DERECHO CIVIL III(DERECHOS REALES)

(5ª edición)

J. R. DE VERDA Y BEAMONTEA. SERRA RODRÍGUEZ

(coordinadores)

ATIENZA NAVARRO, Mª. L.BLASCO GASCÓ, F.

CARRIÓN OLMOS, S.DE VERDA Y BEAMONTE, J. R.

ESTRUCH ESTRUCH, J.MAS BADIA, Mª. D.

MONTÁNCHEZ RAMOS, M.REIG PALMERO, G.REYES LÓPEZ, Mª. J.

SAIZ GARCÍA, C.SERRA RODRÍGUEZ, A.

tirant lo blanchValencia, 2019

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© J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez

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Nota introductoria

La lección 1ª ha sido redactada por el Dr. F. Blasco Gascó (CU Universitat de València); las lecciones 2ª y 3ª por la Dra. Mª. L. Atienza Navarro (TU Universitat de València); la lección 4ª por el Dr. S. Carrión Olmos (CU Universitat de Valèn-cia); la lección 5ª por el Dr. J. R. De Verda y Beamonte (CU Universitat de Valèn-cia); la lección 6ª por la Dra. A. Serra Rodríguez (CU Universitat de València); la lección 7ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 8ª por el Dr. J. Estruch Estruch (CU Universitat de València); la lección 9ª por la Dra. Mª J. Reyes López (CU Universitat de València); la lección 10ª por la Dra. C. Saiz García (TU Univer-sitat de València); la lección 11 por la Dra. Mª D. Mas Badia (TU Universitat de València); las lecciones 12ª y 13ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 14ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; las lecciones 15ª y 16ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; las lecciones 17ª y 18ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; la lección 19ª por Doña G. Reig Palmero (Registradora de la Propiedad); y las lecciones 20ª y 21ª por Don M. Montánchez Ramos (Registrador de la Propiedad).

Índice

1. EL DERECHO REAL

I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO Y CARACTERES ............................................ 211. Distinción entre derecho real y derecho de crédito .............................................. 212. Definición del derecho real .................................................................................. 233. Figuras intermedias ............................................................................................. 24

A) Los “iura ad rem” .......................................................................................... 24B) Los derechos reales “in faciendo” .................................................................. 25C) Las obligaciones propter rem ......................................................................... 25

4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito .......................... 26 II. CLASES DE DERECHOS REALES .......................................................................... 26

1. Clasificaciones doctrinales ................................................................................... 262. Supuestos dudosos .............................................................................................. 27

A) El arrendamiento ........................................................................................... 28B) Opción de compra ......................................................................................... 28C) Derecho de retención ..................................................................................... 28D) Derechos de adquisición preferente................................................................ 29

III. DERECHOS REALES RECONOCIDOS EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA ........ 291. Derechos reales típicos ........................................................................................ 292. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales ....................................................... 30

IV. CONTENIDO DEL DERECHO REAL .................................................................... 331. La facultad de goce ............................................................................................. 332. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer .................................. 343. La facultad de prioridad o preferencia ................................................................. 364. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de

garantía ............................................................................................................... 365. La facultad de provocar la adquisición ................................................................ 36

V. ACCIONES DE PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS REALES ............................. 361. La acción reivindicatoria ..................................................................................... 372. Acciones declarativas .......................................................................................... 383. La acción publiciana ........................................................................................... 40

VI. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 40 VII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 41 VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 41

2. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (I). LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES

I. PRESUPUESTOS PRELIMINARES: ANÁLISIS DEL ART. 609 CC .......................... 43 II. MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIÓN: LA OCUPACIÓN ........................... 45

1. Concepto y requisitos de la ocupación ................................................................ 452. Objeto. Requisitos del objeto y bienes excluidos de la ocupación ........................ 453. Especial referencia a la ocupación de animales .................................................... 47

A) La caza y la pesca .......................................................................................... 47B) Los enjambres de abejas ................................................................................ 48

