departamento de derecho y ciencia polÍtica
TRANSCRIPT
DEPARTAMENTO DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
ANÁLISIS CRÍTICO DE LA POLÍTICA DEL PROCESO DE DESALOJO EN EL
PERÚ DEBIDO A SU VULNERACIÓN AL DERECHO DE PROPIEDAD
Trabajo de Investigación presentado por el (la) alumno (a) de la Escuela
Profesional de Derecho:
ORLANDO DANIEL JAUREGUI SANCHEZ
Para optar al Grado de Bachiller en Derecho
Asesor:
Mtr. Percy Vladimiro Bedoya Perales
AREQUIPA, 2020.
1
“ANÁLISIS CRÍTICO DE LA NORMATIVA DEL PROCESO DE
DESALOJO Y SU APLICACIÓN EN EL PERÚ DEBIDO A SU
VULNERACIÓN AL DERECHO DE PROPIEDAD”
ORLANDO DANIEL JAUREGUI SANCHEZ1
Resumen: Mediante el presente se realiza un análisis crítico del proceso de desalojo en
los casos de arrendamiento por causal de vencimiento de contrato y falta de pago, donde
la actual regulación y aplicación de la misma en cada caso en concreto resulta verdaderamente prolongado, lo cual genera una vulneración al derecho de propiedad del
demandante ya que el mismo además de dejar de percibir ingresos económicos se ve
impedido de ejercer todos los atributos que comprende el derecho de propiedad debido a que no cuenta con la posesión del bien que le pertenece , si bien se buscó atender dicha
situación con la dación de normas especializadas, sus disposiciones no brindan una
solución eficiente debido a algunas contradicciones entre las mismas esto aunado a que
tampoco se ve reflejada en la práctica.
Palabras clave: proceso, desalojo, arrendamiento, propiedad, lanzamiento
SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. EL PROCESO DE DESALOJO EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO
EN EL PERÚ. 2.1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 2.1.1. DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO.
2.1.2. SUJETOS INTERVINIENTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 2.1.3. OBJETO DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 2.1.4. DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
2.1.5. CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO. 2.2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO. 2.2.1. DEFINICIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD. 2.2.2. ATRIBUTO DE
LA PROPIEDAD CEDIDA MEDIANTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 2.2.2.1. USO. 2.3. LA
POSESIÓN. 2.3.1. POSESIÓN MEDIATA E INMEDIATA. 2.3.2. POSESIÓN PRECARIA. 2.4. NORMAS
QUE REGULAN EL PROCESO DE DESALOJO EN EL PERÚ. 2.4.1. SEGÚN EL CÓDIGO PROCESAL
CIVIL. 2.4.2. LEY 30201. 2.4.3. DECRETO LEGISLATIVO 1177. 2.4.4. LEY 30933. 3. ANÁLISIS
CRÍTICO RESPECTO AL PROCESO DE DESALOJO EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO. 3.1.
ANÁLISIS DE LA ACTUAL REGULACIÓN DEL DESALOJO EN EL PERÚ. 3.1.1. RESPECTO A LOS
PLAZOS. 3.1.2. RESPECTO A LAS CAUSALES DE DESALOJO. 3.1.3. RESPECTO A LA
TRAMITACIÓN Y REQUISITOS. 3.1.4. ANÁLISIS CRÍTICO. 3.2. ANÁLISIS DE LA APLICACIÓN DE
LA REGULACIÓN DEL DESALOJO EN EL PERÚ. 4. CONCLUSIONES. 5. BIBLIOGRAFÍA.
1. INTRODUCCIÓN
La configuración del proceso de desalojo en nuestro país presenta algunos inconvenientes,
donde uno de los más comunes es la tardía ejecución o lanzamiento de los ocupantes del
bien inmueble lo cual se ha vuelto habitual en los casos de arrendamiento a causa del
incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones o bien por el vencimiento del
1 Alumno del XI Semestre de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica San Pablo.
2
contrato donde el arrendador requiere a este la entrega del bien y ante la negativa es que
recurre al Poder Judicial.
El problema existente por la actual regulación de dicho proceso y de su aplicación en la
práctica tiene como resultado que en la mayoría de los casos se vulnere el derecho de
propiedad del demandante, ya que se le priva del mismo hasta que no se emita una sentencia
y se ejecute el desalojo, lo cual en nuestro país puede tener una duración excesivamente
prolongada debido a la amplia carga procesal que soportan los despachos, siendo esto
contradictorio ya que el proceso de desalojo es sumario, lo cual da a entender que este
debería ser célere pero como se menciona se encuentra muy alejado de la realidad.
Por dicha razón el actual proceso de desalojo tiene una tendencia pro-arrendatario, ya que
algunos consideran que es el arrendatario el que se encuentra en una situación más
vulnerable, pero conforme se desarrollan los procesos de desalojo actualmente dicha
situación se ha invertido hacia el arrendador ya que es a quien en realidad se le priva de
ejercer todos los atributos de su propiedad por el tiempo que demore el proceso de desalojo
y su posterior ejecución mediante el lanzamiento.
En mérito a lo señalado anteriormente es que el objetivo del presente trabajo es realizar un
análisis crítico del proceso de desalojo y su aplicación respecto al momento en que se realiza
el lanzamiento, es por ello que se procederá a realizar una investigación dogmático-jurídica
y socio jurídica, ya que respecto a la primera se desarrollará y analizará la actual regulación
con la que cuenta dicho proceso puesto que ya no se encuentra regulado dicho proceso
únicamente en el Código Procesal Civil sino que el legislador ha ido incorporando regulación
específica con respecto al arrendamiento; con respecto a la segunda se desarrollará a partir
de la regulación los problemas en la práctica, es decir en la aplicación de dicha regulación
en los casos en concreto.
2. EL PROCESO DE DESALOJO EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO EN EL
PERÚ
El proceso de desalojo es sin duda uno de los más comentados y materia de diversos debates
y críticas debido a su ya conocida prolongada duración, la cual no guarda relación con los
plazos establecidos para un proceso sumario ni con los fines económicos y sociales, debido
a que mediante el mismo es que se busca dar una solución pronta al conflicto de intereses
3
existente, respecto al proceso sumarísimo se pronuncia Zavaleta el cual lo define como
aquel: “Proceso sintético que por su reducción de términos a la mínima expresión y la
concentración de sus diligencias en una audiencia única que se realiza directamente con
sus elementos procesales o representantes de estos, en forma predominantemente oral, para
asuntos ex profesamente señalados por ley y para los que requieran urgente tutela
jurisdiccional”.2
Sin duda los casos más comunes en los procesos de desalojo se dan en los contratos de
arrendamiento, donde la actual regulación del proceso en cuestión claramente favorece en
muchos aspectos a que el arrendatario no cumpla con su obligación de restituir el bien al
arrendador y en cambio cuente con una herramienta la cual le permita prolongar su posesión
sobre el bien el cual no le pertenece, es por ello que se desarrollará dicho contrato a fin de
tener un panorama más despejado respecto a la problemática señalada líneas arriba.
2.1 Contrato de arrendamiento
2.1.1 Definición de arrendamiento:
Partiendo desde la teoría del contrato, donde el maestro Arias Schreiber señala que: “El
contrato es el acuerdo entre dos o más partes relacionado con un objeto de interés jurídico,
el cual tiene como finalidad crear, regular, modificar o extinguir obligaciones con contenido
patrimonial”.3
Es por ello que el contrato se entiende como ley entre las partes, ya que mediante este las
partes regularan su comportamiento y establecerán las obligaciones que cada uno deberá
cumplir. Ahora específicamente hablando del contrato de arrendamiento, que conforme lo
señala el maestro francés Josserand “el arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del
cual una persona, llamada arrendador, se compromete a procurar a otra persona, llamada
arrendatario, el goce temporal de una cosa mediante un precio que el arrendatario se
compromete a pagarle”4, en el mismo sentido debemos señalar que es un contrato nominado,
es decir que se encuentra regulado en el código civil peruano en su artículo 1666° , el cual
2 W. ZAVALETA CARRUITERO, “Código Procesal Civil”, Editorial Rodhas, Lima, 2002, Tomo 2, 4ta edición, p.831 3 M. ARIAS SCHREIBER PEZET, Código Civil Peruano de 1984. Exégesis tomo I, Studium Editores,
Lima, 1986, pp.13 4 L. JOSSERAND, Derecho Civil, Bosch y Cia editores,1950, Tomo II, vol. II, p. 126.
