Contrato de Promesa de Compra Guatemala DEFINICIÓN DEL CONTRATO DEPROMESA• Nery Roberto Muñoz lo define de la siguiente forma: Es aquél contrato preparatorio, que es de gran utilidad para asegurar la celebración de un contrato futuro, estableciendo por anticipado las condiciones y plazo para celebrarlos. Se hace promesa, cuando por alguna circunstancia no se puede llevar a cabo de una vez el contrato definitivo.”

REGULACIÓN LEGAL• El Código Civil, Decreto 106, regula el contrato de promesa en sus artículos del 1674 al 1684. • El artículo 1674 del cuerpo normativo ya mencionado, establece en su parte conducente que: “se puede asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato a futuro. La promesa de contrato debe otorgarse de forma exigida por la Ley, para el contrato que se promete celebrar.”• El artículo 1675 del mismo cuerpo normativo, establece: “La promesa de contrato puede ser unilateral y bilateral.” En el objeto que atañe el presente trabajo, la promesa tiene carácter de bilateral, ya que lo que se pretende contratar para futuro es un contrato de Compraventa de Bien Inmueble, donde comparecen dos o más personas, que en su momento estipulado figuraran como “PARTE VENDEDORA” y “PARTE COMPRADORA”;

REGULACIÓN LEGAL• La propia normativa vigente en su artículo 1679 del Código Civil, Decreto 106 establece: “La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo estipulado.”• Complementando lo anteriormente descrito, el propio Código Civil, Decreto 106 en sus artículos 1680 y 1681, establecen respectivamente, que cuando el contrato que es objeto de estudio verse sobre la enajenación de bienes inmuebles, el mismo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad; así, como el establecimiento de que el contrato de promesa no debe exceder del plazo de dos años, si versare de bienes inmuebles.

NATURALEZA JURÍDICA• El Doctrinario Carlos Vásquez Ortiz, establece: “es necesario distinguir el pre contrato de los tanteos y discusiones al margen que contractual tienen las partes, pues en ellos es licito el discernimiento por cualquiera de ellas. En cambio en el contrato preliminar las partes quedan vinculadas para la celebración del contrato definitivo, y su cumplimiento se provocará mediante determinadas consecuencias jurídicas.

CARACTERISTICAS DELCONTRATO1. Preparatorio (perfila un contrato futuro definitivo)2. Consensual (se perfecciona por la simple voluntad)3. De forma bilateral y en ocasiones unilateral (opción de compra).4. Proyecta la conclusión de otro contrato

ELEMENTOS PERSONALES• Elementos Personales: (promitente vendedor y el promitente comprador)• Promitente: Es la parte que se obliga en la promesa a celebrar el contrato a futuro, y a esta palabra se le agrega el nombre del respectivo contratante en el contrato definitivo, es decir (ejemplos): promitente comprador, promitente vendedor, entre otros.• Promisorio: También llamado beneficiario, corresponde a la otra parte quién puede obligar a cumplir el contrato a futuro.• Es esencial establecer, que en el momento que las dos partes se obligan a celebrar el contrato a futuro, es decir en la promesa bilateral, ambos se denominan promitentes.

ELEMENTOS REALES• Elementos Reales: (de la cosa y del precio) • El objeto real está constituido por su actividad a que están sujetas las partes o sea la celebración de su contrato, es decir, el contrato per se.• El contrato a futuro: La celebración del contrato definitivo de acuerdo con los elementos característicos de éste previamente determinados. Dichos

elementos característicos del contrato definitivo y que deben señalarse desde el contrato preliminar, son los elementos esenciales del contrato.• El plazo: La falta de plazo haría nula la promesa. Cuando expira el plazo sin que por culpa de alguna de las partes haya podido celebrarse dicho contrato a futuro, caducan los derechos de las partes, para exigir el cumplimiento de la promesa, es decir, el contrato prometido. (Artículo 1681 del Código Civil, Decreto 106)

ELEMENTOS FORMALES• Elementos formales: (la escritura pública, cuando se trata de bienes inscribibles). La promesa del contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se promete celebrar.

REQUISITOS DEL CONTRATO1. Capacidad para obligarse por el contrato proyectado.2. Es necesario que tenga la forma propia del contrato proyectado.3. La determinación del término durante el cual se pueda recabar la prestación de la actividad necesaria, para la conclusión del contrato definitivo.

