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Dr. Antonio Castro RocaDr. Antonio Castro Roca

Estudio Castro & Bravo de Rueda - ECBREstudio Castro & Bravo de Rueda - ECBR

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Para que un Proyecto Minero sea viable, se requiere entre otros requisitos contar con el derecho sobre los terrenos superficiales donde se ubicará el mismo.

El derecho sobre el terreno superficial, deberá ser suficiente para construir, instalar y operar instalaciones y asimismo, para explorar y explotar el yacimiento.


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El proceso de negociación para la adquisición de estos derechos, debe efectuarse dentro de un marco legal que garantice los derechos de las partes intervinientes, por ello es de vital importancia tomar en cuenta a las distintas clases de propietarios que existen en la zona, así como el régimen legal que les será aplicable para efectos de las negociaciones que deban efectuarse.


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Los derechos a ser adquiridos pueden ser:

Propiedad Usufructo Servidumbre Superficie Uso Arrendamiento


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Atendiendo a los distintos tipos de predios ubicados en la zona de compra, se pueden identificar las siguientes clases de propietarios:

Predios de propietarios Predios de propietarios individuales individuales adquiridos por personas naturales o jurídicas.

Predios de propiedad del Predios de propiedad del Estado Estado cuyos terrenos son de dominio público o privado.

Predios de propiedad de Predios de propiedad de Comunidades Campesinas.Comunidades Campesinas.


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1. Legislación aplicable.

2. Principios a tener en cuenta para la Adquisición de Derechos Reales Superficiales.

3. Gestión del Proceso de Adquisición de Derechos Reales superficiales.


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Legislación Aplicable

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Constitución Política del Perú de 1993 Código Civil Texto Único Ordenado de la Ley General

de Minería aprobado por Decreto Supremo Nº 014-92-EM.

Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDA)

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Ley 26505, Ley de la Inversión Privada en el Desarrollo de las Actividades Económicas en las Tierras del Territorio Nacional y de las Comunidades Campesinas y Nativas.

Disposiciones Generales AplicablesDisposiciones Generales Aplicables


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Ley 27867, Ley Orgánica de los Gobiernos Regionales.

Decreto Supremo N° 056-2010-PCM mediante el cual se transfiere a favor de los Gobiernos Regionales la función de formalización y titulación de predios rústicos de tierras eriazas habilitados al 31 de diciembre de 2014, así como la reversión de predios rústicos adjudicados a título oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos.

Decreto Legislativo Nº 1089, norma que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios.


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La Constitución Política del Perú, establece que: Toda persona tiene derecho a la propiedad.

El derecho de propiedad es inviolable y el Estado lo garantiza (sobre la tierra, en forma privada o comunal o en cualquiera otra forma asociativa).

Nadie puede ser privado de su propiedad sino exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública declarada por ley y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada.

Constitución Política del PerúConstitución Política del Perú


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Código CivilCódigo Civil

El actual Código Civil (CC), publicado en 1984, concibe a la propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. El derecho de propiedad debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

Asimismo, el CC regula la transferencia de derechos de propiedad, la constitución de servidumbres, usufructo, compensación por el uso de tierras y demás derechos reales que regulan las actividades destinadas a la adquisición de tierras.


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La referida norma fue aprobada mediante Decreto Supremo No. 14-92-EM y establece el marco normativo principal para la realización de actividades destinadas al aprovechamiento de sustancias minerales. Dicha norma desarrolla lineamientos y procedimientos para el uso de terrenos y establecimiento de servidumbres con fines mineros. En línea con lo anterior, la norma también dispone que debe existir un acuerdo entre el titular de la concesión y el propietario del terreno superficial.

Texto Único Ordenado de la Ley GeneralTexto Único Ordenado de la Ley General

de Mineríade Minería


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El artículo 1° del Reglamento del Artículo 7° de la Ley Nº 26505, aprobado por Decreto Supremo Nº 017-96-AG, establece que la utilización de tierras para el ejercicio de actividades mineras o de hidrocarburos, así como para el transporte de hidrocarburos y minerales por ductos, requiere acuerdo previo con el propietario de las tierras o la culminación del procedimiento de servidumbre.

