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1 Imagen tomada de la página Ganacias y Dinero. (Ganacias, 2015)
En las principales ciudades del país, se
mantiene la tendencia constructiva en lo
que se refiere a las edificaciones para
oficinas de altas especificaciones A+ y A.
De acuerdo, con al comportamiento del
mercado, Bogotá presenta el 12,1% del
área disponible para oficinas de este tipo,
solo siendo superada por Barranquilla con
el 26,1% (Dinero, 2018).
El interés de ofrecer construcciones y
espacios cada vez más modernos,
especialmente, que estén a la vanguardia,
confortable y acorde con las necesidades
de los clientes interesados, está en
aumento a nivel global. Camacol afirma
que entre Junio y Diciembre de 2016, el
área para oficinas presentó un
crecimiento anualizado de 15% para toda
Colombia. A su vez, indica que, aunque en
la capital del país hay una amplia oferta de
espacios, el mercado ha respondió
positivamente, en este mercado en
particular.
Debido al crecimiento que ha tenido la
oferta en la ciudad, la tasa de absorción ha
alcanzado 8.23%, al primer semestre de
2018. Teniendo en cuenta el incremento
proyectado de la oferta entre 2017 y 2019,
el nivel de desocupación debería estar
entre 15 y 17% para finales de 2019.
La alta demanda se caracteriza por ser de
empresas multinacionales buscando
consolidar varias oficinas, y también el
sector público, lo cual está aprovechando
el mercado para mejorar sus instalaciones.
Por otra parte, para 2017 el Norte ha
registrado una absorción que asciende a
20.000 m², principalmente en el
submercado de Santa Bárbara.
Observatorio:
Si bien, las oficinas en la ciudad de Bogotá
atraviesan una coyuntura económica
(Especialmente las oficinas que cuentan
con menores características de confort y
calidad), el comportamiento del sector en
términos globales viene recuperándose
poco a poco.
Esta recuperación es producto de dos
factores fundamentales: El primero, la
descentralización, donde cada vez se ve el
desplazamiento de oficinas a zonas que
ofrecen mejores servicios a nivel
constructivo y urbanístico, como lo son el
norte de la ciudad (Sectores como Santa
Bárbara y la CL 140) y la zona occidental,
(Ubicándose por el sector Salitre y el
Dorado); pero de otro lado, se ve como las
oficinas de altas especificaciones técnicas
(Altos equipamientos como son, terrazas,
salas de eventos, edificios inteligentes
entre otros), presentan una menor
vacancia y el dinamismo de estas impulsa
el mercado.
Este documento, busca entender esas
dinámicas de comportamiento para
oficinas de clase A+ y A, siendo oficinas de
altas comodidades, en edificaciones de
altas especificaciones técnicas; todo esto a
partir de investigaciones económicas
realizadas por Valorar S.A, en los años
2017 y 2018, en la ciudad de Bogotá.
Las ofertas recolectadas para ambos años
de estudio se ubicaron solo en las áreas
que, de acuerdo al POT de Bogotá se
encuentran en zonas de Comercio y
Servicios. A su vez, cada uno de los
cálculos realizados se hace sobre los
sectores catastrales,
donde se presentan
los mercados de
oficinas.
Para 2017, zonas
como lo son Santa
Bárbara, Chíco y
Salitre, presentan un
muy buen
comportamiento con
valores por m² que
oscilan por los $9 y
$13 millones de
pesos el m².
Particularmente
zonas centrales y
algunas más alejadas de la ciudad como
son Chapinero, Britalia y Barrancas,
presentan valores más bajos por m²,
siendo del orden de $4 a $6 millones de
pesos el m². Ver ilustración 2.
Antes de entrar a analizar los cambios del
valor por m², en los diferentes sectores
catastrales, vale la pena revisar el
comportamiento de la absorción anual,
para esta tipología de oficinas en Bogotá.
Al analizar la ilustración 1, se encuentran
noticias muy positivas frente a este
negocio, donde se evidencia que para
2017, se presentó la mayor tasa de
absorción, siendo del orden del 27%, es
decir que, por cada 100 unidades
ofertadas en ese año, se vendieron 27
unidades.
De otro lado, la tendencia ha sido muy
positiva a partir del año 2014, donde el
porcentaje de absorción ha incrementado
ostensiblemente, comparado con años
anteriores, donde la absorción solo
alcanzaba el 5%. En lo que va del año 2018,
se presenta una interesante absorción,
siendo del orden del 8%.
A pesar de ir incrementando la absorción
de oficinas de lujo por el mercado, esté,
muestra que es un sector difícil, de alta
competencia y aún con muchos espacios
disponibles, que busca poco a poco,
regularse.
Ahora bien, la ilustración 3, permite
comprender como se está comportando
cada uno de los sectores catastrales
definidos.
Para algunos, de ellos, las cosas estuvieron
muy bien, mostrando una clara ganancia
en el valor, para este periodo de tiempo
estudiado; sin embargo, para otros
sectores las cosas no estuvieron lo mejor
posible.
Al entender los diferentes patrones, uno
de los primeros análisis que se obtuvo, es
la mezcla de sectores que se han
valorizado y desvalorizado , caso puntual
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
TASA
DE
AB
SOR
CIÓ
N
PERIODO
Tasa de Absorción Oficinas de Lujo A+ y A
Ilustración 1: Tasa de absorción para oficinas en Bogotá.
