derecho de superficie derechos reales ana gabriel zÚÑiga aponte prof. marco vinicio alvarado
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DERECHO DE SUPERFICIE
DERECHOS REALES
ANA GABRIEL ZÚÑIGA APONTE
PROF. MARCO VINICIO ALVARADO
DERECHO DE SUPERFICIE
“ Derecho real autónomo, sobre cosa propia que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con facultad de realizar una construcción o plantación y hacer propio lo plantado o lo construido.”
LEGISLACIÓN APLICABLE
Ley de la Zona Marítimo Terrestre.
Ley de desarrollo y ejecución del proyecto turístico de Golfo Papagayo.
Otras leyes particulares de concesiones túrísticas.
TIPO DE PROPIEDAD
Sólo reconocido en la propiedad pública.
Aunque no se ha desarrollado en la propiedad privada, ya hay jurisprudencia que al interpretar el artículo 459 inciso 2 del CCivil, lo reconocen en la legislación civil.
Su definición se hace necesaria ante la dinámica de la realidad socio-económica.
SUJETOS
SUPERFICIARIO: Persona que construye una planta sobre terreno ajeno y hace suyo lo construido o plantado sin necesidad de adquirir el suelo.
SUPERFICIANTE: propietario del suelo. Hace suya la plusvalía tácita producto del incremento del valor del suelo.
TEMPORALIDAD
El derecho de superficie es de carácter temporal (50 años)
Al pasar el tiempo lo plantado o construido pasa a poder del propietario del suelo.
Superficiario paga a superficiante canon periódico.
PROYECTO DE LEY N° 16.303
“LEY DE REGULACIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE”
Proyecto N° 16.303
Constituido a favor de terceros.
Derecho real autónomo, sobre cosa propia que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con facultad de realizar una construcción o plantación y hacer propio lo plantado o lo construido.
Constituido en escritura pública e inscribirse en el Registro Público.
Proyecto N° 16.303
El superficiante podrá conceder a favor del superficiario, el derecho de sobreedificación o subedificación de una o más plantas existentes sobre una vivienda o edificación o bien por debajo de esta, ya existente o que se construya con posterioridad. En todo caso los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edificio deberán ser indemnizados de los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos.
Para su ejercicio, el superficiario deberá tramitar las aprobaciones de planos ante las instancias públicas o privadas, así como los permisos constructivos. Las obras por ejecutar deberán respetar las disposiciones reglamentarias emitidas con fundamento en la presente Ley y la normativa urbanística referente al tipo de construcción por realizar.
Proyecto N° 16.303
El superficiante deberá conceder a favor del superficiario, los accesos necesarios para que se ejecuten las obras, así como los que se requieran para el disfrute pleno del derecho.
A falta de escritura este derecho NO es oponible ante terceros aunque se pudiera demostrar mediant toda la legislación civil pertinente.
Proyecto N° 16.303
El superficiario puede transmitir el derecho de superficie por actos inter vivos o mortis causa, a título gratuito u oneroso, debiendo el nuevo adquirente respetar los derechos del superficiante.
Si el inmueble está en condición de copropiedad o en propiedad horizontal, solo se podrá constituir el derecho de superficie, por acuerdo unánime de todos los superficiantes del inmueble o de los condóminos.
Proyecto N° 16.303
El superficiante puede dar derecho real de disfrute o garantía, siempre y cuando, no perjudique los derechos del superficiario; si lo hace, el superficiario puede exigir el cese de la perturbación.
Si el derecho de superficie se constituyó a título oneroso, la renta o canon será determinado libremente por el superficiante y el superficiario.
Proyecto N° 16.303
El superficiante está facultado de pleno derecho, para reajustar el canon en un porcentaje no mayor o igual a tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato.
El reajuste regirá, a partir del período de pago siguiente a aquel en que el superficiante notifica al superficiario el reajuste aplicable al derecho
Proyecto N° 16.303
El superficiario tendrá un plazo de cinco años para iniciar la construcción de las obras, y tres años en caso de plantaciones. Este plazo se computará a partir de la firma de escritura. Vencido el mismo, el derecho de superficie se extinguirá.
El derecho de superficie tendrá un plazo máximo de duración de cincuenta años.
Proyecto N° 16.303
El superficiario puede disponer libremente del derecho de superficie, durante el plazo por el cual fue constituido, por lo que puede enajenar, hipotecar, constituir fideicomisos, usufructos, así como cualquier otro acto o contrato derivados de su derecho. Estará limitado únicamente en el plazo y tipo de construcción o plantación que se pueda realizar, lo cual deberá constar en la escritura de constitución.
