciones. Las personas

pueden ser naturales o jurídicas.

Personas naturales. Una definición amplia señala que las personas naturales, son

los hombres (1) dotados de capacidad jurídica.

De conformidad a lo dispuesto en el artículo 55 del Código Civil "son personas todos

los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o

condición."

Personas jurídicas. Se llama persona jurídica a una persona ficticia capaz de ejercer

derechos y contraer obligaciones civiles y ser representada judicial y

extrajudicialmente. (2)

Clasificación:

a) Personas jurídicas que persiguen fin de lucro, se llaman sociedades.

De acuerdo con nuestro código civil se define a la sociedad como aquel contrato en virtud

del cual dos o más personas estipulan poner algo en común con miras de repartirse los

beneficios que de ello provenga. A continuación el código señala que la sociedad forma

una persona distinta de los socios individualmente considerados. En Roma la sociedad no

fue persona jurídica.

b) Personas jurídicas que no persiguen fin de lucro: Se distinguen:

Las personas jurídicas de derecho público como el Fisco, las Municipalidades, etc.;

Las personas jurídicas de derecho privado como las corporaciones y fundaciones.

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Nuestro Código Civil define a las personas jurídicas que no persiguen fin de lucro como

entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y de ser representadas

judicial y extra judicialmente.

1 Cuando en este Curso de hable de hombre, debe entenderse hombres y mujeres.

2 Artículo 545 del Código Civil.

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ANTECEDENTES.

La Ley N° 18.796 de 24 de Mayo de 1986, derogó el Registro Nacional de

Corredores de Propiedades que existía en Chile, y junto con ello, desaparecieron también

todas las normas que regulaban el corretaje de propiedades, por lo que ésta pasó a ser

una actividad que cualquier persona puede realizar sin limitaciones ni exigencias previas,

es por eso que, desde un punto de vista puramente formal, puede ser corredor de

propiedades cualquier persona natural o jurídica que tenga un inicio de actividades en

S.I.I. y una patente comercial otorgada por la municipalidad correspondiente.

Algunas leyes y regulaciones dictadas en los últimos años para garantizar la

probidad pública y la transparencia de los mercados, han incorporado a los corredores de

propiedades, en asuntos tan delicados como son el lavado de dinero y la evasión

tributaria, obligaciones de control y reserva, que suponen niveles de especialización

propios de profesionales con experiencia en la materia.

Es así como el artículo 3° de la Ley 19.913 que creó la Unidad de Análisis Financiero

(UAF) para combatir el lavado de dinero y el blanqueo de activos, impone a los

corredores de propiedades la obligación de informar operaciones sospechosas que

adviertan en el ejercicio de sus actividades, mantener registros especiales de sus

operaciones, informar cuando se les exija por el Servicio y guardar reserva, bajo severas

sanciones en caso de incumplimiento.

Por su parte, el Servicio de Impuestos Internos, por Resolución Exenta N° 64 del 30

de Junio de 2005, impuso a los corredores de propiedades la obligación, bajo pena de

multas, de presentar declaraciones juradas anuales sobre las operaciones de

arrendamiento de bienes raíces no agrícolas en las que les ha tocado intervenir, con el

objeto de prevenir evasiones tributarias.

Resulta evidente que esas normas suponen una mínima capacidad e idoneidad en

quienes ejercen el corretaje inmobiliario, supuesto que no se cumple si en el sector

actúan personas que se aprovechan de las facilidades de acceso para incurrir en prácticas

dolosas, al margen de toda posibilidad de control, es por eso que el corredor de

propiedades debe ser una persona con sólida formación ética.

9

El éxito en esta actividad está dado por la actitud empresarial del emprendedor y

los conocimientos técnicos adecuados relacionados con la actividad.

El presente Curso pretende entregar las herramientas básicas para ejercer como

corredor de propiedades en Chile.

1. ASPECTOS LEGALES EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES.

Su objetivo es dar a conocer la normativa legal relacionada con la

operación de corretaje, especialmente en los siguientes aspectos:

1.1. Las personas.

En derecho existe una diferencia entre los conceptos de persona, persona natural

y persona jurídica.

1.1.1. Persona. Es todo ser capaz de tener derechos y contraer obligaciones. Las

personas pueden ser naturales o jurídicas.

1.1.2. Personas naturales. Una definición amplia señala que las personas

naturales, son los hombres1 dotados de capacidad jurídica.

De conformidad a lo dispuesto en el artículo 55 del Código Civil "son

personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad,

sexo, estirpe o condición."

1.1.3. Personas jurídicas. Se llama persona jurídica a una persona ficticia capaz de

ejercer derechos y contraer obligaciones civiles y ser representada judicial y

extrajudicialmente.2

Clasificación:

a) Personas jurídicas que persiguen fin de lucro, se llaman sociedades.

De acuerdo con nuestro código civil se define a la sociedad como aquel contrato

en virtud del cual dos o más personas estipulan poner algo en común con miras de

repartirse los beneficios que de ello provenga. A continuación el código señala que la

sociedad forma una persona distinta de los socios individualmente considerados. En

Roma la sociedad no fue persona jurídica.

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b) Personas jurídicas que no persiguen fin de lucro: Se distinguen:

i) Las personas jurídicas de derecho público como el Fisco, las Municipalidades, etc.;

ii) Las personas jurídicas de derecho privado como las corporaciones y

fundaciones.

Nuestro Código Civil define a las personas jurídicas que no persiguen fin de lucro

como entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y de ser

representadas judicial y extra judicialmente.

1 Cuando en este Curso de hable de hombre, debe entenderse hombres y mujeres.

2 Artículo 545 del Código Civil.

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1.2. La capacidad.

En el lenguaje común capacidad significa suficiencia, aptitud, aquel que

puede llevar a cabo algo.

En Derecho la capacidad es la medida o porción de la personalidad

traducida en la idoneidad para establecer relaciones jurídicas determinadas.

Esa capacidad puede ser absoluta, si permite actuar en toda clase de

actos jurídicos y políticos, o relativa, cuando consciente realizar alguno de ellos y

otros no.

Así se puede tener capacidad para testar, para contraer matrimonio, para

trabajar, para ser elector o elegido, para disponer de los bienes, etc.

La personalidad es el todo, la capacidad parte de ese todo. Por eso un ser

humano o un ente tiene o no personalidad, no existen grados, como en la

capacidad, ej., capacidad plena (21 años), capacidad relativa (18 años), capacidad

parcial, etc.

1.3. Los hechos, los actos y los contratos.

1.3.1. Los hechos.

Para comprender la naturaleza del acto jurídico, debemos considerar en

primer lugar a los hechos, y especialmente, a los hechos jurídicos.

Los hechos pueden tener su origen en la naturaleza o en el hombre, y en

uno y otro caso, pueden producir efectos jurídicos. Si los producen, estamos ante

hechos jurídicos, y en caso contrario, estamos ante hechos materiales.

Hecho jurídico, por tanto, se define como todo suceso de la

naturaleza o del hombre que origina efectos jurídicos. Estos efectos pueden ser:

la creación, modificación, transferencia, transmisión o extinción de un derecho.

Hecho material es todo suceso de la naturaleza o del hombre que no

produce efectos jurídicos.

A su vez, los hechos jurídicos se clasifican en:

a) Hechos jurídicos propiamente tales: son los hechos de la

naturaleza que originan efectos jurídicos.

Por ejemplo: el nacimiento (marca el comienzo de la personalidad); la

muerte (marca el fin de la personalidad y pone en marcha la sucesión por causa de

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muerte); el transcurso del tiempo (permite adquirir derechos mediante la

prescripción adquisitiva o extingue acciones mediante la prescripción extintiva;

muta la condición jurídica de las personas naturales, que de infantes se

transforman en impúberes, después en menores adultos y finalmente en

mayores de edad).

b) Hechos jurídicos voluntarios realizados con la intención de producir efectos

jurídicos; son los actos jurídicos, que se analizarán en el numeral siguiente.

c) Hechos jurídicos voluntarios, realizados sin la intención de producir efectos

jurídicos. Se ubican aquí los delitos y cuasidelitos. Si bien el delincuente actúa

voluntariamente, no ejecuta un acto con el propósito de ser penado o de

responder civilmente indemnizando los perjuicios.

Los hechos jurídicos del hombre involuntarios son fruto de una actividad

realizada sin voluntad consciente. Tal acontece con los actos de los dementes y los

infantes (arts. 723 y 2319 del CC).

1.3.2. Los actos jurídicos.

A continuación, se proporcionan dos definiciones clásicas o tradicionales

del acto jurídico:

a) “Manifestación de voluntad hecha con el propósito de crear, modificar o

extinguir derechos, y que produce los efectos queridos por su autor o por las

partes, porque el derecho sanciona dicha manifestación de voluntad” 3.

b) “Manifestación unilateral o bilateral de voluntad ejecutada con arreglo a la ley y

destinada a producir un efecto jurídico que puede consistir en la creación,

conservación, modificación, transmisión, transferencia o extinción de un

derecho”4.

Los elementos comunes a ambas definiciones, y que constituyen los

aspectos fundamentales del acto jurídico son: (i) la producción de efectos jurídicos;

(ii) la voluntad humana; y, (iii) la intención de producir esos efectos jurídicos (fines

prácticos de orden económico).

1.3.3. Convenciones.

El acto jurídico bilateral originado por el acuerdo o concurso de las

voluntades de dos o más partes, con la intención de producir un efecto

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jurídico, que puede consistir en crear, modificar, transmitir o extinguir una

relación de derecho recibe la denominación de convención.

1.3.4. Contratos.

Los contratos son una especie de convención, es decir, la palabra

convención es un concepto más general que el de contrato, ya que este último

sólo tiene por objeto crear o generar obligaciones.

El artículo 1438 del Código Civil define contrato de la siguiente manera: “Acto por el

cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”.

Además, el contrato es una fuente de las obligaciones.

Los contratos se clasifican, atendiendo a si una o ambas partes se

obligan, en unilaterales y bilaterales o sinalagmáticos.

Son unilaterales cuando una de las partes se obliga para con otra que no

contrae obligación alguna, por ejemplo el mutuo, en que sólo se obliga el

mutuario. Y bilaterales, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente,

por ejemplo la compraventa.

3 VIAL DEL RÍO, VÍCTOR. “Teoría General del Acto Jurídico”. Ediciones Universidad Católica de

Chile. 1998. P. 31.

4 ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ARTURO. “De los Contratos”. Editorial Jurídica de Chile. P. 1.

14

1.4. Modos de adquirir el dominio.

El artículo 588 de Código Civil, que no es una disposición taxativa, enumera

los siguientes modos de adquirir el dominio:

1.4.1. La ocupación.

Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a

nadie, y cuya adquisición no es prohibida por las leyes chilenas, o por el Derecho

Internacional. 5

1.4.2. La accesión.

La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a

serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas

son frutos naturales o civiles. 6

1.4.3. La tradición.

La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la

entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e

intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.

7

1.4.4. La sucesión por causa de muerte.

La sucesión por causa de muerte es un modo de adquirir el dominio de la

totalidad del patrimonio de una persona difunta o de una cuota de él, o de una o

más especies o cuerpos ciertos; o de uno o más individuos

indeterminados de un género determinado. 8

15

1.4.5. La prescripción.

La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las

acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas o no haberse

ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y

concurriendo los demás requisitos legales. 9

1.4.6. La ley.

La ley es una declaración de la voluntad soberana que, manifestada en la

forma prescrita por la Constitución, manda, prohíbe o permite. 10

1.5. Hipotecas, gravámenes y prohibiciones de enajenar.

1.5.1. Hipotecas.

Es el “derecho real” constituido por el acreedor (Ejemplo un Banco)

sobre el inmueble o bien raíz.

Su propósito es garantizar el pago de la obligación contraída por el deudor

en caso que este no cumpla con ella.

Esto faculta al acreedor a solicitar judicialmente el remate del bien raíz para

recuperar la deuda pendiente de pago que mantiene el deudor, en caso de

incumplimiento.

El hecho de constituir una hipoteca sobre un bien raíz, no significa que el

propietario deje de ser el dueño de la propiedad.

Las hipotecas se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del

Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra

ubicado el bien raíz.

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1.5.2. Gravámenes.

El gravamen es una carga u obligación que se aplica a un inmueble. Estas

pueden ser hipotecas, servidumbres, usufructos, derechos de uso, arriendos,

reglamentos de copropiedad, entre otros.

Los gravámenes se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del

Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra

ubicado el bien raíz.

5 Artículo 606 del Código Civil.

6 Artículo 643 del Código Civil.

7 Artículo 670 del Código Civil.

8 Artículo 951 del Código Civil.

9 Artículo 2.492 del Código Civil.

10 Artículo 1° del Código Civil.

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1.5.3. Prohibiciones.

Las prohibiciones pueden ser voluntarias o impositivas, tales como los

embargos, medidas precautorias, promesas de venta,

1.5.4. Interdicciones.

Las interdicción es la declaración realizada por un Tribunal de justicia que

una persona está imposibilitada de administrar sus bienes, estas pueden ser

convencionales, legales o judiciales, y todas ellas limitan el libre ejercicio de la

facultad de use, goce y disposición.

1.6. Regímenes patrimoniales en el matrimonio.

El régimen patrimonial del matrimonio es el sistema que rige las relaciones

patrimoniales de los cónyuges entre sí y respecto de terceros. En otras palabras, es

el sistema según el cual se administra la economía y bienes, dineros de un

matrimonio.

Existen tres tipos de regímenes patrimoniales en el matrimonio:

a) Sociedad conyugal

b) Separación total de bienes

c) Participación en los gananciales

Sociedad conyugal. En este sistema el patrimonio de ambos cónyuges

forma uno solo, común para ambos, que es administrado por el marido. Esto

incluye tanto el patrimonio que cada uno tenía antes de casarse como lo que

adquieran durante la unión.

Separación total de bienes. Los patrimonios de cada cónyuge y su administración

se mantienen separados antes y durante el vínculo matrimonial. Es decir, “lo que

es mío es mío y lo que es tuyo es tuyo”.

18

Participación en los gananciales. En este régimen los patrimonios se

mantienen separados, pero si el régimen se acaba, el cónyuge que adquirió bienes

de mayor valor debe compensar al que obtuvo menos, para que ambos queden

iguales.

1.7. Bien raíz familiar.

La Ley número 19.3352 , del año 1994, introdujo en nuestra

legislación la institución denominada “BIENES FAMILIARES”, regulándola en los

artículos 141 al 149 del Código Civil.

El Código Civil lo que se entiende por “bienes familiares”, pero del tenor de

las normas que regulan la institución, podríamos definirlos como aquellos bienes

corporales o incorporales, de propiedad de uno o de ambos cónyuges, que en

ciertas circunstancias, pueden ser considerados esenciales para la adecuada

subsistencia de la familia, restringiéndose los derechos que sobre ellos

corresponden a su titular, sea por una resolución judicial, sea por un acto

unilateral de uno de los cónyuges.

Bienes que pueden declararse familiares.

a) El inmueble que sirve de residencia principal de la familia. Consigna el artículo

141, inciso 1º, que el inmueble de propiedad de ambos cónyuges o de alguno de

ellos, que sirva de residencia principal de la familia, podrá ser declarado bien

familiar.

b) Los muebles que guarnecen la residencia principal de la familia.

c) Derechos o acciones en sociedades.

19

1.8. Conservador de Bienes Raíces, Archivero Judicial y Notario.

1.8.1. Conservador de Bienes Raíces.

El objeto principal de las inscripciones en los registros del Conservador de

Bienes Raíces es dar una completa publicidad a los títulos y a los gravámenes que

puedan afectar a los bienes raíces.

El Conservador de Bienes Raíces lleva al efecto un libro llamado Repertorio,

en que se anotan los títulos al efecto que se presenten, y tres Registros, a saber:

a) El de Propiedad, se inscriben las transacciones de dominio;

b) El de Hipotecas y Gravámenes, se inscriben las hipotecas, los censos, los

derechos de usufructúo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres, y

otros gravámenes semejantes; y

c) El de Interdicciones y Prohibiciones, en el se inscriben las interdicciones y

prohibiciones de enajenar e impedimentos, sea convencionales, legales o

judiciales, que embaracen o limiten de cualquier modo el libre ejercicio del

derecho de enajenar.11

Subinscripción: La rectificación de errores, omisiones o cualquier

modificación equivalente que el Conservador de oficio o a petición de parte tuviere

que hacer al título inscrito, será objeto de subinscripción y se verificará e el

margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación

modificada.12

Pero si en la subinscripción se requiere una variación, en virtud de un título

nuevo, se hará nueva inscripción, en la cual se pondrá una nota de referencia a la

que los interesados pretenden modificar, y, en ésta, igual nota de referencia a

aquella.

11 Artículo 32 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

12 Artículo 88 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

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Si el nuevo documento que se exhibe es una sentencia o decreto

ejecutorio, cualquiera que sea la modificación que prescriban, se hará al margen

del Registro.13

Son igualmente objeto de subinscripción las cancelaciones, sean parciales o

totales, convencionales o decretadas por la justicia.14

1.8.2. Archivero Judicial.

Según el artículo 453 del Código Orgánico de Tribunales los archiveros

son ministros de fe pública encargados de la custodia de los documentos de: i) Los

procesos afinados que se hubieren iniciado ante los jueces de letras que existan

en la comuna o agrupación de comunas, o ante la Corte de Apelaciones o ante la

Corte Suprema, si el archivero lo fuere del territorio jurisdiccional en que estos

tribunales tienen su asiento; ii) Los procesos afinados que se hubieren seguido

dentro del territorio jurisdiccional respectivo ante jueces árbitros; iii) Los libros

copiadores de sentencias de los tribunales; y Los protocolos de escrituras públicas

otorgadas en el territorio jurisdiccional respectivo, y de dar a las partes interesadas

los testimonios que de ello pidieren.

1.8.3. Notario.

Según el artículo 399 del Código Orgánico de Tribunales, los notarios son

ministros de fe pública encargados de autorizar y guardar en su archivo los

instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las partes interesadas los

testimonios que pidieren, y de practicar las demás diligencias que la ley les

encomiende.

21

1.9. Legislación aplicable a la gestión de corretaje de propiedades.

1.9.1. Constitución política de la República.

Disponible en http://bit.ly/Jz7Ddg

1.9.2. Código Civil.

Disponible en http://bit.ly/1ILoQwR

1.9.3. Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.

Disponible en http://bit.ly/1OCN9ep

1.9.4. Ley de arrendamiento de predio urbano.

Disponible en http://bit.ly/1KzkVDs

1.9.5. Ley de arrendamiento de predio rural.

Disponible en http://bit.ly/1Iss4mJ

1.9.6. Ley de copropiedad inmobiliaria. (19.537)

Disponible en http://bit.ly/1OPgCT7

1.9.7. Ley de responsabilidad civil en materia inmobiliaria. (19.472)

Disponible en http://bit.ly/1LRQ5Vp

1.9.8. Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Disponible en http://bit.ly/1DbJS5c

13 Artículo 89 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

14 Artículo 89 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

22

1.10. Responsabilidad legal del corredor de propiedades.

El corredor no tiene responsabilidad civil, ni criminal por los actos que firmen sus

clientes. Él cumple la función de mediación ante la ley.

2. LOS INMUEBLES.

Su objetivo es dar a conocer los tipos de inmuebles:

Los bienes se pueden clasificar en:

a) Bienes Muebles, que son los que pueden desplazarse de forma inmediata y

trasladarse fácilmente de un lugar a otro, ya sea por sus propios medios o por una

fuerza interna o por una fuerza extraña y manteniendo su integridad.

b) Bienes Inmuebles, son los que no pueden transportarse de un lugar a otro,

como las tierras y las minas, y las cosas que se adhieren permanentemente a ellos,

por ejemplo, edificios, árboles, líneas telefónicas, represas, puentes, alcantarillado,

entre otros.

Se clasifican en:

i) Inmuebles por Naturaleza: Son las cosas que no pueden trasladarse de un

lugar a otro sin que se altere su sustancia. Por su esencia estas cosas son

inmóviles, por ejemplo, los terrenos.

ii) Inmuebles por Adherencia: Son los bienes muebles que se consideran

inmuebles por estar permanentemente adheridos a un inmueble propiamente

tal, por ejemplo, edificios e instalaciones. De lo anterior se concluye que es

necesario que el bien esté adherido al inmueble y que la adherencia sea

permanente.

iii) Inmuebles por Destinación: Son los bienes muebles que se consideran

inmuebles por estar permanentemente destinados al uso, cultivo o beneficio de un

inmueble, por ejemplo, arados, bueyes, caballos, útiles de labranza.

23

3. ACTOS Y CONTRATOS EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES.

Su objetivo es el análisis de los contratos, más importantes en la operación del

corretaje, especialmente:

3.1. Órdenes de venta.

Las órdenes de venta son los instrumentos en que consta el mandato

otorgado por el comitente al corredor de propiedades, para que éste medie en

una compraventa, de acuerdo con las condiciones estipuladas, y, a cambio, aquél

se obliga a pagar una remuneración convenida o usual.

La orden de venta, por constituir un contrato que contiene la promesa de una cosa

– la comisión del corredor, si es de un monto superior a 2 (dos) unidades

tributarias mensuales debe constar por escrito.

Este requisito formal no es solemnidad de la orden y su omisión tiene

como única sanción la inadmisibilidad de la prueba de testigos, en caso de

suscitarse juicio en que se controvierta si se dio o no la orden y cuáles fueron las

estipulaciones.15

Las menciones básicas que debe tener una orden de venta son:

a) Fecha de la orden, plazo por el cual se otorga, y si es o no exclusiva;

b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de

identidad y domicilio del comitente;

c) Operación de que se trata;

d) Ubicación y características del inmueble;

e) Condiciones de la operación, con expresión del valor, forma de pago, deudas

que graven el inmueble y demás antecedentes que sean de importancia;

f) La comisión que el comitente pagará al corredor.

24

Estas menciones especifican el encargo hecho por el comitente al corredor.

Si éste se sale de sus límites, incurre en extralimitación de atribuciones y pasa a

actuar sin orden.

Las órdenes de venta deben ser suscritas por el corredor y por el

comitente, actuando éste personalmente o por medio de mandatario o

representante legal, debidamente facultado al efecto.

El representante legal deberá exhibir el título de su representación. El

corredor conservará, con la orden, ejemplar del mandato o del título de la

representación legal, para justificar la validez de la orden.

15 Artículos 1.708 y 1.709 del Código Civil.

25

¿Debe, el comitente sr dueño del bien que ordena vender?

Esta pregunta admite una respuesta legal y otra de conveniencia práctica.

Legalmente no es requisito de la orden que el comitente sea dueño del

inmueble que encarga vender, puesto que la venta de cosa ajena es válida16.

En la práctica, sin embargo, salvo casos excepcionales, deberá siempre el

corredor exigir que el comitente sea dueño del bien inmueble que vende. La

comisión del corredor está por lo común vinculada a la celebración del contrato

definitivo, por lo que si éste no se lleva a cabo, no habrá comisión.

3.2. Orden de arriendo.

Las órdenes de arriendo son los instrumentos en que consta el mandato

otorgado por el comitente o el interesado en arrendar un inmueble al corredor de

propiedades, para que éste medie en la celebración del contrato de

arrendamiento, de acuerdo con las condiciones estipuladas; obligándose, por su

parte a pagar la remuneración convenida o usual.

La orden de arriendo debe constar por escrito, al igual que la de venta, para

evitar la sanción de inadmisibilidad de la prueba de testigos, en caso de que la

comisión del corredor, estipulada en ella, sea de importe superior a dos

unidades tributarias mensuales.

La omisión de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden de

arrendamiento, porque no hay precepto legal alguno que exija que esta orden sea

escrita para que sea válida.

Las menciones básicas que debe tener una orden de arriendo son:

a) Fecha de la orden, plazo de su duración y si es o no exclusiva.

b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de

identidad y domicilio del comitente;

c) Individualización del mueble que se ordena arrendar;

d) Renta de arrendamiento que se fije;

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e) Si el pago de la renta es por periodos adelantados o vencidos;

f) Detalle de los servicios que serán de cargo del arrendatario y del arrendador;

g) Valor de la renta de arrendamiento h) Comisión del corredor.

16 Artículos 1.815 del Código Civil.

27

La orden debe ser suscrita por el corredor de propiedades y por el

comitente, actuando éste personalmente o por medio de mandatario o

representante legal, debidamente facultado al efecto.

