curso perito judicial

8/14/2019 Curso Perito Judicial

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DEFINICIONES Y NOMENCLATURAS

Leccin 3 Pg 5Los Ttulos de Crdito

PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

Definiciones y NomenclaturasLeccin 1

Definiciones y Nomenclaturas

1. INMUEBLES EN REHABILITACIN

Son edificios cuyo acondicionamiento, alterando o no suselementos estructurales, implica al menos el 50% del valorde reposicin o reemplazamiento de la edificacin, excluidoel terreno (CRB).

2. REPERCUSIN

Se define comorepercusin del solar urbanizado al cocienteentre el valor del solar a precio de mercado y la superficieconstruida sobre rasante o la superficie construible sobrerasante para el caso de que el edificio se encuentre en cons-truccin.

Si denominamos:

R: repercusin

Vs: valor del solar

Scs/r

: superficie construible sobre rasante

Ss: superficie del solarE: edificabilidad

Vus: valor unitario del solar


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Tenemos que:

Sabemos que edificabilidad = superficie edificable sobre ra-sante/superficie del solar

Sustituyendo el valor de (2) en la frmula (1), nos quedar:

Podemos definir, por tanto, la repercusin como el cocienteentre el valor del solar y el producto de la edificabilidad y lasuperficie del solar.

Por otro lado, sabemos que el valor del solar es el productodel valor unitario del solar por la superficie del solar (3).

Si sustituimos este valor en la frmula (1), nos queda:

Vs=Vus x Ss


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Otra definicin de la repercusin ser, por tanto, el cocienteentre el valor unitario del solar y el coeficiente deedificabilidad.

En definitiva, y para una mejor comprensin, podemos en-tender que el valor de repercusin refleja el peso del valordel solar en el precio del metro cuadrado construible. Deeste modo, es un dato importante con dos significados, unoeconmico, para el promotor, y otro matemtico, al estarincluido en la frmula de valoracin, pues homogeneiza losvalores del suelo y de la construccin, ya que ambos se ex-presan en euros por metro cuadrado construido.

3. SUPERFICIE TIL

Se entiende por superficie til la del suelo de la finca objeto

de tasacin cerrada por el permetro definido por la carainterior de sus cerramientos con el exterior o con otras vi-viendas o locales de cualquier uso, incluyendo la mitad de lasuperficie del suelo de los espacios exteriores de uso privati-vo de la unidad considerada, tales como terrazas, miradoresy tendederos, y excluyendo la superficie ocupada en plantapor los cerramientos interiores, fijos o mviles, por los ele-mentos estructurales verticales y por las canalizaciones oconductos con seccin horizontal superior a cien centme-tros cuadrados. Su medicin se har siempre a cara interiorde paramentos terminados.

No se considera tampoco como superficie til la que, cum-pliendo las condiciones anteriores, tenga una altura inferiora 1,50 metros.

El valor de repercusin esla expresin del valor del

solar en el precio del metro

cuadrado construible.


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Cuando en una tasacin obtengamos por medicin sobre elterreno la superficie til de una vivienda o local comercial,obtendremos la superficie construida con elementos comu-nes multiplicando la superficie til por un coeficiente querondar entre 1,2 y 1,3. Si la superficie as hallada coincidesensiblemente con la escriturada, utilizaremos la escrituradapara la valoracin. En caso contrario, se utilizar la construi-da con elementos comunes obtenida por la tasacin.

4. SUPERFICIE CONSTRUIDA

Se entiende por superficie construida la superficie til defi-nida, sin excluir la superficie ocupada por los elementos in-teriores mencionados en dicha definicin e incluyendo loscerramientos exteriores al 100% o al 50%, segn se trate decerramientos de fachada o de cerramientos compartidos conotras viviendas o locales, ms la parte proporcional que lecorresponde en los elementos comunes del edificio dondese ubica, entendindose como tales aquellos que se tienenen cuenta a efectos de cmputo de edificabilidad, salvo ca-sos singulares, que tendrn que ser debidamente justifica-dos. Tambin se considerar como superficie construida lade los espacios con altura inferior a 1,50 metros, que queda-ba excluida del clculo de la superficie til.

