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Colección: Documentos de trabajo sobre temas urbanos Edita: FUNDACIÓN DE ESTUDIOS CIUDADANOS Madrid - mayo 2011

AUGE Y COLAPSO INMOBILIARIO EN LA CM

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Auge y colapso inmobiliario en la Comunidad de Madrid

Vicente Pérez Quintana

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Índice Introducción Capítulo I Evolución del parque de viviendas 1.1 Evolución del parque de viviendas en la Comunidad de Madrid pág. 13

- Casi tres millones de viviendas

- Ritmo acompasado de crecimiento del parque

- Singularidad de la Comunidad de Madrid

- Cincuenta y seis mil quinientas viviendas netas/año

- Ajuste de la ocupación del parque

- Fuerte empuje de la inmigración habida en la demanda de vivienda

- Conclusión: un parque dinámico, con muchas viviendas no principales

- Boom y desplome de la vivienda libre

- La vivienda protegida: una figura desdibujada, cuyo número crece

- La Comunidad de Madrid primer puesto en vivienda protegida

- ¿Fuerte protagonismo de la vivienda protegida en los últimos años?

- Más de 50.000 viviendas nuevas sin vender

- Tenencia en compra, marginalidad del alquiler

1.2 La actividad constructiva por municipios pág. 23

- La ciudad de Madrid pierde peso

- Fuerte crecimiento de la corona metropolitana

- Dominio de la corona sur y avance significativo de las zonas este y oeste

- Gran protagonismo de los municipios no metropolitanos

- Crecimiento perimetral

- Veinte municipios absorben más del 70% de las nuevas viviendas

- Madrid: la colonización del anillo verde

- Avanza la rehabilitación

- Mayor intensidad en el norte y este metropolitanos, seguidos por Madrid

- El crecimiento hacia fuera y hacia dentro

Capítulo II Ventas y precios

2.1 Evolución de los precios del metro cuadrado pág. 32

- Sobrecalentamiento del mercado

- La Comunidad de Madrid: entre más y mucho más cara que la media española

- Madrid y Guipúzcoa: las más caras

- En el cuarto trimestre de dos mil diez, 2.465,6 €/m2 en la Comunidad de Madrid

- 2008: el año récord


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- Crecimientos desmesurados

- La Comunidad de Madrid en la cresta de la ola

- Crecimiento autoacelerado

- La burbuja estalla

- Un ajuste intenso, pero…

- Ajuste insuficiente

- La vivienda vieja es más cara

- Ya hubo una burbuja antes: en los 80

- El boom de los 80 no tiene nada que envidiar al de los 2000

- Muchas semejanzas y algunas diferencias

- El área metropolitana de Madrid (AMM) en el triángulo de oro

- En 2007-2010: un fuerte ajuste

- Entre 3.000 y 1.600 €/m2 en el área metropolitana

- A menor precio, más ajuste

- Comunidad de Madrid: fuerte heterogeneidad interna

- La capital estructura la región

- Madrid: más heterogeneidad interna

- La almendra central marca la pauta, con La Castellana como eje vertebrador

- Dinámicas fuertemente contrastadas por distritos

- La vivienda protegida a 1.261 €/m2

- La vivienda protegida tiene un efecto moderador, pero…

2.2 La evolución de las ventas pág. 55

- Gran número de transacciones

- El frenazo empezó a primeros de 2007 y todavía no se ha recuperado

- Dominio absoluto de las transacciones de viviendas libres

- Gran movilización de la segunda mano

- El ajuste golpea más a la segunda mano, la nueva resiste mejor

- Resumen: el producto más frecuente, libres de segunda mano

- Madrid: la ciudad con más ventas

- La estructura de cebolla: Madrid el corazón, rodeada por sucesivas capas

- El ajuste golpea en el centro

- Las unifamiliares: el 12% de las ventas

- Viviendas de 100 m2 de media

2.3 El precio de las viviendas pág. 67

- La burbuja en toda su magnitud

- Una vivienda en la Comunidad de Madrid: 260 mil euros

- Madrid en el techo de los precios

- El triángulo Madrid-Cataluña-País Vasco

- El ajuste de los precios medios es inferior que el del metro cuadrado

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Capítulo III Causas y consecuencias del boom inmobiliario

3.1 Hacia una explicación de la burbuja: génesis y estructura pág. 71 3.1.1 Materiales y mano de obra pág. 71

� Los materiales no son los responsables del tirón de los precios

� Tampoco la mano de obra tiene la culpa

� En los años malos, el ajuste se extiende, aunque golpea más a la vivienda

� Conclusión: sobre el precio de las viviendas inciden otros factores, aparte los componentes ordinarios del coste

3.1.2 Suelo pág. 73

� Formación del precio: expectativas y retención

� Insuficiencia de datos

� Fuerte descenso del número de transacciones

� Superficie vendida: 6 mil veces el Santiago Bernabéu, con una curva declinante

� Quinientos euros el metro de suelo, la madrileña es la comunidad autónoma más cara

� Clara jerarquía de los precios medios según el tamaño de los municipios

� Ajuste de los precios tras el pinchazo de la burbuja

� Comportamiento más volátil

� Mayor aceleración de los precios del suelo, comparados con los de las viviendas

� Fuerte condicionamiento de los precios de las grandes ciudades madrileñas

� Valor de repercusión: 27 - 30 por ciento

� Conclusión: los propietarios del suelo tienen mucha culpa de la burbuja

� No es cuestión de calificar más y más suelo para edificar

3.1.3 Financiación crediticia pág. 82

� El crédito fácil ceba la burbuja

� Una economía muy apalancada

� Altísima participación del ladrillo en el apalancamiento total

� También un boom financiero

� Incrementos descomunales del préstamo a la compra y las actividades inmobiliarias

� Morosidad: la cara financiera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria

� La burbuja en un contexto de bajos tipos de interés

� Los intereses bajos animaron la burbuja

� Junto con la tasa de interés existen otras condiciones financieras facilitadoras de la burbuja

� Ciento cincuenta y cuatro mil euros de hipoteca media en la Comunidad de Madrid


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3.1.4 Las actividades inmobiliarias pág. 92

� Algunos preliminares

� Las inmobiliarias, un actor clave

� Una burbuja bursátil

� Más de treinta y siete mil inmobiliarias

� Empresas muy pequeñas

� Acusado crecimiento del tejido empresarial al calor de la burbuja inmobiliaria

� Ajuste en el empleo

� Pocas barreras de entrada

� Fuerte crecimiento del valor añadido bruto (VAB) inmobiliario

� Fuerte ajuste del empleo

� Muchos inmovilizados inmobiliarios

� Muchos recursos propios

� Mucho apalancamiento con las entidades financieras

� Alta rentabilidad, pero…

� Los gastos financieros llegan hasta el 10 por ciento de la facturación

� En resumen: a vueltas con las barreras de entrada y salida

3.1.5 La burbuja inmobiliaria: el resultado inevitable del comportamiento de los agentes pág.109

3.2 Las consecuencias de la burbuja y del pinchazo pág. 110

- Empeñarse hasta la cejas

- Un esfuerzo de escándalo

- La entrada también entraña un esfuerzo descomunal

- La accesibilidad cuesta arriba condiciona múltiples situaciones perversas

- Las ejecuciones hipotecarias: un drama que no remite

- La accesibilidad apenas mejora

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Introducción En el presente informe buscamos hacer una radiografía breve del boom inmobiliario y las consecuencias del mismo sobre el problema de la vivienda en la Comunidad de Madrid. Está organizado en tres capítulos. En el primero nos detenemos en la evolución del parque de viviendas y la actividad constructiva. Siempre que los datos nos lo han permitido hemos descendido al escalón de los municipios, pero desgraciadamente las estadísticas disponibles son, a este respecto, deficientes. Aun así, destacamos, junto con el acusado incremento experimentado por el parque residencial de la región, la extensión de la huella urbana sobre los bordes exteriores de la corona metropolitana y la densificación de los grandes corredores. En el segundo capítulo analizamos las principales variables del mercado inmobiliario. En la década de los 2000, España vivió las dos etapas de una descomunal burbuja inmobiliaria: el auge hasta 2007 y el colapso hasta hoy. Ambos periodos se concretan, respectivamente, en un proceso de crecimientos muy acelerados de los precios de los inmuebles y del número de compraventas. En ese cuadro, la Comunidad de Madrid ocupa un lugar muy destacado, disputándose la primacía en el ranking de los precios con el País Vasco. Las principales ciudades metropolitanas, con Madrid y Pozuelo en la avanzadilla, están entre las ciudades más caras de España. El pinchazo de la burbuja también toma magnitudes drásticas en la región, con una caída muy notable de la nueva construcción y de las transacciones; si bien el descenso de los precios no ha sido tan acusado. Por último, en el tercer capítulo, el más extenso, buscamos relacionar la evolución del mercado inmobiliario con otras variables tratando de identificar las causas explicativas. Encontramos una correlación clarísima entre la burbuja inmobiliaria y las burbujas bursátil y financiera, más los crecimientos enormes tanto de la actividad del tejido empresarial inmobiliario (promotoras, agencias…) como de las variables que conforman el muy especial mercado del suelo. La aglomeración de perspectivas nos lleva a establecer que son los comportamientos de los principales actores (inmobiliarias, entidades financieras, propietarios de suelo…) los que desencadenan el tsunami inmobiliario, tanto más agresivo cuanto se produce en el marco de un macroproceso de desregulación de la actividad económica y de debilitamiento de la dirección política por parte de los poderes públicos locales, autonómicos y centrales. Las consecuencias del auge y colapso del boom son múltiples. Desde el ángulo de la accesibilidad a la vivienda por los segmentos de la demanda con recursos medios y menos que medios, nos encontramos, antes y ahora, con muy severos obstáculos. Las tasas de esfuerzo que las familias deben soportar para comprar (o para alquilar) son descomunales. Esto y la crisis económica, con la consiguiente erosión sobre las economías domésticas, está deparando un sinfín de situaciones perversas; entre las cuales el caso de las ejecuciones hipotecarias es, tal vez, el más dramático, pero no el único.


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Las conclusiones que se deducen del informe nos sirven para sustentar las propuestas políticas realizadas en otro lugar1. No obstante, permítasenos enfatizar aquí, de manera muy sumaria, algunos ejes de acción. Los resultados de la presente investigación avalan la hipótesis de que esta crisis inmobiliaria es, en primer lugar, una crisis política, en el sentido de que en la génesis y desarrollo de aquélla están las Administraciones públicas. Lo están por acción y por omisión. Descuidaron, cuando no abandonaron, sus competencias en materia de regulación, supervisión y dirección de la planificación y la gestión urbanísticas y de la política crediticia, por mencionar dos ámbitos de actuación particularmente ilustrativos. El desarme, buscado por el discurso neoliberal, en el uso de los instrumentos políticos de incidencia en el mercado del suelo tiene la consecuencia de fortalecer a los propietarios de los terrenos edificables y sus prácticas de generar escasez para mantener los precios altos y para hacerlos subir. De ahí la trascendencia de que los poderes públicos velen por el cumplimiento de los plazos de desarrollo de los terrenos y por la transparencia del mercado, tanto de las transacciones que se realizan como de los mecanismos de formación de los precios. Las figuras de la expropiación-sanción y del tanteo y retracto sobre las compraventas de terrenos e inmuebles en áreas previamente delimitadas, así como la aplicación más asidua del sistema de expropiación en la ejecución del planeamiento, son herramientas estratégicas. Las dos primeras permanecen, sin embargo, casi inéditas, mientras que la segunda es un instrumento residual, frente a la ejecución por compensación. La constitución de bancos de suelo adscritos al patrimonio de los ayuntamientos y comunidades autónomas respectivas es otro vector que se debería privilegiar. Los terrenos asignados tendrían la función esencial de alojar infraestructuras, equipamientos y viviendas sociales, al tiempo que harían el justo contrapeso de las maniobras de la élite terrateniente. Las cesiones obligatorias y gratuitas y la cesión de una fracción del aprovechamiento lucrativo a favor de los ayuntamientos son los canales normales para engrosar los paquetes municipales y autonómicos. Bien al contrario del camino que se ha seguido en las últimas décadas, propugnamos la ampliación de las entregas y la elevación al 15% del aprovechamiento apropiable. Ahora bien, la función de los bancos de suelo no puede ser enderezar las maltrechas arcas públicas. Para eso está la política fiscal. De ahí, dicho sea de paso, la urgencia de que se modifique el modelo hacendístico de los ayuntamientos, haciéndolos menos o nada dependientes de los ingresos provenientes del ladrillo. Cuando las Administraciones gestionan los terrenos propios con criterios recaudatorios anulan las bondades de los bancos públicos, convirtiéndose en un operador especulativo más. Las pruebas al respecto son desgraciadamente demasiado abundantes. El Ministerio de Defensa, RENFE-ADIF y otros organismos y empresas dependientes de la Administración central son cruciales en este punto por cuanto poseen ingentes cantidades de suelo con localizaciones privilegiadas y en tanto que son los que más presionan para maximizar los objetivos recaudatorios, omitiendo la racionalidad material y formal urbanística; la cual

1 Véanse, al respecto, los capítulos de vivienda y urbanismo del Plan Estratégico 2009-2012 de la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM).

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para merecer tal nombre debe estar imbricada con las políticas de vivienda social, equipamiento, zonas verdes, infraestructuras, regeneración urbana… Todo esto se dirá contraría los derechos de la propiedad e incurre en prácticas confiscatorias. No es así, sino que, antes bien, sigue las pautas trazadas en la Constitución Española, que habla del fin social de la propiedad, la prioridad del interés general y la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos. En verdad, los precios a los que se ha vendido el suelo edificable en los años de las vacas gordas (y en los de las vacas flacas) no guarda relación alguna con el precio de producción del suelo urbanizable. El precio, en realidad, es una formalidad que encubre una renta de propiedad, detrás de la cual no hay o casi no hay una actividad que añada valor. Así pues, la apropiación de una parte de los terrenos por los poderes públicos no sólo es legítima y está en consonancia con los principios y valores constitucionales; sino que abre la perspectiva a un posicionamiento ideológico, a nuestro juicio, más consecuente, cual es el de la socialización de la propiedad toda del suelo2. Los cuatro elementos de los clásicos –aire, agua, tierra y fuego (energía)- deben ser bienes comunes no comercializables. El enfoque que acabamos de sintetizar nada tiene que ver con la estrategia de calificar todo el suelo como urbanizable, excepción hecha de los espacios protegidos. Con ello no se logra reducir los precios, pero sí se legaliza un crecimiento ecológicamente insostenible: la consagración de la ciudad difusa, de la que en los 2000 hemos tenido una muestra, con epítomes tan característicos como Arroyomolinos o Seseña. En realidad, las necesidades de nueva construcción para atender la demanda demográfica previsible en los próximos años, en la Comunidad de Madrid, son muy moderadas, habida cuenta del abultado volumen de viviendas sin terminar, de viviendas terminadas sin vender y, en general, de viviendas vacías. Somos firmes partidarios de establecer la obligación de que al menos la mitad de las nuevas viviendas a promover en los suelos urbanizables sean protegidas en el sentido fuerte del término: la tradicional VPO y la VPP en alquiler. En todo caso, las prioridades de la política habitacional deben pasar por 1) mejorar la ocupación del parque, 2) aumentar la proporción de la tenencia en alquiler y 3) la rehabilitación. En la región hay más de 600 mil viviendas vacías y segundas residencias. Las ratios españolas de viviendas principales no tienen parangón en Europa. Estamos ante un manifiesto despilfarro. Al objeto de favorecer la salida al mercado de un buen número de esas unidades sin uso sería oportuno tomar medidas que combinen el palo y la zanahoria, tales como el impulso de las sociedades públicas de alquiler y la imposición (mediante, p. ej., la regulación de un recargo en el IBI) de las viviendas vacías. Otra medida estratégica sería la constitución de un parque público de vivienda en alquiler, formado por la agregación de unidades de nueva construcción y de viviendas usadas. Frente a las imágenes del crecimiento en mancha de aceite y a saltos, que invisten, desde hace muchas décadas, el urbanismo madrileño, proponemos un nuevo modelo que pasa por el retorno sobre la ciudad consolidada, según los patrones de un urbanismo de la austeridad y sostenible.