Si el comitente o interesado en arrendar obra por medio de mandatario,

será suficiente el poder que conste de instrumento privado. Si obra a través de

representante legal, peste deberá acreditar su representación con el título

correspondiente.

En ambos casos, el corredor conservará copia auténtica del mandato o de

la representación legal, como fundamento probatorios de la validez de la orden.

En las órdenes de venta y de arriendo es frecuente que el corredor de

propiedades y el comitente pacten que la orden sea exclusiva. Esta estipulación es

válida en razón del principio de autonomía de la voluntad de las partes, y por la

fuerza de ley de los contratos.

Existe exclusividad cuando el beneficiario por ella tiene un privilegio o

derecho en virtud del cual puede hacer algo que está prohibido a los demás.

Si no se pacta exclusividad, la orden de venta o arriendo puede ser

lícitamente gestionada por el propio comitente o por terceros, en forma paralela o

coetánea con el desempeño del corredor que ha recibido la orden simple.

Si se transgrede la exclusividad de la orden y el comitente efectúa el

arriendo, por sí o por medio de terceros, sin la intervención del corredor a quien

dio la exclusividad, infringe lo estipulado con éste y debe indemnizarle los

perjuicios originados por su incumplimiento17, los que podrán estimarse en suma

equivalente a la que le habría reportado el pago de la comisión estipulada.

28

3.3. Órdenes de visitas.

Es el instrumento en que el corredor de propiedades, que ha recibido

orden de vender o arrendar un inmueble, da la autorización necesaria para visitar

el bien inmueble, al interesado en comprarlo o arrendarlo, obligándose éste, en

caso de celebrar contrato, a hacerlo con su mediación y a pagarle la remuneración

convenida o usual.

La orden misma carece de toda formalidad; por lo que, de no constar por

escrito, podrá ser acreditada por cualquier medio de prueba, Salvo el caso de ser

la comisión el corredor de propiedades mayor a dos Unidades Tributarias

Mensuales (UTM), pues de no constar por escrito, será inadmisible la prueba de

testigos.

17 Artículo 1.489 del Código Civil.

29

A falta de prueba sobre la comisión estipulada, el comprador o

arrendatario tendrá obligación de pagar al corredor la comisión usual.18

Menciones de la orden de visitas, si es de propiedad a la venta:

a) Su fecha;

b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de

identidad y domicilio del comprador;

c) Ubicación e individualización del inmueble;

d) Precio de venta y forma de pago;

e) Obligación del interesado de hacer la operación con la mediación del corredor

que otorga la orden;

f) Autorización del corredor para visitar el inmueble;

g) Comisión que percibirá el corredor.

Menciones de la orden de visitas, si es de propiedad en arriendo:

a) Su fecha;

b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de

identidad y domicilio del interesado en arrendar;

c) Ubicación e individualización del inmueble;

d) Renta de arrendamiento;

e) Si el pago de la renta es por periodos anticipados o vencidos;

f) Servicios cuyo pago será de cargo del arrendatario;

g) Obligación del interesado de contratar el arrendamiento con mediación del

corredor que da la orden;

h) Autorización del corredor para visitar la propiedad;

i) Comisión que percibirá el corredor.

La orden debe ser suscrita por el corredor y por el interesado en

comprar o arrendar, sea en forma personal, sea por medio de mandatario o

representante legal.

30

Si las terceras personas que comparecen por él no tienen su

representación convencional o legal, las estipulaciones contenidas en la orden no

le serán oponibles, podrá desconocerlas y, una vez celebrado el contrato, podrá

rehuir con fundamento el pago de la comisión del corredor.

Este deberá exigir, al momento de la suscripción de la orden, en caso de no

ser personal la intervención del interesado, que se le exhiban los poderes o

comprobantes de la representación legal, que habiliten al representante para

actuar por el efectivo interesado y conservará ejemplares o copias auténticas de

los títulos de la representación convencional o legal. Para estos efectos bastará

que el mandato conste por instrumento privado.

18 Artículo 2.158 N° 3 del Código Civil.

31

3.4. Mandato de administración de propiedades ajenas.

Como actividad anexa o conjunta con la de mediación en las operaciones

sobre inmuebles, los corredores de propiedades están habilitados para asumir la

administración de inmuebles ajenos. El acto jurídico por el cual el comitente le

encomienda la administración es un mandato.

Es un contrato consensual, desprovisto de toda formalidad, que debe

constar por escrito solamente para evitar sanción de orden probatorio, ya que si

no consta por escrito no podrán probarse por testigos, ni su existencia, ni sus

estipulaciones.

En la práctica, por razones de conveniencia y seguridad, se acostumbra

extenderlo por escrito, estableciendo en él las instrucciones del comitente, las

facultades del administrador y la remuneración que recibirá por sus servicios.

El instrumento respectivo deber ser suscrito por el corredor de

propiedades y por el comitente, sea actuando personalmente, sea por medio de

mandatario o representante legal.

Si el tercero que a nombre de él suscribe el mandato no es su mandatario o

representante legal, lo estipulado no le será oponible y podrá desconocerlo,

dejando al corredor de propiedades sin derecho a comisión.

No es obligatorio que el comitente sea dueño del inmueble entregado en

administración, ya que pueden arrendarse los inmuebles ajenos.

Pero es conveniente que sea efectivamente dueño, por la inestabilidad

propia del arrendamiento de cosa ajena, expuesto a la comparecencia del dueño,

quien reclamará sus derechos, sin que se vea afectado por los contratos de

arrendamiento que se hayan celebrado sin su intervención.

En todo caso, en el hecho, es requisito mínimo que el comitente sea tenedor

material del inmueble sujeto a administración, de modo que el corredor pueda

entregarlo a quien lo ocupará como arrendatario. De no ser así, la persona a

32

quien se dé en arrendamiento podrá excusar el pago de las rentas, al no recibir

como contrapartida, la entrega material de la cosa arrendada.19

19 Artículo 1.924 N° 1 del Código Civil.

33

Facultades del corredor como administrador.

A falta de estipulaciones especiales, el mandato de administración otorga al

corredor solamente el poder de efectuar actos de administración, como son: i)

pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros

al giro administrativo ordinario; ii) perseguir en juicio a los deudores, e intentar las

acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante al giro; iii)

contratar las reparaciones de las cosas que administra; y iv) Comprar los

materiales necesarios para el cultivo o beneficio de la tierra, fábricas u otros

objetos de industria que se le hayan encomendado.20

La atribución de pagar las deudas del mandante autoriza al corredor de

propiedades, para pagar las contribuciones de los inmuebles, ocupando para ello

dineros de las rentas de arrendamiento.

El cobro de créditos del mandante, permite al corredor obtener y recibir el

pago de las rentas de arrendamiento adeudadas a su comitente.

La facultad de perseguir en juicio a los deudores, habilita al corredor de

propiedades, para demandar a los arrendatarios morosos.

Y, la facultad de contratar las reparaciones de las cosas que administra,

legitima al corredor de propiedades, para velar por la conservación y presentación

de los inmuebles a su cargo.

Facultades que requieren poder especial. En el poder para actos de

administración, no están incluidas las facultades de celebrar contratos de

arrendamiento, modificarlos o resciliarlos; ni las de demandar en juicio de

desahucio o terminación del contrato de arrendamiento; para todo lo cual, el

corredor de propiedades necesitará de poder especial.

34

Contratación a nombre del mandante. Facultado para celebrar contratos de

arrendamiento, el corredor de propiedades puede comparecer a nombre propio o

en nombre y por cuenta del comitente.

Si obra en esta segunda forma, el contrato se entiende celebrado entre el

mandante y el arrendatario. El mandante resultará obligado por las estipulaciones

que el corredor hubiere contraído a su nombre, dentro de los límites del

mandato.21

El corredor de propiedades no se obliga con respecto a los terceros, con

quienes ha contratado a nombre del mandante. Pero, puede resultar obligado si

ha excedido los límites de su mandato y no ha dado a los terceros suficiente

conocimiento de sus poderes o se ha obligado en forma personal. 22

Contratación a nombre propio. El corredor de propiedades puede también,

contratar a su propio nombre, sin expresar que lo hace por cuenta de sus

mandantes. 23

En este caso, el mandante no queda obligado con los arrendatarios y el

corredor inviste la calidad de arrendador, con todos los derechos y obligaciones de

tal. No es la forma conveniente para el corredor de propiedades, pues así asume

responsabilidades que son propias de su mandante y que, en algunos casos,

pueden llegar a ser de gran significación.

20 Artículo 2.132, inciso 1° del Código Civil.

21 Artículo 2.160 del Código Civil.

22 Artículo 2.154 del Código Civil.

23 Artículo 2.151 del Código Civil.

35

Obligación de rendir cuenta. Todo mandatario tiene obligación de rendir

cuentas al mandante. Esta obligación reviste especial importancia, en el caso de la

administración de bienes.

En el desarrollo de la administración, el corredor de propiedades recibe

dineros, realiza gastos y entrega los saldos en forma periódica al comitente. Las

partidas importantes de su cuenta deben ser documentadas, si el mandante no le

ha relevado de esta obligación.24

Debe el mandante los intereses corrientes de dineros de éste que haya

empleado en utilidad propia. Debe, así mismo, los intereses del saldo que de las

cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora.25

Eventual responsabilidad penal. El corredor de propiedades que en

perjuicio del comitente se apropia o distrae los dineros recibidos con motivo de su

administración y que está obligado a entregar a su comitente, incurre en una

variedad del delito de estafa denominada “apropiación indebida” que, según el

monto de lo defraudado, está sujeto a penas de privación de libertad.

La comisión de administración. Comúnmente, se estipula como tal un

porcentaje de las rentas de arrendamiento recaudadas por el corredor.

Sin embargo, el corredor y su comitente pueden pactarla libremente, en

cualquier forma.26

El corredor es autorizado para retirar el importe de su comisión en cada

periodo de pago de las rentas del inmueble en administración.

36

Pero, igualmente, el corredor de propiedades y el comitente pueden

convenir otras épocas de pago.

24 Artículo 2.155 del Código Civil.

25 Artículo 2.156 del Código Civil.

26 Artículo 1.545 del Código Civil.

37

3.5. Oferta de contrato.

La oferta de contrato es la propuesta verbal o escrita de un negocio.27 En

el corretaje de propiedades, es la proposición de celebrar un contrato de

compraventa o arrendamiento que, por intermediación del corredor de

propiedades, hace un interesado al vendedor o arrendador, y es generalmente

escrita y sujeta a un plazo de validez.

Si el contrato es de compraventa de bienes raíces, aceptada la oferta, no

queda perfeccionado el contrato, puesto que es menester la solemnidad de la

escritura pública.

Por esta razón, si no se celebra inmediatamente el contrato, se acostumbra

hacer un “cierre de negocio” o una promesa de compraventa.

Si, en cambio, el contrato propuesto es la venta de un

establecimiento de comercio o industria o el arrendamiento de éstos o de

inmuebles, al aceptarse la oferta, queda perfeccionado el contrato, por su

naturaleza consensual, que requiere el sólo acuerdo de las partes.

El Código de Comercio regula prolijamente la formación del consentimiento

en los contratos, mediante la oferta y su aceptación, el derecho a retractarse y la

obligación de indemnizar daños y perjuicios, por la parte que se retracta.

Oferta verbal.

Para que la propuesta verbal de un negocio imponga al proponente la

respectiva obligación, se requiere que sea aceptada en el acto de ser conocida por

la persona a quien se dirigiere. No mediando tal aceptación, queda el proponente

libre de todo compromiso.28

38

Propuesta escrita. La propuesta escrita deberá ser aceptada o rechazada dentro

de las 24 horas, si la persona a quien está dirigida residiera en el mismo lugar que

el proponente, o a vuelta de correo, si estuviere en otro diverso.

Vencidos los plazos indicados, la propuesta se tendrá por no hecha, aun

cuando hubiere sido aceptada.

En caso de aceptación extemporánea, el proponente será obligado, bajo

responsabilidad de daños y perjuicios, a dar pronto aviso de su retractación. 29

27 Artículo 97 y 98 del Código de Comercio.

28 Artículo 97 del Código de Comercio.

29 Artículo 98 del Código de Comercio.

39

Arrepentimiento. El proponente puede arrepentirse en el tiempo intermedio

entre el envío de la propuesta y la aceptación, salvo que al hacerla se hubiere

comprometido a esperar contestación o a no disponer del objeto del contrato, sino

después de desechada o de transcurrido un determinado plazo.30

La retractación intempestiva impone al proponente la obligación de

indemnizar los gastos que la persona a quien fue encaminada la oferta hubiere

hecho, y los daños y perjuicios que hubiere sufrido.

El proponente podrá exonerarse de la obligación de indemnizar

cumpliendo el contrato propuesto.31

Efectos de la contestación. Dada la contestación, si en ella se aprobare

pura y simplemente la propuesta, el contrato quedará en el acto perfeccionado y

producirá todos sus efectos legales, a no ser que antes de darse la respuesta

ocurra la retractación, muerte o incapacidad legal del proponente.32 La

aceptación condicional – la que cambia las condiciones de la oferta – será

considerada como propuesta.33

La aceptación tácita tiene los mismos efectos y está sujeta a las mismas

reglas que la expresa.34

Aceptación por medio de corredor de propiedades. El contrato propuesto por

intermedio del corredor de propiedades se tendrá por perfecto, desde el

momento en que los interesados aceptaren pura y simplemente la propuesta.35

40

3.6. Cierre de negocio.

El cierre del negocio es un pacto escrito, preliminar o preparatorio de un

contrato, en que las partes dejan constancia de los términos de éste, para su

futura celebración, y se otorgan garantías recíprocas, para asegurarla.

Recibe aplicación práctica, en la compraventa de inmueble que, por la

solemnidad de la escritura pública, no queda perfeccionada por el solo acuerdo de

las partes.

En los contratos consensuales, como el arrendamiento o venta de

establecimientos comerciales o industriales y arrendamiento de bienes raíces, en

que el contrato queda perfecto desde que los contratantes se ponen de acuerdo

en las condiciones del negocio, casi no tiene aplicación. Pero, en casos

excepcionales, también puede hacerse cierre de negocio en estos contratos,

cuando por circunstancias especiales no sea posible celebrarlos de inmediato.

30 Artículo 99 del Código de Comercio.

31 Artículo 100 del Código de Comercio.

32 Artículo 101 del Código de Comercio.

33 Artículo 102 del Código de Comercio.

34 Artículo 103 del Código de Comercio.

35 Artículo 106 del Código de Comercio.

41

Como fluye de la definición dada, los objetivos del cierre de negocios son

dos:

i) dar testimonio de los términos precisos en que se ha acordado la

celebración del contrato;

II) estipular las garantías que cada parte otorga de su efectiva voluntad de

celebrar el contrato.

El cierre de negocio no da lugar a una obligación directa de los

contratantes, que los comprometa a celebrar el contrato futuro – como sí ocurre

en la promesa de contrato- Por vía indirecta, conminándolos con la pérdida de la

garantía rendida, el cierre del negocio compele a los contratantes a concurrir a

la suscripción del contrato en preparación, so pena de tener que pagar a la

contraparte la cantidad estipulada.

El cierre del negocio está revestido de fuerza legal, como todo contrato no

prohibido; y además, por preceptos legales explícitos que regulan los efectos de

los acuerdos preliminares a propósito del contrato de compraventa.36

Comisión del corredor. En éste, por tratarse de un acuerdo preliminar, no se

devenga todavía la comisión del corredor de propiedades, cuyo pago está

subordinado a la celebración del contrato definitivo. Pero, nada impide que las

partes acuerden que el pago de la comisión se realice es esta oportunidad, con

ocasión del cierre del negocio, ya que son soberanas al respecto.37

3.7. Promesa de contrato.

La promesa es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar otro,

cumplidos que sean el plazo o la condición que fija la época de su otorgamiento.

Requisitos especiales de validez. El contrato de promesa para que sea válido

debe cumplir con determinados requisitos que impone la ley:

42

a) Que la promesa conste por escrito;

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces;

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración

del contrato;

d) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten

para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes

prescriben.38

36 Artículos 1.545 y 1.802 a 1.805 del Código Civil.

37 Artículo 1.545 del

38 Artículo 1554 del Código Civil.

43

Otorgamiento por escritura pública. Las partes pueden extender la promesa

por escritura pública. Esta formalidad voluntaria dará derecho al promitente

cumplidor, llegada la época fijada para el contrato definitivo, de exigir

ejecutivamente su otorgamiento, y el pago de la multa estipulada y el

cumplimiento de las demás obligaciones incumplidas por su contraparte,

emanadas de la promesa.

Además, el otorgamiento de escritura pública habilita al promitente

comprador o arrendador para inscribir la prohibición voluntaria que haya

constituido el promitente vendedor o arrendador, de gravar o enajenar el

inmueble durante la vigencia de la promesa en el Registro de Prohibiciones del

Conservador de Bienes Raíces respectivo, para lo cual no sería idóneo el

instrumento privado.

3.8. Contrato de compraventa.

El artículo 1.793 del Código Civil señala que la compraventa es un contrato

en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa

vendida, se llama precio.

De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en

virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio

pactado”; y compra, es “la acción y efecto de adquirir por dinero el dominio de una

cosa”

Características del contrato de compraventa.

a) Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan

recíprocamente desde su origen; se trata de un contrato sinalagmático perfecto,

en el que el vendedor se obliga a dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el

precio. Estas obligaciones son de la esencia de la compraventa, y sin ellas el

contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato diferente. El

vendedor también tiene la obligación de sanear la evicción y los vicios

redhibitorios y el comprador la obligación de recibir la cosa, pero tales

44

obligaciones son de la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden

suprimirse expresamente;

b) Es oneroso, por las prestaciones recíprocas que engendra,

imponiéndose ambas partes un gravamen y obteniendo ambas partes un

beneficio;

c) Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan

vendedor y comprador “se miran” como equivalentes. Debemos recordar que la

equivalencia es subjetiva. Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede

ser aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que no existen pero que

se espera que existan, cuando expresamente se pacte el carácter aleatorio del

contrato, según dispone el artículo 1.813 del Código Civil, o sea, cuando aparezca

que “se compró la suerte”; en consecuencia, la conmutatividad no es de la esencia

de la compraventa, sino sólo su característica general. Lo aleatorio es excepcional

en la compraventa;

d) Es principal, porque existe por sí mismo, independientemente de

cualquier otra convención;

e) Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales

que exigen el cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en

la compraventa de inmuebles;

f) Es nominado o típico, porque está reglamentado en la ley, nada menos

que en 103 artículos.

g) En general, es de ejecución instantánea, usualmente, las partes

cumplirán de inmediato sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual;

pero nada obsta a que se trate de una compraventa en la que las obligaciones se

cumplan dentro de ciertos plazos, y por ende, en tal caso estaremos ante un

contrato de ejecución sucesiva o progresiva.

h) La venta no es enajenación, sino mero título traslaticio de dominio.

El solo contrato genera derechos personales, sirve de antecedente para la

posterior transferencia del dominio (artículo 703 del Código Civil). En consecuencia,

si no ha existido tradición en favor del comprador, éste no adquiere el dominio ni

la posesión de la cosa comprada. Según veremos, podría ocurrir que el vendedor

no sea dueño, caso en el cual la entrega de la cosa (que en las normas posesorias

el Código Civil también llama “tradición”, aunque es evidente que no en su

acepción de modo de adquirir) sólo posibilitará al comprador para entrar en

posesión.

45

Elementos del contrato de compraventa. Los elementos esenciales de la

compraventa se desprenden del artículo 1.801 del Código Civil: consentimiento,

una cosa, y precio.

El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para

perfeccionar el contrato; de ahí su carácter consensual que por regla general le

confiere la ley. Pero el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio debe llevar

aparejado el ánimo de cambio de estos objetos entre los contratantes. Por ello,

Alessandri expresa que “es el cambio de una cosa por dinero lo que constituye la

compraventa, y si ese cambio no se realiza por la omisión de alguno de esos

elementos, no hay venta, ni material ni jurídicamente hablando”.

El consentimiento de las partes (primer elemento de la compraventa)

a) Regla general, por el solo acuerdo de voluntades. Por regla general, la

compraventa es un contrato consensual; por excepción, es un contrato solemne

(artículo 1.801 del Código Civil). Por ende, salvo en aquellos casos señalados en la

ley, la compraventa se perfecciona con la oferta y la aceptación, de conformidad a

las reglas establecidas en el Código de Comercio.

b) Casos de compraventa solemne. En ciertos casos, la ley exige otorgar

escritura pública para perfeccionar la compraventa. Tal solemnidad rige para la

venta: i) de bienes raíces; ii) de servidumbres; iii) de censos; y iv) de derechos

hereditarios.

En estos casos, la escritura pública es requisito generador del contrato o

solemnidad propiamente tal, y por tanto, de faltar, el contrato adolecerá de

nulidad absoluta (artículos 1701 N° 2 y 1.682 del Código Civil), o incluso será

inexistente, para aquellos que postulan la inexistencia como sanción en nuestro

derecho.

La solemnidad, en este caso, viene a ser la manera de expresar el

consentimiento en concepto de la ley. Cabe precisar que solamente la

compraventa de inmuebles por naturaleza o propiamente tales debe efectuarse

por escritura pública.

Los inmuebles por adherencia, los bienes que se reputan muebles por

anticipación de constituir sobre ellos derechos en favor de terceros distintos del

dueño, y los inmuebles por destinación, que de venderse por separado del predio

46

al cual están destinados recuperan su naturaleza de muebles, no están sujetos a la

solemnidad (artículo 1.801, inciso final). En estos casos, la compraventa será

consensual. Además de esta solemnidad general, hay otras solemnidades que

deben observarse en ciertos contratos de compraventa: así, por ejemplo, en la

venta de bienes raíces de ciertos incapaces es necesaria la autorización judicial

(artículos 254; 484, 488 y 489 del Código Civil); y en otros casos es necesaria

realizarla por pública subasta (artículo 394 del Código Civil). Estas formalidades

especiales no son requisitos generadores del contrato de compraventa, no son

solemnidades exigidas en consideración a la naturaleza del contrato, sino al estado

o calidad de las personas que en él intervienen. Por ello, la omisión de estas

formalidades no acarrea nulidad absoluta sino nulidad relativa. Se trata, en este

caso, de formalidades que atienden no a la existencia misma del contrato, sino a

su validez.

c) Sobre que recae el consentimiento. Recae: i) Sobre la cosa objeto del

contrato: no debe existir error en la identidad, calidad esencial o sustancia de la

cosa (artículos 1.453 y 1.454 del Código Civil); ii) el precio a pagar por la cosa: debe

ser el mismo para vendedor y comprador; iii) sobre la propia venta: no debe haber

dudas acerca del contrato, pues de lo contrario, estaríamos también ante un caso

de error esencial u obstáculo (artículo 1.453 del Código Civil).

47

La cosa vendida. (Segundo elemento de la compraventa)

No puede faltar la cosa vendida, pues de otra manera faltaría el objeto de

la obligación del vendedor y carecería de causa la obligación del comprador: no

habiendo objeto y causa para los contratantes, no hay contrato o éste adolece de

nulidad absoluta. Requisitos que debe reunir la cosa vendida.

a) Debe ser comerciable y enajenable.

b) Debe ser singular, y determinada o determinable. c) Debe existir o esperarse

que exista.

d) No debe pertenecer al comprador.

El precio. (Segundo elemento de la compraventa)

El precio es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa, de

acuerdo al artículo 1.793 del Código Civil

Los requisitos que debe cumplir el precio son:

a) Debe consistir en dinero;

b) Debe ser real y serio;

c) Debe ser determinado o determinable.

La capacidad para celebrar el contrato de compraventa. La regla general a

este respecto, es que son capaces para celebrar el contrato de compraventa todas

las personas a quienes la ley no declara inhábiles para celebrar éste contrato o

cualquiera otro contrato en general. De lo anterior resulta que para celebrar

válidamente el contrato de compraventa, se requiere una doble capacidad:

artículos 1.795, 1446 y 1447 del Código Civil.

