Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Madrid, 7 de marzo de 2013

Índice 1. Artículos (Leer más)

1.1. Medidas de fomento del mercado de alquiler de vivienda: reforma de la Ley SOCIMI (Leer más)

El Gobierno a través de la disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de impulso de la actividad económica, ha acometido la reforma del régimen jurídico-fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) dinamizando y modificando ciertos aspectos del mismo, puesto que, según la propia exposición de motivos de la nueva Ley, desde la creación de las SOCIMI en 2009 para dinamizar el mercado inmobiliario español no se han logrado los objetivos perseguidos.

1.2. Últimas modificaciones legislativas en la Comunidad de Madrid que impulsan el proyecto Eurovegas y solucionan los problemas derivados de la nulidad parcial del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (Leer más)

La Comunidad de Madrid ha aprobado varias modificaciones legislativas para viabilizar el proyecto de Eurovegas. En particular, y a estos efectos, la Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, ha creado los Centros Integrados de Desarrollo.

En lo que se refiere a la nulidad parcial del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, esta misma Ley determina que la modificación o revisión del Plan General que hubiera sido declarado parcialmente nulo por sentencia firme se llevará a cabo de conformidad con la legislación vigente al tiempo de su aprobación definitiva. Por tanto, se garantiza la solución del problema porque no serán aplicables las limitaciones y estándares dotacionales de la vigente Ley del Suelo de Madrid.

2. Otras novedades legislativas (Leer más)

2.1. Novedades legislativas estatales. (Leer más)

2.2. Novedades legislativas autonómicas. (Leer más)

3. Actualidad jurisprudencial (Leer más)

3.1. Actualidad jurisprudencial en derecho inmobiliario. (Leer más)

3.2. Actualidad jurisprudencial en derecho urbanístico. (Leer más)

4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Leer más)

1. Artículos (Subir)

1.1. Medidas de fomento del mercado de alquiler de vivienda: reforma de la Ley SOCIMI (Subir)

Modificaciones en el régimen legal

Debido al volumen de requisitos exigidos para la aplicación del régimen especial de tributación SOCIMI, éste se había convertido en un régimen totalmente inoperativo, por lo que la reforma de la Ley busca ahora flexibilizar su régimen legal a la vez que modifica su tratamiento tributario, trasladando la carga impositiva a los accionistas excepto contadas salvedades.

Las principales novedades introducidas por la disposición adicional 8ª de la Ley 16/2012 son las siguientes:

(i) la inclusión de la actividad de promoción de inmuebles como parte del objeto social permitido de las entidades en las que la SOCIMI ostente participaciones, extremo prohibido expresamente en la anterior regulación;

(ii) dispensa a estas entidades de cumplir con el límite de financiación ajena establecido en el derogado artículo 7 de la Ley 11/2009 (se suprime completamente el requisito de no superar el setenta por ciento de capital de financiación ajena);

(iii) se excluye del cómputo de rentas (80 por ciento) para beneficiarse del régimen especial, aquellas procedentes de arrendamientos con personas o entidades contenidas en el artículo 42 del Código de Comercio;

(iv) se equipara el tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles de la SOCIMI a tres años [hasta la reforma se diferenciaba entre inmuebles promovidos por la sociedad (siete años) y resto de inmuebles (tres años)];

(v) se eliminan los requisitos de diversificación que exigía tener al menos tres inmuebles en su balance y que ninguno supusiera el cuarenta por ciento de la entidad, y permite que las SOCIMI coticen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB

1);

(vi) se reduce el capital social mínimo que pasa de los 15 millones de euros anteriores a 5; y

(vii) por último, se incluye la obligación del carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI, y se reduce del 90 al 80 por ciento los beneficios de obligada distribución, exceptuándose los procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley (cien por cien), y aquellos derivados de la transmisión de inmuebles o acciones o participaciones (cincuenta por ciento).

Modificaciones al régimen fiscal especial

Con la aprobación de la Ley 16/2012 se modifica en gran medida el régimen fiscal especial de las SOCIMIS, pasándose de un esquema tributario en el que la carga fiscal era soportada por la SOCIMI a un sistema en el que se traslada la carga fiscal a las rentas de los accionistas en su tributación personal (IRPF, IS, IRNR). Las principales modificaciones introducidas por la reforma son:

(i) Se elimina la previsión por la cual quedaba exento de tributación el veinte por ciento de las rentas procedentes de arrendamientos, siempre que más del cincuenta por ciento del activo de la sociedad consistiera en viviendas, estableciéndose un tipo de gravamen del cero por ciento.

(ii) En el caso de generarse bases imponibles negativas, no será de aplicación el artículo 25 de la LIS. En la misma línea, no resultará aplicable el régimen de deducciones y bonificaciones de los capítulos II, III y IV del título VI de la LIS.

(iii) Regularizaciones: para aquellos supuestos en los que se incumplan los plazos de permanencia obligatoria de tres años fijada para los inmuebles y las acciones o participaciones en otras sociedades, las rentas generadas tributarán de acuerdo con el tipo general del IS a lo que habrá que añadir los intereses de demora devengados. Igual regularización se prevé para aquellos casos en que la sociedad pase a tributar por un régimen distinto al especial.

(iv) Gravamen especial: se impone un gravamen especial del diez y nueve por ciento a la SOCIMI sobre el importe íntegro de los dividendos distribuidos a aquellos socios que ostenten al menos un cinco por ciento del capital, cuando tributen a un tipo inferior al diez por ciento, exceptuando los casos en los que el socio sea otra sociedad sujeta al régimen especial.

(v) Se imponen obligaciones de información en la memoria a las sociedades que se beneficien del régimen especial y se crea un régimen de sanciones para los casos de incumplimiento.

(vi) En sede de socios de la SOCIMI, el régimen diferencia entre si el socio, que participa de los dividendos o percibe una ganancia patrimonial al transmitir su participación, es persona física, no residente o sujeto pasivo del IS, o no residente sin establecimiento permanente:

a. Persona física: tributará por los dividendos en la base imponible del ahorro sin que resulte aplicable la exención de los 1.500 del artículo 7 IRPF y en la base imponible del ahorro o de las ganancias patrimoniales atendiendo al plazo de generación de dicha plusvalía.

b. Sujeto pasivo del IS o el IRNR con establecimiento permanente: tributarán según el tipo que les resulte aplicable sin beneficiarse de la deducción por doble imposición contenida en el artículo 30 TRLIS.

c. Sujeto pasivo sujeto a IRNR sin establecimiento permanente: no podrá quedar exento por aplicación de las exenciones reguladas en el artículo 14.1.j y 14.1.i de la LIRNR.

Con esta reforma, se busca fomentar la constitución de de este tipo de sociedades a fin de reactivar el mercado inmobiliario en España haciendo la figura atractiva para los potenciales inversores.

1 Los requisitos exigidos para cotizar en el MAB son los siguientes: (i) actividad demostrada en la comercialización de sus servicios o

actuaciones relevantes; (ii) mínimo de capitalización de 2.000.000 de euros y ser titularidad de accionistas con un porcentaje inferior al 5por ciento del capital; (iii) asesor registrado y contrato de liquidez; (iv) se exige que el emisor sea una sociedad anónima española o equivalente cuyo capital esté totalmente desembolsado; (v) requisitos de carácter estatutario que implican la obligación de informar a sus accionistas sobre determinados aspectos; y (vi) documento informativo que explique los aspectos más relevantes del emisor.

1.2. Últimas modificaciones legislativas en la Comunidad de Madrid que impulsan el proyecto Eurovegas y solucionan los problemas derivados de la nulidad parcial del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (Subir)

Introducción

La Comunidad de Madrid ha aprobado varias modificaciones legislativas para viabilizar el proyecto de Eurovegas. En particular, y a estos efectos, la Ley 8/2012, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, ha creado los Centros Integrados de Desarrollo.