2 Al respecto es muy instructivo el caso holandés, una de las cunas del capitalismo.


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El parámetro nuclear de ese modelo es la rehabilitación integral en tanto significa prolongar la vida útil de los edificios (estructural), ampliar la habitabilidad y la adecuación (funcional), mejorar y enriquecer el espacio público (regeneración urbana) y defender y dignificar los usos pobres del suelo (la vivienda de la clase trabajadora). Existe un motivo de demanda que una política habitacional bien armada no puede ni debe ignorar, dada la enorme presión que ejerce sobre los precios: la demanda por mejora. Una parte muy significativa de ella está asociada a las necesidades cambiantes de las familias y las personas a lo largo del ciclo de vida. Aquí la estrategia debe ajustarse a fin de promover la rotación en la ocupación, lo cual será tanto más factible cuanto más extensa sea la tenencia en alquiler. En orden a flexibilizar la muy rígida y poco diversificada estructura tipológica actual sería oportuno dinamizar programas de alojamientos específicos para la tercera edad. La burbuja inmobiliaria, en otro orden de cosas, ha evidenciado una organización muy pobre de los sectores de actividad, excesivamente expuestos al intrusismo y a los comportamientos éticos laxos. Es el caso de las agencias, las administraciones de fincas, las promotoras, las tasadoras… Todo ello ha sido propiciado en buena parte por la fiebre desreguladora y el desmantelamiento o la debilidad pasmosa de los dispositivos de supervisión; adobados ambos por un estólido discurso acerca de las bondades del mercado y de las virtudes del emprendimiento. No abogamos por erigir barreras insalvables de entrada a las actividades, pero sí por avanzar en dos direcciones. Una, requerir una formación mínima para el ejercicio de determinadas actividades, así como la suscripción de seguros que cubran suficientemente la responsabilidad por daños a terceros. Dos, la regulación de los derechos de los consumidores y usuarios de los servicios inmobiliarios y de las vías de reclamación de la reparación precisa por los daños incurridos por un asesoramiento inepto, golfo o irresponsable. Unido a ello debe ir el fomento del asociacionismo de los consumidores. Asimismo, es esencial que las Administraciones cumplan con sus obligaciones de tutela de los derechos de los compradores e inquilinos, especialmente en los supuestos de entrega de cantidades a cuenta del acceso futuro al bien que es la vivienda y en los supuestos en que el promotor comercia con viviendas protegidas (que se benefician de subvenciones y otras dádivas públicas). El vector financiero ofrece pocas dudas acerca de su posición clave en el mercado de la política de vivienda. Se habla mucho sobre políticas cuantitativas relativas a las mayores o menores facilidades para acceder, en nuestro caso, al crédito promotor y al crédito hipotecario. Sin embargo, fallan estrepitosamente, por seguir con el juego de palabras, las políticas cualitativas, es decir, las articuladas en función del perfil de la demanda. Haciendo un esfuerzo muy burdo de síntesis, podemos identificar dos fallos de diseño en la oferta de los bancos y las cajas de ahorro, amparada por una legislación muy favorable y por la tolerancia del Banco de España. De un lado, el marco de concesión del crédito hipotecario es radicalmente asimétrico toda vez que hace descansar todo o la mayor parte del riesgo sobre el prestatario, sea del tipo de interés, sea de una deficiente tasación, sea de un cambio de coyuntura tal que el valor de la vivienda acabe siendo inferior al importe de la hipoteca pendiente de amortizar. Es urgente abordar la modificación de la Ley Hipotecaria; concretamente a fin de regular la dación en pago con cancelación total de la

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deuda y erradicar los abusos como el de la cláusula suelo. De otro lado, las entidades modulan las condiciones de los préstamos a fin de hacer soportable la tasa de esfuerzo y vencer así las resistencias de los potenciales adquirientes-prestatarios. Las variaciones en la hipoteca se emplean como un reclamo para la compra; siendo la consecuencia que las familias asumen la obligación de destinar una cuantía muy considerable de los ingresos regulares a satisfacer la deuda durante periodos superiores a más de la mitad o incluso toda vida adulta. Se debería modificar el escenario; concretamente limitar los plazos máximos de amortización a un tiempo no superior a 25-30 años, asegurar que el importe no excede del 80% del precio real, jugar con tipos fijos de interés o, al menos, con tipos que varíen dentro de una banda estrecha y previamente conocida. Se dirá que las medidas que enumeramos en el párrafo anterior encarecen el préstamo y empeoran la capacidad de acceso de las familias al crédito. No, en realidad, son medidas que benefician a los prestatarios, pues sirven para reducir su exposición a los riesgos, traspasándolo a las entidades prestamistas. Las medidas contribuyen a equilibrar algo una relación contractual esencialmente asimétrica y a combatir clamorosos abusos. Se trata, además, de reducir el endeudamiento peligroso y excesivo de las familias, embaucadas por los cantos de sirena del alargamiento de los plazos, los periodos de carencia y los tipos bajos concedidos en una etapa de dinero barato, pero que luego suben y suben. Sobre todo, las medidas propuestas apuntan a yugular uno de los motores que más han influido en el sobrecalentamiento del mercado y en la espiral de precios. La virtud taumatúrgica de la modificación de las condiciones del crédito permiten que los precios sigan subiendo sin freno: al alargar los plazos y otros expedientes se reducen las cuotas mensuales, pero se aumenta la carga total. Como dice el refrán, nadie da duros a pesetas. Por lo demás, habría que entrar en otros asuntos como la titulización de las hipotecas: los bancos y cajas agrupan los créditos en valores negociables (bonos) en mercados secundarios, convirtiendo activos no líquidos en dinero contante y sonante, listo para ser prestado de nuevo. Las entidades, de tal modo, transfieren una parte del riesgo a los inversores. La bola sustenta todo tipo de conductas irresponsables. Pero aquí nos adentramos en un terreno que desborda los márgenes de una simple presentación y, además, nos aparta de la política habitacional que es aquí nuestro objeto de reflexión.


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Capítulo I Evolución del parque de viviendas 1.1 Evolución del parque de viviendas en la Comunidad de Madrid Casi tres millones de viviendas A finales de 2009, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento3, el parque inmobiliario residencial (PIR) de la Comunidad de Madrid ascendía a poco más de 2,93 millones de unidades, de forma que, en la actualidad, dicho parque se aproximará a los 3 millones. Representan sobre el total nacional alrededor de un 11,5%, unos dos puntos porcentuales por debajo del peso demográfico. La madrileña es la tercera región con más viviendas, por detrás de Andalucía y Cataluña. Ritmo acompasado de crecimiento del parque De acuerdo con la información del Ministerio de Fomento, entre 2001 y 2009, el total de viviendas de la Comunidad de Madrid pasó de 2,48 millones a 2,93 millones, con un incremento relativo del 18,2%; mientras, según el Padrón de Habitantes (INE), el aumento de la población fue del 18,9%. Así pues, parece producirse un notable paralelismo en el comportamiento de sendas variables, si bien la procedencia de los datos de fuentes diferentes nos hace ser muy cautos al establecer esta correlación4.

Evolución del nº de viviendas en la Comunidad de Madrid

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Fuente: Ministerio de Fomento. Datos en miles.

3 Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, antes Ministerio de Vivienda. 4 El Banco de España estima el total de viviendas, en 2009, en 26,8 millones, frente a las 25,6 millones estimadas por el Ministerio de Fomento. Entre ambas fuentes existe una diferencia de más de un millón de unidades. Estas discrepancias nos aconsejan ser muy prudentes en el manejo de la información y en la deducción de conclusiones. Por lo demás, la web del Ministerio, de la que extraemos los datos, no incluye una nota metodológica acerca de los mismos, ni siquiera indica a qué mes están referidos.

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Singularidad de la Comunidad de Madrid En el mismo periodo (2001-2009), en cambio, el PIR español registró un crecimiento relativo del 21,5% y el aumento de la población se aproximaba al 13,7. Se produce una acusada discrepancia en la evolución de una y otra serie, dándose un tirón del volumen del parque de viviendas que no se justifica por el empuje demográfico. El contraste con lo ocurrido en la Comunidad de Madrid (CM) es claro. En ésta subrayamos el paralelismo, en el resto del país enfatizamos el desfase. La Comunidad de Madrid es la cuarta más dinámica en la cifra de habitantes, pero se va hasta el puesto décimo en el crecimiento relativo del parque de viviendas. La observación anterior cabe redondearla utilizando un indicador muy sencillo: el cociente entre la tasa de crecimiento del parque de viviendas y la tasa de incremento de la población, por comunidades autónomas (CCAA), en el periodo 2001-2009. El índice toma un valor inferior a la unidad (denotando un aumento relativo superior del número de residentes que de viviendas) únicamente en la Comunidad de Madrid. En el resto de las regiones ocurre a la inversa, expresando que el parque inmobiliario evoluciona de manara más acelerada que la cifra de habitantes. De ahí que caractericemos el comportamiento del mercado inmobiliario en los últimos años como una espiral de la construcción, no sólo de los precios. Pero esta foto, según vemos, con la información estadística que manejamos, no sirve para retratar la situación de nuestra región. Es por ello que, con suma cautela (por las razones más arriba apuntadas), debamos referirnos a la singularidad de la CM5.

Tasas de crecimiento 2009-01

0

5

10

15

20

25

Vivienda Población

Espña

C Madrid

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento y del INE.

La sobreaceleración de la tasa de incremento del parque de vivienda en el total nacional, comparada con el recorrido de la tasa madrileña, se da tanto en el inicio como en el final de la década. En el trienio central, 2003-2006, las tasas anuales son muy similares. En todos los años del decenio, las residencias aumentan más aprisa que los habitantes en el total nacional, 5 Lo más verosímil es que el parque madrileño de viviendas aumentó más que lo que se deduce de las estadísticas del Mº de Fomento. Lo contrario significaría establecer que la región se libró en solitario de la burbuja de la construcción. Tal es una hipótesis que ofrece muchas dudas. Como se verá enseguida, las cifras de la Comunidad de Madrid parecen estar afectadas por un doble error. De un lado, probablemente, están sobreestimadas las viviendas principales y, de otro lado, están subestimadas las no principales (vacías y segundas residencias).


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mientras que en la Comunidad de Madrid tal ocurre sólo en los años centrales. Es así, en un caso, que las discrepancias se van acumulando y que, en el otro caso, se van corrigiendo; si bien a este último respecto debemos insistir en la conveniencia de mirar las cifras con algún escepticismo.

Tasa anual de incremento del parque

1,5

1,8

2,1

2,4

2,7

3

02/01 03/02 04/03 05/04 06/05 07/06 08/07 09/08

C Madrid España

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento.

Tasas de crecimiento anual en la CM

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

02/01 03/02 04/03 05/04 06/05 07/06 08/07 09/08

Vivienda Población

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento y del INE.

Cincuenta y seis mil quinientas viviendas netas/año Entre 2001 y 2009, siguiendo con las estimaciones del Ministerio de Fomento, el parque madrileño ganó unas 452 mil viviendas netas, alrededor de 56,5 mil de media anual. En la década, cabe diferenciar tres periodos. Al inicio, el incremento se cifraba en algo más de las 40 mil unidades. En el trienio 2004-06, se produce un significativo salto hasta las 60-70 mil unidades anuales. De 2007 en adelante, el ritmo sufre una acusada desaceleración. Estas oscilaciones se explican por la actividad constructiva (las entradas), toda vez que la eliminación de viviendas (salidas) ronda los 3,5 mil derribos/año.

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Saldo neto anual de viviendas en la CM

0,0

10000,0

20000,0

30000,0

40000,0

50000,0

60000,0

70000,0

80000,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Fuente: Ministerio de Fomento.

Ajuste de la ocupación del parque La información proporcionada por el Ministerio de Fomento muestra que, en la Comunidad de Madrid, en el periodo 2001-2008 (último año para que hay información disponible para este dato), la progresión de la cifra de viviendas tuvo lugar en beneficio de las principales. Éstas pasaron de ser 1,87 millones a 2,28 millones, con un ascenso relativo del 21,4%. En cambio, las viviendas no principales (segundas residencias y vacías) apenas aumentaron en unas 6 mil unidades, un muy moderado 1%6. Con todo, la bolsa es bastante voluminosa, pues suma un total de 615 mil viviendas, lo cual representa un lujo socialmente reprobable en tanto no está satisfecho para un gran número de personas el derecho constitucional a una vivienda digna. La tasa de residencias principales es del 78,7%.

Viviendas principales y resto en la CM

500

1000

1500

2000

2500

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Principales Resto

Fuente: Ministerio de Fomento

6 Muy moderado y poco creíble. Excepción hecha del apenas significativo caso de Teruel, observamos un dato todavía más llamativo en las estadísticas de la evolución del parque. Según los datos del Mº de Fomento, las viviendas no principales disminuyeron en la provincia de Barcelona.


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En el total nacional, la misma tasa, en 2008, alcanzaba un muy pobre 66,6%. Las viviendas no principales sumaban 8,4 millones: un tercio del parque. En la actualidad, esa cifra habrá aumentado dado el gran número de viviendas terminadas desde entonces y que permanecen, a la espera de comprador, en los stoks de las promotoras. A todas ellas habría que añadir el contingente de viviendas cuya construcción está paralizada. Casi la mitad de los alojamientos no principales se concentran en tres comunidades: Andalucía, Cataluña y País Valenciano. Si atendemos al porcentaje de viviendas principales, los más bajos se dan en las comunidades anteriores (excepto Cataluña), más las dos Castillas, Galicia, Murcia y Cantabria. Por otra parte, las mayores ratios de discrepancia entre el crecimiento del segmento de las viviendas no principales y el segmento de las principales se dan aproximadamente en las mismas CC AA, con los añadidos del País Vasco, Extremadura y Asturias. El turismo –pero no sólo- tiene un papel importante en esta configuración del mapa. Según datos de Eurostat, la proporción de viviendas vacías y secundarias es de algo más de 70 por 1.000 habitantes en la Unión Europea (en Dinamarca y Holanda, incluso, no llega a las 20 por 1.000). En España la misma ratio supera las 180 por 1.000 y las 95 por 1.000 en la Comunidad de Madrid. Fuerte empuje de la inmigración habida en la demanda de vivienda El saldo neto de viviendas principales en la región, entre 2001 y 2008, fue de 401,5 mil, a razón de 57,4 mil unidades/año. Éste es un ritmo desconocido en los decenios anteriores, en los 80 y los 90 de la pasada centuria, caracterizados por la suspensión de los muy dinámicos crecimientos migratorio y vegetativo de los 70 y 60. Entre el Censo de la Vivienda de 1991 y el de 2001, p. ej., el total de viviendas principales aumentó en 36 mil/año. En efecto, si atendemos a la pirámide de edades de la población residente en 2001, las necesidades de vivienda (nueva o no) derivadas del crecimiento de la cifra de hogares podía estimarse, siguiendo un método algo grosero de aproximación, en torno a las 34 mil/año; esto es, 23 mil menos de la cifra observada de incremento del parque ocupado. Tan acusada divergencia se esclarece en parte7 si consideramos que entre 2001 y 2008 la población regional aumentó en 899 mil personas, mientras que entre 1981 y 2001 lo hizo en 685,4 mil: en el septenio el total de habitantes creció más que en los veinte años precedentes. Gran parte de esa evolución es achacable a la inmigración extranjera, toda vez que, en 2001, los residentes extranjeros empadronados sumaban unos 305 mil efectivos y en 2008 superaban el millón.

