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CUADERNOS DE INGENIERIA Y TERRITORIO 3CUADERNOS DE INGENIERIA Y TERRITORIO 3

E.T.S.I. CAMINOS, CANALES Y PUERTOSUNIVERSIDAD DE CASTILLA - LA MANCHA

Renovación y expansión urbana enCiudad Real

Ejemplos de operaciones inmobiliarias de iniciativa privada entre mediados del siglo XIXy mediados del siglo XX

Raúl Serrano de la FuenteJosé María de Ureña FrancésFélix Pillet CapdepónJosé María Coronado Tordesillas

Edita: E.T.S.I. Caminos, Canales y Puertos.Universidad deCastilla - La Mancha.Copyright: © 2004, E.T.S. de Ingenieros de Caminos,Canales y Puertos de Ciudad Real.

Universidad de Castilla - La ManchaISBN: 84-608-0107-1Imprime: ANGAMA Artes GráficasD.L.: 54/2004Imagen portada: «Ampliación del plano del terreno en quetuvo lugar la acción de Ciudad Real» por don AlfonsoRodríguez y don Antonio Ortiz y Ustariz, Oficiales delCuerpo de E.M. Archivo del Servicio Geográfico delEjército. 1866.

PRESENTACIÓN DEL DIRECTOR DE LA ESCUELA

Frente a los dos anteriores volúmenes de la colección Cuadernos de Ingeniería y Territorio, donde se analiza-ban el presente y futuro de Ciudad Real tanto a nivel global como en relación con la línea de AltaVelocidad Madrid - Puertollano - Ciudad Real, el trabajo que ahora presentamos pretende ser unamirada al pasado de esta ciudad. Sin embargo, permanece el compromiso adquirido por la ETSI deCaminos, Canales y Puertos con Ciudad Real y el análisis territorial de la misma.

El tercer volumen de esta colección ha sido fruto de más de año y medio de trabajo incluído comoanálisis previo en el proyecto de investigación Influencia de la Alta Velocidad en los procesos de integración ycohesión socioeconómica en ciudades de tamaño pequeño (SEC2002 - 02493) financiado por el Ministerio deCiencia y Tecnología. El estudio se sustenta en una importante labor investigadora de diversas fuentesque han servido para obtener conclusiones sobre la pequeña propiedad urbana en Ciudad Real a lolargo de la segunda mitad del siglo XIX y primera mitad del siglo XX. La ciudad, que ha sufrido unfrenético proceso constructivo en las últimas décadas, también se transforma antes de la Guerra Civil através de procesos de iniciativa privada de renovación del casco urbano consolidado y de expansión dela ciudad en su espacio periférico.

Por último, desde estas líneas queríamos agradecer la colaboración prestada en la investigación porparte de los trabajadores de Archivo Municipal y del Registro de la Propiedad Urbana de Ciudad Real.Sin su ayuda estas líneas nunca se hubiesen escrito.

José María de Ureña FrancésDirectorE.T.S. de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

CONSIDERACIONES PREVIAS Y OBJETO DE ESTUDIO ................................................................ 7Expansión y renovación urbana en España. De las propuestas de Cerdá a la Ley del suelo de 1956 ....................... 9Objeto de estudio ........................................................................................................................................................... 10El marco de referencia de Ciudad Real .......................................................................................................................... 13

ALGUNAS OPERACIONES INMOBILIARIAS PRIVADAS DE EXPANSIÓN DE LACIUDAD EN LA PERIFERIA DENTRO Y FUERA DE RONDAS ................................................ 19

Metodología .................................................................................................................................................................... 22Elementos comunes en las zonas de estudio ............................................................................................................. 24Análisis del proceso de parcelación y crecimiento demográfico en espacios dentro de rondas ............................... 28Análisis del proceso de parcelación en espacios fuera de rondas ................................................................................ 38Morfología urbana resultante ........................................................................................................................................ 41Apuntes sobre los procesos recientes acaecidos en las zonas periféricas analizadas ................................................. 48Conclusiones ................................................................................................................................................................... 50

ALGUNAS OPERACIONES INMOBILIARIAS PRIVADAS DE RENOVACIÓN YDENSIFICACIÓN DE LA CIUDAD EN EL ESPACIO URBANO CONSOLIDADO ...... 53

Metodología .................................................................................................................................................................... 55Análisis de la población. Evolución y ocupación profesional .................................................................................... 58Evolución de las parcelas y edificios .............................................................................................................................. 59Apuntes sobre los procesos recientes acaecidos en la manzana analizada ................................................................ 70

CONCLUSIONES FINALES Y BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................... 75

Índice

Consideraciones previas y objeto de estudio

EXPANSIÓN Y RENOVACIÓN URBANA EN CIUDAD REAL E.T.S.I. CAMINOS, CANALES Y PUERTOS. UCLM.

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CONSIDERACIONES PREVIAS YOBJETO DE ESTUDIO

EXPANSIÓN Y RENOVACIÓNURBANA EN ESPAÑA. DE LASPROPUESTAS DE CERDÁ A LA

LEY DEL SUELO DE 1956

En las ciudades españolas más importan-tes, los procesos de expansión y renova-ción de la urbe se realizaron a partir deextensos planes de ensanche y dealineaciones que aumentaron la extensión ycambiaron la morfología de la ciudad.Frente a ellas, en ciudades medias con uncrecimiento económico limitado, laexpansión y renovación urbana fueevolucionando “a saltos”, con épocas deestancamiento y avances, aprovechandocoyunturas favorables para un despegueurbano que no llegará hasta la década de1960 [Delgado, 1995:211].

Los preceptos higienistas de Cerdá,aplicados a su proyecto de Ensanche de

Barcelona, pretendieron solucionar losproblemas de hacinamiento de los cascoshistóricos, a la vez que planteaban nuevasáreas urbanas con características adecua-das. Estas grandes propuestas de regula-ción del crecimiento fueron de las prime-ras que se llevaron a cabo, aunque deforma inacabada y alterada [Soria, 1990].La incompleta realización de los proyec-tos, especialmente en su vertiente mássocial, dio lugar a la aparición de unensanche con insuficiencias importantes. Alno solucionar los problemas de viviendade las clases obreras, éstas siguieronhacinándose en los centros históricos, a lavez que surgía una urbanización marginalfuera de un ensanche sin colmatar[Castrillo, 2001:96]. Así pues, la realidaddel ensanche fue la de un espacio unitario,sin conexión y excluido de un plantea-miento global [Terán, 1978:32].

Esta realidad se vio plasmada de formaimportante, por ejemplo, en Madrid,Barcelona, Bilbao y San Sebastián. Otrasciudades tomaron como referencia estosprocesos para elaborar proyectos mucho

menores que no supusieron más que unaampliación reducida de las ciudades. EnCiudad Real, se denominó erróneamenteproyecto de ensanche a la incitación porparte de las autoridades de construir al surde la ciudad, en la que nacerían los barriosde Larache, de Ciudad Jardín y de Orientea partir de 1920 [Pillet, 1984:232]. Obvia-mente, las expansiones urbanas amparadasen planes de ensanche como los deMadrid o Barcelona son diferentes a lasque tendremos en estos barrios construi-dos, en gran medida, a merced de laespeculación y de la falta de ordenación.Como expresa García Merino, en referen-cia a las ciudades de crecimiento limitado:“El área suburbana que hasta el últimocuarto del XIX apenas se había manifesta-do, limitándose, en los más de los casos, aengrosar los arrabales, experimenta en losúltimos años del siglo XIX un importantedesarrollo mediante parcelaciones yautoconstrucción o bien mediante lapromoción de nuevos barrios, sea sobreantiguos núcleos rurales o sea sobre loscampos del entorno urbano” [Delgado,1995:14,133].

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Junto a los planes de ensanche, los intentosde regular la ciudad fueron muy somerosa partir de figuras como alineaciones,planos y ordenanzas municipales. En 1924,el Estatuto Municipal obligó a redactarplanes de ensanche a las ciudades cuyapoblación hubiera crecido, al menos, un20% entre 1910 y 1920 [Terán,1978:28,42]. Fue un intento serio porplanificar las ciudades más dinámicas, queno tuvo las consecuencias deseadas.Ciudad Real se quedó fuera de estaregulación [Pillet, 1984:283].

A finales del siglo XIX, las grandesciudades españolas tenían problemas desalubridad y tráfico dentro del espaciourbano construido. Estos problemasfueron los detonantes de la redacción deproyectos de reforma interior, como el deCerdá en Madrid, que se plasmaronprincipalmente en la apertura, ampliacióno regularización de “grandes vías” querompían la trama preexistente [Soria,1990]. En ciudades más reducidas, dondeestos problemas eran menores, la renova-ción del caserío, unido a la rectificación de

algunos trazados y la alineación de calles,fue la única forma de regular la moderni-zación de los centros. En 1932 se creó enCiudad Real un plano de alineación [Pillet,1984:310], que no supuso grandes refor-mas en la ciudad. El exiguo crecimientode estas ciudades hizo que la escasaburguesía no viera preciso ejecutar pro-yectos de ensanche para trasladar susresidencias fuera del espacio construido[Delgado, 1993:102]. En Ciudad Real, adiferencia de las grandes ciudades españo-las, las principales familias siguieronhabitando los lugares centrales, mientrasque las clases obreras ocuparon las zonasmás periféricas de la ciudad.

Durante la posguerra, siguiendo preceptosrepublicanos auspiciados por PedroBidagor, aparecerán diversos planes deordenación como antesala de la primeraLey de Suelo de 1956. Como siempre,frente a los grandes planes de ordenacióncomo el de Madrid, surgieron otros demenores dimensiones en ciudades mediasy pequeñas que, en ocasiones, no fueronmás que estudios informativos y clasifica-

ciones de la edificación [Terán,1978:92,203]. En Ciudad Real, sin embar-go, la primera gran figura de planeamientoserá el Plan General de 1963.

Por último, es conveniente señalar que ladocumentación sobre la puesta en marchay desarrollo de estos procesos de ensan-che y renovación interior en ciudadesimportantes es abundante, lo que hapermitido conocerlos a fondo. Sin embar-go, en ciudades pequeñas como CiudadReal, las operaciones equivalentes sondesconocidas, al situarse fuera de regula-ciones o de planes de ordenación urbana,en muchos casos solo existentes desdemediados del siglo XX. La inexistencia deestas figuras puede suponer que no hubonecesidad de las mismas y que no sedesarrollaron grandes crecimientos otransformaciones urbanas.

OBJETO DE ESTUDIO

En la ciudad han convivido y convivenvarios tipos de operadores inmobiliarios,resumidos en dos: operadores públicos y

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operadores privados, que van a dar lugar adiversos tipos de proyectos inmobiliarios.

Generalmente, los operadores públicosrealizaron, durante el periodo de estudio,dos tipos de operaciones principales: lacreación de nuevas infraestructuras oequipamientos y la producción de vivien-da, tanto de forma directa como a travésde apoyos.

Por otro lado, la iniciativa privada tiende aevitar la creación de equipamientos oinfraestructuras y se inclina hacia produc-tos inmobiliarios que reporten beneficiosdirectamente. No obstante, hay casosdonde estos operadores, a través deconcesiones administrativas, produceninfraestructuras en la ciudad a cambio delpago de un precio por parte de losusuarios. Estos nuevos equipamientossuelen estar relacionados con nuevastecnologías e innovaciones (por ejemplo,el gas). A diferencia de la edificaciónpública, la construcción privada es muchomás desconocida, al no desarrollarse através de proyectos de los cuales todavía

hoy se mantenga una documentación yuna cartografía. Solo en aquellos casosdonde ha habido algún tipo de planifica-ción o donde se han producido edificiossingulares podemos encontrar algunadocumentación. Este desconocimiento haprovocado que se crea que las operacio-nes privadas son, en su mayor parte, detamaño más reducido que las públicas.

El trabajo de Félix Pillet describe, endetalle, los procesos urbanos en su integri-dad, valorando la forma y la estructuraglobal de la ciudad. Partiendo de estavisión de conjunto, en este estudio nosinteresa comenzar a explorar qué tipos deprocesos inmobiliarios más importanteshan atraído a la iniciativa privada dentrode rondas desde mediados del siglo XIXhasta mediados del siglo XX.

Para ello, hemos llevado dos vías detrabajo relacionadas con la expansión y larenovación urbana. A partir de 1950, lasoperaciones privadas de expansión yrenovación urbana son abundantes. Sinembargo, nos interesa observar si estas

operaciones aparecen anteriormente deforma importante.

Los procesos de renovación y expansiónson generales en todas las ciudadespequeñas y medianas en España. CarmenDelgado habla de “dos tipos de interven-ciones urbanísticas preferentes: la renova-ción interior, el remodelado del centrohistórico densificado y colmatado, y laproducción de nuevo suelo urbanizadomediante la expansión de las periferiastradicionales o la construcción de nuevosespacios edificados en los aledaños de laciudad” [Delgado, 1995:96].

A través de los procesos de expansiónurbana se intentará, en algunos casos,producir vivienda obrera con costes ytamaños mínimos en las ciudades, dondeel poder público aparecerá de una formatardía y superficial [Castrillo 1995:170-171]. Como contrapunto, en otros casosla vivienda será de mayor calidad ytamaño.

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La observación de la cartografía históricade Ciudad Real nos ha permitido eldescubrimiento de unos espacios deexpansión que cuentan con una ciertauniformidad y que deben responder aalgún tipo de promoción unitaria. En eltrabajo hemos analizado sólo algunos deellos, con un crecimiento apoyado enviales y servicios existentes e irregulares. Esposible que haya otras operacionesimportantes de expansión, pero no es fácildescubrirlas. Los espacios analizados,todos en el interior de la ronda, se locali-zan en la zona al sur del actual Rectoradode la UCLM, en la parte este de la ciudady al Noroeste, en las cercanías de la Plazade Toros (Figura 1). En estos casos, lamorfología de la manzana, su parcelacióny los correspondientes edificios puedentodavía observarse en los planos actuales,aunque ya están siendo objeto de procesoscrecientes de renovación urbana.

Aunque no están dentro de nuestroanálisis, se mencionarán, sin entrar endetalles, los barrios de iniciativa privadaaparecidos fuera de la ronda durante los Figura 1. Áreas de expansión y renovación urbana analizadas.

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Figura 2. Edificio burgués en la calle Toledo, recientemente demolido.

últimos años del periodo analizado;distinguiéndolos de aquellos de promo-ción pública, que están más estudiados. Elanálisis de estos barrios de viviendaprivada extrarrondas fue realizado porFélix Pillet [Pillet, 1984], por lo quenosotros sólo aportaremos alguna re-flexión respecto al proceso de parcelacióny a la morfología de las manzanas yparcelas resultantes.

Mientras estos procesos se desarrollan,Ciudad Real también renueva su espacioconsolidado, con una densificación enconexión con la burguesía emergente, queocasiona la aparición de nuevos edificiosde mayor calidad en el centro de lapoblación [Pillet, 1984:302] (Figura 2).Para el análisis de estas transformaciones,se ha trabajado sobre una manzana conuna situación central que puede ser signifi-cativa de este proceso (Figura 1). Seescogió una manzana que no poseíaningún elemento singular, en relación conel suelo, el cambio de propiedad o laedificación; y que conserva algunosedificios burgueses del siglo XIX e,

incluso, construcciones anteriores. Elobjetivo es conocer cuáles eran las edifica-ciones que preceden a las operacionesburguesas y el tipo de transformacionessufridas por éstas a lo largo de la segundamitad del siglo XIX y la primera mitad delsiglo XX. En definitiva, reordenacionesdel parcelario, operaciones de derribo yconstrucción y añadidos que aumentan elespacio habitable en las antiguas edifica-ciones.

