ENCUENTRO NACIONAL DE ENCUENTRO NACIONAL DE VALUACIONESVALUACIONES

EL VALOR DE LA POSESION Y SU TRATAMIENTO EN EL CATASTRO

04 – 05 de Agosto - 2011

Ley Nacional de Catastro 14159Ley Nacional de Catastro 14159

““Inciso b) Con la demanda se acompañará Inciso b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción”.respectiva, si la hubiere en la jurisdicción”.

““Inciso c) Se admitirá toda clase de Inciso c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan al inmueble, aunque los recibos que gravan al inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la no figuren a nombre de quien invoca la posesión”.posesión”.

Se presenta entonces la problemática de Se presenta entonces la problemática de definir un valor catastral y una base definir un valor catastral y una base imponible, para que el pretendiente de la imponible, para que el pretendiente de la posesión pueda pagar el impuesto posesión pueda pagar el impuesto inmobiliario solamente de la fracción inmobiliario solamente de la fracción poseída y no de toda la parcela que puede poseída y no de toda la parcela que puede contener, además varias posesiones.contener, además varias posesiones.

Nos dice Leal: “La posesión, tanto en nuestro Nos dice Leal: “La posesión, tanto en nuestro país, como en el extranjero, especialmente en país, como en el extranjero, especialmente en América Latina, constituye una situación que América Latina, constituye una situación que en ocasiones se torna de suma gravedad para en ocasiones se torna de suma gravedad para el resguardo y garantía del derecho de el resguardo y garantía del derecho de propiedad, contemplado igualmente en las propiedad, contemplado igualmente en las legislaciones de varios países legislaciones de varios países latinoamericanos. Sin embargo, y aún cuando latinoamericanos. Sin embargo, y aún cuando atenta contra el derecho de propiedad, atenta contra el derecho de propiedad, constituye una vía de desarrollo económico del constituye una vía de desarrollo económico del sector inmobiliario y agropecuario, reduciendo sector inmobiliario y agropecuario, reduciendo la cantidad de terrenos “ociosos” y facilitando la cantidad de terrenos “ociosos” y facilitando la redistribución de estos activos hacia los la redistribución de estos activos hacia los ocupantes que los usan en sus actividades ocupantes que los usan en sus actividades económicas, ya que la ocupación con el tiempo económicas, ya que la ocupación con el tiempo permite la adquisición del inmueble ocupado.”permite la adquisición del inmueble ocupado.”

Método LealMétodo LealPonderación LegalPonderación Legal

…….”Las metodologías propuestas consideran .”Las metodologías propuestas consideran al valor de la posesión como una fracción al valor de la posesión como una fracción del valor de la propiedad, ya que la del valor de la propiedad, ya que la posesión no tiene valor en sí misma, sino posesión no tiene valor en sí misma, sino que se deriva del valor del terreno.”que se deriva del valor del terreno.”

Terrenos UrbanosTerrenos Urbanosa) Construir y habitar un inmueble residencial.

b) Desarrollar actividades comerciales o industriales.

c) Construir y vender viviendas unifamiliares o multifamiliares.

d) Construir y vender locales comerciales o industriales.

e) Usar el terreno como inversión, aprovechando la valorización de los mismos.

f) Usar el terreno como garantía de un préstamo o como parte del capital de una persona natural o jurídica.

g) Dividir el terreno en parcelas y venderlas.

h) Dividir el terreno en lotes y venderlos.

i) Arrendar los derechos sobre el terreno a un tercero.

j) Respaldo jurídico, aunque no es una actividad económica, es importante para el desarrollo de inversiones.

Cuadros ValoradoresCuadros Valoradores

URBANOS a b c d e f g h i j TOTAL

PROPIEDAD 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100

POSESION 10 10 5 5 10 0 0 5 10 5 60

RURALES a b c d e f g h i j TOTAL

PROPIEDAD 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100

POSESION 10 10 5 5 10 0 5 10 10 5 70

Características de la OcupaciónCaracterísticas de la Ocupación

“ “ Este método se basa en que el valor de la Este método se basa en que el valor de la posesión depende de las características posesión depende de las características específicas de la ocupación, ya que la específicas de la ocupación, ya que la posesión depende de actos que ejerce el posesión depende de actos que ejerce el ocupante con ánimo de dueño, siendo el ocupante con ánimo de dueño, siendo el grado de los mismos la medida de la grado de los mismos la medida de la fortaleza de la posesión, y por consiguiente fortaleza de la posesión, y por consiguiente guía para determinar el valor.”guía para determinar el valor.”

