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Nº EXPEDIENTE: 15.021 VAR 01

Dictamen de valoración para determinar el Valor de Mercado Total y Unitario del suelo del Polígono Industrial del Plan Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" de las NN.SS de Sax (Alicante), para su utilización en el Proyecto de Reparcelación a los efectos de la equidistribución de beneficios y cargas.

D. Julio Turmo de Padura. Arquitecto. Master en Valoraciones Inmobiliarias por la U.P.C. Laboratorio de Arquitectura y Territorio, slp C/Arzobispo Loaces, 12 Entlo B - 03003 ALICANTE - TEL. 658763423 – [email protected] Pag 1 / 158

DICTAMEN DE VALORACIÓN

PARA:

Determinar el Valor de Mercado Total y Unitario

del Suelo del Polígono Industrial

del Plan Parcial de Mejora del Sector nº 5

"Ampliación El Castillo"

de las NN.SS de Sax (Alicante),

para su utilización en el Proyecto de Reparcelación

a los efectos de la equidistribución de beneficios y cargas

Solicitante:

C.B.C. Polígonos Industriales 2006, S.L.,




Índice

1. Antecedentes

1.1. Declaración de tachas y juramento

1.1.1. Declaración de tachas (art. 343 lec)

1.1.2. Juramento (art. 335.2. Lec)

1.2. Encargo

1.3. Finalidad de la valoración

1.4. Fecha de la valoración

1.5. Equipo técnico redactor

1.6. Documentación utilizada

2. Identificación del inmueble

2.1. Descripción de la finca.

3. Localidad y entorno

3.1. Localidad:

3.2. Entorno

4. Estado actual del inmueble

4.1. Superficie del terreno:

4.2. Otras afecciones

5. Situación urbanística

5.1. Parámetros urbanísticos

5.2. Inversión en infraestructura exterior pendiente

6. Metodología de valoración

6.1. Principios generales de valoración

6.1.1. ¿Cuál es la aplicación de este principio del mayor y mejor uso en este dictamen?

6.1.2. ¿Cuál es la aplicación de este principio de sustitución y del principio del valor

residual en este informe de valoración?

6.1.3. ¿Cuál es la aplicación de este principio de la prudencia en este informe de

valoración?

6.1.4. ¿Cuál es la aplicación del principio de la transparencia en este informe de valoración?

6.2. Concepto y definición de valor, precio y coste.

6.2.1. Valor de mercado:

6.2.2. Precio de una mercancía urbana

6.2.3. Coste

6.3. Criterios de valoración

6.4. El valor del suelo en el mercado inmobiliario.




6.4.1. El valor del suelo en el mercado inmobiliario.

6.4.2. Rendimiento lucrativo. Valor de repercusión del suelo.

6.4.3. Aprovechamiento urbanístico

6.4.4. El aprovechamiento urbanístico de los terrenos objeto de valoración

6.5. Métodos de valoración (empleados en este informe)

6.5.1. Método de comparación con el mercado

6.5.2. Método residual estático o análisis de inversiones con valores actuales

7. Estudio del mercado inmobiliario

7.1. Generalidades del estudio de mercado inmobiliario

7.2. Diseño de la muestra

7.3. Mercado inmobiliario industrial secundario (en venta)

7.4. Criterios y parámetros de homogenización de testigos

7.5. Testigos del mercado inmobiliario de parques logísticos industriales

7.6. Estudio del mercado de la construcción

8. Cálculo del valor del suelo

8.1. Método residual estático de la orden eco/805/2003 (normativa hipotecaria)

8.2. Método residual estático del R.D. 1.020 /93 (normativa catastral)

8.3. Método residual estático del reglamento de valoraciones 1.492/2.011

8.4. Análisis de los resultados obtenidos con el M. Residual Estático

8.5. Determinación valor del suelo con el Método Residual Dinámico

8.5.1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a

valorar, según el principio de mayor y mejor uso.

8.5.2. Estimar las fechas y plazos de la ejecución material de las obras de urbanización, y de

la comercialización del parque logístico terminado, según la hipótesis más probable

atendiendo a sus cualidades y características.

8.5.3. Estimar los costes a imputar en la futura promoción inmobiliaria

8.5.4. Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio

terminado, referido a las fechas previstas de comercialización.

8.5.5. Determinación de los flujos de caja (cash-flow) modales durante la promoción.

8.5.6. La evaluación de los riesgos en el análisis de rentabilidad

8.5.7. Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre

el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el

valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de

actualización fijado.

9. Conclusión




1. ANTECEDENTES

1.1. DECLARACIÓN DE TACHAS Y JURAMENTO

1.1.1. Declaración de tachas (Art. 343 LEC)

El suscrito manifiesta:

1º. No ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil de una

de las partes o de sus Abogados o Procuradores.

2º. No tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante.

3º. No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de

intereses con alguna de las partes o con sus Abogados o Procuradores.

4º. No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus Procuradores o

Abogados.

5º. No creer que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer en el concepto

profesional.

1.1.2. Juramento (Art. 335.2. LEC)

El perito declara bajo juramento de decir verdad, que ha actuado, y en su caso, actuará con la mayor

objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea

susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en la

que podría incurrir si incumpliere su deber como perito.

Estudiados los antecedentes que le han sido facilitados y cuantos datos le ha sido posible recopilar en

relación a lo solicitado, e inspeccionada la finca y zona de referencia, procede a emitir el siguiente

DICTAMEN DE VALORACIÓN




1.2. ENCARGO

Se realiza esta valoración a petición de D. GABRIEL PASTOR RODRIGUEZ, mayor de edad, con

N.I.F. núm. 21.363.472-Z, con domicilio en c/ Carretera de Sax nº 32, 03600. Elda; en nombre y

representación de la sociedad mercantil C.B.C. POLIGONOS INDUSTRIALES 2006, S.L., con

C.I.F. nº B-54143854, domiciliada en c/ Crta. De Sax 32-B Elda (Alicante), de duración indefinida,

constituida mediante escritura de fecha 10-07-2006 autorizada por el Notario de Valencia, D. Luis

López Sanz, Inscrita en el Registro Mercantil de ALICANTE, Tomo 3.091, Folio 162, Hoja 101.247

1.3. FINALIDAD DE LA VALORACIÓN

La definición del Principio de finalidad, según la ECO/805/2003 sobre Normas de Valoración de

Inmuebles para ciertas finalidades entidades financieras, es la siguiente:

"La finalidad de valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir".

Establece que para cada finalidad se requiere una metodología de valoración apropiada y que es

necesario indicar la finalidad de toda valoración para evitar confusiones y errores a terceras personas.

Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma, los criterios, métodos y valores a

establecer serán unos u otros.

El art. 34.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece cuatro

finalidades distintas, siendo la primera la que concierne a las establecidas para “La verificación de

las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la

ordenación territorial y urbanística…”, tal como se transcribe a continuación:

Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.

1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los

derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley

cuando tengan por objeto:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras

precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la

valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del

derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.




b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de

ésta y la legislación que la motive.

c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.

d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Expresa el art. 80 de la LOTUP, la reparcelación, tiene por objeto:

a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas.

b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación

urbanística.

c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o

afectando estas a sufragar las cargas de urbanización.

d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como

edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.

e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado.

f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela.

g) Concretar las reservas para nave industrial de protección pública en parcelas

determinadas, conforme al plan o programa.

h) Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de

urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago de las mismas.

El art. 74.1 de la L.O.T.U.P, establece que los coeficientes correctores que se utilicen en el cálculo

del aprovechamiento tipo, que expresan la relación entre los diferentes valores de repercusión de

suelo para cada uso funcional lucrativo, deben estar justificados mediante la realización de un estudio

de mercado de cada uso lucrativo para cada tipología edificatoria.

1. El plan de ordenación pormenorizada determinará el aprovechamiento tipo en función del

aprovechamiento objetivo de los terrenos incluidos en el área de reparto prevista en dicho

plan, homogeneizado por la aplicación, a la superficie edificable correspondiente a cada uso,

de coeficientes correctores, que expresen la relación entre los diferentes valores de

repercusión de cada uso, justificados según un estudio de mercado; el aprovechamiento

objetivo total, así homogenizado, se dividirá por la superficie total del área de reparto,

incluyendo las superficies exteriores al mismo que sean adscritas para la obtención de




elementos de la red primaria y excluyendo las superficies de suelo público preexistentes en el

área de reparto y que ya se encuentren destinadas al uso asignado por el plan, salvo las que

consten obtenidas de forma onerosa por la administración, que darán lugar a la

correspondiente adjudicación de aprovechamiento a su favor, en los términos previstos en el

artículo 83 de esta ley. El resultado obtenido de la división indicada será el aprovechamiento

tipo del área de reparto.

El art. 84 de la L.O.T.U.P, implanta que en el caso de que las condiciones del mercado inmobiliario

hayan cambiado y debido a ello los valores de repercusión de suelo establecidos en el documento de

la ordenación detallada hayan perdido su vigencia se deberán actualizar los diferentes coeficientes

correctores mediante los correspondientes estudios de mercado a la fecha del inicio1 del proyecto de

reparcelación.

1.-... se aplicarán, en primer lugar, los criterios expresamente manifestados por los

interesados, siempre que sean conformes a derecho y sin perjuicio del interés público o de

tercero.

2. Las parcelas a adjudicar se valorarán con criterios objetivos y generales, partiendo de las

valoraciones que se hayan efectuado en el planeamiento. En el supuesto de la pérdida de

vigencia de los valores de repercusión de los usos del suelo establecidos en la ordenación

detallada, los diferentes coeficientes correctores se deberán actualizar en los términos

establecidos en el artículo 74.1 de esta ley mediante estudios de mercado referidos al

momento de inicio de la reparcelación.

3. En defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme con la

legislación estatal de suelo.”

Esta remisión a la elaboración de estudios de mercado rigurosos, la realizan continuamente los

tribunales de justicia en sus sentencias, veamos como ejemplo la sentencia nº 5272/2010 del Tribunal

Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Sala de lo Contencioso, Recurso: 1720/2007, que

en su fundamento jurídico octavo, dice:

1 Art. 34 del R.D.L. 7/2015 Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.




Octavo. Reiteradísima jurisprudencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo (Sentencias, entre

muchas otras, de 29 de octubre 2.004 y de 20 de junio 2006) tiene declarado que cuando se

trata de suelo urbano consolidado "resulta más adecuado a efectos de calcular por el método

residual el valor urbanístico del suelo, acudir a precios de mercado debidamente

contrastados que al de venta de nave industriales de protección oficial", pero como dice la

última de las sentencias citadas es imprescindible que los precios de mercado sean

obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, pues de no

ser así "es preferible, como dice la sentencia de 23 de mayo de 2.000, aplicar un porcentaje

sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de las nave industriales de

protección oficial. En definitiva, la aplicación del método residual fundado en valores de

mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de

manera que lleve al convencimiento sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un

resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los

términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados, de ahí que se ponga

en relación con los supuestos en que la consolidación urbana y el consiguiente desarrollo del

mercado permitan una apreciación cierta y segura de los valores por los que aquel

discurre.

Como estable la LOTUP, de acuerdo con el art. 84, habrá de estarse en los supuestos de

equidistribución al art. 40 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las

aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en

ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para

ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos

del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se

tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.

2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas

resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación,

el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,




descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de

riesgo y la prima de riesgo.

De esta forma se posibilita la aplicación de criterios de ponderación para la determinación de las

parcelas resultantes, que permiten ajustar de forma más precisa la equidistribución; y para un mayor

ajuste y cumplimiento del principio de equidistribución el legislador valenciano, conocedor que

desde la aprobación del instrumento de ordenación pormenorizada la cual habrá fijado el

aprovechamiento tipo y, a partir del mismo, el subjetivo resultante, uno y otro, de conformidad con

el estudio de mercado realizado en su momento, pero que en ese mismo momento, como regla

general no se lleva a cabo la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación, ha previsto en el

art. 84.2, último inciso que:

En el supuesto de la pérdida de vigencia de los valores de repercusión de los usos del suelo

establecidos en la ordenación detallada, los diferentes coeficientes correctores se deberán

actualizar en los términos establecidos en el artículo 74.1 de esta ley mediante estudios de

mercado referidos al momento de inicio de la reparcelación.

¿Cuál es la aplicación de este Principio de la Finalidad en este dictamen de valoración?

La finalidad de este dictamen de valoración es determinar el Valor de Mercado Total y Unitario del

suelo del Polígono Industrial del Plan Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" de

las NN.SS de Sax (Alicante), para su utilización en el Proyecto de Reparcelación a los efectos de la

equidistribución de beneficios y cargas, tal como establecen los artículos 74, 80 y 84 de la Ley

5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje

(L.O.T.U.P.) y el art. 34.1 y 40 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

1.4. FECHA DE LA VALORACIÓN

La definición del Principio de la Temporalidad, según la ECO/805/2003 sobre Normas de

Valoración de Inmuebles para ciertas finalidades entidades financieras, es la siguiente:

"El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo".




Este principio que surge de la experiencia, nos indica la necesidad de que toda valoración se refiera a

una “fecha” determinada, aceptando así mismo su caducidad, establecida explícitamente en las

valoraciones urbanísticas e hipotecarias.

El art. 34.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece cuatro (4)

momentos temporales para cada una de las cuatro (4) finalidades distintas, tal como se transcribe a

continuación:

Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.

2. Las valoraciones se entienden referidas:

a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a

la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de

justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue

el procedimiento de tasación conjunta.

c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del

procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.

d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por

responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor

de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

La letra a) del artículo 34.1, como ya hemos indicado anteriormente dice:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para

la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el

contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto

de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

¿Cuál es la aplicación de este Principio de la Temporalidad en este dictamen de valoración?

La fecha de iniciación del “procedimiento de aprobación” del Proyecto de Reparcelación, es cuando es

expuesto al público, ya que en ese momento temporal los propietarios de terrenos en el ámbito de

reparcelación son conocedores de sus derechos y obligaciones; y además cualquier interesado puede alegar en

defensa del interés general.




Con fecha 17 de Septiembre de 2.015, el Ayuntamiento de Sax, dictó el Decreto nº400/2015, en el que primero

se denegó la petición del urbanizador de someter a información pública el Proyecto de Reparcelación

presentado en el Ayuntamiento de Sax, con fecha 30-01-2015; y segundo requirió al agente urbanizador a

subsanar las deficiencias contenidas en los informes municipales del Técnico de Administración General y del

Arquitecto Municipal.

Que con fecha 28 de Octubre de 2.015, se contrata a la mercantil Laboratorio de Arquitectura y

Territorio, s.l.p, para determinar el Valor de Mercado Total y Unitario del suelo del Polígono

Industrial del Plan Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" de las NN.SS de Sax

(Alicante), para su utilización en el Proyecto de Reparcelación a los efectos de la equidistribución de

beneficios y cargas, tal como establecen los artículos 74, 80 y 84 de la ley 5/2014, de 25 de julio, de

la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (L.O.T.U.P.) y el art. 34.1 y 40 del

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley

de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Durante el mes de Noviembre de 2.015, se ha realizado un estudio de mercado de naves

industriales en la provincia de Alicante con 246 testigos. Y durante los meses de diciembre de

2.015 y Enero de 2.016 se ha elaborado el presente dictamen.

Por lo que entendemos, que es razonable que durante los siguientes seis (6) meses sea expuesto al

público el Proyecto de Reparcelación; y en consecuencia el Estudio de Mercado de naves industriales

y este dictamen sean válidos de acuerdo con el principio de Temporalidad, al estar comprendidos en

un periodo inferior a seis (6) meses, tal como estable el art. 62.- Emisión y caducidad de las

tasaciones, de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes

inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras; dado que es un periodo de

tiempo razonable en el cual el mercado inmobiliario no tenga oscilaciones significativas que afecten

positiva o negativamente al valor de los inmuebles.

En resumen:

� Fecha de visita al inmueble: Primera semana de Noviembre de 2.015 � Estudio de Mercado Tercera semana de Noviembre de 2.015 � Fecha redacción del dictamen: Diciembre de 2.015 – Enero 2.016 � Fecha de Valoración: De Febrero a Julio de 2.016 ( 6 meses)




1.5. EQUIPO TÉCNICO REDACTOR

D. Julio Turmo de Padura, con las siguientes titulaciones y méritos:

a) Título de Arquitecto Superior en 1.978 por la E.T.S. Madrid, Ejercicio libre de la profesión

desde 1.979 en los Trabajos de Urbanismo, Edificación y Valoración.

b) Máster en "Valoraciones Inmobiliarias" por la Universidad Politécnica de Cataluña. Escuela

Superior de Arquitectura de Barcelona - 1994.

c) Profesor de la Universidad Politécnica de Alicante. Escuela de Arquitectura. Departamento de

Construcciones Arquitectónicas, de las asignaturas “Mediciones, Valoraciones y

Organización de obras” e “Infraestructuras Urbanas” desde el año 2.000 al 2.004.

d) Profesor de la Universidad Politécnica de Alicante, curso de Postgrado de Valoraciones

Inmobiliarias, organizado por la Escuela de Negocios de la Facultad de Economía en los

cursos académicos 1.999 al 2.004

e) Profesor de la Universidad Politécnica de Valencia, curso de Postgrado de Valoraciones

Inmobiliarias y Gestión Urbanística, organizado por la Universidad Politécnica de Valencia a

través de Instituto del Territorio y Urbanismo Mediterráneo, en colaboración con el Centro de

Gestión Catastral y Cooperación Tributaria y el Instituto de Estudios Fiscales del Ministerio

de Economía y Hacienda, desde 1.998.

f) Profesor de la Universidad Politécnica de Cataluña, curso Máster en Valoraciones

Inmobiliarias, organizado por la Universidad Politécnica de Cataluña, Departamento de

Construcciones Arquitectónicas, a través del Centro de Política del Suelo y Valoraciones,

desde 1.997.

g) Profesor de la Universidad Católica de Murcia, curso Master de Urbanismo, organizado por la

Universidad Católica de Murcia. Curso 2.004-2.005.

h) Profesor de la Diputación de Alicante. Departamento de Formación, en los siguientes cursos:

“Ley del suelo 2/2008 y su Reglamento de Valoraciones 1492/2011”; “Practicas Urbanísticas

I”; “La Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo

y Paisaje, de la Comunitat Valenciana. Aplicación práctica.” En los cursos académicos 2.011

al 2.015.




i) Profesor de la "Sociedad de Tasaciones de Colegios de Arquitectos de España"

(ARQUITASA) desde 1.993, habiendo impartido más de 70 cursos por todos los Colegios de

Arquitectos de España, con una asistencia de alrededor de 5.000 arquitectos.

Y por tanto, con competencia para la realización de esta valoración.

1.6. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Para la realización del presente informe se ha dispuesto de la siguiente documentación:

1) Decreto 1400/2015 del Ayuntamiento de Sax.

2) Plan General de Sax.

3) Plan Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" del 12/2005

4) Proposición Jurídica – Económica del P.D.A.I. Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo"

de17/03/2005

5) Planos del Proyecto de Urbanización del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" del 01/2015

6) Planos del Proyecto de Reparcelación del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" del 01/2015

7) Datos Financieros de Diciembre de 2015, obtenidos de las páginas Web del Banco de España

y del Instituto Nacional de Estadística.

8) Estudio de Mercado de Naves Industriales en la provincia de Alicante a la fecha de

Noviembre de 2.015.




2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

2.1. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA.

Provincia : Alicante

Término municipal : Sax

Ubicación : Partida “El Chorrillo de Arriba”

Descripción : Terreno en erial a pastos con la clasificación de Suelo Urbanizable.

Superficie : 245.123,70 m2 según plan parcial

Linderos

Norte: Sector 1 “El Castillo” de Suelo urbanizable de uso también industrial, actualmente en

ejecución, siendo la presente actuación una ampliación de la zona industrial.

Este: Autovía de Levante Madrid-Alicante, con un camino de servicio en medio.

Sur: Suelo no urbanizable de valor agrícola, en el que existen edificaciones unifamiliares

aisladas de segunda residencia.

Oeste: Línea de ferrocarril de La Encina a Alicante, RENFE, que lo separa del cauce del río

Vinalopó y suelo no urbanizable de régimen general.

La estructura de la propiedad es fraccionada debido al carácter agrícola de la zona, con

aproximadamente unos 30 propietarios según el plan parcial.




3. LOCALIDAD Y ENTORNO

3.1. LOCALIDAD:

A) Tipo de núcleo: Núcleo autónomo de mediana importancia

B) Comunicaciones

� Red Nacional de carreteras

� Estación de ferrocarril de FEVE

� Red de transporte de autobuses.

C) Población:

� Habitantes: 9.696 habitantes

� Tendencia de la población: algo decreciente.

D) Actividad dominante: Industrial

3.2. ENTORNO

Urbanización a desarrollar lindando con el actual polígono industrial El Castillo

A. TIPIFICACION

- Tipo : Suelo agropecuario para urbanizar

- Consolidación : 0%

- Desarrollo : En proceso de gestión urbanística

- Caracterización : Industrial y terciario

- Ordenación : Industrial aislada y pareada.

- Altura s/rasante : 2 plantas




B. INFRAESTRUCTURA

- Pavimentación : Toda ella en proceso de inicio de las obras de urbanización

- Alcantarillado :

- Alumbrado público :

- Abastecimiento de agua :

- Suministro eléctrico :

- Servicio telefónico :

- Zonas ajardinadas :

C. EQUIPAMIENTO Y COMUNICACIONES

- Comercial : Escaso

- Plazas de aparcamiento : Suficientes

- Comunicaciones : Muy buenas

D. CARÁCTER SOCIOECONÓMICO

- Nivel de renta habitantes : Medio

- Oferta de Naves : Nula en el mercado primario y muy escasa en el mercado secundario.

- Demanda de Naves : Escasa, dada la actual situación económico – financiera del país

- Relación demanda/oferta : Demanda inferior a la oferta.

Estas apreciaciones del entorno, realizadas por parte del técnico redactor en este informe de

valoración, lo son a la fecha de la valoración, de la redacción de este dictamen.




4. ESTADO ACTUAL DEL INMUEBLE

4.1. SUPERFICIE DEL TERRENO:

Las superficies del terreno quedan recogidas en la página 39 de la memoria del Plan Parcial de

mejora “Ampliación El Castillo” – Sector 5, tal como transcribimos a continuación:

Y que en resumen, son:

CALIFICACIÓN SUPERFICIE PORCENTAJE (m²s) (%) Red Viaria Primaria (PRV) No computable 9.734,76 Red Viaria Secundaria (SRV) 50.016,32 21,58

Red Viaria Secundaria (SRV) No computable 375,57 Espacio Libre Uso Público (EL) No computable: 9.594,23 Zona Verde Secundaria (SJL-3) No computable 2.035,98 Zona Verde Secundaria (SJL-1) 12.382,04 Zona Verde Secundaria (SJL-2) 14.178,80 Zona Verde Secundaria (SJL-3) 2.474,02 Subtotal SJL computable: 29.034,86 12,53

Red Equipamiento Secundar ia . Equipamiento 13.884,14 5,99

Deportivo Recreativo. (S -RD)

Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-1) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-2) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-3) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-4) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-5) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-6) 29,75 Subtotal SID 178,50 0,08

TOTAL SUPERFICIE DOTACIONAL 114.854,36 TOTAL SUPERFICIE DOTACIONAL COMPUTABLE

93.113,82 40,18

TOTAL SUPERFICIE EDIFICABLE PRIVADA 130.269,34 TOTAL SUPERFICIE COMPUTABLE SECTOR 231.753,10 100

SUPERFICIE NO COMPUTABLE SECTOR 13.370,60 RED PRIMARIA PARQUE NATURAL ADSCRITA 31.156,02 TOTAL SECTOR: 245.123,70




4.2. OTRAS AFECCIONES

Edificaciones Existentes sobre el terreno: En el sector existen algunas edificaciones principalmente

de segunda residencia, ubicándose en parcelas con vallados de diferentes elementos, como es la tela

metálica sobre muro de bloques,…, y alguna piscina.

Servidumbres: No se indican en la documentación del plan parcial y visualmente no se aprecian.

Relieve: La delimitación propuesta el Plan Parcial de Mejora, engloba una topografía en la que no

existe ningún monte o zona elevada de gran envergadura. La autovía marca la parte más elevada de la

actuación y el terreno tiene una inclinación casi continua, definiendo una plataforma un poco

inclinada de manera descendente desde el Nor-Este hacia el Sur-Oeste de la actuación donde existe

una escorrentía que recoge casi la totalidad de las aguas que discurren por el sector.

Infraestructuras actuales del terreno:

� Tendidos aéreos de líneas eléctricas: Existe una línea de media tensión que atraviesa la

actuación de Sur a Norte, de la que parte una derivación hasta un Centro de Transformación de

Intemperie (C.T.I.) que se encuentra en el interior del sector junto a un camino. De este C.T.I.

parten diferentes líneas aéreas de baja tensión que alimentan a las edificaciones existentes en la

zona.

� Telefonía: Hay una serie de postes que va siguiendo el camino de servicio de la Autovía y que

soporta una línea de telefonía general que atraviesa el sector de Sur a Norte, de ella parten

varias líneas de acometidas que terminan en las diferentes nave industriales de la zona.

� Agua potable: Se han detectado varias baterías de contadores cercanas a los núcleos de nave

industriales, aunque se desconoce el trazado de las tuberías existentes.

Superficie del sector 5 - "Ampliacion El Castillo" 231.753,10 m2 suelo bruto

Supeficie no computable (vereda) 13.370,60 m2 suelo bruto

Superficie del sector 245.123,70 m2 suelo bruto

Plan Parcial de Mejora "Ampliacion El Castillo" Se ctor 5




� Autovía: El sector es colindante con la Autovía del Mediterráneo (A-31), en la parte Sur-Este,

hay un paso de aguas que desemboca en los campos sin cultivo dentro del sector.

� Vía de Tren: Línea de ferrocarril de La Encina a Alicante, RENFE, situada al Oeste de la

actuación, en cuyo terraplén hay un paso de agua, vertiendo las aguas fuera de los límites del

sector en un camino existente.

Los terrenos no tienen conexión a todas las infraestructuras, en consecuencia no son solares, de acuerdo

con el artículo 177 de la Ley 5/2014, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la

Comunitat Valenciana y en consecuencia hay que descontar las cargas de urbanización, de acuerdo

con el artículo 37.1.c) del Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido

de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

5. SITUACIÓN URBANÍSTICA

5.1. PARÁMETROS URBANÍSTICOS

� Planeamiento sobre el municipio:

La Comisión Territorial de Urbanismo, en sesión de 20 de diciembre de 1996 aprobó

las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Sax, siendo publicados sus textos

normativos en el Boletín Oficial de la Provincia de 9 de agosto de 1997.

Las normas se encuentran homologadas a las prescripciones de la Ley 611994,

Reguladora de la Actividad Urbanística y a su Reglamento, siendo el acuerdo

adoptado por la Comisión Territorial de Urbanismo en sesión de 13 de noviembre de

2000, publicándose en el Boletín Oficial de la Provincia de 21 de julio de 2001 y en el

Diario Oficial de la Generalitat Valenciana de 2 de octubre de 2001.

� Clasificación del suelo: Suelo Urbanizable. Sector nº 5. “Ampliación El Castillo”

� Calificación del suelo: Industrial




El art. 24 de la Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias de planeamiento de Sax,

establecen los parámetros de planificación y gestión urbanística, que dicen:

1.- Superficie del Sector: 245.123,70 m². Superficie computable del Sector: 231.753,10 m² Superficie no computable (Vereda): 13.370,60 m²s Red Primaria Parque Natural adscrita: 31.156,02 m²s

2.- Aprovechamiento Tipo: 0,46 m²t/m²s 3.- Estándares Urbanísticos: Porcentajes s/total del suelo.

- Cesión de Viales y Aparcamientos: < ó = 20,0 %. - Cesión Espacios Libres: < ó = 10,0 %. - Cesión Dotaciones Comunitarias: > ó = 4,0 %.

- Cesión Aprovechamiento Tipo: 10,0 % (art. 19 Ley 14/97, de 28 de diciembre, de Medidas de Gestión Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat.

En la franja de 50 metros entre la autovía y la línea de edificación se destinarán los primeros 25 metros de anchura a espacios libres, de dominio y uso público de cesión gratuita y no computable como red secundaria de dotaciones públicas, sistema local, y se realizará en la superficie restante el suelo necesario para la formación de una pantalla verde. 4.- Condiciones de Uso: - Industrial (I) 5.- Condiciones de Parcela: - Parcela Tipo: > ó = 1.000 m² para uso industrial. 6.- Condiciones de volumen:

- Tipología Admisible: Industrial Aislada (IA) y Adosada (IB). - Nº de Plantas: B+1, con altura máxima de 10 m.

El resto de condiciones se ajustarán al Plan Parcial aprobado definitivamente. 7.- Condiciones de las Infraestructuras generales. - El Sector enlazará con los sistemas generales viarios a través del Plan Parcial El Castillo y otra conexión hasta el enlace al sur del término municipal, acondicionando éste con una anchura mínima de 10 metros. 8.- Gestión y Desarrollo:

- Planeamiento: Plan Parcial. - Gestión: Según Programa de Actuación Integrada. - Sistema de gestión recomendado: Directa o Indirecta.




- Secuencia de Desarrollo: Posterior a la Unidad de Ejecución nº 1. Sector El Castillo.

- Subdivisión en Unidades de Ejecución: Sí, mediante programa. La subdivisión en varias Unidades de Ejecución deberá garantizar el equilibrio y proporcionalidad de aprovechamientos y cesiones entre las distintas unidades.

9.- Otras Normativas: la concesión de Licencias Municipales de obra y actividades, contemplarán un apartado específico para las grandes superficies comerciales según lo dispuesto en el art. 1.2 del Decreto 256/94, de 20 de diciembre, del Gobierno Valenciano, sobre autorización administrativa de grandes superficies comerciales de venta al detalle, en virtud del cual “para la concesión por los ayuntamientos, de acuerdo con la legislación vigente, de la licencia municipal de establecimientos clasificados como gran superficie de venta al detalle, será requisito necesario la presentación por el interesado de la autorización de la Consellería de Industria y Comercio.

“FICHA DE PLANEAMIENTO DEL SECTOR Nº 5. AMPLIACIÓN SECTOR EL CASTILLO” - Situación: linda - Al norte, con Sector de suelo urbanizable “El Castillo”.

- Al sur, con suelo no urbanizable de valores agrícolas. - Al este, con la Autovía de Levante. Madrid-Alicante. - Al oeste, con el ferrocarril de la Encina a Alicante. RENFE.

- Clasificación: Suelo Urbanizable Industrial Superficie del Sector: Superficie computable: Superficie no computable (Vereda)

245.123,70 m²s 231.753,10 m²s 13.370,60 m²s

- Red Primaria Parque Natural adscrita

31.156,02 m²s

- Condiciones de Uso: - Uso Global: Industrial. - Uso incompatible: Industrial. - Usos pormenorizados: los que defina el Plan Parcial que desarrolle el Sector.

- Tipologías admisibles: Industrial Aislada (IA) y Adosada (IB) - Edificabilidad: 0,46 m²t/m²s

3.3.- FICHAS DE GESTIÓN 1.- Datos generales. - Situación: coincide con los límites del Sector nº5. Ampliación del Sector El Castillo.

- Superficie de la Unidad de Ejecución: 245.123,70 m² + 13.370,60 m² = 258.494,3 m²

2.- Condiciones de ejecución: - Sistema de gestión recomendado: directa o indirecta. -Secuencia de desarrollo: desarrollo posterior a la Unidad de Ejecución nº 1 Sector “El Castillo” - Subdivisión en Unidades de Ejecución: Sí, mediante programa. La subdivisión en varias Unidades de Ejecución deberá garantizar el equilibrio y proporcionalidad de aprovechamientos y cesiones entre las distintas unidades. - Conexión e integración:




-Condiciones del viario: las derivadas del planeamiento parcial, ordenanzas municipales y demás normativa aplicable. -Servicios: condiciones generales y planeamiento de desarrollo, especialmente las contenidas en el apartado 8.17.7 de las NN.SS. en cuanto a condiciones generales. -Instalaciones: reintegro de los costes señalados en el artículo 67.1.A) LRAU. -Proyecto de urbanización: contemplará todas las conexiones, los viarios limítrofes se incluirán completos, sin perjuicio de a quien corresponda asumir su coste. - De acuerdo con el informe de fecha 28 de abril de 2009 de la División de carreteras de la Dirección General de Obras Públicas de la Consellería de Infraestructuras y Transporte, la conexión del Plan Parcial con la Autovía A-31 se realizará a través del enlace situado en el P.K. 40.300, cuya remodelación se integra entre las actuaciones previstas por el Ministerio de Fomento en el marco de las actuaciones de mejora del corredor de Levante, así como por el Ayuntamiento de Petrer en la urbanización del sector “La Cantera”. Solo en el supuesto de que ninguna de estas dos actuaciones ejecutara la remodelación del enlace y ante la hipotética finalización de las obras de urbanización del sector, las obras deberán ejecutarse por el urbanizador, con cargo a la actuación. - De acuerdo con el informe de fecha 9 de marzo de 2010 de la Unidad de Carreteras del Ministerio de Fomento, en el proyecto de urbanización del Sector, se preverá en el acceso desde la vía de servicio al Sector, la ejecución de una glorieta, diseñada de acuerdo con los requisitos que establecen las Recomendaciones sobre Glorietas del Ministerio de Fomento. Está condición deberá tenerse en cuenta en el caso en el que llegado el momento de ejecutar este acceso, dicha glorieta no hubiese sido ejecutada por alguna otra actuación urbanística que precise también de esta condición del Ministerio de Fomento. Asimismo, dicho proyecto de urbanización deberá contemplar la vía de servicio a ejecutar; y la ejecución de las obras de urbanización estará sujeta a dos condiciones: 1) La presentación en la Unidad de Carreteras del Proyecto de Urbanización, junto con la solicitud de su autorización; y 2) La previa remodelación del enlace situado en el p.k. 199,00 de la autovía A-31. - A fin de garantizar la especial participación pública en las plusvalías generadas, en aplicación de lo dispuestos en el art. 55.5 de la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, se incluye el compromiso de inversión en una actividad de Reforestación, que se ejecutará en el linde oeste del sector, con frente a la línea del ferrocarril, en una superficie de 4.523 m2, con un presupuesto de 23.871,41 Euros. La Ejecución de la Actuación de Reforestación se llevará a cabo a cargo del desarrollo de la actuación y deberá quedar recogida en la redacción del correspondiente Proyecto de Urbanización. - En cualquier caso, el vertido generado por el desarrollo urbanístico deberá cumplir con los límites de vertido establecidos en la Ordenanza Municipal de Vertidos o, en su defecto, en el Modelo de Ordenanzas de Vertidos de la Entidad de Saneamiento de Aguas al objeto de preservar la integridad del sistema de saneamiento y la calidad del efluente. A tales efectos el urbanizador deberá prever que antes del punto de conexión, debe disponer una arqueta de registro de la misma tipología que la que figura en el Modelo de Ordenanza de Vertidos a la Red Municipal de Alcantarillado, editado por esta Entidad de Saneamiento de aguas, dotada además de guías para la instalación de una tajadera que permita la desconexión del vertido. (Asimismo deberá prever la construcción sobre dicha arqueta de una caseta que permita la instalación de equipos de medida en continuo, cerrada con llave). - Durante la fase de ejecución, se deberá prever e identificar una zona para el acopio de los materiales a emplear en las obras de urbanización y edificación, evitando la ocupación de los terrenos colindantes. Asimismo, se deberá incluir el área donde quedará aparcada temporalmente la maquinaria de obra. - Se deberá llevar a cabo una recogida selectiva de los residuos generados durante las obras de urbanización y construcción, debiendo gestionar cada uno de ellos conforme a sus características físico-químicas. Se deberá definir un área donde depositar los




contenedores destinados al efecto, indicando las medidas a adoptar para evitar las posibles fugas, vertidos accidentales, derrames, etc., que pudieran producirse durante el almacenamiento temporal de los mismos. - Los residuos originados con la tala del arbolado o el desbroce de los terrenos se gestionarán de manera adecuada a su naturaleza, quedando prohibida la incineración in situ de los mismos o de cualquier tipo de residuo. Deberán ser entregados a empresas autorizadas para su correcta gestión, como puede ser el compostaje de los mismos. - El Ayuntamiento exigirá a las empresas encargadas la entrega, tras la realización de las obras, de los certificados de recepción de residuos sólidos inertes por parte de vertederos o empresas autorizadas para la gestión de este tipo de residuos. - En caso de afectar a las redes de riego existentes, deberá garantizarse su continuidad durante las obras, y su reposición una vez finalizadas las mismas. De igual modo, los cultivos colindantes que se vean afectados por las obras, deberán restituirse a su estado original.