10 Índice

C) Animales domésticos, salvajes y domesticados ............................................... 48D) Palomas, conejos y peces ............................................................................... 49E) Objetos arrojados al mar o que el mar arroja ................................................ 50

4. El hallazgo .......................................................................................................... 505. El tesoro oculto ................................................................................................... 53

A) Consideraciones generales ............................................................................. 53B) Concepto de tesoro oculto ............................................................................. 53C) Reglas de atribución ...................................................................................... 55D) Los tesoros ocultos sujetos a la Ley de Patrimonio Histórico Español ........... 57

III. LA ADQUISICIÓN DERIVATIVA: LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO ......... 571. Características del sistema transmisivo español: la teoría del título y el modo ..... 572. El título ............................................................................................................... 593. El modo. Las formas de traditio .......................................................................... 604. Las adquisiciones a non domino .......................................................................... 65

IV. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 66 V. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 67 VI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 68

3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II).LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA EXTINCIÓN

VII. LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA ACCESIÓN ................... 691. Concepto de accesión .......................................................................................... 692. La accesión de inmueble a inmueble .................................................................... 70

A) Consideraciones generales ............................................................................. 70B) Aluvión ......................................................................................................... 70C) Avulsión ........................................................................................................ 71D) Mutación de cauce......................................................................................... 71E) Formación de isla .......................................................................................... 72

3. La accesión de mueble a inmueble. Especial consideración a las construcciones extralimitadas o accesión invertida ...................................................................... 72A) Consideraciones generales ............................................................................. 72B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios ... 73C) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos ... 76D) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos ..... 76E) Las construcciones extralimitadas.................................................................. 77

a) Consideraciones generales ........................................................................ 77b) Requisitos ................................................................................................ 78c) Consecuencias jurídicas ........................................................................... 80

4. La accesión de mueble a mueble .......................................................................... 81A) Consideraciones generales ............................................................................. 81B) Unión ............................................................................................................ 81C) Mezcla o confusión ....................................................................................... 83D) Especificación ................................................................................................ 84

VIII. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES .................................................... 851. Consideraciones generales ................................................................................... 852. La pérdida de la cosa ........................................................................................... 853. La consolidación ................................................................................................. 864. La renuncia y el abandono .................................................................................. 875. La revocación ...................................................................................................... 87

11Índice

6. La expropiación forzosa ...................................................................................... 87 IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 87 X. CASO PRÁCTICO ................................................................................................... 88 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 89

4. LA POSESIÓN

I. CONCEPTO ............................................................................................................. 91 II. LOS EFECTOS JURÍDICOS DE LA POSESIÓN ...................................................... 93

1. La protección posesoria ....................................................................................... 932. Efecto legitimador ............................................................................................... 963. El ingrediente posesorio está en la base de la usucapión como modo de adquirir

la propiedad y demás derechos sobre los bienes .................................................. 97 III. SUJETO .................................................................................................................... 97 IV. OBJETO ................................................................................................................... 98 V. CLASES DE POSESIÓN ........................................................................................... 99

1. Natural y civil ..................................................................................................... 992. En concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño ................................... 1003. En nombre propio y en nombre ajeno ................................................................. 1034. De buena y de mala fe ......................................................................................... 1045. Mediata e inmediata ............................................................................................ 1056. Justa e injusta ...................................................................................................... 106

VI. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN .......................................................................... 107 VII. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN .................................................................................. 109 VIII. LIQUIDACIÓN DE SITUACIONES POSESORIAS .................................................. 110

1. Frutos .................................................................................................................. 1112. Gastos y mejoras ................................................................................................. 1123. Deterioro o pérdida de la cosa ............................................................................. 113

IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 114 X. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 115 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 115

5. LA USUCAPIÓN

I. CONCEPTO Y CLASES ........................................................................................... 117 II. FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN .................................................................... 118 III. DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIÓN ....................................................... 119 IV. PRESUPUESTOS DE LA USUCAPIÓN .................................................................... 120