Existen incapacidades especiales para celebrar el contrato de compraventa,

que la ley ha establecido por razones de moral o interés general. Dichas

incapacidades especiales pueden ser de dos clases: dobles o simples. Son dobles,

cuando se prohíbe a ciertas personas, en determinadas circunstancias, y en

términos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con ciertas personas,

sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las circunstancias

previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibición sólo se refiere a vender o a

48

comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades especiales

pueden ser entonces para comprar y vender, sólo para comprar o sólo para

vender. Se trata de verdaderas limitaciones a la capacidad de goce, pues impiden

adquirir ciertos derechos y afectan en definitiva a la facultad de disposición. Se

encuentran establecidas en los artículos 1.796 a 1.800 del Código Civil.

PRIMERA PROHIBICION: Compraventa entre marido y mujer no separados

judicialmente:

Artículo 1.796 del Código Civil.

49

Adolece de nulidad absoluta la compraventa celebrada entre cónyuges (por

aplicación del artículo 1.466 del Código Civil, parte final), salvo que se encuentren

judicialmente separados. Esta prohibición tiene por fundamento resguardar los

intereses de los acreedores del marido o de la mujer, que podrían verse burlados,

si el marido o la mujer deudores vendieren sus bienes más importantes a su

cónyuge, sustrayéndolos así del derecho de prenda general de sus acreedores.

La ley pareciera presumir que la venta entre cónyuges forzosamente

sería simulada. Además, la ley también prohíbe las donaciones irrevocables entre

cónyuges, y de permitirse entre ellos la compraventa, bien podría simular tal

donación, especialmente cuando se pacta a vil precio. También lo anterior

explicaría, a juicio de algunos, que conforme al último inciso del artículo 2509 del

Código Civil, “La prescripción se suspende siempre entre cónyuges”. La prohibición

del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea por escritura pública o

privada, voluntaria o forzada (en tal sentido, un fallo de junio de 1920 de la Corte

Suprema, deja en claro que estamos ante una norma prohibitiva absoluta, sin

distingos de ninguna especie y sin excepciones, de manera que la prohibición y la

correspondiente nulidad comprenden tanto las ventas forzadas como las

voluntarias), y de cualesquiera clase de bienes, muebles o inmuebles, corporales o

incorporales. Aún más, también será nula la compraventa, si por ejemplo la parte

vendedora fuere una comunidad hereditaria en la que forma parte la mujer o el

marido, y la parte compradora fuere el cónyuge.

Se trata de una incapacidad especial doble, tanto para comprar como para

vender. Nada impide sin embargo que los cónyuges puedan darse bienes en pago

de sus obligaciones recíprocas.

SEGUNDA PROHIBICION: Compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a

patria potestad: Artículo 1.796 del Código Civil.

Antes de la reforma introducida al Código Civil, por la Ley Nº 19.585, el

precepto se refería al “hijo de familia”, vale decir, al hijo legítimo no emancipado.

Por ende, era válida la compraventa entre el padre o madre y el hijo natural menor

de edad, salvo que el padre o madre que contratare con el menor hubiere sido

designado guardador del mismo y estuviéramos ante una compraventa de

inmueble, pues en tal caso operaba la prohibición del artículo 412, inciso

segundo, que impide al guardador comprar bienes raíces del pupilo. A partir de la

50

reforma, la prohibición se extiende a todo hijo, de filiación matrimonial o no

matrimonial, que se encuentre bajo patria potestad.

TERCERA PROHIBICION: Venta por administradores de establecimientos públicos:

Artículo1.797 del Código Civil. Señala la doctrina que esta disposición no debió

incluirse en este párrafo. Para algunos, debió ubicarse en las normas del mandato,

porque no sería sino una aplicación del principio jurídico de que el mandatario no

puede hacer nada que esté fuera de los límites de su mandato. Para otros, la

norma es impropia del Código Civil, por decir relación con las atribuciones de los

funcionarios públicos, y por ende, corresponde más bien al Derecho

Administrativo. En efecto, la disposición no sería más que una aplicación del

principio de Derecho Público según el cual las autoridades no tienen más

facultades que aquellas que expresamente les confiere la ley. La venta adolecerá

de nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad simple, sólo para vender.

CUARTA PROHIBICION: Prohibición de comprar ciertos bienes que pesa

sobre los empleados públicos: Artículo 1.798 del Código Civil, primera parte. Al

empleado público se prohíbe comprar los bienes que se vendan por su ministerio,

sean estos bienes públicos o particulares. Para que opere esta prohibición, se

requiere entonces que la venta se realice por el funcionario público, y que se

verifique por su ministerio, es decir, a través suyo, actuando en el ejercicio de sus

funciones. Esta prohibición rige para toda clase de ventas, voluntarias o forzadas,

en pública subasta o por licitación privada.

QUINTA PROHIBICION: Prohibición a los jueces, abogados, procuradores y otras

personas que se desempeñan en el ámbito judicial: Artículo 1.798 del Código Civil.

Se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores o notarios comprar los bienes en

cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio.

La prohibición rige aun cuando se efectúe la venta por subasta pública. Tres

requisitos deben concurrir en este caso: i) Que quien compre, sea alguna de las

personas señaladas en el precepto; ii) Que los bienes se vendan producto de un

litigio; iii) Que las personas que menciona la ley, hayan intervenido en el litigio.

51

SEXTA PROHIBICION: Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o

curadores: Artículo 1.799 del Código Civil. El art. 1799 se remite a lo prevenido en

el título “De la administración de los tutores y curadores”. El artículo aplicable a la

materia es el 412, que distingue entre bienes muebles e inmuebles. Dicho

precepto impide la compra de bienes muebles del pupilo por el tutor o curador, su

cónyuge, parientes mencionados en el artículo o alguno de sus socios, sin la

autorización de los otros tutores o curadores generales que no estén implicados

de la misma manera, o por el juez en subsidio. A su vez, el inciso 2º del art. 412

prohíbe en términos absolutos al tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo,

o tomarlos en arriendo. Se extiende la prohibición, que ni aún el juez puede

levantar, al cónyuge, ascendientes o descendientes del tutor o curador. En el inciso

1º del art. 412, estamos ante una norma imperativa de requisito, cuya infracción

ocasiona nulidad relativa por omisión de una formalidad habilitante, mientras que

en el inciso 2º del precepto nos encontramos ante una norma prohibitiva, cuya

infracción origina nulidad absoluta por objeto ilícito (art. 1466). Por regla general,

las infracciones a los arts. 1796 a 1800, ocasionan nulidad absoluta; pero la regla

tiene excepciones, y una de ellas es el inciso 1º del art. 412, en relación al art. 1799.

Nos encontramos ante una incapacidad especial simple, de compra.

SÉPTIMA PROHIBICION: Compra por el mandatario, síndico o albacea: art. 1800.

Cabe señalar que la referencia no es exacta en cuanto a los albaceas, porque el art.

1294 somete a éstos a las mismas reglas aplicables a los tutores y curadores, y

entre ellas, el artículo 412 del Código Civil. El artículo 2.144, en las normas del

mandato, establece una doble limitación: i) No puede el mandatario comprar

las cosas que el mandante le ordenó vender; ii) No puede el mandatario vender

de lo suyo al mandante, lo que éste le ha ordenado comprar.

Efectos del contrato de compraventa. Los efectos del contrato de compraventa

son los derechos y obligaciones que engendra para las partes, y como es un

contrato bilateral, desde el momento mismo de su celebración origina

obligaciones a cargo de ambas partes.

a) Para el vendedor, las obligaciones de entregar y sanear la cosa;

b) Para el comprador, las obligaciones de pagar el precio y la de recibir la cosa que

le entrega el vendedor.

52

De estas obligaciones, y de acuerdo al artículo 1.793 del Código Civil, sólo

son de la esencia del contrato de compraventa la obligación del vendedor de

entregar la cosa y la obligación del comprador de pagar el precio. Las demás son

de la naturaleza del contrato, es decir, no requieren cláusula expresa, pero las

partes pueden excluirlas del contrato. Además de las mencionadas, las partes

también pueden pactar obligaciones accidentales, de acuerdo a las reglas

generales.

Como toda obligación es correlativa de un derecho, las obligaciones de

cada una de las partes constituyen para la otra un derecho personal o crédito;

estos derechos recíprocos no pueden reclamarse sino de las personas que han

contraído las obligaciones correlativas.

La cosa vendida. Se pueden vender todas las cosas cuya enajenación no esté

prohibida.39

Y se prohíbe la enajenación:

a) De las cosas que no están en el comercio;

b) De los derechos o privilegios que no puedan transferirse a otra persona;

c) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez

autorice o el acreedor consienta en ello;

d) De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio;

e) De los inmuebles inscritos con arreglo al DL 2.695, durante el plazo de un año,

contado desde la fecha de la inscripción.

El precio. Debe ser determinado por los contratantes. Podrá hacerse esta

determinación por cualesquier medio o indicaciones que lo fijen. Podrá asimismo,

dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si éste no lo determinare podrá hacerlo

por él cualquier otra persona en que se convinieren los contratantes, en caso de

no convenirse no habrá venta.

No puede dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

53

Solemnidades de la compraventa de inmuebles. La escritura exigida como

solemnidad de esta tipo de compraventa, debe cumplir todos los requisitos

formales, que constituyen sus propias “solemnidades legales”, para que siendo

válida pueda servir de solemnidad a la compraventa de bienes raíces.

Si, por omisión de sus requisitos de otorgamiento, es nula la escritura pública, su

nulidad acarreará la del contrato de compraventa, porque éste, a su vez carecerá

de la solemnidad ordenada para él por ley.

Menciones de la compraventa de inmuebles. La ley no establece qué menciones

debe contener el contrato de compraventa en general, ni de bienes raíces en

particular.

39 Artículo 1.810 del Código Civil.

54

Pero, ya que este contrato se perfecciona por el acuerdo de los

contratantes sobre la cosa vendida y el precio, concurriendo la solemnidad de la

venta de los inmuebles, bastará que una y otro estén especificados hasta tal punto

que no subsistan oscuridad o duda en cuanto al consentimiento de las partes

sobre estos elementos esenciales de la compraventa.

No obstante lo anterior, para los efectos de la inscripción en el Registro de

Propiedad, la compraventa debe suministrar ciertos datos, que el Conservador

extraerá de su texto, para trasladarlo a la inscripción, a saber:

a) Nombre, apellidos y domicilios de las partes;

b) Ubicación y deslindes de la propiedad;

c) Facultad de alguno de los otorgantes o de un tercero para solicitar la

inscripción; y d) Precedente inscripción del inmueble, citándose el Registro folio y

número de ella.

Además, si la vendedora o compradora es mujer casada que obra en

ejercicio de su peculio profesional o patrimonio reservado, deberá indicarlo en

forma explícita. En ambos casos, para demostrar la capacidad con que actúa y, en

el de la segunda, para que el bien que adquiera ingrese a su patrimonio y no al de

la sociedad conyugal.

3.9. El arrendamiento.

3.9.1. Arrendamiento de inmuebles.

El Código Civil da las normas generales, aplicables a todos los

arrendamientos, con la sola salvedad de aquéllas modificadas o excluidas

por disposiciones especiales establecidas para alguna de sus variedades.

La ley 18.101 en sus preceptos permanentes rige los contratos de

arrendamiento de inmuebles urbanos y de viviendas situadas fuera del

radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no

exceda de una hectárea.

55

Concepto. El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de

arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un

contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a

conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y

la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

Partes del contrato de arrendamiento. Intervienen en el contrato

dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del

Código Civil).

Obligaciones de las partes. El arrendador, se obliga a conceder el

goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario,

se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio. De

acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil,

nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas,

sean naturales o jurídicas.

Requisitos del contrato de arrendamiento.

Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir,

elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento

del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las

partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su

vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un

servicio;

b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma

el nombre de renta cuando se paga periódicamente;

c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o

servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades,

acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario,

podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un

contrato atípico.

56

Características del contrato de arrendamiento.

a) Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1.915

del Código Civil, que origina obligaciones tanto para el arrendador como

para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, y el otro paga

un precio a cambio;

b) Es un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos

contratantes, gravándose recíprocamente;

c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se

miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en

favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se

obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada;

d) Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra

convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el

cumplimiento de otra convención;

e) Es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto,

por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles,

rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la

formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios

rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en

el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5°

del Decreto Ley número 993, del año 1975;

f) Es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto

sucesivo.

Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus

efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie

voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el

contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la

convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del

plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas

formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o

mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir

que en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la

duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por

cualquier plazo, con o sin tácita reconducción;

57

g) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles

urbanos, el contrato es dirigido, porque:

i. Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo

que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el

arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble,

después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la

Ley 18.101);

ii. Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido

pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley

del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al

contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte,

derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar

(artículo 5º de la Ley 18.101).

iii. Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los

arrendatarios (artículo 19º de la Ley 18.101).

h) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento

comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado,

aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté

supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones

emanadas del contrato.

58

3.9.2. Arrendamiento de predios urbanos.

El arrendamiento de predios urbanos se rige por las normas del

arrendamiento de cosa, de los artículos 1.915 al 2.021 del Código Civil y por

la Ley N° 18.101, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 29

de enero de 1982, aplicable al arrendamiento de predios urbanos.

3.9.3. Arrendamiento de predios rústicos.

Tratándose de predios rurales se rigen por el D.L. 993, publicado en

el Diario Oficial de fecha 24 de abril de 1975, que establece

disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos.

Aplicándose supletoriamente las normas del Código Civil,

específicamente los artículos 1.978 a 1.986.

4. LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.

Su objetivo es dar a conocer al corredor de propiedades cuales son los

aspectos básicos de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria.

La copropiedad inmobiliaria es un régimen de propiedad inmueble en el

cual coexisten tanto bienes comunes, como aquellos de cada propietario.

La copropiedad inmobiliaria se por la Ley 19.537, sobre Copropiedad

Inmobiliaria, el Reglamento de la Ley 19.537, así como el Reglamento de

Copropiedad que determinen los copropietarios, sin perjuicio de la legislación de

urbanismo que resulte aplicable.

A la ley 19.537 se pueden acoger los copropietarios de edificios,

condominios, locales comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, recintos

industriales y sitios, entre otros.

Los bienes considerados bienes comunes son, entre otros, los que

pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia,

59

seguridad y conservación del condominio. Por ejemplo, muros exteriores,

techumbres, escaleras, ascensores, instalaciones generales, etc.

Los bienes comunes se pueden alterar, no obstante, las alteraciones deben

sujetarse a lo previsto en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, a lo que

determine la asamblea de copropietarios.

El órgano que dirige la Comunidad es el Comité de Administración, el cual

elige a un administrador. En Asamblea los copropietarios tratan cualquier asunto

relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptar acuerdos.

Existen asambleas ordinarias o extraordinarias.

Las asambleas ordinarias deben sesionar a lo menos una vez al año. En

ellas se debe dar cuenta de la gestión y de cualquier asunto de interés de los

copropietarios.

Las asambleas extraordinarias deben sesionar cada vez que lo exijan las

necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los

copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos

en el condominio. En ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

La asamblea ordinaria se constituye, en primera citación, por los

asistentes que representen a lo menos el sesenta por ciento de los derechos en el

condominio y en segunda citación por los copropietarios que concurran.

En el caso de las asambleas extraordinarias, en primera citación se

constituyen con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el

ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda, con la

asistencia de aquellos que representen, a lo menos, el sesenta por ciento.

Debe citar el Comité de Administración o el Administrador. La citación debe

ser personal, es decir, entregándola materialmente, o por carta certificada al

domicilio del copropietario. Asimismo, ella debe realizarse con una anticipación

mínima de cinco días, no pudiendo exceder los quince.

60

Se puede efectuar la designación de los miembros del comité de

administración, entre otros.

Las siguientes materias se tratan solamente en asamblea:

a) Modificación del reglamento de copropiedad;

b) Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la

constitución de gravámenes sobre ellos;

c) Reconstrucción o demolición del condominio;

d) Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la

declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su

modificación;

e) Delegación de facultades al comité de administración;

f) Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración;

g) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce

meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del

condominio;

h) Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de sub

administraciones en un mismo condominio;

i) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con

terceros para estos efectos;

j) Cambio de destino de las unidades del condominio;

k) Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio

común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento

de los bienes de dominio común;

l) Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades;

m) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino

de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

Si un copropietario no asiste o no designa un representante, o

designándolo, éste no asiste a las asambleas, la ley entiende que el copropietario

acepta que lo represente el arrendatario u ocupante de la vivienda, siempre que

ello se encuentre establecido en el contrato de arriendo.

61

El administrador debe ser designado por la asamblea de copropietarios, y a

falta de tal designación, el presidente del comité de administración actuará como

administrador. El administrador podrá mantenerse en su cargo mientras cuente

con la confianza de la asamblea de copropietarios, pudiendo ser removido en

cualquier momento por acuerdo de la asamblea.

Cualquier persona natural o jurídica, puede ser designada administrador

por los copropietarios en asamblea. Su nombramiento deberá constar en escritura

pública.

Son funciones del administrador aquellas que hayan sido establecidas en el

reglamento de copropiedad, así como aquellas conferidas por la asamblea. Por

ejemplo: cuidar los bienes comunes, cobrar y recaudar los gastos comunes,

representar en juicio a los copropietarios, entre otras.

Pueden formar el comité de administración los copropietarios, su cónyuge

o sus representantes. Se debe contar con a lo menos tres miembros, entre los

cuales se debe elegir un presidente, que –como ya quedó dicho- en el caso

que sea necesario, reemplazará al administrador.

El reglamento de copropiedad debe contener las obligaciones a respetar

por los copropietarios para asegurar la convivencia, el buen uso y las

limitaciones de los bienes de dominio común; la forma de administración del

condominio y el monto de los gastos comunes.

La ley distingue gastos ordinarios y extraordinarios.

O Los ordinarios son aquellos que se generan por la mantención, administración,

reparación y uso de la copropiedad.

O Otros gastos, así como las sumas destinadas a nuevas obras, son calificadas por

ley de:

“gastos comunes extraordinarios”.

62

Todos los copropietarios están obligados al pago de los gastos

comunes ordinarios y extraordinarios, en proporción al derecho que les

corresponda en la copropiedad.

El reglamento de la copropiedad puede fijar otra forma de distribución,

monto y plazo para el pago. Ningún copropietario puede eximirse de este pago

por el hecho de no usar los bienes de uso común.

Además, la ley establece que si no se pagan oportunamente, y por ello

disminuye el valor de la copropiedad, o surgiere una situación de riesgo o peligro,

el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.

El administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario

se encuentra moroso en tres o más cuotas, con el acuerdo del comité de

administración del condominio.

En caso de problemas entre los comuneros, o entre éstos y la

administración de la comunidad los juzgados de policía local son la autoridad

judicial competente. También puede recurrirse a jueces árbitros. Asimismo, la

municipalidad posee atribuciones para resolver extrajudicialmente los conflictos.

5. CORRETAJE DE INMUEBLES AMOBLADOS.

Su objetivo es dar a conocer los antecedentes para el arrendamiento de

inmuebles amoblados, los cuales pagan IVA.

Los inmuebles que se arrienden amoblados deben declarar y pagar el

Impuesto al Valor Agregado (IVA) por los ingresos percibidos de acuerdo con lo

establecido en la letra g) del artículo 8 del DL N° 825 Ley de Impuesto a las ventas

y servicios. Se entiende el la propiedad está amoblada si cuenta con enseres

muebles necesarios para ser habitadas.

63

Declaración y pago del impuesto. Si la persona que arrienda su casa amoblada,

NO cuenta con boletas de ventas por tratarse de un arriendo esporádico, cumplirá

con su obligación tributaria acercándose a la oficina del Servicio de Impuestos

Internos (SII) más cercana a su domicilio, para que le emita un giro (cobro) por el

IVA correspondiente, el cual beberá ser pagado en cualquiera de las instituciones

recaudadoras habilitadas para tales efectos.

Si el arrendador es contribuyente del IVA, deberá emitir y entregar al

arrendatario la boleta o factura correspondiente, declarando y pagando el IVA en

el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos.

Por su parte, si el arrendatario es una persona gravada con el Impuesto a la

Renta en Primera Categoría, con contabilidad completa, no teniendo el arrendador

tal calidad, podrá retener el IVA emitiendo una factura de compra cuando

corresponda.

Si tanto el arrendador de la propiedad amoblada como el arrendatario no

son contribuyentes del IVA, entonces el arrendador podrá declarar y pagar en el

Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos, código

713, ya sea a través de internet o en una institución bancaria.

64

Para apoyar el cálculo del IVA a declarar y pagar cálculo el SII ha

dispuesto una calculadora, a la cual puede acceder a través del sitio web

www.sii.cl, menú “Impuestos Mensuales”, submenú “Otras Aplicaciones”, opción

“Cálculo de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados”.

En caso de no efectuarse la declaración y pago del impuesto de acuerdo a

lo señalado anteriormente, el arrendador deberá dirigirse a la oficina del SII

correspondiente a su domicilio para determinar el impuesto que deberá ser

pagado, siendo necesario para ello que concurra con el contrato de arriendo y el

último recibo de contribuciones de bienes raíces correspondiente a la propiedad

entregada en arriendo.

Si se trata de un contribuyente que se dedica habitualmente al arriendo de

bienes raíces amoblados, deberá dar aviso de inicio de actividades y emitir

la boleta o factura correspondiente, de acuerdo a lo establecido en los artículos

68° y 88° del Código Tributario, respectivamente, y presentar las declaraciones de

IVA que procedan de conformidad con el artículo 64° de la ley sobre impuesto a las

ventas y servicios.

Para determinar la base imponible del IVA, el propietario del inmueble debe

rebajar de la renta de arrendamiento una cantidad equivalente al 11% del avalúo

fiscal vigente o la proporción si el arrendamiento fuese parcial o por períodos

distintos a un año.

El corredor de propiedades puede obtener mayor información relativa a

este tema en el sitio Web del SII, menú Normativa Legislación, opción Ley

sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, específicamente en el artículo 8°, letra

g). Adicionalmente puede consultar los Oficios N° 4580, de 2006, y 783, de 2007.

65

6. TÍTULOS DE LA PROPIEDAD.

Concepto de título. El título es el acto o contrato que da nacimiento a un

derecho o que lo transfiere.

En esta aceptación, la ley contempla títulos constitutivos de

dominio, como la ocupación, la accesión y la prescripción; y títulos

traslaticios de dominio, como la compraventa, la permuta, la donación

entre vivos, las sentencias de adjudicación en los juicios divisorios y los

actos legales de partición.40

Pero, se llama también título al documento mismo en que consta un

derecho, cualquiera que este sea, real o personal. En esta segunda

acepción, existen títulos – como las copias autorizadas de escrituras

públicas, sentencias judiciales, actas de avenimiento, documentos

privados reconocidos o mandados tener por reconocidos, etc.-

que, por cumplir ciertos requisitos, son ejecutivos y otros que, por carecer

de ellos, no lo son.41

En términos generales, puede decirse que los títulos de un inmueble

son los instrumentos públicos que dan fe de la calidad de dueño de quien

es su poseedor inscrito, de la existencia de vicios que afecten al acto o

contrato por el cual lo adquirió y a los celebrados por sus antecesores en el

dominio del mismo bien, como igualmente de la existencia de medidas

limitativas de sus derechos a disponer de él y de hipotecas o gravámenes

que lo afecten.

En el legajo correspondiente, que realice el corredor de

propiedades, deben estar en copia auténtica todos los actos y contratos

que hayan transferido o transmitido el dominio del bien raíz –durante un

lapso que se estime suficiente, por lo general 10 años- todos los

antecedentes que hayan sido legalmente necesarios para la válida

celebración de aquéllos; las respectivas inscripciones conservatorias; y las

escrituras o sentencias que hayan dispuesto el alzamiento de las

66

prohibiciones, hipotecas y gravámenes que hayan podido recaer en el bien,

con las correlativas anotaciones al margen de las inscripciones dejadas sin

efecto.

