Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Madrid, 25 de abril de 2012

Índice 1. Artículos (Leer más)

1.1. Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía (Leer más)

El 31 de enero de 2012 (BOJA 31 de diciembre de 2011) ha entrado en vigor la nueva Ley de Turismo de Andalucía, cuya novedad principal es la regulación de la figura del condo-hotel, que permite que los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas y los apartamentos turísticos de categoría mínima de tres llaves puedan constituirse en régimen de propiedad horizontal, siempre bajo el principio de unidad de explotación.

1.2. La moderación judicial de las cláusulas penales por desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda: últimas posiciones jurisprudenciales (Leer más)

La Audiencia Provincial de Madrid amplía el ámbito de aplicación del artículo 1.154 del Código Civil, siguiendo la línea jurisprudencial que extiende los supuestos de moderación de las cláusulas penales por los Juzgados y Tribunales en los casos de desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

2. Otras novedades legislativas (Leer más)

2.1. Novedades legislativas estatales. (Leer más)

2.2. Novedades legislativas autonómicas. (Leer más)

3. Actualidad jurisprudencial (Leer más)

3.1. Actualidad jurisprudencial en derecho inmobiliario. (Leer más)

3.2. Actualidad jurisprudencial en derecho urbanístico. (Leer más)

4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Leer más)

1. Artículos (Subir)

1.1. Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía (Subir)

Regulación del condo-hotel: concepto y naturaleza jurídica

La nueva Ley de Turismo de Andalucía contiene, como principal novedad en el ámbito del derecho inmobiliario, la regulación jurídica de la figura del condo-hotel. A grandes rasgos, un condo-hotel es un establecimiento de alojamiento turístico en el que, bajo diversas formas jurídicas, se transmiten, total o parcialmente, las unidades alojativas (habitaciones o apartamentos) que lo integran. Otra de sus características principales es que, durante un periodo de tiempo determinado, el adquirente disfruta en exclusiva de la unidad alojativa y, en general, de todos los servicios e instalaciones del establecimiento turístico (gimnasio, spa, piscina, etc.), obteniendo, además, una rentabilidad por la explotación de las unidades alojativas mientras no son ocupadas por su propietario.

El artículo 42 de la Ley de Turismo de Andalucía determina que se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas ―hoteles y hoteles apartamentos— o de tres llaves ―apartamentos turísticos— siempre que estén gestionados bajo el principio de unidad de explotación.

Este principio exige que todas las unidades alojativas del establecimiento sean gestionadas por un único titular, sobre el que recae la responsabilidad administrativa derivada de su explotación, e implica la afectación a la prestación del servicio de alojamiento turístico de la totalidad de las unidades integradas en el establecimiento. A estos efectos, el titular deberá acreditar ante la Administración que ostenta título suficiente para explotar todas las unidades alojativas.

Medidas para evitar el uso residencial del condo-hotel

Se incluyen asimismo determinadas cautelas para evitar la utilización residencial de las parcelas de uso turístico:

(i) se hará constar en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal, la afección al uso turístico que recae sobre cada unidad alojativa y la cesión del uso de forma permanente a la empresa explotadora;

(ii) todos los propietarios se comprometerán a que el inmueble en su conjunto, incluyendo las zonas comunes y todas las unidades alojativas, sea gestionado por una única empresa explotadora mediante la suscripción del correspondiente contrato, cuya vigencia no será inferior a diez años;

(iii) el titular o cesionario de la unidad alojativa no podrá otorgarle un uso residencial, ya que prevalece su naturaleza mercantil y turística sobre cualquier otro destino. En todo caso, se considerará que hay uso residencial cuando en el contrato de gestión con la empresa explotadora se reserve al titular de la unidad el uso, o de un uso en condiciones ventajosas, por un periodo superior a dos meses al año o, cuando, de hecho, el titular ocupe la unidad alojativa por un periodo de tiempo superior; y

(iv) de cara a la comercialización de este producto, se prevé que el promotor tenga que facilitar al adquirente de la unidad, con carácter previo a la formalización de la compraventa, un documento informativo, que tendrá naturaleza jurídica de oferta vinculante, en el que se consigne toda la información sobre la afectación del inmueble al uso turístico.

1.2. La moderación judicial de las cláusulas penales por desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda: últimas posiciones jurisprudenciales (Subir)

Introducción

No existe una corriente doctrinal o jurisprudencial unánime que fije los criterios de moderación de las cláusulas penales expresamente pactadas para desistimientos o resoluciones unilaterales por los arrendatarios antes del vencimiento del plazo pactado o durante sus prórrogas, respecto de contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

En el contexto de crisis del mercado inmobiliario en el que nos encontramos, habiéndose incrementado el porcentaje de contratos resueltos anticipadamente por el arrendatario (muchas veces derivados de negociaciones no satisfactorias de reducción de renta), resulta interesante analizar las corrientes jurisprudenciales que están adoptando los Tribunales en su facultad de moderación mencionada.

Régimen aplicable para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda

El artículo 4.3 de la LAU establece que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil”. Por lo tanto, en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (para aquellos inmuebles en los que se esté desarrollando una actividad empresarial), es práctica habitual que las partes pacten una penalización para el caso de resolución o desistimiento anticipado unilateral del arrendatario.

Los Tribunales tradicionalmente no se han inclinado por moderar estas cláusulas penales, salvo supuestos tasados, al considerar, con base en el principio de seguridad jurídica, que los pactos convencionales tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, por lo que deben ser cumplidos (pacta sunt servanda).