4
lo define como el contrato mediante el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente
al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
Del texto de dicho artículo se desprende que el mencionado contrato tiene ciertas
características como ser un contrato consensual, bilateral, con prestaciones recíprocas,
oneroso y que puede estar sujeto a condición y plazo.
Entendemos que es consensual ya que basta con el acuerdo de voluntades de las partes de
celebrar dicho contrato y a cumplir con las obligaciones que el contrato implica, es bilateral
ya que cuenta con dos partes celebrantes que son el arrendador y arrendatario, cuenta con
prestaciones recíprocas, ya que el arrendador se obliga a entregar el bien arrendatario para
su uso y este último se obliga a pagar una determinada renta, oneroso , ya que para ambas
partes importa una utilidad y sujeto a condición y plazo debido a que la ley permite que las
partes pacten alguna condición con respecto a algún evento o que estipulen el plazo de
duración del arrendamiento, que en caso de no hacerlo podrá tener un plazo máximo de 10
años y si son bienes de propiedad del Estado, un plazo máximo de 6 años.
Cabe resaltar que con respecto a la renta convenida, el Código Civil no establece que esta
necesariamente sea en dinero, como efectivamente lo hace en el artículo 1529 respecto a la
compraventa, es por ello que se podría pactar que el pago se haga en especie, sin embargo
dicha situación generalmente no es así y se paga en dinero.
2.1.2 Sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento
En razón a lo señalado anteriormente, el contrato de arrendamiento es bilateral, donde
participan el arrendador y el arrendatario.
En el caso del arrendador se entendería que solamente es el propietario del bien quien puede
disponer del bien objeto de arrendamiento, sin embargo el Código Civil en su artículo 1667
deja abierta la posibilidad que pueda arrendar aquel que tenga facultad para hacerlo respecto
a los bienes que administra, donde se entiende que no solamente podrá hacerlo el propietario
sino que también el administrador del bien, al cual también el mismo cuerpo normativo en
el artículo sucesivo se le impide de arrendar el bien que administra, cuestión que resulta
lógica debido a que como señalamos es un contrato bilateral.
5
El arrendatario será aquella persona natural o jurídica a la cual se le hará entrega del bien
temporalmente para que este pueda usarlo, asimismo este a manera de contraprestación
deberá cumplir con el pago de la renta convenida y las demás obligaciones que la ley
establece.
2.1.3 Objeto del contrato de arrendamiento
Según lo estipulado en el artículo 1402 del Código civil peruano, el objeto del contrato
consiste en crear, regular, modificar o extinguir obligaciones, tomando dicha definición
cómo punto de partida, en el contrato de arrendamiento se debe contar con tres elementos
importantes, el consentimiento de las partes, el bien y la renta convenida.
El objeto de dicho contrato será entonces la cesión temporal del uso de un bien y que se
pague la renta convenida, siendo estas las obligaciones principales, de igual manera se
regulan otras obligaciones que deberán cumplir tanto el arrendador como el arrendatario, por
ejemplo el primero se obliga a mantener en el uso del bien durante el plazo del contrato y el
segundo se obliga a recibir el bien, pagar puntualmente la renta, entre otras, siendo de mayor
relevancia para el presente trabajo una en específico que es el devolver el bien al arrendador
al vencerse el plazo del contrato, dichas obligaciones las encontramos en los artículos del
1678 al 1686 del Decreto Legislativo N° 295.
Es importante además apuntar la importancia que tiene este contrato en el desarrollo de
nuestro país, ya que sería ideal que todos contaran con un patrimonio conformado tanto por
bienes inmuebles como muebles, donde puedan usar los primeros tanto para vivienda como
para usos comerciales, industriales u otros, lamentablemente en la realidad no es así y es
gracias al contrato de arrendamiento que tanto personas naturales como jurídicas pueden
optar por su celebración y obtener el uso temporal de bienes que necesitan para poder
habitarlos o bien simplemente usarlos, esto además guarda consonancia con lo apuntado por
el maestro Taboada Córdova, donde resalta a los “actos jurídicos, ya que mediante estos los
particulares tienen la posibilidad de satisfacer sus múltiples necesidades en su vida en
relación con otros sujetos de derecho”.5
5 L. TABOADA CÓRDOVA, “Nulidad del Acto Jurídico”, Editora Jurídica Grijley, Lima, 2002, 2da
edición, p.21
6
2.1.4 Duración del contrato de arrendamiento
La duración del contrato de arrendamiento es sumamente relevante, ya que esta importará
en el sentido que determina la prolongación de las obligaciones objeto de dicho contrato, es
decir por cuanto tiempo el arrendatario tendrá derecho a usar el bien cedido temporalmente,
el cual además comprende el tiempo que el arrendador percibirá las rentas convenidas según
la modalidad pactada, ya que se puede establecer que sea mensual, quincenal u otra
periodicidad, esto ya dependerá de lo acordado por las partes.
Sin embargo las partes tienen la posibilidad de establecer o no cuál será la duración del
contrato, es decir si será un contrato de duración determinada o indeterminada, en el primer
caso la duración como bien lo referimos anteriormente no puede exceder de 10 años y en el
caso que el bien pertenezca a entidades públicas no podrá ser mayor de 06 años. En el
segundo caso estamos ante un contrato en el cual se conoce la fecha de inicio más no la
conclusión del mismo.
Existen a su vez presunciones en el Código civil, reguladas en el artículo 1689, donde se
establecen dos casos como cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica o si se
trata de predios ubicados en lugares de temporada. Es así como la ley se plantea diversos
supuestos, donde busca abarcar la mayoría de situaciones en las cuales se podría optar por el
arrendamiento y la duración que tendrá este.
Si bien en el arrendamiento, en el caso tenga una duración determinada, se sabe la fecha en
la cual terminará la vigencia de dicho contrato, se pueden dar otras situaciones sobrevinientes
a la formación del contrato por las cuales tanto en el contrato de duración determinada como
indeterminada se vaya a resolver , es decir que concluirá.
2.1.5 Conclusión del arrendamiento
La conclusión o término del arrendamiento se puede dar por el cumplimiento del plazo
estipulado en el contrato, es decir la finalización del contrato, o bien por resolución por
causal. En este segundo caso el profesor Polanco Gutiérrez señala que la resolución puede
ser: “i)Voluntaria, cuando esta depende de la voluntad de la parte o de las partes. ii) Legal,
7
cuando la extinción se verifica por alguna causal prevista en la ley, que le atribuye esta
eficacia. iii) Judicial: cuando la extinción el contrato es debida a una decisión judicial”6
En conformidad con lo señalado en el Código Civil, en su artículo 1697 establece las causales
de resolución del arrendamiento, donde a fin del presente trabajo señalaremos conjuntamente
a la causal anteriormente señalada que es la finalización de la vigencia del contrato con el
inciso 1, que regula la falta de pago de la renta, sin perjuicio de lo establecido en el artículo
1698° el cual se deberá de aplicar conjuntamente con el Decreto Legislativo 1177, el cual
comentaremos más adelante.