DE LOS EFECTOS1. La obligación que contraen ambas partes de celebrar un contrato dentro del plazo convenido y prometido.2. El plazo en el contrato no puede exceder de dos años si se trata de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos, y de un año si se trata de otros bienes o prestaciones.3. Si una de las partes se niega a celebrar el contrato para dar forma legal al contrato en su rebeldía, lo debe realiza el juez; salvo que la cosa haya pasado a tercero de buena fe, en cuyo caso la promesa se resolverá en el pago de daños y perjuicios.1. Debe exigirse el cumplimiento de la promesa, dentro de tres meses siguientes al vencimiento del plazo estipulado, sino caduca la acción

DE LA EXTINCIÓN• El contrato de promesa se extingue por la conclusión del contrato definitivo, por la reducción del mismo a la presentación del id quo interest en caso de cumplimiento y por las causas generales de extinción de las obligaciones.

LA COMPRAVENTA

Por el Contrato de Compraventa, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y éste a pagar su precio en dinero. Todo Contrato de Compraventa debe contener la determinación precisa del bien materia de la venta, el precio y las obligaciones del vendedor y del comprador. " Se define la compraventa, como un contrato en virtud del cual uno de los contratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir el dominio de una cosa o un derecho a otro, llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero"

CARACTERÍSTICAS DE LA COMPRAVENTA

Este contrato tiene las siguientes características:

I. Traslativo de dominio (un contratante se obliga a transferir la propiedad de una cosa o derecho, y el otro se obliga a pagar por ellos).

II. Principal (porque no depende de ningún otro contrato).

III. Bilateral (produce derechos y obligaciones para ambas partes).IV. Oneroso (otorga provechos y gravámenes recíprocos).V. Conmutativo generalmente (porque la cuantía de las prestaciones es cierta y

determinada desde la celebración del contrato).VI. Formal VII. Instantáneo VIII. De tracto sucesivo (cuando los efectos del contrato se producen a través del tiempo).IX. VoluntarioX. Civil (en caso de no reunir los requisitos para considerarlo como mercantil).

Elementos personales

Los elementos personales de este contrato se conforman por dos partes: el comprador y el

vendedor.

1. Vendedor: aquella persona física o moral que se obliga a transferir el dominio de una

cosa o un derecho a otro.

2. Comprador: aquella persona física o moral que se obliga para con el vendedor a pagar

un precio cierto y en dinero a cambio de una cosa que pasará a su propiedad.

Elementos reales

Los elementos reales son dos: precio y cosa.

Precio

Como parte de la prestación que debe dar el comprador, el precio debe tener las siguientes

características:

Cierto, es decir, que debe ser determinado y determinable, debe fijarse al celebrar el

contrato de manera precisa, matemática y exacta).

En dinero, es decir, que debe ser en moneda nacional que tenga curso y poder

liberatorio pleno conforme a la ley monetaria. Se puede pactar dentro del contrato que

una parte se pague en dinero y otra parte del precio se pague en especie siempre y cuando

el importe en dinero sea igual o mayor que el valor de esa cosa.

Verdadero: no debe ser ficticio, pues si no se estaría en presencia de un contrato

ficticio o de donación.

Justo, es decir, debe existir una equivalencia lógica entre el valor de la cosa vendida y

el precio, ya que si existe una desproporción de los precios se desnaturalizará el contrato.

Cosa

Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas y derechos que reúnan los

siguientes requisitos:

Debe existir en la naturaleza. También pueden ser objeto del contrato las cosas

futuras o las compras de esperanza.

Debe estar determinado, es decir, individualizado puntualizando ciertos respecto a la

cosa.

Debe ser determinable en especial, es decir, datos de género, calidad, cantidad, peso

o medida.

Debe estar en el comercio. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su

naturaleza, es decir, no puede ser poseída por algún individuo, y cuando la ley así lo

declare.

Elementos formales.

Los contratos de compraventa tienen dos vertientes:

1. Contratos de compraventa de bienes no inmuebles. La ley no exige una manera

especial para que se exteriorice el consentimiento; por lo tanto, la forma es libre. Por

lo que, este contrato puede celebrarse en escritura pública, en documento privado,

con o sin testigos, en forma verbal o por actos o circunstancias que necesariamente

supongan ese consentimiento.