En lo que se refiere a la nulidad parcial del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, esta misma Ley determina que la modificación o revisión del Plan General que hubiera sido declarado parcialmente nulo por sentencia firme se llevará a cabo de conformidad con la legislación vigente al tiempo de su aprobación definitiva. Por tanto, se garantiza la solución del problema porque no serán aplicables las limitaciones y estándares dotacionales de la vigente Ley del Suelo de Madrid.

Medidas aprobadas por la Comunidad para viabilizar el proyecto Eurovegas

Ley de Medidas Fiscales y Administrativas incluye las siguientes modificaciones legislativas:

(i) modifica el Capítulo IV de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo relativo a los Proyectos de Alcance Regional (PARs), añadiendo lo siguiente:

crea la figura de los Centros Integrados de Desarrollo (CID) como una clase de PARs y los define como aquellos complejos que tengan por objeto la prestación integrada de actividades industriales, turísticas, de convenciones y congresos, de ocio, espectáculos, juego, deportivas, sanitarias, culturales o comerciales, así como otras actividades o usos accesorios o complementarios a los anteriores y presenten un impacto relevante, efectivo y duradero, en el desarrollo económico, social y cultural de la Comunidad de Madrid

los PARs para la ordenación e implantación de los CID deben definir, con arreglo a la autorización otorgada, el modelo de ordenación urbanística y, en su caso territorial, estableciendo simultáneamente la ordenación estructurante de dichos CID, así como, en lo procedente, su ordenación pormenorizada;

elimina el límite legal de altura para las edificaciones del CID;

permite que los CID cuenten con una bonificación del noventa y cinco por ciento en el impuesto de transmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados; y

establece la adjudicación de la ejecución del CID por concurso.

(ii) modifica el artículo 8 de la Ley 6/2001, de 3 de julio, del Juego de la Comunidad de Madrid, estableciendo que los casinos podrán conceder préstamos, créditos o cualquier otra modalidad equivalente de financiación a los jugadores y que el horario de funcionamiento de las salas de juego se determinará libremente por el casino;

(iii) modifica el artículo 23 de la Ley 17/1997, de 4 de julio, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas, relativo al horario general y de apertura de establecimientos, señalando que los Ayuntamientos podrán autorizar ampliaciones o reducciones de horarios en atención a las peculiaridades de las poblaciones, condiciones de insonorización, afluencia turística o duración espectáculo;

(iv) modifica parcialmente el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, bajando el impuesto sobre los ingresos procedentes del juego a un tipo tributario único del 10 por ciento; y

(v) añade el artículo 2 bis de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial, relativo a las licencias urbanísticas, señalando que el régimen jurídico aplicable a la inexigibilidad de licencias será el establecido con carácter básico en la normativa estatal en la materia y lo regulado en esa ley.

Medidas adoptadas para solucionar el problema derivado de la nulidad parcial de Plan General de Ordenación urbana de Madrid

(i) Aspectos clave de la sentencia del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 3 de julio de 2007, declaró la nulidad parcial del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (el “Plan General”) al haber clasificado como urbanizable numerosos terrenos clasificados en el Plan General de 1985 como suelos no urbanizables de especial protección sin haberlo justificado suficientemente en la memoria del Plan General.

En ejecución de sentencia, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid adoptaron sendos acuerdos en los que incluyeron una memoria justificativa de la desclasificación de los suelos. En estos acuerdos, además, se disponía la conservación de los acuerdos de aprobación definitiva del Plan General y la eficacia retroactiva de la

aprobación de la memoria justificativa. Contra estos acuerdos se presentó un incidente de ejecución y, finalmente, el Tribunal Supremo los anuló en su sentencia de 28 de septiembre de 2012. En esta sentencia, el Alto Tribunal ha declarado que:

La ausencia de requisitos formales en las disposiciones de carácter general ―en este caso, la motivación en los planes urbanísticos― supone la nulidad radical de éstos; y

Los efectos de la nulidad de pleno derecho se producen ex tunc, de modo que no pueden enmendarse, subsanarse o convalidarse por otras resoluciones administrativas posteriores en ejecución de sentencia.

(ii) Consecuencias prácticas derivadas de las Ley de Medidas Fiscales y Administrativas. Revisión parcial del Plan General

El Ayuntamiento de Madrid, en coherencia con la Ley de Medidas Fiscales y Administrativas, ha establecido como criterios generales para la ejecución de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2007, que la legislación

autonómica aplicable es la del momento de la aprobación definitiva del Plan General esto es, la anterior al año

2001 y, en cuanto a las determinaciones de ordenación pormenorizada, serán aplicables las del planeamiento

de desarrollo aprobado definitivamente esto es, los planes parciales aprobados .

En cuanto a la clasificación, se clasificará el suelo urbano y el no urbanizable en función de su efectivo y real desarrollo, tanto jurídico como material. Así, se pretende devolver la ciudad a su estado actual. El ayuntamiento prevé que la revisión de los veintiún ámbitos afectados la anulación estará aprobada definitivamente en agosto de 2013. A estos efectos, el 14 de febrero de 2013, el Ayuntamiento adoptó el acuerdo de someter al trámite de información pública el avance de la Revisión Parcial del Plan General y su modificación durante el plazo de treinta días (BOCM 15 de febrero de 2013).

2. Otras novedades legislativas (Subir)

2.1. Novedades legislativas estatales (Subir)

Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito

En la disposición adicional séptima de esta Ley se dispone la creación de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), que estará destinada a adquirir los activos de aquellas entidades que el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) determine con arreglo a los criterios y procedimientos establecidos en esta ley.

Esta nueva entidad operará bajo la forma de sociedad anónima por un periodo de tiempo limitado que no podrá ser superior a quince años y deberá tener por objeto exclusivo la tenencia, gestión y administración, directa o indirecta, adquisición y enajenación de los activos que le transfieran las entidades.

Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 275, de 15 de noviembre de 2012.

Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre de 2012, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos

El Real Decreto 1559/2012 desarrolla las previsiones de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, en materia de sociedades de gestión de activos. El desarrollo se efectúa tanto a nivel general ―introduciendo regulación relativa al marco genérico de aplicación a todas las sociedades de gestión de activos que se pudieran constituir― como a nivel específico ―completando el régimen jurídico aplicable a la SAREB―.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 276, de 16 de noviembre de 2012.

Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios

La creciente falta de pago, por los deudores hipotecarios, de las cuotas del préstamo hipotecario que contrataron para la adquisición de su vivienda habitual, exige la adopción de medidas que contribuyan a aliviar en la medida de lo posible su situación.

El objeto fundamental del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad, siempre y cuando cumplan, entre otros, dos requisitos: (i) tener la consideración de familia numerosa o de familia monoparental con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro discapacitado o dependiente; o (ii) que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o sea una víctima de la violencia de género.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 276, de 16 de noviembre de 2012.

Ley 8/2012, de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero

La Ley 8/2012 se enmarca dentro del conjunto de normas dictadas a lo largo de 2012 (Real Decreto-Ley 2/2012, de 3 de febrero, de saneamiento del sector financiero y Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero) y que están encaminadas a tratar de normalizar el sector financiero español y la recuperación de su función canalizadora del ahorro a la economía real.

De la Ley 8/2012 cabe destacar que, al objeto de dar salida a los activos cuya integración en el balance está lastrando la recuperación del crédito, se establece la creación de sociedades de capital a las que las entidades de crédito deberán aportar todos los inmuebles adjudicados o recibidos en pago de las deudas relacionadas con la promoción inmobiliaria y cuya valoración deberá ser ajustada a la realidad (sociedades para la gestión de activos

2).

Como medidas fiscales: (i) se garantiza la neutralidad fiscal de las operaciones que se realicen en la constitución de estas sociedades; y (ii) se estimula la venta de activos inmobiliarios a través de la exención parcial, bajo cumplimiento de varios requisitos, de las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles urbanos adquiridos a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Por último, se moderan los aranceles notariales y registrales que serán de aplicación en los supuestos de traspasos de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración entidades financieras.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 262, de 31 de octubre de 2012.

Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios

Esta Ley convalida el Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 126, de 26 de mayo de 2012. No obstante, esta norma, que avanza un paso más eliminando todos los supuestos de autorización o licencia municipal previa ―motivados en la protección del medio ambiente, de la seguridad o de la salud públicas― ligados a establecimientos comerciales con una superficie de hasta 300 metros cuadrados, no introduce novedades respecto de las ya comentadas en su momento al estudiar el citado Real Decreto-ley en nuestra circular del pasado mes de octubre (pinche aquí).

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 311, de 27 de diciembre de 2012.

Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las fianzas públicas y al impuesto de la actividad económica

Con el objetivo de mejorar la lucha contra el fraude fiscal que supone la falta de incorporación al Catastro de los bienes inmuebles y sus alteraciones físicas, esta Ley regula un nuevo procedimiento de regularización catastral con el fin de garantizar la adecuada concordancia de la descripción catastral de los bienes inmuebles con la realidad inmobiliaria. Este procedimiento se iniciará de oficio y devengará una tasa de 60 euros que deberá ser satisfecha por el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

La norma también modifica determinados aspectos de la regulación aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), con el fin de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano. La principal novedad se sitúa en el régimen fiscal a ellas aplicable, que se regula de modo semejante al vigente en los países de nuestro entorno, a través del establecimiento de una tributación al tipo de gravamen del cero por ciento, respecto de las rentas que proceden del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.

Publicado en el Boletín Oficial del Estado nº 312, de 28 de diciembre de 2012.

2.2. Novedades legislativas autonómicas (Subir)

Andalucía

Decreto Ley 5/2012, de 27 de noviembre, de medidas urgentes en materia urbanística y para la protección del litoral de Andalucía

En la franja costera de Andalucía que ocupa un quince por ciento de la superficie de la Comunidad Autónoma, se asienta el cuarenta por ciento de la población. Ello ha dado lugar a que en la franja de los primeros quinientos metros se haya construido casi en el cuarenta por ciento de su territorio, ocasionando que en las zonas próximas a la costa, a veces con valores ambientales o paisajísticos reconocidos, existan importantes superficies de suelo urbanizable, en muchos casos sin integración alguna en los núcleos urbanos existentes. Los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional han establecido criterios al planeamiento urbanístico para la ordenación de los municipios costero, pero se precisa de

2 Las “Sociedades para la Gestión de Activos” (sociedades anónimas receptoras de activos adjudicados en pago de deudas) son diferentes a las

“Sociedades de Gestión de Activos”, ya que éstas últimas nacen a raíz de la Ley 9/2012 como receptoras de activos dañados provenientes de entidades financieras participadas mayoritariamente por el FROB o en procesos de reestructuración o resolución financiera (la primera sociedad así creada es la SAREB).

un instrumento específico de protección que aborde el corredor litoral, a fin de servir de orientación a los planes municipales en su ordenación detallada.

El Decreto Ley 5/2012 crea la figura del Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía para garantizar la protección y puesta en valor de la franja más próxima a la costa y que modifica la Ley 1/1994, de 11 de enero, de ordenación del Territorio de Andalucía. Su ámbito incluye los terrenos situados a una distancia inferior a quinientos metros desde el límite interior de la ribera del mar, que corresponden a la Zona de Influencia del Litoral establecida en la Ley de Costas.

Publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía nº 233, de 28 de noviembre de 2012.

Aragón

Decreto-Ley 1/2013, de 9 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se modifican la Ley 9/1989, de 5 de octubre, de ordenación de la actividad comercial y la Ley 7/2005, de 4 de octubre, de horarios comerciales y apertura de festivos

El Real Decreto-Ley 20/2012, de 13 julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad ha modificado la Ley 1/2004, de 21 de diciembre, de Horarios Comerciales, lo que ha producido un cambio en el marco jurídico regulador de la materia al que la legislación autonómica se debe adaptar.

En este sentido, el Decreto-Ley modifica (i) la Ley 9/1989, de 5 de octubre, de ordenación de la actividad comercial en lo relativo a las ventas promocionales, ventas en rebajas, ventas en liquidación y venta de saldos; y (ii) la Ley 7/2005, de 4 de octubre, de horarios comerciales y apertura de festivos en lo relativo al horario global de los establecimientos comerciales ―que no podrá superar las noventa horas semanales― y el número de domingos y días festivos en los que

los comercios podrán permanecer abiertos ―que será de once en las fechas determinadas anualmente por Orden del Consejo con arreglo a unos criterios establecidos al efecto. Sin perjuicio de lo anterior, el Decreto-Ley prevé determinados establecimientos con régimen especial de horarios, a los que no les serán de aplicación las limitaciones anteriormente mencionadas.

Publicado en el Boletín Oficial de Aragón nº7, de 10 de enero de 2013.

Canarias

Ley 7/2012, de 7 de diciembre, por la que se modifica el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación de la Actividad Comercial de Canarias y reguladora de la Licencia Comercial, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2012, de 21 de abril

Esta Ley, para adaptarse al Real Decreto-Ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, modifica el artículo 12.2 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación de la Actividad Comercial de Canarias y reguladora de la Licencia Comercial para adaptarlo a la normativa estatal básica, de modo que el mínimo de domingos y festivos de apertura autorizada de la actividad aumenta de nueve a diez días.

Publicado en el Boletín Oficial de Canarias nº 244, de 14 de diciembre de 2012.

Cantabria

Ley de Cantabria 5/2012, de 11 de diciembre, de Reforma del Régimen Transitorio en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo

Se desbloquea la prohibición establecida con carácter general en la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, permitiendo por tanto modificaciones puntuales del planeamiento. Se suprime el plazo previsto en la Ley de Cantabria 6/2010, de 30 de julio, de Medidas Urgentes en Materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, para llevar a cabo las modificaciones puntuales del planeamiento encaminadas a su adaptación al Plan de Ordenación del Litoral.

Se modifica el régimen jurídico de los proyectos singulares de interés regional, y se termina con la dicotomía de regímenes según que la actuación proyectada se ubique en un municipio litoral o fuera de él. Por último, se mejora el régimen jurídico del procedimiento de concesión de autorizaciones en el ámbito de la servidumbre de protección de costas cuando se trata de autorizar obras o actuaciones en suelo urbano.

Publicada en el Boletín Oficial de Cantabria nº 244, de 19 de diciembre de 2012.

Cataluña

Decreto-ley 4/2012, de 30 de octubre, de medidas en materia de horarios comerciales y determinadas actividades de promoción

Como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, la Generalidad ha modificado la Ley 8/2004, de 23 de diciembre, de horarios comerciales estableciendo: (i) la libertad los establecimientos comerciales para establecer su horario, salvo excepciones enumeradas; (ii) que el departamento competente en materia de comercio establecerá anualmente el calendario de domingos y festivos que los establecimientos comerciales pueden permanecer abiertos hasta un máximo de ocho; y (iii) una regulación para los establecimientos especializados en la venta de excedentes o outlets y los periodos de ventas en rebajas.

Igualmente, esta Ley también modifica el Decreto legislativo 1/1993, de 9 de marzo, sobre comercio interior, por el que se aprueba la refundición en un texto único de los preceptos de la Ley 1/1983, de 18 de febrero, y la Ley 23/1991, de 29 de noviembre en cuanto al régimen sancionador.

Publicado en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña nº 6.245, de 2 de noviembre de 2012.