Respecto a la obligación de pago de la renta, la importancia de esta obligación es conforme
lo apunta el maestro Messineo: “El fundamento del deber de abonar el canon, no está en la
efectividad del goce de la cosa por parte del arrendatario, sino en la privación del goce que
sufre el arrendador”7
Al haber concluido el arrendamiento, se entiende que la obligación del arrendador de
mantener al arrendatario en el uso del bien y las demás se extinguen y por lo tanto el
arrendatario está obligado a devolver el bien por haberse vencido el plazo del contrato, esta
sin embargo sería una situación ideal conforme a ley, la cual en muchos casos no se da así,
sino que el arrendatario se niega o simplemente hace caso omiso a la petición del arrendador
de la restitución del bien que este le cedió para su uso, es ahí donde comienza la vulneración
del derecho de propiedad del arrendador.
2.2 El derecho de propiedad en el contrato de arrendamiento
El derecho de propiedad es sin lugar a duda el principal derecho real, por todo lo que este
implica y el poder que le atribuye a quien ostenta el título de un bien o un conjunto de estos,
es por ello que mediante el arrendamiento se cede temporalmente uno de sus atributos el
6 C. POLANCO GUTIÉREZ, “Arrendamiento y Desalojo: Doctrina, Jurisprudencia y Cauística”, Cromeo
Editores, Arequipa, 2016, 1ra Edición., p. 44.
7 F. MESSINEO,”Manual de Derecho Civil y Comercial”, Ediciones Jurídicas Europa América, Buenos
Aires, 1971, Tomo V, pp. 173-174.
8
cual es el uso, por lo que resulta necesario entender y desarrollar el derecho de propiedad
primeramente y su vinculación con el contrato en mención.
2.2.1 Definición del derecho de propiedad
Se le define como “El señorío del hombre sobre las cosas es una de las claves de la historia
de la humanidad. La apetencia de poder, apetito de dominación es uno de los motores de
la historia del hombre sobre la tierra y de sus evoluciones. Es por ello que la propiedad no
es solamente una institución jurídica, sino que es objeto de estudio de diversas ramas”.8
El Derecho de Propiedad tiene reconocimiento constitucional, específicamente en su artículo
2° inciso 16, donde señala que toda persona tiene derecho a la propiedad, el cual debe ser
interpretado conjuntamente al artículo 70°, donde resalta que debe ejercerse en armonía al
bien común y dentro de los límites de la ley ya que es inviolable y el Estado lo garantiza.
Una vez que partimos de la Constitución debemos remitirnos a lo establecido por el Código
Civil, el cual establece que “la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien[…]” , como bien lo señalamos el derecho de propiedad dota
de estos atributos o facultades a quien ostenta su titularidad.
En palabras de Alessandrini y Somarriva , “la propiedad es el derecho que confiere al sujeto
el poder más amplio sobre una cosa; en principio, lo faculta para apropiarse de forma
exclusiva, de todas las utilidades que el bien es capaz de proporcionar”9
De lo referido anteriormente se desprende que la propiedad faculta a quien detenta el título
a decidir cual será el destino del bien o bienes que le pertenecen, donde dependerá bastante
la misma naturaleza del bien, ya que existen bienes los cuales únicamente pueden usarse y
otros los cuales se puede disfrutar de sus productos o valga la redundancia de sus frutos. Sin
perjuicio de los atributos señalados, también el propietario podrá disponer del bien y
enajenarlo o bien gravarlo para que garantice alguna obligación, es por todas posibilidades
8 J. ESQUIVEL OVIEDO, et alli, “Diccionario Civil”, Gaceta Jurídica, Lima, 2013, 1ra edición, p. 394 9 A. ALESSANDRINI RODRÍGUEZ & M. SOMARRIVA UNDURRAGA, “Los bienes y los Derechos Reales”, Editorial Nascimiento, Santiago de Chile, 1974,3ra Edición, p. 135.
9
que el derecho de propiedad es el derecho real por excelencia, por lo que resulta necesario
además señalar sus caracteres que en palabras del doctor Avendaño son:10
i) Derecho real, establece una relación directa entre el titular y el bien, el propietario
ejercita sus atributos sin la mediación de otra persona. Además, la propiedad es Erga
Omnes, se ejercita contra todos.
ii) Derecho absoluto, confiere al titular todas las facultades sobre el bien.
iii) Es exclusiva, porque elimina o descarta todo otro derecho sobre el bien, salvo desde
luego que el propietario lo autorice.
iv) Es perpetuo, ya que el propietario puede dejar de poseer y esto no acarrea que la
pérdida del derecho.
Habiendo realizado un breve desarrollo de la definición del derecho de propiedad se debe
continuar con la definición de uno de los atributos que dicho derecho real implica, el cual es
cedido mediante el contrato de arrendamiento, el uso.
2.2.2. Atributo de la propiedad cedido mediante el contrato de arrendamiento
El derecho de propiedad contiene atributos los cuales lo dotan de contenido y que conforman
el poder que tiene el titular de dicho derecho sobre un bien, estos atributos son el uso, disfrute
o goce, disposición y la reivindicación, según lo anteriormente señalado, no obstante
mediante el contrato de arrendamiento el cual en su definición se establece que dicho acto
jurídico tiene como objeto la cesión temporal del uso de un bien a cambio del pago de una
renta acordada, del mismo se desprende que es el uso el cual el propietario o quien ostente
la facultad de poder ceder dicho atributo de la propiedad, por lo que resulta acertado pasar a
definirlo.
2.2.2.1. Uso
Se establece que: “El derecho de uso es un derecho real derivado y tiene como facultades
de obrar el usar o servirse de un bien no consumible. El Código Civil ha establecido la
supletoriedad de las normas del usufructo para este derecho. Un bien no es consumible
10 J. AVEDAÑO VALDEZ, et alii, “Código Civil Comentado: Tomo V, Derechos Reales”, Gaceta Jurídica,
Lima, 2010, pgs. 173 y 174.
10
cuando su utilización normal no trae aparejada la extinción del mismo ni una disminución
relevante en sustancia[…]”.11
Como fue advertido anteriormente el uso es uno de los atributos o poderes que comprende
la propiedad, si bien en el código civil no se desarrolla conceptual mente estos atributos es
la doctrina la cual se encarga del mismo, es así que el profesor Arias Schereiber señala: “El
derecho de usar o ius utendi es aquel en virtud del cual el propietario utiliza el bien de
conformidad con su naturaleza o destino. Este atributo presupone, desde luego el derecho
a poseer o ius possidendi pues es la manera como el propietario ejercita los demás atributos
y sin ella no puede beneficiarse del bien”.12
De lo previamente referido se desprende que en el arrendamiento se produce la cesión
temporal del uso de un bien inmueble, el cual se debe entender que no puede ser un bien que
pueda consumirse o fungible, puesto que por su naturaleza debe de ser un bien el cual permita
utilizarse y que mediante este uso no tenga más desgaste que el ordinario y posteriormente
restituir el mismo fue que fue entregado.
Asimismo, analizando lo que implica el uso es que surge el tema de la posesión, puesto que
como fue mencionado es esta la manera en la cual se pueden ejercer los atributos de la
propiedad por lo que corresponde hacernos cargo de dicho asunto.
2.3 La posesión
Se considera que “La posesión es la más fáctica y tangible de las situaciones consideradas
por el derecho. Se accede a su conocimiento empírico por la vía de la percepción. No se
puede ver al propietario, o bien, de aquello que se percibe no cabe inferir que lo sea
efectivamente. En cambio, si es factible ver al poseedor”13
Ciertamente como bien se definió en el párrafo anterior, la posesión es considera como un
elemento o incluso prueba de la propiedad, ya que no se puede pretender que el titular o
propietario porte todo el tiempo su título con la finalidad de que pueda mostrar a la gente
11 J. ESQUIVEL OVIEDO, et allí, “Diccionario Civil”, Cit., p.512 12 M. ARIAS SCHEREIBER PEZET, “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo III. Derechos
Reales”, Lima, 2011, p. 190 13 J. ESQUIVEL OVIEDO, et allí, “Diccionario Civil”, Cit., p. 370
11
que efectivamente tiene el derecho de propiedad del bien, es por ello que mediante la
posesión se puede presumir que quien la ostenta es el propietario del bien, sin embargo no
siempre es así y el arrendamiento es una clara prueba de esto, ya que como mencionamos a
lo largo del presente trabajo el arrendador únicamente cede el uso y este tiene un carácter
temporal, por lo que continua siendo propietario del bien, es precisamente de esta situación
que surgen los conceptos de posesión mediata e inmediata que establece el Código Civil
peruano.