3.-Áreas de Reparto y aprovechamiento tipo:

- Área de Reparto IV (AR. IV) - Aprovechamiento Tipo: 0,46 m²t/m²s

4.- Cesiones de Suelo - Se cederá la parte de Suelo de Red Primaria de Parque Natural Adscrito con una superficie total de 31.156,02 m2s. Dicha superficie deberá ser incluida dentro del Área Reparcelable en los términos señalados en el artículo 20 del ROGTU

5.- Entidad de Saneamiento

- Este nuevo sector, estará a lo dispuesto en las Directrices referidas a los sistemas de tratamiento, apartado 6.3.2 del vigente Plan Director de Saneamiento y Depuración de la Comunidad Valenciana, aprobado por Decreto 197/2003, de 3 de octubre, del Consell de la Generalitat. - En su día, el urbanizador responsable del desarrollo urbanístico deberá realizar la correspondiente solicitud de la conexión al sistema público de saneamiento y depuración. Las obras necesarias para la conexión de las aguas residuales a las infraestructuras públicas se efectuaran por el peticionario a su cuenta y riesgo. - Con anterioridad a la ejecución de la conexión al sistema público de saneamiento y depuración, se deberá Ingresar a la Entidad de Saneamiento de Aguas la cantidad resultante de 123.073,45 €, a cuyos efectos deberá establecerse, en su caso, el oportuno convenio entre la EPSAR y el Ayuntamiento de Sax.

6.-Otras Condiciones - Se obtendrá la autorización de vertido a cauce público de las aguas pluviales, concedida por la Confederación Hidrográfica del Júcar. - El Ayuntamiento de Sax deberá adoptar un Plan de mejora de calidad acústica tendente a reducir los niveles por debajo de los límites establecidos en las zonas próximas al nuevo sector industrial y a la autovía A-31, donde se localizan nave industriales aisladas, en las cuales los objetivos de calidad acústica para zonas de usos industrial se superan en más de 10 dBA.

- Los residuos que se generen en fase de funcionamiento, tanto peligrosos como no peligrosos, deberán ser gestionados a través de gestor autorizado de acuerdo a su legislación sectorial.

La Comisión Territorial de Urbanismo, en sesión celebrada el 5 de marzo de 2012, aprobó el Plan

Parcial de Mejora del Sector nº 5 – Ampliación de El Castillo, siendo publicado en el B.O.P. el 29 de

Agosto de 2.012, que en síntesis refleja los siguientes parámetros:




Con fecha 17 de febrero de 2015, la mercantil "C.B.C. POLIGONOS INDUSTRIALES 2006 S.L.",

en su condición de urbanizador del sector, presentó ante el Ayuntamiento de Sax el Proyecto de

Reparcelación del sector de suelo urbanizable nº 5 "Ampliación El Castillo" de las Normas

Subsidiarias de Planeamiento de Sax, a los efectos de ser sometido a información pública.

Mediante Decreto de Alcaldía nº 5641/2015, de fecha 14 de abril de 2015 se acordó requerir a la

mercantil CBC POLIGONOS INDUSTRIALES 2006 S.L. para que procediera a subsanar las

deficiencias señaladas en los informes del Técnico de Administración General, Arquitecto Municipal

e Interventor Municipal otorgándole el plazo de 10 días para que procediera a la subsanación del

Proyecto de Reparcelación.

Con fecha 15 de mayo de 2015 el urbanizador presentó nuevos ejemplares del proyecto de

reparcelación, manifestando su disconformidad con el informe emitido por el Arquitecto Municipal

en relación con la valoración de los terrenos municipales.

La Alcaldía, solicitó nuevos informes al Técnico de Administración General y al Arquitecto

Municipal. El Técnico de Administración General ha emitido informe con fecha 27 de julio de 2015

y el Arquitecto Municipal con fecha 3 de agosto de 2015.




Parcelas en Zona Ord. Industrial Aislada 124.597,52 m2 suelo neto

Parcelas en Zona Ord. Industrial Aislada o Adosada 5.671,82 m2 suelo neto

Total terrenos objeto de valoración 130.269,34 m2 suelo neto

Dotacional Publico 178,50 m2 suelo neto

Zona verde 40.665,07 m2 suelo neto

Equipamientos 13.884,14 m2 suelo neto

Red Viaria y Aparcamientos 60.126,65 m2 suelo neto

Total Dotaciones Publicas: ZV, EQ, RV+AV 114.854,36 m2 suelo neto

Superficie sector: terrenos objeto de valoración 231.753,10 m2 suelo bruto

Indice de edificabilidad lucratica 0,4600 m2 techo / m2 suelo bruto

Edificabilidad total lucrativa 106.606,43 m2 techo uso industrial

Derecho al aprovechamiento Urbanistico Suelo Urbanizable 90,00%Derecho de Edificabilidad total lucrativa 95.945,78 m2 techo uso industrial





Con fecha 17 de Septiembre de 2.015, el Ayuntamiento de Sax, dictó el Decreto nº400/2015, en el

que primero se denegó la petición del urbanizador de someter a información pública el Proyecto de

Reparcelación presentado en el Ayuntamiento de Sax, con fecha 30-01-2015; y segundo requirió al

agente urbanizador a subsanar las deficiencias contenidas en los informes municipales del Técnico de

Administración General y del Arquitecto Municipal.

Como consecuencia del decreto nº 400/2015, es necesario determinar el Valor de Mercado Total y

Unitario del suelo del Polígono Industrial del Plan Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El

Castillo" de las NN.SS de Sax (Alicante), para su utilización en el Proyecto de Reparcelación a los

efectos de la equidistribución de beneficios y cargas, tal como establecen los artículos 74, 80 y 84 de

la ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje

(L.O.T.U.P.) y el art. 34.1 y 40 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

5.2. INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA EXTERIOR PENDIENTE

De acuerdo apartado c) del artículo 37 del R.D.L. 7/2015 del T.R.L.S.R.U, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, es necesario considerar todos los cargas

de urbanización pendientes para la conversión de los terrenos en solar. Por lo tanto habrá que

descontar todos los costes y gastos de urbanización necesarios, tal como establece el artículo 37.1.c)

del R.D.L. 7/2015, que dice:

Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación

existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los

deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

De acuerdo con los apartados anteriores, tenemos las siguientes superficies y aprovechamientos

lucrativos, que reflejamos a continuación.




En la página 22 de la Proposición Económico Financiera se establecen las cargas de urbanización, tal

como reflejamos a continuación:

En base a las anteriores cifras podemos obtener los siguientes ratios:




Total Superficie Neta edificable 130.269,34 m2 suelo neto


Superficie Sector de los terrenos objeto de valoración 245.123,70 m2 suelo bruto





Parcelas en Zona Ord. Industrial Aislada 124.597,52 m2 suelo neto

Parcelas en Zona Ord. Industrial Aislada o Adosada 5.671,82 m2 suelo neto

Total terrenos objeto de valoración 130.269,34 m2 suelo neto

Dotacional Publico 178,50 m2 suelo neto









Coste de Contrata de Urbanizacion 5.794.127 Euros

Resto de Gastos de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 2.067.746 Euros

Total Cargas de Urbanizacion de vial publico adoptado 7.861.873 Euros

Total Cargas de Urbanizacion de vial publico 7.861.873 Euros

Superficie de vial en proyecto a urbanizar 60.127 m2 vial publico

Coste Unitario Cargas de Urbanizacion de vial publico 130,76 Euros / m2 vial publico

Coste Total de Contrata de Urbanizacion de vial publico 5.794.127 Euros

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion de vial publico 96,37 Euros / m2 vial publico

Resto de Gastos de Urbanizacion: 2.067.746 Euros

Coste Unitario de Contrata de Resto de Gastos de Urbanizacion: 34,39 Euros / m2 vial publico

% Resto de Gastos de Urbanizacion: 35,69% S/ Coste de Contrata

Superficie de la Parcela 231.753,10 m2 suelo bruto

Indice de edificabilidad lucratica 0,4600 m2 techo/m2suelo bruto


Total Superficie Bruta 245.123,70 m2 suelo bruto

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion 23,64 Euros / m2 suelo bruto

Resto de Gastos Unitario de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 8,44 Euros / m2 suelo bruto

Total Cargas Unitarias de Urbanizacion de vial publico adoptado 32,07 Euros / m2 suelo bruto

Total Superficie Neta 130.269,34 m2 suelo neto

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion 44,48 Euros / m2 suelo neto

Resto de Gastos Unitario de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 15,87 Euros / m2 suelo neto

Total Cargas Unitarias de Urbanizacion de vial publico adoptado 60,35 Euros / m2 suelo neto

Total Superficie Construida 106.606,43 m2 construidos

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion 54,35 Euros / m2 construidos

Resto de Gastos Unitario de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 19,40 Euros / m2 construidos

Total Cargas Unitarias de Urbanizacion de vial publico adoptado 73,75 Euros / m2 construidos

Total Derecho Superficie Construida (90%) 95.945,78 m2 construidos

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion 60,39 Euros / m2 construidos

Resto de Gastos Unitario de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 21,55 Euros / m2 construidos

Total Cargas Unitarias de Urbanizacion de vial publico adoptado 81,94 Euros / m2 construidos

Sector Plan Parcial de Mejora "Ampliacion El Castil lo" Sector 5

Costos y Gastos s/ Proposicion Economico Financiera




6. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN

Vamos a explicar brevemente a continuación los Principios, Criterios y Métodos de Valoración que se

van a utilizar en este dictamen pericial de valoración.

6.1. PRINCIPIOS GENERALES DE VALORACION

Se entienden por Principios de Valoración aquellas aseveraciones que deben aceptarse previamente y

que han servido de base para desarrollar los métodos de valoración. Los Principios de Valoración

están generalmente admitidos, tienen carácter permanente y el profesional de la valoración debe tener

siempre presente, independientemente del criterio o el método que utilice para realizar la valoración

(o el análisis de las inversiones). Están definidos en el Artículo 3 de la ECO/805/2003, estos son:

a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación

económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las

técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes

con la finalidad de la valoración.

c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser

dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y

físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas

intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y

físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección

razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la

amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su

singularidad en el mercado.




f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección

igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de

las finalidades señaladas en el Art. 2.a), b) y d) de esta Orden.

g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos

de similares características sustitutivos de aquél.

h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del

tiempo.

i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá

contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y

documentación utilizadas.

j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de

producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores

atribuibles al resto de los factores.

6.1.1. ¿Cuál es la aplicación de este Principio del Mayor y Mejor Uso en este dictamen?

Tendremos que determinar las promociones inmobiliarias más probables a desarrollar, por unos

promotores de tipo medio de la zona, sobre los terreno, objeto de valoración, en la hipótesis de tener

unos solares con un total de 130.269,34 m2 de suelo neto, con un total derecho de Aprovechamiento

Urbanístico de 106.606,43 m2 construidos sobre rasante, que se obtiene de las edificabilidades de

cada una de las manzanas del plan parcial que quedan recogidas en la página 45 de la memoria del

Plan Parcial de mejora “Ampliación El Castillo” – Sector 5, tal como transcribimos a continuación:




CALIFICACIÓN

SUPERFICIE (m² suelo)

EDIFICABILIDAD (m² techo o construido )

Red Viaria Primaria (PRV) No computable 9.734,76 Red Viaria Secundaria (SRV) 50.016,32 Red Viaria Secundaria (SRV) No computable 375,57 Espacio Libre Uso Público (EL) No computable: 9.594,23 Zona Verde Secundaria (SJL-3) No computable 2.035,98

Zona Verde Secundaria (SJL-1) 12.382,04 Zona Verde Secundaria (SJL-2) 14.178,80 Zona Verde Secundaria (SJL-3) 2.474,02 Subtotal SJL computable: 29.034,86 Red Secundaria Equipamiento Deportivo 13.884,14 13.884,14 Recreativo (S-RD) Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-1) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-2) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-3) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-4) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-5) 29,75 Infraestructuras-Servicio Urbano (SID-6) 29,75 Subtotal SID 178,5 TOTAL SUPERFICIE DOTACIONAL 114.854,36 TOTAL SUPERFICI DOTACIONAL 93.113,82 COMPUTABLE Manzana EP-1 10.567,69 8.648,11 Manzana EP-2 13.510,25 11.056,17 Manzana EP-3 13.348,95 10.924,17 Manzana EP-4.1 6.090,00 4.983,78 Manzana EP 4.2 11.394,14 9.324,44 Manzana EP-5 11.815,72 9.669,44 Manzana EP-6 12.938,45 10.588,23 Manzana EP-7 8.972,10 7.342,35 Manzana EP-8 9.383,41 7.678,95 Manzana EP-9 14.370,08 11.759,81 Manzana EP-10 12.206,73 9.989,43 Manzana EP-11 5.671,82 4.641,56 TOTAL SUPERFICIE EDIFICABLE PRIVADA 130.269,34 TOTAL EDIFICABILIDAD PRIVADA 106.606,43 TOTAL SUPERFICIE COMPUTABLE SECTOR 231.753,10 SUPERFICIE NO COMPUTABLE SECTOR 13.370,60 TOTAL SECTOR: 245.123,70 RED PRIMARIA PARQUE NATURAL ADSCRITA 31.156,02

Tal como queda resumido en el siguiente cuadro:

Edificabilidad total lucrativa 106.606,43 m2 construido uso industrial

Superficie Media construida nave industrial s/ Estudio de Mercado 1.238,03 m2 construido uso industrial

Nº de naves industriales de la promoción s/ Mayor y mejor Uso 86 naves industriales

Derecho de Edificabilidad total lucrativa 95.945,78 m2 construido uso industrial






El uso característico del plan parcial es Industrial y la tipología edificatoria es industrial aislada,

aunque existe una manzana en la que también es compatible la tipología adosada.

Un promotor profesional debe realizar un proyecto de inversión y financiación de la nueva

promoción que va afrontar. Para ello tiene que analizar cómo está la economía, en general, en ese

momento temporal (Diciembre 2015 – Enero 2016) para ver si sus futuros compradores le van a

poder comprar esas naves industriales y si luego una entidad financiera les va a dar un préstamo

hipotecario.

En resumen tiene que saber cómo se está comportando el mercado inmobiliario y cómo será

probablemente el comportamiento en el futuro. Para ello tiene que tener información de cómo están

las cosas en ese momento y cómo se han desarrollado en los últimos años.

La información la puede obtener, vía Internet (portales inmobiliarios), del Gabinete de Estudios de la

Cámara Oficial de Comercio, Industria y Navegación de Alicante, del Instituto Nacional de

Estadística, del Ministerio de la Nave industrial, del Banco de España y de alguna sociedad de

valoración homologada por el Banco de España.

Del estudio de mercado inmobiliario con 246 testigos de Naves Industriales de tipología edificatoria

aislada y adosada, en la provincia de Alicante, realizado durante el mes de Noviembre de 2.015 se

obtiene que la superficie media es de 1.238 m2 construidos.

En conclusión, la mejor y mayor promoción inmobiliaria más probable a desarrollar es 86 naves

industriales con una superficie media edificada de 1.238 m2 construidos.

Por lo tanto, el Derecho al Aprovechamiento Urbanístico (90%), es:










En consecuencia el mayor aprovechamiento urbanístico con los mejores usos lucrativos y

desglosándolo por tipologías edificatorias, tenemos que el objeto de valoración, queda reflejado en el

siguiente cuadro:

6.1.2. ¿Cuál es la aplicación de este Principio de Sustitución y del Principio del Valor Residual

en este informe de valoración?

El Principio de Sustitución, lo vamos a utilizar en la aplicación del método de comparación con el

mercado; ya que nos hace falta conocer, a la fecha de esta tasación, el valor de mercado del producto

inmobiliario terminado para el uso característico industrial en edificación aislada y pareada en Sax, para

su posterior aplicación al método residual estático.

El Principio del Valor Residual, lo vamos a utilizar en la aplicación del Método Residual Estático y

Dinámico, para calcular el Valor Unitario de Repercusión, para cada uno de los usos funcionales

lucrativos, que de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso, se aplicarían a la mejor promoción

que puedo desarrollar en los solares, objeto de esta valoración.

De acuerdo con la siguiente formulación matemática:

F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) sin imputación temporal.

F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) con imputación temporal.

Siendo:

� VM: Valor de Mercado del Inmueble

� F: El valor de mercado del terreno, o inmueble a rehabilitar.

� CC: Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los coste de

ejecución material de la obra (CEM), sus gastos generales (GG), en su caso, y el

beneficio industrial del constructor (BC). Es decir, CC = CEM + GG+ BC.

Usos FuncionalesSuperficie edificada

Numero deUnidades

Superficie media edificada por Nave

M2 construidos M2 const

Naves Industriales aisladas 91.304,22 74 1.233,84Nave Industrial Aislada o Adosada 4.641,56 3 1.547,19

Total 95.945,78 77 1.246,05




� IN: Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición

del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaración de obra nueva del

inmueble.

� H: Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.

� L+T: Costes de licencias y tasas de la construcción.

� GAP: Gastos de administración del promotor.

� GF: Los gastos financieros de cualquier clase.

� GC: Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen el inmueble.

� BP: El beneficio del promotor.

El Método Residual Estático (o análisis de inversiones con valores actuales) permite calcular el valor del

terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble terminado (para el mejor y mayor uso del

terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los gastos para la promoción de dicho

inmueble.

Método Residual Dinámico (o análisis de inversiones con valores esperados) permite calcular el Valor

del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los Ingresos obtenidos por venta de un inmueble

terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual de los Pagos realizados por los

diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado a priori, y en el momento temporal en que se

producen cada uno de ellos.

6.1.3. ¿Cuál es la aplicación de este Principio de la Prudencia en este informe de valoración?

Para valorar con prudencia, tenemos que conocer en profundidad, la realidad del mercado

inmobiliario de las naves industriales en Sax y en la provincia de Alicante, a la fecha de este informe

de valoración (Noviembre 2015). Para lo cual se realizó un exhaustivo estudio del mercado

inmobiliario de naves industriales en toda la provincia de Alicante, con la mayor y mejor

información disponible, con un total de 246 testigos; con un valor total de mercado analizando para

el uso funcional (característico) Industrial de 144.354.513 euros, obteniéndose los Valores Unitarios

de Mercado del uso (característico) Industrial; lo que significa que se dispone de una información

suficiente en cantidad y calidad para poder determinar sin margen de duda razonable cuáles serían los

valores de producto inmobiliario terminado en la mayor y mejor promoción (virtual) a realizar en los

solares objeto de esta valoración. Por lo tanto estamos ante un informe de valoración prudente y no

especulativo.




6.1.4. ¿Cuál es la aplicación del Principio de la Transparencia en este informe de valoración?

Cuando se utiliza el Método Residual Estático y Dinámico de valoración del suelo, el valor de

mercado es uno de los parámetros básicos del proceso y para su determinación es necesario recurrir

al método de comparación con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo.

Para la utilización del Método de Comparación con el Mercado, basado en el principio de sustitución,

es obligado el cumplimiento del principio de transparencia, especificando toda la información

necesaria, es decir las muestras o testigo (que se aportan en los anexos de este dictamen), deben de

estar obligatoriamente identificadas, y citando las fuentes para que puedan ser verificadas o

constatadas por terceras personas sin margen de duda. Así como, cualquier otro tipo de información

y/o datos utilizados en la valoración.

Las valoraciones deben someterse a este principio de transparencia, dando explicaciones que

permitan su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. El valor es el

resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fácilmente, para cualquier tercera

persona.

El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticación técnica de las valoraciones, obliga al

profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fácil e inteligible, no ausente de

dificultad, pero que no por ello puede obviarse. Es lo que intentamos en todo momento a lo largo de

este dictamen de valoración.

6.2. CONCEPTO Y DEFINICIÓN DE VALOR, PRECIO Y COSTE.

Vamos a definir a continuación los conceptos de Valor de Mercado, Precio y Coste, donde es necesario

el conocimiento semántico de las palabras para evitar errores en su interpretación a terceras personas.

6.2.1. Valor de Mercado:

Como el Valor de Mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de extrañar que

su exacta definición haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludible necesidad de

establecerlo de manera homogénea.




La definición de “Valor de Mercado” establecida en las Normas Europeas2 de Valoración de la

Propiedad (NEV), aprobadas por el Comité de Normas Internacionales de Valoración y TEGOVA, es

la siguiente:

Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se

intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una

transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha

actuado experimentada, prudentemente y sin coacción.

Es necesario realizar algunos comentarios detallados de la definición de valor de mercado.

* Las NEV adoptan el término “activo” ya que las NEV están enfocadas para estados financieros, sin

embargo, para una aplicación más general de la definición puede sustituirse el término activo por el

término “propiedad”.

* “La cantidad estimada...” se refiere al precio expresado en términos de dinero que se puede pagar

por la propiedad en una transacción de mercado libre. De acuerdo con la definición de valor de

mercado éste se mide como el precio más probable que razonablemente se puede obtener en el

mercado en la fecha de valoración. Es el mejor precio que razonablemente puede obtener el vendedor

y el más ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador.

* “.....se intercambiaría un activo....” se refiere al hecho de que el valor de una propiedad es una

cantidad estimada y no un precio de venta real o predeterminado. Es el precio al cual el mercado

espera que se concluya una transacción, que reúne todos los demás elementos de la definición de

valor de mercado, en la fecha de valoración.

* “.... en la fecha de la valoración...” requiere que el valor de mercado calculado sea específico

para una fecha dada. Puesto que los mercados y las condiciones del mercado pueden cambiar, el

precio calculado puede ser incorrecto o inadecuado para otro momento. La valoración reflejará el

estado del mercado real y sus circunstancias en la fecha efectiva de valoración y no en cualquier otra

fecha pasada o futura.

2 Normas Europeas aprobadas sobre tasación de bienes inmuebles. Edición Española del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España y

Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España (ATASA). Deposito legal M. 10.438-1998




* “....voluntariamente....entre un comprador...” se refiere a alguien que desea comprar pero no

está obligado a hacerlo. Este comprador no se ve apremiado ni está determinado a comprar a

cualquier precio. Se trata también de un comprador que compra de acuerdo con la realidad del

mercado actual y con las expectativas reales del mercado y no basándose en un mercado hipotético o

imaginario cuya existencia no puede demostrarse o predecirse. El comprador mencionado no pagaría

un precio superior al que exige el mercado. El propietario actual del bien es parte del mercado.

* “...voluntariamente... un vendedor...” un vendedor voluntario es aquel que ni se ve forzado a

vender a cualquier precio ni está dispuesto a hacerlo a un precio que no se considere razonable en el

mercado actual. El vendedor voluntario desea vender la propiedad según los términos del mercado al

mejor precio que pueda obtener en el mercado libre después de una adecuada comercialización, sea

cual sea este precio.

* “....en una transacción libre...” es aquella que tiene lugar entre partes que no tiene relación

particular o especial entre sí, que pueda hacer que el precio no sea característico del mercado o que

sea excesivo debido a algún elemento de especial valor. Una transacción según el valor de mercado

entre partes no relacionadas y que actúan independientemente.

* “.... después de una adecuada comercialización...” significa que la propiedad se ofrecería al

mercado del modo mas adecuado para que se produjera su venta al mejor precio que razonablemente

pudiera obtenerse de acuerdo con la definición valor de mercado. El tiempo durante el cual se ofrece,

varía según las condiciones del mercado pero debe ser el suficiente para permitir que el bien atraiga

la atención de un número adecuado de potenciales compradores.

* “...en la que cada una de las partes ha actuado experimentada y prudentemente...” presupone

que tanto el comprador voluntario como el vendedor voluntario están razonablemente informados

respecto a la naturaleza y características de la propiedad, de su uso, tanto actual como posible, y del

estado del mercado en la fecha de valoración. Se presume que cada uno actúa en interés propio y con

el conocimiento y la prudencia necesarios para buscar el mejor precio para sus respectivas posiciones

en la transacción. La prudencia se estima con relación al estado del mercado en la fecha de

valoración, no con la ventaja de la visión retrospectiva en una fecha posterior. En un mercado de

precios cambiantes, el comprador o vendedor prudentes actuarían de acuerdo con la mejor

información de mercado disponible en el momento.




* “... y sin coacción.” Es decir, que cada una de las partes desea llevar a cabo la transacción pero no

está obligada, ni indebidamente forzada a hacerlo.

El valor de mercado se entiende como la cuantificación económica obtenida sin considerar los costes

de comercialización: (ejemplo: A.P.I.) de la compra o de la venta y sin compensación por ningún

impuesto legal asociado.

La definición que se da en el Artículo 49(2) de la Directiva del Consejo de Europa, denominada como la

definición de la Unión Europea, es la siguiente:

Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y

construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador

sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido

puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y

que se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en

cuenta la naturaleza del bien.

La definición del Anexo 1, de la Orden del 30.11.94, sobre “Normas de Valoración de Bienes Inmuebles

para determinadas entidades financieras”, es la siguiente:

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una

propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo

que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del

inmueble, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en

la operación.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras, lo define como:

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble,

mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la

fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el

mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada

y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para

negociar la venta.




A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que

ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la

causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una

comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de

información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en

una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones

del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de

comercialización.

La aplicación de cualquiera de las cuatro definiciones anteriores, semejantes aunque con matices

diferenciadores, si se realiza con coherencia y homogeneidad, nos dará como resultado la misma o

semejante cuantificación monetaria de valoración y consecuentemente obtendremos Valor Real de

Mercado o Valor de Sustitución que no es otro que el que supone proporcionar, a quienes se ven

privados por causa de utilidad pública de un bien o derecho, de la compensación económica

adecuada, sin que tal compensación pueda representar ni un enriquecimiento injusto ni una mengua

injustificada del patrimonio del expropiado.

El valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es un precio que

reúne una serie de requisitos que lo convierten en un “precio – modelo” o “valor – modal”.

Para que un precio pueda considerar un valor, y por tanto existir un mercado perfecto, se deben de

dar las siguientes condiciones:

1. Que exista alguien que desee vender, y otro que quiere comprar.

2. Que comprador y vendedor se muevan por su propio interés económico y no se trate de

venta o compra forzadas, es decir que actúan libremente.




3. Que las partes dispongan de un tiempo razonable para negociar la compraventa, teniendo

en cuenta la naturaleza del inmueble y el segmento del mercado inmobiliario.

4. Que comprador y vendedor tengan un conocimiento real de la situación y características

del inmueble, y actúen con prudencia.

5. Que los precios en el mercado inmobiliario permanezcan estables durante el periodo de

negociación de la compraventa.

6. Que el inmueble en cuestión se haya dado a conocer de una manera y libre, suficiente y

razonable en el mercado, mediante una publicidad y comercialización adecuada (es decir,

que los potenciales compradores habían podido conocer la oferta).

7. Que no se tengan en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un

interés especial

Si no se dan todas estas condiciones, no debe considerarse el precio de la transacción del inmueble

como un Valor de Mercado.

6.2.2. Precio de una mercancía urbana

Es la cantidad de dinero que “un” comprador particular estará dispuesto a pagar y “un” vendedor

particular estará dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de “una” transacción.

Es decir, el “precio” refleja las condiciones particulares de “una” compraventa, mientras el “Valor de

Mercado” refleja las condiciones normales, modales, típicas, del equilibrio oferta / demanda. De ahí

que valor de mercado y precio sólo se identifiquen bajo condiciones de funcionamiento perfecto del

mercado inmobiliario.

6.2.3. Coste:

El coste son los todos gastos en dinero efectuados para la ejecución tangible del inmueble. Pudiéndose

incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos legales, diseño

arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos, etc.

Valor y coste de un inmueble así no coinciden al incluir el primero, además del coste, la renta atribuible

a la localización diferencial en la estructura urbana (es decir, el valor del suelo).




6.3. CRITERIOS DE VALORACIÓN

La Orden Ministerial del 30.11.94 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas

entidades financieras, estableció los siguientes criterios de valoración que, aún después de su

derogación, pueden considerarse aplicables.

1. Criterio del Valor de Mercado (VM)

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de

una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y

suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las

características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un

interés particular en la operación.

En este dictamen, el Criterio de Valoración viene determinado por:

A) El art. 34.1.a) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dice:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras

precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la

valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del

derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

B) El art. 84 de la L.O.T.U.P, que dice:

2. Las parcelas a adjudicar se valorarán con criterios objetivos y generales, partiendo

de las valoraciones que se hayan efectuado en el planeamiento. En el supuesto de la

pérdida de vigencia de los valores de repercusión de los usos del suelo establecidos en

la ordenación detallada, los diferentes coeficientes correctores se deberán actualizar

en los términos establecidos en el artículo 74.1 de esta ley mediante estudios de

mercado referidos al momento de inicio de la reparcelación.

3. En defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme con

la legislación estatal de suelo.”




C) El al art. 40 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que dispone:

1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse

las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de

urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del

artículo 13, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la

Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación

de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si

estuviera terminada la actuación.

2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas

resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su

aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera

terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes

incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.

Tal como hemos explicado en el apartado 1.3.- Finalidad de la Valoración, de este dictamen. Está

claro que se está refiriendo a la obtención del Valor de Mercado de los futuros solares de 130.269,34

m2 suelo neto con una edificabilidad total de 106.606,43 m2 construidos

6.4. EL VALOR DEL SUELO EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

6.4.1. El Valor del Suelo en el Mercado Inmobiliario.

El Artículo 28.3 de la Ley 6/98 sobre el régimen del suelo y valoraciones, nos dice:

En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se determinará por

aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto,

del valor básico de repercusión en parcela…

El Artículo 37 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto

refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone:




Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación

existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la

parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de nave industrial sujeta

a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o

alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación

urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito

espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya

incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso

correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de

los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Los mencionados párrafos anteriores, nos hace referencia a que Aprovechamiento Urbanístico y

Rendimiento Lucrativo son los dos parámetros básicos de toda valoración urbanística de un suelo en

el mercado inmobiliario.

Como calcular el aprovechamiento urbanístico y determinar el rendimiento lucrativo será siempre la

base de toda valoración urbanística, cuando tengamos que valorar un suelo en el mercado

inmobiliario.

El valor del suelo se obtiene por producto de la superficie del terreno, del coeficiente o índice de

edificabilidad asignado a cada uso y del rendimiento lucrativo o valor de repercusión que en el

mercado tiene o da a ese uso en concreto. Calculándose de acuerdo con el principio del mayor y

mejor uso, es decir de todos los usos permitidos y posibles se debe aplicar el que otorga mayor valor

económico.




Todos los elementos que intervienen en la determinación del valor del suelo pueden sintetizarse en

dos: el aprovechamiento urbanístico (edificabilidad) que lo fija el planeamiento, y el rendimiento

lucrativo (Valor de Repercusión) que lo fija el mercado inmobiliario.

Valor Repercusión (Euros / m2s) = Aprovechamiento Urbanístico (m²t/m²s) x Rendimiento Lucrativo (Euros/m²t)

Valor Total Suelo (€) = Superficie del terreno (m²s) x Valor Repercusión (Euros/m²s)

A raíz de la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ha quedado claro que la

determinación del rendimiento lucrativo es competencia estatal exclusivamente, por entenderse que

es lo que afecta directamente al derecho de propiedad.

Por el contrario, el aprovechamiento urbanístico es de competencia autonómica, ya que la Ley estatal

sólo aborda su determinación en unos supuestos muy concretos, dejando a las leyes autonómicas y al

planeamiento su determinación principal.

Como normalmente sobre un suelo se pueden desarrollar diferentes usos inmobiliarios, el cálculo de

su valor, precisa de una investigación de mercado previa de los valores de repercusión, de cada uno

de esos usos, y la aplicación en cada caso del mejor uso y en la mayor medida, allí donde sea posible

su ubicación.

De esa manera, el cálculo del valor del suelo se efectúa multiplicando la edificabilidad de cada uno

de los usos permitidos, considerados como óptimos, por su rendimiento lucrativo o valor de

repercusión de mercado, consiguiéndose el valor final como la suma de los diferentes productos

parciales. El resultado es, de hecho, una ponderación de edificabilidades, usos, y densidades,

expresada en unidades monetarias (euros).

6.4.2. Rendimiento Lucrativo. Valor de repercusión del suelo.

El suelo puede tener un valor de uso en sí mismo (agropecuario, etc.) o un valor como soporte de

edificabilidad en cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sean nave

industriales, oficinas, locales comerciales, naves industriales, apartamentos, etc.; es decir, su valor, en

este caso, proviene de su utilización o de su posible utilización inmobiliaria.




El rendimiento lucrativo depende del mercado inmobiliario, y es distinto, incluso en un mismo

terreno, en función de los usos permitidos en éste. Estos usos pueden ser: industrial, oficinas,

comercial, industrial, aparcamiento etc. Cada uso, y en cada zona, tiene un valor de repercusión

diferente, en función del mercado, de la demanda, de la densidad y de otros factores, algunos de los

cuales son variables en el tiempo.