7 En 2001 se hizo el último censo de la población. A partir de la pirámide de edades de dicho año estimamos para la década un crecimiento del número de hogares en el entorno de los 34 mil anuales, suponiendo un crecimiento migratorio nulo en el periodo. A partir de la pirámide de 2011, una vez considerado el crecimiento migratorio habido, estimamos retrospectivamente que el crecimiento del número de hogares debió rondar los 52 mil/año a lo largo del decenio. La primera cantidad es congruente con el incremento de viviendas principales en los últimos 90 y primeros 2000. La segunda apunta que probablemente el crecimiento del mismo segmento de viviendas, estimado por el Mº de Fomento, está sobredimensionado.

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Población extranjera residente en la CM

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: Padrón de Habitantes, INE. En miles

Conclusión: un parque dinámico, con muchas viviendas no principales

EVOLUCIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS EN LA CM

2001 % 2009 %

Total 2.482 100 2.935 100

Principales* 1.874 75,5 2.275 78,7

Resto* 609 24.5 615 21.3

Fuente: Ministerio de Fomento. (*) En 2001 y 2008. Absolutos en miles.

Boom y desplome de la vivienda libre En la historia reciente hemos conocido dos periodos álgidos en el mercado de la vivienda: la segunda mitad de los 80 del siglo pasado y la primera década del siglo XXI. En la siguiente gráfica se aprecia cómo, en la Comunidad de Madrid, la construcción de viviendas de promoción libre ha mantenido un ritmo sostenido desde los primeros años de 1990. Éste se acelera en la primera mitad de los 2000, hasta alcanzar el techo de iniciaciones en 2004, con 60 mil unidades: el doble que en 1998 y seis veces más que en 1992. De 2007 en adelante ocurre la hecatombe, tanto que en 2009 y 2010 no se alcanzan siquiera las 5 mil iniciaciones: son los peores años de la serie elaborada por el Ministerio de Fomento. La curva tiene forma de triángulo, antes que de campana; esto es, el ascenso y el descenso del ritmo no son suaves, sino que trazan un perfil abrupto. A grandes rasgos, los movimientos observados en la región reproducen el comportamiento de la nueva construcción en el total nacional; sólo que en éste las magnitudes son mucho más espectaculares. En 2006, en España se inició la construcción de 700 mil viviendas libres. La barbaridad de la cifra salta a la vista si consideramos que supera con mucho las de Alemania, Francia o Reino Unido.


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VIviendas libres iniciadas en la CM

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010


La vivienda protegida: una figura desdibujada, cuyo número crece El Ministerio de Fomento no da el dato de las viviendas protegidas (VP) iniciadas, pero si ofrece una información aproximada: la relativa al número de las calificaciones provisionales. La noción de protegidas, en realidad, es un cajón de sastre, pues en ella entran todas las figuras que gozan de “algún” grado de protección, desde la vivienda de protección oficial (VPO) y la vivienda con protección pública (VPP) a la vivienda de precio tasado (VPT) y a tipologías aun más laxas que esta última. Considerando este insalvable handicap, se observa que en la Comunidad de Madrid, en los años 2000, las iniciaciones experimentan un ritmo ascendente acelerado. A finales de los 90 y primeros 2000, la magnitud era ridícula: menos de 2 mil viviendas por año (incluso en 2002 no se alcanzó el millar). Pero, entre 2005 y 2008, ambos inclusive, se rebasan las 20 mil unidades anuales. En buena medida, esa evolución refleja el hecho, por así decirlo, de que la VP cada vez es menos protegida y más vivienda libre. Por lo demás, en 2009 y 2010, las calificaciones provisionales de VP, en la CM, igual que en el total español, sufren una muy notoria caída.

VIviendas protegidas iniciadas en la CM

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: Ministerio de Fomento. Se refiere a calificaciones provisionales.

de 118

La Comunidad de Madrid primer puesto en vivienda protegida La serie española de iniciaciones de viviendas con algún grado de protección también traza un ascenso en los años 2000, pero notablemente más tenue que el recorrido de la serie madrileña. Es así que, en la década, la madrileña es la región en que se produce más VP, alcanzando cuotas de participación sobre el total nacional superiores al 25%, si bien, en 2009 y, sobre todo, en 2010, la proporción sufrió descensos muy significativos. En cambio, la misma ratio para la vivienda libre (VL) no sólo se mantiene de manera persistente por debajo del 10%, sino que incluso desciende.

Porcentaje de viviendas iniciadas en la CM sobre España

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Protegidas Libres

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento. En protegidas, se toman por iniciaciones las calificaciones provisionales.

¿Fuerte protagonismo de la vivienda protegida en los últimos años? En el cuatrienio 1999-2002, el peso de la VP sobre el total de viviendas iniciadas en la Comunidad de Madrid era francamente ridículo, el dominio de la VL era casi absoluto. En los años siguientes, aquélla va remontando en magnitudes importantes, hasta posicionarse en un 31%-44% en 2006 y 2007, respectivamente. Pero es en los años de la crisis del ladrillo cuando se observa un salto espectacular debido al desplome de la VL.

Porcentaje de VP iniciadas sobre total iniciadas

0,010,020,030,040,050,060,070,080,090,0

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Madrid España

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento. En protegidas, se toman por iniciaciones las calificaciones provisionales.


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También se inician menos VP, pero la hecatombe de las libres permite que las viviendas con algún grado de protección sumen, en 2009, nada menos que un 76% del total de viviendas iniciadas: 15 mil VP frente a 4,6 mil VL, en cifras absolutas. En 2010, el peso de la protegida baja, pero sigue encumbrado en un 61,1%: 7,4 mil y 4,7 mil. En el total nacional, la remontada de la VP no se produce hasta los años de la crisis: durante el boom apenas representaban un décimo del agregado de iniciaciones. El fuerte protagonismo de la VP apuntado por la elevación de las cuotas de participación sobre el total de viviendas iniciadas podría sugerir la hipótesis del comportamiento anticíclico de la misma. No cabe tal, pues, en realidad, las iniciaciones de viviendas protegidas también sufren acusados descensos; sólo que éstos palidecen al lado de la debacle de la VL. El gran protagonismo de la VP, en buena medida, no muestra otra imagen que la de un espejismo. En el periodo 2001-2010 (ambos inclusive) se inició, en la Comunidad de Madrid, la construcción de unas 487 mil viviendas. De ellas, no más del 30% tenían algún grado de protección: alrededor de 146 mil. En porcentaje y en cifras absolutas estamos, pues, muy lejos del objetivo de que la VP represente la mitad del total de viviendas iniciadas. Más aun, ni siquiera en los años de mayor actividad en este segmento, 2005-2008, se llegó al objetivo de que las VP iniciadas alcanzaran el 50% de la demanda generada por el crecimiento demográfico8. Parece claro que detrás del boom está el empuje de la demanda de viviendas en tanto que bien de inversión, animado aquél, además, por las sucesivas rebajas de los tipos de interés, las desgravaciones fiscales, el ocultamiento de las bolsas de dinero negro, los vaivenes de las cotizaciones bursátiles, la evolución del turismo… y, por supuesto, el calentamiento de los precios, como se verá más adelante. Más de 50.000 viviendas nuevas sin vender El Ministerio de Fomento estima que, en 2009, eran 50.000 las viviendas nuevas sin vender en la Comunidad de Madrid, con un incremento sobre 2008 del 3,9%. La bolsa equivale al 1,8% del parque residencial. Si se considera que unos pocos años antes la mayoría de las viviendas promovidas se vendían sobre plano, antes de empezar la construcción, se advierte la envergadura del problema. El stock regional, no obstante, es moderado: representa el 7,7% del nacional. En efecto, en España, la estimación ministerial sube la cifra a 688 mil unidades, un 2,7 del total del parque. Mientras en la Comunidad de Madrid la tasa de incidencia es de 830 viviendas nuevas sin vender por cada 100 mil habitantes, la media española asciende a 1.472. La bolsa está especialmente concentrada en las provincias costeras y, en particular, en las mediterráneas; si bien la incidencia (medida por la tasa por habitantes) se extiende, además, a las CCAA con crecimientos altos del parque en los últimos años: las dos Castillas, Canarias, La Rioja…

8 Ambos objetivos están referidos a la VP en sentido estricto, es decir, la VPO y la VPP, sin considerar las figuras descafeinadas que se han venido creando gracias al artificio del “con algún grado de protección”.

de 118

Stock de viviendas nuevas invendidas en España

0

100

200

300

400

500

600

700

2004 2005 2006 2007 2008 2009

Fuente: Ministerio de Fomento. Cifras en miles.

Otras fuentes elevan la estimación del stock de viviendas nuevas invendidas muy por encima de las cifras anteriores. El servicio de estudios del BBVA calculaba en 1,1 millones dicho stock a finales de 2009. Tenencia en compra, marginalidad del alquiler El régimen de tenencia de las viviendas principales de la Comunidad de Madrid es la propiedad: 78,2%, en 2008. El alquiler representa un 20%. La estructura de la tenencia está manifiestamente desequilibrada: por cada vivienda en arrendamiento hay 4 en propiedad. Con todo, cabe subrayar dos datos interesantes. Entre 2001 y 2008, el peso del alquiler mejoró, pues en el primer año alcanzaba un 13,6%. Por otra parte, la proporción madrileña es siete puntos superior a la española (84,5% propiedad y 13,2% alquiler). Sólo en la provincia de Barcelona tiene un peso similar el alquiler. Probablemente este hecho refleja un mayor acceso de la población inmigrante a la vivienda en arrendamiento; si bien la mayoría también opta por la compra, una vez pasada la etapa inicial de asentamiento. La “Encuesta sobre la Vivienda en Alquiler de los Hogares Españoles 2006”, del extinto Ministerio de Vivienda, estima en poco más de 237 mil las viviendas alquiladas por extranjeros, lo cual supone un 13,3% sobre el total de viviendas arrendadas en aquel año.

Distribución de las viviendassegún tenencia en la CM en 2008Propiedad

Alquiler

Cesión



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1.2 La actividad constructiva por municipios La última información estadística disponible acerca del parque de viviendas por municipios es la del Censo de 2001. No contaremos con datos actualizados al respecto hasta la realización y publicación del Censo de Población y Vivienda de 2011. Para el estudio territorializado de la espiral inmobiliaria en el último decenio nos tenemos que contentar con un dato poco depurado: el del número de viviendas a construir según las licencias de obra concedidas anualmente por los ayuntamientos. Las cifras no coinciden con las de viviendas iniciadas. El Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid (IECM, en adelante) publica la serie para el periodo 1992-20099. Las viviendas a construir, según las licencias de obra, suman, en el periodo 1992-2009, algo más de 768 mil unidades, con sendas medias de 38 mil y 46,4 mil en los años 90 y los 2000, respectivamente. En 2000-2004, se produce un acusado aumento de los ritmos constructivos sobre la segunda mitad de los años 90. Aquél continúa en el bienio 2005-2006, para sufrir una fuerte caída en los años siguientes. La ciudad de Madrid pierde peso En el primer quinquenio de la década de los 90, Madrid absorbía alrededor del 50% del total de viviendas construidas en la región. Con el pasar de los años, esa proporción ha disminuido hasta un 16% en el periodo 2005-2009, aunque este dato está sujeto a numerosas reservas10. Sea como sea, caben pocas dudas de que el descenso del peso de la capital es sostenido a lo largo del tiempo.

Viviendas a construir: distribución en %

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

1992-1994 1995-1999 2000-2004 2005-2009

Madrid Corona Resto Sin zona asignada

Fuente: elaboración propia a partir de datos del IECM. Viviendas a construir según las licencias de obra.

9 Véase Anuario, en www.madrid.org. 10 Éste y los que siguen, en efecto, debemos tomarlos con extrema cautela toda vez que existe una bolsa muy amplia de licencias concedidas de las que no consta el municipio. Las estadísticas del Ayuntamiento de Madrid ofrecen, como veremos más adelante, una cifra superior de viviendas por año según las licencias concedidas. Las cuotas de participación de Madrid sobre el total (excluidas las viviendas sin municipio asignado) suben al 61% y al 23%, en 1992-1994 y 2005-2009, respectivamente.

de 118

Fuerte crecimiento de la corona metropolitana Siempre de acuerdo con la información del IECM, entre 1992 y 2009, se dio licencia para la edificación de 221 mil viviendas en el municipio de Madrid. En el mismo espacio de tiempo, en la corona metropolitana la cifra alcanzó las 337 mil unidades11. De mediados de los 90 para acá, en todos los años la corona figura por encima de la capital. El perfil de las curvas de evolución es parecido, salvando el curso algo más irregular de la curva de la corona, la cual repite sistemáticamente en la parte alta de la gráfica. En la primera mitad de los 2000, alrededor de la mitad de las viviendas edificadas en la región lo fueron en el cinturón metropolitano. A falta de asignar las licencias de las que no consta el ayuntamiento que las concedió, en el último decenio se construyó el doble de viviendas en los municipios que rodean la capital que en ésta.

Viviendas a construir

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009


Fuente: IECM. Viviendas a construir según las licencias de obra.

Dominio de la corona sur y avance significativo de las zonas este y oeste El mayor peso relativo de la corona metropolitana en la actividad constructiva se debe ante todo a la zona sur, en la cual se localiza la mayoría de los municipios grandes de la región (Móstoles, Alcorcón, Leganés, Getafe, Fuenlabrada y Parla, además de Pinto). Absorbe más del 20% de la nueva construcción. También la zona este, con más del 10%, gana peso en el total. La corona oeste registró un comportamiento más dinámico que la media en los años 90, para ceder algo de protagonismo en los 2000. Por último, la corona norte (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos y Colmenar Viejo) se mantiene en un discreto segundo lugar. En el quinquenio 2005-2009 observamos cómo bajan las cuotas de participación de las cuatro zonas, pero ello no traduce más que un fuerte aumento del dato referido a las viviendas de las que no consta el ayuntamiento que otorgó la licencia.

11 Entre 1992-2009, las licencias para vivienda de las que nos consta el lugar suman 124 mil, de manera que las cantidades que plasmamos en el texto, para Madrid y la corona sur (y el resto de zonas), son susceptibles de ser aumentadas.