1. Posesión en concepto de dueño ........................................................................... 1202. Carácter público y pacífico de la posesión ........................................................... 1243. Posesión ininterrumpida ...................................................................................... 125

V. ESPECIAL ESTUDIO DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA ....................................... 1261. Justo título .......................................................................................................... 1262. Buena fe .............................................................................................................. 1283. El plazo ............................................................................................................... 129

VI. CÓMPUTO DE PLAZOS ......................................................................................... 130 VII. EFECTOS DE LA USUCAPIÓN ............................................................................... 130 VIII. USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD ................................................... 131

1. La usucapión secundum tabulas en favor del titular registral .............................. 132

12 Índice

2. La usucapión contra tabulas en perjuicio del titular registral. .............................. 133 IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 136 X. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 136 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 137

6. LA PROPIEDAD

I. CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD ..... 139 II. LA DISCIPLINA CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA .................. 140 III. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD PRIVADA ........................................................... 141 IV. LÍMITES Y LIMITACIONES DE LA TITULARIDAD DOMINICAL. LAS RELACIO-

NES DE VECINDAD ................................................................................................ 1421. La distinción entre límites y limitaciones del dominio ......................................... 1422. Especial consideración a las relaciones de vecindad ............................................. 143

V. LA PROTECCIÓN DE LA TITULARIDAD DOMINICAL ...................................... 1451. La acción reivindicatoria ..................................................................................... 145

A) Presupuestos del ejercicio de la acción reivindicatoria.................................... 145a) Dominio del actor .................................................................................... 145b) Posesión del demandado .......................................................................... 147c) Identificación de la cosa reivindicada ....................................................... 149

B) Efectos de la sentencia estimatoria ................................................................. 1492. La acción declarativa del dominio ....................................................................... 1503. La acción negatoria ............................................................................................. 1514. La actio ad exhibendum ...................................................................................... 1515. La acción de deslinde .......................................................................................... 151

VI. LA REIVINDICACIÓN MOBILIARIA Y LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIÓN: EL ART. 464 CC ................................................................................... 1541. La regla de la equivalencia de la posesión al título del art. 464.I CC ................... 1542. Las reglas especiales ............................................................................................ 158

VII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 159 VIII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 160 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 161

7. LA COMUNIDAD DE BIENES

I. CONCEPTO ............................................................................................................. 163 II. CLASES .................................................................................................................... 164

1. Comunidad legal y voluntaria ............................................................................. 1642. Comunidad romana y germana ........................................................................... 165

III. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES ................................ 167 IV. SOCIEDAD Y COMUNIDAD .................................................................................. 169 V. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS EN RELACIÓN CON

LA COSA COMÚN .................................................................................................. 1711. Uso y Disfrute ..................................................................................................... 1712. Gastos de conservación ....................................................................................... 1733. Administración .................................................................................................... 1734. Alteración ........................................................................................................... 1745. Defensa de la comunidad .................................................................................... 177

VI. LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN .................................................................... 178

13Índice

1. La división y sus límites ....................................................................................... 179A) La buena fe .................................................................................................... 180B) Pacto de indivisión ........................................................................................ 180C) La indivisibilidad material ............................................................................. 180D) La indivisibilidad funcional ........................................................................... 182

2. La división en régimen de propiedad horizontal .................................................. 1833. Efectos de la división ........................................................................................... 184

VII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 185 VIII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 185 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 186

8. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

I. CONCEPTO ............................................................................................................. 187 II. ACTUACIÓN EN JUICIO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS .................. 187 III. LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU ÁMBITO DE APLICACIÓN ........ 188 IV. EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ..................... 190

1. Concepto y contenido ......................................................................................... 1902. Legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad hori-

zontal .................................................................................................................. 1913. La cuota de participación .................................................................................... 192

V. LOS ESTATUTOS Y LOS REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ........................................................................ 193

VI. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. OBRAS OBLIGATORIAS PARA LA COMUNIDAD ......................................................................................................... 194