EL MARCO DE REFERENCIA DECIUDAD REAL

Las primeras aproximaciones a la morfo-logía de Ciudad Real aparecen en grandesobras geográficas del siglo XIX, querecopilaban los elementos más destacablesdel territorio español. Especialmenteimportante es la obra de Pascual Madoz,que recoge información descriptiva sobreel aspecto de la ciudad a mediados desiglo [Madoz, 1987:343]. Junto a las obrasescritas, se realizan los primeros trabajos

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cartográficos sobre la ciudad, normal-mente con un sentido militar. A mediadosdel siglo XIX, Coello dibuja el plano máscompleto hasta esa fecha [Coello, 1850?],inserto en su serie cartográfica sobre lasciudades más importantes del país.

Durante el siglo XX, las obras de referen-cia sobre Ciudad Real y su paisaje urbanohan aumentado, especialmente en lasúltimas décadas. El libro más global sobreel urbanismo ciudadrealeño contemporá-neo es el trabajo doctoral de Félix Pillet.En la obra, el autor hace un exhaustivoestudio del proceso urbano de la ciudad,basándose en la función, la infraestructuray la morfología urbana [Pillet, 1984:7].Éste último aspecto del libro es el másinteresante para nosotros, por lo que va aser referencia obligada durante el análisisde las diferentes zonas escogidas para elestudio.

Posteriormente, otros autores e institucio-nes han analizado diversos elementos de laciudad de forma concreta. Dentro deestos estudios, nos han interesado obras

como la de Golderos Vicario [Golderos,1998], donde se analiza la historia dealgunas de las calles más importantes de laciudad; y la de Romero Fernández [Ro-mero, 1994], que recopila una serie defotografías antiguas ordenadas por calles yplazas.

Por otro lado, no podemos acometer elestudio sin una base teórica que nos ayudea explicar los procesos acaecidos en laciudad. En este sentido, los estudios másatractivos han sido los de Fernando deTerán [Terán, 1978], sobre el desarrollodel planeamiento urbano español; MaríaCastrillo Romón [Castrillo, 2001], sobre lavivienda obrera a lo largo del periodo quenos ocupa; y la obra de Carmen DelgadoViñas. De ésta última nos interesa suestudio sobre las capitales de provinciapequeñas y medianas [Delgado, 1995], enla que recopila información obtenida deestudios urbanos realizados en diversasciudades españolas, entre ellas CiudadReal, y su obra sobre la vivienda obreradentro de un caso particular como Burgos[Delgado, 1992], donde se han podido

apreciar algunos procesos paralelos a losque encontramos en Ciudad Real.

EL CRECIMIENTO POBLACIONALDE CIUDAD REAL (1857 – 1940)

El crecimiento de la población de laciudad entre 1857 y 1940 fue bastanteimportante. Durante este periodo, CiudadReal pasó de superar escasamente las10.000 personas a tener una población decasi 33.000 habitantes en 1940 (Gráfico 1).Esto significa un crecimiento anual mediodel 1,27%, cifra que nunca se habíaalcanzado en la ciudad [Pillet, 1984:44,96].Como observaremos, este aumento depoblación supuso cambios físicos en laciudad. Tanto el crecimiento en superficie,ocupando nuevo suelo, como ladensificación del espacio ya urbano tienenaquí su justificación.

Nuestro periodo de estudio comienza conuna inflexión en el crecimiento de lapoblación. Desde 1857 a 1877, la mortali-dad disminuye y el crecimiento anual sedispara hasta el 1,58% (Gráfico 2).

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Por otro lado, la llegada del ferrocarril en1864, la desecación de los Terreros en1868 (grandes lagunas existentes al este dela ciudad donde se acumulaba agua delluvia que posteriormente se corrompía,provocando epidemias en zonas próximascomo el barrio de Santiago), la desamorti-zación y la definitiva capitalidad deprovincia en 1833 son hechos que puedenprovocar que el crecimiento de la pobla-

ción sea mayor [Pillet, 1984:44,166,174,260,264]. No obstante, el incremento delespacio urbano de la ciudad entre el planode Coello, de mediados del siglo XIX, y elplano de 1886 no es importante, como seobserva en la cartografía (en verde enFigura 7).

Entre 1877 y 1910 se da un periodo decrisis. La población se estanca y el creci-

miento anual vuelve a caer por debajo del1%, a excepción de los últimos años desiglo. El descenso de la inmigración y laepidemia de cólera de 1885 provocan, enestos años, un estancamiento poblacional[Pillet, 1984:44].

El segundo periodo de crecimiento en elestudio está acotado entre 1910 y 1940.En la primera década del siglo XX, las

Gráfico 1. Población de Ciudad Real 1857 - 1940. Gráfico 2. Crecimiento anual medio de Ciudad Real 1857 - 1940.

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tasas de crecimiento suben hasta el 1,48%anual, cifra que irá engordando hasta el3,38% de la década de los 30. Esteaumento se debe, especialmente, a lainmigración atraída por la capital [Pillet,1984:49]. Como posibles hitos históricosque apoyen este crecimiento puede estarla desviación del ferrocarril al Este parafavorecer el crecimiento de la zona Oestefuera de la actual ronda. Este aconteci-miento se enmarca dentro de las políticasdel alcalde José Maestro entre 1931 y1934, muy positivas para la ciudad [Pillet,1984:289,332].

COMPARACIÓN CARTOGRÁFICADEL ESPACIO CONSTRUIDO ENCIUDAD REAL ENTRE MEDIADOSDEL SIGLO XIX Y 1956

Para conocer el crecimiento de la ciudaddurante la época de estudio hemosrecurrido a la cartografía histórica,comparando diferentes planos. Losplanos analizados y superpuestos nos vana ofrecer cuatro instantáneas de la ciudaden diferentes momentos (Figura 7).

Figura 3. Plano de Coello (1850?).Figura 4. Plano del InstitutoGeográfico y Estadístico (1886).

Figura 5. Plano censo de Sofí Heredia (1925).Figura 6. Fotografía aérea de Ciudad Real(1956).

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El primero de ellos es el plano realizadopor Coello a mediados del siglo XIX, queofrece valiosa información sobre laubicación de los principales edificios yalgunos espacios vacíos en el interior de laciudad (Figura 3). El plano del InstitutoGeográfico y Estadístico de 1886, dividi-do en hojas a escala 1:2.000, sólo muestralas calles y sus alineaciones (Figura 4). Elplano censo de Sofí Heredia de 1925,además de señalar los terrenos no cons-truidos en el interior de la ciudad, es elprimero que ofrece información sobre laparcelación, aunque de forma imprecisa(Figura 5). Por último, hemos superpuestola fotografía aérea del vuelo americano de1956 a los tres documentos anteriores(Figura 6).

A mediados del siglo XIX (en rojo enFigura 7), la amplitud del antiguo recintoamurallado provoca que todavía existamucho espacio no edificado dentro de él.Estos espacios se sitúan al Norte, al Este yal Suroeste. Al Norte, los terrenos entorno al Cuartel de la Misericordia no

Figura 7. Expansión del espacio construido en Ciudad Real desde 1850 a 1956.

EXPANSIÓN Y RENOVACIÓN URBANA EN CIUDAD REAL E.T.S.I. CAMINOS, CANALES Y PUERTOS. UCLM

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permiten el crecimiento. Al Este, estaimposibilidad se debe a la cercanía de losTerreros, fuente de epidemias [Pillet,1984:166]; mientras que al Suroeste, existeuna zona de desagüe desde la Plaza delPilar a la puerta de Alarcos (Figura 3).

Comparando los planos puede apreciarseque, durante el siglo XIX, la ciudad seexpande sobre ejes principales, como lascalles Mata, Alarcos o Ciruela. Esta últimaera la calle que conducía a la estación delferrocarril. La estación provocará que elcrecimiento de la ciudad se concentre en elSur, a través de grandes áreas de sueloindustrial y de almacenaje que, incluso,empezarán a traspasar los límites de laantigua muralla (en azul en Figura 7).Siguiendo el perímetro de la muralla, unavez derribada, se construirá la ronda querodeará la ciudad.

En el resto de la ciudad, apenas haydesarrollo hasta el segundo cuarto delsiglo XX. La parte Oeste se habíacolmatado hasta la muralla en el sigloXIX. La creación del hospital, en el

antiguo convento del Carmen [Pillet,1984:215], y nuevos equipamientos comoel matadero pudieron influir en este hecho.Al Norte, el gran espacio militar queocupaba el Cuartel de la Misericordialimitaba el crecimiento durante todo elperiodo, así que sólo se rellenarán algunosespacios vacíos o se crearán algunaspromociones inmobiliarias al sur delCuartel durante el siglo XIX (en verde enFigura 7).

El gran crecimiento de la ciudad hasta1956 se desarrollará en el segundo cuartodel siglo XX (en amarillo en Figura 7). Esla época en la cual se realizan las segrega-ciones que analizaremos a continuación, aexcepción de la situada al sur del Cuartelde la Misericordia.

Dentro de la ronda, las principales actua-ciones se llevan a cabo en el Suroeste, en elNorte y en el Este. Al Suroeste comienzanoperaciones de renovación que sustituyenespacios industriales y equipamientos porviviendas. En el Norte, se crean espaciosresidenciales en ejes como Pedrera Baja,

Pedrera Alta y Toledo. Al Este, también secrean zonas residenciales que luegoestudiaremos. Por tanto, la ciudad secolmata en el interior de la ronda (antiguamuralla) casi en su totalidad y desbordasus límites por el Oeste y el Sur.

Extrarrondas, la creación de los barriosobreros será predominante, así como lapuesta en marcha de algunosequipamientos, como un complejodeportivo cerca del barrio de Poniente. Eldéficit de viviendas que se produce enmuchas ciudades de España en esta época[Delgado, 1992:33] pudo afectar tambiéna Ciudad Real, por lo que posiblementehubiera construcciones de viviendamarginal en otras zonas, aunque siemprecerca del ferrocarril y al este de la capital[Romero, 1994:122-125].

Algunas operaciones inmobiliarias privadas de expansión de la ciudad en laperiferia, dentro y fuera de rondas

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RENOVACIÓN Y EXPANSIÓN URBANA EN CIUDAD REAL E.T.S.I. CAMINOS, CANALES Y PUERTOS. UCLM.

ALGUNAS OPERACIONESINMOBILIARIAS PRIVADAS DEEXPANSIÓN DE LA CIUDAD EN

LA PERIFERIA, DENTRO YFUERA DE LA RONDA

María Castrillo Romón, en su estudiosobre la vivienda obrera, hace una des-cripción que se corresponde en granmedida con las operaciones de parcela-ción periféricas de vivienda que se preten-den estudiar en Ciudad Real: “La caracte-rística más distintiva de las primerasperiferias urbanas (...) es su generación almargen de un plan o proyecto urbanoglobal y explícito. (...) Lotificaciones deparcelas rústicas edificadas de forma máso menos precaria, tipologías arquitectóni-cas urbanas mezcladas con semirrurales,grupos de barracas y chabolas, cultivos,muladares, manufacturas, etc., formarían,a menudo sin solución de continuidad,esas primeras periferias urbanas. (...) Estasoperaciones totalmente privadas, caracte-rísticas de los extrarradios, se desarrolla-rían, en general, a base de pequeñasparcelas agrupadas en manzanas rectangu-

lares, estrechas y largas, orientadas enfunción del máximo aprovechamiento dela parcela rústica originaria” [Castrillo,2001:86].

La vivienda de promoción pública no seha incluido en este estudio por ser másconocida y regulada. No obstante, alcomienzo del análisis es convenienteseñalar que la expansión de Ciudad Realtanto dentro como, especialmente, fuera

Figura 8. Operaciones deiniciativa pública anterioresa 1950.

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de rondas no es un proceso exclusivamen-te privado. La vivienda de promociónpública, directa o con algún tipo de apoyopúblico a la promoción privada, constitu-yó un elemento importante dentro de lapolítica urbana de la capital, especialmentetras la Guerra Civil. Anteriormente, laayuda pública sólo había aparecido en elbarrio de Ciudad Jardín que, junto albarrio de Larache, constituyen los prime-ros barrios extrarrondas de la ciudaddurante la década de los 20 del siglopasado. La Ciudad Jardín, al igual que enotras ciudades españolas, nació al amparode la Ley de Casas Baratas de 1911[Delgado, 1992:43-55], aunque se comen-zará a construir 16 años después de estafecha a través de la Cooperativa de CasasHigiénicas y Baratas [Pillet, 1984:282, 283,382].

Después de la contienda bélica, las prime-ras iniciativas de vivienda de promociónpública se dedicarán a la construcción delos grupos José Antonio, Francisco Francoy Vicente Galiana, dentro del espaciourbano consolidado. Extrarrondas, la

primera gran actuación fue la Barriada deJacobo Roldán, situada en la carretera deCarrión e inaugurada en 1946 [Pillet,1984:382, 386] (Figura 8).

METODOLOGÍA

La elección de las zonas a estudiar fue elprimer paso del proceso de análisis. Losespacios no debían estar edificados en elplano de Coello de mediados del sigloXIX, pero sí debían aparecer construidosen la fotografía aérea del vuelo americanode 1956. Con estos condicionantes y através del plano censo de Sofí Heredia de1925, el plano parcelario de Hacienda de1969 y el plano parcelario de 1996, sebuscaron espacios con una cierta regulari-dad en la manzana y en la parcela. Estaszonas debían de estar fuera de las opera-ciones de iniciativa pública conocidas, yaque el objetivo eran posibles operacionesimportantes realizadas con capital privado.

Una vez localizados estos espacios, lapervivencia de estas antiguas edificacionesnos aclararon que estábamos ante una

tipología constructiva similar en todos loscasos, aunque con tamaños distintos. Conesta uniformidad, la construcción devarias viviendas por un mismo promotorera una idea muy factible.

Tras esta exploración inicial, hubo queconsultar la información que había sobreestas zonas en el Registro de la PropiedadUrbana de Ciudad Real, contrastándolacon datos del Plano Parcelario de 1996.

El trabajo en el Registro de la Propiedadconsistió en la búsqueda de operacionesde parcelación y posterior construcción enlas manzanas seleccionadas, por parte deun propietario o promotor. Para ello, sebuscaron propiedades que actualmente selocalizan en estas zonas. Una vez encontra-das, se fue retrocediendo en el tiempo através de las diferentes inscripciones de lasfincas, anotadas en los libros del Registro,hasta llegar a la finca matriz u original.

Los asientos registrales demostraron queen todas las áreas elegidas había unasegregación de grandes terrenos, la

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mayoría anteriores a la Guerra Civil(Gráfico 3). Esto suponía que estábamosante procesos inmobiliarios privados deimportancia, a través de divisiones depropiedades en parcelas de unas superfi-cies adecuadas para la construcción devivienda. Los resultados de este trabajo seobservarán en los apartados sobre elanálisis del proceso de parcelación dentroy fuera de rondas.