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Viviendas a construir: porcentajes sobre total regional

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

1992-1994 1995-1999 2000-2004 2005-2009

Norte Metropolitano Este Metropolitano Sur Metropolitano Oeste Metropolitano


Gran protagonismo de los municipios no metropolitanos En los gráficos anteriores se aprecia que, partiendo de cifras absolutas pequeñas, es el agregado de municipios exteriores a la corona metropolitana el que registra los crecimientos porcentuales más altos. Entre 1992 y 2009 se edifican en dicho espacio más de 100 mil viviendas. Éstas, distribuidas por quinquenios, determinan una participación creciente sobre el incremento total del parque regional. En el grafico que sigue observamos que, de las tres grandes zonas en que se divide la región, el cinturón exterior es el único que crece en la segunda mitad de los 2000 sobre la primera, salvando la gran incertidumbre que siembra la muy abultada bolsa de viviendas sin zona asignada. Del fuerte dinamismo del ámbito nos da noticia el hecho de que, en la última década, se construyó más del doble de viviendas que en el decenio anterior.

Viviendas a construir: variación quinquenal en %

-50,0

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

00-04/95-99 05-09/00-04



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Crecimiento perimetral Podemos elaborar un indicador aproximado de la intensidad del crecimiento del parque por municipios en la década: la proporción de viviendas a construir (según las licencias concedidas por los ayuntamientos), entre 2002 y 2009, sobre el total de viviendas existentes en noviembre de 2001 (según el Censo). La media regional es un 15%. En el mapa que insertamos a continuación se detalla la distribución territorial. Clasificamos los municipios en 6 categorías. De un lado, los 3 grupos que registran valores por debajo de la media y, de otro lado, los 3 grupos que ofrecen valores por arriba; si bien, una vez más, hemos de insistir en la necesidad de ser prudentes en la lectura de la información expuesta.12.

El área metropolitana de Madrid (AMM) está formada por 28 municipios. Pues bien, en el periodo analizado, 14 de ellos arrojan valores del índice por debajo de la media regional; incluso 7 de estas ciudades registraron incrementos muy pequeños, inferiores al 10%. Entre ellas se encuentran Madrid y Móstoles. De los 12 municipios que alcanzan valores del indicador por encima de la media regional, Parla, Rivas Vaciamadrid, Paracuellos del Jarama y Villanueva del Pardillo se localizan en la categoría más dinámica, con incrementos superiores al 50%. En un segundo estrato se hallan Pinto, Boadilla del Monte y San Sebastián de los Reyes. Excepción hecha de estas ciudades,

12 Los valores municipales están perturbados por la existencia de una amplia bolsa de viviendas a construir de las que no consta el ayuntamiento que concedió la licencia de obras. Por otra parte, no contamos con el número de viviendas desaparecidas en el periodo. Por lo demás, la variable viviendas a construir según licencias concedidas no es una medición directa de las viviendas efectivamente construidas y terminadas. Por estas razones, el indicador sólo sirve como una aproximación grosera al incremento real del parque. Nos permite, eso sí, hacernos una idea del comportamiento de los municipios en los años 2000, pero siempre manteniendo la cautela a que nos obliga la poca calidad de los datos de partida.


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el espacio más dinámico en cuanto a la expansión del parque de viviendas se ha trasladado fuera del AMM. Justo en los bordes de esta última y en los municipios sobre los que transcurren los corredores definidos por las grandes autovías de salida/entrada a Madrid es dónde se localizan las zonas con mayores crecimientos relativos. El examen del mapa, siguiendo el sentido de las agujas del reloj y tomando Madrid como centro, focaliza las siguientes:

� La comarca de la Sagra (Casarrubuelos, Cubas, Torrejón de Velasco,

Torrejón de la Calzada) en el eje de la carretera de Toledo, dando continuidad al muy dinámico dúo formado por Parla y Humanes.

� Arroyomolinos-Navalcarnero-El Álamo en el eje de la A-5, definiendo un área de expansión de Móstoles.

� Villanueva de Perales-Villamantilla-San Martín de Valdeiglesias en el eje de la carretera de los Pantanos (la M-501).

� Torrelodones-Villalba-Collado Mediano en el eje de la carretera de A Coruña, precedidos por Las Rozas.

� Colmenar Viejo-Manzanares el Real-El Bóalo en el eje de la M-607, camino de La Pedriza.

� San Agustín de Guadalix, Pedrezuela-El Molar en el eje de la carretera de Burgos, prolongando el desarrollo de San Sebastián de los Reyes.

� Paracuellos del Jarama-Camarma-Daganzo-Meco, esto es, la ribera norte de la A-2.

� Morata del Tajuña-Campo Real-Villarejo de Salvanés en el eje de la carretera de Valencia, rematando el fuerte crecimiento de Rivas Vaciamadrid y, en menor medida, Arganda.

� Pinto-Valdemoro-Aranjuez en el eje de la A-4.

Veinte municipios absorben más del 70% de las nuevas viviendas No existe correlación entre las dos series de los municipios según crecimiento relativo y según crecimiento absoluto. Éste se concentra en los municipios de mayor tamaño; si bien se aprecia cómo van paulatinamente retrocediendo, a la vez que algunos municipios de tamaño mediano se abren hueco. En esta dirección tenemos, por una parte, que los mayores aumentos se dan en Madrid, seguido por Parla, Getafe… Pero, por otra parte, también es muy significativo el hecho de que Móstoles, la segunda ciudad en número de habitantes, aparece en una posición muy retrasada en el ranking que dibujamos en el gráfico siguiente y, también, no es menos significativo el hecho de que ciudades populosas como Alcalá de Henares, Coslada o Pozuelo de Alarcón no están entre las 20 primeras. Algunos municipios grandes han alcanzado, o están próximos a hacerlo, el umbral de colmatación. En la ordenación se asientan de manera contundente términos como Arroyomolinos, Navalcarnero o Aranjuez.

de 118

Viviendas a construir entre 2002-2009: los 20 primeros

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000

Madrid

Parla

Getafe

Valdemoro

Leganés

Rivas-Vaciamadrid

Arroyomolinos

San Sebastián

Torrejón de Ardoz

Alcorcón

Arganda del Rey

Navalcarnero

Rozas de Madrid

Aranjuez

Pinto

Alcobendas

Fuenlabrada

Collado Villalba

Móstoles

Boadilla del Monte

Fuente: IECM.

Madrid: la colonización del anillo verde Por razones obvias, la ciudad de Madrid merece una referencia específica y aparte. Contamos con la información estadística relativa a la construcción de nuevas viviendas de acuerdo con las licencias de obras concedidas por el Ayuntamiento en el periodo 2004-2009, ambos inclusive. En el reparto territorial, aparece, en muy primer lugar, Villa de Vallecas, que absorbe un tercio del total, seguido de Fuencarral, con casi un 14%. Entre los dos casi suman la mitad del total de nuevas viviendas. Vienen a continuación Hortaleza y Arganzuela y, más atrás, Carabanchel. Los cinco primeros distritos suponen alrededor del 70% de la edificación residencial de nueva planta en el sexenio. En ellos se localizan los mayores desarrollos urbanísticos de la última década, acotados por los PAUS (Ensanche de Vallecas, Las Tablas, Montecarmelo, Sanchinarro y Carabanchel), esto es, justo el espacio exterior a la M-40 y hasta el límite del término municipal; más el distrito en que se ha ejecutado la mayor operación de sustitución de usos y renovación urbana (Pasillo Verde…). En las últimas posiciones del ranking encontramos a los distritos que conforman la almendra central, junto a Moratalaz, Ciudad Lineal y Usera. También se halla en lugares de cola Vicálvaro, reflejando el enorme retraso que acumula el desarrollo de los terrenos de los de los ámbitos de Los Cerros, Los Berrocales, Los Ahijones y El Cañaveral, con suelo calificado para más de 65 mil viviendas. Con la edificación de estas áreas, sumado a otras operaciones pendientes o en curso, como las de Campamento, Valdebebas, Ensanche de Barajas, etc., se alcanzará el nivel de saturación. Ya sólo quedará volver sobre el espacio


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construido, lo cual –como se verá más adelante- se viene haciendo con intensidad creciente.

Viviendas a construir entre 2004 y 2009 por distritos

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

18

16

11

17

21

9

1

12

4

19

14

Fuente: Dirección General de Estadística del Ayuntamiento de Madrid. Según licencias de obra nueva. Los distritos están identificados por su número, del 1 (Centro) al 21 (Barajas).

Avanza la rehabilitación Como se aprecia en el gráfico adjunto, a lo largo de la última década, la rehabilitación ha experimentado una progresión considerable en la Comunidad de Madrid. De ella da cuenta la información estadística referida a edificios y relativa tanto a las licencias concedidas para obras de reparación como a los encargos de dirección de obras. Del promedio de un millar de licencias de obra en 2001-2003, se pasa al doble en 2009. Más aun: en el decenio 2000-2009, fueron 14,7 mil los edificios que obtuvieron licencia para la realización de obras de reparación y mejora, a razón, pues, de millar y medio, muy por encima de los 1,1 mil edificios/año del periodo 1992-1999. Por lo demás, de nuevo, hemos de ser cautos en el manejo de los datos, dada la precaria calidad de los mismos13.

13 Incomprensiblemente ni siquiera la información estadística que ofrece el IECM sobre las mismas variables coincide de unas tablas a otras.

de 118

Rehabilitación de edificios

300

800

1.300

1.800

2.300

2.800

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Licencias Encargos

Fuente: IECM. La curva de “licencias” está referida a autorizaciones concedidas para la realización de obras de rehabilitación en edificios, la de “encargos” lo está a direcciones de obras de reforma y/o restauración en edificios de viviendas. La segunda curva está cortada al no disponer de los datos de 1999.

Mayor intensidad en el norte y este metropolitanos, seguidos por Madrid Para la distribución de la rehabilitación de edificios sobre el territorio nos enfrentamos al handicap de que la bolsa de licencias de las que no consta el ayuntamiento que las concedió es muy abultada. Este hecho introduce una alta incertidumbre en la obtención de conclusiones. Si excluimos esta bolsa, tenemos que, entre 2000 y 2009, casi el 40% del total de licencias se localiza en Madrid, frente al 27% de las viviendas nuevas a construir. El 42% de aquéllas aparece en los municipios de la corona, con la zona este en la cabeza y la sur muy rezagada. Casi el 9% se produce en la corona exterior. Para medir la intensidad relativa de la rehabilitación por ámbitos hemos construido el siguiente indicador: proporción de edificios que han recibido licencia para hacer obras de rehabilitación entre 2000 y 2009 sobre el total de edificios existentes en 2001, según el Censo de dicho año. La tasa regional alcanza un 2,89%. Superan ampliamente el promedio los agregados de las zonas este y norte metropolitanos, con valores próximos al 5%, seguidas por la ciudad de Madrid, con un 3,25%. La corona sur y la suma de los municipios no metropolitanos arrojan valores del indicador bastante bajos.

Edificios rehabilitados (2000-2009) sobre total edificios en 2001

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

45,0

50,0

Madrid Cor. Norte Cor. Este Cor.Sur Cor.Oeste Resto

Fuente: elaboración propia a partir de datos de licencias de obras para rehabilitación y del Censo de Edificios de 2001, del IECM. Los valores están en tantos por 1.000.


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El crecimiento hacia fuera y hacia dentro Detrás de las configuraciones que estamos desentrañando se advierte la incidencia de dos factores. De un lado, el desarrollo de la ciudad difusa y, de otro, la expansión de las segundas residencias. La capital experimentó un acelerado incremento en los años 50-70 de la pasada centuria, combinando el doble resorte del crecimiento en mancha de aceite y a saltos, dejando espacios intersticiales vacíos sobre los que luego se vuelve una vez revalorizados. En los 70-80, la expansión se difunde a los pequeños y medianos pueblos de la corona metropolitana, formándose así las ciudades dormitorio, los, por así decirlo, Móstoles, Fuenlabrada, Torrejón… En los 90 y ya en la primera década del siglo XXI se fragua un nuevo salto del crecimiento, a los pequeños y medianos municipios de la corona exterior, amoldándose a la estructura de la red viaria de gran capacidad y, en paralelo, colonizando algunos territorios de alto valor paisajístico, medioambiental… Todo ello sin perjuicio de los movimientos de reflujo bien plasmados en la paulatina colmatación del cinturón exterior de Madrid y en el creciente protagonismo de la rehabilitación del parque o, según una denominación que hace fortuna, el reciclado de la ciudad existente.

de 118

Capítulo II Ventas y precios 2.1 Evolución de los precios del metro cuadrado Sobrecalentamiento del mercado El precio de la vivienda libre (nueva o no) de la Comunidad de Madrid alcanzó, según la serie elaborada por el Ministerio de Fomento14, su valor máximo en el cuarto trimestre de 2007, cuando se elevó a los 3.007,4 €/m2. En el promedio español, el máximo llegó un trimestre más tarde, el primero de 2008, situándose en 2.101,4 €/m2. Entre el primer trimestre de 1995, cuando arranca la serie, y el primero de 2008, el índice promedio se encareció un 179%, es decir, casi se triplicó en 13 años; mientras que el valor medio nacional más que se multiplicó por tres (213%).

Precio medio por metro cuadrado

500,0

1.000,0

1.500,0

2.000,0

2.500,0

3.000,0

95-195-4

96-397-2

98-198-4

99-300-2

01-101-4

02-303-2

04-104-4

05-306-2

07-107-4

08-309-2

10-110-4

C. Madrid España

Fuente: Ministerio de Fomento. Datos en € por metro cuadrado.

14 La estadística de precios del Ministerio de Fomento está referida a los valores de tasación. Los metros cuadrados son de construcción.


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Evolución del precio del metro cuadrado. Base 1995=100

90

140

190

240

290

340

95-1

95-4

96-3

97-2

98-1

98-4

99-3

00-2

01-1

01-4

02-3

03-2

04-1

04-4

05-3

06-2

07-1

07-4

08-3

09-2

10-1

10-4

C. Madrid España

Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento.

La comparación con la evolución del coste de la vida nos proporciona una idea, si no exacta, sí más acabada de la enormidad del crecimiento de los precios: de abril a abril, entre 1995 y 2008, el IPC general de la región fue un 46% (alrededor de un 48% en España), de manera que la tasa de crecimiento del precio del m2 de vivienda libre casi cuadruplicó la tasa de elevación de la cesta de la compra. En el siguiente gráfico resumimos la comparación del boom de los precios y la marcha del IPC en el periodo de mayor crecimiento de los primeros. La imagen es sobradamente elocuente.

Evolución del IPC y precios del metro cuadrado. Base 2002-T1=100

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

02-1

02-3

03-1

03-3

04-1

04-3

05-1

05-3

06-1

06-3

07-1

07-3

08-1

08-3

09-1 09

310

-110

-3

IPC C. Madrid España

Fuente: elaboración propia, con datos del IPC (INE) y precios de la vivienda de la Comunidad de Madrid y España (Mº de Fomento). Tomamos el dato del primer trimestre de 2002 como base=100.

de 118

La Comunidad de Madrid: entre más y mucho más cara que la media española Al inicio de la serie, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de la región venía siendo un 60% más alto que su equivalente nacional. La ratio baja de manera muy acusada en la segunda mitad de los 90, hasta situarse un 35%-40% por arriba. En la primera parte de los 2000, aquélla sube nuevamente, recuperando el exceso de un 55%-60%. El techo, en la segunda parte, vuelve a disminuir, hasta estabilizarse en el intervalo de un 35%-40% por encima. Tenemos, en consecuencia, que los precios siempre son más elevados en la Comunidad de Madrid; pero, a la vez, observamos que el cociente entre los valores regionales y los nacionales describe un ciclo bastante regular, con una fase alcista, en la que la distancia se amplía mucho, y una fase de moderación, en la cual las diferencias se estrechan.