2. Contratos de compraventa de bienes inmuebles. Este contrato es formal en virtud

de que la ley exige una formalidad determinada e impuesta para su validez que

deberá constar en escritura pública, ya que, si el valor de avaluó del no excede al

equivalente a trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo, este podrá

realizarse en contrato privado, con la forma de los contratantes, ante dos testigos,

ratificado ante notario, ante juez competente y registrado en el Registro Público de la

Propiedad y el Comercio.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del vendedor

1. Transmitir el dominio de la cosa vendida

2. Conservar la cosa hasta el momento de su entrega al comprador3. Entregar la cosa4. Responder de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.5. Garantizar una posesión pacífica. 6. Responder del saneamiento para el caso de evicción. 7. Pagar por mitad los gastos de escritura y del registro, salvo convenio en contrario.8. Pagar los gastos de la entrega de la cosa vendida.9. Obligaciones fiscales del vendedor

Obligaciones del comprador

1. Pagar el precio (tiempo, lugar, monto, consecuencias, prescripción)2. Pagar intereses. 3. Recibir la cosa comprada. 4. Pagar por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario. 5. Pagar los gastos de transporte o translación, salvo convenio en contrario.6. Obligación de pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles.7. Impuesto al Valor Agregado

DONACIÓN ENTRE VIVOSLa palabra donación viene del latín Donis Actio de donde se destaca el valor de dos elementos singulares:

1. Uno es Subjetivo – el animus donandi2. El otro es objetivo – que es el desprendimiento patrimonial definitivo del donante, con

el enriquecimiento donatorio.

La expresión de la donación es un acto de liberalidad, hace referencia a un momento subjetivo situado en la persona del donante. Cuando se refiere a la disposición gratuita de una cosa, supone un acto de desprendimiento patrimonial de una cosa para que pase a otra persona, por lo que la donación constituye empobrecimiento para el donante y cuando se dice que es gratuito se refiere a que no medie en el acto la contraprestación de la otra parte.La expresión legal del Código español al referirse a “Disposición gratuita de una cosa a favor de otra que la acepta refleja la expresión doctrinal que no hay donación sin que el donatario se enriquezca sin que se verifique un aumento en su patrimonio correspondiente al desprendimiento del de la otra parte; Donante.

Como consecuencia de lo anterior se puede completar la distinción del Código, diciendo que la Donación, “es aquel contrato por cuya virtud una persona, con ánimo de beneficiar, se desprende, actual y definitivamente de un sector de su patrimonio, para aumentar en la misma medida el de un tercero.

Naturaleza Jurídica:

Debido a los aportes de la doctrina romana ha sido muy controvertida la naturaleza jurídica de la donación, hasta que los juristas germanos Savigny y Puchta formularon su famosa teoría

integral, después surgió una tradición procedente del Derecho romano que consideraba a la Donación como uno de los modos de adquirir la propiedad. La teoría civilística dice que la donación es un contrato que como tal requiere des asentimiento del donatorio, sin tal concurso de voluntades no podrá haber donación. Entre las clases de donación esta; la donación, Donatio Mortis causa, donación onerosa, donación universal, la donación Inter. Vivos, dirigiéndose a ésta última como las verdaderas donaciones, que se han de regir por las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que se halle determinado en el título dedicado a la donación. Las donaciones Inter. Vivos son como dijimos, aquellas que producen sus efectos en vida de las partes.

Modalidades de la Donación:

1. Atendiendo al móvil que las inspira pueden ser simple y remuneratoria.a. Donación simple, es la donación propiamente dicha que no reconoce más

causa que la mesa liberalidad del donante. b. Donación Remuneratoria, es la donación que se hace a una persona por sus

méritos o por los servicios prestados el donante siempre que no constituyan derechos exigibles, se refiere a que en ellas no hay gravamen de ninguna clase, pues éste existe solo en las onerosas.

2. Atendiendo a sus efectos, se clasifican en puras, condicionales y onerosas.a. Son puras, aquellas en que la liberalidad del Donante no se halla desvalorizada

por la realización de un acontecimiento ni por el cumplimiento de una carga. b. Condicional; son aquellas en las cuales la citada liberalidad depende de un

acontecimiento futuro e incierto. c. Onerosas; son aquellos en las cuales la esencia propia de la liberalidad queda

disminuida por la exigencia del donatario de la realización de una determinada actividad impuesta por el donante.