El Plano Parcelario de 1996 nos ayudó areconocer estos espacios en la actualidad yefectuar algunas mediciones, en relacióncon el tamaño de los edificios, las parcelas,las manzanas y las calles. Al mismo tiem-po, se eligieron algunas parcelas tiporepresentativas de la edificación originariapara tomar medidas1 . Los datos, tanto delparcelario como de las parcelas tipo,

sirvieron para estudiar la forma adquiridapor estas zonas tras las segregaciones yelaborar el apartado destinado a sumorfología urbana.

El órden de estudio de las áreas se haestablecido según su situación y el año deconstrucción, aunque las segregaciones notienen que coincidir con la fecha deedificación necesariamente. De este modo,en las manzanas de la calle San José, se hatomado como año de comienzo de laconstrucción 1875. En ese año aparecenlos primeros datos de población de lacalle, antes del comienzo de las segrega-ciones. En cambio, en el barrio deLarache, aunque las parcelacionescomiencen en 1922, las segregaciones conintención de construir empiezan en 1925,de ahí que hayamos tomado este añocomo referencia.

Se han considerado tres grupos de manza-nas para su examen detallado dentro de laronda (Figuras 1 y 9):a) Manzanas de la calle San José. Se sitúanal sur del Cuartel de la Misericordia y su

Gráfico 3. M2

segregados de lasfincas originales enalgunas zonasestudiadas entre1920 y 1940. Lasmayores superficiesdivididas para suposterior construcciónse dan entre 1925 y1935.

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construcción comienza en 1875.b) Manzanas del Este. Ocupan un granespacio entre la calle Cañas y la ronda. Suedificación se inicia en 1925.c) Manzanas cercanas a la plaza de toros. Selocalizan en la calle Esperanza y la ronda.De las manzanas analizadas dentro delantiguo recinto amurallado, éstas son lasmás modernas, ya que su construccióncomienza en 1935.

Fuera de rondas, se han detectado zonassimilares, descritas brevemente y sin unanálisis detallado. Corresponden con losbarrios de Larache, Oriente, Poniente yAlarcos (Figuras 1 y 9). Estos barrios yahan sido estudiados por Félix Pillet [Pillet,1984]. Sin embargo, el análisis de lasoperaciones privadas dentro de rondasantes de 1936 es un elemento más desco-nocido actualmente, por lo que haremosmás hincapié en el mismo, especialmenteen el apartado de las parcelaciones.

ELEMENTOS COMUNES ENLAS ZONAS DE ESTUDIO

Las manzanas objeto de estasparcelaciones presentan una serie deaspectos similares relacionados con lalocalización, la propiedad, el modo deparcelación y la precariedad de la urbani-zación y de la calidad de los edificios.

Los espacios en los que se desarrollanparcelaciones periféricas con finalidadresidencial dentro de la ronda se localizanen las zonas más alejadas del centro

urbano, al norte y al este de la ciudad. Endichos espacios, las nuevas manzanas nose sitúan en los principales ejes urbanos,sino en calles secundarias. En el Sur, elcrecimiento es diferente y más intenso conla llegada del ferrocarril, lo que la convier-te en una zona más atractiva para otrotipo de actividades o procesos inmobilia-rios.

La situación de las nuevas manzanas noera interesante para construir viviendas decalidad ni situar otras actividades, por locual fueron ocupadas por las clases másbajas de la sociedad. Dos de las zonasencontradas están dentro del barrio deSantiago (Figura 9), el barrio obrero yagrario por excelencia en Ciudad Real. Unbarrio que fue foco de infecciones conti-nuas durante décadas por su cercanía a losTerreros [Pillet, 1984:248, 264].

Cada una de las operaciones inmobiliariasse realizan a partir de una o dos únicasparcelas de gran superficie, por lo que noes extraño que la propiedad originaria delos terrenos corresponda a los grandes

Figura 9. Antigua división en barrios de la ciudad y relacióncon las operaciones de expansión analizadas

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contribuyentes de la ciudad y, por tanto, alos propietarios más importantes. Sicomparamos los propietarios de las fincasantes de su parcelación con los mayorescontribuyentes de Ciudad Real en algunosaños de este periodo [Pillet, 1984:195,276, 367], los nombres coinciden en sumayor parte (Tabla 1). Por tanto, estas

nobleza comienza a vender sus grandespropiedades cuando su influencia esmenor.

Las parcelaciones se desarrollaban de dosformas diferentes. Por un lado, el propieta-rio de la finca matriz vendía grandes lotesde tierra a intermediarios, que luego a suvez eran divididos. Por otro lado, elpropietario original dividía el terrenodirectamente en parcelas con un tamañoapto para construir una vivienda. Normal-mente, ambos procesos suceden dentro deun mismo espacio, aunque suele predomi-nar uno u otro. Así, en las manzanas de lacalle San José, muchas de las parcelassegregadas no superarán los 200 m2, lo quesupone que la influencia de los intermedia-rios no es elevada; al contrario que en lasmanzanas del Este, donde muy pocasparcelas bajarán de esta cifra (Tabla 2).

Tabla 1. Mayores contribuyentes de Ciudad Real que poseenzonas analizadas en este apartado. En amarillo, familiaresde los propietarios de las áreas estudiadas. El número queprecede a los nombres de los propietarios corresponde a suposición en la lista de mayores contrubuyentes de la ciudad.

Tabla 2. Parcelassegregadas de las fincasmatriz encontradas 2

menores de 200 m2.

operaciones aparecen en aquellos lugaresdonde existe dicha gran propiedad.

La nobleza pierde poder a favor de unaburguesía emergente cuando las segrega-ciones de estas grandes propiedadescomienzan a producirse. Laejemplificación de este cambio se observaen 1927, cuando una de las mayorespropietarias urbanas de la ciudad en 1939compra el terreno correspondiente alfuturo barrio de Alarcos [Registro de laPropiedad, Tomo 459:169]. Esta propie-taria, llamada Clementina Malagón, esmujer de Enrique Morales Ávila, proce-dente de la burguesía [Pillet, 1984:277] yuno de los máximos contribuyentesdurante años (Tabla 1). Esto significa quehay una relación entre la pérdida de poderde las familias aristócratas de Ciudad Real[Pillet, 1984:277] y las segregaciones. La

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Algunos de los principales problemas deestas manzanas fueron las penosas condi-ciones de urbanización [Castrillo, 2001:86-88] y la falta de higiene de las viviendas,característica habitual en otras ciudadesespañolas con unas parcelaciones similares.

Figura 11. Plano dela parte norte de lacapital en 1810,donde en lasmanzanas de la calleSan José aparecen elConvento de SanAntón (número 15) yel huerto del mismonombre (número 26).

Tabla 3. Parcelacionesde la finca 3771 entre1876 y 1879 3.

Tabla 4. Clasificación,según su tamaño, delas parcelas segregadasde la finca 3771 entre1876 y 1879.

Figura 10. Plano croquis de Ciudad Real en 1836. Lasmanzanas de la calle San José, que contienen la letra «J»,aparecían como huerta de Maldonado.

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En cuanto a las viviendas, el apartadoreferente a tipología nos revelará una parcelatipo con superficies construidas de algo másde un 30% en la mayoría de los casos, loque supone una superficie edificada que nosupera los 100 m2 y que desciende hasta los30 ó 40 m2 en zonas como las manzanas dela calle San José. Esto daba lugar a unavivienda donde la anchura de la fachada,aunque fuera más o menos similar en todaslas zonas, determinaba el número dehabitaciones y, por tanto, la mayor o menor

calidad del hogar. No obstante, normal-mente las viviendas se construían con dosdormitorios y un minúsculo servicio que noconstaba más que de un retrete, a todasluces insuficiente para una familia con varioshijos o para dos familias que, en ocasiones,compartían el mismo techo.

Figura 12. Manzanas de la calle San José en el plano parcelario de 1969 y en fotografía aérea de 1992.

Un ejemplo de la deficiente urbanizaciónde estas áreas lo encontramos en el barriode Oriente, situado al sureste de la ciudad(Figura 9). El Plan General de OrdenaciónUrbana (PGOU) de 1963 se refiere a estazona como un barrio sin buenas condicio-nes urbanísticas, con falta de alcantarilladoy de pavimento en las calles. Si esta era lasituación en 1963, nos podemos imaginarcomo sería en un primer momento 40años atrás: zonas sin urbanización, sanea-miento ni equipamientos.

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ANÁLISIS DEL PROCESO DEPARCELACIÓN Y

CRECIMIENTO DEMOGRÁFICOEN ESPACIOS DENTRO DE

RONDAS

MANZANAS DE LA CALLE SANJOSÉ

Esta zona, al sur del actual Rectorado dela UCLM (anteriormente Cuartel de laMisericordia), es la más pequeña de las

estudiadas, pero con unas conclusionesmuy valiosas por ser la más temprana ensu parcelación y construcción.

Durante el primer tercio del siglo XIX,estos terrenos, que antiguamente pertene-cían al Convento de San Antonio Abad(San Antón según la Figura 11), pasaron amanos de la familia Maldonado (Figura10). Esta familia, también propietaria delos terrenos pertenecientes al barrio dePoniente, troceó en parcelas el 68% de la

finca entre 1876 y 1879, lo que suponeuna época muy temprana con relación aotras zonas (Tabla 3). A pesar de lahorquilla de tres años, el 1 de septiembrede 1876 se parcelaron 14 de las 24 parce-las segregadas entre 1876 y 1879, supo-niendo casi el 50% del total de la finca.Por tanto, la mayoría de las segregacionesse realizaron al mismo tiempo, y no deforma discontinua, lo que justifica laorganizada disposición de las parcelas y delas manzanas.

Gráfico 4. Evolución de la población de la calle San José. Gráfico 5. Crecimiento anual medio de la calle San José.

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La mayoría de las parcelas segregadas sesitúan por debajo de los 200 m2 y sólocuatro de ellas superan esta cifra (Tabla 4).Sin embargo, hay una gran parcela de2.267 m2 que supera en superficie a lasuma de todas las menores de 200 m2.Esto indica que se desarrollan los dosmodos de parcelación explicados: laparcelación directa para construir, superioren número de parcelas; y la segregacióncon intermediarios, superior en superficie.Esta mayoría de parcelas segregadas detamaño pequeño da como resultado una

Figura 13. Imagen actualde una de las viviendas dela promoción de 1904 (verFigura 12).

Gráfico 6. Ocupación de los vecinos de la calle San José en1880.

parcela media actual muy por debajo ensuperficie a la del resto de las zonasanalizadas y una tipología de parcela yvivienda que también se diferencia delresto, como veremos en el apartadoreferente a la morfología.

Un ejemplo de la actuación de los inter-mediarios se sitúa en la parcela de 2.267m2. En ella se construirán 17 casas en1904, con una media de 111 m2 porparcela (Figuras 12 y 13). Es uno de losejemplos fehacientes de este tipo de

crecimiento urbano, donde unos promo-tores construyen unas casas que luego sevenden o se alquilan. Siguiendo la pista aalguna de las viviendas, podemos apreciarque, desde el momento de su construc-ción hasta el momento de su venta a otroparticular, transcurren 10 años [Registrode la Propiedad, Libro 68:89, Libro77:234, Tomo 597:51]. Durante estosaños, la vivienda posiblemente estéalquilada.

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Por tanto, tenemos aquí un exponente clarode promociones privadas de viviendaobrera a principios de siglo XX, en casas depequeña superficie y de baja calidad. Aunqueestén fechadas en 1904 según el Registro dela Propiedad, algunas pistas nos aseguranque su edificación se sitúa años atrás. Estaspistas son, por un lado, las segregaciones de1876 en pequeñas parcelas. Por otro lado, laapertura de la calle San José en 1882 según elRegistro de la Propiedad, aunque en 1875 yaaparecen 12 habitantes empadronados enesta calle (Gráfico 4).

En 1880, la calle San José tenía 75 habitantesy un crecimiento anual de más del 38%(Gráfico 5). Esta subida coincide con unperiodo de auge poblacional de CiudadReal entre 1857 y 1877, con un crecimientoque supera el 1,5% anual [Pillet, 1984:44].Este espectacular incremento corrobora elgran ritmo de creación de nuevas viviendasen esta calle, de una forma organizada yordenada, para alojar a la población encrecimiento. Aquí no hay una lenta ocupa-ción del terreno sobre la base de segregacio-nes esparcidas en el tiempo, sino que el

levantamiento de viviendas se producerápidamente, por lo que la calle se rellena enpocos años.

Esta acelerada subida provoca que elcrecimiento anual se detenga desde 1880.Tras una etapa de crecimiento anual negati-vo, éste se estanca en valores cercanos a 0 apartir de 1900. El alza de la población en laciudad en la década de 1920 y 1930 noprovoca un cambio de tendencia en lapoblación de la calle San José, lo quecorrobora que esta calle se colmata a finalesdel siglo XIX.

En cuanto a la ocupación de los vecinos(Gráfico 6), la calle responde a un perfilclaro de clase obrera. El predominio de lostrabajadores primarios es total, superando el75% algunos años. Este sector lo compon-drán campesinos y jornaleros sin propiedaden su mayor parte. Dicha población ocupa-da la completan el grupo de artesanos ycomerciantes, en su mayoría empleados porcuenta ajena en algún comercio o taller de laciudad [A.H.M.: Padrones de habitantes1875-1940].

MANZANAS DEL ESTE

Se corresponde con dos zonas situadasentre la calle Cañas y la Ronda deCalatrava (Figura 14 y 15). Son zonashistóricamente degradadas, debido a losTerreros, cercanos a estas manzanas. Unavez colmatados los Terreros [Pillet,1984:264], se convirtió en una zona aptapara la expansión de la ciudad.

Para su delimitación actual, no se hanincluido algunas parcelas y manzanas muytransformadas en la segunda mitad delsiglo XX, como son las que lindan con elcomienzo de la Ronda de Calatrava. Elproceso de densificación en las décadas delos 60 y 70 del siglo XX hizo desaparecerlas viviendas antiguas [Pillet, 1984:520],que serían similares a las que encontramosen la zona analizada detrás de estasparcelas.

Para aclarar el origen de esta zona se hanencontrado dos fincas matrices en elRegistro de la Propiedad. La primera deellas, se sitúa en la parte Sur, cercana a la

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Figura 14. Situación de las manzanasdel Este en la ciudad.

Figura 15. Manzanas del Este en plano parcelario de 1969 y en fotografía aérea de 1992.

calle de la Mata, aunque es muy difícilprecisar los límites con la información delRegistro. En ella aparece una forma depropiedad distinta al resto, ya que son7.500 m2 desamortizados correspondien-tes a la Fábrica de Santiago. La desamorti-zación fue muy importante en la ciudadpara dotarla de equipamientos y servicios,siendo una de las causas de su crecimiento[Pillet, 1984:210]. Sin embargo, vemos queel terreno desamortizado también sirvió

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para que algunas personas invirtieran yobtuviesen una rentabilidad, a través de lasubida del precio de las parcelas segrega-das.

La segunda finca matriz encontrada, tieneuna superficie de casi 50.000 m2, lo quesupone unas dimensiones muy grandespara encontrarse dentro de la ronda. Elproceso es diferente aquí. En 1925, lafinca estaba dividida en ocho indepen-dientes. Dentro de rondas, no encontra-mos grandes parcelas dedicadas al cultivo,como pudiera suceder fuera de la actualronda, sino huertos y parcelas pequeñas,

de ahí que encontremos ocho fincas eneste terreno. En 1925, según se indica en elRegistro de la Propiedad, una vecina deSantoña compra las ocho fincas, queprimero unificará y posteriormenteparcelará para su uso urbano. Por ladocumentación, parece una personaadinerada, pero no emparentada conninguna de las grandes familias de CiudadReal. Desde Cantabria, compra estastierras con un claro interés de dividirlaspara construir, favorecida por el creci-miento de la población y de las activida-des comerciales en la ciudad durante ladécada de 1920 [Pillet, 1984:281]. Gráfico 7. Ocupación de los vecinos de la calle Juan de Ávila

en 1935.

