Download - Esquema de Inversión y Rehabilitación
Esquema de Inversión
y RehabilitaciónSubdirección General de Hipotecaria Social
Marzo 2012
Objetivo
• Desplazar la vivienda recuperada en los desarrollos con alta
concentración de vivienda deshabitada, recuperando la
habitabilidad y calidad de vida del desarrollo para asegurar
la permanencia de los habitantes.
• Atender la problemática particular de cada desarrollo, que
debe mitigarse al mismo tiempo que se reasignan las
viviendas.
• Dar a conocer una oportunidad de negocio entre
inversionistas y desarrolladores con experiencia técnica y
comercial y con alto grado de consciencia social
Esquema general
• Pactar desde un inicio las condiciones para el desplazamiento de
bloques de vivienda en desarrollos definidos y en las condiciones
de precio, pago y tiempo acordadas.
• A fin de que la inversión que requiere un desarrollo para lograr su
comercialización sea viable y los proyectos de inversión en
rehabilitación tengan continuidad.
• Se consideran para la venta, las viviendas que se tienen
disponibles, así como las que están en proceso de recuperación en
cada fraccionamiento determinado.
• La entrega de la vivienda ya recuperada se realizara a través de
contratos individuales, en lo cuales se estipulará la forma de pago y
tiempos de venta.
Proceso macro
Selección de desarrollos y firma de carta de intención
Subasta macro por las viviendas actuales y futuras
Entregas de paquetes de viviendas contra pago de garantía y en su caso adelanto
Remodelación y rehabilitación del desarrollo
Continúa rehabilitación del desarrollo
Paquete 1
Paquete 2
Paquete 3
1)Ver
esquema
financiero
2)Ver
proceso de
subasta
1)Ver carta de
confidencialidad
2)Memo de
entendimiento
3)Selección de
Desarrollos
Ver esquema de
rehabilitación
Convenio de
confidencialidad
• A fin de disminuir el riesgo de invasiones, la política del Instituto indica
que se deberá firmar un convenio de confidencialidad para acceder
al máximo nivel de detalle de la información, es decir las direcciones
de la vivienda.
• El siguiente nivel de detalle puede ser proporcionado sin necesidad de
un convenio de confidencialidad o cheque certificado, solicitándolo
previa cita con la Gerencia de Inteligencia Comercial
• Estado: Durango
• Municipio: Gómez Palacio
• Desarrollo: Rinconadas Bugambilias
• Número de viviendas en el desarrollo: 470
Volver
Memo de entendimiento
• El memo de entendimiento manifiesta la firme voluntad del
interesado de adquirir la vivienda presente y futura en los
desarrollos especificados.
• El Instituto procederá a organizar la subasta abierta donde el
precio piso será el acordado en la carta de intención
Volver
Selección de Desarrollos
• La vivienda disponible para la venta viene de las siguientes
fuentes:
Recuperación
especializada
Proceso judicial
Recuperación de
vivienda
abandonada
Procedimiento
Administrativo de
Ejecución (PAE)
Listo para la
venta
• De tal forma que podemos saber cual es la vivienda actual y futura para
hacer un paquete para toda la vivienda
Recuperación
especializadaPAE Inventario
T= 1 año T= 6 meses T= disponible hoyVolver
El Instituto cuenta con la
tecnología avanzada para la
detección de vivienda abandonada/deshabitada
Tubería Inventario
Esquema financiero
• Se acuerda una oferta como porcentaje del valor avalúo que aplica para todas las
viviendas presentes y futuras consideradas. El desembolso, en la forma que muestra la
tabla, es solamente sobre las viviendas del paquete que se esté operando no sobre todas
las viviendas comprometidas.
• El plazo se acuerda conforme se entrega posesión de cada paquete
• Contra la entrega de cada paquete, se deberá pagar garantía de acuerdo al plazo.
• Todas las garantías quedan para respaldar la operación hasta el final de cada plazo.
• El monto en pesos de la compra se determinará multiplicando el valor de la oferta del
interesado por el valor resultantes de los avalúos comerciales (con una antigüedad menor
a 6 meses), realizados por una de las empresas valuadoras autorizadas por el Instituto.