En los casos en que el mercado inmobiliario utiliza como “producto” o “mercancía” el suelo (uso

industrial, nave industrial unifamiliar aislada, comercial o lúdica aislada), lo que se valora es el suelo en

sí mismo, el valor a utilizar es el valor unitario (expresado en euros/m2 suelo).

En el resto de los casos el suelo es una “materia prima” y la “mercancía” o “producto” es el “techo”

edificable; lo que se compra y se vende es el m2 edificable y en consecuencia lo que debe evaluarse es la

repercusión que el suelo tiene en ese m2 edificable, es decir el Valor de Repercusión.

Todos los factores que influyen en la formación de valor del suelo, salvo la edificabilidad, se

resumen y concretan en el valor de repercusión. El rendimiento lucrativo o valor unitario de

repercusión del suelo, recoge en sí todos los parámetros y variables que generan valor de suelo

excepto la edificabilidad.

El planeamiento urbanístico puede permitir diferentes usos en una misma parcela, como son:

� Industrial: Nave industriales � Terciario: Locales Comerciales, oficinas. � Plazas de aparcamiento, … � Industrial: Naves, fabricas, …

Cada uno de esos usos funcionales tiene un valor de mercado para el producto inmobiliario terminado

que deberemos conocer; y así mismo cada uno de estos usos tiene un Valor de Repercusión, tanto

sobre rasante como bajo rasante (ej: caso de las plazas de aparcamiento)

El objetivo del proceso de valoración es determinar cuál es el Valor de Repercusión del Suelo que en

el mercado inmobiliario corresponde a cada uso funcional establecido previamente de acuerdo con el

principio del mayor y mejor uso.

El valor de repercusión del suelo para cada uso, tanto sobre rasante como bajo rasante (como por

ejemplo es el caso de las plazas de aparcamiento), depende directamente de variables que es preciso




conocer previamente, de la que la variable más determinante es el valor de mercado del producto

inmobiliario terminado, es decir, el valor de mercado de cada metro cuadrado de nave industrial,

aparcamiento, local comercial, oficina, nave industrial, etc. que potencialmente puede edificarse (y

posteriormente venderse) en ese suelo concreto y que de acuerdo con el principio del mejor uso

puede ubicarse en el mismo, en el que al ser necesario la realización de un estudio de mercado se

utilizará así mismo el método de comparación con el mercado, en el momento temporal al que se

refiere la valoración

El objetivo del proceso de valoración es determinar cuál es el valor de repercusión del suelo que en el

mercado inmobiliario corresponde a cada uso funcional establecido previamente de acuerdo con el

principio del mayor y mejor uso con independencia de cuál sea la razón por la cual se alcanza ese

valor.

Además del conocimiento de los valores de mercado, para poder llegar a determinar el valor del suelo

se precisa un:

1. Estudio del planeamiento para llegar a determinar los usos que se permiten en cada caso.

2. Conocimiento del mercado para determinar los valores que corresponden a cada uso.

3. Conocimiento de las características físicas del solar, dimensiones, forma, adecuación a las

normas urbanísticas y del terreno, etc.

4. Conocimiento de los costes de la construcción en cada uno de los usos y tipologías en relación a

la demanda potencial y sus preferencias.

La metodología para calcular el valor de repercusión, para cada uso, en cada sitio y en cada

momento, es mediante la utilización de los métodos residuales de valoración, bien por la fórmula

establecida en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de

valoraciones de la Ley de Suelo; o bien por uno de los métodos residuales que habitual y

pacíficamente se utilizan en el mercado inmobiliario y financiero, es decir la ECO 805/2003 o bien

por las dos normativas y analizando posteriormente los resultados obtenidos.

6.4.3. Aprovechamiento urbanístico

El T.R.L.S.R.U. denomina aprovechamiento a la edificabilidad, que se mide con el coeficiente o




índice de edificabilidad bruta o neta (ver Art. 40 y 41 del Reglamento de Zonas de Ordenación

Urbanística de la Comunidad Valenciana) en m2techo/m2suelo. Matizando algo más, nos referiremos

al aprovechamiento lucrativo, es decir, a aquel que es susceptible de materializarse y de convertirse

en el mercado inmobiliario en unidades monetarias. Normalmente el planeamiento asigna un

coeficiente o índice de edificabilidad bruta o neta, (m2t/m2s) o parámetros edificatorios de volumen

(fachada mínima, fondo edificable, alturas, patios, …), pero también asigna usos y densidades; en

consecuencia asigna aprovechamiento urbanístico.

Por lo tanto asumimos que existe identidad terminológica, a efectos de valoraciones, entre

aprovechamiento y edificabilidad y, en consecuencia, el coeficiente o índice de edificabilidad es una

ratio que relaciona la superficie edificable por cada unidad de superficie de suelo (bruta o neta).

6.4.4. El Aprovechamiento Urbanístico de los terrenos objeto de valoración

El Aprovechamiento Urbanístico de los terrenos objeto de valoración se ha obtenido, motivado y

justificado en el apartado 6.1.1.- Cuál es la aplicación de este Principio del Mayor y Mejor Uso en

este dictamen de valoración, que es resumen es el reflejado en el siguiente cuadro:

En consecuencia, sobre los terrenos objeto de este dictamen, se materializaría el derecho al

aprovechamiento urbanístico mencionado en el cuadro anterior, y se construirían unas edificaciones

que tendrían el carácter de nuevo y que cuya situación y entorno corresponderían a una promoción

Industrial del tipo estándar o medio de Sax con una tipología de naves industrial aislada o adosada,

en la que las características constructivas son acordes con las medias que, a la fecha de la valoración,

contempla el mercado inmobiliario. Asimismo la superficie de las naves industriales; así como sus

correspondientes programas funcionales corresponden con la oferta media existente, a la fecha de

esta valoración, en el mercado inmobiliario de Sax y la provincia de Alicante.


Numero deUnidades




Total 95.945,78 77 1.246,05




6.5. METODOS DE VALORACIÓN (EMPLEADOS EN ESTE DICTAMEN)

El Artículo 15 de la ECO/805/2003, define los métodos técnicos de valoración, éstos son:

1. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:

a) El Método del coste.

b) El Método de comparación.

c) El Método de actualización de rentas.

d) El Método residual.

Los artículos 20 y 21de la ECO/805/2003, definen el método de comparación con el mercado, como:

Artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación

1. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles

siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente.

3. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor

por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien,

y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

Artículo 21. Requisitos para la utilización del método de comparación

1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será

necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en

la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la

homogeneización de comparables.

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u

ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho

mercado.

El artículo 34 de la ECO/805/2003, define el método de residual estático, como:




1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de

cálculo «dinámico»).

b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de

cálculo «estático»).

3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e

inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un

plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que

permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor

hipotecario.

Su desarrollo está contenido en los artículos 40 y siguientes de la ECO/805/2003.

El artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado del Real Decreto

1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de

Suelo, dispone la utilización del Método Residual Estático para la valoración de este tipo de suelo.

Pasemos a explicar con más detalle los métodos utilizados en este dictamen.

6.5.1. Método de Comparación con el Mercado

El método de comparación con el mercado está basado en el principio de sustitución que dice:

"El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características substitutivos de aquel".

Esta definición nace de la observación de la realidad cotidiana del mercado inmobiliario, en donde los

inversores en inmuebles prefieren aquellas alternativas de inversión que son más ventajosas para ellos

desde el punto de vista estrictamente económico; y están dispuestos a pagar la misma cantidad de dinero

por aquellos activos, que para los inversores tienen iguales características o que pueden sustituirse unos a

otros sin ventajas ni desventajas importantes.




El método de Comparación con el Mercado, permite buscar y obtener del mercado inmobiliario el

Valor de Mercado de un inmueble, comparando de una forma ordenada y sistemática transacciones

reales de activos inmobiliarios sustitutivos o semejantes del valorado.

Mientras que los otros valores utilizados normalmente en las transacciones inmobiliarias, como son

el coste de reemplazamiento, el valor de capitalización de las rentas o el valor residual, se "calculan"

o "elaboran matemáticamente", el valor de mercado es un valor que ya existe y que debe ser

“buscado” en el mercado inmobiliario. La metodología pretende "encontrarlo" y no calcularlo. El

valor de mercado no se calcula, está en el mercado hay que buscarlo y encontrarlo. El valor de

mercado es el único valor utilizado en mundo financiero, empresarial y en las relaciones comerciales

entre particulares.

El método de comparación consiste en estimar el Valor de un Inmueble sobre la base de datos de

venta de propiedades parecidas. El valor de mercado de un inmueble, se basa en la comparación con

otros testigos de oferta o compra ventas reales de inmuebles. Debe obtenerse para la mayor y mejor

utilización del inmueble (principio del mayor y mejor uso). Es el método de valoración más objetivo,

ya que no presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores,

vendedores, usuarios, etc.). El requisito imprescindible para utilizar el método de comparación con el

mercado que exista un mercado representativo de inmuebles comparables al objeto de nuestra

valoración. La utilización del método de comparación con el mercado comporta la obligación de

indicar los datos concretos de cada uno de los testigos y las fuentes de los mismos.

Inconvenientes del método:

• La obtención de pocas muestras y/o testigos en el mercado inmobiliario.

• La apreciación subjetiva del profesional sobre el inmueble objeto de valoración y de los

testigos obtenidos del mercado inmobiliario.

¿Se han eliminado los inconvenientes del método de comparación con el mercado en este informe?

Indudablemente la respuesta es que sí se han eliminado los inconvenientes del método de

comparación con el mercado, ya que se ha realizado un exhaustivo estudio del mercado inmobiliario

industrial de toda la provincia de Alicante, con un total de 246 Testigos de naves industriales (con

fotocopia de toda la documentación en anexos para su constatación) y un Valor Total de mercado

analizando para el uso funcional (característico) industrial de 144.354.513 euros, obteniéndose los




Valores Unitarios de Mercado del uso (característico) Industrial aislado y pareaado; lo que significa

que se dispone de una información suficiente en cantidad y calidad para poder determinar con un

percentil del 95% (según la estadística descriptiva3) al utilizarse promedios matemáticos (y no

apreciaciones subjetivas del perito tasador) de cuáles serían los valores de mercado del producto

inmobiliario terminado en la mayor y mejor promoción a realizar en los solares objeto de esta

valoración.

La metodología del Método de Comparación con el Mercado, está recogida en las siguientes

normativas y/o publicaciones:

1. Orden ECO/805/2003, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados

derechos para ciertas finalidades financieras. Artículos 20 al 23

2. Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y

el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los

bienes inmuebles de naturaleza urbana. Normas 3, 16 y 32.

3. “La Valoración Inmobiliaria. Teoría y practica”. González Nebreda, Turmo y Villaronga. – páginas

204 a la 216. - Editorial: La Ley.

4. “Valoraciones Inmobiliarias. Fundamentos Teoría y práctica”. Llano El Cid – páginas 2-01 a la 2-

70. - Editorial: Llano Realtors

5. “Manual de Valoraciones Inmobiliarias”. Roca Cladera – páginas 60 a la 69. - Editorial: Ariel

Economía

6. “Análisis Critico de los Métodos de Valoración Inmobiliaria: Teoría y casos prácticos”. Lama Santos

y Lama Martin. Páginas 107 a 186. Editorial Servicio de publicaciones de la U.C.

7. “Valoración Inmobiliaria”. Alcazar Molina - páginas 405 a 440 – Editorial Montecorvo

En consecuencia, este perito estima que no es necesaria reproducir dicha metodología de valoración

porque existe numerosa bibliografía que detalla cómo se tiene que utilizar en la práctica el método de

Comparación con el Mercado.

¿Cómo se ha aplicado en este dictamen de valoración?

3 Durá Peiró y López Cuñat. “Fundamentos de Estadísti ca, estadística descriptiva y modelos probabilísticas para la inferencia”. Editorial: Ari el Economía.




Se han seguido todos y cada uno de los pasos de la metodología del método de Comparación con el

marcado, pero solo para el mercado secundario, ya que no existen oferta en el mercado primario,

utilizando las técnicas de homogenización para transponer los datos del mercado secundario al

primario, ya que lo que se trata de obtener es el “valor modal” (podríamos decir que el valor medio,

aunque no es lo mismo en estadística descriptiva) del mercado en la provincia de Alicante; ya que lo que

necesitamos es conocer el valor de mercado del producto inmobiliario terminado, como si fuese

nuevo, de uso industrial en edificación aislada y pareada, para posteriormente obtener el Valor

Unitario de Repercusión de Suelo, para los mencionados usos.

6.5.2. Método Residual Estático o Análisis de Inversiones con valores actuales

El Método Residual Estático está basado en los principios del Mayor y Mejor Uso y Valor Residual.

El método del valor residual, nos permite obtener cualquiera de los factores de producción que

intervienen en la elaboración de un inmueble como la diferencia entre el valor total (VM) del activo

inmobiliario menos el sumatorio del valor de cada uno del resto de los factores de producción que

intervienen en la producción de ese activo inmobiliario.

En la gran mayoría de los informes de valoración se quiere calcular el valor de mercado de un solar o

terreno; siendo este el precio más probable que, a la fecha de la transacción inmobiliaria o valoración,

pagaría un promotor de tipo medio de la zona por un inmueble de esas características, como es el

objeto de esta valoración. En esta hipótesis, formulación matemática es:

F = VM - (CC + IN + H + L + T + GA

P + GF + GC + BP) sin imputación temporal.

La metodología del Método Residual Estático, está recogida en las siguientes normativas y/o

publicaciones:

1. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de

la Ley de Suelo. Art. 22, 23 y 25.

2. Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y


bienes inmuebles de naturaleza urbana. Normas 8, 9 y 16.


derechos para ciertas finalidades financieras. Artículos 34 al 42.




4. “La Valoración Inmobiliaria. Teoría y práctica”. González Nebreda, Turmo y Villaronga. – páginas


5. “Valoraciones Inmobiliarias. Fundamentos Teoría y practica”. Llano El Cid – páginas 5-01 a la 5-

19. - Editorial: La Ley.

6. “Manual de Valoraciones Inmobiliarias”. Roca Cladera – páginas 106 a la 117. - Editorial: Ariel

Economía

7. “Análisis Crítico de los Métodos de Valoración Inmobiliaria: Teoría y casos prácticos”. Lama Santos

y Lama Martin. Páginas 191 a 249. Editorial Servicio de publicaciones de la U.C.

8. “Valoración Inmobiliaria”. Alcazar Molina - páginas 373 a 383 – Editorial Montecorvo


porque existe numerosa bibliografía que detalla cómo se tiene que utilizar en la práctica el método

Residual Estático.

6.5.3. Método Residual Dinámico o Análisis de Inversiones con valores esperados.

Permite calcular el Valor del Suelo como diferencia entre el Valor Actual de los Ingresos obtenidos

por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual de los

Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado a priori, y en el

momento temporal en que se producen cada uno de ellos.

F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) con imputación temporal.

La metodología del Método Residual Dinámico, está recogida en las siguientes normativas y/o

publicaciones:

1. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de

la Ley de Suelo. Art. 7 y siguientes al ser lo mismo que el método de actualización de las rentas.


derechos para ciertas finalidades financieras. Artículos 36 al 39.

3. “La Valoración Inmobiliaria. Teoría y práctica”. Gonzalez Nebreda, Turmo y Villaronga. – páginas





4. “Valoraciones Inmobiliarias. Fundamentos Teoría y practica”. Llano El Cid – páginas 5-13 -

Editorial: La Ley.

5. Modelos de análisis y valoración. Rodriguez Sandias, Alfonso – paginas73 a 131. Editorial Andavira

6. “Análisis Crítico de los Métodos de Valoración Inmobiliaria: Teoría y casos prácticos”. Lama

Santos y Lama Martin. Páginas 191 a 249. Editorial Servicio de publicaciones de la U.C.


porque existe numerosa bibliografía que detalla cómo se tiene que utilizar en la práctica el método

Residual Dinámico.




7. ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO

La sentencia nº 862/2010 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana – Sala de lo

Contencioso Administrativo – Sección Segunda, cuyo presidente Don Mariano Ferrando Marzal en

su Fundamento de Derecho Octavo establece que:

Octavo. Reiteradísima jurisprudencia de la Sala 3 ª del Tribunal Supremo (Sentencias ,

entre muchas otras, de 29 de octubre 2.004 y de 20 de junio 2006) tiene declarado que

cuando se trata de suelo urbano consolidado "resulta más adecuado a efectos de calcular

por el método residual el valor urbanístico del suelo, acudir a precios de mercado

debidamente "contrastados" que al de venta de nave industriales de protección oficial", pero

como dice la última de las sentencias citadas es imprescindible que los precios de mercado

sean obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, pues de

no ser así "es preferible, como dice la sentencia de 23 de mayo de 2.000, aplicar un

porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de las nave

industriales de protección oficial. En definitiva, la aplicación del método residual fundado

en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los

mismos, de manera que lleve al convencimiento sobre su para reponer el sacrificio

patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a

resultados desproporcionados, de ahí que se ponga en relación con los supuestos en que la

consolidación urbana y el consiguiente desarrollo del mercado permitan una apreciación

cierta y segura de los valores por los que aquel discurre

La pregunta que nos tenemos que hacer es:

¿Podemos obtener, a la fecha de la valoración, precios de mercado que sean obtenidos de

fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, con la acreditación de la

certeza y seguridad de las los mismos y que permitan una apreciación cierta y segura de los

valores por los que el mercado inmobiliario discurre?

La respuesta es sí.

Tal como fundamentamos, motivamos y justificamos seguidamente.




7.1. GENERALIDADES DEL ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO

Se ha realizado en Noviembre de 2.015, un exhaustivo y completo estudio de la totalidad del

mercado inmobiliario4 secundario de la provincia de Alicante de naves industriales.

Para lo cual, se recopilaron datos testigos por unidades funcionales inmobiliarias (naves industriales,

fabricas, …) en oferta de venta y alquiler en el mercado inmobiliario secundario de la provincia de

Alicante (ya que el mercado primario, de obra nueva, en estos momento no existe dada la actual

situación económica y financiera de España); con naves industriales en oferta de venta y alquiler, que

tuviesen características semejantes por ubicación, uso, tipología y tamaño, a la posible promoción

tipo a desarrollar en los terrenos objetos de este dictamen de valoración.

El número de naves industriales (246 testigos), así como el valor económico total de la muestra

(144.354.513 euros) aseguran la total fiabilidad de los valores modales de mercado que se van a

utilizar en este dictamen de valoración, de acuerdo con la estadística descriptiva5

En consecuencia, se cumplen los requisitos técnicos para poder utilizar el Método de Comparación

con el Mercado y posteriormente el Método Residual Estático reflejados en este informe.

En los cuadros de las páginas siguientes quedan reflejados los valores modales de mercado del

producto inmobiliario con uso funcional lucrativo Industrial en venta y alquiler; y en los Anexos

están cada una de las naves testadas; pudiendo ser constatados por cualquier tercera persona física.

7.2. DISEÑO DE LA MUESTRA

Para tomar las muestras o testigos que nos han de servir de referencia para obtener el valor de

mercado, hay que acudir, en principio, a las fuentes de información de transacciones reales cerradas o

las ofertas existentes en el mercado.

En la Información de Mercado se ha de tener en cuenta:

4 Canabal Barreiro, J.E. La investigación de mercados y el futuro del sector inmobiliario – ASSI 1996 5 Durá Peiró y López Cuñat. “Fundamentos de Estadística, estadística descriptiva y modelos probabilísticas para la inferencia”. Editorial: Ariel Economía.




a) Que es el elemento más importante de la valoración, ya que nos aporta datos a comparar.

b) Que es un elemento estadístico, por lo cual, cuanto mayor sea el número de testigos, mayor será la

exactitud de la información de mercado, es decir, cuanto mayor es el número de compraventas

comparables obtenidas y más abundante la información que se dispone sobre ellas, mayor fiabilidad

ofrecerá la información (con más de 31 muestra de testigos fiables se alcanza un percentil de

seguridad del 95 % en la determinación del valor modal de mercado de acuerdo con principios y

técnicas de la estadística descriptiva5 )

c) Que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la información de las condiciones de

los testigos mejores serán los resultados de la homogeneización posterior necesaria, es decir, cuanto

mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, más significativa será la

información obtenida.

El Método de Comparación, para ser aplicado correctamente, exige que las muestras analizadas ("los

testigos"), no sólo tengan características intrínsecas homogéneas o asimilables sino que también

exige que las restantes características fundamentales sean referenciales respecto de las del bien que se

valora.

Entre las características extrínsecas más importantes se encuentran la oferta y la demanda existentes

en el mercado que se analiza, y por ello la gran importancia de delimitar correctamente el mercado

que se considera (es decir, segmentar el mercado inmobiliario en donde tenemos que trabajar).

Para definir o delimitar el mercado concreto del bien a tasar, debe buscarse el área en la que puedan

existir potenciales adquirientes del bien que se valora y aquella en la que sus diferentes ubicaciones

concretas satisfagan de manera semejante las posibles necesidades de los potenciales adquirientes.

Establecidos los conceptos generales para la obtención de la información del mercado, se ha

realizado un detallado estudio que se circunscribe a toda la provincia de Alicante, obteniéndose 246

muestras (naves, fabricas,…) en noviembre 2.015.




7.3. MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL SECUNDARIO (EN VENT A)

Como ya hemos indicado, se ha efectuado una investigación de mercado de los segmentos de uso

funcional lucrativo industrial; en tipología de edificación aislada, pareada o en hilera. Dada la gran

cantidad de testigos obtenidos (246 naves) se conforma que estos representen la localización modal

del mercado inmobiliario, a la fecha de este dictamen de valoración. El estudio de mercado fue

realizado en la segunda quincena del mes de Noviembre de 2.015 por el técnico redactor de este

dictamen.

Los testigos se han obtenido de las principales páginas Web del sector inmobiliario, como queda

constatado en la impresión de cada una de las fichas testigo. Se ha testeado telefónicamente el 20%

de los testigos empleados, para verificar y constatar la información facilitada en la página Web.

Como es habitual en el mercado secundario, los testigos en el precio ofertado lleva incluido el

consabido incremento de salida como margen de negociación. Actualmente este margen de

negociación está entre un 10% - 20% del precio ofertado. Así mismo, se han descontado de las

ofertas, las comisiones de intermediarios como, por ejemplo, es el caso de los agentes de la propiedad

inmobiliaria, que en esta zona es del 3% - 5% para el mercado nacional.

Todos los testigos de este estudio están debidamente documentados, y se pueden constatar, habiendo

sido desechados más testigos cuya información que no ofrecían un mínimo para ser fidedigna (como

por ejemplo pueden ser las gangas que ofrecen los A.P.I. como reclamo de venta, que en la mayoría

de los casos son ficticias y solo sirven para atraer a los futuros clientes)

El precio total en oferta de las 246 naves industriales, testadas en la provincia de Alicante, en el

estudio de mercado asciende a la cantidad de 144.354.513 €, con una superficie total construida de

304.556 m2c.

La superficie media de las naves industriales es de 1.238 m2 construidos, con una antigüedad media

de 17 años y en precio total medio de oferta de 586.807 € y unitario de 497 €/m2 construido. La

rentabilidad media bruta es del 4,36% en este tipo de activo fijo, con un alquiler medio de 2.353

€/mes y consecuentemente de 1,901 €/mes/m2c

En el cuadro siguiente queda recogido el parque inmobiliario testado de naves industriales de la

provincia de Alicante


Dictamen de valoración para determinar el Valor de Mercado Total y Unitario del suelo del Polígono Industrial del Plan Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" de las NN.SS de Sax (Alicante), para su utilización en el Proyecto de Reparcelación a los efectos de la equidistibución de beneficios y cargas.


Nº

Tes

tigo

T. M

unic

ipal

Pol

ígon

o

Indu

stria

l

Partida o Pedanía o Urbanización o Calle o

Avenida

Nombre del

Propietario o

Vendedor

Características del testigo

Superficie construida de la Nave

Precio Total de Oferta

Rentabilidades de la Inversión

Precio Unitario de Oferta de la Nave

Industrial

An

tigü

eda

d

ofic

ina M2

construido Euros

Alquiler ( €/mes)