Tabla 7. Tamaño medio de parcela actual en laszonas analizadas.

Tabla 5. Parcelacionesde la finca 3740 y10547 entre 1925 y1935 4.

Tabla 6. Clasificación,según su tamaño, delas parcelas segregadasde las fincas 3740 y10547 entre 1925 y1935.

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La ocupación de los habitantes de la calleJuan de Ávila (Gráfico 7) denota el caráctermayoritariamente obrero de los mismos.Los trabajadores del campo se acercan al50% de la población activa, mientras que losartesanos y comerciantes son el segundogrupo mayoritario. Los funcionarios, en sumayoría ferroviarios, tienen también ciertaimportancia [A.H.M.: Padrones de habitantes1930 – 1940].

La aparición de funcionarios y el menorporcentaje de trabajadores agrícolas respec-to al resto de las zonas analizadas dentro dela ronda, unido a un mayor tamaño deparcela, puede indicar que los habitantes deestas manzanas tienen un mayor poderadquisitivo que los del resto de las áreasestudiadas.

MANZANAS CERCANAS A LAPLAZA DE TOROS

Estas manzanas se encuentran al noroestede Ciudad Real. Al igual que ocurría conlas manzanas del Este, no conservan unahomogeneidad constructiva, sino que las

La gran extensión de terreno que suponecada una de las fincas matriz puede ser lacausa de estas parcelaciones de superficieimportante, a diferencia de espacios másreducidos como el de las manzanas de lacalle San José, donde la parcelación menorde 200 m2 era mayoritaria en número. Estehecho influye para que la parcela mediaactual de las manzanas del Este doble ensuperficie a la de las manzanas de la calle SanJosé (Tabla 7), como veremos en el puntosobre la morfología urbana resultante.

En cuanto a la población, en 1930 aparecenlos primeros datos de la calle Juan de Ávila,situada en la parte sur de la zona. Este datorelaciona las segregaciones con la aperturade esta calle. El crecimiento es muy intensoentre 1930 y 1940, con un 29% anual en elprimer lustro y un 6,3% anual en el segundolustro de esa década. Al igual que sucede enla calle San José, donde el crecimiento es demás del 38% anual en los años inmediatos asu apertura, la producción de viviendas sedesarrolla rápidamente [A.H.M.: Padrones dehabitantes 1930 – 1940].

Es extraño, pero parece que no sólo laburguesía emergente de Ciudad Realinvirtió en tierras, como observaremos enel barrio de Alarcos, sino que la posibili-dad de negocio también atrajo ainversores de otros lugares tan lejanos.Esto nos da a entender que estamoshablando de una promoción inmobiliariaimportante a través de la atracción deinversiones foráneas.

La mayoría de las segregaciones (Tabla 5) deestas dos fincas originales se hacen entre1925, fecha del comienzo de las mismas, y1931. Desde este año a 1935, solo hay tresdivisiones más. Es un proceso anterior al delos barrios fuera de rondas, exceptuandoLarache. A diferencia de las manzanas de lacalle San José, las parcelaciones se realizandispersas en el tiempo, sin coincidir lasfechas de ninguna de ellas. Las parcelassegregadas superan en su mayoría los 300m2 (Tabla 6), una superficie demasiadogrande para una sola vivienda, lo que indicaque la parcelación se realiza por medio deintermediarios en su mayoría [Registro de laPropiedad Urbana, Tomo 848:140].

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Tabla 9. Clasificación, segúnsu tamaño, de las parcelassegragadas de los terrenosposteriormente ocupados para laconstrucción de 8 viviendasentre las calles Esperanza,Pedrera Baja y Pedrera Alta.

Tabla 8. Parcelaciones enterrenos donde se construirá unapromoción de 8 viviendas entrelas calles Esperanza, PedreraBaja y Pedrera Alta.

transformaciones actuales, al ser unosespacios más próximos al centro urbano,han hecho que los restos de las antiguasviviendas estén dispersos (Figura 16).

El mayor interés de esta zona radica enuna promoción urbanística a semejanza dela de las manzanas de la calle San José,pero relacionada con el periodo decrecimiento de las décadas de los 1920 y1930, donde el crecimiento anual deCiudad Real supera el 2% (Gráfico 2).

Figura 16. Manzanas cercanas a la plaza de toros en plano parcelario de 1969 y en fotografía aérea de 1992.

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En 1935, 2.390 m2 entre las calles Espe-ranza, Pedrera Baja y Pedrera Alta (Figuras16 y 17) se dividen en 10 fincas indepen-dientes. En ocho de ellas se construyenviviendas ese mismo año, con parcelasentre 267 y 220 m2, exceptuando una de119 m2 [Registro de la Propiedad Urbana:Finca 11733]. Sin embargo, la licencia deobra nos muestra unas viviendas conmenor superficie (Figura 17).

Esta operación y, posiblemente, algunaotra, provoca que la calle Esperanza pasede 33 a 55 habitantes entre 1935 y 1940,

Figura 17. Promoción de 8 viviendas en la zona de la plaza de toros [A.H.M.: Licencias de obra. Archivo de gestión 2/35, 1935].

lo que supone un crecimiento anual mediodel 40% [A.H.M.: Padrones de habitantes1935 – 1940], muy similar al de losespacios anteriores.

Estas casas se inscriben en el Registro de laPropiedad en 1950 (Tabla 8), quince añosdespués de su edificación, y se mantienenen poder del propietario hasta 1954[Registro de la Propiedad, Tomo964:127]. Este hecho provoca que seamuy posible que las viviendas se explota-ran en régimen de alquiler, algo muycomún en otras ciudades españolas

[Delgado, 1995:67]. Sabiendo las limita-ciones económicas de la gente que pobla-ba estas zonas, esta hipótesis es muyconsistente. En 1935, 8 de los 11 trabaja-dores activos de la calle Esperanza sededicaban a la agricultura [A.H.M.:Padrones de habitantes 1935]. La economíadoméstica de un jornalero o un ferrovia-rio, si nos referimos a otras zonas simila-res, no daba para comprar un terreno yedificar su propia casa.

En conclusión, dentro de la ronda nosencontramos con unos procesos de promo-

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ción inmobiliaria privada construidos deforma rápida, lo que provoca que lapoblación de estas zonas crezca acelerada-mente. Esta población, en su mayoríaagrícola, tiene un bajo nivel de renta, por loque es probable que se vea obligado a viviren régimen de alquiler. Analizando cadazona, se han encontrado diferencias entre lasmanzanas de la calle San José, edificadasanteriormente y con segregaciones detamaño más reducido; y las otras dos áreasestudiadas, más cercanas cronológicamentea la construcción de los barrios extrarrondasque ahora analizaremos.

Tabla 11. Clasificación, segúnsu tamaño, de las parcelassegregadas de la finca 8106entre 1925 y 1932.

Tabla 10. Parcelaciones de lafinca 8106 entre 1925 y 1932 5.

ANÁLISIS DEL PROCESO DEPARCELACIÓN EN ESPACIOS

FUERA DE RONDAS

Como ya hemos mencionado, las zonasfuera de rondas donde hemos encontradoprocesos similares a los anteriores no sehan investigado con profundidad, ya quefue un aspecto tratado por Félix Pillet[Pillet, 1984:553]. Así, nos hemos limitadoa una descripción en conjunto del procesode segregación de las zonas correspon-dientes al barrio de Larache, de Oriente,de Poniente y de Alarcos.

El proceso de segregación de estosbarrios se lleva a cabo a partir de ladécada de los 20 del siglo pasado. Elprimer espacio que se segrega es el queposteriormente ocupará el barrio deLarache (Figura 18), al sur de la antiguaestación de ferrocarril. En 1922 se segre-gan 6.500 m2, pero no se dividirán hasta lasegunda mitad del siglo XX. En 1925,comienzan las segregaciones con intenciónde construir. En los siete años siguientes separcela un 44% del total de la finca (Tabla10). No hay grandes segregaciones deterreno para edificar, y las que se produ-cen son pequeñas y dispersas en el tiempo[Registro de la Propiedad Urbana, Libro182:112]. Así pues, no encontramosoperaciones inmobiliarias unitarias devivienda en alquiler, como la que se formaen las manzanas cercanas a la plaza detoros, ni intermediarios en la venta de losterrenos.

En 1934 y 1935, este mismo procesocomenzará en otros dos espaciosextrarrondas: el barrio de Oriente [Registrode la Propiedad Urbana, Tomo 885:20 y

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Figura 18. Barrio de Larache en plano parcelario de 1996 y en fotografía aérea de 1992.

Figura 19. Barrio de Oriente en plano parcelario de 1996 y en fotografía aérea de 1992.

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Figura 20. Barrio de Poniente en plano parcelario de 1996 y en fotografía aérea de 1992.

Figura 21. Barrio de Alarcos en plano parcelario de 1996 y en fotografía aérea de 1992.

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Tomo 956:248], en la salida haciaMiguelturra (Figura 19); y el barrio dePoniente [Registro de la Propiedad Urbana:Libro 120:36 y Finca 4812], cercano a laPuerta de Santa María (Figura 20).

En ambos casos, los procesos de segrega-ción se intensificarán tras la Guerra Civil,por lo que son zonas que se consolidarántras la contienda bélica. No obstante, esteproceso es más rápido en el barrio deOriente, donde en 1940 había 60 vivien-das; que en el barrio de Poniente, con 15

viviendas en 1940 [A.H.M.: Estadística deentidades de población y edificaciones de 1940,Caja 3504].

En cuanto al modo de parcelación, elintermediario es un elemento importanteen el barrio de Oriente, donde las segrega-ciones son de gran tamaño, incluida unade casi cuatro hectáreas. En el barrio dePoniente, las segregaciones son másreducidas en superficie.

Los terrenos más tardíos en sus segrega-ciones son los del futuro barrio deAlarcos, construido en el camino delmismo nombre (Figura 21). La fincaoriginal tuvo propietarios bastante impor-tantes en el contexto ciudadrealeño de laépoca (Tabla 12), tanto de la noblezacomo de la nueva burguesía comercial decomienzos del siglo XX [Pillet, 1984:278].En este caso, hay una gran cantidad deoperaciones de compra sobre estos

Gráfico 8.Dimensiones de laszonas estudiadas ysuperficie media de lasparcelas.

Tabla 12. Mayores contribuyentes de Ciudad Real que fueronpropietarios de la finca original de la cual surge el barrio deAlarcos 6. En amarillo, familiares de los propietarios de lafinca matriz. El número que precede a los nombres de lospropietarios corresponde a su posición en la lista de mayorescontribuyentes de la capital.

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terrenos hasta el comienzo de las segrega-ciones en 1948.

Desde 1948 hasta hace una década se hanvenido desarrollando las segregaciones dela finca original [Registro de la PropiedadUrbana, Tomo 238:69]. En estas segrega-ciones no aparecen muchos intermedia-rios, al ser más reducidas que las delbarrio de Oriente.

Sin embargo, en la foto aérea de 1956(Figura 4), el barrio aparece construido en

su mayor parte. Por otro lado, si analiza-mos las licencias de obra de 1935[A.H.M.: Licencias de obra. Archivo deGestión 2/35, 1935] aparecen algunas quepueden pertenecer a esta zona en elCamino Viejo de Alarcos. Por tanto,aunque las segregaciones sean tardías, amediados de la década de los 50 el barrioestá prácticamente completo. Esto nospuede indicar que no se construye cuandose segrega, sino anteriormente, lo queposiblemente entroncaría con una políticade alquiler. No obstante, no parece, según

los asientos registrales, que lasparcelaciones incluyan viviendas ya cons-truidas. La observación, la realidad y elRegistro de la Propiedad no se ponen deacuerdo en este caso.

MORFOLOGÍA URBANARESULTANTE

A través de los datos actuales sobre lasantiguas operaciones inmobiliarias encon-tradas y estudiadas y las parcelas tipoestablecidas en cada caso, observaremos y

Tabla 13. Parcelaciones periféricas analizadas según datos actuales.7

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explicaremos el resultado de estos proce-sos de parcelación y construcción.

Para comenzar, debemos aclarar que laszonas de construcción identificadas en lacartografía son más reducidas en elinterior de la antigua muralla8 . Exceptuan-do las manzanas del Este, las mayoressuperficies se encuentran extramuros,donde las propiedades originales son másgrandes. Tanto fuera como en el interiorde la ronda, los espacios más grandesdesarrollarán, generalmente, un tamañomedio de parcela mayor (Gráfico 8).

Si analizamos la Tabla 13, lo primero quese observa es una diferencia entre lasmanzanas de la calle San José y el resto,presentando valores muy reducidosrespecto a las demás áreas tanto en elespacio viario como en el tamaño de lasparcelas.

En las dos manzanas que componen laoperación de la calle San José se estableceuna parcela tipo (Tabla 14 y Figura 22)con un tamaño reducido de unos 110 m2.

En la manzana más al Oeste (la número36), la longitud de la fachada se reduce afavor del fondo de parcela, que aumentasu tamaño. En la manzana más oriental yde mayores dimensiones (la número 37),la fachada es mayor y el fondo es menor.En otras ocasiones, el tamaño de lafachada y del fondo de parcela da lugar apropiedades con escaso frente que seexpanden hacia el interior como, porejemplo, la parcela 017 de la manzana 37(Figura 22), que posee un ancho frontal de5,7 metros que aumenta hasta los 21,6metros de anchura en el fondo de lamisma.

La aparición de espacios interiores vacíosdentro de la manzana, como ocurre en lasmanzanas de la calle San José y en otra delas manzanas del Este (Figura 22), puedeser debido a una mala planificación porparte del promotor. Éste empieza aconstruir sobre el viario existente con unaparcelación similar al resto, hasta que elfrente de la calle se colmata y quedanespacios interiores vacíos. Una mejordistribución de las parcelas y la apertura Figura 22. Situación de las parcelas tipo analizadas.

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Aunque el hacinamiento y las malascondiciones higiénicas en la viviendaobrera de esta época [Delgado, 1995:171]son evidentes en todos los barrios, es enlas manzanas de la calle San José donde sepueden ver con mayor claridad. En una

de alguna calle más hubiera evitado esteproceso que, sin duda, perjudica a larentabilidad del suelo. Al no construirsenuevas calles, las manzanas de la calle SanJosé tienen un espacio viario muy inferioral resto de las áreas analizadas (Tabla 13).

calle de 100 metros de largo, en 1940había 29 viviendas sobre parcelas de algomás de 100 m2. La superficie construidaen una sola planta era, en algunos casos,ligeramente superior al 30% del total de lafinca (Tabla 14), lo que supone entre 30 y40 m2. La calle alojaba 39 familias (cuatrofamilias para cada tres viviendas), llegandoen algunos hogares a convivir hasta cincofamilias [A.H.M.: Estadística de entidades depoblación y edificaciones de 1940, Caja 3504].Este perfil se agravará cuando la pobla-ción de la calle roce los 200 habitantes en1945.