VII. PROHIBICIONES Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS ...................... 197 VIII. ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS .............. 198

1. La junta de propietarios ...................................................................................... 1982. El presidente y los vicepresidentes ....................................................................... 1993. El secretario y el administrador ........................................................................... 200

IX. LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ............................................ 201 X. LA IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS ............................................................. 207 XI. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ........................... 208 XII. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS .................................................. 208 XIII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 210 XIV. CASOS PRÁCTICOS PROPUESTOS ........................................................................ 210 XV. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 211

9. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO

I. REGULACIÓN Y CONCEPTO ............................................................................... 213 II. NATURALEZA JURÍDICA DE LOS DERECHOS RECONOCIDOS EN EL RDL

8/2012, DE 16 DE MARZO ..................................................................................... 214 III. SUJETOS .................................................................................................................. 215 IV. ELEMENTOS OBJETIVOS ...................................................................................... 215 V. DURACIÓN ............................................................................................................. 216 VI. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN JURÍDICO ....................................................... 216 VII. FORMA Y CONTENIDO MÍNIMO DEL CONTRATO ......................................... 221

14 Índice

VIII. FORMALIZACIÓN NOTARIAL Y PUBLICIDAD REGISTRAL DEL CONTRA-TO ............................................................................................................................ 223

IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 224 X. CASO PRÁCTICO ................................................................................................... 224 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 224

10. LA PROPIEDAD INTELECTUAL

I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 227 II. CONCEPTO Y CARACTERES ................................................................................ 229 III. OBJETO ................................................................................................................... 230

1. La originalidad como presupuesto general de protección .................................... 2302. La originalidad como parámetro de medición del contenido protegible ............... 232

IV. SUJETO .................................................................................................................... 2341. Autoría individual ............................................................................................... 2342. Autoría plural ..................................................................................................... 235

A) Planteamiento general.................................................................................... 235B) Obra en colaboración .................................................................................... 236C) Obra colectiva ............................................................................................... 238

V. CONTENIDO .......................................................................................................... 2391. Las facultades morales ........................................................................................ 240

A) Enumeración ................................................................................................. 240B) Transmisión y ejercicio del derecho moral después de la muerte .................... 241

2. Las facultades patrimoniales ............................................................................... 242A) Derechos de explotación ................................................................................ 242

a) Derecho de reproducción ......................................................................... 242b) Derecho de distribución ........................................................................... 242c) Derecho de comunicación pública ............................................................ 243d) Derecho de transformación ...................................................................... 244

B) Los derechos de simple remuneración ............................................................ 245a) El droit de suit ......................................................................................... 245b) La remuneración compensatoria por copia privada ................................. 247

VI. DURACIÓN ............................................................................................................. 2481. Derecho de autor ................................................................................................. 2492. Otros derechos de propiedad intelectual .............................................................. 249

VII. LÍMITES ................................................................................................................... 250 VIII. CONTRATOS .......................................................................................................... 251

1. Tipos de cesión .................................................................................................... 2512. La cesión de derechos .......................................................................................... 2513. El autor asalariado y otras normas especiales ...................................................... 253

IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 253 X. CASO PRÁCTICO ................................................................................................... 254 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 254

11. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS

I. CONSIDERACIONES PRELIMINARES .................................................................. 255 II. FUENTES NORMATIVAS ....................................................................................... 257

15Índice

III. TIPOLOGÍA DE LOS USOS DE LAS AGUAS PÚBLICAS: USOS COMUNES Y PRI-VATIVOS .................................................................................................................. 258

IV. DERECHOS PRIVATIVOS DE LOS PARTICULARES SOBRE LAS AGUAS EN ATENCIÓN AL ORIGEN O NATURALEZA DE ÉSTAS ........................................ 261

V. LA CLÁUSULA “SIN PERJUICIO DE TERCERO” EN LAS CONCESIONES O LICENCIAS ADMINISTRATIVAS EN MATERIA DE AGUAS ................................ 264

VI. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 265 VII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 265 VIII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 266