3. Respecto a su extensión las donaciones pueden ser universales o singulares.

i. Universales comprenden el total del patrimonio del donante.ii. Las singulares o normales son las que abarcan un bien o bienes

determinados, son en las que el donante ha de reservarse en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Características de la Donación entre vivos:

1. Es un contrato Gratuito; 2. Es un contrato Unilateral; 3. Es un contrato Principal; 4. Es consensual: 5. Es instantáneo 6. Es voluntario7. Es de tracto sucesivo 8. Es traslativo de dominio,

9. Es formal,

Es importante mencionar que el contrato de donación entre vivos puede ser aceptado en la misma escritura por parte del donatario o en escritura posterior.

Si es aceptado en la misma escritura, entonces comparecen el donante y el donatario. Si es aceptado con posterioridad entonces comparece sólo el donante a otorgar la donación, siendo necesario en este caso notificar al donatorio para que en escritura por separado la acepte.

Es importante saber que si la donación se hace por mandatario ó apoderado, éste debe ser un mandato o poder especial, en el poder debe designarse la persona del donatario, especificar los bienes objeto de la donación y las condiciones que quede sujeta.

Si la donación se hace a menores, incapaces y ausentes, la puedes aceptar los representantes legales, si se trata de donaciones puras y simples si son onerosas o renumeratorias, es necesario obtener autorización judicial.

ELEMENTOS DE LA DONACIÓN ENTRE VIVOS:1. Elementos Personales: El principio general, contenido en los artículos 8 y 1254 del

código civil, establece que toda persona mayor de 18 años de edad y que no haya sido declarada en interdicción, tiene capacidad para hacer declaración de voluntad en un negocio jurídico, para el ejercicio de Derechos y para contraer obligaciones (Capacidad de ejercicio). Si aplicamos este principio a la donación llegamos a la conclusión de que todos lo que tienen capacidad de ejercicio pueden hacer y recibir donaciones. Aunque se hace necesario mencionar algunos casos especiales como:

a. Los menores de edad que pueden recibir donaciones y aceptarlas por medio de su representante legal, pues tiene capacidad de goce, según lo estipulan los artículos 14 y 1861 del Código Civil, pero si la donación está sujeta a condición o es onerosa, el representante legal del menor requiere de autorización judicial para aceptarla, pues ello puede resultas gravoso.

b. Los incapaces y ausentes como partes del contrato de donación se resuelven en igual forma que la de los menores, en el sentido de que los incapaces y ausentes pueden recibir donaciones y aceptados por medio de sus representantes legales.

2. Elementos Reales: el artículo 1855 del Código Civil, señala que el objeto del contrato de la donación es una cosa y debe ser determinada o estimada por el donante, se refiere a la cosa donada y no a los cargos que impone la donación onerosa.

3. Elementos formales. El Código Civil no tipifica a la donación como contrato solemne, si le impone formalidades especiales, por lo que en cuanto a la forma, se rige por las normas generales contenidas en los artículos 1574 y 1578 del código Civil. Sin embargo en caso de donaciones de bienes inmuebles, la donación debe formalizarse en escritura pública y en igual forma debe constar la aceptación del donatorio, dicha escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que surta efectos contra terceros.

ELEMENTOS ESENCIALES:Consentimiento: el consentimiento en este contrato se presenta cuando el donante manifiesta su voluntad con la intención de transmitir gratuitamente el dominio de una parte de sus bienes presentes, y por la otra el donatario está conforme con dicha transmisión, debiendo manifestar su aceptación expresamente en vida del donante.

Objeto: el objeto está representado por una totalidad de los bienes del donante, recordando siempre que no se pueden donar bienes futuros.

Capacidad: para recibir donaciones, se requiere de la capacidad especial para ejecutar actos de dominio, es decir el mayor de edad en el pleno goce de sus facultades mentales.

EFECTOS DEL CONTRATO DE DONACIÓN:

1. En cuanto al Donante: el efecto principal es sufrir un empobrecimiento al transmitir gratuitamente un bien al donatario, esto es pues la esencia de la donación ya que si no hay empobrecimiento voluntario del donante no hay donación.

2. En cuanto al donatario, el efecto principal de la donación es el enriquecimiento que obtiene en su patrimonio, correlativo al empobrecimiento que sufre el donante.