Tan sólo sobre la base del artículo 1.154 del Código Civil se ha considerado que se pueden moderar estas cláusulas penales, ya que este precepto contiene un mandato legal para que el juzgador pueda proceder a moderar equitativamente la pena pactada por los contratantes en los supuestos de cumplimiento parcial o irregular.

Evolución jurisprudencial

Frente a esta postura tradicional ha surgido una nueva corriente jurisprudencial que considera que los Tribunales pueden entrar a moderar las cláusulas penales tanto en los supuestos de cumplimiento parcial o irregular (corriente tradicional), como en aquellos de incumplimiento total.

En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de noviembre de 2011 (recurso de apelación 574/2011), ante una regulación expresa de una cláusula penal por desistimiento del arrendatario (que exige el total importe de la renta pactada al arrendatario hasta la terminación del plazo de duración del contrato), procede a su moderación por entender que su aplicación estricta produciría una ruptura del equilibrio de las contraprestaciones entre arrendador y arrendatario.

Para justificar la moderación de la cláusula penal, la Audiencia Provincial acoge la interpretación doctrinal que establece que los Tribunales pueden entrar a valorar cualquier cláusula penal con base en cuatro cuestiones:

(i) Supuestos del artículo 1.154 del Código Civil: en este caso la Audiencia Provincial amplía el ámbito de aplicación de este artículo a los supuestos de incumplimiento total;

(ii) Aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto: en este sentido, la Audiencia Provincial arropa la doctrina del Tribunal Supremo al considerar que “(…) para evitar una notoria desproporción y un enriquecimiento injusto por parte del arrendador, la jurisprudencia de esta Sala ha considerado necesario una prudente moderación, y ha venido a establecer los elementos a tener en cuenta para esta posible moderación, que pasan por valorar las expectativas legítimas del arrendador, que no deben quedar frustrados, y del arrendatario, que no debe ser gravado con una consecuencia económica desproporcionada a causa de la resolución anticipada del contrato” (SSTS de 3 de febrero de 2006, 5 de julio de 2006 y 12 de junio de 2008);

(iii) Teoría rebus sic stantibus: este supuesto es de aplicación si el juzgador entiende que se dan unas circunstancias excepcionales que suponen una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes, por lo que la cláusula penal puede ser modificada; y

(iv) Existencia de riesgo de insolvencia del arrendatario: supuesto previsto para los casos en los que el arrendatario desarrolle una actividad económica y la exigencia del cumplimiento de la cláusula penal le sitúe en una situación de insolvencia.

Además, la Audiencia, en la sentencia referida, dispone que “(…) la moderación de la cláusula penal no sólo puede enfocarse como reducción del importe del multiplicando, sino que debe enfocarse también como reducción de la extensión temporal del intervalo a que se aplica dicha cláusula. Si la cláusula penal sustituye a la indemnización de daños y perjuicios (…) no puede dejarse de tener en cuenta el hecho de que en un momento determinado puedan desaparecer esos daños y perjuicios”. Aplicando este principio, la Audiencia estima parcialmente el recurso interpuesto por el arrendador, condenando al arrendatario a indemnizar el daño efectivamente causado (al arrendador), esto es, al pago: (i) de la renta de los meses en que el arrendador no ha podido tener arrendado el local; y (ii) de la diferencia entre la renta del contrato de arrendamiento resuelto unilateralmente y la del nuevo contrato de arrendamiento suscrito por el arrendador posteriormente (3 meses después), multiplicado por el plazo de duración pendiente de cumplimiento.

La introducción de este último concepto (diferencia de rentas existentes entre antiguo y nuevo arrendamiento) en la determinación del daño producido (y, por lo tanto, en la moderación de la cláusula penal) resulta novedoso en la jurisprudencia española.

2. Otras novedades legislativas (Subir)

2.1. Novedades legislativas estatales (Subir)

Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público.

Ha sido ampliado el plazo transitorio para que las valoraciones de los terrenos que formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se efectúen conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones.

A estos efectos, se ha modificado el apartado 2 de la Disposición transitoria tercera del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto 2/2008, de 20 de junio, para prorrogar este plazo hasta los 5 años desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007 (esto es, hasta el próximo 1 de julio de 2012).

Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 315, de 31 de diciembre de 2011.

Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

Se adoptan una serie de medidas con el objeto de reestructurar la deuda hipotecaria de la vivienda habitual de familias situadas en el umbral de exclusión, aplicándose a los préstamos y créditos hipotecarios vigentes a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley. Son consideradas familias situadas en el umbral de exclusión aquellas que reúnan todos los requisitos del artículo 3.1 del Real Decreto-Ley mencionado, debiendo acreditarse esta situación frente a la entidad financiera con la entrega de la documentación prevista en el apartado 2 del mismo artículo. Se establece la moderación de los intereses moratorios de los mencionados préstamos/créditos, que no podrán exceder de la suma de los intereses remuneratorios pactados más un 2,5 % sobre el capital pendiente.

Asimismo, se aprueba un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria para las entidades financieras, pero de obligado cumplimiento una vez adheridas, que establece tres fases de actuación: (i) aplicación de una carencia en la amortización de capital, ampliación del plazo total de amortización y reducción del tipo de interés durante cuatro años; (ii) en caso de no resultar suficiente lo anterior, podrá ofrecerse una quita sobre el conjunto de la deuda; y (iii) si ninguna de las anteriores medidas fuese viable, las entidades deberán aceptar la dación en pago, liberando definitivamente la deuda, y pudiendo permanecer en la vivienda por un plazo de dos años, satisfaciendo una renta asumible.

Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 60, de 10 de marzo de 2012.

