Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

jJ.';. ~ ,""* -, -SuperintendenCia Nacionalde Registros PúblicosN/' -'- ~. -

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - )J?t -2018-SUNARP-TR-LLima, O4 JUN.2018

JESÚS NICOLÁS GUTIÉRREZ CONDORIN° 2571383 del 29/11/2017.H.T. N° 16522 del 2/3/2018.Predios de Lima.Recepción parcial de obras.

APELANTETiTULORECURSOREGISTROACTO (s)SUMILLA

COMPENSACiÓN DE ÁREASDe conformidad con el articulo 45 del Reglamento de Inscripciones del Registro de

g\.REQI Predios, la compensación de áreas no constituye un acto previo para la inscripción~ "~ e la recepción de obras, dando lugar a la suspensión de la inscripción de los lotesii. 3 Sala l: omprendidos dentro de dichas áreas, debiendo dejarse constancia de ello en elYO, I asiento respectivo.

8{jNA'itQ:

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la recepción parcial deobras correspondiente a la primera etapa de la habilitación urbana "SantaRosa del Norte", que involucra al predio registrado en la partida electrónicaN° 49071779 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto se acompañan los siguientes documentos:

_ Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017 suscritapor gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Santa RosaG. Jonathan Curioso Coca._ Plano de replanteo de trazado y lotización - 1ra etapa parcial, con el sellode aprobación de la Municipalidad Distrital de Santa Rosa._Memoria descriptiva de la habilitación urbana nueva suscrita por gerente deDesarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Santa Rosa G. JonathanCurioso Coca, ingeniero civil Víctor Guillermo Espinosa Casos yrepresentante de Promotora Urbana SACo_ FUHU -Recepción de obras con el sello de recepción de la MunicipalidadDistrital de Santa Rosa del 26/11/2017, signado con expediente N° 7306 Ysuscrito por gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital deSanta Rosa G. Jonathan Curioso Coca, ingeniero civil Víctor GuillermoEspinosa Casos y representante de Promotora Urbana SACo_ Memoria descriptiva de la recepción parcial de obras suscrita porrepresentante de Promotora Urbana S.A.C._ Certificación de reproducción de la Resolución de Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014, expedida por notario de Lima J. Antonio DelPozo Valdez el 28/11/2017.

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_Certificación de reproducción del documento con la valorización de las obrasde habilitación urbana, expedida por notario de Lima J. Antonio Del PozoValdez el 28/11/2017.

Con el reingreso del 16/2/2018 se presentó la siguiente documentación:

_Resolución de Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014 suscritapor gerente de Desarrollo Urbano y Económico de la Municipalidad Distritalde Santa Rosa Deni Chipana Huacles._ Memoria descriptica de la recepción parcial de obras suscrita porrepresentante de Promotora Urbana S.A.C. y visada por funcionario de laMunicipalidad Distrital de Santa Rosa._ Escrito de subsanación de observaciones suscrita por Jesús NicolásGutiérrez Condori con firma certificada por notario de Lima J. Antonio DelPozo Valdez el 16/2/2018._Copia simple del FUHU - Recepción de obras con el sello de recepción dela Municipalidad Distrital de Santa Rosa del 16/12/2014.

Forma parte del titulo, el Informe Técnico N° 28100-2017-SUNARP-Z.R.No.IX/OC del 15/12/2017 emitido por arquitecta de catastro Carolina DiazSantillán.

11.

Ante esta instancia se ha presentado plano y memoria descriptiva el31/5/2018, visados por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa.

DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Elena BeatrizSánchez Abanto observó el título en los siguientes términos:

En relación al reingreso de fecha 16/0212018, manifiesto lo siguiente:1.- Mediante su escrito del reingreso aclara que su petitorio no es el de convertira definitiva las partidas preindependizadas sino el de independizar los lotescorrespondientes a la primera etapa de la urbanización Santa Rosa del Norteen mérito a la recepción de obras de esta etapa, no obstante ello en la memoriadescriptiva con visación municipal presentada con el reingreso describe loslotes que conforman la primera etapa de la habilitación agrupándolos en: l.Lotes con modificación de áreas y medidas perimétricas por replanteo y 11. Lotessin modificaciones, lo cual no corresponde toda vez que al haber caducado laspartidas preindependizadas estas deben ser cerradas, por lo que correspondeque la descripción de los lotes se haga de acuerdo a cada manzana a la quepertenece de la primera etapa de la urbanización Santa Rosa del Norte.No obstante lo indicado se deja constancia en la memoria descriptiva Notas queindican que partidas deben ser cerradas y precisiones de que lotes ya noconstituyen aportes.2.- Se ha presentado copia simple a color del FUHU de Recepción de Obras sinembargo las copias simples no revisten la formalidad requerida para ser materiade calificación por lo que de acuerdo al Art. 40" del Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios deberá presentar en original el referido documento a finde continuar con la calificación integral del título.3.- La suma de las áreas reservadas indicadas en el gráfico del plano 1/1aresulta 543.86m2 área mayor a la indicada en el cuadro general de áreareservada para futura compensación dispuesta en el artículo segundo de laResolución N" 165-2017-GDU/MDSRdel 02111/2017.4.- Al pretender inscribir la recepción parcial de la primera etapa de lahabilitación urbana Santa Rosa del Norte corresponde que se presente el planorespecto de la totalidad del predio en el que se visualice el área de la primera y

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segunda etapa del proyecto integral de la habilitación cuya recepción dehabilitación se encuentra pendiente.Se deja constancia que la anotación preventIva de proyecto de habilitaciónurbana caducó el 21/12/2014, no obstante ello si bien en el asiento B00005 dela partida N° 49071779 obra la inscripción de rectificación del asiento 800004en el que se indica que el proyecto integral de habilitación urbana es de 10 años,se observa que el área total bruta de la primera etapa es de 91 ,665.43m2 y node 7B,290.07m2 que tendrá la primera etapa conforme se inscriba lacompensación de áreas (artículo tercero de la Resolución N° 165-2017-GSU/MDSR), por lo que no es factible utilizar la información gráfica que obra enel título archivado N° 830349 del 03/09/2013 conforme pretende en el punto 6de su escrito del reingreso,5,- En gráfico del plano 1/1a se indica que las áreas reservadas para futuracompensación son de 160.06m2, 263,BOm2 y 120.00m2 que hacen un total de543.B6m2 y no de 45B.71m2 como indica en el cuadro de integración de áreasde compensación y área de futura adquisición del mismo plano y del artículosegundo de la Resolución N" 165-2017-GDU/MDSRdel 02/11/2017.6.- En la memoria descriptiva no se describe el área, medidas perimétricas ycolindancias del área reservada para futura compensación y de futuraadquisición.Formalidad*Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la mismaformalidad con la que fue otorgado el documento original (Art, 14130 del CódigoCivil).

Base legal: Norma V del Titulo Preliminar, y los artículos 31, 32, 39 Y40 delT.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con elartículo 20110 del Código Civil. Ley 27157 y su Reglamento aprobado por elDecreto Supremo 035-2006-Vivienda. Ley 29090 y su Reglamento aprobadopor el Decreto Supremo N° 006-2017-Vivienda. D.S. N° 011-2017-Vivienda.Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

_Respecto del punto de la observación, indica que se ha cumplido con aclararque el acto materia de rogatoria es la recepción de obras de habilitaciónurbana y consecuente independización de lotes, sin embargo se advierte queen la memoria descriptiva se ha hecho mención a dos grupos separados,debiendo considerarse que dicha fórmula obedece a un criterio profesionaldebidamente valorado y validado por la autoridad municipal competente,quien en ejercicio de sus funciones ha visado dicha memoria descriptiva,convirtiéndola en documentación fehaciente integrante del expedientetécnico aprobado, por ello no puede ser materia de calificación nicuestiona miento.

_Sobre el punto 2 de la observación, corresponde la aplicación del acuerdoaprobado en ei CXXXII Pleno del Tribunal Registral, con lo cual la exigenciade presentación del original del FUHU carece de sustento, toda vez que larogatoria de inscripción se sustenta directamente en el acto resolutivo queaprobó la recepción de obras de habilitación urbana.

_Con relación a los puntos 3 y 5 de la observación, sostiene que es evidenteque no se ha efectuado una adecuada calificación. Dentro del área reservadapara futura compensación se han proyectado 3 futuros lotes, cuyas áreas sevan a completar con parte del área de futura adquisición. En eso consistenlas área de compensación, esa es su naturaleza jurídica (son áreas que

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deben ser completadas a futuro con áreas colindantes), conforme seencuentra normado en el articulo 45 del Regiamento de Inscripciones delRegistro de Predios.