12. EL DERECHO DE USUFRUCTO

I. CONCEPTO Y CARACTERES ................................................................................ 267 II. CONSTITUCIÓN .................................................................................................... 268 III. LOS SUJETOS .......................................................................................................... 270

1. Constitución simultánea o sucesiva ..................................................................... 2702. Usufructo a favor de personas jurídicas ............................................................... 271

IV. OBJETO ................................................................................................................... 272 V. FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO .................................................................. 272

1. Facultad de disfrute ............................................................................................. 2722. Facultad de disposición ....................................................................................... 273

A) Del derecho de usufructo ............................................................................... 273B) Facultad de disposición de la cosa ................................................................. 274

VI. OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO ............................................................. 2751. Las cargas: formación de inventario y prestación de fianza ................................. 2762. Las obligaciones simultáneas al ejercicio del derecho .......................................... 277

A) La obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa ............................ 277B) La obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia 278C) La obligación de pagar contribuciones y cargas ............................................. 279

3. Obligaciones al extinguirse el usufructo .............................................................. 280 VII. LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO ....................................................................... 281

1. Causas ................................................................................................................. 2812. Efectos ................................................................................................................ 283

VIII. USO Y HABITACIÓN .............................................................................................. 283 IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 284 X. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 285 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 285

13. SERVIDUMBRES

I. CONCEPTO Y CARACTERES ................................................................................ 287 II. CLASES DE SERVIDUMBRES ................................................................................. 289

1. Legales y voluntarias ........................................................................................... 2892. Positivas y negativas ............................................................................................ 2893. Continuas y discontinuas .................................................................................... 2904. Aparentes y no aparentes .................................................................................... 290

III. ESTRUCTURA ......................................................................................................... 2921. Sujetos ................................................................................................................. 2922. Objeto ................................................................................................................. 293

16 Índice

IV. MODOS DE CONSTITUCIÓN ............................................................................... 2941. Constitución legal ............................................................................................... 2942. Constitución voluntaria ....................................................................................... 295

A) El negocio constitutivo de la servidumbre ...................................................... 296B) La autonomía privada y sus límites en la constitución voluntaria de servidum-

bres ............................................................................................................... 297C) La constitución por signo aparente ................................................................ 298

V. USUCAPIÓN ............................................................................................................ 301 VI. CONTENIDO .......................................................................................................... 303 VII. MODIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE POR PARTE DEL DUEÑO DEL PREDIO

SIRVIENTE .............................................................................................................. 305 VIII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES ................................................................. 306 IX. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 307 X. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 308 XI. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 308

14. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE

I. RÉGIMEN GENERAL DE LOS CENSOS ................................................................ 3111. Concepto y caracteres ......................................................................................... 3112. Clases: censo consignativo y censo reservativo .................................................... 3123. La enfiteusis ........................................................................................................ 313

II. EL DERECHO DE SUPERFICIE .............................................................................. 3141. Concepto y caracteres ......................................................................................... 3142. Clases .................................................................................................................. 3153. Régimen jurídico del derecho de superficie .......................................................... 316

III. LA REGULACIÓN DE LA SUPERFICIE URBANA ................................................. 317 IV. EL DERECHO DE SOBREELEVACIÓN Y DE SUBEDIFICACIÓN ........................ 320 V. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 323 VI. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 323 VII. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 324

15. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

I. CONCEPTO ............................................................................................................. 325 II. CARACTERES ......................................................................................................... 325 III. CLASES .................................................................................................................... 326 IV. RETRACTO LEGAL ................................................................................................ 327

1. Retracto de comuneros ........................................................................................ 3272. El retracto de colindantes .................................................................................... 3283. Plazo de ejercicio ................................................................................................. 3314. Cuestiones de procedimiento ............................................................................... 334

V. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA LEGISLACIÓN DE ARRENDAMIENTOS URBANOS ........................................................................... 3351. Supuesto de hecho ............................................................................................... 3362. Tanteo ................................................................................................................. 3373. Retracto .............................................................................................................. 3384. Preferencia de los derechos de adquisición preferente de carácter arrendaticio .... 339

