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El acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos1. Recuperación urbana mediante un modelo de gestión e intervención público – privado

Arq. Guillermo L. Cristofani Maestría de Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios Escuela de Economía y Negocios Internacionales Universidad de Belgrano

1 Registrado en la Dirección Nacional del Derecho de Autor Exp. N° 788905/09.

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ÍNDICE GENERAL

PROLOGO

1 Introducción

Marco Conceptual de la Investigación

1.1 Breve Reseña Histórica: Las ciudades latinoamericanas 1.2 Producción de ciudad y la transformación social del hábitat

2 Evolución del parque habitacional en la Argentina

2.1 Buenos Aires entre los años de la inmigración crecimiento y desarrollo urbano 2.2 El Estado Benefactor 2.3 Hacia una nueva evolución de la vivienda, políticas del estado “Post – Welfare” 2.4 Democracia y la década del ‟90. 2.5 La actualidad, y el escenario futuro …

3 Características socioeconómicas de los hogares y el déficit de vivienda

3.1 La situación habitacional Latinoamericana 3.1.1 Escenario actual: algunas conclusiones

3.2 La Ciudad de Buenos Aires: características de la jurisdicción 3.2.1 Población - Hogares 3.2.2 Régimen de tenencia 3.2.3 Déficit de Vivienda

3.3 Algunas Conclusiones.

4 Definición de la demanda

4.1 Análisis de la Población: La Clase Social 4.1.1 La pobreza: formas de definirlas y calcularlas. 4.2 La tendencia a la desigualdad, cambios en la distribución de ingresos. 4.2.1 La Nueva Pobreza, una categoría heterogenia. 4.2.2 La Invisibilidad de la nueva pobreza. 4.3 Identificación de la Demanda – Características socioeconómicas 4.4 Algunas conclusiones en el análisis

5 Financiamiento y acceso a la vivienda para hogares de menores ingresos

5.1 El Financiamiento en países en desarrollo 5.1.1 El acceso a la vivienda en la Argentina 5.1.2 La vivienda en crisis y post crisis 5.2 Alternativas de fortalecimiento para los instrumentos de créditos hipotecarios y el ahorro. 5.2.1 Vinculaciones del crédito con subsidios habitacionales y ahorro previo 5.2.2 Motivaciones para el ahorro 5.2.3 Aspectos que determinan el ahorro financiero en los grupos de menores ingresos. 5.2.4 Resultados estadísticos y econométricos de algunos casos

6 Situación del mercado para hogares de bajos ingresos

6.1 Urbanización vs. Mercado inmobiliario social 6.2 Producción de tierra urbana social 6.2.1 El Mercado Inmobiliario de los 90 y la Ciudad Invisible del siglo XXI 6.2.2 Vacios urbanos - ¿Área de nueva centralidad para sectores populares?

6.3 Estrategias e instrumentos para la intervención

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6.3.1 Ley 71, Consejo del Plan Urbano Ambiental PUA 6.3.2 Decreto 23871/44 del Poder Ejecutivo Nacional – Recurso de bienes. 6.3.3 Ley 341 – Políticas de acceso a la vivienda para uso exclusivo y permanente

de hogares de escasos ingresos. 6.4 Reflexiones para el esquema de financiamiento

7 Estructura de Gestión

7.1 Las sociedades de capital mixto publico-privado 7.2 Las sociedades públicas 7.3 Instrumentos para el financiamiento de inversores 7.3.1 Garantías públicas o préstamos 7.3.2 Subsidios cruzados 7.3.3 Incremento en los ingresos tributarios. 7.3.4 Derechos de desarrollo transferibles 7.3.5 Mercado de Capitales 7.4 Algunos ejemplos de aplicación de estos instrumentos 7.5 Algunas conclusiones y reflexiones. 8 Metodología y estructuración de la propuesta

8.1 Determinantes microeconómicos del acceso a la vivienda 8.2 Metodología y Estructura de Gestión 8.3 Definición de la variable y datos utilizados: PROPUESTA 9 La recuperación de áreas degradas para el acceso a la vivienda de familias de bajos Ingresos, una alternativa posible. 9.1 Implementación de las soluciones planteadas

BIBLIOGRAFIA

Bibliografía consultada Website

ANEXOS

ANEXO I Anexo Metodológico ANEXO II Cuadro 1 Distribución de los hogares y variación porcentual

Total país según provincias Año 1991 y 2001

Cuadro 2 Viviendas empadronadas y distribución porcentual Total país según provincias Año 1980, 1991 y 2001 Cuadro 3 Variación porcentual de las viviendas empadronadas Total país y jurisdicción Año 1991 y 2001

Cuadro 4 Total Viviendas empadronadas 1960, 1970, 1980, 1991, 2001

Grafico 1 Evolución de la población por sexo y grupos de edad en la ciudad de Buenos Aires censo 1914/ 1947/ 1991 y 2001

Grafico 2 Proyección de población evolución 1980 – 2010 ANEXO III Ciudad de Buenos según barrios y distritos escolares Cuadro 1 Variación porcentual de los hogares según barrio Año 1991 y 2001 Cuadro 2 Variación porcentual de población según barrio Año 1991 y 2001

ANEXO IV Ciudad de Buenos Aires valores inmobiliarios para Capital Federal ANEXO V Cuadro 1 Hogares y población según escala de ingresos, Ciudad de Bs As. 2007

Cuadro 2 Hogares según escala de ingresos total familia. Total aglomerados Mayo 2002

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Cuadro 3 Hogares según escala de ingresos total familia. Total aglomerados 2007

ANEXO VI Grafico 1 Estructura social Argentina 2007

Grafico 2 Estructura NSE

ANEXO VII Cuadro 1 Ranking de préstamos hipotecarios por entidad Cuadro 2 Evolución de la tasa de interés préstamos hipotecarios durante período 1993/2001

Gráfico 1 Participación del crédito al sector privado y de los hipotecarios respecto al PIB (1994-2006).

Grafico 2 Participación del Financiamiento Bancario Hipotecario respecto a las compras de inmuebles registrales en la Ciudad de Buenos Aires (1990/2007)

ANEXO VIII Grafico 1 Ciudad de Bs As. Acumulado anual cantidad total de escrituras traslativas

de dominio 1998-2008 Grafico 2 Ciudad de Bs as. Cantidad de compraventa totales anuales

con hipotecas y sun hipotecas

Grafico 3 Ciudad de Bs As porcentaje de participación de las hipotecas en operaciones de compra venta – sobre acumulado Grafico 4 Escrituras Hipotecas Cancelaciones ANEXO IX Modelos de movilización de recursos financieros para la vivienda Impacto del subsidio habitacional directo ANEXO X Grafico 1 Evolución del valor del metro cuadrado (1977/2007) Grafico 2 Evolución del costo de construcción Dic. 1991 – Oct. 2008

ANEXO XI Grafico 1 Modelo residencia en altura Grafico 2 Programa ayudas urgente ANEXO XII Simulador de Prestamos Banco Ciudad ANEXO XIII Cuadro 1 Uso Residencial. Superficie solicitada para obra nueva por zona

Cuadro 2 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m2 por

barrio CABA 2º quincena de Julio 2005.

Cuadro 3 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m2 por barrio

CABA 2º quincena de Julio 2005.

Cuadro 4 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m2 por

barrio CABA 2º quincena de Julio 2007.

Grafico 1 Ubicación geográfica en la ciudad.

Evolución de precios Julio, Octubre 2006/ Enero Abril Julio 2007

Cuadro 5 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m2 por barrio

CABA 2º quincena de Julio 2007.

Grafico 2 Ubicación geográfica en la ciudad.

Cuadro 6 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos y diferencia de variación interanual.

Entre operaciones nuevos y usados de dos ambientes. CABA 2006 - 2007.

ANEXO XIV Cuadro 1 Precios departamentos en alquiler por barrio CABA 2º quincena de Julio 2007.

Grafico 1 Ubicación geográfica en la ciudad.

ANEXO XV Mercado de Tierras ANEXO XVI Programas del IVC ANEXO XVII Relevamiento de las propuestas ANEXO XVIII La institución Legal del Fideicomiso ANEXO XIX Comunicados Banco Central ANEXO XX Artículos

INDICE DE CUADROS

Cuadro I Distribución de la población urbana y rural en Latinoamérica. Cuadro II Análisis del déficit habitacional Latinoamérica (cualitativo y cuantitativo). Cuadro III Distribución poblacional por períodos 1947-2001. Cuadro IV Total de hogares y su variación porcentual período 1991 – 2001. Cuadro V Distribución de barrios según porcentual de hogares Año 1991 – 2001. Cuadro VI Distribución de régimen de tenencia.

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Cuadro VII Déficit d vivienda y su variación porcentual por períodos 1980 – 1990 – 2001. Cuadro VIII Crecimiento población y parque habitacional. Cuadro IX Distribución del estado de vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Cuadro X Distribución de Barrios según porcentual del déficit. Cuadro XI Análisis del déficit habitacional Ciudad de Buenos Aires (cualitativo y cuantitativo). Cuadro XII Estructura social y distribución de ingresos. Cuadro XIII Créditos Hipotecarios en Latinoamérica. Cuadro XIV Crecimiento de actividad inmobiliaria según períodos. Cuadro XV Productos ofrecidos banca pública / privada. Cuadro XVI Cuota Alquiler vs Crédito hipotecario cuota ingreso Cuadro XVII Distribución territorial de la superficie residencial Cuadro XVIII Variación del precio promedio del suelo por barrios INDICE DE GRAFICOS

Grafico I Evolución poblacional en la Ciudad de Buenos Aires 1991 – 2001 Grafico II Incidencia de viviendas usadas y deficitarias Grafico III Distribución de ingreso vs Evolución de Salario. Grafico IV Pobreza, Indigencia y Desempleo vs Evolución Salario Grafico V Pirámide de la estructura social. Grafico VI Pirámide de la estructura social vs Escala de ingreso. Grafico VII Valor m2/ Ingresos vs Evolución salario. Grafico VIII PIB construcción vs PIB general. Grafico IX Departamentos nuevos vs Departamentos usados. Grafico X Evolución alquileres. Grafico XI Evolución centros urbanos Grafico XII Intervenciones fragmentadas Grafico XIII Valor promedio departamentos nuevos por barrios Valor promedio departamentos usados por barrios. Grafico XIV Mapa de viviendas desocupadas vs viviendas deficitarias. Grafico XV Esquema de sociedades de capital mixtos Grafico XVI Esquema de sociedades públicas. Grafico XVII Evolución de esquema de gestión. Grafico XVIII Esquema propuesta Grafico XIX Ubicación de terrenos propuestos Grafico XX Esquema legal.

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Agradecimientos Esta tesis, si bien ha requerido de esfuerzo y mucha dedicación por parte del autor, no hubiese sido posible su finalización sin la cooperación desinteresada de todas y cada una de las personas que a continuación citaré y muchas de las cuales han sido un soporte muy fuerte. Mi más sincero agradecimiento a la Decana Arq. Mónica Fernandez, al Director Arq. Fernando Burone, al Director de Tesis Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui y a los profesores Lic. Ricardo Piegari y Arq. Raul Beati a quienes debo el realizar la Maestria en una Universidad tan prestigiosa como lo es la Universidad de Belgrano. De la misma forma un especial agradecimiento al Banco Santander Río por el apoyo económico que me brindo para poder iniciar esta especialización profesional en su primer etapa, la Arq Mabel Modanesi por tener la paciencia ante mis dudas de novato y escuchar atentamente los problemas que a lo largo de esta Tesis surgieron y resolvimos en conjunto y al Sr. Walter Pane y Srta. Luciana Condoluci por la ayuda con las imágenes y gráficos. Hoy y siempre a mis padres porque a pesar de no estar presentes físicamente, se que procuraron mi bienestar desde un principio y está claro que si no fuese por el esfuerzo realizado por ellos, mis estudios de tercer ciclo no hubiesen sido posible, a mi abuela Querubina y mi hermano Jorge quienes todos los días alentaron a que me especializara, también a toda mi familia que desde el primer momento me brindaron y me brindan todo el apoyo, colaboración y cariño sin ningún interés. Un agradecimiento especial al Dr. Carlos Canepa de la Dirección General de Asuntos Jurídicos, la Lic. Erika Carlsson de Unidad Ministro y la Lic. Myriam Selman de la Coordinación Técnica de Asistencia Social Directa pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Social, al Sr. Alejandro Navarro por sus consejos que me permitieron arribar a la luz del camino, su colaboración que estuvo a cada instante, su paciencia ante mis enojos y el apoyo incondicional brindado desde siempre, la Arq. Maria Laura Calle porque en su compañía las cosas malas se convierten en buenas, la tristeza se transforma en alegría y la soledad no existe, a mis compañeros del Ministerio por hacerme reír y brindarme su amistad. No quisiera olvidarme de Lucas, Marcelo, Laura, Maria Silvia, Fernanda, Silvia, Adriana, Fernanda C., Andrea, Laurita, Diana, Fernando, Mariana, Luciana, Fernanda, Jabo y a todas y cada una de las personas que han vivido conmigo la realización de esta tesis, con sus altos y bajos y que no necesito nombrar porque tanto ellas como yo sabemos que desde los más profundo de mi corazón les agradezco el haberme brindado todo el apoyo, colaboración, ánimo y sobre todo cariño y amistad.

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Resumen

El objetivo de este trabajo es mostrar como con la instrumentación de estrategias de gestiones público-privadas es posible abordar y dar respuesta a la problemática habitacional para familias de bajos ingresos generando a su vez oportunidades de inversión. La transformación que tuvo el mercado de vivienda, consecuencia del empobrecimiento poblacional durante las últimas décadas profundizada con la crisis ocurrida del 2001, donde los propietarios pierden su vivienda, los inquilinos no pueden alquilar y se ven forzados a mudarse a una pensión o los habitantes de hoteles y pensiones buscan refugio en una casa tomada, es aún un tema a resolver. Las soluciones a gran escala operadas desde el Gobierno a través de programas de mejoramiento habitacional e infraestructura básica, demandan una fuerte inversión por parte del Estado no existiendo en ellas desarrollos habitacionales integrados con claras políticas de planificación urbana y regulación de los mercados de suelo aumentando aun más los conflictos entre ciudad y vivienda. Por otra parte el financiamiento crediticio como alternativa privada resulta en el mediano plazo imposible ante el descalce que existe entre salario vs valor vivienda conformándose en otra propuesta insuficiente para cubrir las necesidades de esta franja importante de la población invisible ante un Estado ausente y a los mercados de financieros. Por tal motivo la propuesta intenta demostrar la viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados en poder de entidades públicas o privadas localizados en áreas centrales de la ciudad donde estos enclaves suponen una oferta cuantitativamente importante y un potencial de actividad como oferta efectiva para desarrollar viviendas destinadas a familias de bajos recursos aprovechando la posibilidad de movilizar el stock existente. Se propone que el Estado junto con entidades privadas configure el nuevo escenario en la generación de inversiones y nuevos proyectos habitacionales. Todo esto articulado con una política urbana cuyas principales energías se concentran en mejorar el desarrollo de ciudades funcionales, equitativas, eficientes y socialmente integradas con viviendas que reconozcan la diversidad de la demanda. Una vez más se reformula el cuadro de participación de los interesados donde se reorganizan los roles que tendrán los actores intervinientes: El Estado como promotor de políticas territoriales, el financiamiento otorgado por las entidades públicas o privadas y las familias populares como destinatarios de las viviendas. De esta forma, este modelo de gestión plantea en un escenario actual promover la reformulación de nuevas áreas de centralidad como nueva forma de oxigenación de vivienda activando circuitos de financiamiento que permita que una franja poblacional se sienta incluida en la sociedad.

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Sommario L'obiettivo di questo lavoro è di mostrare come con la strumentazione delle strategie delle amministrazioni pubbliche -private è possibile avvicinarsi e dare alla risposta problematica a residenziale per le famiglie del reddito basso che genera pure le occasioni dell'investimento. La trasformazione che ha avuta il mercato della casa, conseguenza della popolazione l'impoverimento durante le ultime decadi ha approfondetto con la crisi accaduta del 2001, dove i proprietari perdono la loro casa, che i renters non può affittare e sono essi stessi mudar forzato una pensione o gli abitanti degli hotel e delle pensioni cercano il rifugio in una casa presa, è ancora a conforme a risolvono. Le soluzioni su vasta scala hanno funzionato a partire dal governo con i programmi di miglioramento residenziale e l'infrastruttura di base, ancor più richiede un forte investimento da parte della condizione che non esiste in loro gli sviluppi residenziali integrati con le politiche libere della progettazione urbana e la regolazione dei mercati di messa a terra che aumentano i conflitti fra la città e la casa. Da un lato il finanziamento di accreditamento poichè l'alternativa è prevalso esso è nel termine impossibile medio prima toglie che la casa esiste fra lo stipendio contro il valore che è soddisfatto in un'altra proposta insufficiente per riguardare i bisogni di questa striscia importante della popolazione invisibile prima di una condizione assente ed ai mercati dei finanzieri. Da tale motivo la proposta prova a dimostrare l'attuabilità alla terra di uso ed alle costruzioni al minimo o di sinistra nel potere delle organizzazioni pubbliche o sfavorite individuate nelle zone centrali della città in cui queste zone franche suppongono quantitativamente un rifornimento importante ed in un potenziale di attività come efficace rifornimento sviluppare le case destinate alle famiglie delle risorse basse che sono utili la possibilità della mobilitazione delle azione attuali. Si ha precisato che la condizione con le organizzazioni riservate forma la nuova scena nella generazione di investimenti e di nuovi progetti residenziali. Tutto questo ha articolato con una politica urbana di cui le energie principali sono concentrate nel miglioramento dello sviluppo delle città funzionali, giuste, efficienti e socialmente sono integrate con le case che riconoscono la diversità della richiesta. Ancora una volta l'immagine di partecipazione di quelle interessate è riformulata dove i rulli sono riorganizzati che avranno gli attori d'intervento: La condizione come il promotore delle politiche territoriali, il finanziamento assegnato dal pubblico di organizzazioni o sfavorito e le famiglie popolari gradicono i adressees delle case. Di questa forma, questo modello dell'amministrazione si alza in una scena attuale per promuovere la nuova formulazione delle zone nuove di centralidad come nuova forma di circuiti d'attivazione di ossigenazione della casa di finanziamento che permette quel una popolazione che la striscia ritiene includente nella società.

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Abstract

The objective of this work is to show as with the instrumentation of strategies of public-private managements it is possible to approach and to give problematic answer to residential for families of the low income generating as well opportunities of investment. The transformation that had the house market, consequence of the population impoverishment during the last decades deepened with the happened crisis of the 2001, where the proprietors lose their house, the renters cannot rent and they are themselves forced mudar a pension or the inhabitants of hotels and pensions look for refuge in a taken house, is still a subject to solve. The solutions on a large scale operated from the Government through programs of residential improvement and basic infrastructure, even more demand a strong investment on the part of the State not existing in them residential developments integrated with clear policies of urban planning and regulation of the ground markets increasing the conflicts between city and house. On the other hand the credit financing as alternative prevailed it is in the medium impossible term before takes off that house exists between wage versus value being satisfied in another insufficient proposal to cover the needs with this important strip of the invisible population before an absent State and to the markets of financiers. By such reason the proposal tries to demonstrate the viability to use idle or left earth and buildings in the power of located public or deprived organizations in central areas of the city where these enclaves suppose an important supply quantitatively and a potential of activity like effective supply to develop houses destined to families of low resources being useful the possibility of mobilizing the existing stock. One sets out that the State along with private organizations forms the new scene in the generation of investments and new residential projects. All this articulated with an urban policy whose main energies are concentrated in improving the development of functional, equitable, efficient cities and socially integrated with houses that recognize the diversity of the demand. Once again the picture of participation of the interested ones is reformulated where the rolls are reorganized that will have the intervening actors: The State like promoter of territorial policies, the financing granted by the organizations public or deprived and the popular families like adressees of the houses. Of this form, this model of management raises in a present scene to promote the reformulation of new areas of centralidad as new form of house oxygenation activating circuits of financing that allows that a population strip feels including in the society.

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Director de Tesis Gervasio Ruiz de Gopegui Arquitecto. Universidad de Belgrano. Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (M.D.I).Universidad Politécnica de Madrid - España. Posgrado en Project Management. Instituto Tecnológico Buenos Aires. (I.T.B.A). Posgrado en Real Estate Business. Real Estate Institute. New York University - Estados Unidos.

Asesores Técnicos Mabel Modanesi / Área Vivienda – evolución Arquitecta. Universidad Nacional de Rosario Especialista en Planificación Urbana y Regional - CEUR-SAP Asesora Administrador General Instituto Vivienda Provincia de Buenos Aires Coordinadora Académica Posgrado Hábitat y Pobreza Urbana en América Latina. FADU -UBA. Coordinadora Instituto de Hábitat y Vivienda Social. CPAU. Universidad de Morón. Directora Instituto de Vivienda y Medioambiente. Universidad de Morón. Co-Directora Programa de Investigación-Acción-Desarrollo de Taller de Vivienda Social. Consejera Académica. Arq. Raul Beati / Áreas Economía y Administración Arquitecto. Universidad de Buenos Aires Profesor Adjunto de Gestión de Proyectos – FADU – UBA Profesor Invitado – Maestría en Gestión de Emprendimientos Inmobiliarios – UB Profesor Coordinador del Módulo de Gestión Estratégica de Proyectos – GED – FADU – UBA Profesor de Gestión de Proyectos en el Posgrado de Identidad Corporativa – FADU - UBA Myriam Selman / Área Social Lic. en Trabajo Social. Especialista en Ciencias Sociales, Educación y Nuevas Tecnologías. FLACSO Integrante del Equipo Profesional de la Subsecretaría de Abordaje Territorial. Ministerio de Desarrollo Social.

Docente - investigadora de la Universidad Nacional de La Matanza Asesora de organizaciones de la sociedad civil

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Presentación del tema a desarrollar El proceso de transformación que tuvo el mercado de vivienda, consecuencia del empobrecimiento poblacional durante la última década profundizada con la crisis ocurrida del 2001, donde los propietarios pierden su vivienda, los inquilinos no pueden alquilar y se ven forzados a mudarse con sus familias o los habitantes de hoteles y pensiones buscan refugio en una casa tomada es aun un tema a resolver. Las soluciones operadas desde el Gobierno a través de programas de mejoramiento habitacional e infraestructura básica, demandan una fuerte inversión por parte del Estado no existiendo en ellas acciones de gran impacto que sean eficientes en mejorar la calidad de vida y dar respuesta a las necesidades de las familias populares o también llamados “nuevos pobres” 2. Este sector de la población ha sufrido durante los últimos años los constantes cambios institucionales y las variables sobre la política salarial poniendo en crisis el modelo de vivienda y desnudando la relación entre burocracia estatal y el sector empresarial. De esta forma se propone que el Estado junto con entidades privadas configuren un nuevo escenario en la generación de inversiones y nuevos proyectos habitacionales. Todo esto articulado con una política urbana cuyas principales energías se concentran en mejorar el desarrollo de ciudades transformándolas para que sean más funcionales, equitativas, eficientes y socialmente integradas con viviendas inclusivas que reconozcan la diversidad de la demanda. Este trabajo intenta demostrar la viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados dentro de la Ciudad de Buenos Aires en poder del Estado o privados localizados en áreas centrales o zonas degradadas, donde estos enclaves suponen una oferta cuantitativamente importante y un potencial de actividad como oferta efectiva para alojar viviendas destinadas a familias de bajos recursos. De esta manera se trata de aprovechar la posibilidad de movilizar el stock existente, reutilizando la infraestructura y espacios públicos y ofreciendo una solución para las familias de bajos ingresos.

* Se deriva en el Urbanismo como proceso de transformación del área a trabajar “áreas de nueva centralidad

Palabras claves: Rehabilitación edilicia vs. Reinserción Urbana. Rentabilidad económica vs. Rentabilidad social. Mercado de capitales vs. Economía social.

Objetivos

La propuesta radica en proponer un modelo de gestión e instrumentos destinados a mejorar y proporcionar el desarrollo de ciudades funcionales, equitativas y socialmente integradas, con

2 …La historia de la evolución de las familias de clase media y bajas en la Argentina tienen en común un mismo elemento, el deterioro de la situación

alcanzada en el pasado, pero, simultáneamente son diferentes entre sí porque en cada una de ellas la caída comienza y termina en distintos lugares haciendo que estas pérdidas visibles y muy sentidas signifiquen un cambio total del estilo de vida: sacrificio de “lo secundario” para proteger en última

instancia “lo básico”. En estos cambios los ingresos marcan un límite entre quienes pueden acceder a una canasta básica de bienes y servicios y quienes no pueden hacerlo, cruzando la línea en algún momento. Cada uno pertenece a un grupo diferente que conforman este universo, están los pobres estructurales, es decir los pobres de antigua data, que en el pasado habían podido escapar de la miseria y que recayeron en ella en la última década; están

aquellas familias que nunca fueron pobres –ni imaginaron que podrían- y caen por consecuencias de otras variables relacionadas con la crisis como: el desempleo, la falta de ingresos, la precariedad laboral ellos son aquellos llamados empobrecidos y por último están aquellas familias de clase media que si

bien sufren una impresionante movilidad descendente, no llegan a atravesar la línea de pobreza, no son rigurosamente pobres ni empobrecidos, sino los nuevos pobres…. Esquivel, Valeria y Roxana Maurizio, Nuevo régimen económico y equidad Revista Laboratorio, Argentina 2006

CAMPO* TEMA EJES PROYECTO

Economía – Arquitectura Coparticipación Vivienda /Tierra/ Inmuebles Gestión Público- Privada

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viviendas que reconozcan la diversidad de la demanda acelerando la solución de las familias del sector informal; generando un mecanismo que pueda resolver el déficit habitacional con la rehabilitación de edificios, utilización de suelo vacante, avanzando en la modernización de la gestión urbana a través de instrumentos legales y normativos junto con el desarrollo de una planificación territorial y consolidando la asociación público – privada para generar nuevas alternativas de inversión. Conforme a esto se pretende: Mitigar la situación de las familias que viven en condiciones de precariedad. Disminuir el déficit habitacional y focalizar una inversión en sectores medios-bajos. Modernizar la gestión de las ciudades actualizando los instrumentos de gestión. Mejorar la calidad de vida en las ciudades poniendo en valor las áreas degradadas.

Antecedentes Los procesos de cambio en la urbanización comenzaron a ocurrir en América Latina a partir de la década ‟40, en ese momento la urbanización se dirigió hacia la expansión periférica acompañado con el traslado de las actividades industriales desde las áreas centrales tradicionales hacia localizaciones con mejores facilidades de acceso y donde se pueden construir instalaciones capaces de acoger las nuevas tecnologías3 dejando amplias zonas desafectadas en el área central. En la actualidad este cambio se efectúa hacia la ciudad existente pasando de esta manera de una tendencia exógena y centrífuga del desarrollo urbano, hacia una endógena y centrípeta. Con esta vuelta a la urbe construida los sectores abandonados, que fueron ocupados o intrusados por actividades y servicios de menor productividad y por familias populares que habitan, sin costos, las residencias degradadas, cobraron un peso singular y su naturaleza cambio planteándose nuevos retos y mecanismos de intervención. Estos enclaves suponen una oferta cualitativa y cuantitativamente importante sumado al potencial de actividad evidente en función de su buena posición respecto del sistema de accesos de la Ciudad, su vinculación a importantes ejes viarios y la proximidad a puntos de intercambio entre sistemas de transporte urbano, metropolitano e incluso internacional. La disponibilidad a distinto plazo de estos paquetes de “suelo urbano”, permitieron sentar las bases para una estrategia de progresiva incorporación a la Ciudad. Es ahí donde reformulo el pensamiento del Arq. Raúl F. Wagner4 y considero en “… pensar a estas zonas como suelo para usos urbanos “sociales”: vivienda para población de bajos ingresos, donde se utilizarían las infraestructuras públicas y equipamientos colectivos existentes..” esta idea me resulta interesante al considerar que en la actualidad estos sectores de la ciudad se encuentran ocupados por familias populares y considerando el efecto que provoco el urbanismo de la década del ‟90 sería importante reconsiderar un esquema de urbanización en estas zonas y pensar si : ¿Estas áreas degradadas pueden ser vistas como un potencial espacio de crecimiento y conformación de vivienda para familias de bajos ingresos? o ¿Qué puede pasar con las áreas de nuevas centralidad en este contexto? Intentar responder estas preguntas me llevo a formular una hipótesis respecto de su posible devenir donde la idea de pensar si se podría estar viviendo el aparecimiento de nuevas formas de

3 Los gobiernos urbanos acompañaron estas tendencias de los mercados inmobiliarios con planes de desarrollo urbanístico que destinaban suelo de la

periferia para las nuevas urbanizaciones y recalifican áreas urbanizadas dotándola de servicios para los nuevos centros favoreciendo de este modo el

crecimiento por extensión y la policentralidad de la estructura urbana. Mejorando las condiciones de accesibilidad a los servicios para los ciudadanos al acercar estas actividades a sus lugares de residencia y reducir los desplazamientos y congestión. Regulando el crecimiento de los precios del suelo en el

núcleo de máxima actividad al proponer nuevos emplazamientos con funciones centrales que diversifican la oferta y reducen la presión sobre el núcleo más tradicional. Rojas, 2004. 4 Investigador – Docente de la Universidad de Gral. Sarmiento.

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“oxigenación” de vivienda a partir de reutilizar estas áreas abandonadas y degradadas que cuentan con un alto porcentajes de inmuebles ociosos a la espera de ser utilizados como suelo latente. De esta manera la recuperación de estas sectores como nuevas viviendas es de conveniencia para toda la comunidad, ya que la falta de tierra vacante hace imprescindible la incorporación de estos “nuevos vacios urbanos” como tierra latente para poder dar respuesta a la emergencia habitacional5 en que se encuentra la ciudad6. En este contexto y sumando lo manifiesto por el Lic. Gustavo Riofrio7 quien plantea que “La vivienda se debe construir con la hipótesis urbana y, la hipótesis urbana es densificar” me reformulo mi pensamiento y considero que “la vivienda se debe construir con la hipótesis urbana y, en este caso, la hipótesis urbana es reutilizar los inmuebles vacantes o refuncionalizar las áreas degradadas como posible disparador de nuevas modalidades de viviendas para los sectores populares”. Con este planteo y considerando la exclusión de estos sectores de la población por parte del Estado o los mercados de capitales me pregunto si ¿Existen incentivos para el acceso a la vivienda en zonas degradadas para familias de bajos ingresos? y a esto sumo una de las preguntas de la tesis de Mike Davis8: estas áreas… son el destino definitivo de una “población excedente”..? considerando a la población excedente como las familias de bajos ingresos.

HIPOTESIS

La viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados, ante la escasez de suelo, del dominio Público o privado dentro de sectores degradados de la ciudad es una alternativa posible para la producción de vivienda popular. La características de estos barrios y sus inmuebles evidencian por su condición de uso un gran contraste social, económico y cultural con su entorno inmediato considerando un error limitar las intervenciones urbanas en estas zonas a negocios inmobiliarios para familias medias, medias/altas como los efectuados en la década del ‟90 ya que estas situaciones asimétricas son generadoras de mayor segregación socio espacial en los sectores populares. Incluir estos grupos humanos, más vulnerables, a la trama urbana recalificando estos sectores es un objetivo a efectuar. A partir de lo expuesto se considera que la configuración de una asociación público privada permitirá articular estos bolsones deteriorados con la ciudad formal y consolidada, recalificando espacios y conformando un tejido social inclusivo.

5 Se define como EMERGENCIA HABITACIONAL, (EH), al proceso particular que se desarrolla dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires y que

afecta también a la población de varias de las grandes conurbaciones del país. En este proceso, el porcentaje de la población que pasa a vivir en situaciones de déficit habitacional crece por encima de los indicadores propios que lo definen en términos generales.

Esto es que más allá de las carencias generadas por la situación socioeconómica y los componentes culturales y urbanos, la combinación de deficiencia en las políticas de hábitat y vivienda, la dinámica migratoria, el inadecuado manejo de tierras e inmuebles tanto públicos como privados y la compleja trama

de relaciones entre la Ciudad y el resto del Área Metropolitana, adquiere una dinámica de crecimiento inédita. En el proceso que va desde la crisis del 2001 a la renovación institucional de Octubre de 2007, el progresivo agravamiento de la EH ha transformado el carácter del así llamado “problema de la vivienda” en la Ciudad de Buenos Aires, llevándolo a los primeros planos de la demanda social. Diagnostico de la

Emergencia Habitacional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, FADU, Julio 2008. 6 En Junio del 2004 por medio de Ley 1408/04 se declara Ley de Emergencia Habitacional. a la Ciudad de Buenos Aires, por un plazo de tres años a partir

de su promulgación. Se entiende por Emergencia Habitacional a la situación en que se encuentran los siguientes grupos familiares y/o personas: Ocupantes de casas o edificios con sentencia judicial firme de desalojo, utilizados con uso manifiesto de vivienda única y que no posean otros bienes

inmuebles a su nombre, Habitantes de Núcleos Habitacionales Transitorios y asentamientos de la Ciudad, Ocupantes de viviendas en situación de hacinamiento, inhabitables o en estado obsoleto, Alojados en hoteles o pensiones, En situación de calle. En Diciembre del 2008 se aprobó la Ley 2973 por la cual se suspendían los desalojos de inmuebles propiedad del Estado porteño mientas rija la emergencia habitacional, que por otra ley (la 1408) fue fijada

hasta octubre de 2010. La norma también obligaba al Poder Ejecutivo a presentar dentro de los 90 días, un plan para solucionar progresivamente el déficit habitacional y creaba una comisión de seguimiento integrada por legisladores, varias ONG y la Defensoría del Pueblo, para garantizar el cumplimiento de

ese plan. 7 Sociólogo, Universidad Nacional Mayor de San Marcos (Perú 1971), Urbanista, Universidad de Grenoble II (Francia 1981), Diploma en Planificación para

el Género, DPU (Gran Bretaña 1986). Ex Director General: Oficina Metropolitana de Asentamientos Humanos, Municipalidad de Lima Metropolitana. Miembro de: Desco, Centro de Estudios y Promoción del Desarrollo, Escuela Mayor de Gestión Municipal. 8 Urbanista e historiadora americano

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El desarrollo de esta gestión propiciara una nueva tendencia en la ciudad de manera que ya no se encaren obras nuevas y de gran porte en un momento en que la plaza está saturada, sino que se trabaje en el mejoramiento, reciclado de los edificios existentes y utilización de suelo urbano ocioso para la generación de viviendas a precio razonable conjuntamente con una alternativa de inversión para el sector privado que contenga nuevas oportunidades de creación de empleo y el fomento en los hogares populares para acceder al mercado financiero.

Mapa de actores Actores Directos caracterizados por el poder de gestión

Actores Indirectos son los beneficiarios de la operatoria

Metodología

La operatoria posibilita a los sectores de menores recursos y aquellos no calificados para obtener crédito, combinar calidad y cantidad en el sueño de la vivienda de la siguiente manera: 1 Conformada la sociedad Público – Privada se creará la Unidad de Intervención Integral entendida como instrumento de gestión, con idoneidad para ejecutar y dinámica propia, determinará las misiones y funciones de cada sector para articular oferta y demanda. La vinculación entre la oferta de suelo ocioso y la Unidad Integral se hará efectiva a través del Catálogo de inmuebles para finalmente dar respuesta a la demanda de vivienda mediante diferentes estructuras de financiamiento. 2 Se conformara el Catálogo de suelo e inmuebles con actualización permanente. Se incorporarán los inmuebles propiedad del Estado Nacional o local, los inmuebles privados como así también los provenientes de herencias vacantes. 3. La calificación de la demanda se orientará en función de los ingresos que estarán de acuerdo a la Dirección de estadísticas del GCBA entre en 4 y 7 decil (nuevos pobres) 4 De acuerdo a los ingresos por hogar se determinará la estructura de financiamiento más adecuada para las unidades de vivienda a entregar entre 45 a 60 m2. Donde se efectuara el pago en dos secuencias 1° Hipoteca por el pago de la construcción y 2° Hipoteca por el pago del terreno o inmueble cedido por el Estado o privado.

ONABE Entidades Publicas Gobierno Local o Nacional

Bancos Públicos Unidad de

Inter. Integral

Banco de Inmuebles

Base de Beneficiarios Prop. Inmuebles

Entidades Privadas Empresas Bancos Privados

Aquellas que se encuentran por debajo de la canasta típica de la clase media y por encima de la línea de pobreza que, de acuerdo a las Censos del GCBA primer trimestre del 2008, alcanzan a un 39,4% de la población y sus ingresos están entre $ 1400 a $ 3200.

Familias de bajos ingreso

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De esta manera se trata de integrar el producto generando una sumatoria de proyectos y no sólo acciones, con el fin de obtener una mejora habitacional y urbana que se concretará en su intervención final con la entrega del título de propiedad a cada habitante. En este sentido se estudiará:

El Estado como orientador de recursos económicos a los sectores no formales, asistiendo

y brindando apoyo social y técnico a las familias beneficiarias, efectuando el monitoreo y control de las operatorias a implementar para la comunidad, atendiendo la demanda para las familias que se encuentren en “Situación Crítica Habitacional”.

Creación de una Unidad de Intervención Integral UII, determinará las misiones y funciones de cada sector (cesiones de inmuebles, cualificación del patrimonio inmobiliario en función de los segmentos socioeconómicos) con la autoridad necesaria para actuar como receptor - focalizador de toda iniciativa público-privada cuya finalidad se orienta al posicionamiento de los inmuebles como fuente de inversión para la Ciudad.

Confección de catálogo de inmuebles Publico / Privado para su rehabilitación. Análisis de la Ley 71/98 y su modificatoria Ley 1251/04 Proyecto de Ley, incorporación al Código de Planeamiento Urbano del al Ciudad de

Buenos Aires al Capitulo 4.13 Recuperación de edificios existentes con planos aprobados con anterioridad al 1/05/77.

Ley 341/00 y su modificatoria 964. Aplicación del Decreto 23871/44 Normas para asegurar la indisponibilidad de inmuebles y

mejoras realizadas por subsidios realizados por el Estado.

Marco temporal El marco temporal de este trabajo se focaliza sobre el análisis de la problemática para el acceso a la vivienda de sectores medios bajos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires dentro de período comprendido luego a la crisis de 2001. Debido a limitantes metodológica, y luego de la crisis económica mundial ocurrida en octubre del 2008 la información analizada está referida al último semestre del 2007 primer trimestre 2008.

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1 Introducción Analizando la situación habitacional de nuestro país y considerando no sólo las condiciones deficitarias de vivienda que grandes grupos de la población padecen sino también las distintas políticas de vivienda encaradas a lo largo de la historia para darle respuesta, es probable inferir la escasez de una política habitacional como política de Estado compatible con el sistema económico que sea eficiente en aportar a mejorar la calidad de vida y dar respuesta a las necesidades de las personas de bajos ingresos. Este sector de la población ha sufrido durante los últimos años los constantes cambios institucionales y las variables sobre la política salarial poniendo en crisis el modelo de vivienda y desnudando la relación entre burocracia estatal y el sector empresarial. Hoy la situación presenta un panorama donde los salarios pesificados han tratado de recuperar sus valores históricos no logrando cubrir a una demanda dolarizada donde es necesario que se tomen medidas tendientes a equiparar este descalce del lado de la oferta a través de regulaciones por parte del Estado y de mecanismos en el mercado. Para tal fin este trabajo intenta enumerar distintas estrategias a ser utilizadas conjuntamente entre la intervención estatal y la colaboración de entidades privadas. Marco Conceptual de la Investigación La situación de las familias populares frente a las políticas de vivienda durante los últimos años muestra una exclusión por parte del Estado, el mercado inmobiliario, financiero y sobre todo dentro de la ciudad. Según manifiesta el Arq. R. Fernández Wagner hay que comenzar a plantear estrategias del derecho a la ciudad donde no esté restringido e incluso “negado” para algunos sectores de la población siendo una ciudad socialmente inclusiva. También es importante reformular las condiciones de “libre mercado” y los intereses individuales de los propietarios y de todos aquellos que permiten que la ciudad se convierta en un escenario para la especulación y las ganancias individuales sin límites. Una solución a este problema es planteado por Wagner como la determinación de zonas urbanas especiales: de interés social colocando al Estado como urbanizador sustituyendo al propietario del suelo. Es importante señalar además lo manifestado por Lic. Jorge Fiori9 en cuanto a la urbanización de asentamientos informales revalorizando el diseño y el urbanismo como instrumento de conectividad física y de inclusión social. Fortaleciendo las colaboraciones Público - Privadas y efectuando una restructuración del sistema financiero de vivienda: done exista una regulación para las tasas de interés para que se apliquen por debajo de las tasas de mercado para sectores con alta vulnerabilidad. Ante esta situación es importante destacar el trabajo realizado en la reconversión del Centro de Trujillo en Perú allí se explica cómo los procesos de envejecimiento, deterioro y decadencia de la ciudad son inevitables y, las zonas centrales, son las primeras en sufrirlos. Como resultado, se observa la pérdida de población y crecientes discontinuidades demográficas, espacios vacíos que desarticulan la trama urbana y el tejido social, induciendo a un clima de inseguridad pública que retroalimenta el proceso de decadencia. En el Centro Histórico alrededor del 50% de los predios están destinados a usos de vivienda, es probable que una cifra cercana al 30% del área total ocupada, entre el primer piso y niveles

9 Sociólogo que se especializa en vivienda y desarrollo urbano. Trabaja en instituciones académicas tanto en Chile, Brasil e Inglaterra. Conferencista en

varias universidades latinoamericanas y europeas. Investiga y publica en el desarrollo urbano y asuntos políticos sociales.

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superiores, sea dedicada a vivienda, en muchos casos compartiendo usos con el comercio y los servicios. El Plan de Usos del Suelo del Centro Histórico, plantó potenciar el uso habitacional, preferentemente para los niveles medio y alto por las calidades de los servicios que ofrecía el Centro Histórico. Sin embargo, no toda el área residencial presentaban condiciones de habitabilidad adecuadas y parte importante de las edificaciones antiguas tenían condición de tugurios y debilidad estructural que podían ser fatales en caso de episodios sísmicos de intensidad, siendo necesaria en estos casos una intervención conveniente. El Plan consideró que los usos residenciales debían mantenerse y potenciarse en la misma textura mixta (vivienda-comercio) como así también la complejidad social que hasta el momento poseía sin diferenciar la localización con relación a las categorías sociales de los ocupantes. La modificación de la calidad de las viviendas en el Centro Histórico fue respetuosa tanto de la trama urbana y de la proporción de sus espacios públicos, como de las tipologías arquitectónicas que caracterizan al área. El desafío para los diseñadores fue que no se trata de una copla de estilos sino de una creación dentro de contextos culturales.

1.1 Breve Reseña Histórica: Las ciudades latinoamericanas Durante todo el siglo XVI, América Latina, se constituyo en un campo fértil para reproducir el mundo europeo de ciudades y para experimentar la construcción de utopías, respetando los principios de orden del espacio construido por las culturas autóctonas o destruyendo, reubicando poblaciones e implantando el nuevo modelo de producción del espacio para fortalecer el desarrollo del sistema de dominación colonial. De esta manera se construyó una vasta red de ciudades10 que aseguraban el control territorial y el mantenimiento del vínculo con la metrópoli.

La distribución espacial de las ciudades obedeció a las necesidades de los poderes coloniales, de tal modo que los colonos españoles y portugueses se establecieron ya sea en lugares apropiados para el comercio (como Salvador de Bahía o Buenos Aires), donde el trabajo local fuera abundante (Bogotá), donde ya existiesen asentamientos importantes (Ciudad de México), ciudades de tierra adentro (Santiago) o donde hubiese importantes lugares de culto de la población indígena (Quito). Este proceso dejó a la región bien dotada de asentamientos urbanos que albergaron a la administración colonial y controlaron el comercio y la explotación de los recursos naturales de la región. La independencia política de las colonias no introdujo cambios significativos en la estructura heredada pero sí modificó el papel de algunas ciudades, otorgándoles mayor relevancia a las capitales nacionales, donde se concentraban las nuevas elites locales. En Buenos Aires surge entonces una burguesía urbana criolla que se encargará más delante de llevar a cabo las revoluciones urbanas del siglo XIX y transformará el orden formal de la ciudad de Indias, imprimiéndole un nuevo sello. Al final del siglo XIX y durante la primera mitad del siglo XX las ciudades se transforman11 por el aporte de inmigraciones diferentes, por el desarrollo de enclaves industriales y nuevas construcciones y servicios urbanos. El aumento de población va acompañado de la segregación urbana, las clases populares afirman su presencia sobre áreas cada vez más extensas pero en condiciones inferiores a las existentes en los espacios ocupados

10 Más que un hecho físico, la ciudad fue concebida como un instrumento del proyecto colonial asentado sobre bases políticas, jurídicas, teológicas y

económicas establecidas en las Leyes de Indias. Después de numerosos ensayos realizados a partir de 1502 en las islas del Caribe, en México y la región andina, apareció seis décadas más tarde la sistematización de la experiencia urbanística colonial en las Ordenanzas de Felipe II, el marco institucional con el cual se aseguró la unidad de un modelo y los principios de una nueva sociedad. Las actas de fundación, los procedimientos para la distribución de tierras

y la constitución de ayuntamientos para la organización municipal, fueron el soporte para la traza y la edificación material de las ciudades de los conquistadores. 11 Es el tiempo de los primeros ensanches urbanos y también de las primeras acciones de transformación de las áreas centrales, son los primeros

proyectos de renovación urbana que conoce el continente. Algunos centros tradicionales fueron objeto de proyectos de ordenamiento urbano inspirados en

mayor o menor medida en las transformaciones de las ciudades europeas, --en el París de Haussman o en la Barcelona de Cerdá-.

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por las clases de medias y altas. Paulatinamente la ciudad tradicional se fue transformando en una "ciudad de masas". En la mayoría de las ciudades el centro cambia de función, las familias con mayor nivel económico emigran hacia nuevos barrios elegantes, producto de la parcelación de propiedades rurales mejor ubicadas, mientras en los centros se intensifica el uso del suelo a través de la subdivisión de casonas y palacetes que dan cabida a viviendas combinadas con comercios y servicios. Los propios dueños o los especuladores urbanos impulsaron el negocio del inquilinato o conventillos, la primera manifestación de hábitat de masas que ofrece el mercado inmobiliario. Hacia la mitad del siglo XX las grandes ciudades comienzan a experimentar un proceso de deterioro progresivo, algunos de los cuales apenas empiezan a recuperarse en fechas recientes. Las áreas centrales que se habían convertido en espacios receptores de población migrante, por efecto de refuncionalización de la ciudad, comienzan a vaciarse de su población residente, siendo algunas áreas periféricas las que pasan a ser los espacios alternativos para recibir a las nuevas masas inmigrantes. Así las expansiones metropolitanas son comunes durante la segunda mitad del siglo XX.

1.2 Producción de ciudad y la transformación social del hábitat Las teorías urbanas del siglo XIX fueron remontadas en la centuria siguiente cuando se torno imperiosa la necesidad de buscar respuesta a los problemas de escasez de viviendas. Las ciudades resultantes surgieron de la combinatoria, que adquirió matices diferentes entre la acción pública y la especulación inmobiliaria, en manos privadas. En Europa luego de la Gran Guerra tuvo lugar, el proceso de transformación de la ciudad que estuvo acompañado con la construcción de la vivienda obrera moderna12, considerada así por las cantidades masivas ejecutadas y por los medios empleados: municipalización de los suelos, racionalización de los medios y de la técnica constructiva y planificación a largo plazo, los trabajadores tuvieron que aguardar hasta el fin de la guerra para convertirse en interlocutores políticos para la definición de la ciudad. En la segunda postguerra, el aumento de la injerencia del Estado en la cuestión de la vivienda acompaño procesos sociales y culturales complejos, como el acceso de grandes sectores de la sociedad a pautas de bienestar y confort de las que antes no participaban. Mientras tanto en América Latina, durante la década del cuarenta, el patrón de urbanización se dirigió hacia la expansión periférica. La marcha de las clases de mayor renta empujada en cierta medida por la emigración de las clases populares a las ciudades en busca de mejores oportunidades de trabajo y acceso a los servicios básicos ausentes en áreas rurales provocó la concentración de la población y de la actividad económica conduciendo en muchos casos a la formación de complejas ciudades-región, donde los centros urbanos se veían afectados pronto por los problemas derivados de la falta de renovación de los tejidos.

Con esta vuelta de prioridad a la urbe construida la ciudad cobra un sentido diferente, planteando nuevos retos vinculados a las accesibilidades, a las centralidades intra-urbanas, a las simbologías existentes y a las relaciones sociales que le dan sustento. De esta forma se revaloriza las aéreas degradadas o marginales y plantea el reto de desarrollar nuevas metodologías, técnicas y conceptos que sustenten otros esquemas de interpretación y actuación sobre ellos. La transformación sustancial acompañada con los procesos de urbanización y las políticas de bienestar fueron acompañados de una expansión del poder público hacia áreas que antes quedaban fuera de su incumbencia, como las pautas del habitar, la familia, la educación y el ocio.

12 P. Panerai, “las Expansiones de Ámsterdam: 1913-1934” en P. Panerai y otros, Formas urbanas: de la manzana en bloque, Barcelona, Gili 1982 p.75

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Esta tendencia, común en otros países durante esos años, tuvo lugar en la Argentina a mediados del siglo XX.

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… La vivienda obrera, al perfeccionar las condiciones de vida de la población y asegurar las bases materiales de la organización familiar, constituye el mas importante motivo de su afincamiento en que se asienta la prosperidad colectiva y se consolidan los caracteres propios de la nacionalidad…

Un paso gigantesco: del conventillo a la vivienda sana y confortable, Noviembre 1949

2 Evolución del parque habitacional en la Argentina. 2.1 Buenos Aires entre los años de la inmigración, crecimiento y desarrollo urbano. En nuestro país el problema habitacional para los sectores de trabajo, aquello que en el siglo XIX se denominaba “la cuestión de la vivienda”, comenzó a formar parte de las políticas públicas en las primeras décadas del siglo XX, con motivo del asentamiento masivo de la población inmigrante y el traslado de la población rural a las ciudades con la expansión de la industria. La estrategia de localización que se ha tomado para ambos grupos fue diferente, principalmente céntrico en el primer caso, mayoritariamente suburbana en el segundo. El grado de consolidación urbana de la ciudad y la infraestructura de servicios y transportes, constituían factores determinantes para el establecimiento de los nuevos residentes. La necesidad de alojar a los recién llegados generó una primera crisis en la vivienda que fue subsanada principalmente a través de la iniciativa privada. En las zonas más consolidadas de una ciudad aún en formación, las modalidades más extendidas, si bien no las únicas, fueron la “casa chorizo” y el conventillo, sumándoseles las habitaciones en hoteles baratos o fondas, la propia fábrica, taller o comercio y una diversidad de viviendas autoconstruidas13. Dentro de las diferentes soluciones la casa chorizo y el conventillo constituyeron dos respuestas arquitectónicas bien diferenciadas que implicaban también otro conjunto de distinciones. La casa chorizo había sido una instancia superadora del conventillo o inquilinato en tanto era expresión del casapropismo. En una sociedad con gran movilidad ascendente, la búsqueda de la casa propia se emparentaba con una ética del esfuerzo y la autosuperación, por lo que el mejoramiento de los modos de habitar era un logro solo alcanzable para los más esforzados, los más capaces y los más ahorrativos. Aboy, 2005. Ya en 1886 y con la concreción de los proyectos de las primeras viviendas obreras se había creado el Banco Hipotecario Nacional (BHN), el cual otorgaba créditos a mínimos sectores altos de la sociedad, “respondiendo coherentemente a la política liberal vigente por esos años que establecía el derecho a la propiedad como absoluto y perpetuo, sin ningún control estatal a las empresas privadas responsables de la construcción. Fue en 1915 y a partir de las luchas del Movimiento Obrero organizado cuando el Estado comenzó a ejercer un rol más activo regulando el mercado de la vivienda para los sectores de bajos ingresos mediante la sanción de la primera ley de congelamiento de alquileres y la prohibición de desalojos en Capital Federal y Territorios Nacionales en 1923 y luego, con la construcción de viviendas “sociales” mediante la Comisión Nacional de Casas Baratas14. A mediados de la década del ‟40, mediante la Ley de Propiedad Horizontal15, se permitió el acceso a la propiedad en altura en las áreas centrales urbanas, y cobró relevancia el rol del Banco

13 Sobre las diferentes modalidades del habitar, véase R. González Leandri, “La nueva identidad de los sectores populares”, en A. Cataruzza, Crisis

económica, avance del estado e incertidumbre política (1930-1943). 14 “Establecida mediante la Ley 9677, la Comisión de Casas Baratas fue un ámbito de experimentación de nuevos tipos de vivienda, mas compactos, que

tomaron distancia formal del conventillo y de la “casa chorizo” y que incorporaron criterios de asoleamiento, ventilación y especialización de funciones. La ausencia de separación funcional en los ambientes de la “casa chorizo” comenzó a ser vista con recelo, por oposición a la creciente complejización funcional de las viviendas. El impacto de la modernización se había manifestado, en primer instancia, en las viviendas de los sectores acomodados y significo la separación nítidas dentro de las casas entre los espacios públicos y los reservados a la intimidad”. Viviendas para el pueblo; Aboy, 2005 15

Ley 13.512 de 1948

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Hipotecario Nacional (BHN)16 que se encargó de financiar más extendidamente el acceso a la vivienda de los sectores medios con créditos a treinta años de plazo. Al mismo tiempo, el Estado nacional organizó la construcción de barrios “modelo” (como Ciudad Evita) destinados a los trabajadores, incentivando la industria de la construcción fundamentalmente ligada a este tipo de emprendimientos sociales.