Rentabilidad Bruto % Euros/M2c

Pesetas / M2c

1 Agost Pol. Ind La Escandella Crta Agost a Petrer Particular 10 No 994 268.000 270 44.861

2 Alcoy Particular 10 Si 3.600 1.200.000 333 55.462

3 Alcoy Particular 15 No 475 132.000 278 46.238

4 Alcoy PI Santiago Paya API 15 Si 1.650 571.900 347 57.670

5 Alcoy c/ Sant Eloi 19-21 Particular 15 Si 700 800.000 3.000 4,50% 1.143 190.155

6 Alicante Zona Mercalicante API 25 Si 6.100 3.550.000 582 96.831

7 Alicante API 15 Si 587 381.000 649 107.995

8 Alicante PI Babel Artes Graficas 10 Particular 15 No 850 385.000 453 75.363

9 Alicante PI Divina Pastora Particular 15 Si 1.040 599.700 577 95.944

10 Alicante PI Divina Pastora API 30 Si 800 472.000 590 98.168

11 Alicante PI Divina Pastora API 30 Si 550 350.000 636 105.882

12 Alicante PI Divina Pastora API 30 No 1.653 364.960 1.500 4,93% 221 36.736

13 Alicante El Pla del Bon repos Particular 30 Si 1.032 1.060.000 1.027 170.900

14 Alicante Mercurio API 30 no 1.353 390.000 288 47.960

15 Alicante P.I. Asis/Florida API 15 si 4.070 1.400.000 344 57.234

16 Alicante Asis/Florida API 15 si 1.300 980.000 754 125.429

17 Alicante Florida /Asis carretera Ocaña 56 particular 10 si 1.660 780.000 470 78.181

18 Alicante Florida /portazgo API 15 no 525 395.000 752 125.186

19 Alicante Florida/Asis API 30 si 1.300 1.000.000 769 127.989




20 Alicante Agua Amarga particular 20 si 2.700 748.000 277 46.095

21 Alicante Las Atalayas API 15 si 1.840 2.060.000 6.500 3,79% 1.120 186.280

22 Alicante Las Atalayas API 10 si 435 275.000 632 105.187

23 ALicante las Atalayas API 25 no 300 177.000 590 98.168

24 Alicante las Atalayas particular 20 si 1.987 750.000 378 62.811

25 Alicante P.I. Babel comercio nº 6 particular 25 si 720 295.000 410 68.172

26 Alicante P.I. Babel API 25 no 750 356.000 475 78.978

27 Alicante P.I. Babel API 25 si 820 350.000 427 71.018

28 Alicante P.I. Babel API 25 si 738 535.000 2.500 5,61% 725 120.619

29 Alicante P.I. Babel particular 25 si 738 600.000 813 135.273

30 Alicante P.I. Babel artes g´raficas nº 11 particular 25 no 850 385.000 453 75.363

31 Alicante P.I. Florida/portazgo API 10 si 1.400 780.000 557 92.701

32 Alicante P.I. Llano del espartal API 15 no 490 420.000 1.200 3,43% 857 142.617

33 Alicante P.I. Llano del espartal Tauro nº 23 particular 25 si 2.300 2.300.000 1.700 0,89% 1.000 166.386

34 Alicante P.I. Llano del espartal API 30 si 1.114 378.000 339 56.436

35 Alicante P.I. Pla de la Vallonga API 20 si 3.160 2.000.000 633 105.308

36 Alicante P.I. Pla de la Vallonga API 30 si 4.874 1.450.000 297 49.499

37 Alicante P.I. Pla de la Vallonga particular 25 no 1.116 350.000 314 52.182

38 Alicante P.I. Pla de la Vallonga API 15 si 500 177.000 354 58.901


40 Alicante P.I. Pla de la Vallonga API 15 no 655 288.000 1.000 4,17% 440 73.159

41 ALicante P.I. Pla de la Vallonga API 15 si 2.475 1.700.000 5.500 3,88% 687 114.285

42 Alicante P.I. Pla de la Vallonga API 20 si 757 333.000 1.135 4,09% 440 73.192


44 Alicante P.I. Pla de la Vallonga API 10 no 432 315.000 729 121.323

45 Alicante Rabasa API 20 si 1.200 420.000 1.200 3,43% 350 58.235

46 Aliacnte Rabasa San Isidoro API 15 si 1.950 1.300.000 667 110.924




47 Alicante Rabasa Mariano Benlliure 23 particular 25 no 1.250 400.000 320 53.244

48 Alicante Rabasa API 25 no 1.200 370.000 308 51.302

49 Altea API 30 no 278 179.000 644 107.133

50 Aspe API 35 no 1.900 975.000 513 85.382

51 Aspe API 25 no 1.578 400.000 253 42.176

52 Aspe P.I. Tres hermanas API 20 si 830 235.800 284 47.270

53 Aspe P.I. Tres hermanas API 10 no 2.850 585.000 2.600 5,33% 205 34.153

54 Aspe P.I. Tres hermanas Almazara nº 17 particular 10 no 2.400 1.100.000 458 76.260

55 Aspe P.I. Tres hermanas API 10 si 8.473 1.400.000 165 27.492

56 Aspe P.I. Tres hermanas API 20 si 2.000 369.000 185 30.698

57 Aspe P.I. Tres hermanas API 15 si 2.000 550.000 275 45.756

58 Aspe P.I. Tres hermanas API 20 no 770 248.000 322 53.589



61 Aspe API 15 si 1.000 450.000 450 74.874


63 Aspe P.I. Tres hermanas API 15 si 580 250.000 431 71.718

64 Aspe P.I. Tres hermanas API 15 no 2.330 1.224.000 525 87.406

65 Bigastro API 10 no 300 140.000 467 77.647

66 Castalla API 10 si 528 158.000 299 49.790

67 Castalla API 15 no 335 110.000 328 54.634

68 Castalla API 15 si 528 158.001 299 49.790

69 Castalla API 20 si 597 174.500 292 48.634

70 Castalla poligono del riu API 15 no 1.037 435.540 420 69.882

71 Cocentaina particular 15 no 350 120.000 343 57.047

72 Cocentaina P.I. Els Algars API 15 si 2.077 359.001 1.800 6,02% 173 28.759

73 Cocentaina Avenida API 15 no 650 276.000 425 70.650




74 Cocentaina Carrertera API 30 si 4.500 950.000 211 35.126

75 Cocentaina Algars API 15 no 466 235.000 800 4,09% 504 83.907

76 Crevillent San Antonio de la Florida

API 25 si 1.181 408.688 1.100 3,23% 346 57.578

77 Crevillent Ptda.de cachaped API 25 si 595 245.000 800 3,92% 412 68.512

78 Crevillent crevillente API 15 si 851 443.000 521 86.615

79 Crevillent Crta Crevillente - Elche particular 15 Si 1.500 269.000 179 29.839

80 Crevillent P.I. Cachapet particular 15 No 700 165.000 236 39.220

81 Crevillent P.I. Cachapet API 15 No 1.910 764.000 400 66.554

82 Crevillent P.I. Cachapet API 10 No 4.000 1.600.000 7.700 5,78% 400 66.554

83 Crevillent P.I. Cachapet API 20 si 1.000 566.500 1.100 2,33% 567 94.258

84 Crevillent P.I. Cachapet API 25 si 805 155.000 193 32.037

85 Crevillent P.I. Cachapet API 25 si 851 150.000 176 29.328

86 Crevillent P.I. Cachapet API 20 no 978 437.000 447 74.346

87 Crevillent P.I. Cachapet API 20 no 845 390.000 462 76.794

88 Crevillent P.I. Del Boch API 25 si 345 108.000 313 52.086

89 Crevillent P.I. Del Boch API 25 si 1.000 300.000 300 49.916

90 Crevillent P.I. Drome API 25 si 730 360.000 2.000 6,67% 493 82.053

91 Crevillent P.I. Drome API 30 si 800 270.000 1.400 6,22% 338 56.155

92 Crevillent P.I. Faina API 15 no 1.200 600.000 2.000 4,00% 500 83.193

93 Crevillent P.I. Faina API 15 no 965 349.000 362 60.175

94 Crevillent P.I. Faina API 10 no 1.000 450.000 1.500 4,00% 450 74.874

95 Crevillent P.I. Faina API 10 si 770 260.000 1.000 4,62% 338 56.182

96 Crevillent P.I. Faina API 10 si 426 200.000 800 4,80% 469 78.115

97 Crevillent P.I. Faina API 20 si 600 168.300 281 46.671











105 Crevillent P.I. I-8 API 10 si 700 360.000 514 85.570

106 Crevillent P.I. I-8 API 15 no 650 165.000 254 42.236

107 Crevillent La estación API 25 si 10.000 3.090.000 20.000 7,77% 309 51.413

108 Crevillent La estación API 15 si 862 240.000 800 4,00% 278 46.326

109 Denia particular 10 si 750 800.000 1.067 177.478

110 Denia Crta Denia a Pego API 15 si 1.080 238.900 221 36.805

111 Denia Pda Madrigueres sud 60B

particular 20 si 1.500 1.150.000 767 127.563

112 EL Campello API 10 si 300 255.440 800 3,76% 851 141.672

113 Elche particular 20 no 400 135.000 338 56.155

114 Elche particular 15 si 800 510.000 638 106.071

115 Elche API 25 si 550 290.000 527 87.731

116 Elche P.I. Altabix API 20 si 1.000 1.000.000 3.000 3,60% 1.000 166.386

117 Elche P.I. Altabix API 25 no 500 400.000 1.200 3,60% 800 133.109

118 Elche P.I. Carrus particular 20 no 540 325.000 602 100.140

119 Elche P.I. Carrus API 20 si 1.000 320.000 320 53.244

120 Elche P.I. Carrus Carrus/El Toscar API 15 no 969 299.335 309 51.399

121 Elche P.I. Carrus cami dels Magros API 20 no 900 350.000 1.500 5,14% 389 64.706

122 Elche P.I. Carrus API 15 no 500 300.000 1.200 4,80% 600 99.832

123 Elche P.I. Carrus cami dels Magros particular 15 si 480 312.000 650 108.151

124 Elche P.I. Carrus cami dels Magros particular 20 si 790 250.000 316 52.654

125 Elche P.I. Carrus API 25 si 2.499 945.000 4.500 5,71% 378 62.919




126 Elche P.I. Carrus API 25 si 900 350.000 1.500 5,14% 389 64.706




130 Elche P.I. Carrus API 20 no 670 325.000 900 3,32% 485 80.710

131 Elche P.I. Carrus API 25 si 660 350.000 900 3,09% 530 88.235

132 Elche P.I. Carrus API 20 si 690 276.000 400 66.554

133 Elche P.I. Carrus API 10 si 2.550 1.900.000 745 123.974



136 Elche P.I. Carrus API 20 si 2.387 950.000 398 66.220



139 Elche P.I. Torrellano - 01 API 10 si 1.220 875.000 717 119.334

140 Elche P.I. Torrellano - 02 particular 0 si 700 631.000 901 149.985

141 Elche P.I. Torrellano - 03 particular 10 si 1.500 950.000 633 105.378


143 Elche P.I. Torrellano - 04b API 10 si 1.119 875.000 782 130.105



146 Elche P.I. Torrellano - 07 API 10 si 730 500.000 685 113.963

147 Elche P.I. Torrellano - 08 API 10 si 4.860 4.900.000 10.000 2,45% 1.008 167.755

148 Elche P.I. Torrellano - 09 API 10 si 1.780 900.000 2.500 3,33% 506 84.128

149 Elche P.I. Torrellano - 10 API 10 no 1.800 1.000.000 2.500 3,00% 556 92.437

150 Elche P.I. Torrellano - 11 API 0 si 765 620.000 1.500 2,90% 810 134.849

151 Elche P.I. Torrellano - 12 API 10 si 900 460.000 1.500 3,91% 511 85.042





153 Elche P.I. Torrellano - 14 API 15 si 818 358.000 438 72.819

154 Elche P.I. Torrellano - 15 API 10 no 1.400 800.000 571 95.078

155 Elche P.I. Torrellano - 16 API 10 no 1.998 1.400.000 701 116.587

156 Elda particular 20 no 203 90.000 443 73.767

157 Elda P.I. Campo Alto c/ Italia particular 20 si 636 134.000 211 35.056

158 Elda API 20 no 2.084 379.000 182 30.259

159 Elda particular 25 no 744 250.000 336 55.909

160 Elda particular 15 no 2.154 965.000 448 74.542

161 Elda particular 15 si 800 400.000 1.500 4,50% 500 83.193

162 Elda particular 25 si 1.404 400.000 2.800 8,40% 285 47.391

163 Finestrat particular 0 no 300 180.000 600 99.832

164 Finestrat API 15 no 500 500.000 1.000 166.386

165 Finestrat P.I. La Cachola Sector 24 API 10 si 3.810 2.225.000 584 97.168

166 Finestrat API 10 si 3.810 2.250.000 591 98.259

167 Finestrat API 20 si 450 350.000 778 129.411

168 Finestrat particular 15 no 3.654 1.023.400 280 46.601

169 Guardamar del Segura particular 30 no 340 120.000 353 58.724

170 Ibi Avda. Camino Cementerio API 15 si 537 350.000 652 108.445

171 Ibi API 15 si 1.050 500.000 476 79.231

172 Ibi particular 15 si 420 190.000 452 75.270

173 Ibi Alfac API 20 si 850 367.500 432 71.937

174 Ibi P.I. Alfas III API 15 si 420 190.000 452 75.270

175 Ibi Avda de la Industria API 10 si 1.000 750.000 750 124.790

176 Ibi P.I. Alfas III API 15 si 1.458 900.000 617 102.707

177 Ibi casa Pau API 15 si 900 498.000 553 92.067

178 LA Nucia particular 15 no 923 630.000 683 113.568

179 LA Nucia P.I. La Alberca API 10 no 923 1.550.000 1.679 279.413




180 LA Nucia P.I. La Alberca API 15 no 923 505.700 548 91.161

181 LA Nucia P.I. La Alberca API 10 no 923 295.000 320 53.179

182 LA Romana API 20 no 1.400 270.000 600 2,67% 193 32.089

183 Monovar P.I. El Pastoret particular 15 si 3.600 1.008.000 280 46.588

184 Monovar P.I. El Pastoret API 20 no 600 142.000 237 39.378

185 Monovar P.I. El Pastoret API 15 no 1.104 276.500 250 41.672

186 Muro de Alcoy Fachada a Autovia particular 20 no 400 312.526 781 130.000

187 Muro de Alcoy particular 25 no 400 105.000 263 43.676



190 Novelda particular 0 no 500 265.000 1.200 5,43% 530 88.185

191 Novelda P.I. Fondonet API 0 si 550 380.000 691 114.958

192 Novelda API 20 si 400 300.000 450 1,80% 750 124.790

193 Novelda P.I. de Santa Fe API 15 no 450 265.000 1.200 5,43% 589 97.983

194 Novelda P.I. Fondonet API 15 no 411 175.000 1.200 8,23% 426 70.846

195 Novelda P.I. Fondonet API 10 si 500 320.000 640 106.487

196 Novelda Campet API 25 si 1.000 463.500 464 77.120

197 Onil P.I. La Marjal API 10 no 400 212.000 530 88.185

198 Pego particular 15 no 500 345.000 690 114.806

199 Petrer P.I. Las Pedreres Fachada a Autovia particular 15 si 2.973 1.995.000 671 111.652

200 Petrer Bassa el moro particular 25 si 760 260.000 342 56.922

201 Petrer c/ Arenal particular 10 si 1.693 675.000 399 66.338

202 Petrer Les pedreres API 20 si 3.720 1.264.600 6.200 5,88% 340 56.562

203 Petrer Salinetas/san Jose API 20 si 650 225.000 1.200 6,40% 346 57.595

204 Pilar de la Horadada API 20 si 345 135.000 391 65.108

205 Salinas particular 20 no 863 179.500 208 34.608

206 Salinas particular 25 si 2.000 575.000 288 47.836




207 San Fulgencio API 10 no 505 175.000 347 57.659

208 San Juan d'Alacant Fachada Ctra Valencia API 15 no 2.700 1.781.000 660 109.753

209 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 01 API 20 si 800 420.000 2.000 5,71% 525 87.353

210 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 02 API 10 no 720 550.000 1.350 2,95% 764 127.100

211 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 03 API 15 si 580 252.000 900 4,29% 434 72.292

212 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 04 API 25 si 500 236.000 850 4,32% 472 78.534

213 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 05 API 25 no 525 249.000 474 78.915

214 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 06 API 20 no 1.103 464.185 421 70.022

215 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 07 API 20 no 368 191.100 519 86.403

216 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 08 API 20 si 4.000 1.957.000 489 81.404

217 San Vicente Raspeig particular 25 no 2.569 511.600 199 33.135

218 San Vicente Raspeig Universidad Fachada c/ Alicante - Universidad

API 20 si 3.536 4.500.000 1.273 211.747

219 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel API 10 no 500 385.000 770 128.117

220 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel API 20 no 777 485.000 624 103.857

221 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel API 20 no 500 850.000 850 1,20% 1.700 282.856

222 San Vicente Raspeig c/ Acero API 20 si 530 330.000 623 103.599

223 San Vicente Raspeig Fachada Avda particular 20 no 796 796.000 1.000 166.386

224 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel API 25 si 400 200.000 500 83.193

225 San Vicente Raspeig Haygon/universidad c/ Alicante y c/ Bronce API 20 si 2.300 2.500.000 4.000 1,92% 1.087 180.854

226 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel particular 20 no 500 250.000 500 83.193

227 San Vicente Raspeig API 15 no 350 195.500 559 92.938

228 Santa Pola Pol. Ind. Santa Pola c/ Mecanicos particular 10 no 513 250.000 487 81.085

229 Santa Pola Pol. Ind. Santa Pola API 15 si 1.323 210.000 159 26.410

230 Santa Pola IN-2 particular 10 no 332 96.000 289 48.112

231 Santa Pola API 15 no 660 152.000 230 38.319

232 Santa Pola API 20 no 321 180.000 561 93.301




233 Santa Pola API 10 si 325 105.000 323 53.755

234 Santa Pola Pol. Ind. I-2 c/ Marineros nº 62 particular 15 no 731 280.000 383 63.732

235 Santa Pola Pol. Ind. I-2 API 15 si 1.108 500.000 451 75.084

236 Sax particular 30 si 3.000 529.000 176 29.339

237 Sax API 15 Si 980 300.000 306 50.934

238 Sax API 15 si 850 620.000 729 121.364

239 Villajoyosa particular 15 no 647 100.100 155 25.742

240 Villajoyosa P.I. Pla de Torres API 15 no 1.017 289.500 285 47.364

241 Villajoyosa P.I. Pla de Torres API 15 si 4.205 1.227.000 292 48.551

242 Villajoyosa P.I. Pla de Torres API 15 no 196 94.800 484 80.476

243 Villena Fachada Autovia Fachada Autovia particular 15 si 2.450 1.200.000 490 81.495

244 Villena P.I. EL Rubial API 20 si 2.265 750.000 331 55.095

245 Villena Bulilla/EL Rubial API 20 Si 638 216.327 339 56.417

246 Villena P.I. Bulilla API 20 no 270 84.000 311 51.765




PROVINCIA DE ALICANTE

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de la Provincia de Alicante en oferta observamos:

� El precio total en oferta de las 246 naves industriales, testadas en la provincia de Alicante en

el estudio de mercado asciende a la cantidad de 144.354.513 € con una superficie total

construida de 304.556 m2c.

� La superficie media de las naves industriales es de 1.238 m2 construidos, con una antigüedad

media de 17 años y en precio total medio de oferta de 586.807 € y un precio unitario medio de

oferta de 496,74 euros / m2 construido (Media Acotada al 0%).

� La rentabilidad media bruta es del 4,36 % en este tipo de activo fijo, con un alquiler medio de

2.353 €/mes y consecuentemente un alquiler unitario de 1,901 €/mes/m2c.

� De los testigos en oferta, el precio máximo es 1.700 €/m2c y el precio mínimo es de 155

€/m2c, habiendo un intervalo de diferencia entre los 2 precios anteriores de 1.545 €/m2c.

� Si obtenemos las media aritmética de los 246 testigos en oferta del mercado inmobiliario, y

vamos posteriormente quitando de los testigos los extremos superiores e inferiores, en tramos

del 10% , obtenemos los siguientes resultados:

� El valor máximo de la tabla anterior es 497 €/m2c y el valor mínimo es de 457 €/m2c,

habiendo un intervalo de diferencia entre los 2 valores anteriores de 40 puntos, lo que nos

indica que los 246 testigos obtenidos representa un mercado bastante homogéneo ya que no

hay picos sobresalientes en las medias acotadas.

Testigos en oferta del mercadoinmobiliario

Euros/M2c

MEDIA ACOTADA AL 0% 496,74



MEDIA ACOTADA AL30% 466,03










ALICANTE

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Alicante en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 42 naves industriales, testadas en Alicante en el estudio de

mercado, asciende a la cantidad de 32.189.660 € con una superficie total construida de 60.774

m2c.



oferta de 550 euros / m2 construido (Media Acotada al 0%).




€/m2c, habiendo un intervalo de diferencia entre los 2 precios anteriores de 899 €/m2c,




� El valor máximo de la tabla anterior es 550 €/m2c y el valor mínimo es de 524 €/m2c,





Euros/M2c














ASPE

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Aspe en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 15 naves industriales, testadas en Aspe en el estudio de

mercado asciende a la cantidad de 8.594.800 € con una superficie total construida de 28.771

m2c.




� De los testigos en oferta, el precio máximo es 525 €/m2c y el precio mínimo es de 165 €/m2c,

habiendo un intervalo de diferencia entre los 2 precios anteriores de 360 €/m2c.




El valor máximo de la tabla anterior es 352 €/m2c y el valor mínimo es de 342 €/m2c, habiendo un

intervalo de diferencia entre los 2 valores anteriores de 10 puntos, lo que nos indica que los 15

testigos obtenidos representa un mercado bastante homogéneo ya que no hay picos sobresalientes en

las medias acotadas.


Euros/M2c














CASTALLA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Castalla en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 5 naves industriales, testadas en Castalla en el estudio de


m2c.

� La superficie media de las naves industriales es 605 m2 construidos, con una antigüedad









intervalo de diferencia entre los 2 valores anteriores de 29 puntos, lo que nos indica que los 5 testigos

obtenidos representa un mercado bastante homogéneo ya que no hay picos sobresalientes en las

medias acotadas.


Euros/M2c














ALCOY - COCENTAINA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Alcoy – Cocentaina en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 9 naves industriales, testadas en Alcoy - Cocentaina en el

estudio de mercado asciende a la cantidad de 4.643.901 € con una superficie total construida

de 14.468 m2c.







€/m2c, habiendo un intervalo de diferencia entre los 2 precios anteriores de 970 €/m2c.







medias acotadas.


Euros/M2c














CREVILLENTE

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Crevillente en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 33 naves industriales, testadas en Crevillente en el estudio de


m2c.


media de 18 años y en precio total medio de oferta de 430.021 € y un precio unitario medio

de oferta de 390 euros / m2 construido (Media Acotada al 0%).











medias acotadas.


Euros/M2c














ELCHE

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Elche en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 43 naves industriales, testadas en Elche en el estudio de


m2c.
















Euros/M2c














ELDA - PETRER

Analizando los testigos del mercado inmobiliario en Elda – Petrer en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 12 naves industriales, testadas en Elda – Petrer en el estudio de


m2c.
















Euros/M2c














FINESTRAT – LA NUCIA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Finestrat – La Nucia en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 10 naves industriales, testadas en Finestrat – La Nucia en el


de 19.012 m2c.


media de 12 años y un precio unitario medio de oferta de 582 euros / m2 construido (Media

Acotada al 0%).







intervalo de diferencia entre los 2 valores anteriores de 28 puntos, lo que nos indica que los10




Euros/M2c














IBI

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Ibi en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 8 naves industriales, testadas en Ibi en el estudio de mercado

asciende a la cantidad de 3.745.500 € con una superficie total construida de 6.635 m2c.

� La superficie media de las naves industriales es de 829 m2 construidos, con una antigüedad



� De los testigos en oferta, el precio máximo 750 €/m2c y el precio mínimo es de 432 €/m2c,








medias acotadas.


Euros/M2c














NOVELDA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Novelda en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 7 naves industriales, testadas en Novelda en el estudio de


m2c.












medias acotadas.


Euros/M2c














SAN VICENTE DEL RASPEIG

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de San Vicente del Raspeig en oferta observamos:

� El precio total en oferta de las 19 naves industriales, testadas en San Vicente del Raspeig en el


de 21.354 m2c.







€/m2c, habiendo un intervalo de diferencia entre los 2 precios anteriores de 1.501 €/m2c.





intervalo de diferencia entre los 2 valores anteriores de 146 puntos.


Euros/M2c














SANTA POLA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Santa Pola en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 8 naves industriales, testadas en Santa Pola en el estudio de

mercado asciende a la cantidad de 1.773.000 € con una superficie total construida de

5.313m2c.












medias acotadas.


Euros/M2c














SAX

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Sax en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 3 naves industriales, testadas en Sax en el estudio de mercado

asciende a la cantidad de 1.449.000 € con una superficie total construida de 4.830 m2c.










intervalo de diferencia entre los 2 valores anteriores de 98 puntos.


Euros/M2c














VILLAJOYOSA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Villajoyosa en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 4 naves industriales, testadas en la provincia de Alicante en el


de 6.065 m2c.









El valor máximo de la tabla anterior es 304 €/m2c y el valor mínimo es de288 €/m2c, habiendo un



medias acotadas.


Euros/M2c














VILLENA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario de Villena en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 4 naves industriales, testadas en Villena en el estudio de

mercado asciende a la cantidad de 2.250.327 € con una superficie total construida de

5.623m2c.












medias acotadas.


Euros/M2c














ASPE – CASTALLA – ELDA – NOVELDA – PETRER – SAX - VILLENA

Analizando los testigos del mercado inmobiliario del entorno homogéneo industrial de Sax,

compuesto por los términos municipales de Aspe – Castalla – Elda – Novelda – Petrer – Sax –

Villena, en oferta observamos que:

� El precio total en oferta de las 46 naves industriales, testadas en Aspe – Castalla – Elda –

Novelda – Petrer – Sax – Villena en el estudio de mercado asciende a la cantidad de

22.536.268 € con una superficie total construida de 63.881 m2c.




� La rentabilidad media bruta es del 5,71% en este tipo de activo fijo, con un alquiler medio de












Euros/M2c














En resumen, en el mercado se ofertan los siguientes precios:

Dado que los testigos nos establecen un mercado ordenado y homogéneo, nos vamos a centrar en el

estudio del mercado inmobiliario del entorno homogéneo industrial de Sax, compuesto por los

términos municipales de Aspe- Alicante – Castalla – Elda – Elche Carrus - Novelda – Petrer – Sax –

Villena, que es donde se ubican los terrenos objeto de este dictamen.

T. M

unic

ipa

l

Num

ero

Te

stig

os

Total Superficie

construida de naves

Total Precio Total de Oferta

Superficie Media

construida de la nave

industrial

Precio Unitario de Oferta de la Nave Industrial ( media acotada

al 0% )

Precio Unitario de Oferta de la Nave Industrial ( media acotada

al 20% )

Rentabilidades de la InversionCaracteristicas del testigo

M2 construido Euros M2 construido Euros EurosAlquiler (

€/mes)Rentabilidad

Bruto %Antigüedad

Estudio Mercado Provincia 246 304.556 144.354.513 1.238 497 471 2.353 4,36% 17

Alicante 42 60.774 32.189.660 1.413 550 530 2.471 3,80% 21

Aspe 15 28.771 8.594.800 1.918 351 352 2.600 5,33% 17

Alcoy - Cocentaina 9 14.468 4.643.901 1.608 417 417 1.867 4,87% 16

Crevillente 33 38.609 14.190.688 1.170 390 387 3.350 4,78% 18

Elche 43 49.803 29.672.745 1.158 576 567 2.275 4,00% 15

Petrer - Elda 12 17.821 7.037.600 1.485 375 365 2.925 6,30% 19

Finestrat - La Nucia 10 19.012 9.509.100 1.901 582 567 12

Ibi 8 6.635 3.745.500 829 548 548 15

Novelda 7 3.811 2.168.500 544 584 584 1.013 5,22% 12

San Vicente del Raspeig 19 21.354 15.322.385 1.124 681 649 1.658 3,40% 19

Santa Pola 8 5.313 1.773.000 664 360 360 14

Sax 3 4.830 1.449.000 1.610 404 404 20

Villajoyosa 4 6.065 1.711.400 1.516 304 304 15

Villena 4 5.623 2.250.327 1.406 368 368 19

Aspe, Castalla, Elda, Novelda,Petrer, Sax y Villena 46 63.881 22.536.268 1.389 395 385 2.039 5,71% 17




7.4. CRITERIOS Y PARAMETROS DE HOMOGENIZACIÓN DE TESTIGO S

La homogeneización es el proceso de aplicación de los datos testigos obtenidos del mercado

inmobiliario, desde el punto de vista de valoración, a las condiciones del inmueble a valorar.

La homogeneización debe hacerse en función de las características y calidades que previamente

hemos detectado que influyen en el valor de mercado dentro del segmento de los inmuebles

comparables.

La homogeneización de los testigos trata de compararlos con el inmueble tasado, es decir, determinar

si sus condicionantes son mejores o peores, lo que puede hacer desechar uno o varios testigos

concretos. También puede hacer aconsejable dar más preponderancia a unos testigos que a otros,

ponderando su participación en la conciliación de valores. De esta comparación se obtiene un valor

corregido, es decir homogeneizado y ponderado.

El método deberá tener en cuenta las diferencias de los precios de oferta y los de transacción real y

todas las variables que influyan en el valor del inmueble. Debe de hacerse para cada caso en concreto

y no existen normas generales de cómo se comportan los mercados inmobiliarios, aunque en

bastantes ocasiones los criterios de aumento o disminución del valor suele coincidir, pero deben ser

siempre ratificados en el espacio y en el tiempo, ya que éstos también cambian según las

circunstancias de los mercados.

Los precios unitarios de oferta de las naves industriales testigos se homogeneizarán aplicando

coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la nave industrial hipotética a

desarrollar en los terrenos objeto de valoracion, de acuerdo con los criterios que se exponen a

continuación.

Los parámetros son los siguientes:

� Mercado real: Diferencia entre el Precio de Oferta y el mercado real

El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá, en la actual situación del mercado

inmobiliario industrial, entre un 10% a un 15%, para obtener el posible precio de la transacción

real del activo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en




operaciones de contado (negociaciones a la baja, regateo entre el comprador y el vendedor, …,

es decir la normal y habitual en cualquier negociación a la baja en una compraventa).).

� Gastos de Comercialización

Al precio de oferta en el mercado secundario se reducirá los gastos de comercialización del

agente de la propiedad inmobiliaria, si la comercialización la realiza este profesional.

En Alicante en estos momentos los gastos de comercialización, es el caso de los agentes de la

propiedad inmobiliaria, que en esta zona es del 3% - 5% para el mercado nacional y de un 5% -

7% para el mercado internacional., ya que la venta está muy difícil y existen bastantes agencias

que sólo se dedican al alquiler porque la venta no es rentable.

En el caso del alquiler los API, cobran un mes de alquiler por sus honorarios.

� Entorno con respecto de la ciudad y Situación del inmueble en el entorno

Entorno: Cuando las características del entorno de la nave industrial que se tasa y de los testigos

sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta

un 40% sobre ventas (+/- 20%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar

hasta un +/- 30% sobre ventas.

Situación: Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la

nave industrial que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de

mercado primario (+/- 5 a 10% sobre ventas aproximadamente). Se operará primero en €/m2 de

terreno y seguidamente se transformará en €/m2 construido (Valor de Repercusión).

� Antigüedad Real ( a Nuevo):

Los testigos que hemos obtenido son todos del mercado secundario, en consecuencia para poder

utilizar el método Residual, tenemos que homogeneizar todas las naves industriales como si las

rehabilitásemos íntegramente y las convirtiésemos a nuevas.




En consecuencia, se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas

testigos y la nave industrial modal nueva, siguiendo la técnica de la depreciación lineal del método

del coste.

Esta depreciación anual, de 6,900 euros /año de vida útil, se ha calculado para una vida útil de las

edificaciones industriales de 35 años según el artículo 19 de la ECO/805/2003, mediante la técnica de

la amortización lineal, calculando el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) excluido el valor del

suelo, obteniéndose este último por el método residual estático del artículo 42 de la ECO

mencionada, tomándose como valor de mercado el obtenido en la homogeneización y los costes de

contrata los de una construcción tipo industrial aislada y unos gastos generales de promoción del 15%

sobre el coste de contrata mencionado.

Según se vaya indicando si los testigos son mejores, iguales, peores, etc., que la nave industrial

virtual modal, al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes

transformaciones numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado. Lo que se trata es que

todos los testigos tengan las mismas características que la nave industrial virtual modal.

Una vez homogeneizados todos los testigos del mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado

de mercado, de acuerdo con las siguientes tablas:




Nº

Te

stig

o

T. M

unic

ipa

l

Po

ligo

no

Indu

stri

al

Partida o Pedanía o Urbanizacion o Calle o

Avenida

Nombre del Propietario o

Vendedor

Caracteristicas del testigo

Superficie construida de

la Nave


Rentabilidades de la Inversion


Industrial

Diferencia entre el Precio de Oferta y el

mercado real

Antigüedad de la Edificacion por año

de vida util

An

tigü

ed

ad

ofic

ina

M2 construido EurosAlquiler (


Bruto %Euros/M2c

Pesetas / M2c

% s/ Venta

Euros/M2c% s/

VentaEuros/M2c Años

Euros/M2c

1 Agost Pol. Ind La Escandella Crta Agost a Petrer Particular 10 No 994 268.000 0 0 270 44.861 0,00% 0,00 -10,00% -26,96 10,00 69,00 42,04 311,662 Alcoy 0 0 Particular 10 Si 3600 1.200.000 0 0 333 55.4620,00% 0,00 -10,00% -33,33 10,00 69,00 35,67 369,003 Alcoy 0 0 Particular 15 No 475 132.000 0 0 278 46.238 0,00% 0,00 -10,00% -27,79 15,00 103,50 75,71 353,614 Alcoy PI Santiago Paya 0 API 15 Si 1650 571.900 0 0 347 57.670 -5,00% -17,33 -10,00% -34,66 15,00 103,50 51,51 398,125 Alcoy 0 c/ Sant Eloi 19-21 Particular 15 Si 700 800.000 3.000 0 1.143 190.155 0,00% 0,00 -10,00% -114,29 15,00 103,50 -10,79 1.132,076 Alicante Zona Mercalicante 0 API 25 Si 6100 3.550.000 0 0 582 96.831 -5,00% -29,10 -10,00% -58,20 25,00 172,50 85,20 667,177 Alicante 0 0 API 15 Si 587 381.000 0 0 649 107.995-5,00% 0,00 -10,00% -64,91 15,00 103,50 38,59 687,668 Alicante PI Babel Artes Graficas 10 Particular 15 No 850 385.000 0 0 453 75.363 0,00% 0,00 -10,00% -45,29 15,00 103,50 58,21 511,159 Alicante PI Divina Pastora 0 Particular 15 Si 1040 599.700 0 0 577 95.944 0,00% 0,00 -10,00% -57,66 15,00 103,50 45,84 622,4710 Alicante PI Divina Pastora 0 API 30 Si 800 472.000 0 0 590 98.168 -5,00% -29,50 -10,00% -59,00 30,00 207,00 118,50 708,5011 Alicante PI Divina Pastora 0 API 30 Si 550 350.000 0 0 636 105.882 -5,00% -31,82 -10,00% -63,64 30,00 207,00 111,55 747,9112 Alicante PI Divina Pastora 0 API 30 No 1653 364.960 1.500 0 221 36.736 -5,00% -11,04 -10,00% -22,08 30,00 207,00 173,88 394,6713 Alicante El Pla del Bon repos 0 Particular 30 Si 1032 1.060.000 0 0 1.027 170.900 0,00% 0,00 -10,00% -102,71 30,00 207,00 104,29 1.131,4214 Alicante 0 Mercurio API 30 no 1353 390.000 0 0 288 47.960-5,00% -14,41 -10,00% -28,82 30,00 207,00 163,76 452,0115 Alicante P.I. Asis/Florida 0 API 15 si 4070 1.400.000 0 0 344 57.234 -5,00% -17,20 -10,00% -34,40 15,00 103,50 51,90 395,8816 Alicante Asis/Florida 0 API 15 si 1300 980.000 0 0 754 125.429 -5,00% -37,69 -10,00% -75,38 15,00 103,50 -9,58 744,2717 Alicante Florida /Asis carretera Ocaña 56 particular 10 si 1660 780.000 0 0 470 78.181 0,00% 0,00 -10,00% -46,99 10,00 69,00 22,01 491,8918 Alicante Florida /portazgo 0 API 15 no 525 395.000 0 0 752 125.186 -5,00% -37,62 -10,00% -75,24 15,00 103,50 -9,36 743,0219 Alicante Florida/Asis 0 API 30 si 1300 1.000.000 0 0 769 127.989 -5,00% -38,46 -10,00% -76,92 30,00 207,00 91,62 860,8520 Alicante Agua Amarga 0 particular 20 si 2700 748.000 0 0 277 46.095 0,00% 0,00 -10,00% -27,70 20,00 138,00 110,30 387,3321 Alicante Las Atalayas 0 API 15 si 1840 2.060.000 6.500 0 1.120 186.280 -5,00% -55,98 -10,00% -111,96 15,00 103,50 -64,43 1.055,1322 Alicante Las Atalayas 0 API 10 si 435 275.000 0 0 632 105.187 -5,00% -31,61 -10,00% -63,22 10,00 69,00 -25,83 606,3623 ALicante las Atalayas 0 API 25 no 300 177.000 0 0 590 98.168-5,00% -29,50 -10,00% -59,00 25,00 172,50 84,00 674,0024 Alicante las Atalayas 0 particular 20 si 1987 750.000 0 0 378 62.811 0,00% 0,00 -10,00% -37,75 20,00 138,00 100,25 477,7525 Alicante P.I. Babel comercio nº 6 particular 25 si 720 295.000 0 0 410 68.172 0,00% 0,00 -10,00% -40,97 25,00 172,50 131,53 541,2526 Alicante P.I. Babel 0 API 25 no 750 356.000 0 0 475 78.978-5,00% -23,73 -10,00% -47,47 25,00 172,50 101,30 575,9727 Alicante P.I. Babel 0 API 25 si 820 350.000 0 0 427 71.018-5,00% -21,34 -10,00% -42,68 25,00 172,50 108,48 535,3028 Alicante P.I. Babel 0 API 25 si 738 535.000 2.500 0 725 120.619 -5,00% -36,25 -10,00% -72,49 25,00 172,50 63,76 788,6929 Alicante P.I. Babel 0 particular 25 si 738 600.000 0 0 813 135.273 0,00% 0,00 -10,00% -81,30 25,00 172,50 91,20 904,2130 Alicante P.I. Babel artes g´raficas nº 11 particular 25 no 850 385.000 0 0 453 75.363 0,00% 0,00 -10,00% -45,29 25,00 172,50 127,21 580,1531 Alicante P.I. Florida/portazgo 0 API 10 si 1400 780.000 0 0 557 92.701 -5,00% -27,86 -10,00% -55,71 10,00 69,00 -14,57 542,5732 Alicante P.I. Llano del espartal 0 API 15 no 490 420.000 1.200 0 857 142.617 -5,00% -42,86 -10,00% -85,71 15,00 103,50 -25,07 832,0733 Alicante P.I. Llano del espartal Tauro nº 23 particular 25 si 2300 2.300.000 1.700 0 1.000 166.386 0,00% 0,00 -10,00% -100,00 25,00 172,50 72,50 1.072,5034 Alicante P.I. Llano del espartal 0 API 30 si 1114 378.000 0 0 339 56.436 -5,00% -16,96 -10,00% -33,92 30,00 207,00 156,12 495,3135 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 20 si 3160 2.000.000 0 0 633 105.308 -5,00% -31,65 -10,00% -63,29 20,00 138,00 43,06 675,9736 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 30 si 4874 1.450.000 0 0 297 49.499 -5,00% -14,87 -10,00% -29,75 30,00 207,00 162,38 459,8737 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 particular 25 no 1116 350.000 0 0 314 52.182 0,00% 0,00 -10,00% -31,36 25,00 172,50 141,14 454,7638 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 15 si 500 177.000 0 0 354 58.901 -5,00% -17,70 -10,00% -35,40 15,00 103,50 50,40 404,4039 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 10 si 603 340.000 0 0 564 93.816 -5,00% -28,19 -10,00% -56,38 10,00 69,00 -15,58 548,2740 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 15 no 655 288.000 1.000 0 440 73.159 -5,00% -21,98 -10,00% -43,97 15,00 103,50 37,55 477,24

Gastos de Comercializacion

TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

VALOR UNITARIO

HOMOGENEIZADO




Nº

Te

stig

o

T. M

unic

ipa

l

Po

ligo

no

Indu

stri

al


Avenida


Vendedor



la Nave




Industrial


mercado real


de vida util

An

tigü

ed

ad

ofic

ina



Bruto %Euros/M2c

Pesetas / M2c

% s/ Venta

Euros/M2c% s/


Euros/M2c

41 ALicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 15 si 2475 1.700.000 5.500 0 687 114.285 -5,00% -34,34 -10,00% -68,69 15,00 103,50 0,47 687,3442 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 20 si 757 333.000 1.135 0 440 73.192 -5,00% -21,99 -10,00% -43,99 20,00 138,00 72,02 511,9143 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 25 si 600 230.000 0 0 383 63.781 -5,00% -19,17 -10,00% -38,33 25,00 172,50 115,00 498,3344 Alicante P.I. Pla de la Vallonga 0 API 10 no 432 315.000 0 0 729 121.323 -5,00% -36,46 -10,00% -72,92 10,00 69,00 -40,38 688,7945 Alicante Rabasa 0 API 20 si 1200 420.000 1.200 0 350 58.235-5,00% -17,50 -10,00% -35,00 20,00 138,00 85,50 435,5046 Aliacnte Rabasa San Isidoro API 15 si 1950 1.300.000 0 0 667 110.924 -5,00% -33,33 -10,00% -66,67 15,00 103,50 3,50 670,1747 Alicante Rabasa Mariano Benlliure 23 particular 25 no 1250 400.000 0 0 320 53.244 0,00% 0,00 -10,00% -32,00 25,00 172,50 140,50 460,5048 Alicante Rabasa 0 API 25 no 1200 370.000 0 0 308 51.302-5,00% -15,42 -10,00% -30,83 25,00 172,50 126,25 434,5849 Altea 0 0 API 30 no 278 179.000 0 0 644 107.133-5,00% -32,19 -10,00% -64,39 30,00 207,00 110,42 754,3050 Aspe 0 0 API 35 no 1900 975.000 0 0 513 85.382-5,00% -25,66 -10,00% -51,32 35,00 241,50 164,53 677,6851 Aspe 0 0 API 25 no 1578 400.000 0 0 253 42.176-5,00% -12,67 -10,00% -25,35 25,00 172,50 134,48 387,9652 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 20 si 830 235.800 0 0 284 47.270 -5,00% -14,20 -10,00% -28,41 20,00 138,00 95,39 379,4853 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 10 no 2850 585.000 2.600 0 205 34.153 -5,00% -10,26 -10,00% -20,53 10,00 69,00 38,21 243,4754 Aspe P.I. Tres hermanas Almazara nº 17 particular 10 no 2400 1.100.000 0 0 458 76.260 0,00% 0,00 -10,00% -45,83 10,00 69,00 23,17 481,5055 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 10 si 8473 1.400.000 0 0 165 27.492 -5,00% -8,26 -10,00% -16,52 10,00 69,00 44,22 209,4556 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 20 si 2000 369.000 0 0 185 30.698 -5,00% -9,23 -10,00% -18,45 20,00 138,00 110,33 294,8357 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 15 si 2000 550.000 0 0 275 45.756 -5,00% -13,75 -10,00% -27,50 15,00 103,50 62,25 337,2558 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 20 no 770 248.000 0 0 322 53.589 -5,00% -16,10 -10,00% -32,21 20,00 138,00 89,69 411,7759 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 15 no 500 249.000 0 0 498 82.860 -5,00% -24,90 -10,00% -49,80 15,00 103,50 28,80 526,8060 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 15 no 880 370.000 0 0 420 69.958 -5,00% -21,02 -10,00% -42,05 15,00 103,50 40,43 460,8961 Aspe 0 0 API 15 si 1000 450.000 0 0 450 74.874-5,00% -22,50 -10,00% -45,00 15,00 103,50 36,00 486,0062 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 15 no 680 189.000 0 0 278 46.246 -5,00% -13,90 -10,00% -27,79 15,00 103,50 61,81 339,7563 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 15 si 580 250.000 0 0 431 71.718 -5,00% -21,55 -10,00% -43,10 15,00 103,50 38,84 469,8864 Aspe P.I. Tres hermanas 0 API 15 no 2330 1.224.000 0 0 52587.406 -5,00% -26,27 -10,00% -52,53 15,00 103,50 24,70 550,0265 Bigastro 0 0 API 10 no 300 140.000 0 0 467 77.647-5,00% -23,33 -10,00% -46,67 10,00 69,00 -1,00 465,6766 Castalla 0 0 API 10 si 528 158.000 0 0 299 49.790-5,00% -14,96 -10,00% -29,92 10,00 69,00 24,11 323,3667 Castalla 0 0 API 15 no 335 110.000 0 0 328 54.634-5,00% -16,42 -10,00% -32,84 15,00 103,50 54,25 382,6068 Castalla 0 0 API 15 si 528 158.001 0 0 299 49.790-5,00% -14,96 -10,00% -29,92 15,00 103,50 58,61 357,8669 Castalla 0 0 API 20 si 597 174.500 0 0 292 48.634-5,00% -14,61 -10,00% -29,23 20,00 138,00 94,16 386,4570 Castalla poligono del riu 0 API 15 no 1037 435.540 0 0 420 69.882 -5,00% -21,00 -10,00% -42,00 15,00 103,50 40,50 460,5071 Cocentaina 0 0 particular 15 no 350 120.000 0 0 343 57.0470,00% 0,00 -10,00% -34,29 15,00 103,50 69,21 412,0772 Cocentaina P.I. Els Algars 0 API 15 si 2077 359.001 1.800 0 173 28.759 -5,00% -8,64 -10,00% -17,28 15,00 103,50 77,57 250,4273 Cocentaina Avenida 0 API 15 no 650 276.000 0 0 425 70.650-5,00% -21,23 -10,00% -42,46 15,00 103,50 39,81 464,4274 Cocentaina Carrertera 0 API 30 si 4500 950.000 0 0 211 35.126 -5,00% -10,56 -10,00% -21,11 30,00 207,00 175,33 386,4475 Cocentaina Algars 0 API 15 no 466 235.000 800 0 504 83.907-5,00% -25,21 -10,00% -50,43 15,00 103,50 27,86 532,1576 Crevillent San Antonio de la Florida 0 API 25 si 1181 408.688 1.100 0 346 57.578 -5,00% -17,30 -10,00% -34,61 25,00 172,50 120,59 466,6477 Crevillent Ptda.de cachaped 0 API 25 si 595 245.000 800 0 412 68.512 -5,00% -20,59 -10,00% -41,18 25,00 172,50 110,74 522,5078 Crevillent crevillente 0 API 15 si 851 443.000 0 0 521 86.615 -5,00% -26,03 -10,00% -52,06 15,00 103,50 25,42 545,9879 Crevillent Crta Crevillente - Elche 0 particular 15 Si 1500 269.000 0 0 179 29.839 0,00% 0,00 -10,00% -17,93 15,00 103,50 85,57 264,9080 Crevillent P.I. Cachapet 0 particular 15 No 700 165.000 0 0 236 39.220 0,00% 0,00 -10,00% -23,57 15,00 103,50 79,93 315,64


TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

VALOR UNITARIO

HOMOGENEIZADO




Nº

Te

stig

o

T. M

unic

ipa

l

Po

ligo

no

Indu

stri

al


Avenida


Vendedor



la Nave




Industrial


mercado real


de vida util

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Bruto %Euros/M2c

Pesetas / M2c

% s/ Venta

Euros/M2c% s/


Euros/M2c

81 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 15 No 1910 764.000 0 0 400 66.554 -5,00% -20,00 -10,00% -40,00 15,00 103,50 43,50 443,5082 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 10 No 4000 1.600.000 7.700 0 400 66.554 -5,00% -20,00 -10,00% -40,00 10,00 69,00 9,00 409,0083 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 20 si 1000 566.500 1.100 0 567 94.258 -5,00% -28,33 -10,00% -56,65 20,00 138,00 53,03 619,5384 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 25 si 805 155.000 0 0 193 32.037 -5,00% -9,63 -10,00% -19,25 25,00 172,50 143,62 336,1685 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 25 si 851 150.000 0 0 176 29.328 -5,00% -8,81 -10,00% -17,63 25,00 172,50 146,06 322,3286 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 20 no 978 437.000 0 0 447 74.346 -5,00% -22,34 -10,00% -44,68 20,00 138,00 70,98 517,8187 Crevillent P.I. Cachapet 0 API 20 no 845 390.000 0 0 462 76.794 -5,00% -23,08 -10,00% -46,15 20,00 138,00 68,77 530,3188 Crevillent P.I. Del Boch 0 API 25 si 345 108.000 0 0 313 52.086 -5,00% -15,65 -10,00% -31,30 25,00 172,50 125,54 438,5989 Crevillent P.I. Del Boch 0 API 25 si 1000 300.000 0 0 300 49.916 -5,00% -15,00 -10,00% -30,00 25,00 172,50 127,50 427,5090 Crevillent P.I. Drome 0 API 25 si 730 360.000 2.000 0 493 82.053 -5,00% -24,66 -10,00% -49,32 25,00 172,50 98,53 591,6891 Crevillent P.I. Drome 0 API 30 si 800 270.000 1.400 0 338 56.155 -5,00% -16,88 -10,00% -33,75 30,00 207,00 156,38 493,8892 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 no 1200 600.000 2.000 0 500 83.193 -5,00% -25,00 -10,00% -50,00 15,00 103,50 28,50 528,5093 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 no 965 349.000 0 0 362 60.175-5,00% -18,08 -10,00% -36,17 15,00 103,50 49,25 410,9194 Crevillent P.I. Faina 0 API 10 no 1000 450.000 1.500 0 450 74.874 -5,00% -22,50 -10,00% -45,00 10,00 69,00 1,50 451,5095 Crevillent P.I. Faina 0 API 10 si 770 260.000 1.000 0 338 56.182 -5,00% -16,88 -10,00% -33,77 10,00 69,00 18,35 356,0196 Crevillent P.I. Faina 0 API 10 si 426 200.000 800 0 469 78.115 -5,00% -23,47 -10,00% -46,95 10,00 69,00 -1,42 468,0697 Crevillent P.I. Faina 0 API 20 si 600 168.300 0 0 281 46.671-5,00% -14,03 -10,00% -28,05 20,00 138,00 95,93 376,4398 Crevillent P.I. Faina 0 API 20 si 590 160.000 0 0 271 45.122-5,00% -13,56 -10,00% -27,12 20,00 138,00 97,32 368,5199 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 no 250 115.000 0 0 460 76.538-5,00% -23,00 -10,00% -46,00 15,00 103,50 34,50 494,50100 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 no 250 145.000 0 0 580 96.504 -5,00% -29,00 -10,00% -58,00 15,00 103,50 16,50 596,50101 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 si 285 130.000 0 0 456 75.895 -5,00% -22,81 -10,00% -45,61 15,00 103,50 35,08 491,22102 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 si 450 247.200 0 0 549 91.401 -5,00% -27,47 -10,00% -54,93 15,00 103,50 21,10 570,43103 Crevillent P.I. Faina 0 API 20 si 530 150.000 0 0 283 47.090 -5,00% -14,15 -10,00% -28,30 20,00 138,00 95,55 378,57104 Crevillent P.I. Faina 0 API 15 si 990 730.000 0 0 737 122.689 -5,00% -36,87 -10,00% -73,74 15,00 103,50 -7,11 730,27105 Crevillent P.I. I-8 0 API 10 si 700 360.000 0 0 514 85.570 -5,00% -25,71 -10,00% -51,43 10,00 69,00 -8,14 506,14106 Crevillent P.I. I-8 0 API 15 no 650 165.000 0 0 254 42.236 -5,00% -12,69 -10,00% -25,38 15,00 103,50 65,42 319,27107 Crevillent La estación 0 API 25 si 10000 3.090.000 20.000 0 309 51.413 -5,00% -15,45 -10,00% -30,90 25,00 172,50 126,15 435,15108 Crevillent La estación 0 API 15 si 862 240.000 800 0 278 46.326 -5,00% -13,92 -10,00% -27,84 15,00 103,50 61,74 340,16109 Denia 0 0 particular 10 si 750 800.000 0 0 1.067 177.4780,00% 0,00 -10,00% -106,67 10,00 69,00 -37,67 1.029,00110 Denia Crta Denia a Pego 0 API 15 si 1080 238.900 0 0 221 36.805 -5,00% -11,06 -10,00% -22,12 15,00 103,50 70,32 291,52111 Denia Pda Madrigueres sud 60B 0 particular 20 si 1500 1.150.000 0 0 767 127.563 0,00% 0,00 -10,00% -76,67 20,00 138,00 61,33 828,00112 EL Campello 0 0 API 10 si 300 255.440 800 0 851 141.672-5,00% -42,57 -10,00% -85,15 10,00 69,00 -58,72 792,75113 Elche 0 0 particular 20 no 400 135.000 0 0 338 56.1550,00% 0,00 -10,00% -33,75 20,00 138,00 104,25 441,75114 Elche 0 0 particular 15 si 800 510.000 0 0 638 106.0710,00% 0,00 -10,00% -63,75 15,00 103,50 39,75 677,25115 Elche 0 0 API 25 si 550 290.000 0 0 527 87.731-5,00% -26,36 -10,00% -52,73 25,00 172,50 93,41 620,68116 Elche P.I. Altabix 0 API 20 si 1000 1.000.000 3.000 0 1.000 166.386 -5,00% -50,00 -10,00% -100,00 20,00 138,00 -12,00 988,00117 Elche P.I. Altabix 0 API 25 no 500 400.000 1.200 0 800 133.109 -5,00% -40,00 -10,00% -80,00 25,00 172,50 52,50 852,50118 Elche P.I. Carrus 0 particular 20 no 540 325.000 0 0 602 100.140 0,00% 0,00 -10,00% -60,19 20,00 138,00 77,81 679,67119 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 1000 320.000 0 0 320 53.244-5,00% -16,00 -10,00% -32,00 20,00 138,00 90,00 410,00120 Elche P.I. Carrus Carrus/El Toscar API 15 no 969 299.335 0 0 309 51.399 -5,00% -15,45 -10,00% -30,89 15,00 103,50 57,16 366,07


TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

VALOR UNITARIO

HOMOGENEIZADO




Nº

Te

stig

o

T. M

unic

ipa

l

Po

ligo

no

Indu

stri

al


Avenida


Vendedor



la Nave




Industrial

Diferencia entre el Precio de Oferta y

el mercado

real

Antigüedad de la Edificacion por año de

vida util

An

tigü

ed

ad

ofic

ina



Bruto %Euros/M2c

Pesetas / M2c

% s/ Venta

Euros/M2c% s/


Euros/M2c

121 Elche P.I. Carrus cami dels Magros API 20 no 900 350.000 1.500 0 389 64.706 -5,00% -19,44 -10,00% -38,89 20,00 138,00 79,67 468,56122 Elche P.I. Carrus 0 API 15 no 500 300.000 1.200 0 600 99.832 -5,00% -30,00 -10,00% -60,00 15,00 103,50 13,50 613,50123 Elche P.I. Carrus cami dels Magros particular 15 si 480 312.000 0 0 650 108.151 0,00% 0,00 -10,00% -65,00 15,00 103,50 38,50 688,50124 Elche P.I. Carrus cami dels Magros particular 20 si 790 250.000 0 0 316 52.654 0,00% 0,00 -10,00% -31,65 20,00 138,00 106,35 422,81125 Elche P.I. Carrus 0 API 25 si 2499 945.000 4.500 0 378 62.919 -5,00% -18,91 -10,00% -37,82 25,00 172,50 115,78 493,93126 Elche P.I. Carrus 0 API 25 si 900 350.000 1.500 0 389 64.706 -5,00% -19,44 -10,00% -38,89 25,00 172,50 114,17 503,06127 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 750 346.500 1.500 0 462 76.870 -5,00% -23,10 -10,00% -46,20 20,00 138,00 68,70 530,70128 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 450 284.550 1.200 0 632 105.211 -5,00% -31,62 -10,00% -63,23 20,00 138,00 43,15 675,48129 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 750 325.000 1.000 0 433 72.101 -5,00% -21,67 -10,00% -43,33 20,00 138,00 73,00 506,33130 Elche P.I. Carrus 0 API 20 no 670 325.000 900 0 485 80.710-5,00% -24,25 -10,00% -48,51 20,00 138,00 65,24 550,31131 Elche P.I. Carrus 0 API 25 si 660 350.000 900 0 530 88.235-5,00% -26,52 -10,00% -53,03 25,00 172,50 92,95 623,26132 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 690 276.000 0 0 400 66.554-5,00% -20,00 -10,00% -40,00 20,00 138,00 78,00 478,00133 Elche P.I. Carrus 0 API 10 si 2550 1.900.000 0 0 745 123.974 -5,00% -37,25 -10,00% -74,51 10,00 69,00 -42,76 702,33134 Elche P.I. Carrus 0 API 15 si 400 279.000 0 0 698 116.054-5,00% -34,88 -10,00% -69,75 15,00 103,50 -1,13 696,38135 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 700 250.000 0 0 357 59.424-5,00% -17,86 -10,00% -35,71 20,00 138,00 84,43 441,57136 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 2387 950.000 0 0 398 66.220-5,00% -19,90 -10,00% -39,80 20,00 138,00 78,30 476,29137 ELche P.I. Carrus 0 API 15 si 480 321.360 0 0 670 111.395-5,00% -33,48 -10,00% -66,95 15,00 103,50 3,07 672,58138 Elche P.I. Carrus 0 API 20 si 800 510.000 0 0 638 106.071-5,00% -31,88 -10,00% -63,75 20,00 138,00 42,38 679,88139 Elche P.I. Torrellano - 01 0 API 10 si 1220 875.000 0 0 717 119.334 -5,00% -35,86 -10,00% -71,72 10,00 69,00 -38,58 678,63140 Elche P.I. Torrellano - 02 0 particular 0 si 700 631.000 0 0 901 149.985 0,00% 0,00 -10,00% -90,14 0,00 0,00 -90,14 811,29141 Elche P.I. Torrellano - 03 0 particular 10 si 1500 950.000 0 0 633 105.378 0,00% 0,00 -10,00% -63,33 10,00 69,00 5,67 639,00142 Elche P.I. Torrellano - 04 0 API 10 si 1383 875.000 0 0 633 105.270 -5,00% -31,63 -10,00% -63,27 10,00 69,00 -25,90 606,78143 Elche P.I. Torrellano - 04b 0 API 10 si 1119 875.000 0 0 782 130.105 -5,00% -39,10 -10,00% -78,19 10,00 69,00 -48,29 733,66144 Elche P.I. Torrellano - 05 0 API 10 si 1215 875.000 0 0 720 119.825 -5,00% -36,01 -10,00% -72,02 10,00 69,00 -39,02 681,14145 Elche P.I. Torrellano - 06 0 API 10 si 1500 950.000 0 0 633 105.378 -5,00% -31,67 -10,00% -63,33 10,00 69,00 -26,00 607,33146 Elche P.I. Torrellano - 07 0 API 10 si 730 500.000 0 0 685113.963 -5,00% -34,25 -10,00% -68,49 10,00 69,00 -33,74 651,19147 Elche P.I. Torrellano - 08 0 API 10 si 4860 4.900.000 10.000 0 1.008 167.755 -5,00% -50,41 -10,00% -100,82 10,00 69,00 -82,23 926,00148 Elche P.I. Torrellano - 09 0 API 10 si 1780 900.000 2.500 0 506 84.128 -5,00% -25,28 -10,00% -50,56 10,00 69,00 -6,84 498,78149 Elche P.I. Torrellano - 10 0 API 10 no 1800 1.000.000 2.500 0 556 92.437 -5,00% -27,78 -10,00% -55,56 10,00 69,00 -14,33 541,22150 Elche P.I. Torrellano - 11 0 API 0 si 765 620.000 1.500 0 810 134.849 -5,00% -40,52 -10,00% -81,05 0,00 0,00 -121,57 688,89151 Elche P.I. Torrellano - 12 0 API 10 si 900 460.000 1.500 0 511 85.042 -5,00% -25,56 -10,00% -51,11 10,00 69,00 -7,67 503,44152 Elche P.I. Torrellano - 13 0 API 10 si 3000 800.000 0 0 267 44.370 -5,00% -13,33 -10,00% -26,67 10,00 69,00 29,00 295,67153 Elche P.I. Torrellano - 14 0 API 15 si 818 358.000 0 0 438 72.819 -5,00% -21,88 -10,00% -43,77 15,00 103,50 37,85 475,50154 Elche P.I. Torrellano - 15 0 API 10 no 1400 800.000 0 0 571 95.078 -5,00% -28,57 -10,00% -57,14 10,00 69,00 -16,71 554,71155 Elche P.I. Torrellano - 16 0 API 10 no 1998 1.400.000 0 0 701 116.587 -5,00% -35,04 -10,00% -70,07 10,00 69,00 -36,11 664,60156 Elda 0 0 particular 20 no 203 90.000 0 0 443 73.7670,00% 0,00 -10,00% -44,33 20,00 138,00 93,67 537,01157 Elda P.I. Campo Alto c/ Italia particular 20 si 636 134.000 0 0 211 35.056 0,00% 0,00 -10,00% -21,07 20,00 138,00 116,93 327,62158 Elda 0 0 API 20 no 2084 379.000 0 0 182 30.259-5,00% -9,09 -10,00% -18,19 20,00 138,00 110,72 292,58159 Elda 0 0 particular 25 no 744 250.000 0 0 336 55.9090,00% 0,00 -10,00% -33,60 25,00 172,50 138,90 474,92160 Elda 0 0 particular 15 no 2154 965.000 0 0 448 74.5420,00% 0,00 -10,00% -44,80 15,00 103,50 58,70 506,70


TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

VALOR UNITARIO

HOMOGENEIZADO




Nº

Te

stig

o

T. M

unic

ipa

l

Po

ligo

no

Indu

stri

al


Avenida


Vendedor



la Nave




Industrial


mercado real


de vida util

An

tigü

ed

ad

ofic

ina



Bruto %Euros/M2c

Pesetas / M2c

% s/ Venta

Euros/M2c% s/


Euros/M2c

161 Elda 0 0 particular 15 si 800 400.000 1.500 0 500 83.1930,00% 0,00 -10,00% -50,00 15,00 103,50 53,50 553,50162 Elda 0 0 particular 25 si 1404 400.000 2.800 0 285 47.3910,00% 0,00 -10,00% -28,48 25,00 172,50 144,02 428,84163 Finestrat 0 0 particular 0 no 300 180.000 0 0 600 99.8320,00% 0,00 -10,00% -60,00 0,00 0,00 -60,00 540,00164 Finestrat 0 0 API 15 no 500 500.000 0 0 1.000 166.386-5,00% -50,00 -25,00% -250,00 15,00 103,50 -196,50 803,50165 Finestrat P.I. La Cachola Sector 24 API 10 si 3810 2.225.000 0 0 584 97.168 -5,00% -29,20 -10,00% -58,40 10,00 69,00 -18,60 565,39166 Finestrat 0 0 API 10 si 3810 2.250.000 0 0 591 98.259-5,00% -29,53 -10,00% -59,06 10,00 69,00 -19,58 570,97167 Finestrat 0 0 API 20 si 450 350.000 0 0 778 129.411-5,00% -38,89 -10,00% -77,78 20,00 138,00 21,33 799,11168 Finestrat 0 0 particular 15 no 3654 1.023.400 0 0 280 46.601 0,00% 0,00 -10,00% -28,01 15,00 103,50 75,49 355,57169 Guardamar del Segura 0 0 particular 30 no 340 120.000 0 0 353 58.724 0,00% 0,00 -10,00% -35,29 30,00 207,00 171,71 524,65170 Ibi 0 Avda. Camino Cementerio API 15 si 537 350.000 0 0 652 108.445 -5,00% -32,59 -10,00% -65,18 15,00 103,50 5,73 657,50171 Ibi 0 0 API 15 si 1050 500.000 0 0 476 79.231-5,00% -23,81 -10,00% -47,62 15,00 103,50 32,07 508,26172 Ibi 0 0 particular 15 si 420 190.000 0 0 452 75.270 0,00% 0,00 -10,00% -45,24 15,00 103,50 58,26 510,64173 Ibi Alfac 0 API 20 si 850 367.500 0 0 432 71.937 -5,00% -21,62 -10,00% -43,24 20,00 138,00 73,15 505,50174 Ibi P.I. Alfas III 0 API 15 si 420 190.000 0 0 452 75.270-5,00% -22,62 -10,00% -45,24 15,00 103,50 35,64 488,02175 Ibi 0 Avda de la Industria API 10 si 1000 750.000 0 0 750 124.790 -5,00% -37,50 -10,00% -75,00 10,00 69,00 -43,50 706,50176 Ibi P.I. Alfas III 0 API 15 si 1458 900.000 0 0 617 102.707-5,00% -30,86 -10,00% -61,73 15,00 103,50 10,91 628,19177 Ibi casa Pau 0 API 15 si 900 498.000 0 0 553 92.067-5,00% -27,67 -10,00% -55,33 15,00 103,50 20,50 573,83178 LA Nucia 0 0 particular 15 no 923 630.000 0 0 683 113.5680,00% 0,00 -10,00% -68,26 15,00 103,50 35,24 717,80179 LA Nucia P.I. La Alberca 0 API 10 no 923 1.550.000 0 0 1.679 279.413 -5,00% -83,97 -10,00% -167,93 10,00 69,00 -182,90 1.496,41180 LA Nucia P.I. La Alberca 0 API 15 no 923 505.700 0 0 548 91.161 -5,00% -27,39 -10,00% -54,79 15,00 103,50 21,32 569,20181 LA Nucia P.I. La Alberca 0 API 10 no 923 295.000 0 0 320 53.179 -5,00% -15,98 -10,00% -31,96 10,00 69,00 21,06 340,67182 LA Romana 0 0 API 20 no 1400 270.000 600 0 193 32.0890,00% 0,00 -10,00% -19,29 20,00 138,00 118,71 311,57183 Monovar P.I. El Pastoret 0 particular 15 si 3600 1.008.000 0 0 280 46.588 0,00% 0,00 -10,00% -28,00 15,00 103,50 75,50 355,50184 Monovar P.I. El Pastoret 0 API 20 no 600 142.000 0 0 237 39.378 -5,00% -11,83 -10,00% -23,67 20,00 138,00 102,50 339,17185 Monovar P.I. El Pastoret 0 API 15 no 1104 276.500 0 0 250 41.672 -5,00% -12,52 -10,00% -25,05 15,00 103,50 65,93 316,38186 Muro de Alcoy 0 Fachada a Autovia particular 20 no 400 312.526 0 0 781 130.000 0,00% 0,00 -10,00% -78,13 20,00 138,00 59,87 841,18187 Muro de Alcoy 0 0 particular 25 no 400 105.000 0 0 263 43.676 0,00% 0,00 -10,00% -26,25 25,00 172,50 146,25 408,75188 Muro de Alcoy 0 0 particular 15 no 600 212.000 0 0 353 58.790 0,00% 0,00 -10,00% -35,33 15,00 103,50 68,17 421,50189 Muro de Alcoy 0 0 particular 20 no 478 180.000 0 0 377 62.656 0,00% 0,00 -10,00% -37,66 20,00 138,00 100,34 476,91190 Novelda 0 0 particular 0 no 500 265.000 1.200 0 530 88.1850,00% 0,00 -10,00% -53,00 0,00 0,00 -53,00 477,00191 Novelda P.I. Fondonet 0 API 0 si 550 380.000 0 0 691 114.958 -5,00% -34,55 -10,00% -69,09 0,00 0,00 -103,64 587,27192 Novelda 0 0 API 20 si 400 300.000 450 0 750 124.790-5,00% -37,50 -10,00% -75,00 20,00 138,00 25,50 775,50193 Novelda P.I. de Santa Fe 0 API 15 no 450 265.000 1.200 0 589 97.983 -5,00% -29,44 -10,00% -58,89 15,00 103,50 15,17 604,06194 Novelda P.I. Fondonet 0 API 15 no 411 175.000 1.200 0 426 70.846 -5,00% -21,29 -10,00% -42,58 15,00 103,50 39,63 465,42195 Novelda P.I. Fondonet 0 API 10 si 500 320.000 0 0 640 106.487 -5,00% -32,00 -10,00% -64,00 10,00 69,00 -27,00 613,00196 Novelda Campet 0 API 25 si 1000 463.500 0 0 464 77.120-5,00% -23,18 -10,00% -46,35 25,00 172,50 102,98 566,48197 Onil P.I. La Marjal 0 API 10 no 400 212.000 0 0 530 88.185-5,00% -26,50 -10,00% -53,00 10,00 69,00 -10,50 519,50198 Pego 0 0 particular 15 no 500 345.000 0 0 690 114.8060,00% 0,00 -10,00% -69,00 15,00 103,50 34,50 724,50199 Petrer P.I. Las Pedreres Fachada a Autovia particular 15 si 2973 1.995.000 0 0 671 111.652 0,00% 0,00 -10,00% -67,10 15,00 103,50 36,40 707,44200 Petrer Bassa el moro 0 particular 25 si 760 260.000 0 0 342 56.922 0,00% 0,00 -10,00% -34,21 25,00 172,50 138,29 480,39


TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

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Euros/M2c% s/


Euros/M2c

201 Petrer 0 c/ Arenal particular 10 si 1693 675.000 0 0 399 66.338 0,00% 0,00 -10,00% -39,87 10,00 69,00 29,13 427,83202 Petrer Les pedreres 0 API 20 si 3720 1.264.600 6.200 0 34056.562 -5,00% -17,00 -10,00% -33,99 20,00 138,00 87,01 426,95203 Petrer Salinetas/san Jose 0 API 20 si 650 225.000 1.200 0 346 57.595 -5,00% -17,31 -10,00% -34,62 20,00 138,00 86,08 432,23204 Pilar de la Horadada 0 0 API 20 si 345 135.000 0 0 391 65.108 -5,00% -19,57 -10,00% -39,13 20,00 138,00 79,30 470,61205 Salinas 0 0 particular 20 no 863 179.500 0 0 208 34.6080,00% 0,00 -10,00% -20,80 20,00 138,00 117,20 325,20206 Salinas 0 0 particular 25 si 2000 575.000 0 0 288 47.8360,00% 0,00 -10,00% -28,75 25,00 172,50 143,75 431,25207 San Fulgencio 0 0 API 10 no 505 175.000 0 0 347 57.6590,00% 0,00 -10,00% -34,65 10,00 69,00 34,35 380,88208 San Juan d'Alacant Fachada Ctra Valencia 0 API 15 no 2700 1.781.000 0 0 660 109.753 -5,00% -32,98 -10,00% -65,96 15,00 103,50 4,56 664,19209 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 01 0 API 20 si 800 420.000 2.000 0 525 87.353 -5,00% -26,25 -10,00% -52,50 20,00 138,00 59,25 584,25210 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 02 0 API 10 no 720 550.000 1.350 0 764 127.100 -5,00% -38,19 -10,00% -76,39 10,00 69,00 -45,58 718,31211 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 03 0 API 15 si 580 252.000 900 0 434 72.292 -5,00% -21,72 -10,00% -43,45 15,00 103,50 38,33 472,81212 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 04 0 API 25 si 500 236.000 850 0 472 78.534 -5,00% -23,60 -10,00% -47,20 25,00 172,50 101,70 573,70213 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 05 0 API 25 no 525 249.000 0 0 474 78.915 -5,00% -23,71 -10,00% -47,43 25,00 172,50 101,36 575,64214 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 06 0 API 20 no 1103 464.185 0 0 421 70.022 -5,00% -21,04 -10,00% -42,08 20,00 138,00 74,87 495,71215 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 07 0 API 20 no 368 191.100 0 0 519 86.403 -5,00% -25,96 -10,00% -51,93 20,00 138,00 60,11 579,40216 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 08 0 API 20 si 4000 1.957.000 0 0 489 81.404 -5,00% -24,46 -10,00% -48,93 20,00 138,00 64,61 553,86217 San Vicente Raspeig 0 0 particular 25 no 2569 511.600 0 0 199 33.135 0,00% 0,00 -10,00% -19,91 25,00 172,50 152,59 351,73218 San Vicente Raspeig Universidad Fachada c/ Alicante - UniversidadAPI 20 si 3536 4.500.000 0 0 1.273 211.747-5,00% -63,63 -10,00% -127,26 20,00 138,00 -52,89 1.219,73219 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 0 API 10 no 500 385.000 0 0 770 128.117 -5,00% -38,50 -10,00% -77,00 10,00 69,00 -46,50 723,50220 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 0 API 20 no 777 485.000 0 0 624 103.857 -5,00% -31,21 -10,00% -62,42 20,00 138,00 44,37 668,57221 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 0 API 20 no 500 850.000 850 0 1.700 282.856 -5,00% -85,00 -10,00% -170,00 20,00 138,00 -117,00 1.583,00222 San Vicente Raspeig 0 c/ Acero API 20 si 530 330.000 0 0 623 103.599 -5,00% -31,13 -10,00% -62,26 20,00 138,00 44,60 667,25223 San Vicente Raspeig 0 Fachada Avda particular 20 no 796 796.000 0 0 1.000 166.386 0,00% 0,00 -10,00% -100,00 20,00 138,00 38,00 1.038,00224 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 0 API 25 si 400 200.000 0 0 500 83.193 -5,00% -25,00 -10,00% -50,00 25,00 172,50 97,50 597,50225 San Vicente Raspeig Haygon/universidad c/ Alicante y c/ Bronce API 20 si 2300 2.500.000 4.000 0 1.087 180.854-5,00% -54,35 -10,00% -108,70 20,00 138,00 -25,04 1.061,91226 San Vicente Raspeig P.I. El Canastel 0 particular 20 no 500 250.000 0 0 500 83.193 0,00% 0,00 -10,00% -50,00 20,00 138,00 88,00 588,00227 San Vicente Raspeig 0 0 API 15 no 350 195.500 0 0 559 92.938 -5,00% -27,93 -10,00% -55,86 15,00 103,50 19,71 578,29228 Santa Pola Pol. Ind. Santa Pola c/ Mecanicos particular 10 no 513 250.000 0 0 487 81.085 0,00% 0,00 -10,00% -48,73 10,00 69,00 20,27 507,60229 Santa Pola Pol. Ind. Santa Pola 0 API 15 si 1323 210.000 0 0 159 26.410 -5,00% -7,94 -10,00% -15,87 15,00 103,50 79,69 238,42230 Santa Pola IN-2 0 particular 10 no 332 96.000 0 0 289 48.112 0,00% 0,00 -10,00% -28,92 10,00 69,00 40,08 329,24231 Santa Pola 0 0 API 15 no 660 152.000 0 0 230 38.319-5,00% -11,52 -10,00% -23,03 15,00 103,50 68,95 299,26232 Santa Pola 0 0 API 20 no 321 180.000 0 0 561 93.301-5,00% -28,04 -10,00% -56,07 20,00 138,00 53,89 614,64233 Santa Pola 0 0 API 10 si 325 105.000 0 0 323 53.755-5,00% -16,15 -10,00% -32,31 10,00 69,00 20,54 343,62234 Santa Pola Pol. Ind. I-2 c/ Marineros nº 62 particular 15 no 731 280.000 0 0 383 63.732 0,00% 0,00 -10,00% -38,30 15,00 103,50 65,20 448,23235 Santa Pola Pol. Ind. I-2 0 API 15 si 1108 500.000 0 0 451 75.084 0,00% 0,00 -10,00% -45,13 15,00 103,50 58,37 509,64236 Sax 0 0 particular 30 si 3000 529.000 0 0 176 29.3390,00% 0,00 -10,00% -17,63 30,00 207,00 189,37 365,70237 Sax 0 0 API 15 Si 980 300.000 0 0 306 50.934-5,00% -15,31 -10,00% -30,61 15,00 103,50 57,58 363,70238 Sax 0 0 API 15 si 850 620.000 0 0 729 121.3640,00% 0,00 -10,00% -72,94 15,00 103,50 30,56 759,97239 Villajoyosa 0 0 particular 15 no 647 100.100 0 0 155 25.7420,00% 0,00 -10,00% -15,47 15,00 103,50 88,03 242,74240 Villajoyosa P.I. Pla de Torres 0 API 15 no 1017 289.500 0 0 285 47.364 -5,00% -14,23 -10,00% -28,47 15,00 103,50 60,80 345,46


TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

VALOR UNITARIO

HOMOGENEIZADO




Nº

Te

stig

o

T. M

unic

ipa

l

Po

ligo

no

Indu

stri

al


Avenida


Vendedor



la Nave




Industrial


mercado real


de vida util

An

tigü

ed

ad

ofic

ina



Bruto % Euros/M2cPesetas /

M2c% s/

VentaEuros/M2c

% s/ Venta

Euros/M2c AñosEuros/M2

c

241 Villajoyosa P.I. Pla de Torres 0 API 15 si 4205 1.227.000 0 0 292 48.551 -5,00% -14,59 -10,00% -29,18 15,00 103,50 59,73 351,53

242 Villajoyosa P.I. Pla de Torres 0 API 15 no 196 94.800 0 0 484 80.476 -5,00% -24,18 -10,00% -48,37 15,00 103,50 30,95 514,62

243 Villena Fachada Autovia Fachada Autovia particular 15 si 2450 1.200.000 0 0 490 81.495 0,00% 0,00 -10,00% -48,98 15,00 103,50 54,52 544,32

244 Villena P.I. EL Rubial 0 API 20 si 2265 750.000 0 0 331 55.095 -5,00% -16,56 -10,00% -33,11 20,00 138,00 88,33 419,46

245 Villena Bulilla/EL Rubial 0 API 20 Si 638 216.327 0 0 339 56.417 -5,00% -16,95 -10,00% -33,91 20,00 138,00 87,14 426,21

246 Villena P.I. Bulilla 0 API 20 no 270 84.000 0 0 311 51.765 0,00% 0,00 -10,00% -31,11 20,00 138,00 106,89 418,00


TOTAL CORECC.

HOMOGENEIZACION

VALOR UNITARIO

HOMOGENEIZADO




PROVINCIA DE ALICANTE

Se realiza la homogenización de los 246 testigos industriales de la provincia de alicante y

observamos que:

� Los 246 testigos homogeneizados de las tablas anteriores, tienen una superficie total de

304.556 m2 construidos, con un precio total en oferta de 144.354.513 euros.