De acuerdo con el sistema vigente en Chile, si la cosa es de aquellas cuya

tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador,

nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.42

Los documentos que deben integrar el legajo de títulos son:

a) Todas las inscripciones al inmueble, en el Registro de Propiedad;

b) Las escrituras públicas en que consten los títulos traslaticios de

dominio;

c) Las inscripciones de los autos de posesión efectiva de las herencias de

los titulares de la inscripción de dominio, y, si ha sido testamentaria, del

testamento;

d) Anotación de la resolución judicial que aprobó el pago de impuesto de

herencia o que declaró la exención del mismo;

e) Las sentencias judiciales que hayan declarado la prescripción

adquisitiva del dominio del inmueble;

f) Escrituras públicas de constitución y modificación de sociedades,

con los respectivos extractos publicados e inscritos en el Registro de

Comercio, respecto de las sociedades que hubieren adquirido o transferido

el dominio del inmueble;

g) Escrituras públicas de recibo de los saldos de precios

correspondientes a las compras celebradas;

h) Escrituras públicas de alzamiento de las hipotecas u otros gravámenes

constituidos sobre el inmueble;

i) Escrituras públicas de alzamiento de las prohibiciones que lo hayan

afectado;

j) Escrituras públicas de mandato a que se haga referencia en los títulos

cuando no hayan sido copiados en el respectivo acto o contrato;

67

k) Títulos de representación legal de quienes comparecieron por las partes

en los actos y contratos, si no fueron insertos en los correspondientes

instrumentos.

40 Artículo703 del Código Civil.

41 Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

42 Artículo 724 del Código Civil.

68

Documentos complementarios que se pueden agregar al legajo de títulos:

a) Certificado de vigencia de la inscripción del actual poseedor inscrito;

b) Certificado de prohibiciones y gravámenes del inmueble, exento de

anotaciones;

c) Certificado de prohibiciones especial, a la fecha de cada uno de los títulos

traslaticios de dominio; para verificar que a la fecha de los títulos respectivos no

había vigente prohibición cuya trasgresión pudiera causar la nulidad absoluta de

los mismos;

d) Certificado de no expropiación, otorgado por la Municipalidad de la comuna de

ubicación del inmueble;

e) Certificado de deudas otorgado por la Tesorería General de la República;

f) Certificado de recepción municipal de las construcciones existentes en el

inmueble;

g) Copia auténtica del plano de las construcciones, aprobado por la

municipalidad;

h) Comprobantes de pagos de servicios básicos;

7. REGISTROS DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES.

Los registros que llevan los Conservadores de Bienes Raíces, son:

7.1. Registro de Propiedad.

Es el registro en el cual se llevan las Inscripciones de Propiedad

originadas por la adquisición de un título o de acciones y derechos que

recaen sobre un bien inmueble. Es decir, se inscriben en el las traslaciones

de dominio. También, se inscriben los Autos de Posesión Efectiva y

Testamentos.

Hecha la Inscripción de la propiedad, se podrán otorgar de esta los

certificados siguientes:

1. Certificado de Dominio Vigente; señala los antecedentes de respecto de

quién es el actual propietario.

69

2. Certificado de Hipotecas y Gravámenes; señala las prohibiciones y

gravámenes que afectan a la propiedad.

3. Certificado de Litigio; señala si la propiedad existe algún juicio o disputa

legal pendiente.

En cuanto a las Copias de Inscripciones, estas son copias

certificadas por el Conservador quien da fe de su original.

En el caso de que las inscripciones requieran además archivar

planos o certificados relacionados con las propiedades provenientes de una

subdivisión, se han de otorgar, cuando corresponda, copias certificadas.

7.2. Registro de Hipotecas y Gravámenes.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de Hipotecas,

Derechos de Uso, Arriendos, Usufructos, Servidumbres y Reglamento de

Copropiedad y otros gravámenes semejantes que afecten a una propiedad.

Por propiedad se ha de entender, inmuebles inscritos en el Registro de

Propiedad. De dicho registro se han de otorgar copias certificadas por

el Conservador.

7.3. Registro de Prohibiciones e Interdicciones.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de prohibiciones

voluntarias e impositivas como lo son embargos, medidas precautorias y

promesas de venta e interdicciones, sean convencionales, legales o

judiciales, que de modo alguno embarace o limite el libre ejercicio de la

facultad de enajenar. De dicho registro se han de otorgar copias

certificadas por el Conservador.

7.4. Registro de Comercio.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones y sub

inscripciones de constitución de sociedades, modificaciones, actas y

mandatos que tengan como domicilio la comuna de competencia del

Conservador, de estos se han de otorgar certificados de vigencia de

sociedades y copias de las respectivas inscripciones certificadas por el

Conservador.

70

7.5. Registro de Prenda.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones y sub

inscripciones tales como: Prenda Especial: Inscripción de un contrato de

compraventa de una cosa corporal mueble, singularizable y no fungible,

cuyo precio ha de pagarse en parte o en su totalidad a plazo. Puede

garantizarse el pago por prenda de la cosa vendida pero manteniendo el

deudor la tenencia de ella.

Prenda Industrial: Inscripción de un contrato que tiene por objeto la

constitución de una garantía sobre cosa mueble, para así caucionar

obligaciones contraídas en el giro de los negocios relacionados con

cualquier tipo de labores o explotaciones industriales, manteniendo el

deudor la tenencia y uso de la prenda.

Prenda Agraria: Inscripción de un contrato que tiene cuyo objeto es la

constitución una garantía sobre cosa mueble, para caucionar

obligaciones contraídas en el giro de los negocios relacionados con

la agricultura, ganadería y demás industrias anexas, manteniendo el

deudor la tenencia y uso de la prenda.

Prohibición de Prenda Industrial: Inscripción de una prohibición

impuesta por el acreedor en atención a constituir prenda industrial sobre

cosa mueble relacionada con cualquier tipo de labores o explotaciones

industriales.

Prohibición de Prenda Agraria: Se inscribe una prohibición impuesta por

el acreedor de constituir una prenda agraria sobre cosas muebles que

tengan relación con el giro de los negocios de la agricultura, ganadería y

demás industrias anexas.

Se han de otorgar copias certificadas por el Conservador y

certificados de todas y cada una de estas prendas.

7.6. Registro de Propiedad de Aguas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de los títulos,

arriendos, actos y resoluciones de derecho de aprovechamiento de

aguas. De dicho registro se han de otorgar copias certificadas por el

Conservador, así como dominios vigentes y certificados de hipotecas y

gravámenes.

71

7.7. Registro de Hipotecas y Gravámenes de Aguas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de constitución y

tradición de derechos reales, toda condición suspensiva o resolutoria y

el arrendamiento de los derechos reales de aprovechamiento. De dicho

registro se han de otorgar copias certificadas por el Conservador.

7.8. Registro de Interdicciones y Prohibición de Aguas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de todo

impedimento y prohibición que se refieran a derechos de

aprovechamiento, sean estos convencionales, legales o judiciales, que

embaracen o limiten, de modo alguno, el libre ejercicio de la facultad de

enajenar. De dicho registro se han de otorgar copias certificadas por

el Conservador.

7.9. Registro de Descubrimiento de Minas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de pedimento

minero, la manifestación y la transferencia y transmisión de los derechos

que de ellos emanan, y la sentencia constitutiva de la concesión de

explotación y transferencia y transmisión de esta. De dicho registro se han

de otorgar copias certificadas por el Conservador.

7.10. Registro de Propiedad de Minas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de las sentencias

constitutivas y actas de mensura de la pertenencia y la transferencia y

transmisión de esta, y la sentencia que declare su prescripción

adquisitiva, y la escritura de sociedad. De dicho registro se han de otorgar

copias certificadas por el Conservador.

7.11. Registro de Hipotecas y Gravámenes de Minas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de los

fideicomisos, hipotecas, servidumbres, usufructos, avíos, promesas de

venta y demás gravámenes que, en su caso, afectan a un pedimento, a una

72

manifestación o a una concesión. De dicho registro se han de otorgar

copias certificadas por el Conservador.

7.12. Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Minas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de los

embargos, litigios, prohibiciones, interdicciones y, en general, todo

impedimento o prohibición, sean convencionales, legales o judiciales, que

embaracen o limiten, de modo cualquiera, el libre ejercicio de la facultad de

enajenar, en todo o parte, los derechos emanados de un pedimento, de

una manifestación o de una concesión. De dicho registro se han de otorgar

copias certificadas por el Conservador.

7.13. Registro de Accionistas de Minas.

Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de las

sociedades que se rigen por el código de minería además de las de

transferencias y transmisiones de acciones en ellas, las de los gravámenes y

prohibiciones que les afecten. De dicho registro se han de otorgar copias

certificadas por el Conservador.

8. EL CORREDOR DE PROPIEDADES Y EL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS.

¿Cómo tributan los corredores de propiedades?

La forma en que tributan los corredores de propiedades para efectos del

IVA y del Impuesto a la Renta es la siguiente:

Como norma general, el corretaje de propiedades corresponde a

una actividad comprendida en la primera categoría de la Ley sobre Impuesto a la

Renta, por lo cual los contribuyentes que ejerzan esa actividad deberán declarar

dicho impuesto y el IVA, siempre y cuando corresponda a personas jurídicas o, en

su defecto, si se trata de personas naturales que empleen capital en forma

preponderante para el desarrollo de su actividad.

Como norma de excepción, la actividad de corretaje está comprendida

dentro de las rentas de segunda categoría, siempre y cuando sean percibidas por

personas naturales y provengan exclusivamente de su trabajo o actuación

73

personal, la que estará afecta al Impuesto Global Complementario o Impuesto

Adicional, según sea el caso, así como estará exenta del IVA, de acuerdo con el

artículo 12°, letra E, N° 8, de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Puede

obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del SII, menú

Normativa y Legislación, opción Ley sobre Impuesto a la Renta, especialmente en

los artículos 20°, N° 4, y artículo 42°, N° 2.

Fuente: http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_3147.htm

¿Un corredor de propiedades debe dar boletas por sus servicios?

Sí, debe dar una boleta de honorarios si se encuentra en la segunda

categoría de la Ley sobre Impuesto a la Renta o una boleta afecta a IVA, si se

clasifica en el N° 4, del artículo 20, de la misma ley.

Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del

SII, menú Normativa y Legislación, opción Circular Nº 21, de 1991.

Fuente: http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_3340.htm

74

MÓDULO 2: INICIACIÓN DE ACTIVIDADES Y PATENTE MUNICIPAL

Para poder comenzar la actividad de Corredor de Propiedades deber cumplir los

siguientes requisitos:

- Hacer una iniciación de actividades.

- Sacar una patente municipal.

Inicio de Actividades

La iniciación de actividades es una declaración jurada formalizada ante el Servicio de

Impuestos Internos sobre el comienzo de cualquier tipo de negocios o labores

susceptibles de producir rentas gravadas en la primera o segunda categoría de la Ley de

la Renta (Fuente SII)

Las personas naturales obligadas con el trámite de Declaración Inicio de Actividad son

las que desarrollen una actividad comercial o profesional

El plazo para presentar esta declaración de iniciación de actividades es, dentro de los dos

meses siguientes a aquél en que comiencen sus actividades. Por ejemplo, un

contribuyente que comienza su actividad en septiembre de un año determinado, tiene

plazo hasta el último día de noviembre del mismo año.

Este trámite puede realizarse a través del sitio Web del Servicio de Impuestos Internos

(www.sii.cl), en la opción Inicio de Actividades. También se puede realizar en la Unidad del

Servicio correspondiente al domicilio del contribuyente.

El Código de la Actividad de Corredor de Propiedades es el 702000 (recuerde este código

al solicitar su iniciación de actividades)

Cuando el trámite lo realiza por Internet, el contribuyente requiere:

- Tener clave secreta otorgada por el SII- Ser persona natural chilena o persona

natural extranjera con domicilio o residencia en Chile y que figure en las bases del SII

- Ser mayor de 18 años.

75

Cuando el contribuyente Inicia Actividades en la Unidad del Servicio, en términos

generales, debe presentar los siguientes antecedentes:

- Cédula Nacional de Identidad del contribuyente.

Si actúa un mandatario:

- Cédula de Identidad del mandatario;

- Poder del contribuyente al mandatario ante Notario u Oficial del Registro Civil

(cuando no exista Notario)

- Original o fotocopia autorizada ante Notario de la Cédula Nacional de

Identidad del contribuyente.

Patente Municipal

¿Qué es una patente municipal?

El permiso necesario para emprender cualquier actividad comercial que necesita un local

fijo. Lo otorga la municipalidad del lugar donde se instalará el negocio.

¿Cuantos tipos de patentes hay?

Hay cuatro tipos de patentes, cada una con sus particularidades:

◦ Patentes comerciales: para tiendas y negocios de compraventa en general.

◦ Patentes profesionales: para, por ejemplo, consultas médicas, estudios de

abogados o estudios de arquitectura.

◦ Patentes industriales: para negocios cuyo giro es la producción o manufacturas,

como panaderías, fábricas de productos, alimentos, etc.

◦ Patentes de alcoholes: para botillerías, bares, restaurantes y afines.

Como puede ver la patente que usted debe considerar es la de Patentes Profesionales. Al

momento de solicitar la patente deberá presentar su iniciación de actividades.

76

MÓDULO 3: CONCEPTOS GENERALES

Compraventa

Un Corredor de Propiedades puede llegar a ganar, en promedio, un 4% del precio de la

propiedad (2% cobrado al vendedor y 2% cobrado al comprador) por lo cual se emitirá

una boleta de honorarios por su comisión.

El artículo 1.793 del Código Civil señala que la compraventa es un contrato en que una de

las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y

ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en virtud del cual se

transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio pactado”; y compra, es “la acción y

efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”

Arrendamiento

El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes

términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan

recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un

servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

Partes del contrato de arrendamiento. Intervienen en el contrato dos partes,

denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil).

Obligaciones de las partes. El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a

ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio

determinado por este goce, obra o servicio. De acuerdo al principio general establecido en

el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta para que cada parte esté compuesta por una

o más personas, sean naturales o jurídicas.

Requisitos del contrato de arrendamiento. Tres son los elementos constitutivos del

arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el

nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o

un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la

ejecución de una obra o en la prestación de un servicio;

b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de

renta cuando se paga periódicamente;

77

c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el

precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un

contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de

comodato, o simplemente ante un contrato atípico.

Arriendos Temporales: un corredor de propiedades recibe como ingresos un promedio

de un 20% del valor total del arriendo (10% cobrado al arrendatario y 10% cobrado al

arrendador) por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su comisión.

Arriendos: un corredor de propiedades recibe como ingresos, en promedio, un 100% del

valor del primer mes de renta (50% cobrado al arrendatario y 50% cobrado al arrendador)

por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su comisión.

Administraciones

El corredor de propiedades genera un 10% del canon de arriendo de la propiedad

administrada mensualmente. Por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su

comisión.

Es importante recordar que el corredor de propiedades es un intermediario entre

dos interesados en hacer una transacción, dos personas naturales, o puede ser también

una empresa que desee comprar un inmueble por lo tanto debe estar muy atento a los

posibles documentos que se requieran para llevar a cabo cada transacción.

78

MÓDULO 4: LA COMPRAVENTA

El Objetivo de este módulo es que comprenda todo el proceso de la compra y venta de un

propiedad, desde la Orden de Venta - Orden de Visita - Promesa de compra venta -

escritura- inscripción en conservador de bienes raíces, así también la información legal del

arrendamiento.

El artículo 1.793 del Código Civil señala que la compraventa es un contrato en que una de

las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y

ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en virtud del cual se

transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio pactado”; y compra, es “la

acción y efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”

Características del contrato de compraventa.

a) Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente desde su

origen; se trata de un contrato sinalagmático perfecto, en el que el vendedor se obliga a

dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son de la

esencia de la compraventa, y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en

otro contrato diferente. El vendedor también tiene la obligación de sanear la evicción y los

vicios redhibitorios y el comprador la obligación de recibir la cosa, pero tales obligaciones

son de la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden suprimirse expresamente.

b) Es oneroso, por las prestaciones recíprocas que engendra, imponiéndose ambas partes

un gravamen y obteniendo ambas partes un beneficio;

c) Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan vendedor y comprador

“se miran” como equivalentes. Debemos recordar que la equivalencia es subjetiva.

Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser aleatorio, como en el caso de la

compraventa de cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando

expresamente se pacte el carácter aleatorio del contrato, según dispone el artículo 1.813

del Código Civil, o sea, cuando aparezca que “se compró la suerte”; en consecuencia, la

conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino sólo su característica general.

Lo aleatorio es excepcional en la compraventa;

d) Es principal, porque existe por sí mismo, independientemente de cualquier otra

convención;

79

e) Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales que exigen el

cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en la compraventa de

inmuebles;

f) Es nominado o típico, porque está reglamentado en la ley, nada menos que en 103

artículos.

g) En general, es de ejecución instantánea, usualmente, las partes cumplirán de inmediato

sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual; pero nada obsta a que se trate

de una compraventa en la que las obligaciones se cumplan dentro de ciertos plazos, y por

ende, en tal caso estaremos ante un contrato de ejecución sucesiva o progresiva.

h) La venta no es enajenación, sino mero título traslaticio de dominio. El solo contrato

genera derechos personales, sirve de antecedente para la posterior transferencia del

dominio (artículo 703 del Código Civil). En consecuencia, si no ha existido tradición en

favor del comprador, éste no adquiere el dominio ni la posesión de la cosa comprada.

Según veremos, podría ocurrir que el vendedor no sea dueño, caso en el cual la entrega

de la cosa (que en las normas posesorias el Código Civil también llama “tradición”, aunque

es evidente que no en su acepción de modo de adquirir) sólo posibilitará al comprador

para entrar en posesión.

Elementos del contrato de compraventa.

Los elementos esenciales de la compraventa se desprenden del artículo 1.801 del Código

Civil: consentimiento, una cosa, y precio.

El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para perfeccionar el

contrato; de ahí su carácter consensual que por regla general le confiere la ley. Pero el

acuerdo de voluntades sobre cosa y precio debe llevar aparejado el ánimo de cambio de

estos objetos entre los contratantes. Por ello, Alessandri expresa que “es el cambio de una

cosa por dinero lo que constituye la compraventa, y si ese cambio no se realiza por la

omisión de alguno de esos elementos, no hay venta, ni material ni jurídicamente

hablando”.

Ya que hemos revisado estos conceptos veamos qué tipo de documentos necesitamos

para realizar nuestra intermediación en la compraventa de un inmueble:

Orden de Venta: El dueño del inmueble nos entrega una orden para vender la

propiedad, en definitiva este es nuestro contrato como corredor de propiedades

con el vendedor.

80

Orden de Visita: El cliente que desea comprar la propiedad firma la orden de

visita significando esto que acepta mis servicios como corredor de la propiedad.

Promesa de Compraventa: Este es un documento notarial del acuerdo entre

comprador y vendedor, en donde se define la forma de pago, comisiones, fecha de

firma de escrituras y cualquier otro detalle en relación a la transacción como multas

por el incumplimiento de la promesa de compraventa, etc.

Escritura: este documento debe ser confeccionado por un abogado y firmado por las

partes en una notaría para luego ser llevada al conservador de bienes raíces.

Certificado de Dominio Vigente: Documento emitido por Conservador de Bienes

Raíces que acredita titularidad de una propiedad y así también anotación especiales

como embargos, hipotecas, o algún tipo de prohibición (1).

Nota: Los documentos "Orden de Venta" y "Orden de Visita" están disponibles para

descarga en esta Lección.

81

MÓDULO 5: EL ARRIENDO

Concepto. El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los

siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan

recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un

servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”

Partes del contrato de arrendamiento. Intervienen en el contrato dos partes,

denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil).

Obligaciones de las partes.

El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un

servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o

servicio. De acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil,

nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas, sean naturales

o jurídicas.

Requisitos del contrato de arrendamiento.

Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia

particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un

contrato diferente. Son tales:

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o

un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la

ejecución de una obra o en la prestación de un servicio;

b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de

renta cuando se paga periódicamente;

c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el

precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un

contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de

comodato, o simplemente ante un contrato atípico.

82

Características del contrato de arrendamiento.

a) Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1.915 del Código

Civil, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Uno entrega temporalmente una cosa, y el otro paga un precio a cambio;

b) Es un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes,

gravándose recíprocamente;

c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como

equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte,

se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce

temporal de la cosa arrendada;

d) Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención;

tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención;

e) Es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el

solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por

ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del

consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne,

debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la

presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley número 993, del

año 1975;

f) Es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo.

Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo

estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada

con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma

prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento

del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas

formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante

notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir que en nuestra

legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de

arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita

reconducción;

g) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato

es dirigido, porque:

- Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no

exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario

gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el

arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la 18.101;

83

- Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo

fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta

al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de

pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el

arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101).

- Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios

(artículo 19º de la Ley 18.101).

h) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a

producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a

estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento

de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.

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MÓDULO 6: LA ADMINISTRACIÓN

El Corredor de Propiedades, en la tarea de administrar una propiedad tiene el deber de:

a. Recaudación de renta de arriendo.

b. Liquidaciones de renta y depósito electrónico en la cuenta corriente del

propietario.

c. Control mensual del pago de cuentas de servicio y gastos comunes.

d. Pago de contribuciones y/o dividendos si el propietario así lo desea.

e. Gestión de mantenciones; cotización, contratación y supervisión de

reparaciones, los que pueden ser descontados del arriendo.

f. Administración y devolución de garantías.

g. Finiquitos de arriendo.

h. Visita para validar el estado de su propiedad.

El corredor de propiedades genera un 10% del canon de arriendo de la propiedad

administrada mensualmente. Por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su

comisión.

En esta lección se encuentra disponible para descarga un modelo de Orden de

Administración.

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Unidad 2

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MÓDULO 1: TASACIÓNES

Tasación es el proceso de estimar el valor de un activo

Si bien el corredor de propiedades no necesariamente realizara tasaciones de forma

oficial (Tarea del Tasador Inmobiliario) es importante tener conocimientos de la

terminología más usada en Tasaciones.

Terminología más usada en tasaciones

Al igual que otras actividades, en TASACIONES se emplean diferentes terminologías que

son comunes a la interpretación de quienes analizan los informes de valores, es por ésta

razón que se hace necesario indicarlas:

Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con

su caballete cubierto de tejas o planchas y que sirva para dar luz a los desvanes o

para salir por ella a los tejados;

Bungalow: Término inglés empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional

para el uso unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta

con reja o muro de separación entre sí, con empleo de mínima albañilería y máximo

uso de madera y tabiques contrachapados;

Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya

línea de edificación, línea oficial y línea de cierre son coincidentes;

Chalet (Chalé): Esta terminología extranjera se usa para definir aquellas casas de

madera y tabique estilo suizo. En nuestro medio se emplea para diferenciar una

vivienda de dos pisos, que cuenta con antejardín y patio posterior. Los rasgos del

estilo están definidos por las diferentes ubicaciones de sus maderas ornamentales en

sus fachadas;

Construcción abierta: Recinto cubierto y abierto por uno o más lados, como por

ejemplo: corredores, balcones, porches, terrazas u otros;

Construcción interior: Construcción secundaria ubicada en el interior de un galpón.

Ejemplo, oficinas, pañoles, bodegas, altillos, etc.;

Construcción uso exclusivo: Construcciones que formando parte de los bienes

comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.: Terrazas, patios, etc.;

110

Costo de Reemplazo: Comúnmente se conoce como costo de reposición y

corresponde a aquel costo (gasto), que, a una fecha determinada se produce el

reemplazo de la estructura existente por otra similar y con utilidad equivalente. Es el

sistema más usado en tasación de inmuebles;

Costo de Reproducción: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con

estilos, materiales, terminaciones, etc., igual a su original. Este costo se utiliza

generalmente en edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectónicos

para el Estado o los particulares;

Costo Histórico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificación. Se

encuentra desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones;

Depreciación económica: El sector decae por el desplazamiento de sus habitantes

de mayor nivel socioeconómico a otros sectores modernos o de moda. El sector se

deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir, el S.I.I. lo llama

Desuso económico. Causas de desuso económico son: Legislación que modifica las

zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las

propiedades. Cambios en el proceso económico que determinan que la propiedad

sea de difícil mantenimiento, tanto por los sistemas impositivos a los dueños como

por su mantenimiento demasiado oneroso;

Depreciación Física: Es el resultado del desgaste físico en los materiales producido

por el deterioro que se ocasiona por la edad y el uso. Este proceso se llama

entrópico;

Depreciación Funcional: Afecta al edificio. Recae fundamentalmente sobre la

edificación y se debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional

de ellos. Puede referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente

distribución o relación entre ellos, espacios de circulación o anexos inútiles, que sólo

implican aumento de costos de manutención, instalaciones inadecuadas, deficiente

uso de materiales, etc. Caen además en desuso económico también aquellas

edificaciones que resultan demasiado buenas o aquellas que son insuficientes para el

sector donde fueron construidas y aquellas de destinación limitada, cuando

desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el cual fueron proyectadas.

Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y total;

Depreciación: Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo

debido al transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de

mercado, etc.;

Desván: Parte más alta de la casa, inmediato al techo;

111

Edad Actual: Tiempo real de la edificación o edad verdadera del bien raíz. Se mide

desde la Recepción Municipal;

Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinión del

estado general del edificio y que en algunos casos tal opinión puede ser de mayor o

menor edad que la real debido a su conservación aparente, luego, la depreciación se

efectuará por este parámetro;

Edad Estimada: Estimación de la edad del bien inmueble por falta total de

antecedentes;

Edificio: Construcción existente sobre cualquier terreno. En nuestro mercado se usa

además para referirse a las construcciones de más de 3 pisos y comúnmente dividido

en departamentos;

Galpón: Es aquella edificación cuya función básica es cubrir espacios de cualquier

forma y volumen, generalmente de grandes dimensiones, independiente del sistema

de fijación al terreno y del uso que se les dé. Usualmente constan de un sólo piso,

siendo sus elementos fundamentales sus apoyos y una armazón liviana de

techumbre, pues soportan normalmente una estructura liviana de techumbre y no

otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o divididas

por filas de apoyo, pudiendo existir además construcciones secundarias interiores

tales como oficinas, pañoles, bodegas, galerías, altillos, los baños, vestidores, etc.,

independientes de los sistemas o elementos resistentes de la estructura principal;

Mansarda: Recinto más alto de una construcción habilitado dentro de la estructura

de techumbre, con sus instalaciones totales e iluminación natural, que permite el

libre desplazamiento de personas en su interior, en una proporción importante de su

superficie total;

Mejora: Construcción precaria y no adherida al suelo en forma definitiva sobre

cualquier terreno;

Piso Subterráneo: Recinto enterrado en al menos 50% de superficie de sus muros y

que no posee ventilación ni iluminación natural a través de ellos;

Piso Zócalo: Recinto enterrado al menos en un 50 % de la superficie de sus muros

exteriores y que posee iluminación y ventilación a través de ellos;

Plusvalía: Incremento en el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de la

autoridad al efectuar obras públicas o mejoras en las existentes o al imponer

restricciones en el uso de la tierra en determinados lugares;

112

Sitio Eriazo: Es aquel terreno que carece de construcciones o bien tiene

construcciones provisorias, autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, con o

sin cierros;

Terreno Típico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas

113

MÓDULO 2: VALORIZACIÓN DE INMUEBLES

El avalúo de un inmueble está regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se

efectuó dicha tasación, llegándose generalmente a resultados diferentes en una misma

propiedad, según sean los objetivos que se persiguen:

Tasación Bancaria: Debe establecer, además de las consideraciones generales del bien

raíz aplicables a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el préstamo

de largo plazo. En este caso, se deberá analizar detenidamente las condiciones del

inmueble para enfrentar física y económicamente el período de la hipoteca. Además, se

deberá tener presente que el banco no es inmobiliaria, por lo cual no le interesa hacerse

de bienes raíces frente a deudores en mora, por ello deberá considerar en su apreciación

de valores un valor de liquidación frente a estos casos. En este específico caso debe

considerarse el valor de rentabilidad que será el que permita al deudor servir los pagos

mensuales; valor físico que será el que permita al banco tener una garantía de largo plazo

y el valor comercial que permitirá una liquidación inmediata en la situación de mora;

Tasación Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que

desean conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una

transacción habitual. En este caso, se debe buscar el valor de mercado al momento del

informe considerando el valor físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado;

Tasación Tributaria: La tasación que efectúa el SII y está destinada a buscar un valor

estándar para propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los

bienes raíces de semejantes características y localizaciones. Dada la calidad de tasación

masiva que se realiza, generalmente refleja un valor más bajo que el de mercado, máxime

que se realizan reajustes según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado

Inmobiliario.

Tasación Contable: Es el valor de bienes raíces existentes en la contabilidad de empresas

y son depreciadas, normalmente, según las normas de contabilidad clásica y no

comercialmente cada año, pues, estos bienes raíces pueden bajar no sólo por la

obsolescencia económica, de uso y de sus materiales junto a su vida útil, sino también por

las condiciones de mercado, las características que han afectado positiva o negativamente

al entorno, etc.

Tasación Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos

de otros, pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad

para lo cual solicita un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado.

Muchas veces este valor se requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual se deben

efectuar VALORACIONES HISTÓRICAS.

114

Factores que inciden en el valor de los bienes raíces urbanos.

En las economías de libre empresa, la relación entre la oferta y demanda establece el

precio de los bienes económicos. El mercado de suelo urbano, no ha sido una excepción

de este mecanismo.

Algunos de los factores más relevantes que influyen en el valor de los bienes raíces

urbanas son:

a) Los ciclos económicos de integración y desintegración.

b) Aumento de población. Proceso de densificación.

c) Extensión de servicios públicos en general. Mejoramiento de servicios

sanitarios.

d) Modificaciones en los impuestos y reglamentos sobre las propiedades.

e) Programas de desarrollo y políticas especiales.

Es importante considerar las condiciones de la ciudad y sus tendencias. Las fuentes de

ingreso y la actividad económica y cultural de una ciudad, muestran generalmente la

estabilidad o inestabilidad de ésta. En síntesis, una ciudad o una determinada parte de

ella, por innumerables causas es objeto de progreso, estabilidad o deterioro.

El mercado de los bienes inmuebles urbanos, expresa la energía de este dinamismo con

precios al alza, sin variación o a la baja del bien.

Dimensiones de frente y fondo se encuentran próximas a la relación 1:2; para el SII esta

relación se extiende a aquellos terrenos con relación f:f de 1:1 y 2:1; b) ~ aquel cuyas

dimensiones se repiten más veces en la manzana o en el sector; c) ~ aquel cuya relación

de f:f es la más adecuada para una edificación sobre él;

Terreno: Sitio eriazo o baldío, generalmente conectado a las redes de urbanización.

115

MÓDULO 3: BIENES RAÍCES

De acuerdo a nuestra legislación las cosas corporales se dividen

en muebles e inmuebles, según que ellas puedan o no transportarse de un lugar a otro sin

cambiar su naturaleza.

En el derecho moderno, se considera como la clasificación más importante de las cosas la

que distingue entre muebles e inmuebles. Por razones históricas, afincadas

fundamentalmente en el derecho medieval, se tendió a dar mayor protección jurídica a

los inmuebles. La tendencia se mantiene hasta nuestros días, no obstante que con la

industrialización del Siglo XIX en adelante, aumentó considerablemente la manufactura de

valiosos muebles.

Importancia práctica de la distinción entre bienes muebles e inmuebles.

El régimen jurídico de los muebles e inmuebles es diverso, cuestión que se aprecia en

distintos aspectos:

a) La compraventa de bienes inmuebles es un contrato solemne, que debe efectuarse

por escritura pública, mientras que la compraventa de bienes muebles es un contrato

consensual (artículos 1443 y 1801;

b) La tradición de los inmuebles se efectúa por la inscripción del título en el Registro

respectivo del Conservador de Bienes Raíces competente (artículo 686). La tradición de los

bienes muebles se realiza por la entrega material o simbólica de las cosas mediante uno

de los medios señalados en la ley (artículo 684), significando una de las partes a la otra

que le transfiere el dominio;

c) En materia de prescripción adquisitiva ordinaria, para los muebles se requiere un

plazo de 2 años, mientras que para los inmuebles el plazo es de 5 años: artículo 2508;

d) En materia de sucesión por causa de muerte, los herederos no pueden disponer de

los inmuebles, mientras no se les haya otorgado la posesión efectiva de los bienes

dejados por el causante y se hayan practicado las inscripciones que contempla el artículo

688: la inscripción del decreto judicial (si la herencia fuere testada o intestada abierta en el

extranjero) o resolución administrativa del Registro Civil (si la herencia fuere intestada

abierta en Chile) que confiere la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y

eventualmente de adjudicación en la partición. Tratándose de los bienes muebles, la ley

no exige estas diligencias;

e) La enajenación de inmuebles del pupilo debe efectuarse con ciertas formalidades,

como la pública subasta, previo decreto judicial (artículos 393 y 394). Excepcionalmente,

se sujetarán a las mismas exigencias, la enajenación de los muebles “preciosos” o de

aquellos “que tengan valor de afección”;

116

f) La acción rescisoria por lesión enorme sólo procede en la venta o permuta de bienes

raíces (artículo 1891);

g) En materia de sociedad conyugal, los bienes muebles aportados al matrimonio por los

cónyuges, ingresan al haber relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes

inmuebles permanecen en el haber propio de los aportantes. A su vez, los bienes muebles

adquiridos a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal, ingresan al haber

relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes inmuebles adquiridos a título

gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal ingresan al haber propio del cónyuge

(no hay diferencias entre los muebles e inmuebles adquiridos durante la vigencia de la

sociedad conyugal a título oneroso, pues ambos ingresan al haber absoluto de la sociedad

conyugal);

h) En lo que respecta a las cauciones reales, se establecen dos instituciones diferentes,

la prenda y la hipoteca, según la garantía sea un bien mueble o inmueble: artículos 2384 y

2407;

i) En materia de modos de adquirir el dominio, la ocupación sólo procede respecto de

bienes muebles, atendido lo dispuesto en el artículo 590 del Código Civil;

j) En el marco de la muerte presunta, para que los poseedores provisorios puedan

vender los bienes muebles del desaparecido en pública subasta, basta que el juez lo

estime conveniente, oído el defensor de ausentes. Tratándose de los bienes inmuebles,

para que éstos puedan venderse (igual que los muebles, sólo en pública subasta), debe

haber una causa necesaria o utilidad evidente, declarada por el juez con conocimiento de

causa (o sea, en base a los antecedentes que se acompañen a los autos), y con audiencia

del defensor (artículo 88);

k) En materia posesoria, la ley sólo protege a los inmuebles mediante las acciones

posesorias (artículo 916). La posesión de los muebles sólo podría recuperarse mediante la

acción publiciana, que la ley franquea exclusivamente al poseedor regular (artículo 894);

l) Para los efectos de la accesión de cosa mueble a cosa inmueble, la ley considera como

cosa principal al inmueble, aunque la cosa mueble valga más (artículos 668 y 669);

m) Para los efectos de la fianza, cuando el deudor está obligado a prestar dicha caución

(artículos 2348 y 2349), debe dar un fiador que tenga bienes suficientes para hacerla

efectiva. Ahora bien, para calificar la suficiencia de los bienes del fiador, sólo se tomarán

en cuenta los inmuebles (artículo 2350);

n) En lo concerniente a los efectos de la condición resolutoria cumplida, el Código Civil

distingue entre los bienes muebles (artículo 1490) y los inmuebles (artículo 1491)

enajenados a los terceros;

117

o) El arrendamiento de los predios urbanos está regulado por la Ley N° 18.101, mientras

que el arrendamiento de predios rústicos se rige por el Decreto Ley N° 993, siendo las

normas del Código Civil supletorias;

p) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede vender o gravar sin restricciones los

bienes muebles sociales, para caucionar obligaciones propias, mientras que para vender o

gravar los bienes inmuebles de la sociedad, requiere de la autorización de la mujer o del

juez en subsidio (artículo 1749);

q) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede arrendar sin restricciones los bienes

muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos y el

arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, requiere de la autorización de la

mujer o del juez en subsidio (artículo 1749);

r) En el régimen de participación en los gananciales, el cónyuge acreedor perseguirá el

pago de su crédito primeramente en el dinero del deudor, después en sus muebles y

finalmente en los inmuebles (artículo 1792-24). Tratándose del régimen de sociedad

conyugal, la mujer se pagará de las recompensas a que tenga lugar, primero sobre el

dinero y muebles de la sociedad, y subsidiariamente sobre los inmuebles de la misma

(artículo 1773);

s) En relación con la determinación del precio de la compraventa, se ha planteado si es

posible vender dos o más cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las

cosas objeto del contrato. Considerando que el artículo 1.808 del Código Civil exige que el

precio sea determinado por los contratantes o por un tercero, debiéramos concluir que

pactar un precio por dos o más cosas infringiría el precepto. Aún más, si se trata de la

venta de dos o más inmuebles en un solo precio, no sería posible aplicar los artículos

1.888 a 1.896 del Código Civil, relativos a la rescisión por lesión enorme. Lo anterior

pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o cuerpo

cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en relación

a la cabida y particularmente si son rústicos y contiguos, podría “deducirse” el precio de

cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo, igual podría resultar dudoso el

solo expediente de aplicar la superficie como factor de cálculo del precio, pues los

terrenos de uno y otro predio pueden ser de disímil calidad. Incluso, si se venden

derechos de aprovechamiento de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable

desglosar el precio, asignando una suma para el terreno y otra para las aguas. Sin

embargo, también es cierto que el artículo 1.864 del Código Civil admite la posibilidad de

vender dos o más cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos que

proporciona el precepto sólo aluden a cosas muebles, podría estimarse que sólo dichas

cosas podrían venderse en un mismo precio. Con todo, no debemos olvidar que los

ejemplos que proporciona la ley no suponen limitar el alcance del precepto respectivo, a

dichos ejemplos. Un criterio práctico aconseja desglosar el precio en las hipótesis

planteadas;

118

t) Tratándose de los bienes familiares, sólo puede afectarse en esa calidad un inmueble,

aquél que sirva de residencia principal de la familia (artículo 142). En cambio, pueden

afectarse como bienes familiares una pluralidad de bienes muebles, específicamente

todos aquellos que guarnecen la residencia principal de la familia;

u) El derecho de adjudicación preferente que la ley otorga al cónyuge sobreviviente en la

partición de los bienes dejados por el causante, sólo puede invocarse sobre un inmueble,

aquella en que resida el viudo o viuda y que sea o haya sido la vivienda principal de la

familia y haya formado parte del patrimonio del difunto (artículo 1337, regla 10ª). En

cambio, respecto de los bienes muebles, el cónyuge sobreviviente puede invocar su

derecho de adjudicación preferente sobre todos los bienes muebles que conformen

el “mobiliario”

119

APUNTES AYUDA

BIENES INMUEBLES

De acuerdo a nuestra legislación las cosas corporales se dividen en muebles e

inmuebles, según que ellas puedan o no transportarse de un lugar a otro sin cambiar su

naturaleza.

En el derecho moderno, se considera como la clasificación más importante de las cosas la

que distingue entre muebles e inmuebles. Por razones históricas, afincadas

fundamentalmente en el derecho medieval, se tendió a dar mayor protección jurídica a

los inmuebles. La tendencia se mantiene hasta nuestros días, no obstante que con la

industrialización del Siglo XIX en adelante, aumentó considerablemente la manufactura de

valiosos muebles.

Importancia práctica de la distinción entre bienes muebles e inmuebles.

El régimen jurídico de los muebles e inmuebles es diverso, cuestión que se aprecia en

distintos aspectos:

a) La compraventa de bienes inmuebles es un contrato solemne, que debe efectuarse por

escritura pública, mientras que la compraventa de bienes muebles es un contrato

consensual (artículos 1443 y 1801;

b) La tradición de los inmuebles se efectúa por la inscripción del título en el Registro

respectivo del Conservador de Bienes Raíces competente (artículo 686). La tradición de los

bienes muebles se realiza por la entrega material o simbólica de las cosas mediante uno

de los medios señalados en la ley (artículo 684), significando una de las partes a la otra

que le transfiere el dominio;

c) En materia de prescripción adquisitiva ordinaria, para los muebles se requiere un plazo

de 2 años, mientras que para los inmuebles el plazo es de 5 años: artículo 2508;

d) En materia de sucesión por causa de muerte, los herederos no pueden disponer de los

inmuebles, mientras no se les haya otorgado la posesión efectiva de los bienes dejados

por el causante y se hayan practicado las inscripciones que contempla el artículo 688: la

inscripción del decreto judicial (si la herencia fuere testada o intestada abierta en el

extranjero) o resolución administrativa del Registro Civil (si la herencia fuere intestada

abierta en Chile) que confiere la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y

eventualmente de adjudicación en la partición. Tratándose de los bienes muebles, la ley

no exige estas diligencias;

120

e) La enajenación de inmuebles del pupilo debe efectuarse con ciertas formalidades,

como la pública subasta, previo decreto judicial (artículos 393 y 394). Excepcionalmente,

se sujetarán a las mismas exigencias, la enajenación de los muebles “preciosos” o de

aquellos “que tengan valor de afección”;

f) La acción rescisoria por lesión enorme sólo procede en la venta o permuta de bienes

raíces (artículo 1891);

g) En materia de sociedad conyugal, los bienes muebles aportados al matrimonio por los

cónyuges, ingresan al haber relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes

inmuebles permanecen en el haber propio de los aportantes. A su vez, los bienes muebles

adquiridos a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal, ingresan al haber

relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes inmuebles adquiridos a título

gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal ingresan al haber propio del cónyuge

(no hay diferencias entre los muebles e inmuebles adquiridos durante la vigencia de la

sociedad conyugal a título oneroso, pues ambos ingresan al haber absoluto de la sociedad

conyugal);

h) En lo que respecta a las cauciones reales, se establecen dos instituciones diferentes, la

prenda y la hipoteca, según la garantía sea un bien mueble o inmueble: artículos 2384 y

2407;

i) En materia de modos de adquirir el dominio, la ocupación sólo procede respecto de

bienes muebles, atendido lo dispuesto en el artículo 590 del Código Civil;

j) En el marco de la muerte presunta, para que los poseedores provisorios puedan vender

los bienes muebles del desaparecido en pública subasta, basta que el juez lo estime

conveniente, oído el defensor de ausentes. Tratándose de los bienes inmuebles, para que

éstos puedan venderse (igual que los muebles, sólo en pública subasta), debe haber una

causa necesaria o utilidad evidente, declarada por el juez con conocimiento de causa (o

sea, en base a los antecedentes que se acompañen a los autos), y con audiencia del

defensor (artículo 88);

k) En materia posesoria, la ley sólo protege a los inmuebles mediante las acciones

posesorias (artículo 916). La posesión de los muebles sólo podría recuperarse mediante la

acción publiciana, que la ley franquea exclusivamente al poseedor regular (artículo 894);

l) Para los efectos de la accesión de cosa mueble a cosa inmueble, la ley considera como

cosa principal al inmueble, aunque la cosa mueble valga más (artículos 668 y 669);

m) Para los efectos de la fianza, cuando el deudor está obligado a prestar dicha caución

(artículos 2348 y 2349), debe dar un fiador que tenga bienes suficientes para hacerla

efectiva. Ahora bien, para calificar la suficiencia de los bienes del fiador, sólo se tomarán

en cuenta los inmuebles (artículo 2350);

121

n) En lo concerniente a los efectos de la condición resolutoria cumplida, el Código Civil

distingue entre los bienes muebles (artículo 1490) y los inmuebles (artículo 1491)

enajenados a los terceros;

o) El arrendamiento de los predios urbanos está regulado por la Ley N° 18.101, mientras

que el arrendamiento de predios rústicos se rige por el Decreto Ley N° 993, siendo las

normas del Código Civil supletorias;

p) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede vender o gravar sin restricciones los

bienes muebles sociales, para caucionar obligaciones propias, mientras que para vender o

gravar los bienes inmuebles de la sociedad, requiere de la autorización de la mujer o del

juez en subsidio (artículo 1749);

q) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede arrendar sin restricciones los bienes

muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos y el

arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, requiere de la autorización de la

mujer o del juez en subsidio (artículo 1749);

r) En el régimen de participación en los gananciales, el cónyuge acreedor perseguirá el

pago de su crédito primeramente en el dinero del deudor, después en sus muebles y

finalmente en los inmuebles (artículo 1792-24). Tratándose del régimen de sociedad

conyugal, la mujer se pagará de las recompensas a que tenga lugar, primero sobre el

dinero y muebles de la sociedad, y subsidiariamente sobre los inmuebles de la misma

(artículo 1773);

s) En relación con la determinación del precio de la compraventa, se ha planteado si es

posible vender dos o más cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las

cosas objeto del contrato. Considerando que el artículo 1.808 del Código Civil exige que el

precio sea determinado por los contratantes o por un tercero, debiéramos concluir que

pactar un precio por dos o más cosas infringiría el precepto. Aún más, si se trata de la

venta de dos o más inmuebles en un solo precio, no sería posible aplicar los artículos

1.888 a 1.896 del Código Civil, relativos a la rescisión por lesión enorme. Lo anterior

pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o cuerpo

cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en relación

a la cabida y particularmente si son rústicos y contiguos, podría “deducirse” el precio de

cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo, igual podría resultar dudoso el

solo expediente de aplicar la superficie como factor de cálculo del precio, pues los

terrenos de uno y otro predio pueden ser de disímil calidad. Incluso, si se venden

derechos de aprovechamiento de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable

desglosar el precio, asignando una suma para el terreno y otra para las aguas.

122

Sin embargo, también es cierto que el artículo 1.864 del Código Civil admite la posibilidad

de vender dos o más cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos

que proporciona el precepto sólo aluden a cosas muebles, podría estimarse que sólo

dichas cosas podrían venderse en un mismo precio. Con todo, no debemos olvidar que

los ejemplos que proporciona la ley no suponen limitar el alcance del precepto respectivo,

a dichos ejemplos. Un criterio práctico aconseja desglosar el precio en las hipótesis

planteadas;

t) Tratándose de los bienes familiares, sólo puede afectarse en esa calidad un inmueble,

aquél que sirva de residencia principal de la familia (artículo 142). En cambio, pueden

afectarse como bienes familiares una pluralidad de bienes muebles, específicamente

todos aquellos que guarnecen la residencia principal de la familia;

u) El derecho de adjudicación preferente que la ley otorga al cónyuge sobreviviente en la

partición de los bienes dejados por el causante, sólo puede invocarse sobre un inmueble,

aquella en que resida el viudo o viuda y que sea o haya sido la vivienda principal de la

familia y haya formado parte del patrimonio del difunto (artículo 1337, regla 10ª). En

cambio, respecto de los bienes muebles, el cónyuge sobreviviente puede invocar su

derecho de adjudicación preferente sobre todos los bienes muebles que conformen el

“mobiliario”

Clasificación de cosas corporales inmuebles.

1. Inmuebles por naturaleza.

1.1. Concepto.

Son las cosas que responden esencialmente a la definición de inmuebles,

que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su sustancia.1

Las tierras comprenden el suelo y el subsuelo, sin construcciones, árboles

ni plantaciones. Constituyen un elemento natural fijo. Las minas son los depósitos

de sustancias minerales formadas naturalmente y existentes en el interior de las

tierras. Las sustancias minerales extraídas de las minas son muebles, pero la mina

en sí misma siempre es una cosa inmueble.

1 Artículo 568 del Código Civil.

123

1.2. Predios urbanos y predios rústicos.

Dice el Código Civil que las casas y heredades se llaman predios o

fundos. La palabra casa está tomada en un sentido amplio, como edificio

en el que se puede vivir o morar, aunque no esté destinado a la habitación

hogareña, y alude fundamentalmente a un inmueble urbano, o a la

construcción destinada a la vivienda, que se levante en un predio rústico.

Heredad es una porción de terreno cultivado y perteneciente a un mismo

dueño. Con esta expresión se designa a los predios rústicos. También

emplea el Código la expresión finca, referida tanto a predios urbanos como

rústicos, aunque en su acepción natural, alude más bien a los últimos.

En nuestro ordenamiento jurídico, el criterio para definir a los

predios urbanos y rústicos no ha sido uniforme.

En los años sesenta, al promulgarse las normas relativas a la

Reforma Agraria, se definió como “predio rústico” todo inmueble

susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, situado en sectores

urbanos o rurales (Ley N° 16.640). Se aplicó por ende un criterio funcional,

y no espacial o geográfico.

En cambio, en el Decreto Ley N° 3.516 de 1980, que establece

normas relativas a la subdivisión de predios rústicos, se dispone que son

predios rústicos, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal

ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes

reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador

metropolitano de Concepción (artículo 1 del citado Decreto Ley). En este

caso, el criterio es espacial o geográfico y no puramente funcional.

Por su parte, la Ley 18.101, del año 1982, que fija normas especiales

sobre arrendamiento de predios urbanos, declara que se entiende por

bienes raíces urbanos los ubicados dentro del radio urbano respectivo,

aunque se advierte que la ley se aplicará también a los arrendamientos de

viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno,

siempre que su superficie no exceda de una hectárea (artículo 1)

El Decreto Ley N° 993, que establece disposiciones especiales sobre

arrendamiento de predios rústicos, dispone que se entenderá por predio

rústico el definido como tal por la Ley N° 16.640.