_Respecto del punto 6 de la observación, indica que la identificación del áreareservada para futura compensación es un asunto de competencia exclusivade la autoridad municipal competente, por lo que ello tampoco puede sercuestionado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 89241 que continúa en la partida electrónica N° 49071779 delRegistro de Predios de Lima se encuentra inscrita la urbanización Santa Rosadel Norte del distrito de Santa Rosa, provincia y departamento de Lima.

En el asiento B00004 consta la anotación preventiva del proyecto dehabilitación urbana Santa Rosa del Norte, a desarrollarse en tres etapasrespecto de la integridad del predio matriz de 200,000.00 m2, aprobado porResolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR del 21/12/2012, queasimismo autorizó la ejecución del proyecto en el plazo señalado en elarticulo 11 de la Ley N' 29090 Y la celebración de contratos de compraventagarantizada de los futuros lotes integrantes de la primera etapa de lahabilitación. (Titulo archivado N° 830349 del 3/9/2013). Se señala que lavigencia de la licencia de habilitación urbana es de 36 meses, que vencen el21111/2014.

En el asiento B00005 consta la rectificación, con efecto retroactivo, deiasiento B00004, respecto de los artículos primero, segundo y tercero de laResolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR, en el sentido que se omitióprecisar el plazo de 10 años de vigencia de la aprobación del proyectointegral a ejecutarse por etapas, asi como el plazo de ejecución de las obrasde la primera etapa.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. Con el informeoral de la abogada Martha Silva Diaz.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si la compensación de áreas constituye un acto previo para la inscripciónde la recepción de obras.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador yen su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en elprocedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplencon los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del CódigoCivil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos encuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y lavalidez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de losdocumentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de losRegistros Públicos.

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En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Titulo Preliminardel Reglamento General de los Registros Públicos establece que lacalificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidadespropias del título y la capacidad de los otorgantes, asl como la validez delacto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de lainscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacióntambién comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanarde las partidas registra les y la condición de inscribible del acto o derecho yque dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de lapartida o partidas vinculadas directamente al título presentado ycomplementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

Por su parte, el articulo 32 del referido Reglamento indica que la calificaciónregistral comprende entre otros, los siguientes aspectos:

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribibledel acto o contrato, así como laformalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentospresentados.d) Comprobar que el acto o derecho inscribible,así como los documentos queconforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materiay cumplen los requisitos establecidos en dichas normas (...).(Resaltado nuestro).

2. El Reglamento Nacional de Edificaciones, define a la habilitación urbanacomo el proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante laejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección dedesagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de gas y redes decomunicaciones.

Conforme al citado Reglamento, terreno urbano es la unidad inmobiliariaconstituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y quecuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema dedesagüe, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública,pistas y veredas.

3. El trámite administrativo de las habilitaciones urbanas se encuentraactualmente regulado en el T.U.O. de la Ley W 29090 (Ley de Regulaciónde Habilitaciones urbanas y de Edificaciones), aprobado por D.S. N° 006-2017-VIVIENDA y publicado en el diario oficial El Peruano el 28/2/2017, elcual define en su artículo 3.1 a la habilitación urbana como el proceso deconvertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución deobras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, dedistribución de energía e iluminación pública. Adicionalmente, el terrenopuede contar con redes para la distribución de gas y redes decomunicaciones.

De acuerdo a la referida norma, el proceso de habilitación urbana pasa pordos etapas: a) aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana y b)la recepción de obras.

4. Con respecto a la inscripción de la segunda etapa (recepción de obras), elarticulo 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)establece lo siguiente:

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Artículo 40.- Inscripción de la recepción de obrasLa inscripción de la recepción de obras se hará en mérito a los siguientesdocumentos:a) Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a larecepción de obras;b) Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana;e} Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, salvo queel proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotadopreventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso sepresentarán el plano de trazado y lotización y la memoria descriptivapresentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana;d) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la licenciade habilitación urbana, salvo que el proyecto de habilitación urbana se hubieraanotado preventivamente;e) Documento privado suscrito por el profesional responsable concertificación de firmas que contenga la valorización de las obras dehabilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenidaen la memoria descriptiva.Estos documentos deberán estar debidamente sellados por lamunicipalidad respectiva.(Resaltado y subrayado nuestro).