VI. TANTEOS Y RETRACTOS VOLUNTARIOS .......................................................... 339

17Índice

VII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 341 VIII. CASOS PRÁCTICOS PROPUESTOS ........................................................................ 342 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 343

16. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA

I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA ............................................................ 3451. Concepto y función ............................................................................................. 3452. Clases .................................................................................................................. 3463. Caracteres ........................................................................................................... 3464. Requisitos comunes de la constitución de la prenda e hipoteca ........................... 3485. Prohibición de pacto comisorio ........................................................................... 350

II. LA PRENDA ............................................................................................................ 3511. Concepto y características institucionales ............................................................ 351

A) El carácter mobiliario de la prenda ................................................................ 351B) El desplazamiento posesorio .......................................................................... 352

2. Constitución ........................................................................................................ 354A) La compensación anticrética .......................................................................... 355B) La facultad de defensa ................................................................................... 356C) La facultad de realización de valor o ejecución de la prenda .......................... 356

3. La extinción ........................................................................................................ 3594. Prendas especiales ............................................................................................... 359

A) La prenda irregular ........................................................................................ 359B) La prenda de créditos .................................................................................... 360

III. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 360 IV. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 361 V. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 362

17. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I)

I. CONCEPTO, CARACTERES Y CLASES ................................................................. 3631. Concepto ............................................................................................................. 3632. Caracteres ........................................................................................................... 3633. Función económica de la hipoteca y la Ley del mercado hipotecario ................... 3654. Clases .................................................................................................................. 366

A) Hipotecas voluntarias y legales ...................................................................... 366a) Hipotecas voluntarias .............................................................................. 366b) Hipotecas legales ..................................................................................... 367

B) Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad ............................ 367 II. SUJETOS DE LA RELACIÓN JURÍDICO-HIPOTECARIA Y CAPACIDAD PARA

HIPOTECAR ............................................................................................................ 3691. El hipotecante deudor y no deudor ...................................................................... 3692. El acreedor hipotecario ....................................................................................... 3703. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor .............................. 372

III. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA Y PROMESA DE CONSTITUIR HIPOTE-CA ............................................................................................................................ 373

IV. EL OBJETO DE LA HIPOTECA Y LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTE-CA ............................................................................................................................ 3741. Bienes susceptibles de hipoteca ............................................................................ 375

18 Índice

2. Bienes que no pueden ser hipotecados ................................................................. 3763. Extensión objetiva de la hipoteca: arts. 109 a 113 LH......................................... 376

A) Extensión legal de la hipoteca ........................................................................ 377B) La extensión convencional de la hipoteca ...................................................... 378C) Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor ......................................... 380

V. ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO DE LA RELACIÓN OBLIGATORIA .. 3801. Obligaciones garantizables con hipoteca ............................................................. 3802. Extensión de la hipoteca a la obligación de intereses ........................................... 381

VI. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA ................................................................ 384 VII. LA HIPOTECA SOBRE VARIAS FINCAS Y EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD .. 385 VIII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 387 IX. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 388 X. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 388

18. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II). LA ANTICRESIS

XI. EL CONTENIDO DE LA HIPOTECA ..................................................................... 3891. La acción de devastación o deterioro ................................................................... 3892. El vencimiento anticipado del crédito .................................................................. 3903. La cesión del crédito garantizado con hipoteca ................................................... 3914. La subrogación del préstamo hipotecario ............................................................ 392

XII. PRIVILEGIO Y PREFERENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO: EL RANGO HIPOTECARIO ........................................................................................................ 393

XIII. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA............................................................................. 3951. La acción personal y la acción real ...................................................................... 3952. Procedimiento de ejecución hipotecaria ............................................................... 3953. La opción por el proceso de ejecución común u ordinario y la continuación del

proceso de ejecución ............................................................................................ 3984. Efectos de la realización de valor del bien hipotecado ......................................... 399