A efectos de tasacin, conviene utilizar como superficie laconstruida, incluidos los elementos comunes. En viviendasacogidas a cualquier tipo de proteccin, se tomar comosuperficie til la reflejada en la calificacin definitiva.

Terminado ya la superficietil, obtendremos la

superficie construidamultiplicando el coeficien-te de superficie til por 12 13.


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En el caso de que la superficie construida de las terrazassuperase el 15% de la construida de la vivienda, podremosvalorar con precios unitarios diferentes la superficie de lasterrazas y la superficie construida con elementos comunesde la vivienda, excluidas las terrazas.

Si, por alguna razn, necesitramos la superficie til y sola-mente dispusiramos de la superficie construida con elemen-tos comunes, hallaremos la superficie til multiplicando laconstruida con elementos comunes por un coeficiente quepodr estar entre 0,70 y 0,80.

5. OCUPACIN

Es la relacin existente entre la superficie de proyeccin so-bre el suelo de la planta del edificio, limitado por su perme-tro interior y exterior, y la superficie del solar, y se expresa entanto por ciento.


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6. EDIFICABILIDAD

La edificabilidad es la relacin existente entre la superficieconstruida sobre rasante y la superficie del solar. Se expresaen m2 techo/m2suelo.

7. ANTIGEDAD

Es el nmero de aos transcurridos desde la fecha de cons-truccin del edificio, o desde su ltima rehabilitacin inte-gral, hasta la fecha de la valoracin.

7.1. DEPRECIACIN POR ANTIGEDAD EN LASVALORACIONES HIPOTECARIAS A LO LARGO DELTIEMPO

En la Orden Ministerial de 28/7/1989 de Valoraciones Hipo-tecarias, se utilizaba una depreciacin rpida en los prime-ros cinco aos de vida del edificio, convirtindose ms tardeen depreciacin lineal hasta los cincuenta aos y reducin-

dose posteriormente hasta los setenta y cinco aos, a partirde cuya edad no se consideraba depreciacin alguna.

Por el contrario, en la OM. 30-11-1994 y la ltima ECO 805/ 2003 de 27 de marzo, de Valoraciones Hipotecarias, que de-roga la anterior, emplean la depreciacin lineal, segn la cualse produce una depreciacin constante del 1% a lo largo de lavida til del edificio.

La depreciacin lineal esuna depreciacin constan-te del 1% a lo latgo de lavida til del edificio.


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El posible coeficiente de depreciacin que, en su caso, utili-cemos en la tasacin depender de la fecha de valoracin aque deba referirse la misma.

En todo caso, deberemos utilizar los coeficientes de las norma-tivas vigentes en la fecha a la que est referida la tasacin.

7.2. DEPRECIACIN FSICA

La depreciacin fsica es la deduccin que se realiza sobre elvalor de reposicin bruto (CRB) de un bien en funcin de suantigedad y estado de conservacin.

Para ello, se calcula primero el nmero de aos del edificio,contados a partir de su construccin o de la ltima reestruc-turacin integral, para luego aplicar al CRB, excluido el valorde mercado del terreno, la tcnica de amortizacin lineal,segn la antigedad de la edificacin y su vida til total.

7.3. VIDA TIL

Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condicio-nes de ser usado para el fin a que se destina. Ser total si secalcula desde el momento de la construccin o ltima reha-bilitacin integral del edificio en que se integra, y ser resi-dual si se calcula desde la fecha de tasacin.

Para calcular la vida til del edificio, se tendr en cuenta eluso al que est destinado, y ser la estimada por el tasador,

Vida til es la duracin deun bien para la finalidad aque se destina.


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tomando como mximo lo especificado en la Orden ECO 805/ 2003 de 27 de marzo, donde se establece una vida til mxi-ma siguiente:

Para edificios de uso residencial: 100 aos.