2.3.1 Posesión mediata e inmediata
Esta clasificación de posesión según el profesor Pasco Arauco se da “en los casos de
mediación posesoria, es decir cuando una persona (poseedor mediato) otorga a otra
(poseedor inmediato) de forma voluntaria y por un tiempo limitado, el uso del bien, estando
este último en la obligación de restituir la posesión al vencimiento del plazo”.14
Nuestro Código Civil también se encarga de regular esta clasificación en su artículo 905° en
el cual se establece que: “El poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título.
Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.
Esta clasificación es coherente con el contrato de arrendamiento, puesto que como bien
señalamos en este contrato nominado participan el arrendador y el arrendatario, donde el
primero vendría a ser el poseedor mediato, el cual cede el uso el cual implica la posesión de
un determinado bien cediendo el uso de manera temporal al arrendatario que es el poseedor
inmediato, el cual al término de dicho contrato o ante la eventual resolución del mismo tiene
la obligación de restituir el bien.
Si bien existen otras clasificaciones de posesión donde se puede considerar la de buena fe,
mala fe, legítima e ilegítima en esta oportunidad nos abocaremos al desarrollo de la posesión
precaria puesto que la misma fue tratada en el IV Pleno Casatorio Civil con el objetivo de
unificar criterios, no obstante la aceptación de dichas disposiciones que valga resaltar que
fueron establecidos como doctrina jurisprudencial vinculante.
14 A. PASCO ARAUCO, “Derechos Reales: Análisis de la Jurisprudencia de la Corte Suprema”, Gaceta
Jurídica, Lima, 2017, 1ra Edición, p. 23
12
2.3.2 Posesión precaria
La Real Academia de la lengua Española define precario como: “se tiene sin título, por
tolerancia o por inadvertencia del dueño”, en concordancia nuestro Código Civil en su
artículo 911° señala que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el
que se tenía ha fenecido.
El IV Pleno Casatorio como bien se indicó, brindó una nueva definición de posesión precaria
en el inciso b) de su fallo:15
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin
pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de
protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el
mismo.
2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está
refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a
cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del
bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
De la definición citada se desprende que la condición de precario se da cuando el título ha
fenecido, sin embargo como fue mencionado anteriormente existen dos causales las cuales
son materia de estudio del presente trabajo que son la falta de pago y el vencimiento de
contrato, este último sería el cual se podría entender que entra en conflicto con la definición
citada, puesto que se genera la disyuntiva si el proceso de desalojo tiene como causal el
vencimiento del contrato o por precario, ya que ambos tienen como supuesto el fenecimiento
del título es decir del acto jurídico el cual autorizó a la parte demandada a ejercer la posesión
del bien que en el presente caso es el contrato de arrendamiento.
Dicha situación podría causar un mayor perjuicio si lo vemos desde la perspectiva de la
competencia, puesto que dependiendo de la cuantía cuando la causal es por falta de pago o
vencimiento de contrato siempre que la renta mensual no sea mayor de 50 URP será
competente el Juez de Paz Letrado, si es mayor será competente el Juez Civil, esto de
15 Cas. 2195-2011, Ucayali, Corte Suprema de Justicia, 13 de agosto de 2012.
13
conformidad con el artículo 547° del Código Procesal Civil, caso contrario cuando el proceso
de desalojo tiene como causal la posesión precaria, donde será competente el Juez Civil, lo
que significa que la controversia podría llegar a la Corte Suprema de Justicia mediante el
recurso de casación, lo cual no pasa en el primer supuesto ya que no se puede interponer este
recurso cuando la primera instancia fue un Juzgado de Paz Letrado, pero que de igual manera
implica una mayor duración del proceso lo cual resulta contradictorio puesto que la
pretensión del desalojo se tramita mediante el proceso sumarísimo.
En adición a lo señalado , el profesor Polanco Gutiérrez indica que en el IV Pleno Casatorio
se incluye como precario al poseedor inmediato el cual fue desarrollado anteriormente, lo
cual considera que fue un error puesto que dicho poseedor está comprendido dentro de la
relación posesoria además se debe tomar en cuenta que la calidad de poseedor inmediato
terminará en el momento que devuelva la posesión ya que esta es una de las obligaciones
reguladas que tiene el arrendatario y no cuando fenezca su título de poseedor inmediato.16
El IV Pleno Casatorio como bien fue señalado ha sido materia de diversas críticas puesto
que si bien se buscó dar uniformidad se terminó afectando otras instituciones e incluso servir
de herramienta para dilatar aún más el proceso de desalojo, donde los procesos de desalojo
por vencimiento de plazo deban ser sustituidos por posesión precaria.
Habiéndose realizado este análisis de los elementos más relevantes que implica un proceso
de desalojo en el caso de arrendamiento ahora se procederá a desarrollar las normas que
regulan el proceso de desalojo en nuestro país, puesto que ya no es solo el Código Procesal
Civil quien se encarga del mismo.
2.4 Normas que regulan el proceso de desalojo en el Perú
Como bien fue advertido la regulación del desalojo ya no se encuentra exclusivamente en el
código procesal civil sino que en nuestro ordenamiento jurídico se han ido promulgando
leyes especializadas en dicha materia como la ley del desalojo exprés, el proceso único de
16 Cfr. C. POLANCO GUTIERREZ, “Arrendamiento y Desalojo: Doctrina, Jurisprudencia y Casuística”,
Cit, pgs. 158-159
14
desalojo para vivienda y el desalojo con intervención notarial, los cuales tienen sus
características particulares que procederemos a detallar.
2.4.1 Según el Código Procesal Civil
El desalojo se encuentra regulado en el artículo 585° y siguientes, donde se señala que busca
la restitución de un predio, un sector de la doctrina señala que únicamente se puede restituir
aquello que fue previamente entregado, por lo que la figura del precario, donde este se
encuentra ejerciendo la posesión del bien sin que el mismo haya sido entregado no podría
ser sometida al proceso de desalojo, es por ello que el Pleno Casatorio anteriormente
mencionado interpretó este artículo en el sentido que se debe entender “restitución” como
entrega de la posesión, esto si se podría considerar como un aporte puesto que ayuda a
disminuir las dudas que se generaron entorno a dicha jurisprudencia vinculante.
Para Gonzales Linares “el desalojo es un mecanismo jurídico destinado a proteger las
situaciones jurídicas en las que un poseedor (mediato) requiere de la devolución del bien
entregado en forma temporal a un poseedor (inmediato)”17. Dicha definición resulta
correcta puesto que como indicamos en los contratos de arrendamiento efectivamente existe
una entrega previa, por lo que la interpretación de restitución no afecta pero de igual manera
resulta relevante aclarar dicha situación puesto que como indicamos podría generarse algún
tipo de problema con respecto a la causal de vencimiento de contrato y posesión precaria.