De los testigos homogeneizados, el valor máximo es 1.584 €/m2c y el valor mínimo es de 210

€/m2c, siendo el precio unitario medio de 548,62 euros / m2 construido (media acotada al 0%)

y de 525,97 euros / m2 construido (media acotada al 20%)

� Si obtenemos las media aritmética de los 246 testigos homogeneizados, y vamos

posteriormente quitando de los testigos los extremos superiores e inferiores, en tramos del

10% , obtenemos los siguientes resultados:

El valor máximo de la tabla anterior es 548,62 €/m2c y el valor mínimo es de 510,93 €/m2c,




Testigos Homogeneizados delmercado inmobiliario

Euros/M2c














ASPE- ALICANTE – CASTALLA – ELDA – ELCHE CARRUS – N OVELDA – PETRER –

SAX - VILLENA

De los 246 testigos obtenidos, se realiza la homogenización de los 67 testigos de los municipios de

Aspe, Alicante, Castalla, Elda, Elche Carrus, Novelda, Petrer, Sax y Villena y una vez realizada la

homogeneización de los 67 testigos observamos que:

� Los 67 testigos homogeneizados de las tablas anteriores, tienen una superficie total de 144.746

m2 construidos, con un precio total en oferta de 65.593.632 euros.

De los testigos homogeneizados, el valor máximo es 1.120 €/m2c y el valor mínimo es de 165

€/m2c, siendo el precio unitario medio de 556,78 euros / m2 construido (media acotada al 0%)

y de 541,77 euros / m2 construido (media acotada al 20%)

� Si obtenemos las media aritmética de los 67 testigos homogeneizados, y vamos

posteriormente quitando de los testigos los extremos superiores e inferiores, en tramos del

10% , obtenemos los siguientes resultados:

Testigos Homogeneizados delmercado inmobiliario

Euros/M2c














� El valor máximo de la tabla anterior es 556,78 €/m2c y el valor mínimo es de 518,24 €/m2c,




En conclusión, el valor modal promedio de 541,77 €/m2c, supone que se ha dispuesto de 54

testigos (67*80% = 54) para obtener el valor de mercado, lo que implica la correcta aplicación del

principio de la prudencia valorativa, siendo este el Valor de Mercado homogeneizado adoptado en

este dictamen, tal como reflejamos en el siguiente cuadro que lo utilizaremos en el método Residual

Estático y Dinámico.

7.5. TESTIGOS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE PARQUES LOGIST ICOS

INDUSTRIALES

Se plantea también como objetivo recoger una muestra lo suficientemente representativa de la oferta

de las distintas unidades funcionales con uso industrial – terciario, en tipología edificatoria de bloque

exento, en Parques Logísticos de todo el territorio nacional. Para lo cual se ha estudiado el más

importante promotor de suelo industrial de España, que es la “Sociedad Estatal de Promoción y

Equipamiento de Suelo (SEPES)”, que entre los años 2004 al 2009 (sin contar el 2007), vendió las

siguientes superficies de suelo neto urbanizado:

TOTAL ESPAÑA / AÑOSUPERFICIE VENDIDA (m2sn)

IMPORTE (euros)Euros / m2suelo neto

2004 2.450.268 150.676.189 61,49

2005 2.779.664 223.119.673 80,27

2006 2.161.148 163.565.028 75,68

2007

2008 3.756.960 284.100.000 75,62

2009 4.783.283 432.515.602 90,42

TOTAL 15.931.322 1.253.976.492 78,71

AÑO 2004 AL 2009 (sin el año 2007)




Con los siguientes desgloses, extraídos de sus Memorias Anuales, de los años 2004, 2005, 2006,

2008 y 2009, que son las últimas publicadas en su página web www.sepes.es:

AÑO 2004 AL 2009 (sin el año 2007)

COMUNIDAD AUTÓNOMA 2004 2005 2006 2008 2009

ANDALUCIA 69,79 67,89 92,42 110,82 100,89

ARAGÓN 32,98 36,08 55,88 42,13 40,74

PRINCIPADO DE ASTURIAS 67,95 58,97 63,91 131,79 131,51

CANTABRIA 38,23 34,62 39,15 65,41 45,66

CASTILLA-LA MANCHA 69,15 101,50 69,45 41,23 120,53

CASTILLA Y LEÓN 52,28 115,47 100,71 79,38 69,37

CATALUÑA 48,78 47,58 46,43

EXTREMADURA 45,03 42,42 52,09 58,99 52,69

GALICIA 45,35 66,60 52,91 59,31 58,64

MADRID 48,68 61,62 138,35

REGIÓN DE MURCIA 50,11 38,38 47,48 147,70

COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 40,73 44,25 59,17 62,83 59,38

LA RIOJA 33,18 53,88 60,81 109,64 106,65

COMUNIDAD VALENCIANA 75,00 73,03 75,80 162,81 140,83

CANARIAS 155,38 160,00 465,75

TOTAL 61,49 80,27 75,68 75,62 90,42

COMUNIDAD AUTÓNOMA Nº Parquesempresariales de 1982 a 2007

Seperficie NetaUrbanizada (ha) de1982 a 2007

Superficie NetaUrbanizada (M2 sn) porParque empresarial

ANDALUCIA 20 832 416.000ARAGÓN 10 263 263.000PRINCIPADO DE ASTURIAS 5 139 278.000CANARIAS 2 22 110.000CANTABRIA 2 61 305.000CASTILLA-LA MANCHA 28 825 294.643CASTILLA Y LEÓN 19 560 294.737CATALUÑA 1 20 200.000EXTREMADURA 13 367 282.308GALICIA 14 465 332.143LARIOJA 8 113 141.250MADRID 11 225 204.545REGIÓN DE MURCIA 10 479 479.000COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 5 157 314.000COMUNIDAD VALENCIANA 26 562 216.154

TOTAL 174 5.090 292.529




COMUNIDAD AUTÓNOMA SUPERFICIE VENDIDA (m2sn)

IMPORTE (euros)Euros de 2004 /m2 suelo neto

ANDALUCIA 465.779,54 32.506.425,93 69,79

ARAGÓN 160.312,95 5.287.044,03 32,98

PRINCIPADO DE ASTURIAS 8.411,00 571.517,33 67,95

CANTABRIA 32.666,00 1.248.921,34 38,23

CASTILLA-LA MANCHA 625.291,08 43.237.533,71 69,15

CASTILLA Y LEÓN 302.694,37 15.824.487,97 52,28

CATALUÑA 12.683,00 618.674,37 48,78

EXTREMADURA 123.243,00 5.549.226,86 45,03

GALICIA 149.561,78 6.782.612,02 45,35

MADRID 21.583,00 1.050.682,00 48,68

REGIÓN DE MURCIA 13.347,00 668.759,13 50,11

COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 90.917,00 3.702.678,45 40,73

LARIOJA 45.975,30 1.525.466,25 33,18

COMUNIDAD VALENCIANA 369.579,55 27.716.779,65 75,00

CANARIAS 28.223,00 4.385.380,00 155,38

TOTAL 2.450.268 150.676.189 61,49

AÑO 2004



ANDALUCIA 470.106 31.914.877 67,89ARAGÓN 62.741 2.263.847 36,08PRINCIPADO DE ASTURIAS 6.206 365.985 58,97CANTABRIA 65.551 2.269.389 34,62CASTILLA-LA MANCHA 481.156 48.837.292 101,50CASTILLA Y LEÓN 517.514 59.755.704 115,47CATALUÑA 34.903 1.660.773 47,58EXTREMADURA 89.876 3.812.197 42,42GALICIA 385.729 25.689.866 66,60MADRID 6.775 417.461 61,62REGIÓN DE MURCIA 3.062 117.516 38,38COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 54.067 2.392.319 44,25LARIOJA 21.420 1.154.166 53,88COMUNIDAD VALENCIANA 579.748 42.338.681 73,03CANARIAS 810 129.600 160,00

TOTAL 2.779.664 223.119.673 80,27

AÑO 2005






ANDALUCIA 501.794 46.376.299 92,42ARAGÓN 31.054 1.735.258 55,88PRINCIPADO DE ASTURIAS 24.870 1.589.563 63,91CANTABRIA 9.212 360.631 39,15CASTILLA-LA MANCHA 540.058 37.504.328 69,45CASTILLA Y LEÓN 249.110 25.088.400 100,71CATALUÑA 10.091 468.525 46,43EXTREMADURA 53.918 2.808.660 52,09GALICIA 233.296 12.343.854 52,91MADRIDREGIÓN DE MURCIA 3.023 143.532 47,48COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 164.307 9.721.393 59,17LARIOJA 25.328 1.540.155 60,81COMUNIDAD VALENCIANA 315.087 23.884.430 75,80CANARIAS

TOTAL 2.161.148 163.565.028 75,68

AÑO 2006



ANDALUCIA 432.309 47.910.000 110,82ARAGÓN 469.270 19.770.000 42,13PRINCIPADO DE ASTURIAS 109.719 14.460.000 131,79CANTABRIA 28.283 1.850.000 65,41CASTILLA-LA MANCHA 397.260 16.380.000 41,23CASTILLA Y LEÓN 561.610 44.580.000 79,38CATALUÑAEXTREMADURA 329.366 19.430.000 58,99GALICIA 823.698 48.850.000 59,31MADRIDREGIÓN DE MURCIA 83.545 12.340.000 147,70COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 37.719 2.370.000 62,83LARIOJA 426.382 46.750.000 109,64COMUNIDAD VALENCIANA 54.420 8.860.000 162,81CANARIAS 3.379 550.000

TOTAL 3.756.960 284.100.000 75,62

AÑO 2008




Tal como queda reflejado en el siguiente gráfico:



ANDALUCIA 715.394 72.178.310 100,89ARAGÓN 418.315 17.040.109 40,74PRINCIPADO DE ASTURIAS 96.029 12.629.290 131,51CANTABRIA 17.134 782.262 45,66CASTILLA-LA MANCHA 710.179 85.600.241 120,53CASTILLA Y LEÓN 857.801 59.504.491 69,37CATALUÑAEXTREMADURA 313.032 16.494.031 52,69GALICIA 709.598 41.614.168 58,64MADRID 376.424 52.077.840 138,35REGIÓN DE MURCIA 69.129 18.349.000 265,43COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA 33.520 1.990.456 59,38LARIOJA 399.454 42.602.757 106,65COMUNIDAD VALENCIANA 60.569 8.529.606 140,83CANARIAS 6.705 3.123.040 465,75

TOTAL 4.783.283 432.515.602 90,42

AÑO 2009

Precios Venta SEPES del 2004 al 2009

y = 5,3208x + 60,735

R2 = 0,6516

30405060708090

100110120130140150160170

2004 2005 2006 2008 2009años

Eur

os /

M2

suel

o ne

to

España Andalucia AragonPrincipado Asturias Cantabria Castilla La ManchaCastilla y Leon Extremadura GaliciaRegion de Murcia Comunidad Navarra La RiojaComunidad Valenciana Lineal (España)




7.6. ESTUDIO DEL MERCADO DE LA CONSTRUCCION

El Coste de Construcción de Contrata. Tipologías Constructivas.

La utilización del método residual estático y dinámico para la obtención del valor del suelo implica la

necesidad de determinar a priori los costes de construcción de contrata, a la fecha de la valoración, de

cada una de las tipologías constructivas según su uso y calidad de construcción (categoría).

En el RD 1020/1993, el coste de construcción Vc viene definido en la norma 12, que dice:

1. Para valorar las construcciones….…, su coste actual, teniendo en cuenta su uso,

calidad,…

Se entenderá por Coste Actual el resultado de sumar al coste de ejecución incluido los

beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la

construcción.

2. Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se

clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto

En la ECO 805/2003, el coste de contrata viene definido en su Artículo 18.3, que dice:

3. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción

por contrata. Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los

costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio

industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de

la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una

explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el artículo 18. Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser

desvinculadas del suelo rural, del Real Decreto 1492/2011 del Reglamento de valoraciones de la Ley de

Suelo, en su apartado 2, dice:




2. El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los

elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe

entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del

constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios

profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir

una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología

y materiales de construcción actuales.

La diferencia entre la el RD 1492/2011 y la ECO 805/2003 con la normativa catastral del RD1020/1993

es que al Coste de Contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la

construcción hay que sumarle los gastos necesarios para construir la edificación, como son los gastos de

administración del promotor y los gastos de comercialización para que sea semejante a las anteriores.

Las construcciones se han clasificado de acuerdo con el:

� Catálogo de edificios y construcciones urbanas de la Comunidad Valenciana 1.993, realizado

por el arquitecto D. Juan Vicente García Castillo, ponente de la Junta Técnica Territorial de

Coordinación Inmobiliaria Urbana del Catastro.

� Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones del R.D. 1020/93 sobre Normas

Técnicas de Valoración Catastral (mencionado en la norma 12.2).

Para la estimación del coste económico de las diferentes tipologías constructivas se han consultado las

siguientes fuentes de información por orden de prioridad:

� Módulos mínimos a efectos de visado del Colegio de Arquitectos de Alicante.

� Base de Precios de la construcción: IVE-2015; Colegio de Aparejadores Guadalajara,

� Revistas especializadas, como la publicación EME DOS, Construct, …

� Empresas constructoras de la zona

� Profesionales-Técnicos con experiencia de la zona

� Promotores inmobiliarios de la zona




Los costes económicos de la construcción y ratios medios del sector de la producción inmobiliaria,

obtenidos del análisis de este mercado, pretenden ser costes y ratios medios, de empresas constructoras y

promotores de la zona, para una promoción tipo estándar para cada una de las tipologías adoptadas, y

por tanto pueden existir algunas discrepancias entre estos datos obtenidos si se trata de estudiar

puntualmente alguna operación inmobiliaria específica en particular.

Dado que no existen referencias bibliográficas o publicaciones de donde se puede extraer con mediana

certeza el coste de contrata de las naves industriales, vamos a proceder a mediante la obtención a través

del “Instituto Valenciano de la Edificación” (I.V.E.) del costo de ejecución material y posteriormente

el costo de contrata de una edificación, de los niveles definidos en los párrafos siguientes y

posteriormente correlacionarlo con el “Cuadro de Coeficientes del Valor de las Construcciones” del

Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el

cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes

inmuebles de naturaleza urbana, para obtener de ese modo los costos de construcción de naves

industriales.

La categoría de la construcción en el “Cuadro de Coeficientes del Valor de las Construcciones” del Real

Decreto 1020/1993, ligada a su coste de ejecución material, se define en función de la calidad de la

construcción, proponiéndose 3 niveles de calidad para viviendas, estos son:

� Buena (2): superior a lo normal 1.1.2.2. de nivel 2 del R.D. 1020/93.

� Normal (3): calidad habitual de la zona, vivienda colectiva de renta libre de carácter urbano

en manzana cerrada de calidad constructiva normal 1.1.2.3. de nivel 3 del R.D. 1020/93.

� Sencilla (4): inferior a lo normal. En este caso lo asimilamos a la calidad constructiva de una

vivienda de protección oficial (V.P.O.), como categoría Sencilla 1.1.2.4. de nivel 4 del R.D.

1020/93.

Las características constructivas y calidades que tienen las viviendas de renta libre de calidad normal o

buena en relación al precio de venta, son las siguientes




Características constructivas

� Estructura de hormigón armado � Fachada de mortero monocapa � Cubierta plana no transitable � Carpintería exterior de aluminio lacado en blanco � Carpintería interior de sapely. � Nivel Medio de instalación eléctrica

Calidades:

� Pavimento de cerámicos en Salón-Comedor y dormitorios � Alicatados y solados de cerámica en baños y cocina. � Aparatos sanitarios de calidad estándar � Pintura al gotelet en paredes sobre tabiquería de ladrillo. � Persianas de PVC � Puerta de entrada a la vivienda blindada

El Coste Unitario de Ejecución para una edificación residencial, se obtiene a través de la Página Web

(http://www.five.es/recursos/457.html) del Instituto Valenciano de la Edificación, por medio del Módulo

Básico de Edificación (MBE), y los coeficientes correctores por : Ct - Tipología de la Edificación; Ch -

Numero de plantas; Cu - Ubicación en Centro Histórico; Cv - Número de viviendas; Cs - Superficie útil

de las viviendas y Cc - Calidades Constructivas, como queda reflejado en el siguiente cuadro:

Y se puede apreciar en la propia página web (http://www.five.es/recursos/457.html) del Instituto

Valenciano de la Edificación, de la página siguiente.

IVE - Modulo Precio de Referencia en Diciembre 2015 (1) 603,00 Euros /m2 construido

Ct - Tipologia de la Edificacion (2) 1,00Ch - Numero de plantas (3) 1,00Cu - Ubocacion en Centro Historico (4) 1,00Cv - Numero de viviendas (5) 1,00Cs - Superficie Util de las viviendas (6) 0,95Cc - Calidades Constructivas (7) 0,80

Coste Unitario de Ejecución Material (8)=1*2*3*4*5*6*7 458,28 Euros /m2 construidoGastos Generales 13% s/ Coste Ejec. Material (9) 59,58 Euros /m2 construidoBeneficio Contratista 6% s/ Coste Ejec. Material (10) 27,50 Euros /m2 construido

545,35Euros/m2 construido

Coste Unitario de Contrata de viviendas colectivas de carácter urbano enmanzana (11)=8*9*10




Y utilizando el cuadro de Coeficientes del Valor de las construcciones de la norma 20 de RD 1020/93

recogido en el anexo del BOE nº 174, del jueves 22 de julio de 1993, página 22365, y siendo el

coeficiente “1,00” del mencionado cuadro el uso Residencial, la Clase 1.1 Viviendas Colectivas de

Carácter Urbano y la modalidad 1.1.2. en Manzana Cerrada y la categoría 4, que reflejamos a

continuación:

Podemos obtener el resto de los costes de contrata de las diferentes tipológicas, y que en nuestro caso

particular es el de “Nave Industrial” de fabricación y almacenamiento en una planta, como son:

Y más específicamente solo para las Naves Industriales, para una categoría 6-7, tenemos:

USO CLASE MODALIDAD

2- ALTA 3- MEDIA 4- NORMAL 5- SENCILLA6- MUY

SENCILLA7 8 9

EDIFICACION ABIERTA 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55

EN MANZANA CERRADA 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50

GARAJES Y TRASTEROS 0,60 0,55 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,30

EDIFICACION AISLADA O PAREADA 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70

EN LINEA O MANZANA CERRADA 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

GARAJES O PORCHES EN PLANTA BAJA 0,85 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35 0,30 0,30

FABRICACION EN PLANTA 0,90 0,75 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10

FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 1,00 0,85 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20

Categoria - Calidad - Coste Construccion (Euros /m2c)

RESIDENCIAL

naves industrialesCOLECTIVAS DECARÁCTER URBANO

naves industrialesUNIFAMILIARES DECARÁCTER URBANO

INDUSTRIALNAVES DE FABRICACIONY ALMACENAMIENTO

USO CLASE MODALIDAD

2- ALTA 3- MEDIA 4- NORMAL 5- SENCILLA6- MUY

SENCILLA7 8 9

EDIFICACION ABIERTA 848,40 727,20 636,30 575,70 515,10 454,50 393,90 333,30

EN MANZANA CERRADA 818,10 696,90 606,00 545,40 484,80 424,20 363,60 303,00

GARAJES Y TRASTEROS 363,60 333,30 303,00 272,70 242,40 212,10 181,80 181,80

EDIFICACION AISLADA O PAREADA 1.090,80 878,70 757,50 666,60 606,00 545,40 484,80 424,20

EN LINEA O MANZANA CERRADA 999,90 818,10 696,90 636,30 575,70 515,10 454,50 393,90

GARAJES O PORCHES EN PLANTA BAJA 515,10 454,50 393,90 333,30 272,70 212,10 181,80 181,80

FABRICACION EN PLANTA 545,40 454,50 363,60 303,00 242,40 181,80 121,20 60,60

FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 606,00 515,10 424,20 363,60 303,00 242,40 181,80 121,20

Categoria - Calidad - Coste Construccion (Euros /m2c)

RESIDENCIAL

naves industrialesCOLECTIVAS DECARÁCTER URBANO

naves industrialesUNIFAMILIARES DECARÁCTER URBANO


USO CLASE MODALIDAD

4 5 6 7

FABRICACION EN PLANTA 363,60 303,00 242,40 181,80

FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 424,20 363,60 303,00 242,40

Categoria - Calidad - Coste Construccion EjecucionMaterial (Euros /m2c)

212,10INDUSTRIAL : NAVES DE FABRICACION Y ALMACENAMIENTO EN UNA PLANTA - CosteConstruccion Ejecucion Material (Euros /m2c) para categoria 6-7





Y aplicando el beneficio del constructor y los gastos generales del constructor del 6 y 13%

respectivamente que establece el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, tenemos:

En consecuencia, podemos obtener el Coste de Ejecución Material de una nave industrial de fabricación

y/o almacenamiento de una planta en edificación abierta de calidad 4, 5 6 y 7 para la provincia de

Alicante, a la fecha de esta valoración, de una forma objetiva, motivada, justificada y que se puede en

todo momento constatar por la utilización de la página Web del Instituto Valenciano de la Edificación.

En nuestra valoración vamos a utilizar una categoría entre 6 y 7 al tratarse de una promoción

inmobiliaria de naves industriales con sistemas y calidades constructivas básicas o mínimas.

Los costos económicos de la construcción y ratios medios del sector de la producción inmobiliaria,

obtenidos del análisis de este mercado, pretenden ser costes y ratios medios, de empresas

constructoras y promotores de la zona, para una promoción tipo estándar para cada una de las

tipologías adoptadas, y por tanto pueden existir algunas pequeñas discrepancias entre estos datos

obtenidos si se trata de estudiar puntualmente alguna operación inmobiliaria especifica en particular.

USO CLASE MODALIDAD

4 5 6 7


FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 504,80 432,68 360,57 288,46INDUSTRIAL

NAVES DE FABRICACIONY ALMACENAMIENTO

Categoria - Calidad - Coste Construccion Contrata(Euros /m2c)

INDUSTRIAL : NAVES DE FABRICACION Y ALMACENAMIENTO EN UNA PLANTA - CosteConstruccion Contrata (Euros /m2c) para categoria 6-7 252,40




8. - CALCULO DEL VALOR DEL SUELO

El procedimiento a seguir es el siguiente:

1º.- En esta valoración utilizaremos en primer lugar, el Método Residual Estático definido en la

normativa del mercado hipotecario ECO/805/2003, en su artículo 40 y siguientes; ya que es la

metodología más científica, y que se aplica a diario cuando las entidades financieras dan préstamos a las

empresas y particulares; y en consecuencia se quieren aproximar totalmente a la obtención del Valor de

Mercado.

2º- Utilizaremos, en segundo lugar, la formula Vr=Vv/1,4 – Vc, para obtener el valor del suelo, del R.D.

1.020/1993, N.T.V.C.; para comprobar y comparar los valores obtenidos con el coefciemte K=1,4

3º - Y utilizaremos en tercer lugar el Método Residual Estático, definido en el artículo 22.- Valoración

en situación de suelo urbanizado no edificado, en el apartado 2, del Real Decreto 1492/2011 por el que

se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, para comparar en donde nos encontramos

en la horquilla del coeficiente K, entre 1,20 a 1,50.

4º.- Y por último el Método Residual Dinámico para ver cómo se comporta realmente en el tiempo este

proyecto de inversión y compararlo con los resultados obtenidos por los métodos estáticos.

8.1. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DE LA ORDEN ECO/805/2003 (NORMATIVA

HIPOTECARIA)

Para el cálculo del valor del suelo por el método residual estático, utilizamos el definido en la

Sección V, artículos 34 al 42 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre Normas de

valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, y

modificada parcialmente en la orden EHA/3011/2007.

Tenemos que el Valor del Suelo es:




F = V.M.*(1-b) - Σ Ci

En la que:

F: Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM: Valor de mercado del inmueble terminado (a fecha actual) b : Margen de beneficio del promotor en tanto por uno. Ci: Cada uno de los costes y gastos considerados.

siendo como mínimo: b = 1,5 i en la que: i = tasa libre de riesgo + prima de riesgo

Siguiendo la metodología tenemos que determinar VM, Ci y b, a continuación

Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado

El fundamento de derecho Octavo de la Sentencia nº 862 / 2.010 del Tribunal Superior de Justicia de la

Comunidad Valenciana. Sección Segunda, dicen:

Octavo. Reiteradísima Jurisprudencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo (Sentencias, otras, de

29 de octubre 2.004 y de 20 de junio 2006) tiene declarado que cuando se trata de suelo urbano

consolidado "resulta más adecuado a efectos de calcular por el método residual el valor

urbanístico del suelo, acudir a precios de mercado debidamente "contrastados" que al de venta

de viviendas de protección oficial", pero como dice la última de las sentencias citadas es

imprescindible que los precios de mercado sean obtenidos de fuentes ciertas y seguras que

resulten contrastadas, pues de no ser así "es preferible, como dice la sentencia de 23 de mayo

de 2.000, aplicar un porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de

las viviendas de protección oficial. En definitiva, la aplicación del método residual fundado en

valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos,

de manera que lleve al convencimiento sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un

resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los

términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados, de ahí que se ponga en

relación con los supuestos en que la consolidación urbana y el consiguiente desarrollo del

mercado permitan una apreciación cierta y segura de los valores por los que aquel discurre.




Como hemos fundamentado, motivado, justificado y se puede constatar, en los apartados 7.3.- Mercado

inmobiliario industrial secundario (en venta) y 7.4.- Criterios y parámetros de homogenización de

testigos, se ha obtenido el Valor de Mercado de las nave industriales en la hipótesis de edificio

terminado, de acuerdo con los criterios de la anterior sentencia, y que queda reflejado en el siguiente

cuadro:

Coste Contrata de la construcción de la edificación:

Es el coste de ejecución por contrata en la fecha de valoración, aplicable al m2 construido para la

tipología edificatoria del inmueble a promover en la zona.

Esquemáticamente por capítulos son: Acondicionamiento del Terreno, Red de saneamiento,

Cimentaciones y muros, Estructura, Albañilería, Cubiertas, Carpintería Exterior, Carpintería Interior,

Cerrajería, Vidriería, Instalaciones de Electricidad, Instalaciones de Fontanería, Instalaciones contra

Incendios, Instalaciones Especiales, Revestimientos Exteriores, Revestimientos Interiores, Acabados

y Varios, Control de Calidad y Seguridad y Salud.

En el apartado 7.6.1. El Coste de Construcción de Contrata. Tipologías Constructivas, de este

dictamen se ha explicado detalladamente el Coste Contrata de Construcción de la edificación para la

nave industrial tal como queda reflejado en el cuadro siguiente:


Numero deUnidades




Total 95.945,78 77




Coste de Ejecución Material de Naves Industriales de Categoría constructiva 6-7

Coste de Contrata de Naves Industriales de Categoría constructiva 6-7

con los siguientes Costes Totales de Contrata:

USO CLASE MODALIDAD

4 5 6 7


FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 424,20 363,60 303,00 242,40

Categoria - Calidad - Coste Construccion EjecucionMaterial (Euros /m2c)

212,10INDUSTRIAL : NAVES DE FABRICACION Y ALMACENAMIENTO EN UNA PLANTA - CosteConstruccion Ejecucion Material (Euros /m2c) para categoria 6-7


USO CLASE MODALIDAD

4 5 6 7


FABRICACION EN VARIAS PLANTAS 504,80 432,68 360,57 288,46INDUSTRIAL

NAVES DE FABRICACIONY ALMACENAMIENTO

Categoria - Calidad - Coste Construccion Contrata(Euros /m2c)

INDUSTRIAL : NAVES DE FABRICACION Y ALMACENAMIENTO EN UNA PLANTA - CosteConstruccion Contrata (Euros /m2c) para categoria 6-7 252,40


Coste Construcción de Contrata de la Edificacion

M2 construidos Euros/m2c Euros

Naves Industriales aisladas 91.304,22 252,40 23.045.095

Nave Industrial Aislada o Adosada 4.641,56 252,40 1.171.525

Total 95.945,78 24.216.620




Restos de Gastos de la promoción

Los honorarios facultativos, gastos fiscales, gastos generales, gastos de comercialización y varios e

imprevistos se han estimado como un porcentaje sobre el costo de contrata de construcción de la

edificación; y los gastos de comercialización, se han estimado como un porcentaje sobre el valor en

venta del producto inmobiliario terminado de nave industriales, tal como queda reflejado en el cuadro

siguiente:

y cuyos resultados se trasladan al cuadro del cálculo del Método Residual Estático, de acuerdo con el

cuadro siguiente:

No existen datos objetivos de publicaciones oficiales o privadas sobre los porcentajes anteriormente

adoptados, por lo que estos datos se basan en las promociones que este perito ha realizado como

Concepto Porcentaje %Coste Contrata o Valor Mercado Euros

Honorarios Facultativos H 3,0% 24.216.620 726.499

Gastos Fiscales Inr + L+T 2,5% 24.216.620 605.415

Gastos de Financiación 0,0%

Gastos Generales Gap 9,0% 24.216.620 2.179.496

Gastos Comercialización Gp 0,5% 51.980.106 259.901

Varios e Imprevistos Gp 1,0% 24.216.620 242.166

Total 16,57% 24.216.620 4.013.477

Usos Funcionales Gap+ Gp + Inr + HLT

M. Res. Estatico

Nave Industrial Aislada 41,83 3.819.317

Nave Industrial Aislada o Adosada 41,83 194.160

Total 41,83 4.013.477




arquitecto dentro del marco de la dirección facultativa y en otros casos como Project Manager en

promociones en las que ha intervenido en esta figura.

A pesar de este inconveniente el porcentaje total que sale del resto de gastos, que es de un 16,57 %

sobre el total costo de contrata es muy coherente, ya que sobre las ventas supone un 7,72% dentro del

montante total del proyecto de inversión inmobiliaria que supondría la realización de esta promoción.

Los anteriores porcentajes estimados de honorarios se basan en el profundo conocimiento que se

tiene sobre cada uno y de todos los trabajos que hay que desarrollar en cada uno del resto de gastos

de una promoción inmobiliaria, tal como exponemos a continuación:

* Honorarios de técnicos facultativos:

Incluye los honorarios de los técnicos de la obra edificatoria de Arquitectos, Aparejadores, etc. Los

honorarios dependen de la superficie construida total del inmueble a promover, que

esquemáticamente desarrollamos a continuación:

� Honorarios facultativos:

� Arquitecto: Proyecto básico, de ejecución y dirección de las obras. Estudio de seguridad y salud � Aparejador: Dirección de la ejecución de las obras. � Ingeniero de telecomunicaciones: Proyecto de Telecomunicaciones. � Aparejador: Coordinación de la seguridad y salud de las obras.

* Gastos Fiscales:

Incluye los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización y titulación de la

adquisición del terreno, declaración de obra nueva, división horizontal, etc., coste de licencia de

obras, impuesto de construcciones y demás tasas y permisos administrativos necesarios, que

esquemáticamente desarrollamos a continuación:

� Gastos fiscales:

� Adquisición del solar. � Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados � Plusvalías Municipales

� Edificación � Cédula Urbanística � Tira de Cuerdas � Licencia de Obras




� Certificado Final de Obras � Licencia de 1ocupación � Contribución Territorial Urbana. � Seguros: Todo riesgo construcción y de responsabilidad decenal � Consejería Industria: Electricidad, Fontanería y Ascensores

� Titulación � Escritura de Segregación y/o Agrupación � Escritura de Compra-Venta. � Escritura de Obra Nueva � Escritura de División Horizontal

* Gastos de Gestión y Administración:

Son los gastos necesarios para poder realizar la promoción inmobiliaria como son el personal que trabaja en la promotora, el alquiler de la oficina, los gastos de materiales fungibles, gastos de teléfono, asesorías externas, etc. Que esquemáticamente desarrollamos a continuación:

� Gastos de financiación:

� Tasación, Apertura del Crédito, � Intereses del préstamo hipotecario: no se incluyen al no considerarse apalancamiento financiero � De gestión y cobro de Letras de papel comercial � Corredor de Comercio (firma de la póliza de aval bancario para responder cantidades entregadas a cuenta en la venta de las nave industriales y plazas de aparcamiento) � Sociedad de Garantías Recíprocas o Avales bancarios

� Gastos generales de administración del promotor:

� Notario � Adquisición del solar � Obra nueva � División Horizontal � Acta de Fin de Obra.

� Registro de la Propiedad � Adquisición del Solar. � Obra nueva. � División Horizontal � Acta de Fin de Obra.

� Administración y Servicios. � Alquiler o amortización de la oficina de la promotora. � Sueldos del personal de la promotora � Teléfonos, luz, agua, etc. (servicios) � Gastos materiales y de funcionamiento de la empresa promotora. � Asesoría jurídica y fiscal.

* Gastos de comercialización:




Cuanto más desfavorable es la situación del mercado mayor es el nivel de riesgo y mayores son los

gastos necesarios para vender la promoción.

Engloban el pago de la estructura de comercialización necesaria (oficinas de ventas, pisos piloto,

personal de comercialización, etc.) y los costes de publicidad si los realiza la empresa promotora.

* Varios e imprevistos:

En toda promoción inmobiliaria se debe contar de una partida de imprevistos ya que durante todo el

proceso constructivo, especialmente durante la ejecución material de las obras nos podemos

encontrar con obras que difícilmente pudieran haber sido previstas, como puede ser el hallazgo

fortuito de un resto arqueológico, el derribo accidental de alguna edificación colindante, el desvío de

una instalación de infraestructura pública desconocida que atraviesa el solar, etc.

Tasa Libre de Riesgo y Prima de Riesgo

La tasa libre de riesgo es la rentabilidad media anual de la deuda del estado a un plazo no inferior a dos

años del país donde esté situado el inmueble. Para inmuebles situados en España se tomará la

rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis años.

La tasa libre de riesgo nominal, a la fecha de valoración es de 0,665 %. (Noviembre 2015) y en

unidades monetarias constantes es:

La prima de riesgo se establecerá en función del tipo de operación, volumen, liquidez, etc. y no podrá

ser inferior a:

PRIMA DE RIESGO (PR)

O.M. 30-11-94 RESOLUCIÓN 15-7-97 DGT Y PF

RESOLUCIÓN 20-07-99 DGT Y PF

ECO 805/2003 TASA Mínima

Edificios de uso residencial: - Viviendas 1ª Residencia 6% 8 % 9 % 18 % - Viviendas 2ª Residencia 10 % 12 % 13 % 24 % Edificios de oficinas: 8 % 10 % 11 % 21 % Edificios comerciales 10 % 12 % 13 % 24 % Edificios industriales: 12 % 14 % 15 % 27 % Plazas de aparcamiento 7 % 9 % 10 % 20 %

Tasa Libre Riesgo Nominal T.L.R.n 0,665%Indice de Precios al Consumo I.P.C. -0,700%Tasa Libre Riesgo Real o Cte. T.L.R.c 1,3746%




Otros 10 % 12 % 13 % 24 % Hoteles -- -- -- 22 % Residencias de estudiantes -- -- -- 24 % Residencias de 3ª Edad -- -- -- 24 % La Orden EHA/3011/2007 establece para el método estático, unos valores mínimos para b, como ya

hemos expuesto en la tabla anterior.