Excepción hecha de las manzanas de lacalle San José, acabadas a finales del sigloXIX, el resto presenta unas pautas másparecidas. En las operaciones desarrolla-das al comienzo del siglo XX aparecenparcelas y espacio viario de mayor tama-ño. Esto puede indicar, por un lado, unasmejoras en las condiciones de vida de laclase obrera o, por otro, la ocupación dedichas zonas por grupos sociales conrecursos económicos algo superiores.Fuera de la ronda, el menor valor del

Tabla 14. Parcelas tipoanalizadas en las zonasde parcelación periférica.La reducida superficiecostruida en la viviendasprimigenias, delimitadapor la calle y el patiotrasero, fue aumentando endetrimento de éste último,a través de la edificaciónde nuevas dependencias.

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suelo [Pillet, 1984:281] puede ser otrofactor que explique este aumento.

El espacio viario se sitúa en valores entreel 15 y el 18% del total (Tabla 13), exceptoen el barrio de Poniente, que posee unporcentaje ligeramente superior (21,7%).La razón está en la disposición de las calles(Figura 23). En todas las zonas, las calleseran trazadas paralelas al lado más largode la finca, buscando manzanas rectangu-lares alargadas o, lo que es lo mismo,buscando la forma más económica detrocear el suelo en parcelas [Panerai,1999:144]. Mientras, en el barrio dePoniente, las calles se trazan perpendicular-mente a los dos ejes preexistentes: lamuralla y el camino del Campillo, lo queda lugar a calles más cortas y numerosas.Así, la anchura media de las calles essimilar en el barrio de Alarcos y dePoniente, pero mientras Alarcos solamenteposee dos largas manzanas de unos 300metros de longitud, Poniente esta divididoen nueve manzanas más cuadradas ypequeñas (Figura 22). Esto supone unadiferencia del 5% en el espacio vial entre

un área y otra. Dentro de rondas, aunquelas manzanas del Este tengan el porcentajemás bajo de espacio público (a excepciónde las manzanas de la calle San José), losdatos son similares a los de los barriosextrarrondas.

Por otro lado, la anchura de la calle(Gráfico 9) revela una diferencia entre elbarrio de Oriente y de Larache, con unos10 metros de anchura; y el barrio dePoniente, el de Alarcos y las manzanas delEste, con más de 12 metros. Sin embargo,vemos como este dato no está relaciona-

Figura 23. Viario existente previo a la construcción de las áreas periféricas analizadas y nuevas aperturas de callestrazadas por los promotores. En rojo, vías anteriores a la construcción de los barrios; en verde, vías trazadas por lospromotores.

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Gráfico 9. Anchura media de lascalles.

Figura 24. Calle San José.

do con el espacio viario. Así, el barrio deOriente tiene uno de los porcentajes deespacio viario más altos, relacionado conla aparición de un número de callesmayor.

Si hablamos del tamaño de la parcela, elbarrio de Poniente es el que presenta untamaño mayor fuera de la muralla, con305 m2 (Gráfico 8). Aunque la renovaciónurbana haya sido más intensa aquí por sucercanía al centro, es cierto que estasparcelas y sus correspondientes viviendasfueron diseñadas con un tamaño mayorque las de otras zonas. Este hecho, unido a un porcentaje de espacio viario mayor que

el del resto, indica unas mejoras en lacalidad de la vivienda y, posiblemente, unprecio de venta o alquiler superior. Esmuy posible que estas casas se dirigieran apersonas con más recursos que las deotras zonas.

En las parcelas tipo (Tabla 14 y Figura 22)se observa que la diferencia de tamaño nose debe tanto a la fachada, que se mantie-ne entre los 9 y 11 metros, como alfondo. Normalmente, la línea de fachada

solía tener parecidas dimensiones, así quela diferencia estaba en el fondo de lasfincas. De este modo, el promotor jugabacon la estrechez de la manzana. Si buscabaun tamaño de parcela mayor, el fondo delas fincas aumentaba y la manzana resul-tante era más ancha, como sucede en losbarrios de Poniente y Alarcos; mientrasque si pensaba en un tamaño de parcelamás reducido, la manzana se estrechaba,como ocurre en el barrio de Oriente(Figura 27).

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Figura 26. Calle del barrio de Larache.

Figura 25. Calle del barrio de Poniente.

Figura 27. Diferencia de anchura, premeditadas por los promotores, de algunas manzanas.

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Dentro de la muralla, sucede algo similaren las manzanas del Este, diferenciandodos modelos. Mientras que en el sectorNorte se crea una manzana con parcelastotalmente idénticas y regulares; en elsector Sur, entre la preexistente calle Cañasy la muralla, la manzana se adapta al viariopreexistente, lo que supone una manzanamás ancha y cuadrada y una parcela conmás fondo, dejando espacios vacíos en elcentro en algunos casos (Tabla 14 y Figura22).

La superficie edificada también posee unahomogeneidad, situándose entre el 30 y35% del total de la finca (Tabla 14). Hayalguna excepción ya comentada referida alas manzanas de la calle San José, donde lareducida superficie de las parcelas puededeterminar un espacio construido mayor.A esta excepción hay que unir algunasparcelas intrarrondas del Este, de mayortamaño y superficie edificada, que superanlos 100 m2 construidos. La homogeneidaden este porcentaje hace que el espacioedificado sea proporcional al tamaño dela finca, lo que supone una superficie

edificada inicialmente por debajo de los100 m2 y unos espacios libres, destinadosa patio, corral y baño, que ocupaban másdel 60% de la finca.

Las casas con una línea de fachada algomayor tienen mayores superficies construi-das. Estas pequeñas diferencias de anchuraen la línea de fachada determinarán ladistribución de la vivienda (Figura 28),encontrándonos cinco casos diferentes.

En las manzanas de la calle San José,donde pocas fachadas superan los 8metros, sólo cabe una distribución depuerta y ventana a la calle (Figura 28.1).Frente a esta tipología, lo más característi-co es la puerta central flanqueada por dosventanas en los laterales (Figura 28.2).Cuando las fachadas superan los 11metros, hay posibilidad de introducirdependencias en un lateral. Así, puedeaparecer tanto una portada que sirvecomo entrada a la vivienda o a la cochera(Figura 28.3); como una distribución típicacon puerta y una ventana a cada lado, conel añadido de la portada en un lateral

Figura 28. Distribución de las viviendas.

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Figura 29. Densificacióninterior de la manzanas dela calle San José yalrededores en 1992.

(figura 28.4). En este segundo caso, otrasolución llevada a cabo es la sustitución dela portada por una ventana (Figura 28.5).

La distribución interior es similar en todasellas en su parte posterior, donde aparecenel patio, el corral y un servicio muyreducido. Frente a esta distribucióncaracterística, la superficie del patiodisminuye en ocasiones a favor de doshabitaciones más, como sucede en lapromoción de ocho casas cercana a laplaza de toros (Figura 17).

El resto de la vivienda difiere si analiza-mos unos hogares u otros. En el primercaso (Figura 28.1), posiblemente lashabitaciones interiores se reduzcan a 2 ó 3.Cuando la vivienda en más ancha (Figura28.2), aparece una disposición típica conun distribuidor central y dos dependenciasa cada lado. Si la fachada es aun mayorhay varias posibilidades. Por un lado, semantienen las cuatro habitaciones añadien-do una ancha portada lateral (Figura 28.3).Por otro lado, se aumenta el número dedependencias, aprovechando el espacio

lateral para añadir una habitación y unacochera (Figura 28.4) o dos habitacionesmás (Figura 28.5). El acceso a las habita-ciones se realiza desde otras habitaciones odesde un zaguán. En el caso de la cochera,tiene su entrada desde el exterior.

Como observamos, solamente unadiferencia de unos 4 metros entre lasfachadas más estrechas y las más anchasprovoca un cambio total en la distribucióninterior de la vivienda.

APUNTES SOBRE LOSPROCESOS RECIENTES

ACAECIDOS EN LAS ZONASPERIFÉRICAS ANALIZADAS

Tras la construcción de estas promocionesse desarrolló un proceso de densificacióninterior de la parcela donde, en su mayo-ría, el patio y el corral desaparecieron o seredujeron a favor de nuevas dependenciasque aumentaban el espacio habitable(Figura 29), en un proceso parecido al queencontraremos en la manzana centralanalizada en el apartado siguiente.

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Figura 33. Levante de nueva planta (anterior a 1969) en una de las viviendas que elPGOU tiene previsto demoler.

Figura 30. Nueva vivienda en una parcela de una antigua promoción inmobiliaria de 1904 enlas manzanas de la calle San José.

Figura 31. Bloque de 5 viviendas en c/San Antón, construído en 2000.

Figura 32. Bloque de 20 viviendas en c/Altagracia, construído en 1975.

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Sin embargo, en los últimos años se estádesarrollando un intensa renovaciónurbana, sustituyendo la casa antigua porviviendas unifamiliares de dos plantas conmayor superficie y calidad, lo que implicala introducción de nuevos grupos sociales(Figura 30). Estas nuevas viviendasunifamiliares que se construyen en laparcela original, aumentando la altura y laocupación en planta, no producen cambioalguno en el parcelario.

A pesar de todo, la renovación edificatoriaha sido tan intensa que ha provocadociertas alteraciones en el parcelario, a travésde procesos de agrupación de parcelas.Décadas atrás, con un PGOU permisivoen cuanto a la edificación en altura, esteproceso provocó la construcción deedificios con varias plantas (Figura 32).Actualmente, con una legislación urbanísti-ca municipal restrictiva en relación alnúmero de alturas, se están edificandoviviendas unifamiliares con dos plantas(Figura 31) en estas agrupaciones deparcelas.

En la manzanas cercanas a la plaza detoros han aparecido edificios de más decuatro alturas en los espacios donde sesituó la promoción de ocho viviendasanalizada anteriormente (Figura 17). En elresto, la situación es muy similar a la queencontramos en las manzanas de la calleSan José. No ha habido agrupaciones deparcelas e, incluso, hay dos casos deposible división de la finca para la cons-trucción de dos viviendas independientes.Algunas de las viviendas de la Ronda delCarmen presentan un alto grado deabandono, ya que van a derribarse para lacreación de una zona verde delante de laplaza de toros, según el PGOU en vigor.En dos de estas viviendas de la ronda seobservan procesos de aumento delespacio habitable similares a los queencontramos en la manzana centralanalizada en el punto siguiente. Nosreferimos a procesos de levante de unaplanta más (Figura 33) y la edificación enel interior de la parcela.

El espacio de las manzanas del Este hasido el de mayor renovación urbana.

Estos procesos generales no se concretanen el espacio de una forma uniforme. Así,vamos a encontrar diferentes tendenciasdentro de las tres zonas de expansiónurbana analizadas dentro de rondas.

En las manzanas de la calle San José, laalteración de las construcciones estudiadases menor al del resto de las zonas. Todavíaperviven bastantes viviendas antiguas que,en algunos casos, presentan un ciertogrado de abandono. Cuando el procesode renovación se ha producido, no hahabido una transformación del parcelario,sino la construcción en la misma finca deuna vivienda de dos plantas. Sólo en unpar de casos se ha producido una agrupa-ción de parcelas: en 2000, para el levanta-miento de un bloque de 5 viviendas y dosplantas (Figura 31) [A.H.M.: Licencias deobra. Archivo de Gestión 87/00, 2000]; yen 1975, para la construcción de otrobloque de 20 viviendas y 5 plantas (Figura32) [A.H.M.: Licencias de obra. Archivo deGestión 139/75, 1975].

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Actualmente quedan pocas viviendasanteriores a la Guerra Civil, ya que hansido sustituidas, principalmente, poredificios de varias viviendas construidospor agrupación de parcelas. Como ocurríaen las manzanas de la calle San José, frentea los edificios de 4 ó 5 plantas de décadasanteriores, actualmente el PGOU obliga aconstruir, como máximo, bloques de 2plantas más bajo comercial. También seobserva que los edificios con más alturas

menos periféricas de lo que eran en elmomento de su construcción y queaparezcan como espacios cotizados porgrupos sociales de mayor poder adquisiti-vo, lo que provoca que haya un importan-te proceso de transformación y que elprecio del suelo esté subiendo.

CONCLUSIONES

Estas promociones inmobiliarias privadasen Ciudad Real, basadas en la parcelaciónde grandes propiedades unitarias, supon-drá una parte importante del crecimientourbano, especialmente en el segundo cuartode siglo XX. Es la época donde el creci-miento de la población alcanza una mayorintensidad (Gráfico 10). Si el crecimientourbano hasta 1925 no se puede considerarexagerado, a tenor de lo visto en los planoshistóricos, es a partir de esa fecha cuandolas parcelaciones periféricas comienzan suevolución. Primeramente, en el interior dela ronda, debido a su posición más céntri-ca; y en puntuales zonas extramuros comoLarache. Con la República, se empezarán adesarrollar otras áreas extramuros, como el

se sitúan en las esquinas, ya que sonespacios más apetecibles para los promo-tores.

Para finalizar, los espacios fuera de laantigua muralla se convierten en nuevasperiferias urbanas donde la poblaciónbusca lugares descentralizados para vivir[Precedo, 1996:209]. No obstante, elcrecimiento de la ciudad ha provocadoque estas áreas sean, actualmente, mucho

Gráfico 10. Crecimiento anualde Ciudad Real en relación conel año de comienzo de laconstrucción de las zonasperiféricas. Señalado con líneasverticales: 1. Manzanas de lacalle San José; 2. Manzanas delEste y barrio de Larache; 3.Barrio de Oriente; 4. Manzanascercanas a la plaza de toros ybarrio de Poniente.

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barrio de Oriente y Poniente, que seconsolidarán tras la Guerra Civil (Gráfico3).

Un elemento clave en la aparición de estaspromociones, especialmente en las zonasfuera de ronda, fue la existencia degrandes fincas. Esta disposición de lapropiedad, donde grandes terrenosagrícolas rodeaban a la ciudad, posibilitarála realización de estas importantes opera-ciones para la dinámica de Ciudad Real.Sin embargo, este hecho no es condición sine qua non para la realización de estosproyectos. Las manzanas del Este, con laagrupación de terrenos para su posteriorparcelación, es el ejemplo más fehaciente.Este área, con la participación de unavecina de Santoña, también nos ofrece unavisión del proceso diferente: la disposiciónde otros inversores no ciudadrealeños ainvertir y hacer negocio aquí. Así pues, lagran extensión de las áreas y la compra deterrenos por parte de capital foráneo nosmuestra que el proceso privado y tempra-no de promoción inmobiliaria, asociada ala parcelación y el cambio de propiedad,

tuvo una relevancia importante.No debemos olvidar el notable papel delos intermediarios en este proceso. Estafigura, más presente en las manzanas delEste y en el barrio de Oriente, será laencargada de terminar el proceso desegregación cuando no era finalizadototalmente por los propietarios iniciales.En estos casos, el dueño de la fincaoriginal no es el promotor final o comple-to, por lo que obtiene el beneficio de laventa de los terrenos para que otroscompleten la parcelación y construyan.