Como efectos prácticos de esta distinción entre predios urbanos y

rústicos, cabe señalar los siguientes puntos fundamentales:

124

• En materia de compraventa, las reglas relativas a la cabida de los predios

sólo se aplican a la venta de predios rústicos (artículo 1831 y siguientes).

• En materia de arrendamiento, los predios urbanos y rústicos tienen

diferentes normas (Ley N° 18.101 y Decreto Ley N° 993, respectivamente).

• La Ley General de Urbanismo y Construcciones exige, para la subdivisión

de un predio urbano, la aprobación por la respectiva Dirección de Obras

Municipales, la que mediante la respectiva resolución, autorizará además

para enajenar los lotes por separado, archivando el respectivo plano en el

Conservador de Bienes Raíces competente; en cambio, tratándose de los

predios rústicos, el Decreto Ley N°3.516 sólo exige archivar un plano hecho

a determinada escala, en el Conservador de Bienes Raíces, previa

certificación hecha por el Servicio Agrícola y Ganadero, acerca de que la

subdivisión se ajusta a la ley. En este caso, además, en las compraventas

resultantes de la subdivisión de un predio rústico, debe incluirse una

cláusula por la que se prohíba el cambio de destino agrícola del inmueble,

so pena de declararse la nulidad de la compraventa. A su vez, tratándose

de los predios rústicos provenientes de una asignación de la ex-Cora, en la

escritura de compraventa debe el comprador hacerse cargo de la deuda ex-

Cora subsistente, la que debe estar al día, e insertarse un certificado que

detalle el monto de tal deuda emitido con una antelación no superior a 30

días contados desde la fecha de la escritura.

• En materia de sociedad conyugal, el arrendamiento de los predios

urbanos y rústicos de la sociedad o de la mujer, requiere de autorización de

ésta, si se exceden los plazos consignados en los artículos 1749, 1754 y

1756.

• Arrendamiento de los bienes del hijo sujeto a patria potestad. Está

subordinado a las mismas normas que rigen para los guardadores (artículo

255 en relación con el artículo 407): los predios rústicos no pueden

arrendarse por más de 8 años ni los urbanos por más de 5 años; y en

ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que el hijo llegue

a la mayor edad. La infracción de esta norma no origina la nulidad del

contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo.

125

2. Inmuebles por adherencia.

2.1. Concepto.

Son aquellos que adhieren permanentemente a un inmueble por

naturaleza (como un árbol) o a otro inmueble por adherencia (como la

manzana que pende de la rama de un árbol, o como los cultivos en

general). Por esta adherencia o incorporación están inmovilizados y la ley

los trata como inmuebles. El Código Civil menciona, a vía de ejemplo, los

árboles y las plantas que adhieren al suelo por sus raíces, siempre que no

se encuentren en macetas que puedan transportarse de un lugar a otro

(artículos 568 y 569).

Conviene precisar que los productos de la tierra y los frutos de los

árboles, pueden encontrarse en tres posibles estados:

• Mientras permanecen adheridos a su fuente de origen, son inmuebles,

por adherencia, pues forman con ella un solo todo;

• Separados permanentemente, son muebles; y

• Se reputan muebles, aún antes de su separación, para los efectos de

constituir derechos sobre ellos en favor de persona distinta que el dueño.

La jurisprudencia nacional ha declarado que deben reputarse

inmuebles por adherencia los durmientes, rieles y en general todas las

obras de un ferrocarril; los puentes, alcantarillados, terraplenes, etc., obras

que se encuentran unidas al terreno formando con él un solo todo;

también las líneas telegráficas, que por su propia naturaleza, deben

considerarse permanentemente adheridas al suelo.

2.2. Requisitos de los bienes inmuebles por adherencia.

Dos requisitos deben reunir los bienes por adherencia:

• Que la cosa adhiera a un bien inmueble por naturaleza o a otro bien

inmueble por adherencia.

126

• La cosa debe adherir permanentemente a un bien raíz, esto es, debe

haber una incorporación estable, íntima y fija y no una mera adherencia

exterior. Si un edificio cumple esta condición, es inmueble, no siendo

necesario que esté construido a perpetuidad. Por ello, son inmuebles las

construcciones levantadas para una exposición, aunque luego de cierto

tiempo deban ser demolidas. Así por lo demás se desprende del artículo

569, que declara inmuebles por adherencia a las plantas aunque su

incorporación al suelo, es por su naturaleza misma esencialmente

temporal. Lo mismo se deduce del artículo 571, que implícitamente califica

de inmuebles a las yerbas de un campo mientras adhieren al suelo y a los

frutos no separados de los árboles y sobre los cuales no se ha constituido

un derecho a favor de persona distinta que el dueño (porque en este caso,

pasarían a ser muebles por anticipación). Si se consideran inmuebles todas

estas cosas que son por naturaleza de adherencia temporal a la tierra, ya

que están destinadas a desaparecer en un tiempo más o menos corto, no

existe razón en exigir que los edificios estén incorporados a perpetuidad al

suelo para reputarlos inmuebles.

3. Inmuebles por destinación.

3.1. Concepto.

Son aquellas cosas muebles que la ley reputa inmuebles por una

ficción, como consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso,

cultivo o beneficio de un inmueble, no obstante de que puedan separarse

sin detrimento (artículo 570).

Los motivos de la ficción que constituyen los inmuebles por

destinación son de orden práctico. Se persigue evitar que con la separación

de esas cosas se menoscabe la utilidad o productividad económica del

inmueble principal. Por ello, en principio, se entienden comprendidos los

inmuebles por destinación en la venta de una finca (artículo 1.830), en la

hipoteca sobre bienes raíces (artículo 2420), en la especie que se lega

(artículo 1.121). Decimos “en principio”, porque la voluntad de las partes

puede excluir los inmuebles por destinación de los actos jurídicos

mencionados.

127

3.2. Diferencia entre los inmuebles por adherencia e inmuebles por

destinación.

Se diferencian ambas categorías de inmuebles, en que los

inmuebles por adherencia pierden su propia individualidad y se convierten

en parte constitutiva del inmueble por naturaleza o por adherencia al cual

adhieren, lo que no ocurre con los inmuebles por destinación, que

simplemente se agregan o anexan a un inmueble y continúan conservando

su propia individualidad. Dicho de otra forma: en el caso de los bienes

inmuebles por adherencia, se produce una conexión física con el inmueble

al cual adhieren, hecho que no se produce en el caso de los inmuebles por

destinación.

3.3. Requisitos de los inmuebles por destinación.

Tres requisitos deben reunir los bienes muebles para ser

considerados como inmuebles por destinación:

• La cosa mueble debe colocarse en un inmueble, comunicando ésta última

su naturaleza a la primera.

• La cosa mueble debe colocarse en interés del inmueble, es decir, debe

destinarse al uso, cultivo o beneficio del inmueble. Cabe señalar que a

pesar de que el inciso 1º del artículo 570 emplea la fórmula copulativa “y”

(“uso, cultivo y beneficio”), debemos entender que para dar a las cosas

muebles la calidad de inmuebles por destinación, basta que estén

destinadas a una cualesquiera de las finalidades mencionadas (uso, cultivo

o beneficio de un inmueble). Así lo ha resuelto la Corte Suprema y lo ha

corroborado el Código de Aguas, en lo que podríamos calificar como una

interpretación legal o auténtica del artículo 570 del Código Civil, al disponer

en su artículo 3º: “Atendida su naturaleza, las aguas son muebles, pero

destinadas al uso, cultivo o beneficio de un inmueble se reputan

inmuebles”. El agua, por tanto, considerada como inmueble por destinación

según el propio legislador, basta que sirva a uno de estos tres fines y no a

todos ellos.

Para que un mueble sea inmueble por destinación no es suficiente

que el dueño de un predio coloque la cosa en éste y por su voluntad le

atribuya la calidad de inmueble; la ley exige la existencia de una relación

efectiva entre el mueble y el inmueble, traducida en la destinación del

primero al uso, cultivo o beneficio del segundo. Del mismo modo, para que

la cosa pierda su carácter de inmueble por destinación, es preciso que

128

objetivamente desaparezca el vínculo citado, sea al sustraerse

efectivamente el mueble a la explotación del inmueble, sea por enajenación

del mueble o del inmueble por separado.

• La cosa mueble debe estar destinada en forma permanente a los fines

indicados. Si bien se exige cierta estabilidad y fijeza, no se requiere

perpetuidad (igual que dijimos respecto a los inmuebles por adherencia).

Prueba lo anterior el propio artículo 570, al mencionar los abonos

existentes en la finca, que dejan de existir por su empleo.

3.4. Casos en que la ley exige que sea el dueño el que destine un

mueble al uso, cultivo o beneficio de un inmueble.

Por regla general, y a diferencia de lo que suele acontecer en la

legislación comparada, no es un requisito que el bien mueble sea destinado

a un inmueble por el dueño del predio, o por el titular de un derecho real

sobre éste, como el usufructuario. En algunos casos, sin embargo, el

artículo 570 del Código Civil, exige tal requisito:

• Para los utensilios de labranza o minería y los animales destinados al

cultivo o beneficio de una finca;

• Para los abonos existentes en ella;

• Para las prensas, calderas, máquinas, etc., que forman parte de un

establecimiento industrial adherente al suelo.

3.5. Clasificación de los inmuebles por destinación.

No obstante que el legislador nacional cite sólo ejemplos de

inmuebles por destinación agrícola o industrial, ello no significa que otros

destinos no tengan cabida. La regla general del artículo 570 es amplia.

Reputa inmuebles aunque por su naturaleza no lo sean, a las cosas

destinadas al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, sin restringir su

campo a la explotación agrícola o industrial de un inmueble. Por ello, la

jurisprudencia ha declarado que el menaje de un hotel que entra en el

arrendamiento debe reputarse inmueble por destinación, puesto que ha

sido colocado por el dueño o arrendador para el uso y servicio de éste, en

forma permanente, y para el beneficio del propio inmueble. En este caso,

estamos ante un inmueble por destinación comercial.

129

Considerando lo expuesto, podemos clasificar los inmuebles por

destinación de la siguiente forma:

• Inmuebles por destinación agrícola;

• Inmuebles por destinación industrial;

• Inmuebles por destinación comercial;

• Inmuebles por destinación doméstica;

• Inmuebles por destinación suntuaria u ornamental.-

3.6. Ejemplos legales de inmuebles por destinación.

El artículo 570 señala los siguientes ejemplos de inmuebles por

destinación:

• Las losas de un pavimento: en realidad, son inmuebles por adherencia, lo

mismo que las tablas o el parquet del piso de las habitaciones de una casa,

pues adhieren a la casa o al suelo.

• Los tubos de las cañerías: también son inmuebles por adherencia, si

forman parte integrante del inmueble y se identifican con él formando un

solo todo.

• Los utensilios de labranza o minería y los animales actualmente

destinados al cultivo o beneficio de una finca con tal que hayan sido

puestas en ella por el dueño de la finca. Al respecto, cabe hacer las

siguientes observaciones:

1º Las cosas mencionadas deben ser puestas en la finca por el dueño de la

misma, personalmente o a través de sus representantes. Además, al exigir

la ley que las cosas hayan sido puestas por el propietario del fundo,

implícitamente supone que tanto los muebles como el fundo le pertenecen.

2º Las cosas que pertenecen a un usufructuario, un anticresista, un

arrendatario, etc., jamás pueden considerarse inmuebles por destinación,

aun cuando de hecho se encuentren empleadas en el mismo uso que las

que son consideradas como inmuebles.

3º Los animales a que se refiere la disposición son los destinados al cultivo

o beneficio de una finca, cualquiera que sea este cultivo o beneficio, pues la

ley no se restringe a la explotación agrícola. Pero la destinación al cultivo o

beneficio ha de ser actual, es decir real y verdadera, y asimismo

130

permanente. De tal forma, por ejemplo los caballos que por razones del

servicio de un fundo usan los trabajadores son inmuebles por destinación;

pero no acontece lo mismo con aquellos que el propietario destina a la

equitación.

• Los abonos existentes en la finca y destinados por el dueño a mejorarla.

Dos condiciones específicas deben cumplirse en este caso:

1º Que los abonos o sustancias fertilizantes se hallen en la finca.

2º Que el dueño de la finca los haya destinado a mejorarla. Así, por

ejemplo, si el dueño de un fundo tiene almacenadas 10 toneladas de

salitre con el fin de venderlas a otros agricultores, no estamos ante

inmuebles por destinación.

• Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman

parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al

dueño de éste. Tres condiciones deben cumplirse:

1º La existencia de un establecimiento de esta naturaleza adherente al

suelo; ello, porque las calderas, máquinas, etc., pueden o no adherir al

suelo.

2º Las cosas deben estar destinadas a la realización de la industria a que

está destinado el establecimiento.

3º Los objetos muebles y el establecimiento industrial deben pertenecer al

mismo dueño.

• Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques,

colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo,

o sean parte del suelo mismo o de un edificio. Dos condiciones deben

concurrir:

1º La ley –como señala Claro Solar-, tiene en vista los animales que siendo

naturalmente bravíos o salvajes, porque viven ordinariamente en libertad

natural, se hallan en cierto sentido, en domesticidad, por la costumbre que

tienen de volver a su vivar en que estuvieren encerrados, Se excluyen los

animales domésticos, que son cosas muebles por naturaleza.

2º Los vivares deben ser inmuebles por adherencia o ser parte del suelo

mismo de un edificio.

131

Como se desprende del artículo 570, su enumeración es puramente

ejemplar. En consecuencia, cualquier otra cosa mueble que se encuentre

en la situación de la regla general del inciso 1º del precepto, debe reputarse

inmueble por destinación.

3.7. Las cosas de comodidad u ornato.

Se refiere a ellas el artículo 572. Tres situaciones distinguimos en

esta norma:

• Si las cosas pueden removerse fácilmente sin detrimento de las paredes,

como estufas, cuadros, espejos, tapicerías, “se reputan muebles”, expresión

que ha sido criticada por algunos, porque se trata de cosas que por su

naturaleza tienen carácter mueble. Otros autores señalan que los términos

usados por el legislador son correctos, pues en algunas circunstancias, a

dichas cosas correspondería la calificación de bienes inmuebles por

destinación suntuaria.

• Si no pueden removerse fácilmente sin detrimento de las paredes, serán

inmuebles por destinación o por adherencia si reúnen los requisitos

generales de esta categoría de cosas.

• Si las cosas están embutidas en las paredes formando un mismo cuerpo

con ellas, serán inmuebles por destinación o adherencia aunque puedan

separarse sin detrimento.

3.8. Cesación de la calidad de inmueble por destinación.

Conforme al artículo 573, los inmuebles por destinación no dejan de serlo

por su separación momentánea del inmueble al que acceden. Pero desde

que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser

inmuebles. En armonía con lo anterior, el artículo 2420 establece que la

hipoteca afecta a los muebles que por accesión pertenecen al inmueble de

acuerdo al artículo 570, pero el gravamen deja de afectarles desde que los

inmuebles por destinación pertenecen a terceros, reconociendo el derecho

del deudor para enajenar aquellos bienes.

132

MÓDULO 4: TÉCNICAS DE TASACIÓN

Toda tasación de un inmueble urbano debe describir con datos objetivos, la situación

económica general en que está inmersa la propiedad analizada.

Los principales factores externos del sector, con influencia en el valor del inmueble

urbano son:

a) Urbanización

b) Equipamiento

c) Accesibilidad

d) Desarrollo sectorial

e) Oferta y demanda

f) Densidad de construcción

g) Categorías sociales

Los principales factores internos del inmueble que determinan el valor del

inmueble urbano son:

a) Topografía

b) Geometría

c) Inundabilidad

d) Drenaje o capacidad de percolación

e) Aptitud de suelo de fundaciones

133

Metodología.

El proceso de tasación urbana de bienes inmuebles fiscales debe comprender las

siguientes etapas:

a) Identificación del inmueble

b) Clasificación de factores

c) Cálculo del valor comercial del terreno

d) Cálculo del valor comercial de la construcción

Los antecedentes generales del bien raíz nos permiten su identificación, éstos se

detallan a continuación:

a) Dirección del Inmueble

b) Comuna

c) Provincia

d) Región

e) Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo

f) Rol de Avalúo del S.I.I. (desglosado)

g) Plano de subdivisión/loteo

h) Plano Fiscal

i) Superficie total de terreno

j) Superficie de la construcción

k) Expropiaciones visibles o reales

l) Fecha del informe

m) Valor U.F.

134

n) Ubicación (ejemplo un croquis)

Conceptos Básicos de la Tasación

Aceptabilidad de la edificación: Constatación a simple vista de la inexistencia de anomalías

evidentes en la edificación usada, tanto en sus antecedentes administrativos como en las

condiciones de estructura y de habitabilidad de la edificación usada, que aseguran la

posibilidad de que ella siga prestando servicios por lo menos 20 años más desde la fecha

de la tasación y, por tanto, su aptitud frente al beneficio del Subsidio Habitacional.

Costo de Reposición: Es el costo de construcción de una edificación nueva, incluyendo

tanto los costos directos como los indirectos.

Costo de Reemplazo: Es el costo de reposición de una edificación nueva, al cual se le ha

agregado un factor de comercialización.

Depreciación: Es la pérdida de valor de la edificación usada o no nueva respecto a una

nueva, debido a la disminución parcial o total de su capacidad para producir el servicio

requerido, cualquiera sea la causa (deterioro o desgaste físico, obsolescencia funcional o

pérdida de utilidad, inadecuación económica o caída en desuso). Se produce

principalmente por el simple transcurso del tiempo y, por consiguiente, cualquier unidad,

aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, está sujeta a depreciación.

Deterioro o desgaste: Es el conjunto de daños o defectos físicos y químicos provocados

en la edificación por el uso, el clima, etc.

Enfoque Comparativo o de Mercado: Método de tasación que determina el valor de un

inmueble mediante el análisis comparativo entre inmuebles similares utilizando

estadísticas sistematizadas de valores de transferencias y/o de ofertas del mercado

inmobiliario.2

Enfoque de Costo: Metodología de tasación que determina el valor de una edificación a

partir de sus costos de reposición o reemplazo.

Enfoque de Valor Residual: Método de tasación que determina el valor de una parte de

un inmueble, habitualmente el suelo, descontando del valor de mercado del inmueble el

costo de las edificaciones y de las obras complementarias. Se aplica cuando no se dispone

de referencias directas de valores del suelo en el mercado inmobiliario.

Factor de comercialización: Factor de incremento del Costo de Reposición que es

habitual constatar en los precios de transferencias inmobiliarias.

135

Unidad 3

136

MÓDULO 1: FINANCIAMIENTO

Su objetivo es dar a conocer las alternativas y formas de financiamiento en el marco de

operaciones de compraventa de un inmueble.

Letras y mutuos hipotecarios.

Los tipos de instrumento más utilizados para los créditos hipotecarios son las Letras de

Crédito o Hipotecarias y los Mutuos Hipotecarios. A continuación, se describen sus

características más importantes:

Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Se financia con un instrumento que emite el

banco, llamado "letras hipotecarias". Éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa

de Valores o ser adquiridas por éste o un tercero, obteniéndose así los recursos que

financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas

letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una

diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta

se transa. En la escritura debe precisarse la parte contratante que se hará cargo o se

beneficiará de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá pagar la

diferencia negativa que eventualmente se produzca.

Para mayor información, sobre este tema se debe revisar el Capítulo 9-1 de la

Recopilación Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones

Financieras (SBIF) sobre "Operaciones con letras de crédito".

Mutuo Hipotecario Endosable: En este caso el Banco financia el préstamo con recursos

propios. El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia

como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. Este tipo de crédito

puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en

la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito

queda radicada en el banco, por lo que, el canal de comunicación del deudor para todos

los efectos sigue siendo éste.

Para mayor información, sobre este tema se debe revisar el Capítulo 8-4 de la

Recopilación Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones

Financieras (SBIF) sobre "Mutuos hipotecarios endosables".

Mutuo Hipotecario No Endosable: En este caso el Banco también financia el préstamo

con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante

endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a la

Ley 18.010 sobre Operaciones de crédito de dinero y la Ley General de Bancos.

137

MÓDULO 2: MERCADOS FINANCIEROS

En economía un mercado financiero es un espacio físico-virtual en el que se realizan los

intercambios de instrumentos financieros y se definen sus precios (Fuente Wikipedia)

En relación al tema inmobiliario los principales actores del mercado financiero son:

BANCOS

FINANCIERAS

CAJAS DE COMPENSACION

Gastos involucrados en una operación de financiamiento inmobiliario.

Los gastos involucrados en una operación de financiamiento inmobiliario, dicen relación

con los gastos propios de la operación bancaria, los gastos de notaría, de la inscripción en

el Conservador de Bienes Raíces, etc.

Algunos de estos son:

Gastos de Notaría. Corresponde a los gastos por servicios notariales relacionados

con la legalización del contrato de compraventa. Valor referencial: entre 2 UF y 5 UF.

Del valor del inmueble;

Gastos de timbres y estampillas. Corresponde a un porcentaje sobre el monto del

préstamo. Se considera un 0,6% para viviendas DFL 2 cuya primera transferencia se

realiza dentro de los dos años siguientes a la recepción final. Para aquellos casos que

no cumplan la condición anterior equivale a un 1,2%. En el caso de refinanciamiento

de deudas hipotecarias estos quedan exentos de este impuesto de timbre y

estampillas.

Gastos de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Con la inscripción de

la propiedad a nombre del comprador, se oficializa el cambio de propiedad del

inmueble. Cualquier problema con la propiedad, como una orden de embargo

interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos, aparecería

en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario

del comprador del bien inmueble, como así también quien es el acreedor de la

hipoteca y gravámenes correspondientes.

Gastos de tasación. Los gastos de tasación, estudio de títulos, notaría, impuesto de

timbres estampillas y la inscripción en el Conservador de bienes raíces.

138

En general estos gastos no vienen incluidos en las simulaciones de crédito. Dependerá del

cliente y la institución financiera si finalmente parte o la totalidad de estos gastos, se

incluyen en la totalidad del monto solicitado.

139

MÓDULO 3: LEASING

Operación de arrendamiento financiero que consiste en la adquisición de una mercancía,

a petición de su cliente, por parte de una sociedad especializada. Posteriormente, dicha

sociedad entrega en arrendamiento la mercancía al cliente con opción de compra al

vencimiento del contrato.

El leaseback es la operación de leasing que se refiere a los casos en que una empresa

que requiere de financiamiento y que cuenta con algún bien, lo vende a la empresa

de "leasing" o banco, la que se lo arrendará a su vez, a través de una operación de

leasing normal.

140

MÓDULO 4: SUBSIDIOS HABITACIONALES

Los subsidios son una forma de financiamiento que puede venir desde el sector privado o

bien del sector público, estos pueden ser:

El subsidio implícito, es un Subsidio que opera cuando, para la compra o construcción de

una vivienda con Subsidio Habitacional, se utiliza un Crédito Hipotecario en Letras.

El subsidio de originación, este Subsidio adicional opera cuando el beneficiario del

Subsidio Habitacional utiliza un Crédito Hipotecario en Letras o Mutuo Hipotecario para la

compra de su nueva vivienda.

El subsidio habitacional, es una ayuda directa del Estado que se otorga por una sola vez

al beneficiario y a su núcleo familiar para la adquisición de una vivienda para él y su

núcleo familiar.

141

MÓDULO 5: LA HIPOTECA

La gran mayoría de operaciones inmobiliarias se hacen por medio de créditos

hipotecarios por lo tanto, el corredor de propiedades deberá estar capacitado en este

tema y además apoyar en todo momento a que la gestión sea lo más rápida y eficiente en

la institución bancaria.

Obviamente el corredor de propiedades deberá estar debidamente capacitado en otros

temas como ventas, atención a clientes, servicio de calidad, negociación, garantías en

contratos, para cuidar de buena forma los intereses de los clientes y concluir

exitosamente la operación.

Una vez que se ha cerrado el negocio, el corredor de propiedades tiene una serie de

tareas que concretar, las que principalmente dicen relación con los aspectos legales de la

venta.