Comunidad de Madrid

Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles

Ante la necesidad de dotar a la Región de una normativa específica que determine las condiciones que permitan a los ciudadanos residir fuera de los núcleos urbanos siempre que se garantice el respeto al entorno natural, esta Ley introduce el nuevo uso para viviendas rurales sostenibles que podrá implantarse con las siguientes condiciones:

(i) El nuevo uso se podrá implantar en (i) todo suelo no urbanizable no sujeto a protección sectorial; y (ii) suelo con protección sectorial cuando su régimen jurídico no prohíba el uso residencial;

(ii) La vivienda rural sostenible será una edificación unifamiliar aislada destinada a la residencia de su titular bajo los límites y requisitos establecidos en un anexo al efecto ―entre ellos, la superficie mínima de la unidad, que será de seis hectáreas―;

(iii) Corresponde a los propietarios sufragar todos los gastos inherentes de estas viviendas, incluido el suministro de los servicios propios del medio urbano;

(iv) Para la construcción de la vivienda rural sostenible se requiere licencia municipal siguiendo el procedimiento habilitado al efecto en esta Ley. El silencio es positivo;

(v) Dentro del procedimiento de obtención de la licencia de obras puede ser necesario un trámite de elaboración de informes de la Administración de la Comunidad de Madrid. Su falta de emisión no impedirá la continuación del procedimiento.

Publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid nº 308, de 27 de diciembre de 2012.

Comunidad Valenciana

Ley 6/2012, de 24 de octubre, de medidas urgentes para el impulso de la actividad comercial y la eliminación de cargas administrativas

Esta Ley incorpora un nuevo procedimiento para el inicio y el ejercicio de una actividad comercial o de servicios, en el que basta con la presentación de una comunicación previa o una declaración responsable. Con todo ello, se pretende flexibilizar el acceso a la actividad comercial mediante la eliminación de las licencias municipales que hasta ahora debían obtenerse con carácter previo al inicio de la actividad.

En cuanto a la autorización autonómica de establecimientos comerciales de impacto territorial, los criterios para su concesión se deben ceñir fundamentalmente a la adecuación al planeamiento urbanístico, al futuro plan de acción territorial sectorial del comercio de la Comunidad Valenciana (PATSECOVA) y a la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana, ya que en dichos instrumentos se analizan todos los impactos en el entorno que justifican que dichos supuestos estén sujetos a una autorización administrativa.

En esta línea, se suprime, como exigencia para solicitar esta autorización, el requisito de disponer de la reparcelación aprobada, ya que se ha convertido en una carga adicional e innecesaria para los promotores que pretenden desarrollar nuevos proyectos. Igualmente, se exime de la citada autorización (i) a los establecimientos individuales cuya superficie comercial sea igual o superior a dos mil quinientos metros cuadrados y que formen parte de centros o parques comerciales ya autorizados; y (ii) al comercio mayorista que por su naturaleza precisa de grandes espacios, pero que, al estar dirigido a los profesionales. Va a generar menor impacto en el territorio.

Publicado en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6.891, del 29 de octubre de 2012.

Ley 10/2012, de 21 de diciembre, de medidas fiscales de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalidad

Esta Ley contiene, entre otras, las siguientes modificaciones: (i) en relación con el patrimonio cultural valenciano, introduce la determinación de bienes de interés cultural con entornos de protección, la agilización en la concesión de licencias en ámbitos patrimonialmente protegidos y la restricción del concepto “núcleos históricos protegidos”; (ii) en relación con los horarios comerciales, se amplía el número mínimo de domingos o festivos en que los establecimientos podrán permanecer abiertos al público para desarrollar su actividad comercial; y (iii) en materia de vivienda, se concreta que el destino de la vivienda protegida es en todo caso ser vivienda principal ―destinada a domicilio habitual y permanente―, dejando la vivienda secundaria fuera del ámbito de protección pública.

Asimismo, la norma crea el impuesto sobre actividades que inciden en el medio ambiente, que grava la incidencia, alteración o riesgo de deterioro que sobre el medio ambiente ocasiona la realización de determinadas actividades, a través de las instalaciones y demás elementos patrimoniales afectos a aquéllas que se encuentren radicadas en el territorio de la Comunidad Valenciana, con el fin de contribuir a compensar a la sociedad el coste que soporta y a frenar el deterioro del entorno natural.

Publicada en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6.931, de 27 de diciembre de 2012.

Extremadura

Decreto Ley 3/2012, de 19 de octubre, de estímulo de la actividad comercial

La principales medidas adoptadas por el Decreto Ley 3/2012, de 19 de octubre, van encaminadas a la subida del umbral mínimo de horas en que los comercios podrán desarrollar su actividad durante el conjunto de días laborales de la semana ―que se fija en noventa―, así como del número de domingos o días festivos que con carácter anual podrán permanecer abiertos al público los comercios ―que se fija en diez―. Adicionalmente, se facilita la gestión administrativa y la eliminación de cargas, en relación con el inicio de una actividad empresarial comercial o de servicios, contribuyendo a la apertura de nuevos locales. Todo ello en respuesta al Decreto-Ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad que introdujo modificaciones sustanciales en la legislación básica en esta materia.

Publicado en el Diario Oficial de Extremadura nº 205, de 23 de octubre de 2012.

Galicia

Decreto 211/2012, de 25 de octubre, por el que se regula el procedimiento para la obtención de la autorización comercial autonómica

La disposición adicional primera de la Ley 13/2010, de 17 de diciembre, del comercio interior de Galicia, reguladora de la autorización comercial autonómica, facultaba al Gobierno gallego para dictar las normas adecuadas para el desarrollo de dicha Ley.

Este Decreto 211/2012, basándose en la referida habilitación legal, regula el procedimiento para la obtención de la autorización comercial autonómica para la instalación, ampliación y/o traslado de establecimientos destinados al comercio minorista que tengan una incidencia ambiental, territorial, urbanística y en el sistema viario que trascienda el término municipal en que se localicen. Se entiende que únicamente tienen esta incidencia los establecimientos comerciales con una superficie de exposición y venta al público igual o superior a dos mil quinientos metros cuadrados.

Publicada en el Diario Oficial de Galicia nº 212, de 7 de noviembre de 2012.

Islas Baleares

Ley 14/2012, de 19 de diciembre, de Ordenación urbanística de la Universidad de las Islas Baleares

La ordenación de la Universidad de las Islas Baleares se llevó a cabo a través de un Plan Especial aprobado en 1987. No obstante, como consecuencia de la urgente necesidad de construir nuevos servicios y edificios docentes, la Ley 14/2012, fija una normativa específica para facilitar una ordenación adecuada y ágil del ámbito de la universidad. El carácter suprainsular de la institución objeto de ordenación en esta Ley (la universidad de Islas Baleares) justifica la aprobación de esta ordenación, sin perjuicio de la preceptiva intervención en el proceso del Ayuntamiento de Palma y del Consejo Insular.

Publicado en el Boletín Oficial de las Islas Baleares nº 195, de 29 de diciembre de 2012.

La Rioja

Decreto 66/2012, de 26 de noviembre, por el que se regula la descalificación de las viviendas de protección pública a instancia de los promotores en la Comunidad Autónoma de la Rioja

La modificación del artículo 48 de la Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja, llevada a cabo por la Ley 7/2011, de 22 de diciembre, de Medidas fiscales y administrativas para el año 2012, permite excepcionalmente a los promotores la descalificación voluntaria de las viviendas de protección pública de las que sean propietarios transcurrido un año desde su calificación definitiva, en los supuestos en los que no se han podido vender, estableciendo unas cautelas para garantizar la oferta efectiva de estas viviendas a quienes eran sus destinatarios principales y procediendo previamente a la devolución de las subvenciones recibidas y del importe que proceda de las exenciones y bonificaciones tributarias, así como la cancelación del préstamo cualificado.

El objetivo del Decreto 66/2012 es dotar de flexibilidad y eficiencia al sistema de vivienda protegida en aquellas zonas y épocas en las que la oferta supera la demanda como algo excepcional, controlado por la Administración y con las debidas garantías.

Publicado en el Boletín Oficial de La Rioja nº 145, de 28 de noviembre de 2012.