La división de las fincas originales provo-có la apertura de nuevas calles, quetroceaban el espacio en manzanas de untamaño adecuado para ser divididas enparcelas posteriormente. Las parcelas seorganizaban en hilera, con formas alarga-das y fachada a una calle; adaptándose a lared viaria preexistente, que normalmenteera el límite de la finca, y a las nuevas callestrazadas por los promotores según supropio interés (Figura 23). Esto provoca-ba que el promotor y dueño de la fincaintentara sacar mayor rendimiento redu-

ciendo el espacio viario, a falta de unareglamentación urbana que se lo impidie-ra. Si el promotor quería obtener unavivienda de mejor calidad, aumentaba eltamaño de la parcela y, en casos como eldel barrio de Poniente, cambiaba ladistribución del viario, ubicándolo perpen-dicular al eje más largo para conseguir unespacio viario mayor y facilitar la accesibi-lidad a la ronda. Esto suponía, comohemos dicho, unas mejoras en la calidadde la vivienda y, posiblemente, un preciomás elevado, lo que limitaba el acceso aciertos estratos sociales. No obstante, haydiferencias entre las áreas de construcciónmás antiguas, como las manzanas de lacalle San José o el barrio de Larache, queposeen un espacio viario reducido yparcelas más pequeñas; y áreas másmodernas como el barrio de Alarcos(Tabla 13). Aun así, el paso de los añossupone una mejora general en la calidadde las zonas, independientemente del añode construcción y del sector social queresida en ellas.

Con esta política de máximo beneficio, el

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único límite en el tamaño de la manzanaera el viario preexistente. Por ejemplo,Larache esta dividido por la calle Tetuán,anteriormente un camino, que la cruza deNorte a Sur. Esto provocaba que lasmanzanas situadas al Oeste fueran muchomás alargadas que las situadas al Este(Figura 18). Cuando era posible moldearsu forma, como hemos mencionado, serealizaba aumentando o disminuyendo elfondo de las fincas (Figura 27), ya que lamodificación del tamaño de la fachada lerestaba rentabilidad al terreno.

Algunas pistas, en relación con las promo-ciones de vivienda encontradas en lasmanzanas de la calle San José y las manza-nas cercanas a la plaza de toros; nosindican que el régimen de alquiler pudoser la principal forma de beneficio de lospromotores. Estas pistas son, por un lado,la diferencia de tiempo entre la construc-ción de las viviendas y su posterior venta.Por otro lado, el bajo nivel social de lapoblación que habitaba estas zonas, quenos hace dudar de su capacidad económi-ca para comprar o construir su propia

vivienda. No obstante, este aspecto no seha podido corroborar con la informaciónobtenida.

En definitiva, de este proceso resultabauna edificación donde las precariedadesconstructivas y de la urbanización eranclaras y evidentes. En el interior, las callesnuevas crecían de una forma acelerada,muestra de la demanda que tenían estasnuevas edificaciones. A esta gran deman-da, ocasionada por el crecimiento depoblación, se le añadió una concentraciónde la propiedad y un vacío legal queprovocó un mercado especulativo, amerced de promotores sin restricciones,que rentabilizaban al máximo sus inversio-nes en detrimento de la calidad de lavivienda.

NOTAS

1 El Plano Parcelario, digitalizado a escala 1:1000,puede tener errores cuando las dimensiones medidasson tan reducidas como las nuestras, por lo que losdatos, aunque aproximados, son válidos paraobtener conclusiones.

2 Fincas matriz registradas en el Registro de laPropiedad con los números 3771 (manzanas de lacalle San José), 3740 y 10547 (manzanas de Este)

3 Número que posee la finca matriz de la cualsurgen estas manzanas en el Registro de laPropiedad.



6 Años y clasificación de propietarios obtenidos de[Pillet, 1984:195, 267, 376].

7 Tamaño medio de parcela = (Superficie total -Espacio viario) / Parcelas totales.

8 Los límites de las zonas analizadas sonaproximados, ya que no poseemos ningúndocumento que nos indique exactamente el

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Algunas operaciones inmobiliarias privadas de renovación y densificación dela ciudad en el espacio urbano consolidado

RENOVACIÓN Y EXPANSIÓN URBANA EN CIUDAD REAL E.T.S.I. CAMINOS, CANALES Y PUERTOS.

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ALGUNAS OPERACIONESINMOBILIARIAS PRIVADAS DE

RENOVACIÓN YDENSIFICACIÓN DE LACIUDAD EN EL ESPACIO

URBANO CONSOLIDADO

Numerosos estudios han clarificado que, alo largo de la segunda mitad del siglo XX,ha habido abundantes ejemplos derenovación urbana en la ciudades: “Unsimple recorrido por nuestras ciudadesantiguas puede ser suficiente para com-probar cómo entre sus edificios originalesse van intercalando nuevas construccioneso se muestran impúdicamente las numero-sas mellas que dejan en el tejido urbanolos desnudos solares, no hace muchodignamente ocupados” [Álvarez y Roch,1980:17].

Partiendo de esta afirmación, nuestroobjetivo es conocer qué procesos derenovación urbana, tan asiduos tanto enCiudad Real como en el resto de España,se llevan a cabo antes de la segunda mitad

del siglo XX. A partir de su localización,analizaremos sus características y suinfluencia en una ciudad de pequeñocrecimiento como Ciudad Real. Dentrode esta renovación urbana nos interesan,en especial, los espacios donde no existe nise produce ninguna edificación de caracte-rísticas singulares (por ejemplo: edificiosde uso público, grandes actuacionesunitarias, etc.)

METODOLOGÍA

Como ya hemos señalado, las operacionesinmobiliarias de promoción privada enCiudad Real entre mediados del siglo XIXy mediados del siglo XX se reflejan en elespacio en dos procesos. Por un lado, uncrecimiento periférico tratado anteriormen-te y que se vislumbra en la cartografía y;por otro lado, un proceso de densificaciónde la ciudad consolidada, más complicadode reconocer en el plano, ya que con lainformación recogida en la cartografíahistórica no podemos apreciar dichadensificación. Hasta la fotografía aérea de1956 y el plano parcelario de Hacienda de

1969, en Ciudad Real no hay una cartogra-fía que refleje claramente el grado deocupación y las alturas de las edificacionesen el interior de la manzana. Anteriormen-te, el Plano Censo de 1925 contiene algunaindicación en cuanto al grado de ocupaciónde las parcelas y las manzanas, pero de unaforma somera. La Estadística de entidades depoblación y edificaciones de 1940 [A.H.M., Caja3504] daba información sobre el númerode plantas de los edificios y su localización,pero no llevaba un soporte cartográfico niinformación acerca de las superficies de lasconstrucciones.

Figura 34. Calle Cruz.

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Estas operaciones de renovación ydensificación se han producido, casi conseguridad, en todas las áreas urbanasconsolidadas que han sido en todo o enparte propiedad privada. Para su localiza-ción, se barajaron dos opciones. Por unlado, el estudio de las licencias de derriboy edificación, identificando los lugaresdonde son más abundantes. Sin embargo,la falta de documentación anterior a 1934impidió utilizar esta vía. A falta de datos alrespecto, se pensó en una segunda opción,basada en un reconocimiento visual de laciudad, observando los posibles edificiosconstruidos en el periodo 1860 – 1940que todavía perduran en la actualidad.

Este reconocimiento fue apoyado por laspautas dadas por Félix Pillet [Pillet, 1984]sobre la distribución zonal de la riqueza yde los principales contribuyentes, laevolución de la centralidad del municipioy su análisis de la morfología en la edifica-ción burguesa residencial de comienzosdel siglo XIX.

Figura 35. Manzana centralanalizada (1996). Los números delas parcelas nos servirán paraidentificarlas a lo largo del estudio.

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De entre los espacios con posibilidades deque se hubieran producido procesos derenovación urbana anteriores a 1940, sedecidió analizar sólo una manzana paraejemplificar lo ocurrido dentro de CiudadReal. Elegimos una manzana localizada enel centro de la ciudad, delimitada por lascalles Cruz, María Cristina, el comienzo dela calle Calatrava y el final de la callePaloma (Figura 34 y 35). Su centralidad ylos edificios que todavía permanecen enpie, signos claros del desarrollo urbano deCiudad Real en esta época, determinaronsu elección.

Para el estudio de dicha manzana, serecurrió a varias fuentes:

a) Padrón de habitantes [A.H.M.: Padronesde habitantes 1852-1940]. Se recogierondatos de población de la manzana paracompararlos con la información delRegistro y ver si existía relación entre elaumento de la población y del espaciohabitable. Además, se elaboró una clasifi-cación de la ocupación de la poblaciónactiva en la manzana estudiada1 .

b) Estadística de entidades de población yedificaciones de 1940 [A.H.M., Caja 3504].De ella se obtuvieron datos del final delperiodo estudiado que aclararon algunosaspectos que quedaban dudosos con lainformación obtenida del Registro de laPropiedad Urbana.

c) Registro de la Propiedad Urbana deCiudad Real. Es la fuente en la que se basaprincipalmente esta parte del estudio. Serealizó un análisis exhaustivo de las trans-formaciones urbanas de cada una de lasparcelas de la manzana desde el comienzode los asientos registrales, situados lamayoría en la segunda mitad del sigloXIX, hasta nuestros días. Aunque nuestrotrabajo tenga su fin a mediados del siglopasado, fue necesario revisar inscripcionesrecientes que aclararán cambios anterioresa esta fecha.La gran cantidad de información, hastahace unos años manuscrita, que recogenlas inscripciones provoca que el volumende libros que posee el Registro de laPropiedad de Ciudad Real sea enorme.De este modo, fue necesario consultar

innumerables tomos para rehacer lahistoria de cada una de las fincas, lo queha supuesto que esta parte de la investiga-ción haya sido la más costosa en tiempo yen esfuerzo.

d) Cartografía y fotos históricas. El planoparcelario de la Delegación de Haciendade 1969 y el plano parcelario de 1996,editado por el Colegio de Arquitectos deCastilla La Mancha, nos sirvió como basede la localización de las diferentes fincas yaclaró algunos aspectos de ladensificación. Su comparación tambiénpermitió observar los cambios acaecidosen la manzana en los últimos años. En lafigura 35 se observa la manzana estudiadaen el plano parcelario de 1996. Lasparcelas contienen un número que servirápara referirnos a cada una de ellas duranteel trabajo.Por otro lado, algunas fotos antiguassirvieron para clarificar y observar fiel-mente la tipología de algunos de losedificios analizados ya derribados.

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e) Observación directa. La conservación dealgunos edificios del siglo XIX e iniciosdel siglo XX posibilitó que aún se pudie-ran ver sus fachadas y su disposicióninterior.

ANÁLISIS DE LA POBLACIÓN.EVOLUCIÓN Y OCUPACIÓN

PROFESIONAL

La población de la manzana objeto deanálisis [A.H.M., Padrones de habitantes 1852- 1940] mantiene un crecimiento muy

ligero hasta 1886 (Gráfico 11), especial-mente en el periodo entre 1852 y 1880,donde se marca un crecimiento anualmedio del 1,44%, acorde con el de laciudad (1,58% al año entre 1860 y 1877)2 .Después de una época de descenso, supoblación pasa de 119 a 173 habitantesdurante el intervalo entre 1891 y 1930,con un crecimiento cercano al 1% al año.Viendo los datos generales de CiudadReal, este aumento de población posible-mente se realice en la década de 1910 y de1920, cuando el crecimiento de la ciudad

alcanza cotas del 2% anual. Desde 1930, elaumento es muy fuerte hasta llegar a los300 habitantes en 1945 y al 6,62% decrecimiento anual medio entre 1935 y1940. Como luego veremos, los periodosde mayor crecimiento se corresponderáncon los momentos álgidos de renovaciónde la edificación, que densificarán esteespacio.

En la ocupación profesional [A.H.M.:Padrones de habitantes 1852 - 1940], el sectorartesanal y comercial es importante y, en

Gráfico 11. Crecimiento anual medio de la manzana estudiada. Gráfico 12. Ocupación de los vecinos en la manzana estudiada en 1889 y 1940.

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algunos años, mayoritario (Gráfico 12).Pero si hay que destacar a un grupo es elde los profesionales liberales, propietariose industriales, muy relevante en el sigloXIX especialmente. Esto indica queestamos ante un espacio de clase alta,donde se encuentran algunos de losprincipales contribuyentes y propietariosde la ciudad [Pillet, 1984:195,276,367], alos que se les unirán otros profesionalescualificados como médicos, abogados ofarmacéuticos. El numeroso personal deservicio refleja una población pudientecon suficientes recursos económicos parapoder alojar a este grupo, casi siempreformado por jóvenes inmigrantes [Delga-do, 1995:80], dentro de sus casas. En1940, el personal de servicio llegó a ser elsector mayoritario.

EVOLUCIÓN DE LAS PARCELASY EDIFICIOS

A mediados del siglo XIX, la estructuratípica de estos edificios era compuesta dedos plantas residenciales inicialmente (losbajos se destinan al comercio posteriormen-

te), y una parte trasera destinada a granero,cuadras y otras dependencias necesarias enuna sociedad agrícola. Tenían una granextensión en planta, que ha heredado elparcelario actual. Como muestra del aspectoexterior de estas construcciones, persiste enesta manzana el edificio situado en la esquinaentre la calle Cruz y María Cristina (Figura36), localizado en la parcela número 8 (Tabla17) según el plano parcelario de 1996(Figura 35). Seguramente al comienzo delperiodo estudiado, toda la manzana fueraun continuo corrido de este tipo de edifi-cios. Estos caserones no se situaban sólo enel centro de la ciudad, sino que tambiénocupaban otros espacios más periféricos,donde pudieran ocupar más terreno.

A partir de esta configuración inicial, sedesarrollarán toda una serie de procesosdestinados, principalmente, a aumentar elespacio habitable de las parcelas.

ELEMENTOS COMUNES

Las parcelas de esta manzana van a poseerunas pautas similares en relación con la

fusión de las antiguas fincas y la propiedadde las mismas. En cuanto a la edificación,hay coincidencias en aspectos como lacalidad de la vivienda, la ocupación enplanta y las fachadas.

Actualmente hay 15 fincas, pero al co-mienzo de los asientos registrales secontabilizaban 19 parcelas dentro de esteespacio (Figura 37). Así pues, han desapa-recido algunas fincas que había anterior-mente. Esto se debe a dos motivos. Porun lado, a las concentraciones parcelariaspara construir nuevos edificios, muyfrecuentes en la segunda mitad del sigloXX y, en ocasiones, anteriormente. Porotro lado, se debe a la reagrupación, esdecir, pequeños espacios que se desglosan

Figura 36. Edificio en parcela 8.

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de una finca y se transmiten a otra. Portanto, estamos ante un parcelario bastantetransformado por fusión de parcelas ycreación de edificios de mayor tamaño enplanta y en altura, a diferencia de lo queocurre en los espacios periféricos.

No obstante, en la manzana tambiénhemos encontrado algún caso de disgre-gación de propiedades en el siglo XIX,como el que ocurrió en las parcelas 6 y 7(Tabla 17), unidas antes de 1871 (Figura37).

Al igual que ocurría en los grandes espa-cios extrarrondas, también aquí aparecennombres importantes de la sociedadciudadrealeña de esta época. Esto confir-ma lo señalado en el aspecto ocupacional,con el predominio de los propietarios,liberales e industriales. Rentistas y grandesterratenientes se alojan en estos espacioscentrales e invierten en ellos. “Tener casasen aquella época era rentable, incluso másrentable que tener fincas rústicas” [Piñon,1988:29]. Este aspecto también confirmala concentración de la propiedad en la

Figura 37. Evolución de lasparcelas y alturas de lamanzana central. Se reflejanlas altura máximasalcanzandas en cadaparcela, independientementede que posean otrasedificaciones más bajas.

