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Cuadernosdel

Consumidor

PROPIEDADHORIZONTAL

Número 49 • Julio de 2012

oficina municipal de información al consumidor

79074-CUADERNOS DEL CONSUMIDOR-49:Maquetación 1 5/7/12 08:59 Página 1

propiedadhorizontal

49 Cuaderno consumidor 2012 (1ª)_CUADERNOS CONSUMIDOR OMIC 03/07/12 17

oMiCC/. Valencia, 19 - 1.º37005 Salamancateléfono: 923 282 306Fax: 923 282 [email protected]

edita:

oMiC3.ª edición, junio 2012

Colabora:

imprime: Gráficas Varona, S.a.

Consejería de Economía y Empleo


Depósito Legal: S. 445-2012

Ley 49/1960, de 21 de juLio,de ProPiedad HorizontaL(Boe nº 176, de 23 de julio de 1960)

exPosición de Motivos

Si en términos generales toda ordenación jurídi-ca no puede concebirse ni instaurarse a espaldas delas exigencias de la realidad social a que va desti-nada, tanto más ha de ser así cuando versa sobreuna institución que, como la propiedad horizontal,ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tanpujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyonormativo que el abiertamente insuficiente repre-sentado por el artículo 396 del Código Civil. lapresente ley pretende, pues, seguir la realidadsocial de los hechos. pero no en el simple sentidode convertir en norma cualquier dato obtenido dela práctica, sino con un alcance más amplio y pro-fundo. de un lado, a causa de la dimensión defuturo inherente a la ordenación jurídica, que impi-de entenderla como mera sanción de lo que hoyacontece y obliga a la previsión de lo que puedeacontecer. Y de otro lado, porque si bien el puntode partida y el destino inmediato de las normas esregir las relaciones humanas, para lo cual importamucho su adecuación a las concretas e históricasexigencias y contingencias de la vida, no hay queolvidar tampoco que su finalidad última, singular-mente cuando se concibe el derecho positivo enfunción del derecho natural, es lograr un orden deconvivencia presidido por la idea de la justicia, lacual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la

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realidad de los hechos como a las determinacionesdel legislador, que siempre han de hallarse limita-das y orientadas por ella.

hay un hecho social básico que en los tiemposmodernos ha influido sobremanera en la ordena-ción de la propiedad urbana. Se manifiesta a travésde un factor constante, cual es la insuprimiblenecesidad de las edificaciones, tanto para la vidade la persona y la familia como para el desarrollode fundamentales actividades, constituidas por elcomercio, la industria y, en general, el ejercicio delas profesiones. Junto a ese factor, que es constanteen el sentido de ser connatural a todo sistema devida y de convivencia dentro de una elementalcivilización, se ofrece hoy, provocado por muydiversas determinaciones, otro factor que se exte-rioriza en términos muy acusados, y es el repre-sentado por las dificultades que entraña la adquisi-ción, la disponibilidad y el disfrute de los localeshabitables. la acción del estado ha considerado yatendido a esta situación real en tres esferas, aun-que diversas, muy directamente relacionadas: en laesfera de la construcción impulsándola a virtud demedidas indirectas e incluso, en ocasiones, afron-tando de modo directo la empresa; en la esfera delarrendamiento, a través de una legislación frecuen-temente renovada, que restringe el poder autóno-mo de la voluntad con el fin de asegurar una per-manencia en el disfrute de las viviendas y loslocales de negocio en condiciones económicassometidas a un sistema de intervención y revisión,y en la esfera de la propiedad, a virtud principal-mente de la llamada propiedad horizontal, queproyecta esta titularidad sobre determinados espa-cios de la edificación. la esencial razón de ser delrégimen de la propiedad horizontal descansa en lafinalidad de lograr el acceso a la propiedad urbanamediante una inversión de capital que, al poderquedar circunscrita al espacio y elementos indis-pensables para atender a las propias necesidades,es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequiblea todos y la única posible para grandes sectores de

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personas. Siendo ello así, el régimen de la propie-dad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sinoque además requiere que se le aliente y encauce,dotándole de una ordenación completa y eficaz. Ymás aún si se observa que, por otra parte, mientraslas disposiciones legislativas vigentes en materiade arrendamientos urbanos no pasan de ser reme-dios ocasionales, que resuelven el conflicto de inte-reses de un modo imperfecto, puesto que el forta-lecimiento de la institución arrendaticia seconsigue imponiendo a la propiedad una carga quedifícilmente puede sobrellevar; en cambio, conju-gando las medidas dirigidas al incremento de laconstrucción con un bien organizado régimen de lapropiedad horizontal, se afronta el problema de lavivienda y los conexos a él en un plano más ade-cuado, que permite soluciones estables; y ello a lalarga redundará en ventaja del propio régimenarrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exi-gencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normal-mente su función económico-social.

la ley representa, más que una reforma de lalegalidad vigente, la ordenación «ex novo», demanera completa, de la propiedad por pisos. Selleva a cabo mediante una ley de carácter general,en el sentido de ser de aplicación a todo el territo-rio nacional. el artículo 396 del Código Civil, comoocurre en supuestos análogos recoge las notasesenciales de este régimen de propiedad y, por lodemás, queda reducido a norma de remisión. elcarácter general de la ley viene aconsejado, sobretodo, por la razón de política legislativa derivadade que la necesidad a que sirve se manifiesta porigual en todo el territorio; pero también se ha teni-do en cuenta una razón de técnica legislativa, comoes la de que las disposiciones en que se traduce, sindescender a lo reglamentario, son a veces de unacircunstanciada concreción que excede de la tónicapropia de un Código Civil.

la propiedad horizontal hizo su irrupción enlos ordenamientos jurídicos como una modalidad

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de la comunidad de bienes. el progresivo desen-volvimiento de la institución ha tendido principal-mente a subrayar los perfiles que la independizande la comunidad. la modificación que introdujo laley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artícu-lo 396 del Código Civil ya significó un avance enese sentido, toda vez que reconoció la propiedadprivativa o singular del piso o local, quedando lacomunidad, como accesoria, circunscrita a lo quese ha venido llamando elementos comunes. la leyque recoge el material preparado con ponderacióny cuidado por la Comisión de Códigos, dando unpaso más, pretende llevar al máximo posible laindividualización de la propiedad desde el puntode vista del objeto. a tal fin, a este objeto de la rela-ción, constituido por el piso o local, se incorpora elpropio inmueble, sus pertenencias y servicios.Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espaciodelimitado y de aprovechamiento independiente,el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmue-ble», edificación, pertenencias y servicios –abstrac-ción hecha de los particulares espacios– tales usosy disfrute han de ser, naturalmente, compartidos;pero unos y otros derechos, aunque distintos en sualcance, se reputan inseparablemente unidos, uni-dad que también mantiene respecto de la facultadde disposición. Con base en la misma idea se regu-la el coeficiente o cuota, que no es ya la participa-ción en lo anteriormente denominado elementoscomunes, sino que expresa, activa y también pasi-vamente, como módulo para cargas, el valor pro-porcional del piso y a cuanto él se considera unidoen el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiem-po que se divide física y jurídicamente en pisos olocales, se divide así económicamente en fraccioneso cuotas.

en este propósito individualizador no hay quever una preocupación dogmática y mucho menosla consagración de una ideología de signo indivi-dualista. Se trata de que, no olvidando la ya aludi-da función social que cumple esta institución, cabeentender que el designio de simplificar y facilitar el

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régimen de la propiedad horizontal se realiza asíde modo más satisfactorio. Con el alejamiento delsistema de la comunidad de bienes resulta, ya nosólo congruente, sino tranquilizadora la expresaeliminación de los derechos de tanteo y retracto,reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hastaahora vigente redacción del mencionado artículo396. ahora bien: tampoco en este caso ha sido esasola consideración técnica la que ha guiado la ley.decisivo influjo han ejercido tanto la notoria expe-riencia de que actualmente se ha hecho casi cláusu-la de estilo la exclusión de tales derechos como elpensamiento de que no se persigue aquí una con-centración de la propiedad de los pisos o locales,sino, por el contrario, su más amplia difusión.