2.2 El Estado Benefactor A partir del primer gobierno peronista (1946-55) se incorporaron las políticas sociales a las políticas públicas como neta responsabilidad del Estado, siendo la política de vivienda (Primer Plan Quinquenal 1947-51; Segundo Plan Quinquenal 1953-57) un eje fundamental dentro de las políticas propias del Estado17 lo cual forzó el carácter corporativo del Estado Benefactor posibilitando el acceso de amplios sectores de la población a ocupar un espacio dentro de la estructura político-social del país, respondiendo no sólo a objetivos del Estado y los intereses del capital nacional industrial, sino a la promoción del sector de la construcción como sector de acumulación. Con el derrocamiento del gobierno, en 1955, la intervención estatal se redujo proponiendo el descongelamiento gradual de los alquileres, el financiamiento del Banco Hipotecario Nacional sólo se basó en el ahorro, se generó un apoyo favorable a las empresas mientras se reducían los fondos estatales y subsidios a sectores medios-bajos así como la superficie construida y se impulsó una política erradicadora frente al problema habitacional y social que constituían las villas, lo cual mostró resultados desalentadores, para este sector social. Durante la política del radicalismo entre 1963 y 1966 (Gobierno de Illia) se replanteó la cuestión habitacional a nivel del discurso político como un ámbito donde el Estado debía intervenir. Se creó así por primera vez un Organismo con rango de secretaría de estado: la Secretaría de Vivienda en el ámbito del Ministerio de Economía y se impulsaron varios programas (Plan Federal de Vivienda financiado por el BID, tramitado durante el gobierno de Frondizi) que privilegiaron la construcción de conjuntos habitacionales. Ambas medidas respondieron a la intención de paliar la crisis a través de la construcción como medio de reactivación para el país, concibiendo al problema de la vivienda como mero problema financiero. El golpe de estado de 1966 impulsó un período de hegemonía política de los sectores que poseían el predominio en el plano económico-social. En 1969 y hasta el ‟76 la política de vivienda llevada a cabo por el Estado nacional adquirió las características de la desarrollada por los países centrales: el Estado constructor a través de sistemas centralizados de provisión de vivienda. En este sentido el Plan Vivienda Económica Argentina VEA18 implantado por la Secretaría de Vivienda a través del Banco Hipotecario y el Plan de erradicación de Villas de emergencia PEVE, que puso fin a las reivindicaciones villeras, que promovían la construcción de grandes conjuntos (a fin de incentivar el desarrollo de técnicas de construcción masiva, racional , modulada y normalizada). Estos programas con algunas modificaciones y cambio de nombre (el PEVE paso a llamarse Alborada y el Plan VEA pasa a ser el Plan 17 de Octubre) continuaron hasta 1976. Yujnovsky, 1984.

16 Desde 1948, y en solo tres años, el BHN escrituró 130.000 préstamos y en 1952 había construido 217.000 viviendas. Los planes de pago eran a treinta

años con un interés del 5,75% anual. Desde el año 1943, los créditos de fomento pasan a ser la operación con mayor participación relativa en la actividad del BHN. Esta participación seguirá aumentando hasta el año 1953, Lopez, 2000. 17 Las reformas constitucionales del ‟49 y del ‟57 establecieron el derecho a la “vivienda digna”, no como derecho general sino como derecho propio de los

trabajadores y de la ancianidad. 18 El Plan VEA es la primer operatoria nacional de construcción masiva de vivienda. Ante el surgimiento del nuevo plan el empresariado de la construcción

de viviendas, en 1973 crea una nueva institución: CAVERA Cámara de la Vivienda Económica de la Republica Argentina, hoy Cámara de la Vivienda y

Equipamiento Urbano de la Republica Argentina.

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Los gobiernos militares de transición (1970-73) intervinieron en el tema habitacional de manera populista y clientelista para evitar focos de conflictos. Pero la falta de disponibilidad de recursos impulsó la creación del FONAVI (Fondo Nacional de la Vivienda)19 como un nuevo mecanismo para atender las necesidades de infraestructura social y vivienda de amplios sectores de la población que no accedían a los mecanismos del mercado. Bajo este contexto, el gobierno peronista de 1973 estableció metas de redistribución del ingreso para favorecer a los trabajadores y la recuperación de la soberanía de decisión económica, semejantes a los formulados en el período 1946-1955. Se continuaron los planes ya existentes y se promovió al sector del capital local de construcción de viviendas, como parte de un proceso de expansión del mercado interno y de reducción del desempleo. Se amplió el financiamiento y el crédito público, especialmente hacia la construcción de conjuntos habitacionales (solo el 20% de los fondos se asignaron a la vivienda individual), y se amplió la superficie construida, permitiendo el acceso de capas más amplias de la población a los préstamos. Gargantini, 2005. Sin embargo y a pesar de los logros alcanzado, estas metas mutaron bajo la conducción de Isabel Perón en autoritarismo político, erradicación y supresión a movilizaciones villeras, estímulos al capital extranjero, prejuicios a los asalariados, vacío de poder, indisciplina, inflación, disgregación social y subversión que culminó con el golpe del ‟76. Yujnovsky, 1984. 2.3 Hacia una nueva evolución de la viviendas, políticas del estado “Post – Welfare” El golpe militar de 1976 instaló en el país una de las épocas más oscuras de nuestra historia. El advenimiento de las fuerzas armadas al poder y sus consecuentes gobiernos autoritarios del autodenominado “Proceso de Reorganización Nacional” llevó adelante políticas que continuaron las tendencias esbozadas en la organización territorial de la etapa de la industrialización sustitutiva de importaciones. Los gobiernos militares anteriores, de 1955 a 1973, habían otorgado un rol influyente en la configuración territorial a la planificación del desarrollo en materia de energía. Considerada esta un factor clave en la concepción desarrollista, se había organizado una planificación estatal de obras en los organismos públicos, trascendiendo a los diferentes gobierno. En tal sentido en este gobierno se continúa e intensifica el desarrollo de los grandes proyectos energéticos aumentando la participación de la hidroelectricidad e incrementando el desarrollo de la energía atómica. Paralelamente se fortalecieron la industria del acero y la nueva producción de aluminio. Cabe agregar a este inventario las grandes obras realizadas para el Mundial de Fútbol de 197820, la faraónica obra de las autopistas, el cinturón ecológico, el completamiento de la Avenida 9 de Julio, la reserva ecológica, los grandes parques y los conjuntos habitacionales. Tras este listado subyace también que el modo de ejecutar las intervenciones territoriales no obedece a un “plan” integral, maestro y/o estratégico, sino a una suma de planes sectoriales. El carácter autoritario y tecnocrático de estas intervenciones se expresará también mediante la escasa consideración por el tejido urbano preexistente, el patrimonio urbano y arquitectónico y por las opiniones y necesidades de la población particularmente afectada. Pero por detrás de la visibilidad de las políticas urbanas centradas en las grandes obras en este período tendrá lugar también otro conjunto de políticas públicas y acciones de tipo estructural. Específicamente el

19 La ley N° 19.929 de 1972 tuvo como objetivo la creación de un fondo con destino específico a ser manejado por el gobierno nacional que, con los

modelos de gestión de aquel momento era la forma de asegurar recursos para actividades establecidas claramente para que no pudieran ser empleados con otros fines. La Ley especificaba en su artículo 4 que se financiarían viviendas económicas de interés social (definido vagamente como: "quienes no alcancen a cubrir la amortización de una vivienda económica en 30 años"). “Sus recursos se integraban con un gravamen del 1.5% sobre venta del

ganado vacuno a faenar, el gravamen de emergencia sobre inmuebles urbanos (solo para el año 1972) y un gravamen del 2.5% sobre las remuneraciones de sueldos y salarios, mas los fondos provenientes de la recuperación de los prestamos” (Yujnovsky, 1984) reservándose el gob ierno el control de Fondo y

la asignación directa de las diferentes operatorias. 20 La construcción de estadios en Mendoza, Mar del Palta y Córdoba, remodelaciones en Buenos Aires y Rosario y la construcción del edificio para

Argentina Televisora Color (ATC).

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modo en que el Estado operó sobre las relaciones de apropiación y uso del suelo urbano, es decir sobre la relación entre población, parque habitacional construido y terrenos posibles de ser habitados. En este aspecto lo ocurrido con los alquileres marco un cambio profundo en la sociedad argentina. A partir de junio de 1976 se sanciona la Ley 21.342 y se termina con la intervención estatal en el mercado de los alquileres. La ley cuyos fundamentos proponían “devolver rentabilidad a la inversión inmobiliaria y un aliento para la industria de la construcción”, provocó un aumento de los alquileres de 3 a 6 veces que una gran proporción de las familias inquilinas, que la anterior ley amparaba, no pudo afrontar. El drama social desencadenado por el “sinceramiento“ del mercado de alquileres hizo que las autoridades militaras relativizaran las cifras de los afectados mientras que los camiones de mudanza y los operativos de desalojo21 se convertían en parte del paisaje y de la vida cotidiana de los sectores mas vulnerables de las clases medias bajas y trabajadoras. Algo similar ocurrió con los habitantes de las villas22 de la Capital Federal cuando en agosto de 1976 se anunció el congelamiento de las villas de emergencias existentes en la ciudad, por lo que no se permitía la construcción o ampliación de las viviendas. En julio de 1977 se sancionó la Ordenanza Nº 33.652, que disponía a la Comisión Municipal de la Vivienda CMV como el organismo ejecutor de un plan integral de erradicación. Lo mas notorio de este procedimiento fue su naturaleza estigmatizante y socialmente excluyente que quedo grabado en la historia donde los expulsados del centro engrosaron la población de algunos conjuntos habitacionales construidos en esos años. Lo sucedido en la Capital Federal se complementó en gran medida, aunque mas rezagadamente en sus efectos en el tiempo, con el Decreto – Ley de ordenamiento territorial de la Provincia de Buenos Aires Nº 8912, que significó el fin de los llamados “Loteos Populares” que producían desarrolladores de mediana y pequeña escala, sin gran inversión de capital, generando nuevos barrios a partir de la subdivisión de tierras sin infraestructura. En este marco la Ley 8912 de 1977, aún vigente, constituyó el instrumento rector del ordenamiento del territorio de la provincia de Buenos Aires, particularmente centrado en la regulación de usos, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo. Esta ley fue el más acabado instrumento legal de su tipo implementado en el país con principios y disposiciones de ordenamiento territorial y usos del suelo. La ley muestra la clara preocupación por intentar disminuir los “efectos indeseables del mercado” sobre la ciudad “legal” y simultáneamente una sensible despreocupación por garantizar la equidad al acceso del espacio urbano poniendo fin a la oferta de suelo urbano a las clases trabajadoras y los mas pobres. En relación a la vivienda la política habitacional se enmarcó en un corte neo liberal con programas de vivienda pública dirigidos a dos sectores sociales: con capacidad de ahorro pero que requerían financiación a largo plazo mediante el Banco Hipotecario Nacional, el cual tuvo una notoria reducción de su participación luego de la Ley FONAVI y para la población de recursos insuficientes definida como: “quienes no alcancen a cubrir la amortización de una vivienda

21 A mediados de 1978 se vaticinó que no habría más de medio centenar de desalojos en toda la Capital federal, lo que resultó falso, ya que, por ejemplo,

en uno solo de los cincuenta juzgados de la Capital, en 1979, se iniciaron 430 juicios de desalojo, se dictaron 250 sentencias y 60 de ellas ordenaron el

desalojo con uso de la fuerza pública. Asimismo, los diarios del 78 informaban que el costo de la construcción había aumentado en un 45% (contra un 25% de las provisiones oficiales) y en un 30% los nuevos alquileres. . Tal fue el impacto de esta Ley de Locaciones Urbanas que entre 1978 y 1979 se

anunció que el Banco Hipotecario podría en marcha una operatoria especial de crédito para la vivienda (Nº 501) para los afectados por los desalojos. Finalmente esta resultó inaccesible para la mayor parte de los desalojados. R. Fernandez Wagner, 2008. 22 Las villas de Buenos Aires Tuvieron origen en la crisis de 1930. Para 1956 el Estado reconocía que en la ciudad existían 21 villas en las que vivían

33.920 personas y en todo el AMBA se estimaba que llegaba a 78.430 habitantes. Cuando se instaló la dictadura de 1976, la población de las villas de la Capital era de 224.885 habitantes, crecimiento engrosado por la crisis económica de 1975. Tras los desalojos más violentos pasaron a 165.312 a fines de

1977 y en 1978 (antes del Mundial de futbol) a 115.236. Para 1979 ya se había reducido a un cuarto , 51.845, para llegar a 1980 a 40.533 y finalmente en 1981 a solo 16.008 habitantes. De 13 villas que había en Capital en 1976, tres fueron totalmente arrasadas y las demás reducidas a unos pocos ocupantes.

R. Fernandez Wagner, 2008.

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económica en 30 años” a través de la Secretaría de Vivienda. De esta manera y con fondos del FONAVI23 se construyeron unas 5.500 viviendas en 1976, cifra que se duplicó en 1977 y llega a casi 17.000 en 1978 y 197924. En cuanto al sector financiero en 1977, se efectúo una reforma que liberaron las tasas de interés dejando al mercado su fijación. Esta disposición inauguró la época de la “plata dulce”, caracterizada por la agresiva expansión del sector financiero centrado en la política cambiara y el establecimiento de altas tasas de interés lo cual generó una captura del ahorro interno por parte del sector financiero que se expandió creando más compañías financieras y bancos. Esta “liberación” fulminó la producción, pues nada rendía tanto como colocar la plata a interés. Así desapreció la inversión de pequeños y medianos ahorristas en construcción de vivienda para sectores medios, que desde los 50 había permitido edificar al menos 60.000 viviendas por año y sostener un nivel de actividad del sector construcción muy alto. Otra disposición complementaria, e igualmente destructiva, fue la Circular 1.050 del Banco Central, que establecía la aplicación de una cláusula de reajuste (indexación) del capital adeudado. Una tasa Activa extremamente positiva permitía una corrección temporal de la base del crédito atado a la fluctuación del mercado, autorizando a las entidades bancarias a otorgar créditos a particulares sin fijar de antemano los intereses. La Circular llevo a que miles de ahorristas terminaran pagando tasas usurarias o que debieran entregar sus empresas, campos o viviendas al banco. Los intereses fijados por el mercado, tuvieron tasas que llegaron a más del 100 por ciento al año, lo que tornaba impagables los préstamos. La junta militar de 1981 realizó una nueva devaluación del peso, lo que produjo que el salario real cayera y que se indexaran los créditos hipotecarios hasta más de un 11 por ciento. Los préstamos hipotecarios sufrieron sucesivos reajustes de plazos y aumentos de la tasa de interés, con usurarias actualizaciones mensuales de acuerdo a la inflación; esto trajo como consecuencia que el peso de la cuota aumentó del 20% hasta el 60 % de los salarios de los hogares trabajadores. 2.4 Democracia y la década del ’90. El gobierno que asumió tras el fin del “Proceso” militar recibió un legado social y económico dramático. El golpe que la política de Martínez de Hoz le había dado al salario real determinó que el ingreso de los trabajadores nunca volviera a recuperarse: de hecho, entre 1976 y 1980 cayó un 40 % acentuándose la pauperización de los sectores medios, la creciente precarización laboral, la tercerización del empleo y la elevación del costo de vida, lo cual afecto considerablemente a la producción especulativa de la vivienda y repercutió fuertemente en el incremento de hogares deficitarios. Los más afectados por esa caída fueron los empleados públicos y los obreros industriales, que sufrieron en sus bolsillos el derrumbe de la industria nacional. La instalación de la democracia continuó con el eje neoliberal – capitalista siguiendo con la atención diferenciada de sectores. Este proceso se vio reflejado en la política habitacional del FONAVI donde la crisis local del empleo era absorbida por el Estado con salario indirecto en ayudas sociales y/o la adjudicación de una vivienda en un “Barrio FONAVI”. Así de este modo, en tiempos donde el avance de la recesión había paralizado la construcción privada (circunscribiendo su mercado sólo a las clases medias-altas y altas provinciales), la construcción de nuevos Barrios FONAVI vino a contribuir el desarrollo de la actividad económica. Pero estas viviendas ya no eran destinadas a los más pobres, como prometía la ley original de 1972 y su reforma de 1977. El FONAVI tuvo entonces, en los ‟80, la función de dar alojamiento a los sectores medios provinciales.

23 Durante el Gobierno de facto se produce la modificación de la Ley FONAVI a través de la Ley N°21.581, en ella se dio curso a una contribución salarial

hacia el Fondo del 5% a aportar en partes iguales por empleadores y empleados, más aportes de los trabajadores autónomos (20%). 24 Luego vuelve a duplicarse en 1980 alcanzando unas 32.000 viviendas terminadas anuales El resto de la década del ‟80 se promediarían unas 30.000

viviendas por año con pido en 1982 y 1983 cuando la cifra aumenta a 35.023 y 40.743 unidades respectivamente. Raul Fernandez Wagner, Democracia y

Ciudad 2008.

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La década del ‟90 se caracterizó como el período en que se realizaron profundas transformaciones para las ciudades y las condiciones de vida urbana en Argentina. Cambios que en este tiempo cuentan con un estado que deja de liderar el desarrollo para pasar a ser facilitador del mercado. En este marco el Banco Hipotecario Nacional y el FONAVI25 fueron reestructurados promoviendo al sector privado y dejando en manos del mercado a los sectores sociales antes subsidiados por el Estado. Todo esto favoreció una mayor focalización que acotó al máximo el número de destinatarios de las políticas públicas, colaborando con la “pauperización de la clase media”, aquellos individuos que tenían un ingreso inferior a la línea de canasta típica de la clase media pero no llegaban a estar debajo de la línea de pobreza Minujin-Anguita, 2004; esta nueva clase social eran antiguos destinatarios de dichas políticas que ante las transformaciones descriptas comenzaron a sentir el desamparo estatal ya que con estas medidas se trató de incrementar la competitividad del sector privado ante la globalización y la apertura de la economía. Con la Ley de Convertibilidad en 1991, se promovieron varios proyectos de nuevas leyes de vivienda en las cuales se encontraba la Ley 24.441, de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, impulsada por el Ministerio de Economía. A nivel financiero lo más novedoso es la introducción de de tres mecanismos : uno es el fideicomiso para el financiamiento hipotecario como conducto de ahorro público mediante los procedimientos de securitización, que regula la ejecución de hipotecas con 60 días de mora y reposición del inmueble en 15 días; el segundo es el contrato leasing, es decir de locación con opción a compra a ejercer por el tomador, y el tercero es la regulación de las letras hipotecarias como títulos de valores con garantías inmobiliarias. Esta ley se promulgó en marzo de 1995, y tuvo una aplicación restringida. El FONAVI, en este marco, cobra un mayor respaldo en su desempeño como sistema, pero con una tendencia a acentuar un funcionamiento pro-mercado, alejándose de la original concepción de vivienda social26 y como conjunto de problemas autoimplicados27, razón por la cual, tras la descentralización28 de 1992, sus productos se destinaría al igual que la década anterior a sectores medios, pues la pauta de la presión por el recupero (pago de cuotas) fue mayor. De esta forma, si bien no hubo en el período una política de vivienda que intentara asegurar su provisión a toda la población se intentó construir un sistema de provisión del tipo de los estados europeos. Coherente con la política impulsada, los créditos hipotecarios (que exigían al demandante afrontar entre el 20 al 25 % del valor de la vivienda a adquirir) marcaron una evolución notoria para este

25 El cambio que se introdujo en 1991 en el FONAVI, fue la eliminación de los gravámenes del 5% de las remuneraciones a cargo del empleador (con el

objetivo de bajar costos laborales) y se los reemplazó por un impuesto a los combustibles líquidos y al gas natural (ley 23.966). 26 La Ley 24.464 creó el Sistema Federal de la Vivienda SFV cuyo objetivo es facilitar las condiciones necesarias para posibilitar a la población de recursos

insuficientes, en forma rápida y eficiente el acceso a la vivienda digan (art 1º). El FONAVI y los recursos obtenidos de la Ley 23.966 pasan a formar parte de Sistema Federal de Vivienda. 27 El proceso descentralizador resintió aún más el función amiento de las estructuras técnicas de la entonces Secretaría de Vivienda, impidiéndole actuar

en el futuro en la coordinación y monitoreo de las obras y desembolsos de ejecución En el corto plazo, se verificaron fuertes desvíos de los presuntos fondos específicos por parte de los gobiernos provinciales a gastos corrientes. Esta situación se sinceró a partir del año 2000, ratificada por ley 25.400,

donde se autoriza a las provincias a disponer libremente el 50% del total de aportes recibidos. En febrero del año 2001 se amplía esta dispensa al 100% de los fondos percibidos, eliminándose paralelamente el piso anual acordado de 900 millones de pesos destinados a vivienda social y descendiendo el

presupuesto 2002 a 594 millones. En el presupuesto del año 2003 se redujo nuevamente a 400 millones con libre disponibilidad de los fondos (Herzer, 2005). 28 Las transferencias de los recursos a las jurisdicciones revisten el carácter de automáticas, distribuyéndose, a medida de su acreditación, conforme los

coeficientes de distribución determinados en el Art. 5° de la Ley 24.464 sancionada en marzo de 1995. El control del destino de los recursos transferidos a las diferentes jurisdicciones, es realizado a través de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, cumplimentando lo dispuesto por el Art. 9° de la

Ley 24.464 y lo determinado en el Decreto 2.483/93 en el cual se establece que el Poder Ejecutivo, a través del órgano competente en materia de vivienda, auditará al finalizar cada ejercicio fiscal la aplicación realizada en cada jurisdicción del Fondo Nacional de la Vivienda, ya sean éstos de

transferencias automáticas o de recuperos. Con la descentralización la Secretaría de Vivienda ejerció un rol de administrador, … La asignación de los cupos a las provincias se efectuó teniendo en cuenta diagnósticos de déficit habitacional y de características socio-económicas efectuados centralmente, así como los potenciales beneficiarios quedaban definidos mediante procedimientos técnicos –también centralizados- en base al ingreso familiar, el número de personas y la composición de la familia (…) Recibían mas puntaje las familias numerosas y con situación habitacional deficitaria. Las unidades podían ser asignadas en venta mediante créditos con plazo cierto (hasta 30 años), con plazo incierto o también comodato y préstamo de uso …, Yujnovsky, s/f, los

Institutos Provinciales como ejecutores y el Banco Hipotecario Nacional como entidad intermedia.

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período (producto de la estabilidad alcanzada a partir de la Convertibilidad), pero resultaron solo accesibles a grupos familiares con empleos formales e ingresos superiores a $/U$S 1500, lo cual le otorgaba capacidad de ahorro. 2.5 La actualidad y un escenario futuro… Luego del segundo milenio comenzó un período caracterizado por la transición y la crisis político-económica. Con mayoría opositora en el Congreso y en las gobernaciones provinciales, el gobierno radical de principios del siglo XXI se caracterizó por un aletargamiento y lentitud en las respuestas. No solo continuó con la línea política y económica impuesta en 1989, sino que se orientó a profundizar la situación con un mayor ajuste en el gasto público. El gobierno de la Alianza consiguió ordenar la macroeconomía, el cierre sin rojos de las cuentas públicas, por primera vez en dos años con un superávit de 726,6 millones de pesos, es uno de los logros que el gobierno si pudo exhibir en el rubro de la macroeconomía; el record de la recaudación impositiva, que fue la más alta de la historia, alcanzando una recaudación record y el cierre de las cuentas fiscales sin déficit. Sin embargo no se pudo reflejar esto en el campo social, la desocupación trepó al 15,4% y casi cuatro de cada diez argentinos siguieron viviendo en la pobreza, los recursos que ingresaron al estado por vía de los ajustes no se asignaron a los sectores más vulnerables de la sociedad, sino a cumplir los compromisos asumidos con los organismos financieros internacionales. Rodriguez-Boyadjián, 2000. En julio del 2001 mediante el dictado de la Ley 25.453 llamada de “Déficit cero” se modificó sustancialmente la dinámica de utilización de fondos públicos, sucediéndose a partir de entonces numerosos recortes presupuestarios lo cual profundizaron la recesión económica y en un incremento de los niveles de pobreza e indigencia. No hubo aumento del presupuesto social y todos los “nuevos” programas fueron, en verdad, producto de la fusión y el cambio de etiquetas de los ya existentes y los programas habitacionales integrales vieron reducir abruptamente los recursos de contraparte nacional, por lo que se limitaron a cubrir el costo de las obras iniciadas con escasas posibilidades de atender a otros sectores. El acorralamiento de ahorros particulares, la indiscriminada emisión de bonos nacionales y provinciales, y la fuga de capitales al extranjero en manos de financiadoras y entes bancarios internacionales, precipitaron la renuncia anticipada del presidente electo. La posterior sucesión de diferentes ejecutivos agudizó aún más la crisis imperante hasta el llamado a futuras elecciones. En los primeros meses del 2002 se suprimió la Convertibilidad29 y tras ella la moneda nacional devaluó tres veces su valor. La devaluación del tipo de cambio real en el 2002 con respecto al nivel de convertibilidad era de 158 % , como consecuencia de esa modificación cambiaria, los préstamos hipotecarios antes denominados en dólares se convirtieron a pesos, a la paridad uno a uno, muy por debajo del tipo de cambio del mercado. A esta decisión de política económica se la conoce como “pesificación”, y se aplicó a las deudas bancarias y no bancarias. Ello significó un importante subsidio a los deudores que resultó compensado por la pérdida real de los depositantes, una pérdida casi absoluta del patrimonio del sistema bancario y la colocación de un bono del Estado que daría algún margen de maniobra para la continuidad (contable) del sistema.”. Cristini- Moya, 2004. Esto, junto a la inflación generada por un mercado interno basado mayoritariamente en importaciones a precio dólar, terminó de socavar el nivel de ingresos de la población y acentuar la polarización productiva, económica y social entre los más adinerados y las nuevas clases ya iniciada en los ‟80. De este modo la clase media queda inmersa en la heterogeneidad de la

29 Ley 23.928 Convertibilidad, 27/03/91. Ley 25.445 Modificación Régimen Cambiario, 25/06/01

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pobreza30 antes reservada únicamente a la población con necesidades básicas insatisfechas, conocidos como „pobres estructurales‟. El llamado a elecciones en marzo del 2003 favoreció cierta oxigenación en el panorama político y en ese contexto, el actual gobierno nacional ha hecho frente a las pretensiones internacionales amparado en el apoyo popular y en un perfil anti-corrupción. De esta manera se inicia una nueva etapa de políticas sociales y especialmente en términos de vivienda volviendo al centralismo del gobierno nacional con recursos del tesoro. El Fondo Nacional de la Vivienda FONAVI había quedado desfinanciado y casi totalmente paralizado desde el año 2000. Tras unos tibios ensayos a principios de la nueva gestión en 2003, a fines de 2004 el nuevo gobierno, a través del Ministerio de Infraestructura, Vivienda y Servicios Público de la Nación , puso en marcha una nueva política habitacional de importante magnitud cuyo estandarte es el denominado Programa Federal de Construcción de Viviendas, que se proponía a edificar 120.000 viviendas nuevas en todo el país entre 2004 y 2006, a fin de “fortalecer el proceso de reactivación económica” mediante la contratación de obras en las empresas del sector de la construcción para “promover la generación de 360.000 puestos de trabajos genuinos” y adicionalmente “reducir la el déficit habitacional”. El “Federal” como se lo conoce, es un programa cuyo diseño es rígido, con un producto único: la construcción de viviendas de superficie mínima (45 m2) con infraestructura. Para marzo del 2007 se había lanzado una segunda fase, más ambiciosa aún, : el “Programa Federal II”, que planteaba construir 250.000 viviendas entre 2007 y 2009, para lo cual aumenta el fondo a ejecutar con un carácter de ejecución plurianual, basado en fideicomisos que eluden los presupuestos anuales, continuando el sistema de “cupos” territoriales. Esta fase II se propone continuar “apalancando el crecimiento del sector de la construcción”, que ya superó el 30% anual entre 2003 y 2006. Este impulso constructor tiene un alcance cuantitativo que, además, es positivo por la demanda de dotación de servicios de infraestructura y equipamientos sociales, la expansión de las redes de agua y cloacales y las mejoras en el espacio público, lo cual consolida áreas urbanas que permanecían en la irregularidad y a medio urbanizar por años. Pero la construcción masiva de viviendas sin políticas de suelos y acorde con la planificación urbana y otros instrumentos urbanísticos organizados en tal sentido tiene consecuencias negativas y/o contraproducentes. Se sortea circunstancialmente la crítica disponibilidad de suelo de propiedad pública para la construcción de viviendas en las grandes ciudades y en la RMBA, en particular, mediante la asociación de las empresas con propietarios de grandes parcelas para licitar juntos el terreno y el proyecto de barrio, lo cual es obvio dada la existencia de abundante suelo urbano vacante y “en engorde” por parte de propietarios privados, pero aumenta aún más la especulación31. De esta manera, la política habitacional se inserta en una nebulosa de indefinición y crisis político-económica sin llegar a poner en marcha estrategias integrales para hacer frente a la situación que se padece. A esta situación se suma el traspaso, durante el gobierno de la Alianza, de la

30 Para la medición de la pobreza se toma como parámetro la Encuesta Permanente de Hogares. Anexos II y III. “El cálculo de los hogares y personas

bajo la Línea de Pobreza (LP) se elabora en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH). A partir de los ingresos de los hogares se establece si éstos tienen capacidad de satisfacer por medio de la compra de bienes y servicios un conjunto de necesidades alimentarias y no alimentarias

consideradas esenciales. El procedimiento parte de utilizar una Canasta Básica de Alimentos (CBA) y ampliarla con la inclusión de bienes y servicios no alimentarios (vestimenta, transporte, educación, salud, etc.) con el fin de obtener el valor de la Canasta Básica Total (CBT). “El procedimiento y otros aspectos metodológicos de la medición de la pobreza y la indigencia, se pueden consultar en el Anexo Metodológico de la información de prensa:

Incidencia de la Pobreza y de la Indigencia en los aglomerados urbanos, Octubre de 2001. EPH, INDEC. 31 La tierra ofertada, en la primera fase del Federal, estuvo en relación a la tasa de ganancia y conveniencia de los grupos de empresarios, que

determinan la ubicación de los barrios, en detrimento de la planificación y la decisión de los gobiernos locales. Además, los empresarios tendieron a privilegiar tierras más alejadas, especulando con las parcelas aledañas, en función de capturar la valuación extraordinaria que la dotación de servicios

provocará. R. Fernandez Wagner, 2008.

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Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda desde la Secretaria de Desarrollo Social al Ministerio de Economía, y actualmente a la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios de la Nación marcando una nueva concepción de la vivienda, sin llegar a cuestionar las causas fundamentales de dicho problema, que pertenecen sin dudas al complejo campo social…

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3 Característica socio-habitacional de los hogares y el déficit de vivienda

Toda política estatal implica “un conjunto de tomas de posición, tácitas o explicitas, de diferentes agencias e instancias del aparato estatal que expresan una determinada modalidad de intervención del Estado, en relación con una cuestión que despierta la atención, interés o movilización de actores de la sociedad civil”

Oslak y O’Donnell, 1982

Entendiendo las palabras de Oslak y O´Donnell resulta necesario, luego de comprender la evolución del parque habitacional en Argentina, conocer en profundidad esa “cuestión que despierta, interés o movilización” entre los actores de la toda sociedad. Ya que, con este previo conocimiento, los juicios que se pudieran emitir resultan estar fundados. Por tal motivo el estudio de las políticas habitacionales nos permite analizar críticamente la situación socio-habitacional para luego establecer, a partir de estos dos ejes, posibles lineamientos que permitan dar solución al problema del hábitat. Gargantini, 2004. La vivienda no es una simple mercancía que se pone en el mercado, y que una vez vendida se convierte en patrimonio o en capital que vuelve a ser invertida, reproduciéndose a sí mismo y generando notables beneficios a quienes disponen de los instrumentos de poder necesarios para su organización y control, es un bien que al ser habitado se convierte en hogar, lo que lo transforma en algo personal e intimo que pasa a formar parte de la vida social como espacio privilegiado de la vida humana. Alcalá, 1995. Representa la principal inversión y el patrimonio más importante de las familias de ingresos medios y medios bajos y, en algunos casos, constituye incluso una fuente de ingresos. Es por ello que no puede entenderse ni estudiarse al margen de la estructura social o del estilo de vida de sus habitantes. El análisis de la situación habitacional de una región determinada consiste no solo en el estudio de las distintas políticas de vivienda llevadas a cabo a lo largo de los períodos temporales considerados, sino además, de las distintas condiciones de vivienda resultantes de los procesos socio-económicos acontecidos en dicho universo. Yujnovsky, 1984. De esta manera resulta interesante incluir en el análisis, indicadores sociales, demográficos, laborales y económicos, a fin de definir e identificar la situación que caracteriza la vivienda en nuestro país.

3.1 La situación habitacional latinoamericana Desde la última década del siglo XX en América, conjuntamente con el resto del mundo, comienza a gestarse un profundo cambio y realineamiento internacional, donde las transformaciones en el contexto político y económico impactaron fuertemente en el ámbito social, dejándolo desprovisto no solo de recursos sino también de contención. En 1900 no había ninguna ciudad en la región Latinoamericana urbana y rural con un millón de habitantes sin embargo, para el año 2000, cuatro de ellas, Ciudad de México, Buenos Aires, San Pablo y Santiago de Chile, estaban entre las diez ciudades más grandes del mundo, conformando las mega aglomeraciones urbanas de más de 10 millones de habitantes32. Este crecimiento ha generado grandes problemas en el proceso de urbanización de las áreas urbanas y un fuerte impacto negativo sobre el entorno natural. A medida que se expanden, las ciudades demandan de sus territorios volúmenes crecientes de bienes y servicios ambientales ocupando todo el suelo incluso las áreas marginales o degradadas desarrollando de esta manera

32 Ciudad de México 16,8mill., San Pablo 16,6mill., la región metropolitana de Buenos Aires 13mill. y Río de Janeiro 10,3mill. CEPAL. Boletín Demográfico.

América Latina Proyecciones de Población Urbana y Rural 1970 – 2025.

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condiciones deficitarias de vivienda y representando un deterioro en la calidad ambiental y del habitat. Esto ha implicado que a nivel mundial afecte a más de 4.000 millones de personas mientras que en América Latina llega a 35.000.000 o, según fuentes más pesimistas, a 50.000.000 unidades deficitarias. De las estadísticas analizadas Latinoamérica se ubica como la segunda región más urbanizada del planeta, con un 77% de su población habitando actualmente en zonas urbanas y donde la mayor parte se concentra en la población de los estratos de ingresos más bajos. En el Cuadro I se observa la distribución de la población urbana y rural en Latinoamérica considerando a tres de los países que han experimentado el mayor crecimiento demográfico Cuadro I

Periodo

Distribución de la Población

Argentina Chile México Latinoamérica (1)

Urbana Rural (2) Urbana Rural (2) Urbana Rural (2) Urbana Rural (2)

1980 23.192.892 4.754.554 s/d s/d s/d s/d 62.900.000 73.000.000 27.947.446 s/d s/d 135.900.000

1990/1 28.436.110 4.179.418 10.848.000 2.251.000 59.464.000 23.762.000 121.700.000 78.500.000 32.615.528 13.231.803 81.249.645 200.200.000

2001 32.431.950 3.828.180 12.822.261 2.195.499 72.801.000 24.682.000 125.800.000 78.200.000 36.260.130 15.017.760 97.483.000 204.000.000

(1) América Latina, América del Sur, América Central e Islas del Caribe.

(2) Población Rural, se toma la población agrupada y dispersa. Fuente: Elaboración propia sobre base a datos tabulados CEPAL.

El hecho de que la pobreza se esté “urbanizando” trae consigo problemas adicionales de marginación, desigualdad y fundamentalmente de precariedad habitacional que no puede ser ignorado. Un número cada vez mayor de personas viven en las ciudades sin seguridad jurídica de la tenencia de sus viviendas, en condiciones precarias, insalubres y peligrosas y con un déficit creciente respecto a la provisión de servicios. Una de las razones que ha llevado a la población a esta situación ha sido el aumento en los precios de la tierra urbana con respecto al aumento de la renta de los habitantes y la carencia de submercados específicos que permitan un acceso mayor por parte de la población de menores recursos. “… desde sus inicios, las ciudades han surgido mediante concentraciones geográficas y sociales de un producto excedente. La urbanización siempre ha sido, por lo tanto, un fenómeno de clase, ya que los excedentes son extraídos de algún sitio y de alguien, mientras que el control sobre su utilización habitualmente radica en pocas manos. Esta situación general persiste bajo el capitalismo, por supuesto; pero dado que la urbanización depende de la movilización del producto excedente, surge una conexión íntima entre el desarrollo del capitalismo y la urbanización. Los capitalistas tienen que producir un producto excedente a fin de producir plusvalor; éste a su vez debe reinvertirse para generar más plusvalor. El resultado de la reinversión continuada es la expansión de la producción de excedente a un tipo de interés compuesto, y de ahí proceden las curvas logísticas (dinero, producción y población) vinculadas a la historia de la acumulación de capital, que es replicada por la senda de crecimiento de la urbanización en el capitalismo…” David Harvey33. En nuestro país existe un déficit habitacional de 2 millones de viviendas donde la atención a las necesidades básicas de este problema es un componente esencial de cualquier esquema de políticas públicas. Los mecanismos utilizados para la evaluación de la situación habitacional difieren de acuerdo a su precariedad, si bien existe una noción genérica de déficit habitacional, la complejidad de la situación requiere diferenciar tipos y formas. Para este trabajo se toma el criterio

33 David Harvey. El derecho a la ciudad. http://www.hic-net.org/content/david%20harvey.pdf.

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basado en la calidad y cantidad para lo cual resulta primordial efectuar la distinción entre diferencias cualitativas y cuantitativas. El primero incluye aquellos criterios que observen el bajo estándar de la vivienda y la posibilidad que tienen de ser mejoradas mediante reparaciones, cambios de materiales, ampliaciones de superficie o conexión a servicios básicos déficit cualitativo, el segundo observa aquellas viviendas que por su estado deben ser reemplazadas (construir) para que todas las unidades demandantes (hogares y/o familias) dispongan de una vivienda adecuada para su uso exclusivo déficit cuantitativo. El cálculo de ambos tipos supone complejas definiciones metodológicas en la selección y discriminación de estándares, en variables relativas como también de opciones a la hora de establecer las necesidades que plantea la estructura de hogares y familias. En todo caso, el resultado final es definir la modalidad requerida para dar soluciones y/o propuestas sobre el tema (Anexo I, Anexo Metodológico). Este análisis se ve reflejado en el Cuadro II donde se aprecia que, en la mayoría de los casos, las necesidades de tipo cuantitativo superan bastante al déficit cualitativo. Si bien dicha tendencia puede discutirse (en particular en lo referente a la medición de las necesidades cuantitativas derivadas de la cohabitación de familias y del criterio para fijar necesidad de reemplazo de una vivienda), claramente las cifras dan cuenta de una situación real. Para la mayoría de los países en transición demográfica avanzada resulta que, una gran cantidad de viviendas deben ser construidas en contraposición a las habilitadas o consolidadas materialmente. Cuadro II

País Año Viviendas Permanentes

(000 miles ) Déficit Cualitativo

% Déficit Cuantitativo

%

Argentina 1990 8.519 4,6 17,6 Chile 1990 3.098 9,6 13,2 México 1990 16.184 21,4 19,00

Argentina 2000 9.713 5,9 27,1 Chile 2000 3.900 13 19,6 México 2000 9.713 29,7 22,3

Fuente: Elaboración propia sobre base a datos tabulados CEPAL. Para poder reducir la brecha estructural señalada hay que implementar nuevas herramientas en el mercado que permitan oportunidades en el acceso a la vivienda para todos estos países de la región, que no cuentan con un financiamiento acorde y carecen de políticas públicas. 3.1.1 Escenario actual: algunas conclusiones El seguimiento de fuentes de información (estadísticas, censos, encuestas, etc.) que permiten conocer características y distribución, constituyen la base fundamental a la hora de delinear una propuesta. Si bien los datos provisorios de las últimas encuestas manifiestan un aumento del porcentaje de hogares en situación deficitaria, para Argentina, se presenta una situación habitacional caracterizada por un 27,1 % de viviendas nuevas para la población adicionándole un 5,9 % de viviendas precarias considerando que un 33% del parque habitacional existente, 3.205.290 viviendas, se encuentran en condiciones deficitarias. Esta situación irá en aumento considerando que para el 2010 el incremento llegue a un 40% de viviendas que padecerán situaciones deficitarias, donde de ese porcentaje más de la mitad necesitan una vivienda nueva mientras que el resto resolverían su problema entra la refacción o solo deberán ampliar o mudarse Estas cifras que a nivel matemático – estadístico parecen describir porcentajes fríamente numéricos, no resultan ser más que claras manifestaciones del

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deterioro progresivo de la situación socioeconómica del país, incrementada por la aguda crisis de estos últimos años. Este escenario es el que debe ser conocido a fin de poder analizar críticamente si las acciones desarrolladas y en curso cumplen con el efecto deseado, o si, por el contrario las políticas implementadas han diferido ampliamente a las necesidades planteadas por la realidad nacional, por tal motivo y para acotar el análisis este trabajo, se sustentará sobre datos referidos al Área denominada Gran Buenos Aires en función del marco geográfico focalizado principalmente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires34.

3.2 La Ciudad de Buenos Aires: características de la Jurisdicción La fisonomía de la Ciudad de Buenos Aires está teñida por dos hechos de índole distinta que se vinculan entre sí dándole el carácter de una gran metrópoli. Uno es de orden institucional (además de ser una jurisdicción provincial como el resto de las provincias argentinas, es la sede del gobierno federal y por consiguiente la capital de la República Argentina) y el otro es de carácter urbano pues territorialmente es un continuo con los partidos del Gran Buenos Aires si bien poseen un límite jurisdiccional que lo conforma la Av. Gral. Paz y Riachuelo. Cualquiera sea el criterio que se aplique (físico o funcional) para delimitar el territorio, la ciudad de Buenos Aires aparece siempre como parte integrante de una entidad urbana mayor, ya sea la que conceptualmente se ha definido como “ciudad metropolitana” o el territorio que en términos más restrictivos los últimos censos han delimitado como el “Gran Buenos Aires”35 y es en este contexto en que debe analizarse la composición y evolución de la población, los hogares y las viviendas. 3.2.1 Población - Hogares Desde 1947 la población en la Ciudad de Buenos Aires no presenta importantes variaciones en su crecimiento, siendo esta fecha la que registra la cifra más elevada 2.981.043 habitantes en tanto en el 2001 se observa la cantidad más baja del período con una cifra que llega a 2.776.138 habitantes36 con una densidad promedio de 13.679.6 habitantes por Km2 37, distribuida diferencialmente por los distintos barrios38 que conforman la ciudad llegando a un 43,4% del total. En la comparación de los datos entre 1991/2001 se observa que del total de barrios existentes en la ciudad sólo cinco no presentan pérdida de habitantes: Nueva Pompeya (13.2%), Villa Soldati (11,5%), Villa Lugano (7,2%), Villa Luro (3,6%) y Flores (2,5%) a diferencia de: San Nicolás (- 17.9), San Telmo (- 17.7%), Recoleta (- 16.7%), Montserrat (- 16.2%), Palermo (- 12.3%), Constitución (-11.1%) donde se registra la mayor variación porcentual negativa (ANEXO III, Cuadro 1). Caso contrario ocurre en la provincia de Buenos Aires donde el crecimiento metropolitano continuó también hacia el conurbano. Los partidos del Gran Buenos Aires pasan de tener 1.741.338 habitantes a 8.684.437 habitantes, disminuyendo progresivamente la incidencia de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires tanto en el aglomerado como en el total país: en el total país disminuye de 18,7% en 1947 a 7,6% en el año 2001. en el aglomerado Gran Buenos disminuye de 63.1% en 1947 a 24,2% en el año 2001.

34 De aquí en adelante nos referiremos a la Ciudad de Buenos Aires como CBA. 35 El INDEC define como Gran Buenos Aires al conjunto de 24 partidos del GBA más la Ciudad de Buenos Aires. 36 En este sentido cabe efectuar algunas observaciones: los censos argentinos son censos de hecho (no de derecho) y se asigna a una jurisdicción la

población que está presente a las cero hora del día del relevamiento (con este criterio se tiende a captar la población nocturna o residente). 37 La superficie de la Ciudad de Buenos Aires alcanza 203.0 Km2. 38 La ciudad de Buenos Aires esta integrada por 48 barrios y 21 distritos escolares que contienen sectores de más de un barrio.

33

Esta situación se muestra en el Cuadro III donde detallan los diferentes períodos, tanto a nivel nacional (total país) como en la Región Metropolitana (Ciudad de Buenos Aires, Gran Buenos Aires y Región Pampeana) que agrupa el 66,5 % de la población total del país (INDEC, 2001).

Cuadro III

(1) INDEC Anuario Estadístico de la República Argentina 2002-2003 Vol. 18 y Censo Nacional de Población y Vivienda 1980, Serie D Población. Población

por jurisdicción en los censos nacionales. (2) INDEC. Censo Nacional de Población Hogares y Vivienda, año 2001.. Elaboración: Proyecto “Indicadores y Aplicación de la información sobre vivienda

en Argentina”, Instituto de Estudios sobre la Ciencia y la Tecnología, Universidad Nacional de Quilmes. Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda. Fuente: Relevamiento propio en base a datos tabulados del INDEC Distribución Absoluta y porcentual de la población total del país por año

Una resultante del fenómeno señalado es que no se presentan variaciones significativas durante más de cinco décadas, intercalándose valores de signo negativo y positivo entre las seis fechas censales de referencia y apreciándose una disminución fuerte entre el período que va entre 1991 y 2001 con el - 6.4%39. Este decrecimiento dentro de la Ciudad de Buenos Aires se vio reflejado en cambios dentro de la configuración de sus habitantes, donde se pone en evidencia el proceso gradual de envejecimiento de las personas de más de 65 años como así también el incremento de población entre los 25 y 40 años, dato destacable para tener en cuenta en el análisis del perfil de la demanda que se necesita para las futuras nuevas viviendas. En el Grafico I se representa la evolución explicada. (Ver Anexo II Grafico 1)

Grafico I Ciudad de Buenos Aires comparativo año 1991 – 2001

Población Población

Extranjeros Nativos

FUENTE Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Distribución porcentual de la población según grupos de edad Año 1991 – 2001 ANEXO II Grafico 1 y 2

39 A este respecto, análisis realizados por CEPAL (1995) , concluyen, que la desaceleración del crecimiento de la población – propio de los países de

transición demográfica avanzada como Argentina -no disminuye la demanda por vivienda a mediano plazo, debido a que los hogares dentro de este

proceso, crecen a un ritmo más acelerado. Este crecimiento está ligado al aumento de la tasa de Jefatura de Hogar a partir del tramo de edad de 40 a 44 años, que solo decrece a los 80 años y muestra la importancia del rango de edad adulta a efectos de los requerimientos habitacionales, aún cuando la

población crezca a un ritmo más lento.

Jurisdicción Población

1947 (1) 1960 (1) 1970 (1) 1980 (2) 1991 (2) 2001 (2)

Total País 15.893.811 20.013.793 23.364.431 27.947.446 32.615.528 36.260.130

Gran Buenos Aires 4.722.381 6.639.045 8.352.900 9.766.030 10.918.027 11.460.575

Total 24 Partidos del Gran Buenos Aires 1.741.338 3.772.411 5.380.447 6.843.201 7.952.624 8.684.437

Ciudad de Buenos Aires 2.981.043 2.866.634 2.972.453 2.922.829 2.965.403 2.776.138

34

Complementariamente resulta interesante destacar que, si bien hubo un decrecimiento en la población total, no ocurre lo mismo en la cantidad de hogares que habitan en la ciudad40 donde se registra un crecimiento de 0.1 % (1.000 hogares)41, muy por debajo del 9,8% que registran los Partidos del Gran Buenos Aires. ( ver cuadro IV). Cuadro IV

Total de hogares y su variación porcentual en el período 1991/2001 Total País y Jurisdicción

Fuente: elaboración propia en base a datos tabulados INDEC ANEXO II

Estos hogares distribuido se encuentra distribuidos en Villa Soldati 14.6% y Nueva Pompeya 10.7%, dejando el conjunto de barrios con variaciones negativas a Recoleta (-8.1%) y San Nicolás (-7.5%). En el cuadro siguiente se distribuye positiva de barrios en crecimiento:

Cuadro V Barrios según variación porcentual de los hogares. Año 1991/2001. Ciudad de Buenos Aires

Barrios Variación % 1991/2001

Villa Soldati, Nueva Pompeya, Nuñez, Villa Lugano, Flores 14,6 a 7,2 Villa Luro, Villa Urquiza, Barracas, San Cristobal, Villa santa Rita 6,0 a 3,6 Belgrano, Constitución , Caballito, Monte Castro, Coghlan, Balvanera, Chacarita 1,6 a 0,2 Floresta, Saavedra, Villa Crespo, Villa del Parque, Villa Pueyrredon, Colegiales, Villa Real, Palermo, Villa General Mitre, Liniers, Vélez Sarsfield, Almagro, Parque Avellaneda, Montserrat, Villa Devoto, Mataderos, Boedo, Versalles.

-0,3 a -2,0

Paternal, Villa Ortuzar, Parque Patricios, Chacabuco, Villa Riachuelo, Agronomía, Boca -3,3 a -4,9 Retiro, San Telmo, San Nicolás, Recoleta -5,1 a -8,1

Fuente: INDEC, Censo 2001 Anexo III, Cuadro 1. El tipo de hogares analizados dan como resultado un descenso en aquellos del tipo extendidos o allegados (integrados por un núcleo conyugal primario mas otros parientes o no parientes) y la consecuente formación de familias más pequeñas o del tipo nuclear con una cifra que llega a los 268.501 habitantes de los cuales el 66.1% está conformado por mujeres42 y el 62.3% de los hogares tiene como jefe del mismo un varón, relación que se modifica en los hogares cuyos jefes se ubican en el grupo de mayor edad (65 años y más) ya que estos representan el 22.6% dentro del total de jefes varones y en el caso de hogares con jefatura femenina las mujeres jefas mayores de la edad indicada, alcanzan al 38.2%. De esta manera resulta que la mitad del total de hogares de la ciudad está integrado por una o dos personas (50.6% y 54.7% en 1991 y 2001 respectivamente) notándose que para los de mayor tamaño (más de tres personas modalidades de co-habitación como estrategia para hacer frentes a las crisis de los últimos años) disminuyen en términos relativos pasando del 30.4% en 1991 al 26.7% en el año 2001 con una disminución en valores absolutos de 25.000 hogares.