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ciudad, ya destacada por Pillet [Pillet,1984:210]. No obstante, si comparamoslos nombres de los propietarios de lamanzana analizada con los mayorescontribuyentes de Ciudad Real en diferen-tes épocas (Tabla 15), el número es menoral de los barrios periféricos, coincidiendosolo al final del periodo estudiado en1923 y 1939.

En total, hay 32 propietarios dentro de lamanzana que en algún momento, desdemediados del siglo XIX, han poseído 2 ómás fincas dentro de ella. En ocasiones,

Tabla 15. Mayores contribuyentes de Ciudad Real que poseenparcelas en la manzana estudiada.3 El número que precede alos nombres de los propietarios corresponde a su posición en lalista de mayores contribuyentes y propietarios particulares.Número de parcela obtenido del Plano Parcelario de 1996(figura 35).

las fincas se fusionan para construir enellas, pero en otras se refiere a propieta-rios que van a tener posesiones en fincasdiferentes. En definitiva, pocos nombresacumularon grandes cantidades de terrenodentro de esta manzana en diversasépocas. La propiedad no está muy reparti-da, sino que se acumula en pocas manos yen pocas familias que consideran lavivienda como una forma de inversión.

En cuanto a la edificación, si analizamos laEstadística de Entidades de Población y Edifica-ciones de 1940 [A.H.M., Caja 3504], aunquehay mayoría de edificios de dos plantas,nos encontramos en la manzana con sietede los 94 edificios de tres plantas y conuno de los siete edificios de cuatro plantas,situado en la calle María Cristina, quehabía en Ciudad Real en ese año (Tabla16).

La densidad de población en este espacioera de 2,3 familias por edificio, lo quesupone varias viviendas en cada uno deellos. En la calle San José, con edificacionesde una sola vivienda y de una planta, la

Tabla 16. Localización de los edificios de 3 y 4 plantas enCiudad Real en 1940.4

proporción era de cuatro familias paracada tres edificios. Aunque la densidad poredificio sea inferior en la calle San José, elmayor número de plantas en las construc-

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ciones de la manzana estudiada nos indicaque estamos ante mejores viviendas,precios elevados y limitaciones en cuanto altipo de población que las habita.

A pesar de que el proceso fundamentalque ha seguido esta manzana sea la

pilas, corrales, graneros, cuadras y otrosespacios descubiertos que irán dejandopaso a nuevas habitaciones o, incluso, aedificios de una, dos y tres plantas (Figura38).

La fachada, como elemento que conectael edificio y el espacio público, posee unaespecial relevancia en estas fincas. Seintenta que la parcela tenga fachada a doscalles no sólo en aquéllas que hacenesquina, sino en otras más interiores,como sucede en la parcela 9 ó en laparcela 15 (Figura 39 y Tabla 17). En estasparcelas, las fachadas principales seconstruyen en las calles más importantes(María Cristina y Calatrava, respectiva-mente), mientras que las salidas a las otrascalles (Cruz y Paloma) se utilizan comoportón para acceder a la parte trasera delos edificios. En esta parte posterior seencuentran las dependencias de almacenajey los carruajes, que también desaparecerána favor de nuevos espacios edificadospara vivienda y otros usos [Cien años de laindustria y el comercio de Ciudad Real,1986:168].

Figura 38. Espacio ocupado por la edificación en lamanzana estudiada en 1969. En gris, espacio construido; enpunteado, solares sin edificar.

Figura 39. Parcelas que poseen fachada a dos calles sinsituarse en esquinas.

densificación en altura, no olvidemos queen estas parcelas, como en el resto, esta-mos también ante un aumento de laocupación en planta del suelo por partede los edificios, a veces apreciable en elplano y en el Registro de la Propiedad,pero otras veces inapreciable. Las edifica-ciones, a mediados del siglo XIX, poseíanelementos comunes como patios, pozos,

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TIPOLOGÍA DE PROCESOS DERENOVACIÓN Y DENSIFICACIÓN

Los procesos que van a ocurrir en estamanzana se han clasificado según elaumento de la ocupación que hayanprovocado sobre la edificación existenteanteriormente. Partiremos de la sustitucióncompleta de los edificios, donde elincremento del volumen habitable esmayor, hasta llegar a pequeños añadidos yadaptaciones, como puede ser la construc-ción de una habitación dentro de unedificio preexistente o la rehabilitación deuna vivienda.

a) Sustitución completa de los edificios5

Son procesos de densificación vertical através del derribo completo de edificiospara la construcción de otros nuevos demás de dos plantas, que constituirán losejemplos de la nueva edificación burguesade finales del siglo XIX y principios delsiglo XX [Pillet, 1984:302]. Mientras queen ciudades de mayor calado se realizabanplanes de alineaciones y rasantes, la capaci-

dad limitada de crecimiento de las ciuda-des pequeñas hizo que estasremodelaciones de los cascos antiguos setradujeran en operaciones muy puntuales[Delgado, 1995:102], de las cuales tene-mos algunos ejemplos en esta manzana.No podemos hablar de una renovaciónmasiva de la edificación, sino de algunasconstrucciones limitadas a la zona centralde la ciudad, teniendo como principalejemplo la Plaza del Pilar [Pillet, 1984:298].

La estructura de estos nuevos edificios definales del siglo XIX y principios del sigloXX responde, con excepciones, a unassimilares características. Aunque en nuestrocaso no podemos corroborarlo, se tratabade construcciones con una planta bajadedicada a comercios, una planta principaldonde residía el propietario, pisos supe-riores destinados a vivienda en alquiler yunos descubiertos donde podía haber unaresidencia para el portero. Todos ellosposeen más de dos alturas, excepto enaquellos donde la función residencial no esla principal. La mentalidad del promotores completamente económica, ya que una

mayor altura proporcionaba una mayorrentabilidad. La limitación del número dealturas era debida únicamente a la inexis-tencia de ascensores en estos edificios.

Tras la construcción de los edificios, lológico es que los espacios que anterior-mente eran utilizados como almacenes ycaballerizas desaparezcan y se transformenen espacios comerciales o habitables.Como observaremos en los apartadossiguientes, si la densificación es másintensa, llegan a ocurrir dos procesos: laconstrucción en el interior, aprovechandolos espacios libres de los descubiertos; o el


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levantamiento de nuevas plantas en losedificios existentes, a semejanza de lo quepuede ocurrir en las viviendas de unaplanta. En definitiva, a la renovacióncompleta del edificio hay que añadirposteriormente una serie de reformasparciales para densificar más el espacio.

En cuanto a los materiales, las principalescaracterísticas son la utilización del ladrillovisto y la balconera como elementocompositivo. El ladrillo visto, materialtradicionalmente usado en España, tuvo

especial auge a finales del siglo XIX. Ahítenemos claros ejemplos no sólo en estamanzana, sino en la calle Feria, la calleToledo y en el propio Palacio de laDiputación. Así sucede con la parcela 12(Figura 40), donde se encuentra, en elmomento actual, uno de los edificios másinteresantes, ya que cumple con todos lospreceptos estéticos de la época. A medidaque pasan los años, el estilo evolucionaapareciendo nuevas soluciones como loscuerpos volados. Es lo que ocurre en eldesaparecido edificio de la parcela 14, elmás moderno de los de este grupo,datado en 1930 [Pillet, 1984:302,307].

Dentro de la manzana, las operacionesque conllevan una sustitución completadel edificio anterior se van a dividir endos tipos: por un lado, la construcción deedificios con una función residencialdominante y, por otro, aquellas construc-ciones donde interesan más otras funcio-nes (Figura 42).

Construcción de edificios con función residencialdominante

Este apartado se refiere a los edificiosconstruidos con una finalidad residencial(Figura 42), aunque los bajos se aprove-chen, generalmente, para actividadescomerciales o artesanales. En estas cons-trucciones, el verdadero negocio está en


Figura 42. Sustitución completa de los edificios.

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las viviendas y no en los bajos, ambosposiblemente explotados en régimen dealquiler.

Cronológicamente, son edificios que sevan a construir principalmente en el últimocuarto del siglo XIX. El más antiguodatado lo encontramos en la parcela 9(Figura 41) poco antes de 1879, edificioque aún se conserva6.

Pocos años después, entre los años 1890 y1892, una sola familia emprenderá ladivisión y reagrupación de parcelas en laesquina entre la calle María Cristina y lacalle Calatrava (Figura 37). Donde antesencontrábamos varios edificios de dosplantas con algún comercio en sus bajos,posiblemente a semejanza de la tipologíatípica que hemos señalado al comienzo deeste apartado, se construirán tres edificiosde tres plantas cada uno en las parcelas 10(Figura 43), 11 (Figura 44 y Tabla 17) y 12(Figura 40), de los cuales hoy se puedencontemplar el primero y el último. Portanto, aunque el aumento de edificabilidades solamente de una planta, es muy

probable que los espacios no habitablesde las edificaciones anteriores también sereduzcan para aumentar el volumenocupado.

En estos casos, estamos hablando depersonas que, además de construir supropia casa en un terreno heredado ocomprado, se dedican a un negocioinmobiliario incipiente en esta época. Así,la importancia de la familia que construyelos tres edificios mencionados anterior-mente parece crecer con estas operaciones.En 1939, uno de sus miembros aparececomo uno de los grandes propietarios dela ciudad [Pillet, 1984:367]. Los nuevosedificios se explotan, posiblemente, enrégimen de alquiler, ya que no aparece enel Registro ninguna inscripción de divisióny compra de los mismos hasta tiemposrecientes. La calidad de estas edificacionestambién corrobora una demanda norelacionada con la clase obrera, sino conuna clase social más elevada, confirmandoa Ciudad Real como una ciudad encrecimiento no sólo demográfico, sinoeconómico [Pillet, 1984:281].

Figura 44. Al fondo, edificio en la parcela 11, derribado en ladécada de 1980. [Vida Manchega, 1914].


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Posteriormente, los edificios se dividen enviviendas independientes o en localesocupados por alguna actividad no resi-dencial como ocurre, por ejemplo, en laparcela 9 (Figura 45), donde en 1911 sesitúa la sede del periódico El pueblomanchego. La centralidad de estos edificiosprovoca que la función residencial domi-nante en el momento de su edificacióndeje paso, paulatinamente, a otras activida-des que buscan lugares centrales parasituarse y que pueden ofrecer por el

alquiler más dinero que los inquilinos delas viviendas7.

Construcción de edificios con otras funcionesdominantes

Son edificaciones construidas para activi-dades comerciales (Figura 42), aunque ensu interior acogiera la vivienda del dueño.Dentro de este grupo se pueden situardos edificios de la manzana, destinados ahotel y librería respectivamente.

Situada en la calle Paloma, la parcela 2(Tabla 17) contenía una casa derribada en1877 para la construcción del hotelPizarroso, en funcionamiento hastadespués de la Guerra Civil. Este hechoremarca la condición de centralidad deeste espacio y la creciente importancia queCiudad Real iba tomando en un ámbitomás amplio. La capitalidad y la ubicaciónde algunas industrias, unido al aumento depoblación, provocó que hombres denegocios o funcionarios itinerantes tuvie-ran que visitar la ciudad asiduamente. Poreste motivo se crea no sólo este hotel, sinoalguno más, como el Gran Hotel en lacalle Cuchillería [Pillet, 1984:281]; o lafonda La Española, que encontramos enla parcela 6 (Tabla 17) de esta mismamanzana [Guía internacional de las carreterasde España y Portugal, 1931: p. 230].

Cercano a este lugar, se había construidoentre 1869 y 1876 un edificio destinado alibrería en la parcela 15, siendo el edificiode nueva planta más antiguo que se hapodido datar en este espacio. Es unedificio de dos plantas, ocupada la de

Figura 45.Calle MaríaCristina hacia1920. [Romero,1994:59].

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arriba por la vivienda del propietario, quesustituye a otro de las mismas plantas detipología similar a la señalada al comienzode este apartado. Si el dueño hubieraquerido explotar el edificio con residenciasen alquiler, seguramente hubiera construi-do alguna altura más.

b) Nuevas edificaciones en el interior de laparcela

En el proceso de densificación de laparcela, hay un estadio intermedio entre lasustitución completa de los edificios y laampliación parcial de los mismos. Se tratade aumentar el espacio habitable a travésde la construcción de edificaciones nuevasen las zonas no construidas del interior,tanto de las antiguas casas, como de losedificios construidos con una sustitucióncompleta de los anteriores. Es decir, seaprovechan los espacios interiores tantode los edificios nuevos como de losantiguos. Estas operaciones dan lugar auna ocupación en planta hacia el interior yen altura (Figura 46).

En la parcela 12, el corral se convierte enun local de tres plantas, según los datosdel Registro de la Propiedad y el planoparcelario de 1969 (Figura 47 y Tabla 17).En este mismo plano aparece, en laparcela 14, dos edificios de una y dosplantas respectivamente, destinados a localcomercial y viviendas. La primera referen-cia de ellos es este plano parcelario, por loque dudamos que su construcción seaanterior a 1940.

Sin embargo, sabemos que alguno deestos procesos se pudo dar dentro delperiodo de estudio. Entre 1892 y 1932,hay un proceso similar en la parcela 15,donde se construye un edificio de dosplantas en el interior. Este nuevo cuerpopudo tener fachada a la calle Paloma, loque lo diferenciaría de los anteriores yjustificaría su construcción anterior.

Figura 46. Nuevas edificaciones en el interior de la parcela. Figura 47. En gris, espacios traseros construidos en parcelas12 y 14 en 1969. Estos espacios no aparecen mencionados enel Registro de la Propiedad, por lo que es posible que suconstrucción sea posterior a 1940.

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c) Ampliación parcial de los edificios.Añadidos y adaptaciones

La tendencia a construir edificios nuevoscon un aumento del volumen habitable,derribando el entramado edificatorioanterior, no es mayoritaria en Ciudad Realhasta la segunda mitad del siglo pasado.En 1940, más del 95% de los edificios dela ciudad todavía son de una o dos plantas[Pillet, 1984:511]. El crecimiento de lapoblación provoca, sobre todo, reformasen las edificaciones ya existentes; mientrasque los procesos de sustitución completade los edificios, que aumentan el númerode plantas, se desarrollan en zonas centra-les concretas (Tabla 16). Estas reformassuponen una aumento del espacio habita-ble, aunque no tan importante como enlos procesos descritos con anterioridad.

En este apartado, nos estamos refiriendo aunas modificaciones en los edificiosantiguos construidos anteriormente a laépoca analizada que no alteran el parcelarioexistente, con las características ya expuestasal comienzo del análisis sobre la renovación

y densificación del espacio urbano consoli-dado (dos plantas, parte posterior condependencias destinadas al sector primario,gran ocupación en planta, etc.). Comodecíamos, es muy probable que toda lamanzana estudiada tuviera un continuo deedificios de estas características.

Las edificaciones que no se derribaroncompletamente permanecieron en piehasta la renovación masiva de la segundamitad del siglo XX [Pillet, 1984:511]. Loscambios producidos hasta estos derribosson los que se describirán en las líneassiguientes. Los procesos a los que nosreferimos se pueden agrupar según laintensidad de las reformas, que varían amedida que transcurren los años. Losprocesos más complejos son posteriores a1940, mientras que los más simplesocurren, generalmente, a finales del sigloXIX y comienzos del siglo XX. Por tanto,a medida que la población aumenta, lanecesidad de densificar espacios construi-dos es más evidente.