XIV. LA EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA ....................................... 400 XV. ANTICRESIS ............................................................................................................ 400 XVI. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 401 XVII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 402 XVIII. BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................................... 404

19. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 405 II. NATURALEZA JURÍDICA ...................................................................................... 407 III. DISPOSICIONES COMUNES .................................................................................. 408 IV. HIPOTECA MOBILIARIA ....................................................................................... 408

1. Constitución ........................................................................................................ 408A) Elementos personales ..................................................................................... 409B) Elementos reales ............................................................................................ 409C) Elementos formales........................................................................................ 409

2. Efectos ................................................................................................................ 410 V. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO ........................................................................ 410 VI. LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN ............................................................ 412

1. Ejecución judicial ................................................................................................ 412

19Índice

A) Procedimiento ejecutivo ordinario ................................................................. 412B) Procedimiento de ejecución directa ................................................................ 412

2. Venta extrajudicial .............................................................................................. 413 VII. LA HIPOTECA NAVAL............................................................................................ 415 VIII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 415 IX. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 416 X. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 416

20. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL

I. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ........................................................................ 417 II. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL: LOS TÍTULOS Y DERECHOS

INSCRIBIBLES ......................................................................................................... 418 III. EL FOLIO REAL ...................................................................................................... 420 IV. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL ....................................................................... 422

1. Petición ............................................................................................................... 4222. Presentación ........................................................................................................ 4223. Operaciones registrales ........................................................................................ 423

A) Asiento de presentación ................................................................................. 423B) Calificación ................................................................................................... 423

a) Positiva .................................................................................................... 424b) Negativa .................................................................................................. 424

a’) Nota de calificación ............................................................................ 424b’) Notificación ........................................................................................ 424c’) Prórroga del asiento de presentación .................................................. 424d’) Actitudes del interesado ...................................................................... 425e’) Recursos .............................................................................................. 425

V. LA INMATRICULACIÓN ....................................................................................... 426 VI. EL TRACTO SUCESIVO .......................................................................................... 429 VII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 429 VIII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 430 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 430

21. PRINCIPIOS HIPOTECARIOS

I. LA PRIORIDAD REGISTRAL: EL CIERRE REGISTRAL ....................................... 4311. Requisitos ........................................................................................................... 4312. Efectos ................................................................................................................ 432

II. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL .......................................................................... 432 III. PRESUNCIÓN DE VERACIDAD O EXACTITUD .................................................. 433

1. Concepto ............................................................................................................. 4332. Ámbito de la presunción ..................................................................................... 433

A) Ámbito material ............................................................................................ 433B) En cuanto al sujeto ........................................................................................ 433C) En cuanto al derecho ..................................................................................... 433

3. Efectos de la presunción ...................................................................................... 434 IV. EJERCICIO DE LA ACCIÓN REAL DEL ART. 41 LH ............................................ 434 V. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL ART 34 LH ........................................................ 435

1. Requisitos para la protección del tercero ............................................................. 436

20 Índice

2. Efectos ................................................................................................................ 4383. Excepciones a la fe pública registral .................................................................... 438

A) Excepciones por vía de suspensión de efectos ................................................ 438B) Excepciones por vía de inaplicación definitiva ............................................... 439

VI. OTROS ASIENTOS DEL REGISTRO ...................................................................... 4401. Anotaciones preventivas ...................................................................................... 4402. Cancelaciones ...................................................................................................... 4413. Notas marginales ................................................................................................ 441

VII. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: EXAMEN DEL ARTÍCULO 40 LH ............... 4421. Causas ................................................................................................................. 4422. Legitimación ....................................................................................................... 4433. Medio de rectificación ......................................................................................... 4444. Efectos ................................................................................................................ 444

VII. CUESTIONARIO ..................................................................................................... 445 VIII. CASOS PRÁCTICOS ................................................................................................ 445 IX. BIBLIOGRAFÍA SUMARIA ..................................................................................... 446