OpciónValor avalúo de las
viviendasOferta -ejemplo
GarantíaValor
restantePlazo
1 100% 80% 10% 90% 3 meses
2 100% 80% 15% 85% 6 meses
Esquema financiero y de
comercialización - ejemplo
Gana subasta
Paga
enganche de
15% (sobre el
valor de su
oferta que
será un % del
valor avalúo)
Remodela
vivienda
Comercializa
vivienda
Infonavit
formaliza
compra – venta
ante Notario
La compra puede
ser de contado o
con crédito
Infonavit u otro
Infonavit recibe
pago restante del
85% sobre el
valor de su oferta
El excedente lo
recibe el
inversionista /
desarrollador
T= 0 meses T= 2 meses T= 4 meses T= 6 meses
Viviendas no
desplazadas
1)Comprador deberá
pagar al Infonavit el
monto restante de su
oferta para las
viviendas que no
fueron desplazadas en
el plazo acordado
2) Las viviendas se
escrituran a nombre del
comprador
Volver
Proceso de Subasta
8 días naturales
Convocatoria (Publicación)
Adquisición de las Bases (1)
(Último día) 4 días hábiles antes
del Acto de Fallo
Registro de Participantes (Último día)
3 días hábiles antes del Acto de Fallo
Entrega de la Carta de Aceptación de Participante
Un día hábil después del Registro pero a más tardar el día de la
Visita a los inmuebles. (2)
Visita a los inmuebles
2 días hábiles antes del Acto del Fallo a
las 13 horas
Junta de Aclaraciones (3)
1 día hábil antes del Acto del Fallo a las 17
horas
Acto de Recepción y Apertura de Ofertas
Mismo día del Acto del Fallo a las 10 horas
(Acta circunstanciada)
Acto de Fallo Mismo día del Acto de
Recepción y Apertura de Ofertas a las 13 horas (Acta circunstanciada)
Firma del Contrato de Compraventa (4)
Durante los 8 días hábiles siguientes al Acto de Fallo
(Se aplica el depósito de Garantía de Seriedad como pago parcial)
Pago del porcentaje restante Máximo 90 días naturales
después de la firma del Contrato de Compraventa o, en caso de vivienda invadida, después de su desocupación.
Formalización de la compraventa Una vez que el comprador pague el total del precio. Mientras tanto el
Infonavit se reservará el dominio de los inmuebles.
Los plazos descritos en el proceso son sugeridos
Ver notas al proceso en la siguiente diapositivaUna subasta puede organizarse en un
tiempo mínimo (desde la Convocatoria hasta el Acto del Fallo ) de 2 semanas
Proceso de Subasta
Notas al proceso de subasta:
1) Las Interesados se llevarán para su revisión las Bases y sus Anexos el mismo día en que
realicen el pago correspondiente. No obstante, los Anexos sólo serán documentos que los
Interesados deben requisitar para su registro como Participantes, entre otros, el Convenio
de Confidencialidad, y no incluirán la Relación de Inmuebles ni el Contrato de
Compraventa.
2) Los Participantes podrán solicitar la Relación de inmuebles y el modelo de Contrato de
Compraventa una vez que cuenten con la “Carta de Aceptación de Participante”.
3) Los Participantes deberán enviar por correo electrónico sus dudas un día hábil antes de
la celebración de la Junta de Aclaraciones para que el Infonavit pueda preparar el “Pliego
de respuestas y aclaraciones” que se leerá en la citada Junta. No se aceptarán dudas
escritas ni verbales en la Junta de Aclaraciones.
4) La posesión de los inmuebles se entregará mediante la celebración de las “Actas de
entrega de vivienda” que serán Anexos del Contrato de Compraventa.
Proceso de Subasta
• Al ganador de la subasta se le requiere un adelanto de pago
(transferencias o cheque certificado), de al menos 10% sobre
su postura, el cual funciona como garantía.
• El ganador de la subasta cuenta con 3 meses para cubrir el
importe total de la compra-venta. Cuando el número de
viviendas es importante, el plazo podría ampliarse pero el
esquema de pago cambia consecuentemente.
• Las viviendas que se escrituren durante el plazo de pago no
incurren en doble escrituración
• Un acuerdo frecuente es que el comprador paga el
saneamiento y se le reembolsa
• Las viviendas que no logre desplazar en el plazo acordado, el
comprador deberá adquirirlas al precio fijado en el contratoVolver
• Inversionista o Desarrollador no estará solo en la rehabilitación del
entorno!
• Si el desarrollo muestra altos índices de abandono de acuerdo a los
criterios de la SD de Sustentabilidad, el desarrollo califica para recibir apoyo
del Instituto en materia de rehabilitación del entorno.
• La SD de Sustentabilidad, procederá a diseñar e implementar un plan de
rehabilitación integral, donde tanto Inversionistas o Desarrolladores,
Instituto y Gobiernos apoyen ,tanto a nivel financiero como humano, en las
labores de rehabilitación a fin de asegurar la calidad de vida y permanencia
de los habitantes
Esquema de rehabilitación
Se venden (subastan) las viviendas conforme el esquema descrito
BibliotecasCentro comunitario
EscuelaDeportivoGuardería
Infonavit recibe precio pactado.
La inversión
en
rehabilitación
es después
de que se
recibe el
pago por las
viviendas
Una parte se reserva para la rehabilitación del desarrollo
Plan de trabajo para la Rehabilitación
de la Vivienda y su entorno
ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC
Selección del Conjunto
Contratación de la red
Firmas de acuerdos
Conocimiento de la comunidad
Talleres participativos
Conformación de Organización Vecinal y elaboraciónde anteproyecto físico
Recaudación de fondos
Ejecución de Planes Sociales
Propuesta física definitiva
Ejecución del proyecto físico
Reconocimiento de la Organización Vecinal por elmunicipio
Conclusión del Proyecto físico y social
Actividades a Realizar
Tiempo total de ejecución del proyecto: 8 meses
Modelo de Intervención
Volver
Datos de contacto
• Gerente Sr. De la Unidad de Solución Social:
• Luis Humberto Parra Visoso [email protected]
• Ventas: Daniel Gonzales Zacarias [email protected]
• Productos: Andrea Hernández Palma [email protected]