Si la propiedad es financiada mediante crédito hipotecario, la labor del corredor de

propiedades será crucial en el acompañamiento del cliente en el proceso de la obtención

del financiamiento. Por ello es que recomendamos que el profesional conozca bien los

documentos y los procedimientos que solicita cada institución financiera.

Lo general es que cada cliente tramite el crédito; sin embargo, la oficina de corretaje

puede ofrecer este servicio, generando un mayor compromiso con sus potenciales

clientes. Existen varias instituciones financieras que han creado canales de atención

especializados para corredores de propiedades, lo que aliviana mucho este proceso, es su

deber como corredor el acercarse a algún banco con el cual abrir un canal expedito para

este trámite, o bien aconsejar al cliente que realice simulaciones con distintas entidades,

con el objetivo de conocer la oferta y elegir la mejor opción de financiamiento. Luego, que

obtenga una pre-aprobación con la institución elegida de acuerdo al monto que requiere

para financiar la propiedad.

El corredor deberá crear una carpeta del cliente, con todos los papeles que el banco o

mutuaria le solicita, entre los que se encuentran el estado de situación, certificados de

renta, liquidaciones de sueldo, cotizaciones de la AFP, acreditación de deudas y

patrimonio, entre otros.

Asimismo, se debe entregar a la institución financiera la carpeta de la propiedad, con

todos los antecedentes de la misma, entre los que se encuentran los títulos, tasación,

reparos y gravámenes (si los hubiera), entre otros; con el objetivo de que se realice el

estudio de títulos correspondiente y se apruebe la hipoteca.

142

Es muy importante que el corredor presente la documentación completa y en orden, de

acuerdo a los requerimientos del banco. De esta manera, el proceso fluirá con mayor

rapidez.

Una vez otorgado el crédito hipotecario, entonces se está en condiciones de firmar las

escrituras y cerrar el negocio.

143

Unidad 4

144

MÓDULO 1: OBLIGACIONES CÓDIGO DE COMERCIO

Obligaciones

Los corredores en general están sujetos a las obligaciones establecidas en el Código de

Comercio, algunas de las cuales no le son aplicables a éstos, dada su naturaleza y porque

no inciden en las actividades de ellos, como por ejemplo, las de asentar en sus registros

los datos de la letras de cambio que negociaren o recoger del cedente los documentos de

comercio que hubieren negociado y entregarlos al tomador. En consecuencia, sólo se le

aplican las siguientes:

a) Responder de la identidad de las personas que contrataren por su intermedio y

asegurase de su capacidad legal;

b) Ejecutar por sí mismos las negociaciones que le encomendaren;

c) Llevar un registro encuadernado y foliado, en el cual asentarán día a día, por

fechas, en enumeración progresiva, sin raspaduras, interlineaciones, notas

marginales, abreviaturas o cifras, todas las compraventas u operaciones ejecutadas

por su mediación;

d) Llevar un libro manual en el cual consignarán los nombres y domicilios de los

contratantes, la materia del contrato y las condiciones en que se hubiere celebrado;

e) Entregar a cada uno de los interesados, dentro de las 24 horas siguientes a la

conclusión del negocio, un extracto firmado por ellos y por los mismos interesados

del asiento que hubieren verificado en su registro. Este extracto firmado por las

partes hace fe del contrato.

f) Presentar su registro y manual a los tribunales y jueces árbitros, siempre que

fuere requerido al efecto.

Prohibiciones

A los corredores de propiedad les está prohibido ejecutar operaciones de comercio por su

cuenta o tomar interés en ellas, bajo nombre propio o ajeno, directa o indirectamente; y

también desempeñar en el comercio el oficio de cajero, tenedor de libros o dependiente,

cualquiera que sea la denominación que llevaren.

Les está, igualmente prohibido dar certificaciones de hechos que no consten de los

asientos de sus registros. Sin embargo podrán declarar, en virtud de orden emanada de

un Tribunal, lo que hubiere visto o entendido en cualquier negocio.

145

Actualmente no rige arancel alguno que fije la remuneración, salario, comisión u

honorario de los corredores de propiedad, por lo que la prohibición referida

anteriormente carece de aplicación real y concreta.

Valor legal de las minutas del corredor.

Las minutas que entregaren a sus clientes y las que se dieren recíprocamente, en los

casos en que 2 o más corredores concurrieren a la celebración de un negocio por

comisión de diversas personas, hacen prueba contra el corredor que la suscribe.

Esta regla especial es simple aplicación de la norma general sobre valor probatorio de los

instrumentos privados, que es pleno en contra de quien aparece o se reputa haberlos

suscrito.

146

MÓDULO 2: DILIGENCIA QUE DEBE EMPLEAR

El corredor de propiedades, como mandatario que es, responde hasta la culpa leve en el

cumplimiento de sus obligaciones.

Esta responsabilidad recae en él más estrictamente por ser remunerado su

mandato. Esto significa que debe actuar con esa diligencia y cuidado que los hombres

emplean ordinariamente en sus negocios propios.

En forma especial, al intervenir el corredor en contratos celebrados por personas

incapaces son de su cargo los perjuicios que resultaren directamente de la incapacidad,

por lo que deberá cerciorarse de la capacidad de los contratantes, para que no se le haga

efectiva esta responsabilidad que le impone la Ley. El corredor de propiedades responde

con mayor razón, si el perjuicio proviene de su actuar deficiente, respondiendo en este

caso de culpa grave o dolo.

La culpa grave es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel cuidado

que aún las personas negligentes y de poca prudencia emplean en sus negocios propios.

Este grado de culpa, en materia civil, equivale al dolo. Dolo es la intención positiva de

inferir injuria a la persona o propiedad de otro.

Por el contrario, no estará sujeto a responsabilidad si sólo incurre en culpa o descuido

levísimo, que es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en

la administración de sus negocios importantes.

La prueba de la diligencia o del cuidado pesa sobre el que ha debido emplearlo, por lo

que en estos casos es de cargo del corredor de propiedades.

Todos estos principios dejan de aplicarse desde que hay estipulación expresa de las

partes en sentido contrario.

Prescripción de las acciones en contra del corredor.

La responsabilidad de los corredores de propiedad por razón de operaciones de su oficio

prescribe en dos años, desde la fecha de cada una de éstas.

Si el corredor de propiedades ha actuado con culpa leve en alguna operación, el cliente

afectado podrá accionar de indemnización de perjuicios en su contra, dentro del plazo de

2 años, a contar de la fecha de la operación en que el corredor actuó con negligencia o

descuido.

147

Vencido este plazo de 2 años, la acción del cliente, para hacer efectiva la responsabilidad

del corredor de propiedades prescribe por el lapso de tiempo, y éste queda liberado.

148

MÓDULO 3: OBLIGACIONES CON SU PERSONAL DEPENDIENTE

a) Celebrar el contrato individual de trabajo por escrito;

b) Mantener en el lugar de trabajo un ejemplar del contrato individual de trabajo,

de cada trabajador;

c) Consignar por escrito las modificaciones al contrato de trabajo;

d) Acatar la jornada laboral pactada;

e) Llevar registro de asistencia de los trabajadores;

149

MÓDULO 4: LA COMISIÓN

Libre contratación.

El corredor de propiedades puede acordar libremente la tasa de su comisión con quienes

solicitan su servicio.

Están derogadas todas las limitaciones que atentan contra el principio de libre

contratación consagrado en nuestra legislación.

Estipulaciones de la comisión.

El pacto del corredor de propiedades y sus clientes sobre la comisión va inserto en la

respectiva orden.

La comisión es por lo general un porcentaje del precio del contrato. Pero, no hay

inconveniente en pactarla en un monto fijo o en cualquier otra forma, ya que el convenio

está entregado a la voluntad de las partes.

Cláusulas usuales.

La práctica ha acuñado cláusulas cuyo objeto común es asegurar la ejecución de buena fe

del acuerdo sobre comisión. Son de uso corriente, las siguientes:

a) Comitente debe pagar la comisión, cuando celebra el contrato después de

vencido el plazo de la orden, si el comprador o arrendatario recibió orden de visita

durante la vigencia de ella;

b) Comitente debe pagar la comisión si revoca o retira la orden pendiente el plazo

de su duración;

c) Comitente debe pagar doblada la comisión si vende o arrienda por sí mismo o en

cualquier forma, estando vigente orden con exclusividad;

d) El interesado en comprar o arrendar debe pagar la comisión si se entiende

directamente con el vendedor o arrendador;

e) El comprador se obliga a retener, al momento se pagar el precio, la comisión

correspondiente al vendedor, autorizado por éste, constituyéndose en codeudor

solidario de la respectiva obligación.

En todas estas cláusulas se precave el fraude de que pueda ser víctima el corredor,

quedando sin comisión.

150

MÓDULO 5: FALTA AL PAGO DE LA COMISIÓN

Falta de pacto expreso

Caso infrecuente en la práctica, pero que tiene solución en las normas de derecho común.

Éstas reconocen el derecho del corredor como mandatario de quien solicita sus servicios,

en ausencia de estipulaciones sobre la remuneración, a obtener la “usual”.

Uso de personería interpuesta.

No es insólito que una persona, interesada en el inmueble de cuya venta o arriendo está

encargado un corredor, pretenda burlar el pago de la comisión enviando un tercero,

generalmente pariente o amigo, para que suscriba la orden de visita, en que se contiene

el pacto de la comisión, y después aquélla celebre directamente el contrato, valiéndose de

ésta circunstancia para eludir el pago de la comisión.

Por su parte, la persona que se ha prestado para esta maniobra fraudulenta niega estar

obligada a pagar la comisión, porque ella no ha comprado ni arrendado.

El corredor sólo tendrá acción en contra de esta última, fundándose en la norma que

instituye la buena fe con que deben cumplirse los contratos.

Carecerá por lo general de acción contra el contratante real, que es un tercero con el cual

no le une ningún vínculo, salvo que pueda demostrar que la persona interpuesta obró

como mandatario del contratante efectivo, único caso en que este último resultará

obligado al pago de la comisión.

Para precaver en parte este mecanismo de fraude, resulta recomendable insertar en la

respectiva orden una cláusula en que el suscriptor se obligue a pagar la comisión

estipulada sea que celebre el contrato por sí mismo, sea que lo haga por interpuesta

persona, entendiéndose que así ocurrirá si el contrato en definitiva es llevado a efecto por

personas relacionadas con él – familiares, asociados, empleadores, dependientes, amigos,

etc., que hayan obtenido previamente orden del corredor de propiedades.

151

Época de pago de la comisión.

La comisión deberá ser pagada en la oportunidad convenida por las

partes. Normalmente, será ésta la suscripción de la promesa o de la compraventa o

arrendamiento o respectivo contrato. Si se hubiere incurrido en alguna de las conductas

que según lo pactado obliga al comitente al pago de la comisión, no obstante no haberse

consumado el negocio o haberse sido sin la intervención del corredor de propiedades, la

comisión será exigible, desde el momento en que el mandante haya ejecutado el hecho

en virtud del cual deba pagarla.

A falta de pacto esencial, la comisión será pagada una vez completada la negociación,

estando cumplida totalmente la labor de mediación encomendada al corredor de

propiedades. De otra manera, puede el cliente excusar el pago, por no haber cumplido el

corredor sus obligaciones, invocando el principio general, de que nadie está obligado a

cumplir una obligación, mientras la contraparte no cumpla las suyas.

Documentos de garantía.

El corredor de propiedades puede exigir documentos en garantía del pago de la comisión,

consistentes en cheques, letras de cambio o pagarés.

Esta práctica es totalmente lícita. No hay disposición legal que la prohíba, y en derecho

privado las partes pueden realizar todo aquello que no esté prohibido.

La prescripción.

La acción ordinaria del corredor de propiedades para el cobro de su comisión no está

sujeta a plazo especial de prescripción, por lo que se extingue en el lapso de 5 años.

Si, por cualquier razón, la comisión se hubiere estipulado en documento de mérito

ejecutivo, la acción ejecutiva prescribirá en 3 años y, convertida en ordinaria, durará sólo

otros 2 años.

Los respectivos plazos se contarán, desde el día que se hubiere celebrado el contrato en

que se devengó la comisión. Desde ese día se hizo exigible la obligación de pago de la

comisión.

Pero, si el corredor de propiedades y su cliente incumplidor estipularon fecha

determinada para el pago de la comisión o fijaron plazo o condición que suspendiera la

exigibilidad de la misma, el lapso de la prescripción de la acción de cobro deberá contarse

desde esa fecha o desde el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición,

respectivamente. Únicamente entonces se hizo exigible la obligación.

152

El plazo de prescripción no está sujeto a suspensión. Esta opera sólo en casos de

excepción, que no se dan en un corredor de propiedades, en lo que respecta al cobro de

su comisión.

153

MÓDULO 6: LA COMPRAVENTA

El corredor de propiedades como intermediador entre el vendedor y el comprador tiene

una varia gama de actividades en una operación de compraventa. Es importante señalar

que la actividad de corretaje está muy ligada al derecho, pues cada una de las etapas

tiene consecuencias jurídicas, por lo que se debe prestar mucha atención a este aspecto.

Luego de celebrado el contrato de prestación de servicios entre el corredor de

propiedades y el cliente, se deben realizar – a lo menos - los siguientes pasos:

a) Reunir los documentos legales de la propiedad, para determinar de manera

cierta, si no existen prohibición o impedimento legal que impida transferir el

dominio de la propiedad, dentro de los documentos que se deben reunir están:

• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones, otorgado por

el Conservador de Bienes Raíces respectivo (normalmente el Conservador de la

comuna en que se ubica el inmueble). Se solicita por cualquier persona, debiendo

para ello señalar la foja, número y año de inscripción del inmueble;

• Copia de inscripción de dominio con certificación de vigencia, (también lo otorga el

conservador de bienes raíces), habitualmente viene incluido en el certificado anterior;

• Copias de las inscripciones de dominio de los últimos 10 años. (Conservador de

Bienes Raíces)

• Copias de los títulos de dominio de los últimos 10 años. Esto es, copia de aquellas

escrituras públicas y demás documentos que dieron lugar a la adquisición del

inmueble (compraventas, adjudicaciones, permutas, donaciones, daciones en pago,

etc.). Documento que si no se encuentran en su poder, pueden requerirse en las

respectivas notarias en que se celebró el acto, y en su caso en los Archivos Judiciales;

• Certificado de avalúo fiscal. Otorgado por el Servicio de Impuestos Internos. Se

puede obtener vía internet;

• Certificado de deuda en caso que el avalúo fiscal esté afecto al pago de

contribuciones. Lo emite la Tesorería General de la República. En caso que esté afecto

al pago de contribuciones, se debe obtener certificado municipal de deuda por

concepto de aseo domiciliario;

• Certificado de expropiación municipal (otorgado por la Dirección de Obras

Municipales);

154

• Certificado de número (otorgado por la Municipalidad);

• Certificado de expropiación fiscal (otorgado por el SERVIU);

• Copia de recepción municipal en caso que la propiedad existan viviendas de

antigüedad menor a los 40 años. (se debe buscar en la carpeta del inmueble que por

el rol de avalúo lleva la Dirección de Obras Municipales respectiva);

• Fotocopia de planos, en caso que existan;

• Fotocopia de cuentas de suministros básicos (luz, agua, gas, teléfono, entre otros);

• Copia de mandato, en caso que quien comparezca a la firma de la escritura de

compraventa sea un tercero en representación del o los propietarios.

• Certificado de matrimonio, con la finalidad de determinar si el vendedor está

casado en régimen de sociedad conyugal, en cuyo caso debe comparecer la mujer en

la firma de la escritura de compraventa.

En caso que el eventual comprador realice la operación de compraventa en forma directa,

sin financiamiento de terceros, se pueden obviar algunos antecedentes, bajo la

responsabilidad del asesor legal de éste. En caso de que se realice por intermedio de

Banco o institución financiera, se requiere TODOS estos antecedentes en forma conjunta.

b) Tasar el inmueble, con la finalidad de tener un precio objetivo.

Idealmente la tasación debe ser realizada por un tercero ajeno al proceso de compraventa

que de objetividad al precio.

Tasación es determinar el valor comercial de un bien inmueble. El valor de tasación sólo

debe responder a los mecanismos técnicos de evaluación del tasador y, por ningún

motivo, deberá ser influenciado o responder a requerimientos que tengan relación con el

peticionario del inmueble. La tasación debe incluir sólo factores objetivos provenientes

del análisis de la naturaleza, calidad, valor y utilidad del inmueble sujeto a tasación.

Independiente del formato analógico o digital utilizado, la tasación debe entregar una

completa explicación del bien inmueble tasado y la justificación de su valor comercial.

c) Promocionar la propiedad, en diarios, periódicos o internet;

Uno de los factores que incidirá de manera importante es el lugar y frecuencia con que

publicite la propiedad, ya que si el lugar elegido no cumple con las expectativas y retornos

que usted como corredor de propiedades necesita estará perdiendo dinero.

155

d) Mostrar la propiedad, a potenciales compradores;

Debe tener claro que como corredor de propiedades puede acompañar las visitas que los

clientes realicen a las propiedades, lo cual es lo más conveniente, ya que durante la visita

puede ir señalando al cliente las potencialidades del inmueble.

e) Entregar la información legal de la propiedad, a potenciales compradores.

La cantidad de información variará si quien compra lo hace en forma personal o a través

de un crédito hipotecario, en este último caso serán los abogados de la institución

financiera quienes señalarán los documentos que se requiera.

156

MÓDULO 7: EL ARRENDAMIENTO

Una vez recibida una propiedad en arriendo, el corredor de propiedades debe realizar

una completa evaluación de cada interesado que manifieste interés en arrendar un

inmueble, mediante un análisis de los antecedentes comerciales y financieros de cada

postulante como arrendatario.

El propietario para entregar en arriendo un inmueble debe cumplir los siguientes

requisitos:

a) Dejar una Fotocopia de la escritura o algún documento que acredite el dominio de la

propiedad;

b) Acreditar situación actual de pago de Luz, Agua, Teléfono, recolección de basura

municipal, contribuciones, último pago de dividendo;

c) Fotocopia del carné de identidad, por ambos lados del dueño o arrendador del

inmueble;

d) Firmar una orden de arriendo y de administración en la oficina;

e) Dejar un juego de llaves para mostrar la vivienda.

Por su parte el corredor de propiedades deberá:

a) Fijar el valor del arriendo en coordinación con el propietario (arrendador).

b) Recibir de la propiedad;

c) Hacer un inventario detallado del inmueble;

d) Publicitar la propiedad (letrero en el lugar, internet y diarios);

e) Mostrar la propiedad las veces que sea necesario;

f) Solicitar informes comerciales y laborales de los interesados;

g) Seleccionar de acuerdo a lo anterior la persona que sea más idónea;

h) Confeccionar contrato arriendo y firmarlo en notaria;

i) Dependiendo del caso en particular, por lo general se exige una garantía adicional al

arrendatario ya sea aval o letra;

157

j) Entregar la propiedad con el inventario debidamente firmado;

k) Confeccionar la primera liquidación al propietario, detallando los ingresos y

deduciendo la comisión de corretaje;

l) Archivo de todos los antecedentes en una carpeta ad-hoc.

Honorarios. El corredor de propiedades cobra como honorarios por las gestiones

anteriores el 50% del valor de un arriendo por una sola vez.

A partir del segundo mes de arriendo se cobra un 10% del valor del arriendo. Este valor se

deduce de la renta mensual cobrada al arrendatario.

Dentro de los requisitos para el arrendatario están:

Con el fin de garantizar un pago oportuno de arriendo establecido y conservar el estado

del inmueble en las mismas condiciones que cuando fue entregado, se debe contar con la

mayor cantidad de antecedentes de las personas que ocuparan los inmuebles. Por ello los

postulantes a arrendatarios deben entregar toda la información financiera, laboral y

personal que puedan, para que así la elección por parte del corredor de propiedades sea

la más segura.

Los requisitos y documentos que se deberán exigir al arrendatario son:

a) Copia de Cédula de identidad del postulante;

b) Informes de deudas comerciales – DICOM;

c) Además, la persona interesada deberá anexar los siguientes documentos:

• Si el arrendatario es un empleado: contrato o certificado laboral en original que

incluya datos: cargo, remuneraciones y tiempo de servicio, tres últimas liquidaciones

de sueldo. En caso de que el arrendatario tenga otros ingresos, deberá anexar

entonces los documentos que así lo acrediten ya que así con esto demuestra la

solvencia necesaria para arrendar la propiedad.

• Si el arrendatario es independiente: debe demostrar ingresos anexando

documentos que así lo acrediten, como copia de la última declaración de renta,

boletas y/o boletín de informes comerciales.

• Si el arrendatario es una persona jurídica: Certificado de vigencia, certificado de

comparecencia (representante legal). Copia de la última Declaración de Renta. Copia

cédula de identidad del representante legal, copia del pago de los 3 últimos

IVA, copia declaración de renta de los últimos 2 años, si la sociedad inquilina está

recientemente constituida debe presentar documentación de los socios, que

158

demuestren satisfactoriamente sus ingresos y capacidad de pago.

La persona que postula deberá acreditar un ingreso mensual superior a tres (3) veces el

valor del canon de arrendamiento, de no ser así, puede complementar la renta con un co-

deudor.

Los co-deudores deben anexar las 3 últimas liquidaciones de sueldo.

Reserva y Honorarios: Una vez que la parte arrendadora ha elegido a un postulante, este

reserva la propiedad con el pago de mes de arriendo por adelantado, mes de garantía y

los honorarios del corredor de propiedades (50% del canon primer más), todo esto se

debe pagar antes de que se entregan las llaves y de la firma de contrato de

arrendamiento.

159

MÓDULO 8: LA ADMINISTRACIÓN

La administración de una propiedad es una excelente forma de ingresos de un corredor

de propiedades, toda vez que junto con arrendar la propiedad, puede administrarla con el

objeto de que el propietario obtenga mensualmente su renta, sin tener que lidiar con el

arrendatario por ello.

La administración de la propiedad puede incluir los siguientes servicios:

a) Búsqueda y selección de arrendatarios;

b) Confección del contrato de arriendo adecuado para cada propiedad;

c) Confección de un inventario de la propiedad;

d) Cobro mensual de arriendos;

e) Cobro de reajustes;

f) Cobranza prejudicial de morosidades;

g) Contratación y supervisión de reparaciones;

h) Asesoría legal.

Lo normal es que el corredor de propiedades cobre como honorarios entre el 6% y el 8%

del valor de la renta como honorarios.

160

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163

164

MÓDULO 9: CONTABILIDAD

a) Dentro de los 2 meses siguientes a la iniciación de sus negocios, los corredores de

propiedades deben presentar al Servicio de Impuestos Internos una declaración jurada,

sobre la iniciación de actividades;

b) Puesto que son comerciantes deben llevar libros de contabilidad;

c) Deben realizar mensualmente Pagos Provisionales Mensuales (PPM) a cuenta de los

impuestos anuales que les corresponda pagar, tanto en Categoría, como en Global

Complementario o Adicional.

d) Deben pagar el impuesto de Categoría, los corredores en general, tributan el Primera

Categoría de la Ley de Renta. Pero, los corredores de propiedad cuyas rentas provienen

exclusivamente de su trabajo o actuación personal, sin que empleen capital, tributan en

Segunda Categoría.

e) Los corredores están exentos del pago del Impuesto al Valor Agregado, si sus rentas

provienen exclusivamente de su trabajo o actuación personal, sin que empleen capital.

165

Unidad 5

166

MÓDULO 1: COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES

Conseguir un comprador para una propiedad, que esté dispuesto a pagar el precio justo,

no se logra en un abrir y cerrar de ojos. Por ello es necesario crear una estrategia de

difusión para dar a conocer dicha propiedad a la mayor cantidad de personas, proceso

que podría tardar días, semanas o meses.

Como Corredor de Propiedades su deber es conseguir una negociación en el menor

tiempo posible, asegurándose antes que el inmueble tenga relación con precio y calidad.

A continuación enumeraremos técnicas de comercialización de propiedades.

a) Definir un valor justo. Asesore al propietario del inmueble. El precio de una vivienda

es el factor más importante durante el proceso de venta. Si una propiedad tiene un valor

por encima del estándar, lo más probable es que tardará en lograr venderla. Por lo tanto,

es importante fijar el precio de la propiedad basándose en su valor en el mercado real.