Motivo de especial estudio ha sido lo concer-niente a la constitución del régimen de la propie-dad horizontal y a la determinación del conjuntode deberes y derechos que lo integran. hastaahora, y ello tiene una justificación histórica, estamateria ha estado entregada casi de modo total, endefecto de normas legales, a la autonomía privadareflejada en los estatutos. Éstos, frecuentemente,no eran fruto de las libres determinaciones recípro-cas de los contratantes, sino que, de ordinario, losdictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizadospor la práctica, el promotor de la empresa de cons-trucción, limitándose a prestar su adhesión las per-sonas que ingresaban en el régimen de la propie-dad horizontal. la ley brinda una regulación que,por un lado, es suficiente por sí –con las salvedadesdejadas a la iniciativa privada– para constituir, enlo esencial, el sistema jurídico que presida y gobier-ne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admiteque, por obra de la voluntad, se especifiquen, com-pleten y hasta modifiquen ciertos derechos y debe-res, siempre que no se contravengan las normas dederecho necesario, claramente deducibles de losmismos términos de la ley. de ahí que la formula-ción de estatutos no resultará indispensable, sibien podrán éstos cumplir la función de desarrollar

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la ordenación legal y adecuarla a las concretas cir-cunstancias de los diversos casos y situaciones.

el sistema de derechos y deberes en el seno dela propiedad horizontal aparece estructurado enrazón de los intereses en juego.

los derechos de disfrute tienden a atribuir altitular las máximas posibilidades de utilización,con el límite representado tanto por la concurren-cia de los derechos de igual clase de los demáscuanto por el interés general, que se encarna en laconservación del edificio y en la subsistencia delrégimen de propiedad horizontal, que requiere unabase material y objetiva. por lo mismo, íntimamen-te unidos a los derechos de disfrute aparecen losdeberes de igual naturaleza. Se ha tratado de confi-gurarlos con criterios inspirados en las relacionesde vecindad, procurando dictar unas normas diri-gidas a asegurar que el ejercicio del derecho propiono se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menos-cabo del conjunto, para así dejar establecidas lasbases de una convivencia normal y pacífica.

además de regular los derechos y deberescorrespondientes al disfrute, la ley se ocupa deaquellos otros que se refieren a los desembolsoseconómicos a que han de atender conjuntamentelos titulares, bien por derivarse de las instalacionesy servicios de carácter general, o bien por constituircargas o tributos que afectan a la totalidad del edi-ficio. el criterio básico tenido en cuenta para deter-minar la participación de cada uno en el desembol-so a realizar es la expresada cuota o coeficienteasignado al piso o local, cuidándose de significarque la no utilización del servicio generador delgasto no exime de la obligación correspondiente.

Una de las más importantes novedades quecontiene la ley es la de vigorizar en todo lo posiblela fuerza vinculante de los deberes impuestos a lostitulares, así por lo que concierne al disfrute delapartamento, cuanto por lo que se refiere al abono

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de gastos. Mediante la aplicación de las normasgenerales vigentes en la materia, el incumplimien-to de las obligaciones genera la acción dirigida aexigir judicialmente su cumplimiento, bien demodo específico, esto es, imponiendo a través de lacoacción lo que voluntariamente no se ha observa-do, o bien en virtud de la pertinente indemniza-ción. pero esta normal sanción del incumplimientopuede no resultar suficientemente eficaz en casoscomo los aquí considerados, y ello por diversasrazones: una es la de que la inobservancia deldeber trae repercusiones sumamente perturbado-ras para grupos extensos de personas, al paso quedificulta el funcionamiento del régimen de propie-dad horizontal; otra razón es la de que, en lo relati-vo a los deberes de disfrute, la imposición judicialdel cumplimiento específico es prácticamenteimposible por el carácter negativo de la obligación,y la indemnización no cubre la finalidad que sepersigue de armonizar la convivencia. por eso seprevé la posibilidad de la privación judicial del dis-frute del piso o local cuando concurran circunstan-cias taxativamente señaladas, y por otra parte seasegura la contribución a los gastos comunes conuna afectación real del piso o local al pago de estecrédito considerado preferente.

la concurrencia de una colectividad de perso-nas en la titularidad de derechos que, sin perjuiciode su sustancial individualización, recaen sobrefracciones de un mismo edificio y dan lugar a rela-ciones de interdependencia que afectan a los res-pectivos titulares, ha hecho indispensable en lapráctica la creación de órganos de gestión y admi-nistración. la ley, que en todo momento se haquerido mostrar abierta a las enseñanzas de laexperiencia, la ha tenido muy especialmente encuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como dela detenida ponderación de los diversos proble-mas, ha sido confiar normalmente el adecuado fun-cionamiento del régimen de propiedad horizontala tres órganos: la Junta, el presidente de la misma yel administrador. la Junta, compuesta de todos los

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titulares, tiene los cometidos propios de un órganorector colectivo, ha de reunirse preceptivamenteuna vez al año, y para la adopción de acuerdosválidos se requiere, por regla general, el voto favo-rable tanto de la mayoría numérica o personalcuanto de la económica, salvo cuando la trascen-dencia de la materia requiera la unanimidad, obien cuando, por el contrario, por la relativa impor-tancia de aquélla, y para que la simple pasividadde los propietarios no entorpezca el funcionamien-to de la institución, sea suficiente la simple mayo-ría de los asistentes. el cargo de presidente, que hade ser elegido del seno de la Junta, lleva implícitala representación de todos los titulares en juicio yfuera de él, con lo que se resuelve el delicado pro-blema de legitimación que se ha venido producien-do. Y, finalmente, el administrador, que ha de serdesignado por la Junta y es amovible, sea o nomiembro de ella, ha de actuar siempre en depen-dencia de la misma, sin perjuicio de cumplir entodo caso las obligaciones que directamente se leimponen.

por otra parte se ha dado a esto una cierta flexi-bilidad para que el número de estas personasencargadas de la representación y gestión seamayor o menor según la importancia y necesidadde la colectividad.

por último, debe señalarse que la economía delsistema establecido tiene interesantes repercusio-nes en cuanto afecta al registro de la propiedad yexige una breve reforma en la legislación hipoteca-ria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la con-veniencia de agregar dos párrafos al artículo 8.º dela vigente ley hipotecaria, el 4.º y el 5.º, que san-cionan, en principio, la posibilidad de la inscrip-ción del edificio en su conjunto, sometido al régi-men de propiedad horizontal, y al mismo tiempo ladel piso o local como finca independiente, con folioregistral propio.

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el número 4.º del mencionado artículo 8.º prevéla hipótesis normal de constitución del régimen depropiedad horizontal, es decir, la construcción deun edificio por un titular que lo destine precisa-mente a la enajenación de pisos, y el caso, menosfrecuente, de que varios propietarios de un edificiotraten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, oconstruyan un edificio con ánimo de distribuirlo,«ab initio», entre ellos mismos, transformándose enpropietarios singulares de apartamento o fraccio-nes independientes. a título excepcional, con elmismo propósito de simplificar los asientos, se per-mite inscribir a la vez la adjudicación concreta delos repetidos apartamentos a favor de sus respecti-vos titulares, siempre que así lo soliciten todosellos.

Y el número 5.º del mismo artículo 8 permitecrear el folio autónomo e independiente de cadapiso o local, siempre que consten previamente ins-critos el inmueble y la constitución del régimen depropiedad horizontal.

en su virtud, y de conformidad con la propues-ta elaborada por las Cortes españolas, dispongo:

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caPÍtuLo PriMerodisPosiciones generaLes

artículo 1

la presente ley tiene por objeto la regulaciónde la forma especial de propiedad establecida en elartículo 396 del Código Civil, que se denominapropiedad horizontal.

a efectos de esta ley tendrán también la consi-deración de locales aquellas partes de un edificioque sean susceptibles de aprovechamiento inde-pendiente por tener salida a un elemento común deaquél o a la vía pública1.

artículo 2

esta ley será de aplicación:

a) a las comunidades de propietarios constitui-das con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) a las comunidades que reúnan los requisitosestablecidos en el artículo 396 del Código Civil y nohubiesen otorgado el título constitutivo de la pro-piedad horizontal.

estas comunidades se regirán, en todo caso, porlas disposiciones de esta ley en lo relativo al régi-men jurídico de la propiedad, de sus partes priva-tivas y elementos comunes, así como en cuanto alos derechos y obligaciones recíprocas de los comu-neros.

c) a los complejos inmobiliarios privados, enlos términos establecidos en esta ley2.