40 Hay que tener presente que en el Censo del 2001 se registraron casi un 10% de viviendas donde el motivo de no realización de la entrevista indica que

sus ocupantes estaban temporalmente ausentes. 41 Se considera “Hogar” al grupo de personas, parientes o no, que vivan bajo un mismo techo, de acuerdo a un régimen familiar, compartiendo gastos de

alimentación. 42

INDEC, Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda.

Jurisdicción Hogares

1991 2001 Var. %

Total País 8.927.289 10.075.814 12,90 Gran Buenos Aires 3.196.180 3.409.488 6,70 Total 24 Partidos del Gran Buenos Aires 2.172.716 2.384.948 9,80 Ciudad de Buenos Aires 1.023.464 1.024.540 0,10

35

3.2.2 Régimen de tenencia. El régimen de tenencia de la vivienda es considerado un indicador de estabilidad residencial en tanto muestra las posibilidades de seguridad en la disposición o acceso a la vivienda a lo largo del tiempo. Dicha estabilidad se define habitualmente por el tiempo de residencia y por la situación legal de tenencia u ocupación.

Cuadro VI

En nuestro país son consideradas como formas legales de tenencia y por consiguiente más estables “la propiedad de la vivienda y el terreno”, “inquilino” y “ocupante por trabajo”. En esta situación se encuentra el 92.3% de los hogares donde: 67.6% de los hogares es propietario43, el 22.2% es inquilino y el 2.4% ocupa su vivienda por relaciones de trabajo. Cuadro VI 3.2.3 Déficit de vivienda Consideradas las variables de alta incidencia en la determinación del nivel social resulta necesario analizar el nivel de precariedad de las viviendas. De acuerdo a los datos tabulados el total de viviendas empadronadas44 en la Ciudad de Buenos Aires según el último censo alcanza a 1.350.154 viviendas. Durante el último período (1980 – 2001) el total de viviendas se incrementó en 261.809 unidades, lo que implica un crecimiento porcentual del 24.1%. Si bien al comparar esta variación con la que se registra en los partidos del Gran Buenos Aires 36.9% la misma es relativamente menor tal crecimiento es en sí un dato destacable. En 21 años se produce un incremento equivalente a un cuarto del parque habitacional en relación a la población que muestra un decrecimiento de acuerdo al Cuadro VII. Cuadro VII

Jurisdicción 1980 1991 2001 Var%

80/1991 Var %

91/2001 Var %

80/2001

Gran Buenos Aires 3.015.894 3.517.066 3.988.155 16.6 13.4 32.2 Partido de Gran Buenos Aires 1.927.549 2.308.401 2.638.001 19.8 14.3 36.9 Ciudad de Buenos Aires 1.088.345 1.208.665 1.350.154 11.1 11.7 24.1

Fuente: Elaboración propia en base a datos tabulados INDEC, Censo 2001 Anexo II, Cuadro 2 y 3.

La evolución de las viviendas de la Ciudad de Buenos Aires contrasta con el comportamiento tanto de la población como de los hogares: las viviendas registran una variación del 11,0% entre 1980 /1991 y 11,7% entre 1991/2001, y los valores que corresponden al crecimiento de la población

43 Históricamente la forma de tenencia “propietario de vivienda y terreno” ha sido la modalidad predominante en la provincia al igual que en el total país. 44 A partir del Censo Nacional de Población y Vivienda de 1960, se comenzó a empadronar las viviendas que no se encontraban ocupadas, diferenciando

entre temporalmente no ocupadas y desocupadas.

Régimen de Tenencia Total de Hogares Absoluto %

Total Ciudad 1.024.231 100,0 Propietario de la vivienda y el terreno 692.210 67,6 Propietario de la vivienda solamente 14.051 1,4 Inquilino 227.545 22,2 Ocupante por préstamo o trabajo 70.420 6,8 Otra situación 20.005 2,0

36

son, respectivamente, del 1,5% y - 6,4%. Estas tendencias de crecimiento claramente diferenciales en la población y en el parque habitacional se reflejan en el Cuadro VIII. Cuadro VIII

Ciudad de Buenos Aires Valoración porcentual

1960/1970 1970/1980 1980/1991 1991/2001

Población 3,7 1,7 1,5 -6,4 Viviendas Empadronadas 35,6 18,0 11,0 11,7

Fuente: Elaboración propia en base a datos tabulados INDEC, Censo 2001 Anexo II, Cuadro 4.

Para el año 2001 el total de viviendas empadronadas asciende a 1.008.867 unidades en las que se realizó la entrevista que estaban ocupadas por alguno de los integrantes del hogar (viviendas ocupadas) quedando 341.287 sin poder tomar contacto con algún propietario, denominadas viviendas desocupadas. De acuerdo a estos datos en la Ciudad de Buenos Aires las viviendas ocupadas crecieron el 8.8% (90.109 unidades) en tanto el aumento que registraron las viviendas desocupadas equivale al 101.2% (171.700 unidades). Cuadro IX

Parque de viviendas 1.350.154

Viviendas Ocupadas 1.008.867 (74,7%)

Viviendas en Buen estado 951.273 (70,4 %)

Departamentos 71,03 %

Casas 23 %

Viviendas en mal estado2

57.594 (4,3%) Casas recuperables 1% Inquilinatos 2 % Piezas de Hotel 1,8 % Otros, 0.5 %

Viviendas Desocupadas1

341.287 (25,3 %)

Fuente elaboración propia en base de datos tabulados de INDEC

(1) La incidencia de las viviendas definidas como desocupadas sobre el total del parque de la jurisdicción pasó del 15.6% en 198045, al 17.8% en 1991 y al 25.3% en el 2001. (2) El último estudio serio sobre el tema lo realizó la Defensoría del Pueblo de la ciudad a mediados del año 2008. En aquel relevamiento precisó que en la Capital unas 150.000 personas viven en villas de emergencia; otras 200.000 ocupan inmuebles tomados, 70.000 viven en inquilinatos y otras 70.000

residen en hospedajes o alojamientos. A éstas se suman unas 120.000 personas alojadas en viviendas de familiares, habitaciones rentadas o hacinadas en vivienda propia. Todo esto comprende un universo de personas sin casa propia que representa el 20% de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires. Diario La Nación enero 2009.

Comparando estos datos con los Partidos del Gran Buenos Aires resulta que en tanto, el conjunto de viviendas desocupadas no muestra variaciones muy significativas entre ambas jurisdicciones (112.1% y 101.2%), sí resultan importantes en el parque habitacional ocupado: 9.8% en la Ciudad de Buenos Aires y 29.5% en los Partidos del Gran Buenos Aires. Definido tipo y características se cruzó la información obtenida con su distribución dentro de las distintas jurisdicciones o barrios que posee la Ciudad identificando así barrio y porcentaje de déficit habitacional46 en cada uno.

45 El censo de 1980 relevó 1.088.345 viviendas de las cuales 169.587 son unidades que se contabilizaron como viviendas desocupadas. 46 Método de clasificación de la vivienda: Estado no deficitario y deficitario. Para este último se consideran viviendas tipo rancho, pieza de inquilinato,

piezas en hotel, local no construido para habitación , vivienda móvil, Casas Tipo B (sin provisión de agua ; o con piso de tierra u otro material que no sea cerámica, baldosa, mosaico, mármol, madera o alfombra, cemento o ladrillo fija); las viviendas deficitarias a su vez pueden dividirse en no criticas (que

pueden ser re-acondicionadas mediante la colocación de sistemas de eliminación de excretas adecuados, la terminación de los pisos y/o el abastecimiento de agua por cañerías en el interior de las mismas) o críticas (no pueden ser reacondicionadas debido a la mala calidad de los materiales con que han sido

construidas). Ministerio de Desarrollo Social, Secretaría de Gestión y Articulación Institucional, Enero 2006.

37

Cuadro X

Barrios

Porcentaje Viviendas

deficitarias 2001

Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Villa Lugano, Villa Soldati 14,6 a 7,2 Retiro, Villa Riachuelo, Montserrat, Constitución, Parque Avellaneda 6,0 a 3,6 Boedo, San Nicolas, Paternal, Chacarita, Parque Patricios, Mataderos, San Cristóbal, Flores, San Telmo 1,6 a 0,2 Villa Urquiza, Versalles, Recoleta, Villa General Mitre, Villa Luro, Agronomía, Villa Pueyrredon, Villa Real, Villa Crespo, Saavedra, Velez Sarsfield, Parque Chacabuco, Monte Castro, Liniers, Almagro, Villa Ortuzar, Balvaneras,

-0,3 a -2,0

Belgrano, Caballito, Villa del Parque, Colegiales, Palermo, Villa Devoto, Nuñez, Floresta, Coghlan, Villa Santa Rita

-3,3 a -4,9

Fuente: INDEC, Censo 2001 Anexo III, Cuadro 1. Nota. Para el año 2008 los barrios donde todavía proliferan las casas tomadas son La Boca, San Telmo (ocupaba el primer lugar hasta hace unos cuatro

años), Almagro, Montserrat, Floresta, Palermo Viejo, Villa Crespo, y Mataderos. Según el IVC (Instituto de la Vivienda de la Ciudad), el déficit habitacional asciende a las 70.000 viviendas. Fuente Inmobidiario 22 de enero 2009.

Los resultados arrojaron que los barrios de la zona sur son los que cuenta con el mayor porcentaje de viviendas deficitarias y de acuerdo al Cuadro IX en el período 2001/05 la Ciudad de Buenos Aires se encontraba con 1.008.867 viviendas ocupando llegando a el 92, 4 % del parque total : Cuadro XI

Jurisdicción Año Viviendas Permanentes Déficit Cualitativo %

Déficit Cuantitativo %

Ciudad de Buenos Aires 2001/05 1.008.867 4,4 3,2 Fuente elaboración propia en base de datos tabulados de INDEC - CEPAL Nota para comienzos del 2009 se considera que existen 12.000 casas tomadas en la Ciudad de Buenos Aires, en los ‟90 eran 3000, donde el 40% son estatales. En las viviendas tomadas se estima que existe una ocupación de 10 personas por vivienda como mínimo. El Gobierno de la Ciudad estima que el

10% de la población en la Ciudad vive en villas, asentamientos y casas tomadas. Fuente Inmobidiario 22 de enero 2009.

En este caso a diferencia a nivel nacional las cifras dan cuenta de una situación resulta una mayor proporción de viviendas que deben ser consolidadas materialmente en contraposición a las construidas, debiéndose a la consolidad de la Ciudad como Jurisdicción. En el Grafico II se observa cual fue la incidencia de las viviendas desocupadas y viviendas deficitarias en cada barrio en el año 2001, donde de acuerdo al análisis existe una franja en la zona sur de importantes índices de vacancia y déficit coincidiendo además con el menor índice o valor por m2 según lo publicado en Reporte Inmobiliario 2007 ver ANEXO IV.

38

Grafico II

Fuente: Elaboración propia en base de datos Ministerio de Planificación y Reporte Inmobiliario. 3.3 Algunas conclusiones Crecimiento del 24% del parque habitacional en relación al crecimiento poblacional que

disminuyo -6,4%.

Población %

Hogares %

Ciudad de Buenos Aires -6,4 0,1

Gran Buenos Aires 9,2 6,7

Pais 11,2 12,9

Si se observó un incremento de población entre 25 y 40 años.

Incremento de hogares pauperizados, es decir, aquellos que han experimentado un

deterioro en el ingreso producto de la crisis económico-social.

Las viviendas en hogares pauperizados, se localizan en la franja Sur de la ciudad coincidente con el área con mayor incidencia en crecimiento de hogares. En dicho franja, preferentemente industrial.

Barrio Viviendas

desocupadas %

Nueva Pompeya

14,6 a 7,2 Villa Soldati

Villa Lugano

Barracas 1,6 a 0,2

La Boca -3,3 a -4,9

Liniers -0,3 a -2,0

Barrio Viviendas

deficitarias %

Nueva Pompeya

74,9 a 57,8

Villa Soldati

Villa Lugano

Barracas

La Boca

Liniers 93,8 a 90,3

Mapa de ubicación de viviendas desocupadas

Mapa de ubicación de viviendas deficitarias

39

Viviendas desocupadas

Incremento de hogares

Viviendas deficitarias

Viviendas en hotelados o pensiones

Personas entre 25 y 45 años

Viviendas de calidad

constructiva

insuficiente

1.350.154Viviendas

25,3 % Viviendas desocupadas

11,7 % Incremento de hogares (empadronados)

16,1 a 1,5 % Viviendas deficitarias

20,7 a 18 % Viviendas en hotelados o pensiones

39 % Personas entre 25 a 45 años

20,8 a 11 % Viviendas con calidad constructivas insuficiente

Hogares con hacinamiento

Inquilinos

Incremento de hogares Hogares nucleares

Hogares que cohabitan

Hogares con 2 o + adultos mayores

1.024.231Hogares

15, 8 a 9,5 % Hogares con hacinamiento

22,2 % Inquilinos

14,6 a 7, 2 % Incremento de hogares

54,7 % Hogares nucleares (1 o 2 Personas)

3% Hogares que cohabitan

19 % Hogares con 2 mayores de 18 años

Fuente: Elaboración propia en base de datos INDEC. Censo Nacional de Población Hogares y Vivienda, año 2001, Ministerio de Planificación y Reporte

Inmobiliario.

40

"La sociología interpretativa o comprensiva considera al individuo y su acción como su unidad básica. Como su átomo, si puedo permitirme emplear excepcionalmente esta discutible comparación (...) en consecuencia la teoría de la sociología consiste en reducir estos conceptos a «acciones comprensibles», es decir, sin excepción, aplicables a las acciones de hombres individuales participantes"

El espíritu protestante y la acción social, Max Weber

4 Definición de la demanda En todas las sociedades antiguas y modernas pero sobre todo en estas últimas, los individuos se agrupan dando forma a diferentes estratos, grupos o clases sociales. Qué tipo de grupos se creen, cómo se conforman y que relaciones establecen entre ellos determinará en buena medida la configuración de una sociedad, lo que la sociología ha llamado tradicionalmente estructura social. Dicho de otro modo podemos decir que toda sociedad constituye un sistema de posiciones desiguales y jerarquizadas (situadas en orden específico que implica primacía o ventaja de unas sobre otras), derivados de un contexto institucional, que es preexistente a los individuos y que puede ser modificado por ellos mediante la acción. Esas desigualdades se construyen en virtud de diferentes dimensiones, de las que la economía es la que suele analizarse más frecuentemente, en relación con el concepto de clase social. Del Cueto, Luzzi, 2008. En este contexto es importante explorar la estructura social Argentina47 con su creciente fragmentación y distancias que se han producido entre los grupos sociales y el consiguiente aumento de la heterogeneidad entre e internamente de cada clase que contribuyeron al deterioro general de las condiciones de trabajo y el aumento de la pobreza. Para tal fin se trabajará sobre las líneas generales en las que se desarrolló el concepto de clase social a través de los trabajos pioneros de Marx, Weber y Bell, entre otros.

4.1 Análisis de la Población – La clase social Clase social48 es una forma de estratificación social en la cual un grupo de individuos comparten una característica común que los vincula socioeconómicamente, sea por su función productiva o "social", poder adquisitivo o "económico" o por la posición dentro de la burocracia en una organización destinada a tales fines. Estos vínculos pueden generar o ser generados por intereses u objetivos que se consideren comunes y que refuercen la solidaridad interpersonal. La formación de un sistema de clases depende del hecho de que las funciones sociales de las mismas sean, independientemente de la existencia de una vinculación orgánica, mutuamente dependientes a un marco social mayor. El conjunto de las clases sociales y sus relaciones, forman un sistema que es típico de las sociedades industriales modernas. En este tipo de sociedad se reconoce una mayor movilidad, dentro de las clases y entre ellas, que en otros sistemas de estratificación social; es decir, la

47 A mediados de la década de 1950, Gino Germani escribió el primer estudio sistemático sobre la estructura social Argentina, a partir de un trabajo

minucioso sobre las estadísticas disponibles en la época mostrando una definición del concepto estructura social que distingue de la estructura cultural, formada por los elementos que integran la cultura de una sociedad o grupos: costumbres, usos sociales, instituciones y creencias. 48 Las clases sociales, según Marx, pueden entenderse de dos formas, sea como: grupos de individuos que se definen por una misma categorización de

sus formas de relacionarse con los medios materiales de producción, o una conciencia de clase entendida como la creencia en una comunidad de intereses entre un tipo específico de relaciones socioeconómicas. La doctrina marxista intenta descubrir la objetividad de la existencia de las clases (clasificaciones) socialmente relevantes a través de la formación de intereses subjetivos yuxtapuestos a las mismas y en contraposición a otros grupos de intereses

comprendidos en forma similar, apareciendo las clases sociales como dualidades antagónicas en un contexto histórico de conflicto cuyo eje central es el materialismo histórico. De ese enfrentamiento mediado por la historia surge la lucha de clases que es la manifestación misma del conflicto de los intereses

económicos de los individuos, este enfrentamiento se materializa en la formación de dos grandes clases caracterizadas por esta "distribución": el proletariado y la burguesía. Max Weber en cambio contribuyó a atender la complejización social de occidente en el siglo XX (aparición de capas medias, burocracia, etc.) y comprender

desde una lógica de la acción social y la racionalidad. Siempre se lo considerar con un crítico fuerte de Marx (como la sociología funcionalista lo hizo creer desde Talcott Parsons) aún siendo éste liberal y cercano al mundo religioso. La diferencia de ambos está más bien en el enfoque más reduccionista dado al

marco teórico de Marx (primacía del factor material-económico para explicar el capitalismo) algo que Weber trata de refutar a través de sus tesis sobre el espíritu protestante y la acción social, que es el individualismo en oposición a la supremacía de lo colectivo, lo social, de Marx.

41

experiencia de ascenso y descenso o el movimiento en sentido horizontal. Sin embargo, pese a estas posibilidades de movimiento, el sistema de clases no cuestiona la desigualdad en sí misma, sobre todo en países del tercer mundo donde existen combinaciones de clases y estamentos, develando un ethos colonial. De esta manera la clase social a la que pertenece un individuo determina sus oportunidades, y se define por aspectos que no solo se limitan a la situación económica también incluyen las maneras de comportarse, los gustos, el lenguaje, las opiniones. Incluso las creencias éticas y religiosas suelen corresponderse con las de un estatus social o (posición social). Un sistema de clases es por lo tanto, una jerarquización colectiva, donde el criterio de pertenencia lo determina la relación del individuo con la actividad económica, y principalmente, su lugar respecto de los medios de producción y con su herencia familiar, pudiéndola clasificarla en tres escalas, altas, medias y populares. 4.1.1 La Pobreza: formas de definirlas y calcularlas Si bien la existencia de la clase o los segmentos socialmente considerados como pobres no es un fenómeno nuevo en la sociedad argentina, la pobreza49, como tal, constituye un tema de estudio relativamente reciente en nuestro país. En el pasado esta relativa falta de interés por el tema se debía al hecho de que o bien no se consideraba a la pobreza como un problema socialmente relevante, o bien se la consideraba una situación transitoria, que la propia dinámica económica sería capaz de remediar a través de la incorporación de la población pobre al mercado de trabajo y del acceso a los beneficios sociales que el empleo proporcionaba. Recién en la década del 60 se comenzó a hablar de “bolsones de pobreza”, lo que denotaba la idea de que la pobreza se circunscribía en algunas áreas urbanas: las villas50. Esta situación se modificó hacia la década del „80, cuando en plena transición democrática una serie de investigadores comenzaron a interrogarse sobre la pobreza y a preguntarse por las diferentes maneras de definirla o intentar delimitarla. De esta manera mientras que en los años 70 la existencia de la población pobre solía ser considerada como una manifestación de las disfuncionalidades de la economía capitalistas, a partir de los años 80 la pobreza comenzó a ser entendida como una consecuencia “normal” de un modelo de acumulación que suponía, entre muchos otros rasgos propios, altos niveles de desempleo, subempleo, informalidad y precariedad laboral. ¿Pero… qué es lo que indica que un individuo, una familia o un grupo sean pobres? y ¿Cómo se mide la pobreza? Ante este interrogante, la formulación de indicadores supone siempre una simplificación y una abstracción de determinados rasgos o elementos como expresión de una realidad compleja. Pero existen diferentes maneras de definir y calcular la pobreza las cuales han variado a lo largo del tiempo difiriendo los métodos utilizados en cada país. En la Argentina y con el advenimiento de la democracia en 1984 se elaboró el primer mapa de pobreza con el método de “necesidades

49 Hasta el siglo XIX eran considerados pobres y menesterosos exclusivamente los incapacitados para trabajar: enfermeros e impedidos, mujeres solas con

numerosa prole, ancianos solos, etc. Con el advenimiento de la era industrial y la urbanización se amplía el concepto de pobreza a aquellos que viven en

condiciones “miserables” independientes de su capacidad para trabajar. 50 Una estimación de CEPAL, para 1970, utilizando el método de línea de pobreza (LP) ubica en un 3 % el total de hogares pobres. El método de LP

consiste en establecer si determinado hogar o individuo está por encima o por debajo de una “canasta” básica de bienes y servicios, elegidos respetando las pautas culturales de consumo de una sociedad en un momento histórico determinado. Según el método de LP serían “pobres” aquellos hogares o personas con ingresos inferiores a ese valor, en la medida en que no pueden cubrir el costo de esa canasta de bienes y servicios con sus ingresos. Se

denominan “indigentes” aquellos cuyos ingresos no alcanzan a cubrir ni si la porción de alimentos. Existen diversas variantes metodológicas para la definición de la L.P. pero en términos generales se puede concebir como un momento monetario mínimo o básico que una persona o familia requiere para

vivir “dignamente”

42

básicas insatisfechas” NBI que consistía en establecer la existencia de manifestaciones materiales que evidencian falta de acceso a ciertos tipos de servicios, como por ejemplo la vivienda, salud, educación entre otros51. De esta manera con el método de la línea de la pobreza52 LP, calculada a partir de una canasta básica, y con el criterio del NBI se comenzarían a caracterizar a los hogares pauperizados. La utilización de ambos métodos, como se han analizados, permite observar la evolución y composición de los diferentes grupos de hogares que conforman el universo de la pobreza53 definiendo a aquellos que se ubican por debajo de la LP y que sufren carencias en el NBI pobres estructurales, pobreza estructural o pobreza histórica, mientras aquellos que si bien están por encima de la LP pero según el criterio de NBI cuentan con carencias corresponden al grupo pauperizado. A fines de la década del 80 se realizó un estudio cuantitativo y cualitativo que incluyó una encuesta de dimensiones significativas, orientado a caracterizar el problema de la pobreza urbana en la Argentina (INDEC, 1990). El Censo Nacional de Población y Vivienda de 1991 ha permitido elaborar un nuevo mapa de pobreza y estimación del nivel de pobreza a partir de la Encuesta Permanente de Hogares. Si bien esta temática requeriría de mayor atención, una serie de estudios sobre distribución del ingreso y sobre pobreza permiten afirmar la significación de este problema en el país y el profundo empobrecimiento que han sufrido los sectores medios. Los últimos informes elaborados en el censo del 2001 determinan que el ingreso medio del conjunto de la población cayó en las últimas décadas alrededor de un 40%, lo que significa que para la gran mayoría de las familias el monto real de dinero con el que cuenta por mes se ha reducido brutalmente. Como todo promedio este porcentaje implica que algunos vieron reducir sus ingresos en más de un 50 %, otros 30 % mientras que algunos pocos lo incrementaron. Una parte sustancial de estas familias corresponde a los nuevos pobres y un porcentaje importante de ellas tiene dificultades para cubrir sus necesidades básicas.

4.2 La tendencia a la desigualdad - Cambios de la distribución de ingresos Durante buena parte del siglo XX, Argentina se distinguió de sus vecinos latinoamericanos por evidenciar altos niveles de integración social y bajos niveles de desigualdad. Esta situación era el producto de una confluencia de factores que fue marcada por las condiciones creadas por el proceso de industrialización por sustitución de importaciones iniciado en la década de 1930 y profundizado a partir de la llegada del peronismo al poder en 1946. Acompaño a este proceso la situación laboral donde el peso (mayor que en otros países) de los puestos de trabajos asalariados, el desempleo reducido, el relativamente alto poder de compra de los salarios y la escasa segmentación entre diferentes sectores y calificaciones daban una cierta homogeneidad a las clases. No se puede dejar de mencionar que el desarrollo por parte del Estado con políticas de pretensión universalista en educación y salud y de un sistema de seguridad social ligado al empleo formal y articulados con la acción de los sindicatos acompaño al esquema. Donde una de las

51 (…Es necesario definir niveles mínimos que indiquen una valoración subjetiva de los distintos grados de satisfacción de necesidades consideradas como

básicas en determinado momento de desarrollo de una sociedad. En consecuencia serían “pobres” aquellos hogares que no alcanzan a satisfacer algunas

necesidades definidas como básicas. Este estudio puso en evidencia fuertes diferencias sociales y regionales que caracterizaban al país y se consideró que ambos métodos medían lo mismo. Sin embargo diferentes estudios señalaron diferencias en la magnitud de la pobreza según el método de medición que se utilice…) La nueva pobreza en la Argentina, A Minujin, G Kessler. 52 A fines del siglo XIX y con la finalidad de comenzar a medir a la pobreza un naviero inglés, Charles Booth, describió la situación social en Londres

haciendo un símil con la línea de la flotación de los barcos estableciendo una distinción entre los que estaban por encima y los que estaban por debajo de

la “línea de pobreza” LP. 53 Método integrado de pobreza MIP: a través de la combinación de los dos métodos, NBI – LP, se construye una tipología mediante la cual es posible

identificar aquellos hogares que no presentan condiciones de pobreza, aquellos que se encuentran en situación de pobreza , aquellos que se encuentran en situación de pobreza reciente, nuevos pobres (solo por ingresos), pobreza estructural y crónica (pobres tanto por ingreso como por NBI), Ministerio de

Desarrollo Social, Secretaría de Gestión y Articulación Institucional, Enero 2006.

43

consecuencias más notorias que tuvo esta configuración fue la activación de un importante proceso de movilidad social ascendente, cuyo resultado más sobresaliente fue la conformación de una extensa clase media. Si bien en los años 50 pudieron observarse algunos cambios en relación con el patrón establecido en los 40 (fundamentalmente en lo que se refiere a las características del mercado de trabajo) fueron las transformaciones operadas durante la última década militar (1976-1983) las que modificaron radicalmente aquella situación. Los cambios institucionales que se produjeron en el gobierno de facto provocaron que la política salarial tienda deliberadamente a quebrar la relativa homogeneidad que llevaba. Las medidas implementadas promovieron un desmesurado aumento en la dispersión salarial que medida por el coeficiente de Gini54 entre 1974 y 1980 aumento 7.7 puntos porcentuales (0.321 a 0.345). El deterioro de los salarios reales durante el período dictatorial y el impacto de un proceso de inflación creciente continuaron durante los „80 provocando en el plano económico una aun más fuerte disminución de los salarios, del nivel de actividad, el remplazo parcial de la moneda nacional por el dólar y la caída de la recaudación fiscal. El país llego a la década de 1990 con una situación muy diferente de la registrada diez o quince años antes. Si bien el desempleo no superaba el 8%, los bajos niveles de la actividad hicieron que el crecimiento de la población económicamente activa durante los años 80 fuera lento. Al mismo tiempo, la disminución del empleo asalariado observada desde mediados de los „70 estuvo acompañada por un crecimiento de trabajo por cuenta propia (cuentapropista) y el empleo en pequeños establecimientos, lo cual redundo en una baja de la productividad. Por último, el empleo no registrado o en negro experimentó en este período un crecimiento importante, que incidió tanto en niveles de los salarios como en la posibilidad de los trabajadores a acceder a la cobertura de salud y los beneficios de la seguridad asociados al empleo formal. Las consecuencias de esta situación no tardaron en hacerse sentir. En primer lugar, la tasa de desocupación pasó del 8% de la población activa al comienzo del período a 15,2 % en 2001, llegando a 18,5% en 1995. En segundo lugar, el subempleo también aumentó, pasando del 8,6% de los activos en 1991 a 14,5% en 2001. En tercer término, la proporción del empleo no registrado o en negro, que representaba 26,5% del empleo total en 1990, alcanzó el 35% en 1999. En cuarto lugar se observó una creciente dispersión de las remuneraciones, incrementándose la diferencia entre las correspondientes a los trabajadores más y menos calificados. Como consecuencia de estos procesos, también se elevó considerablemente el grado de inestabilidad laboral, es decir, la alternancia frecuente del período de empleo y desempleo señalando entradas y salidas periódicas del mercado de trabajo, lo que constituyó uno de los rasgos centrales de la década. En cuanto a la distribución de ingreso, el impacto de las reformas supuso un incremento de la brecha existente entre los más ricos y los más pobres. Los datos disponibles para el Gran Buenos Aires muestran que mientras en 1991 los ingresos familiares del 10% más rico de la población eran 22,1 veces mayor que los del 10% más pobre, en 1999 los primeros eran 32,9 veces superiores a los segundos. Además, mientras que en 1991 el 16,2% de los hogares se encontraba bajo la línea de pobreza, en 2000 ese porcentaje ascendía a 25,2% de los hogares. Tras cinco años de recesión, y con un débil nivel de inversión externa, la situación económica y social se agravaba al promediar el 2001. Luego de la crisis, no solo se agudizó el nivel de pobreza y la informalidad55 sino que también se modificó la composición de la estructura social marcando

54 Coeficiente de Gini: índice que sirve para medir la distribución del ingreso dentro de una sociedad. Puede adoptar valores entre cero y uno; el primer

caso correspondería a una distribución completamente igualitaria o uniforme de los ingresos, en tanto que el valor de uno se presentaría en el caso de una distribución totalmente desigual 55 El concepto de informalidad que se ha adoptado es el desarrollado por la OIT, que la define como una forma de producir típicamente en pequeña escala

y con una organización rudimentaria, con una nula o escasa separación entre capital y trabajo. En este trabajo se considera informal al conjunto

conformado por los trabajadores cuentapropistas no profesionales, los trabajadores familiares sin remuneración, los patrones y los asalariados de

44

la desigualdad de ingresos y las diferencias de bienestar. La distancia de ingresos familiares per cápita entre el 20% más rico de la población y el 25% más pobre pasó de 10 veces en 1991 a 20 veces a fines de 2001, en tanto el coeficiente Gini de estos ingresos se incrementó un 7% (pasó de 0,478 a 0,512), Esquivel y Maurizio, 2006. (Ver grafico III)

Grafico III Fuente * CEDLAS 2006

** FIDE Fundación de investigaciones para el desarrollo económico, octubre 2007

Según las estadísticas56 un 25% de la población cuentan con ingresos que no superan los $ 344 conformando el grupo indigente, por arriba se ubican las familias populares con remuneraciones que llegan hasta los $ 1.100. Recién a partir de esta cifra se empieza a hablar de sectores de clase media y por último la clase alta que suma ingresos familiares por arriba de los $2.500, este crecimiento de la desigualdad estuvo acompañado de un empeoramiento de los indicadores que tienen relación con el mercado laboral. Dentro del 20% que queda encuadrado la clase alta hay un sector, que representa el 5% superior, que son los que “de verdad” podrían encuadrarse por sentido común como “los ricos”. 4.2.1 La Nueva Pobreza, una categoría heterogenia La historia de la evolución de las familias de clase media en la Argentina tienen en común un mismo elemento, el deterioro de la situación alcanzada en el pasado, pero, simultáneamente son diferentes entre sí porque en cada una de ellas la caída comienza y termina en distintos lugares haciendo que estas pérdidas visibles y muy sentidas signifiquen un cambio total del estilo de vida: sacrificio de “lo secundario” para proteger en última instancia “lo básico”. Estas variables se vieron reflejadas durante las décadas del ochenta y del noventa como consecuencia del proceso de crisis, estabilización y ajuste que nuestro país comenzó a sufrir en 1976. Hacia el fin de la dictadura militar dos fueron los rasgos característicos de la estructura social: el primero, el aumento y la creciente heterogeneidad de la pobreza; el segundo la consolidación de un proceso de polarización social visible en un empeoramiento en la distribución de los ingresos. Inciden en estos dos fenómenos: la caída generalizada de los salarios reales en diferentes grupos de ocupaciones, el aumento de la dispersión salarial entre categorías sumados con un largo período de alta inflación coronado por dos crisis hiperinflacionarias, en 1989 y 1990.

establecimientos con hasta cinco ocupados. Las dos primeras categorías de ocupación integran el empleo de los denominadas unidades productivas familiares y las dos segundas el de las microempresas. El sector formal esta integrado por el conjunto de los patrones y los asalariados de los

establecimientos con más de cinco ocupados y por los trabajadores cuentapropistas profesionales. Conceptualmente el sector público está excluido del sector formal, pero por limitaciones de orden empírico el mismo no ha podido desglosarse del sector formal. El servicio doméstico no esta en ninguno de

los sectores previamente mencionados. 56 INDEC EPH, Encuesta Permanente de Hogares, Hogares según escala de ingreso total familiar. Total de Aglomerados urbanos. Mayo 2002 Ver ANEXO V

Cuadro 2.

DISTRIBUCION INGRESO Gini 1974-2005* EVOLUCION SALARIO 1940-2007**

45

Más adelante el proceso de ajuste neoliberal implementado en la década de 1990 consolidó esta tendencia provocando la evolución de los llamados “pobres por ingresos” que ponen de manifiesto la consecuencia de estos cambios (ver Grafico IV). Grafico IV Fuente * Banco Mundial, INDEC ** OJF & Asociados, Base INDEC Y MECOM, Mayo 2008 (evolución salario bruto desde la salida de la convertibilidad)

En estos cambios los ingresos marcan un límite entre quienes pueden acceder a una canasta básica de bienes y servicios y quienes no pueden hacerlo, cruzando la línea en algún momento. Cada uno pertenece a un grupo diferente que conforman este universo, están los pobres estructurales, es decir los pobres de antigua data, que en el pasado habían podido escapar de la miseria y que recayeron en ella en la última década; están aquellas familias que nunca fueron pobres –ni imaginaron que podrían- y caen por consecuencias de otras variables relacionadas con la crisis como: el desempleo, la falta de ingresos, la precariedad laboral llamados empobrecidos y por último están aquellas familias que si bien sufren una impresionante movilidad horizontal, no llegan a atravesar la línea de pobreza, no son rigurosamente pobres ni empobrecidos, sino pobres por ingresos. Esta heterogeneidad en la pobreza alude a que, a diferencia del pasado, cuando se consideran las trayectorias familiares y los recursos de los que dispone cada familia se registran diferencias importantes en el interior del conjunto de la población pobre. Más específicamente, con este rasgo se apunta a señalar un nuevo fenómeno, inédito en la sociedad argentina: el del empobrecimiento de la clase media. Se hace visible entonces una nueva pobreza, aquellos quienes cayeron perdiendo el ingreso pero están dotados de recursos en términos de saberes, habilidades o disposiciones (lo que habitualmente se conoce como capital cultural), de relaciones sociales (el denominado capital social) y notablemente más ricos que los de los grupos tradicionalmente considerador pobres (ver grafico V). El valor del capital social y cultural que los nuevos pobres poseen depende de la trayectoria y sus orígenes familiares, es decir difiere la utilidad potencial de un empobrecido miembro de la clase media de un pobre de vieja data. En la nueva pobreza, la presencia de un mayor capital social y cultural marcará alguna diferencia pero no deben dejar de verse los límites de este tipo de recursos ya que pueden proveer soluciones puntuales a determinadas carencias y -no a todas- y nada se asegura que su duración sea para siempre. Esta falta de uniformidad puede a veces desorientarnos, pues estamos más habituados a la pobreza tradicional que cubre todas las esferas de la vida: salud, educación, tiempo libre, etc. Una exclusión en todas las áreas que lleva a la exclusión integra de las personas que lo sufren. En la

EVOLUCION SALARIO (Bruto) en U$S (bruto)**

POBREZA, INDIGENCIA Y DESEMPLEO*

46

nueva pobreza, por su heterogeneidad, la miseria y la exclusión son relativas porque hay quienes sufren la exclusión en algunas esferas de su vida social mientras en otras están incluidas Grafico V Fuente: elaboración propia con base de datos INDEC, SIEMPRO, e infobaeprofesionales.com (consultora CCR)

¿Pero cuáles son las causas que llevaron al empobrecimiento de una parte de los sectores medios? Distintas variables pueden identificar o explicar la pauperización de estos sectores. Algunas están vinculadas a la situación del empleo, señaladas durante las últimas décadas (la crisis del Plan Austral implementado por el gobierno de Raul Alfonsín, la hiperinflación de 1989 y la de 1990, la crisis del 2001). Otras con la salida del mercado de trabajo de uno de los miembros que aportaba ingresos al hogar, ya sea por pérdida del empleo o en el caso de las mujeres, por el abandono de la condición de ocupada ante el nacimiento de los hijos. En tercer término fue el resultado de una disminución de los ingresos, por cambio de trabajo como en el caso de los antiguos trabajadores en relación de dependencia que, ante la pérdida de su puesto de trabajo, pasan a desempeñar una peor remunerada, usualmente por cuenta propia. En este pasaje al trabajo independiente los trabajadores no solamente pierden ingresos, sino que también se ven privados de beneficios que suelen estar asociados al trabajo asalariado en condiciones de estabilidad, principalmente la obra social, las vacaciones pagas, el salario familiar y las licencias por enfermedad y maternidad. En consecuencia y ante estas variables luego de la crisis del 2001 los valores del empobrecimiento de la población llego a que: entre octubre de 2001 y mayo de 2002 el salario real de los trabajadores disminuyó un 26,5% en el Gran Buenos Aires. La recuperación de estos indicadores para el segundo semestre del 2003 logro una disminución hasta el 15,4% y hasta el 12,6% en el mismo período de 2004. Para el primer trimestre del 2007, tomando como referencia los datos de la Encuesta Permanente de Hogares EPH57 para total de aglomerados urbanos58, donde los persistentes niveles de desigualdad, respecto de la distribución del ingreso, continúa marcando profundamente la estructura social argentina. Los datos reflejan, (ver grafico VI), que donde el 40,3 % de la población ubicada entre el 4°y 7° decil se la considera clase media recuperada representada por

57 Encuesta Permanente de Hogares EPH Hogares según escala de ingreso total familiar, total de aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, elaborada

por el INDEC. 58 El Aglomerado Gran Buenos Aires es el mayor conjunto urbano del país. Abarca la Ciudad de Buenos Aires y se extiende sobre el territorio de la

Provincia de Buenos Aires, integrando la superficie total de 14 partidos, más la superficie parcial de otros 16 (esto sin contar una muy pequeña

participación de los partidos de Cañuelas y La Plata). La diferencia entre el Gran Buenos Aires y el Aglomerado Gran Buenos Aires es que el primero alude a un conjunto de partidos (más la Ciudad de Buenos Aires) tomados en su totalidad, mientras el segundo alude a un área que se va moviendo con el tiempo

y que incluye a algunos partidos de manera parcial.

Sin NBI Sin LP Clase Media

NBI sin LP Pauperizados Nuevos Pobres ó Pobres por ingresos

NBI con LP Empobrecidos

NBI y LP Pobres estructurales

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el segmento que percibe ingresos mensuales mínimos de $1.000 y máximos de $2.300. Para el mismo grafico pero enfocando en la Ciudad de Buenos Aires observamos que la clase media recuperada con el 39,4% está representada por el segmento que percibe ingresos mínimos de $ 1.422 y máximos de $ 3.200. Grafico VI

Fuente elaboración propia en base de datos del INDEC Encuesta Permanente de Hogares EPH Hogares según escala de ingreso total familiar, total de

aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, Dirección general de Estadísticas y Censos (GCBA – Ministerio de Hacienda) Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 e infobaeprofesionales.com (consultora CCR) Ver Anexo V Cuadro 1 y 3; ANEXO VI Grafico I.

De acuerdo a los datos expuestos para el total de aglomerados existen 2.889.000 hogares percibiendo un ingreso medio $ 1.548 y para la Ciudad de Buenos Aires 385.300 hogares que involucran a 945.000 habitantes con un ingreso promedio de $ 2.230. 4.2.2 La invisibilidad de la nueva pobreza La nueva pobreza es una miseria difusa dispersa en grandes ciudades, mientras los viejos pobres viven en barrios y enclaves reconocibles por todos, los nuevos pobres no. Casi cualquier barrio, prácticamente cualquier edificio de clase media puede albergarlos. Es una pobreza privada de puertas adentro, que busca evitar y ocultarse de la mirada de los otros y que pretende mantener dentro del ámbito restringido las relaciones más cercanas. Esta dispersión y desorientación que produce transforma a la pobreza en una pobreza invisible. Más allá de una sensación generalizada, bastante acorde con la realidad, de que todos son nuevos pobres, no se sabe muy bien de que se trata la nueva pobreza. Sobre todo porque está ausente de la agenda pública: a diferencia de los que ocurre con en muchos países desarrollados, acá no se discute ni siquiera se toma en cuenta la posibilidad de implementar políticas públicas especificas para estos sectores. El gran ausente en el escenario de la nueva pobreza es el Estado quien abandono a sus ciudadanos justamente cuando más lo necesitaba, el “Estado de Malestar”59, donde en la última década tantos cientos de miles de habitantes de nuestro país no pudieron evitar que su ingreso caiga en el territorio de la pobreza debido no solo al tipo de políticas de estabilización y ajustes llevadas a cabo, sino a la inexistencia de políticas públicas preventivas a las que se puede recurrir. De esta manera, los nuevos pobres viven una experiencia de desprotección social, que se vincula a la vez con el hecho de que su empobrecimiento significa, en términos más generales, el

59 Ver Eduardo Bustelo

48

derrumbe de la promesa de igualdad de oportunidades en que la clase media había creído desde mediados del siglo XX, y que ya, no aparece como válida para sus hijos. Pero no debe olvidarse que, los nuevos pobres conforman un “estrato híbrido”: si bien se asemejan a la población pobre en cuanto a su nivel de ingresos, su inserción en el mercado de trabajo y su acceso a la cobertura social, comparten con los sectores medios otros rasgos, como el nivel educativo y la composición de la familia. Esto determina la definición de estrategias particulares, frente a la situación de la pobreza, en las cuales el capital cultural y social de que dispongan las familias cumplirá un rol central.

4.3 Identificación de la Demanda – Características socioeconómicas Más allá de esta distinción en la forma de comprender las clases sociales, también es necesario analizar las maneras en que la noción de clase es habitualmente utilizada en los estudios empíricos que tienen por objeto el análisis de la estructura social Argentina. El uso del concepto de clase social, muchas veces se reduce a su posible traducción estadística, que no necesariamente sigue criterios que se postulan en el nivel conceptual. En la estructura social de la Argentina Germani establece una serie de determinantes de las clases sociales, dentro de los cuales distingue entre criterios estructurales y psicosociales60. Pero si de estadísticas se trata, esta representación habitual en términos de clase convive con otra, igualmente frecuente, en términos de estratos de nivel socioeconómicos61. Ella es la más frecuente en los estudios de opinión pública y mercado. En este caso no se trata de identificar clases como grupos que forman parte de una identidad común sino señalar “sectores” de la población que comparten determinadas características objetivas como por ejemplo el tipo de consumo. Como consecuencia de esto, se recalificaron los estratos poblacionales conforme a la concentración de riqueza de cada uno adecuado a las actuales circunstancias. (ver cuadro XII).

60 Forman parte de los primeros el prestigio según el cual se ordenan las ocupaciones, el nivel económico (expresado en términos de ingresos) y las

características personales referidas al tipo y grado de instrucción. Componen los segundos la autodefinición de los miembros de cada ocupación con una

clase determinada, es decir, como se ubican los individuos a sí mismos en relación con la estructura de clases de una sociedad, y el sistema de valores, normas y actitudes que caracterizan a los individuos de cada clase. Sin embargo, a la hora de realizar su análisis de la estructura social de nuestro país hacia finales de la década de 1950, y limitado por la escasez de las fuentes y datos disponibles, su definición de las clases se reduce a la identificación

entre estructura ocupacional y estructura de clase, de tal forma que cada una de éstas se define en función del tipo de ocupación de los individuos que la componen: patrones, empresarios y empleadores para las clases altas; profesionales liberales, trabajadores por cuenta propia de ciertas ramas y

empelados para las clases medias; obreros, aprendices y el resto de los trabajadores por cuenta propia para las clases populares. 61 Los Niveles Socio-Económicos NSE (como estratificaciones de los hogares de la población urbana) , cuyo objetivo es reconstruir de modo indirecto el

nivel de ingreso de los hogares. Históricamente, los procedimientos utilizados nunca fueron consensuados Ya en un plano de sistematización para su aplicación en la práctica, desde fines de la década del ‟80, la Asociación Argentina de Marketing AAM se ha abocado, primero a la elaboración, y luego a sucesivas revisiones y ajustes del NSE. Se creó de tal forma el NSE 1991, que fue posteriormente ajustado en 1994 y 1996. En el año 2002, la AAM

procedió a elaborar una nueva versión del NSE. En función del particular momento en que se llevó a cabo dicho trabajo, y con la finalidad de facilitar la comparación con los lineamientos de la Encuesta permanente de hogares EPH de clasificación de los hogares en deciles de ingreso, dicha versión se basó

en un nuevo criterio. En el 2004 se procedió a una revisión del informe y para el 2005 se comenzó la ejecución del plan 2005 – 2006. En consecuencia en el 2006 fue adoptada una nueva forma de calcular el NSE que modifica el peso asignado al nivel educativo respecto de la ocupación y elimina la consideración del patrimonio de los hogares medido a través del acceso a ciertos bienes de consumo durable. En su lugar, pasan a ser indicadores

relevantes la cobertura médica del principal sostén del hogar, la “intensidad laboral” del mismo (si es ocupado pleno o subocupado) y el porcentaje de miembros del hogar que aportan ingresos. El índice da como resultado una escala de siete niveles (A, B, C1, C2, D, y E), los cuales se corresponden con

sectores de nivel socioeconómico alto (AB), medio - alto (C1), medio – medio (C2), medio – bajo (C3) y bajo (D y E) Ver ANEXO VI

49

Cuadro XII

Estrato Social Ingreso

Total aglomerado Familiar $

Población Total Aglomerado

%

Ingreso Total GCBA Familiar $

Población GCBA

%

Índice NSE

Clase Alta 60.500 – 4.300 11,1 50.000 - 5.830 12,3 ABC1 Clase Media Alta 4.300 – 3.000 11,3 5.800 – 4.075 12,2 C2 Clase Media Típica 3.000 – 2.300 11,0 4.070 – 3.226 11,7 C3 Clase Media Recuperada 2.300 – 1.000 40,3 3.200 – 1.422 39,4 D1 Clase Baja 1.000 - 5 25,8 1.420 - 0 24,3 D2/E

Fuente Elaboración propia en base de datos de la Comisión de Investigación de Mercado de la Asociación Argentina de Marketing, INDEC Encuesta

Permanente de Hogares EPH Hogares según escala de ingreso total familiar, total de aglomerados urbanos, primer trimestre 2007, Dirección general de Estadísticas y Censos (GCBA – Ministerio de Hacienda) Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 e infobaeprofesionales.com (consultora CCR) Ver Anexo V

Cuadro 1 y 2 ; VI Grafico 2.

Debe entenderse que no todos los grupos que conforman los estratos socioeconómico constituyen una demanda potencial para adquirir una vivienda62, parte de ellos cuentan con una vivienda propia y no requieren mudarse en el corto a mediano plazo; como así también hay algunos casos de personas que no cuenten con vivienda y que, actualmente, no estén interesadas en adquirirlas. Pero si existe una franja ubicada próxima a la base de la pirámide BdP con necesidades de vivienda refiriéndonos en este caso a las familias llamadas nuevos pobres. Uno de los principales problemas que posee esta demanda esta vinculado al desfasaje que existe entre el precio de las propiedades (que se encuentra estipulado en dólares y, según la zona, por encima de los valores existentes durante la Convertibilidad) y el salario de referencia, expresado en pesos y sujeto a una volatilidad en términos reales (poder adquisitivo)63 dado el escenario inflacionario que afecta a la Argentina. (ver grafico VII) Grafico VII Fuente * ReporteInmobiliario.com en base a datos de Giménez Zapiola y Toribio Achaval - Ingresos dólares: Toribio Achabal en base a datos INDEC

** OJF & Asociados, Base INDEC Y MECOM, Mayo 2008

La percepción de una inflación persistente incide en las conductas y expectativas de los diversos actores vinculados a la problemática ya que se imposibilita para el acceso al mercado hipotecario.

62 En este sentido, la Cámara Argentina de la Construcción -CAC16- ha efectuado un estudio mediante el cual determina que para el período 2007-2017

existe una necesidad de construir 3,9 millones de viviendas (que abarcan todos los estratos de la población) y se traducen en un monto de $415.000

millones en obras nuevas. No obstante, dado que la inversión en mantenimiento se estima, según INDEC 1993, en un 13,1% de la inversión en obra, el monto total a invertir en viviendas para la mencionada década sería de $469.000 millones, de los cuales $ 46.000 millones corresponderían a lo que se denomina vivienda social (y estaría a cargo del gobierno destinados para aquellas personas que se ubican entre el 1 y 3 decil). En consecuencia, el monto

a invertir en el desarrollo de vivienda para el resto de la población es de $ 423.000 millones, Cosentino, Maurer, 2007. 63 (…) En términos de poder adquisitivo, en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires –de elevada valoración inmobiliaria relativa-, el salario promedio

durante junio medido en dólares alcanzó para adquirir 47% del valor del M² de una vivienda nueva. En otros barrios representativos, tales como Caballito, dicho porcentaje ascendió a un 55% promedio, mientras que en Almagro lo hizo a un 60%. (…) Informe de la Construcción y el mercado inmobiliario,

Instituto de Economía , Facultad de Ciencias Económicas, Septiembre 2008.

Valor m2 U$S vs Ingresos en U$S EVOLUCION SALARIO (Bruto) en U$S

50

En este sentido, se evidencia una dicotomía clara (una contradicción de intereses): mientras ese contexto inflacionario hace que las personas deseen tomar créditos a tasa fija y a largo plazo, las entidades financieras, que están fondeadas fundamentalmente con obligaciones de corto plazo, y con pocas posibilidades de extender la maturity de dichas obligaciones, no se encuentran en condiciones de prestar a largo plazo y a tasa fija, tal cual surge de las expectativas de demanda. Atender a esta población con necesidades diferentes se convierte entonces en un desafío importante. Surge así el concepto que muestra la importancia económica del sector al considerar todo su gasto consolidado como la oportunidad de destapar un mercado que no accede a un mínimo de productos y servicios. En este sentido la combinación de las capacidades de gobiernos y empresas ha probado ser muy efectiva. Pero para ello deben unificar visiones, que no siempre son coincidentes debido a distintas experiencias de cada uno64.

4.4 Algunas conclusiones del análisis

La nueva clase social, denominada nuevos pobres, si bien ha tenido una fuerte pérdida de salario respecto a su situación anterior tomada como base antes de la crisis del 2001, cuenta con un capital social y cultural que le permite de acuerdo a su trayectoria el acceso a ciertos bienes y servicios.

En los últimos años el nivel de pobreza decrece al igual que los salarios y este último si bien trata de alcanzar sus valores de la crisis no ha podido hasta el momento igualarlo

Fuerte aumento del coeficiente de distribución y de la clase media recuperada, nuevos pobres tanto en la Ciudad de Buenos Aires como a nivel nacional considerando el total de aglomerados

Fuerte descalce de salario vs m2 de construcción

De acuerdo a los valores y a pesar de los esfuerzos en planes de viviendas oficiales, la resolución del problema habitacional para los sectores vulnerables de la población no puede ser resuelta exclusivamente por parte del Estado. Resulta necesario implementar políticas que integren y alienten a la actividad privada en la producción de un mayor número de unidades habitacionales para un amplio sector de la población que no están al alcance de las mismas.

64 “…Nuestra investigación sobre la calidad de vida consistió en el estudio, en términos concretos, de la satisfacción de necesidades básicas insatisfechas y

del acceso al consumo de bienes y servicios considerados mínimos. Debe por tal punto reflejar una visión generalizada sobre el conjunto de las condiciones

sociales en la que se desarrolla su vida la población de la ciudad…” Aspectos metodológicos de la investigación Luis Beccaria

51

“El Estado otorgara los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: el seguro social obligatorio, que estará a cargo de entidades nacionales o provinciales con autonomía financiera y económica, administradas por los interesados con participación del Estado, sin que pueda existir superposición de aportes; jubilaciones y pensiones móviles; la protección integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna.”