Puede solicitar la ayuda de un tasador inmobiliario.

b) Papeles de la propiedad en regla. Debe asegurarse que el propietario tiene todos los

papeles de la propiedad en regla (título de propiedad, planos, etc.) para no tener

sorpresas desagradables a la hora de cerrar un negocio. Este aspecto es indispensable

para la reputación de un Corredor de Propiedades puesto que un imprevisto así podría

hacerle perder una oportunidad de venta.

c) Una imagen dice más que mil palabras. No se trata de mentir sobre una propiedad

pero siendo un Corredor de Propiedades puede identificar cómo sacarle el mejor ángulo a

hora de tomar fotos. Algunos de los tips para relucir una propiedad podrían ser: hacer

una captura de la fachada con un día despejado tomando en cuenta si posee o no jardín,

el interior del inmueble debe estar limpio y ordenado.

d) Propaganda en medios impresos. Uno de los recursos más utilizados a la hora de

buscar interesados para una propiedad son los medios de comunicación impresos. De

ellos los más utilizados son:

- Anuncios clasificados en diarios. Este tipo de avisos suelen ser muy efectivos los

fines de semana (Ej: Clasificados de El Mercurio), pero por su costo los anunciantes

acostumbran incluir muy pocas palabras y descripciones, por lo que pueden recibir

cientos de llamadas de personas solicitando más información pero que finalmente no

concretan ninguna visita.

- Aviso en la propiedad. Se trata de colocar un cartel en un lugar visible de la

propiedad hacia el exterior con las leyendas “SE VENDE” o “SE ARRIENDA” agregando

los datos para que lo contacten.

167

e) Comercialización en medios digitales. El 90% de los compradores inician la búsqueda

de su vivienda a través de internet. Por lo tanto es necesario que un Corredor de

Propiedades cuente con un medio de comercialización que entregue toda la información

que al comprador le interesa: Ubicación, tipo de construcción, capacidad, imágenes, entre

otros.

Existen plataformas de internet muy útiles para la comercialización de inmuebles

- Sitio web: Contar con un sitio web le da al Corredor de Propiedades la posibilidad

de llegar a millones de clientes potenciales ubicados en todo el país y no sólo limitado

al área local, pudiendo ofrecer todas sus propiedades las 24hrs del día, los 365 días

del año. Cuando se tiene un gran flujo de propiedades es mucho más eficiente contar

con una plataforma de gestión de contenido (Sitios Web Autoadministrables) con los

cuales dejará de depender de otros profesionales y podrá manejar usted mismo el

contenido de su sitio web.

- Portales de avisos clasificados: Una opción muy económica para promocionar sus

propiedades es a través de los avisos clasificados online (Económicos de El Mercurio,

Vivastreet, Yapo, entre otros), donde se obtiene visibilidad y favorece el

posicionamiento de su empresa. Algunos sitios son gratuitos mientras que en otros

se puede contratar espacios preferenciales para obtener mayor visibilidad de la

propiedad que está comercializando.

- Portales Inmobiliarios: Son plataformas comerciales online con importante flujo

de visitas, asegurando una vitrina para el Corredor de Propiedades y sus productos.

Este tipo de portales permiten al corredor publicar y gestionar varias de sus

propiedades según el plan mensual que escojan (Normalmente entre 2 y 8 UF

mensuales) Algunos de los portales inmobiliarios más importantes en Chile son:

portalinmobiliario.cl, inmobiliaria.cl, mundoinmobiliario.cl, corredordepropiedades.cl,

arriendos.cl

- Redes sociales: Hoy en día las redes sociales ya no son utilizadas sólo para publicar

estados o subir fotos. Cada vez son más las empresas que utilizan estos medios

(Facebook, Twitter, Google+, Pinterest, entre otras) para llegar a un importante

número de personas y Chile es el país con más usuarios de redes sociales a nivel

latinoamericano. Nota: Entraremos más a fondo en el uso de redes sociales en las

lecciones posteriores dentro de esta misma Unidad.

- Email Marketing. Usando esta plataforma puede hacer propaganda a su empresa

o a alguna propiedad en específico a través de correos de forma directa a los

potenciales clientes, llegando a varios miles de usuarios en minutos. Los resultados

de este tipo de campañas pueden medirse en instantes o máximo en 2 días. Pero no

todo es maravilloso, ya que, de no ser cuidadoso con los destinatarios su publicidad

podría pasar a ser SPAM (correo basura).

168

f) Horario flexible. Cuando inicia en el rubro de corredor de propiedades debe tener

claro que podrían solicitarle una cita para ver una propiedad en horarios posteriores a los

de oficina, o durante el fin de semana, y el no acceder a una solicitud podría implicar

perder una oportunidad de venta.

169

MÓDULO 2: ECOMMERCE O COMERCIO ELECTRÓNICO

E-commerce o Comercio Electrónico consiste en la distribución, venta, compra, marketing

y suministro de información de productos o servicios a través de Internet.

Tipos de comercio electrónico:

• B2C (Business-to-Consumer): Empresas que venden al público en general.

• B2B (Business-to-Business): Empresas haciendo negocios entre ellas.

• B2G (Business-to-Government): Empresas que venden a instituciones de gobierno.

• C2C (Consumer-to-Consumer): Plataforma a partir de la cual los consumidores

compran y venden entre ellos.

Ventajas del comercio electrónico:

• Expandir la base de clientes al entrar a un mercado más amplio sin barreras geográficas.

• Extender el horario de venta las 24 horas del día, los siete días de la semana, 365 días al

año.

• Crear una ventaja competitiva respecto a otras empresas del rubro que no lo utilizan.

• Reducir costos de producción, capital, administración, entre otros.

• Mejorar la comunicación con los clientes y efectividad de campañas publicitarias.

Los tipos de actividad empresarial que podrían beneficiarse mayormente de la

incorporación del comercio electrónico son:

Sistemas de reservas: Centenares de agencias dispersas utilizan una base de datos

compartida para acordar transacciones.

Stocks: Facil manejo de información de stock, fácil manejo de la modificación de este

stock, en caso de no contar con el producto.

Elaboración de pedidos: Posibilidad de referencia a distancia o verificación por parte de

una entidad neutral.

170

Seguros: Facilita la captura de datos.

Empresas proveedoras de materia prima a fabricantes: Ahorro de grandes cantidades

de tiempo al comunicar y presentar inmediatamente la información que intercambian.

171

MÓDULO 3: USO DE UNA PLATAFORMA WEB

Como indicábamos en la lección de Comercialización de inmuebles, el 90% de las

personas inician una búsqueda de vivienda a través de Internet, dejando en claro la

importancia de tener una presencia como Corredor de Propiedades en Internet. Pero no

basta tan sólo con tener un sitio web, se trata de entregar información clara y completa al

usuario para lograr el interés deseado.

Actualmente existen miles de Corredores en Internet utilizando las plataformas online

para promocionar sus propiedades y seguramente usted pensará ¿Cómo hacer que lo

elijan por sobre la competencia? A continuación enumeraremos importantes datos que

un empresario debe considerar a la hora de lanzarse a la web con una plataforma web

propia.

a) Información de interés para los usuarios con un fácil acceso. Plantee su sitio web de

manera que el usuario tenga acceso al contenido de forma expedita.

b) Tener un dominio propio. Los dominios CL (.cl) puede adquirirlos en NIC.cl con un valor

de $9.900.- anuales, mientras que los dominios COM (.com) pueden adquirirse en

OFFPAPER con un valor de $12.000.- anuales.

c) Un alojamiento web (Hosting) estable y de tráfico mensual ilimitado.

d) Diseño web simple y eficiente. Que responde a las necesidades del cliente, atendiendo

el interés de los usuarios, es capaz de retener su visita por un período prolongado de

tiempo, es claro, preciso, interactivo y funcional. Sin estridencias, sin sofisticación. Menos

es más.

e) Si es Corredor de Propiedades una buena recomendación es escoger un sitio web

de contenido dinámico, es decir, que usted pueda gestionar el contenido de su sitio web

mediante un editor de texto. Si tiene un alto flujo de propiedades puede ahorrarse el

costo de un webmaster y no requiere experiencia previa.

f) Priorice el posicionamiento web favoreciendo el uso de palabras clave en cada una de

las propiedades que suba a su sitio web.

g) Prefiera el desarrollo de un sitio web con plantilla adaptable a smartphones y

tablet (Responsivo). El 80% de los usuarios de internet lo hacen a través de dispositivos

móviles y siempre será más cómodo para ellos acceder a un sitio web optimizado.

172

h) Datos de contacto visibles. Es importante que el usuario tenga acceso expedito a sus

datos de contacto (teléfono, dirección de la oficina comercial, correo electrónico). También

es recomendable el uso de un formulario de contacto.

Existen empresas especializadas en el diseño de plataformas online para corredores de

propiedades que además brindan paquetes de publicidad para ayudar a quienes están

recién iniciando en el rubro. Por ejemplo: Corredordepropiedades.cl, Portal Inmobiliario.

173

MÓDULO 4: LAS REDES SOCIALES COMO UNA PLATAFORMA DE

COMERCIO ELECTRÓNICO

Hoy en día las redes sociales ya no son simples medios de comunicación e interacción

entre las personas en internet. Cada vez más compañías minoristas y las grandes marcas

enfocan sus estrategias de marketing hacía las redes sociales convirtiéndolas en enormes

plataformas de comercio electrónico, ya que existen millones de potenciales

consumidores que diariamente acceden y comparten sus interés, buscan información de

productos, proporcionando con esto herramientas para los anunciantes que por supuesto

deben saber aprovecharse.

Chile es el país con más usuarios de redes sociales a nivel latinoamericano y estas han

demostrado su eficiencia y eficacia potenciando las actividades comerciales, llegando

rápido a una gran cantidad de público a un costo mínimo, por lo tanto la actividad de

corretaje de propiedades debiera sacarle el mayor provecho.

Si el corredor de propiedades ya tiene su sitio web ¿Por qué debe estar en las redes

sociales?

a) Ofrecer contenidos. Un corredor de propiedades puede subir contenido a su red

social de forma muy sencilla a través de cada plataforma (Facebook, Twitter, Google+,

Pinterest, Linkedin, entre otros), además de gestionar y editar imágenes que refuerzan la

publicación generando el interés en la audiencia.

b) Interactuar en tiempo real. Usando las redes sociales usted podrá relacionarse con

clientes potenciales en torno a los mensajes que se publican. Es importante que usted

monitoree frecuentemente la actividad en su red social para responder a eventuales

consultas de los usuarios.

c) Posicionamiento en buscadores. Las redes sociales potencian y optimizan nuestra

estrategia SEO, ya que están muy estrechamente vinculados.

d) Dispositivos móviles. El 70% de los usuarios de redes sociales navegan a través de un

dispositivo móvil y las plataformas de redes sociales tienen aplicaciones optimizadas para

smartphones y tablets.

174

Unidad 6

175

MÓDULO 1: LA VENTA

Hoy en día, la venta está evolucionando de lo que era casi en su totalidad. Parte de un

proceso repetible que es más propio de una ciencia estudiando a los clientes sobre cómo

incentivar o direccionar las acciones en fin de cerrar una venta, o sobre cómo afectar a los

clientes a nivel neuronal para realizar su compra.

Por ejemplo: una inmobiliaria mostrando a la familia ideal, en un día ideal de sol

primaveral, disfrutando la piscina de un condominio; lo que está haciendo es enviar

señales el cerebro para generar la necesidad de que usted compre una casa en ese

condominio. Siguiendo la misma motivación usted puede notar que las Unidades

Piloto de ese condominio son “la casa ideal”, nada sobra, todo fluye… Incluso hasta parece

que dicha casa fuera más grande.

A esto se le llama Neuromarketing.

Las personas que tienen el “don de la venta” o que han conocido las diferentes técnicas

tienen un mundo de oportunidades a sus pies, ya que esto les servirá toda la vida,

no solo al vender sino también al comprar, además que les ayudará para su

competitividad en la vida diaria ya que sí o sí son más despiertos, logran detectar

automáticamente cuando alguien les quiere vender algo o los está direccionando de

alguna manera para realizar una acción.

Del latín vendĭta, venta es la acción y efecto de vender (traspasar la propiedad de algo a

otra persona tras el pago de un precio convenido)

El proceso interactivo que se produce entre el/la vendedor/a y comprador/a en cualquier

venta puede ser estructurado y sistematizado para conocer las etapas que lo configuran.

Los/as expertos/as destacan varias teorías o sistemas en el proceso de venta.

176

MÓDULO 2: TEORÍA FORMULISTA

Estructura el proceso de venta en cuatro etapas diferenciadas, según una formula

llamada A.I.D.A. que está compuesta por las iniciales de cada fase o etapa:

Atención

Interés

Deseo

Acción

A.I.D.A., establece los siguientes pasos en la actuación del vendedor/a:

1. Fase de llamar la atención:

El/la vendedor/a debe llamar la atención del comprador/a durante los primeros

momentos de contacto con éste/a. Si no es así la venta estará perdida. Las preguntas, las

afirmaciones o las acciones son como un redoble de tambor. Captan la atención.

2. Fase de despertar interés:

El/la vendedor/a tiene que procurar que el/la cliente se interese por el producto. Esta fase

se suele desarrollar al mismo tiempo que la anterior.

La respuesta del cliente/a a estas dos fases normalmente consistirá en atender y escuchar

al vendedor/a. El interés lo despierta la habilidad del vendedor/a para apelar a los motivos

de comprar del potencial cliente/a.

Es aconsejable decidir de antemano por qué ese/a cliente/a en concreto desea adquirir

ese producto.

Seguidamente el/la vendedor/a debe hacer preguntas de sondeo con objeto de

comprobar si se estaba en lo cierto.

3. Fase de crear deseo:

Una vez atendido por el/la cliente, el/la vendedor/a tiene la oportunidad de crear un

deseo por el producto.

Es la etapa en la que tiene que convencer al cliente/a, de que su producto es el que mejor

soluciona una necesidad específica que él tiene. El/la cliente pondrá objeciones, expresará

inconvenientes y preguntará por las ventajas del producto.

Tiene como fin eliminar la desconfianza que normalmente se tiene por una persona y un

producto extraño.

177

Una vez conseguido el interés del cliente/a, hay que crear o aumentar su deseo. El deseo

es el hambre que nos hace comer.

El deseo es la emoción que nos hace actuar.

El/la cliente/a comprará cuando su deseo le haga comprar. Construye su deseo a partir de

las necesidades que haya puesto de manifiesto por medio de la formulación de preguntas

para dicho propósito.

Para ello, hay que hacer todas las preguntas que sean necesarias para destacar cómo las

ventajas derivadas del uso del producto mejorarán sus condiciones.

4. Fase de mover a la acción:

Esta es la última fase ya que toda actuación del vendedor/a se dirige a vender los

productos que comercializa.

Una vez creado el deseo por el producto, el/la vendedor/a tiene que procurar que el/la

cliente realice la acción concreta de compra, realizándole una oferta o proposición y

buscando la manera de cerrar el trato.

Las últimas preguntas que se hacen al/la cliente/a le moverán a la acción, a convertirse en

cliente/a.

Ése es el cierre de la venta. Si las fases precedentes se han llevado a cabo con destreza,

los últimos pasos son pura rutina: firmar el pedido y establecer la forma de pago y la

fecha de entrega.

Esta teoría formulista, es practicada fundamentalmente en las empresas con una gestión

orientada a la venta, donde todo proceso se basa en la actuación del vendedor/a.

El único objetivo real es eliminar la desconfianza que normalmente se tiene por una

persona y un producto extraño. Una vez conseguido el interés del cliente/a, hay que crear

o aumentar su deseo.

El deseo es el hambre que nos hace comer. El deseo es la emoción que nos hace actuar.

El/la cliente/a comprará cuando su deseo le haga comprar.

Construye su deseo a partir de las necesidades que haya puesto de manifiesto por medio

de la formulación de preguntas para dicho propósito.

Para ello, hay que hacer todas las preguntas que sean necesarias para destacar cómo las

ventajas derivadas del uso del producto mejorarán sus condiciones.

178

MÓDULO 3: TEORÍA ESTÍMULO-RESPUESTA

La teoría del estímulo-respuesta es semejante a la anterior. El/la vendedor/a controla la

situación y lleva la iniciativa con la diferencia, de que la teoría estímulo-respuesta se

apoya en el criterio de que a estímulos iguales, respuestas iguales.

Esta teoría busca encontrar un argumento de venta (estímulo) que sea el más aceptado

dentro de un determinado grupo de clientes/as.

Este sistema parte de una percepción errónea, ya que presupone lo que es válido para

todos/as, suponiendo que todos, todos/as los/as clientes/as tienen las mismas

necesidades y el mismo proceso interno en su toma de decisiones.

El fallo de esta teoría es la generalización que hace sobre los individuos. En realidad, cada

persona es diferente y por lo tanto lo que vale para unas personas no tiene por qué valer

para otras.

Las mismas personas en situaciones diferentes tienen conductas diferentes.

El único objetivo que se persigue con esta teoría es vender o lo que es lo mismo colocar el

producto que comercializa la empresa.

179

MÓDULO 4: TEORÍA DE LA NECESIDAD-SATISFACCIÓN

Este es el sistema que debe aplicarse a la venta dentro de la empresa con una gestión

orientada al cliente/a. Es lo que se conoce por Venta Orientada al Cliente/a.

Esta teoría de la necesidad- satisfacción propugna que se debe considerar al comprador/a

o al cliente/a como un sujeto activo donde el objetivo del vendedor/a es conocer y

comprender las necesidades actuales y futuras del cliente/a para satisfacerlas de una

manera rentable.

La venta es un proceso bidireccional entre vendedor/a y comprador/a, para llegar a un

punto donde la necesidad del cliente/a y los beneficios del producto se encuentren.

El objetivo del vendedor/a es establecer unas relaciones duraderas con el/la cliente para

que ambos/as salgan beneficiados/as.

La venta es un proceso interactivo cuyo fin es conocer las necesidades de los/as

clientes/as y satisfacerlas con el producto. El sistema de satisfacción de necesidades

comprende una serie de actuaciones:

1. La búsqueda y análisis de las necesidades del cliente/a:

El/la vendedor/a utiliza la técnica de las preguntas para descubrir las necesidades reales

del cliente/a que puedan ser satisfechas por su producto o servicio.

2. El análisis de la forma en que están cubiertas las necesidades:

El/la vendedor/a tras conocer las necesidades y deseos del cliente/a, debe averiguar y

analizar la manera en que estas necesidades están cubiertas actualmente, para ver si lo

están realmente o no y en caso afirmativo, analizar la manera en que su producto puede

mejorarla.

3. Presentación de un producto o servicio que satisfaga las necesidades del

cliente/a:

Basado en los conocimientos que ha obtenido en las dos primeras fases, el/la vendedor/a

presenta su oferta o el sistema de satisfacción de esas necesidades que tiene el cliente/a.

180

4. Acción o inducción a la compra:

El/la vendedor/a una vez presentada la oferta al cliente/a lo induce a que ejercite la acción

de la compra. Esta inducción no es una coacción o un método de presión sino una forma

de influenciar o convencer al cliente/a de que su producto es el que mejor soluciona sus

necesidades.

5. Control de la satisfacción:

En este sistema el proceso de compraventa no termina con la transacción comercial, sino

que más bien continúa con la satisfacción que el/la cliente obtiene con la acción de

compra que ha llevado a cabo.

Este paso obliga al vendedor/a a continuar la interacción con el/la comprador/a, con la

seguridad de que si este/a observa, que lo importante para el/la vendedor/a no era

realizar la venta sino conseguir su satisfacción, conseguirá un/a cliente fiel en el futuro.

181

MÓDULO 5: ATENCIÓN DE CLIENTE

Cuando revisamos el capítulo de ventas pudimos darnos cuenta que la venta es el

resultado de un proceso reglado, es decir, utilizando las técnicas más conocidas podemos

influenciar a nuestro cliente a comprar un bien o servicio. Debemos recordar que el

cliente es una pieza fundamental de nuestros negocio y estamos obligados a entregarle

una atención antes, durante y posterior a cualquier negocio que llevemos a cabo.

A continuación algunas de las normas básicas para la atención de clientes.

1.- El Cliente, el centro de mi negocio

Nuestra planificación y acciones, en el caso de la actividad de corredor de propiedades,

debe siempre considerar el mejor de los escenarios para nuestros clientes: conseguir los

mejores precios, la mejor utilidad, coordinar bien los tiempos sobre todo en el

cumplimiento de la realización de documentación; lo peor que podría pasarnos es que el

cliente piense que somos desordenados o que tenemos más personas que atender y que

el tiempo para este es limitado.

Ejemplo: Los Horarios en las entrevistas, visitas a propiedades, plazos en la realización de

documentos, tener un checklist al momento de coordinar un cierre de negocio, etc.

Recuerde que en este curso usted también puede solicitar asesoría en todo momento

durante su ejercicio como corredor de propiedades.

2.- Todo es posible

Si bien es cierto un cliente podría sobre estimularse y comenzar a pedir imposibles

escúchelo y evalúe lo que está solicitando e intente llevarlo a cabo. Si no es posible

quedará la sensación que hizo todo lo que estuvo en sus manos por atender un

requerimiento determinado.

3.- Cumplir lo que se promete

Durante todo el proceso de negociación debemos tener mucho cuidado en los

compromisos adquiridos con el cliente, es decir, tener un planning de negocio, una

estructura para ir cumpliendo en forma correcta con nuestro trabajo. Volvemos al tema

182

de fechas de compromiso, plazos, valores, etc. Por ejemplo si ofrecemos “post venta”

significa que estaremos a disposición de nuestro cliente incluso después de realizada la

negociación.

4.- Entregar al cliente más de lo que espera de nosotros

Es lógico, yo como cliente me siento satisfecho cuando recibo más de lo que esperaba.

¿Cómo lograrlo? conociendo muy bien a nuestros clientes y enfocándonos en sus

necesidades y deseos. Sorprender a nuestro cliente. Las mejores acciones de marketing

son las acciones que hacemos con nuestros propios clientes.

5. Para el cliente, tú marcas la diferencia

Las personas que tienen contacto directo con los clientes tienen una gran

responsabilidad. Pueden hacer que un cliente regrese o que jamás quiera volver, ellos

hacen la diferencia. Puede que todo “detrás de bambalinas” funcione a las mil maravillas

pero si un dependiente falla, probablemente la imagen que el cliente se lleve de todo el

negocio será deficiente.

6. Fallar en un punto, significa fallar en todo

Como se expresaba en el punto anterior, puede que todo funcione a la perfección, que

tengamos controlado todo, pero qué pasa si fallamos en el tiempo de entrega de la

documentación, o en la firma de escrituras, etc. , un detalle puede provocar que el

negocio no se realice es decir un desastre.

7. Un empleado insatisfecho genera clientes insatisfechos

Los empleados propios son “el primer cliente” de una empresa, si no se les satisface a

ellos, cómo pretender satisfacer a los clientes externos, por ello las políticas de recursos

humanos deben ir de la mano de las estrategias de marketing. Es muy importante

mantener el equipo de colaboradores en constante capacitación en relación a su trabajo.

Una vez a la semana hacer reuniones para verificar que todos vamos en la misma

dirección, ayudará también a verificar que todos los procesos administrativos se están

llevando a cabo de una manera eficiente.

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8. El juicio sobre la calidad de servicio lo hace el cliente

Aunque existan indicadores de gestión elaborados dentro de las empresas para medir la

calidad del servicio, la única verdad es que son los clientes quienes, en su mente y su

sentir, lo califican. Si es bueno vuelven y no regresan si no lo es. Será por lo tanto nuestra

misión recibir el feedback en forma constante de la relación con nuestro cliente.

9. Por muy bueno que sea un servicio, siempre se puede mejorar

Aunque se hayan alcanzado las metas propuestas de servicio y satisfacción del

consumidor, es necesario plantear nuevos objetivos, “la competencia no da tregua”. Cada

día debemos mejorar nuestros procesos de presentación, promoción, de atención, para

que la competencia no nos alcance.

10. Cuando se trata de satisfacer al cliente, todos somos un equipo

Los equipos de trabajo no sólo deben funcionar para detectar fallas o para plantear

soluciones y estrategias. Cuando así se requiera, todas las personas de la organización

deben estar dispuestas a trabajar en pro de la satisfacción del cliente, trátese de una

queja, de una petición o de cualquier otro asunto. De los reclamos se puede aprender

mucho y pasando la tormenta debemos analizar paso a paso, departamento por

departamento, cómo llegamos al reclamo o conflicto, dé la oportunidad a su equipo de

plantear posibles soluciones futura.

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