Real Decreto-Ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio

Se trata de un texto unificado que comprende tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como la incorporación de la Ley 42/1998 (que queda derogada), en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere la Directiva. Se incorpora en su texto el concepto de contrato de producto vacacional de larga duración (artículo 3), a través del cual el consumidor adquiere el derecho a obtener descuentos u otras ventajas en el alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

La nueva ley refuerza la información al consumidor y amplía el plazo del derecho de desistimiento a 14 días, prohibiendo el pago de anticipos durante dicho plazo. El Real Decreto-Ley no se aplicará a los contratos celebrados con anterioridad y vigentes a su entrada en vigor, salvo que las partes acuerden adaptarlos a alguna de las modalidades en aquél reconocidas.

Publicada en el Boletín Oficial del Estado nº 66, de 17 de marzo de 2012.

2.2. Novedades legislativas autonómicas (Subir)

Decreto-Ley 2/2011, de 4 de noviembre, de la Comunidad Valenciana, de medidas urgentes de impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas

Este Decreto-Ley facilita la implantación de las denominadas “actuaciones territoriales estratégicas”, que tienen por objeto la ordenación, gestión y desarrollo de intervenciones territoriales singulares con relevancia supramunicipal, de iniciativa pública, privada o mixta, siempre que sean así declaradas por el Consell en desarrollo de la estrategia territorial de la Comunidad Valenciana.

A través de este Decreto-Ley se modifican la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunidad Valenciana, y la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana. Por medio de esta última modificación se introducen, entre otros aspectos, las siguientes modificaciones de interés en la Ley Urbanística:

(i) se flexibilizan las garantías a prestar por el agente urbanizador: en los Programas de Actuación Integrada (la garantía definitiva se reduce del 10% al 5%, pudiendo exigirse por los Ayuntamientos (por razones de interés público justificadas), como máximo el 10% en lugar del 20% anterior) y en los Programas de Actuación Aislada (se elimina la garantía del 7% de los costes de las obras de edificación); y

(ii) se regula la posibilidad de acordar, de oficio por la Administración actuante o a solicitud del agente urbanizador o de los propietarios, la suspensión temporal (por un plazo de dos años, prorrogables por dos años más) de la ejecución de los programas de actuación integrada que se encuentren en vigor a la entrada en vigor del Decreto-Ley.

Publicada en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6645, de 7 de noviembre de 2011.

Ley 6/2011, de 28 de diciembre de medidas fiscales y administrativas por la que se procede, entre otras modificaciones, a la modificación parcial de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid

Se establece la obligación de destinar, en suelo urbanizable sectorizado y no sectorizado, como mínimo el 30 % de la edificabilidad residencial a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública (anteriormente, del 90 % del área de reparto de suelo urbanizable sectorizado y de cada sector resultante en suelo urbanizable no sectorizado, debía destinarse, como mínimo, el 50 % de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública). Asimismo, se exceptúa al suelo de uso industrial de la obligación de ceder 20 m

2/100 m

2 de superficie

edificable para el sistema de redes generales.

Publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid nº 309, de 29 de diciembre de 2011.

Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de la actividad económica, que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda de Cataluña

Cabe destacar la eliminación de la posibilidad del alquiler forzoso y de la expropiación del usufructo en caso de incumplimiento por parte del propietario de la vivienda de su función social. Se introducen las “viviendas con actividades económicas” como nuevo tipo de vivienda, que son aquellas viviendas que, no siendo el domicilio habitual y permanente, se utilizan para la obtención de rendimientos de actividades económicas reguladas por la normativa sectorial aplicable, para las que se exige: (i) disponer de los títulos habilitantes correspondientes al tipo de actividad de que se trate; (ii) realizarse las correspondientes inspecciones para su cumplimiento; y (iii) considerarse viviendas a efectos de la exigencia de la cédula de habitabilidad.

Asimismo, se aclara que la obtención de cédula de habitabilidad para cualquier tipo de vivienda sólo implica el cumplimiento de los requisitos técnicos de su habitabilidad, y no supone legalización alguna de la adecuación a la legalidad urbanística. Sin embargo, cuando en la tramitación de la solicitud de la cédula de habitabilidad se ponga de manifiesto que el uso de un inmueble como vivienda puede no adecuarse a la legalidad urbanística, debe hacerse

constar esta circunstancia en el documento de otorgamiento de la cédula, y el fedatario público debe ponerlo en conocimiento del adquiriente en el momento de autorizar el documento de transmisión.

Por último, se introducen diversas modificaciones en materia de vivienda protegida, como el concepto de “propiedad compartida” (permitiéndose la transmisión de una parte de la vivienda) y la eliminación del plazo de 30 años de vigencia de la calificación de vivienda protegida, remitiéndose este plazo al desarrollo reglamentario.

Publicada en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña nº 6035, de 30 de diciembre de 2011.

Decreto 5/2012, de 17 de enero, de Andalucía, por el que se regula la autorización ambiental integrada, y se modifica el Decreto 356/2010, de 3 de agosto, por el que se regula la autorización ambiental unificada

A través de este Decreto se desarrolla (i) el régimen jurídico de la autorización ambiental unificada, regulándose el procedimiento para la obtención, renovación, modificación y caducidad de la autorización ambiental integrada; (ii) la regulación del registro de autorizaciones de actuaciones sometidas a los instrumentos de prevención y control ambiental; y (iii) la modificación del contenido del Anexo I, relativo a las categorías de actuaciones sometidas a los instrumentos de prevención y control ambiental, de la Ley 7/2007, de 9 de julio.

Publicada en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía nº 18, de 27 de enero de 2012.

Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía

La modificación tiene por objeto, entre otras cuestiones, integrar la regulación estatal en materia de actuaciones de dotación y de reserva de suelo para vivienda protegida. En materia de disciplina urbanística, la incorporación al proceso urbanístico de actuaciones irregulares no conllevará por sí misma su efectiva legalización, siendo necesario el cumplimiento de los deberes y cargas establecidos en el planeamiento. Por último, destaca la ampliación (de 4 a 6 años) de los plazos de prescripción para la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Publicada en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía nº 6, de 8 de febrero de 2012.

Decreto-Ley 2/2012, de 17 de febrero, de las Islas Baleares, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible

El objetivo principal de este Decreto-Ley es fijar una nueva regulación del suelo urbano y urbanizable, estableciendo un nuevo régimen de cargas: (i) en la actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano, se establece la obligación de ceder el suelo libre de cargas urbanísticas correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada que comporten las actuaciones de renovación o reforma integral y, cuando se trate de actuaciones de dotación, la obligación de ceder el 15% del incremento de la edificabilidad media ponderada que comporte la actuación con respecto a la preexistente (estos porcentajes podrán incrementarse por el planeamiento urbanístico hasta el 20% o reducirse hasta el 5%); (ii) en las actuaciones de transformación urbanística en suelo urbanizable, será idéntico porcentaje (pudiendo incrementarse por el planeamiento urbanístico hasta el 20% o reducirse hasta el 10%); y (iii) se establece como mínimo la reserva del 30 % del suelo de uso residencial para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública en aquellas actuaciones en las que el uso residencial sea el predominante.

Publicada en el Boletín Oficial de las Islas Baleares nº 26, de 18 de febrero de 2012.

Ley 3/2012, de 22 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña

Entre otras modificaciones, las más relevantes son: (i) se sustituye la licencia de primera ocupación por un régimen de comunicación previa; (ii) se concentra la regulación del procedimiento de evaluación ambiental de los planes urbanísticos; (iii) se abrevian los plazos para la aprobación de instrumentos de planeamiento; y (iv) se regulan las actuaciones de dotación en suelo urbano no consolidado.

Publicada en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña nº 6077, de 29 de febrero de 2012.

Decreto 55/2012, de 15 de marzo, del Consejo de Gobierno, por el que se establece el régimen legal de protección contra la contaminación acústica en la Comunidad de Madrid

Mediante este Decreto, y en aras de una mayor simplificación administrativa, se deroga el Decreto 78/1999, de 27 de mayo, que regula el régimen de protección contra la contaminación acústica de la Comunidad de Madrid, estableciéndose que el régimen jurídico aplicable será la normativa estatal (Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, Real Decreto 1513/2005, de 16 de diciembre, que la desarrolla con respecto a la evaluación y gestión del ruido ambiental, y Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre, que la desarrolla con respecto a la zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas).

Publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid nº 70, de 22 de marzo de 2012.

Ley 5/2012, de 20 de marzo, de medidas fiscales, financieras y administrativas y de creación del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos de Cataluña

Esta Ley regula, en su título III, la creación y aplicación del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos, que se destina a un fondo de turismo con finalidades de promoción, impulso, preservación, fomento y desarrollo de

infraestructuras turísticas. El impuesto se configura como un tributo propio de la Generalidad en el que el hecho imponible está constituido por la estancia en los establecimientos que conforman el ámbito de aplicación subjetiva del propio tributo (que son los previstos en el artículo 103.3 de la Ley, entre otros los establecimientos hoteleros, los apartamentos turísticos, etc.), y se establece una graduación de la carga tributaria según la categoría o equipamiento turístico del establecimiento.

Publicada en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña el 23 de marzo de 2012.

Ley 1/2012, de 26 de marzo, para la protección de los derechos de los consumidores mediante el fomento de la transparencia en la contratación hipotecaria en la Comunidad de Madrid

La finalidad de esta Ley es garantizar, en el ámbito de las competencias de la Comunidad de Madrid en materia de consumo, la transparencia de la información que las entidades de crédito y empresas deben facilitar al consumidor en la contratación referida a créditos y préstamos con garantía hipotecaria. Con ello se pretende conseguir que los consumidores puedan disponer de la información necesaria para la correcta comprensión de los elementos esenciales y de las implicaciones financieras del contrato. De este modo, un consumidor debidamente informado podrá comparar entre las distintas ofertas y, en su caso, seleccionar la que considere más beneficiosa a sus intereses, reforzándose con ello su libertad de elección.

Publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid nº 79, de 2 de abril de 2012.

3. Actualidad jurisprudencial (Subir)

3.1. Actualidad jurisprudencial en derecho inmobiliario (Subir)

Cláusulas suelo y techo de la variabilidad de intereses: ¿son abusivas o fruto de la concurrencia de voluntades de las partes contratantes?

En la pretensión de declarar nulas las cláusulas de limitación de la variabilidad de intereses de préstamos hipotecarios (conocidas popularmente como cláusulas suelo y techo), la Sala estima el recurso de apelación interpuesto por varias entidades financieras y considera que no concurren los tres requisitos para que se considere una cláusula abusiva.

En esencia, la Sala sostiene que estas cláusulas de limitación de intereses son elementos configuradores del precio del producto contratado, que fijan el marco de fluctuación del precio en un contrato en el que el prestatario ha optado libre y voluntariamente por un interés variable y, por tanto, sujeto a las oscilaciones y riesgos de un mercado libre. No son por lo tanto cláusulas de carácter accesorio, ni constituyen una condición general de la contratación, sino que, como factor determinante del precio, forman parte integrante de uno de los elementos esenciales del préstamo. Como tal, son elementos decisivos a la hora de decantar su voluntad para contratar, a diferencia de las condiciones generales, en las cuales el consumidor puede no tomar consideración o desconocer. Por tanto, una vez aceptada la oferta, los pactos de limitación de intereses pasan a formar parte del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2011 dictada en el recurso de casación nº 651/2007.