Proyecto N° 16.303
Si por algún motivo el superficiario se viere perturbado en su derecho por actos del superficiante o por terceros, este podrá utilizar todos los medios de defensa regulados en los derechos reales para proteger su derecho.
El derecho de superficie no se extingue por la destrucción total o parcial de lo construido o plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas obras dentro del plazo de cinco años o dentro del plazo de tres años en caso de plantaciones. Dicho plazo se contará a partir del día que aconteció el hecho.
Proyecto N° 16.303
CAUSAS DE EXTINCIÓN:
a) La renuncia expresa.
b) El vencimiento del plazo contractual.
c) El no uso del derecho de superficie para construir o plantar según los plazos determinados en esta Ley.
d) El cumplimiento de una condición resolutoria pactada.
e) La falta de pago del canon.
f)La consolidación en una misma persona de las calidades de superficiante y superficiario, mientras no se perjudiquen derechos adquiridos por terceros.
Proyecto N° 16.303
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones.
En el supuesto de la extinción del derecho de superficie por consolidación, los derechos y obligaciones del superficiante y del superficiario continuarán con sus mismos alcances y efectos.
El superficiante puede constituir el derecho de superficie para efectos del otorgamiento del subsidio familiar de vivienda regulado en la Ley N.º 7052 y sus reformas.
Proyecto N° 16.303
Producida la extinción del derecho de superficie, el superficiante del inmueble afectado, extiende su dominio a las edificaciones o plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario en la medida de su enriquecimiento, salvo pacto en contrario.
El superficiario, desde que inicie la construcción o plantación pagará todos los impuestos, contribuciones, y cargas por razón del inmueble, salvo pacto en contrario. En caso de pluralidad de construcciones, cada titular pagará íntegra y exclusivamente las que correspondan a la suya. En este caso los bienes y derechos del superficiario son susceptibles de título ejecutivo no así la propiedad del superficiante.
Proyecto N° 16.303
Los propietarios de aquellos inmuebles que soportan limitaciones de la Ley N.º 7052 Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, de la Ley N.º 7151, Ley de autorización al Instituto Mixto de Ayuda Social para traspasar terrenos de su propiedad, de la Ley N.º 1788, Ley de Creación del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, de la Ley N.º 6731, Ley del Instituto de Desarrollo Agrario, podrán constituir derecho de superficie sobre el inmueble, siempre y cuando, lo constituyan a favor de un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el tercer grado inclusive, que sea a título gratuito y por un plazo de cincuenta años. Asimismo, esta autorización se extiende a aquellos propietarios de inmuebles que soporten limitaciones al amparo de leyes especiales, por haber recibido algún tipo de subsidio o beneficio del Estado, las instituciones públicas, o los entes corporativos municipales.
Proyecto N° 16.303
REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL:
- ARTÍCULO 265 : De acuerdo con las disposiciones del régimen del derecho de superficie podrá pertenecer a una persona distinta al propietario el derecho sobre cosa ajena de construir o plantar sobre el inmueble, o bajo la superficie del suelo. En estos casos, el propietario del inmueble será dueño exclusivo del suelo y el propietario del derecho de superficie será dueño exclusivo de lo construido o plantado por él.”
- ARTÍCULO 459: Las operaciones referentes a los derechos contemplados en la Ley de regulación del derecho real de superficie, se inscribirán en una sección especial mediante un doble registro debidamente referenciado, entre el derecho autónomo de superficie y el inmueble sobre el cual se constituye el derecho.”
Breve análisis comparativo con el texto base.
TEXTO SUSTITUTIVOINFORME DE SUBCOMISIÓN
Informe de Subcomisión
ANTECEDENTES: “El derecho real de superficie es el poder de tener edificación (o
plantación) en terreno ajeno, o bien el de levantar y mantener aquélla en éste.......... . Ahora bien, la Ley no establece que suelo y construcción....., han de formar siempre una sola cosa. En los términos que a continuación veremos, cabe que sean dos, cada una bajo un derecho de propiedad distinto, perteneciente a dueño diferente. Más entonces, puesto que la construcción se apoya en el suelo, el dueño de aquélla utiliza la cosa (suelo) ajena, para lo que es preciso que tenga un poder sobre ella. Este poder, es un derecho real, se llama “derecho de superficie”, o derecho a tener en terreno ajeno una edificación de nuestra propiedad. La propiedad del suelo, propiedad normal, gravada con aquél. Y la construcción, propiedad superficiaria (porque no ahonda más allá de la superficie).
Albaladejo Manuel. Derecho Civil, tomo III, volumen segundo, José María Bosch Editor, S. A- Barcelona, 1994, pág. 218.