Precisamente Ledesma sostiene que dicha pretensión tiende a recuperar el uso y goce de un
bien inmueble, que vale aclarar que por razones del contrato que estamos desarrollando nos
referiremos únicamente al uso, el cual asimismo implica la posesión puesto que sin este
último no se podría dar, es así que continua señalando que la razón es que existe una
obligación de restituirlo. 18
La forma en como finalmente se plasmara la restitución ,la cual el arrendatario incumplió
manteniéndose en la posesión del bien inmueble, es mediante el lanzamiento, el cual
17 N. GONZÁLES LINARES, ”Lecciones de Derecho Procesal Civil”, citado por: C. VEGA MEJÍA,”El
Desalojo y la Usucapión: a propósito del Cuarto Pleno Casatorio Civil”, Jurista Editores, 2019, 1ra edición,
p. 81. 18 Cfr. M. LEDESMA NARVÁEZ, “Comentarios al Código Procesal Civil”, Gaceta Jurídica, Lima, 2011,
Tomo II, p. 345.
15
conforme los artículos 592° y 593° del CPC se ordenará a pedido de parte pasados 06 días
de notificado el decreto que declare consentida la sentencia, asimismo el lanzamiento se
ejecutará contra todos los que ocupen el predio donde finalmente se le hará entrega del bien
al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
La regulación con la que se cuenta a simple vista parecería funcionar muy bien, pero esto
realmente solo se da en el papel, ya que al momento de hablar de una sentencia la cual debe
quedar consentida es incierto el plazo que se demorará en obtener la misma debido a la
recurrente justificación que dan los despachos no solamente civiles sino encargados de otras
materias, de tener una gran carga procesal siendo ese el porqué de la demora, incluso
debemos tomar en cuenta el tiempo que puede llevar desde que se cuenta con la sentencia
consentida hasta que se ejecuta el lanzamiento, puesto que este en su mayoría de veces
implica que los jueces requieran de cierta cantidad de efectivos policiales los cuales
acompañen y apoyen a que se realice la diligencia con total seguridad y éxito, ya que se dan
casos donde los ocupantes de los inmuebles recurren a la violencia física todo con tal de no
ser lanzados de la propiedad.
Teniendo en consideración todas estas circunstancias es que se optó por la creación de
normas que den solución a la constante problemática del proceso de desalojo, es por dicho
motivo que procederemos a desarrollarlos resaltando sus ventajas y desventajas.
2.4.2 Ley N° 30201
La presente ley fue publicada como una solución a los problemas del proceso de desalojo
donde tiene dos aspectos relevantes, el primero es que se dio la creación del Registro de
Deudores Judiciales Morosos y la segunda es que mediante esta ley se modificó el artículo
594° del CPC donde sea posible el lanzamiento de un inquilino moroso en un plazo de 15
días hábiles. Sin lugar a duda esta ley se presentaba como un gran avance pero también es
cierto que “no todo lo que brilla es oro”, puesto que resulta necesario ver todas las
implicancias que tiene.
Respecto al primer aspecto tenemos que en el artículo 1° se dispone la creación del Registro
de Deudores Judiciales Morosos en el cual se inscriban a solicitud del ejecutante el
incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes. Sin lugar a dudas la
16
finalidad de dicho Registro es brindar seguridad a la sociedad, puesto que las personas
podrán contar con información respecto de con quien están contratando y si el mismo no
tiene antecedentes de incumplimiento de sus obligaciones para evitar que se den posteriores
incumplimientos, la cuestión de la gratuidad también es un aspecto fundamental puesto que
permite el acceso libre y elimina ese costo de transacción. Actualmente el Registro de
Deudores Judiciales Morosos ya se encuentra implementado y disponible en la página web
del Poder Judicial.
Respecto al segundo aspecto tenemos la modificación del artículo 594° del CPC donde uno
de los puntos más relevantes es la cláusula de allanamiento a futuro, la cual se aplica para la
restitución del bien por término o resolución de contrato por falta de pago, causales que son
precisamente materia de revisión en el presente trabajo, se establece que el juez notifica la
demanda al arrendatario para que en el plazo de 6 días acredite la vigencia del contrato o la
cancelación del alquiler adeudado, una vez transcurrido dicho plazo y de no acreditarse lo
anterior el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles.
La primera cuestión relevante es que pasa con los contratos que no tienen incorporada dicha
cláusula, tendrán que ser seguir el procedimiento regular de desalojo que como bien
indicamos por lo general tiene una duración muy prolongada, en el caso que si cuente con la
misma según establece la norma el demandado cuenta con un plazo de 6 días para contestar
a la demanda interpuesta y conforme lo señala Castillo Freyre el demandado tendrá dos
caminos, el primero será allanarse o simplemente no contestar, donde el juez procederá
conforme lo señalamos anteriormente a ordenar el lanzamiento en 15 días hábiles. El
segundo será contestar la demanda, lo cual implicará que el proceso dure más, donde el
juzgador tendrá que evaluar lo alegado por ambas partes. En ambos casos lo que no se toma
en cuenta es que procede la apelación de la resolución puesto que tienen derecho a recurrir
a una segunda instancia, lo cual es uno de los grandes inconvenientes puesto que dichas
apelaciones pueden demorar el proceso que se pretendía que fuera exprés.19
19 Cfr. M. CASTILLO FREYRE, “Derecho civil”, Cromeo Editores, Arequipa, 2019, 1ra edición, p. 115
17
2.4.3 Decreto Legislativo N° 1177
Mediante dicho Decreto se busca la promoción, facilitación y seguridad jurídica para lo cual
se creo un régimen especial respecto al arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda,
buscando generar inversión en la construcción de inmuebles. Para dicho fin se creó tres
formularios los cuales tendrán mérito de ejecución siempre que sean suscritos ante notario y
posteriormente se inscriban en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda.
Uno de los aspectos más resaltantes de la norma materia de comentario es que la restitución
del bien arrendado se dará a través del Proceso Único de Desalojo donde también se
encuentran establecidas las causales de terminación del contrato e incumplimiento de pago
de renta, entre otros.
En el presente proceso a diferencia de la ley 30201 , el juez notifica la demanda para que el
arrendatario en el plazo de 5 días hábiles se allane o conteste la demanda, además que se
pueden interponer excepciones y defensas previas, transcurrido dicho plazo el juez debe
sentenciar en un plazo máximo de 03 días hábiles, donde una de las novedades que trae
consigo este Decreto es la atribución de responsabilidad al juzgador puesto que señala que
la invocación de que su despacho soporta una gran carga procesal no lo exime de la misma
que será determinada por las instancias correspondientes de la OCMA.
En adición al momento de declararse fundada la demanda se dispone el desalojo contra el
demandado o contra el que se encuentre en el bien, donde el juez cursa oficio a la
dependencia correspondiente de la Policía Nacional y demás autoridades competentes para
que en el plazo de 03 días hábiles contados desde su notificación, con carácter de obligatorio
y bajo responsabilidad presten la debida asistencia, garantía y protección para que se logre
ejecución del desalojo.
Se encarga además del recurso de apelación, otorgándose un plazo de 3 días hábiles, donde
una vez que se conceda se deberá elevar a la instancia superior en un plazo no mayor de 02
días hábiles y el juez superior contará con un plazo de 3 días hábiles de recibido el expediente
admitirá o no dicho recurso, para lo que de darse el primer supuesto tendrá 3 días hábiles
para resolver, siendo su decisión inimpugnable.
18
Si bien el presente Decreto tiene algunas similitudes con la ley anteriormente desarrollada,
se puede observar que cuenta con disposiciones más estrictas que además tiene
consecuencias como la atribución de responsabilidad sin lugar a dudas los plazos otorgados
en el Proceso Único de Desalojo si bien se les podría considerar que cumplen con el principio
de celeridad, una vez que se observa su aplicación en la práctica será complicada su
ejecución así como está planteada, lo cual finalmente tendrá como resultado la determinación
de responsabilidad a una gran cantidad de juzgadores y efectivos policiales.
Otro aspecto relevante es que mediante la presente norma se buscó regular el contrato de
arrendamiento específicamente cuando sea destinado para vivienda, donde si bien tiene
como objeto la promoción de la inversión, regular de esta manera genera a su vez la
necesidad de prestar atención a los casos de arrendamiento donde el uso sea para el sector
industrial o comercial, entre otros, donde necesitaran de regulación específica cada uno.