ServidumbreServidumbre


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A su vez, el artículo 23 del Reglamento de Procedimientos Mineros, aprobado por Decreto Supremo Nº 018-92-EM, y modificado por Decreto Supremo N° 059-2008-EM, establece expresamente que (…) El título de concesión no autoriza por sí mismo a realizar las actividades mineras de exploración ni explotación, sino que previamente el concesionario deberá entre otros: Obtener el permiso para la utilización de tierras mediante acuerdo previo con el propietario del terreno superficial o la culminación del procedimiento de servidumbre administrativa, conforme a la reglamentación sobre la materia.(…)



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El establecimiento de servidumbre sobre tierras para la actividad minera, se regirá por lo dispuesto en el Capítulo IV del Título Décimo Segundo del Texto Único Ordenado de la Ley General de Minería (TUO), aprobado por el Decreto Supremo Nº 014-92-EM, los Artículos 43 y 44 del Reglamento de Procedimientos Mineros, aprobado por Decreto Supremo Nº 018-92-EM.



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La solicitud de establecimiento de servidumbre y/o expropiación se presentará a la Dirección General de Minería (DGM), indicando la ubicación del inmueble, su propietario, extensión, el fin para el cual lo solicita y el valor que en concepto del solicitante tuviere dicho inmueble y, en su caso, la apreciación del desmedro que sufrirá el presunto bien a afectar. Acompañará una Memoria Descriptiva con el detalle de las obras a ejecutarse.



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El Director General de Minería citará a las partes a comparendo.

En dicho acto, el propietario del inmueble deberá acreditar su derecho.

Si las partes llegaran a un acuerdo, el Director General de Minería ordenará se otorgue la escritura pública en que conste dicho acuerdo.


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En caso de desacuerdo entre las partes o de inconcurrencia del propietario, el Director General de Minería designará un perito para determinar la procedencia de la expropiación y, en su caso, la compensación o el justiprecio, para lo cual ordenará la realización de la inspección ocular con citación de las partes interesadas y del perito.

La inspección ocular se practicará dentro del plazo de sesenta días de la fecha de comparendo, a fin de comprobar la necesidad del derecho solicitado.

Realizada la inspección, el perito deberá emitir su informe dentro del plazo de treinta días, y entregarlo con el expediente a la Dirección General de Minería.


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La pericia deberá pronunciarse necesariamente sobre la procedencia de la expropiación y, en su caso, el monto de la compensación o el justiprecio y la indemnización por los daños y perjuicios correspondientes.

Luego de ello, la DGM expedirá resolución. De declararse fundada la solicitud, se consignará a la orden de la DGM el importe del pago a que está obligado en el plazo máximo de treinta días, bajo pena de declararse abandonada la solicitud. Una vez efectuada la consignación, la DGM preparará la minuta correspondiente y ordenará la suscripción de la misma y de la escritura pública, bajo apercibimiento de firmarlos en rebeldía. El valor consignado será entregado después de firmada la escritura pública.



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En caso de no ser conocido el dueño del terreno materia de la solicitud, la citación a comparendo se hará por tres veces en el Diario Oficial "El Peruano", y en un periódico de la localidad o del lugar más próximo en donde se ubique el bien, y, además, mediante un cartel que se fijará en el predio. La resolución que pone fin a la vía administrativa podrá contradecirse judicialmente, sólo para los efectos de la valorización.

Mientras no esté aprobada la servidumbre o expropiación, no se podrán iniciar las obras para las que fue solicitada.



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El peticionario y el propietario del bien afectado, podrán llegar a un acuerdo directo en cualquier etapa del procedimiento.

Si la Autoridad Minera comprueba que el bien materia de la expropiación es utilizado para fines distintos a los específicamente solicitados, pasará sin costo alguno a dominio del Estado.



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Establece las normas que regulan el ámbito, organización, atribuciones y funcionamiento del Sistema Nacional de Bienes Estatales.

Los bienes estatales comprenden los bienes muebles e inmuebles, de dominio privado y de dominio público, que tienen como titular al Estado o a cualquier entidad pública que conforma el Sistema Nacional de Bienes Estatales, independientemente del nivel de gobierno al que pertenezcan.


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De acuerdo al Artículo 74 del Reglamento de la Ley Nº 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, los bienes de dominio privado estatal pueden ser objeto de compra venta sólo bajo la modalidad de subasta pública y, excepcionalmente, por compra venta.