Ratio: precio C. Madrid / precio España

1,20

1,25

1,30

1,35

1,40

1,45

1,50

1,55

1,60

1,65

95-1

95-4

96-3

97-2

98-1

98-4

99-3

00-2

01-1

01-4

02-3

03-2

04-1

04-4

05-3

06-2

07-1

07-4

08-3

09-2

10-1

10-4

Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento.

Madrid y Guipúzcoa: las más caras La Comunidad de Madrid no sólo es más cara que la media nacional, sino que es la más cara, compartiendo la primacía con el País Vasco. De los 16 años de la serie, tomando el cuarto trimestre como punto de observación, tenemos que, en 8 años, la región madrileña aparece en el primer puesto, secundada por la vasca; mientras que en los otros 8 años ambas comunidades permutan las marcas. La observación por provincias remacha los contornos del dibujo: Madrid es la más cara en 7 ocasiones, en el trienio 1995-97 y en 2003 a 2006, colocándose en el resto de los años siempre entre las cinco primeras. Únicamente la provincia de Guipúzcoa presenta un perfil más destacado. Entre las dos se entremezclan, pero en un estrato más rezagado, las provincias de Vizcaya y Álava. Barcelona las acompaña ya en un tercer escalón. En todo caso, ocurre que, en todos los años, las cinco provincias citadas se combinan sin excepción en las 5 marcas de cabeza.


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Ranking provincial de precios. 5= primer puesto

0

1

2

3

4

5

95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Madrid Guipúzcoa

Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento. El 5 equivale al primer puesto, el 4 al 2º y así sucesivamente, hasta el 1 = 5º puesto.

En el cuarto trimestre de dos mil diez, 2.465,6 €/m2 en la Comunidad de Madrid

No merece la pena, aquí, extendernos en el análisis territorial del comportamiento de los precios a lo largo del periodo 1995-2010. En su lugar nos detendremos en dos momentos clave: el 4º trimestre de 2010 (último dato disponible de la serie cuando escribimos el presente informe) y el 1º trimestre de 2008 (cuando el precio medio alcanza su valor más alto). A finales del pasado año, el Ministerio de Fomento estimaba en 2.465,6 €/m2 el precio de la vivienda libre en la Comunidad de Madrid, situándose en la segunda posición, detrás de Euskadi, y precediendo a Cataluña y Baleares. En el polo opuesto encontramos a Extremadura, Castilla la Mancha y Murcia. El resto de las CC AA oscilan alrededor de los 1.500 €/m2, por debajo de la media española de 1.825. Las provincias más baratas se extienden por el interior de la península, coincidiendo aproximadamente con las demarcaciones menos habitadas; mientras que las más caras se concentran en el norte y noroeste, más Madrid. La dispersión es muy acusada, pues entre la que arroja el valor más alto y su contrapunto, con el valor más bajo, hay una relación de casi 3 a 1.

Precio del metro cuadrado en 2010-T4

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

Extrem

adura

C. la M

anch

aMurc

ia

C. y Le

ón

C. Vale

ncian

a

La R

ioja

Galicia

Navarr

a

Canari

as

Andalu

cía

Asturia

s

Aragón

Cantab

ria

Baleare

s

Cataluñ

a

C. Mad

rid

País V

asco

Fuente: Ministerio de Fomento. La línea horizontal señala el valor medio de España.

de 118

LAS 10 PROVINCIAS CON MAYORES/MENORES PRECIOS DEL M2 EN 2010-T4

LAS MÁS CARAS LAS MÁS BARATAS Guipúzcoa

Vizcaya Barcelona

Madrid Álava

Baleares Gerona Málaga

Cantabria Zaragoza

Teruel Cáceres Cuenca Badajoz

Ciudad Real Jaén Lugo

Zamora León

Toledo Fuente: Ministerio de Fomento. Las más caras está ordenadas de más a menos y las más baratas lo están de menos a más.

2008: el año récord En el primer trimestre, el precio del metro cuadrado en la región se había disparado a los 3.005 euros, por detrás de Vizcaya, con 3.115. Esta última cifra marca el récord absoluto de la distribución provincial elaborada por el Ministerio de Fomento en los 16 años. Por lo demás, los comentarios que hacemos en el párrafo anterior a propósito de la dispersión de los valores y las separaciones entre la España interior y costera, norte y sur, etc., son válidos aquí, con variaciones poco relevantes, por lo que eludimos ser más prolijos.

Precio del metro cuadrado en 2008-T1

0500

100015002000250030003500

Extrem

adura

C. Man

cha

C. Leó

n

Galicia

Murcia

La R

ioja

C. Vale

ncian

a

Navarr

a

Asturia

s

Andalu

cía

Canari

as

Aragón

Cantab

ria

Baleare

s

Cataluñ

a

C. Mad

rid

País Vas

co

Fuente: Ministerio de Fomento. La línea horizontal señala el valor medio de España. Crecimientos desmesurados El sobrecalentamiento del mercado es tanto mejor expresado por las tasas anuales de variación que por los niveles absolutos alcanzados. En la segunda mitad de los 90 de la pasada centuria, el precio medio del metro cuadrado en la región incluso disminuyó, al tiempo que el promedio nacional creció en magnitudes moderadas. En la primera parte de los 2000, en cambio, los precios protagonizan un recorrido alcista brutal, con tasas interanuales por encima del 15% y, en 2001-2003, del 20%. En este periodo observamos que la aceleración es bastante más rápida en la Comunidad de Madrid que en el total español. En apenas 3 años, entre 2001-T2 y 2004-T2, el valor regional aumentó un 63%. Después de ese trienio, los precios siguieron engordando,


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pero a un ritmo decreciente y algo inferior al curso seguido por las tasas de España. Con todo, no será hasta 2007 que las variaciones interanuales relativas alcanzan incrementos moderados, por debajo del 5%. Hemos de retener el dato significativo de que la Comunidad de Madrid tiene un comportamiento más acusado: en la fase de mayores aumentos, la curva madrileña está por arriba de la española y al contrario en la fase en que los cambios se van moderando.

Variación anual del precio medio del metro cuadrado

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

96-1

96-4

97-3

98-2

99-1

99-4

00-3

01-2

02-1

02-4

03-3

04-2

05-1

05-4

06-3

07-2

08-1

08-4

093

10-2

C. Madrid España

Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Mº de Fomento.

La Comunidad de Madrid en la cresta de la ola Si tomamos el lapso de 1995-2008, el avance del precio en la Comunidad de Madrid se sitúa en una posición intermedia en el conjunto de las provincias españolas: la 30. Málaga, Baleares y Almería son las que más se mueven, seguidas por otras provincias mediterráneas. En cambio, si acotamos la observación al periodo 2000-2008, la madrileña es la tercera CA con mayor incremento (la 16 entre las provincias). Murcia y Andalucía copan en solitario las posiciones de cabeza, dando paso a la Comunidad de Madrid, Aragón y Valenciana. Madrid está en la cresta de la ola en la primera mitad de la década, cediendo protagonismo en la segunda parte.

de 118

Crecimiento porcentual del precio entre 2001-T1 y 2008-T1

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 180,0 200,0

Murcia

Andalucía

C. Madrid

C.Valenciana

Aragón

C. Mancha

Cataluña

Cantabria

Baleares

Galicia

País Vasco

Asturias

La Rioja

Ex tremadura

Canarias

C. León

Nav arra


Crecimiento autoacelerado En el gráfico siguiente apreciamos cómo entre 1995 y 1999, las tasas de variación intertrimestrales zigzaguean a lo largo del eje horizontal tomando valores positivos y negativos. A partir de 2000 y hasta 2008, las tasas son siempre positivas: los precios aumentan incesantemente de un trimestre al posterior. Es como si la vivienda se fuera encareciendo en tiempo continuo sin marcha atrás. Lo que define la burbuja no es sólo que los precios están muy altos y progresan año a año, sino, ante todo, que los precios parecen dotados de un motor en constante aceleración. Durante la mayor parte del periodo alcista, los crecimientos se sitúan en el intervalo del 2%-4% trimestral15.

15 A una tasa acumulativa del 3%, al trimestre, la vivienda media dobla el precio cada 5,7 años.


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Variación del precio sobre el trimestre anterior

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

95-2

96-1

96-4

97-3

98-2

99-1

99-4

00-3

01-2

02-1

02-4

03-3

04-2

05-1

05-4

06-3

07-2

08-1

08-4 09

310

-2

C. Madrid España


La burbuja estalla La crisis de las hipotecas basura en EEUU se manifiesta de manera avasalladora en el tercer trimestre de 2007. Si bien el mercado inmobiliario español (y el madrileño) daba síntomas de cansancio antes de esa fecha, es a partir de entonces cuando la pesadilla se empieza a concretar. Los precios inician una bajada ininterrumpida del segundo trimestre de 2008 en adelante (en la CM, la caída comienza un trimestre antes). La desaceleración se alimenta a sí misma hasta mediados de 2009, para luego moderarse: de ahí que la curva describa una uve muy abierta. A finales de 2010, el valor medio de la región se había retrotraido a las magnitudes del tercer trimestre de 2004.

Variación de los precios en la CM: tasas interanuales e intertrimestrales

-12,0

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

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07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 093 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4

Intertrimestral Interanual


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Un ajuste intenso, pero… Entre el primer trimestre de 2008 y el cuarto de 2010, el valor del m2, en la Comunidad de Madrid, según la serie elaborada por el Ministerio de Fomento16, bajó un 17,9%, casi cinco puntos más que la media nacional: un -13,1%. La madrileña es la CA que experimenta un descenso más acusado, seguida por Murcia, y la cuarta provincia con peor registro, detrás de Toledo, Málaga y Alicante.

Variación del precio entre 2008-T1 y 2010-T4

-18,0 -16,0 -14,0 -12,0 -10,0 -8,0 -6,0 -4,0 -2,0 0,0

C. Madrid

Murcia

Aragón

Canarias

C.Mancha

C.Valenciana

Nav arra

Andalucía

Baleares

País Vasco

La Rioja

Cataluña

C.León

Cantabria

Asturias

Galicia

Ex tremadura


Ajuste insuficiente La evolución del precio de las viviendas en los años 2000 ha tenido la consecuencia inmediata de excluir del mercado a un enorme número de potenciales demandantes. El ajuste de un -13% y un -18% en España y en la

16 La serie de precios del Mº de Fomento está elaborada tomando como referente las tasaciones inmobiliarias. Ello da como resultado movimientos positivos y negativos más matizados que si tomáramos los precios reales de las transacciones. Por ejemplo, la serie histórica elaborada por la empresa TINSA estima en un -18% el descenso del precio medio nacional entre 2007 (marzo) y 2010 (diciembre), frente al -13% de la estadistica de Fomento. Entre enero de 2001 y diciembre de 2007, los aumentos estimados son, respectivamente, 136% y 124%.


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Comunidad de Madrid, respectivamente, ¿es suficiente? ¿Continúa estando sobrevalorada la vivienda? Sin perjuicio de que volveremos sobre el asunto más adelante, merece la pena que reflexionemos aquí sobre ambas cuestiones. Establecer cuánto debe bajar la vivienda no es un asunto de expertos, sino que es una cuestión normativa y política. Esto es, depende de la concepción que cada cual defiende acerca de la política habitacional, pues es en función de ésta que determinaremos unas reglas y no otras. Dicho de otra manera, cuando el Banco de España o el FMI, pongamos por caso, dicen que la vivienda está sobrevalorada en un equis por ciento mienten: en realidad, lo estará de acuerdo con sus supuestos políticos e ideológicos; pero si optamos, como hacemos nosotros, por otros supuestos, el equis por ciento puede no coincidir y de hecho no coincide17. Podemos aproximar una cantidad del ajuste necesario por el siguiente método. Supongamos que el valor medio del metro cuadrado creciera acompasado a la evolución del IPC. Además tomamos como valor de partida, a efectos de la actualización, el del metro cuadrado justo en el inicio de la creación de la burbuja, esto es, el observado en 2000-T1. Con estas dos premisas resulta que, a finales de 2010 sobre 2008-T1, en la Comunidad de Madrid la depreciación habría sido un -45%, en lugar de un -18%, y en la media española de un -44%, en lugar de un -13%. Un segundo método para dimensionar la magnitud del ajuste es el que sigue. Supongamos que el precio de venta de la vivienda media (100 m2 de superficie construida18) no debe ser superior a 5 veces los ingresos brutos anuales de la familia media. En tal caso, la depreciación en la Comunidad de Madrid, en el mismo intervalo de tiempo, según nuestra estimación19, debiera haber sido, como mínimo, de un -43% (hasta un -29% en la media española). Un tercer procedimiento para evaluar el ajuste consiste en fijar que la renta máxima de alquiler no debe superar un tercio de los ingresos. En tal caso, y suponiendo una capitalización (proporción del arrendamiento sobre el valor de la vivienda) en el entorno del 7%20, el abanico de depreciaciones sería -46%, en la CM, y -33%, en España, que se irían hasta un -55% y un -40%, si la tasa de esfuerzo la establecemos respecto del ingreso neto. En conclusión, el ajuste observado del valor del metro cuadrado entre 2008-T1 y 2010-T4 es insuficiente tanto en la media nacional como en la regional. Aquél muy bien se habría de acercar al 50% en la Comunidad de Madrid y al 40% en España.

17 Para una muestra de la frivolidad con que se aborda esta cuestión véase: el muy prestigioso The Economist estima que los precios de la vivienda en España están sobrevalorados en un 40%, mientras que la Comisión Europea dice que lo están en un 17%. 18 En 2010-T4, la superficie media construida de las viviendas vendidas en España, según la estimamos sobre la serie del Mº de Fomento, era de 99 y 105 m2 en la CM. 19 Aunque el cálculo es farragoso, lo detallamos de manera muy sumaria a continuación. Estimamos el ingreso bruto medio por hogar, en 2010, en alrededor de 34 mil y 29,8 mil euros en la Comunidad de Madrid y España, respectivamente. La aproximación la hacemos tomando el salario medio bruto anual, según la Encuesta Trimestral de Coste Laboral (INE), y la pensión contributiva media, según el Boletín de Estadísticas Laborales del Ministerio de Trabajo e Inmigración, y suponiendo una estructura de distribución del ingreso según las fuentes de renta por hogar semejante a la que deducimos de la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 2005 (última realizada por el INE). El método da resultados consistentes con el ingreso neto medio por hogar, para el total de España (no se desagrega por CC AA), que estimamos a partir de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE (último dato disponible para 2009). La multiplicidad de fuentes utilizadas y la suma de supuestos introducidos en el cálculo nos obligan, por supuesto, a tomar las estimaciones anteriores del ingreso medio por hogar como aproximaciones sujetas a un margen de desviación arriba/abajo. 20 La tasa de esfuerzo de un tercio y la de capitalización de un 7% son valores más o menos estandarizados por el uso habitual.

de 118

La vivienda vieja es más cara El precio del metro cuadrado de la vivienda con más de dos años de antigüedad es algo superior al de la vivienda nueva en la Comunidad de Madrid: 2.491 y 2.327 €/m2, en 2010-T4. En el periodo 2005-2010, el primero se mueve entre un 2% y un 4% por encima, incluso en los últimos trimestres la diferencia se ha ampliado a un 7%. No obstante, el recorrido de ambas variables es paralelo, de modo que el aumento/descenso de una y otra sigue la misma pauta. En el total español, las distancias son bastante más estrechas y no sistemáticas, de forma que unas veces el precio de la vivienda nueva es mayor y otras es menor.