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1 artículo 1 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 abril), dereforma de la ley 49/1960, 21 julio, sobre propiedad horizontal.

2 artículo 2 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 abril), dereforma de la ley 49/1960, 21 julio, sobre propiedad horizontal.


caPÍtuLo segundodeL régiMen de La ProPiedad Por Pisos o LocaLes

artículo 3en el régimen de propiedad establecido en el

artículo 396 del Código Civil corresponde al dueñode cada piso o local:

a) el derecho singular y exclusivo de propiedadsobre un espacio suficientemente delimitado y sus-ceptible de aprovechamiento independiente, conlos elementos arquitectónicos e instalaciones detodas clases, aparentes o no, que estén comprendi-dos dentro de sus límites y sirvan exclusivamenteal propietario, así como el de los anejos que expre-samente hayan sido señalados en el título aunquese hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) la copropiedad, con los demás dueños depisos o locales, de los restantes elementos, perte-nencias y servicios comunes.

a cada piso o local se atribuirá una cuota departicipación con relación al total del valor delinmueble y referida a centésimas del mismo.

dicha cuota servirá de módulo para determinarla participación en las cargas y beneficios por razónde la comunidad. las mejoras o menoscabos decada piso o local no alterarán la cuota atribuida,que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer desu derecho, sin poder separar los elementos que lointegran y sin que la transmisión del disfrute afec-te a las obligaciones derivadas de este régimen depropiedad.

artículo 4

la acción de división no procederá para hacercesar la situación que regula esta ley. Sólo podráejercitarse por cada propietario proindiviso sobre

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un piso o local determinado, circunscrita al mismo,y siempre que la proindivisión no haya sido esta-blecida de intento para el servicio o utilidad comúnde todos los propietarios.

artículo 5

el título constitutivo de la propiedad por pisoso locales describirá, además del inmueble en suconjunto, cada uno de aquéllos al que se asignaránúmero correlativo. la descripción del inmueblehabrá de expresar las circunstancias exigidas en lalegislación hipotecaria y los servicios e instalacio-nes con que cuente el mismo. la de cada piso olocal expresará su extensión, linderos, planta en laque se hallare y los anejos, tales como garaje,buhardilla o sótano.

en el mismo título se fijará la cuota de partici-pación que corresponde a cada piso o local, deter-minada por el propietario único del edificio al ini-ciar su venta por pisos, por acuerdo de todos lospropietarios existentes, por laudo o por resoluciónjudicial. para su fijación se tomará como base lasuperficie útil de cada piso o local en relación conel total del inmueble, su emplazamiento interior oexterior, su situación y el uso que se presuma racio-nalmente que va a efectuarse de los servicios o ele-mentos comunes.

el título podrá contener, además, reglas deconstitución y ejercicio del derecho y disposicionesno prohibidas por la ley en orden al uso o destinodel edificio, sus diferentes pisos o locales, instala-ciones y servicios, gastos, administración y gobier-no, seguros, conservación y reparaciones, forman-do un estatuto privativo que no perjudicará aterceros si no ha sido inscrito en el registro de lapropiedad.

en cualquier modificación del título, y a salvo loque se dispone sobre validez de acuerdos, se obser-varán los mismos requisitos que para la constitu-ción.

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artículo 6

para regular los detalles de la convivencia y laadecuada utilización de los servicios y cosas comu-nes, y dentro de los límites establecidos por la leyy los estatutos, el conjunto de propietarios podráfijar normas de régimen interior que obligarántambién a todo titular mientras no sean modifica-das en la forma prevista para tomar acuerdos sobrela administración.

artículo 7

1. el propietario de cada piso o local podrámodificar los elementos arquitectónicos, instalacio-nes o servicios de aquél cuando no menoscabe oaltere la seguridad del edificio, su estructura gene-ral, su configuración o estado exteriores, o perjudi-que los derechos de otro propietario, debiendo darcuenta de tales obras previamente a quien repre-sente a la comunidad.

en el resto del inmueble no podrá realizar alte-ración alguna y si advirtiere la necesidad de repa-raciones urgentes deberá comunicarlo sin dilaciónal administrador.

2. al propietario y al ocupante del piso o localno les está permitido desarrollar en él o en el restodel inmueble actividades prohibidas en los estatu-tos, que resulten dañosas para la finca o que con-travengan las disposiciones generales sobre activi-dades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas oilícitas.

el presidente de la comunidad, a iniciativa pro-pia o de cualquiera de los propietarios u ocupan-tes, requerirá a quien realice las actividades prohi-bidas por este apartado la inmediata cesación delas mismas, bajo apercibimiento de iniciar lasacciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el pre-sidente, previa autorización de la Junta de propie-

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tarios, debidamente convocada al efecto, podráentablar contra él acción de cesación que, en lo noprevisto expresamente por este artículo, se sustan-ciará a través del juicio ordinario3.

presentada la demanda, acompañada de la acre-ditación del requerimiento fehaciente al infractor yde la certificación del acuerdo adoptado por laJunta de propietarios, el juez podrá acordar concarácter cautelar la cesación inmediata de la activi-dad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir endelito de desobediencia. podrá adoptar asimismocuantas medidas cautelares fueran precisas paraasegurar la efectividad de la orden de cesación. lademanda habrá de dirigirse contra el propietario y,en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,además de la cesación definitiva de la actividadprohibida y la indemnización de daños y perjuiciosque proceda, la privación del derecho al uso de lavivienda o local por tiempo no superior a tres años,en función de la gravedad de la infracción y de losperjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infrac-tor no fuese el propietario, la sentencia podrádeclarar extinguidos definitivamente todos susderechos relativos a la vivienda o local, así como suinmediato lanzamiento4.

artículo 8

los pisos o locales y sus anejos podrán ser obje-to de división material, para formar otros másreducidos e independientes, y aumentados por

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3 párrafo 3.º del número 2 del artículo 7 redactado por el núme-ro 1 de la disposición Final 1.ª de la ley 1/2000, 7 enero, de enjui-ciamiento Civil (Boe, 8 de enero).

4 artículo 7 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 de abril),de reforma de la ley 49/1960, 21 julio, sobre propiedad horizon-tal. artículos 10, 249.1.8.º, 399 y ss., 675, 704 y 721 leC 2000. artí-culo 18.2 Ce. decreto 2414/1961, 30 noviembre, por el que seaprueba el reglamento de actividades molestas, insalubres, noci-vas y peligrosas (Boe, 7 de diciembre).


agregación de otros colindantes del mismo edificio,o disminuidos por segregación de alguna parte.

en tales casos se requerirá, además del consen-timiento de los titulares afectados, la aprobación dela junta de propietarios, a la que incumbe la fijaciónde las nuevas cuotas de participación para los pisosreformados con sujeción a lo dispuesto en el artí-culo 5, sin alteración de las cuotas de los restantes.

artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) respetar las instalaciones generales de lacomunidad y demás elementos comunes, ya seande uso general o privativo de cualquiera de los pro-pietarios, estén o no incluidos en su piso o local,haciendo un uso adecuado de los mismos y evitan-do en todo momento que se causen daños o des-perfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación supropio piso o local e instalaciones privativas, entérminos que no perjudiquen a la comunidad o alos otros propietarios, resarciendo los daños queocasione por su descuido o el de las personas porquienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las repara-ciones que exija el servicio del inmueble y permitiren él las servidumbres imprescindibles requeridaspara la creación de servicios comunes de interésgeneral acordados conforme a lo establecido en elartículo 17, teniendo derecho a que la comunidadle resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) permitir la entrada en su piso o local a losefectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de partici-pación fijada en el título o a lo especialmente esta-blecido, a los gastos generales para el adecuadosostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas yresponsabilidades que no sean susceptibles deindividualización.