Clausulas abusivas de la contratación: ¿es suficiente con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por un consumidor, incrementadas con un interés del 4 % anual, para el caso de que un contrato de reserva, para la compraventa de una vivienda, no se cumpla por causas imputables al promotor-vendedor?

En un contrato de reserva de compraventa de vivienda se acuerda que, en el caso de que la compra no se formalice por una causa imputable al comprador, éste perderá las cantidades entregadas, mientras que para el caso de que el incumplimiento sea imputable al promotor, éste se obliga a devolverlas incrementadas en un interés anual del 4 %.

La Sala entiende que este pacto contiene los elementos configuradores de una clausula abusiva: (i) al no existir una negociación individual de la cláusula; (ii) la parte compradora es un consumidor; y (ii) existe un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, en cuanto a las consecuencias de la resolución del contrato de reserva (al perder el comprador la totalidad de la reserva entregada y el vendedor solamente el 4%, por incumplimiento del contrato imputable a cada uno respectivamente).

Por tanto, sobre la base del art. 10 bis, apartado 20 de la Ley General para la protección de Consumidores y Usuarios, la cláusula es nula de pleno derecho y se tiene por no puesta, disponiendo el Tribunal de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes (cuando subsista el contrato), para no permitir una posición abusiva y un enriquecimiento injusto del vendedor (debiendo el demandado devolver al demandante una cantidad fijada por el propio Tribunal, con arreglo a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones).

Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, de 14 de septiembre de 2011, dictada en el recurso de apelación nº 334/2011.

Resolución de contratos de arrendamiento bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: la falta de notificación de la subrogación por fallecimiento o jubilación del arrendatario de un local de negocio no faculta al arrendador para resolver el contrato

La sentencia resuelve un recurso de casación interpuesto por el arrendatario de un local de negocio contra una sentencia de la Audiencia Provincial, declarando la no resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La causa por la que el arrendador instó la resolución del contrato de arrendamiento fue la falta de notificación al arrendador de la subrogación a favor de su descendiente por jubilación, conforme a la disposición transitoria tercera, B), apartado 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Según la sentencia, la falta de comunicación no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución. La disposición transitoria tercera no establece la obligación de dicha comunicación, aunque el principio de buena fe sí lo exige. No obstante, la falta de esta notificación no comporta la legitimación para el ejercicio de la acción resolutoria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2011 dictada, en el recurso de casación nº 494/2009.

Opción de compra y arras penitenciales: el Tribunal Supremo dispone que en un contrato de opción de compra se pueden pactar libremente arras penitenciales, sin que su naturaleza quede desvirtuada

En un contrato de opción de compra se dispone que para el caso de que el optante no ejercite la opción, el concedente (propietario) hará suya la cantidad entregada, sin necesidad de justificar daño o perjuicio alguno, quedando libre del compromiso de venta. Por el contrario, si el incumplimiento es imputable al concedente de la opción, éste vendrá obligado a devolver al optante la cantidad entregada más otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios, sin necesidad de tener que acreditarlos.

El concedente procedió a desistir del contrato de opción de compra depositando ante notario, a disposición del optante, el duplo de la cantidad que había recibido del optante. El optante presentó entonces demanda interesando el cumplimiento de la opción de compra e indemnización de daños y perjuicios (solicitando que el dominio de las fincas figure inscrito a nombre del optante). El Tribunal desestima la demanda porque, en virtud del principio de voluntad de las partes, y siempre que los acuerdos alcanzados no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público (artículo 1.255 del Código Civil), las partes pactaron unas arras penitenciales que no desvirtúan la opción de compra. En su consecuencia, en los contratos de opción de compra las partes pueden acordar aquellos pactos que no desnaturalicen el negocio jurídico, sino solamente modifiquen su contenido típico, siendo obligatorio para ambas (como es en el supuesto actual de opción de compra con arras penitenciales).

Sentencia del Tribunal Supremo, de 1 de diciembre de 2011, dictada en el recurso de casación nº 1881/2008.

3.2. Actualidad jurisprudencial en derecho urbanístico (Subir)

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ampara la primera gran actuación de dotación del Ayuntamiento de Madrid

El Tribunal anula el Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, de 13 de mayo de 2010, por el que se deniega la aprobación definitiva de una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid propuesta por el Ayuntamiento de Madrid, y ordena su aprobación definitiva en los términos propuestos por éste. En cuanto a la modificación puntual, interesa destacar que se propone suprimir la calificación del uso dotacional público de servicios infraestructurales y dotacional de Administración pública en cincuenta y una parcelas, de las cuales, cuarenta y ocho son de propiedad privada, con objeto de posibilitar la instalación de los usos lucrativos cualificados de la norma zonal del entorno en que se encuentran situadas, pudiéndose implantar el uso de servicio infraestructural como complementario.

La Sala entiende que es obligatorio compensar el cambio de uso producido con mayores dotaciones, pero no con los estándares del artículo 36.6 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (al que no se remite, ni directa ni indirectamente, el artículo 67.2 del mismo cuerpo legal). En este sentido, el Tribunal ha aceptado los dos criterios municipales relativos a que el cálculo de nuevas dotaciones debe realizarse teniendo en cuenta (i) el criterio establecido en el artículo 67.2 de la Ley del Suelo de Madrid que exige mantener, al menos, la proporción alcanzada entre el aprovechamiento y las dotaciones existentes; y (ii) que, para este cálculo, el aprovechamiento existente no es cero, sino el establecido por el Plan General para el uso dotacional privado.