Constitución de la Nación Argentina, Art. 14 Bis

5 Financiamiento y acceso a la vivienda para hogares de menores ingresos 5.1 El Financiamiento en países en desarrollo. El crecimiento poblacional y la creciente urbanización que ha registrado y experimentará el mundo en los próximos años, representa un gran reto para todos los estados en materia de vivienda, infraestructura y acceso a servicios. Si bien el problema de la vivienda es común a muchos países, resulta más preocupante en países en desarrollo donde alcanza estadísticas alarmantes y constituye una dificultad de raíz estructural. América Latina se ubicó como la segunda región más urbanizada del planeta, con un 77% de su población habitando actualmente en ciudades donde la mayor parte del crecimiento se concentra en los estratos de ingresos más bajos. El hecho de que la pobreza se esté “urbanizando” trae consigo problemas adicionales de marginación y desigualdad que no pueden ser ignorados. La atención a las necesidades de vivienda es un componente esencial de cualquier esquema de políticas públicas y en los últimos años se ha convertido en una prioridad en la agenda internacional. Muchos de los países en desarrollo que han tomado medidas en este tema se han enfocado prioritariamente a la implementación de programas para la vivienda social. Sin embargo, la demanda masiva de vivienda y la disposición limitada de recursos públicos han recortado el alcance de estos programas. En América Latina las políticas y mecanismos utilizados para paliar el déficit habitacional difieren entre países pero disponen de características comunes a la hora de acceder al financiamiento según se observa en el cuadro XIII. Cuadro XIII

Fuente: Elaboración propia en base de datos CEFID En Chile el mercado de vivienda, convive con un sistema tripartito de financiamiento basado en el ahorro privado donde se incentiva a políticas en favor del ahorro de las familias, ya sea para recibir asistencia estatal o para los que optan por el mecanismo de mercado. El compromiso de ahorrar se valora no sólo por la disminución en los fondos que debe asignar el Estado, sino también porque destaca la participación y el esfuerzo de las familias. Otro sistema es el relacionado al subsidio habitacional directo otorgado por el Estado donde se dispone de distintos programas habitacionales, a través de los cuales se adquiere viviendas (básicas privadas), o demanda en licitación pública su construcción para posteriormente asignarlas a los postulantes seleccionados mediante criterios sociales y económicos. El caso más emblemático lo representa el Fondo Solidario de Vivienda (FSV), programa habitacional del

Crédito Hipotecario Denominación Plazo Promedio Tasas

Argentina Mercado Local 15 a 20 años 12 a 17 %

Chile Unidad de Fomento 15 años 5 a 7 %

México Mercado Local 20 años 11,1 %

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Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile (MINVI) destinado a dar solución habitacional a las familias que se encuentran por debajo de la línea de pobreza. Por último encontramos al crédito hipotecario de largo plazo donde existen diversos productos que, o bien se diferencian según la tasa de interés, fija o variable65 o según el instrumento financiero, mutuo hipotecario, endosable o no, o crédito con Letras de Crédito Hipotecarias (LCH)66. Por otra parte el desarrollo del mercado hipotecario chileno fue acompañado de manera decisiva por los fondos de pensión, que invirtieron más del 20% de su cartera en dichos instrumentos, lo que permitió un mayor fondeo del financiamiento hipotecario, traduciéndose en bajas tasas de interés y plazos más convenientes. Otro rasgo distintivo del caso chileno, es el mecanismo de indexación que se aplica tanto para los instrumentos de captación de fondos como para los créditos. Consiste en una unidad de cuenta indexada con la inflación con un mes de rezago, denominada unidad de fomento (UF)67. Este sistema financiero chileno sobresale respecto de otros mercados latinoamericanos por exhibir moderados costos en la recuperación de las garantías reales en caso de ejecución judicial, cuyos plazos promedios se estiman entre 12 y 18 meses. El resultado de este conjunto de políticas por parte del Estado, del sector privado y financiero, permitió contribuir a reducir moderadamente el déficit habitacional chileno. La política habitacional ha logrado reducir el déficit cualitativo: se observaron grandes avances en los índices de infraestructura, calidad y tipo de vivienda, para el 2002, respecto del año 1992(…) también se pudo comprobar que el déficit está fuertemente asociado a la población más vulnerable (quintiles I y II) la cual representa más del 50% de los hogares que sufren algún tipo de déficit. Galaz – Sanhueza, 2005. En el caso de México, las necesidades habitacionales están atendidas por actores públicos y privados que, si bien han generado diversos productos, no alcanzan para solucionar el problema estructural del acceso a una vivienda digna por parte de los sectores de menores ingresos. El Gobierno Federal comprometió como programa de vivienda y meta para el 2006, alcanzar un ritmo anual de financiamiento de 750 mil unidades habitacionales. Para alcanzar esta meta, fue necesario transformar las condiciones jurídicas, administrativas, financieras y de coordinación prevalecientes, lo que impulsó cambios, mediante un proceso de reingeniería en todos los organismos financieros de vivienda (INFONAVIT, FOVISSSTE, y FONHAPO), la integración de un esquema de subsidios (los que fueron otorgados en forma implícita o complementaria) y una coordinación institucional efectiva, así como ajustes para disponer de recursos adicionales destinados a otorgar más créditos. Conjuntamente con estos cambios, en el año 2001 se creó la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), sustituto del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), institución financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, estableciendo condiciones que permiten

65 La tasa pactada se modifica de acuerdo a un factor variable, por ejemplo una tasa de referencia conocida como Tasa Activa Bancaria (TAB), publicada

por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras. Generalmente se utiliza la Tasa TAB en unidades de fomento (UF) a 360 días, y a ese factor se le agrega un spread. Al 26/9/2007 la tasa TAB se ubicaba en un valor de 3,22%. 66 “Estos préstamos pueden ser a tasa fija o variable y el importe financiado alcanza un máximo del 75% del valor de la propiedad, mientras que el plazo

de amortización puede llegar hasta 30 años. Para el caso de los mutuos hipotecarios endosables o no endosables, su característica diferencial respecto al producto señalado anteriormente, es su gran flexibilidad en cuanto a las condiciones de plazo, relación préstamo/valor y cuota/ingreso, como así también, los seguros, tasas etc., que se fijan libremente entre las partes”, Bancomer . 67 Es una unidad de cuenta indexada a la inflación del mes inmediatamente anterior al período que se calcula. Fue creada en 1967 (1UF=100) y a la fecha

26/09/2007 es de $19.151. Antes del día 9 de cada mes el Banco Central de Chile entrega públicamente el valor de la UF diaria para el período comprendido entre el 10 del mes en curso y el 9 del mes siguiente, registrando una variación entre ambas fechas equivalente a la variación del índice de

precios al consumidor del mes inmediatamente anterior.

53

canalizar recursos adicionales al mercado hipotecario provenientes del sector privado, mediante las SOFOLES68 y la Banca, para incrementar el financiamiento hipotecario. Toda esta transformación ha mostrado que entre 2002 y 2005 se registraron máximos históricos consecutivos en el otorgamiento crediticio para adquisición de vivienda, por parte de los cuatro organismos nacionales (INFONAVIT, SHF, FOVISSSTE y FONHAPO). El mercado de financiación de la vivienda se encuentra fuertemente respaldado en la acción de los principales entes públicos69 y en especial del INFONAVIT70. A esta situación se le suma la participación del sector privado en el financiamiento a la vivienda como en el caso de la banca que siendo casi nula para el 2000 tuvo un fuerte crecimiento a través de los créditos hipotecarios otorgados por las SOFOLES. Otro rasgo que caracteriza al mercado mexicano, es la existencia de seguros de créditos hipotecarios, que consisten en mecanismos para transferir a una aseguradora el riesgo de crédito en este tipo de préstamos, permitiendo mejorar los estándares de otorgamiento, promoviendo la competencia en precio y calidad. No hay que olvidar al Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI)71, que administra el Programa Especial de Crédito y Subsidios a la Vivienda (PROSAVI) por el cual se subsidia a familias de menores ingresos72. Todas estas características destacan a México como líder en la región en materia de titulización alcanzando en el año 2004 el 69% del total de emisiones de la región, constituyendo el 75% de su portafolio activos titulizados provenientes de los créditos para la construcción y para adquisición de vivienda. CEFIDER, 2007 En Argentina la política de vivienda estuvo condicionada por la insuficiencia de recursos presupuestarios (gran parte de ellos tuvieron como destino el pago de la deuda externa) y por los límites que significaron la obtención de créditos internacionales, aplicados a programas específicos de solución parcial del problema de la falta de vivienda. Por otra parte, la inflación, que soportó por años la economía argentina, contribuyó a impactar negativamente tanto en el desarrollo de mecanismos de financiamiento como en la capacidad de ahorro de las familias. 68 Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL). Es una sociedad anónima autorizada por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Su propósito es

captar recursos provenientes de la colocación de instrumentos inscriptos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios con el propósito de otorgar

créditos a determinada actividad o sector: consumo, crédito automotriz, educación, servicios financieros e hipotecarios, entre otras. 69 Otro instrumento es el FOVI, Fideicomiso Público constituido en 1963 por el Gobierno Federal a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en

el Banco de México, el cual es administrado por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito S.N.C. (PROSAVI) a partir del 26 de febrero de 2002 P. Dentro de sus fines se encuentra el otorgar apoyos financieros y garantías para la construcción y adquisición de vivienda de interés social,

canalizando los recursos a través de los intermediarios financieros, siendo éstos las instituciones de banca múltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario e inmobiliario, registradas ante FOVI. Los recursos del financiamiento se asignan a través del sistema de subastas a las que están llamados los promotores de vivienda registrados en FOVI, así como los intermediarios financieros autorizados (Fundación Centro

de Investigación y Documentación de la Casa – CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal –SHF, 2006). Este programa se propone apoyar la compra de vivienda nueva para los jefes de familia, tanto asalariados como aquellos que trabajan por su cuenta, que tienen ingresos no mayores a 5 veces el salario

mínimo mensual del Distrito Federal, con una asignación transparente de los créditos mediante concursos en donde se ofertan. Por su parte, el Gobierno Federal otorga un subsidio para complementar el ahorro previo, que representa el 20% o más del valor de las viviendas ofrecidas en el programa. 70 Este organismo público se fondea a través del aporte que efectúan los empleadores de un 5% sobre la masa salarial de sus empleados y que es

considerado como un impuesto, otorgando luego créditos a los trabajadores del sector privado. El Instituto es parte del sistema de ahorro para el retiro mexicano y las principales características radican en: plazos de hasta 30 años, tasa de interés fija y función directa del ingreso del trabajador en cantidad

de veces el salario mínimo (VSM), exigiendo garantía hipotecaria a favor del Instituto, el cual contrata y paga un seguro para casos de muerte o incapacidad permanente del deudor. CEFIDAR, 2007. 71 Fideicomiso Público constituido en 1963 por el Gobierno Federal a través de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en el Banco de México, el cual

es administrado por la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito S.N.C. a partir del 26 de febrero de 2002. Dentro de sus fines se

encuentra el otorgar apoyos financieros y garantías para la construcción y adquisición de vivienda de interés social, canalizando los recursos a través de los intermediarios financieros, siendo éstos las instituciones de banca múltiple y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) del ramo hipotecario e inmobiliario, registradas ante FOVI. Los recursos del financiamiento se asignan a través del sistema de subastas a las que están llamados los

promotores de vivienda registrados en FOVI, así como los intermediarios financieros autorizados (Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa – CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal –SHF, 2006). 72 Este programa se propone apoyar la compra de vivienda nueva para los jefes de familia, tanto asalariados como aquellos que trabajan por su cuenta,

que tienen ingresos no mayores a 5 veces el salario mínimo mensual del Distrito Federal, con una asignación transparente de los créditos mediante

concursos en donde se ofertan.

54

5.1.1 El acceso a la vivienda en la Argentina Los principales antecedentes se remontan a comienzos del siglo pasado. La crisis urbana tuvo su impacto en la Ciudad de Buenos Aires como resultado de las restricciones que padecieron en las condiciones de vida los inmigrantes europeos. A partir de allí, el Estado comenzó a ejercer un rol más activo, regulando el mercado de la vivienda para los sectores de bajos ingresos mediante la sanción de la primera ley de congelamiento de alquileres y luego, con la construcción de viviendas “sociales” mediante la Comisión Nacional de Casas Baratas. A mediados de la década del ‟40, mediante la Ley de Propiedad Horizontal, se permitió el acceso a la propiedad en altura en las áreas centrales urbanas, y cobró relevancia el rol del Banco Hipotecario Nacional73, que se encargó de financiar más extendidamente el acceso a la vivienda de los sectores medios con créditos a treinta años de plazo. Al mismo tiempo, el Estado nacional organizó la construcción de barrios “modelo” (como Ciudad Evita) destinados a los trabajadores, incentivando la industria de la construcción fundamentalmente ligada a este tipo de emprendimientos sociales. El "derecho a la vivienda" fue incorporado en la Constitución reformada en 1949, iniciando el gobierno una política de acción directa mediante la construcción de viviendas destinadas a los sectores de menores recursos, instalándose en el horizonte de anhelos de amplios sectores de la sociedad argentina el acceso a la vivienda como un objetivo alcanzable con la ayuda del Estado, visto por primera vez como garante de los derechos de los trabajadores74. En las décadas del setenta y ochenta, el Estado instrumentó la política de vivienda a través de un mayor impulso a la oferta de construcciones con destino a los sectores de menores recursos, con el desarrollo del FONAVI75 y otros planes menores de vivienda y, por el lado del financiamiento a la demanda, a través del aporte del Banco Hipotecario Nacional76. En los noventa se produce un cambio sustancial en la concepción del modo de resolución de este problema, ofreciendo una mayor participación al sector privado. En consecuencia se produce la privatización del Banco Hipotecario Nacional y se introducen cambios en los mecanismos recaudatorios del FONAVI77, descentralización mediante. Tras la crisis del año 2001, el Estado decidió unificar los programas que estaban bajo la órbita de la Secretaría de Desarrollo Social en la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda trasladándola a la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios de la Nación y, como acción

73 Desde 1943, y en solo tres años, el BHN escrituró 130.000 préstamos y en 1952 había construido 217.000 viviendas. Los planes de pago eran a treinta

años con un interés del 5,75% anual. Desde el año 1943, los créditos de fomento pasan a ser la operación con mayor participación relativa en la actividad

del BHN. Esta participación seguirá aumentando hasta el año 1953, Lopez, 2000. 74 se consolidaron las instituciones del Estado de Bienestar, en el estilo argentino, que fuera de los de mayor alcance en América Latina a partir de los

años „50. La “vivienda social” fue creciendo en importancia en la agenda pública, primero con la Comisión Nacional de la Vivienda en 1955, luego con la organización del Fondo Federal de la Vivienda en 1959, hasta llegar en 1965 a la creación de la Secretaria de Estado de Vivienda –dependiente primero del

Ministerio de Economía y luego del de Bienestar Social. El camino constitutivo de un sistema centralizado de provisión de “vivienda social” comenzó con la creación del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) en 1972, Cravino, Fernández Wagner y Varela, 2002. 75 “en el caso del FONAVI, el regular desempeño resultó entre otras causas debido a los bajos niveles registrados en la recuperación de los fondos

otorgados por parte del organismo, conjuntamente con altos costos y menor calidad de vivienda social. A su vez, los altos índices inflacionarios generaron distorsiones en el funcionamiento del sistema con mayor énfasis en el sector construcción, que debió detener la ejecución de obras cada vez que se

negociaban ajustes en los costos” Cristini y Moya, 2004. 76 “Este período se caracterizó por ser una época de altas tasas de inflación e interés. Dichas cuestiones no permitieron un desarrollo significativo de la

construcción, del inmobiliario, del crédito general, y del hipotecario en particular. Para afrontar el descalce, el BHN tuvo que recurrir a la asistencia de redescuentos por parte de la autoridad monetaria, que eran acompañados por elevadas tasas de interés ajustadas por inflación, llegando a generar altos

niveles de morosidad en la cartera, tornándose en insostenible su funcionamiento. Los programas antiinflacionarios aplicados durante gran parte de la década del 80 , y en especial sobre el final de la misma, indujeron diversas medidas tendientes a restringir la expansión de préstamos hacia las entidades financieras a fin de aumentar el grado de control de la oferta monetaria” CEFIDAR, 2007. 77 En el año 1997, con la Ley N°21.581, se dio curso al Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI), en donde se precisan y enmarcan sus actividades,

determinándose que sus recursos debían ser destinados a financiar total o parcialmente la construcción de viviendas económicas para familias de ingresos

insuficientes y la ejecución de obras de infraestructura. En este sentido se aumentan los recursos, llevando los aportes al 5% de la nómina salarial, especificándose no sólo los destinos, sino también acotando los destinatarios de las inversiones a las familias de recursos insuficientes, y generando la

creación de organismos autárquicos en las jurisdicciones, responsables de la ejecución de los programas financiados con dichos fondos específicos.

55

complementaria se incorporaron programas federales78 mientras que la banca pública comenzó a ejercer un rol testigo en la oferta de financiamiento79. 5.1.2 La vivienda en crisis o post crisis. El año 2001 fue traumático para la economía en general y para el sistema financiero en particular con un largo proceso recesivo y con la devaluación de la moneda local se produjo la imposibilidad de pago de numerosos agentes económicos que habían contraído créditos hipotecarios en dólares percibiendo sus ingresos en pesos. Como resultado de ello los poderes ejecutivo y legislativo se vieron obligados a intervenir en materia de ejecuciones hipotecarias evitando que las entidades financieras se enfrentaran al imperativo de disponer la ejecución de las hipotecas, al mismo tiempo que se pesificaban los créditos dolarizados. A partir de ese momento se sucedieron una serie de leyes tendientes a dar solución al problema80. Esta situación dejó como principales señales de deterioro una caída acumulada del PIB del orden del 15,6% y un profundo proceso de desintermediación financiera, traduciéndose en una fuerte caída de los depósitos y de los préstamos. (ver grafico VIII y ver grafico en Anexo VII Grafico 1) Grafico VIII

Fuente: Reporte Inmobiliario, Índices.

78 Para consultar específicamente cada uno de ellos y estado de avance de los programas ver www.vivienda.gov.ar 79 El Estado resignó una herramienta de regulación importante y tuvo que sustituirla, en la medida de sus posibilidades, con el protagonismo de otras

entidades públicas. Éstas ejercieron un rol testigo en materia de precios y en consecuencia el Banco de la Nación Argentina pasó a ocupar un espacio

preponderante. La señal más evidente es el avance al primer lugar del ranking de bancos en ésta línea crediticia, y el fuerte crecimiento de los bancos Provincia de Buenos Aires y Ciudad de Buenos Aires, años después, fundamentalmente a la salida de la crisis del año 2001 80 En enero de 2002, se sancionó la Ley 25.563 de concursos y quiebras, suspendiendo por el plazo de 180 días la totalidad de las ejecuciones judiciales o

extrajudiciales, incluidas las hipotecarias y prendarias de cualquier origen, incluso las previstas en la Ley 24.441. En setiembre, la Ley 25.640 prorrogaría el

plazo de suspensión durante 90 días más, en noviembre de 2006 la Ley 26.167 de “Emergencia Pública” suspendió los trámites de ejecución de sentencias judiciales, subastas judiciales y extrajudiciales, los desalojos en cualquiera de sus modalidades, y cualquier otro procedimiento que tenga por objeto el desapoderamiento de los inmuebles protegidos en la ley. Acto seguido, se sancionó la Ley 26.177, que dispuso la creación de la Unidad de

Reestructuración que funcionaria en el ámbito del Ministerio de Economía y tuvo por objeto el análisis y propuesta de reestructuración de la totalidad de los mutuos hipotecarios pactados entre los adjudicatarios y el ex Banco Hipotecario Nacional, antes de la vigencia de la convertibilidad. En sesión

parlamentaria de mayo de 2007 se prorrogó la suspensión de ejecuciones a dichos deudores hasta tanto se expida la Unidad de Reestructuración.

56

Sobre finales del año 2002 comienza la economía a exhibir síntomas de cambios81. Las políticas activas en materia de vivienda social por parte del Estado se centraron en el abordaje sectorial sin otras disposiciones de políticas más estructurales sobre las formas de propiedad, sus derechos y obligaciones y sobre el desempeño del mercado. Para el 2004 se puso en marcha el Programa Federal de Construcción de Viviendas82 donde se proponían edificar 120.000 viviendas nuevas en todo el país entre el 2004-2006 a fin de fortalecer el proceso de reactivación económica mediante la contratación de obras en las empresas del sector de la construcción para promover la generación de puestos genuinos de trabajo, este crecimiento estuvo acompañado en el sector privado con el repunte del crédito hipotecario. Si bien el otorgamiento de nuevos préstamos hipotecarios con destino a vivienda evidenció una modesta pero auspiciosa recuperación fue para finales del año 2005 el momento en que el crédito hipotecario comenzó a despegar a un ritmo moderado. Esta tendencia fue acompañada por un decidido avance de las entidades bancarias en el ofrecimiento de productos hipotecarios en moneda local83 a largo plazo y a tasas reales sustancialmente más bajas que en la convertibilidad, donde en algunos casos llegó a treinta años, en términos reales, y con ampliación del porcentaje de financiación respecto al valor de la propiedad en alguna línea puntual84.

Este repunte se reflejó en la Ciudad de Buenos Aires para el 2005 donde el 42% de la construcción se enfoco para el segmento ABC1, distribuyéndose el resto de la segmentación en calidades de tipo “sencilla” y “confortable”. Por otra parte, durante el 2006, las obras destinadas a vivienda de características suntuarias representaron el 37% del total, Reporte Inmobiliario, 2007. Este crecimiento de la actividad inmobiliaria se dio en ausencia de financiación hipotecaria, manifestado por la cantidad de escrituras efectuadas con hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires que apenas llegó al 8,7%, muy bajo en relación a los valores registrados en la década anterior. (ver cuadro XIV y ANEXO VII Grafico 2) Cuadro XIV

Fuente: Elaboración propia en base de datos Reporte Inmobiliario y Cámara Inmobiliaria Argentina, Período 2007 Ver Anexo VIII Grafico 1, 2, 3 y 4

81 Como hecho característico del mercado inmobiliario durante los años 2002 y 2003, ante la caída en el valor de las propiedades (medidos en dólares) en

los meses siguientes a la crisis, y ante la falta de activos financieros suficientemente sólidos como para proteger sus ahorros, los agentes económicos provocaron una mayor demanda en la compra de inmuebles con los fondos que habían retirado del sistema financiero, ya sea por el efecto “goteo del corralito”, amparos u otros mecanismos. 82 El “Federal” como se lo conoce, es un programa cuyo diseño es rígido, con un producto único: construcción de viviendas superficie mínima (45m2) con

infraestructura. El monto total financiado ascendía a 3.875 millones de pesos en dos años, cuadruplicando el FONAVI, ver Fernandez Wagner, Democracia

y Ciudad, 2008. 83 “A diferencia de lo ocurrido en la década de los noventa, más del 90% de la intermediación bancaria se realiza en moneda local, lo cual revela un claro

avance en el proceso de consolidación de las funciones de medio de pago y reserva de valor de la moneda nacional. La lección de los noventa resulta muy clara en cuanto a los elevados costos que finalmente acarrea alentar crecientes niveles de intermediación sobre la base de admitir la generalización de

instrumentos financieros dolarizados en el sistema bancario doméstico” (Bleger, 2005). 84 El rápido descenso de la inflación y el fuerte crecimiento en el nivel de actividad económica potenciaron los proyectos de construcción,

fundamentalmente dirigidos a la edificación de viviendas para el segmento ABC1 (clase alta y media alta). Esto se dio por el lado de la oferta, a consecuencia de los bajos costos en dólares (mano de obra y materiales) y por el lado de la demanda a través del ingreso de capitales con fines de especulación, ya que el valor del metro cuadrado en dólares se convirtió en una oportunidad para los inversionistas internacionales.

La recuperación del sector de la construcción en general, y la destinada al sector viviendas en particular, tuvo un impulso significativo que se reflejó en la evolución del PIB de la construcción. El mismo pasó de un 3,6% del PIB en el año 2002 al 6,3% del PIB en el año 2006, superando los valores promedio

alcanzados durante la década del noventa.

Período Escrituras Hipotecas Cancelaciones Hipotecas /Escrituras

1990 83.247 5.664 17.212 6,8 %

1997 103.887 29.106 34.475 28,0 %

2000 90.625 23.628 28.493 26,1 %

2001 79.762 20.353 27.066 25,5 %

2002 82.662 3.256 39.214 3,9 %

2007 98.025 8.586 18.208 8,7 %

57

En tal sentido, las entidades bancarias promovieron la aparición de nuevos productos con el fin de incrementar la oferta de financiamiento con destino a la adquisición de viviendas, el que no fue suficiente para ampliar la participación a los sectores medios bajos de la población, en el objetivo primordial de alcanzar la vivienda propia 85, ver cuadro XV. Cuadro XV Productos ofrecidos por Banca Pública

Banco BAPRO

Linea Nacion Clasicos Nación Premiun Nacion

Convenios

Mación Mi casa

Vivienda Unica

Ciudad

vivienda

Ciudad casa

ahorro

Prestamos

hipotecarios

Financiación 75% 2a

/ 80% 2b

80% 2a

/ 85% 2b

80% 2a

/ 85% 2b

90% 75% 100% 80%

Monto Mínimo 10.000,00$ 10.000,00$ 20.000,00$

Monto Maximo 200.000,00$ 500.000,00$ 300.000,00$ 300.000,00$ 500.000,00$ 200.000,00$ 400.000,00$

Sistema Frances

TNA Fija (1)

9,50% 12,50%

Plazo Max. TF hasta el 31 /12/2011 10años

TNA Variable (1)

12,46% 11,46% 11,46% 8% 8% 11,25%

Plazo Max.TV 20 años 20 años 20 años 20 años 20 años 20 años

TNA Combinada (1)

9,5%/ 8%

Plazo Max. TC 20 años

Relacion Cuota

ingreso30% 30% 30% 30% 40% 40% 30%

Objeto Vivienda de uso

permanente

Vivienda de uso

permanente

Vivienda de uso

permanente

Vivienda de uso

permanente

Vivienda de

uso

permanente

Vivienda de

uso

permanente

Adquisición

Nacion Ciudad

Frances Frances

NOTA: (1) TNA máxima correspondiente a plazos máximos (2a) Vivienda usada / (2b) Vivienda nueva

Productos ofrecidos Banca Privada

Banco Hipotecario BBVA Galicia

Linea

Prestamos

con garantía

hipotecaria

Super Hipoteca

Super

Hipoteca

flexible

Linea tradicionalHipoteca

Flexible

Creditos

Inmobiliairos

Financiación 50% 80% 80% 75% 100% 70%

Monto Mínimo 10.000,00$ 10.000,00$ 10.000,00$ 10.000,00$

Monto Maximo 300.000,00$ 500.000,00$ 500.000,00$ sin maximo 200.000,00$ $ 700.000,00

Sistema Frances/ Aleman Aleman Frances

TNA Fija (1) 15,75% 14,75% 9,75% 13,70% 13,70%

Plazo Max. TF 10 años 10 años 20 años 10años 10 años

TNA Variable (1) 10,50% 8,75% 8,70% 12,20%

Plazo Max.TV 15 años 20 años 25 años 10 años

TNA Combinada (1)11,5% / 13,5% 10,5% / 14,75% 12,50% 11,00%

Plazo Max. TC 10 años 25 años 20 años 10 años

Relacion Cuota

ingreso35% 35% 35% 35% 30% 30%

Objeto No

especificado

Vivienda de uso

permamnete

Compra o

construcción

Viivenda de uso

permamnete

1° Vivienda

(tambien 2°

vivienda y

compra de

hipotecas)

No

especificado

Santander

NOTA: (1) TNA máxima correspondiente a plazos máximos

Fuente: Elaboración propia en base a de datos publicados porcada entidad.

85 Si observamos que el monto promedio de los créditos otorgados por parte del universo bancario durante el año 2006 se situó en valores aproximados a

los $90.000, el valor a pagar por la cuota mensual de los mismos alcanzó a los $1.000 aproximadamente, implicando requerimientos de ingresos promedio

no inferiores a los $3.200, Los créditos más cercanos, diario La Nación, marzo 2007.

58

Bajo este escenario, y considerando el alto grado de informalidad de la economía, el Banco Central BCRA dispuso flexibilizar la evaluación crediticia, permitiendo calificar como sujeto de crédito a un mayor número de personas físicas y autorizando un mayor volumen de financiamiento. La norma permitía que las entidades bancarias financiaran hasta un 80% del valor de la propiedad mientras que el cambio permitió incrementar dicho límite hasta un 90% en el caso de los créditos hasta $300mil y un 100% para los créditos de hasta $200mil 86. Esto evitó tener que realizar, previamente, un nivel de ahorro significativo al futuro tomador del crédito para completar el valor total de la propiedad a comprar. Pero los crecientes valores alcanzados en el precio de las propiedades, dificultaron el acceso al financiamiento bancario de amplios sectores de la población, enfocando muchas de las operaciones de crédito hipotecario a los sectores con mayor capacidad adquisitiva (ver gráfico Anexo X Grafico 1). Este aumento en el valor de los inmuebles, como consecuencia de una mayor demanda y a inversiones especulativas, impactó tanto en el precio de las unidades nuevas como usadas (ver grafico IX), potenciando la suba de los alquileres. Grafico IX Evolución del precio de los departamentos nuevos y usados en el prerído (1991/2006) Base 1991=100 Fuente: elaboración en base a datos del Centro de Estudios Avanzados UADE

Por tal motivo, el gobierno conjuntamente con las entidades bancarias (en especial las que están bajo la órbita estatal) impulsaron el lanzamiento de líneas de crédito hipotecarias cuyas cuotas mensuales representasen para el futuro tomador valores similares a los que ya estaban haciendo frente con el valor de su alquiler (ver cuadro XVI).

86 Comunicación” A” 4551 del Banco Central de la República Argentina. Conjuntamente se modifico el Manual de Originación y administración de

Prestamos “… queda expreso taxativamente que los préstamos hipotecarios deberán ser otorgados en pesos, con un plazo máximo de 30 años y bajo la modalidad del sistema francés o alemán. La periodicidad debe ser mensual, y deberá incluir el monto total de la cuota del préstamo hipotecario, los conceptos referidos a capital, intereses, gastos, comisiones, primas de seguro e impuestos. Asimismo, para la consideración del ingreso neto, al establecer

la relación cuota/ingreso del solicitante deberán deducirse los pagos de impuestos nacionales, provinciales o municipales que graven los ingresos declarados como así también las contribuciones previsionales. Complementariamente se estableció un conjunto de normas con el fin de mantener un grado

de homogenización de las hipotecas a fin de poder ser sujetas a futuras titulizaciones…” MOyAP, Comunicación “A” 4637 BCRA.

Dtos nuevos vs Dtos usados

59

Cuadro XVI

Fuente Elaboración propia en base a datos Reporte Inmobiliario, Banco Central de la Nación y CEDEM ver ANEXO XIII y XIV

Nota La tasa varió de acuerdo a cada período tomándose un LTV 70 % y relación cuota ingreso 30 %: 2000 TNA 9%, Tasa Fija - Plazo 240 meses TEA 17,25

2005 TNA 8,5%, Tasa Fija - Plazo 240 meses TEA 9,38 2007 TNA 12 %, Tasa Fija - Plazo 240 meses TEA 15,54 Esta modalidad no implicó un incremento sustantivo del crédito hipotecario, dado que en parte las condiciones requeridas para el otorgamiento era la presentación por parte del inquilino del contrato de alquiler con toda la formalidad que necesita en términos legales y fiscales, situación que no todos los locatarios estaban en condiciones de asumir; por otra parte las dificultades para hacer coincidir el valor de la cuota con el alquiler requeriría la búsqueda de una zona geográfica para su futura propiedad que registre valores sensiblemente más bajos, en costo del metro cuadrado, respecto al valor de plaza de su actual vivienda alquilada.

En este marco, la mayor diferencia que se establece entre el pago de una cuota de un préstamo hipotecario respecto al pago del alquiler potenció el incremento en la demanda de viviendas en alquiler como única alternativa para un sustantivo sector de la población que necesita satisfacer la necesidad de vivienda. En consecuencia, ante un insuficiente crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler y una mayor demanda, la resultante fue un aumento del precio de las viviendas en arrendamiento (ver grafico X y ver ANEXO XIII y XIV) sumándose un incremento en el problema habitacional. Grafico X

Fuente: Rentas brutas anuales por alquiles promedio Dep. 2/3 amb. Cap. Fed. 1980 – 2007, Reporte Inmobiliario, ver ANEXO XIII Y XIV

En la esfera pública para marzo del 2007 el Estado lanza la segunda fase, más ambiciosa aun, del Programa Federal donde se planteaba construir 250.000 viviendas entre 2007-2009. Esta etapa, en proceso de diseño, se suma a la ya demorada fase I que evidenció cuellos de botellas a causa de su gestión centralizada, conflictos con empresas y con la población.

Periodo Barrio Valor Propiedad

55 m2 Usado Alquiler Cuota / Ingreso

2000 $=U$S

Almagro 40.150,00 295,00 364,00 1500,00

Palermo 52.250,00 430,00 474,00 1500,00

2005 3$=1U$S

Almagro 43.725,00 310,00 380,00 900,00

Palermo 59.950,00 495,00 527,00 900,00

2007 3.15$=1U$S

Almagro 60.500,00 380,00 650,00 825,00

Palermo 77.000,00 595,00 833,00 825,00

60

En síntesis esta situación muestra cada vez más la poca respuesta que existe para los segmentos populares tanto sea del sector público o privado ya que la intervención del Estado termina siendo inconclusa, a causa de una política de diseño y ejecución centralizada donde propone una subordinación de los actores locales a un formato único de respuesta no articulando con la Planificación, volviendo a construir conjuntos de gran tamaño reproduciendo “ciudades dormitorio”, basándose en una política donde no se regulan los mercados (suelo urbano y parque construido), el destinatario de las viviendas (en algunos programas) es relativamente impreciso y, donde aún, cuesta determinar si la asignación de la vivienda constituirá un subsidio total, parcial, o se prevé su recobro por completo , R. Fernandez Wagner, 2009 y la participación privada no encuentra un esquema de financiamiento flexible y accesible para esta segmento poblacional tan afectado por los intereses del mercado. Bajo este contexto y ante los valores y estadísticas enunciadas de los últimos años intento mostrar, en condiciones de mercado reales, qué posibilidad pueden tener una familia de bajos ingresos para acceder a una vivienda. De esta manera y por medio de un simulador analizo que cantidad de m2 pueden adquirir; a tales efectos los supuestos utilizados son: Se considera la Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 de la Dirección Nacional de

Estadísticas y Censos del GCBA -último dato disponible- seleccionando de la misma el cuadro que agrupa a los hogares según escala de ingreso total familiar (ver ANEXO V Cuadro 1).

Respecto al valor del metro cuadrado se utilizó valor m2 de mercado US$ 540,00 Reporte Inmobiliario 2007 (ver ANEXO X Grafico 2).

Se estableció como dimensión de la vivienda los siguientes parámetros87: Departamento vivienda de dos ambientes 60 m2. Se tomó una relación cuota ingreso del 30%, que resulta la más utilizada del mercado y las

condiciones de acceso al préstamo hipotecario del banco que ofrecía las mejores condiciones (ver ANEXO XII, cuadro Banco Ciudad de Buenos Aires, Simulador de préstamo). No se consideró el descuento correspondiente al pago de los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales en el valor de la cuota mensual del préstamo.

Financiamiento por el 75% del valor de la propiedad a adquirir, por ser el más favorable,

considerando que las familias cuentan con un ahorro previo. Para la determinación del monto de crédito asignado según la cuota a pagar

mensualmente se utilizó el sistema francés, para un plazo de 20 años, T.N.A. Tasa Nominal Anual Variable: 12,5%, TEA Tasa Efectiva Anual: 13,24% - C.F.T.T.E.A. - Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual, I.V.A. : 15% Incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo.

Un valor en la cotización del dólar de $3,15 al 28/12/0788.

87 Reporte Inmobiliario, diciembre 2007 ver ANEXO XI 88 El Banco Central cierra 2007 con récord de reservas. Diario La Nación Diciembre 2007.

61

Financiamiento para construcción sin valor terreno

Decil Escala de Ingresos* Hogares Población

miles

Ingreso

medio $

Ingreso

medio U$S

Relación cuota

ingreso 30 %

en Pesos

Máximo

crédito a

otorgar en

pesos

m2 a

construir

Ahorro

previo

(Anticipo)

Máximo de

m2 a

construir

1 0 – 750 96.400 1969 380 120 114

2 754 – 1099 89.200 2010 925 294 278

3 1100 – 1420 103.300 2229 1260 400 378

4 1422 – 1796 94.000 2263 1610 510 483 31.500 19 10.500 25

5 1800 – 2100 101.600 2352 1950 619 585 38.200 23 12.733 30

6 2120 – 2650 93.200 2509 2385 757 716 46700 28 15.567 37

7 2650 – 3200 96.500 2601 2925 928 878 57200 34 19.067 45

8 3236 – 4070 95.600 2623 3653 1120 1096 71.500 43 23.833 56

9 4075 – 5800 96.500 2707 4935 1566 1481 96.600 58 32.200 76

10 5830 – 50000 95.900 2644 27.900 8856 8370

Fuente: Dirección General de estadísticas y Censos (GCBA – Ministerio de Hacienda). Encuesta Anual de Hogares Onda 2007

Elaboración propia en base de a INDEC, datos información valor m2 Reporte Inmobiliario ver ANEXO XIII

En el análisis podemos observar que a pesar de la implementación de diferentes alternativas que arriben al financiamiento de la vivienda todavía no se puede dar una respuesta a un número importante de hogares (385.000) cuyos ingresos mensuales se hallan en el rango que abarca entre $1.420,00 y $ 3.200,00. Por tal motivo las familias de bajos ingresos siguen siendo invisibles ante la situación no existiendo créditos hipotecarios que se ajusten a sus necesidades y posibilidades. Esta invisibilidad se puede trasladar en que: El valor de los inmuebles está establecido en dólares, contra ingresos en pesos sujetos

además al riesgo de erosión real. El requerimiento de una relación cuota-ingreso preestablecida y la falta de opciones para

que las familias de bajos ingresos, que no cuenta con capacidad de generación de ahorro, pueda cubrir con capital propio el porcentaje de la vivienda que no financian los bancos (entre el 25% y el 30% del valor del inmueble que se desee adquirir).

Las condiciones de los créditos a la vivienda que ofrece el sistema financiero están

determinados de forma tal que el segmento objetivo ha quedado constituido por personas que pertenecen a los tres últimos deciles de la población (clase media, media-alta y clase alta); mientras que las acciones emprendidas por el gobierno para solucionar el déficit habitacional apuntan prácticamente en forma exclusiva al segmento poblacional de menores recursos, (tres primeros deciles).En consecuencia, la demanda hipotecaria de la clase media baja se encuentra totalmente desatendida, tanto en términos de oferta crediticia como de políticas públicas específicas.

Por tal motivo se plantea la necesidad de la intervención pública donde el Estado debe cumplir el rol de promotor e institucionalizador de los mercados necesitando desarrollar una solución para el déficit habitacional. Del diagnóstico se desprende que uno de los problemas esta vinculado al financiamiento de la demanda hipotecaria donde sobre esta base sería interesante poder: Fomentar mediante políticas y mecanismos específicos un mayor involucramiento del

mercado de capitales en el financiamiento de largo plazo de la demanda de crédito hipotecario.

62

Implementar soluciones que promuevan una mejor oferta de crédito hipotecario para la vivienda de los sectores más vulnerables, a partir de promover una mayor masificación de los esquemas de orginación y securitización de créditos hipotecarios que cuenten con determinada cobertura de riesgos críticos

Implementar un esquema de garantías que permita cubrir el riesgo de repago asociado al

crédito hipotecario destinado a la demanda objetivo Instrumentar un vehículo de cobertura de tasas para adaptar los requerimientos de la

oferta y demanda de crédito hipotecario para la vivienda, posibilitando la originación crediticia a tasa variable y el repago por parte del deudor a tasa fija.

Bajo estos lineamientos se intenta dar respuesta al gran problema que existe en el acceso a la vivienda de este sector poblacional con la posibilidad de arribar a créditos hipotecarios que sean accesibles, fomentando la implementación del ahorro obtenido con la participación y el esfuerzo de las familias como medio para compensar o disminuir los fondos que debe asignar el Estado.

5.2 Alternativas de fortalecimiento para los instrumentos de créditos hipotecarios y el ahorro Como se ha visto en el financiamiento de la vivienda dos son los aspectos que se deben considerar a fin de que sean viables y sostenibles. Por un lado, deben ofrecer rentabilidad a los agentes que participan en el mercado y por el otro deben ser adecuadas a la capacidad de pago de los potenciales prestatarios; en caso contrario, la población con menores ingresos quedarán al margen de las operaciones del mercado. Dado que ambos objetivos no son necesariamente compatibles, fundamentalmente para tomadores con ingresos bajos, se necesita la intervención subsidiara del Estado que minimice esta brecha cuota ingreso. Aunque no siempre, para dar una solución a este problema, se produce la intervención del Estado, también se han ensayado soluciones que han procurado crear mayor espacio para la gestión privada en la construcción y el financiamiento de viviendas y han reservado al Estado, un rol fundamentalmente normativo y subsidiario. Lo cierto es que existe una clara tendencia a reevaluar los esquemas institucionales para la movilización de recursos hacia el sector habitacional. Buscando asegurar un mayor volumen de créditos hipotecarios habitacionales y procurar que los recursos se obtengan en condiciones de plazo compatibles con el financiamiento de viviendas. De esta manera se trata de desplazar y no descartar el modelo tradicional, circunscrito al mercado financiero para otorgar créditos habitacionales de largo plazo, para completarlo con un esquema que obtenga recursos tanto del mercado financiero como del mercado de capital, a través de mecanismos tradicionales de captación de ahorros familiares y de mecanismos de captación de ahorros institucionales, para originar créditos hipotecarios que puedan ser securitizados. Arrieta, 2005 (Ver ANEXO IX). Este esquema emergente tratará de contribuir a resolver el problema de descalce de plazos y diseminar los riesgos para poder insertarse como una nueva herramienta de mercado 5.2.1 Vinculaciones del crédito con subsidios habitacionales y ahorro previo El obstáculo principal para solucionar el déficit habitacional que aqueja a las familias de bajos ingresos ha sido su dificultad de acceder a las oportunidades de financiamiento existentes, provocadas por tres razones básicas: Una relación cuota/ingreso que, si bien a priori puede resultar razonable, no es suficiente

para que las familias de bajos ingresos accedan a los montos necesarios para adquirir una vivienda que le sea funcional.

63

Plazos de financiación inadecuados, sumados además a las altas tasas de interés. Requerimiento de contar con fondos para efectuar el pago inicial, porque el financiamiento

no cubre el 100% del valor, que se traduce en una exigencia de ahorro que no puede ser cubierta por los estratos medios de la población. Su insuficiente capacidad adquisitiva, que les impide transformar su enorme demanda potencial en una demanda efectiva.

Es clara entonces la insuficiencia del binomio ahorro previo/crédito hipotecario para concretar el acceso a la vivienda de los sectores de menores ingresos, aunque esto sí puede ser factible en los estratos de ingresos más elevados. Una posible solución a utilizar sería la implementación de esquemas tripartitos. Sus componentes son: el ahorro previo de los adquirientes, un subsidio a la oferta otorgado por el Estado o privados y subsidio a la Demanda a partir de mecanismos de ajustes en las tasas. Surge entonces tres alternativas complementarias para contribuir a perfeccionar el mercado crediticio desde el foco de solucionar la brecha existente entre el requerimiento de las entidades financieras en relación a la cobertura que desean obtener por los préstamos a otorgar y la realidad económica imperante que se traduce en una relación de más de 6 veces entre el valor de la propiedad a adquirir y el sueldo anual de las familias de bajos ingresos:

1. Generar un mecanismo de ahorro previo que permita cubrir el porcentaje que se requiere como down payment (que oscila en torno al 20% del valor de la propiedad).

2. Esquema de cobertura de tasas donde el Estado Nacional, realiza aportes líquidos por vía

presupuestaria, fondos FONAVI, a fin de implementar un esquema que permita disminuir el denominado riesgo de tasa de interés, de forma tal que las entidades financieras puedan originar créditos a tasa variable y los deudores pagar una tasa fija89.

3. Aportes de bienes, como puede ser el caso de un terreno sobre el cual se puedan efectuar

los desarrollos inmobiliarios. Este aporte debería representar, al menos, el 15% del monto de cada obra.

El objetivo central del esquema tripartito será colaborar con la capacidad adquisitiva de las familias de menores ingresos, segmento donde se concentra el grueso de la demanda potencial de vivienda, para permitir que estas familias puedan resolver su problema habitacional a través del mercado, accediendo a una vivienda que satisfaga sus aspiraciones y que sea compatible con su esfuerzo propio y sus posibilidades económicas. En este esquema se considera que el subsidio a la oferta será claramente más eficiente que los subsidios a la demanda (en la forma de viviendas provistas por el Estado), debido a que significan menores pérdidas en el bienestar del consumidor, menores pérdidas en la soberanía del consumidor y menores costos en la facilitación de una vivienda. Ante este nuevo escenario se reformula la simulación para el acceso a una vivienda considerando en este caso los siguientes supuestos: Se considera la Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 de la Dirección Nacional de

Estadísticas y Censos del GCBA -último dato disponible- seleccionando de la misma el cuadro que agrupa a los hogares según escala de ingreso total familiar (ver ANEXO V Cuadro 1).

89 “Un esquema de cobertura de tasas (ya sea bajo un formato de swap o cup) puede institucionalizarse como un producto financiero que se adquiere en

un mercado específico (con oferentes y demandantes de contratos de cobertura y donde la participación pública se oriente a desempeñar un papel de market maker) o directamente se puede considerar la posibilidad de instrumentar un Fondo de Garantía que ofrezca la cobertura del denominado riesgo de tasas de interés.” Crédito de vivienda para clase media Lic. Cosentino Diciembre 2007

64

Respecto al valor del metro cuadrado se utilizó lo que se utilizaron para las viviendas Plan Federal II, acordes al target analizado (US$ 370,00) (ver www.minplan.gov.ar).

Se estableció como dimensión para la habitabilidad los siguientes parámetros90: Vivienda de tres ambientes 55 m2 , Se tomó una relación cuota ingreso del 30%, que resulta la más utilizada del mercado y las

condiciones de acceso al préstamo hipotecario del banco que ofrecía las mejores condiciones (ver ANEXO XI, cuadro Banco Ciudad de Buenos Aires, Simulador de préstamo). No se consideró el descuento correspondiente al pago de los impuestos nacionales, provinciales y/o municipales en el valor de la cuota mensual del préstamo.

Financiamiento por el 75% del valor de la propiedad a adquirir, por ser el más favorable

con un subsidio habitacional que cubre el ahorro previo. Para la determinación del monto de crédito asignado según la cuota a pagar

mensualmente se utilizó el sistema francés, para un plazo de 20 años, T.N.A. Tasa Nominal Anual Variable subsidiada por el Estado : 9,5%, TEA Tasa Efectiva Anual: 9,93 % - C.F.T.T.E.A. - Costo Financiero Total expresado en Tasa Efectiva Anual, I.V.A. incluido: 9,72 % Incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo.

Un valor en la cotización del dólar de $3,15 al 28/12/0791.

Financiamiento para construcción sin valor terreno

DecilEscala de

Ingresos*Hogares

Población

miles

Ingreso

medio $

Ingreso

medio U$S

Relación cuota

ingreso 30 %

en Pesos

Máximo

crédito a

otorgar en

pesos

m2 a

construir

Ahorro

previo

(Anticipo)

Máximo de

m2 a

construir

1 0 – 750 96.400 1969 380 120 114

2 754 – 1099 89.200 2010 925 294 278

3 1100 – 1420 103.300 2229 1260 400 378

4 1422 – 1796 94.000 2263 1610 510 483 37.700 32 12.567 43

5 1800 – 2100 101.600 2352 1950 619 585 45.700 39 15.233 52

6 2120 – 2650 93.200 2509 2385 757 716 55900 48 18.633 64

7 2650 – 3200 96.500 2601 2925 928 878 68500 59 22.833 78

8 3236 – 4070 95.600 2623 3653 1120 1096 85.500 73 28.500 105

9 4075 – 5800 96.500 2707 4935 1566 1481 115.700 100 38.567 141

10 5830 – 50000 95.900 2644 27.900 8856 8370

Fuente: Dirección General de estadísticas y Censos (GCBA – Ministerio de Hacienda). Encuesta Anual de Hogares Onda 2007 Elaboración propia en base de a INDEC, datos información valor m2 reporte inmobiliario, análisis CEFIDAR

En rango califican hogares para vivienda de 24 m2 /48 m2 de acuerdo a prototipo utilizado en Ministerio de Desarrollo Social ver ANEXO XI Grafico 2 y para vivienda de 40/ 60 m2 de acuerdo prototipo Plan Federal II

En rango califican hogares para vivienda de 60 m2 de acuerdo prototipo Reporte Inmobiliario ver ANEXO XI Grafico I

Del análisis se observa que la participación conjunta del Estado y la entidad Bancaria posibilita el acceso al crédito de las familias de bajos ingresos para los deciles entre el rango 4 y 7 estudiados 90 Prototipos utilizados en el Ministerio de Desarrollo Social, Subsecretaria de Coordinación – Programa Ayudas Urgentes ver ANEXO XI y Plan Federal de

vivienda , La Nación Julio 2004, 91 El Banco Central cierra 2007 con récord de reservas. Diario La Nación Diciembre 2007.

65

en (Definición de Demanda). No obstante, el rol del sector público en cuanto a la promoción de desarrollos de proyectos de viviendas es importante. En tal sentido, se puede considerar el fomento de una mayor profundidad de líneas bancarias, una mayor proliferación de instrumentos en el mercado de capitales o una mayor amplitud y escalabilidad de los esquemas de movilización de recursos dentro de los sectores constructivos, inmobiliarios y de inversores particulares. Queda verificar las posibilidades y los factores que las familias de bajos ingresos cuentan para obtener ahorros que le permitan desarrollar fondos para acceder a los créditos de mercado y poder asi efectuar el pago inicial que requieren las entidades financieras para el otorgamiento del crédito y alcanzar el valor de la vivienda no financiable por la entidad bancaria. 5.2.2 Motivaciones para el ahorro Entendiendo que la participación conjunta del Estado y entidad bancaria podrían mermar los obstáculos en el acceso al crédito para vivienda hay otro punto a considerar en este esquema que esta vinculado con el ahorro privado de las familias. Un análisis complejo que para la mayoría de las personas está rodeado de incertidumbre respecto de los ingresos futuros, la esperanza de vida, los probables problemas de salud, etc. y la miopía con que se enfrenta el futuro, ligada al hecho que el único costo de una mala decisión en este sentido es el de ajustarse a un nivel de vida más bajo. Sin embargo, estudios sobre el tema identifican algunos motivos, bastante heterogéneos, por los cuales las familias están dispuestas a sacrificar consumo presente con el objeto de mejorar su futuro bienestar. La heterogeneidad está asociada tanto a características socioeconómicas, los niveles de ingreso y la etapa de vida de las personas92, como a las condiciones y hábitos de la población de cada país. Dentro de las razones que tienen todas familias y en especial las de menores ingresos para ahorrar está la de contar con alguna alternativa de carácter metódico que vincule este ahorro a un destino específico. Una de ellas puede ser la educación, porque permite la acumulación de riqueza en capital humano, el acceso a mejores oportunidades laborales y constituye, por ende, un medio para mejorar el ingreso permanente, elevar el estándar de vida y permitir la movilidad social. Otra motivación es la formación de un monto de capital de trabajo, a fin de desarrollar alguna actividad productiva como microempresario, que permita mejorar sus perspectivas de ingresos en el corto o mediano plazo. Pero la más importante de todas, por ser la posibilidad de acceder a un bien altamente valorado, por su baja liquidez y por su reducida propensión a ser “consumido” Errázuriz, 200193 es la vivienda. Indudablemente un factor que aparece como importante para que las familias canalicen sus ahorros es contar con alguna alternativa de carácter metódica que vinculo ese ahorro a un destino especifico. Para que esto pueda canalizarse las familias deben efectuar sus ahorros dentro del sistema financiero, y para que esto suceda el mercado debe presentar confianza en términos de su solvencia y liquidez, y contar con reglas del juego claras y estables en el tiempo.