Esos valores mínimos, contenidos en la disposición transitoria única de la norma son los siguientes:

“Durante los tres primeros años contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 (método residual estático) no podrán ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición:

Tipo de inmueble

Margen sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS) %

Edificios de uso residencia Viviendas primera residencia…………………… Viviendas segunda residencia………………….. Edificios de oficinas……………………………………. Edificios comerciales………………………………….. Edificios industriales…………………………………… Plazas de aparcamiento………………………………. Hoteles……………………………………………….. Residencias de estudiantes y de la tercera edad…. Otros………………………………………………………..

18 24 21 24 27 20 22 24 24

Cuando se tengan en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados en el anterior

cuadro deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de aparcamiento)

atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado financiero. Para las valoraciones

urbanísticas, como es el objeto de este dictamen, no debe considerarse la financiación ajena.

Establecemos la hipótesis de trabajo que se realiza todo con recursos propios, tanto para el método

estático como para el dinámico, trabajando en ambos casos en euros constantes de Noviembre de 2.015

En el mercado inmobiliario el margen bruto depende principalmente de los siguientes factores: la

situación económica y financiera, y el riesgo de la operación inmobiliaria, es decir de la rentabilidad

libre de riesgo y de la prima de riesgo del proyecto de inversión.




Como ya hemos indicado anteriormente, la rentabilidad libre de riesgo es variable en el tiempo y tiene su

medida en la tasa libre de riesgo, o rentabilidad de la deuda pública en un plazo medio, entre 2 y 6 años,

en su valor promedio de los 12 meses anteriores a la fecha de referencia.

La prima de riesgo es también variable en el tiempo ya que depende de la coyuntura económica en cada

momento y en cada país según la situación económica, financiera y de la situación del mercado, pero es

también variable en función del uso, ya que no todos los productos inmobiliarios tienen el mismo riesgo

en su producción y comercialización.

En términos genéricos puede establecerse que la tasa de actualización o rentabilidad anual exigible a una

inversión inmobiliaria es el producto de tres componentes, como son:

� TLR: tasa libre de riesgo (rentabilidad de la deuda pública)

� PRM (prima de riesgo de mercado): prima de riesgo que depende exclusivamente del

mercado de que se trate, de la estimación de riesgo que represente ese mercado de su

situación económica financiera. Mide la sensibilidad del mercado de inversiones, para dos

productos idénticos en dos situaciones de mercado distintas, o en dos ámbitos territoriales

distintos.

� PRP (prima de riesgo de producto): prima de riesgo que mide en una misma situación

económica y financiera y en mismo ámbito territorial de riesgo diferente que el mercado de

inversiones aprecia para dos productos inmobiliarios distintos.

Las dos primas de riesgo sumadas constituyen la prima de riesgo PR, que es variable en función del uso

y del tiempo, y que se utiliza, como ya hemos comentado anteriormente, para obtener el margen bruto

del promotor en el método residual estático definido en la ECO 805/2003, de acuerdo con la siguiente

formulación:

b = 1,5 * [ (1+TLR)*(1 + PRM)*(1 +PRP)]

En este dictamen de valoración se han adoptado la tasa libre de riesgo nominal, el índice de precios al

consumo, la tasa libre de riesgo real, la prima de riesgo para el uso industrial y terciario (s/ ECO

805/2003), así como las primas diferenciales adicionales de riesgo recomendadas por Arquitasa y

ATASA (Asociación de Sociedades de Tasación de España), para determinar la tasa de actualización




anual o rendimiento del promotor de una promoción inmobiliaria y/o actuación urbanística en los

terrenos objeto de valoración; y que queda recogida en la utilización del Método Residual Estático

para el cálculo del Valor Total del Suelo, urbanizado y sin ejecutar las obras de urbanización, tal

como se refleja en el cuadro siguiente:

De donde en unidades monetarias constantes, adoptamos las siguientes tasas::

Estos diferenciales, aconsejados de forma genérica para cada uso por Arquitasa (Sociedad de

Tasaciones de Colegios de Arquitectos de España, homologada por el Banco de España), y referidos

a un momento determinado no representan ningún tipo delimitación, y deberán ser cada caso el

tasador el que determine justificadamente la prima de riesgo adecuada para cada valoración. Estos

valores mínimos se tienen en cuenta en el cálculo del valor de mercado del suelo, por el método residual

estático de la ECO 805/2003, en su estado actual, objeto de nuestra valoración.

De acuerdo a las premisas establecidas anteriormente, la mejor y mayor promoción inmobiliaria más

probable a desarrollar, por un promotor de tipo medio industrial, sobre el terreno objeto de valoración es:

Prima de Riesgo para naves industriales 9,00%Prima de Riesgo para Locales Comerciales 13,00%Prima de Riesgo para garajes 10,00%Prima de Riesgo para trasteros 10,00%Prima de Riesgo para Naves Industriales 15,00%

Adicional recomendada por ATASA: naves 3,00%Prima de Riesgo para locales comerciales 4,00%Prima de Riesgo para garajes 2,00%Prima de Riesgo para trasteros 3,00%Prima de Riesgo para Naves Industriales 6,00%

Tasa Libre Riesgo Nominal T.L.R.n 0,665%Prima de Riesgo para uso Industrial 15,000%Adicional recomendada por ATASA: Uso Industrial 2,673%

T.L.R. + P.R. constante : Industrial 18,86%b 28,29% Minimo tiene que ser el 27%1-b 71,71%




Para la obtención del Valor Total del Suelo, de la mejor y mayor promoción a realizar sobre los solares,

objeto de valoración, que sería la construcción de 77 naves industriales en edificación abierta con un

total de 95.945,78 m2 construidos sobre rasante; se va utilizar el valor de mercado de los usos

funcionales lucrativos industriales, definidos en el apartado 7.3 a 7.5 de este dictamen; así como los

costes de construcción establecidos en el apartado 7.6., tal como queda reflejado en el cuadro siguiente:

Los honorarios facultativos, gastos fiscales, gastos generales y varios e imprevistos se han estimado

como un porcentaje sobre el costo de contrata de construcción de la edificación; y los gastos de

comercialización se han estimado como un porcentaje sobre el valor en venta del producto

inmobiliario terminado de nave industriales y plazas de aparcamiento, tal como queda reflejado en el

cuadro siguiente


Numero deUnidades




Total 95.945,78 77


Numero deUnidades


Coste Construcción de Contrata de la

Edificacion

Valor de Mercado de los inmuebles

M2 construidos M2 const Euros/m2c Euros Euros/m2 c Euros

Naves Industriales aisladas 91.304,22 74 1.233,84 252,40 23.045.095 541,77 49.465.469Nave Industrial Aislada o Adosada 4.641,56 3 1.547,19 252,40 1.171.525 541,77 2.514.637

Total 95.945,78 77 1.246,05 24.216.620 51.980.106




y cuyos resultados se trasladan al cuadro del cálculo del Método Residual Estático, de acuerdo con el

cuadro siguiente:

Y cuyos resultados se trasladan al cuadro del cálculo del Método Residual Estático de la ECO

805/2003, en donde se indican los valores y costes establecidos; así como el margen bruto del

promotor (1-b), indicando en la línea denominada “Numeración y operaciones matemáticas” las

operaciones matemáticas que se van haciendo en cada columna para que en todo momento sean

constatables por terceras personas con una simple calculadora de bolsillo.

Concepto Porcentaje %

s/ Coste Contrata o Valor Mercado

Euros







Total 16,57% 24.216.620 4.013.477

Usos Funcionales Gap+ Gp + Inr + HLT

M. Res. Estatico



Total 41,83 4.013.477




Si aplicamos en la formula F = V.M.*(1-b) – Σci, tenemos: Uso Industrial F = 541,77 * (1-0,2829) – 252,40 – 41,83 = 94,28 euros / m2 construido, para el uso de nave industrial Y aplicando a la mayor superficie que se puede construir sobre el solar objeto de valoración nos da el Valor Total de los Terrenos, objeto de este informe

de valoración, que están sometidos a expropiación asciende a la cantidad de 9.045.507 Euros.

USOS FUNCIONALES

Valor de Mercado

Suelo Urbanizado

Uso Industrial

Coste de Contrata

Edificacion

Gastos: Gap + Inr + HLT

Tasa Libre Riesgo TLRn

Prima de riesgo PRn

T.L.R. + P.R. b 1-b/100Valor Unitario

Suelo sin Urbanizar

Superficie Urbanizada

Valor Total Suelo sin urbanizar

Euros / M2 sn Euros / M2 sn Euros / M2 sn % % % % , Euros / M2 sn M2 sn Euros

Naves Industriales aisladas 541,77 252,40 41,83 0,665% 17,67% 18,86% 28,29% 0,71711 94,28 91.304 8.607.913

Nave Industrial Aislada o Adosada 541,77 252,40 41,83 0,665% 17,67% 18,86% 28,29% 0,71711 94,28 4.642 437.594

Total 95.946 9.045.507

Valor de Mercado del Suelo Urbano: Normas de Valora ción de Bienes Inmuebles para determinades entidade s financieras. ECO 805/2003




8.2. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DEL R.D. 1.020 /93 (NORMATIVA CATASTRAL)

Se va a utilizar el mismo concepto de Valor de Repercusión de Suelo y Método Residual, definido en

el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y


bienes inmuebles de naturaleza urbana1. (B.O.E. de 22 de julio 1993)

En la Norma 9 del R.D. 1020/93, se indica cómo se valorará el suelo:

Norma 9. Valoración del suelo.

1. Como norma general el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, salvo en los casos siguientes, en que se podrá valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo:

2. El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III.

En el capítulo III, la Norma 16 indica que:

Norma 16. Modulación de los valores. 1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión: Vv =1,40 [VR + VC] FL en la que: VV= Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido. VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido. VC= Valor de la construcción en euros/m2 construido.




FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre las siguientes: 1,2857 ≥ FL ≥ 0,7143

El producto inmobiliario terminado y los costes medios de construcción, incluido beneficio industrial,

honorarios técnicos y gastos de licencia son los expuestos en el apartado anterior. Debe tenerse en

cuente que en el valor de la construcción (catastral) no están incluidos los Impuestos No Recuperables,

que la normativa ECO 805/2003, si la incluye en el Valor o Coste de Reemplazamiento Neto, tal se

indica en la norma 12, que dice:

Norma. 12. Valoración de las construcciones. 1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

El factor de localización FL , debe considerarse igual a la unidad en el presente caso, por haber

partido de un entorno homogéneo que no presenta diferencias importantes de valor por su

emplazamiento. FL = 1

Por lo tanto análogamente tenemos:

Usos Funcionales Inr + HLT

Catastral



Total 16,41 1.574.080




Despejando de la fórmula anterior el valor de repercusión y sustituyendo valores, se obtiene el

siguiente cuadro:

Si aplicamos en la fórmula VR = (VV /1,4) - VC , tenemos: Uso Industrial VR = (541,77/1,4) – (252,40+16,41) = 118,17 Euros /m2 construido.

Y aplicando a la mayor superficie que se puede construir sobre el solar objeto de valoración nos da el

Valor Total de los Terrenos con la metodología catastral, objeto de este informe de valoración, que

asciende a la cantidad de 11.337.947 Euros.

USOS FUNCIONALES

Valor de Mercado

Coste de Contrata

Inr + HLTValor Unit.

Reperc. Suelo

Superficie Construida

Valor Total Suelo Urbanizado (RD

1020/93)

Euros / M2 c. Euros / M2 c.Euros / M2

c.Euros / M2 c. M2 const. EUROS

Naves Industriales aisladas541,77 252,40 16,41 118,17 91.304,22 10.789.452,00

Nave Industrial Aislada o Adosada

541,77 252,40 16,41 118,17 4.641,56 548.495,00

Total 11.337.947,00

VALORACION SUELO. METODO RESIDUAL ESTATICO CATASTR AL - NTVC RD. 1020/93




8.3. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DEL REGLAMENTO DE VALORACI ONES

1.492/2.011

Análogamente, vamos a utilizar los mismos conceptos de Valor de Repercusión de Suelo y Método

Residual, definido en el artículo 22.- Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado, en el

apartado 2, del Real Decreto 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de

Suelo; y es de esta forma ver donde nos encontramos en la horquilla del coeficiente K, entre 1,20 a 1,50.

Dicho artículo 22 del RD 1494/2011, establece:

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia

el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente

expresión:

VcK

VvVRS −=

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso

considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto

inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente

significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación,

gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción

inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será

el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el

beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los

honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la

construcción del inmueble.




Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado

de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado

destinados

� a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica

inmobiliaria,

� viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se

aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial,

� naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas,

en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales

como son:

� la calidad y la tipología edificatoria,

� así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

Si la K, es menor a 1,4 significa que el beneficio es menor a Gc y Gf constantes. Y si el Beneficio se

reduce significa que la inversión es más segura.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado

destinados

� a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, � la extraordinaria localización, � la fuerte dinámica inmobiliaria, � la alta calidad de la tipología edificatoria, � el plazo previsto de comercialización, � el riesgo previsible, u � otras características de la promoción,

justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Si la K, es mayor a 1,4 significa que el beneficio es mayor a Gc y Gf constantes. Y si el Beneficio

aumento significa que la inversión tiene más riesgo, es más insegura.




Para K= 1,2, se obtiene el siguiente valor del suelo:

Si aplicamos en la fórmula VRs = (VV /K) - VC , para K=1,2 tenemos: Uso Industrial VRs= (541,77/1,2) – (252,40+41,83) = 157,24 Euros /m2 construido.

Y aplicando a la mayor superficie que se puede construir sobre los solares, objeto de valoración, nos

da el Valor Total de los Terrenos con la metodología del RD 1492/2011, que asciende a la cantidad de

15.086.659 Euros.

Para K= 1,5, se obtiene el siguiente valor del suelo:




6.423.308 Euros.

USOS FUNCIONALESValor de Mercado

Coste de Contrata

Gap+ Gp + Inr + HLT

Valor Unit. Reperc. Suelo



1492/2013)



Numeración y operaciones matemáticas 1 2 3 (4)=(1)/1,4 - (2)-(3) 5 (6) = (4) * (5)

Coeficiente de Relacion con el Mercado 1,20

Naves Industriales aisladas 541,77 252,40 41,83 157,24 91.304,22 14.356.813,00

Nave Industrial Aislada o Adosada 541,77 252,40 41,83 157,24 4.641,56 729.846,00

Total 15.086.659,00


Coste de Contrata

Gap+ Gp + Inr + HLT




1492/2013)






Total 6.423.308,00




Para K= 1,3945; se obtiene el siguiente valor del suelo:




9.044.989 Euros.

Que es muy semejante al obtenido con la ECO, lo que nos confirma con una K= 1,3945; prácticamente

nos ratifica que tenemos un proyecto de inversión estándar para el uso industrial.


Coste de Contrata

Gap+ Gp + Inr + HLT




1492/2013)






Total 9.044.989,00




8.4. ANALISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS CON EL M. RESI DUAL ESTATICO

1º.- En primer lugar hemos utilizado, el Método Residual Estático definido en la normativa del mercado

hipotecario ECO/805/2003, en su artículo 40 y siguientes; ya que es la metodología más científica, y que

se aplica a diario cuando las entidades financieras dan préstamos a las empresas y particulares; y en

consecuencia se quieren aproximar totalmente a la obtención del Valor de Mercado, obteniendo en valor

del suelo, en euros, de:

2º- En segundo lugar, hemos utilizado la normativa catastral del R.D. 1.020/1993, N.T.V.C.; para

comprobar y comparar los valores obtenidos con el coeficiente K=1,4, con la formula Vr=Vv/1,4 – Vc,

obteniendo en valor del suelo, en euros, de:

3º - Y por último hemos utilizado el Método Residual Estático, definido en el artículo 22.- Valoración en

situación de suelo urbanizado no edificado, en el apartado 2, del Real Decreto 1492/2011 por el que se

aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, para ver comparar en donde nos encontramos

en la horquilla del coeficiente K, entre 1,20 a 1,50; obteniendo en valor del suelo, en euros, de:

Los resultados obtenidos con la normativa catastral y la del reglamento de valoraciones, avalan el valor

del suelo obtenido con la ECO 805/2003, al tratarse de una promoción estándar y normal de la zona para

el uso característico industrial.

Valor de Repercusión de Suelo, obtenido por el Método Residual Estático s/ ECO 805/2003 9.045.507

Valor de Repercusión de Suelo, obtenido por la Normativa Catastral RD 1020/93 11.337.947

Valor Total Suelo Urbanizado (RD 1492/2013) con K=1,2 15.086.659






En conclusión, adoptamos como Valor Total de Repercusión de Suelo, el obtenido por el Método

Residual Estático s/ ECO 805/2003 y que asciende a la cantidad de 9.045.507 euros, tal como que

desglosado en el siguiente cuadro:

A esta cantidad hay que descontarle la total carga de urbanización del sector, de acuerdo con el art. 37.1.c)

del R.D.L. 7/2015 del T.R.L.S.R.U, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y

Rehabilitación Urbana tal como hemos comentado en el apartado “Inversión en infraestructura exterior

pendiente”, y obteniendo de esta forma el Valor Total del suelo Neto sin Urbanizar, que asciende a

Y si a estas cantidades las dividimos por la Superficie de la Unidad Ejecución, la Superficie del sector 5 -

"Ampliación El Castillo", la Total Superficie Neta de solares y por la Total Superficie Construida,

tenemos los siguientes ratios:

USOS FUNCIONALES

Valor Unitario Suelo Urbanizado


Valor Total Suelo urbanizado

Euros / M2 c. M2 const. EUROS

Naves Industriales aisladas 94,28 91.304 8.607.913

Nave Industrial Aislada o Adosada 94,28 4.642 437.594

Total 95.946 9.045.507

Euros

Valor Total Venta Producto inmobiliario terminado: Suelo Neto Urbanizado 9.045.507

Coste Total de Contrata de Urbanizacion Exterior 5.794.127

Total Resto de Gastos de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 2.067.746

Valor Total de Suelo Neto sin urbanizar 1.183.633

Unidad deEjecucion ( m2 sb)

Sector nº 5( m2 sb)

Suelo Neto lucrativo (m2 sn) (90%)

Edificabilidad lucrtivo (m2 c)

Total Superficie 245.124 231.753 117.242 95.946

Euros / m2 sb Euros / m2 sb Euros / m2 sn Euros / m2 techo

Valor Unitario Venta Producto inmobiliario terminado: Suelo Neto Urbanizado 36,902 39,031 77,152 94,277

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion Exterior 23,638 25,001 49,420 60,390

Resto Unitario de Gastos de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 8,436 8,922 17,637 21,551

Valor Unitario de Suelo Neto sin urbanizar 4,829 5,107 10,096 12,336




8.5. DETERMINACION VALOR DEL SUELO. MÉTODO RESIDUAL DIN AMICO

(Método del Valor Residual mediante el Análisis de Inversiones con valores esperados)

El método se basa en los mismos principios que el método estático, pero periodificando los ingresos y los

gastos, es decir introduciendo la variable “t” tiempo.

El cálculo de los valores de la promoción inmobiliaria (Valor del Suelo), por este procedimiento está

basado en una aplicación del Método del Flujo de Caja Descontado (Disconted Cash-Flow), utilizando

habitualmente en la valoración inversiones, con la siguiente ecuación dinámica:

F = VM - ( CC+ IN + H + L + T + GAP+ GF+ GC + BP )

donde:

VM : Valor de mercado del inmueble terminado.

F : Valor de mercado de los terrenos (suelo).

CC : Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los

costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el

beneficio industrial del constructor.

IN : Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la

adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la

declaración de obra nueva del inmueble.

H : Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.

L+T : Costes de licencias y tasas de la construcción.

GAP : Gastos de administración del promotor.

GF : Gastos financieros.

GC : Gastos de comercialización.

BP : El beneficio del promotor.

Para que dicha ecuación esté en equilibrio y dado que cada componente de la fórmula se ejecuta en un

periodo distinto (por lo tanto en euros de diferentes momentos temporales) hay que actualizarlo al

presente a una determinada tasa de actualización.

El método del flujo descontado (disconted cash flow)

Hipótesis en que se basa: Considera la rentabilidad de todos los flujos netos de fondo generados por la

inversión, e introduce una valoración cronológica del dinero.




Es un método para estimar el valor actual o presente de los futuros flujos de caja esperados (Cash-Flow)

antes o después de impuestos, descontando uno a uno a la apropiada tasa de descuento. El procedimiento

es aplicable a cualquier tipo de ingresos y coste considerados.

Su aplicación requiere:

8.5.1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a

valorar, según el principio de mayor y mejor uso.

* La valoración de terrenos urbanos y/o urbanizables se realizará para el mayor aprovechamiento y mejor

uso funcional permitido por la clasificación y calificación urbanística del planeamiento general vigente (o

en la hipótesis de tramitación propuesta), que es aquél que proporciona un mayor rendimiento lucrativo a

la inversión en el proyecto de inversión.

¿Cómo se aplica el párrafo anterior en este dictamen de valoración?

El mayor aprovechamiento y mejor uso funcional está determinado y explicado en los apartados cuando

determinamos el aprovechamiento urbanístico de los terrenos objeto de valoración, tal como queda

reflejado en el cuadro siguiente:



Total Superficie Ambito 245.123,70 m2 suelo bruto





Superficie sector: terrenos objeto de valoración 231.753,10 m2 suelo bruto

Indice de edificabilidad lucratica 0,4600 m2 techo / m2 suelo bruto


Derecho al aprovechamiento Urbanistico Suelo Urbanizable 90,00%Derecho de Edificabilidad total lucrativa 95.945,78 m2 techo uso industrial










* El evaluador debe establecer el desarrollo más probable de la operación inmobiliaria que un promotor

de tipo medio realizará sobre el terreno (planeamiento, gestión urbanística, urbanización, construcción,

ventas, etc.).


La planificación y gestión urbanística de los terrenos objeto de valoración con la clasificación de suelo

urbanizable ha quedado ampliamente motivada y justificada anteriormente en este dictamen de

valoración.

En el cual hemos establecido que las duraciones temporales de las correspondientes gestiones urbanísticas

pendientes de realizar como es la redacción, tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación

forzosa.

La dirección de la ejecución material de las obras y la coordinación de seguridad y salud, se pagan al

finalizar las obras en el trimestre 3, 4 y 5 trimestre

El pago de los honorarios profesionales, gastos, etc del Proyecto de Reparcelación se abonan en el 1º

trimestre.

La urbanización de los terrenos se iniciaría una vez aprobado administrativamente por el ayuntamiento el

proyecto de reparcelación, es decir, en el trimestre nº 2 y terminaría el trimestre 5º.

Dada la extensión superficial de M2 de calles a urbanizar es razonable estimar que deberían de durar un

período aproximado de 4 trimestres.

Por lo tanto, las obras de urbanización terminarían en el trimestre nº 5 y que como veremos

posteriormente quedaría 22 trimestres para la finalización de las ventas de la totalidad de las parcelas.

Esta estimación temporal de 4 trimestres de duración de obra nos da una certificación mensual para el

contratista de 465.520 euros/mes, cuantificación económica adecuada para una obra con este tamaño. Por

lo tanto, las certificaciones de obra de la urbanización se realizarían mensualmente durante los períodos

trimestrales del 2º al 5º

Los gastos generales de este proyecto de inversión inmobiliaria los repartimos igualitariamente entre los

trimestres nº 1 al 27 que dura el proyecto de inversión, es decir durante la gestión urbanística pendiente, la




ejecución material de las obras de urbanización, así como durante el tiempo posterior a la finalización de

las obras en el cual todavía se está vendiendo el producto inmobiliario – M2 suelo neto urbanizado - ya

que la venta del producto inmobiliario se produce hasta el trimestre nº 27

Así mismo estimamos un capítulo de varios imprevistos que lo distribuimos proporcionalmente desde el

trimestre nº 1 hasta el trimestre nº 27

De acuerdo con el principio de la prudencia valorativa, entendemos que hay que valorar estos terrenos

objeto de una valoración en una situación de mercado inmobiliario estable, es decir ni en una época de

boom inmobiliario en la que la mayoría del producto se vende sobre plano, ni en una época de crisis

inmobiliaria en la cual no se vende casi nada.

Dado que se trata de una promoción inmobiliaria grande, por lo que entendemos que es necesario un

período posterior a la terminación total de las obras de urbanización para que todo el producto

inmobiliario esté totalmente vendido en una situación normal de mercado, ya que supone un esfuerzo

muy importante en comercialización para que todo el suelo neto urbanizado esté vendido, tal como refleja

el siguiente cuadro:

Por lo tanto, la terminación de la venta del producto inmobiliario se produciría en el trimestre nº 27

En concordancia con el ritmo de ventas anteriormente descrito, se producirían los pagos correspondientes

a los gastos de comercialización entre el trimestre nº 6 y el nº 27.

Por lo tanto, se adoptan los mismos parámetros que los utilizados en el método residual estático, pero con

la imputación temporal en cada uno de los trimestres en los que se produce el pago o desembolso de los

gastos o costes mencionados anteriormente.

* Superficies: Se adoptan las de cada uno de los usos correspondientes al mayor y mejor

aprovechamiento permitido para el terreno.

Numero de Trimestres en venta del Producto M2 suelo neto urbanizado 22 TrimestrsNumero de Meses en venta del Producto M2 suelo neto urbanizado 66 MesesNumero de Parcelas vendidas mensualmente 1,17 Ud /mesNumero de Parcelas vendidas Anualmente 14 Ud / añoFacturacion mensual en venta de parcelas 787.577 Euros / mesFacturacion anual en venta de parcelas 9.450.928 Euros / año





El mayor aprovechamiento y mejor uso funcional está determinado y explicado en los apartados cuando

determinamos el aprovechamiento urbanístico de los terrenos objeto de valoración, tal como queda


8.5.2. Estimar las fechas y plazos de la ejecución material de las obras de urbanizacion, y de la

comercialización del Parque Logistico terminado, según la hipótesis más probable atendiendo a

sus cualidades y características. * Fecha de comienzo del proyecto de inversión inmobiliario (t = 0): Fecha de inicio de las inversiones

o gastos necesarios para desarrollar la promoción inmobiliaria.

¿Cómo se aplican el párrafo anterior en este dictamen de valoración?

El inicio del proyecto de inversión inmobiliaria que llevaría a la condición de solar de los terrenos objeto

de valoración es el de la solicitud al ayuntamiento del P.R del P.A.U. adjudicado, en el trimestre uno, tal

como se ha explicado anteriormente.

En nuestro caso coincide con la fecha de valoración de los terrenos.

* Comienzo de cada actividad: Es el tiempo previsto que habrá desde el momento del inicio (t = 0) de la

promoción inmobiliaria hasta el comienzo de la actividad correspondiente.

¿Cómo se aplican los párrafos anteriores en este dictamen de valoración?



Total Superficie Ambito 245.123,70 m2 suelo bruto










Hemos dividido las diferentes actividades de este proyecto de inversión inmobiliaria de la siguiente

forma:

Gastos:

� Coste de contrata de urbanización

� Resto de gastos de urbanización

� Honorarios facultativos

� Gastos fiscales

� Gastos de financiación ( sin apalancamiento financiero)

� Gastos generales de administración del promotor.

� Gastos de comercialización

� Varios e imprevistos

Ingresos:

� Venta de M2 Suelo neto de Naves Industriales aisladas

� Venta de M2 Suelo neto Nave Industrial Aislada o Adosada

Como más tarde se verá en la hoja de Excel en la aplicación del Método Residual Dinámico.

El comienzo de cada una de estas actividades, y en su caso la imputación de cada abono del gasto

correspondiente o del ingreso de cada venta ha quedado explicado anteriormente.

* Duración de cada actividad: Es el tiempo previsto que durará cada una de las actividades

(urbanización, , gastos, ventas, etc.) del proyecto de inversión, desde su fecha de comienzo.

¿Cómo se aplican los párrafos anteriores en este informe de valoración?

La duración de cada una de estas actividades y la imputación de cada abono del gasto correspondiente o

del ingreso de cada venta ha quedado explicada anteriormente.

* Tipo de periodo temporal con el que se va a trabajar: Diario, Mensuales, Trimestrales, Anuales.

Y por lo tanto tasa de actualización a utilizar. Vamos a trabajar en periodos trimestrales, al entenderse

que es suficiente para desarrollar los posibles escenarios de las promociones inmobiliarias.

Consecuentemente la tasa de actualización a utilizar será trimestral, tal como queda recogida en los

cuadros de cálculo de las páginas siguientes y cuadros de Excel de este documento.




8.5.3. Estimar los costes a imputar en la futura promoción inmobiliaria

Deberemos estimar todos los costes y gastos necesarios para desarrollar la futura promoción

inmobiliaria, como son:

� Coste de contrata de urbanización del ámbito del sector:

� Coste de contrata de urbanización del ámbito exterior al sector:


� Honorarios facultativos


� Gastos de financiación

� Gastos generales de administración del promotor - urbanizador.

� Gastos de comercialización para un promotor de tipo de naves industriales.

� Varios e imprevistos

Comentemos cada uno de estos conceptos:

* Coste de construcción de la obra civil: Es el coste de ejecución por contrata en la fecha de

valoración, aplicable al m2 ejecutado para la tipología del vial público en la zona a realizar para que los

terrenos alcancen la condición de solar, así como las obras extrasectoriales necesarias para la completa

dotación de infraestructuras urbanas al sector, que esquemáticamente desarrollamos a continuación:

� Coste de contrata de urbanización del ámbito del sector:

� Pavimentación de calzadas, aparcamiento, aceras, y red peatonal.

� Tratamiento de espacios libres, incluyendo jardinería, arbolado y ornamentación

� Mobiliario Urbano.

� Señalización

� Redes de distribución de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendio.

� Red de Alcantarillado de Aguas Residuales.

� Sistema de Evacuación de Aguas Pluviales.

� Red de Distribución de Energía Eléctrica, Gasificación y Comunicaciones.

� Red de Alumbra Público.




� Coste de contrata de urbanización del ámbito exterior al sector:

� Obras de enlace con los servicios urbanísticos con los de la red primaria de dotaciones

públicas y el resto de obras de conexión e integración de la actuación en su entorno

territorial o urbano.

� Tratamiento de los espacios libres de parques zonas verdes de la red primaria

� Infraestructura de conexión con la red de agua potable del municipio.

� Infraestructura de conexión con la red de alcantarillado del municipio.

� Infraestructura de conexión con la red de distribución de energía eléctrica del

municipio.

� Infraestructura de conexión con la red de distribución de gasificación del municipio.

� Infraestructura de conexión con la red de telecomunicaciones del municipio.

* Restos de gastos de urbanización: Incluye los honorarios de los técnicos de la ordenación

pormenorizada, proyectos de urbanización, de instalaciones específicas, … correspondiente a los

Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros, Abogados, etc, que esquemáticamente desarrollamos a

continuación:


� Proyectos técnicos del ámbito sectorial

� Dirección de las Obras de Urbanización

� Proyecto de Reparcelación

� Proyectos del Ámbito Extra Sectorial

� Gastos Generales del Urbanizador

� Publicaciones Oficiales, tasas y suplidos

� Notarias

� Registro de la Propiedad

� Gastos de administración del Urbanizador

� Gastos de gestión del Urbanizador

� Gastos financieros de avales bancarios y fianzas.

� Laboratorio de Control de Calidad de la Obra Urbanizadora




En este dictamen se ha explicado detalladamente la inversión pendiente en infraestructura en relación a

el Coste de construcción de la obra civil y el resto de gastos de urbanización tal como queda reflejado

en los cuadros siguientes y cuyos resultados se trasladan al cuadro del Cash-Flow del Método Residual

Dinámico.

* Honorarios de técnicos facultativos: Incluye los honorarios de los técnicos de la obra edificatoria

de Arquitectos, Ingenieros, Aparejadores, etc. Los honorarios dependen de la superficie construida

total del inmueble a promover, que esquemáticamente desarrollamos a continuación:

� Honorarios facultativos:

� Arquitecto o ingeniero: Proyecto básico, de ejecución y dirección de las obras. Estudio

de seguridad y salud

� Aparejador o I.T.O.P: Dirección de la ejecución de las obras.

� Ingeniero de telecomunicaciones: Proyecto de Telecomunicaciones.

� Aparejador o I.T.O.P: Coordinación de la seguridad y salud de las obras.

� Abogados: Asesoramiento jurídico en la redacción de la P.E.F.

* Gastos Fiscales: Incluye los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización

y titulación de la adquisición del terreno, etc.; coste de la tramitación del P.A.U., impuesto de

construcciones y demás tasas y permisos administrativos necesarios, que esquemáticamente

desarrollamos a continuación:

Coste de Contrata de Urbanizacion 5.794.127 Euros

Resto de Gastos de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 2.067.746 Euros

Total Cargas de Urbanizacion de vial publico adoptado 7.861.873 Euros

Costos y Gastos s/ Proposicion Economico Financiera

Total Cargas de Urbanizacion de vial publico 7.861.873 Euros

Superficie de vial en proyecto a urbanizar 60.127 m2 vial publico

Coste Unitario Cargas de Urbanizacion de vial publico 130,76 Euros / m2 vial publico

Coste Total de Contrata de Urbanizacion de vial publico 5.794.127 Euros

Coste Unitario de Contrata de Urbanizacion de vial publico 96,37 Euros / m2 vial publico

Resto de Gastos de Urbanizacion: 2.067.746 Euros

Coste Unitario de Contrata de Resto de Gastos de Urbanizacion: 34,39 Euros / m2 vial publico





� Adquisición del solar.

� Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

� Plusvalías Municipales

� Ejecución de la Urbanización

� Certificado Final de Obras

� Contribución Territorial Urbana.

� Seguros:

- Todo riesgo construcción

- De responsabilidad decenal

� Consejería Industria

-Electricidad

- Fontanería

- Ascensores

� Titulación

� Escritura de Segregación y/o Agrupación

� Escritura de Compra-Venta.

* Gastos de Gestión y Administración: son los gastos necesarios para poder realizar la promoción

inmobiliaria como son el personal que trabaja en la promotora, el alquiler de la ofician, los gastos de

materiales fungibles, gastos de teléfono, asesorías externas, etc. Que esquemáticamente desarrollamos

a continuación:

� Gastos de financiación:

� Tasación, Apertura del Crédito, Intereses del préstamo hipotecario: no se incluyen al no

considerarse apalancamiento financiero

� De gestión y cobro de Letras de papel comercial

� Corredor de Comercio (firma de la póliza de aval bancario para responder cantidades

entregadas a cuenta en la venta de los inmuebles)

� Sociedad de Garantías Recíprocas o Avales bancarios

� Gastos generales de administración del promotor:

� Notario

� Adquisición del solar

� Acta de Fin de Obra.

� Registro de la Propiedad

� Adquisición del Solar.




� Acta de Fin de Obra.