Respecto de la monetarización de las cesiones para nuevas dotaciones públicas previstas en la modificación puntual, el Tribunal Superior afirma que sí es posible porque “se ha de acudir a la legislación estatal, concretamente a los artículos 14.2b) y 16.1a) último párrafo, en relación con su Disposición Transitoria 2ª del RDL 2/2008, que son de aplicación directa en este caso a tenor de esa última disposición, dado que la Comunidad de Madrid, en el plazo de un año de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, no ha establecido reglas respecto a los deberes derivados por los incrementos de densidad o cambio de usos que darían lugar a posteriores actuaciones de dotación”.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 15 de abril de 2011, dictada en el recurso de apelación nº 840/2010.

Anulación parcial de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla por la que se califica una parcela como Servicio de Interés Público y Social de carácter privado (Antiguo Cine Cervantes). Vulneración del principio de equidistribución de beneficios y cargas

El Tribunal Supremo anula la Resolución de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, por la que se aprobó definitivamente la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla, anulando la ordenación y calificación como Servicio de Interés Público y Social de una parcela privada. La Administración fundamenta tal clasificación en el interés general, puesto que trata de evitar la desaparición del casco histórico de Sevilla de edificios dedicados a actividades culturales.

La Sala se afirma que, aunque el interés que subyace en la ordenación prevista para la parcela litigiosa no infringe el interés general, sí que traspasa los límites del principio de equidistribución de beneficios y cargas, por cuanto la asignación de usos implica un sacrificio singular exorbitante de la propiedad en beneficio del interés general, sin que se articulen mecanismos de compensación que permitan la indemnización a los propietarios por tal limitación.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 11 de octubre de 2011, dictada en el recurso casación nº 1369/2008.

El Tribunal Supremo anula parcialmente la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla por imponer a un propietario una vinculación singular que vulnera el principio de equidistribución de beneficios y cargas

El propietario de una parcela recurrió la aprobación definitiva de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla que la calificaba su parcela como servicio de interés público y social de carácter genérico y titularidad privada. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía estima el recurso al entender que se está imponiendo un uso que no es el común de la zona y se crea una desigualdad evidente al no ser posible aplicar las técnicas de equidistribución de beneficios y cargas.

El Tribunal Supremo, tras hacer un recorrido histórico de la regulación de las limitaciones y vinculaciones singulares recogido en las leyes del suelo, confirma la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía al entender que esta calificación supone una vinculación o limitación singular de la parcela que excede los deberes establecidos y que conlleva una restricción del uso que no es susceptible de equidistribución.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 19 de octubre de 2011, dictada en el recurso de casación nº 5703/2008.

Se declara nula la modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Valladolid por la que se permite un centro comercial en el ámbito del “Nuevo Estadio Municipal José Zorrilla”

La modificación puntual declarada nula tenía por objeto crear un nuevo apartado en la normativa urbanística del Plan General de Ordenación Urbana de Valladolid, estableciendo un nuevo uso global para un sistema general (Nuevo Estadio Zorrilla), en el que se contemplaba un mínimo de usos básicos colectivos o deportivos sobre la edificabilidad total y, como usos compatibles, los de comercio, servicios, hospedaje, hostelería y espectáculo y reunión.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León anula la modificación puntual aprobada por la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León porque los sistemas generales han de ser necesariamente de titularidad y uso públicos y estar directamente destinados a satisfacer una finalidad pública, por lo que una gran superficie comercial no puede tener la consideración de servicio público susceptible de ser gestionado, ni directa ni indirectamente, por el Ayuntamiento, por lo que no puede formar parte de un sistema general ya que no puede tener aprovechamiento lucrativo.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, de 22 de noviembre de 2011, dictada en el recurso nº 2823/2008.

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha anula la Orden por la que se aprueba definitivamente el Plan de Ordenación Municipal de Toledo al introducirse modificaciones sustanciales sin haber abierto un nuevo trámite de información pública

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha anula la Orden de la Consejería de Vivienda y Urbanismo de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, por la que se aprueba definitivamente el Plan de Ordenación Municipal de Toledo, como consecuencia de que tras haberse procedido por parte del Ayuntamiento a la aprobación inicial del Plan de Ordenación Municipal, y a pesar de haber realizado modificaciones sustanciales, no se acordó la apertura de un nuevo trámite de información pública.

La Sala estima que las modificaciones introducidas son sustanciales al alterar la estructura fundamental del Plan de Ordenación Municipal. El artículo 36.2 de la Ley de Ordenación del Territorio de Castilla-La Mancha vigente en ese momento disponía que no era preceptiva la apertura de un nuevo trámite de información pública, ni aún cuando se introdujesen modificaciones sustanciales. No obstante, y como quiera que la normativa estatal básica en materia de urbanismo (Ley del Suelo de 1998 y el Reglamento de Planeamiento), subsidiaria, si prevén la apertura de un nuevo trámite de información pública si se introducen modificaciones sustanciales, el Tribunal Superior anula la aprobación y ordena retrotraer las actuaciones hasta el momento en que debió abrirse el nuevo trámite de información pública.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, de 28 de noviembre de 2011, dictada en el recurso nº 735/2007.

Se declara nulo un plan parcial por incumplir, en lo relativo a la protección de viviendas, el Real Decreto 1254/1999, de 16 de julio, de medidas de control de riesgos inherentes a accidentes graves con sustancias peligrosas

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha anulado el acuerdo del Ayuntamiento de Cuevas de Almanzora (Almería), por el que se aprobó definitivamente el texto refundido de un plan parcial al infringir el artículo 12 del Real Decreto 1254/1999, de 16 de julio, de medidas de control de riesgos inherentes a accidentes graves con sustancias peligrosas, aprobado para incorporar al derecho español la Directa Comunitaria 96/82/CE.