92 La Teoría del Ciclo de Vida (TCV) se basa en un modelo de optimización intertemporal para predecir el comportamiento del consumo del individuo a lo

largo de su vida. A su vez, dado el comportamiento del ingreso, se pueden hacer predicciones sobre la trayectoria del ahorro en las distintas etapas de la vida Max U(u(C1),u(C2),...,u(CT)) sujeto a: Σ (Ct-Yt)/(1+rt)t ≤ A. La principal conclusión obtenida mediante la utilización de la ecuación de Euler (u‟(Ct) =

[(1+rt)/(1+δ)] u‟(Ct+1)) es que el consumo en un período dado no depende del ingreso contemporáneo. Adicionalmente, si δ y r son iguales, la utilidad marginal (u‟) será igual en todos los períodos y, suponiendo que la función de utilidad o preferencias no varía con la edad u otra variable contemporánea, el nivel de consumo será constante a lo largo de la vida del individuo. Así, los perfiles de ingreso y consumo quedarán como los del gráfico 3.1 en que el

ingreso, por las predicciones de la teoría del capital humano, es creciente en la primera etapa de la vida laboral del individuo, gracias a la experiencia acumulada, y luego decrece por la acción de la obsolescencia y la depreciación. Entonces, el individuo se endeudará al principio de su vida activa y luego

ahorrará para pagar sus deudas previas y acumular fondos para cubrir la brecha ingreso gasto que previene para el futuro. Así el comportamiento del ahorro tendría una forma de U invertida al igual que la curva que describe la evolución de los ingresos. 93 La inversión en vivienda es, por lo general, el activo de mayor rentabilidad social relativa para las familias de menores ingresos.

66

5.2.3 Aspectos que determinan el ahorro financiero en los grupos de menores ingresos La incorporación de las familias de bajos ingreso al ahorro financiero esta sujeto a una serie de elementos que, del análisis de los instrumentos disponibles en el mercado, el más apropiado para la captación son las cajas de ahorro. Si bien adolecen de una gran debilidad, la elevada preferencia por la liquidez que prevalece en estos sectores, implica que la disposición a mantener depósitos en caja de ahorro en el sistema bancario depende de la inexistencia de restricciones. Para la incorporación a las familias a este mecanismo de ahorro previo es necesario considerar: La disponibilidad de instrumentos alternativos

La rentabilidad o retorno de estos instrumentos, que a su vez esta condicionada por:

- La diferencial de tasas de interés y la existencia de montos no remunerables - El esquema de reajustabilidad (en economías inflacionarias) - El régimen tributario en lo que se refiere a exenciones para ahorros de bajo monto - Las comisiones que cobran las instituciones financieras El riesgo y los mecanismos para absorberlos, por ejemplo mediante sistemas de seguros

estatales para ahorros de bajo monto La liquidez de estos ahorros, que depende de los límites establecidos para el retiro de los

fondos y/o la penalidad impuesta por retiros Los requisitos en cuanto a montos mínimos de apertura para las cuentas y depósitos de

ahorro La cobertura geográfica de las instituciones financieras

Los beneficios adicionales de los pequeños ahorrantes, como seguros de vida, tarjetas de

débito y crédito, consultas de saldo por ventanilla, etc. El haber desarrollado hábitos de ahorro

De todo lo enunciado el poder desarrollar una “cultura del ahorro” a través de políticas de fomento institucional en el tiempo permitirá introducir a este segmento en el mercado hipotecario y así iniciar un círculo virtuoso con destino final, la vivienda. 5.2.4 Resultados estadísticos y econométricos de algunos casos Sólo se dispone de información para los estudios de caso de Chile y Uruguay94. El estudio llevado a cabo por el Banco Estado de Chile revela que el ahorro en esta institución es principalmente personal y familiar. Se distribuye equitativamente entre hombres y mujeres, y es realizado por personas adultas, en un alto porcentaje mayores de 55 años o entre 36 y 55 años. Los ahorrantes provienen en su mayoría del sector asalariado y le siguen en importancia las dueñas de casa y el sector informal. Entre las motivaciones para ahorrar que tienen las familias de menores ingresos destacan la compra de una vivienda, el contar con medios financieros para enfrentar la vejez y la disponibilidad de un fondo para la educación de los hijos. En este estudio el ingreso resultó ser una variable significativa y correlacionada con las libretas de ahorro del Banco Estado de Chile.

94 El ahorro familiar en chile, E. Errazuriz, F. Ochoa, E. Olivares, 2001; Alternativas de políticas para fortalecer el ahorro de los hogares de menores

ingresos: el caso de Uruguay, F. Lorenzo, R Osimani, 2201; Promoviendo el ahorro de los grupos de menores ingresos: experiencias latinoamericanas, R.

Szalachman, 2003

67

En Uruguay, el nivel de ingreso corriente del hogar es la variable más importante en la explicación del comportamiento del ahorro. En ese país, la propensión marginal a ahorrar para los hogares de menores ingresos es inferior a la observada en el resto de los hogares. La tasa de interés de los depósitos de ahorro en libretas del Banco Estado de Chile parece no tener efecto sobre este tipo de instrumento, en cambio la tasa de interés de los depósitos a plazo si afecta positivamente a estos últimos. Respecto de la cobertura geográfica, la variable crecimiento de las sucursales resultó significativa y positiva en el caso del Banco Estado de Chile. La edad es una variable que esta positivamente correlacionada con el ahorro para el caso uruguayo, sin embargo no se observa evidencia a favor de la existencia de una relación del tipo U invertida como postula la teoría del ciclo de vida. En síntesis si bien la evidencia es escasa, el ahorro de los grupos de menos acomodados estaría relacionado positivamente con variables tales como el ingreso corriente de estas personas, y la cobertura geográfica de las instituciones financieras, en tanto que es menos claro el impacto que tiene la tasa de interés.

68

La ciudad es uno de los productos más extraordinarios que ha creado la humanidad. Por definición es multifuncional, concentra la diversidad y está en permanente construcción-reconstrucción, porque nunca se acaba; se trata de un producto social en proceso de cambio constante que tiene historia.

Fernando Carrión.

6 Situación del mercado para hogares de bajos ingresos En Latinoamérica el mercado de suelo urbano constituye uno de los aspectos de más interés y preocupación para los planificadores urbanos “la razón de esta preocupación tiene una explicación simple: los desajustes estructurales entre la oferta y las necesidades de tierra urbanizada de la población afectad principalmente a los más pobres” Geisse, 1986. La mayoría de las ciudades latinoamericanas ocupan hoy un territorio hasta diez veces mayor del que tenían en los primeros 400 años de su desarrollo. Las relativamente bajas densidades que predominan en la estructura urbana de la región, con un promedio de menos de 80 habitantes por hectárea Bertaud y Malpezzi, 2002, hacen que los más de 400 millones de habitantes urbanos que habrá al término de la primera década del siglo XXI ocupen un espacio urbanizado de más de 5 millones de hectáreas. Este proceso de crecimiento, irreversible e incontenible, comenzó a ocurrir a partir de la década ‟40. En ese momento la urbanización se dirigió hacia la expansión periférica acompañado con el traslado de las actividades industriales desde las áreas centrales tradicionales hacia localizaciones con mejores facilidades de acceso y donde se pueden construir instalaciones capaces de acoger las nuevas tecnologías95 dejando amplias zonas desafectadas en el área central. En los años ‟80 el cambio se realizó hacia la ciudad existente pasando de esta manera de una tendencia exógena y centrífuga del desarrollo urbano, hacia una endógena y centrípeta. El vasto territorio urbanizado contiene así áreas en muy diversos niveles de consolidación; las áreas centrales, densamente ocupadas, muchas veces rodeadas de barrios residenciales y áreas industriales en deterioro o abandonadas; próxima zonas que originalmente fueron periféricas pero que como resultado de la expansión de la mancha urbanizada se han consolidado como polos de nueva centralidad urbana y finalmente la periferia en pleno proceso de incorporación a usos urbanos, unas como barrios plenamente consolidados de viviendas para familias de ingresos medianos y altos, y otras como periferias precarias en proceso gradual de consolidación por medios informales ocupadas por familias de ingresos bajos. Esta ocupación de nuevo suelo periférico beneficiosos desde el punto de vista privado96 origina grandes costos para la sociedad, asociados a ampliar el suministro de servicios públicos y los generados por el desplazamiento diario de personas y productos a un territorio urbanizado en constante aumento, que para las familias de bajos ingresos genera una erogación importante de gastos razón que redefine así la urbanización en la ciudad a partir de las aéreas centrales.

95 Los gobiernos urbanos acompañaron estas tendencias de los mercados inmobiliarios con planes de desarrollo urbanístico que destinaban suelo de la

periferia para las nuevas urbanizaciones y recalifican áreas urbanizadas dotándola de servicios para los nuevos centros favoreciendo de este modo el crecimiento por extensión y la policentralidad de la estructura urbana. Mejorando las condiciones de accesibilidad a los servicios para los ciudadanos al

acercar estas actividades a sus lugares de residencia y reducir los desplazamientos y congestión. Regulando el crecimiento de los precios del suelo en el núcleo de máxima actividad al proponer nuevos emplazamientos con funciones centrales que diversifican la oferta y reducen la presión sobre el núcleo más

tradicional. Rojas, 2004. 96 A pesar de la conveniencia del crecimiento compacto, destinado para familias de bajos ingresos, las preferencias de las famil ias de ingresos más altos

manifiestan una marcada preferencia por viviendas localizadas en barrios periféricos que les ofrezcan las amenidades modernas de las viviendas nuevas en subdivisiones del tipo “barrio jardín” Esto no solo requiere de grandes extensiones de suelo, usualmente sólo disponibles en las áreas que se incorporan a usos urbanos en la periferia sino además reducen la incidencia del costo del suelo en el precio de venta de las propiedades. Por otra parte se tiene un gran

control sobre el proceso de producción de espacio construido, ya que el acceso a la tierra vacante, a la espera de mayor valorización, sin vender o sin poder ocupar por problemas económicos, Clichevsky, 2001 en la periferia, no requiere las complejas negociaciones con múltiples propietarios que

caracteriza a las áreas centrales.

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En la Ciudad de Buenos Aires con esta vuelta a la urbe construida los sectores abandonados que fueron ocupados o intrusados por actividades y servicios de menor productividad y por familias populares que habitan, sin costos, las residencias degradadas, cobraron un peso singular y su naturaleza cambio planteándose nuevos retos y mecanismos de intervención. Estos enclaves suponen una oferta cualitativa y cuantitativamente importante sumado al potencial de actividad evidente en función de su buena posición respecto del sistema de accesos de la Ciudad, su vinculación a importantes ejes viarios y la proximidad a puntos de intercambio entre sistemas de transporte urbano, metropolitano e incluso internacional. La disponibilidad a distinto plazo de estos paquetes de “suelo urbano”, permiten sentar las bases para una estrategia de progresiva incorporación de esta tierra vacante97 a la Ciudad. Grafico XI

Fuente: Elaboración propia en base de datos Programa de Habita y pobreza urbana en América Latina, UBA

97 Se entiende por tierra vacante a la tierra privada no utilizada y que se encuentra subdividida en parcelas denominadas “urbanas” según la legislación

vigente, dentro del perímetro de la aglomeración y que podrían ser utilizadas para fines residenciales, industriales, comerciales y de servicios, así como a la tierra de propiedad fiscal que ha sido desafectada de sus anteriores usos. No incluye áreas no posibles de ser utilizadas para dichos fines, como las de

protección ecológica y las de usos público, mientras mantengan dicho uso.

Zona Industrial

Centro

Barrios Altos

Zona Industrial

edificios vacantes

Centro antiguo

Barrios Populares

Centro nuevo

Bolsón de pobreza

Nuevo Distrito Industrial

Barrios Cerrados

AREA DEGRADADA

NUEVA CENTRALIDAD

Centro nuevo

Centro antiguo

Zona Industrial

edificios vacantes

Barrios Populares

AREA DEGRADADA

NUEVA CENTRALIDAD

Barrios Cerrados

70

6.1 Urbanización vs Mercado inmobiliario social. La posibilidad de ejercer el derecho al espacio urbano reconoce un gradiente que va desde la propiedad hasta la ocupación ilegal amparada o tolerada por el Estado, pasando por una serie de situaciones intermedias en las que dicho derecho sufre limitaciones temporales, contractuales, o de otra índole. Esto plantea una primera diferenciación entre sectores de la población con diferentes “títulos” para el ejercicio del derecho al espacio, que no se agota en la dicotomía propietarios - no propietarios. En tal sentido el dominio ejercido sobre el espacio urbano posibilita el usufructo de los bienes implantados sobre el mismo. Sin embargo, el derecho ejercido permite además el acceso a un sinnúmero de otros bienes y servicios, en virtud de la relación espacial entre éstos y el lugar de residencia o actividad. En otras palabras, el derecho al espacio conlleva a diversas externalidades estrechamente ligadas a la localización de la vivienda o la infraestructura económica, tales como la educación, la recreación, la fuente de trabajo, la atención de la salud, el transporte o los servicios públicos. En la medida en que estos bienes y servicios tengan una distribución geográfica desigual, las posibilidades de acceso a los mismos según lugar de residencia o actividad variarán correspondientemente. Por lo tanto, el derecho al espacio urbano debe entenderse como un derecho al goce de las oportunidades sociales y económicas asociadas a la localización de la vivienda o actividad. Perder o sufrir la restricción a este derecho puede suponer, además del desarraigo físico, el deterioro de las condiciones de vida material de cada uno de los planos en que existían externalidades vinculadas con la localización espacial. Esto marca, entonces una segunda distinción: el derecho al espacio se ejerce sobre bienes desigualmente situados respecto del acceso a oportunidades económicas o a la satisfacción de necesidades de la vida material. Naturalmente, las diversas posibilidades que ofrecen distintas localizaciones del espacio urbano determinan su valorización diferencial. En contraste con las tierras rurales, cuyo valor esta determinado fundamentalmente por sus cualidades intrínsecas o por su distancia respecto a los mercados, la tierra urbana adquiere valor en función de su acceso a oportunidades económicas y al goce o disposición de ciertos bienes y servicios. Por lo tanto, en los procesos de urbanización se verifica una tendencia general a la ocupación, y más rápida valorización, de aquellas tierras cuya localización resulta más privilegiada en los términos analizados. Y una vez ocupado un determinado espacio, la demanda futura se desplaza hacia las zonas adyacentes que conforman su periferia. En este desplazamiento, que va extendiendo el radio urbano, la ocupación del espacio no va acompañada normalmente por un correspondiente desarrollo de la infraestructura urbana. Ello es particularmente notorio en las megalópolis latinoamericanas, donde la extensión del equipamiento y los servicios crece a un ritmo muy inferior al de suburbanización. Exceptuando ciertas “islas” residenciales ubicadas generalmente en el primer anillo suburbano, a medida que se avanza desde el núcleo central hacia la periferia del área metropolitana de estas grandes urbes, el equipamiento y la infraestructura de servicios resultan más precarios o, simplemente, no existen. En las áreas marginales, aunque no necesariamente a gran distancia del núcleo central, no existen redes de distribución de agua corriente, y la que se obtienen es escasa o se halla contaminada. No existen tampoco cloacas, desagües o pavimentos. A veces ni siquiera luz eléctrica, siendo una práctica difundida el “enganche” a la red pública. El gas, cuando puede ser transportado, se obtiene sólo en garrafas. Los residuos se queman a “cielo abierto”, y donde existe recolección el servicio es habitualmente contratado privadamente por los propios vecinos. No existen hospitales cercanos y las escasas escuelas distribuyen sus atestadas aulas en tres, y hasta cuatro, turnos. El alumbrado público es deficiente y la vigilancia policial casi nula. El transporte al centro de la metrópoli, lugar de trabajo habitual de esa población, es oneroso,

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insume un tiempo excesivo y se efectúa en condiciones infrahumanas. Naturalmente el paisaje urbano en esas zonas acusa la presencia de construcciones precarias, industrias contaminantes, barro, basura y aguas servidas; y la ausencia de espacios verdes, de caminos transitables, de planificación urbana. Vivir, o sobrevivir, se convierte en una fastidiosa rutina. Obtener agua, hacer fuego, respirar aire puro, conservar la salud, viajar, educarse, gozar del tiempo libre, procurarse en fin aquellos elementos de la existencia cotidiana que definen la tan mentada “calidad de vida”, pierden aquí la automaticidad o “naturalidad” que es propia de los mismos en las áreas urbanas más privilegiadas. La estructura espacial urbana tiende así a reproducir y yuxtaponerse a la estructura social. Si bien esta reproducción puede presentar puntos de fractura, en general los sectores sociales de mayores ingresos y riquezas ocupan, en la distribución espacial, las zonas más privilegiadas en términos de localización y accesos a servicios, en tanto las clases populares se concentran en las zonas urbanizadas más marginales. Aunque este hecho es por demás evidente, y su observación resulta casi tautológica al discriminar los atributos que distinguen a una clase social, su misma evidencia es el resultado de una lucha permanente por el derecho al espacio urbano, que ofrece alternativas variadas y que se resuelve, casi nunca definitivamente, a través de múltiples y contradictorias tomas de posición por parte de los actores involucrados. En las grandes urbes norteamericanas y europeas, el desarrollo en la periferia de una infraestructura urbana y medios de comunicación adecuados con el núcleo central, favoreció y promovió el proceso de suburbanización entre los sectores de altos ingresos, que hallaron así una respuesta al deterioro, pero especialmente a la popularización, de la ciudad. En América Latina y mucho mas acentuadamente en Buenos Aires, la estructuración urbana se apartó del patrón clásico. El patrón predominante tendió a concentrar a los pobres urbanos en suburbios crecientemente alejados del centro metropolitano. La periferia de la ciudad se convirtió en una especie de riñón destinado a mantener un equilibrio socialmente gravoso, en el que las áreas suburbanas sirven de precario dormitorio de una población dependiente de las oportunidades y privilegios que sigue concentrando el centro. Esto no fue un proceso natural o espontaneo sino, fundamentalmente, de los mecanismos de que se valió la burguesía urbana para continuar ejerciendo este desigual derecho al uso y disposición del espacio. No obstante, la lucha por el derecho al espacio urbano no se agotó en el plano estrictamente económico. Así como la política pública sirvió como instrumento de la burguesía urbana para preservarla de la invasión popular también resultó a veces, contradictoriamente, la llave que facilitó a los sectores populares el acceso a la ciudad. Los procesos de urbanización íntimamente relacionados con la estructura productiva, crearon por su propia dinámica ciertos desfasajes e incongruencias entre la estructura de clases y la estructura de ocupación del espacio. La existencia de tierras baldías, fiscales o no (ver ANEXO XV), susceptibles de invasión y transformación en villas de emergencias; el dictado de legislación de emergencia prorrogando contratos de locación de inquilinos de bajos recursos; el natural deterioro de ciertas viviendas centralmente localizadas que se convirtieron en alojamiento transitorio y precario de sectores populares; o la subsistencia dentro de la ciudad de zonas industriales cuyos establecimientos empleaban fuerzas de trabajo tradicionalmente radicada en sus inmediaciones, fueron entre otras, algunas de las situaciones que tendieron a producir tales divergencias. De esta manera los sectores populares lograron filtrarse en los intersticios del corazón urbano, accediendo a un derecho de ocupación de su núcleo central sobre la base de un título generalmente precario. Esta cuña popular, incrustada en la ciudad paso así a ser una anomalía aumentando la inseguridad burguesa. La respuesta espontanea de los sectores de mayores ingresos fue la jerarquización del espacio. Abandonando ciertas zonas y concentrándose en otras, atrajeron con su dinero e influencia los servicios, las opciones recreativas, el equipamiento urbano, al tiempo que producían el éxodo, degradación y el deterioro de los barrios abandonados.

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En la Ciudad de Buenos Aires, la polarización social producida en las últimas décadas, producto de la implementación del paquete de políticas urbanas a partir de 197798, trae como consecuencia la elitización y la dispersión de las familias de bajos ingresos que apelaron a soluciones más precarias reubicándose en casas de parientes, hoteles - pensión o en busca de tierras económicamente accesibles (villas, que luego fueron expulsados de la ciudad a los partidos del AMBA99). La adopción de estas políticas cercenó progresivamente el derecho al espacio urbano de los sectores populares donde a partir de la década del „80 fueron tomando preponderancia las ocupaciones ilegales originándose en pequeña escala por inquilinos desalojados. Ya en vísperas del período democrático con el resurgimiento de los partidos políticos y de ciertos movimientos y organizaciones populares, la toma de casas se intensificó ante el incremento notorio de los desalojos y la posibilidad, para los desalojados, de iniciar el “operativo retorno” sobre la ciudad. La toma de baldíos e inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires alude a individuos o familias de sectores populares que “rompen candado”100 y organizan su vida cotidiana en viviendas públicas o privadas abandonadas; piezas de inquilinatos que devienen “intrusadas” por el cese de pago; depósitos o fabricas cerradas u otros lugares ociosos de la ciudad, sin mediar vinculo legal con sus propietarios. Carman, 2006

6.2 Producción de tierra urbana social Buenos Aires desde sus orígenes, 1536 - 1580, fue una ciudad marginal con imagen de “pequeña aldea”, ya para el siglo XIX y junto con el resto del territorio se configura en un país agro - exportador que con la apertura de capitales, la construcción de la red ferroviaria e incorporando los poblados de Belgrano y Flores101 transforman a la pequeña aldea en la capital de la región. Con el tiempo un proceso de metropolización comienza a desarrollarse tanto en la ciudad como en la periferia en dos momentos diferentes: el primero (1895 – 1914) y luego de la década del ‟30 junto a un cambio de industrialización sustitutiva de importaciones que adquiere importancia durante los primeros gobiernos peronistas. Desde fines del siglo XIX comienza a percibirse con mayor intensidad las consecuencias urbanas de la incorporación plena de la Argentina al mercado mundial. La persistente oleada inmigratoria europea, la mayor de América Latina, no solo expandió vertiginosamente el número de habitantes de la ciudad sino que produjo además un intenso proceso de urbanización (servicios públicos, parque, escuelas, hospitales, etc). Desde luego, los flujos migratorios ya eran considerables desde hacía algunas décadas pero su impacto sobre la estructura urbana se manifestaba principalmente en la alta concentración de población y el consecuente aumento de las densidades. A partir de 1895, comenzó a manifestarse una tendencia hacia una forma de suburbanización caracterizada por la dispersión residencial y disminución de las densidades medias, acompañadas por un rápido aumento de la superficie de aglomeración. En este proceso, tendieron a agudizarse los problemas habitacionales ya que la actividad constructora avanzó a un ritmo muy inferior al del crecimiento demográfico. Ello se manifestó primero en el sector céntrico de la ciudad (conocido

98 …Algunas políticas adoptadas por el gobierno militar a partir de 1976 tuvieron fuerte impacto sobre la distribución espacial y las condiciones de vida de

los sectores populares de Buenos Aires: la ley de alquileres de 1977 y la modificación del Código de Planeamiento Urbano en 1977 crearon serias restricciones al acceso a la vivienda urbana por parte de la población de bajos ingresos. La primera que intervino sobre la relación propietario/inquilino en defensa de la propiedad privada y de la indexación de alquileres, impactó abruptamente sobre sectores populares residentes en inquilinatos de la ciudad. Los efectos más contundentes se visualizaron hacia 1978, cuando los contratos dilatados que amparaban a sectores afectados comenzaron a vencer, y los juicios de desalojos a implementarse… Carman , 2006 99 Desalojos producidos por la aplicación de la ley de alquileres, erradicación forzosa de villas miseria y construcción de obras públicas como la autopista

de la ciudad de Buenos Aires y el Camino del Buen Ayre. 100 La expresión de “romper candado” alude a la práctica de encontrar casas deshabitadas y forzar su cerradura para instalarse a vivir clandestinamente

en su interior. Carman, 2006 101 La ciudad paso a ser capital en 1880, cuando se federaliza, fijando los límites en 1887.

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como Barrio Sur), cuyo creciente deterioro contrastaba con los índices más holgados de hacinamiento que registraba el barrio Norte, por entonces la zona a la que se había trasladado definitivamente la alta burguesía. Con el tiempo la expansión radial hacia la periferia del área metropolitana tendería a conservar esta separación, al concentrarse los sectores de la alta burguesía en la zona suburbana del norte de la ciudad y ubicarse hacia el sur y el oeste el proletariado y la pequeña burguesía. La forma en que se organizó el negocio de tierras afianzó este patrón. La extensión del transporte urbano, en particular el sistema ferroviario102, permitió la venta de lotes en nuevas áreas urbanizadas. De esta manera desde los inicios del siglo XX la forma de producción de tierra a partir de loteos no deja de ser preponderante en la producción de ciudades incrementándose de manera importante desde los años cuarenta, debido a la especulación “terminal” y/o “institucional”, consistente en la venta por parte de los terratenientes de grandes extensiones a los empresarios de la especulación urbana103, muchas veces antes de que se hicieran efectiva la inversión público - privada en equipamiento, lo que constituyo el mecanismo básico de la producción del suelo104. Es importante aclarar que el movimiento de suburbanización se realizó gracias a la financiación a largo plazo ofrecida por los vendedores de lotes105 (hasta 150 meses), la protección del Estado a los compradores, la existencia de créditos accesibles para vivienda a través de las líneas del Banco Hipotecario Nacional -BHN-, y el subsidio al transporte masivo. En el período de entreguerra, la densidad de Buenos Aires sufre un considerable aumento debido a que la población crece más aceleradamente que la expansión de la superficie metropolitana. La segunda Guerra Mundial y la intensificación del proceso de sustitución de importaciones, produce una fuerte concentración de las actividades industriales y de servicios en el Gran Buenos Aires, atrayendo flujos migratorios desde el interior del país. De esta forma, las migraciones internas sustituyen a la inmigración extranjera, prácticamente interrumpida a raíz de la guerra, dando un nuevo impulso al proceso de suburbanización. Las migraciones internas que en 1936 representaban el 16% de la población metropolitana, pasan a constituir en 1947 el 37% de dicha población produciéndose una reducción de densidades en la ciudad con el consiguiente incremento en la superficie metropolitana. Este proceso de metropolización en el AMBA, incrementó el número de propietarios que pasa de 43% en 1947 a 67% en 1960, siendo más evidente en la década del ‟70 y mostrando una gran brecha entre los sectores de mayores ingresos (localizados en la primer corona hacia el norte) y la periferia, peor servida, donde habitan los sectores de menor nivel de ingresos106. Esto aumento se mantiene constante hasta que en la década del ‟90 emerge la suburbanización de las elite.

102 La red ferroviaria Argentina, que se inicia con 10 km en 1857, alcanza 9.254 km para 1890 y tiene su pico de construcción (sobre todo por empresas

inglesas) entre 1890 y 1918, cuando llega a 35.883 km. Entre 1920 y 1930 el principal constructor fue el Estado, que tendió 4.238 km en las regiones más

apartadas del país. Nacionalizados los ferrocarriles en 1846, la red llego en 1960 a tener 44.180 km, siendo la más extensa de Latinoamérica. Democracia y ciudad, Procesos y políticas urbanas en las ciudades argentinas (1983-2008) Raúl Fernandez Wagner. 103 El sector privado fue y es el mayor productor de tierra urbana; aunque históricamente el Estado era un gran propietario, ha "producido" tierra para los

sectores pobres urbanos de manera asistemática, y dependiendo de los objetivos de los gobiernos. Las ofertas han sido distintas: como demandante, ha

comprado en muchas ocasiones tierra a precios monopólicos, para conjuntos habitacionales, o para desarrollo de programas de banco de tierra o regularización. En cuanto a su comercialización, no ha ocurrido lo mismo, ha vendido o donado tierras para la población que ha ocupado las mismas generando loteos regularizados, para dar respuesta a las políticas de ajuste o han sido vendidas para mejorar el déficit habitacional destinando las mismas

a sectores pobres. Clichevsky, 1991; 1999a. 104 Se vendían directamente pueblos enteros, como Laferrère, en La Matanza, o San Antonio de Padua. Este pueblo, alrededor de la estación que lleva su

nombre, fue rematado y vendido por uno de las inmobiliarias más importantes de la época, que también financió la estación del FFCC, tal como lo comenta el mismo rematador. Rodolfo J.W. Vinelli: "Aquellos loteos que hicieron historia", La Nación, 7/6/97 105 Con 6 cuotas de seña la familia tenía la posesión; se entregaban 10.000 ladrillos a los primeros 50 compradores, para promocionar los loteos.

Clichevsky, 1991. 106 En 1991, el 42% de los habitantes estaban desprovistos -en sus viviendas- del servicio de agua corriente por red, y el 55% estaban fuera de la red de

desagües cloacales. Por otra parte, los escasos desagües cloacales definen que una gran cantidad de desagües pluviales sean utilizados como alcantarillado

a cielo abierto, que, junto con la cantidad de basurales clandestinos, definen áreas de alta contaminación ambiental.

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En ese contexto algunas áreas que en un momento pertenecieron a la periferia ganan en centralidad y se hacen atractivas para localizar actividades comerciales y de servicios a la población residente para construir residencias en alta densidad para familias que prefieren vivir cerca de estos nuevos espacios centrales. El funcionamiento de los mercados inmobiliarios107

incrementa el valor del suelo produciéndose así un proceso de segregación social en el espacio impulsado por la lógica de los mercados del suelo, que fijan el valor inmobiliario de esos espacios, desplazando a las familias de menores ingresos que no pueden acceder a ellos, Sabatini, 2000; Smolka, 2001. 6.2.1 El Mercado Inmobiliario de los 90 y la Ciudad Invisible del Siglo XXI. Está claro que el mercado inmobiliario no es un mercado de competencia perfecta ya que no es un mercado transparente. Por otra parte, la intervención del Estado es un elemento central en cuanto a la fijación de normativa y a la promoción o provisión de infraestructura básica o transporte, que modifican los valores del suelo sin que el propietario intervenga. De esta manera la ciudad se convierte en un bien complejo por lo que el valor de un terreno solo se explica con su ubicación o entorno (localización) y con el mercado (generando competitividad). Con esta mirada las plusvalías generadas por este binomio entorno – mercado provocaron impactos de envergadura y funcionalidad en la Argentina, a partir del Plan de Convertibilidad en 1991, generando un nuevo paradigma respecto a las políticas urbanas y dando lugar a una nueva forma de ver los espacios: “áreas brillantes” (rentables) y “áreas opacas” (no rentables) ambas vinculadas a intervenciones urbanas públicas y privadas. Esta mirada provocó un cambio en el proceso de urbanización donde el “urbanismo reglamentario” pasó a tomar un criterio “estratégico” (operacional y fragmentado), sin marco jurídico, priorizando el área central de la ciudad. Mignaqui - Elguezabal, 1997. Grafico XII

Fuente: Elaboración propia en base de trabajo tesis Daniel Kozak: Fragmentos Urbanos en Buenos Aires publicado en Café de las ciudades.

Con esta estructuración comenzó una corriente de inversiones del capital hacia el mercado inmobiliario debido a las nuevas posibilidades de rentabilidad respondiendo en distintas localizaciones y con distinta densidad de uso las necesidades de vivienda, empleo y acceso a

107 En los submercados de clubes de campo, "náuticas", barrios cerrados y en los últimos dos años, chacras, se han incorporado fuertes capitales

concentrados de origen no inmobiliario, como cadenas comerciales, financiero, etc Clichevsky, 1991.

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servicios de una población en aumento y con creciente diversidad de preferencias y capacidad de consumo. En el área metropolitana claramente se pudo adoptar una mejor perspectiva a partir de nuevas tipologías habitacionales. Las preferencias de las familias más solventes fueron por más espacio y

amenidades modernas como los countries y barrios cerrados (además de chacras y barrios con marinas) y hasta “ciudades privadas” como Nordelta. Las acciones públicas de suministro de vivienda para familias de pocos ingresos, cuando se implementaron, originaron el desplazamiento de las mismas a las zonas de menor valor inmobiliario para reducir la incidencia del valor del suelo en los costos de construcción de nuevas viviendas y así satisfacer a un mayor número de familias con presupuestos limitados. La construcción informal de viviendas siguió esta lógica al ocupar los terrenos menos valorados de las zonas de expansión de las ciudades o sus áreas intersticiales. Ducci, 2000. En la Ciudad de Buenos Aires, donde es de destacar que no existe información sobre terrenos vacíos, estando la misma casi totalmente ocupada108, Clichevsky, 1999, los emprendimientos para sectores medios – altos y altos adquirieron otra tipología: las torres o condominios con servicios recreativos y de seguridad que no se dieron de forma igual en toda la ciudad, sino que se ubicaron en zonas de precio intermedio del suelo y con disponibilidad, a partir de manzanas o fracciones de manzanas, por lo general fabricas sin actividad (producto de la ley de radicación de industria de la última dictadura militar). Estos emprendimientos residenciales109 ocuparon en la Ciudad durante los últimos períodos el 80% de la superficie en zonas del Oeste110 y Norte de la Ciudad. Cuadro XVII

Período

Uso residencial. Superficie solicitada para obras nuevas por zona (en porcentaje). Ciudad de Buenos Aires. Años 1998-2007

Centro Norte Oeste Sur

1998 0,9 32,4 57,7 9,0

1999 11,4 35,1 42,2 10,6

2001 1,4 45,3 37,9 15,3

2002 0 34,3 45,3 20,5

2003 9,3 36,9 43,1 10,5

2005 14,3 35,8 46 3,6

2007 4,8 27,9 59,6 7,7 Fuente: Elaboración propia en base de datos Dirección General de Estadística y Censos con datos de DGFOyC y CEDEM. Ver Anexo XIII

Este boom inmobiliario en las zonas menos anegadas se entiende por la aparición de los créditos hipotecarios gracias a una baja importante de las tasas de interés y la posibilidad de tomar préstamos en moneda extranjera (Ley de Convertibilidad) y la década del ‟90 y la alta rentabilidad en las operatorias aún luego de la crisis del 2001.

108 Los escasos terrenos disponibles son consecuencia de la obsolescencia y por lo tanto de la demolición de construcciones antiguas; algunos de los

mismos poseen usos transitorios como estacionamientos, hasta tanto posean ocupación permanente. 109 La superficie residencial incluye las viviendas nuevas que surgen de los permisos de ampliación, y la no residencial abarca la superficie de otros

destinos, así como la de locales de univiviendas y multiviviendas 110 En la zona Oeste se incluyen: Agronomía, Almagro, Balvanera, Boedo, Caballito, Chacarita, Constitución, Flores, Floresta, Liniers, Monte Castro, Parque

Chacabuco, Paternal, San Cristóbal, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Crespo, Villa del Parque, Villa Devoto, Villa General Mitre, Villa Luro, Villa Ortúzar, Villa

Pueyrredón, Villa Real, Villa Santa Rita y Villa Urquiza; en la zona Norte: Belgrano, Coghlan, Colegiales, Nuñez, Palermo, Recoleta y Saavedra; en la zona Sur: Barracas, Boca, Mataderos, Nueva Pompeya, Parque Avellaneda, Parque Patricios, San Telmo, Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati; mientras

que la zona Centro incluye los barrios de Montserrat, Puerto Madero, Retiro y San Nicolás.

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Cuadro XVIII

Período Barrio

2001 2002 2003 2005 2007

TOTAL 555 274 388 551/722 955

Segmento

Zona Norte 927 440 706 1210 1660

Belgrano 947 504 856 1400 1654

Palermo 1127 647 806 1818 2010

Recoleta 1479 618 1447 1883 2124

Zona Centro 1322 763 515 640 1205

ABC1 C2

Zona Oeste 525 257 375 579 780

Villa Crespo 567 226 316 603,4 989

Almagro 616 296 387 743 945

C3

Zona Sur 382 160 235 385 590 D1 Fuente: Elaboración propia en base de datos Dirección General de Estadística y Censos con datos de DGFOyC y CEDEM. Esto hacía más seguras las operaciones a los bancos y el efecto conjunto fue el incremento de los precios de los inmuebles que junto con la estabilización económica, presentaba ciclos de alza y baja. (ver gráfico XIII) Grafico XIII Valor m2 promedio dptos. nuevos

Barrio

Valor m2 promedio

deptos. nuevos 2/3 amb* Variación %

2005 2007

Barracas U$S 790,00 U$S 970,00 22,7

Parque Patricios U$S 710,00 U$S 950,00 33,8

San Telmo U$S 900,00 U$S 1200,00 33,3

Barrio

Valor m2 promedio

deptos. nuevos 2/3 amb* Variación %

2005 2007

Almagro U$S 1.052,00 U$S 1.387,00 31,8

Belgrano U$S 1.250,00 U$S 1.620,00 29,6

Núñez U$S 1.097,00 U$S 1.460,00 33

Palermo U$S 1.256,00 U$S 1.750,00 39,3

* Valores a Diciembre 2005, 2007 Anexo IV y XIII. Fuente: Elaboración propia en base de datos Ministerio de Planificación, Reporte Inmobiliario y CEDEM.

Los valores más altos fueron en Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, donde los precios varían desde U$S 1.175 a U$S 1.450, mientras que los precios más bajos se concentraron en zona sur Barracas, Balvanera San Telmo, asiento de numerosas villas y donde las familias de menores ingresos habitan, sin costos, las residencias abandonadas, con valores entre U$S 900 a U$S 1.100 y salarios que oscilan de acuerdo a los puestos entre $ 1.400 y $ 3.200111.

111 Reporte Inmobiliario, 2007

77

Grafico XIII Valor m2 promedio dptos usados

Barrio

Valor m2 promedio

deptos. usados 2/3 amb* Variación %

2005 2007

Barracas U$S 735,00 U$S 930,00 26,5

Parque Patricios U$S 690,00 U$S 935,00 35,5

San Telmo U$S 895,00 U$S 1.140,00 27,3

Barrio

Valor m2 promedio

deptos. usados 2/3 amb* Variación %

2005 2007

Almagro U$S 862,00 U$S 1.185,00 37,4

Belgrano U$S 1.150,00 U$S 1.325,00 15,2

Núñez U$S 1.000,00 U$S 1.175,00 17,5

Palermo U$S 1.090,00 U$S 1.400,00 28,4

* Valores a Diciembre 2005, 2007 Anexo IV y XIII. Fuente: Elaboración propia en base de datos Ministerio de Planificación, Reporte Inmobiliario y CEDEM. Estos indicadores muestran la jerarquía intra – urbana de la ciudad, donde la zona norte muestra mayor dinamismo, junto con algunas del oeste, explicitando cierta heterogeneidad que obliga a polarizar totalmente la ciudad, (norte-sur). Se suma a este mercado inmobiliario aquellos sectores que antes poseían poco peso, y que eran receptoras de grandes equipamientos de consumo, ocio, espectáculo y turismo112, que fueron puestos en el mercado con ventajas diferenciales para el desarrollo de negocios privados. Como ejemplos encontramos: la renovación de Puerto Madero113, la privatización del zoológico, la construcción de nuevas vías rápidas, la demolición del Albergue Warnes o la propuesta de remodelación en la zona del antiguo mercado del Abasto. Mignaqui - Elguezabal, 1997. Se suma a esto la privatización del predio correspondiente a la Ciudad Deportiva de la Boca, llamado actualmente Santa María del Plata114 y más recientemente, en el año 2000, la conformación de la Corporación del Sur115, con poder de decisión de buena parte de la zona sur de la ciudad, entre ellas la de privatizar tierras publicas. Por otra parte el gobierno local planteó una serie de programas (rehabilitación de la Avenida de Mayo116 y de los barrios de San Telmo, La Boca117 y Barracas) o normas de protección histórica, que intentaron disminuir la brecha entre las condiciones urbanas del norte y del sur de la Capital. Sin embargo ninguna de las acciones han logrado su objetivo orientándose algunas de estas políticas en el paradigma de recuperación de patrimonio histórico y la rehabilitación, Faccioso, 2000. Todas estas intervenciones no han demostrado capacidad de “derrame” hacia las zonas degradadas del entorno y produciendo al mismo tiempo el desplazamiento de los grupos que anteriormente lo ocupaban, generando así el fenómeno conocido de gentrificación118, dando lugar

112 Ilustrado por Núñez – Ruiz de Gopegui en el caso de Puerto Madero y Costanera Sur (2001). 113 Para un análisis de los grandes proyectos urbanos de Retiro y Puerto Madero ver Cuenya (2004). 114 Se plantea hacer un barrio cerrado que constará de varias torres y se utilizarán las 70 has de que se dispone. 115 La corporación es una empresa del Estado para promover el desarrollo económico y territorial. Actúa sobre 15 barrios del sur de la ciudad. 116 Programa de Recuperación de Avenida de Mayo, PRAM. 117 El Programa “recua. Boca” se planteó originalmente incidir en las siguientes variables: inundabilidad, infraestructura, hábitat, espacios públicos, tierra

vacante, identidad y vida social y asociativa. Dicho programa comenzó cuando Suárez Lastra era Intendente de la Ciudad, pero cobró mayor fuerza en la gestión de Carlos Grosso. Contó con financiamiento externo del gobierno francés (programa de recuperación franco - argentina) 118 La palabra gentrificación procede del inglés gentry y significa, literalmente, aburguesamiento. Este concepto viene a definir el proceso mediante el cual

un barrio de clase obrera, que ha sufrido una situación previa de abandono y degradación del caserío, vive un proceso de revalorización que implica la

expulsión de sus habitantes tradicionales y su sustitución por habitantes de clase media-alta. El proceso implica la sustitución de la población, de la tipología de viviendas y de las actividades comerciales y productivas, la sustitución, por ejemplo, de talleres y tascas por bares y tiendas de diseño.

El móvil de este fenómeno es la ganancia especulativa obtenida a través del cambio sufrido en el valor del suelo entre la fase de abandono de la zona y su

78

a la aparición de un nuevo escenario social que tuvo fuertes reflejos e impactos en la configuración de la ciudad aumentando el número de población viviendo en zonas degradadas o casas tomadas119. Si se observa el mapa, pareciera ser el espejo del método del NBI, por lo tanto, se trata de una ciudad polarizada que muestra en dos lenguajes una misma problemática. Se conforma una mayor diferencia socio – espacial y una ciudad invisible a las inversiones para el mercado inmobiliario de los pobres urbanos. La posibilidad de compra para estos sectores a precio de mercado son prácticamente imposibles, y la cantidad de tierra urbana destinada a familias de bajos ingresos no parece que aumentará, por lo menos a corto plazo. Para ellos las posibilidades como fuente de acceso a la vivienda es la venta de terrenos en parcelas rurales indivisas, o en loteos clandestinos o irregulares que, por sus propias características son muy difícil de conocerlos o iniciando operatorias en la zona sur de la ciudad.

Fuente: Elaboración propia en base de datos Ministerio de Planificación, Reporte Inmobiliario y CEDEM infobaeprofesionales.com (consultora CCR).

* Precios en Dólares Estadounidenses 1U$S = $ 3.15 Por lo tanto la recuperación de estas áreas deterioradas, utilizadas como nuevas viviendas, es de conveniencia para toda la comunidad ya que la falta de tierra vacante hace imprescindible la incorporación de estos “nuevos vacios urbanos” como tierra latente para poder dar respuesta a la emergencia habitacional en que se encuentra la ciudad. 6.2.2 Vacíos Urbanos – ¿Áreas de nueva centralidad para familias populares? Las transformaciones económicas y el cierre de empresas por la necesidad de modernizar los procesos productivos con miras a mejorar su eficacia y competitividad, dejan abandonadas o subutilizadas instalaciones, edificios y tierras centrales. La existencia de estos vacios urbanos con sus activos abandonados hace posible la utilización de los mismos como suelo vacante para operatorias inmobiliarias. Considerando que estos sectores por su bajo valor están ocupados por un amplio sector de la población con ingresos por debajo de la canasta básica hace posible “… pensar a estas zonas como suelo para usos urbanos “sociales”: vivienda para población de bajos ingresos, donde se utilizarían las infraestructuras públicas y equipamientos colectivos existentes..” reconsiderando un esquema de urbanización pensar en :

posterior revalorización. El abandono o desvalorización previa del barrio, tanto por parte del capital inmobiliario como por parte de la administración, tiende a considerarse requisito fundamental para la aparición de este proceso, aunque dicho abandono aparece en muchos barrios obreros más o menos

degradados. A su vez, la revalorización del barrio puede venir dada por planes de rehabilitación de la administración pública o por el desarrollo de zonas nobles próximas a los barrios afectados que provocan cambios en el valor del suelo de su entorno.

Otros aspectos que facilitan el desarrollo del proceso son la existencia de una población envejecida o el predominio del alquiler sobre la propiedad (lo que facilita los desalojos masivos). Asimismo, es un proceso que se desarrolla a lo largo de muchos años, habitualmente comprende varias décadas. Hábitat International Coalition, America Latina: www.hic-al.org/documentos/gentrificacion.doc 119 El último estudio serio sobre el tema lo realizó la Defensoría del Pueblo de la ciudad a mediados del año pasado. Aquel relevamiento precisó que en la

Capital unas 150.000 personas viven en villas de emergencia; otras 200.000 ocupan inmuebles tomados, 70.000 viven en inquilinatos y otras 70.000

residen en hospedajes o alojamientos. A éstas se suman unas 120.000 personas alojadas en viviendas de familiares, habitaciones rentadas o hacinadas en vivienda propia. Todo esto comprenden un universo de personas sin casa propia que representa el 20% de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires,

Diario La Nación 21/01/09.

Estrato Social

Clase Alta

Clase Media Alta

Clase Media Típica

Clase Media Recupera

Clase Baja

Índice NSE

ABC1

C2

C3

D1

D2/E

Índice

NSEPirámide Social Estructura Social Urbana de Bs As. Zona Segmento

Norte

Centro

Oeste

Sur

AMBA

Canasta Básica

Línea de Pobreza

Predio Promedio m2/ periodo*

2005 2007

1210

579

385

AMBA

780

590

AMBA

640

1660

1205

79

¿Estas áreas degradadas pueden ser vistas como un potencial espacio de crecimiento y conformación de vivienda para familias de bajos ingresos? o ¿Qué puede pasar con las áreas de nuevas centralidad en este contexto? Intentar responder estas preguntas me llevo a formular una hipótesis respecto de su posible devenir donde la idea de pensar si se podría estar viviendo el aparecimiento de nuevas formas de “oxigenación” de vivienda a partir de estas áreas abandonadas y degradadas que cuentan con un alto porcentajes de inmuebles ociosos a la espera de ser utilizados como suelo latente (ver grafico XIV). De esta manera la recuperación de estos sectores como nuevas viviendas es de conveniencia para toda la comunidad, ya que la falta de tierra vacante hace imprescindible la incorporación de “nuevos vacios urbanos” como tierra latente para poder dar respuesta a la emergencia habitacional en que se encuentra la ciudad. Esta operatoria sólo puede abordarse por medio de una acción conjunta público – privada, donde el sector público es el actor social responsable de procurar el bien común y es el único con la capacidad de desarrollar una visión a largo plazo y poseer los instrumentos necesarios para abordar el problema de coordinación que los actores privados enfrentan en estas áreas. El mayor desafío para el sector público será no solo mitigar la problemática de la vivienda por medio de intervenciones puntuales sino coordinar y lograr que los actores privados del desarrollo urbano120 entren en un círculo (reformando el marco normativo e invirtiendo recursos públicos en las áreas de recuperación) y cuenten con voluntad de trabajar concertadamente compartiendo riesgos y beneficios.

120

…Uno de los principales obstáculos a la inversión privada en áreas de recuperación urbana es el mayor riesgo (real o percibido) que enfrentan los

inversores interesados en ellas. Ese obstáculo se ha superado modificando el perfil de riesgo - retorno de las inversiones privadas a través de mecanismos de política económica y fiscal como incentivos tributarios o subsidios directos, e instrumentos de gestión, como promover la acción concertada de los

actores públicos y privados. Los casos analizados ofrecen numerosos ejemplos del uso de estos instrumentos para superar ese obstáculo. La Empresa del Centro Histórico de Quito asumió riesgos comerciales al emprender, en asociación con propietarios e inversores privados, inversiones pioneras para

demostrar la factibilidad de vender espacio comercial rehabilitado y de nueva planta en el centro histórico de la ciudad… Volver al Centro, 2004.

80

Grafico XIV

* Valores a Diciembre 2007 Anexo IV

Fuente: Elaboración propia en base de datos Ministerio de Planificación y Reporte Inmobiliario. Para ello, tendrá que generar un entorno que atraiga a familias y empresas a instalarse en las áreas involucradas desencadenando procesos autosostenidos de recuperación de activos inmobiliarios y desarrollo de terrenos baldíos. El gobierno deberá recurrir a herramientas e instrumentos legislativos121 traducidos en programas integrados de recuperación urbana122 que, aunque promovidos por el sector público, cuentan con amplia participación de la comunidad y los inversores inmobiliarios. Estos procesos han desarrollado en algunas ciudades123 situaciones exitosas donde las áreas centrales beneficiadas han pasado de la situación de deterioro o abandono en que se

121

Los instrumentos que se usen para ejecutarlo dependen en no menor medida de la tradición legislativa y urbanística del país donde tiene lugar. Ésta

determina no sólo la naturaleza de las relaciones entre los distintos niveles de gobierno que tienen incidencia sobre el desarrollo urbano y sus respectivas atribuciones, sino también la forma como los sectores público y privado pueden cooperar en la planificación y ejecución de los programas de recuperación

urbana. Newman y Thornley (1996) distinguen cuatro “familias” o tradiciones en los ordenamientos jurídicos y administrativos de Europa occidental: las tradiciones británica, napoleónica, germánica y escandinava. De éstas, la tradición napoleónica fue traspasada a América Latina, con variaciones entre los

países que pertenecieron a la órbita imperial española, y a Brasil, por la influencia portuguesa. Interesa además mencionar brevemente las características de las familias británica y germánica por cuanto enmarcan algunos de los casos analizados y hacen posible el uso de instrumentos de asociación público-privada que son de interés operativo para la mejor ejecución de programas de recuperación urbana. La tradición jurídica británica está basada en el

Derecho Consuetudinario (Common Law), que construye la legislación sobre la base de precedentes jurídicos y cuyo ordenamiento administrativo en el orden local entrega el poder de decisión a comités políticos. Esta tradición tiene marcadas diferencias con la tradición napoleónica, que tiende a usar

normas jurídicas abstractas que codifican por adelantado las situaciones sujetas al imperio de la ley. La tradición administrativa concede más autoridad al ejecutivo y a la estructura administrativa que lo sustenta. La tradición germánica, fuertemente influida por la ley romana, otorga gran importancia a la Constitución escrita pero evolucionó en un contexto de débil autoridad centralizada que condujo a que las distintas regiones (länder) tengan sus propias

constituciones, que muestran variaciones en la forma como establecen las relaciones entre los niveles de gobierno, provincias o condados (kreise) y comunidades o pueblos (gemeinden). Vale mencionar que por razones históricas existen en Alemania ciudades como Bremen y Hamburgo con rango de

región (länder). Eduardo Rojas, 2004 122 Se entiende por recuperación urbana el proceso a través del cual se promueve el mejor uso en términos sociales y económicos de una zona urbana

central que padece deterioro social, económico y físico e infrautilización de sus activos, edificios, suelo, infraestructura o espacios públicos. 123 Se conocen experiencias en grandes ciudades tanto de países desarrollados, como Londres, París y Washington, como de países en desarrollo, como

Buenos Aires y Santiago de Chile.

Barrio Valor m2 promedio

deptos. usados 2/3 amb*

Nueva Pompeya U$S 850,00

Villa Soldati U$S 850,00

Villa Lugano U$S 850,00

La Boca U$S 830,00

Liniers U$S 910,00

Barracas U$S 930,00

Barrio Viviendas

desocupadas %

Viviendas deficitarias

%

Nueva Pompeya

14,6 a 7,2

74,9 a 57,8

Villa Soldati

Villa Lugano

Barracas 1,6 a 0,2

La Boca -3,3 a -4,9

Liniers -0,3 a -2,0 93,8 a 90,3

Mapa de ubicación de viviendas desocupadas

Mapa de ubicación de viviendas deficitarias

81

encontraban a una situación análoga a las áreas en activo proceso de crecimiento y desarrollo de sus respectivas ciudades, áreas en las que el sector privado realiza regularmente inversiones inmobiliarias en respuesta a la demanda de una gran variedad de actores (familias de diferentes niveles de ingreso, comercios y empresas de distinta índole) y en las que existe una adecuada dotación de servicios de utilidad pública y el sector público construye y mantiene infraestructura, espacios públicos y servicios urbanos, financiados con los impuestos generados por el desarrollo inmobiliario.