Informe de Subcomisión
Principio “superficies solo cedit”:Todo lo edificado o construido en suelo ajeno, cede a favor del propietario del terreno, en donde éste último hace suyo lo plantado o construido sobre el predio
En Costa Rica se ha desarrollado con la figura de accesión (Artículo 505ss CC)
Informe de subcomisión
La jurisprudencia ha desagregado la aplicación de este principio, dándole consecuencias distintas dependiendo si ha mediado o no consentimiento del propietario.
Cuando el superficiario ha plantado o construido en el predio ajeno, sin el consentimiento del propietario del suelo, se aplica dicho principio; pues cuando media dicho consentimiento expreso va a prevalecer lo convenido entre las partes.
Informe de Subcomisión
Se puede comparar con las concesiones que se otorgan en la ZMT, que se refieren a la categoría de concesiones de suelos de dominio público.
El fundamento jurídico, responde al poder, señorío y dominio absoluto que se ejerce sobre la propiedad, del cual derivan derechos que nuestra legislación ha recogido en el numeral 264 del Código Civil.
Informe de subcomisión
Sobreedificación o subedificación:“No se consideran dentro del derecho de superficie, puesto que la sobreedificación o subedificación no implican un gravamen sobre el suelo sino que por el contrario, el superficiario adquiere con la edificación una cuota de éste, convirtiéndose así en una forma de copropiedad común y no separada como sucede en el derecho de superficie. Si bien es cierto el superficiario hace suya la edificación resultante, ésta ultima pasa a ser una unidad y se es propietario en la porción que corresponda a lo edificado, como ocurre con el derecho de propiedad horizontal.”
Informe de subcomisión
PROPUESTA ARTÍCULO 2:En vista de que este artículo refiere a la creación de una sección especial del Registro Público, sin que se establezca su creación en ninguno de los numerales, recomendamos incorporar un nuevo artículo cuyo contenido sea la reforma al artículo 2º de la Ley de Creación del Registro Nacional, Ley Nº 5695, para que se incluya una sección de derecho real de superficie en el Registro Nacional.
Informe de subcomisión
ARTÍCULO 12 Y 13:Modificar la última frase del artículo 12 para que se entienda claramente que, vencidos los plazos de cinco y tres años sin que se haya construido o plantado, el derecho de superficie se extinguirá.
ARTÍCULO 18:Por un asunto de seguridad jurídica vale indicar que esas obligaciones son las de carácter legal así como las contenidas en el acuerdo entre las partes
Informe de subcomisión
ARTÍCULO 23:La Ley de Desarrollo Agrario no incluye ninguna norma que haga referencia a las limitaciones de los inmuebles adjudicados por esta Institución..
En términos generales, consideramos que la aprobación de la presente iniciativa de ley, corresponde a criterios de conveniencia y oportunidad de las señoras y señores diputados Área de Investigación y Gestión Documental del Depto de Servicios Técnicos.
Informe de subcomisión
INSTITUCIONES CONSULTADAS: PGR: El derecho de superficie no está regulado en
Costa Rica, bajo esta figura y no está reconocido en Derecho Civil, que las Concesiones Turísticas otorgadas por el Estado son otro tipo de figura jurídica.
IMAS: Analiza la improcedencia de la figura jurídica en el Derecho Público, luego lo califica como beneficioso en el derecho privado y sugiere algunos ajustes en el clausulado.
Informe de subcomisión
INVU: La figura es innovadora. BANVHI: Figura no compatible con el
bono de vivienda familiar. Banco Nacional, INEC, Colegio de
Ingenieros y Arquitectos , Municipalidades: Aprueban el proyecto.
Informe de subcomisión:
Posición del Lic. Carlos Manavella Cavallero:
“Califica el proyecto como desafortunado en su comentario en la revista año 20 nº 236-237, pero al final se contradice en sus conclusiones al indicar QUE VE CON SIMPATIA la inclusión de la figura en nuestro ordenamiento jurídico , pero que se trata de un figura delicada que hay que tratar con mucho cuidado.”
Informe de subcomisión
LAS MODIFICACIONES PROPUESTAS SE SEÑALAN EN CUADRO COMPARATIVO PROPIO DEL TEXTO DEL INFORME DE SUBCOMISIÓN.
Observaciones y roces constitucionales
INFORME:DEPARTAMENTO SERVICIOS TÉCNICOS
Informe de Servicios TécnicosELEMENTOS CONSTITUTIVOS:
Convenio o contrato convenido entre el superficiario y concedente.
Inter vivos o mortis causa. Negocio jurídico o usucapión. Formalizar mediante escritura Pública en
el Registro de la Propiedad.
Informe Servicios Técnicos
CUADRO CON MODIFICACIONES AL CÓDGIO CIVIL PROPIO DEL INFORME DE SERVICIOS TÉCNICOS.