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los créditos a favor de la comunidad derivadosde la obligación de contribuir al sostenimiento delos gastos generales correspondientes a las cuotasimputables a la parte vencida de la anualidad encurso y al año natural inmediatamente anterior tie-nen la condición de preferentes a efectos del artí-culo 1.923 del Código Civil y preceden, para susatisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º,4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la pre-ferencia establecida a favor de los créditos salaria-les en el estatuto de los trabajadores.

el adquirente de una vivienda o local en régi-men de propiedad horizontal, incluso con títuloinscrito en el registro de la propiedad, respondecon el propio inmueble adquirido de las cantidadesadeudadas a la comunidad de propietarios para elsostenimiento de los gastos generales por los ante-riores titulares hasta el límite de los que resultenimputables a la parte vencida de la anualidad en lacual tenga lugar la adquisición y al año naturalinmediatamente anterior. el piso o local estarálegalmente afecto al cumplimiento de esta obliga-ción.

en el instrumento público mediante el que setransmita, por cualquier título, la vivienda o localel transmitente deberá declarar hallarse al corrien-te en el pago de los gastos generales de la comuni-dad de propietarios o expresar los que adeude. eltransmitente deberá aportar en este momento cer-tificación sobre el estado de deudas con la comuni-dad coincidente con su declaración, sin la cual nopodrá autorizarse el otorgamiento del documentopúblico, salvo que fuese expresamente exoneradode esta obligación por el adquirente. la certifica-ción será emitida en el plazo máximo de siete díasnaturales desde su solicitud por quien ejerza lasfunciones de secretario, con el visto bueno del pre-sidente, quienes responderán, en caso de culpa onegligencia, de la exactitud de los datos consigna-dos en la misma y de los perjuicios causados en suemisión.

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f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuotade participación, a la dotación del fondo de reservaque existirá en la comunidad de propietarios paraatender las obras de conservación y reparación dela finca.

el fondo de reserva, cuya titularidad correspon-de a todos los efectos a la comunidad, estará dota-do con una cantidad que en ningún caso podrá serinferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordi-nario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidadpodrá suscribir un contrato de seguro que cubralos daños causados en la finca o bien concluir uncontrato de mantenimiento permanente del inmue-ble y sus instalaciones generales.

g) observar la diligencia debida en el uso delinmueble y en sus relaciones con los demás titula-res y responder ante éstos de las infracciones come-tidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones desecretario de la comunidad, por cualquier medioque permita tener constancia de su recepción, eldomicilio en españa a efectos de citaciones y noti-ficaciones de toda índole relacionadas con la comu-nidad. en defecto de esta comunicación se tendrápor domicilio para citaciones y notificaciones elpiso o local perteneciente a la comunidad, surtien-do plenos efectos jurídicos las entregadas al ocu-pante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al pro-pietario fuese imposible practicarla en el lugar pre-venido en el párrafo anterior, se entenderá realiza-da mediante la colocación de la comunicacióncorrespondiente en el tablón de anuncios de lacomunidad, o en lugar visible de uso general habi-litado al efecto, con diligencia expresiva de la fechay motivos por los que se procede a esta forma denotificación, firmada por quien ejerza las funcionesde secretario de la comunidad, con el visto bueno

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del presidente. la notificación practicada de estaforma producirá plenos efectos jurídicos en elplazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones desecretario de la comunidad, por cualquier medioque permita tener constancia de su recepción, elcambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá res-pondiendo de las deudas con la comunidad deven-gadas con posterioridad a la transmisión de formasolidaria con el nuevo titular, sin perjuicio delderecho de aquél a repetir sobre éste.

lo dispuesto en el párrafo anterior no será deaplicación cuando cualquiera de los órganos degobierno establecidos en el artículo 13 haya tenidoconocimiento del cambio de titularidad de lavivienda o local por cualquier otro medio o poractos concluyentes del nuevo propietario, o biencuando dicha transmisión resulte notoria.

2. para la aplicación de las reglas del apartadoanterior se reputarán generales los gastos que nosean imputables a uno o varios pisos o locales, sinque la no utilización de un servicio exima del cum-plimiento de las obligaciones correspondientes, sinperjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de estaley5.

artículo 10

1. Será obligación de la comunidad la realiza-ción de las obras necesarias para el adecuado sos-tenimiento y conservación del inmueble y de susservicios, de modo que reúna las debidas condicio-nes estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,accesibilidad y seguridad.

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5 artículo 9 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 de abril),de reforma de la ley 49/1960, 21 de julio, sobre propiedad hori-zontal.


2. asimismo, la comunidad, a instancia de lospropietarios en cuya vivienda vivan, trabajen opresten sus servicios altruistas o voluntarios perso-nas con discapacidad, o mayores de setenta años,vendrá obligada a realizar las actuaciones y obrasde accesibilidad que sean necesarias para un usoadecuado a su discapacidad de los elementoscomunes, o para la instalación de dispositivosmecánicos y electrónicos que favorezcan su comu-nicación con el exterior, cuyo importe total no ex-ceda de doce mensualidades ordinarias de gastoscomunes.

lo dispuesto en este apartado no será de aplica-ción cuando la unidad familiar a la que pertenezcaalguno de los propietarios, que forman parte de lacomunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5veces el indicador público de renta de efectosMúltiples (ipreM), excepto en el caso de que lassubvenciones o ayudas públicas a las que esa uni-dad familiar pueda tener acceso impidan que elcoste anual repercutido de las obras que le afecten,privativas o en los elementos comunes, supere eltreinta y tres por ciento de sus ingresos anuales6.

3. los propietarios que se opongan o demoreninjustificadamente la ejecución de las órdenes dic-tadas por la autoridad competente responderánindividualmente de las sanciones que puedanimponerse en vía administrativa.

4. en caso de discrepancia sobre la naturalezade las obras a realizar resolverá lo procedente lajunta de propietarios. también podrán los intere-sados solicitar arbitraje o dictamen técnico en lostérminos establecidos en la ley.

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6 dada nueva redacción por el artículo 15.1 de la ley 26/2011,de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención interna-cional sobre los derechos de las personas con discapacidad.


5. al pago de los gastos derivados de la realiza-ción de las obras de conservación y accesibilidad aque se refiere el presente artículo estará afecto elpiso o local en los mismos términos y condicionesque los establecidos en el artículo 9 para los gastosgenerales.

artículo 11

1. ningún propietario podrá exigir nuevas ins-talaciones, servicios o mejoras no requeridos parala adecuada conservación, habitabilidad, seguri-dad y accesibilidad del inmueble, según su natura-leza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdospara realizar innovaciones no exigibles a tenor delapartado anterior y cuya cuota de instalación exce-da del importe de tres mensualidades ordinariasde gastos comunes, el disidente no resultará obli-gado, ni se modificará su cuota, incluso en el casode que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, parti-cipar de las ventajas de la innovación, habrá deabonar su cuota en los gastos de realización y man-tenimiento, debidamente actualizados mediante laaplicación del correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdospara la realización de obras de accesibilidad, lacomunidad quedará obligada al pago de los gastosaun cuando su importe exceda de doce mensuali-dades ordinarias de gastos comunes7.

4. las innovaciones que hagan inservible algunaparte del edificio para el uso y disfrute de un pro-pietario requerirán, en todo caso, el consentimien-to expreso de éste.

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7 dada nueva redacción por el artículo 15 de la ley 26/2011, de1 de agosto.