� Administración y Servicios.

� Alquiler o amortización de la oficina de la promotora.

� Sueldos del personal de la promotora

� Teléfonos, luz, agua, etc. (servicios)

� Gastos materiales y de funcionamiento de la empresa promotora.

� Asesoría jurídica y fiscal.

* Gastos de comercialización: Cuanto más desfavorable es la situación del mercado mayor es el nivel

de riesgo y mayores son los gastos necesarios para vender la promoción.

Engloban las comisiones de los agentes de la propiedad inmobiliaria; o el pago de la estructura de

comercialización necesaria (oficinas de ventas, pisos piloto, personal de comercialización, etc.) y los

costes de publicidad si los realiza la empresa promotora

* Varios e imprevistos: en toda promoción inmobiliaria se debe contar de una partida de imprevistos

ya que durante todo el proceso constructivo, especialmente durante la ejecución material de las obras

nos podemos encontrar con obras que difícilmente pudieran haber sido previstas, como puede ser el

hallazgo fortuito de un resto arqueológico, el desvío de una instalación de infraestructura pública

desconocida que atraviesa los terrenos, etc…

Los honorarios facultativo, gastos fiscales, gastos generales, gastos de comercialización y varios e

imprevistos se han estimado como un porcentaje sobre el costo de contrata de construcción de la

edificación; y los gastos de comercialización se han estimado como un porcentaje sobre el valor en

venta del producto inmobiliario terminado, tal como queda reflejado en el cuadro siguiente y cuyos

resultados se trasladan al cuadro del Cash-Flow del Método Residual Dinámico:

Concepto Porcentaje %

s/ Coste Contrata o Valor Mercado

Euros







Total 16,57% 24.216.620 4.013.477




8.5.4. Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio

terminado, referido a las fechas previstas de comercialización.

Se realiza estudio de mercado inmobiliario en el entorno considerado de acuerdo con la siguiente

metodología:

• Obtener información de campo de promociones inmobiliarias en construcción o

edificios de reciente terminación.

• Verificando que son precios reales de transacciones al contado.

• Seleccionar las muestras de mercado obtenidas ciñéndose a criterios de uso, tipología,

localización, calidad de la edificación, dotación de los conjuntos residenciales,

antigüedad si fuese el caso, etc.

• Realizar la homogeneización de los testigos para hacerlos comparables con la posible

promoción inmobiliaria a desarrollar.

• Ponderación de los valores homogeneizados y determinación del Valor de Mercado a

aplicar a la promoción inmobiliaria, en el momento del inicio.

Se adoptan los mismos parámetros que los utilizados en el método residual estático, tal como queda


8.5.5. Determinación de los Flujos de Caja (Cash-Flow) modales durante la promoción.

Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores (Ingresos y Gastos) se determinará los flujos de

Caja previsible, durante la promoción, en cada uno de los periodos de trabajo, tal como queda reflejado

en el cuadro del Cash-Flow del Método Residual Dinámico.

Este flujo de caja se establece en unidades monetarias constantes, y por lo tanto el establecimiento del

tipo de actualización será real al corregirse del efecto inflacionista


Numero deUnidades


Coste Construcción de Contrata de la

Edificacion

Valor de Mercado de los inmuebles

M2 construidos M2 const Euros/m2c Euros Euros/m2 c Euros

Naves Industriales aisladas 91.304,22 74 1.233,84 252,40 23.045.095 541,77 49.465.469Nave Industrial Aislada o Adosada 4.641,56 3 1.547,19 252,40 1.171.525 541,77 2.514.637

Total 95.945,78 77 1.246,05 24.216.620 51.980.106




8.5.6. La evaluación de los riesgos en el análisis de rentabilidad

En análisis de proyectos de inversión, “Riesgo” significa la posibilidad de sufrir daño o pérdida

económica. Sin embargo, en el contexto de la gestión de los proyectos de inversión, hay que entender

los “riesgos” no sólo como una amenaza sino también como una oportunidad, evidentemente con

consecuencias positivas o negativas sobre el proyecto de inversión. En consecuencia, la gestión de la

asunción de los riesgos debe ser proactiva, buscando oportunidades en el entorno de la incertidumbre,

del desconocimiento de situaciones futuras en las que se ejecuta el proyecto de inversión.

Gestionar los riesgos de un proyecto de inversión significa analizarlos, es decir en primer lugar

identificarlos y posteriormente calibrar su importancia, para poder prevenir con respuestas adecuadas

que minimicen las consecuencias desfavorables y aprovechen la coyuntura favorable de los mismos.

Debe de tenerse en cuenta que las decisiones financieras en bastantes ocasiones se toman sin disponer

de toda la información. Debido ello, debe distinguirse:

� Las decisiones financieras que se toman en circunstancias de garantía.

� Las decisiones financieras que se toman en condiciones de riesgo; es decir aquellas en las

cuales presuponemos los sucesos económicos que se van a originar en función de

probabilidades estadísticas

� Las decisiones financieras que se toman en condiciones de incertidumbre; es decir aquellas en

las cuales no es posible realizar una asignación fundada en probabilidades objetivas.

Por lo tanto, independientemente de la situación económica en la que se sitúe el inversor, éste se

decidirá por un proyecto de inversión en función de los flujos de caja esperados y del grado de riesgo o

de incertidumbre vinculado a la obtención de los correspondientes flujos caja.

Evidentemente, dicha elección dependerá del grado de animadversión al riesgo que tenga el inversor.

La consideración del factor riesgo en la evaluación de proyectos se suele hacer siguiendo distintas

metodologías de análisis, según las características específicas del proyecto concreto.




En síntesis, las más corrientes son las siguientes:

Definición de escenarios. Consiste en establecer distintas formas de comportamiento de las variables

que determinan la rentabilidad de la inversión, entre la evolución más pesimista y la más optimista,

teniendo en cuenta también la que pueda considerarse más probable.

Análisis de sensibilidad. Determina la influencia que tienen sobre la rentabilidad del proyecto las

variaciones en los comportamientos de las variables que la determinan.

Simulación de resultados. Consiste en calcular la distribución de la rentabilidad, según la

probabilidad de comportamiento de las distintas variables.

En definitiva, la consideración de un determinado nivel de riesgo se traduce en una mayor exigencia de

rentabilidad de inversión para hacer el proyecto viable, de forma que además de superar el coste de

oportunidad del dinero, pueda cubrir también el riesgo. A las inversiones de más riesgo se les exigirá,

por tanto, mayor rentabilidad.

8.5.7. Fijación de la Tasa de Actualización (T.A) o Rentabilidad del Proyecto de Inversión

En el mercado inmobiliario el margen bruto depende principalmente de los siguientes factores: la

situación económica y financiera, y el riesgo de la operación inmobiliaria, es decir de la rentabilidad

libre de riesgo y de la prima de riesgo del proyecto de inversión.

La rentabilidad libre de riesgo (TRL) es variable en el tiempo y tiene su medida en la tasa libre de

riesgo, o rentabilidad de la deuda pública en un plazo medio, entre 2 y 6 años, en su valor promedio de

los 12 meses anteriores a la fecha de referencia.

La prima de riesgo (PR) es también variable en el tiempo ya que depende de la coyuntura económica

en cada momento y en cada país, según la situación económica, financiera y de la situación del

mercado, pero es también variable en función del uso, ya que no todos los productos inmobiliarios

tienen el mismo riesgo en su producción y comercialización.




Como tasa de actualización (TA) se utilizará el representativo de la Tasa de Rentabilidad Media Anual

sobre fondos propios que obtendría un promotor en una operación inmobiliaria de las características de

la analizada.

La T.A. representa la rentabilidad real (es decir, descontada la tasa de inflación) del promotor sobre los

fondos propios invertidos durante el periodo de la promoción inmobiliaria, es decir durante todo el

tiempo que dura el proyecto de inversión de cada una de las unidades monetarias, es decir euros, que

se invierten, durante el tiempo que se invierte en ese proyecto.

La T.A es variable según las condiciones del mercado de las inversiones y es tanto mayor cuanto

mayor es el riesgo, el plazo que obtendría un promotor medio de la zona en una operación inmobiliaria

de las características de la analizada.

La T.A ha de ser superior al coste de los recursos ajenos empleados por los promotores, generalmente

el interés del crédito hipotecario; y de ser semejante a la obtenida en inversiones alternativas con un

nivel de riesgo comparable, o con el de otras promociones inmobiliarias similares.

El valor de la T.A. determina la rentabilidad de la inversión, y representa el interés compuesto que se

consigue de los recursos empleados en el proyecto desde que se desembolsan hasta que se retiren como

cobros netos.

Si utilizamos el método residual dinámico para el cálculo del valor del suelo; el valor del terreno es

más elevado cuanto menor es la TIR y es menor cuanto mayor es la TIR.

⇑ TIR ⇔ VMS ⇓

⇓ TIR ⇔ VMS ⇑




En términos genéricos puede establecerse que la tasa de actualización o rentabilidad anual exigible a

una inversión inmobiliaria es la interrelación de varios componentes, como son:

� TLR: tasa libre de riesgo (rentabilidad de la deuda pública)

� RC: Riesgo Comercial

� RN: Riesgo del Negocio

� RM: Riesgo del Mercado

� RP: Riesgo del Producto

� RU: Riesgo Urbanístico

1.- El Riesgo Comercial expresa la posibilidad de que los rendimientos reales de la inversión en la

promoción sean distintos de los esperados y/o que no se desarrolle de acuerdo con las previsiones

realizadas por motivos estrictamente comerciales.

El Riesgo Comercial depende de la tipología del producto a promover en el terreno que se valora (1ª

residencia, 2ª residencia, turístico, oficinas, industrial, parcelas para construir, etc.), de la situación de

la demanda inmobiliaria del mercado en el momento de la promoción y de la tendencia previsible

durante el transcurso de la promoción y muy especialmente de la ubicación del terreno que se valora.

Dentro de la Prima de Riesgo Comercial podemos distinguir entre:

� Prima de Riesgo de Negocio, resultante de las condiciones intrínsecas de la actividad de la

empresa analizada que afectan al grado de variabilidad del beneficio de explotación de la

compañía. En particular inciden aspectos tales como el grado de volatilidad de la demanda y el

grado de apalancamiento operativo.

Que la podemos considerar integrado por 2 componentes:

� Prima de riesgo de Mercado, en función del tipo de mercado al que va dirigida la

promoción, depende exclusivamente del mercado de que se trate, fundamentalmente

del emplazamiento, de la estimación de riesgo que represente ese mercado de su




situación económica financiera. Mide la sensibilidad del mercado de inversiones,

para dos productos idénticos en dos situaciones de mercado distintas, o en dos

ámbitos territoriales distintos. (Ejemplo: promover viviendas en Madrid, Barcelona,

Costa del Sol, España, Irán, etc.).

� Prima de riesgo de Producto, en función del tipo de producto inmobiliario de que se

trate (ejemplo: viviendas, hoteles, industrial, etc.). Mide en una misma situación

económica y financiera y en un mismo ámbito territorial de riesgo, las diferencias que

el mercado de inversiones aprecia para dos productos inmobiliarios distintos.

� Prima Riesgo financiero, que depende del grado de apalancamiento financiero.

2. El Riesgo Urbanístico expresa el nivel de incertidumbre del desarrollo urbanístico del terreno. Por

ello cuando el terreno se encuentra en las etapas iniciales de su desarrollo urbanístico, tiene un

riesgo urbanístico mucho mayor que si fuera un solar con licencia de obra vigente. Ese nivel de

incertidumbre varía de menor riesgo a mayor riesgo, según el grado de desarrollo urbanístico

alcanzado por el terreno en el momento de la promoción.

Además, la Prima de Riesgo (P.R.) se determinará mediante la evaluación de:

1. El riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir. 2. Su ubicación y/o emplazamiento. 3. Su liquidez. 4. Su plazo de recuperación de la inversión. 5. El volumen de la inversión necesaria.

Según la ECO/805/2003, en su artículo 38, la tasa de actualización deberá ser como mínimo:

i = ((1+Tasa libre de riesgo)*(1+ prima de riesgo)) -1

Siendo la tasa libre de riesgo, la rentabilidad media anual nominal de la deuda del estado a un plazo no

inferior a dos años del país donde está situado el inmueble. Para inmuebles situados en España se

tomará la rentabilidad media anual nominal de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos

y seis años; y no podrá ser inferior a:




O.M. 30-11-94 RESOLUCIÓN 15-7-97 DGT Y PF

RESOLUCIÓN 20-07-99 DGT Y PF

Edificios de uso residencial: - Viviendas 1ª Residencia 6% 8 % 9 % - Viviendas 2ª Residencia 10 % 12 % 13 % Edificios de oficinas: 8 % 10 % 11 % Edificios comerciales 10 % 12 % 13 % Edificios industriales: 12 % 14 % 15 % Plazas de aparcamiento 7 % 9 % 10 % Otros 10 % 12 % 13 %

A partir de la entrada en vigor de la O.M. ECO/805/2003 de 27 de marzo, las primas de riesgo durante

los tres primeros años contados a partir de esa fecha (hasta 27.03.06) no podrán ser inferiores a los que

se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el

último párrafo de esa disposición y que hace referencia a la posible revisión, cada dos años, por la

Dirección General del Tesoro y Política, en función de la evolución del mercado inmobiliario y de los

tipos de interés. Estas primas de riesgo mínimas quedaron ratificadas en el artículo 35 de la ORDEN

EHA/3011/2007.

PRIMAS DE RIESGO MINIMAS DEL ARTÍCULO 38 DE LA ECO/ 805/2003:

Tipo de inmueble

Prima de riesgo sin

financiación ni Impuesto

sobre la Renta de Sociedades (IRS)

Edificios de uso residencia

Viviendas primera residencia…………………

Viviendas segunda residencia……………….

8

12

Edificios de oficinas…………………………………... 10

Edificios comerciales…………………………………. 12

Edificios industriales………………………………….. 14

Plazas de aparcamiento………………………………. 9

Hoteles…………………………………………………… 11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad… 12

Otros…………………………………………………….. 12

En los cuadros siguientes se recogen diferentes tipos de rentabilidades, para diferentes tipos de inversiones,

desde el año 1.995 hasta el año 2.014. Esta información se ha extraído de la central de balances del Banco de

España en su página web http://www.bde.es/bde/es/ y de la elaboración propia6.

6 Léase: G. Nebreda, Turmo y Villalonga. “La valoraci ón Inmobiliaria: Teoría y Práctica.” Editorial:




La Ley. 2006. Pág. 217-279 y Fernández., Pablo “Valoración de empresas. Cómo medir y gestionar la creación de valor”. Editorial: Gestión 2000.

AÑO

Bonos Estado 3años. Tipo medioponderado

Bonos Estado 5años. Tipo medioponderado

Obligaciones Estado10 años. Tipo medioponderado



Letras Tesoro 6meses. Tipo medioponderado

Letras Tesoro 1 año.Tipo medioponderado

Letras Tesoro 18meses. Tipo medioponderado

1 995 9.65% 9.94% 10.20% 10.22% 9.02%1 996 5.85% 6.28% 6.89% 7.11% 5.98% 5.82%1 997 4.89% 5.29% 5.77% 6.01% 5.95% 4.57% 4.45% 4.42%1 998 3.53% 3.85% 4.31% 4.65% 5.44% 2.79% 2.94% 3.00%1 999 4.55% 4.92% 5.37% 5.67% 5.88% 3.30% 3.68% 4.04%2 000 4.80% 4.98% 5.24% 5.49% 5.90% 4.76% 4.71% 4.67%2 001 3.27% 4.11% 5.01% 4.97% 5.77% 4.42% 3.10% 3.31%2 002 3.60% 3.02% 4.51% 5.02% 5.04% 0.00% 2.85% 3.05%2 003 2.40% 3.52% 4.40% 4.40% 5.05% 2.11% 2.35% 2.64%2 004 2.63% 2.85% 3.56% 3.70% 4.41% 2.08% 2.15% 2.23%2 005 2.61% 3.02% 3.47% 3.70% 3.76% 2.48% 2.66% 2.79%2 006 3.65% 3.65% 3.86% 4.03% 3.77% 3.82%2 007 4.03% 4.19% 4.26% 4.70% 4.00% 4.10%2 008 2.93% 3.31% 3.95% 4.92% 4.18% 2.16% 2.19%2 009 2.14% 2.75% 3.89% 4.26% 4.70% 0.52% 0.94%2 010 3.72% 3.58% 5.45% 5.95% 5.49% 2.60% 3.45% 3.72%2 011 5.19% 5.55% 5.55% 6.19% 6.00% 2.43% 4.05% 4.23%2 012 3.16% 4.08% 4.67% 5.56% 5.89% 1.61% 2.56% 2.78%2 013 2.18% 2.70% 4.10% 4.81% 5.21% 0.69% 0.88%2 014 0.69% 1.57% 2.09% 3.52% 3.50% 0.15% 0.29%

Periodo Año inicialaño Final 209.14% 225.20% 256.09% 254.70% 242.61% 158.13% 190.73% 155.12%

Rentabilidad Mediadel Periodo 3.76% 4.14% 4.81% 4.79% 4.53% 2.32% 3.28% 2.22%

AÑO

Tipo de lospréstamos librespara adquisiciónde vivienda dehogares.

Crédito a loshogares paraadquisición deviviendas. TasaInteranual.

Rentabilidad anualde la vivienda

Rentabilidad de lavivienda bruta poralquiler. Acumulado en losdoce últimosmeses

Rentabilidad anualde inversionesalternativas. IBEX-35.

1.995 11,29% 1,14% 3,05% 1,96% -4,24%1.996 9,66% 14,02% 2,63% 2,03% 28,35%1.997 7,05% 18,42% 2,63% 2,13% 51,34%1.998 5,74% 23,11% 3,66% 2,21% 46,82%1.999 4,78% 20,55% 5,45% 2,19% 8,40%2.000 5,79% 20,18% 6,50% 2,06% 6,55%2.001 5,84% 20,14% 6,66% 1,88% -18,14%2.002 4,85% 18,21% 6,80% 1,70% -20,60%2.003 3,75% 17,95% 6,91% 1,52% -3,86%2.004 3,41% 23,15% 6,68% 1,35% 22,23%2.005 3,37% 24,36% 6,32% 1,20% 20,67%2.006 4,23% 23,37% 5,92% 1,08% 24,52%2.007 5,25% 16,98% 4,10% 0,97% 20,98%2.008 5,81% 8,22% 0,42% 0,92% -22,04%2.009 3,35% 1,33% -1,26% 0,97% -14,08%2.010 2,60% 0,62% 0,40% 1,06% 2,12%2.011 3,46% -0,56% -1,38% 1,09% -4,89%2.012 3,40% -2,75% -3,50% 1,18% -22,05%2.013 3,19% -4,21% -2,17% 1,37% 15,03%2.014 2,39% -3,01% 0,69% 0,76% 19,92%

Periodo Año inicialaño Final 262,21% 894,06% 179,60% 134,18% 306,39%

Rentabilidad Mediadel Periodo 4,94% 11,58% 2,97% 1,48% 5,76%




AÑO

CBI. Rentab. rec.propios, EBIT/FP,FSI.2. Total. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios, EBIT/FP,FSI.2. Grandes. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios , EBIT/FP,FSI.2. Medianas. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios , EBIT/FP,FSI.2. Pequeñas. CNAE'09

1 995 13.30% 12.90% 17.40% 13.00%1 996 12.90% 12.30% 17.30% 13.50%1 997 13.20% 12.70% 17.30% 13.40%1 998 14.20% 13.90% 17.30% 14.10%1 999 13.40% 12.80% 17.60% 14.30%2 000 13.20% 12.90% 16.60% 13.30%2 001 14.00% 14.00% 16.70% 12.80%2 002 14.40% 15.40% 15.10% 10.80%2 003 13.30% 14.80% 14.20% 9.20%2 004 12.90% 15.00% 13.50% 8.10%2 005 13.20% 15.80% 12.80% 7.60%2 006 13.70% 16.70% 12.80% 7.60%2 007 13.50% 16.20% 12.80% 7.20%2 008 11.70% 14.60% 9.40% 5.00%2 009 9.00% 11.90% 6.40% 3.10%2 010 8.60% 11.50% 6.80% 2.60%2 011 8.20% 11.10% 6.90% 2.10%2 012 7.30% 10.00% 6.40% 1.30%2 013 7.10% 9.60% 6.20% 1.30%2 014

Periodo Año inicialaño Final 850.51% 1082.60% 974.94% 457.94%

Rentabilidad Mediadel Periodo 11.93% 13.36% 12.73% 8.34%

AÑO

Central deBalances . Datosde la Central deBalances Integrada.. Ratio Resultado Explotación (EBIT) sobrefondos propios(precios corrientes). . Ratio.. Energía, con refino depetróleo.

Central deBalances . Datosde la Central deBalances Integrada.. Ratio Resultado Explotación (EBIT)sobre fondospropios (precioscorrientes).. Ratio.. Industria, sin refino depetróleo.

CBI. Rentab. rec.propios, EBIT/FP,FSI.2. ServiciosCNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios, EBIT/FP,FSI.2. Comercio yhostelería. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios , EBIT/FP,FSI.2. Transporte. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios, EBIT/FP,FSI.2. Informac. ycomunicaciones. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios, EBIT/FP,FSI.2. Otros servicios. CNAE'09

CBI. Rentab. rec.propios , EBIT/FP,FSI.2. Construccion. CNAE'09

1 995 11.60% 17.10% 12.00% 16.00% 7.40% 18.20% 9.90% 13.90%1 996 11.60% 14.90% 12.40% 15.90% 7.00% 18.40% 11.30% 12.30%1 997 10.10% 16.10% 13.30% 15.80% 7.40% 20.50% 12.60% 12.80%1 998 11.70% 17.10% 13.90% 17.40% 7.90% 22.00% 11.40% 13.40%1 999 12.00% 16.10% 12.70% 18.20% 7.00% 20.20% 9.50% 13.80%2 000 13.70% 17.40% 11.20% 16.20% 7.40% 19.40% 8.60% 15.00%2 001 15.60% 14.90% 13.00% 16.70% 8.40% 32.00% 9.90% 16.20%2 002 16.80% 13.30% 14.00% 15.40% 9.00% 42.50% 11.10% 15.30%2 003 13.00% 13.00% 12.90% 13.20% 7.70% 48.20% 9.80% 17.00%2 004 11.60% 14.10% 12.30% 12.30% 6.60% 52.60% 9.50% 16.80%2 005 12.40% 14.30% 12.50% 11.70% 5.40% 38.80% 11.30% 16.70%2 006 14.40% 14.30% 12.70% 11.70% 5.50% 36.50% 12.30% 18.00%2 007 11.50% 15.70% 12.80% 12.10% 6.00% 43.00% 11.50% 16.50%2 008 11.90% 10.80% 12.30% 9.90% 4.20% 54.50% 12.20% 12.00%2 009 10.80% 6.30% 9.70% 7.70% 2.70% 44.00% 10.10% 7.30%2 010 9.90% 8.50% 9.30% 8.40% 3.50% 37.40% 9.20% 2.50%2 011 8.90% 8.90% 8.80% 8.50% 4.10% 28.80% 8.40% 1.30%2 012 10.00% 8.30% 7.70% 7.10% 4.40% 24.10% 7.40% -4.20%2 013 9.70% 7.10% 7.70% 8.40% 5.30% 22.80% 7.00% -0.90%2 014

Periodo Año inicialaño Final 852.61% 1021.07% 808.12% 971.51% 310.16% 20419.18% 627.28% 745.07%

Rentabilidad Mediadel Periodo 11.94% 13.01% 11.63% 12.71% 6.14% 32.31% 10.15% 11.15%




Y en resumen tenemos el siguiente cuadro de inversiones alternativas, con más o menos riesgo

En concordancia con estos datos e incluyendo una prima adicional por iliquidez de la inversión inmobiliaria

(Cualidad del activo de una entidad mercantil [banco, promotora, …] que no puede transformarse fácilmente

en dinero efectivo) durante el proceso de promoción inmobiliaria; adoptamos una tasa de actualización

anual (TIR) redondeada de los flujos de caja del 29,50% en unidades monetarias constantes, que son

con las que se trabajan en este informe en el método residual dinámico.

Por lo tanto, como un año tiene cuatro trimestres tendremos que hallar la raíz cuarta de la tasa de actualización

anual que hemos adoptado, tal como queda reflejado en el cuadro siguiente:

4.94%

11.58%

2.97%

1.48%

5.76%

3.76%

4.14%

4.81%

4.79%

4.53%

2.32%

3.28%

2.22%

11.93%

13.36%

12.73%

8.34%

11.94%

13.01%

11.63%

12.71%

6.14%

32.31%

10.15%

11.15%

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Otros servicios. CNAE'09CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Construccion. CNAE'09

Tipo de los préstamos libres para adquisición de vivienda de hogares.

Crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Tasa Interanual.

Rentabilidad anual de la vivienda

Rentabilidad de la vivienda bruta por alquiler. Acumulado en los doce últimos meses

Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35.

Bonos Estado 3 años. Tipo medio ponderado

Bonos Estado 5 años. Tipo medio ponderado

Obligaciones Estado 10 años. Tipo medio ponderado

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Comercio y hostelería. CNAE'09

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Transporte. CNAE'09

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Informac. y comunicaciones. CNAE'09

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Pequeñas. CNAE'09

Central de Balances . Datos de la Central de Balances Integrada.. Ratio Resultado Explotación(EBIT) sobre fondos propios (precios corrientes).. Ratio.. Energía, con refino de petróleo.

Central de Balances . Datos de la Central de Balances Integrada.. Ratio Resultado Explotación(EBIT) sobre fondos propios (precios corrientes).. Ratio.. Industria, sin refino de petróleo.

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Servicios. CNAE'09

Letras Tesoro 18 meses. Tipo medio ponderado

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Total. CNAE'09

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Grandes. CNAE'09

CBI. Rentab. rec. propios, EBIT/FP, FSI.2. Medianas. CNAE'09



Letras Tesoro 6 meses. Tipo medio ponderado

Letras Tesoro 1 año. Tipo medio ponderado

Tasa Actualizacion Anual (Cte) 29,500%

Tasa Actualizacion Periodo Trimestre (Cte) 6,68%




8.5.8. Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el

valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de

los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado,

utilizando la siguiente fórmula:

F = V.A.N. INGRESOS - V.A.N. PAGOS

∑∑ +−

+=

tkk

tj

j

i

S

i

E

)1()1(F

En donde:

F : Valor del terreno en su estado actual

V.A.N. Valor Actual Neto

Ej : Importe de los ingresos previstos en el momento J.

Sk : Importe de los pagos previsto en el momento K.

tj : Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se

produce cada uno de los ingresos.

tk : Número de períodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que

se produce cada uno de los pagos.

i : Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos

de tiempo considerados.

En resumen se trata de aplicar las técnicas del Método de Flujo de Caja Descontado (Disconted Cash-Flow),

pero considerando la tasa de actualización ( la T.I.R.) como un dato inicial de partida y el Valor del Suelo F

como la incógnita.

El cálculo del valor del suelo por el método residual dinámico, para el terreno, objeto de esta valoración, de

acuerdo con todas las premisas establecidas en los apartados anteriores, queda reflejado en los cuadros de las

páginas siguientes:




VALORACION DEL SUELO. METODO RESIDUAL DINAMICO

Periodo de Tiempo Utilizado: Trimestre 4

Conceptos Total de Pagos Numero Periodos

TemporalesPago Unitario delperiodo

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Inversion + Gastos Euros Euros 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Terreno Estado Actual 0 1 0

Coste de Contrata de Urbanizacion Exterior: P.D.A.I. 5.794.127 4 1.448.532 1.448.532 1.448.532 1.448.532 1.448.532

Resto de Gastos de Urbanizacion: Proyectos, registros, etc 2.067.746 5 413.549 413.549 413.549 413.549 413.549 413.549

Honorarios Facultativos H 726.499 18 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361

Gastos Fiscales Inr + L+T 605.415 18 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634

Coste Construcción de Contrata de la Edificacion 24.216.620 18 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368

0

Gastos de Financiación 0 1 0

Gastos Generales Gap 2.179.496 27 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722

Gastos Comercialización Gp 259.901 22 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814

Varios e Imprevistos Gp 242.166 27 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969

Total Inversion + Gastos 36.091.970 0 36.091.970 0 503.240 1.951.772 1.992.133 2.025.767 3.371.135 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868

1 2 3 4 5 6

Ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Naves Industriales aisladas 49.465.469 22 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430

Nave Industrial Aislada o Adosada 2.514.637 11 228.603 228.603 228.603 228.603

Total Ventas 51.980.106 0 51.980.106 0 0 0 0 0 0 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034

Cash-Flow 15.888.136 0 15.888.136 0 -503.240 -1.951.772 -1.992.133 -2.025.767 -3.371.135 727.563 956.166 727.563 956.166 727.563 956.166


Tasa Actualizacion Periodo Trimestre (Cte) 6,68%

Coef. Actualizador 0 1,0000 0,9374 0,8787 0,8238 0,7722 0,7239 0,6786 0,6361 0,5963 0,5590 0,5240 0,4912

Valor Actual Flujos Caja 507.455 Euros 15.380.681 0 -471.746 -1.715.119 -1.641.028 -1.564.299 -2.440.276 493.703 608.221 433.841 534.474 381.238 469.668

VALOR ACTUAL NETO (VAN) - Valor del suelo 507.455 Euros Beneficio




VALORACION DEL SUELO. METODO RESIDUAL DINAMICO

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

Trim

est

re

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361 40.361

33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634 33.634

1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368 1.345.368

80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722 80.722

11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814 11.814

8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969 8.969

1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.520.868 1.480.507 1.446.873 101.505 101.505 101.505 101.505 101.505 0 0 0

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430 2.248.430

228.603 228.603 228.603 228.603 228.603 228.603 228.603 228.603

2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 2.248.430 2.477.034 0 0 0

727.563 956.166 727.563 956.166 727.563 956.166 727.563 956.166 727.563 996.527 801.558 2.375.529 2.146.926 2.375.529 2.146.926 2.375.529 0 0 0

0,4605 0,4316 0,4046 0,3793 0,3556 0,3333 0,3125 0,2929 0,2746 0,2574 0,2413 0,2262 0,2120 0,1988 0,1863 0,1747 0,1637 0,1535 0,1439

335.013 412.721 294.392 362.678 258.697 318.703 227.330 280.060 199.766 256.491 193.398 537.290 455.196 472.144 400.003 414.896 0 0 0


Dictamen para determinar el Valor del Terreno de una parcela de 4.896 m2 del Acta de Comparecencia de fecha 18/01/1.989 y la indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la escritura de fecha 4-2-1991 con nº 167 del notario Celso Mendez Ureña.

D. Julio Turmo de Padura. Arquitecto. Master en Valoraciones Inmobiliarias por la U.P.C. Laboratorio de Arquitectura y Territorio, slp. C/Arzobispo Loaces, 12 Entlo - 03003 ALICANTE - TEL. 658763423 – [email protected] Pag 157 / 158

De acuerdo con el principio de la prudencia valorativa, valorar con prudencia, no significa que haya

que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de la realidad del mercado inmobiliario en el que nos

encontramos a la fecha de la valoración y con la información más amplia que disponemos del mismo, ;

por lo tanto entendemos que el Valor de Mercado del Suelo en su estado actual sin urbanizar, obtenido

por el Método Residual Dinámico, de acuerdo con las anteriores consideraciones asciende a la cantidad

monetaria de:

Es decir, valores del suelo más bajos que los obtenidos por los métodos estáticos, como es lógico.


Valor Total de Suelo Neto sin urbanizar (V.A.N) en euros 507.455 EUROS

Supeficie de la Unidad Ejecucion 245.124 m2 suelo bruto

Valor Unitario m2 de suelo bruto del sector 2,070 € / m2 suelo

Superficie del sector 5 - "Ampliacion El Castillo" 231.753 m2 suelo bruto

Valor Unitario m2 de suelo bruto de la unidad de ejecucion 2,190 € / m2 suelo neto

Total Superficie Neta 117.242 m2 suelo neto

Valor Unitario m2 de suelo neto 4,328 € / m2 suelo neto

Total Superficie Construida 95.946 m2 construido

Valor Unitario m2 de suelo neto 5,289 € / m2 construido

METODO RESIDUAL DINAMICO


Dictamen para determinar el Valor del Terreno de una parcela de 4.896 m2 del Acta de Comparecencia de fecha 18/01/1.989 y la indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la escritura de fecha 4-2-1991 con nº 167 del notario Celso Mendez Ureña.

D. Julio Turmo de Padura. Arquitecto. Master en Valoraciones Inmobiliarias por la U.P.C. Laboratorio de Arquitectura y Territorio, slp. C/Arzobispo Loaces, 12 Entlo - 03003 ALICANTE - TEL. 658763423 – [email protected] Pag 158 / 158

9. CONCLUSION

Por lo tanto de acuerdo con los principios, criterios, métodos de valoración y premisas establecidas en

este dictamen, es nuestra opinión fundamentada y motivada, que a la fecha de valoración de

Noviembre de 2.015, el Valor de Mercado Total y Unitario del suelo del Polígono Industrial del Plan

Parcial de Mejora del Sector Nº 5 "Ampliación El Castillo" de las NN.SS de Sax (Alicante), para su

utilización en el Proyecto de Reparcelación a los efectos de la equidistribución de beneficios y

cargas, tal como establecen los artículos 74, 80 y 84 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la

Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (L.O.T.U.P.) y el art. 34.1 y 40 del

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, ascienden a la cantidad económica en Euros de:

Este es nuestro dictamen, emitido según nuestro leal saber y entender, y que sometemos a otro mejor

fundado, motivado, justificado y constatado, en Alicante 15 de Enero de 2.016. El presente dictamen

consta de 158 páginas numeradas, de la nº 1 a la nº 158, con sus respectivos anexos.

Fdo: Julio Turmo de Padura - Arquitecto.

Máster en Valoraciones Inmobiliarias por la Universidad Politécnica de Cataluña.

Valor Total de Suelo Neto sin urbanizar 1.183.633 Euros

Supeficie de la Unidad Ejecucion 245.124 m2 suelo bruto

Valor Unitario m2 de suelo bruto del sector 4,829 € / m2 suelo

Superficie del sector 5 - "Ampliacion El Castillo" 231.753 m2 suelo bruto

Valor Unitario m2 de suelo bruto de la unidad de ejecucion 5,107 € / m2 suelo neto

Total Superficie Neta 117.242 m2 suelo neto

Valor Unitario m2 de suelo neto 10,096 € / m2 suelo neto

Total Superficie Construida 95.946 m2 construido

Valor Unitario m2 de suelo neto 12,336 € / m2 construido

dictamen de valoraciÓn para: determinar el valor de ... informe valoración pi - el castillo - sax...

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