En su sentencia, el Tribunal Superior reprocha al Ayuntamiento que haya prescindido de cualquier tipo de análisis de las previsiones edificatorias con respecto a la implantación de viviendas o edificios en la franja de seguridad de una industria contaminante preexistente, infringiendo el plan parcial el Real Decreto 1254/1999 y la Directiva Comunitaria que motivó la aprobación del Real Decreto, trayendo a colación expresamente sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas sobre la trasposición de directivas europeas al ordenamiento jurídico español.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 5 de diciembre de 2011, dictada en el recurso nº 1188/2006.

El Tribunal Constitucional declara nulos los artículos 217, 220.2 y 228.3 a) del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio y espacios naturales de Canarias

El Pleno del Tribunal Constitucional declara inconstitucionales, y por lo tanto nulos parcialmente, los artículos 217, 220.2 y 228.3 a) del Decreto Legislativo 1/2000, al infringir dichos artículos competencias atribuidas el Estado en materia de administración de justicia y al establecer un régimen sancionador distinto al establecido en la normativa básica de protección estatal.

Para declarar inconstitucionales los citados preceptos, el Tribunal Constitucional se ampara en los siguientes motivos: (i) artículo 228.3 a), al resultar contrario al orden constitucional la distribución de competencias en la medida que atribuía la Presidencia de la Comisión de valoraciones de Canarias a un Magistrado de las Salas o Juzgados de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, siendo ello contrario a las competencias estatales en materia de justicia, al ser el Estado el que pondera qué funciones gubernativas pueden realizar los Jueces y Magistrados; y (ii) por otra parte, en relación con los artículos 217 y 220.2 del Decreto Legislativo 1/2000, el Pleno los declara parcialmente inconstitucionales al disponer unas multas de cuantía inferior a la prevista en la legislación básica estatal, rebajando el nivel de protección otorgado por dicha normativa básica.

Sentencia del Pleno de Tribunal Constitucional, de 18 de enero de 2012, dictada en el recurso de inconstitucionalidad nº 3547/1999.

Anulación parcial de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, en el ámbito “Mahou-Vicente Calderón”

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid estima parcialmente el recurso-contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General de Madrid en el ámbito “Mahou-Vicente Calderón” al infringir la prohibición de edificar con una altura superior a tres plantas más ático impuesta por el artículo 39.8 apartado 1º de la Ley del Suelo de Madrid. Aunque este artículo permite la construcción de edificios singulares con una altura superior, el Tribunal entiende que sólo lo permite cuando concurran circunstancias especiales debidamente apreciadas y motivadas, lo que no se ha acreditado en el presente supuesto al superar todos los edificios este límite.

Igualmente, el Tribunal dispone que, en caso de existir un convenio urbanístico en el que se acuerden alturas superiores a las previstas en el artículo citado artículo, sólo cabría declarar la nulidad del convenio urbanístico, pero nunca esta nulidad se extendería automáticamente al instrumento de planeamiento en cuestión.

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, de 20 de enero de 2012, dictada en el recurso nº 705/2010.

El Tribunal Supremo declara un exceso en el ejercicio de la jurisdicción por parte del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña por haber suplantado la potestad de planeamiento de la Administración local

El Tribunal Supremo casa la sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que declara nulo el Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona que dio conformidad al Texto Refundido del Plan General de Ordenación Municipal de Malgrat de Mar, al declarar que cierta parcela quedaría sujeta al régimen urbanístico establecido en el documento aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento.

La Sala, analizada la jurisprudencia aplicable, determina la existencia de abuso en el ejercicio de la jurisdicción puesto que el Tribunal de instancia no se ha limitado a anular la determinación por su falta de viabilidad, sino que además ha sustituido a la Administración competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio al decidir el régimen jurídico que ha de ser aplicado al ámbito afectado al que se refiere el Acuerdo que anula, determinando de forma

imperativa la aplicación de la regulación prevista en el texto aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento, y excluyendo con ello cualquier otra alternativa que pudiese adoptar la Administración autonómica en el ejercicio de sus competencias.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 2 de febrero de 2012, dictada en el recurso de casación nº 4509/2009.

4. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (Subir)

El registrador suspende la inscripción de una declaración de obra nueva en construcción sobre varias parcelas en tanto no se haya aportado la certificación de la Demarcación de Costas

En el presente recurso se discute la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva, autorizada el 6 de julio 2001, sobre seis parcelas que se formaron por división de una única finca registral, en cuya inscripción primera consta que no invade el dominio público marítimo-terrestre, pero que está afecta por las servidumbres de tránsito y de protección establecidas por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

Aunque las parcelas estuvieran exceptuadas del régimen de protección de las servidumbres mencionadas, por la eventual aplicación del Plan Especial de la Isla de Tabarca de 1984, con base en el régimen transitorio previsto en el Real Decreto 1.471/1989, de 1 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General para el Desarrollo y la Ejecución de la Ley 22/1988, de 25 de julio, de Costas, sin embargo se deberá aportar la certificación de Costas acreditativa de que las obras estaban así autorizadas. Ello implica que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, o del Servicio Periférico de Costas, exigida por el artículo 49 del Reglamento de Costas.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 16 de julio de 2011, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2011.