5. las derramas para el pago de mejoras reali-zadas o por realizar en el inmueble serán a cargode quien sea propietario en el momento de la exi-gibilidad de las cantidades afectas al pago de di-chas mejoras8.

artículo 12

la construcción de nuevas plantas y cualquierotra alteración de la estructura o fábrica del edificioo de las cosas comunes afectan al título constituti-vo y deben someterse al régimen establecido paralas modificaciones del mismo. el acuerdo que seadopte fijará la naturaleza de la modificación, lasalteraciones que origine en la descripción de lafinca y de los pisos o locales, la variación de cuotasy el titular o titulares de los nuevos locales o pisos9.

artículo 13

1. los órganos de gobierno de la comunidad sonlos siguientes:

a) la Junta de propietarios.

b) el presidente y, en su caso, los vicepresiden-tes.

c) el secretario.

d) el administrador.

en los estatutos, o por acuerdo mayoritario de laJunta de propietarios, podrán establecerse otrosórganos de gobierno de la comunidad, sin que ellopueda suponer menoscabo alguno de las funcionesy responsabilidades frente a terceros que esta leyatribuye a los anteriores.

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8 artículo 11 redactado por el número 2 de la disposición adi-cional tercera de la ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad deoportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de laspersonas con discapacidad (Boe, 3 de diciembre).

9 artículo 12 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 deabril), de reforma de la ley 49/1960, 21 de julio, sobre propiedadhorizontal.


2. el presidente será nombrado, entre los pro-pietarios, mediante elección o, subsidiariamente,mediante turno rotatorio o sorteo. el nombramien-to será obligatorio, si bien el propietario designadopodrá solicitar su relevo al juez dentro del messiguiente a su acceso al cargo, invocando las razo-nes que le asistan para ello. el juez, a través delprocedimiento establecido en el artículo 17.3.ª ,resolverá de plano lo procedente, designando en lamisma resolución al propietario que hubiera desustituir, en su caso, al presidente en el cargo hastaque se proceda a nueva designación en el plazo quese determine en la resolución judicial.

igualmente podrá acudirse al juez cuando, porcualquier causa, fuese imposible para la Juntadesignar presidente de la comunidad.

3. el presidente ostentará legalmente la repre-sentación de la comunidad, en juicio y fuera de él,en todos los asuntos que la afecten.

4. la existencia de vicepresidentes será faculta-tiva. Su nombramiento se realizará por el mismoprocedimiento que el establecido para la designa-ción del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresi-dentes por su orden, sustituir al presidente en loscasos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste,así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones enlos términos que establezca la Junta de propietarios.

5. las funciones del secretario y del administra-dor serán ejercidas por el presidente de la comuni-dad, salvo que los estatutos o la Junta de propieta-rios por acuerdo mayoritario, dispongan laprovisión de dichos cargos separadamente de lapresidencia.

6. los cargos de secretario y administradorpodrán acumularse en una misma persona o biennombrarse independientemente.

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el cargo de administrador y, en su caso, el desecretario-administrador podrá ser ejercido porcualquier propietario, así como por personas físi-cas con cualificación profesional suficiente y legal-mente reconocida para ejercer dichas funciones.también podrá recaer en corporaciones y otraspersonas jurídicas en los términos establecidos enel ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dis-pongan lo contrario, el nombramiento de los órga-nos de gobierno se hará por el plazo de un año.

los designados podrán ser removidos de sucargo antes de la expiración del mandato poracuerdo de la Junta de propietarios, convocada ensesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de vivien-das o locales en un edificio no exceda de cuatropodrán acogerse al régimen de administración delartículo 398 del Código Civil, si expresamente loestablecen los estatutos10.

artículo 14

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) nombrar y remover a las personas que ejer-zan los cargos mencionados en el artículo anteriory resolver las reclamaciones que los titulares de lospisos o locales formulen contra la actuación deaquéllos.

b) aprobar el plan de gastos e ingresos previsi-bles y las cuentas correspondientes.

c) aprobar los presupuestos y la ejecución detodas las obras de reparación de la finca, sean ordi-narias o extraordinarias, y ser informada de lasmedidas urgentes adoptadas por el administrador

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10 artículo 13 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 deabril), de reforma de la ley 49/1960, 21 de julio, sobre propiedadhorizontal.


de conformidad con lo dispuesto en el artículo20.c).

d) aprobar o reformar los estatutos y determi-nar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos deinterés general para la comunidad, acordando lasmedidas necesarias o convenientes para el mejorservicio común11.

artículo 15

1. la asistencia a la Junta de propietarios serápersonal o por representación legal o voluntaria,bastando para acreditar ésta un escrito firmado porel propietario.

Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso»a diferentes propietarios éstos nombrarán un re-presentante para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, laasistencia y el voto corresponderá al nudo propie-tario, quien, salvo manifestación en contrario, seentenderá representado por el usufructuario,debiendo ser expresa la delegación cuando se tratede los acuerdos a que se refiere la regla primera delartículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. los propietarios que en el momento de ini-ciarse la junta no se encontrasen al corriente en elpago de todas las deudas vencidas con la comuni-dad y no hubiesen impugnado judicialmente lasmismas o procedido a la consignación judicial onotarial de la suma adeudada, podrán participaren sus deliberaciones si bien no tendrán derecho devoto. el acta de la Junta reflejará los propietariosprivados del derecho de voto, cuya persona y cuotade participación en la comunidad no será compu-

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11 artículo 14 redactado por ley 8/1999, 6 abril (Boe, 8 deabril), de reforma de la ley 49/1960, 21 julio, sobre propiedadhorizontal.


tada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas enesta ley12.

artículo 16

1. la Junta de propietarios se reunirá por lomenos una vez al año para aprobar los presupues-tos y cuentas y en las demás ocasiones que lo con-sidere conveniente el presidente o lo pidan la cuar-ta parte de los propietarios, o un número de éstosque representen al menos el 25 por 100 de las cuo-tas de participación.

2. la convocatoria de las Juntas la hará el presi-dente y, en su defecto, los promotores de la reu-nión, con indicación de los asuntos a tratar, ellugar, día y hora en que se celebrará en primera o,en su caso, en segunda convocatoria, practicándo-se las citaciones en la forma establecida en el artí-culo 9. la convocatoria contendrá una relación delos propietarios que no estén al corriente en el pagode las deudas vencidas a la comunidad y advertiráde la privación del derecho de voto si se dan lossupuestos previstos e el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Juntade propietarios estudie y se pronuncie sobre cual-quier tema de interés para la comunidad; a tal efec-to dirigirá escrito, en el que especifique claramentelos asuntos que pide sean tratados, al presidente, elcual los incluirá en el orden del día de la siguienteJunta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, enprimera convocatoria, la mayoría de los propieta-rios que representen, a su vez, la mayoría de lascuotas de participación se procederá a una segun-da convocatoria de la misma, esta vez sin sujecióna «quorum».

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12 artículo 15 redactado por ley 8/1999, 6 de abril (Boe, 8 deabril), de reforma de la ley 49/1960, 21 de julio, sobre propiedadhorizontal.


la Junta se reunirá en segunda convocatoria enel lugar, día y hora indicados en la primera cita-ción, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiesetranscurrido media hora desde la anterior. en sudefecto, será nuevamente convocada, conforme alos requisitos establecidos en este artículo, dentrode los ocho días naturales siguientes a la Junta nocelebrada, cursándose en este caso las citacionescon una antelación mínima de tres días.