5. Ahora bien, de manera preliminar cabe señalar que en la ficha N° 89241que continúa en la partida electrónica N° 49071779 del Registro de Prediosde Lima se encuentra inscrito el predio matriz, vinculado a la presenterogatoria, constituido por la urbanización Santa Rosa del Norte del distrito deSanta Rosa, provincia y departamento de Lima.

En el asiento B00004 consta la anotación preventiva del proyecto dehabilitación urbana Santa Rosa del Norte, a desarrollarse en tres etapasrespecto de la integridad del predio matriz de 200,000.00 m2, aprobado porResolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR del 21/12/2012, queasimismo autorizó la ejecución del proyecto en el plazo señalado en elarticulo 11 de la Ley N° 29090 Y la celebración de contratos de compraventagarantizada de los futuros lotes integrantes de la primera etapa de lahabilitación. (Titulo archivado N° 830349 del 3/9/2013).

En el asiento B00005 consta la rectificación del asiento B00004, respecto delos artículos primero, segundo y tercero de la Resolución Gerencial N° 238-2012-GDU/MDSR, asi, en el articulo primero se omitió precisar el plazo de10 años de vigencia de la aprobación del proyecto integral a ejecutarse en 3etapas, en el artículo segundo que se otorgó la licencia de la primera etapade la habilitación urbana, autorizándose la ejecución de obras y celebraciónde contratos de compraventa garantizada de los futuros lotes integrantes dela primera etapa, a excepción de los lotes que corresponden a los aportesreglamentarios; y en el artículo tercero que se autorizó la ejecución de lasobras de la primera etapa en el plazo 36 meses señalado en el artículo 11 dela Ley N° 29090. Ello en merito de la Resolución N" 408-2014-GDUE/MDSRdel 4/11/2014 expedida por la Municipalidad de Santa Rosa.

En la partida en mención consta la anotación de las preindependizacionesextendidas.

6. En ese sentido, se puede observar que la mencionada anotaciónpreventiva del proyecto de habilitación urbana Santa Rosa del Norte fue

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realizada en mérito a lo dispuesto en la Ley N° 29090 Y su reglamento,aprobado por Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA'.

El articulo 10 de la Ley N° 29090, establece lo siguiente:

(. ..)La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanasautorizadas por las Modalidades B, e y D se realizará únicamente con larecepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas conconstrucción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realizala anotación preventiva de la predeclaratorja y la preindependización una vezobtenida la licencia de edificación, Sin embargo, el proyecto de habilitaciónurbana aprobado por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso,bajo responsabilidad del promotor.(. ..)

Igual disposición se encuentra contenida en el articulo 10 del T.U.O. de laLey N° 29090.

Asimismo, el numeral 36.5 del reglamento de la Ley N° 29090, aprobadomediante D.S. N° 008-2013-VIVIENDA (vigente a la fecha de la anotación),reitera que:

36.5 La inscripción registral de las habilitaciones urbanas se realizará posterioral otorgamiento de la recepción de obras, a excepción de las habilitacionesurbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, una vezobtenida la licencia de edificación se realiza la anotación preventiva de la pre-declaratoria y la pre-independización. Esta inscripción se realizará conforme alo establecido en el artículo 20 de la Ley. Sin embargo, el proyecto dehabilitación urbana aprobado por la Municipalidad puede ser inscrito, deser el caso, bajo responsabilidad del promotor, no autorizándose la ventade los lotes, inscribiéndose esta restricción en la partida registra!.

El Registrador Público no podrá exigir mayores requisitos a los previstos en laLey y el presente Reglamento.

De los articulos señalados, se puede advertir que en los supuestos dehabilitaciones urbanas, sin importar su modalidad, la inscripción definitiva dela habilitación se realizará con la recepción de obras, siendo que previo a ellasólo procederá la anotación preventiva del proyecto de habilitación aprobadopor la municipalidad, y en el caso de las habilitaciones urbanas conconstrucción simultánea de viviendas y venta garantizada de lotes, no s610procederá la anotación preventiva de la habilitación, sino además laanotación preventiva de la pre-declaratoria de fábrica y de la pre-independización, una vez obtenida la licencia de edificación.

7. En cuanto a la vigencia de la mencionada anotación preventiva, en elúltimo párrafo del articulo 37 del RIRP se establece que el asiento deanotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo devigencia de la licencia de habilitación computado conforme a lo previsto en elarticulo 11 de la Ley N° 29090, en cuyo tex10 vigente a fecha de la anotacióndel proyecto submateria, se contemplaba que la licencia tiene una vigenciade 36 meses contados desde la fecha de ingreso del expediente a lamunicipalidad respectiva.