Para edificios de oficinas: 75 aos.

Para edificios comerciales: 50 aos.

Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados auna explotacin econmica: 35 aos.

7.4. USO PREDOMINANTE

Hablamos de un uso predominante de un edificio cuando lasuperficie edificada sobre rasante destinada a un uso deter-minado es igual o superior al 66% de la superficie total so-bre rasante del edificio completo. En el caso de edificios nodestinados a un uso determinado, la vida til mxima seobtiene ponderando los plazos mximos sealados para cadauso en funcin de la superficie destinada a cada uno de ellos.

Pongamos un ejemplo:

Supongamos que tenemos un edificio con antigedad de35 aos, de uso mixto, en el que existen viviendas, localescomerciales y una pequea industria cuyas superficies cons-truidas sobre rasante son las siguientes:

el uso predominante es el uso que ocupa el 66% oms de una superficie total del edificio completo.


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La superficie destinada a uso residencial ocupa el 58% de lasuperficie total del edificio sobre rasante, con lo que no lle-ga al 66%. Por tanto, no podemos considerar ningn usopredominante y ser necesario calcular la vida til ponde-rando todos los usos:

Superficie sobre rasante: 2.400+750+1.000 = 4.150 m 2

Vida til (ponderada) = {(Vida til segn usos) x (Coeficien-tes de ponderacin)}

={(100 aos x 0,578) + (50 aosx 0,181) + (35 aos x 0,241)}

= 75 aos


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Por tanto, el coeficiente de depreciacin fsica ser:

8. SUPERFICIES Y ZONAS NO COMPUTABLES ENLA SUPERFICIE CONSTRUIDA

Como hemos visto anteriormente, se entiende por la super-ficie edificada el rea de la proyeccin horizontal de la su-perficie comprendida dentro del permetro exterior de laplanta.

El Plan General de Ordenacin Urbana de Madrid excluye dela superficie edificada las zonas o cuantas siguientes:

Los soportales, los entrepisos, los pasajes de accesosa espacios libres pblicos, los patios de parcela queno estn cubiertos, las plantas bajas porticadas, ex-cepto las porciones cerradas que hubiera de ellas,las construcciones auxiliares cerradas con materialestraslcidos y construidos con estructura ligera des-montable, y la superficie bajo cubierta si carece deposibilidad de uso o est destinada a depsitos uotras instalaciones generales del edificio.

Entendemos por superficieedificada al rea hotizontal de la superficie comprendi-da dentro del permetroexterior de la planta.


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Las superficies destinadas a garaje aparcamiento enlas siguientes situaciones:

En planta bajo rasante, incluidos los accesosdesde la va pblica.

En planta baja, cuando por la configuracinde la parcela no sea posible resolver la dota-cin de aparcamiento al servicio del edificioen situacin de plantas bajo rasante:

En edificio de uso residencial en la ca-tegora de vivienda unifamiliar, cual-quiera que sea su tipologa, con un lmitemximo de 15 m2 tiles por plaza.

En edificios en manzana cerrada, enbloque abierto o en vivienda pareada,

con un lmite mximo de 25 m2

tilespor plaza, incluida la parte proporcio-nal de accesos.

En planta de pisos, en edificios de uso exclu-sivo no residencial, como dotacin al servi-cio del edificio, siempre y cuando no se superela altura mxima permitida por la normativamunicipal de aplicacin.

En plantas bajas, bajo rasante, y en construcciones porencima de la altura preceptiva, los locales destina-dos a alojar las instalaciones al servicio del edificio,tales como cuartos de calderas, mquinas de ascenso-res, basuras, contadores y otros anlogos, as como


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aquellas otras instalaciones que, sin ser obligatorias,contribuyan a mejorar el confort y habitabilidad deledificio.

Los espacios destinados a carga y descarga cuandoconstituyan la dotacin fijada como mnima al servi-cio de los usos del edificio.

Los locales destinados a albergar centros de trans-formacin.