Precio del metro cuadrado según antigüedad en la CM

2.300,0

2.400,0

2.500,0

2.600,0

2.700,0

2.800,0

2.900,0

3.000,0

3.100,0

05-105-205-305-406-106-206-306-407-107-207-307-408-108-208-308-409-109-209309-410-110-210-310-4

Nueva Vieja

Fuente: Ministerio de Fomento. Nueva: < 2 años de antigüedad; vieja: > 2 años. Ya hubo una burbuja antes: en los 80 En el siguiente gráfico representamos la evolución de los precios medios del metro cuadrado de vivienda nueva en España y la Comunidad de Madrid según la serie histórica elaborada por la empresa Sociedad de Tasación SA21. Se aprecia cómo, en la segunda mitad de la década de los 80 de la pasada centuria, los precios medios de las viviendas registraron, tanto en la región como en el total nacional, un fuerte incremento, seguido por un muy leve descenso, (o, mejor dicho, estabilización) a lo largo de la década de los 90. En los años siguientes, el precio remonta de forma acelerada. El movimiento del índice en aquel periodo está perturbado por la acusada incidencia de las altas tasas de inflación. Ese dato es corregido en el segundo gráfico, en el cual la evolución de los precios se recoge en términos reales, es decir, en moneda constante, descontando el efecto del alza del IPC. La curva, ahora, presenta un perfil más pronunciado, en el que se dibujan dos jorobas: ambas concretan

21 En www.st-tasacion.com. Los datos se elaboran a partir de las valoraciones de las ventas en que opera la empresa. Ésta advierte que no son representativos del universo de las ventas.


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sendas burbujas inmobiliarias, la de los 80 y la de los 2000, con unos 18 años de distancia entre los picos respectivos.

Precio del metro cuadrado de la vivienda nueva

0500

1000150020002500300035004000

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

España CM

Fuente: Sociedad de Tasación SA. Los datos de cada año están referidos al mes de diciembre. En euros.

Precio del metro cuadrado de la vivienda nueva (en moneda constante de 1985)

0

500

1000

1500

2000

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

España CM

Fuente: Sociedad de Tasación SA. Los datos de cada año están referidos al mes de diciembre. En euros.

El boom de los 80 no tiene nada que envidiar al de 2000 Asombra ver cómo ahora se habla de la burbuja del ladrillo como si fuera la primera vez que la sufrimos. En realidad, unos lustros atrás se vivió un proceso muy parecido. Las tasas interanuales de crecimiento de los precios fueron incluso bastante más altas que las observadas en el boom más reciente, el de 2000 y esto es así incluso si descontamos el efecto de la inflación. En los 80, en la Comunidad de Madrid, tomando como referente los datos de Sociedad de Tasación SA, el precio medio nominal (o en moneda corriente) del metro cuadrado se duplicó en poco más de dos años y se triplicó en poco más de tres años. Ese ritmo no se alcanzó en 2000: el índice necesitó algo más de cinco años para doblarse. Por lo demás, en el primer caso, una vez la burbuja estalló, sigue un periodo largo en el que los precios sufren un ajuste muy tímido: alrededor de un -7%, frente al -17% actual (y todavía siguen bajando). Ello dio pie a la idea de que los precios de las viviendas eran muy elásticos a la hora de subir, pero muy resistentes a la hora de bajar.

de 118

Variación interanual del precio medio del metro cuadrado

-10,00,0

10,0

20,0

30,0

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1986

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1996

1998

2000

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2006

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2010

España CM

Fuente: elaboración propia a partir de los datos de Sociedad de Tasación SA. Vivienda nueva.

Variación anual del metro cuadrado (moneda constante de 1985)

-15,0

-5,0

5,0

15,0

25,0

35,0

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

España CM

Fuente: elaboración propia a partir de los datos de Sociedad de Tasación SA. Vivienda nueva.

Muchas semejanzas y algunas diferencias La comparación de las dos burbujas muestra significativas coincidencias. La más importante es que en la fase alcista el crecimiento del precio del metro cuadrado no sólo es acelerado, sino autoacelerado, se alimenta a sí mismo, de forma que la progresión es continua. Además, el aumento de los valores va acompañado por un intenso avance del parque y la fiebre constructora. Las diferencias se resumen en que la segunda burbuja ha necesitado más tiempo para formarse y que, una vez estalla, los precios nominales sufren un ajuste relevante, aunque insuficiente. El área metropolitana de Madrid (AMM) en el triángulo de oro La serie de precios del Ministerio de Fomento ofrece datos para las 284 ciudades de más de 25 mil habitantes en el periodo 2005-2010. En 2010-T4, la ciudad española más cara es San Sebastián, seguida por Barcelona. Madrid ocupa la sexta posición, precedida por las anteriores, más Getxo, Sant Cugat del Vallés y Pozuelo de Alarcón. Entre las 50 con valores más altos figuran 10 pertenecientes al área metropolitana de Madrid. Las mismas se entremezclan con las grandes urbes metropolitanas de Barcelona y País Vasco, dibujando,


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por así decirlo, el triángulo de oro. La ordenación, con ligeros cambios, se repite año tras año: Madrid fue la ciudad más cara en 2005, la tercera en los dos siguientes… En la cúspide de la pirámide, el valor del metro cuadrado viene duplicando al promedio español. El del municipio de Madrid sube hasta 3.068 €/m2.

Las 15 ciudades más caras: precio del metro cuadrado en 2010-T4

0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 3.000,0 3.500,0 4.000,0

San Sebastián

Barcelona

Getxo

Sant Cugat

Pozuelo de A.

Madrid

Leioa

Castelldefels

Esplugues

Bilbao

Sant Joan Despí

Majadahonda

Sant Feliu

Hospitalet

Alcobendas


En 2007-2010: un fuerte ajuste Entre el punto más alto de la curva de los precios (2007-4T) y 2010-4T asistimos a una acusada contracción en los municipios metropolitanos de Madrid. Hay 8 entre los 50 con mayores perdidas relativas: Alcorcón, Móstoles, Getafe, Leganés, Parla, Torrejón… A ellos se añade Aranjuez: la cuarta ciudad española con una mayor disminución porcentual del precio del metro cuadrado. Madrid, con un descenso del 20,5%, ocupa la posición 89 sobre 284, en orden de más a menos caída, muy por detrás de San Sebastián o Barcelona. De ahí que pase de ocupar los primerísimos puestos en el ranking al sexto. Entre 3.000 y 1.600 €/m2 en el área metropolitana El abanico de precios en el AMM es muy amplio a tenor de la estadística del Ministerio de Fomento. A finales de 2010 aparece en el primer puesto Pozuelo de Alarcón, con un valor de 3.083 €/m2, seguido inmediatamente por la capital, con 3.068. En la cola de la distribución tenemos a Aranjuez, Parla y Arganda del Rey, con precios en el entorno de 1.700 €/m2. La dispersión en el espacio más urbanizado de la región (ciudades de más de 25.000 habitantes) es, por

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tanto, muy amplia: el municipio más caro rebasa al más barato en un 90%, casi el doble. Nos hallamos ante un mercado muy segmentado. En un radio de 30 Km alrededor de Madrid encontramos una gran variedad, que no es azarosa, sino que está bien ordenada. En el centro destacan Madrid y Pozuelo. El segundo escalón está dibujado por los municipios de las zonas norte y oeste metropolitanas. En un tercer estrato se colocan las zonas este y sur. Los precios más bajos se hallan en la corona exterior, a los que se suma Parla, así como Rivas y Arganda. Esta estructura se repite trimestre tras trimestre con pocas alteraciones. En la mayoría de las ocasiones, Madrid encabeza la lista y detrás van Pozuelo, Majadahonda, Alcobendas, San Sebastián de los Reyes… Mientras, Parla, Aranjuez, Arganda… cierran en el polo opuesto.

Precio del metro cuadrado en 2010-4T

0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 3.000,0 3.500,0

Pozuelo

Madrid

Majadahonda

Alcobendas

San Sebastián

Rozas

Tres Cantos

Boadilla

San Fernando

Alcorcón

Coslada

Villaviciosa

Leganés

Getafe

Alcalá

C.Villalba

Colmenar

Pinto

Valdemoro

Galapagar

Fuenlabrada

Rivas

Torrejón

Móstoles

Arganda

Parla

Aranjuez



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A menor precio, más ajuste En el periodo 2007-4T/2010-4T, el precio medio del metro cuadrado se reduce en todos los municipios madrileños mayores de 25.000 habitantes. Lo hace entre un -4%, en San Sebastián de los Reyes, seguido por Pozuelo y Las Rozas y un -33%, en Aranjuez, secundado por Alcorcón, Móstoles y Getafe. La polaridad norte-oeste y sur-este es clara. Se cumple, hasta cierto punto, que los municipios que registran descensos relativos más altos son, a la vez, los que presentan valores más bajos y viceversa, los que menos caen son los más caros22. También se cumple, hasta cierto punto, que los municipios que experimentan un mayor ajuste son los que, en 2005-2007, siguieron un recorrido más alcista23.

22 Se obtiene un coeficiente de correlación igual a 0,54 entre las variables precio del metro cuadrado en 2010-4T y descenso relativo del precio entre 2007-T4 y 2010-T4. El valor máximo del índice es 1, de forma que la magnitud obtenida muestra una asociación significativa, aunque moderada. 23 El coeficiente de correlación entre las tasas de aumento (o disminución) de los periodos 2005-T1/2007-T4 y 2007-T4/2010-T4 es -0,62 (el máximo posible es -1).

de 118

Tasa de disminución del precio del metro cuadrado entre 2007-T4 y 2010-T4

-35,0 -30,0 -25,0 -20,0 -15,0 -10,0 -5,0 0,0

San Sebastián

Pozuelo

Rozas

Tres Cantos

Villaviciosa

Colmenar

Rivas

Majadahonda

Madrid

Pinto

Valdemoro

Galapagar

Alcobendas

Arganda

San Fernando

Collado Villalba

Fuenlabrada

Alcalá

Coslada

Torrejón

Boadilla

Parla

Leganés

Getafe

Móstoles

Alcorcón

Aranjuez


Comunidad de Madrid: fuerte heterogeneidad interna La única fuente que nos ofrece datos relativos al valor del metro cuadrado de vivienda para todos los municipios de la CM es el portal de Idealista.com24. En

24 www.idealista.com. Tales precios son representativos únicamente de las viviendas usadas ofertadas en venta en este portal, no del universo de las ventas. Tómense los datos, por tanto, como una aproximación. La fuente no aclara si los metros cuadrados están referidos a superficie construida o útil. Parece deducirse que trabaja con metros habitables. En tal caso, los precios son congruentes con los del Ministerio de Fomento.


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el momento de hacer la consulta de la web (marzo de 2011) había publicitadas 64.199 viviendas en la Comunidad de Madrid, a un precio medio de 2.990 €/m2. La distribución del indicador, tomando como unidades los municipios (y algunas urbanizaciones concretas), presenta una amplia dispersión, que tratamos de representar en el siguiente histograma de frecuencias. Varía entre un mínimo de 1033 €/m2, en Fuentidueña del Tajo y un máximo de 5.223 €/m2, en La Moraleja, dando lugar a una relación de 5 a 1. La curva tiene forma de campana muy picuda debido a la fuerte concentración de los valores medios municipales en el intervalo de 1.800-2.000 €/m2 y adyacentes. En dicho intervalo están la media simple25, la moda o valor más frecuente y la mediana o valor que divide la relación de municipios en dos mitades (la más cara y la más barata).

2000,00 3000,00 4000,00 5000,00

Precios 2011

0

10

20

30

Rec

uen

to

Distribución del valor del metro cuadradosegún miunicipios, en marzo de 2011

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista.com

La capital estructura la región El abanico de precios que resume el gráfico anterior se ordena alrededor de la ciudad de Madrid. Ésta es el centro neurálgico, alcanzando un precio de 3.701 €/m2, con 30.770 anuncios. Aparece flanqueada por las zonas norte y oeste metropolitanas; siendo Pozuelo y Majadahonda los únicos municipios que rebasan los 3.000 €/m2, además de la capital. El núcleo central de precios que forma el trío Madrid, corona norte y corona oeste, aparece circundado por una especie de anillo integrado por los municipios de la primera corona sur y este, limítrofes con Madrid, más algunos de la segunda corona norte y oeste. Las zonas más baratas de la región se ubican en los municipios lejanos a Madrid.

25 La media sin considerar el tamaño de los municipios, pues, una vez se introduce aquél, la media ponderada se eleva a 2.990 €/m2.

de 118

Entre éste y aquéllos se intercala un amplio espacio de transición, que engloba la segunda corona sur y este, más los municipios perimetrales al AMM. En conclusión, los precios se ordenan de más a menos formando círculos alrededor de Madrid. Se cumple: mayores precios a más cercanía, mayores precios a mayor tamaño y mayores precios a mayor estatus socioeconómico. Estas correlaciones no son perfectas, pero si permiten establecer los ejes fundamentales sobre los que se estructura la distribución de precios y concretamente la doble polaridad centro/periferia y este-sur/norte-oeste.

Madrid: más heterogeneidad interna El estudio espacial del comportamiento de los precios no puede contentarse con el manejo de datos agregados por municipios. Cualquiera de los distritos de la capital, e incluso los barrios administrativos, cuentan con tamaños superiores al de los municipios metropolitanos. Idealista.com ofrece los precios medios del metro cuadrado por barrios. La heterogeneidad está muy marcada. En marzo de 2011, el barrio más barato era San Cristóbal de los Ángeles, con un valor de 1.760 €/m2 y el más caro Los Jerónimos, 7.293 €/m2. La relación es de 1 a 4, lo que da idea de la enorme dispersión de precios que se produce dentro de la ciudad. La distribución es bimodal, pues tiene dos picos: uno en torno a los 2.500 €/m2 y otro alrededor de los 4.200. La media simple y la mediana se mueven en la cercanía de los 3.600 €/m2, si bien la media ponderada de las más de 30 mil viviendas en oferta en la capital era algo superior (3.700 €/m2).