Decreto 1/2013, de 11 de enero, por el que se regula el Libro del Edificio en La Rioja

El objeto de este Decreto es adaptar la normativa existente en la Rioja sobre el Libro del Edificio a (i) el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación en cuanto a la documentación complementaria que debe figurar en el Libro del Edificio; y (ii) la Ley 2/2007, de Vivienda de la Rioja en cuanto a las entidades de control de calidad y la Inspección Técnica de Edificios.

Publicada en el Boletín Oficial de La Rioja nº 8, de 16 de enero de 2013.

Navarra

Ley Foral 16/2012, de 19 de octubre, de modificación del artículo 42 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo

Las sucesivas modificaciones en las determinaciones de los Planes y Proyectos Sectoriales de Incidencia Supramunicipal definidos en la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, han propiciado que su objeto y concepto sea excesivamente ambiguo y pueda solaparse con funciones de planeamiento propias de los municipios.

Con esta modificación se introduce una nueva regulación de los Planes y Proyectos Sectoriales de Incidencia Supramunicipal mucho más rigurosa y ajustada a su naturaleza, así como unos requisitos más precisos en cuanto a la declaración de incidencia supramunicipal que ofrezcan una mayor seguridad jurídica.

Publicado en el Boletín Oficial de Navarra nº 213, de 30 de octubre de 2012.

Ley Foral 1/2012, de 21 de noviembre, por el que se modifica la Ley Foral 17/2001, de 12 de julio, reguladora del comercio en Navarra

La Ley Foral 1/2012, en cumplimiento del Real Decreto-Ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, modifica lo dispuesto para horarios comerciales en la Ley Foral 17/2001, de 12 de julio, reguladora del Comercio de Navarra. A estos efectos, establece (i) una jornada comercial máxima de quince horas en un horario global máximo de noventa horas; y (ii) que los domingos y festivos no serán hábiles excepto los expresamente autorizados en el calendario establecido por el departamento competente en materia de comercio (con una jornada máxima también de quince horas).

Publicado en el Boletín Oficial de Navarra nº 213, de 30 de octubre de 2012.

Murcia

Ley 11/2012, de 27 de diciembre, de modificación de la Ley 11/2006, de 22 de diciembre, sobre régimen del comercio minorista de la Región de Murcia

Esta ley se modifica para adaptarse al Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios y al Real Decreto-Ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad.

Se modifican determinados artículos en lo relativo a: (i) la exigencia de licencia para el ejercicio de la actividad comercial: no se requerirá autorización o licencia previa por parte de la Administración local para el ejercicio de las actividades comerciales al por menor realizadas en establecimientos de carácter permanente cuya superficie útil de explotación y venta al público no sea superior a trescientos metros; (ii) los horarios comerciales: serán libremente acordados por cada comerciante, sin que puedan exceder de noventa horas semanales; (ii) el régimen de apertura de domingos y días festivos: los comercios podrán permanecer abiertos al público doce días al año; (iv) los

establecimientos con régimen especial de horarios; (v) las zonas de gran afluencia turística: criterios para su declaración, que será establecido mediante orden de la consejería competente en materia de comercio; y (vi) determinados cambios de carácter puntual respecto de las ventas en promoción.

Publicado en el Boletín Oficial de la Región de Murcia nº 301, de 31 de diciembre de 2012.

País Vasco

Decreto 211/2012, de 16 de octubre, por el que se regula el procedimiento de evaluación ambiental estratégica de planes y programas

Este Decreto persigue adaptar la normativa autonómica sobre evaluación ambiental estratégica de planes y programas, proporcionando así seguridad jurídica a promotores y administraciones. Esta adaptación normativa establece un marco de aplicación de la evaluación estratégica de planes y programas que tiene en cuenta la normativa básica del Estado y desarrolla las competencias propis de la Comunidad Autónoma del País Vasco en esta materia.

En líneas generales, se refuerza la transparencia y la participación ciudadana desde las fases preliminares del proceso planificador y favorece la integración de los procesos administrativos (sustantivo y ambiental) de los planes y programas que elaboren y/o aprueben las Administraciones públicas de la Comunidad Autónoma del País Vasco, sobre la base de un principio de corresponsabilidad entre los agentes implicados. A título de ejemplo, se recoge de forma expresa el carácter preceptivo del trámite de información pública y de consultas, por un plazo de cuarenta y cinco días, al que ha de someterse el informe de sostenibilidad ambiental.

Publicado en el Boletín Oficial del País Vasco nº 223, de 19 de noviembre de 2012.

Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la inspección técnica de edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco

Este Decreto regula la inspección técnica de edificios (ITE) en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco, configurándola como herramienta necesaria e instrumento fundamental de ayuda para profundizar en el conocimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y confort de los edificios existentes. A tal fin, este Decreto regula la exigencia y modo de elaboración de las inspecciones técnicas de edificios, centrándose en los siguientes aspectos: (i) el personal inspector; (ii) el contenido y el procedimiento de la ITE; (iii) los efectos derivados de la ITE; y (iv) el registro de la ITE.

Publicado en el Boletín Oficial del País Vasco nº 241, de 14 de diciembre de 2012.

3. Actualidad jurisprudencial (Subir)

3.1. Actualidad jurisprudencial en derecho inmobiliario (Subir)

Incremento de la renta en un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda por fusión de la arrendataria en aplicación del artículo 32.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora y propietaria del edificio arrendado contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que estimaba sólo en parte la pretensión relativa al reconocimiento de su derecho a elevar la renta pactada como consecuencia de la fusión de la arrendataria con empresas de su grupo, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 32.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La Audiencia Provincial consideraba que procedía elevar la renta pero desde el momento en que la arrendataria efectuó la primera reclamación extrajudicial mediante burofax, una vez tuvo conocimiento de las fusiones por medio de la información obtenida del Registro Mercantil.

La sentencia está de acuerdo en la procedencia de elevar la renta como consecuencia de la fusión de la arrendataria con otras empresas de su grupo, sin embargo considera que la naturaleza de los efectos que la fusión provoca en la relación arrendaticia se producen desde el momento en que las fusiones tuvieron lugar, al margen de que fuera o no conocida por la sociedad arrendadora, esto es, desde la inscripción de cada una de las fusiones en el Registro Mercantil (que tiene eficacia constitutiva) siempre que no haya pacto en contrario o la acción no haya prescrito (lo que no sucede en este caso). En este sentido, el Tribunal Supremo estima íntegramente la pretensión del arrendador, obligando a la arrendataria a pagar el incremento de renta correspondiente desde el momento en que las fusiones tuvieron lugar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012, dictada en el recurso de casación nº 1342/2009.

Aplicación del tercero hipotecario en caso de adquisición de buena fe

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, que no consideró aplicable la jurisprudencia existente sobre la figura de protección del tercero hipotecario adquirente de buena fe, contemplada en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, en la compraventa de unas plazas de garaje al no existir identidad entre el objeto adquirido descrito en el título ―varias plazas de garaje situadas en la planta baja de un edificio recientemente rehabilitado― y lo que en realidad se ocupaba y poseía ―de acuerdo con los planos catastrales, las plazas de garaje adquiridas traspasaban los límites del edificio rehabilitado, ocupando en parte una superficie perteneciente al edificio contiguo―.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria otorga protección a los adquirientes de buena fe a título oneroso de bienes que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que ellos a su vez inscriban su derecho, aunque se anule o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en el mismo Registro. El Tribunal Supremo considera que la existencia física de las plazas de garaje adquiridas y su inscripción en el Registro de la Propiedad conforme a la declaración de obra nueva correspondiente al edificio rehabilitado determina que, en este caso, sí exista una identidad entre lo que se adquiere y lo que se posee, por lo que sí procede la protección de los adquirentes de buena fe a título oneroso que contempla el artículo 34.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2012, dictada en el recurso de casación nº 439/2010.