Cuadro de las característicasCuadro de las característicasNº Característica Opciones Peso Ponderación

1 Tipo de Propiedad

Baldío o Ejido 1,00

15%Municipal o Nacional 0,75

Privado 0,50

2 Uso y GoceAfirmativo 1,00

20%Negativo 0,25

3 Delimitación TerrenoAfirmativo 1,00

5%Negativo 0,25

4

Valor Bienhechuría > 0,75 1,00

25% Valor de la Tierra > 0,50 y < 0,75 0,75

 

> 0,25 y < 0,50 0,50

< 0,25 0,25

5 Tiempo de Ocupación

> 20 años o 10 años para1,00

25%

ocupante de buena fe

> 10 años < 20 años 0,85

> 2 años < 10 años 0,50

> 6 meses < 2 años 0,25

6 Documento

Registrado 1,00

10%Notariado 0,75

Ninguno o Doc. Privado 0,25

  Total 100%

Ejemplo del MétodoEjemplo del Método

 Característica Opciones Val. Pond. Resultado

 

1 Tipo de Propiedad Privado 0,50 15% 7,50

2 Uso y Goce Afirmativo 1,00 20% 20,00

3 Delimitación Terreno Afirmativo 1,00 5% 5,00

4 Val. Bienh. / Val. Tierra < 0,25 0,25 25% 6,25

5 Tiempo de Ocupación > 2 años < 10 años 0,50 25% 12,50

6 Documento Notariado 0,75 10% 7,50

Total: 58,75

Método LópezMétodo LópezVeamos ahora el método que propongo:Veamos ahora el método que propongo:He dividido el análisis en los dos factores mas importantes de la He dividido el análisis en los dos factores mas importantes de la

posesión:posesión:

1)1) El Tiempo de la posesión.El Tiempo de la posesión.2)2) Los actos posesorios.Los actos posesorios.

Para el tiempo de la posesión, he definido dos fórmulas: una para Para el tiempo de la posesión, he definido dos fórmulas: una para cuando la posesión es menor o igual a 20 años y otra para cuando la posesión es menor o igual a 20 años y otra para cuando es mayor a 20 años, partiendo de la premisa que el valor cuando es mayor a 20 años, partiendo de la premisa que el valor mas probable de la posesión es menor que el valor mas probable mas probable de la posesión es menor que el valor mas probable del dominio.del dominio.

1)1) CA=0,20 + 0,02 (n-1) para n<20CA=0,20 + 0,02 (n-1) para n<20Supongamos dos casos extremos: n = 1 y n = 19Supongamos dos casos extremos: n = 1 y n = 19CA = 0,20 + 0,02 (1 – 1) = 0,20CA = 0,20 + 0,02 (1 – 1) = 0,20Es decir, la posesión vale el 20% del valor del dominioEs decir, la posesión vale el 20% del valor del dominioCA = 0,20 + 0,02 (19-1) = 0,20 + 0,36= 0,56CA = 0,20 + 0,02 (19-1) = 0,20 + 0,36= 0,56Es decir, la posesión vale el 56% del valor del dominio.Es decir, la posesión vale el 56% del valor del dominio.

Método LópezMétodo LópezPero si la posesión tuviese, por ejemplo, 41 años, Pero si la posesión tuviese, por ejemplo, 41 años,

tendríamos: tendríamos: CA = 0,20 + 0,02 (41 – 1) = 0,20 + 0,80 = 1CA = 0,20 + 0,02 (41 – 1) = 0,20 + 0,80 = 1Lo cual no es correcto porque ya hemos afirmado Lo cual no es correcto porque ya hemos afirmado

que la posesión vale menos que el dominio.que la posesión vale menos que el dominio.Para poner un límite máximo y no llegar a 1, se Para poner un límite máximo y no llegar a 1, se

analizaron una cierta cantidad de juicios de analizaron una cierta cantidad de juicios de posesión, y se determinó que entre gastos y posesión, y se determinó que entre gastos y honorarios se cubría el 30% del valor de la honorarios se cubría el 30% del valor de la parcela con título de dominio.parcela con título de dominio.