Los grandes conductos o conjuntos de conductosde ventilacin o alojamiento de instalaciones condimensiones superiores a cincuenta centmetros cua-drados.

Los huecos de los aparatos elevadores.

Los balcones, balconadas y miradores autorizadospor la normativa de aplicacin.

Los primeros tres metros cuadrados de superficiedestinada a terraza tendedero en cada vivienda, ocuatro si incluye preinstalacin de aire acondicionado.

Los trasteros que cumplan las condiciones seala-das por la normativa, en la categora de viviendacolectiva.

En vivienda unifamiliar de cualquier tipologa, computan aefectos de edificabilidad todas las superficies en planta so-bre rasante, a excepcin de la destinada a garaje aparca-miento antes mencionada.


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En obra de acondicionamiento cuya finalidad sea resolver laadecuacin de los edificios a la legislacin vigente en mate-ria de accesibilidad y supresin de barreras arquitectnicas,no computarn a efectos de edificabilidad las rampas pro-yectadas.

9. PONENCIA DE VALORES

Las ponencias de valores son los documentos administrati-vos que recogen los valores del suelo y de las construccio-nes, as como los coeficientes correctores que se han deaplicar en el mbito territorial al que se refieran.

Dichas ponencias las realiza el Centro de Gestin Catastral yCooperacin Tributaria, teniendo en cuenta la normativaurbanstica y tcnica de valoracin catastral, recogida ac-

tualmente en la Orden Ministerial del Ministerio de Econo-ma y Hacienda 1020/93. Su base es la situacin de mercado,por lo que en su realizacin constituyen parte fundamentallas determinaciones recogidas en los estudios del mercadoinmobiliario.

10. OBRAS EN LOS EDIFICIOS

El Plan General de Ordenacin Urbana (PGOU) de Madriddefine las obras en los edificios como aquellas que se efec-tan sin alterar las posiciones de las fachadas y cubiertas delos edificios, y que definen el volumen de la edificacin, ex-cepto las salvedades que se indican en cada tipo de obrasrespecto a su capacidad para variar alguno de dichos ele-mentos. Segn afecten a todo el edificio o a parte del mis-mo, tendrn carcter general, parcial o puntual.

En las ponencias se recogenlos valores del suelo, losvalores de las construccio-nes y los coeficientescorrectores.

Las obras en los edificios son aquellas obras que serealizan sin alterar si las

posiciones de las fachadasni las cubiertas de losedificios.


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Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras,las de eliminacin de elementos extraos aadidosa las fachadas y cubiertas de los edificios, la recupera-cin de cornisas y aleros suprimidos en intervencionesanteriores, la reposicin de molduras y ornamentoseliminados en fachadas, as como la recuperacin delas disposiciones y ritmos originales de los huecosde las fachadas y de su revocos, y tambin la elimi-nacin de falsos techos y otros aadidos.

Obras de conservacin. Son aquellas cuya finali-dad es la de mantener al edificio en correctas condi-ciones de salubridad, habitabilidad y ornato, sinalterar sus condiciones morfolgicas. Se incluyen, en-tre otras, las obras de reposicin de instalaciones, elcuidado de cornisas y salientes, la limpieza o reposi-

cin de canalones y bajantes, la reparacin de cu-biertas, y la sustitucin de solados yesos y pinturasinteriores.

Obras de consolidacin. Son aquellas que tienenpor objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitucinde elementos daados, para asegurar la estabilidaddel edificio, con posibles alteraciones menores de suestructura y distribucin.

Obras de rehabilitacin. Son todas aquellas inter-venciones que mejoren las condiciones del edificioen materia de salubridad, habitabilidad, confort,seguridad y ornato, y modifique su distribucin, al-terando sus caractersticas morfolgicas y distribu-


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cin interna. Dentro de stas, se pueden distinguirlas siguientes:

Obras de acondicionamiento. Son aquellasque mejoran las condiciones de habitabilidaddel edificio, o de parte del mismo, mediantela introduccin de nuevas instalaciones, lamodernizacin de las ya existentes o la

redistribucin de sus espacios interiores,pudiendo variar el nmero de viviendas olocales existentes sin intervenir sobre las ca-ractersticas morfolgicas o su estructuraportante, ni alterar la envolvente del edificio.