2.4.4 Ley N° 30933
Tiene por objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la
intervención del notario con posterior ejecución judicial, lo relevante de la presente ley es
como ha sido mencionado la participación del notario en dicho procedimiento, ya que a
diferencia del Decreto Anteriormente desarrollado aquí la participación del notario no
solamente es para la legalización de firmas con posterior inscripción en el RAV de los
formularios de arrendamiento para vivienda, sino que se declara competente al fedatario para
llevar a cabo el procedimiento donde tendrá la labor de constatar las causales de desalojo y
el rol del juez que según consta en la ley únicamente será de paz letrado deberá ordenar y
ejecutar el lanzamiento.
Otro detalle importante es que uno de los requisitos de procedibilidad establecidos por la
presente es que el contrato debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento
de Inmueble destinado a Vivienda o en escritura pública, no obstante la diferencia es que no
solamente se incluye el arrendamiento destinado a vivienda sino a comercio, industria u otros
fines.
En adición, esta ley no solamente incluye el Decreto Legislativo 1177 sino la Ley 30201 ya
que establece que el contrato debe contener la cláusula de allanamiento a futuro, además de
19
la cláusula de sometimiento expreso a la ley materia de comentario donde se establece la
competencia del notario.
Solo se encuentran establecidas dos causales la cuales son el vencimiento de plazo del
contrato y el incumplimiento del pago de la renta, debemos entender que la razón es que la
probanza de dichas causales se da mediante documentos que no requieren de actuaciones,
ya que por ejemplo en el caso del pago de la renta, actualmente se ha optado por realizarlo
mediante su abono en cuenta de alguna entidad bancaria que determine el arrendador.
La tramitación ante notario público se asemeja a la que se realiza ante el juez, puesto que
una vez que recibe la solicitud este calificará los requisitos comprendidos en el cuerpo
normativo de la presente ley y de cumplirse con los mismos procederá a notificar al
arrendatario el cual contará con el plazo de 05 días hábiles para acreditar que no se encuentra
incurso en las causales anteriormente mencionadas, igualmente el arrendatario se encontrará
ante dos caminos, el contestar o simplemente guardar silencia, sin embargo, en el primer
caso se encuentran reguladas cuales puede ser sus posibles oposiciones que podrá formular,
una vez cumplido dicho plazo el notario procede a verificar si se configura la causal donde
procederá a realizar dos acciones, la primera es extender un acta no contenciosa donde deja
constancia de que se configuro alguna de las causales, dicha acta constituye título ejecutivo
para proceder al lanzamiento y es justamente que la segunda acción es remitir copia
legalizada del expediente al juez de paz letrado y de esta manera culmina la participación
del notario en el procedimiento de desalojo.
Una vez que el juez de paz letrado recibe la solicitud y el expediente, contará con el plazo
de 03 días hábiles para verificar los requisitos de la solicitud y de esta manera procederá a
emitir la resolución judicial donde dispone la ejecución del lanzamiento, lo relevante es que
dicha resolución puede ser impugnada.
A diferencia de lo establecido en el Decreto Legislativo N° 1177 , en la presente ley no se
encuentra regulado el trámite y plazo que conllevará la apelación, por lo que debe entenderse
que seguirá el trámite regular.
1. ANÁLISIS CRÍTICO RESPECTO AL PROCESO DE DESALOJO EN EL CASO
DE ARRENDAMIENTO
20
Partiendo de lo desarrollado a lo largo del presente escrito tenemos que el proceso de
desalojo en el caso de arrendamiento en principios debería ser célere puesto que dicha
pretensión no conlleva la declaración de a quien le corresponde el derecho de propiedad
como en el caso de reivindicación, sino que partiendo del mismo contrato de arrendamiento
en el cual se establecen dos obligaciones principales las cuales constituyen la esencia y
objeto de dicho acto jurídico ya que el arrendador cede de forma temporal el uso de un bien
y el arrendatario a cambio paga una determinada renta.
El carácter temporal es uno de los más relevantes de dicho contrato, ya que si bien la ley
establece el plazo máximo del mismo se les permite a las partes pactar dentro de dicho límite
no siento requisito estipularlo ya que se puede optar por uno de duración indeterminada.
Asimismo, el carácter oneroso de la contraprestación a cargo del arrendatario es otro de los
más importantes ya que en mérito a este es que el arrendador se obliga a mantener en la
posesión del bien a la otra parte.
Respecto a lo mencionado se desprende las dos causales materia de desarrollo las cuales son
el vencimiento del plazo del contrato y la falta de pago de la renta, sin perjuicio de las otras
causales reguladas, sin embargo estas dos cuentan con la ventaja que pueden ser
corroboradas mediante la presentación de medios probatorios documentales que no
requieren de actuación.
En nuestro ordenamiento jurídico contamos con cierta variedad de regulación respecto al
desalojo en el caso de arrendamiento, lo cual anteriormente no era así puesto que su
regulación estaba situada únicamente en el Código Procesal Civil, es por ello que resulta
necesario preguntarse respecto de cuál es el fundamento o la razón de fondo de dicho
proceso, donde ciertamente la primera respuesta sería la restitución de la posesión del bien
al demandante o arrendador, pero detrás de la posesión encontramos una razón aun más
importante que es la propiedad, ya que como conforme se encuentra señalado en el Código
Civil la posesión es aquel ejercicio de hecho que se realiza sobre uno o más de los atributos
de la propiedad los cuales son el uso, disfrute, enajenación y reivindicación, aunque este
último es cuestionado si se le puede considerar como atributo.
21
Si bien la posesión no es un derecho subordinado del derecho de propiedad y esto se
comprueba ya que ambos son considerados como derechos reales y así se encuentran
regulados donde cada uno cuenta con sus propias características que fueron desarrolladas a
lo largo del presente trabajo, no obstante el propietario no es cualquier poseedor del bien
sino que este cuenta con un título que lo habilita para ejercer todos los atributos
anteriormente citados y en el caso del arrendamiento se origina como bien fue apuntado una
relación conocida como mediación posesoria, puesto que el titular del bien o quien este
facultado para disponer del mismo se les considera como poseedor mediatos y al
arrendatario, es decir a quien se le entrega el bien se le denomina poseedor inmediato del
bien.
Es por dicha razón que la renuencia del arrendatario a restituir o entregar el bien al
arrendador resulta una vulneración al derecho de propiedad , ya que si bien no se afecta el
título de dicho derecho, en la realidad el propietario se ve impedido de ejercer los atributos
o poderes que comprenden su derecho, situación que se agrava aún más con la excesiva
duración que tienen en la mayoría de casos los proceso de desalojo, es por ello que el análisis
crítico primero se dará respecto a la regulación actual con la que contamos y posteriormente
su aplicación de la misma en la práctica, es decir en los casos en concreto.
1.1 Análisis de la actual regulación del desalojo en el Perú
En el ordenamiento jurídico peruano contamos con regulación variada respecto al proceso
de desalojo, en el presente trabajo desarrollamos algunos de los aspectos más relevantes que
tiene cada una de ellas, partiendo del Código Procesal Civil y posteriormente
pronunciándonos respecto a la Ley 30201, Decreto Legislativo 1177 y la Ley N° 30933
promulgadas en dicho orden, lo cual es una clara muestra que el arrendamiento tiene un papel
protagónico en nuestro país debido a su relevancia en el aspecto social y económico, ya que
son pocas las personas que cuentan con bienes inmuebles en su patrimonio, por lo que se
suele optar por la celebración de dicho contrato para satisfacer sus necesidades bien sea de
vivienda o bien para destinarlo para el uso comercial, industrial, entre otros.
Si bien el propósito del legislador fue dotar al arrendador o demandante de mayores
herramientas, no obstante conforme fuimos comentando cada una de las normas existen
ciertos puntos controversiales o negativos que procederemos a detallar.