3. la citación para la Junta ordinaria anual sehará, cuando menos, con seis días de antelación, ypara las extraordinarias, con la que sea posiblepara que pueda llegar a conocimiento de todos losinteresados. la Junta podrá reunirse válidamenteaun sin la convocatoria del presidente, siempre queconcurran la totalidad de los propietarios y así lodecidan13.

artículo 17

los acuerdos de la Junta de propietarios se suje-tarán a las siguientes normas:

1.ª la unanimidad sólo será exigible para lavalidez de los acuerdos que impliquen la aproba-ción o modificación de las reglas contenidas en eltítulo constitutivo de la propiedad horizontal o enlos estatutos de la comunidad.

el establecimiento o supresión de los serviciosde ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otrosservicios comunes de interés general, incluso cuan-do supongan la modificación del título constitutivoo de los estatutos, requerirá el voto favorable de lastres quintas partes del total de los propietarios que,a su vez, representen las tres quintas partes de lascuotas de participación. el arrendamiento de ele-mentos comunes que no tenga asignado un uso

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específico en el inmueble requerirá igualmente elvoto favorable de las tres quintas partes del total delos propietarios que, a su vez, representen las tresquintas partes de las cuotas de participación, asícomo el consentimiento del propietario directa-mente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10y 11 de esta ley, la realización de obras o el estable-cimiento de nuevos servicios comunes que tenganpor finalidad la supresión de barreras arquitectóni-cas que dificulten el acceso o movilidad de perso-nas con minusvalía, incluso cuando impliquen lamodificación del título constitutivo, o de los esta-tutos, requerirá el voto favorable de la mayoría delos propietarios que, a su vez, representen la mayo-ría de las cuotas de participación.

a los efectos establecidos en los párrafos ante-riores de esta norma, se computarán como votosfavorables los de aquellos propietarios ausentes dela Junta, debidamente citados, quienes una vezinformados del acuerdo adoptado por los presen-tes, conforme al procedimiento establecido en elartículo 9, no manifiesten su discrepancia porcomunicación a quien ejerza las funciones de secre-tario de la comunidad en el plazo de 30 días natu-rales, por cualquier medio que permita tener cons-tancia de la recepción.

los acuerdos válidamente adoptados con arre-glo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos lospropietarios14.

2.ª la instalación de las infraestructuras comu-nes para el acceso a los servicios de telecomunica-ción regulados en el real decreto-ley 1/1998, de 27de febrero, o la adaptación de los existentes, así

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14 norma 1.ª del artículo 17 redactada por el número 3 de ladisposición adicional tercera de la ley 51/2003, de 2 de diciembre,de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidaduniversal de las personas con discapacidad (Boe, 3 de diciembre).


como la instalación de sistemas comunes o privati-vos, de aprovechamiento de la energía solar, o biende las infraestructuras necesarias para acceder anuevos suministros energéticos colectivos, podráser acordada, a petición de cualquier propietario,por un tercio de los integrantes de la comunidadque representen, a su vez, un tercio de las cuotas departicipación.

la comunidad no podrá repercutir el coste de lainstalación o adaptación de dichas infraestructurascomunes, ni los derivados de su conservación ymantenimiento posterior, sobre aquellos propieta-rios que no hubieren votado expresamente en laJunta a favor del acuerdo. no obstante, si con pos-terioridad solicitasen el acceso a los servicios detelecomunicaciones o a los suministros energéticos,y ello requiera aprovechar las nuevas infraestruc-turas o las adaptaciones realizadas en las preexis-tentes, podrá autorizárseles siempre que abonen elimporte que les hubiera correspondido, debida-mente actualizado, aplicando el correspondienteinterés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormenterespecto a los gastos de conservación y manteni-miento, la nueva infraestructura instalada tendrá laconsideración, a los efectos establecidos en estaley, de elemento común.

3.ª el establecimiento o supresión de equipos osistemas distintos de los mencionados en el aparta-do anterior que tengan por finalidad mejorar la efi-ciencia energética o hídrica del inmueble, inclusocuando supongan la modificación del título consti-tutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorablede las tres quintas partes del total de los propieta-rios que, a su vez, representen las tres quintas partesde las cuotas de participación. los acuerdos váli-damente adoptados con arreglo a esta norma obli-gan a todos los propietarios.

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no obstante, si los equipos o sistemas tienen unaprovechamiento privativo, para la adopción delacuerdo bastará el voto favorable de un tercio delos integrantes de la comunidad que representen, asu vez, un tercio de las cuotas de participación,aplicándose, en este caso, el sistema de repercusiónde costes establecidos en el apartado anteriror.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento deledificio un punto de recarga de vehículos eléctricospara uso privado, siempre que éste se ubicara enuna plaza individual de garaje, sólo se requerirá lacomunicación previa a la comunidad de que seprocederá a su instalación. el coste de dicha insta-lación será asumido íntegramente por el o losinteresados directos en la misma.

4.ª para la validez de los demás acuerdos bas-tará el voto de la mayoría del total de los propi-etarios que, a su vez, representen la mayoría de lascuotas de participación. en segunda convocatoriaserán válidos los acuerdos adoptados por la ma-yoría de los asistentes, siempre que ésta represente,a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas delos presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por losprocedimientos establecidos en los párrafos ante-riores, el Juez, a instancia de parte deducida en elmes siguiente a la fecha de la segunda Junta, yoyendo en comparecencia los contradictores pre-viamente citados, resolverá en equidad lo que pro-ceda dentro de veinte días, contados desde la peti-ción, haciendo pronunciamiento sobre el pago decostas15.

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15 dada nueva redacción y añadida regla 4ª por el artículo 3 dela ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agi-lización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edi-ficios (Boe, 24 de noviembre).


artículo 18

1. los acuerdos de la Junta de propietarios seránimpugnables ante los tribunales de conformidadcon lo establecido en la legislación procesal gene-ral, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los esta-tutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para losintereses de la propia comunidad en beneficio deuno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio paraalgún propietario que no tenga obligación jurídicade soportarlo o se hayan adoptado con abuso dederecho.

2. estarán legitimados para la impugnación deestos acuerdos los propietarios que hubiesen salva-do su voto en la Junta, los ausentes por cualquiercausa y los que indebidamente hubiesen sido pri-vados de su derecho de voto. para impugnar losacuerdos de la Junta el propietario deberá estar alcorriente en el pago de la totalidad de las deudasvencidas con la comunidad o proceder previamen-te a la consignación judicial de las mismas. estaregla no será de aplicación para la impugnación delos acuerdos de la Junta relativos al establecimien-to o alteración de las cuotas de participación a quese refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. la acción caducará a los tres meses de adop-tarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvoque se trate de actos contrarios a la ley o a los esta-tutos, en cuyo caso la acción caducará al año. paralos propietarios ausentes dicho plazo se computaráa partir de la comunicación del acuerdo conformeal procedimiento establecido en el artículo 9.

4. la impugnación de los acuerdos de la Juntano suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo

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disponga con carácter cautelar, a solicitud deldemandante, oída la comunidad de propietarios16.

artículo 19

1. los acuerdos de la Junta de propietarios sereflejarán en un libro de actas diligenciado por elregistrador de la propiedad en la forma que regla-mentariamente se disponga.

2. el acta de cada reunión de la Junta de propie-tarios deberá expresar, al menos, las siguientes cir-cunstancias:

a) la fecha y el lugar de celebración.

b) el autor de la convocatoria y, en su caso, lospropietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la in -dicación sobre su celebración en primera o segun-da convocatoria.

d) relación de todos los asistentes y sus respec-tivos cargos, así como de los propietarios represen-tados, con indicación, en todo caso, de sus cuotasde participación.

e) el orden del día de la reunión.

f) los acuerdos adoptados, con indicación, encaso de que ello fuera relevante para la validez delacuerdo, de los nombres de los propietarios quehubieren votado a favor y en contra de los mismos,así como de las cuotas de participación que respec-tivamente representen.

3. el acta deberá cerrarse con las firmas del pre-sidente y del secretario al terminar la reunión odentro de los diez días naturales siguientes. desde

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su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que laley previere lo contrario.

el acta de las reuniones se remitirá a los propie-tarios de acuerdo con el procedimiento establecidoen el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del actasiempre que la misma exprese inequívocamente lafecha y lugar de celebración, los propietarios asis-tentes, presentes o representados, y los acuerdosadoptados, con indicación de los votos a favor y encontra, así como las cuotas de participación querespectivamente suponga y se encuentre firmadapor el presidente y el secretario. dicha subsanacióndeberá efectuarse antes de la siguiente reunión dela Junta de propietarios, que deberá ratificar la sub-sanación.