Cuando las obras afecten a una parte del edi-ficio que en su conjunto no supere el 25 porciento de la superficie total del inmueble, la

intervencin tendr carcter puntual.Obras de reestructuracin. Son las que afec-tan a las condiciones morfolgicas del edifi-cio, pudiendo variar el nmero de viviendaso locales existentes. Entre stas, se puedendistinguir las siguientes:

Reestructuracinpuntual , cuando se

trate de obras en las que se realicenpequeas modificaciones estructuralescuyo fin sea:

cambios en la distribucin me-diante la apertura puntual de hue-cos de paso en muros;

Dentro de las obras derehabilitacin encontramosobras de acondicionamiento,obras de reestruc-turacin,obras exteriores y obras dereconfiguracin.


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la adecuacin a la normativa con-tra incendios y a la de accesibilidady supresin de barreras arquitec-tnicas, mediante la construccinde rampas, pasos, escaleras, y vasde evacuacin;

la instalacin de ascensores y la

construccin de escaleras privadasde comunicacin entre pisos;

la sustitucin parcial de forjados,pudiendo introducirse modificacio-nes de nivel en zonas localizadas.

Reestructuracinparcial, cuando se tra-te de obras que incluyan alguno de lossiguientes objetivos:

construccin entre plantas;

cubrimiento de forjados de patioscerrados de dimensiones inferio-res al 50 por ciento de las estable-cidas en las normas de aplicacin;

demolicin y nueva construccin dencleos de comunicacin vertical;

apertura de patios mnimos (estepunto hace referencia a los edificiosincluidos dentro del APE 00.01 delPGOU de Madrid, donde se esta-blecen determinaciones de patiosmnimos para ventilacin y soleado);


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apertura de patios o incrementosdel espacio libre de parcela, deacuerdo con las dimensiones esta-blecidas en la normativa aplicable.

La ejecucin de todas las obras ante-riormente referidas queda siemprecondicionada al cumplimiento de las con-diciones especficas de catalogacin, nopudiendo sobrepasar la edificabilidadmxima permitida cuando se ejecuteincremento de la superficie construida.

Reestructuracingeneral. Incluye todasaquellas obras que excedan de lo ante-riormente expuesto, pudiendo conside-rarse de reestructuracin total las quesupongan el vaciado del edificio, comoel mantenimiento de fachadas.

Obras exteriores. Este tipo de obras afectan de formapuntual a las fachadas y cubiertas de los edificios,modificando su configuracin externa sin afectar asu volumetra. Comprenden la modificacin de hue-cos, ritmos, tratamientos o materiales, las sustitucio-

nes de los elementos de cierre y la implantacin deelementos fijos exteriores, muestras, marquesinas yescaparates.

Obras de reconfiguracin. Se consideran obras dereconfiguracin las que, sin alterar cuantitativamenteel volumen del edificio, lo modifican en su disposi-cin, con pequeas intervenciones que tendrn como


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finalidad principal la eliminacin de impactos nega-tivos existentes.

Entre otras, se puedan considerar como de reconfi-guracin las obras de modificacin de trazados in-adecuados de cubierta mediante la reorganizacinde sus faldones, la regularizacin de ticos, buhar-dillas y cuartos de mquinas, la supresin de limas y

la compensacin de la supresin de cuerpos aadi-dos en patios, mediante la utilizacin de espaciosexistentes bajo cubiertas.

Su limitacin es que no podr afectar a un volumensuperior al 10 por ciento del edificio.

11. REAS DE REPARTO

Es el espacio concebido para la justa distribucin, dentro delmbito de la misma, de los beneficios y cargas derivados delplaneamiento. El concepto vio la luz en la Ley 8/90, con suposterior Texto Refundido de 1992.