1 El reglamento aprobado por D.S. N° OOB-2013-VIVIENDA, fue derogado mediante la ÚnicaDisposición Complementaria Derogatoria del O.S. N° 011-2017-VIVIENOA, publicado el15 mayo 2017,pero vigente a la fecha de la anotación preventiva,

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Del mismo modo, el último párrafo del articulo 38 del mencionado reglamentose ha previsto que "las partidas preindependizadas y las anotacionespreventivas extendidas en ellas se mantendrán vigentes hasta la caducidaddel asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.Producida la caducidad, se cerrarán las partidas preindependizadas".

Asi, apreciamos que en la partida electrónica N° 49071779 del Registro dePredios de Lima (página 33), se ha dejado constancia de lo siguiente: "siendoque la presente licencia se ha expedido en mérito del expediente 0353-2014con fecha de ingreso 22/12/2011, la vigencia de la presente pre-independización es hasta el 21/12/2014."

De lo señalado se puede apreciar que la licencia de habilitación urbana havencido, por lo tanto, en cumplimiento de lo señalado por el RIRP, se haproducido la caducidad de la anotación preventiva del proyecto dehabilitación, lo que lleva consigo al cierre de las partida preindependizadas.

8, En este contexto, es que con el título venido en grado de apelación sesolicita la inscripción de la recepción parcial de obras correspondiente a laprimera etapa de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", registrada enla partida electrónica N° 49071779 del Registro de Predios de Lima. Paradicho efecto, se presentó Resolución de Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014 rectificada por Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017, plano de replanteo de trazado y lotización- 1ra etapa parcial y memoria descriptiva de la recepción parcial de obras,todos expedidos por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa; entre otrosdocumentos.

Revisada la documentación obrante en el titulo archivado N° 830349 del3/9/2013, que diera mérito a la anotación del proyecto de habilitación en elasiento B00004 de la partida submateria, apreciamos que la primera etapafue aprobada con un área total de bruta de 91,665.43 m2 y un área útil delotes vendibles para uso residencial (380 unidades) de 48,702.72 m2.

Lo cual ha variado con la aprobación de la recepción de obras, pues deacuerdo a la Resolución de Gerencia N" 165-2017-GDU/MDSR, el área útiltotal habilitada es de 78,070.52 m2. y de lotes vendibles (278 lotes) es de36,476.38 m2.

9, El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias deEdificación de la Ley W 29090, aprobado por Decreto Supremo N" 008-2013.VIVIENDA (actualmente derogado), regulaba los supuestos de la recepciónde obras con y sin variaciones.

La recepción de obras con variaciones según la normativa vigente a la fechade expedición de la Resolución de Gerencia N" 549-2014-GDUE/MDSR del26/12/2014 rectificada por Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSRdel 2/11/2017, mediante las que se aprobó la recepción parcial de obras, sesujeta a lo dispuesto en el artículo 36.2.2 del Reglamento de Licencias deHabilitación Urbana y Licencias de Edificación de la Ley W 29090, aprobadopor Decreto Supremo N° 008-2013-VIVIENDA, el cual señalaba lo siguiente:

36.2.2 Recepción de Obras con variaciones:

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Para los casos en que existan modificaciones al proyecto de HabilitaciónUrbana que no disminuyan las areas del cuadro de aportes con las cuales fueautorizada la licencia de habilitación urbana; salvo que por razones derectificación de áreas y linderos se reduzcan las áreas materia de los aportespero se respeten los porcentajes aplicables; fa Municipalidad dentro de un plazono mayor a diez (10) días hábiles deberá:- Efectuar la inspección de las obras ejecutadas emitiendo el informe respectivo;- Constatar que las obras ejecutadas correspondan a los planos de replanteopresentados.- Realizar la Verificación Administrativa de acuerdo con lo previsto en elrespectivo Reglamento.

En caso de ser conforme la verificación, el funcionario municipal designado paratal fin, deberá anotar la Resolución, suscribir y sellar el FUHU y los planos dereplanteo correspondientes. Este acto constituye la recepción de obras dehabilitación urbana y autoriza la inscripción registral, para lo cual se entregaráal interesado dos (02) originales debidamente suscritos de la documentacióncorrespondiente.

De haber observaciones en la Verificación Administrativa, se procederá segúnlo previsto en el respectivo Reglamento.