4. el secretario custodiará los libros de actas dela Junta de propietarios. asimismo deberá conser-var, durante el plazo de cinco años, las convocato-rias, comunicaciones, apoderamientos y demásdocumentos relevantes de las reuniones17.

artículo 20

Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus ins-talaciones y servicios, y hacer a estos efectos lasoportunas advertencias y apercibimientos a lostitulares.

b) preparar con la debida antelación y someter ala Junta el plan de gastos previsibles, proponiendolos medios necesarios para hacer frente a los mis-mos.

c) atender a la conservación y entretenimientode la casa, disponiendo las reparaciones y medidas

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que resulten urgentes, dando inmediata cuenta deellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) ejecutar los acuerdos adoptados en materiade obras y efectuar los pagos y realizar los cobrosque sean procedentes.

e) actuar, en su caso, como secretario de laJunta y custodiar a disposición de los titulares ladocumentación de la comunidad.

f) todas las demás atribuciones que se confieranpor la Junta18.

artículo 21

1. las obligaciones a que se refieren los aparta-dos e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por elpropietario de la vivienda o local en el tiempo yforma determinados por la Junta. en caso contra-rio, el presidente o el administrador, si así lo acor-dase la junta de propietarios, podrá exigirlo judi-cialmente a través del proceso monitorio19.

2. la utilización del procedimiento monitoriorequerirá la previa certificación del acuerdo de laJunta aprobando la liquidación de la deuda con lacomunidad de propietarios por quien actúe comosecretario de la misma, con el visto bueno del pre-sidente, siempre que tal acuerdo haya sido notifi-cado a los propietarios afectados en la forma esta-blecida en el artículo 9.

3. a la cantidad que se reclame en virtud de lodispuesto en el apartado anterior podrá añadirse laderivada de los gastos del requerimiento previo depago, siempre que conste documentalmente la rea-

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19 Véase instrucción 1/2002, de 5 de noviembre de 2002, delpleno del Consejo General del poder Judicial, por la que se aprue-ban los impresos normalizados para su presentación directa por losciudadanos en los supuestos previstos por la ley de enjuiciamientoCivil (Boe, 14 de noviembre).


lización de éste, y se acompañe a la solicitud el jus-tificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la viviendao local deba responder solidariamente del pago dela deuda, podrá dirigirse contra él la petición ini-cial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra elactual propietario. asimismo se podrá dirigir lareclamación contra el titular registral, que gozarádel mismo derecho mencionado anteriormente.

en todos estos casos, la petición inicial podráformularse contra cualquiera de los obligados ocontra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición ini-cial del proceso monitorio, el acreedor podrá solici-tar el embargo preventivo de bienes suficientes deaquél, para hacer frente a la cantidad reclamada,los intereses y las costas.

el tribunal acordará, en todo caso, el embargopreventivo sin necesidad de que el acreedor prestecaución. no obstante, el deudor podrá enervar elembargo prestando aval bancario por la cuantíapor la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del procesomonitorio se utilizaren los servicios profesionalesde abogado y procurador para reclamar las canti-dades debidas a la Comunidad, el deudor deberápagar, con sujeción en todo caso a los límites esta-blecidos en el apartado tercero del artículo 394 dela ley de enjuiciamiento Civil, los honorarios yderechos que devenguen ambos por su interven-ción, tanto si aquél atendiere el requerimiento depago como si no compareciere ante el tribunal.

en los casos en que exista oposición, se seguiránlas reglas generales en materia de costas, aunque siel acreedor obtuviere una sentencia totalmentefavorable a su pretensión, se deberán incluir enellas los honorarios del abogado y los derechos del

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procurador derivados de su intervención, aunqueno hubiera sido preceptiva20.

artículo 22

1. la comunidad de propietarios responderá desus deudas frente a terceros con todos los fondos ycréditos a su favor. Subsidiariamente y previorequerimiento de pago al propietario respectivo, elacreedor podrá dirigirse contra cada propietarioque hubiese sido parte en el correspondiente pro-ceso por la cuota que le corresponda en el importeinsatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a laejecución si acredita que se encuentra al corrienteen el pago de la totalidad de las deudas vencidascon la comunidad en el momento de formularse elrequerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento,serán de su cargo las costas causadas hasta esemomento en la parte proporcional que le corres-ponda21.

artículo 23

el régimen de propiedad horizontal se extingue:

1.º por la destrucción del edificio, salvo pacto encontrario. Se estimará producida aquélla cuando elcoste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 delvalor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, amenos que el exceso de dicho coste esté cubiertopor un seguro.

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20 artículo 21 redactado por el número 2 de la disposiciónFinal 1.ª de la ley 1/2000, 7 de enero, de enjuiciamiento Civil(Boe, 8 de enero).

21 artículo 22 introducido por ley 8/1999, 6 de abril (Boe, 8 deabril), de reforma de la ley 49/1960, 21 de julio, sobre propiedadhorizontal.


2.º por conversión en propiedad o copropiedadordinarias22.

caPÍtuLo tercerodeL régiMen de Los coMPLejos

inMobiLiarios Privados

artículo 24

1. el régimen especial de propiedad establecidoen el artículo 396 del Código Civil será aplicable aaquellos complejos inmobiliarios privados que reú-nan los siguientes requisitos:

a) estar integrados por dos o más edificacioneso parcelas independientes entre sí cuyo destinoprincipal sea la vivienda o locales.

b) participar los titulares de estos inmuebles, ode las viviendas o locales en que se encuentrendivididos horizontalmente, con carácter inherentea dicho derecho, en una copropiedad indivisiblesobre otros elementos inmobiliarios, viales, instala-ciones o servicios.

2. los complejos inmobiliarios privados a que serefiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de pro-pietarios a través de cualquiera de los procedi-mientos establecidos en el párrafo segundo delartículo 5. en este caso quedarán sometidos a lasdisposiciones de esta ley, que les resultarán ínte-gramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comuni-dades de propietarios. a tal efecto, se requerirá queel título constitutivo de la nueva comunidad agru-pada sea otorgado por el propietario único del

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complejo o por los presidentes de todas las comu-nidades llamadas a integrar aquélla, previamenteautorizadas por acuerdo mayoritario de sus res-pectivas Juntas de propietarios. el título constituti-vo contendrá la descripción del complejo inmobi-liario en su conjunto y de los elementos, viales,instalaciones y servicios comunes. asimismo fijarála cuota de participación de cada una de las comu-nidades integradas, las cuales responderán conjun-tamente de su obligación de contribuir al sosteni-miento de los gastos generales de la comunidadagrupada. el título y los estatutos de la comunidadagrupada serán inscribibles en el registro de lapropiedad.

3. la agrupación de comunidades a que se refie-re el apartado anterior gozará, a todos los efectos,de la misma situación jurídica que las comunida-des de propietarios y se regirá por las disposicionesde esta ley, con las siguientes especialidades:

a) la Junta de propietarios estará compuesta,salvo acuerdo en contrario, por los presidentes delas comunidades integradas en la agrupación, loscuales ostentarán la representación del conjunto delos propietarios de cada comunidad.

b) la adopción de acuerdos para los que la leyrequiera mayorías cualificadas exigirá, en todocaso, la previa obtención de la mayoría de que setrate en cada una de las Juntas de propietarios delas comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no seráaplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto enel artículo 9 de esta ley sobre el fondo de reserva.

la competencia de los órganos de gobierno dela comunidad agrupada únicamente se extiende alos elementos inmobiliarios, viales, instalaciones yservicios comunes. Sus acuerdos no podránmenoscabar en ningún caso las facultades quecorresponden a los órganos de gobierno de lascomunidades de propietarios integradas en laagrupación de comunidades.