El Tribunal Supremo confirma la jurisprudencia reiterada de que la mera designación de un inmueble en arrendamiento como domicilio social de una sociedad sin ejercer actividad alguna en él no supone una cesión inconsentida del inmueble

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que consideró procedente la resolución por el arrendador del contrato de arrendamiento de su vivienda porque el arrendatario había realizado una cesión inconsentida a favor de una mercantil que designó como domicilio social la vivienda arrendada.

El Tribunal Supremo revoca la sentencia de la Audiencia Provincial porque, en aplicación de su doctrina unificada, la mera designación del inmueble como domicilio social no constituye una cesión inconsentida del contrato de arrendamiento, pues para que ésta sea efectiva la sociedad cesionaria debe desarrollar su actividad allí. Como en este caso la mercantil nunca ejerció actividad alguna en la vivienda arrendada, no existe cesión inconsentida y no procede por lo tanto la acción de resolución pretendida por el arrendador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2012, dictada en el recurso de casación nº 1973/2010.

La Sala desestima el recurso interpuesto por una promotora, que compró unas viviendas en documento privado ―según alega― con intención de venderlas a terceros, al no quedar ésta última acreditada y, por lo tanto, no frustrarse el fin práctico de los contratos

Habiéndose celebrado cinco contratos privados de compraventa de una serie de viviendas y plazas de aparcamiento en los que se acordó que la obra se entregaría totalmente terminada y en condiciones de inmediata habitabilidad, “a lo más tardar por todo el mes de abril de 2007, pudiéndose fijar un plazo adicional de un mes sobre la fecha prevista” , lo cierto es que: (i) el certificado final de obra es de 31 de mayo de 2007; (ii) la cédula de habitabilidad se concedió el 20 de junio de 2007; y (iii) la licencia de primera ocupación, que se solicitó el 1 de junio de 2007, se obtuvo el 25 de octubre de 2007.

La Sala entendió que del clausulado del contrato no se podía concluir que las partes hubiesen pactado un término esencial y, por tanto, que no existía un interés jurídicamente atendible, por lo que no podía confirmar la resolución de los contratos de compraventa pretendida por la compradora. En este sentido, la Sala recordó que, para que estuviera justificada la resolución de los contratos por incumplimiento, era necesario que éste fuera grave y esencial, para lo que suele atenderse a la importancia y trascendencia para la economía de los interesados o al fin práctico del contrato. A juicio de la Sala, el fin práctico de los contratos no se había visto frustrado porque no se acreditó en autos la realidad de una potencial compraventa frustrada a terceros, tal y como alegaba la parte compradora y recurrente.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de 12 de junio de 2012, dictada en el recurso de casación nº 113/2011.

Responsabilidad civil solidaria del registrador de la propiedad por un supuesto de doble inmatriculación de la finca

La Audiencia Provincial de Islas Baleares confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en cuanto a la responsabilidad civil solidaria del registrador por el daño producido al demandante como consecuencia de la existencia de una doble inmatriculación de una misma finca.

Ante la similitud existente entre las descripciones de las dos fincas (mismos linderos y misma identificación de parcela), la Audiencia, sobre la base del criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado que establece la obligación del registrador en estos casos de seguir el procedimiento establecido en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario (suspensión de la inscripción y remisión los asientos contradictorios a la Autoridad que los hubiere firmado),

considera que la actuación negligente del registrador, al no efectuar las comprobaciones de rigor que hubieran detectado la anomalía, es causa del daño producido al demandante por haber adquirido una finca segregada de su matriz que ya había sido segregada con anterioridad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Islas Baleares de 15 de octubre, dictada en el recurso de apelación nº 377/2012.

No es posible que un comunero solicite la división de la cosa común sobre una finca para segregar solamente la parte proporcional a su participación, manteniéndose la copropiedad respecto del resto de comuneros

La Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que declaró la división de la cosa común de una finca copropiedad de cuatro comuneros destinada a la realización de actividades recreativas y de esparcimiento, a favor de uno de los comuneros. El comunero que pretende la división, solicita, respecto de la finca, la segregación de la superficie que correspondería a su participación, manteniéndose la copropiedad del resto sólo entre los otros tres comuneros.

La Audiencia rechaza la procedencia de la acción de división de la cosa común (actio communi dividundo) contemplada en el artículo 400 del Código Civil por dos motivos:

(i) el objetivo pretendido en esta acción, que es poner fin de manera definitiva a la comunidad ordinaria agotando la acción divisoria, no concurriría en este caso, dado que la división y segregación pretendida alcanzaría sólo al solicitante, manteniéndose la copropiedad sobre el resto de la finca entre el resto de los copropietarios; y

(ii) en este caso nos encontramos ante una situación sujeta a las normas de propiedad horizontal aunque falte un título constitutivo formal, por lo que la acción de división está expresamente prohibida para un elemento común de conformidad con el artículo 4 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de noviembre de 2012, dictada en el recurso de apelación nº 709/2012.

Necesidad de la inscripción registral de la transmisión de la garantía, a favor del nuevo acreedor hipotecario, para poder instar el procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de impago

La Audiencia Provincial de Castellón desestima el recurso de apelación interpuesto por una entidad bancaria contra el auto del Juzgado de Primera Instancia que inadmitió a trámite la demanda de ejecución hipotecaria, como consecuencia de que la entidad bancaria, surgida previa segregación de otra entidad en virtud de escritura pública por la que la nueva entidad adquirió por sucesión universal los derechos y obligaciones, entre ellos, el crédito hipotecario objeto de ejecución, no inscribió en el Registro de la Propiedad la citada escritura.

La Audiencia no pone en duda la existencia del crédito, sin embargo, confirma como condición necesaria la inscripción de la titularidad del nuevo cesionario (acreedor hipotecario) en el Registro de la Propiedad para poder instar el procedimiento de ejecución hipotecaria (artículo 244 del Reglamento Hipotecario). Ello se debe a que en el proceso de ejecución hipotecaria, la observancia de las formas y los requisitos legalmente exigidos se constituye en el sustento del título inscrito frente al deudor.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 15 de noviembre de 2012, dictada en el recurso de apelación nº 618/2012.

3.2. Actualidad jurisprudencial en derecho urbanístico (Subir)

Inconstitucionalidad del artículo 114.2 de la Ley de costas porque el legislador estatal no puede interpretar el sistema de competencias si no está habilitado expresamente para ello

Se declara inconstitucional y nulo el artículo 114.2 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de costas, introducido por el artículo 120.6 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, y que establecía que la competencia autonómica sobre ordenación territorial y del litoral alcanzaría exclusivamente el ámbito terrestre del dominio público marítimo-terrestre, sin comprender el mar territorial y las aguas interiores.

El Tribunal Constitucional considera que, desde el punto de vista material, la norma se encuentra ajustada a derecho por cuanto territorio autonómico y dominio público marítimo-terrestre tienen una importante zona común que la norma anulada se limita a recordar (no produciendo ningún menoscabo en la competencia autonómica). Sin embargo, desde la perspectiva formal, no se puede admitir la validez de la norma puesto que la doctrina constitucional niega la posibilidad de que el legislador estatal, sin expresa previsión constitucional o estatutaria para ello, pueda llevar a cabo interpretaciones conceptuales o abstractas del sistema de competencias con el objeto de delimitar las correspondientes a las Comunidades Autónomas.

Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de septiembre de 2012, dictada en el recurso de inconstitucionalidad 1851/2003.

Nulidad parcial del Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, que establecía condiciones urbanísticas para la instalación de gasolineras en centros comerciales. Se invade la competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas en materia de urbanismo

El Tribunal Constitucional ha declarado contrario al orden constitucional de distribución de competencias el apartado a) de la disposición transitoria primera del Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de medidas urgentes de intensificación de la competencia en mercados de bienes y servicios. La norma establecía, en relación con las instalaciones de suministro de productos petrolíferos en grandes establecimientos comerciales que dispongan de licencia de apertura, que el espacio que ocupen y resulte imprescindible para el suministro no computará a efectos de volumen edificable ni de ocupación.