22
1.1.1 Respecto a los plazos
Las normas mencionada establecen plazos distintos en su tramitación, un ejemplo es en el
caso el demandado opte por ejercer su derecho al contradictorio donde presentara su
contestación la cual según la norma que se aplique contienen plazos que varían entre los 05
a 06 días hábiles, asimismo existe diferencia en los plazos en los cuales se emite la sentencia
e incluso en la ejecución de la misma que es el lanzamiento. Esto sin contar la duración que
se puede incrementar en el caso se apele dicha resolución.
El Decreto Legislativo 1177 establece unos plazos de estricta observancia, puesto que de no
realizarse conforme se encuentra regulado todos los actos procesales tanto el juzgador como
los efectivos policiales podrán ser declarados responsables, incluso establece el plazo en el
caso de la apelación.
1.1.2 Respecto a las causales de desalojo
Las causales de desalojo reguladas en cada una de las normas también varían, puesto que si
bien las causales de vencimiento de contrato y falta de pago se encuentran establecidas en
todas ellas, algunas regulan algunas adicionales como puede ser el uso del inmueble distinto
a la finalidad por la cual se dio en arrendamiento.
1.1.3 Respecto a la tramitación y requisitos
De igual manera, cada norma establece un procedimiento distinto, donde en algunas casos
será necesario la inscripción del contrato de arrendamiento en algún Registro como el RAV,
o meramente será necesario incluir la respectiva cláusula en el contrato, el cual
posteriormente deberá contar con firmas legalizadas ante notario o ante juez de paz letrado,
sin embargo cabe preguntarse cual es el tratamiento que se le puede dar a aquellos contratos
que no cuenten con dichas cláusulas o si bien cuentan con las mismas las firmas no han sido
legalizadas por notario o por juez de paz letrado o incluso en el caso que no se haya inscrito
el contrato en el registro correspondiente, esta son situaciones a las cuales ninguna de las
normas ha dado solución.
1.1.4 Análisis crítico
23
De lo anteriormente desarrollado tenemos una clara falta de uniformidad en la regulación,
ya que cada norma le da un tratamiento particular al proceso de desalojo lo cual no resulta
positivo, ya que finalmente el objetivo o la finalidad de dicho proceso como bien apuntamos
es lograr la restitución del bien al demandante sea cual sea la ley que aplique, es por ello que
lejos de dotar al demandante de herramientas para que obtenga o logre dicha finalidad, esta
múltiple regulación puede resultar confusa, ya que sin perjuicio de los puntos anteriormente
mencionados existen otras diferencias como puede ser la competencia donde en algunas se
establece que en primera instancia será competente el juez de paz letrado, en el proceso
sumario se establece que según la cuantía puede ser el juez de paz letrado o el juez
especializado , incluso la ley 30933 dota de competencia al notario público para que sea
quien califique si el demandado incurrió en alguna de las causales previstas.
Asimismo mediante el Decreto Legislativo se regula únicamente el arrendamiento para
vivienda incluso con la creación de un Registro especial, no obstante lo mismo no sucede en
los casos de arrendamiento para fines distintos al mencionado como puede ser para comercio
industria u otro los cuales que no cuentan con una regulación especial.
Por dicha razón es que al optar por la creación de dichas normas se genera desorden, falta
de uniformidad, donde el perjudicado puede resultar siendo el demandante ya que dichas
diferencias anteriormente apuntadas no responden a ningún fundamento objetivo, por lo que
sería preferible no contar con tanta variedad de normas sino con una sola que contenga las
virtudes de cada una de ella y se logre cumplir de forma eficaz con su objetivo que como ya
mencionamos es la restitución del bien.
1.2 Análisis de la aplicación de la regulación del desalojo en el Perú
El aspecto práctico con respecto al proceso de desalojo en el Perú es otro de los factores
determinantes que generan el retraso mencionado, ya que no es únicamente un problema en
la regulación, ya que si bien hemos comentado aspectos que no resultan positivos de dichas
normas de igual manera establece plazos y un procedimiento a seguirse el cual en la mayoría
de casos no se cumple de la manera prevista.
Ya que si bien se han generado diversas posibilidades como la intervención del notario
público, la inscripción en un registro específico, una cláusula de allanamiento a futuro al fin
24
y al cabo todo terminará en sede judicial, ya que es el juez el encargado de hacer cumplir o
ejecutar el lanzamiento.
Es necesario que la ley no se quede en una mera abstracción, en un mandato contenido en
un texto sino que esta sea de aplicación en la realidad, ya que de no ser así resulta en vano
cualquier futura regulación que se implemente si es que la misma no se podrá reproducir en
la práctica, es por ello que el desalojo como tal se entiende que es un proceso sumario lo que
significa que es célere, donde los plazos y los actos procesales son menores, lastimosamente
esto se queda muchas veces solo en teoría.
Una de los argumentos más comunes que utilizan los juzgados a manera de excusa es la
gran carga procesal que soporta su despacho, lo cual es una realidad debido a la gran
demanda de justicia que existe en nuestro país, donde diariamente ingresan escritos ya sean
demandas, apelaciones o bien un simple escrito para darle impulso al proceso donde cada
uno de estos requiere de un pronunciamiento por más simple que este sea, es por dicha razón
que la disposición del Decreto Legislativo 1177 donde los jueces si no cumplen con los
plazos previstos en dicha norma se les puede declarar responsabilidad por dicho
incumplimiento, pero de esto ser así la mayoría de nuestro magistrados se verían en dicha
situación que puede que no sea la mejor solución, de igual manera se puede declarar la
responsabilidad de los efectos policiales los cuales no acaten el pedido del juez para apoyar
en la ejecución del lanzamiento.
Dicha situación de la Policía Nacional suele ser muy recurrente, puesto que en algunas
ocasiones los magistrados solicitan una gran cantidad de efectivos policiales a determinadas
Comisarias dependiendo de la ubicación del inmueble sub-litis las cuales no cuentan con la
totalidad de miembros solicitada por lo que finalmente dicho lanzamiento se frustra y es
necesario volver a programar la fecha en que se ejecutará.
Son muchas las posibilidades que se pueden presentar ante la ejecución del lanzamiento, sin
embargo el camino recorrido hasta ese punto es realmente lo complicado, puesto que ante la
sentencia de primera instancia se puede recurrir a la apelación de la misma, la cual también
conlleva otro plazo adicional e incluso si estamos en un proceso de desalojo por posesión
precaria nuestro proceso puede terminar siendo revisado en la Corte Suprema mediante el
recurso excepcional de la casación.
25
La intervención notarial en los procesos de desalojo puede resultar de mucha utilidad, ya que
el juez únicamente tendría una labor ejecutiva, puesto que es precisamente el notario el
encargado de verificar la configuración de la causal de desalojo, no obstante dicha opción
genera costos de transacción que dependerá del demandante si puede afrontar dichos costos,
ya que a diferencia del juez el notario si debe recibir una contraprestación por dicho servicio,
pero a su vez todo dependerá si en el contrato de arrendamiento se encuentra pactada dicha
cláusula mediante la cual se le otorga competencia al notario para conocer y recibir la
solicitud.