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2000,00 3000,00 4000,00 5000,00 6000,00 7000,00

Precios en 2011

0

10

20

30

Rec

uen

to

Distribución del valor del metro cuadradosegún barrios, en marzo de 2011

Fuente: elaboración propia con datos de Idealista.com

La almendra central marca la pauta, con La Castellana como eje vertebrador Los Jerónimos, Recoletos, El Viso y Almagro dibujan el territorio más singular en materia de precios de la capital. En el mapa que insertamos a continuación se aprecia cómo el eje longitudinal de La Castellana define el espacio de oro. El mismo se expande en dirección este sobre los barrios que cuelgan de Menéndez Pelayo-Príncipe de Vergara: Niño Jesús, Goya, Ibiza, Lista… Fuera de la circunvalación de la M-30, el eje de Arturo Soria, con los barrios de San Juan Bautista y Piovera-Palomas y el eje de la A-6, con el barrio de Valdemarín completan los ámbitos más exclusivos. Éstos son contiguos con un segundo estrato de barrios que presentan precios medios claramente por encima de la media. Unos y otros abarcan casi la totalidad de la almendra central. Dentro de ésta únicamente la margen izquierda de Bravo Murillo, en el distrito de Tetuán, define una amplia zona con valores significativamente inferiores a la media municipal: Almenara, Berruguete, Valdeacederas y Bellas Vistas. El contraste del colorido del espacio central con el imperante en el arco sur-este periférico, entre las A-5 y la A-2, es manifiesto. En esta amplia franja están los barrios más baratos de Madrid: todo Villaverde, Orcasitas, Zofío, Entrevías, Palomeras y Gran San Blas. De nuevo, en resumen, nos encontramos con los tres ejes ordenadores de los precios: centro/periferia, sur-este/norte-oeste y perfil socieoeconómico bajo/alto. Por último, se observa que el salto de los barrios periféricos a los municipios colindantes no es muy abrupto. En general, los precios de los distritos y barrios externos a la M-30 son más altos que los de los municipios vecinos, pero guardando una cierta relación. Así, por ejemplo, en Getafe y Leganés el valor medio se mueve en torno a los 2.300 €/m2, en las proximidades de los 2.200-2.700 de Villaverde y Carabanchel; en Rivas Vaciamadrid asciende también a 2.200, en sintonía con los 2.400-2.800 de

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Vicálvaro, Puente y Villa de Vallecas; los elevados precios de la zona metropolitana oeste dan continuidad a los muy altos de los barrios que cuelgan de la A-6 (Valdemarín y Aravaca).

Dinámicas fuertemente contrastadas por distritos26 Con la serie histórica elaborada por la consultora Sociedad de Tasación SA referida a precios del metro cuadrado de la vivienda nueva por distritos municipales podemos profundizar en el dibujo de la estructura de las dinámicas espaciales. Para no hacer demasiado pesada la exploración, hemos seleccionado tres fechas claves: inicio de la burbuja (año 2000), pinchazo de la burbuja (año 2007) y fecha del último dato disponible en la fuente (diciembre de 2010). Tenemos así dos periodos bien acotados: la fase alcista y la fase de depresión. Cabe subrayar dos asociaciones, si bien es necesario anteponer todo tipo de cautelas27. 1) En la primera fase, en alguna medida, los precios crecen relativamente más en los distritos que en el inicio eran los más baratos. Entre 2000 y 2007, los distritos que encabezan el ranking de crecimiento son Usera, Villaverde y Villa de Vallecas, mientras que lo cierran Moratalaz, Tetuán

26 El número de orden de los 21 distritos de la ciudad de Madrid es: 01 Centro, 02 Arganzuela, 03 Retiro, 04 Salamanca, 05 Chamartín, 06 Tetuán, 07 Chamberí, 08 Fuencarral-El Pardo, 09 Moncloa-Aravaca, 10 Latina, 11 Carabanchel, 12 Usera, 13 Puente de Vallecas, 14 Moratalaz, 15 Ciudad Lineal, 16 Hortaleza, 17 Villaverde, 18 Villa de Vallecas, 19 Vicálvaro, 20 San Blas, 21 Barajas. 27 Las correlaciones bivariadas tomadas en consideración en los dos casos arrojan valores numéricos modestos: -0,45 y -0,51, respectivamente. El valor máximo posible del índice es -1 y el mínimo 0.


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y San Blas. Dicho de otra forma, de los 9 distritos que en el periodo registran incrementos por debajo de la media, 7 presentaban un precio del metro cuadrado por encima del valor del municipio. 2) En la fase de derrumbe, los ajustes más fuertes se dan justamente en los distritos cuyos valores más aumentaron en la etapa anterior. Encabezan la lista Barajas, Puente y Chamartín, frente a los colistas Moratalaz, Salamanca y Vicálvaro. De los 6 distritos que sufren un recorte mayor que el municipal, 5 registraron una evolución más acelerada durante la formación de la burbuja. En las dos nubes de puntos que insertamos a continuación mostramos ambas asociaciones. El descenso y el crecimiento están medidos en porcentaje.

80,00 100,00 120,00 140,00 160,00

Crecimiento 00/07

1200,00

1600,00

2000,00

2400,00

Pre

cio

añ

o 2

000

�

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�

�

�

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�

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1

2 3

4

5

6

7

8

9

1011

12

13

1415

16

17

1819

2021

Distritos según valor del metro cuadradoen 2000 y crecimiento del precio en 2000/07

Fuente: elaboración propia con datos de Sociedad de Tasación S.A.

80,00 100,00 120,00 140,00 160,00

Crecimiento 00/07

-20,00

-15,00

-10,00

-5,00

Des

cen

so 0

7/10

��

�

�

�

�

�

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�

�

�

�

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�

�

�

12

3

4

5

6

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8 9

10

1112

13

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20

21

Distritos según crecimiento del precio en2000/07 y descenso en 2007/10

Fuente: elaboración propia con datos de Sociedad de Tasación S.A.

de 118

La vivienda protegida a 1.261 €/m2 A finales de 2010, retomando los datos suministrados por el Ministerio de Fomento, observamos que el precio medio del metro cuadrado de las viviendas protegidas, en la Comunidad de Madrid, ascendía a 1.261 euros, un 8% más caro que el promedio español. A lo largo de la segunda mitad de los 2000, las curvas regional y nacional se han movido parejas. El incremento en el sexenio (2005-2010) fue moderado: 28,5% y 27,5%, en la CM y España, aunque muy por encima de la evolución del IPC, que aumentó un 17,9% entre enero de 2005 y diciembre de 2010. El precio madrileño es el cuarto más alto, detrás de Navarra, País Vasco y Cataluña. Existe una moderada correlación entre la distribución de los valores medios de la vivienda libre y los de la vivienda protegida: las provincias más caras/más baratas vienen aproximadamente coincidiendo en ambas categorías.

Precio m2 de las viviendas protegidas

900,0

950,0

1.000,0

1.050,0

1.100,0

1.150,0

1.200,0

1.250,0

1.300,0

05/1 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 09/1 09/2 09/3 09/4 10/1 10/2 10/3 10/4

Madrid España


La vivienda protegida tiene un efecto moderador, pero… En efecto, la vivienda protegida es notablemente más barata que la libre. A finales de 2010, el m2 de ésta viene siendo igual, en la CM, a 1,96 veces el de la protegida: casi el doble. No obstante, el estallido de la burbuja ha permitido que las diferencias se estrechen bastante, pues, entre 2005 y 2007, la relación se disparaba a 2,7 veces. Ocurre que mientras la libre ha sufrido un fuerte


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ajuste de precio, la protegida ha seguido aumentando aunque ligeramente. Ahora bien, la oferta de viviendas protegidas es casi marginal al lado de la oferta de viviendas libres, de forma que su efecto en la fijación de precios en el mercado es reducido.

Precio del metro2 de la vivienda libre y protegida en la CM

900,0

1.400,0

1.900,0

2.400,0

2.900,0

3.400,0

05/105/2

05/305/4

06/106/2

06/306/4

07/107/2

07/307/4

08/108/2

08/308/4

09/109/2

09/309/4

10/110/2

10/310/4

Protegida Libre


2.2 La evolución de las ventas Gran número de transacciones El Ministerio de Fomento ofrece información sobre el número de viviendas de todo tipo (nuevas, segunda mano, libres y protegidas) que se venden trimestralmente desde 2004. En ese periodo, en la Comunidad de Madrid, se vendieron 582 mil, que suponen alrededor del 20% del parque existente a finales de la década: alrededor de un cuarto cambiaron de titular. Representan en torno a un décimo del total de transacciones habidas en España: más de 5 millones. La región es la cuarta por número de ventas, superada por Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña. En la fase alcista se vendían más de 100 mil viviendas/año en la CM, la cifra sufre una significativa reducción en 2007, con 80 mil ventas y, sobre todo, en el bienio 2009-2010, con unas 60 mil de media. A finales de 2010 se produce una tímida recuperación, que parece estar causada por la retirada de los beneficios fiscales para las compras que se realicen con posterioridad a 2010. En todo caso, se pasa de una intensidad de las ventas (ventas/año sobre el parque total existente a mediados de cada año) algo superior al 4%, en los primeros años, a una intensidad por debajo del 2%, en los últimos.

de 118

Compraventas en la CM

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

04-104-3

05-105-3

06-106-3

07-107-3

08-108-3

09-109-3

10-110-3

Fuente: Ministerio de Fomento. El frenazo empezó a primeros de 2007 y todavía no se ha recuperado A continuación insertamos dos gráficos relativos a la dinámica de las ventas entre 2004 y 2010. Las variaciones intertrimestrales describen una curva en forma de dientes de sierra: las ventas bajan en el primer y tercer trimestres de cada año y suben en el segundo y, sobre todo, en el cuarto. La pauta es bastante regular hasta el final del periodo. En 2009 y, más aun, en 2010, las tasas acentúan el perfil. Destaca el cuarto trimestre de 2010, cuando probablemente las ventas suben mucho para aprovechar los beneficios fiscales a la compra, suprimidos para las transacciones que tengan lugar a partir de enero de 2011. En el segundo gráfico observamos cómo las ventas sufrieron, sobre el año anterior, un descenso significativo ya en el cuarto trimestre de 2006, adelantándose la Comunidad de Madrid al resto del Estado. El ajuste a la baja de las ventas se prolonga durante todo 2007 y 2008. El mercado se anima algo en 2009 y 2010, pero con un número de transacciones muy inferior al de los años buenos. El dato de que las ventas empiezan a bajar en 2006 y primeros de 2007 es importante en tanto que nos indica que la crisis del ladrillo empezó a gestarse mucho antes que la crisis de las hipotecas basura en EE UU. El pinchazo de la burbuja española tiene sus propias causas, como veremos más adelante.

Tasas intertrimestrales de aumento de las ventas

-60,0-40,0-20,0

0,020,040,060,080,0

100,0120,0

04-204-4

05-205-4

06-206-4

07-207-4

08-208-4

09-209-4

10-210-4

España C. Madrid

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento.


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Variación interanual de las ventas

-40,0

-30,0

-20,0

-10,0

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

05-105-2

05-305-4

06-106-2

06-306-4

07-107-2

07-307-4

08-108-2

08-308-4

09-109-2

09-309-4

10-110-2

10-310-4

España C. Madrid

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento. Dominio absoluto de las transacciones de viviendas libres El 90% de las ventas, durante 2004-2010, lo son de VL: 528 mil, frente a 55 mil viviendas con algún grado de protección28. A lo largo del periodo no se advierte una pauta bien definida de comportamiento de las VP en cuanto a las ventas: las cifras suben y bajan sobre el trimestre anterior sin dibujar una tendencia clara. No obstante, sí ganan peso en el total de las ventas de 2007 en adelante gracias al fuerte bajón de las ventas de VL. En las cifras españolas, por lo demás, la VP tiene aun menos importancia: suma un 7% del total de transacciones.

Ventas según grado de protección en la CM

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

04-104-3

05-105-3

06-106-3

07-107-3

08-108-3

09-109-3

10-110-3

LIBRES PROTEGIDAS


28 El dato debemos tomarlo con precaución, pues probablemente muchas ventas de viviendas con algún grado de protección figuran como ventas de VL, sea porque previamente se las descalifica para venderlas sin límite de precio, sea porque se las vende en fraude de ley.

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Gran movilización de la segunda mano En el periodo analizado, 2004-2010, el 58,4% del total de viviendas vendidas eran de segunda mano: algo más de 340 mil, en cifras absolutas. En los años de la burbuja, se venían vendiendo del orden de 70 mil unidades usadas anuales por 38 mil nuevas: de cada tres ventas alrededor de dos procedían del parque consolidado y una suponía una incorporación. Cuando el número de transacciones disminuye, afecta a ambos segmentos, pero se ceba especialmente con la segunda mano. De hecho, entre 2007-T3 y 2009-T3, las nuevas dominan el mercado. En 2010, las antiguas vuelven a lograr la primacía, gracias, sobre todo, a los picos de las ventas en el segundo y tercer trimestre. En el total nacional, el movimiento de las dos curvas es bastante similar.

Ventas según antigüedad de las viviendas en la CM

0

5.000

10.000

15.000

20.000

04-104-3

05-105-3

06-106-3

07-107-3

08-108-3

09-109-3

10-110-3

NUEVAS 2º MANO


El ajuste golpea más a la segunda mano, la nueva resiste mejor La caída de las ventas se anticipa y alcanza una elevada intensidad en el segmento de las viviendas de segunda mano. Entre 2007-T2 y 2008-T3, las tasas interanuales se hunden a valores en el entorno del -40%. Mientras, la vivienda nueva sufre un ajuste más tardío y bastante más suave. Las ventas de viviendas usadas empiezan a recuperarse en 2009, pero desde un escalón muy bajo; a la vez que las nuevas siguen cayendo, asociado al hecho de que la construcción de nueva planta está en mínimos.

Variación interanual de las ventas deviv. nuevas y de 2ª mano en la CM

-60,0

-40,0

-20,0

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

05-105-2

05-305-4

06-106-2

06-306-4

07-107-2

07-307-4

08-108-2

08-308-4

09-109-2

09-309-4

10-110-2

10-310-4

NUEVAS 2º MANO

Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento.


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Resumen: el producto más frecuente, libres de segunda mano

VENTAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID 2004 - 2010 2004 - 2006 2007 - 2010

Total 582,4 326,4 256,0 Total libres 527,6 308,6 219,0 Libres nuevas 197,6 107,5 90,0 Libres 2ª mano 330,0 201,0 129,0 Protegidas 54,8 17,8 37,0 Protegidas nuevas 44,6 12,8 31,8 Protegidas 2ª mano 10,2 5,1 5,2 Total nuevas 212,2 120,3 121,8 Total 2ª mano 340,2 206,1 134,2

Fuente: Mº de Fomento. En miles.

Madrid: la ciudad con más ventas El Ministerio de Fomento proporciona información acerca del número de ventas para la totalidad de los municipios españoles. En el periodo 2004-2010, Madrid encabeza el ranking, con 281 mil transacciones. Le sigue a mucha distancia Barcelona y luego el resto de las grandes capitales: Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga, Murcia, Alicante, Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria. Madrid repite en el primer lugar todos los años y todos los trimestres. Por otra parte, tenemos que entre las 100 ciudades con mayor número de ventas aparecen otras 10 ciudades de la CM: Parla, Leganés, Alcalá, Alcorcón, Valdemoro… La estructura de cebolla: Madrid el corazón, rodeada por sucesivas capas Madrid representa casi la mitad del total de ventas realizadas en 2004-2010 en la región. El segundo estrato de municipios en volumen de transacciones está conformado por los de mayor tamaño, especialmente la corona sur, que absorbe el 13,6%, y la este, con el 7,7%. El tercer y cuarto escalón abarcan los bordes del área metropolitana, dentro y fuera. Mientras, la corona exterior, la más alejada de Madrid, reúne pocas ventas: muchos municipios no llegan siquiera a las 100 transacciones en el septenio. La información que nos proporciona el siguiente mapa es redundante de lo dicho en páginas anteriores, por lo cual no merece la pena que nos extendamos más en comentarla.