Aunque la competencia autonómica de urbanismo ha de coexistir con aquellas que el Estado ostenta en virtud de mandato constitucional y cuyo ejercicio puede condicionar lícitamente dicha competencia autonómica en materia urbanística, en este caso el Tribunal Constitucional estima que la utilización de técnicas e instrumentos urbanísticos para la consecución de objetivos vinculados al establecimiento de las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica vacía de contenido o limita irrazonablemente la correspondiente competencia autonómica, ya que modifica el régimen concreto del suelo en los ámbitos de los establecimientos comerciales.

Sentencia del Tribunal Constitucional de 4 de octubre de 2012, dictada en el recurso de inconstitucionalidad nº 5013/2000.

Se ha anulado por inconstitucional la disposición adicional octava del Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia

El objetivo de la norma declarada inconstitucional y nula por el Tribunal Constitucional era lograr la equiparación territorial de los Espacios Naturales Protegidos delimitados en la Ley de Ordenación y Protección del Territorio de la Región de Murcia a los límites territoriales de los Lugares de Importancia Comunitaria que, en ese momento, se encontraban en trámite de designación.

Aunque el Tribunal aprecia que estas categorías no son equivalentes pero que pueden llegar a coincidir en un mismo espacio territorial, sí considera vulnerado el principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la CE por cuanto los efectos de la norma resultan desconocidos toda vez que, a la vista de la disposición recurrida, no se puede saber si amplían o reducen los límites territoriales de los Espacios Naturales Protegidos porque los límites de los Lugares de Importancia Comunitaria no estaban aprobados definitivamente.

Sentencia del Tribunal Constitucional de 13 de diciembre de 2012, dictada en el recurso de inconstitucionalidad 4288/2011.

Aplicación de la disposición transitoria segunda del Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas a una actividad con licencia otorgada antes de la entrada en vigor de dicha disposición

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, anulándola en cuanto a que no puede considerarse clandestina una actividad que cuenta con la preceptiva licencia urbanística municipal otorgada en 1932, siéndole de aplicación la disposición transitoria segunda del RAMINP.

El Tribunal Supremo estima que como quiera que la actividad, que no ha sufrido variación, contaba con las pertinentes autorizaciones estatales y municipales otorgadas con anterioridad a la entrada en vigor del RAMINP, le es de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria del RAMINP, la cual establece que las industrias que viniesen funcionando con la debida autorización municipal, serán respetadas en sus derechos adquiridos, debiendo sin embargo el titular de la actividad adaptarse a las previsiones del nuevo planeamiento y a la adopción de las medidas correctoras precisas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2012, dictada en el recurso de casación nº 5868/2010.

El Tribunal Supremo confirma que los convenios urbanísticos no tienen naturaleza normativa sin perjuicio de las consecuencias que su incumplimiento pueda originar

Se desestima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que desestimó el recurso interpuesto contra el Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona que aprobó el Texto Refundido del Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Sitges. Con anterioridad a su aprobación, la mayoría de los propietarios afectados suscribieron un convenio urbanístico con el Ayuntamiento: los propietarios asumían el compromiso de financiar anticipadamente los gastos de las obras de urbanización contemplados en el plan especial; y el Ayuntamiento de Sitges reconocía el derecho de los propietarios firmantes al aprovechamiento urbanístico resultante de aplicar a dichos terrenos las edificabilidades atribuidas al sector por las Normas Subsidiarias y asumía la obligación de mantener ese aprovechamiento en el plan general entonces en revisión.

En el Texto Refundido del Plan de Ordenación Urbanística Municipal aprobado finalmente e impugnado se constata la imposibilidad de mantener el aprovechamiento al que el Ayuntamiento se comprometió. Sin embargo, el Tribunal Supremo sostiene que los convenios urbanísticos, incluso en los casos en que se incorporen y tramiten junto con planes de ordenación que guarden relación, carecen de carácter normativo. En sintonía con ello, el convenio urbanístico no tiene fuerza de norma jurídica y por ello no puede condicionar el ejercicio de la potestad de planeamiento, sin perjuicio

de las consecuencias que el incumplimiento pueda originar y las acciones que se reserven las partes por el incumplimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2012, dictada en el recurso de casación nº 6469/2010.

Nulidad del proyecto de Singular Interés “Campo de Golf y Zona Comercial” en Talavera de la Reina

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto contra la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha, que declaraba que el estudio de alternativas de la Evaluación de Impacto Ambiental no resultaba necesario. Por el contrario, el Tribunal Supremo declara que esto contraviene el marco normativo que proporciona la norma comunitaria (Directiva 85/337/CEE, de 27 de junio de 1985) y la legislación básica del Estado (Real Decreto Legislativo 1302/1986, de evaluación de impacto ambiental y su Reglamento de ejecución, aprobado por el Real Decreto 1131/1988), y señala que no puede prescindirse del estudio de alternativas sobre el emplazamiento simplemente señalando que el elegido no causa perjuicio al medioambiente. Tal conclusión sólo puede alcanzarse tras la comparación y el contraste que permite el estudio de alternativas.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de noviembre de 2012, dictada en el recurso de casación nº 2482/2009.

Se confirma la nulidad del proyecto de construcción del campo de golf en el Canal de Isabel II

El Tribunal Supremo confirma la sentencia dictada en su día por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid con base en que el excepcional interés público que demanda la correcta interpretación del artículo 161 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, no está motivado en el caso de autos, como consecuencia de que no se razona por qué no se podía adaptar el proyecto a las deficiencias advertidas por el Ayuntamiento de Madrid, ni explicar la concurrencia de un interés general tan relevante y cualificado como para mantener el nuevo proyecto a pesar de contravenir las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, respondiendo únicamente al intento de la Administración regional de sustraerse a la aplicación de las reglas de autorización y disciplina que, en materia urbanística, corresponde a los Ayuntamientos (ex artículo 35.2 d) de la Ley de Bases del Régimen Local).

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2012, dictada en el recurso de casación nº 1585/2010.

Reconocimiento del derecho de un propietario a ser indemnizado por las obligaciones no correspondidas derivadas de un acuerdo con un Ayuntamiento que no puede calificarse como convenio urbanístico

El Tribunal considera que, aunque el acuerdo no puede ser considerado convenio urbanístico por no haber sido tramitado respetando la normativa ―artículo 122 de la Ley Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia―, el acuerdo de voluntades existe al margen de su calificación jurídica. El recurrente obtuvo un perjuicio derivado de la cesión efectuada y no compensada, que deberá ser indemnizada de acuerdo con los criterios de la expropiación forzosa, que debió de haber sido el procedimiento seguido para poder ejecutar la ampliación del camino.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 5 de julio de 2012, dictada en el recurso de apelación nº 4192/2012.

Calificación de la construcción de una panera (hórreo) en suelo no urbanizable de protección de costas como delito contra la Ordenación del Territorio (art.319.1 C.P)

La Audiencia considera que se cumplen todos los requisitos necesarios para calificar la construcción de la panera como un delito sobre la Ordenación del Territorio. En este sentido, en el supuesto de hecho enjuiciado confluyen (i) la condición de promotor del propietario, dado que este es el impulsor de las obras de edificación; (ii) el carácter de construcción de la obra, puesto que pese a ser una construcción propia para almacenaje, estaba dotada con fontanerías y electricidad; y (iii) un régimen de especial protección del suelo (suelo no urbanizable de protección de costas). Por todo ello, la Audiencia confirma la sentencia de la primera instancia condenando al propietario a un año de cárcel.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 12 de noviembre de 2012, dictada en el recurso de apelación 507/2012.