10. En el presente caso, conforme se desprende de la Resolución deGerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014 rectificada porResolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017, el proyectoejecutado sobre el predio fue objeto de variaciones, lo cual fue evaluado porla entidad edil, aprobándose la recepción parcial de obras de la habilitaciónurbana de la primera etapa.

Es decir, la entidad edil autorizó la variación del proyecto ori9inal, lo cual espermitido conforme al articulo 36.2.2 del Reglamento de de Licencias deHabilitación Urbana y licencias de Edificación de la Ley W 29090, conformea lo ya expuesto.

Cabe tener en cuenta al respecto, que conforme al articulo 36.3 del mismoreglamento, en caso se detecten variaciones que impliquen modificacionessustanciales generando la disminución de las áreas del cuadro de aportescon las cuales fue autorizada la licencia de habilitación urbana y que cumplacon lo establecido en el numeral 36.2.2, la municipalidad deberá declarar laimprocedencia de lo solicitado y de ser el caso, dispondrá las accionespertinentes.

Entonces, en el presente caso fluye que la municipalidad no optó por laimprocedencia de la recepción de obras pues se presume que no detectóvariaciones que impliquen modificaciones sustanciales, estando dicho actoadministrativo bajo los alcances de la presunción de validez conforme alarticulo 9 del T.U.O. de la Ley W 27444.

11. Cabe señalar que en el XCIII Pleno realizado los dlas 2 y 3 de agosto de20122, esta instancia aprobó el siguiente precedente de observanciaobligatoria:

CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

2 Publicado en el diario oficial El Peruano el 16/8/2012.

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En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará lacompetencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con losantecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho ode derecho que ha tenido la Administración para emitir el actoadministrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativoen el cual se ha dictado3,

Estando a los alcances de dicho precedente, no corresponde que lasinstancias registrales evalúen la regularidad del procedimiento mediante elcual se dicta el acto administrativo.

Siendo ello así, si en el procedimiento de inscripción de la recepción de obrasde habilitación urbana se presenta memoria descriptiva con la descripción delos lotes agrupados en: 1. lotes con modificación de áreas y medidasperimétricas por replanteo y 11.lotes sin modificaciones, que sustenta lavariación, lo cual ha sido merituado por la municipalidad según se desprendede la resolución aprobatoria, no corresponde a las instancias registra les sucuestiona miento, debiendo considerarse que tal precisión es meramentereferencial y no impide la individualización de los lotes conformantes de laprimera etapa de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte",

Motivo por el cual, corresponde revocar el punto 1 de la observaciónformulada.

12. En el punto 4 de ia observación, la Registradora exige la presentación delplano respecto de la totalidad del predio en que se visualicen el área cuyarecepción queda pendiente, pues debido a la modificación planteada con larecepción de la primera etapa con un área menor a la del proyecto, no esfactible utilizar la información gráfica del antecedente registra!.

Tal exigencia tiene fundamento en el principio de especialidad contempladoen el articulo IV del Titulo Preliminar del RGRP, en el que se establece quepor cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actoso derechos posteriores relativos a cada uno.

Asimismo, el articulo 58 del RIRP dispone, al regular la independización, quese abrirá partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de unadesmembración de terreno, con edificación o sin ella. Esta es la expresiónnormativa del denominado principio de especialidad, como criterio ordenadorde la información que sobre los bienes inscritos accede al Registro.

13. En el presente caso, tenemos con el título se solicita la inscripción de larecepción parcial de obras correspondiente a la primera etapa de lahabilitación urbana "Santa Rosa del Norte", por lo que al amparo dei articulo44 del RIRP, se procederá con la independización del área correspondientea la etapa de recepcionada, quedando pendiente la recepción de obras departe de la primera, segunda y tercera etapas, esto es, que sobre la partidamatriz submateria quedará un área remanente, pendiente de ejecución.

3 Criterio adoptado en las Resoluciones N° 014-2007-SUNARP-TR-T del 18/1/2007, N° 019-2008-SUNARP-TR-T del 31/112008, N° 155-2006-SUNARP-TR-T del 29/9/2006. N° 048-2005-SUNARP-TR-T del 22/3/2005 y N° 094-2005-SUNARP-TR-T del 3/6/2005.