Para cada rea de reparto, se fija un aprovechamiento tipo( At ), parmetro que refleja la medida de los aprovechamien-tos del mbito en el que se acta, expresando el contenidonormal del derecho de propiedad.

El suelo clasificado como urbano por el planeamiento que-da, de esta manera, dividido en reas de reparto de benefi-cios y cargas en las que quedan incluidos, en su caso, lossistemas generales. El planeamiento distingue diferentesreas de reparto en funcin del grado de desarrollo sobre elque se sitan.

En el rea de reparto sedistribuyen los beneficios ycargos derivados del

planteamiento.


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En consecuencia, el aprovechamiento tipo y las reas de re-parto son necesarios para la correcta ejecucin delplaneamiento, es decir, para su gestin, que tendr tres obli-gaciones bsicas:

Cesin de los terrenos destinados a dotaciones p-blicas, que pueden ser locales o generales, entendi-das como las destinadas a atender las necesidadesdel sector, y del porcentaje de aprovechamiento quepor ley corresponde a la administracin municipal,que la Ley de Rgimen del Suelo y Valoraciones 6/98fija en un mximo de un 10%.

Equidistribucin , es decir, reparto justo de benefi-cios y cargas derivados del planeamiento.

Urbanizacin, hasta convertir la parcela en solar,segn las determinaciones del planeamiento.

12. APROVECHAMIENTO REAL Y APROVECHAMIENTO SUSCEPTIBLE DEAPROPIACIN (AR Y ASA)

Se entiende poraprovechamiento real (Ar) el aprovechamien-to permitido por el planeamiento, es decir, el que se derivade la aplicacin directa e inmediata de la ordenacin urba-nstica.

Es, en definitiva, la superficie edificable que resulta de laaplicacin de las determinaciones que, sobre cantidad de unuso o tipologa, establece el planeamiento para un terrenodeterminado.

El aprovechamiento real deriva del planeamientourbanistico.


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Normalmente, el planeamiento define este aprovechamien-to del siguiente modo:

Mediante el ndice de edificabilidad por superficiede parcela.

En funcin de la ordenacin especfica.

Mediante la aplicacin de parmetros formales.

El aprovechamiento susceptible de apropiacin (ASA), tam-bin llamadoaprovechamiento patrimonializable por un pro-

pietario , es aqul que le reconoce la ley en funcin del derechode propiedad que ostenta sobre una parcela determinada,independientemente del aprovechamiento real que elplaneamiento establece en la misma, es decir, el aprovecha-miento que realmente puede materializar en su parcela.

13. LINDEROS

Se definen como las lneas perimetrales que delimitan unaparcela y la distinguen de sus colindantes. Llamamos linderofrontal al que delimita la parcela con el vial o espacio librepblico al que d frente.

En parcelas con un solo lindero frontal, se entender comotestero al opuesto al mismo, y el resto sern linderos laterales.

En parcelas con ms de un lindero frontal, los restantes se-rn linderos laterales.

El aprovechamiento susceptible de apropiacines el reconocido por la ley.

Los linderos delimitan una parcela de otra.


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14. ALINEACIN OFICIAL

Tambin llamada exterior o pblica, es la lnea sealada porel planeamiento para establecer el lmite que separa los sue-los destinados a viarios pblicos, o a espacios libres que seantambin pblicos, de las parcelas edificables.

En las parcelas ya edificadas, y en ausencia de otra defini-

cin de alineacin exterior, se considerar como tal la lneamarcada por la interseccin del cerramiento de la parcela ode la fachada del edificio con el terreno.

Los planes de ordenacin tambin sealan como alineacionesoficiales las lneas que distinguen los espacios pblicos dedistinta calificacin.

15. SOLAR

Tienen la consideracin de solar aquellas parcelas de suelourbano aptas para la edificacin que renan los siguientesrequisitos:

que estn dotadas de acceso rodado, abastecimien-to y evacuacin de agua, y suministro de energaelctrica;

que los viarios previstos en el planeamiento con losque linde la parcela tengan pavimentada la calzaday encintadas las aceras;

que tengan sealadas alineaciones y rasantes.