6.3 Estrategias e instrumentos para la intervención Una forma de paliar los efectos negativos del aburguesamiento de los barrios consiste en procurar que todos los residentes, que estén interesados, participen en el propio proceso de diseño. Si bien esta participación no siempre impedirá el desplazamiento, al menos sí asegurará (como es deseable si se maneja profesionalmente), que las soluciones ofrezcan opciones físicas o económicas a los residentes que decidan vender sus intereses de la zona de rehabilitación. Esta estrategia es importante desde el punto de vista del sector público y sobre todo del gobierno local, ya que el desplazamiento forzado simplemente traslada el problema de estas familias a otro sector dentro o en la periferia de la ciudad. Por esta razón, el problema del aburguesamiento no debe tratarse como una externalidad sino como un efecto propio del proyecto. Las posibles soluciones para que estos procesos de recuperación sean factibles y sostenibles en el tiempo es que se generen incentivos para que los mercados inmobiliarios124 se muevan en una dirección que resulte coherente con los objetivos públicos. Es decir que las áreas de recuperación deben generar oportunidades de negocio rentables que resulten al menos tan atractivas como las ofrecidas por el desarrollo de la periferia. Entre las alternativas posibles y utilizando soluciones aplicadas en ciudades de países desarrollados se podría implementar aquellas que dan acceso a los beneficiarios a viviendas con algunas limitaciones sobre su propiedad por no requerir grandes subsidios. Una forma de aplicar estas soluciones sería promover la construcción de vivienda a precios accesibles a la población de bajos ingresos generando la utilización del uso de la zonificación inclusiva (Inclusionary Zoning), donde la normativa de uso del suelo y edificación requiere que los inversores destinen un cierto porcentaje de la vivienda construida en el área de recuperación, sea de nueva planta o de rehabilitación. Este tipo de legislación es utilizada en el Reino Unido, Francia y España donde estas extracciones están generalmente asociadas al otorgamiento de bonos de constructibilidad para incentivar a los inversores inmobiliarios a atenerse a la zonificación. Para mantener las viviendas así construidas en el mercado de la vivienda de precio moderado éstas se venden con gravámenes que dan al gobierno local la primera opción de compra en caso de venta.

124 Entre los incentivos para la promoción de inversiones inmobiliarias se han usado subsidios directos a la demanda, generalmente para promover

inversiones en vivienda en áreas de recuperación, como en el caso de Santiago de Chile con el uso del Subsidio de Remodelación otorgado por el Ministerio

de Vivienda y Urbanismo del Gobierno central, que hace un aporte no reembolsable a los compradores de viviendas en áreas de recuperación y que cubre una parte del valor de venta de las propiedades (hasta el 20%, dependiendo del valor de la propiedad). La existencia de este subsidio atrajo familias de

ingresos medianos a comprar viviendas en el área central con sus ahorros, el subsidio y préstamos hipotecarios otorgados por la banca privada. El aumento de la demanda potenciado por la disponibilidad del subsidio superó la reticencia inicial de los promotores privados, cuyas inversiones han contribuido a recuperar en 10 años una porción significativa del suelo vacante disponible en el primer anillo de crecimiento de la ciudad. También se han

usado subsidios cruzados que traspasan parte de las utilidades que obtienen los negocios inmobiliarios en áreas con alta demanda en los mercados inmobiliarios para financiar inversiones (o cubrir parte de las pérdidas) en áreas de recuperación. Una forma de estos subsidios, usada en Nueva York y

otras ciudades de los Estados Unidos, ofrece a inversores interesados en invertir en áreas de alta rentabilidad y rápido crecimiento de la ciudad la posibilidad de invertir en áreas de recuperación (o de vivienda de precio moderado) como condición para obtener bonificaciones en los coeficientes de constructibilidad. Los incentivos directos pueden también tomar la forma de incentivos tributarios, como los créditos al impuesto federal al ingreso que

concede el Gobierno de los Estados Unidos a quienes invierten en la recuperación de edificios patrimoniales, sean edificios históricos designados por el Gobierno federal (crédito tributario del 20% de la inversión en obras que reúnen las condiciones exigidas) o edificios construidos antes de 1936 (crédito del

10%). Los proyectos son supervisados por el Servicio Nacional de Parques del Ministerio del Interior y los créditos tributarios otorgados pueden ser vendidos en el mercado, lo que los hace más atractivos para los inversores. La municipalidad de Recife, en el Brasil (al igual que otros municipios brasileños) exime del impuesto de servicios a las actividades económicas que se establezcan en inmuebles recuperados en las áreas prioritarias, como el

Polo Bom Jesus en el centro histórico de la ciudad. Esta exención es un incentivo a los usuarios y no a los propietarios del suelo, ya que beneficia a los comercios y empresas que se establecen en el área de recuperación independientemente de su condición de tenencia (propietario o arrendatario).

Asimismo, la municipalidad subsidia a los propietarios con la exención por 10 años del impuesto territorial a los inmuebles recuperados (Rojas, 1999).

82

Otra variante son los condominios en que la propiedad del suelo es retenida por un promotor sin fines de lucro, denominado Fideicomisos Comunitarios de Tierras (Community Land Trusts), donde se limita la incidencia del incremento del valor del suelo en el valor de mercado de las viviendas y las hace accesibles a familias de menores ingresos. El promotor sin fines de lucro absorbe la pérdida en la valoración de la propiedad y traspasa el beneficio a familias de bajos ingresos calificados. En otros casos, la propiedad se organiza como una cooperativa en que el acceso a las viviendas se logra comprando acciones de la cooperativa o subsidiando a la misma, lo que también limita el incremento del precio de la tierra. Estas modalidades de acceso a la vivienda enfrentan problemas de financiamiento prolongado, generando en primer lugar créditos a largo plazo para su refuncionalización y una segunda hipoteca para la compra de la tierra, por cuanto no son las preferidas por los bancos que otorgan préstamos hipotecarios por lo que generalmente requieren financiamiento inicial de los gobiernos locales. La República Argentina, se ha caracterizado históricamente por no contar ni con una política urbana explícita a nivel nacional ni con una ley de suelo y ordenamiento territorial como sucede en otros países latinoamericanos de régimen federal como Brasil y México. Sin embargo cuenta con un conjunto de instrumentos legales y normativos que inciden y condicionan de manera sectorial e indirecta, pero a veces importante, la gestión provincial y local del territorio125. En la ciudad de Buenos Aires se está trabajando con la incorporación de algunas Leyes y reformas al Código que permitan la participación de actores públicos y privados en sectores deteriorados y en la actualización de la base de datos sobre inmuebles públicos a los efectos de centralizar la información que contempla todo lo referente a titularidad (registral y de catastro), ocupación (uso actual y dependencia ocupante), valor patrimonial (avalúo y tasación) y edificación (superficie del terreno, superficie cubierta, comodidades y estado e ocupación) y en lo referente de aquellos inmuebles en desusos a efectos de ser rehabilitados para una posterior designación de nuevos usos. 6.3.1 Ley N° 71 - Consejo del Plan Urbano Ambiental PUA126 Esta Ley establece que el organismo encargado de la formulación y actualización del Plan Urbano Ambiental será el Consejo del Plan Urbano Ambiental, creando nuevos instrumentos de gestión alentando y estableciendo como objetivos y criterios orientadores en el artículo 14° a la problemática actual. La reestructuración, densificación y renovación urbana del Área Sur, para equilibrar la

sobreocupación del Área Norte. Fomentando, a partir de distintos incentivos, la radicación de nuevas actividades que concurran a la renovación de áreas industriales obsoletas y a la revitalización de áreas residenciales degradadas. Mejorando la accesibilidad, la infraestructura y los espacios públicos.

La necesidad sobre la mejora de las condiciones del hábitat de los sectores de menores

ingresos y/o con desventajas ambientales mediante una diversidad de políticas que respondan a las distintas situaciones existentes.

La creación de nuevos instrumentos de gestión urbano- ambiental, tanto de índole

interjurisdiccional como de nivel local para el desarrollo de herramientas y formas organizacionales de gestión incrementando la cooperación público-privada en proyectos y

125 Entre ellas y de manera muy resumida se destacan: ley 12.665 de la Comisión Nacional de Museos, Monumentos y Lugares Históricos, leyes 13.512 y

19.724 de Propiedad Horizontal y de Prehorizontalidad, ley 22.351 de Parques Nacionales, ley 24.374 de Regularización dominial, ley 24.464 de Creación del Sistema Nacional de la Vivienda, ley 25.675 de Política Ambiental Nacional, ley 25.997 de Política Nacional de Turismo, etc. 126 Sancionada en Septiembre de 1998 establece que el organismo encargado de la formulación y actualización del Plan Urbano Ambiental será el Consejo

del Plan Urbano Ambiental, con competencia en ordenamiento territorial y ambiental de acuerdo con lo establecido en los artículos 27, 29 y 104 inciso 22

de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, que funcionará en el ámbito del Poder Ejecutivo.

83

actuaciones. Fortalecimiento de las estructuras de regulación, control y poder de policía del sector público; establecer políticas crediticias y tributarias diferenciadas, para poner en valor el patrimonio histórico y reciclar aquellas zonas que arquitectónicamente lo requieran e impulsar el desarrollo de nuevas actividades en las zonas degradadas.

Junto a estos impulsos se promueve la creación de un banco de inmuebles y un fondo para tierras urbanas y estímulos de financiamiento para el desarrollo de programas de infraestructura, equipamiento y/o renovación urbana. Estas entidades, generalmente relacionadas con el ámbito estatal, cuya misión y función es construir una visión estratégica respecto de la problemática de los recursos patrimoniales del Estado127, otorgarían un aprovechamiento integral de los recursos inmobiliarios y a la vez, tenderían a generar oferta efectiva proponiendo metodologías para asignar adecuadamente estos recursos en relación a la demanda social. Es importante destacar que además de incluir los inmuebles públicos se considera la posibilidad de incorporar aquellos que estén en manos de privados o pertenezcan a otras jurisdicciones y cuyos propietarios quieran venderlos, cederlos, permutarlos, concesionarlos o integrarlos como aportes de capital en sociedades de desarrollo con participación del Gobierno. En referencia a esta situación en el año 2004 y dentro de la Ley 1251 donde se transforma el Instituto Municipal de la Vivienda, creado por la Ley 17.174, en el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires IVC, se menciona: Art. 8 Banco de Inmuebles: créase el Banco de Inmuebles, conformado por los inmuebles

que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el Estado Nacional, Provincial o Municipal o entidades privadas transfieran al IVC y que sean aptos para vivienda.

Art. 9 Transferencia de Inmuebles: El Poder Ejecutivo debe remitir a la Legislatura de la

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en un plazo máximo de noventa (90) días de promulgada la presente, un listado de inmuebles de su dominio que no tengan destino específico y sean aptos para el desarrollo de planes de vivienda, para la aprobación de su transferencia al Banco creado en el artículo precedente, según lo establecido en el artículo 82, inciso 4 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

A nivel Nacional y mediante el Decreto N° 835/04 se crea el Registro denominado "Banco Social de Tierras", en el ámbito de la Comisión de Tierras Fiscales Nacionales donde se incorpora toda la información sobre inmuebles de dominio privado del Estado Nacional que puedan ser afectados a fines sociales. La implementación de estas normas que incluyen también toda pérdida de patrimonio inmobiliario mediante prescripción adquisitiva, inmuebles abandonados por parte de particulares o del Estado o herencias vacantes128 permiten al Estado Nacional o municipios locales utilizarla como una herramienta más, no solo de información, sino como un instrumento para dar respuesta, en el corto plazo, a la necesidad por la falta de suelo considerando a estos inmuebles como suelo vacante latente, donde a través de los proyectos urbanos y la recuperación de edificios

127 De acuerdo al relevamiento efectuado por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires al mes de abril del 2008, se han contabilizado 1038

inmuebles públicos ociosos. La Nación 13 de Abril 2008.

128 El Código Civil contempla que los bienes muebles e inmuebles pertenecientes a una persona física sin sucesor legítimo o testamentario constituyen una

herencia vacante y que una vez finalizado el proceso judicial correspondiente, dichos bienes pasan al dominio privado del Estado Nacional, En la Constitución Nacional se establece en el art. 75 inc. 5 y 30 las atribuciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Dentro de la Ciudad de Buenos

Aires se establece el régimen de herencias vacantes con la Ley 52 sancionada en agosto de 1998

84

abandonados localizados básicamente en áreas degradadas de las ciudades.la ciudad cuenta como fuente al acceso a la vivienda de los segmentos bajos129. 6.3.2 Decreto N° 23.871/44 del Poder Ejecutivo Nacional – Recurso de bienes130. Este Decreto determina que los subsidios destinados para ejecutar obras de recuperación o rehabilitación edilicia sean transferidos a terceros; desnaturalizando así el propósito tenido en vista al otorgar el correspondiente subsidio. En tal virtud, el Poder Ejecutivo dispuso que el importe de los subsidios otorgados por el Estado o que este conceda a entidades semipúblicas y privadas deben ser censados por el Registro de Bienes del Estado bajo condición que los caracteriza, además se especifica que los inmuebles que pertenecen a dichas entidades y que hayan sido adquiridos, construidos o refaccionados total o parcialmente con fondos de subsidios “no podrán ser transferidos sin previa comprobación documentada por la entidad respectiva de que ha reintegrado al Fisco dichos fondos”. De esta manera las medidas tomadas evidencian en la práctica, la necesidad de ser complementadas por otras cuya operación garantice al estado el fin propuesto de indisponibilidad de los inmuebles rehabilitados. 6.3.3 Ley N° 341 – Políticas de acceso a la Vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos131 La Ley 341 surge como instrumento de políticas para acceso a vivienda de uso exclusivo y permanente de hogares de bajos ingresos que se encuentren en situación crítica habitacional132. Se considera como destinatario a personas individuales o incorporadas en procesos de organización colectiva verificables, cooperativas, mutuales u organizaciones de la sociedad civil. La ayuda se efectivizará mediante subsidios o créditos con garantía hipotecaria a favor del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. En sus artículos 4 y 5 se determina que el monto a financiar se destinará a personas que acrediten no ser propietarios de ningún inmueble y que quiera comprar inmuebles para su rehabilitación. En el año 2002 la Ley fue modificada mediante la Ley 964 en lo que refiere a monto límite para el financiamiento de viviendas, así como la participación de organizaciones sociales estableciendo requisitos de acceso a la operatoria. Se crea además en el ámbito de la autoridad de aplicación, la comisión de control evaluación y seguimiento de la operatoria implementada. Con la crisis del 2001 la Ley se transformó en una valiosa herramienta apropiada por un amplio espectro de organizaciones, movimientos y por cientos de familias ocupantes e inquilinas, que entre 2001 y 2007133 permitió el despliegue de un incipiente movimiento cooperativo.

6.4 Reflexiones para el esquema de rehabilitación urbana A partir del análisis de la situación de la oferta y valores de suelo en la ciudad de Buenos Aires podemos concluir que el abandono de las áreas del sur de la ciudad, producto de la fractura social y del cese y traslado de las industria a áreas más efectivas, conforma un importante espacio latente para su reutilización y puesta en valor para una nuevas formas de “oxigenación” de

129 La rehabilitación de los mismos configura un instrumento mediante el cual podría daría respuesta al déficit habitacional, utilizando espacio ocioso

dentro de la trama urbana, donde con un marco jurídico apropiado se podría atraer la inversión privada. 130 Sancionado en septiembre de 1944, modifica el Decreto 19.256/44 y dispone Normas para asegurar la indisponibilidad de inmuebles adquiridos y

mejoras realizadas con subsidios otorgados por el Estado. 131 Sancionada en febrero del 2000, donde a través de la Comisión Municipal de la Vivienda, hoy Instituto de la vivienda de la Ciudad de Buenos Aires

IVC, instrumentará políticas de acceso a vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos en situación crítica habitacional, asumidos como destinatarios individuales o incorporadas en procesos de organización colectiva verificables, a través de cooperativas, mutuales o

asociaciones civiles sin fines de lucro, mediante subsidios o créditos con garantía hipotecaria 132 Entre 1995/97, articulando recursos de un pequeño programa nacional de la Subsecretaría de Vivienda (Programa 17) se constituyo el primer reciclaje

por autogestión de la ciudad de Buenos Aires, cooperativa La Unión, conjunto de vivienda localizado en Azopardo 92. 133 Durante ese período 2564 familias adquirieron 110 inmuebles de localización urbana consolidada, 4 proyectos se finalizaron (339 viviendas), 33

Proyectos están en ejecución (885 viviendas), 61 proyectos tienes previsión presupuestaria acordada con Nación (flexibilización del Programa Federal de Vivienda), 398 cooperativas y aociaciones (8591 familias) están impulsando proyectos en distintas etapas, Informe septiembre 2007 del IVC en el marco de

la Mesa de Seguimiento de la Ley 341.

85

vivienda social. Es importante la intervención por parte del Estado para poder reutilizar estos espacios, donde en la mayoría ocupan volúmenes de tierras importantes. Respecto a la existencia de stock de tierra, para conseguir mayores beneficios fututos, es importante tomar ciertas consideraciones para utilización o reutilización y evitar situaciones de sobrevaloraciones capitalistas y segregación socio – espacial en un futuro. En tal sentido tomar medidas tendientes a la incorporación de estos enclaves a un registro con datos fehacientes de los mismos y a los que se les incluyan normativas de regulación y estrategias de concertación con el sector privado para su utilización es una tarea aun a resolver. De esta manera se podría contemplar que: Tierras Privadas

I. Las tierra en loteos individuales, inmuebles en desusos, etc. cuyos propietarios - empresas urbanizadoras, no las hayan ofertado, o las hayan ofertado, pero no vendido. Los alternativas a utilizar serían:

Si los propietarios no son deudores de impuestos y tasas: aumento del Impuesto

inmobiliario, hasta valores que sea imposible de solventar por los propietarios, y por lo tanto, éstos resuelvan vender, aunque sea a bajos precios. De esta manera la población de bajos ingresos pueda acceder a la compra de un lote en el mercado.

Si los propietarios son deudores de impuestos y tasas, el Estado podría implementar:

expropiación de las tierras que no pagan impuestos, políticas de canje de tierras e incentivos por condonación de tasas municipales.

En ambos casos, el Estado comienza a poseer reserva de tierra - inmuebles y puede venderla o subsidiarla a la población pobre.

II. La tierra comprada en loteos, inmuebles abandonados en zonas carenciadas, etc. que sus propietarios no pueden ocuparla o utilizarlos por problemas económicos. Se podría instrumentar :

Crédito para financiar la expansión de actividades productivas o la compra de viviendas.

Subsidio para vivienda o materiales aplicando el Proyecto de Ley de Recuperación de

edificios existentes. La aplicación de los instrumentos de modelos públicos privados, de acuerdo a La Ley 71

donde se impulse la puesta en valor de nuevos barrios y la rehabilitación de inmuebles ociosos haría posible pensar en nuevas propuestas que articulen gestión de suelos, crédito e inversión y rehabilitación urbana para el acceso a la vivienda de los nuevos pobres.

Tierras Públicas

I. El estado Nacional o local puede realizar aportes de bienes sobre el cual puedan efectuarse desarrollos inmobiliarios de vivienda.

86

“ … las estrategias de articulación urbana en torno al problema de abordaje de la relación entre lo formal y lo informal no consiste en eliminar el problema (trasladar la villa de lugar) por ser imposible hoy debido a la magnitud de los recursos necesarios y al grado de imbricancia entre lo formal y lo informal; ni en integrarla simplemente, cosa también imposible. La estrategia consiste en intentar encontrar pasajes entre lo formal y lo informal a través de una topología diferente, ni de rechazo ni de integración, sino de pliegue de inclusión, funcionando como bisagra, como nexo …”

Jorge Mario Jáuregui

7 Estructura de Gestión La formulación de planes estratégicos ha sido una contribución importante para establecer acuerdos donde se desarrollan nuevas instancias institucionales de articulación que dan garantía de las inversiones. Si bien persiste en el sector empresario una tendencia a trasladar la esfera de lo púbico sobre ámbitos privados, el desarrollo de intervenciones urbanas de nueva generación fortalece otra tendencia, que busca coordinar las iniciativas en función de objetivos concertados. En la mayor parte de las ciudades la posibilidad de acceder a la vivienda de acuerdo a los parámetros de oferta y demanda, no es viable para partes significativas de la población, que solo acceden a estos productos a través de circuito de producción informal, o a través de la mediación de programas estatales. La expansión de grandes emprendimientos privados, descarga sobre el Estado el compromiso de atender las necesidades del resto de la población, que la oferta inmobiliaria orienta hacia barriadas de urbanización precaria o sectores deteriorados de la ciudad consolidada. El Estado tiene por lo tanto la necesidad de ensanchar el campo de actuación134, buscando formulas que le permita que el sector de bienes raíces resulte accesible a un espectro más amplio de la población. La hipótesis de incorporar incentivos a la producción que permitan multiplicar la envergadura de la oferta agrega un nuevo ingrediente, donde los recursos de la política social ayuden al desarrollo de emprendimientos. Por otro lado la magnitud de las inversiones necesarias y la eficiente asignación de costos entre los beneficiarios hacen necesaria la participación privada135 en el financiamiento, comercialización, operación y mantenimiento de las obras. Asimismo, la participación y apoyo de la comunidad es un requisito para asegurar el apoyo a largo plazo a las iniciativas de recuperación y para orientarlas a responder a las necesidades y prioridades de la comunidad. La confluencia productiva de estos actores, tan disímiles en sus objetivos, recursos y modalidades operativas, es un gran desafío, donde la promoción de inversiones privadas requiere, además, un entorno regulador claro y estable e intervenciones públicas de promoción e incentivo a la movilización de recursos privados. Para lo cual, existe un conjunto de instrumentos urbanísticos y de financiamiento útiles en la ejecución de programas de recuperación urbana siendo eficaces en la atracción de capitales privados y en la movilización de los recursos de las comunidades para generar empleo e ingreso, recuperar activos deteriorados y desarrollar tierras vacantes en áreas de recuperación urbana.

134 El Estado Nacional delega parte de su poder en los niveles inferiores de gobierno. Esta situación puede ser beneficiosa ya que se acercan las

decisiones al nivel más próximo al ciudadano. El ámbito local permite comprender mejor las necesidades del lugar, responder más fácilmente a las situaciones favorables y articular con mayor eficacia las acciones entre las distintas instituciones. 135 Conformada por inversores, (individuales e institucionales: Sociedades para Desarrollo de Proyectos, Fondos Inmobiliarios, Fondos de Pensiones, etc)

desarrolladores (developer o promotores), entidades financieras, responsables de producto, responsables de proyecto, constructoras y comercializadores.

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Entidad

Privada

Celebran un contrato

para un propósito

específico con una

estructura en la que

ambos son asociados

Entidad

Pública

REHABILITACION URBANA

Consolidar suelo

Captar aumentos del valor de tierra

Construir o rehabilitar edificios para

vivienda

7.1 Las sociedades de capital mixto público-privado. La forma mixta de gestión y financiamiento de proyectos para la recuperación urbana son las empresas de capital mixto. Este modelo de asociación responde bien a las necesidades de la recuperación de áreas urbanas centrales dado que combina eficazmente capacidades tanto del sector público como del sector privado para emprender tareas tan variadas como: consolidar suelo por medio de compras e intercambios de parcelas; captar para fines públicos los aumentos del valor del suelo resultantes de las acciones de recuperación; construir o rehabilitar espacio para usos residenciales, de servicios, comerciales y productivos, y luego comercializarlo y administrarlo; y asegurar la participación de la comunidad en las decisiones y beneficios de los procesos de recuperación. Existiendo una amplia gama de asociaciones público-privadas encontramos en un extremo aquellas que están ampliamente dominadas por el sector público136, el Estado aporta el financiamiento, toma las decisiones y asume todos los riesgos; en el otro se ubican las formas de asociación en las que la participación del sector público se reduce a proporcionar subsidios que permiten a los socios privados obtener utilidades que les hagan atractivo el negocio, donde, el sector público, logra sus objetivos a través de la acción del sector privado pero asumiendo el costo de los subsidios. Sea cual sea la intervención el sector público es el socio que hace mayores aportes de recursos y quien tiene el control operativo de las sociedades, pero también permite una amplia participación del sector privado, que hace inversiones significativas con la expectativa de obtener ganancias y participar en las decisiones137. (ver grafico XV) Grafico XV Las bondades o problemas de estas asociaciones deben ser evaluadas desde la perspectiva de la ganancia que representan para la sociedad, es decir, de los beneficios que la comunidad obtiene de la concreción del proyecto. Es importante saber que, como en todo otro negocio, no hay ganancias gratuitas y que siempre es posible que uno de los socios gane más que el otro, o que uno o los dos pierdan. Cuando esta asimetría perjudica al socio público138 no significa necesariamente que sea el resultado de ineficacia o corrupción, las pérdidas del socio público

136 Los programas de vivienda social de Glasgow (Escocia), donde el sector privado está representado por organizaciones sin fines de lucro cuya acción se

limita a coordinar las actividades del programa 137 Entre estas sociedades figuran empresas de capital mixto, fideicomisos y corporaciones para el desarrollo urbano. 138 El Estado pone tierra de su propiedad a disposición de los promotores privados a precios muy por debajo del precio de mercado.

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Crean una sociedad

para un propósito

específico conformada

por programas de

recuperación

Entidad

Pública

REHABILITACION URBANA

Consolidar suelo

Captar aumentos del valor de tierra

Construir o rehabilitar edificios para

vivienda

pueden ser el costo que esté dispuesto a pagar por obtener los fines públicos que persigue; recuperación urbana con el fin de promover la construcción de viviendas accesibles a las familias de ingresos medianos y bajos. En estricto rigor los socios privados deberían estar en condiciones de asumir también la mayor parte del riesgo comercial de las operaciones ya que en sus operaciones normales están habituados a asumir este riesgo y sus utilidades dependen de su buen manejo. Por tal motivo la gestión de los riesgos es un factor esencial a la hora de alcanzar el éxito o fracasar en la ejecución de acciones en asociación entre los sectores público y privado. La mala identificación de los riesgos en las operaciones no sólo aumenta la incertidumbre sobre los resultados (donde los socios privados son particularmente sensibles), sino que suele conducir a asignar los riesgos en forma inadecuada o provocar tensiones entre los socios producto de una asimetría en la distribución, difíciles de administrar una vez iniciada la ejecución de los proyectos.

7.2 Las sociedades públicas. Las sociedades especializadas de propiedad pública han sido ampliamente usadas para la ejecución de programas de recuperación urbana. Surgen del interés compartido de diversos organismos públicos por el desarrollo de un área urbana central, como en el caso de la Corporación Puerto Madero de Buenos Aires, en Argentina, donde se aunaron los intereses del Gobierno central y los de la ciudad, o del hecho de que los organismos participantes son propietarios de tierra en el área y deben cooperar para desarrollarla, como ocurrió en Bilbao (España). También hay sociedades o corporaciones públicas nacidas de la voluntad de un órgano de gobierno interesado en el desarrollo del área, como es el caso de la Corporación de Desarrollo de Santiago, controlada por la municipalidad de Santiago de Chile, aunque hay otros casos de sociedades creadas por niveles estaduales o federales de gobierno (la Corporación de Desarrollo de la Avenida Pensilvania (Pennsylvania Avenue Development Corporation), en Washington, D.C. (Estados Unidos). La característica principal de esas sociedades es que, aunque son controladas completamente por entidades del sector público, tienen capacidad de funcionar como sociedades privadas con la misma flexibilidad para operar con bienes inmuebles que sus contrapartes privadas. Adicionalmente, algunas reciben el mandato de ejecutar, a nombre y por encargo del gobierno, funciones propias del aparato público, como la adquisición contenciosa de suelo para fines de utilidad pública o la aplicación de normativas de uso del suelo y edificación en su área de influencia. (ver grafico XVI) Grafico XVI Dado que la creación, capitalización y puesta en marcha de este tipo de sociedades es un resorte del gobierno, este tipo de arreglos institucionales son particularmente interesantes para los países de América Latina, región en la que las empresas de desarrollo inmobiliario están poco desarrolladas y que por consiguiente enfrentan problemas para crear y poner en funcionamiento sociedades de capital mixto público-privado.

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7.3 Instrumentos para el financiamiento de inversiones. Como todo instrumento de fomento que navega en las aguas intermedias entre el sector público (con sus objetivos de promover el bien público) y el sector privado (con sus objetivos de lucro), son de compleja ejecución y tienen el riesgo de distorsionar los mercados o constituirse en compromisos contingentes de gran magnitud para el gobierno. Por esta razón, su uso debe ser estrictamente regulado y debe proveerse información completa y actualizada sobre los compromisos adquiridos por el gobierno con su utilización. Esto permite ejercer un mejor control por parte de los representantes electos y los organismos de la comunidad en representación de los contribuyentes, que en definitiva son quienes pagan por los costos que acarrea su uso.

7.3.1 Garantías públicas o préstamos. Este tipo de instrumento establece una garantía sobre devolución a los préstamos solicitados al sector privado por el Estado Local (Municipio) para inversiones en recuperación de áreas urbanas deterioradas. Las garantías cubren préstamos con plazos de devolución de hasta 20 años. Esas garantías reducen el costo de los fondos para los municipios, ya que les permiten negociar una tasa de interés similar a la de una solicitud de préstamo. La garantía utilizada permite al Estado dar un fuerte incentivo a la inversión en áreas urbanas deprimidas sin hacer desembolsos en efectivo. En Estado Unidos este tipo de garantía es utilizada desde 1974 como “Garantía Federal”, donde las operaciones realizadas son controladas por el Fondo de Préstamos para el Desarrollo Económico (Economic Development Loan Fund; EDLF) adoptando la forma de un proceso típico de titularización de préstamos. Los flujos de repago de un conjunto de préstamos individuales se mancomunan y venden en el mercado secundario. Así, los préstamos concedidos para desarrollo urbano, en particular sus futuros flujos de efectivo, pueden reagruparse y venderse transformándose en recursos disponibles para nuevas inversiones. El Fondo de Préstamos funciona conjuntamente con otros instrumentos de subsidio como el Programa de Transferencias en Bloque para el Desarrollo Comunitario (Community Development Block Grant Program; CDBGP), que facilita recursos a los municipios para inversiones en el desarrollo de comunidades de bajos ingresos y áreas deterioradas de las ciudades invirtiendo en adquisición de propiedades, rehabilitación de propiedades públicas, rehabilitación de viviendas, actividades de desarrollo económico, adquisición, construcción, reconstrucción o instalación de instalaciones públicas, y mejora de obras públicas. Este procedimiento aporta enormes ventajas al Estado porque no necesita realizar desembolsos de su presupuesto en tanto libera capital adicional para inversiones y secundariamente crea confianza en el desarrollo de las áreas beneficiadas, por cuanto el sector privado interpreta estas operaciones como señales concretas de que el Estado quiere favorecer el desarrollo de estas áreas mostrando una mayor disposición a invertir en ellas. 7.3.2 Subsidios cruzados Los planes de subsidios cruzados permiten a una Entidad Pública hacer uso de utilidades obtenidas con operaciones inmobiliarias comercialmente viables para subvencionar proyectos de orientación social. Tales planes proporcionan al Estado un mecanismo para aumentar sus ingresos sin subir los impuestos y designarlos para fines de desarrollo. El caso del programa de recuperación de Bilbao es ilustrativo del uso de este mecanismo, ya que la Sociedad Ría 2000 financia con el rendimiento de las operaciones de suelo rentables el costo del 25% del suelo desarrollado que tiene que ceder al gobierno para la construcción de vivienda social. En ciertos aspectos, los subsidios cruzados son un enfoque opuesto al de las sociedades público-privadas. En lugar de permitir al sector privado quedarse con los beneficios de un proyecto con éxito, es el propio Estado quien utiliza las utilidades para financiar proyectos de interés social, sea

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proporcionar vivienda accesible para población de bajos ingresos o construir parques y espacios públicos. Casi todos los proyectos que tienen el potencial de convertirse en una sociedad público–privada también lo tienen de formar parte de un plan de subsidios cruzados. Para un gobierno local o nacional, el método más directo de organizar un plan de subsidios cruzados es crear una entidad semiautónoma que actúa como agente inmobiliario primario. Ese organismo de nueva creación consigue dinero a través de los medios habituales así como con la emisión de bonos, que, en el caso de Estados Unidos, están exentos del pago de impuestos por ser emitidos por entidades municipales. La nueva autoridad puede transferir las utilidades al Estado sea como una transferencia directa a los fondos generales del gobierno o como una transferencia con asignación a un proyecto específico. Para que un plan de subsidios cruzados resulte exitoso tienen que tener un mercado inmobiliario desarrollado y en crecimiento, el sector público debe tener acceso a suficiente capital a largo plazo para permitir a la autoridad creada para estos fines financiar proyectos de escala adecuada que generen suficientes beneficios con los que subvencionar otros proyectos, y la posibilidad de que haya una parcela de tierra sin desarrollar controlada por el Estado y que pueda generar beneficios sustanciales. El uso de este mecanismo de financiamiento implica un riesgo político ya que hace depender el desarrollo de proyectos de vivienda para familias de bajos ingresos, del éxito de proyectos en áreas generalmente de altos ingresos. Se puede así perder el apoyo político para subvencionar los proyectos en las zonas más desfavorecidas a través de la recaudación general de impuestos. Asimismo, y tal como ocurrió en el proyecto de Battery Park en Nueva York, los acuerdos iniciales para la asignación de fondos a fines específicos pueden verse afectados por presiones posteriores para dedicar los beneficios a gastos generales de operaciones gubernamentales. 7.3.3 Incrementos en los ingresos tributarios. Este método de financiamiento basado en subidas de impuestos (tax increment financing; TIF) consiste en asignar una parte del aumento de los impuestos futuros que generará una determinada zona de la ciudad (distrito impositivo o taxing district TD) al financiamiento de inversiones en esa zona. El financiamiento se obtiene de fuentes comerciales, generalmente a través de la emisión de bonos, y el pago de los intereses y el principal de la deuda son respaldados con los ingresos futuros de los impuestos, que se incrementarán como resultado de la valorización de las propiedades y la mayor actividad económica o residencial producida por las mejoras financiadas con los recursos obtenidos. Se trata de un método de autofinanciación por el cual la inversión en instalaciones públicas permitirá, o estimulará, actividades gravables del sector privado que a cambio generarán los ingresos tributarios adicionales que se usarán para pagar las mejoras. Generalmente se emiten bonos para financiar la adquisición de suelo y su posterior desarrollo, la construcción y mejora de espacios públicos, y el mejoramiento de la infraestructura. Los ingresos por impuestos a la propiedad que recibe el Estado pueden ser traspasados a la autoridad designada para ejecutar el proyecto de desarrollo o retenidos por el; en todo caso, el Gobierno local (municipio) es quien determina el distrito, objeto del proyecto de desarrollo local financiado con el incremento de impuestos, mide el rendimiento tributario del área antes del proyecto (equalized assessed valuation; EAV) y hace los ajustes posteriores a las tasaciones de las propiedades para tomar en cuenta la valorización estimulada por el proyecto. El aumento en ingresos por impuestos se utiliza para financiar los costos de las obras, generalmente emitiendo títulos de deuda respaldados por esos incrementos. Una vez que se completan los trabajos y se paga la deuda que los financió, el distrito TIF se disuelve y los recursos tributarios adicionales vuelven a disposición de la autoridad local.

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En la Ciudad de Buenos Aires el concepto de incremento en los ingresos tributarios se relaciona con plusvalía urbana, entendiendo por plusvalías a aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (a través de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más directamente en mejoramientos en beneficio de los ocupantes y la comunidad en general. Esas plusvalías resultan en general de acciones ajenas al propietario (los incrementos de valor de la tierra debido a mejoramientos realizados por los propietarios son la excepción), y más notablemente derivan de la actuación pública, sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones regulatorias sobre el uso del suelo urbano. A pesar de eso, estos incrementos del valor de la tierra, sin una intervención por parte del sector público para su recuperación, son apropiados en forma privada por los propietarios de la tierra beneficiada139. Sumado a él encontramos el principio de prevalencia del interés general sobre el particular, que va dirigido a proteger valores superiores y desde el cual es posible limitar también el derecho de propiedad. Tales principios, sumados a los de la función pública del urbanismo y la distribución equitativa de las cargas y beneficios, son la base y fundamento de la recuperación de plusvalías. El Estado no puede permitir que los beneficios derivados de sus actuaciones urbanísticas se generen única y exclusivamente para los propietarios de los terrenos; debe, en cumplimiento de estos principios, repartir los beneficios entre los propietarios y la comunidad140. Los instrumentos de recuperación de plusvalías más usados son los tributos, en todas sus modalidades de impuestos, tasas y contribuciones. Dentro de las tasas que son consideradas como instrumentos de recuperación de plusvalías, la más importante es la que se paga para obtener permisos de construcción. En cuanto a las contribuciones, este instrumento obedece necesariamente a un beneficio recibido, representado en un mayor valor de los bienes como consecuencia de una obra pública o la prestación de una función pública que beneficia especialmente a un grupo determinado141. Dentro de los instrumentos regulatorios encontramos la participación en plusvalía, la bonificación por zonificación o bonos de densidad, la zonificación inclusiva, la venta de derechos sobre edificios o suelo creado, los certificados de un derecho potencial a construir, la transferencia de derechos de construcción, las cesiones obligatorias, la expropiación, las iniciativas de reajuste de tierras y las acciones público/privadas. 7.3.4 Derechos de desarrollo transferible Los programas de derechos de desarrollo transmisibles son instrumentos de control de uso del suelo que permiten a propietarios de terrenos transferir todo o parte del volumen edificable autorizado por la norma en una parcela de tierra específica a otra parcela como compensación por alguna restricción impuesta al desarrollo de la parcela original o como incentivo para promover inversiones socialmente convenientes, Lassar, 1989. El programa DDT puede también adoptar la forma de aumento del volumen de construcción autorizado (bonos) en parcelas en buenas localizaciones a cambio de un compromiso de inversión

139 Definición de Martim Smolka, "Recuperación de plusvalías en América Latina", Ed. Eurolibros 2001 140 La participación en plusvalía: es un derecho del Estado a participar en los incrementos del valor de los terrenos resultantes de acciones

administrativas, como cambios en la categorización de la tierra, cambios de uso y mayor edificabilidad que generan ganancias para el propietario. 141 En este caso la inversión pública se manifiesta bajo la figura de “contribución especial de mejoras”, el Estado recibe de los propietarios dicha

contribución por la valorización resultante de sus bienes como consecuencia de la ejecución de obras públicas.

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en zonas con menos interés142. Ampliamente utilizado en la protección de edificios históricos y para promover la construcción de vivienda económica por parte del sector privado, el mecanismo de transferir derechos de desarrollo puede emplearse para promover inversión privada en áreas de recuperación y también para proteger tierras agrícolas y áreas de valor ecológico o cultural. En estos casos, la restricción impuesta a los propietarios sobre el desarrollo de las tierras protegidas se ve compensada con permisos de desarrollo en otras áreas. Esos permisos pueden ser transados en el mercado, de modo que adquieren valor incluso cuando los propietarios beneficiados no tienen propiedades donde aplicarlos. Los programas de DDT pueden ser una herramienta de recuperación urbana muy eficaz a la hora de alentar a promotores privados a financiar proyectos de interés público utilizando la capacidad del municipio de reglamentar el uso y la intensidad de uso del suelo Ziegler, 1996. El desafío consiste en gestionar esos programas de forma justa, equitativa, transparente y procurando el bien público, ya que son muy proclives a la corrupción habida cuenta de los beneficios económicos que pueden llegar a generar para propietarios e inversores. En los programas de DDT los terrenos que tienen asignados derechos de desarrollo que pueden ser traspasados se denominan “parcelas de origen” mientras que las que están a la espera de recibir esos derechos se llaman “parcelas receptoras”. En algunos casos, las parcelas de origen pueden estar sujetas a restricciones de desarrollo e incluso excluidas de cualquier posibilidad de desarrollo (como ocurre en las áreas de protección patrimonial o ecológica). Estos terrenos con asignaciones especiales permiten al propietario de una parcela de origen vender sus derechos de construcción a otra persona o a un banco de derechos de desarrollo, o transferirlos a otro terreno de su propiedad. Cualquiera de estas opciones compensa al propietario de los derechos de la restricción de desarrollo que pesan sobre su solar, si bien cabe también la posibilidad de conceder al propietario derechos adicionales de desarrollo como compensación por construir en un terreno menos atractivo. Para que este mecanismo funcione con eficacia es necesario que existan áreas de atracción para la inversión privada y que la normativa urbanística vigente autorice estas transacciones. 7.3.5 Mercado de Capitales La organización del mercado de capitales143 permite que el dinero del público inversor, se canalice hacia quienes necesiten del mismo para implementar sus proyectos de crecimiento, ya sea el Estado, empresas o a través de la oferta pública, demostrado su efectividad para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Caracterizado por dos estructuras está dividido en intermediado, cuando la transferencia de los recursos de los ahorradores a las inversiones se realiza por medio de instituciones tales como bancos, corporaciones financieras, etc (mercado de créditos: créditos hipotecarios). y no intermediado (o de instrumentos mercado de valores: Fideicomisos) cuando la transferencia de los recursos se realiza directamente a través de instrumentos. El mercado de crédito se basa en la cesión temporal de recursos a cambio del pago de un tipo de interés pactado previamente, devolviendo el monto de dinero prestado, más el interés en un periodo de tiempo determinado. Dentro de este mercado están los préstamos (ya sean concedidos por entidades financieras o por la banca oficial) y los créditos sindicados (estos créditos son concedidos por varios bancos). Existen diferentes tipos de financiamiento de acuerdo con las necesidades de ambas partes (según el destino, garantía, plazo y tipo de interés) encontrando entre ellas los préstamos y créditos.

142 Este instrumento denominado suelo creado se utiliza en Brasil, San Pablo, donde se aplica a partir de fijar un potencial constructivo para cada parcela,

agotado el mismo requiere del pago de un derecho adicional cuya recaudación a través del Fondo de Urbanismo se destina a la construcción de

infraestructura pública, mejoras ambientales y planes de vivienda social. 143 El Mercado de Capitales comprende, la transferencia original o primaria, de recursos a mediano y largo plazo y de capital de riesgo que tiene lugar vía

el sistema bancario y financiero y a través de los Mercados de Valores.

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En un préstamo, el cliente (titular del préstamo) recibe de la institución financiera o banco una cantidad determinada de dinero que debe devolver íntegramente al vencimiento. Los intereses, comisiones y gastos se liquidan al principio de la operación. Mientras que en el caso de un crédito, el prestamista pone a disposición del deudor una determinada cantidad de dinero hasta cierto límite, de la que puede disponer en la medida que lo necesite, pagando intereses únicamente por la parte del crédito que esté utilizando. Al vencimiento, el cliente devuelve el saldo en ese momento y los gastos son liquidados en función del saldo medio que ha utilizado. Entre las líneas de crédito más comunes se destacan los Hipotecarios144. Un crédito Hipotecario es aquel que se otorga para la compra de una vivienda, terreno, construcción o ampliación de una propiedad ya existente, a cambio de una hipoteca sobre el bien que se está adquiriendo o refaccionando. En algunos casos, se suele incluir también una segunda propiedad propia o de terceros como garantía del crédito, si ocurre que el monto solicitado supera la capacidad de pago que puede demostrar el solicitante del crédito. A la hora de otorgar el crédito, se tienen en cuenta varios factores: ingreso del solicitante (la cuota no supera al 30 % o 40 % del ingreso individual o por grupo familiar), monto145 y plazo a cancelar el crédito, si se trata de compra de vivienda o refacción – ampliación. Los sistemas de amortización utilizados en créditos hipotecarios generalmente son el francés o alemán. La necesidad de encontrar nuevas técnicas para el desarrollo de emprendimientos cuyo financiamiento requiere inversiones importantes ha propiciado la innovación en las nuevas herramientas con cierto grado de sofisticación. En los mercados de valores donde las operaciones de financiación se efectúan mediante las transacciones de diferentes títulos valores podemos encontrar nuevos instrumentos que representan una excelente alternativa avalada por la experiencia internacional en el ámbito inmobiliario. El Fideicomiso146 es una alternativa con riesgos claramente acotados sin limitar la capacidad de endeudamiento de las empresas en escenarios de restricción del crédito bancario. El fideicomiso es un contrato entre dos partes (fiduciante y fiduciario) que involucra a un tercero (beneficiario) en el cual se establecen obligaciones y derechos sobre la base de la mutua confianza de sus actores. Dicho contrato existe cuando el titular del bien transmite la propiedad fiduciaria a la otra parte para que ésta cumpla los términos del mandato recibido. Este instrumento cuenta con la ventaja de aislar bienes, flujos de fondos o derechos, en un patrimonio independiente para distintas finalidades, en caso de la quiebra del fiduciante y/o del fiduciario esta no implica la del fideicomiso; otra característica es la mejora del costo del endeudamiento en la medida que disminuye, ante riesgo de incumplimiento entre las partes, el fiduciario puede actuar sin necesidad de recurrir a la justicia; brinda la transparencia necesaria para el manejo de fondos de terceros; en el caso de fideicomisos financieros, permite la emisión de títulos valores o certificados de participación con llegada al mercado de capitales y brinda, en ciertos casos, un marco impositivo más favorable. De esta manera, el fideicomiso provee una amplia gama de posibilidades para el desarrollo de negocios protegiendo los activos involucrados de situaciones ajenas a las actividades especificadas en el contrato.

144 Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato y que sirve para garantizar una deuda u obligación y por tanto es un contrato

accesorio a otro que es el principal. De este modo, la hipoteca garantiza al acreditante (banco o entidad crediticia) el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado (solicitante). Aunque el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto

del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien, en muy determinadas ocasiones suelen incluirse otro tipo de bienes no inmuebles. 145

En algunos países (y también dependiendo del monto solicitado) puede equivaler hasta al 100% del valor de la propiedad, mientras que en otros casos

alcanza a cubrir el 70% y hasta 80% del valor del bien inmueble. 146 De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº 24.441 “Financiamiento de la vivienda y la construcción” sancionada en el año 1995: "habrá fideicomiso

cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de

quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario".

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Entre los utilizados para esquemas inmobiliarios encontramos los fideicomisos inmobiliarios y los fideicomisos de garantía. Los primeros se utilizan para la ejecución de proyectos inmobiliarios que requieren la presencia de varias partes con intereses contrapuestos, los fideicomisos de garantía en cambio, pueden utilizarse en reemplazo de la hipoteca en función de garantía de una deuda. Otra alternativa también utilizada en el mercado de valores para emprendimientos inmobiliarios es el Leasing147, aplicada como herramienta en el mercado residencial por organismos estatales de Chile, Colombia y Ecuador. Se trata de convenio que celebran un arrendador y un arrendatario, mediante el cual se concede a éste el derecho de uso y goce temporal de un bien particular, sea mueble o inmueble, que pertenece al primero, por un tiempo específico y a cambio de pagos predeterminados, generalmente periódicos confiriéndole la opción de compra. En nuestro país no es muy utilizado actualmente, los bancos se muestran reticentes respecto de la posibilidad de instrumentar esta herramienta ante la escalada del valor de los alquileres y la brecha que separa el valor de las propiedades vs. el ingreso de las familias, restringiendo la posibilidad de calificar para un crédito hipotecario.

7.4 Algunos ejemplos de aplicación de estos instrumentos Dentro de los instrumentos analizados y un ejemplo destacado de asociación público–privada es la que se usó en el proceso de rehabilitación de Ciutat Vella (Ciudad Antigua) en Barcelona (España), que sufría un avanzado estado de deterioro físico, decadencia económica y reducción de población. La ejecución del programa de recuperación durante el periodo 1988-1999 fue de responsabilidad de Promoció Ciutat Vella S.A., una empresa municipal de capital mixto y con autonomía jurídica para expropiar propiedades en nombre del gobierno local y al mismo tiempo llevar adelante negocios inmobiliarios como una empresa privada (Dalmau, 1998). En 2000 se fundó una empresa sucesora, Foment de Ciutat Vella S.A., con una participación del sector privado del 40% de las acciones. La municipalidad de Quito (Ecuador) creó en 1996 la Empresa del Centro Histórico (ECH) para enfrentar el deterioro del centro histórico de la ciudad, declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. El capital social de la ECH se constituyó con los aportes en efectivo y bienes de dos socios: la Fundación Caspicara, organización de la sociedad civil ocupada en la preservación del patrimonio, que participa con un 10% de las acciones de la empresa; y el municipio metropolitano de Quito, que controla el 90% de la sociedad. Las actividades de la ECH han sido muy variadas, y van desde la ejecución de proyectos por encargo de la municipalidad hasta la administración de inmuebles municipales que no se desea vender, pasando por el desarrollo de proyectos en asociación con el sector privado usando el capital traspasado por los socios: inmuebles de propiedad municipal y producto efectivo de la contratación de un préstamo con el Banco Interamericano de Desarrollo. En cuanto a las corporaciones públicas se encuentra la sociedad Ría 2000 Es una sociedad anónima de capital público en la que participan en partes iguales el Gobierno central de España a través del Ministerio de Fomento y empresas dependientes del mismo (Sociedad Pública Empresarial del Suelo, Autoridad Portuaria de Bilbao y Empresa de Ferrocarriles RENFE y FEVE) y las administraciones vascas (Gobierno vasco, Diputación Foral de Vizcaya y los Municipios de Bilbao y Baracaldo). El objetivo de la Sociedad es recuperar zonas degradadas o áreas industriales en declive del Bilbao metropolitano, a través de la coordinación y ejecución de actuaciones que integran urbanismo, transporte y medio ambiente.

147 Sancionada en el año 2000 por medio de la Ley 25.248 establece: Contrato de Leasing - Concepto. Objeto. Responsabilidades, acciones y garantías

en la adquisición del bien. Oponibilidad. Opción de compra. Aspectos impositivos de bienes destinados al leasing.

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7.5 Algunas conclusiones y reflexiones. Las intervenciones mixtas cuando funcionan eficientemente, generan incentivos para la inversión privada y la participación de la comunidad en los programas de recuperación de áreas urbanas. En la medida en que se desarrolle un adecuado sistema de controles y se equilibren los incentivos de acuerdo con los cuales funcionan los socios estas formas de asociación permiten al sector público conducir el proceso sin tener que ejecutar todas las acciones. Los proyectos ganan en eficiencia en la medida que se logra una distribución eficaz de responsabilidades, esto es que los actores se hacen cargo de las tareas para las cuales tienen mayores ventajas: el sector público en el suministro de infraestructura, la regulación y consolidación del suelo y el sector privado, en el financiamiento y la ejecución de inversiones inmobiliarias; las organizaciones de la comunidad, en el suministro de apoyo político al uso de recursos públicos y la canalización de las demandas sociales. No obstante de sus ventajas las estructuras mixtas no están exentas de problemas. El sector privado se embarca en estos proyectos siempre y cuando perciba posibilidades de rendimiento atractivas para sus inversiones. Esto conduce a razonar que estas sociedades no son más que mecanismos para traspasar subsidios a los promotores inmobiliarios generando proyectos con más intervenciones de recuperación física y desarrollo inmobiliario que acciones de recomposición de la estructura social y económica. A tal efecto el plan de recuperación urbana debe equilibrar objetivos de interés público y social con oportunidades para inversiones e incentivos rentables.