RESOLUCiÓN No. - ))¿f-2018-SUNARP-TR-L

Conforme se ha señalado precedentemente, con la recepción parcial deobras se ha variado el área de primera etapa aprobada con el proyecto inicial,por lo que se requiere la presentación de la documentación técnicacorrespondiente al área remanente con precisión de sus linderos y medidasperimétricas, tal como lo prevé el primer párrafo del articulo 59 del RIRP.

Ante esta instancia se ha presentado el 31/5/2018, plano y memoriadescriptiva del remanente, visados por la Municipalidad de Santa Rosa, losque en ejecución de esta resolución deberán ser remitidos por laRegistradora al área de Catastro a efectos que informe si el plano delremanente presentado se adeeúa a la partida matriz inscrita, esto es, sicorresponde al remanente luego de la independización de la parte que hasido objeto de recepción de obras.

Por tanto, corresponde dejar sin efecto el numeral 4 de la observaciónformulada, pues ante esta instancia se ha presentado plano del remanente,quedando pendiente a la emisión del informe del área de catastro.

14. En el punto 2 de la observación se advierte que se ha presentado copiasimple a color del FUHU de Recepción de Obras.

Conforme al artículo 40 del RiRP, antes transcrito, constituye uno de losrequisitos para proceder con la inscripciónde la recepción de obras, el FormularioÚnico de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a la recepción de obras.

No obstante ello, podrá válidamente adjuntarse el FUHU o en su reemplazo,la resolución municipal que aprueba su emisión, por ser instrumento públicode mayor formalidad, según el criterio adoptado como acuerdo plenario en elCXXXII Pleno del Tribunal Registral realizado el 27/8/2015:

TITULO FORMAL PARA INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANOEl requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el articulo60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisitominimo, por lo que puede presentarse en su lugar la Resolución Municipalrespectiva por ser un instrumento públicode mayor formalidad.

Cabe indicar que si bien dicho acuerdo se remite al articulo 60 del RIRP sobresubdivisión de predio urbano, debe tenerse presente en el caso de larecepción de obras también se requiere la presentación del FUHU, conformeal artículo 40 del mismo reglamento, por lo que tratándose de formularioemitido por la municipalidad en virtud de resolución respectiva, válidamentedicho criterio resulta aplicable.

15. Para efectos de proceder con la inscripción rogada se presentóResolución de Gerencia N° 549-2014-GDUE/MDSR del 26/12/2014rectificada por Resolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del2/11/2017, ambas expedidas por la Municipalidad Distrital de Santa Rosa,por lo que de conformidad con lo establecido en el acuerdo plenario citadoen el considerando anterior, dichas resoluciones municipales al constituirinstrumentos públicos de mayor formalidad válidamente pueden reemplazaral FUHU.

En consecuencia, corresponde revocar el punto 2 de la observacíón.

16. Finalmente, sobre la compensación de áreas, el articulo 45 del RIRP,establece lo siguiente:

RESOLUCiÓN No. - J)11-2018-SUNARP-TR-L

Artículo 45.- Compensación de áreasCuando la habilitación urbana comprenda areas sujetas a futura compensación,ésta no constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyectoo de la recepción de obras. El Registrador suspenderá la inscripción de los lotescomprendidos dentro del área destinada a futura compensación que seencuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito, debiendodejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo.Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto de lasuspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesen sidocomprendidos dentro del área útil aprobada.El título inscribible estará constituido por la escritura pública o el formularioregistral que contenga el acuerdo de compensación. Si las áreas materia decompensación no han sido comprendidas dentro del área útil aprobada paracada habilitación, se deberá presentar además la Resolución municipal queapruebe la lotización de ambas áreas materia de compensación y el planocorrespondiente.Con la inscripción de la compensación de áreas se inscribirán simultáneamentela modificación de las habilitaciones urbanas y de las áreas de los prediosmatrices, para lo cual se presentarán los documentos que correspondan adichos actos.

Del tenor de lo expuesto, tenemos que la compensación de área noconstituye un acto previo para la inscripción de la recepción de obras.

Cuando se produzca la compensación de áreas, Jos lotes incompletospendientes de compensación automáticamente se integrarán a la habilitaciónurbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útilaprobada. La interpretación a contrario de dicho precepto es que si los lotesdestinados a futura compensación no han sido considerados dentro del áreaútil de la habilitación urbana, además de la compensación se requerirá de unacto administrativo que integre los lotes compensados a la habilitaciónurbana en la etapa en la que ésta se encuentre.