En los supuestos en los que el planeamiento requiera la apro-bacin de un instrumento intermedio que afecte a la parce-la, se estar en todo caso condicionado a los requisitos de

La alineacin oficial separalos suelos pblicos de las

parcelas edificables.


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urbanizacin antes sealados, as como a los adicionales quese establezcan en dicho instrumento de desarrollo.

16. POSICIN DE LA EDIFICACIN Y DELCERRAMIENTO RESPECTO A LA ALINEACINOFICIAL

Por lo que se refiere a la alineacin oficial, la edificacin po-dr estar en alguna de las situaciones siguientes:

Alineada: cuando la lnea de edificacin o el cerra-miento son coincidentes con la alineacin oficial.

Fuera de alineacin : cuando la lnea de edificacines exterior a la alineacin oficial.

Retranqueada : cuando la edificacin o el cerramien-

to es interior a la alineacin oficial.Salvo los vuelos o salientes de la fachada que expresamentese autoricen por el planeamiento, ninguna parte ni elemen-to de la edificacin, sobre o bajo rasante, podr quedar fue-ra de alineacin.

17. RETRANQUEOS

Son los delimitados por la anchura de la zona de terrenocomprendida entre la edificacin y la alineacin oficial, uotro elemento de referencia de los viarios o espacios libresde uso pblico que fije el planeamiento.

Puede darse como valor fijo obligado o como valor mnimo.

El retranqueo est comprendido entre la edificacin y la alinea-cin oficial.


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18. SEPARACIN ENTRE EDIFICACIONES

Consiste en la dimensin que separa las fachadas exterioresde los edificios, cuando estn sobre la misma parcela, enparcela colindante o bien por un vial o espacio libre de usopblico.

Se entiende que un edificio cumple una distancia determi-

nada con otro cuando la distancia entre cualquier par depuntos situados en una y otra lnea de edificacin es igual osuperior a dicha dimensin.

Cuando el edificio tenga cuerpos de distintas alturas, la con-dicin anterior deber cumplirse para cada uno de ellos.

19. FONDO EDIFICABLE

Se define como la distancia comprendida entre una superfi-cie vertical situada en la alineacin oficial y otra paralela a lamisma situada en el interior de la parcela.

20. REA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIN

Es la resultante de aplicar las condiciones de posicin deledificio definidas en el planeamiento dentro de la parcela

edificable, determinando, de esta manera, la zona de la par-cela susceptible de ser ocupada por la edificacin.


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21. SUPERFICIE OCUPABLE

Es la superficie de la parcela edificable susceptible de serocupada por la edificacin. Su cuanta puede sealarse:

Indirectamente: como conjuncin de referencias deposicin, siendo entonces coincidentes con el reade movimiento.

Directamente: mediante la asignacin de un coefi-ciente de ocupacin.

En general, se distinguen la ocupacin de las plantas sobrerasante y las de las plantas bajo rasante. Salvo especifica-cin en contra por el planeamiento, las construcciones bajorasante podrn ocupar los espacios correspondientes aretranqueos y de separacin a linderos.

22. SUPERFICIE OCUPADA

Podemos distinguir las siguientes superficies ocupadas:

Sobre rasante : es la superficie comprendida dentrode la lnea de edificacin. La superficie de los patiosde parcela cerrados se descontar de la superficieocupada, siempre que no estn edificados sobre ra-

sante.Bajo rasante: es la superficie en proyeccin horizon-tal de las plantas bajo rasante admitidas por elplaneamiento.


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11 reas de reparto 23

12 Linderos 24

13 Alineaciones oficiales 26

14 Solar 26

15 Posicin de la edificacin 27

16 Retranqueos 27

17 Separacin de las edificaciones 28

18 Fondo edificable 28

19 rea de movimiento de la edificacin 28

20 Superficie ocupable 28

21 Superficie ocupada 29


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Autoevaluacin (1)

Contestar si las siguientes afirmaciones son verdaderas o falsas.