La Resolución Nº 18-2007-SBN, aprueba la Directiva Nº 001-2007/SBN, que establece el “Procedimiento para la Aprobación de la Venta de Predios de Dominio Privado del Estado de Libre Disponibilidad”, desarrollando los lineamientos de la subasta pública y la venta directa como modalidades de transferencia de los bienes estatales de Dominio Privado.

Adquisición de Tierras Eriazas Adquisición de Tierras Eriazas

de propiedad Privada del Estadode propiedad Privada del Estado


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La subasta pública será ejecutada por la SBN para lo cual las entidades públicas remitirán la documentación que determine la SBN mediante Directiva. Excepcionalmente, la SBN podrá autorizar a que la subasta pública sea ejecutada por la entidad propietaria del bien.

Los Gobiernos Regionales podrán subastar sus bienes y aquellos de propiedad del Estado, bajo su competencia.

Subasta PúblicaSubasta Pública


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Las excepciones están establecidas en la Ley, y son las siguientes:

Cuando el predio de propiedad del Estado colinde con el predio de propiedad del solicitante y cuyo único acceso directo sea a través de aquél; en este caso se evaluará la necesidad y extensión del acceso.

Con la finalidad de ejecutar un proyecto de interés nacional, cuya viabilidad haya sido calificada y aprobada por el organismo competente.

Venta DirectaVenta Directa


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Cuya posesión sea plena sobre la totalidad del predio hasta antes del 12 de abril de 2006, con fines habitacionales, comerciales, educativos, recreacionales u otros similares, siempre que no se encuentre comprendido dentro de las competencias sectoriales de entidades que regulen la compraventa directa de normas especiales.

Otros supuestos regulados por leyes especiales.

Venta DirectaVenta Directa


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Ley Nº 26505: Ley de la inversión privada Ley Nº 26505: Ley de la inversión privada en el desarrollo de las actividades en el desarrollo de las actividades

económicas en las tierras del territorio económicas en las tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas nacional y de las comunidades campesinas

y nativasy nativas


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De acuerdo al Artículo 18 del Reglamento de la Ley 29151, los Gobiernos Regionales administran y adjudican los terrenos urbanos y eriazos de propiedad del Estado dentro de su jurisdicción, incluyendo aquellos que sustenten con edificaciones, a excepción de los bienes de alcance nacional, los comprendidos en proyectos de interés nacional identificados por la SBN, y los terrenos de propiedad municipal de conformidad con el Artículo 62 de la Ley 27867, Ley Orgánica de los Gobiernos Regionales y la Ley.

Ley Orgánica de Gobiernos Ley Orgánica de Gobiernos RegionalesRegionales

Ley Nº 27867Ley Nº 27867


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Comunidades Comunidades CampesinasCampesinas

Las Comunidades Campesinas son organizaciones de interés público, con existencia legal y personería jurídica, integrados por familias que habitan y controlan determinados territorios, ligadas por vínculos ancestrales, sociales, económicos y culturales, expresados en la propiedad comunal de la tierra.


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Disposiciones Aplicables a Disposiciones Aplicables a Predios de Comunidades Predios de Comunidades

CampesinasCampesinas


La norma fundamental, sin perjuicio a lo mencionado en el numeral 1.1 referente a las disposiciones generales aplicables a toda clase de propietarios, establece que las comunidades campesinas y las nativas son autónomas en el uso y la libre disposición de sus tierras...


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…, mencionando, en esta línea, que la propiedad de sus tierras es imprescriptible, salvo en el caso de abandono, supuesto en el que las tierras pasan al dominio del Estado para su posterior adjudicación en venta. Asimismo, dispone que la ley puede fijar los límites y la extensión de las tierras según las peculiaridades de cada zona.


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Código CivilCódigo Civil

El actual CC, publicado en 1984, establece que las tierras de las comunidades son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo las excepciones establecidas por la Constitución. Se presume que son de propiedad comunal las tierras poseídas de acuerdo al reconocimiento e inscripción de la comunidad.


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COFOPRICOFOPRI

Actúa como órgano técnico de apoyo de las Direcciones Regionales Agrarias (DRA) dentro del procedimiento de Deslinde y Titulación de las Comunidades Campesinas al amparo de la Ley N° 24657, a excepción de 12 departamentos en los que COFOPRI (como entidad absorbente del ex PETT) actúa directamente para estas labores.