En consecuencia, el CA se acota en 0,70 y En consecuencia, el CA se acota en 0,70 y tendremos:tendremos:

CA= k/n + 0,70 ya que CA= k/n + 0,70 ya que lim (k/n + 0,70) = 0,70lim (k/n + 0,70) = 0,70n → n → ∞∞

Método LópezMétodo López

Para resolver la ecuación es necesario Para resolver la ecuación es necesario conocer el valor de k. Supondremos conocer el valor de k. Supondremos entonces un valor de n=21 y entonces un valor de n=21 y reemplazando en la fórmula tendremos:reemplazando en la fórmula tendremos:

CA=0,20 + 0,02 (21-1) = 0,60CA=0,20 + 0,02 (21-1) = 0,60Con este valor nos vamos a la fórmula (1) y Con este valor nos vamos a la fórmula (1) y

tenemos:tenemos:0,60= k/n + 0,70 luego k = n (0,60 - 0,60= k/n + 0,70 luego k = n (0,60 -

0,70)0,70) k = -2,1k = -2,1entonces nos queda:entonces nos queda:CA = - 2,1/n + 0,70 para n>20 añosCA = - 2,1/n + 0,70 para n>20 años

Método LópezMétodo López

Veamos un ejemplo: supongamos una Veamos un ejemplo: supongamos una posesión de 40 años.posesión de 40 años.

CA = -2,1/40 + 0,70 = -0,0525 + 0,70 = CA = -2,1/40 + 0,70 = -0,0525 + 0,70 = 0,64750,6475

Es decir, la posesión vale el 65% del valor Es decir, la posesión vale el 65% del valor del dominio.del dominio.

Hemos obtenido así, dos fórmulas para Hemos obtenido así, dos fórmulas para aplicar:aplicar:

CA = 0,20 + 0,02 (n-1) para CA = 0,20 + 0,02 (n-1) para n<20añosn<20años

CA= - 2,1/n + 0,70 para n>20añosCA= - 2,1/n + 0,70 para n>20años

Método LópezMétodo López

La fórmula empírica que tiene en cuenta lo La fórmula empírica que tiene en cuenta lo señalado es la siguiente:señalado es la siguiente:

CAP = 1 + 0,05 (m-1) siendo m la cantidad CAP = 1 + 0,05 (m-1) siendo m la cantidad de actos posesorios que podemos acotar de actos posesorios que podemos acotar como sigue: 1 < m < 5como sigue: 1 < m < 5

Por ejemplo: si considero que la posesión Por ejemplo: si considero que la posesión tiene 5 actos posesorios, tendré:tiene 5 actos posesorios, tendré:

CAP= 1 + 0,05 (5-1) = 1 + 0,20 = 1,20CAP= 1 + 0,05 (5-1) = 1 + 0,20 = 1,20

Es decir, que el valor de la posesión se Es decir, que el valor de la posesión se incrementa en un 20% por tener 5 actos incrementa en un 20% por tener 5 actos posesorios.posesorios.

Método LópezMétodo LópezLa fórmula final para la Valuación de una parcela La fórmula final para la Valuación de una parcela

Posesoria es entonces:Posesoria es entonces:

Vpp = Vb x Sup. X CA x CAP x OcVpp = Vb x Sup. X CA x CAP x Oc

Ejemplo: Posesión de 10 Has., con 18 años de Ejemplo: Posesión de 10 Has., con 18 años de posesión y 3 actos posesorios y un valor básico posesión y 3 actos posesorios y un valor básico de Vb = $/ha. 10.000de Vb = $/ha. 10.000

CA = 0,20 + 0,02 (18-1) = 0,20 + 0,34 = 0,54CA = 0,20 + 0,02 (18-1) = 0,20 + 0,34 = 0,54CAP = 1 + 0,05 (3-1) = 1 + 0,10 = 1,10CAP = 1 + 0,05 (3-1) = 1 + 0,10 = 1,10Vpp = $/ha. 10.000 x 10 Ha. X 0,54 x 1,10 = Vpp = $/ha. 10.000 x 10 Ha. X 0,54 x 1,10 =

$59.400$59.400

Mg. Ing. Wilfrido D. Mg. Ing. Wilfrido D. LópezLópez