El registrador suspende la inscripción de una escritura de compraventa al unirse un certificado de la Demarcación de Costas en el que consta la invasión del dominio público marítimo-terrestre

La Dirección General de los Registros y del Notariado ha venido sosteniendo históricamente un criterio favorable a no exigir, con relación a fincas ya inmatriculadas (por lo tanto, para segundas o ulteriores inscripciones), la acreditación de la no invasión de la zona marítimo-terrestre (en cambio, sí lo ha venido exigiendo para la inmatriculación de nuevas fincas registrales).

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha declarado ajustado a derecho el artículo 35 del Reglamento de Costas, por el que se extiende a las segundas y ulteriores transmisiones de las fincas tener que acreditar la no invasión de zona marítimo-terrestre, no pudiendo practicarse la inscripción si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público (sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998). En su consecuencia, la Dirección General debe acomodar su doctrina a la citada jurisprudencia y exigir igualmente dicha acreditación para segundas o ulteriores inscripciones.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de octubre de 2011, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 17 de enero de 2012.

Se admite la inscripción de una escritura de constitución de un edificio en régimen de división horizontal en cuyos estatutos se hace referencia a unos elementos comunes futuros

La cuestión debatida es la de si se pueden incluir en los estatutos reguladores de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, las normas de uso y disfrute de determinados elementos comunes, aunque éstos no hayan sido descritos en la declaración de obra nueva correspondiente.

A este respecto, el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley 49/1960, de21 de julio, sobre Propiedad Horizontal dispone que “el Título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

La Dirección General de los Registros y del Notariado dispone: (i) que no es necesario que la comunidad de propietarios disponga de estatutos; y (ii) que no se pueden establecer reglas que vayan contra las normas impositivas o de orden público, por lo que la mención de uso y gastos o conservación de un elemento que aún no ha sido construido o adquirido no es contrario a la normativa ni al orden público; por lo que estima el recurso interpuesto por el recurrente.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 9 de enero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 30 de enero de 2012.

Se declara innecesario acompañar la declaración de fuera de ordenación con carácter previo a la inscripción de una obra nueva de edificación antigua o prescrita

Se debate en este recurso la posibilidad de inscribir una ampliación de obra nueva correspondiente a edificación antigua y constitución en régimen de propiedad horizontal, en el sentido de si es necesario o no para proceder a la inscripción

de la obra nueva de edificación antigua la previa aportación del acto administrativo o certificación municipal en que se declare la situación de fuera de ordenación, la asimilación a tal situación de fuera de ordenación o la conformidad de la ampliación de obra con la ordenación urbanística y el planeamiento en vigor [artículo 20.4 b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio].

Dado que no todas la declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situación de fuera de ordenación, pues no cabe duda que sobre la base de su consolidación por antigüedad se declaran obras de edificaciones que están dentro de ordenación y en cuya inscripción no puede hacerse constar situación legal de fuera de ordenación, la Dirección General de los Registros y del Notariado considera más acertado que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido con posterioridad.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 17 de enero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 9 de febrero de 2012.

El registrador suspende la inscripción de una ampliación de obra nueva correspondiente a una edificación antigua y constitución en régimen de propiedad horizontal

Las obras sin licencia que, por el transcurso del plazo de prescripción, no puedan ser objeto de demolición, pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: (i) aquéllas que siendo lícitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenación urbanística, no están fuera de ordenación, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta; (ii) otras que, siendo inicialmente ilícitas, no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acción de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categoría de obras fuera de ordenación (porque la Ley autonómica no la declara en tal estado), quedando genéricamente sujetas, según la jurisprudencia existente, a un régimen análogo al de fuera de ordenación; y (iii) las que siendo igualmente ilícitas, la Ley las incluye en alguna categoría expresa de “fuera de ordenación”.

De las dos posibles interpretaciones del artículo 20.4 b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio), la Dirección General de los Registros y del Notariado vuelve a reiterar que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 17 de enero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 9 de febrero de 2012.

El registrador deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por falta de licencia de primera ocupación, otorgada por un autopromotor con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio

Se dispone en este recurso si cabe inscribir la declaración de obra nueva terminada por parte de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, en virtud de escritura pública de 3 de agosto de 2011, sin acompañar o testimoniar la licencia de primera ocupación. La exigencia viene recogida en el artículo 20 del Real Decreto 2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el artículo 24 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio) que establece como requisito necesario para inscribir la declaración de obra nueva terminada, entre otros, el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para destinarla al uso previsto (que, según la Exposición de Motivos del citado Real Decreto-Ley, se trata de la licencia de primera ocupación).

La Dirección General considera que, tratándose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una norma de protección de legalidad urbanística, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción. Por tanto, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas otorgadas con anterioridad al Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de enero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 20 de febrero de 2012.

El registrador deniega la inscripción de una escritura de segregación de una finca rústica por ser inferior a la unidad mínima de cultivo

Se discute si es inscribible o no una escritura de segregación de una finca rústica en la que la extensión de la finca de la que se pretende hacer segregación es inferior a la unidad mínima de cultivo, por lo que la matriz figura en el Registro de la Propiedad como indivisible.

El artículo 17.2 del Real Decreto 2/2008, de 20 de junio (en su redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio), exige la acreditación documental de la autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación de una finca. Sin embargo, concurre la circunstancia de que el otorgamiento de la escritura de segregación es realizado en fecha anterior (1984) a la entrada en vigor de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las

Explotaciones Agrarias, que recoge el régimen sobre unidades mínimas de cultivo.

La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma la negativa del registrador de la propiedad a la inscripción de la segregación y concluye señalando que la calificación del registrador debe basarse, para los actos puramente registrales, en el cumplimiento de los requisitos y autorizaciones exigibles al momento de la presentación en el Registro.

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de enero de 2012, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 20 de febrero de 2012.

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