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De conformidad con lo dispuesto en la Ley N° 26505, los Quórums necesarios para la transferencia de tierras comunales son los siguientes:Tratándose de tierras de propiedad de las Comunidades Campesinas de la Costa: a) Para la adquisición en propiedad por parte de posesionarios comuneros sobre la tierra que poseen por más de un año, el acuerdo de Asamblea General de la Comunidad requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los comuneros posesionarios con más de un año. Para los efectos de la adquisición por el actual posesionario, la entrega de las parcelas se acredita con el documento extendido por la Comunidad a su favor.

Disposiciones Aplicables a Predios Disposiciones Aplicables a Predios de de

Comunidades Campesinas Ley N° Comunidades Campesinas Ley N° 2650526505


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Comunidades Campesinas Ley N° Comunidades Campesinas Ley N° 2650526505

b) Para la adquisición en propiedad por parte de miembros de la comunidad no posesionarios o de terceros así como para gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto de disposición sobre las tierras comunales de la Costa se requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la Asamblea instalada con el quórum correspondiente.


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Comunidades Campesinas Ley N° Comunidades Campesinas Ley N° 2650526505b) Para la adquisición en propiedad por

parte de miembros de la comunidad no posesionarios o de terceros así como para gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto de disposición sobre las tierras comunales de la Costa se requerirá el voto a favor de no menos del cincuenta por ciento de los miembros asistentes a la Asamblea instalada con el quórum correspondiente. Tratándose de tierras de propiedad de las Comunidades Campesinas de la Sierra: Para disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las tierras comunales de la Sierra o Selva, se requerirá del Acuerdo de la Asamblea General con el voto conforme de no menos de los dos tercios de todos los miembros de la Comunidad


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Principios a tener en cuenta para la Adquisición de Derechos Reales Superficiales.2


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2.1 ¿Qué Incluye la Política de 2.1 ¿Qué Incluye la Política de Adquisición?Adquisición?

PRINCIPIOS Valores empresariales

que gobiernan el proceso de Adquisición

de Derechos Reales Superficiales (DRS);

PROCEDIMIENTOSProcedimientos de

relacionamiento con los actores del

Proceso.

PARÁMETROSValores cuantitativos que nos indican límites (máx.

y mín.) en nuestros procesos.


1. Respeto de las costumbres locales y la diversidad cultural.

2. Mejores precios que el mercado local.

3. Realidad.

4. Responsabilidad Social.

5. Reserva y transparencia.

2.2 Principios2.2 Principios


Se debe respetar las costumbres locales durante todo el proceso de negociación y adquisición.

Esfuerzo por incorporar las costumbres locales en procesos negociación, legales y técnicos.

Casos críticos: Decisión de venta: participación de

familiares. Proceso de suscripción: participación

de familiares. Comunidades campesinas; Estructura

organizacional, Estatutos, Reglamentos, costumbres, etc.

Métodos tradicionales de agrimensura: Explicar razones de diferencias (especialmente zonas de pendiente).

Respeto de las costumbres locales Respeto de las costumbres locales y la diversidad culturaly la diversidad cultural


La empresa que adquiere debe buscar favorecer el desarrollo sostenible de la Zona de Influencia y los VT.

La empresa adquiriente debe pagar precios no menores a los de mercados, de acuerdo a la zona.

Se debe Buscar ofrecer mejores precios dentro de lo razonable y lo posible (precios altos vs. economía local).

Esos precios se REFLEJAN EXACTAMENTE en la EEPP para no afectar IMPUESTOS.

Mejores Precios que el Mercado Mejores Precios que el Mercado LocalLocal


Deberá también y primordialmente, tenerse en cuenta la cosmovisión y realidad social de los VT y su entorno.

Realidad Jurídica: Por lo general los predios a ser adquiridos no se encuentran inmatriculados y/o los VT no tienen títulos o los mismos tienen vicios.

Vicios de identidad (nombres, DNI). Vicios en predios (Áreas, linderos). Debe evaluarse la situación jurídica de

cada predio y respetar los derechos del VT, aunque carezca del título o este viciado.

Nuestra recomendación es comprar (y tomar posesión) y luego sanear el predio.

RealidadRealidad


Los procesos de negociación y adquisición deben ser SOSTENIBLES LEGAL Y SOCIALMENTE:

Deben basarse en la mutua confianza y el principio de ganar- ganar.