Antes de comenzar, hay que señalar que

las renovaciones mencionadas en elRegistro no son las únicas. A excepción delas parcelas mencionadas en los dosapartados anteriores y las que aparecen enéste (Figura 48), el resto de la manzanaestá formada por casas de dos plantas,estando destinada la de arriba a vivienda.Por tanto, casi con toda seguridad, dentrode estas viviendas también haya un proce-so de sustitución anterior a las propiasinscripciones, convirtiendo las cámarassuperiores en espacio residencial.

Levantamientos totales

Por levantamiento total entendemos lasoperaciones de construcción de, al menos,una planta completa encima de las yaexistentes, aprovechando las cámarassuperiores o ex – novo (Figura 48).

Este proceso no va a ser exclusivo deaquellos edificios no renovados, sino quetambién sucede en algunos de los cons-truidos a finales del siglo XIX. En losprimeros, las cámaras se aprovechan parael nuevo piso, como sucede en una

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vivienda situada en la parcela 5. En losedificios burgueses del siglo XIX, como elque encontramos en la parcela 11, lospisos son ex novo y pueden ser posterio-res a 1940, ya que el Registro de la Propie-dad no confirma la fecha de su construc-ción.

Levantamientos parciales

Se produce cuando las cámaras de laspartes altas de las casas se aprovechan, enparte, para edificar nuevas dependencias,dejando el resto como estaba. Es unproceso de construcción de nuevashabitaciones, pero aprovechando unespacio existente previamente (Figura 48).

Los cambios de este tipo ocurren en laprimera década del siglo XX en lasparcelas 3 y 6 (Tabla 17) con diferenteintensidad. Mientras que en la primeraaparecen nuevas dependencias que posi-blemente configuren una vivienda inde-pendiente, en la segunda sólo se constru-yen tres alcobas.

Figura 48. Ampliaciónparcial de los edificios.Añadidos y adaptaciones.

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Construcción de habitaciones

La densificación del espacio habitadotambién se vislumbra con la construcción dealgunas habitaciones aprovechando espaciosde almacenaje o destinados a la ganadería.Aunque no sean levantamientos, son peque-ñas reformas que se dan en estas viviendaspara aumentar el espacio habitable. Posible-mente suceda en la mayoría de las propieda-des a medida que el sector primario pierdesu importancia, pero normalmente es unainformación que no aparece en el Registro.En esta manzana, sólo hay un caso querefrende lo dicho. Se observa en la parcela 5(Tabla 17) , donde se construyen doshabitaciones en 1920 (Figura 48).

Adecuación del espacio anteriormente edificado

El proceso de adecuación del espacio yaedificado es el más simple de todos ellos.El propietario hereda o compra uno ovarios edificios contiguos y, en vez dederribarlos, los adecua a las nuevasnecesidades, aumentando el espaciohabitable y disminuyendo el destinado a

almacenaje, descubiertos, etc. Cuando setrata de edificios colindantes, se producela unión de los mismos.

El ejemplo encontrado de este procesoestá en la parcela 1 (Figura 48 y Tabla 17),donde se agrupan dos construccionesindependientes heredadas por un mismopropietario. Según lo observado en elresto de parcelas, es más común la opcióndel derribo y la construcción de un nuevoedificio, como sucede en la esquina de lacalle María Cristina con Calatrava. Sinembargo, en este caso no es así.

Desconocemos si la unión de estosedificios llevó acarreada la división delmismo en viviendas independientes. Sinembargo, indicios como la existencia deuna escalera para el servicio o la impor-tancia de los propietarios de la parcela,entre ellos la familia Medrano, hace que lahipótesis de la división en viviendas pierdapeso.

APUNTES SOBRE LOSPROCESOS RECIENTES

ACAECIDOS EN LA MANZANAANALIZADA

La centralidad de la manzana estudiadaprovocó que sufriera las consecuencias dederribos masivos en las décadas de los 60,70 e, incluso, 80 del siglo pasado. De estemodo, la mayoría de los edificios estudia-dos han desaparecido a favor de otrosque ocupan mayor porcentaje en planta yposeen más alturas (Figura 49 y 50). Todasestas transformaciones han provocadoque, actualmente, esta manzana se com-ponga de 15 parcelas que oscilan desdelos 100 m2 de la parcela 10 (Tabla 17) alos más de 1100 m2 de la parcela 15. Lamayoría de ellas superan los 400 m2.

Sólo en el comienzo de las calles Cruz yCalatrava y en la calle María Cristina sehan conservado edificios más antiguos(Figura 49), en relación con la nuevaedificación construida a fines del sigloXIX. La falta de medidas de protecciónante estas construcciones ha provocado la

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demolición del resto de los edificios. Sinembargo, el PGOU actual tampococontempla a estas construcciones antiguascomo Bienes de Interés Cultural o bienescatalogados y, por tanto, protegidos; porlo que su futuro sigue dependiendo de lospropietarios y los promotores inmobilia-rios. Sólo la antigua Cámara de la Propie-dad Urbana, un edificio singular y caracte-rístico de la arquitectura de posguerra queahora pertenece a la Junta de Comunida-des de Castilla La Mancha, está catalogadoy protegido dentro de esta manzana(Figura 51).

CONCLUSIONES

En conjunto, hemos observado que lasprincipales operaciones urbanísticas derenovación urbana en la manzana estudiadaproducidas entre mediados del siglo XIX ymediados del siglo XX, en relación conprocesos de sustitución completa de losedificios anteriores, se concentran durantelos últimos años del siglo XIX (Figura 52).Es ahí cuando se levantan los edificiosconstruidos por una sola familia en la

década de los 90, mientras que el HotelPizarroso y el edificio situado en la parcela9 incluso se fechan anteriormente. El restode procesos aparecen, por lo general ysegún el Registro, en el siglo XX; aunque noes extraño que se traten de intervencionesparalelas, ya que los asientos registrales seredactan, en ocasiones, con algunos años derestraso respecto a la operaciones descritas.Si lo relacionamos con la población de lamanzana, lo anterior justifica, primera-mente, el pico de crecimiento entre 1852 y1880, con un 1,44% anual. El Registro de

Figura 49. Año de construcción de los edificios actuales en lamanzana central.

Figura 50. Edificio en calle Paloma.

Figura 51. Aspecto actual de la antigua Cámara de laPropiedad Urbana, hoy perteneciente a la Junta deComunidades de Castilla-La Mancha.

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la Propiedad se crea en 1862. En práctica-mente todas las parcelas hay dos alturas,por lo que es lógico que se esté comen-zando el proceso de renovación parcial deestos edificios, aunque en el Registro de laPropiedad no se mencionen hasta fechasposteriores.Por otro lado, el crecimiento del 0,95%anual entre el periodo 1891 y 1930 serelaciona con la aparición de estos nuevosedificios y con las renovaciones parciales

de inicios de siglo XX. En la calle MaríaCristina, donde se localizan la mayoría delas nuevas construcciones, esta cifra deaumento poblacional se eleva hasta el2,3% anual.

Así pues, no nos equivocamos afirmandoque existe una fuerte relación entre elaumento de la población y la renovación ydensificación del espacio habitable de la

manzana. La población crece y los edifi-cios también, en un proceso que puedeejemplificar lo que ocurrió en los espaciosconsolidados de esta ciudad en la segundamitad del siglo XIX y primera mitad delsiglo XX.

Figura 52. Años de las operaciones de renovación urbana en la manzana estudiada.8

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NOTAS

1 Debido a la ordenación de los padrones en calles,los datos de la manzana se intentaron comparar conlos de algunas calles céntricas completas en el Planode Coello. Sin embargo, se observó que no era unespacio representativo, ya que abarcaba diferentestipos de población y ocupación, según su cercanía alcentro. Los padrones se regularizarán a partir de1930, donde se elaborarán de 5 en 5 años.Anteriormente, las fechas de realización sonirregulares y, en muchos años, sólo se encuentra datos

Tabla 17. Libros y folios consultados en el Registro de la Propiedad de Ciudad Real para elaborar la historia de las parcelas mencionadas en este apartado. El número de parcela hasido obtenido del plano parcelario de 1996 (Figura 35)

de algunos barrios. Así podemos hablar de un granperiodo de vacío para esta manzana entre 1852 y1880 y entre 1891 y 1930, años coincidentes con uncrecimiento continuado e intenso en la ciudad [Pillet,1984:44].2 Crecimiento real anual de Ciudad Real obtenido apartir de datos en [Pillet, 1984:96].3 Años y clasificación de propietarios [Pillet,1984:195,267,376].4 Elaborado a partir de datos de [Pillet,1984:392,393].

5 No se ha considerado la sustitución de edificiosrealizada en la segunda mitad del siglo XX.6 El Registro de la Propiedad no señala edificacionesnuevas tras 1879 por lo que suponemos, trasobservar que las descripciones del edificio a lo largodel tiempo en los asientos registrales son muyparecidas, que la construcción actual es la misma queya se meciona en el siglo XIX. Sin embargo, CecilioLópez Pastor [Cien años de la industria y el comercio deCiudad Real, 1986:188] señala la construcción de unnuevo edificio durante los años 20 del siglo pasado,afirmación que no se ha podido comprobar medianteningún documento durante nuestra investigación.

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7 La intensa actividad comercial y terciaria de lascalles que componen esta manzana durante estosaños se analiza exhaustivamente en el libro Cienaños de la industria y el comercio de Ciudad Real,editado por la Cámara oficial de comercio eindustria.

8 Los años de intervención reflejados se refierena la fecha en la cual las operaciones aparecen enel Registro de la Propiedad. Normalmente, lasfechas del Registro suelen ser posteriores a laoperación, que se inscribe una vez llevada acabo. Por este motivo, en algunos casos no serefleja una fecha exacta, ya que no conocemosde forma precisa cuando se realizaron.

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Conclusiones finales y bibliografía

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CONCLUSIONES FINALES YBIBLIOGRAFÍA

CONCLUSIONES FINALES

A través de estas páginas hemos queridoresponder a la cuestión planteada al iniciodel estudio: cuáles eran los procesosinmobiliarios importantes que atrajeron ala iniciativa privada dentro del espacioantiguamente amurallado de la ciudadentre 1850 y 1940 aproximadamente. Paraello se han escogido cuatro áreas deestudio: una manzana central comoejemplo de los procesos de renovaciónurbana en la ciudad consolidada y tresgrupos de manzanas que, comparadoscon otras cuatro zonas similares fuera dela ronda, nos han permitido conocer lasoperaciones de expansión de la urbe.

Estas operaciones, cronológicamenteparalelas, de renovación del espacioconstruido y de expansión de la ciudad ensu periferia reflejan la aparición de opera-dores inmobiliarios anteriores a 1900.Estas construcciones, realizadas sin existir

planes de ordenación o regulación, indicanqué tipo de productos inmobiliarios son,en cada caso, los más beneficiosos econó-micamente para el promotor, ya seaconstruyendo viviendas reducidas en laperiferia o densificando el espacio en elcentro. Evidentemente, este procesotambién se fundamenta en una demandade vivienda tanto de la burguesía, que porsu escasez no hace viable la construcciónde un ensanche en la ciudad; como de lasclases más bajas, destinadas a ocupar losarrabales y las periferias al igual que sucedeen las grandes urbes nacionales. La de-manda de vivienda engarza con el creci-miento demográfico de Ciudad Real,especialmente en la primera mitad delsiglo XX, tanto en el centro como en laperiferia.

Todo el proceso se ve favorecido por lagran concentración de la propiedad en losespacios periféricos y en la ciudad cons-truida. En los espacios periféricos, conimportantes extensiones de terreno quefacilitan la aparición de operaciones deparcelación; y en los espacios centrales, a

través de la acumulación de varias parcelasya sea por compra o herencia. Losantiguos apellidos nobiliarios se mezclancon la nueva burguesía que encuentra en lapromoción inmobiliaria nuevas y atracti-vas posibilidades de negocio.

El análisis de las zonas periféricas deexpansión ha ampliado los estudiosprecedentes sobre los barriosextrarrondas, añadiendo datos sobre sunacimiento y su posterior tipología,resultado de una propiedad concentrada yuna falta de planificación. Sin embargo,donde el resultado ha sido más interesan-te, por el desconocimiento anterior, hasido en las zonas internas de la antiguamuralla. Se ha demostrado que hay unosprocesos parecidos a los encontradosfuera de la ronda, con diferencias deextensión y cronología. En este aspecto, laparcelación de terrenos y la posterioraparición de promociones inmobiliariasintrarrondas en el siglo XIX, en relacióncon las manzanas de la calle San José,supone que estas operaciones se remontanen el tiempo más allá del crecimiento


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poblacional de los primeros años del sigloXX. Teniendo en cuenta el crecimientolimitado del espacio urbano de la ciudadhasta bien entrado el siglo XX, podemosdecir que estamos ante unas promocionesde dimensiones considerables.

En general, las principales característicasde estas zonas de expansión intrarrondasse pueden resumir en su situación almargen de los principales ejes de laciudad; su rápido levantamiento y consoli-dación, con cifras de crecimiento anual dela población en torno al 30% e, incluso,superiores; su carácter obrero, con unapoblación agraria por encima del 50%; yla precariedad de las viviendas construidas,completamente subequipadas y con unascondiciones higiénicas y de calidad de vidaque distan mucho de ser las óptimas parala población que las habita. No obstante,se advierte una cierta mejora en las cons-trucciones datadas en la primera mitad delsiglo XX, lo que puede deberse a unamejora general de la calidad de vida de lapoblación o a una ocupación por parte declases sociales más elevadas.

En cuanto a la renovación del cascourbano consolidado, se planteó conocercuál era la edificación anterior a losedificios burgueses aparecidos en laciudad durante este periodo y los cambiosmorfológicos producidos en estos edifi-cios burgueses tras su construcción.

El resultado de la investigación sobre lamanzana central tomada como ejemploha revelado unos procesos de renovaciónabundantes con la construcción de nuevosedificios a finales del siglo XIX, especial-mente en la calle María Cristina y alcomienzo de la calle Calatrava, lo querefleja la importancia de estas calles en laciudad. En el resto de la manzana, ladensificación del espacio construido serealiza mediante nuevas edificaciones en elinterior de la parcela, modificaciones yañadidos a la edificación preexistente. Laclasificación de estos procesos en diferen-tes tipos según su grado de densificaciónha permitido averiguar que los procesosmás intensos, especialmente levantamien-tos totales y nueva edificación interior, sedan al final del periodo estudiado. Ele-

mentos como las cuadras o las cámarasson cada vez menos necesarias en unasociedad donde el sector secundario vaprogresando, por lo que el cambio defunción de estos espacios es lógico, másaún cuando el crecimiento de la poblaciónse intensifica en las primeras décadas delsiglo XX.

Por tanto, la construcción de estos nuevosedificios refleja la demanda de vivienda dealtas clases sociales, en relación con lanueva burguesía y con población cualifica-da que llega a Ciudad Real por su aumen-to de peso en el territorio, debido a lacapitalidad y a una industria incipiente.Este hecho también se refleja en la prolife-ración de hoteles en la ciudad, que suponeun tráfico creciente de población.

Aunque este estudio es sólo un primerpaso y se continuará trabajando paraprecisar los resultados, la investigación hasupuesto un análisis de ciertas manzanasde la capital donde se ha podido observarque, a pesar de encontrarnos en unaciudad de crecimiento limitado y con unas


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dimensiones exiguas, las operacionesinmobiliarias de iniciativa privada sonelementos importantes a la hora deentender la evolución de la ciudad no sóloen la segunda mitad del siglo XX, sinodesde finales del siglo XIX.

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