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8 Metodología y estructuración de la propuesta Luego de analizar la situación habitacional, la demanda, la oferta y las variables de articulación en las asociaciones público - privado comenzamos a abordar el tema mediante un caso teórico. A tal fin y considerando que los objetivos inicialmente anunciados fueron: Mitigar la situación de las familias que viven en condiciones de precariedad. Disminuir el déficit habitacional y focalizar una inversión en sectores medios-bajos. Modernizar la gestión de las ciudades actualizando los instrumentos de gestión. Mejorar la calidad de vida en las ciudades poniendo en valor las áreas degradadas.

y, entendiendo que la nueva política habitacional no ha podido mejorar la calidad de las viviendas, disminuir el déficit habitacional y optimizar la focalización de recursos para los sectores con escasa capacidad adquisitiva queda planteada la hipótesis a partir de la cual se intentará demostrar que La viabilidad de utilizar tierras e inmuebles ociosos o abandonados, ante la escases de suelo, del dominio Público o privado dentro de sectores degradados de la ciudad es una alternativa posible para la producción de vivienda popular…. ….estos barrios y sus inmuebles evidencian por su condición de uso un gran contraste social, económico y cultural con su entorno inmediato, considerando un error limitar las intervenciones urbanas en estas zonas a negocios inmobiliarios para familias medias, medias/altas como los efectuados en la década del ‟90 ya que estas situaciones asimétricas son generadoras de mayor segregación socio espacial en los sectores afectados…. …. incluir estos grupos humanos más vulnerables a la trama urbana y recalificando estos espacios es un objetivo a efectuar. Por lo tanto a partir de lo expuesto la configuración de una asociación público privada permitirá articular estos bolsones deteriorados con la ciudad formal y consolidada, recalificando espacios y conformando un tejido social inclusivo. El desarrollo de esta gestión propiciara una nueva tendencia en la ciudad de manera que ya no se encaren obras nuevas y de gran porte en un momento en que la plaza está saturada, sino que se trabaje en el mejoramiento ampliación y reciclado de los edificios existente generando viviendas a precio razonable y producción social, conjuntamente con una alternativa de inversión para el sector privado con nuevas oportunidades de creación de empleo y el fomento en los hogares populares para acceder al mercado financiero.

8.1 Determinantes microeconómicos del acceso a la vivienda La hipótesis que se maneja radica en proponer instrumentos destinados a mejorar y proporcionar el desarrollo de ciudades funcionales, equitativas y socialmente integradas, con viviendas que reconozcan la diversidad de la demanda. Como partida del trabajo se utiliza la ecuación económica tradicional para el desarrollo de proyectos de vivienda de familias medias donde: seleccionado el terreno se confeccionarán los gastos por la construcción correspondiente y se calculara la ganancia que genera esta operatoria por las ventas de las unidades. La solución de este operatoria a finales de la década del ‟90 para las familias medias se planteaba ofreciendo una mayor participación al sector privado debido a que el contexto de estabilidad generaba un recupero de la inversión que provocaba una financiación de hasta el 80 % del valor total de la vivienda y el desarrollista recuperaba la inversión más la ganancia. Esta situación había relegado la aplicación de los programas de vivienda social para familias carenciadas.

97

Tras la crisis del año 2001, el Estado unifica programas y como acción introduce políticas de gestión para complementar la oferta de soluciones habitacionales148. En la órbita privada el sistema financiero entró en un proceso recesivo donde el repunte se inicio a mediados del 2004 con el otorgamiento de nuevos préstamos hipotecarios con destino a vivienda donde financiando solamente se daba hasta el 70% del valor de la vivienda Esta situación muestra cada vez más la poca respuesta que hay para los segmentos populares tanto sea del sector público o privado ya que la intervención del Estado termina siendo inconclusa, a causa de una política de diseño y ejecución centralizada donde propone una subordinación de los actores locales a un formato único de respuesta no articulando con la Planificación, volviendo a construir conjuntos de gran tamaño reproduciendo “ciudades dormitorio”, basándose en una política donde no se regulan los mercados (suelo urbano y parque construido), el destinatario de las viviendas (en algunos programas) es relativamente impreciso y, donde aún, cuesta determinar si la asignación de la vivienda constituirá un subsidio total, parcial, o se prevé su recobro por completo , R. Fernandez Wagner, 2009 y la participación privada no encuentra un esquema de financiamiento flexible y accesible para esta segmento poblacional tan afectado por los intereses del mercado.

8.2 Metodología y Estructura de Gestión Considerando que la respuesta al problema habitacional para los sectores de trabajo en el siglo XIX se dio bajo la órbita privada con el slogan “la cuestión de la vivienda” y a inicios del siglo XX comenzó a formar parte de las políticas públicas implementadas por el Estado mediante la sanción de la primera ley de congelamiento de alquileres y con la construcción de viviendas dignas iniciadas con la Comisión Nacional de Casas Baratas los sucesivos Planes Quinquenales y el FONAVI, se entiende que en el siglo XXI la asociación público – privada es un modelo que bien podría responder a la necesidad de la población en estudio otorgando viviendas adecuadas y completas de bienes y servicios. Este modelo149 responde bien a las necesidades para la recuperación de áreas urbanas centrales dado que combina eficazmente capacidades tanto del sector público como del sector privado para emprender tareas tan variadas como: consolidar suelo por medio de compras e intercambios de parcelas; captar para fines públicos los aumentos del valor del suelo resultantes de las acciones de recuperación; construir o rehabilitar espacio para usos residenciales, de servicios, comerciales y productivos para luego comercializarlo y administrarlo; y asegurar la participación de la comunidad en las decisiones y beneficios de los procesos de recuperación. De esta manera por un lado esta el Estado que tiene la necesidad de ensanchar el campo de actuación150, buscando formulas que le permita que el sector de bienes raíces resulte accesible a un espectro más amplio de la población y por otro lado la magnitud de las inversiones necesarias y la eficiente asignación de costos entre los beneficiarios hacen que sea necesaria la participación privada151 en el financiamiento, comercialización, operación y mantenimiento de las obras.

148

Con el objetivo de reactivar las obras paralizadas del FONAVI se crearon el Programa Federal de fortalecimiento y optimización del recupero de cuota

FONAVI Programa Federal de reactivación de obras FONAVI, Con el propósito de generar trabajo mediante cooperativas, Programa Federal de Emergencia

Habitacional, Otros programas Programa Federal de Solidaridad Habitacional, Programa Federal de Mejoramiento Habitacional e Infraestructura Básica Programa Federal de recuperación de zonas afectadas por las inundaciones, PROMEBA (Programa de Mejoramiento de Barrios) Programa Federal de

Construcción de Viviendas, Programa Federal de Mejoramiento de Vivienda - MEJOR VIVIR- (para ampliar ver Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda: www.vivienda.gov.ar). 149 Entre estas sociedades figuran empresas de capital mixto, fideicomisos y corporaciones para el desarrollo urbano. 150 El Estado Nacional delega parte de su poder en los niveles inferiores de gobierno. Esta situación puede ser beneficiosa ya que se acercan las

decisiones al nivel más próximo al ciudadano. El ámbito local permite comprender mejor las necesidades del lugar, responder más fácilmente a las situaciones favorables y articular con mayor eficacia las acciones entre las distintas instituciones. 151 Conformada por inversores, (individuales e institucionales: Sociedades para Desarrollo de Proyectos, Fondos Inmobiliarios, Fondos de Pensiones, etc)

desarrolladores (developer o promotores), entidades financieras, responsables de producto, responsables de proyecto, constructoras y comercializadores.

98

Asimismo, la participación y apoyo de la comunidad es un requisito para asegurar el apoyo a largo plazo a las iniciativas de recuperación y para orientarlas a responder a las necesidades y prioridades de la comunidad.(ver grafico XVII) Grafico XVII En este esquema de asociación la metodología a implementar sería: 1 Conformada la sociedad Público – Privada152 se creará el organismo de control: Unidad de Intervención Integral entendida como instrumento de gestión, con idoneidad para ejecutar y dinámica propia, determinará las misiones y funciones de cada sector para articular oferta y demanda. La vinculación entre la oferta de suelo y la Unidad Integral se hará efectiva a través del Catálogo de inmuebles con el que finalmente se dará respuesta a la demanda de vivienda mediante diferentes estructuras de financiamiento. 2 Se efectúa el inventario de tierra a partir de la figura del Catálogo de Inmuebles con actualización permanente. Se incorporarán los inmuebles propiedad del Estado Nacional o local, los inmuebles privados como así también los provenientes de herencias vacantes. 3. La calificación de la demanda se orientará en función de los ingresos que estarán de acuerdo a la Dirección de estadísticas del GCBA entre en 4 y 7 decil (nuevos pobres) 4 De acuerdo a los ingresos por hogar se determinará la estructura de financiamiento más adecuada para las unidades de vivienda a entregar entre 60 a 45 m2. Donde se efectuara el pago en dos secuencias 1° Hipoteca por el pago de la construcción y 2° Hipoteca por el pago del terreno o inmueble cedido por el Estado o privado. ( ver grafico XVIII)

152 En agosto del 2005 se aprueba el Decreto 965/05 REGIMEN NACIONAL DE ASOCIACION PUBLICO-PRIVADA, “Apruébase el citado Régimen, destinado

a facilitar la asociación entre el Sector Público y el Sector Privado para el desarrollo de proyectos de infraestructura y servicios, compartiendo los riesgos y mejorando la agilidad de las operaciones. Creación de una Comisión de Evaluación y Desarrollo de Asociaciones Público-Privadas. Procedimiento que

deberá observar el organismo de la Administración Pública que propicie una propuesta de asociación. Autoridad de aplicación.”.

Siglo XXConstrucción de

“viviendas dignas”

Entidad

Privada

Entidad

Pública

Siglo XXI Asociación de entidades con el

fin de construir

“viviendas adecuadas”

COLONIA SOLA REMEDIO DE

ESCALADA

COLONIA OBRERA

NUEVA POMPEYA

BARRIO

SAAVEDRALOS PERALES PIEDRABUENA PLAN FEDERAL

Siglo XIX

“ La cuestión de

la vivienda “

99

Grafico XVIII Efectuando la ejecución de los diferentes pasos las bondades o problemas de estas asociaciones deben ser evaluadas desde la perspectiva de la ganancia que representan para la sociedad, es decir, los beneficios que la comunidad obtiene de la concreción del proyecto. En este caso la propuesta utilizada generará un recupero de las zonas a través de la transferencia de suelo vacante a la Unidad de Intervención Integral, bajo la figura del Catalogo o Banco de Inmuebles proyectando a este modelo de gestión Público - Privado como orientador de recursos económicos, asistiendo y brindando apoyo social y técnico a las familias beneficiarias, efectuando el monitoreo y control de las operatoria y con la proporción de las entidades bancarias de los créditos hipotecario para la ejecución de los trabajos necesario en la rehabilitación y compra de suelo captando además futuros clientes en su cartera.

8.3 Definición de la variable y datos utilizados: PROPUESTA La variable dependiente, las familias de bajos ingresos, fue definida como el ingreso de los hogares. La clasificación de un hogar como perteneciente a dicho segmento se adoptó por el criterio establecido por el Ministerio de Hacienda, Dirección de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires: un hogar es considerado como familias de bajos ingresos si su nivel de ingreso corriente mensual es inferior a $ 3.200,00 y superior a $ 1.422,00, (ver grafico VI, Definición de la demanda). Para la demostración de la hipótesis se trabajará en primer lugar sobre el análisis económico comparativo de dos casos, uno localizado en el barrio de Almagro, con características residenciales e identificado para familias de clase media recuperada, denominado Propuesta I y un modelo de “estudio” emplazado en el barrio de Barracas dentro del eje sur de la ciudad, con características residenciales pero en alto grado de deterioro, por el traslado de las industrias y el abandono de los inmuebles, denominado Propuesta II.

Subsidio de Tierra

Celebran un contrato para un

propósito específico con una

estructura en la que ambos son

asociados

Entidad Pública

Nacional o Local

Entidad Privada

REHABILITACION

URBANA

DEMANDAFamilias de

Bajos ingresos

OFERTA Inmuebles ociosos

del Estado o Privados

- Cero costo de mantenimiento

- Venta del inmueble o tierra

Consolidar suelo, aumentos en valor tierra

Mejoramiento de la recaudación impositiva

Mejoramiento social – cultural – urbanísticos

Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Financiación

- Tasas

- Potenciales nuevos clientes

Entidad Pública

Nacional o Local

Entidad Privada

Subsidio de Tierra

Celebran un contrato para un

propósito específico con una

estructura en la que ambos son

asociados

Entidad Pública

Nacional o Local

Entidad Privada

REHABILITACION

URBANA

DEMANDAFamilias de

Bajos ingresos

OFERTA Inmuebles ociosos

del Estado o Privados

- Cero costo de mantenimiento

- Venta del inmueble o tierra

Consolidar suelo, aumentos en valor tierra

Mejoramiento de la recaudación impositiva

Mejoramiento social – cultural – urbanísticos

Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Financiación

- Tasas

- Potenciales nuevos clientes

Entidad Pública

Nacional o Local

Entidad Privada

100

Grafico XIX

La selección de los barrios esta basada en las diferencias urbano - ambiental que poseen, el primero, Almagro, cuenta con una excelente accesibilidad buenos medios de transporte sobre avenidas, cercanía a estación terminal de Once del Ferrocarril Sarmiento y avenidas de tránsito rápido como Díaz Vélez, Rivadavia y Corriente. Sobre estas avenidas se ubica el área de equipamiento comercial con una superficie compatible con las necesidades de la zona y que tienden a la actividad comercial minorista, siendo el polo principal la Av. Corriente, seguido por Av Rivadavia. Almagro es un barrio que se encuentra consolidado con características homogéneas y una demanda cuyo target es de poder adquisitivo medio a medio bajo. La manzana de estudio se encuentra en proceso de formación y consolidación. Físicamente, se puede describir como residencial con borde comercial, donde los usos le otorgan homogeneidad urbana. Se observan edificios nuevos y existentes, viviendas en PH de cierta antigüedad con buen grado de conservación, edificios en construcción y lotes disponibles. El carácter es netamente residencial con características de barrio. El hecho de tener esta propiedad barrial le otorga una identidad propia producto de una comunidad que comparte similares intereses, nivel económico y perfil sociocultural. Con respecto a la demanda, el hecho de ubicarse cercano a Caballito y Flores le confiere un potencial de crecimiento a través de la migración de barrios vecinos de target medios Respecto a Barracas cuenta con una excelente accesibilidad y próximo a buenos medios de transporte, avenidas, autopista, cercano a estación terminal de Constitución del Ferrocarril Roca y avenidas de tránsito rápido como Suarez, Vélez Sarsfield y Montes de Oca. Ubicándose sobre esta última el área de equipamiento comercial con una superficie compatible con las necesidades de la zona.

Almagro 215 a 450

Barrio Incidencia m

2

construcción %

Viviendas deficitarias

%

Barracas 190 a 380

101

Barracas a diferencia de Almagro es un barrio que se encuentra en proceso de transformación debido al movimientos de las empresas hacia nuevas localizaciones y con una demanda cuyo target es de poder adquisitivo medio bajo a bajo. La manzana de estudio se encuentra en proceso de formación y cuenta con gran cantidad de lotes e inmuebles desocupados. Físicamente, se puede describir como residencial, donde los diferentes usos le otorgan una gran diversidad urbana. Se observan, viviendas en PH de cierta antigüedad con un regular grado de conservación, estructuras, edificios o galpones en desuso y abandonados y lotes de gran envergadura disponibles. Con características de barrio y muy próximo al centro de la ciudad le confiere una zona de carácter especial sumado. El proyecto a desarrollar corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,60 mts. de frente, compuesto por tres departamentos por piso entre uno y dos ambientes con una superficie promedio de promedio de 45 m2 y 60 m2 respectivamente llegando a un total de 24 unidades funcionales. Se prevee la construcción de un sum y espacio parquizado El costo de construcción para la Propuesta I asciende a la suma de U$S 540153 y un valor de U$S 420,00154 para la Propuesta II. El valor de venta155 de las unidades de 3 ambientes se estimara en U$S 81.000 para la Propuesta I y U$S 57.000 para el modelo teórico, Propuesta II. De esta forma en el análisis económico se obtiene:

Fuente Propuesta I Estudio L Vinograd 4953-3215, Lote: Medrano 216 Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez 2000).

153 Índice costo de la construcción, Anexo X Grafico 2, Diciembre 2007, Reporte inmobiliario. 154 Valores utilizados para el Plan Federal. 155

Los valores fueron obtenidos de acuerdo a un sondeo por el CEDEM Ministerio de Producción del GCBA en base a un sondeo del sistema

Buscainmueble ver ANEXO XIII y Reporte Inmobiliario ver ANEXO IV.

102

DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado

Terreno Terreno

Superficie m2 300 Superficie m

2 300

Precio U$S 600.000,00 Precio U$S 320.000

Incidencia * U$S/m2 352 Incidencia * U$S/m

2 188

Unidades Unidades

Superficie m2 60 Superficie m

2 60

Precio m2 U$S 1.350,00 Precio m

2 U$S 950,00

Precio Total U$S 81.000,00 Precio Total U$S 57.000,00

DESCRIPCION CantidadU$S/m

2

UNITARIO

U$S/m2

TOTAL

Incidencia

InversiónDESCRIPCION Cantidad

U$S/m2

UNITARIO

U$S/m2

TOTAL

Incidencia

Inversión

INVERSION INVERSION

TERRENO $ 600.000,00 35% TERRENO $ 320.000,00 27%

CONSTRUCCION CONSTRUCCION

CONSTRUCCION M2 1706 540 $ 921.240,00 CONSTRUCCION M2 1706 420 $ 716.520,00

IVA 10,50% $ 96.730,20 IVA 10,50% $ 75.234,60

HONORARIOS PROYECTO 8% $ 73.699,20 HONORARIOS PROYECTO 8% $ 57.321,60

GASTOS COMERCIALES 2% $ 18.424,80 GASTOS COMERCIALES 2% $ 14.330,40

GASTOS NOTARIALES 1,50% $ 13.818,60 GASTOS NOTARIALES 1,50% $ 10.747,80

VARIOS 1,50% $ 13.818,60 VARIOS 1,50% $ 10.747,80

TOTAL $ 1.137.731,40 65% TOTAL $ 884.902,20 73%

TOTAL $ 1.737.731,40 100% TOTAL $ 1.204.902,20 100%

VENTA VENTA

m2 cubiertos 1630 1350 $ 2.200.500,00 m2 cubiertos 1630 950 $ 1.548.500,00

m2 descubiertos 76 400 $ 30.400,00 m2 descubiertos 76 350 $ 26.600,00

cocheras 10 13000 $ 130.000,00 cocheras 10 4500 $ 45.000,00

TOTAL $ 2.360.900,00 TOTAL $ 1.620.100,00

MARGEN BRUTO $ 623.168,60 35,86% MARGEN BRUTO $ 415.197,80 34,46%

Ecuación económica

Información sobre el terreno Propuesta I Información sobre el terreno Propuesta II

Obteniendo los valores de referencia para el proyecto y si bien los márgenes brutos de ganancia son similares se aprecia una clara variación en la incidencia del suelo para la Propuesta II donde arroja casi un 30 % menos del valor que en la zona central, esto impactará en el precio de venta final. Arribando a estos valores se continúa con el análisis del financiamiento para adquirir las viviendas, donde se utilizarán los parámetro que estaban en vigencia para el 2007/08156 vistos en el capitulo “Financiamiento y acceso a la vivienda para hogares de menores ingresos” contemplando los cambios efectuados por el BCRA respecto al crédito de vivienda. … En tal sentido con la promoción de nuevos productos de créditos con el fin de incrementar la oferta de financiamiento con destino a la adquisición de viviendas el Banco Central BCRA dispuso flexibilizar la evaluación crediticia, permitiendo calificar como sujeto de crédito a un mayor número de personas físicas y autorizando un mayor volumen de financiamiento, esto no resulto suficiente para ampliar la participación a los sectores medios bajos de la población. La norma permitía que las entidades bancarias financiaran hasta un 80% del valor de la propiedad mientras que el cambio permitió incrementar dicho límite hasta un 90% en el caso de los créditos hasta $300mil y un 100% para los créditos de hasta $200mil157. Esto evitaría realizar un ahorro previo al futuro tomador para completar el valor total de la propiedad a comprar. Conjuntamente con estos anuncios se otorgaron incentivos extras destinados a la construcción de viviendas a partir de la devolución anticipada del Impuesto al Valor Agregado para empresas constructoras...

156 Debido a limitancias metodológicas este trabajo utilizará la base de información referida hasta Diciembre 2007 , 1 Trimestre 2008. 157 Comunicación” A” 4551 del Banco Central de la República Argentina. Conjuntamente se modifico el Manual de Originación y administración de

Prestamos.

103

Anticipo por ahorro previo 63.787,50$ Anticipo por ahorro previo 44.887,50$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 255.150,00$ 255.150,00$ 255.150,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 179.550,00$ 179.550,00$ 179.550,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 80% Financiación (LTV) 75% 75% 80%

Credito a asignar 191.362,50$ 191.362,50$ 204.120,00$ Credito a asignar 134.662,50$ 134.662,50$ 143.640,00$

Tasa Variable 11,46% 8,00% 11,25% Tasa Variable 11,46% 8,00% 11,25%

Plazo (meses) 240 240 240 Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 30% Relacion cuota ingreso 30% 40% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso 8.934,67$ 5.347,23$ -$ Escala de Ingreso 6.287,37$ 3.762,85$ -$

Relacion cuota ingreso 2.680,40$ 2.138,89$ Relacion cuota ingreso 1.886,21$ 1.505,14$

Anticipo por ahorro previo 63.787,50$ Anticipo por ahorro previo 69.103,12$

Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 255.150,00$ 255.150,00$ 255.150,00$ 255.150,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 179.550,00$ 179.550,00$ 179.550,00$ 179.550,00$

Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70% Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70%

Credito a asignar 204.120,00$ 191.362,50$ 255.150,00$ 178.605,00$ Credito a asignar 143.640,00$ 134.662,50$ 179.550,00$ 125.685,00$

Tasa Variable 10,50% 8,75% 8,70% 12.20% Tasa Variable 10,50% 8,75% 8,70% 12.20%

Plazo (meses) 180 240 300 120 Plazo (meses) 180 240 300 120

Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30% Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso -$ 7.508,47$ -$ -$ Escala de Ingreso -$ 5.283,73$ -$ -$

Relacion cuota ingreso 2.252,54$ Relacion cuota ingreso 1.585,12$

Financiamiento Banca Publica - Propuesta IIFinanciamiento Banca Publica - Propuesta I

Financiamiento Banca Privada - Propuesta I Financiamiento Banca Privada - Propuesta II

Nota Financiamiento Sistema Francés, para un plazo de 20 años, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de

Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo.

En este contexto claramente se ve que la relación cuota ingreso supera los parámetros necesarios para estar dentro de la escala de ingresos analizadas, entendiendo que ninguna de las propuestas permiten el acceso a la vivienda para las familias de bajos ingresos. Por tal motivo se procede a realizar un nuevo análisis económico solamente con la Propuesta II, donde en condiciones de mercado el valor de suelo e incidencia en el m2 de construcción es sensiblemente menor que en la anterior propuesta. Se utilizará un esquema de financiamiento estructurado de proyecto -Project Finance158- mediante modelo de gestión mixto: público-privado aplicando para la constitución de la sociedad el Decreto 965/05 donde …”se habilita a ambas entidades para el desarrollo de proyectos de infraestructura y servicios compartiendo los riesgos de las operaciones y mejorando la agilidad de las mismas”…, el agente de control creado, la Unidad de intervención integral UII, efectuará el análisis de los futuros beneficiarios, quien constituidos en una cooperativa se les hará efectivo un subsidio que se traduce en la entrega de tierra o inmueble (ahorro previo) de acuerdo a lo estipulado en el Decreto 23871/44 que forman parte del Catálogo de inmuebles159 utilizados. Efectivizada la entrega del suelo la construcción de las unidades se beneficiará con incentivos a partir de la devolución anticipada del Impuesto al Valor Agregado que repercuten sensiblemente en el valor final de las unidades.

158 Los esquemas de financiamiento estructurado de proyectos de infraestructura -Project Finance- pueden ser definidos como aquellas estructuras en las

cuales el financiamiento está direccionado a una unidad económica o proyecto específico, dónde la principal fuente de repago está constituida por los

ingresos que se originen como consecuencia de la ejecución del mencionado proyecto o de la puesta en marcha de la unidad económica a financiar. Lic. Cosentino, Abril 2005. 159 Determinar la propiedad del terreno:

a. En el caso en que el terreno resulte de propiedad Nacional, se deberá interactuar con el Organismo Nacional de Administración de Bienes (ONABE) a los

efectos de obtener la cesión del mencionado terreno, tanto a favor del municipio como directamente al Fideicomiso en cuestión b. En el caso en que el terreno seleccionado resulte de propiedad municipal, no resulta necesario efectuar ninguna solicitud particular ante dicho organismo

104

DESCRIPCION Unidad Cantidad Valor Mercado Valor

Subsidiado

Terreno

Superficie m2 300

Precio U$S 320.000,00 320.000,00

Incidencia * U$S/m2 188 188

Unidades

Superficie m2 60

Precio m2 U$S 950,00 580,00

Precio Total U$S 57.000,00 34.800,00

DESCRIPCION CantidadU$S/m

2

UNITARIO

U$S/m2

TOTAL

Incidencia

Inversión

INVERSION

TERRENO 0%

CONSTRUCCION

CONSTRUCCION M2 1706 420 $ 716.520,00

IVA exento

HONORARIOS PROYECTO 8% $ 57.321,60

GASTOS COMERCIALES 2% $ 14.330,40

GASTOS NOTARIALES 1,50% $ 10.747,80

VARIOS 1,50% $ 10.747,80

TOTAL $ 809.667,60 100%

TOTAL $ 809.667,60 100%

VENTA

m2 cubiertos 1630 580 $ 945.400,00

m2 descubiertos 76 300 $ 22.800,00

cocheras 10 4500 $ 45.000,00

TOTAL $ 1.013.200,00

MARGEN BRUTO $ 203.532,40 25,14%

Ecuación económica

Información sobre el terreno El costo del suelo es un factor DETERMINANTE

para el desarrollo de los emprendimientos . La

reducción de su costo haría posible disminuir

el valor de la vivienda

Unidad Intervención

Integral

Banco de Beneficiarios

Catalogo Inmuebles

Entidad

Pública

Entidad

Privada

Subsidio de tierra (aporte de inmuebles vacantes )

Incentivos en los impuestos y a la construcción

Valor Mercado Valor

Subsidiado

950,00 580,00

57.000,00 34.800,00

FUENTE : Propuesta II Puebla Inmobiliaria 4304-5050, Lote Arcamendia 772 (Suarez 2000) . Reporte Inmobiliario valores Índices mercado 2008 El financiamiento160 de las unidades se efectuará con una estructura donde su marco legal estará sujeto bajo la estructura fiduciaria (Fideicomiso de Administración Ver ANEXO XVIII) que se implementará de acuerdo al siguiente esquema: Fiduciante, organismo gerenciador de los bienes o tierras a utilizar UII Fideicomiso, conformado por la gestión mixta Entidad Pública y Entidad Privada (Inversor: empresa constructora, inversores institucionales privados, inversores privados – underwriter títulos de deuda senior- ; Prestador de servicios) Fiduciario, persona jurídica con condiciones de idoneidad encargada del desarrollo de la obra por medio del server operativo y de la venta de las viviendas a través del server comercial. Será el responsable de retribuir a los inversores el capital más el rendimiento Beneficiarios, familias de bajos ingresos que se benefician con el proyecto y quienes efectuarán los pagos en la cuenta fiduciaria

160 Con respecto al financiamiento de la vivienda, resulta necesario hacer referencia a los cambios normativos producidos a partir del año 2006

mencionando las disposiciones tendientes a fomentar el desarrollo del crédito implementadas por el Banco Central de la República Argentina. En Febrero el

Banco Central de la República Argentina habilitó mediante la Comunicación "A" 4491 a los bancos y demás entidades financieras para considerar a los fideicomisos de garantía constituidos con el objeto de respaldar el pago de préstamos otorgados por las entidades financieras para la construcción de viviendas, como “garantía preferida B” asimilándolos a una hipoteca en primer grado sobre inmuebles. A fines del mismo mes, la Comunicación “A” 4501

permitió a las entidades financieras un tratamiento para sus garantías similar al que tiene una hipoteca, pero no sólo referido a los fideicomisos que tengan por finalidad garantizar la financiación para la construcción de viviendas, sino también para aquellos que tengan por finalidad garantizar la construcción de

cualquier desarrollo inmobiliario, siempre que cuente con un inmueble como activo fideicomitido. De este modo, se busca incentivar los préstamos de más largo plazo. En el mes de Julio la Comunicación "A" 4551 se orientó a flexibilizar la exigencia de capital mínimo de los préstamos hipotecarios.

105

FIDEICOMISO

Entidad Pública

Nacional o Local

Server Operativo

FIDUCIARIO

Server comercial

BENEFICIAIRIO DEMANDA

Familias de

Bajos ingresos

FIDUCIANTE OFERTA

Inmuebles o ociosos

Onabe o municipio

Consolidar suelo, aumentos en valor tierra

Mejoramiento de la recaudación impositiva

Mejoramiento social – cultural – urbanísticos

Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Entidad Pública

Nacional o Local

Entidad Privada

FIDEICOMISO

Entidad Pública

Nacional o Local

Server Operativo

FIDUCIARIO

Server comercial

BENEFICIAIRIO DEMANDA

Familias de

Bajos ingresos

FIDUCIANTE OFERTA

Inmuebles o ociosos

Onabe o municipio

Consolidar suelo, aumentos en valor tierra

Mejoramiento de la recaudación impositiva

Mejoramiento social – cultural – urbanísticos

Construir o rehabilitar edificios para vivienda

Entidad Pública

Nacional o Local

Entidad Privada

Grafico XX Bajo este esquema se formulará la estructura financiera que contará con los siguientes componentes:

1. Ahorro previo que permita cubrir el porcentaje que se requiere como down payment (que oscila en torno al 25% del valor de la propiedad) para cubrir el anticipo de los futuros propietarios. Será otorgado por el Estado de acuerdo a las necesidades del beneficiario. El mismo será devuelta concluido el pago de la 1° Etapa.

2. Aportes de bienes por parte de la UII - catálogo de inmuebles - sobre el cual se efectúa el desarrollo inmobiliario. Este aporte debería representar, al menos, el 15% del monto de cada obra. Y será cancelado en la 2° Etapa

3. Esquema de cobertura de tasas donde el Estado Nacional, realiza aportes líquidos por vía

presupuestaria, fondos FONAVI, a fin de implementar un esquema que permita disminuir el denominado riesgo de tasa de interés, de forma tal que las entidades financieras puedan originar créditos a tasa variable y los deudores pagar una tasa fija. Se efectuara el pago en dos secuencias:

1° Etapa Hipoteca por el pago de la construcción

2° Etapa hipoteca por pago del terreno - Ahorro previo

En este esquema se considera que el subsidio a la oferta será claramente más eficiente que los subsidios a la demanda (en la forma de viviendas provistas por el Estado), debido a que significan menores pérdidas en el bienestar del consumidor, menores pérdidas en la soberanía del consumidor y menores costos en la facilitación de una vivienda. Ante este nuevo escenario se reformula la simulación para el acceso a una vivienda considerando en este caso los siguientes supuestos

106

Financiamiento de los departamentos Banca Pública

Anticipo por ahorro previo 27.405,00$ Anticipo por ahorro previo 20.553,75$

15 % Boleto 4.110,75$ 15 % Boleto 3.083,00$

24 cuotas 970,00$ 24 cuotas 727,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 80% Financiación (LTV) 75% 75% 80%

Credito a asignar 82.215,00$ 82.215,00$ 87.696,00$ Credito a asignar 61.661,25$ 61.661,25$ 65.772,00$

Tasa Variable 11,46% 8,00% 11,25% Tasa Variable 11,46% 8,00% 11,25%

Plazo (meses) 240 240 240 Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 30% Relacion cuota ingreso 30% 40% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso 3.296,53$ 2.013,50$ -$ Escala de Ingreso 2.472,40$ 1.510,13$ -$

Relacion cuota ingreso 988,96$ 805,40$ Relacion cuota ingreso 741,72$ 604,05$

Financiamiento Banca Publica - Dto 60 m2

Financiamiento Banca Publica - Dto 45 m2

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -

Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Banca Privada

Anticipo por ahorro previo 27.405,00$ Anticipo por ahorro previo 20.553,75$

15 % Boleto 4.110,75$ 15 % Boleto 3.083,00$

24 cuotas 970,00$ 24 cuotas 727,00$

Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$

Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70% Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70%

Credito a asignar 87.696,00$ 82.215,00$ 109.620,00$ 76.734,00$ Credito a asignar 65.772,00$ 61.661,25$ 82.215,00$ 57.550,50$

Tasa Variable 10,50% 8,75% 8,70% 12.20% Tasa Variable 10,50% 8,75% 8,70% 12.20%

Plazo (meses) 180 240 300 120 Plazo (meses) 180 240 300 120

Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30% Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso -$ 2.811,97$ -$ -$ Escala de Ingreso -$ 2.108,97$ -$ -$

Relacion cuota ingreso 843,59$ Relacion cuota ingreso 632,69$

Financiamiento Banca Privada - Dto 60 m2

Financiamiento Banca Privada - Dto 45 m2

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Anticipo por ahorro previo 20.553,75$

15 % Boleto 3.083,00$

24 cuotas 727,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 75%

Credito a asignar 61.661,25$ 61.661,25$ 61.661,25$

Tasa Variable 11,46% 8,00% 8,75%

Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%

VENTA

Escala de Ingreso 2.472,40$ 1.510,13$ 2.108,97$

Relacion cuota ingreso 741,72$ 604,05$ 632,69$

Financiamiento - Dto 45 m2

Anticipo por ahorro previo 27.405,00$

15 % Boleto 4.110,75$

24 cuotas 970,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 75%

Credito a asignar 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$

Tasa Variable 11,46% 8,00% 8,75%

Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%

VENTA

Escala de Ingreso 3.296,53$ 2.013,50$ 2.811,97$

Relacion cuota ingreso 988,96$ 805,40$ 843,59$

Financiamiento - Dto 60 m2

Ingresos $ 3.200,00 / $ 2.050,00

Cuota promedio $ 890,00

Ingresos $ 2.472,40 / $ 1.510.13

Cuota promedio $ 700,00

Anticipo por ahorro previo

$ 27.405,00

FUENTE : Elaboración propia en base a simuladores de créditos bancarios . Cotización 1U$S = $ 3,15.Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada

Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.

Anticipo por ahorro previo

$ 20.553,75

Financiamiento de las unidades

107

Financiamiento del terreno Banca Pública

Anticipo para escrituración 14.975,00$ Anticipo por ahorro previo 14.975,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo Ahorro previo

Ahorro previo actualizado Ahorro previo actualizado

Financiación (LTV) 75% 75% 80% Financiación (LTV) 75% 75% 80%

Credito a asignar 44.925,00$ 44.925,00$ 47.920,00$ Credito a asignar 44.925,00$ 44.925,00$ 47.920,00$

Tasa 11,46% 8,00% 11,25% Tasa 11,46% 8,00% 11,25%

Plazo (meses) 120 120 120 Plazo (meses) 120 120 120

Relacion cuota ingreso 30% 40% 30% Relacion cuota ingreso 30% 40% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso 2.313,20$ 1.524,63$ -$ Escala de Ingreso 2.313,20$ 1.524,63$ -$

Relacion cuota ingreso 693,96$ 609,85$ Relacion cuota ingreso 693,96$ 609,85$

Financiamiento Banca Publica - Suelo Dto 45 m2

Financiamiento Banca Publica - Suelo Dto 60 m2

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -

Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Banca Privada

Anticipo para escrituración 14.975,00$ Anticipo por ahorro previo 14.975,00$

Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo Ahorro previo

Ahorro previo actualizado Ahorro previo actualizado

Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70% Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70%

Credito a asignar 47.920,00$ 44.925,00$ 59.900,00$ 41.930,00$ Credito a asignar 47.920,00$ 44.925,00$ 59.900,00$ 41.930,00$

Tasa 10,50% 8,75% 8,70% 12.20% Tasa 10,50% 8,75% 8,70% 12.20%

Plazo (meses) 120 120 120 120 Plazo (meses) 120 120 120 120

Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30% Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso -$ 2.091,73$ -$ -$ Escala de Ingreso -$ 2.091,73$ -$ -$

Relacion cuota ingreso 627,52$ Relacion cuota ingreso 627,52$

Financiamiento Banca Privada - Suelo Dto 45 m2

Financiamiento Banca Privada - Suelo Dto 60 m2

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -

Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Anticipo para escrituración 14.975,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo

Ahorro previo actualizado

Financiación (LTV) 75% 75% 75%

Credito a asignar 44.925,00$ 44.925,00$ 44.925,00$

Tasa 11,46% 8,00% 8,75%

Plazo (meses) 120 120 120

Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%

VENTA

Escala de Ingreso 2.313,20$ 1.524,63$ 2.091,73$

Relacion cuota ingreso 693,96$ 609,85$ 627,52$

Financiamiento - Suelo Dto 45 m2

Anticipo para escrituración 14.975,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo

Ahorro previo actualizado

Financiación (LTV) 75% 75% 75%

Credito a asignar 44.925,00$ 44.925,00$ 44.925,00$

Tasa 11,46% 8,00% 8,75%

Plazo (meses) 120 120 120

Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%

VENTA

Escala de Ingreso 2.313,20$ 1.524,63$ 2.091,73$

Relacion cuota ingreso 693,96$ 609,85$ 627,52$

Financiamiento - Suelo Dto 60 m2

Ingresos $ 2.313,00 / $ 1.524,63

Cuota promedio $ 690,00

Anticipo para escrituración

$ 14.975,00

FUENTE : Elaboración propia en base a simuladores de créditos bancarios . Cotización 1U$S = $ 3,15.Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada

Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.

Financiamiento del suelo

108

Financiamiento del terreno más ahorro previo Banca Pública

Anticipo para escrituración 24.775,00$ Anticipo por ahorro previo 22.322,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad BAPRO

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 82.215,00$ 82.215,00$ 82.215,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo 27.405,00$ 27.405,00$ 27.405,00$ Ahorro previo 20.553,75$ 20.553,75$ 20.553,75$

Ahorro previo actualizado 39.200,00$ 39.200,00$ 39.200,00$ Ahorro previo actualizado 29.385,00$ 29.385,00$ 29.385,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 80% Financiación (LTV) 75% 75% 80%

Credito a asignar 74.325,00$ 74.325,00$ 65.772,00$ Credito a asignar 66.964,00$ 66.964,00$ 71.428,00$

Tasa 11,46% 8,00% 11,25% Tasa 11,46% 8,00% 11,25%

Plazo (meses) 240 240 240 Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 30% Relacion cuota ingreso 30% 40% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso 2.980,17$ 1.820,28$ -$ Escala de Ingreso 2.685,00$ 1.640,00$ -$

Relacion cuota ingreso 894,05$ 728,11$ Relacion cuota ingreso 805,50$ 656,00$

Financiamiento Banca Publica - Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m2

Financiamiento Banca Publica - Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m2

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada

Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), - Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

Banca Privada

Anticipo para escrituración 69.103,12$ Anticipo por ahorro previo 69.103,12$

Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia Financiamiento Santanderio Hipotecario BBVA Galicia

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo 27.405,00$ 27.405,00$ 27.405,00$ 27.405,00$ Ahorro previo 20.553,75$ 20.553,75$ 20.553,75$ 20.553,75$

Ahorro previo actualizado 39.200,00$ 39.200,00$ 39.200,00$ 39.200,00$ Ahorro previo actualizado 29.385,00$ 29.385,00$ 29.385,00$ 29.385,00$

Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70% Financiación (LTV) 80% 75% 100% 70%

Credito a asignar 65.772,00$ 74.325,00$ 99.100,00$ 69.370,00$ Credito a asignar 71.428,00$ 66.964,00$ 89.285,00$ 62.499,50$

Tasa 10,50% 8,75% 8,70% 12.20% Tasa 10,50% 8,75% 8,70% 12.20%

Plazo (meses) 180 240 300 120 Plazo (meses) 180 240 300 120

Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30% Relacion cuota ingreso 35% 35% 30% 30%

VENTA VENTA

Escala de Ingreso -$ 2.542,10$ -$ -$ Escala de Ingreso -$ 2.290,33$ -$ -$

Relacion cuota ingreso 762,63$ Relacion cuota ingreso 687,10$

Financiamiento Banca Privada - Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m2

Financiamiento Banca Privada - Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m2

Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensual sobre el valor de la cuota), -

Seguro de Vida: 0,15% (mensual sobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exento

109

Anticipo para escrituración 24.775,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 109.620,00$ 109.620,00$ 109.620,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo 27.405,00$ 27.405,00$ 27.405,00$

Ahorro previo actualizado 39.200,00$ 39.200,00$ 39.200,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 75%

Credito a asignar 74.325,00$ 74.325,00$ 74.325,00$

Tasa 11,46% 8,00% 8,75%

Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%

VENTA

Escala de Ingreso 2.980,17$ 1.820,28$ 2.542,10$

Relacion cuota ingreso 894,05$ 728,11$ 762,63$

Financiamiento Suelo + Ahorro Previo Dto 60 m2

Anticipo por escrituracion 22.322,00$

Financiamiento Banco Nacion Banco Ciudad Hipotecario

Valor de la Propiedad (1 U$S= $ 3.15) 82.215,00$ 82.215,00$ 109.620,00$

Valor terreno (1 U$S= $ 3.15) 41.895,00$ 41.895,00$ 41.895,00$

Valor terreno actualizado 59.900,00$ 59.900,00$ 59.900,00$

Ahorro previo 20.553,75$ 20.553,75$ 20.553,75$

Ahorro previo actualizado 29.385,00$ 29.385,00$ 29.385,00$

Financiación (LTV) 75% 75% 75%

Credito a asignar 66.964,00$ 66.964,00$ 66.964,00$

Tasa 11,46% 8,00% 8,75%

Plazo (meses) 240 240 240

Relacion cuota ingreso 30% 40% 35%

VENTA

Escala de Ingreso 2.685,00$ 1.640,00$ 2.290,33$

Relacion cuota ingreso 805,50$ 656,00$ 687,10$

Financiamiento Suelo + Ahorro Previo Dto 45 m2

Ingresos $ 2.980,17 / $ 1.820,28

Cuota promedio $ 790,00

Anticipo para escrituración

$ 24.775,00

FUENTE : Elaboración propia en base a simuladores de créditos bancarios . Cotización 1U$S = $ 3,15.Nota Financiamiento Tasa Variable subsidiada

Sistema Francés, se incluye: Comisión Administrativa: 2% (mensualsobre el valor de la cuota), -Seguro de Vida: 0,15% (mensualsobre saldo deudor) – Seguro de Incendio: de acuerdo al plazo - IVA sobre gastos e intereses exentos.

Ingresos $ 2.685,00 / $ 1.640,0

Cuota promedio $ 750,00

Anticipo para escrituración

$ 22.322,00

De esta manera la operatoria bajo un esquema de asociación mixta permitiría:

Facilitar el acceso a la vivienda a familias de bajos ingresos por medio del mercado

financiero con el otorgamiento de créditos hipotecarios y el financiamiento a plazos prolongados que garanticen que las cuotas mensuales no superen el 30% de los ingresos del grupo familiar y a plazos prolongados.

La reutilización de inmuebles ociosos, estructuras (obras paralizadas) o edificaciones

preexistentes (fabrica galpones, etc), en poder del Estado o privados permite compensar la escasez de tierras libres en la ciudad donde se reutilización permite consolidar la trama urbana existente, generando ciudades sustentables.

La revitalización de los inmuebles convertidos en vivienda desencadena en un proceso de

integración física y social teniendo como resultado el acceso a la vivienda y la adecuación urbano ambiental de los barrios involucrados.

Lograr no solo el recupero en la operatoria de los inmuebles cedidos sino el mejoramiento

impositivo de los sectores involucrados.

El incentivo de la rehabilitación y reconversión urbana de la ciudad en áreas degradadas.

110

9 La recuperación de áreas degradas para el acceso a la vivienda de familias de bajos ingresos, una alternativa posible. En función de dar respuesta a este modelo la propuesta plasmada en el presente trabajo tiene como objetivo el desarrollo de instrumentos que permitan a las familias de bajos ingresos acceder a la vivienda propia. Claramente, la situación actual no favorece a este segmento que olvidada por el Estado y por los mercados financieros no encuentra ofertas que se ajusten a sus necesidades. Por tal motivo se entiende que las acciones encaradas desde una gestión mixta público – privada pueden arribar a una solución donde involucrando de forma inteligente a los distintos actores intervinientes y desarrollando una estrategia acorde al problema se acorta la brecha que existe entre mercado – suelo. Como respuesta a este binomio se plantea una nueva alternativa basada en la prestación de servicios financieros que respondan a la integración y no estigmatización de estos sectores con el mercado de capitales junto a una estructura legal que posibilite el incremento del ahorro interno destinado a canalizar los recursos hacia a la inversión. Se acompaña a este esquema con un diseño de reformulación urbana donde a partir de la utilización de un gran número de inmuebles ociosos que con el manejo sustentable y responsable de los recursos naturales, patrimoniales y energéticos de la ciudad se recuperan aquellos sectores que hayan perdido funcionalidad para la generación de una nueva modalidad de crecimiento y oxigenación de vivienda. Es decir, la tesis de la recuperación de áreas degradadas es no construir museos sino lugares residenciales donde la población pueda acogerse y pueda vivir. En ese sentido no se trata de conservar el patrimonio construido sino de transformarlo y sumarle el valor del pasado como valor a lo que existe porque, en esa medida, no solo se genera una mejor calidad de vivienda sino que se construye un patrimonio edificado apropiado social y democráticamente. Tomar medidas tendientes a la incorporación de estos enclaves, como capital básico de suelo a la espera de ser utilizada, es una tarea aun a resolver. La poca información del tema hasta el momento y la fuerte voluntad de concretar la confección de un registro que contenga datos fehacientes y actualizados lleva a la creación de un Catalogo de inmuebles con la sola misión de comenzar a relevar este patrimonio ocioso como pilar de la operatoria donde a partir de esta se pueda efectivizar una propuesta de crecimiento urbano compacto de vivienda y ciudad, entendiendo que sin producción de suelo no hay vivienda y producir vivienda es producir ciudad. Para finalizar, es importante remarcar que las asociaciones mixtas representan una oportunidad estratégica en la búsqueda de soluciones como puente para el fomento a la vivienda. Los efectos derrame esperados en términos de actividad económica, empleo, inversión y desarrollo productivo -además de los ingresos por servicios transaccionales que los originantes crediticios podrían generar- fundamenta su implementación.

9.1 Implementación de las soluciones planteadas. La implementación de las propuestas aquí plasmadas implica que en las asociaciones mixtas sus integrantes deban organizar un plan de acción que posibilite rápidos avances en la secuencia de actividades: 1. El involucramiento de la banca, sobre todo de las entidades públicas, es central. Se necesita generar un consenso con los bancos respecto de la consistencia de la propuesta que potencie su entramado institucional y permita viabilizar la implementación de las ingenierías financieras propuestas.

111

2. El hecho de que actualmente para la construcción de estos emprendimientos estamos en serios cuellos de botella ante la ausencia de insumos básicos: la disponibilidad de tierra. Hace fundamental la realización de un inventario general de tierras a partir de la creación de un Catalogo de Inmuebles con el fin de producir tierras sin destruirla, es decir poder contar con suelo como recurso genuino de la ciudad. 3. Finalmente, resultarán centrales las acciones que desempeñe el sector público en pos de coordinar una efectiva implementación de cada una de las soluciones de ingeniería financiera planteadas, concientizando de que las mismas constituyen elementos críticos para potenciar un desarrollo sostenible del mercado de crédito hipotecario ampliando la base de clientes potenciales con la incorporación de grupos que tradicionalmente son rechazados por su incapacidad de acreditar ingresos permanentes y que constituyen una porción significativa de la demanda potencial de vivienda.

112

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116

Documentación consultada Ley N° 71 - Consejo del Plan Urbano Ambiental PUA Decreto N° 23.871/44 del Poder Ejecutivo Nacional – Recurso de bienes Ley N° 341 – Políticas de acceso a la Vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos WEBSITE Banco Central de la Republica Argentina: www.bcra.gov.ar www.bcra.com.ar Banco Ciudad: www.bancociudad.com.ar Banco Provincia BAPRO: www.bapro.com.ar Banco Nación: www.bna.com.ar Banco Hipotecario: www.hipotecario.com.ar Cámara Inmobiliaria Argentina: www.cia.org.ar Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano www.cedem.gov.ar Gobierno de la Ciudad de Buenos Aire: www.gbca.gov.ar

Instituto Nacional de estadísticas y Censo INDEC. www.indec.gov.ar Reporte Inmobiliario: www.reporteinmobiliario.com

117

ANEXO ANEXO I Anexo Metodológico ANEXO II Cuadro 1 Distribución de los hogares y variación porcentual

Total país según provincias Año 1991 y 2001

Cuadro 2 Viviendas empadronadas y distribución porcentual Total país según provincias Año 1980, 1991 y 2001 Cuadro 3 Variación porcentual de las viviendas empadronadas Total país y jurisdicción Año 1991 y 2001

Cuadro 4 Total Viviendas empadronadas 1960, 1970, 1980, 1991, 2001

Grafico 1 Evolución de la población por sexo y grupos de edad en la ciudad de Buenos Aires censo 1914/ 1947/ 1991 y 2001

Grafico 2 Proyección de población evolución 1980 – 2010 ANEXO III Ciudad de Buenos según barrios y distritos escolares Cuadro 1 Variación porcentual de los hogares según barrio Año 1991 y 2001 Cuadro 2 Variación porcentual de población según barrio Año 1991 y 2001

ANEXO IV Ciudad de Buenos Aires valores inmobiliarios para Capital Federal ANEXO V Cuadro 1 Hogares y población según escala de ingresos, Ciudad de Bs As. 2007

Cuadro 2 Hogares según escala de ingresos total familia. Total aglomerados Mayo 2002

Cuadro 3 Hogares según escala de ingresos total familia. Total aglomerados 2007

ANEXO VI Grafico 1 Estructura social Argentina 2007

Grafico 2 Estructura NSE

ANEXO VII Cuadro I Ranking de préstamos hipotecarios por entidad Cuadro 2 Evolución de la tasa de interés préstamos hipotecarios durante período 1993/2001

Gráfico 1 Participación del crédito al sector privado y de los hipotecarios respecto al PIB (1994-2006).

Grafico 2 Participación del Financiamiento Bancario Hipotecario respecto a las compras de inmuebles registrales en la Ciudad de Buenos Aires (1990/2007)

ANEXO VIII Grafico 1 Ciudad de Bs As. Acumulado anual cantidad total de escrituras traslativas

de dominio 1998-2008 Grafico 2 Ciudad de Bs as. Cantidad de compraventa totales anuales con hipotecas y sun hipotecas

Grafico 3 Ciudad de Bs As porcentaje de participación de las hipotecas en operaciones de compra venta – sobre acumulado Grafico 4 Escrituras Hipotecas Cancelaciones ANEXO IX Modelos de movilización de recursos financieros para la vivienda Impacto del subsidio habitacional directo ANEXO X Grafico 1 Evolución del valor del metro cuadrado (1977/2007) Grafico 2 Evolución del costo de construcción Dic. 1991 – Oct. 2008

ANEXO XI Grafico 1 Modelo residencia en altura Grafico 2 Programa ayudas urgente ANEXO XII Simulador de Prestamos Banco Ciudad ANEXO XIII Cuadro 1 Uso Residencial. Superficie solicitada para obra nueva por zona

Cuadro 2 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m2 por

barrio CABA 2º quincena de Julio 2005.

Cuadro 3 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m2 por barrio

CABA 2º quincena de Julio 2005.

Cuadro 4 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos a estrenar dos ambientes por m2 por

barrio CABA 2º quincena de Julio 2007.

Grafico 1 Ubicación geográfica en la ciudad. Evolución de precios Julio, Octubre 2006/ Enero Abril Julio 2007

118

Cuadro 5 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos usados dos ambientes por m2 por barrio

CABA 2º quincena de Julio 2007.

Grafico 2 Ubicación geográfica en la ciudad.

Cuadro 6 Precios (3,15$ = 1U$S) departamentos y diferencia de variación interanual.

Entre operaciones nuevos y usados de dos ambientes. CABA 2006 - 2007.

ANEXO XIV Cuadro 1 Precios departamentos en alquiler por barrio CABA 2º quincena de Julio 2007.

Grafico 1 Ubicación geográfica en la ciudad.