17. Revisada la documentación presentada, apreciamos que medianteResolución de Gerencia N° 165-2017-GDU/MDSR del 2/11/2017 se aprobóla rectificación con efecto retroactivo de los artículos primero y segundo de laResolución de Gerencia N° 549-2014-GDUElMDSR del 26/12/2014,sustituyendo plano y memoria descriptiva, además del cuadro de áreas, enel que se incluye el área reservada para futura compensación de 458.71 m2.

Seguidamente, en los artículos segundo y tercero se indica lo siguiente:

(.)Artículo Segundo.- Aprobar de manera anticipada la recepción parcial de obrasde habilitación urbana correspondiente al ámbito integrado del área reservadapara futura compensación (458.71 m2) y del área de futura adquisición (219.55m2) de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", primera etapa deconformidad al plano 1/1b de Replanteo de Trazado y Lotización Parcial de la1ra etapa signado con el N° 049-2017-GDU/MDSR y Memoria Descriptiva dedicho ámbito, que comprende un área acumulada habilitada de 678.26 m2 parauso residencial de densidad media, con el siguiente cuadro de áreas:

Manzana N° de lotes Área reservada para Área para futura Totalfutura compensación adquisición

I 3 458.71 m2 85.15 m2 543.86 m2Área de vias: 134.40 m2 134.40 m2Área total 458.71 m2 219.55 m2 678.26 m2

RESOLUCIÓN No. - )J77-2018-SUNARP-TR-L

Los efectos de esta aprobación anticipada de recepción de obras de habilitaciónurbana respecto del referido ámbito de 678.26 m2, quedan sujetos a lacondición suspensiva de que se concrete la adquisición de la mencionada áreade futura adquisición por el propietario habilitador y además se formalice suacumulación con el área de futura compensación antes descrita; enconsecuencia, una vez cumplidas dichas condiciones surtirá todos sus efectosla presente aprobación y se procederá por su propio mérito, a inscribirse laindependización de los lotes comprendidos en el área útil de dicha áreaacumulada de 678.26 m2.

Artículo tercero.- En virtud de la presente aprobación de la recepción parcial deobras de la habilitación urbana "Santa Rosa del Norte", primera etapa parcial, yuna vez cumplidas las condiciones establecidas en el artículo anterior, el áreatotal habilitada quedará conformada de acuerdo al plano 1/1b de integraciónsignado con el N" 049-2017-GDU/MDSR (... )

Conforme a lo señalado por la autoridad edil, se ha dispuesto la aprobaciónanticipada de la recepción de obras de habilitación urbana del área de 678.26m2, que comprende el área reservada para futura compensación (458.71 m2)y el área de futura adquisición (219.55 m2), cuyos efectos se encuentransujetos a condición que se realice la adquisición del área de futuraadquisición, esto es, condicionada a un hecho futuro.

Siendo ello así, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 45 del RIRP, antesacotado, en virtud del cual la compensación de áreas no constituye un actoprevio para la inscripción de la recepción de obras, correspondiendo a laRegistradora proceder con la suspensión de la inscripción de los lotescomprendidos dentro de dicha área dejando constancia de ello en el asientorespectivo.

La Registradora señala que existen discrepancias en la suma de las áreasreservadas, pero no existe tal discrepancia pues se han sumado el áreareservada con el área de futura adquisición, pues una vez concretada dichaadquisición surtirá efectos la recepción de obras de estos tres lotes.

Además no es necesario que se describan el área y medidas de dichas áreasreservadas y del área de futura adquisición, pues se reitera que por elmomento queda en suspenso la recepción del área reservada.

Por lo expuesto, se revocan los numerales 3, 5 Y 6 de la observación.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

1. REVOCAR los numerales 1, 2, 3, 5 Y6, YDEJAR SIN EFECTO el numeral4 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Prediosde Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a losfundamentos expuestos en el análisis de la presente.

2. Disponer, que la Registradora remita el título al área de catastro para queemita el informe que le compete conforme al numeral 13 del análisis.

Regístrese y comuníquese.

RESOLUCiÓN No. - /J7!-2018-SUNARP-TR-L

NORAMA L A ALDANA DURÁNVocal del Tribunal Registral

P LNI." a

MILAGRITOSAURORA AR VILLARVocal (5) del Trib nal Registral

0000000100000002000000030000000400000005000000060000000700000008000000090000001000000011000000120000001300000014