De la donación pueden nacer algunas obligaciones o cargo del donatario. 1. Cumplir con las cargas en la Donación Onerosa. El artículo 1875 del código civil

dispone que si el donatario incumpliere con la carga impuesta el donante puede rescindir el contrato. La rescisión como en cualquier contrato, debe declararse judicialmente y puede demandarse por la parte que ha cumplido o sus herederos.

2. Responsabilidad por alimentos hacia el donante. Si este no se hubiere reservado o no tiene bienes para cumplir con esa sagrada obligación. El artículo 1866 inciso 3 Código Civil considera ingratitud del donatario, el no prestarle alimentos al donante que careciere de bienes. Lo que podría provocar la revocación de La Donación.

El derecho de revocar la donación es irrenunciable por parte del donante y únicamente puede ejercerse por él Art. 186 Código Civil. Siendo la revocatoria un derecho personal del donante, su transferencia es prohibida ya que no puede ser objeto de mandato.

Entre las formas de Extensión del contrato de donación está:

1. Si el Donatario causa voluntariamente la muerte del donante, el contrato se invalida por lo que resultaría en nulidad absoluta del contrato. (Artículo 1868 Código Civil).

2. Según el artículo 1301 del Código Civil dice que el negocio jurídico carece de nulidad absoluta cuando su objeto sea contrario al orden público o contrario a las leyes prohibitivas expresas y por la ausencia o no consecuencia de los requisitos esenciales para su existencia. El artículo 1868 del Código Civil establece un caso de revolución de contrato, derivado de una disposición legal, que opera de pleno derecho y que produce

el mismo efecto de la nulidad absoluta: dejar las cosas en el estado que tenían antes del negocio jurídico (Art. 1583 Código Civil). Por lo que el donatario no solo quedaría obligado a devolver lo donado (o su valor al tiempo de la donación). Sino además de todas las fuentes percibidas durante todo el tiempo que tuvo posesión de las cosas donadas.

El mandato

Contrato que tiene lugar cuando una persona da a otra el poder, que ésta acepta, para representarla al efecto de ejecutar en su nombre y por su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esa naturaleza (Manual Osorio).

Se entiende por mandato, cuando una persona, encomienda a otra la realización de uno o más actos o negocios” Para Domenico Barbero el mandato es el contrato por el cual una parte (mandatario), asume la obligación de cumplir actos jurídicos por cuenta de otra (mandante).

Mandato Especial: Es aquel que se otorga para que el mandatario realice uno o más negocios determinados en su especie o en su género (art. 1690). En esta clase de mandato, es el mandante quien detalla y determina las facultades que otorga al mandatario en relación al asunto o tipo de asunto cuya atención le encarga, de modo que el texto del propio mandato nos define su amplitud.

El mandato con representación el mandatario obra en nombre del mandante y los negocios que realice dentro de las facultades que se le hayan conferido obligan directamente al representado.

Características:

a) La existencia de un encargo o una encomienda que una persona hace a otra. Dicho encargo o encomienda puede ser específico, en el sentido de limitarse a la realización de un acto determinado, cuyas características se identifican en el propio contrato.

b) Se establece, por el mandato, una situación “preparatoria”, pues dicho contrato tiene como fin que el mandatario realice y lleve a cabo otros actos y negocios jurídicos por cuenta del mandante. El fin y objeto del contrato lo constituye la actuación futura del mandatario, de modo que el mandato es el instrumento jurídico habilitante y esencial, para que el mandatario pueda entablar relaciones jurídicas con terceros, por cuenta del mandante. El mandato específico, se asemeja al contrato de promesa, en el sentido de que ambos son el medio para la realización de un acto o contrato determinado y futuro; pero se diferencia de aquél pues al celebrarse el contrato definitivo, el contrato de promesa se consuma o agota normalmente y las relaciones entre las partes, derivadas del contrato preparatorio, igualmente terminan, en tanto que el mandato específico, la realización por el mandante del acto o negocio previsto, no agota, ni extingue la relación contractual entre mandante y mandatario, sino persiste en tanto se liquidan entre ellos, las consecuencias del acto o negocio jurídico.

c) El mandatario actúa siempre por cuenta del mandante, de modo que los efectos y consecuencias económicas y jurídicas de los actos y negocios que aquel realiza, se reflejan finalmente sobre el patrimonio del mandante. Este es el efecto más especial y característico del mandato, pues trasciende de las relaciones entre las partes del contrato (mandante y

mandatario) y se habilita y faculta al mandatario para que entable y realice relaciones con terceros, en las que él ordinariamente no adquiere derechos u obligaciones frente a éstos, sino que lo hace para beneficio del mandante, de modo que resulta una relación jurídica entre el mandante y el tercero.