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4. a los complejos inmobiliarios privados queno adopten ninguna de las formas jurídicas señala-das en el apartado 2 les serán aplicables, supleto-riamente respecto de los pactos que establezcanentre sí los copropietarios, las disposiciones de estaley, con las mismas especialidades señaladas en elapartado anterior23.

disPosición adicionaL

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en usode sus competencias adopten las Comunidadesautónomas, la constitución del fondo de reservaregulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a lassiguientes reglas:

a) el fondo deberá constituirse en el momentode aprobarse por la Junta de propietarios el presu-puesto ordinario de la comunidad correspondienteal ejercicio anual inmediatamente posterior a laentrada en vigor de la presente disposición.

las nuevas comunidades de propietarios cons-tituirán el fondo de reserva al aprobar su primerpresupuesto ordinario.

b) en el momento de su constitución el fondoestará dotado con una cantidad no inferior al 2,5por 100 del presupuesto ordinario de la comuni-dad. a tal efecto, los propietarios deberán efectuarpreviamente las aportaciones necesarias en funciónde su respectiva cuota de participación.

c) al aprobarse el presupuesto ordinario corres-pondiente al ejercicio anual inmediatamente poste-rior a aquel en que se constituya el fondo de reser-va, la dotación del mismo deberá alcanzar lacuantía mínima establecida en el artículo 9.

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2. la dotación del fondo de reserva no podrá serinferior, en ningún momento del ejercicio presu-puestario, al mínimo legal establecido.

las cantidades detraídas del fondo durante elejercicio presupuestario para atender los gastos deconservación y reparación de la finca permitidospor la presente ley se computarán como parte inte-grante del mismo a efectos del cálculo de su cuan-tía mínima.

al inicio del siguiente ejercicio presupuestariose efectuarán las aportaciones necesarias paracubrir las cantidades detraídas del fondo de reser-va conforme a lo señalado en el párrafo anterior24.

disPosiciones transitorias

Primera

la presente ley regirá todas las comunidadesde propietarios, cualquiera que sea el momento enque fueron creadas y el contenido de sus estatutos,que no podrán ser aplicados en contradicción conlo establecido en la misma.

en el plazo de 2 años, a contar desde la publica-ción de esta ley en el Boletín oficial del estado, lascomunidades de propietarios deberán adaptar susestatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvierenen contradicción con sus preceptos.

transcurridos los 2 años, cualquiera de los pro-pietarios podrá instar judicialmente la adaptaciónprevenida en la presente disposición por el proce-dimiento señalado en el número 2.º del artículo 16.

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24 disposición adicional introducida por ley 8/1999, 6 de abril(Boe, 8 de abril), de reforma de la ley 49/1960, 21 de julio, sobrepropiedad horizontal.


segunda

en los actuales estatutos reguladores de la pro-piedad por pisos, en los que esté establecido elderecho de tanteo y retracto en favor de los pro-pietarios, se entenderán los mismos modificadosen el sentido de quedar sin eficacia tal derecho,salvo que, en nueva junta, y por mayoría querepresente, al menos, el 80 por 100 de los titulares,se acordara el mantenimiento de los citados dere-chos de tanteo y retracto en favor de los miembrosde la comunidad.

disPosición FinaL

Quedan derogadas cuantas disposiciones seopongan a lo establecido en esta ley.

leGiSlaCiÓn

Código Civil, título iii. de la comunidad debienes, arts. 392-406.

ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedadhori zontal (Boe, 23 de julio de 1960).

ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la leyde propiedad horizontal (Boe, 8 de abril de 1999).

decreto 8 de febrero de 1946. texto refundidode la ley hipotecaria (Boe, 27 de febrero de 1946).

decreto 14 de febrero de 1947. aprueba elregla mento hipotecario (Boe, 16 de abril de 1947).

42


real decreto 1368/1992, de 13 de noviembre.Modi fica determinados artículos del reglamentohipotecario y del reglamento notarial (Boe, 18 dediciembre de 1992).

ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamientoCivil (Boe, 8 de enero de 2000).

ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenaciónde la edificación (Boe,, 6 de noviembre de 1999).

real decreto 515/1989, de 21 de abril, sobreprotección de los consumidores en cuanto a lainformación a suministrar en la compraventa yarrendamiento de viviendas (Boe, 17 de mayo de1989).

real decreto 2877/1982, de 15 de octubre, deordenación de apartamentos turísticos y de vivien-das turísticas vacacionales (Boe, 9 de noviembrede 1982).

ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido(Boe, 18 de noviembre de 2003).

ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites deldominio sobre inmuebles para eliminar barrerasarquitectónicas a las personas con discapacidades(Boe, 31 de mayo de 1995).

ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad deoportunidades, no discriminación y accesibilidaduniversal de las personas con discapacidad (Boe, 3de diciembre de 2003).

ley 13/1982, de 7 de abril, de integración socialde minusválidos (Boe, 30 de abril de 1982).

ley 19/1983, de 16 de noviembre, sobre regula-ción del derecho a instalar en el exterior de losinmuebles las antenas de las estaciones radioeléc-tricas de aficionado (Boe, 26 de noviembre de1983).

43


real decreto 2623/1986, de 21 de noviembre,por el que se regulan las instalaciones de antenasde estaciones radioeléctricas de aficionado (Boe,30 de siembre de 1986).

ley 32/2003, de 3 de noviembre, General deteleco municaciones (Boe, 4 de noviembre de2003).

real decreto 424/2005, de 15 de abril, por el quese aprueba el reglamento sobre las condicionespara la prestación de servicios de comunicacioneselectrónicas, el servicio universal y la protección delos usuarios (Boe, 29 de abril de 2005).

real decreto ley 1/1998, de 27 de febrero, sobreinfraestructuras comunes en los edificios para elacceso a los servicios de telecomunicación (Boe, 28de febrero de 1998).

real decreto 401/2003, de 4 de abril, por el quese aprueba el reglamento regulador de las infraes-tructuras comunes de telecomunicaciones para elacceso a los servicios de telecomunicación en elinterior de los edificios y de la actividad de instala-ciones de equipos y sistemas de telecomunicacio-nes (Boe, 14 de mayo de 2003).

orden del Ministerio de Ciencia y tecnología1296/2003, de 14 de mayo, por la que se desarrollael reglamento regulador de las infraestructurascomunes de telecomunicaciones para el acceso alos servicios de telecomunicación en el interior delos edificios y la actividad de instalación de equi-pos y sistemas de telecomunicaciones, aprobadopor el real decreto 401/2003, de 4 de abril (Boe, 27de mayo de 2003).

orden de 23 de enero de 1967, sobre normaspara la instalación de antenas colectivas de radio-difusión en frecuencia modulada y televisión(Boe, 2 de marzo de 1967).

44


decreto 1306/1974, de 2 de mayo, por el que seregula la instalación en inmuebles de sistemas dedistribución de la señal de televisión por cable(Boe, 15 de mayo de 1974).

real decreto 448/1988, de 22 de abril, por el quese regula la difusión de películas cinematográficasy otras obras audiovisuales recogidas en soportevideográfico (Boe, 14 de mayo de 1988).

real decreto 1066/2001, de 28 de septiembre,por el que se aprueba el reglamento que establececondiciones de protección del dominio públicoradioeléctrico, restricciones a las emisiones radioe-léctricas y medidas de protección sanitaria frente aemisiones radioeléctricas (Boe, 29 de septiembrede 2001).

orden del Ministerio de Ciencia y tecnología23/2002, de 11 de enero, por la que se establecencondiciones para la presentación de determinadosestudios y certificaciones por operadores de servi-cios de radiocomunicaciones (Boe, 12 de enero de2002).

real decreto 1561/1995, de 21 de septiembre,sobre jornadas especiales de trabajo (Boe, 26 deseptiembre de 1995).

orden 31 de mayo de 1960, por la que se regulael régimen de piscinas públicas (Boe, 13 de juniode 1960).

ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidasde fomento y agilización procesal del alquiler y dela eficiencia energética de los edificios (Boe, 24 denoviembre de 2009).

ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación nor-mativa a la Convención internacional sobre losderechos de las personas con discapacidad (Boe, 2de agosto de 2011).

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real decreto ley 8/2012, de 16 de marzo, decontratos de aprovechamiento por turno de bienesde uso turístico, de adquisición de productos vaca-cionales de larga duración, de reventa y de inter-cambio (Boe, 17 de marzo de 2012).

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cuadernos consumidor 33consumo.aytosalamanca.es/es/downloads/cuadernos... · 2013-01-16 · ción...

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