1. Se define comorepercusin del solar urbanizado al co-ciente entre el valor del inmueble y el valor del solar a

precio de mercado.

V F2. Entendemos como superficie til de una vivienda la su-

perficie cerrada por el permetro definido por la cara in-terior de los cerramientos de la vivienda, incluida la parteproporcional de elementos comunes, con el exterior deledificio o con otras viviendas, incluyendo la mitad de lasuperficie del suelo de los espacios exteriores de la uni-dad considerada.

V F3. Definimos la superficie construida como la superficie til,

sin excluir la superficie ocupada por los elementos inte-riores e incluyendo los cerramientos exteriores con otrasviviendas o locales, ms la parte proporcional que le co-rresponde en los elementos comunes del edificio.

V F4. Podemos establecer una relacin entre la superficie til yla superficie construida, contando con los elementos co-munes, de la siguiente manera: multiplicando la superfi-cie til por un coeficiente comprendido entre 1,2 y 1,3.

V F


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5. Si, por alguna razn, necesitramos la superficie til ysolamente dispusiramos de la superficie construida conelementos comunes, hallaremos la superficie til multi-plicando la construida con elementos comunes por uncoeficiente que podr estar entre 0,70 y 0,80.

V F6. Entendemos por antigedad el nmero de aos trans-

curridos desde la fecha de construccin del edificio, odesde su ltima rehabilitacin integral, hasta la fecha dela valoracin.

V F7. La legislacin vigente sobre valoraciones hipotecarias es-

tablece un sistema de depreciacin por antigedad, quees el siguiente: una depreciacin rpida en los primeroscinco aos de vida del edificio, convirtindose ms tarde

en depreciacin lineal hasta los cincuenta aos y redu-cindose posteriormente hasta los setenta y cinco aos, apartir de cuya edad no se considera depreciacin alguna.

V F8. Se define comodepreciacin fsica la deduccin que se

realiza sobre el coste de reposicin bruto (CRB) de un bienen funcin de su antigedad y estado de conservacin.

V F9. La vida til de un inmueble se establece como el perodode tiempo durante el cual el inmueble ha cumplido conlas funciones para las que fue concebido, contado des-de la fecha de su construccin o ltima reestructuracinintegral.

V F


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15. Las reas de reparto son reas que, dentro de un mbitodeterminado, tienen asignado un uso comn por elplaneamiento.

V F16. Para cada rea de reparto se fija un aprovechamiento

tipo ( At ) que se define como el parmetro que refleja lamedida de los aprovechamientos del mbito en el que

se acta, expresando el contenido normal del derechode propiedad.

V F17. La gestin del planeamiento tiene tres obligaciones b-

sicas, que corresponden con las siglas CEU: compensar,estructurar y urbanizar.

V F18. La diferencia entre el aprovechamiento real y el suscepti-

ble de apropiacin estriba en que elaprovechamiento real es el aprovechamiento permitido por el planeamiento, esdecir, el que se deriva de la aplicacin directa e inmediatade la ordenacin urbanstica, mientras que elaprovecha-miento susceptible de apropiacin (ASA) , tambin llama-do aprovechamiento patrimonializable por un propietario ,es aqul que le reconoce la ley en funcin del derecho depropiedad que ostenta sobre una parcela determinada.

V F


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19. Definimos comoalineacin oficial la lnea sealada porel planeamiento que estable el lmite que separa los sue-los destinados a viarios pblicos, o a espacios libres quesean tambin pblicos, de las parcelas edificables. Cabesealar que los planes de ordenacin tambin sealancomo alineaciones oficiales las lneas que distinguen losespacios pblicos de distinta calificacin.

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20. Tendrn la condicin de solar aquellas parcelas de suelourbano aptas para la edificacin que estn dotadas deacceso rodado, abastecimiento y evacuacin de agua ysuministro de energa elctrica, y que linden con viariosprevistos en el planeamiento que tengan pavimentadala calzada y encintadas las aceras.

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curso perito judicial

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