ANEXO XV Mercado de Tierras ANEXO XVI Programas del IVC ANEXO XVII Relevamiento de las propuestas ANEXO XVIII La institución Legal del Fideicomiso ANEXO XIX Comunicados Banco Central ANEXO XX Artículos

119

ANEXO I Anexo Metodológico I (… Así como la vivienda es una construcción social también lo es la conceptualización respecto de lo que se entiende por una vivienda que satisfaga las necesidades básicas de las personas que la habitan y la identificación de indicadores para medir los niveles de satisfacción que logran las viviendas en un momento y lugar dados. Las necesidades habitacionales varían con cada sociedad y los grupos que la integran y se definen en el devenir histórico, razón por la cual, los servicios conforman un sistema evolutivo donde interactúan además de los componentes físicos, los diversos sistemas sociales. La vigencia de lo que se considera una vivienda adecuada va cambiando como parte de estos procesos y las representaciones que se tienen sobre ellos …).161

Consecuente con esta línea de pensamiento, la descripción y análisis de la Situación Habitacional se sustenta en un abordaje integral respecto al concepto de “vivienda” y sus funciones, siendo el resultado de la aplicación de una serie de Indicadores sobre Hábitat162 a la información relevada en el Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda del año 2001

La metodología contempla la articulación de las dimensiones básicas requeridas para una caracterización integral de la situación habitacional: los atributos, características y la condición de ocupación de las viviendas y la calidad de la situación habitacional. En el modelo operacional para el análisis de la “situación habitacional” se refiere al déficit diferenciando dentro del déficit a: déficit cuantitativo (las unidades que deben incorporarse al parque para que todos los hogares accedan a una vivienda definida como adecuada) y el déficit cualitativo (las viviendas que debe mejorarse, ampliarse o completarse) en virtud de que la política habitacional debe atender tanto a la producción de vivienda nueva como a la rehabilitación y consolidación del parque habitacional existente. Para este trabajo se toma en consideración los valores que se obtienen del déficit cuantitativo por lo que se requiere: a) diferenciar aquellas unidades de vivienda cuyos materiales constructivos representan el escalón más crítico de precariedad, por cuanto no brindan adecuada protección ni condiciones de seguridad, y por lo tanto requieren ser reemplazadas. b) estimar la demanda potencial de unidades en función de la relación entre cantidad de hogares y cantidad de viviendas. c) estimar demanda potencial por hogares en viviendas de alquiler

161 Liljesthröm, M y Robert, F (2005) en su trabajo “La construcción social del concepto de accesibilidad urbana” efectúan la siguiente cita: “A efectos de

ilustrar las limitaciones culturales en cuanto a la percepción de lo `necesario´ y `posible´, resulta oportuno citar algunas polémicas urbanísticas del siglo

XIX relacionadas con la oferta de equipamiento sanitario en París. En ellas pueden percibirse rasgos de ese sentido común imperante en el tratamiento de las necesidades, no tan suntuarias, de algunos segmentos de la población. Su utilidad deriva justamente que en que el paso del tiempo ha erosionado algunos de los componentes de esas percepciones: `Durante la sesión de la Comisión de las viviendas insalubres de París, el 16 de abril de 1883,...[un

ingeniero].... se enfrentó con la propuesta de algunos de sus colegas que se conformaban con el porcentaje, totalmente empírico, de un retrete para veinticinco personas, y tuvo el valor de denunciar este número como causa inevitable de insalubridad. Le parecía indispensable que cada vivienda estuviese

dotada de su propio retrete. Pero era consciente de lo `radical y totalmente revolucionaria que esta exigencia iba a parecer a mucha gente.´” 162 Los indicadores utilizados se basan en la metodología diseñada en el proyecto “Mapa de Situación Habitacional de la República Argentina” 1 EE90

(2003)5, con las adecuaciones y ajustes realizados en la etapa de revisión y sintetizados en el Anexo Metodológico (esquema operacional IAIVA).

120

ANEXO II

Cuadro 1. Distribución de los hogares y variación porcentual. Total país según provincias. Años 1991 y 2001.

Fuente:

(1) INDEC, Censo Nacional de Población y Vivienda 1991, Cuadro V15p. (2) INDEC, Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda 2001, Cuadro 5.1

Nota: No se incluye el censo de 1980 porque la unidad de empadronamiento es la Vivienda. * Incluye hogares censados en calle.

121

Cuadro 2. Viviendas empadronadas (en las que se realizó entrevista y en las que no se realizó) y distribución porcentual. Total país según provincia. Año 1980, 1991 y 2001

Fuente: (3) INDEC Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2001. Cuadro 3.5.

122

Cuadro 3. Variación porcentual de las viviendas empadronadas. Total país y jurisdicción

Año 1991 y 2001

Fuente: 1980: INDEC. Censo Nacional de Población y Vivienda 1980, Serie C Vivienda, Tomo 1, Cuadro 1.

1991: INDEC. Censo Nacional de Población y Vivienda 1991. Serie B para Total del País y Provincias, Cuadro V13-P. 2001: Para Total: INDEC Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2001, Cuadro 3.4 Nota: Incluye las unidades de habitación que no están ocupadas por un Hogar a la fecha de referencia del censo.

123

Cuadro 4. Total de viviendas empadronadas (ocupadas y desocupadas) 1960-1970-1980-1991-2001.

Ciudad de Buenos Aires

Fuente: (1) INDEC. Censo Nacional de Vivienda 1960 - Cuadro 17. Tomo II.

(2) INDEC. Censo Nacional de Población, Familias y Viviendas. 1970. Compendio de resultados provisionales. Cuadro 1.1 (3) INDEC. Censos Nacionales de Población Hogares y Vivienda 1980 - 1991 - 2001.. Tabulados Especiales. Elaboración: Proyecto “Indicadores y Aplicación de la información sobre vivienda en Argentina”, Instituto de Estudios sobre la Ciencia y la Tecnología, Universidad Nacional de Quilmes.

Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda. Anexo 2, Cuadros 8 y 9.

Grafico 1 Evolución de la población por sexo y grupos de edad en la ciudad de Buenos Aires censos 1914/1947/ 1991 y 2001 Ciudad de Buenos Aires año 1914 Ciudad de Buenos Aires año 1947

Ciudad de Buenos Aires año 1991 Ciudad de Buenos Aires año 2001

Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censo GCBA

124

Grafico 2 Proyección de población evolución 1980 - 2010

Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censo GCBA

125

ANEXO III Ciudad de Buenos Aires según barrios y distritos escolares.

Fuente: INDEC, Censo Nacional de Población y Vivienda 1991. Resultados definitivos serie H. Barrios de Capital Federal. Referencias Administrativas, institucionales, ambientales y culturales. (*) Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

http://mapa.buenosaires.gov.ar/sig/index.phtml.

126

Cuadro 1. Variación porcentual de los hogares según barrio de la Ciudad de Buenos Aires. Años 1991 y 2001

Fuente: (1) INDEC, Censo Nacional de Población y Vivienda 1991. Resultados definitivos serie H Nº1. Barrios de Capital Federal.

(2).Fuente: INDEC, Censo 2001. Base de datos versión 1.2.

127

Cuadro 2. Variación porcentual de la población según barrio de la Ciudad de Buenos Aires. Años 1991 y 2001

128

ANEXO IV Fuente: Reporte Inmobiliario, Valores inmobiliarios para Capital Federal- valores m2 promedio departamentos usados 2/3 ambientes. Valor de la tierra. Incidencia por m2 construible para distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.

129

límite inferior

límite

superior

1 $ 0 $ 750 96.400 10 $ 532 178.700 7,5

2 $ 754 $ 1.099 89.200 9,3 $ 935 186.200 7,8

3 $ 1.100 $ 1.420 103.300 10,7 $ 1.246 219.100 9,1

4 $ 1.422 $ 1.796 94.000 9,8 $ 1.583 207.900 8,7

5 $ 1.800 $ 2.100 101.600 10,6 $ 1.956 240.000 10

6 $ 2.120 $ 2.650 93.200 9,7 $ 2.420 239.600 10

7 $ 2.660 $ 3.200 96.500 10 $ 2.931 257.800 10,8

8 $ 3.236 $ 4.070 95.600 9,9 $ 3.693 280.600 11,7

9 $ 4.075 $ 5.800 96.500 10 $ 4.892 291.700 12,210 $ 5.830 $ 50.000 95.900 10 $ 9.042 295.800 12,3

Decil

Escala de ingreso

Hogares

Porcentaje

de hogares

Hogares y población según escala de Ingreso Total Familiar del hogar (ITF).Ciudad de Buenos Aires. Año 2007

Notas: Se excluye a los hogares con declaración parcial de ingresos.

Se incluye a los hogares sin ingresos.

Los grupos que conforman cada decil de hogares no tienen exactamente el mismo tamaño debido a los valores empatados en

los límites de rango de la variable ITF. El método de asignación de rango a estos casos ha sido el de la media.

Promedio de

Ingreso Total

Familiar

Población según decil de

Ingreso Total Familiar al

que pertenece su hogar

Porcentaje

de personas

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (GCBA - Ministerio de Hacienda). Encuesta Anual de Hogares. Onda 2007

Si se pretente utilizar estos resultados para comparar o sustituir en alguna medida información con origen en la EPH, es

fundamental reparar en que:

- En primer lugar, el tratamiento de las varibles de ingreso (casos sin dato, etc.) difiere en uno y otro relevamiento. 

- En segundo lugar, el criterio de construcción de deciles de itf que aquí se presenta, no reproduce aquel con el que el INDEC

presenta resultados de ingresos en los informes de prensa.

Las personas fueron clasificadas según el decil al que pertenece su hogar.

Las estimaciones de totales de hogares y de personas se presentan redondeadas.

Advertencia en el uso de estos resultados:

Hogares según escala de ingreso total familiar

Total de aglomerados urbanos. Mayo 2002

Escala de ingreso Hogares Porcentaje Población Porcentaje Ingreso total Porcentaje Ingreso

Número de decil en pesos por de por de por decil del medio por

decil hogares decil personas en miles ingreso decil

Desde Hasta de pesos en pesos

1 5 150 572.713 1.913.127 9,6 58.298 1,3 102

2 150 250 573.186 1.802.995 9,1 116.773 2,5 204

3 250 344 572.946 1.829.909 9,2 167.865 3,6 293

4 344 427 573.017 2.011.507 10,1 220.340 4,8 385

5 427 540 572.108 2.000.269 10,1 276.247 6,0 483

6 540 680 573.749 2.022.266 10,2 348.624 7,5 608

7 680 842 572.931 1.991.289 10,0 431.964 9,4 754

8 842 1.100 572.494 2.127.267 10,7 551.401 11,9 963

9 1.100 1.670 573.053 2.028.840 10,2 768.260 16,6 1.341

10 1.670 50.000 573.588 2.101.732 10,6 1.678.466 36,3 2.926

Hogares con ingresos 5.729.785 84,2 19.829.201 100,0 4.618.238 100,0 806

Hogares sin ingresos 208.938 3,1 674.950

Ingresos parciales y ns/nr 862.756 12,7 2.992.924

Hogares con activos

no autorrespondentes -- -- --

Total de hogares y población 6.801.479 100,0 23.497.075

-- Valor cero.

El TOTAL EPH incluye los aglomerados Gran Buenos Aires (GBA=Ciudad de Buenos Aires y Partidos del Conurbano);

Gran La Plata;Bahía Blanca-Cerri;Gran Rosario;Gran Santa Fe;Gran Paraná ;Posadas;Gran Resistencia

Comodoro Rivadavia-Rada Tilly; Gran Mendoza; Corrientes; Gran Córdoba; Concordia; Formosa; Neuquén-Plottier

Santiago del Estero-La Banda; Jujuy-Palpalá;Río Gallegos; Gran Catamarca; Salta; La Rioja; San Luis-El Chorrillo

Gran San Juan;Gran Tucumán-Tafí Viejo;Santa Rosa-Toay; Ushuaia-Río Grande; Mar del Plata-Batán; Río Cuarto

Nota: el ingreso total familiar se calcula sumando los ingresos totales individuales de todos los componentes del hogar exceptuando el ingreso del servicio doméstico que vive en el hogar ("con cama adentro")

Para construir los deciles se ordena a los hogares perceptores de ingresos de menor a mayor en base al ingreso total familiar y se los divide en diez grupos de igual tamaño. El que contiene

a los hogares con ingresos más bajos se denomina decil 1 mientras que el último grupo o decil 10 contiene a los hogares con mayores ingresos. Los intervalos de cada decil se obtienen tomando

el monto más bajo y más alto registrado en cada tramo decílico.

Como la variable ingreso presenta gran frecuencia en valores típicos y dado que la variable de corte de la escala es el 10 % de los hogares, puede suceder que hogares con los mismos ingresos queden

clasif icados parte en un tramo de la escala y parte en el siguiente, en cuyo caso, el límite superior e inferior de deciles sucesivos tendrán el mismo valor.

Cuando en un hogar uno de sus miembros no responde alguno o la totalidad de sus ingresos personales, este hogar no es considerado en el cálculo de los deciles, apareciendo en la f ila "Ingresos parciales y Ns/Nr".

Los montos están expresados en términos corrientes de la moneda de curso legal del período considerado.

Fuente: INDEC. Encuesta Permanente de Hogares.

ANEXO V Cuadro 1

Cuadro 2

130

Cuadro 3

EPH: información preliminar.

Hogares según escala de ingreso total familiar. Total de aglomerados urbanos. Primer trimestre 2007.

Hogares Porcentaje Población Porcentaje Ingreso total Porcentaje Ingreso

por decil de de por decil del medio por

(en miles) hogares (en miles) personas (en miles) ingreso decil

1 5 500 721 1.969 8,2 243.029 1,6 337

2 500 750 721 2.010 8,4 450.142 3,0 624

3 750 1.000 719 2.229 9,3 620.913 4,1 863

4 1.000 1.200 721 2.263 9,5 782.857 5,2 1.085

5 1.200 1.500 721 2.352 9,8 989.026 6,6 1.372

6 1.500 1.850 719 2.509 10,5 1.201.766 8,0 1.671

7 1.850 2.300 721 2.601 10,9 1.488.001 9,9 2.064

8 2.300 3.000 721 2.623 11,0 1.916.691 12,7 2.659

9 3.000 4.300 719 2.707 11,3 2.551.464 16,9 3.547

10 4.300 60.500 720 2.644 11,1 4.810.994 32 6.678

Hogares CON Ingresos 7.205 98,9 23.908 100,0 15.054.883 100,0 2.090

Hogares SIN Ingresos 78 1,1 190

Ingresos Parciales y Ns/Nr -- --

Entrevistas no realizadas -- --

TOTAL DE HOGARES 7.282 100,0 24.098

-- Valor cero

Fuente: INDEC, Encuesta Permanente de Hogares

Escala de ingreso

Nota: para minimizar el efecto de la no respuesta se asignó a los no respondentes el comportamiento de los respondentes por estrato de la muestra.

Número de decilDesde Hasta

131

ANEXO VI Para la definición de las “clases” la fuente más precisa proviene de los estudios realizados por la Asociación Argentina de Marketing y publicados por dicha institución en sus trabajos “Índice de nivel socio económico argentino” del año 1996 y “Nivel Socio Económico 2006”(NSE 2006). En la primera de estas publicaciones la AAM dividió la estructura socio económica de la población en siete clases, que identificó con letras y números (concepto ampliamente difundido hoy): AB – C1 - C2 - C3 - D1 - D2 – E

Los Índices de Nivel Socio Económico definido por la AAM en el año 1996 se basaban en los siguientes indicadores: • Nivel Educacional del Principal Sostén del Hogar (PSH) • Nivel Ocupacional del PSH • Patrimonio del Hogar (posesión de Bienes y Servicios, posesión de Automóvil) Años después (2002, 2004 y 2006) la AAM volvió a analizar el tema del nivel socio económico argentino, oportunidades en que realizó revisiones completas de los criterios utilizados para la estratificación, basándose en nuevas ponderaciones aplicadas a las variables que tradicionalmente han sido utilizadas (educación, ocupación y posesión de bienes) y en las consultas realizadas a diversos y destacados especialistas en la materia. Como consecuencia de dichos estudios la AAM acordó nuevos criterios con relación al enfoque metodológico para el Nivel Socio Económico 2006, según las siguientes premisas: • Basarse en el concepto tradicional de capacidad de consumo del hogar. • Tomar como base para el análisis la información de la EPH (Encuesta Permanente de Hogares que realiza el INDEC) por su confiabilidad, magnitud y alcance. (Al respecto, merece recordarse que el NSE 2006 fue elaborado por la AAM entre los años 2005 y 2006) • Considerar además todas las variables sociales y culturales indicativas de la posición social del hogar, en tanto estén disponibles en la EPH. • Que sea aplicable en un futuro por todos los actores del mercado. • Que sea definible fácilmente. • Que sea comparable con anteriores versiones. • Y factible de empalmar con mediciones y estadísticas oficiales. Luego de una minuciosa selección de muestras y de invitar a un conjunto de expertos en el campo de la investigación de mercado, estableció los siguientes criterios, variables y categorías, ajustando la variable Educación, según la siguiente incidencia: 75% Ocupación – 25% Educación

132

Grafico 1

Fuente infobaeprofesional.com

Grafico 2

Fuente: infobaeprofesional.com, Noviembre 2006

133

ANEXO VII Cuadro 1 Ranking de préstamos hipotecarios por entidad

Fuente: CEFIDAR

Cuadro 2 Evolución de la tasa de interés préstamos hipotecarios durante periodo 1993/2001

Fuente: CEFIDAR

134

Grafico 1 Participación del crédito al sector privado y de los hipotecarios respecto al PIB (1994 – 2006)

Fuente: CEFIDAR, en base de datos BCRA y Mecom

Grafico 2 Participación del Financiamiento Bancario Hipotecario respecto a las compras de inmuebles registradas en la Ciudad de Buenos Aires (1990/2007)

Fuente: CEFIDAR, en base de datos Cámara Argentina Inmobiliaria

135

ANEXO VIII Grafico 1

Fuente: Reporte Inmobiliario.

Grafico 2

Fuente: Reporte Inmobiliario.

Grafico 3

Fuente: Reporte Inmobiliario.

136

Grafico 4

Fuente: Cámara Inmobiliaria Argentina, Año 2007

137

ANEXO IX Modelos de movilización de recursos financieros para la vivienda El modelo más tradicional de movilización de recursos financieros para la vivienda es aquel que se basa en la intermediación del sistema financiero (gráfico 1). En él participan bancos o entidades financieras de espectro múltiple, es decir, que financian diversas actividades, incluida la habitacional, o, como sucedió antaño y sucede todavía en muchos países latinoamericanos, instituciones financieras especializadas en otorgar créditos hipotecarios para la vivienda. Como fuente primaria de fondos para este propósito, estas últimas captan los ahorros de las familias, principalmente mediante depósitos a plazos relativamente cortos. Los créditos originados por estas instituciones permanecen como activos en sus balances durante todo el período de vigencia. Las instituciones prestamistas también se encargan de la administración y cobranza de dichos créditos. En otras palabras, desempeñan todas las funciones del proceso hipotecario: captación de recursos, y originación y administración de créditos. El hecho de que estas instituciones otorguen créditos de largo plazo con ahorros de corto plazo conlleva riesgos potenciales de descalce de plazos, y posiblemente de tasas, cuando imperen topes a las tasas de interés para los créditos hipotecarios; estos riesgos se concentran en las instituciones prestamistas. Con miras a atraer mayores recursos financieros hacia el sector vivienda, teniendo en cuenta que los mercados de capital cuentan con nuevos agentes inversionistas y más fondos de largo plazo, y a lograr que los plazos de dichos recursos calcen adecuadamente con los plazos de las colocaciones que financian, se viene prestando creciente atención a un modelo emergente de movilización de recursos. Éste se basa en el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas, en el cual los créditos para vivienda son primero vendidos, por lo general a entes especializados en adquirir hipotecas de diferentes prestamistas, con cuyo respaldo se emiten títulos y valores que son adquiridos por inversionistas (generalmente institucionales) en los mercados de capital (gráfico 2). Este proceso de cesión de hipotecas y su posterior securitización permite, en primer lugar, una rotación más rápida de los recursos que manejan las instituciones prestamistas, ya que dichos activos salen de sus balances antes de su vencimiento, a cambio de recursos para originar nuevos créditos y, en segundo lugar, establece un vínculo entre el financiamiento de la vivienda y los mercados de capital, lo que favorece la transformación de plazos que se precisa en el primer caso. En la versión más sofisticada de este modelo se produce una tendencia a la especialización de funciones dentro del proceso hipotecario: la institución prestamista pasa a ser fundamentalmente un ente que origina créditos, cuyos riesgos son trasladados y difundidos en el mercado de capital, diversificando sus fuentes de recursos e incluso traspasando la administración de los créditos a los entes especializados que puedan surgir.

Fuente El crédito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos Gerardo M González Arrieta, 2005

138

Impacto del Subsidio habitacional directo El impacto de los subsidios habitacionales directos sobre las posibilidades adquisitivas de los beneficiarios se representa en el grafico. Para simplificar el análisis, se supone que la canasta de consumo de la familia en cuestión está compuesta por dos bienes: la vivienda y el resto de los bienes163. Dado su nivel de ingreso (mensual), dicha familia tiene un conjunto factible de consumo representado por el área AOB y, en función de sus preferencias, elige, por ejemplo, la canasta C (consume OD de vivienda y OE de otros bienes). Se supone que esta familia resulta beneficiaria de un subsidio habitacional, con lo cual su conjunto factible de consumo se amplía y ahora es representado por el área AOFG. Se produce entonces un incremento del ingreso real de esta familia que desplaza la línea de presupuesto, denotada ahora por la recta FG; esta recta se trunca en el punto G, dado que el subsidio sólo puede utilizarse para consumir vivienda (el subsidio no es entregado en dinero y, por lo tanto, no es fungible). En el gráfico representa el caso de una familia beneficiaria de un subsidio habitacional directo obtenido. Como se trata de un subsidio que es aportado por el Estado de manera parcial y metódica en el tiempo, lo más probable es que la elección de la nueva canasta de consumo se ubique en el tramo HI, pudiendo servir el subsidio para agregarlo al presupuesto y obtener una vivienda mejor y de mayor valor (punto H), o para liberar parte del presupuesto que utiliza la familia beneficiaria para pagar arriendo, por el equivalente del subsidio, y dedicarlo a consumir más de los otros bienes (punto I), o bien para una combinación de ambas cosas (tramo HI). Fuente El crédito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos Gerardo M González Arrieta, 2005

163 Según el Teorema del Bien Compuesto de Hicks, si un grupo de bienes mantiene sus precios relativos constantes, puede considerarse como un solo

bien.

139

ANEXO X Grafico1 Evolución del valor del metro cuadrado (1977/2007), medido en dólares constantes a precio 1977)

Fuente: elaboración propia en base de datos de Reporte Inmobiliario

Grafico 2

Fuente: Reporte Inmobiliario. Evolución Costo de Construcción: Octubre 2008

140

ANEXO XI Grafico 1

Fuente: Reporteinmobiliairio , Diciembre 2007 Grafico 2

Fuente: Ministerio de Desarrollo Social. Subsecretaria de Coordinación, Programa Ayudas Urgentes, 2003

141

ANEXOXII

142

ANEXO XIII Cuadro 1

143

Cuadro 2

Cuadro 3

144

Cuadro 4

Grafico 1

145

Cuadro 5

Grafico 2

146

Cuadro 6

147

ANEXO XIV Cuadro 1

Grafico 1

148

ANEXO XV

Mercado de Tierras La Tierra Fiscal Es imposible conocer con exactitud la cantidad de tierra fiscal164 vacante debido a que no existe un banco público con datos actualizados. Las mismas son de uso público o de uso privado, siendo éstas últimas las que pueden ser reutilizadas de manera indiscutible, dado que las primeras deben desafectarse del uso público, lo que presenta no sólo problemas legales sino sociales entendiendo que una porción importante constituyen plazas, parques, etc. Pero la utilización de las tierras de uso privado no es tampoco fácil, debido a que parte de las mismas pertenecen a los diferentes organismos de Defensa, los cuales deben declarar su innecesaridad del uso actual a los fines de ser colocadas en el mercado. Clichevsky, 1999. Hasta 1989 poco se ha innovado sobre el régimen de la tierra fiscal; a partir de esa fecha, en coincidencia con la Reforma del Estado, la Ley de Emergencia Económica y la crisis fiscal, el Estado comienza a vender parcialmente sus tierras como objeto de proyecto e implementación de políticas urbanas. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires son utilizados loteos para grandes construcciones como ha ocurrido con Puerto Madero y Retiro y a través del Plan Arraigo165 se han realizados regulaciones dominiales a la población que habita en villas miseria en tierras del Estado166. La tierra fiscal existente en los partidos del AMBA pertenece al gobierno nacional, al Ejército167, a la Empresa Ferrocarriles Argentinos (FFCC)- actualmente privatizada-, a la provincia de Buenos Aires y a los municipios, incluida la Capital Federal, que posee tierras en varios municipios que de la Provincia de Buenos Aires. Frente a este basto universo de tierras e inmuebles se ha constituido una UTE- Unión Transitoria de Empresas- entre tres grandes agentes inmobiliarios, para asesorar al Estado en la venta de los inmuebles que aún están en su poder. Clichevsky, 1999. El Estado regulador o fuente de comercialización El Estado nacional no ha regulado, históricamente, el mercado de tierras urbanas, sea éste "formal" o "informal", excepto por la legislación sobre comercialización de lotes vendidos “a mensualidades” para la población de bajos ingresos168, ni lo hace actualmente, Clichevsky, 1999. Los Planes Directores o Códigos de Planeamiento elaborados a partir de 1977169 en los 24 Partidos del AMBA no han definido el accionar de los mismos sobre la tierra vacante existente o la

164 La denominación "tierra fiscal" utilizada en el presente trabajo engloba a todas las tierras de propiedad estatal, independientemente qué sector del

Estado sea su propietario específico y del status jurídico que las mismas posean. 165 Ley 23967/91: "Transferencias de Tierras Fiscales". art. 1: Las tierras propiedad del Estado Nacional, sus empresas y entes descentralizados o de otro

ente donde el Estado Nacional tenga participación total o mayoritaria de capital o en la formación de las decisiones societarias ocupadas por viviendas permanentes serán transferidas a los Estado Provinciales y a la Municipalidad de Buenos Aires, para su posterior venta a los actuales ocupantes o

incorporación a los planes provinciales de vivienda social, para familias de recursos insuficientes" 166 COMISION NACIONAL DE TIERRAS FISCALES "PROGRAMA ARRAIGO" y ESCRIBANIA GENERAL DE GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

En el marco de la "Regularización Dominial" de la Provincia de Buenos Aires, la Escribanía General de Gobierno ha firmado un convenio de colaboración y asistencia técnica con la Comisión Nacional de Tierras Fiscales "Programa Arraigo", dependiente del Ministerio de Desarrollo Social de la Nación. Dicho

Convenio tiene por objeto hacer efectivo el convenio General celebrado entre la mencionada Comisión y la Provincia de Buenos Aires, aprobado por Decreto del Poder Ejecutivo Provincial Número 1.717/02. Con la firma del presente convenio se pretende la regularización dominial de asentamientos y villas de emergencia radicadas en tierras fiscales nacionales ubicadas en la Provincia de Buenos Aires. Escribanía General de Gobierno presta así su

colaboración a este proceso de reordenamiento urbano mediante el otorgamiento y posterior entrega de la escritura traslativa de dominio , a los ocupantes de las tierras incorporadas al "Programa Arraigo" en la Provincia de Buenos Aires. 167 Las tierras del Ejército Nacional Argentino involucran un total de 1770 Hectáreas comprendidas en el AMBA. El grado de concentración de estas tierras

es muy alto, ya que entre Campo de Mayo -980 Has- y el Aeropuerto de Morón -619 Has-, suman el 94% del total de las tierras de propiedad militar. Pero

dificultades de orden jurídico imposibilitan la venta de las tierras de Campo de Mayo ya que por tratarse de una donación, su desafectación para fines militares podría derivar en que los herederos de los donantes reclamaran su devolución, al producirse una modificación del uso para el cual fue donado. 168 La Ley Nacional Nº 14.005/50. La misma fue modificada en 1984, por Ley Nº 23.073 y en 1985, por Ley Nº 23.266. 169 El primer instrumento importante en materia de planificación fue el Decreto Nº 1011/44, que establece que todo plano de subdivisión tiene que ser

probado por la Dirección de Geodesia, Catastro y Tierras. El Decreto Nº 7015/44, reglamentario de la Ley Nº 3.487 no ejerce control efectivo al mercado

149

futura170 como así tampoco ha habido, hasta los años setenta, una definición de perímetro urbano futuro, que delimite el área urbana, fuera de la cual no se podría lotear. La “expansión horizontal” sólo posee el límite establecido por la lógica de los loteadores, sean ellos propietarios rurales o agentes urbanizadores. En 1977 se aprueba la Ley Nº 8912, por la cual se prohíben loteos sin obras de infraestructura171

y se definen dimensiones mínimas: 300 m2 para lote urbano. Impone a los municipios la definición de áreas para distintos usos, reglamentando asimismo los loteos para "clubes de campo". Esta legislación se aprueba cuando ya la oferta de lotes sin infraestructura es muy grande y la restricción de la demanda de tierra es importante, dadas las condiciones socio-económicas a partir de los años setenta. En la ciudad de Buenos Aires, desde 1944 y hasta 1977, se regulaba el uso y ocupación del suelo por medio del Código de Edificación172 (los loteos se habían terminado de realizar cuando fue aprobado). La sanción del Código de Planeamiento en 1977, tampoco ha significado un cambio sobre la no política hacia las tierras vacantes173. Solamente menciona que, para los grandes terrenos (mayores de 2.500 m2) definirán normas de construcción específicas; pero, en la mayoría de los casos, se trata de terrenos en los cuales ya había construcciones y las mismas fueron demolidas.

dadas las exenciones a que da lugar y las limitaciones que establece. Posteriormente, el Decreto N1 21.891/49 define la prohibición de lotear tierras inundables, o de aguas insalubres. 170 Por ejemplo, no se ha implementado legislación prohibiendo la existencia de tierra vacante por más de “x” años, con lo cual, la misma puede

permanecer de esa manera por tiempo indefinido. 171 Agua por red, desagües cloacales y pluviales, pavimentación, red eléctrica. 172 En 1944, después de un largo período de gestación y discusión que se remonta a 1934, mediante Decreto –Ley 9343/44 entro en vigencia el Código

de Edificación, que sustituiría al Reglamento de Construcción de 1928 . La nueva normativa era presentad por el gobierno revolucionario como un avance de la intervención del Estado en las formas de desarrollo de la ciudad y en la definición de la propiedad privada. 173 El Código de Planeamiento Urbano, sancionado en el año 1977, es el instrumento mediante el cual se rige la planificación, gestión y seguimiento de las

cuestiones urbanísticas y ambientales vinculadas al territorio de la Ciudad de Buenos Aires. Dicha normativa se aplica a la propiedad privada, pública y a la de las personas de derecho público cualquiera fuere la afectación de sus bienes. Sus alcances corresponde a “ todos aquellos asuntos relacionados directa

o indirectamente con el uso del suelo, de los edificios, estructuras e instalaciones, la apertura y ensanche de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas, los volúmenes edificables, el tejido urbano, la preservación de los ámbitos históricos, arquitectónicos, ambientales y paisajísticos y con todos

aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la Ciudad”.

150

ANEXO XVI

Programas del IVC

El Instituto de Vivienda de la Ciudad asume la planificación y el desarrollo de los planes de acceso a la vivienda a través de la construcción, urbanización de tierras y la promoción de la vida comunitaria de sus habitantes, facilitando el acceso a la vivienda, mediante políticas de crédito y operatorias que permitan el desarrollo de planes habitacionales o proyectos constructivos, promoviendo políticas y acciones autogestivas y cogestivas. Entiende además en la urbanización de villas, asentamientos y núcleos habitacionales transitorios. Asimismo, asume la ejecución de políticas en coordinación con otros organismos de la Región Metropolitana de Buenos Aires.

Programa de Recuperación Urbana de Edificios Existentes

El objetivo de este programa es la construcción de viviendas aprovechando estructuras o edificaciones preexistentes en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Para ello el IVC comprará, a través del sistema de licitación pública, edificaciones que han quedado como obras paralizadas (estructuras) o edificios con otra finalidad original que puedan ser convertidos en viviendas (fábricas, galpones, etc.).

Este programa permitirá:

Compensar la escasez de tierras libres en la Ciudad de Buenos Aires consolidando la trama urbana existente.

Incentivar la rehabilitación y reconversión urbana de la Ciudad de Buenos Aires, en particular la zona sur.

Hay dos variantes de implementación de esta operatoria:

Compromiso de compra.

Compromiso de compra y financiamiento.

En el primer el caso el pago de las viviendas deberá efectivizarse al momento de la traslación del dominio de las mismas al IVC. En el segundo, se adelantará parte del pago de las viviendas a medida que se certifiquen los avances de obra pautados y se completará el mismo al momento de la traslación de dominio al IVC.

En ambos casos, las empresas deberán presentar los proyectos de continuación y conclusión de las obras de acuerdo a la normativa vigente. La selección de las mismas se realizará mediante un proceso de licitación.

Programa de Rehabilitación del Hábitat de La Boca

Conventillos Propiedad del IVC

El Programa está orientado a mejorar las condiciones de habitabilidad en los conventillos, revalorizando el hábitat y la arquitectura popular como patrimonio histórico y cultural de la ciudad.

De los 21 conventillos propiedad del IVC en los cuales viven 280 familias, 7 ya fueron rehabilitados: 3 de ellos han sido reciclados y en 4 se ejecutó obra nueva. Durante el período de obra, las familias fueron alojadas en los 4 hogares de tránsito con los que cuenta el organismo.

Durante los próximos 2 años se prevé concluir con la rehabilitación de los 14 conventillos restantes, beneficiando a 182 familias. Estas obras comenzarán en el año 2006, con posterioridad a la refacción de los hogares de tránsito.

Está previsto también encarar diversas obras en algunos de los inquilinatos que fueran comprados en el marco de la Resolución 525/SS/97. La operatoria, instrumentada a través de la ex Comisión Municipal de la Vivienda,

151

consistió en el otorgamiento de créditos con garantía hipotecaria, destinados a financiar la compra de viviendas por parte de familias en emergencia habitacional.

Programa Nuestra Casa (de Ahorro Previo para Organizaciones Sociales)

El Programa Nuestra Casa es una iniciativa del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, cuyo objetivo es dar solución al problema del déficit habitacional de la ciudad.

Se propone la articulación entre el Estado y la demanda de la población objetivo, a partir de la participación de organizaciones sociales, (sindicatos, mutuales) que nucleen a las familias solicitantes y organicen la relación entre éstas y el IVC, colaborando en aquello que haga a la mejor concreción de cada proyecto, a la vez que cumpla sus objetivos sociales.

La etapa inicial del proyecto abarcará la construcción de más de 1.200 viviendas, por un monto superior a los $ 130 millones, de los cuales se prevé la ejecución de $ 28 millones en el presente ejercicio.

Los destinatarios son grupos familiares con ingresos mensuales promedio ubicados en la franja entre $ 800 / $ 2.200 aproximadamente, pertenecientes a una organización sin fines de lucro, mutual o sindicato.

Se dará prioridad a las organizaciones con experiencia comprobable en la prestación de beneficios para sus miembros, con estructura institucional y administrativa acorde.

La construcción y financiación de las viviendas estará a cargo del IVC y para la ejecución de las mismas se llamará a licitación pública.

El monto máximo de financiamiento es hasta el 93% del valor de la propiedad, el plazo máximo de financiación no puede superar los 30 años, las cuotas mensuales no pueden ser mayores al 30% del ingreso familiar de los solicitantes la tasa de interés varía entre el 1% y el 4% y se deberá constituir garantía hipotecaria a favor del IVC.

Créditos individuales

Esta operatoria, al igual que el Programa de Autogestión para la Vivienda, ha sido establecida conforme a lo

sancionado a través de la Ley 341 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en el año 2000 y su modificación del

año 2002, Ley 964.

Pueden acceder a este crédito sólo aquellas familias de escasos recursos en situación crítica habitacional - sentencia firme de desalojo, necesidad de mudarse a causa de una enfermedad grave de uno de los integrantes del grupo familiar- o en alguna de las situaciones especiales - situaciones de violencia familiar, ex soldados conscriptos que acrediten su condición de combatientes en el teatro de operaciones de las Islas Malvinas y Atlántico Sur, madre o padre sola/o con hijos menores de edad -, según la definición contemplada en la misma normativa.

Los créditos son para la compra de vivienda única y permanente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. El monto máximo del crédito es de $75.000 por grupo familiar, pudiendo cubrir entre el 80% y 100% del valor de la propiedad. En consecuencia, el valor máximo de la propiedad a adquirir es de $93.750, de acuerdo a la tasación que efectúen los peritos del Banco de la Ciudad. Los créditos son con garantía hipotecaria a favor del IVC y la devolución es en cuotas mensuales no superiores al 20% del ingreso total familiar, con un plazo máximo de 30 años y a una tasa de interés entre 0% y 4% anual.Estos créditos están orientados a familias con ingresos mínimos de $ 1.040. Para dar cuenta de los mismos sólo se exige declaración jurada de ingresos. Los solicitantes deberán acreditar 2 años de residencia en la Ciudad de Buenos, así como toda documentación que amerite estar incluido en algunas de las situaciones contempladas en la Ley.

Fuente.: www.ccgsm.gov.ar/areas/planeamiento_obras/vivienda/programas

152

ANEXO XVII

Relevamiento de las propuestas

Propuesta I

Fuente Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires Unidad de sistema de Información Geográfica – ASI www.buenosaires.gov.ar Propuesta II

Fuente Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires Unidad de sistema de Información Geográfica – ASI www.buenosaires.gov.ar

153

Proyecto

CUBIERTA SEMICUBIERTA TOTAL PROPIA

P.B. P.B. Acceso 64

1º A 3 AMB 60 4,5 64,5 1º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

2º A 3 AMB 60 4,5 64,5 2º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

3º A 3 AMB 60 4,5 64,5 3º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

4º A 3 AMB 60 4,5 64,5 4º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

5º A 3 AMB 60 4,5 64,5 5º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

6º A 3 AMB 60 4,5 64,5 6º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

7º A 3 AMB 60 4,5 64,5 7º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

8º A 3 AMB 60 4,5 64,5 8º nucleo mas muro 42

B 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

C 1 1/2

AMB 45 2,5 47,5

9º porteria - servicos 30

TOTAL 1200 76 1276 TOTAL 430

SUPERFICIEPISO DESCRIPCIONPISO UNIDAD AMBIENTES SUPERFICIE

154

ANEXO XVIII

La institución Legal del Fideicomiso

El fideicomiso es el patrimonio de separado que permite afectar bienes a una determinada finalidad. Es una institución conocida desde el derecho romano aunque en nuestro medio, si bien tenía sanción legislativa en algunos artículos del código civil, no tuvo acogida favorable por parte de los operadores jurídicos y la judicatura por su confusa e incompleta regulación. Ello, hasta el año 1995, año en que el congreso sancionó la Ley 24.441.

Esta ley, bajo el confuso título de Ley Para el Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, recreó en nuestro sistema jurídico la figura legal del fideicomiso, tomándola de sus antecedentes latinoamericanos inmediatos.

El denominado fideicomiso latinoamericano, a diferencia del consagrado en el derecho romano, importa la creación de un patrimonio separado del fiduciario, eliminando y acotando el riesgo, en dicha gestión únicamente, a los bienes que lo constituyan. Una de las mayores dificultades del fideicomiso romano era que, al ser un contrato basado únicamente en la confianza que el constituyente tuviere hacia el fiduciario, los bienes que se le transmitían a éste ingresaban a su patrimonio y conformaba la “prenda común” de sus acreedores.

La figura receptada por el derecho argentino, de las fuentes mencionadas, reconoce la existencia de la propiedad fiduciaria, la cual constituye un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario. Este es el avance capital y la verdadera piedra angular del fideicomiso latinoamericano, híbrido entre aquel y el trust del derecho anglosajón.

La constitución de una propiedad diferente de la del constituyente (fiduciante) y de quien tiene a su cargo administrarla, destinada a su vez a una finalidad específica, es el mecanismo jurídico que permite estructurar toda una gama de productos financieros cuyo repago gire sobre el flujo de fondos producido por un conjunto de bienes. Así, la evaluación de riesgo del proyecto se centra no ya en la calidad del sujeto desarrollador o del titular de los activos, sino en los activos mismos. De este modo, es posible lograr calificaciones más altas para algunos proyectos que las que obtendrían los propios titulares de los bienes.

El fideicomiso, así considerado, es una figura que pertenece al derecho privado (civil y comercial) y se constituye siempre mediante un acto de voluntad de uno o dos sujetos. Ello, no obstante, no impide su utilización o implementación por parte del Estado, sólo que en este caso -como sucede en todos los contratos en que interviene el Estado- algunas particularidades del régimen de derecho privado ceden ante las especificidades y limitaciones que plantea el derecho público.

De esta manera, la sola presencia del fideicomiso estatal impone el estudio y la exégesis de un complejo de normas de orden público que se entrecruzan y relacionan de múltiples maneras con el plexo que le es natural a la figura. A esta natural complejidad se debe agregar que, en virtud de nuestro sistema federal, el derecho administrativo es de carácter local, es decir que cada jurisdicción dicta su propio estatuto, y si bien es posible realizar una caracterización de trazo grueso sobre los principales elementos que entran en juego, el análisis estilizado siempre deberá centrarse en el marco jurídico de una determinada jurisdicción.

El Vehículo Fiduciario: Conceptos Generales

El Fideicomiso, conforme ha sido regulado por nuestra legislación, puede ser creado mediante testamento o contrato. En este trabajo, centraremos únicamente en la figura cuando es creada mediante la celebración de un contrato, dado que si bien los principios rectores de la figura son los mismos en ambos casos, fuerza reconocer que responde a finalidades marcadamente diferentes. Aquí enfocaremos la atención en el fideicomiso como vehículo de inversión. Así diremos que el fideicomiso, como todo contrato, responde a los lineamientos establecidos en al art. 1137 del

155

Código Civil174. Ello, aunque parezca trivial, es esencial dado que en los albores de nuestra legislación de fideicomiso, antes de la sanción de la ley 24.441, se discutía encendidamente si era posible la constitución de fideicomiso por acto unilateral o la autoafectación de bienes en fideicomiso175.

Desde la sanción de la ley 24.441, y dada la naturaleza contractual que tiene la constitución de fideicomiso inter vivos, ha quedado claramente establecido que el fideicomiso debe constituirse entre dos personas (o mejor, partes) diferentes176.

Así, entonces, el fideicomiso, en lo que aquí interesa es un contrato celebrado entre partes (como mínimo, dos) en el cual una de ellas, el Fiduciante, transmite en propiedad fiduciaria bienes y/o derechos a otra, el Fiduciario, para que éste los administre del modo estipulado en el contrato de fideicomiso, conforme los fines establecidos en el mismo177

y en beneficio del Beneficiario. Según la ley 24.441 la constitución de un Fideicomiso importa el establecimiento de un patrimonio de

afectación específica178, lo que viene a romper con el principio varias veces secular de la unidad de patrimonio179. Así, y en virtud de lo establecido en el art. 15180 de la citada ley, los Bienes

Fideicomitidos constituyen un patrimonio separado y no están sujetos a la Ley 24.522 (Concursos y Quiebras). La propia ley establece que los bienes los bienes del Fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del Fideicomiso, las que sólo serán satisfechas con los Bienes Fideicomitidos. La insuficiencia de los Bienes Fideicomitidos para atender a estas obligaciones, no dará lugar a la declaración de su quiebra. En tal supuesto, y a falta de otros recursos provistos por el Fiduciante o el Beneficiario según previsiones contractuales, procederá su liquidación, la que estará a cargo del Fiduciario, quien deberá enajenar los bienes que lo integren y entregará el producido a los acreedores conforme el orden de privilegios previsto para la quiebra."

Gráficamente, la estructura fiduciaria y sus principales actores se encuentran caracterizados en el esquema que se presenta a continuación.

El Fiduciante transfiere la propiedad fiduciaria de los Bienes Fideicomitidos El Fiduciario administra los bienes en función de lo estipulado en el Contrato y en favor del Beneficiario El Beneficiario tiene derecho a los beneficios que se obtengan con la administración de los Bienes Fideicomitidos El Fideicomisario recibe el remante a la extinción del Fideicomiso

174 Art 1137. habrá contrato cuando varias personas se pone de acuerdo sobre una declaración de voluntad común destinada a reglar sus derechos. 175 Es decir, un fideicomiso donde la calidad de fiduciante y fiduciario fueran reunidas por un mismo sujeto de derecho. 176 El Beneficiario no es parte sino un tercero que se incorpora al contrato mediante su aceptación. A su respecto rige lo establecido en el art. 504 del

Código Civil: Si en la obligación se hubiere estipulado alguna ventaja a favor de un tercero, este podrá exigir el cumplimiento de la obligación, si la hubiere

aceptado y hécholo saber al obligado antes de ser revocada." 177 El art. 1 de la Ley 24.441 dice: Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra

(fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario. 178 El art. 14 de la Ley 24.441 dice: “Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del Fiduciario y del Fiduciante

179 Si bien el fideicomiso ya era conocido en el derecho romano, en sus dos variantes de fideicomiso cum amico y fideicomiso cum creditote, no poseía la

virtualidad de constituir un patrimonio de afectación separado del fiduciante y del fiduciario. Así, el fiduciante se hallaba sometido al riesgo de ver el fideicomiso sujeto a los avatares patrimoniales del fiduciario, dado que los bienes transmitidos en fideicomiso podían ser agredidos por los acreedores de este. La creación del patrimonio de afectación es una característica del fideicomiso anglosajón, denominado trust. El fideicomiso argentino toma sus

caracteres del denominado fideicomiso latinoamericano, una creación híbrida entre el fideicomiso romano y el trust de los anglosajones que ha dado resultados. 180 El art. 15 de la Ley estipula que “Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco

podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude. Los acreedores del Beneficiario podrán ejercer

sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos”.

156

Por otra parte, otro aspecto central en la caracterización de la figura es la condición de quien revista la calidad de Fiduciario. Así, si bien de acuerdo a la ley Argentina casi cualquiera puede ser fiduciario, pues la ley no exige otra capacidad que la necesaria para ejercer el comercio, la consideración de su actuación está sometida a estándares más rigurosos que para el resto de los sujetos. En efecto, el articulo 6° de la ley establece que "el fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él." Así, respecto del criterio para evaluar la conducta del Fiduciario, será aplicable la doctrina judicial elaborada en torno del artículo 59 de la Ley de Sociedades Comerciales (Ley N° 19.550), que introdujo en nuestro medio el estándar del buen hombre de negocios.

Estos dos elementos, el patrimonio separado o de afectación y la profesionalidad del Fiduciario, permiten aseverar que el Fideicomiso se muestra especialmente apto para generar instrumentos de inversión y financiamiento de elevada flexibilidad a través de esquemas innovativos en la administración de riesgos. Desde el punto de vista de los financiadores, éstas estructuras les permiten mejorar su exposición de riesgo, al disminuir o eliminar:

El riesgo legal derivado de la posibilidad de concurso o quiebra de la empresa financiada.

El riesgo de default en función de la posibilidad de estructurar esquemas de garantías y formas de cobro específicas.

El riesgo de evaluación a partir de la complejidad de evaluar las fuentes y usos de fondos provenientes de distintas unidades de negocio.

El riesgo derivado de la discrecionalidad del deudor en el manejo del flujo de fondos consolidado.

A su vez, la posibilidad de lograr un diseño instrumental a medida permite conciliar las expectativas de retorno ajustadas por riesgo del inversor y los requerimientos de los demandantes de financiamiento. En éste sentido, la existencia de una figura cuyos intereses no están en juego, el Administrador Fiduciario, le otorga transparencia al vehículo (dado que los inversores cuentan con un agente externo que controle sus garantías). Así, y en virtud de las características propias de cada Fideicomiso, dado que el contrato puede detallar en forma exhaustiva las obligaciones del Fiduciario, éste último podrá poseer una discrecionalidad acotada respecto de los Bienes Fideicomitidos porque tiene definido ex ante la totalidad de los procesos y funciones que debe realizar. Por ello, el Fideicomiso implica la suscripción de un contrato en el cual se establece que los bienes que aporta el Fiduciante deben ser utilizados para el cumplimiento de un fin específico y en una forma determinada por parte del Fiduciario, y esa forma de utilización es establecida por el Fiduciante. En caso de incumplimiento por parte del Administrador Fiduciario, el contrato puede establecer que tanto el Fiduciante como los inversores poseen la facultad de removerlo.

Esta figura legal tiene la particularidad de permitir un diseño tailor made, ajustable a las particularidades de cada proyecto que se decida implementar. Se trata de instrumentos muy dúctiles, su utilización permite atraer inversores de distintas clases (públicos, privados e institucionales) que encuentran en éste vehículo una seguridad particular para su inversión, ya que -por construcción- se evitan asumir ciertos riesgos implícitos en las estructuras tradicionales de financiamiento.

Fuente.: Ingenierías Financieras Innovativas para el Desarrollo de Proyectos de Infraestructura, Lic. Adrián Cosentino Abrill 2005

157

ANEXO XIX

158

ANEXO XX

Información general Lunes 02.03.2009

Inhumaron los restos de los seis niños muertos en el incendio de La Boca Ocurrió esta mañana en el cementerio de la Chacarita; vivían con sus padres y otras siete familias en

un edificio usurpado Los restos de los seis hermanos de entre 1 y 13 años que

fallecieron en el incendio de un edificio tomado en el barrio porteño

de La Boca fueron inhumados hoy en el Cementerio de La

Chacarita. La inhumación se realizó a las 11.30, donde amigos y

familiares dieron el último adiós a los niños fallecidos ayer en un

trágico incendio que se produjo por causas que se investigan y

donde también resultaron heridas otras 12 personas.

Los cuerpos fueron velados durante la noche en una funeraria de

la avenida Almirante Brown al 1200. La tragedia ocurrió a las 3.30

de ayer en la antigua sucursal del ex Banco Italia y Río de la Plata,

ubicada en la esquina de Suárez y Almirante Brown, que se

encontraba tomada desde al menos ocho años por familias de

humilde condición social. A raíz del incendio fallecieron dos nenas

de 1 y 4 años, y cuatro varones de 7, 9, 11 y 13 años, quienes

residían junto a sus padres y otra hermana en el lugar.

Combatieron las llamas del incendio cinco dotaciones de bomberos de la Policía Federal y del cuartel voluntario de La Boca. El

fuego se expandió dentro del lugar rápidamente debido a que había casillas de madera y muchos cartones sobre la sucursal

bancaria, donde vivían 28 personas (16 menores y 12 adultos).

Si bien en un principio se desconocía el paradero de los seis hermanos, que habían sido reportados como desaparecidos por

sus padres, finalmente se conoció el trágico final. Pasadas las 10.30, los bomberos tras extinguir el fuego encontraron los

cuerpos de los seis hermanos, que fueron retirados del ex banco.

Agencias DyN y Télam

Fuente: www.lanacion.com.ar

159

Casas tomadas, una realidad que crece

Una realidad que muestra „en carne viva‟ las diferencias sociales, la desadministración por parte del Estado (trabajo no coordinado de los gobiernos Nacional y de la Ciudad), el reclamo por derechos (ej derecho a una vivienda digna Art 14bis Const Nac) pero sin obligaciones, y el poco respeto a la propiedad privada (y a la estatal). Llegamos a comienzos de 2009 con una estadística que estremece: 12.000 (en los ‟90 eran 3000) casas tomadas en la Ciudad de Buenos Aires (40% son estatales). En las viviendas tomadas se estima una ocupación de 10 personas por vivienda como mínimo. El Gobierno de la Ciudad estima que el 10% de la población en la Ciudad vive en villas, asentamientos y casas tomadas. Los barrios donde todavía proliferan las casas tomadas: La Boca, San Telmo (ocupaba el primer lugar hasta hace unos cuatro años), Almagro, Montserrat, Floresta, Palermo Viejo, Villa Crespo, y Mataderos. Según el IVC (Instituto de la Vivienda de la Ciudad), el déficit habitacional asciende a las 70.000 viviendas. En este submundo inmobiliario prevalecen la informalidad y las más variadas (y sutiles) formas delictivas que cuentan con el „OK‟ de políticos, jueces, y abogados inescrupulosos. Para colmo el Gobierno trata de erradicar algunas zonas con subsidios, que suelen alentar más usurpaciones…

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Fuente, www.inmobidiario.com.ar