No se debe perder de vista la razón de fondo del desalojo la cual es proteger el derecho de
propiedad, ya que resulta errónea la creencia que quien se encuentra en una situación más
vulnerable ante dicho proceso es el arrendatario, no obstante si lo vemos desde otra
perspectiva estamos protegiendo y aceptando que aquel que no tiene ya derecho o
simplemente no cumplió con sus obligaciones se mantenga en el uso del bien y que el titular
del derecho de propiedad se vea privado del ejercicio de todos los atributos que comprende
su derecho, ya que si bien su título no se ve afectado es mediante la posesión por la cual el
mismo puede materializar los atributos de usar, disfrutar, en este sentido se pronuncia Vega
Mejía donde señala que “El tiempo, como todos los principios, está concatenado porque si
no se llega a una solución en un caso en particular, no solo se está conculcando derechos
de las partes sino que puede afectar trabajo, contratos bilaterales, una posterior venta,
arrendamiento, usufructo, etc”.20
2. CONCLUSIONES.-
La importancia que tiene el contrato de arrendamiento tanto en la esfera individual como en
el desarrollo del país, ya que es una realidad que actualmente no todos cuentan con bienes
inmuebles en su patrimonio que les permita tanto usarlos para vivienda o para otros fines
económicos, donde dicho acto jurídico se propone como una solución a dicha problemática
por lo que resulta preciso dotar al arrendador de la seguridad de que al culminar el plazo
pactado se le restituya el bien materia de arrendamiento o bien pueda solicitar su ejecución
ante el Poder Judicial y en el menor tiempo posible se proceda a realizar el lanzamiento
20 C. VEGA MEJÍA, “El Desalojo y la Usucapión a propósito del Cuarto Pleno Casatorio Civil”, Jurista
Editores, 2019, 1ra. Edición, p. 142
26
correspondiente, ya que conforme fue mencionado resulta de interés del Estado promover el
arrendamiento lo cual implica por ende brindar protección a ambas partes contratantes.
Efectivamente se debe buscar un equilibrio en dicha situación, puesto que en nuestro país
existe una tendencia pro-arrendatario ya que se le considera que el mismo se encuentra en
una posición o situación más vulnerable ante el proceso de desalojo, no obstante conforme
son desarrollados dichos procesos en la práctica en nuestro país quien realmente se encuentra
en una situación de indefensión es el arrendador, el cual no percibe ingresos económicos ni
mucho menos puede usar y disfrutar de su bien durante el transcurso del proceso lo cual
desvirtúa por completo el objeto que tiene el arrendamiento y siendo este el principal
fundamento para sostener que se vulnera el derecho de propiedad, ya que la relación
existente entre dicho derecho y la posesión, siendo esta última sumamente necesaria para
poder ejercer uno o más atributos inherentes a la propiedad, es por ello que mientras más
tiempo se mantenga el demandado en posesión del bien una vez vencido el contrato o cuando
se haya configurado alguna causal de resolución se ira incrementando y prolongando dicha
vulneración.
La falta de correspondencia entre la finalidad que conlleva el proceso sumarísimo la cual es
dar solución a aquellos asuntos que requieren urgente tutela jurisdicción y el tratamiento y
aplicación que se da en la realidad es uno de los causantes de dicha vulneración, puesto que
si bien contamos con variedad de regulación sobre la materia, resulta necesaria señalar que
no se trata meramente de cantidad sino muchas veces de calidad y de que la norma pueda
ser aplicada en la realidad.
Es por ello que se procedió a realizar un desglose y análisis crítico donde si bien es innegable
que el objetivo del legislador fue positivo, ya que en teoría se le busca brindar al arrendador
o demandante de herramientas para conseguir la restitución del bien el cual cedió por un
determinado tiempo y que la tramitación de dicha pretensión y su ejecución mediante el
lanzamiento se den en el menor tiempo posible, sin embargo en algunos aspectos dichas
normas no guardan uniformidad, lo cual aparte de generar dudas hace que la tramitación se
vuelva un problema para el solicitante o demandante puesto que si no cumple con los
requisitos y todos los pasos establecidos en cada una de ellas ,dependiendo de por cual opte,
se puede alargar aún más el proceso, un ejemplo es el tema de los plazos, causales,
27
competencia, requisitos de procedibilidad, es por ello que resulta preferible contar con una
sola regulación la cual simplifique el proceso pero que además pueda reunir las virtudes de
cada una de las normas con las que contamos, ya que al final lo que se busca es la efectiva
protección del derecho de propiedad del arrendador.
A partir de dicho análisis de la regulación se procedió a realizar el mismo respecto a su
aplicación, es decir en la práctica, donde como bien fueron mencionados son muchos los
factores los cuales influyen y generan el retardo en dichos procesos, donde uno de los más
recurrentes es la excesiva carga procesal que soportan los juzgados la cual no permite contar
con resultados céleres, teniendo en cuenta lo dicho se debe precisar que la regulación con la
que contamos es perfectible lo cual quiere decir que puede mejor y debe hacerlo, a su vez
esta debe verse reflejada en la realidad lo cual es y seguirá siendo uno de los grandes
problemas existentes en nuestro país, no obstante poco a poco se van desarrollando
alternativas o propuestas que contribuyen a mejorar dicha situación como es en el presente
caso la participación y colaboración del Notario Público en el proceso, la cual genera una
menor carga procesal para los juzgadores, pero valga resaltar que dicha alternativa también
genera mayores costos de transacción para el solicitante, por lo que lo óptimo es que nuestro
Poder Judicial se enfoque en cumplir con los plazos establecidos para cada proceso ya sea
de conocimiento, abreviado, sumarísimo u otro, pero todo esto en la medida de lo posible,
puesto que este es un resultado que efectivamente tomara tiempo pero debe responder a la
protección que el Estado garantiza a los ciudadanos y más aún en las materias que generan
beneficios tanto sociales como económicos como es el caso del arrendamiento.
28
3. BIBLIOGRAFÍA.-
ALESSANDRINI RODRÍGUEZ, A & SOMARRIVA UNDURRAGA, M., “Los bienes y los
Derechos Reales”, Editorial Nascimiento, Santiago de Chile, 1974,3ra Edición.
ARIAS SCHREIBER PEZET, M., Código Civil Peruano de 1984. Exégesis tomo I, Studium
Editores, Lima, 1986.
ARIAS SCHEREIBER PEZET, M., “Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo III.
Derechos Reales”, Lima, 2011.
AVEDAÑO VALDEZ, J., et alii, “Código Civil Comentado: Tomo V, Derechos Reales”,
Gaceta Jurídica, Lima, 2010.
Cas. 2195-2011, Ucayali, Corte Suprema de Justicia, 13 de agosto de 2012.
CASTILLO FREYRE, M., “Derecho civil”, Cromeo Editores, Arequipa, 2019, 1ra edición.
ESQUIVEL OVIEDO, F., et alIi, “Diccionario Civil”, Gaceta Jurídica, Lima, 2013, 1ra
edición.
GONZÁLES LINARES, N., “Lecciones de Derecho Procesal Civil”, citado por: C. VEGA
MEJÍA,”El Desalojo y la Usucapión: a propósito del Cuarto Pleno Casatorio Civil”,
Jurista Editores, 2019, 1ra edición.
JOSSERAND, L., “Derecho Civil”, Bosch y Cia editores,1950, Tomo II, vol. II.
LEDESMA NARVÁEZ, M., “Comentarios al Código Procesal Civil”, Gaceta Jurídica,
Lima, 2011, Tomo II.
MESSINEO, F., “Manual de Derecho Civil y Comercial”, Ediciones Jurídicas Europa
América, Buenos Aires, 1971, Tomo V.
29
PASCO ARAUCO, A., “Derechos Reales: Análisis de la Jurisprudencia de la Corte
Suprema”, Gaceta Jurídica, Lima, 2017, 1ra Edición
POLANCO GUTIÉREZ, C., “Arrendamiento y Desalojo: Doctrina, Jurisprudencia y
Casuística”, Cromeo Editores, Arequipa, 2016, 1ra Edición.
TABOADA CÓRDOVA, T., “Nulidad del Acto Jurídico”, Editora Jurídica Grijley, Lima,
2002, 2da edición.
VEGA MEJÍA, C., “El Desalojo y la Usucapión a propósito del Cuarto Pleno Casatorio
Civil”, Jurista Editores, 2019, 1ra. Edición.
ZAVALETA CARRUITERO, W., “Código Procesal Civil”, Editorial Rodhas, Lima, 2002,
Tomo 2, 4ta edición.