4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (Subir)

La Dirección General de los Registros y del Notariado reitera su postura en relación con la interpretación del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria y, en particular, sobre cuál es el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles

Solicitada la cancelación por caducidad de una condición resolutoria explícita inscrita sobre una determinada finca por un plazo de cinco años a contar desde el día 24 de octubre de 1978, el registrador la deniega por entender que no ha transcurrido el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción derivada del derecho cuya cancelación se solicita. El registrador considera que se trata de una acción real sobre un bien inmueble que prescribe a los treinta años conforme a lo dispuesto en el artículo 1.963 del Código Civil, y no de una acción personal que prescribiría a los quince años, como sostiene el recurrente sobre la base del artículo 1.964 del Código Civil.

Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en estricta aplicación del criterio previamente vertido sobre este particular por el Tribunal Supremo en su sentencia de 31 de enero de 2001, estima que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles en el ámbito del Derecho común debe entenderse que es de quince años.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de junio de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 18 de septiembre de 2012.

La Dirección General de los Registros y del Notariado dispensa de licencia de primera ocupación para la inscripción de la terminación de una obra nueva ―declarada e inscrita en construcción con anterioridad― porque se ha consolidado por su antigüedad

Habiéndose pretendido el acceso al Registro de la Propiedad de un acta notarial de fin de obra respecto de una obra nueva que ya consta registralmente en construcción ―y a la que sólo se incorpora una certificación técnica en la que se hace constar que la edificación consignada se encuentra totalmente terminada desde el año 2003 y se ajusta al proyecto para el cual se obtuvo la correspondiente licencia municipal―, el registrador suspende la inscripción del documento presentado, exigiendo la acreditación del otorgamiento de la licencia municipal de primera ocupación.

La Dirección General de los Registros y del Notariado concluyó que la obra nueva cuya terminación se declaró mediante la referida acta notarial está sujeta, dada la consolidación por antigüedad de la edificación a que se refiere (obra antigua) y la imposibilidad de aplicarle medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, a lo previsto en el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo ―y no a lo previsto en el número 1 de dicho artículo―, no siendo por tanto exigible para su inscripción la justificación de haberse obtenido las autorizaciones necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones precisas para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de julio de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 18 de septiembre de 2012.

La Dirección General de los Registros y del Notariado considera innecesario aportar nueva certificación acreditativa de no invasión del dominio público marítimo-terrestre en relación con la compraventa de una finca en cuyo folio registral ya consta esta circunstancia por una inscripción anterior

Se discute si constituye requisito previo para la inscripción de un contrato de compraventa de una finca, de cuya descripción se desprende que linda con la ribera del mar, aportar certificación expedida por el Servicio de Costas de la que resulte que esta finca no invade el dominio público marítimo-terrestre. La circunstancia que provoca tal discusión es el hecho de que ya consta en el folio registral de la finca, por medio de nota marginal, la existencia de otra certificación administrativa, aportada con motivo de la inscripción anterior, de la que resulta que no invade el dominio público marítimo-terrestre.

Contra la opinión del registrador, que entendió necesaria la aportación de dicha certificación, de conformidad con el artículo 35 del Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Costas, la Dirección General de los Registros y del Notariado declaró que, no resultando del Registro de la Propiedad la constancia de actuación administrativa alguna revisora de la demarcación del dominio público marítimo-terrestre, y no recogiendo el título calificado modificación alguna en la descripción de la finca, procedía entender que no se había producido alteración alguna en la situación fáctica que determinó el contenido de la certificación ya aportada y, por tanto, que estaba justificada la no invasión del dominio público, haciéndose innecesaria la aportación de nueva certificación para practicar la inscripción interesada.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de septiembre de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 12 de octubre de 2012.

La Dirección General de los Registros y del Notariado admite la inscripción de las cláusulas estatutarias que prohíben el acceso a elementos comunes que no sean necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble

Presentada a inscripción en el registro de la propiedad de una escritura de modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios, se discute si es inscribible un artículo estatutario por el que se prohíbe el acceso a la piscina comunitaria y las pistas de tenis ―elementos comunes― a aquellos propietarios que no contribuyan o se hallen en mora en el pago de sus cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias.

La Dirección General de los Registros y del Notariado declaró que no puede considerarse contraria a la ley ni al régimen de propiedad horizontal esta cláusula estatutaria que prohíbe el acceso, sólo de modo eventual o temporal, a determinados elementos comunes que no sean necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble y, por tanto, no puedan considerarse elementos necesarios para la vivienda. Se trata, pues, de un pacto estatutario admisible que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de octubre de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 20 de noviembre de 2012.

La existencia de una anotación preventiva de embargo, posterior a la inscripción de un préstamo hipotecario pero anterior a su novación, no impone que la anotante deba consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca

Figurando anotado un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, se discute si la ampliación del plazo de vencimiento de un préstamo hipotecario, sin modificación de su responsabilidad hipotecaria, requiere del consentimiento de la anotante para la constancia registral de la ampliación del plazo del préstamo hipotecario inscrito antes que la anotación.

La Dirección General de los Registros y del Notariado interpreta el apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios en un doble sentido. Cuando se trata del supuesto de “incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria”, resulta evidente que el consentimiento de los titulares intermedios es aplicable tanto a los de derechos inscritos como a los de derechos anotados. Por el contrario, en el caso de “ampliación del plazo del préstamo hipotecario”, es necesario el consentimiento de los titulares de derechos inscritos, pero no el de los titulares de derechos anotados con posterioridad porque sencillamente no les afecta ni les perjudica.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 22 de noviembre de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 19 de diciembre de 2012.

A pesar del carácter básico del artículo 93.3 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, el registrador deniega el acceso registral de una concesión administrativa de 75 años por considerar el artículo 61 del Reglamento de Patrimonio de los Entes Locales de Cataluña como norma especial de aplicación

Presentada a inscripción una certificación administrativa acreditativa del otorgamiento de una concesión administrativa de carácter gratuito para el uso ―durante setenta y cinco años― de un bien de dominio público perteneciente a un consistorio catalán, el registrador deniega la inscripción por considerar que no resulta posible el otorgamiento de una concesión administrativa por un plazo superior a cincuenta años, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 61 del Decreto 336/1988, de 17 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Patrimonio de los Entes Locales de Cataluña.

El artículo 93.3 de la Ley estatal dispone que el plazo máximo de duración de las concesiones administrativas ―incluidas las prórrogas― no podrá exceder de los setenta y cinco años, excepto que se establezca otro menor en las normas especiales que sean de aplicación. Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado declaró que el Decreto autonómico es de carácter general y, por tanto, no puede ser considerado como norma especial que desplace la aplicación de la legislación básica estatal. En consecuencia, la concesión administrativa puede ser otorgada ―e inscrita― por el plazo estipulado de setenta y cinco años.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 4 de diciembre de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 4 de enero de 2013.

La Dirección General de los Registros y del Notariado aprecia una indeterminación que impide la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en la que el otorgante únicamente es propietario de una tercera parte en proindiviso del solar edificado

Se discute si es posible inscribir una declaración de obra nueva cuando el solar pertenece en proindiviso a tres copropietarios y la obra se declara exclusivamente por uno de ellos con manifestación de que él la costeó en su totalidad, mientras que los otros dos copropietarios comparecieron a los efectos de limitarse a consentir la operación formalizada en la escritura.

La Dirección General de los Registros y del Notariado consideró que debía aclararse lo que se pretendía por los tres copropietarios. Si lo que se solicitaba era que la obra nueva quedase a nombre del copropietario que la costeó, sería necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico de segregación o, en su caso, constitución de derecho de superficie. Por el contrario, si lo que se pretendía simplemente era que la obra nueva constase a nombre de los tres copropietarios, no bastaba su mera declaración, sino que los otros dos copropietarios debían otorgar la correspondiente escritura complementaria de subsanación.

La Dirección General confirma, por lo tanto, la denegación del registrador de la propiedad a inscribir la escritura de declaración de obra nueva mencionada por el motivo indicado.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 11 de diciembre de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 21 de enero de 2013.

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