La Representación Legal: Nace de disposiciones legales, las que también determinan y fijan las atribuciones o facultades del representante, en tanto que el mandato nace de un contrato, que se otorga a una persona libremente designada por el mandante quien es también libre de determinar las atribuciones. El contrato de Trabajo: El objeto del contrato de trabajo es normalmente la realización de actos materiales o intelectuales en tanto que el del mandato es la realización de actos jurídicos por parte del mandatario.

Elementos:

1) Elementos Personales: Por una parte el mandante o poderdante, o sea la persona que da el encargo o encomienda la realización de actos o negocios, y por la otra el mandatario o apoderado, que es la persona a quien se hace el encargo o se encomienda la realización de actos o negocios por cuenta del mandante o poderdante y quien se obliga a desempeñarlo. Tanto el mandante, como el mandatario, deben tener capacidad de ejercicio, pues el mandato establece entre ellos una relación contractual que les otorga derechos y les impone obligaciones recíprocas, que no podría válidamente celebrarse si alguna de las partes careciere de capacidad.

2) Consentimiento: para que el mandato exista y produzca efectos jurídicos, se requiere no sólo la manifestación de voluntad del mandante, al designar su mandatario y señalarle el encargo que le hace y las facultades que para ello le otorga, sino que también es esencial la aceptación del mandatario. La aceptación del mandatario puede constar expresamente, en el propio documento en que se otorga el mandato o puede ser tácita, de conformidad con lo que establecen los arts. 1252 y 1687 del C.C. La aceptación tácita del mandato, resultaría del ejercicio del mismo o de la realización, por parte del mandatario, de los actos o negocios objeto del mandato.

3) Objeto: El objeto del mandato lo constituyen los actos y negocios jurídicos que el mandatario queda autorizado a celebrar, por cuenta de su mandante. El art. 1688 dice que pueden ser objeto de mandato todos los actos o negocios para los que la ley no exige intervención personal del interesado y prohíbe expresamente, el otorgamiento de mandato para testar o donar por causa de muerte y para modificar o revocar tales disposiciones. Además, tampoco se puede otorgar mandato para actos personalísimos, tales como el ejercicio de un cargo público, para ejercer el derecho político de voto, para el ejercicio de la patria potestad o la tutela.

4) Forma: El contrato de mandato es solemne, ya que se requiere como requisito esencial para su existencia, que se otorgue en escritura pública (art. 1687). Otra formalidad esencial del mandato, sin la cual no puede surtir efectos, es la inscripción del mismo en el Registro de Mandatos que se llevan en el Archivo General de Protocolos y en su caso en el Registro Mercantil (arts. 1704 C.C.; 189 LOJ y 338 C.de C.)

5) Aceptación: La aceptación del mandatario puede constar expresamente en el propio documento en que se otorga el mandato o puede ser tácita. La aceptación tácita del mandato resultaría del ejercicio del mismo o de la realización por parte del mandatario. Sin embargo

existen dos casos en nuestra legislación en que se requiere la aceptación expresa del mandatario: si el mandato es aceptado gratuitamente (art. 1689 C. Civil), para levantar el arraigo del mandante, si se apersona a juicio el mandatario (art. 524 CPCYM).

Modalidades:

a) Onerosidad /Gratuidad: El mandato es oneroso y sólo será gratuito, si así se conviene por las partes y éste lo acepta expresamente (art. 1698)

b) Revocabilidad: El mandato en Guatemala es esencialmente revocable, aun si se ha conferido por plazo o para asunto determinado (art. 1699). La revocación del mandato es el acto unilateral, por el cual el mandante, sin incurrir en responsabilidad alguna, termina el mandato y rompe el vínculo contractual con el mandatario. La revocación se sujeta a las siguientes normas: I) sólo produce efectos desde el momento en que se notifica al mandatario y a los terceros interesados en el negocio o asunto pendiente (art. 1699, 1718 y 1720); II) La revocación puede ser expresa o tácita. Es expresa, la que se formaliza en escritura pública y, para que surta efectos, debe además inscribirse en el Registro de Mandatos. El artículo 1720 del C.C. establece que si el mandante designa un nuevo mandatario para que se encargue del mismo o de los mismos asuntos o negocios, sin expresar que queda vigente al anterior, ocurre una revocatoria tácita del anterior.

c) Relaciones: Del mandato nacen dos tipos de relaciones: la interna, que existen entre el mandante y el mandatario y la externa, existente entre el mandatario y los terceros con quienes se relaciona en ejercicio del mandato.