$ 0,00
$ 2.000.000,00
$ 4.000.000,00
$ 6.000.000,00
$ 8.000.000,00
$ 10.000.000,00
$ 12.000.000,00
$ 14.000.000,00
VA
LOR
M²
PR
OM
EDIO
BARRIOS DE ESTUDIO
Valor m² promedio para el año 2017
Ilustración 2: Valor metro cuadrado promedio 2017. Principales zonas de oficinas en Bogotá.
en la zona norte, donde barrios como
Britalia y Cedritos, han presentado una
desvalorización del -5% y del -2,1%
respectivamente, y Barrios como Mazuren
y Barrancas, han consolidado una
valorización importante en este tipo de
oficinas siendo del orden del 21% y 3%
respectivamente.
Otro de las mezclas de variación, se puede
ver en el ya consolidado sector de Santa
Bárbara, el cual muestra que al costado
derecho de la carrera séptima (sentido
sur-norte) en los barrios Bella Suiza y Santa
Bárbara Oriental, se ha desvalorizado el -
3,7% y -2,3%; al costado izquierdo de la
carrera séptima, se han valorizado de gran
manera, en especial el Barrio Santa
Bárbara Occidental, llegando al 44%.
En la zona occidental de la ciudad, los
Barrios Niza y Salitre, siendo el ultimo un
sector consolidado de oficinas, presento
desvalorización, siendo del orden del -
2,8% y el -46% respectivamente; el Salitre
es el sector catastral que más se
desvalorizo, en este periodo de tiempo
Finalmente, en la zona centro, los barrios
El Listón y Chapinero central, presentaron
desvalorización, siendo del orden del -
7,5% y del -2% respectivamente. Pero de
otra parte Las Nieves y La Merced, se han
valorizado de buena manera,
especialmente el barrio La Merced, con
valores que oscila en el 60%
respectivamente; estas zonas se valorizan
producto de proyectos constructivos
como Bacata.
En la tabla 1, se ilustra a modo resumen los
sectores catastrales que se valorizaron y
los que perdieron valor. En 14 barrios se
presentó valorizaron y los restantes 8,
perdieron valor.
Datos de interés:
Los observatorios inmobiliarios, son
herramientas muy útiles, que permiten
encontrar patrones importantes en tan
complejas dinámicas del mercado, que
llevan, a que tomadores de decisiones o
inversionistas, puedan sacar conclusiones
rápidas y asertivas.
Este particular estudio, busco comprender
la dinámica de uno de los mercados que
más atrae miradas, como es el sector de
oficinas; el cual, a pesar de la coyuntura,
BARRANCAS 2,88%
BELLA SUIZA -3,78%
BRITALIA NORTE -4,83%
CEDRITOS -2,09%
CHAPINERO -1,96%
CHAPINERO ALTO 19,00%
CHICO 4,89%
CHICO NAVARRA 44,38%
CHICO NORTE 42,61%
CHICO II SECTOR 29,92%
EL LISTON -7,54%
PEDREGAL 13,17%
SALITRE -46,05%
LA CAROLINA 23,18%
LA CASTELLANA 0,92%
LA MERCED 60,00%
LAS NIEVES 4,95%
MAZUREN 21,03%
NIZA -2,79%
RICAURTE 0,57%
SANTA BARBARA 4,06%
SANTA BARBARA ORIENTAL -2,31%
Variación del precio en Porcentaje
Tabla 1: Resumen de variación del valor por m², en los diferentes sectores catastrales de estudio.
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
BA
RR
AN
CA
S
BELLA
SUIZA
BR
ITALIA
NO
RTE
CED
RIT
OS
CH
AP
INER
O
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II SECTO
R
EL LISTON
PED
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BARRIOS DE ESTUDIO
Variación porcentual de Oficinas 2017-2018
Ilustración 3: Variación del valor metro cuadrado promedio. Principales zonas de oficinas en Bogotá.
busca alternativas que impulsen el
mercado; caso tal, es el caso de las oficinas
A+ y A, que día a día se posiciona más en
el mercado por ofrecer diferentes
alternativas que gustan al consumidor
final.
Los sectores más apetecidos de Bogotá
siguen siendo la zona del Chíco, Santa
Bárbara, y Salitre, siendo zonas que más
valor por m² presenta; sin embargo, para
el 2018 el sector de Salitre, presento una
baja en sus precios de manera radical,
perdiendo el 46% del valor presentado en
2018.
Otro de los sectores importantes a
analizar, es la zona centro, donde
proyectos que se llevan a cabo, como lo es
el Bacata, añadido al impulso de la Alcaldía
por recuperar esas zonas de la ciudad, ha
llevado a que los diferentes sectores
donde se posicionan oficinas, incrementen
su valor ostensiblemente; parte de esto es
lo evidenciado en La Merced, que
incremento su valor en un 60%.
El fenómeno de desvalorización
presentado en los diferentes sectores, a lo
largo de la ciudad, se puede explicar
basado en la baja absorción que se
presenta, lo que implica mayor
competencia entre las diferentes zonas,
esto conlleva a que deban buscarse
alternativas, que permitan hacer más
atractivos sus sectores; en razón tal, los
precios disminuyan, con el fin de regular.
Si el deseo es invertir en este tipo de
inmuebles, se debe escoger las zonas que
mejor dinámica le dan al valor por m²
(Ilustración 3), donde se debe tener en
cuenta, la absorción por unidades o m²,
que presente dicho sector; esto permitirá
que se toma la mejor decisión.
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John Alexander Marín Ospina [email protected] Director de Investigaciones Calle 106 # 53 – 39 Oficina 303
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