Los términos de adquisición deben ser claros a fin que el VT no tenga duda sobre los derechos transferidos y el precio pagado.

La empresa debe procurar que el VT se vea beneficiado con la transferencia y que lo recibido le permita tener una mejor o igual calidad de vida a la que tenía previamente.

De ser posible, siempre sugerimos que se haga un seguimiento a los VT para ver como les está yendo y ver de apoyarlos.

Responsabilidad SocialResponsabilidad Social


Naturaleza Privada vs. Interés de demostrar Legalidad y RSE.

Reserva y Transparencia son valores que deben ser ponderados.

Vendedor de Tierras (VT) debe ser informado de TODOS los términos de negociación y adquisición con claridad, amplitud y en tiempo oportuno.

Se debe mantener en RESERVA todos los detalles de la negociación y mantener en CUSTODIA todos los documentos, salvo aquellos que sean públicos por ley.

Reserva y Reserva y Transparencia Transparencia


Precio: Valor fijo por los terrenos y se paga por la adquisición en propiedad.

Compensación: Valor variable que se paga por mejoras efectuadas y para reparar una eventual afectación por la adquisición de DRS.

Áreas: Tiene que definirse el área de compra (Huella).

Ambos indicadores deben ser establecidos por La empresa adquiriente por hectárea y zona de compra.

En caso de otros DRS, precio y compensación son castigados.

2.3 Parámetros y Procedimientos 2.3 Parámetros y Procedimientos


Toma de PosesiónToma de Posesión

Receptor de la posesión es la empresa adquirente . Debe nombrar responsable.

La entrega de posesión es inmediata e incondicional.

Se debe documentar la actividad (Acta, Video, etc.).

La empresa adquirente asume la responsabilidad de ejercer la posesión.



SaneamientoSaneamiento

El saneamiento físico legal de los predios, es posterior al procedimiento de adquisición, salvo autorización especial de la empresa.

Incluye la imposición de servidumbre legal inscrita en la Partida Registral de la concesión minera.



Beneficios asociados a la compra de Beneficios asociados a la compra de tierrastierras

Se pueden establecer beneficios adicionales, entre ellos:

Reasentamiento. Programa de Empleo Local. Proyectos de Desarrollo.



Gestión del Proceso de Adquisición de Derechos Reales Superficiales.3


Ciclo de Vida del Proceso de Adquisición de Ciclo de Vida del Proceso de Adquisición de Tierras Tierras

Iniciación

Información y Consulta

Identificación, Verificación y Valorización

Negociación

Cierre y entrega

Seguimiento y Control

Proceso 0

Proceso 1

Proceso 2 Proceso 4

Proceso 3


Fases del ProcesoFases del Proceso

Fase II. Verificación y Catastro

Fase III. Negociación

Fase 0. Iniciación

Fase I. Información/ Consulta

Empadronamiento CatastralEmpadronamiento Catastral

Ciclo de visitas de la Negociación Ciclo de visitas de la Negociación

Diagnósticos, Propuestas de Políticas, Protocolos, Planes de Gestión, Base

Geodésica, Procedimientos e inducción.

Diagnósticos, Propuestas de Políticas, Protocolos, Planes de Gestión, Base

Geodésica, Procedimientos e inducción.

Apoyo a RRCCApoyo a RRCC

Fase IV. CierreInscrip. en RRPP, Toma de Posesión, EFA,

entrega/conformidadInscrip. en RRPP, Toma de Posesión, EFA,

entrega/conformidad


Dificultades: Expectativas de los propietarios.

Factores sociales.

Falta de titulación de los predios. Identificación de los propietarios . Problemas catastrales.

Problemas de saneamiento.

Dificultades y Perspectivas Dificultades y Perspectivas


Perspectivas:

Generación de procesos y procedimientos para la formalización eficiente de la propiedad.

Generación de reglas que permitan espacios para la negociación y adquisición de derechos superficiales.

Las empresas necesariamente tendrán que seguir parámetros de responsabilidad social conforme a estándares internacionales (ISO 26000).

La política de inclusión del Estado debería lograr que la responsabilidad del inversionista no sea confundida con el rol del Estado.

Utilidades versus aporte de predios.

Dificultades y Perspectivas Dificultades y Perspectivas

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