Características:

Gratuito u Oneroso: Unilateral o Bilateral: Intuito Persona: Solemne: Preparatorio: Principal:

Obligaciones del Mandante:

Para que nazcan las obligaciones del mandante, hacia el mandatario, no es necesario que este haya aceptado expresamente el mandato, pero sí es necesario que el mandatario lo haya ejercido y que haya desempeñado, aunque sea parcialmente, el encargo que el mandante le ha hecho. Las obligaciones son:

a) Asumir todos los derechos y responder por todas las obligaciones derivados de los negocios jurídicos realizados por el mandatario en ejercicio del mandato (art. 1712 C.C.)

b) Indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato (art. 1714 C.C.)

c) Proveer de fondos al mandatario, si éste lo pide, para el cumplimiento del mandato y, alternativa o adicionalmente, reembolsar los gastos en que el mandatario incurre en el cumplimiento del mandato, más intereses al tipo legal, aunque el negocio realizado por el

mandatario por cuenta del mandante no haya tenido éxito, sin culpa del mandatario (art. 1713 C.C.)

d) Retribuir al mandatario, pagándole los honorarios que se hayan convenido, o a falta de convenio, los que fije el Juez

e) Responder en forma mancomunadamente solidaria entre sí y a favor del mandatario, en caso fueren varios los mandantes que encargan al mandatario un negocio común (art. 1716 C.C.)

Obligaciones del Mandatario:

Para que el mandatario quede obligado ante el mandante, es necesario que el mandato haya sido aceptado, sea expresa o tácitamente, pues en tanto no haya manifestado su aceptación, no habrá vínculo.

a) Desempeñarlo con toda diligencia y responder ante el mandante por los daños y perjuicios que le cause el mandatario, en caso de no ejecutar la encomienda (art. 1,705)

b) Obligación de ejercicio personal del mandato (art. 1707 C.C.)

c) Obligación del mandatario, el rendir cuenta a su mandante de todos los actos y negocios realizados en ejercicio del mandato (art. 1706 C.C.) La obligación de rendir cuentas al mandante implica también:

c.1) la obligación de mantenerle informado de las actividades realizadas; y

c.2) la obligación de entregar al mandante, cuando éste lo requiera, todos los bienes suyos que el mandatario tiene en su poder.

La obligación de rendir cuentas sobrevive la terminación del mandato, por cualquier causa, de modo que el mandante puede exigírsela a su mandatario o a los herederos de éste, aún después de que el mandato ha terminado. De conformidad con el art. 1515 del C.C. la prescripción de la obligación de rendir cuentas y de reclamar o cobrar el saldo, se consuma por el transcurso de 3 años, plazo que principia a correr: I: desde que termina el mandato en lo que se refiere a la obligación de rendir cuentas, II: desde que la cuenta ha sido aprobada por los interesado por el Juez, en sentencia firme, respectivamente (art. 1512). La rendición de cuentas puede reclamarse judicialmente, por la vía del juicio oral (art. 217 y 218 CPCyM).

d) Obligación de lealtad que se manifiesta de 4 formas: i) no ejercer al mismo tiempo mandato de persona cuyos intereses están o puedan estar en conflicto (art. 1694); ii) no renunciar injustificadamente del ejercicio del mandato (art. 1708; iii) no usar para sí, ni en beneficio de sus parientes, los bienes del mandante, salvo que éste lo hubiere autorizado expresamente (art. 1710); y iv) no celebrar auto contrato, si no es con conocimiento y autorización expresa de los mandante (art. 1694)

Terminación del Mandato:

El mandato termina, de conformidad con lo que establece el art. 1717 del C.C.

a) por vencimiento del plazo para el que fue otorgado

b) Por concluirse el asunto para el que se dio

c) Por revocación.

d) Por renuncia del mandatario

e) Por la muerte o interdicción del mandante o del mandatario

f) Por quiebra del mandante o por inhabilitación sobreviniente al mandatario.

g) La disolución de la persona jurídica que hubiere otorgado mandato.

El arrendamientoContrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra, a pagar por este uso, goce obra o servicio un precio determinado en dinero. Se llama también de locación y de alquiler. Es un contrato consensual, sinalagmático y conmutativo.

En el Derecho Romano, no se conocía el arrendamiento, sino que existía el contrato de locación, con tres modalidades principales, la locación de cosas, la locación de obra, y la locación de servicios.

Para Borda el contrato de locación es aquel por el cual una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero. Sánchez Medal, dice que por el contrato de arrendamiento una persona llamada arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto.

Puig Brutau, es el contrato de tracto sucesivo por el que una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un precio cierto, generalmente pagado por períodos y en cuantía proporcional a su duración.

Art. 1880 C.C. el arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

Características:

a) Consensual: se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes, el arrendador o arrendante a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo y el arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

b) Bilateral: del mismo se derivan obligaciones recíprocas para las partes.

c) Conmutativo: Las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y determinadas desde la celebración del contrato.

d) De tracto sucesivo: Su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado por cada una de las partes.

e) Principal: existe independientemente y subsiste por sí solo. Pude incluir contrato accesorios, como la fianza.

Elementos:

1) (Formales) Consentimiento: El consentimiento de las partes, no sólo debe llenar todos los requisitos necesarios para que el negocio jurídico surta sus efectos normales, sino además debe versar sobre a) la naturaleza del contrato, b) la cosa objeto del contrato, c) el precio o la renta, d) el tiempo de duración del contrato y e) el uso para el que se destina la cosa.

2) (Personales) Capacidad: (art. 1881 C.C.) puede dar bienes en arrendamiento, el propietario que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. (Ver arts. 1690, 1884, 1793, 131, 1882, 716, 748, 1883, 498, 1884 del C.C. y 47 del C. De C.)

3) (Reales): Por ser el arrendamiento un contrato conmutativo y bilateral, ambas partes tienen obligación de realizar una prestación. (Ver arts. 1880, 1125, 1576, C.C. arts. 30 dto. Ley 153-85 y 32 al 34 del Convenio Centroamericano para la Protección de la Propiedad Industrial; arts. 356 y 358, 363, 1898, 1899, 1929, 1645, 462, 1896, 1885, 1582, 1317 C.C.; 655, 664, 657 C de C.; 1934, 1907, 1538, C.C.).

Obligaciones del Arrendador:

1. Entregar la cosa al arrendatario de forma que este pueda usar y gozar de ella.

2. Conservar la cosa en estado de servir al arrendatario

3. Garantizar dicho uso

4. No mudar la forma de la cosa

Ver Art. 1897, 450, 1320, 1815, 1937, 1429, 1898, 1903, 1930, 1645, 1900, 1912, 1901, 1902, 1907, 1909, 1910, 1648, 1929, 1559, 1911, 1906, 1893, 1583, 1433. CC

Obligaciones del Arrendatario:

1. Recibir la cosa arrendada

2. Usar y gozar de ella de conformidad con lo convenido de acuerdo con la naturaleza y el destino normal de la cosa

3. Pagar la renta en el monto, tiempo y forma convenidos

4. Cuidar de la cosa y evitarle daños

5. Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato

Ver Art: 1429, 1930, 1904, 1384, 1391, 1330, 1912, 1914. CC

Subarrendamiento:

Del subarrendamiento nace una relación contractual nueva entre el subarrendador y el subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este. Existen dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento que se apoya y recibe su fuerza de primero, aunque posee substantividad propia, es un contrato de arrendamiento con todas sus características pero hecho por el arrendatario.

Ver Art: 1589, 1890, 1593, 1598. CC

Cesión de Derechos:

El arrendatario no puede ceder el contrato sin expreso conocimiento del arrendador.

Ver Art. 1890

Mejoras:

Barbero define las mejoras como las obras del arrendatario, que sin asumir una fisonomía individual, confieren a la cosa un aumento de valor. Art. 1915. CC Autoriza al arrendatario a realizar en la cosa arrendada, las mejorar que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa.

Terminación:

Ver Art. 1928, 1929, 1930, 1939, 1940 CC