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El ajuste golpea en el centro En el mapa que sigue recogemos la distribución de los municipios según la intensidad de la corrección que sufre el submercado local29 en el estallido de la burbuja. Para medirla utilizamos el siguiente indicador: el porcentaje de disminución de la media de ventas anuales entre el periodo 2004-2007 y el periodo 2007-2010, los de los años buenos y los años malos, respectivamente. Los promedios regionales son 109 mil, para los primeros y 64 mil, para los segundos, de forma que el ajuste fue de un -41,2%.

En 32 municipios, la evolución fue la contraria, pues las ventas subieron, incluso con porcentajes importantes. El hecho es casi anecdótico, toda vez que se trata de pueblos pequeños, en los que el número de ventas, en cifras absolutas, es muy reducido. Así una variación irrelevante se traduce en porcentajes grandes. Se observa que la mayoría de los casos se localiza en la periferia más lejana de Madrid: sierra norte… En este paquete de municipios que siguen una pauta contraria, no obstante, encontramos varios significativos, en tanto que afectan a términos de un cierto tamaño. Son Arroyomolinos-Navalcarnero, en el eje de la A-5; Parla-Casarrubuelos, en el de la A-42; y Aranjuez, en el de la A-4. Todos ellos, comos hemos visto en los apartados anteriores, tienen comportamientos relevantes tanto en el crecimiento del parque de viviendas como en la formación de los precios. Los 146 municipios restantes registran una caída de las ventas a causa del pinchazo de la burbuja. Si hacemos abstracción de los pocos pueblos que sufren un ajuste muy alto, el resto los podemos clasificar en tres grandes

29 Valga la expresión como una licencia. En puridad existe un mercado y sólo un mercado de la vivienda, el de la Comunidad de Madrid. Éste incluso se extiende más allá de las fronteras sobre los municipios limítrofes de las provincias vecinas.


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grupos. En el primero, y más importante, el índice se contrae entre un -25% y un -50%. Lo encabeza Madrid y se extiende hacia el sur y norte de la capital, abrazando buena parte de las coronas respectivas. El segundo grupo sufre un ajuste menor (inferior al -25%) y se incrusta en el anterior, recogiendo a varias de las ciudades de gran tamaño: Getafe, Alcorcón, Móstoles, Alcobendas… El tercero, en cambio, soporta una contracción importante en las ventas: entre un -50% y un -75%. Vemos que forma una especie de herradura que abraza Madrid en el sentido del movimiento de las agujas del reloj, extendiéndose por las coronas oeste y este, más los bordes adyacentes, y por el borde exterior de la corona norte (desde Manzanares El Real hasta Algete, pasando por Soto del Real o El Molar). En conclusión, los diferentes comportamientos de los submercados locales se ordenan o estructuran en función de Madrid y lo hacen repitiendo pautas ya conocidas: lejanía-cercanía, corona-bordes exteriores de la corona, sur-oeste… Madrid y alrededores: dominio de la segunda mano Para completar la información tratada en los mapas precedentes hemos confeccionado un tercero más. En el mismo representamos la distribución del peso de las ventas de viviendas usadas sobre el total de las ventas por municipios en 2004-2010. La región se divide en dos grandes zonas, más una tercera casi residual. Esta última está formada por los pueblos pequeños en que apenas hay construcción de nueva planta, de forma que todas o casi todas las ventas lo son de unidades usadas. La única excepción digna de mención a este respecto la encontramos en Fuenlabrada, donde las ventas de segunda mano alcanzan una proporción muy alta: 76,7%. Las otras dos zonas son, primera, la formada por la mayoría de los municipios del AMM, más la franja de pueblos occidentales no metropolitanos. Aquí domina claramente la venta de viviendas usadas, pero con un mercado amplio de vivienda nueva. En la segunda zona predomina la venta de viviendas recién construidas. Se extiende por los bordes extrametropolitanos norte y sur, más la comarca sudeste. Destacan, además, Parla, Boadilla del Monte y San Sebastián de los Reyes.

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Madrid, almendra central vs Villa de Vallecas Contamos con los datos relativos a las ventas de viviendas nuevas y usadas en 2008 y 2009 por distritos municipales de Madrid30. Moncloa, Vicálvaro y Barajas destacan por el reducido número de transacciones: menos de 500/año. El polo opuesto es Villa de Vallecas, con cerca de 4 mil, seguido a mucha distancia por tres distritos grandes: Carabanchel, Puente de Vallecas y Latina. Según el tipo de vivienda adquirido se produce una nítida polaridad entre, por una parte, la almendra central, sobre todo, los distritos de Centro, Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro, donde la proporción de ventas de vivienda usada supera el 90%, y, por otra parte, Villa de Vallecas, donde la misma proporción cae hasta el 16%. Entre ambos extremos se sitúan los restantes distritos periféricos, con pesos entre el 50% y el 70%, aproximadamente, salvo Moratalaz, con un 84%. Resumen

VENTA DE VIVIENDAS 2004 - 2006 2007 - 2010 Madrid 161,1 119,9 Corona 96,2 82,2 Resto 69,1 54,0 Total 326,4 256,0

Fuente: Ministerio de Fomento. En miles. Las compras desde fuera de España tienen un peso muy reducido Más del 99% de las personas (físicas o jurídicas) que compran viviendas en la Comunidad de Madrid residen en España. Según la estadística elaborada por el Ministerio de Fomento, poco más de medio millar del total de adquisiciones en 2006-2010 fueron realizadas por personas con domicilio fuera del país. En el total nacional esta figura tiene más importancia, pues viene sumando más de un 1% del total de transacciones, frente a un 0,1% en la CM. Tales adquisiciones se dirigen preferentemente al litoral mediterráneo (Almería, Málaga, Alicante, Murcia y Baleares) y Canarias, lo cual evidencia el fuerte condicionamiento turístico de las mismas. Los extranjeros también compran En el periodo 2006-2010, cerca del 7% del total de compras en la región fueron realizadas por extranjeros residentes en España: algo más de 25 mil en cifras absolutas. Se observa una pronunciada caída de estas compras en el paso de los años buenos a los malos. En 2006, más del 12% fueron protagonizadas por extranjeros, para caer al 2,4% en 2009. El esquema en el resto de España es muy similar. En las zonas turísticas muchas de dichas adquisiciones son efectuadas por jubilados europeos, sobre todo alemanes y nórdicos. Fuera de esas zonas, y en concreto en Madrid, detrás del empuje de las compras por extranjeros residentes está la inmigración reciente. La progresión de la

30 Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad, en www.munimadrid.es.


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estrategia habitacional de los inmigrantes está bien perfilada: de las residencias precarias y en condiciones de enorme hacinamiento al acceso a la propiedad, sea en los barrios céntricos más baratos o en los barrios periféricos envejecidos y con precios más asequibles31. Este colectivo poblacional ha sido un actor esencial en la dinamización del mercado a lo largo de la década, tanto más en el segmento de la vivienda usada. De hecho sospechamos que las cifras que nos ofrece el Ministerio subestiman el número de compras realizadas por los extranjeros. Sea como sea, retenemos un dato fundamental: el desplome que sufre la curva después del pinchazo de la burbuja, mucho más intenso que el sufrido por las compras realizadas por españoles.

Compras, en la CM, por extranjeros residentes en España

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4


Los madrileños compran mucho en el resto de España El Ministerio de Fomento ofrece una clasificación interesante de las transacciones según el lugar en que está ubicada la vivienda adquirida y según el lugar de residencia del comprador. Ello da lugar a una matriz en la que en filas y columnas figuran las provincias32. Nos limitaremos a entresacar la información relativa a la Comunidad de Madrid. En 2006-2010, las personas (físicas y jurídicas) domiciliadas en la región adquirieron 494,5 mil viviendas en España. De ellas, el 69%, algo más de 340 mil estaban localizadas en la propia Comunidad de Madrid. Fueron, pues, unas 154 mil las unidades adquiridas en otra provincia, del orden de 30 mil anuales. Se aprecia que el fin de la burbuja golpeó relativamente más las compras en la propia CM: el descenso fue bastante más pronunciado que el de las adquisiciones fuera. Sin embargo, el descenso se atenúa en 2008-2009 y, en 2009-2010, incluso la cifra empieza a remontar tímidamente. En cambio, las compras fuera han seguido cayendo, aunque de forma más moderada en el último año.

31 Lavapiés y Bellas Vistas, por un lado, y San Cristóbal de los Ángeles y Almendrales, por otro, son casos paradigmáticos. 32 No se tienen en cuenta las compras en el extranjero de residentes en España, ni las compras en España de residentes en el extranjero.

de 118

Compras de los madrileños

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

2006 2007 2008 2009 2010

En otra provincia En Madrid


Dos destinos de los madrileños: el pueblo y el mar Toledo y Alicante absorben el 26% de las compras de los madrileños fuera de la región. En el mapa que sigue se aprecian dos zonas especiales de concentración: el litoral mediterráneo, de Málaga a Castellón, y las provincias fronterizas, que se prolongan por el territorio de La Mancha y Extremadura. De un lado, el apartamento en la playa y, de otro lado, la residencia de fin de semana en el pueblo. Pero también, cada vez más, la primera residencia de muchas parejas jóvenes y de mediana edad que se alejan de Madrid, buscando precios más baratos. Este fenómeno influye especialmente, como hemos visto, en el crecimiento de los municipios de la corona exterior al AMM, al tiempo que está saltando las fronteras de la región sobre las provincias de Toledo (Illescas…) y Guadalajara (Azuqueca…). Es la plasmación de la ciudad difusa33. Las compras realizadas por madrileños suponen porcentajes altísimos sobre el total de compras de las provincias circundantes:

- Ávila: 38,1% - Cuenca: 16% - Guadalajara: 33,6% - Segovia: 33% - Toledo: 34,8%

33 Volvemos sobre el asunto en el capítulo de demografía.


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Los españoles también compran en Madrid, pero bastante menos En 2006-2010, las compras de viviendas en la Comunidad de Madrid realizadas por residentes en el resto del país ascienden a apenas 20 mil unidades, casi 8 veces menos que las adquisiciones de los madrileños en las demás provincias. Barcelona, seguida por Toledo, Guadalajara, Vizcaya y las demás provincias cercanas abarcan casi la mitad de las compras. Más de 9 de cada diez compras localizadas en algún municipio de la región se debe a residentes en ésta. Por tanto, tenemos que la Comunidad de Madrid es un activo agente dinamizador del mercado de otras provincias, pero se ve poco afectado por las compras originadas fuera. En realidad, el mercado madrileño de vivienda desborda las fronteras y se extiende sobre buena parte de la meseta castellana. Las unifamiliares: el 12% de las ventas El peso de las ventas de las unifamiliares sobre el total de viviendas vendidas en la región viene oscilando alrededor del 12% año tras año, del orden de 7-8 puntos menos que en el total nacional. La pauta de evolución de una y otra tipología (uni y plurifamiliares) es muy semejante en sendos ámbitos. Sorprende el dato que ofrece el Ministerio de Fomento en 2010, cuando las unifamiliares saltan al 48% del total de las ventas. Con bastante probabilidad se trata de un error en la grabación de la información, por lo que preferimos no tener en cuenta el citado dato. Habría que descender al grado de desagregación del municipio para observar cuotas de participación muy altas de las unifamliares: en muchos de los municipios exteriores a la corona metropolitana.

de 118

Viviendas de 100 m2 de media La estadística del Ministerio de Fomento sólo proporciona datos referidos a la superficie de las viviendas libres vendidas para las transacciones ejecutadas en los tres primeros trimestres de 2010. No cabe extendernos en esta característica, salvo hacer un apunte a vuela pluma. La superficie media es de unos 100 m2 construidos, según estimación propia. La distribución está escorada a la izquierda, toda vez que los valores más frecuentes se hallan en el intervalo de 60-90 m2, así como el valor que la divide en dos mitades. Un cuarto superan los 120 m2, mientras que las muy pequeñas tienen poca relevancia.

Superficie de las viviendas vendidas en 2010 (del 1 al 3 trimestres) en la CM

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

menos de 30

de 30,01 a 60

de 60,01 a 90

de 90,01 a 120

de 120,01 a 150

de 150,01 a 180

más de 180

Fuente: Ministerio de Fomento. En metros cuadrados construidos.

Operando sobre las series confeccionadas por el Ministerio de Fomento hemos estimado la superficie media de las viviendas vendidas en 2004-2010. Se reflejan en el siguiente gráfico. Observamos que, en el salto de los años buenos a los malos, el tamaño de los productos ha aumentado: de 85-90 a 95-100 m2. Este significativo aumento guarda relación con el hecho de que el salto de un periodo a otro ha supuesto una acusada disminución del peso de las ventas de viviendas usadas sobre el total. Por lo demás, las vendidas en la CM son algo mayores, en promedio, que las vendidas en el resto del país.

Superficie media de las VL vendidas

80

85

90

95

100

105

110

04-1

04-2

04-3

04-4

05-1

05-2

05-3

05-4

06-1

06-2

06-3

06-4

07-1

07-2

07-3

07-4

08-1

08-2

08-3

08-4

09-1

09-2

093 09-4

10-1

10-2

10-3

10-4

España C.Madrid

Fuente: estimación propia con datos del Mº de Fomento. En metros construidos.


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2.3 El precio de las viviendas La burbuja en toda su magnitud El importe total de las ventas de viviendas libres en 2006, en España, ascendió a nada menos que 158,7 mil millones de euros y, en la Comunidad de Madrid, lo hizo a 26,7 mil millones. En 2010, respectivamente, sendos agregados se habían desplomado hasta 80,6 y 14,2 mil millones de euros, con contracciones del -49% y el -47%. Las cifras en sí mismas tal vez son poco elocuentes de puro grandes, por así decir. Para tener una imagen más nítida de la envergadura de la espiral, las ponderamos respecto del PIB. En el pico de la burbuja el importe agregado de las ventas representaba, arriba-abajo, el 15-16% del producto bruto anual, tanto en el total español como en la CM. Un lustro después, la ratio se había reducido a la mitad. En un primer momento tenemos un peso desproporcionado de la actividad inmobiliaria sobre el conjunto de la actividad económica; en un segundo momento nos damos de bruces con la evidencia de un colapso, determinado tanto por la reducción de los precios del metro cuadrado como por la disminución de las ventas. El hecho de que el sector tuviera un peso directo e indirecto (a través del arrastre que ejerce en los demás sectores) tan alto sobre la producción explica, en buena parte, la gravedad comparativamente mucho mayor de la crisis económica española.

Valor de las ventas sobre el PIB

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

C.Madrid España

Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento e INE. En %.

Una vivienda en la Comunidad de Madrid: 260 mil euros

En el cuarto trimestre de 2010, el precio medio de las viviendas libres objeto de compraventa fue de 260 mil euros, un 44% por encima del promedio español: 181,3 mil euros. En los años del boom se registró un aumento imponente del valor, que ganó casi 90 mil euros entre 2004-T1 y 2007-T2. En este último trimestre se alcanzó el récord: más de 292 mil euros por término medio llegó a costar la vivienda en la región. En los trimestres siguientes, el producto se abarató, tanto que a finales de 2010 había bajado del orden de 32 mil euros respecto del pico.

de 118

Precio medio de las viviendas

100.000,0

120.000,0

140.000,0

160.000,0

180.000,0

200.000,0

220.000,0

240.000,0

260.000,0

280.000,0

300.000,0

04-1

04-3

05-1

05-3

06-1

06-3

07-1

07-3

08-1

08-3

09-1 09

310

-110

-3

España C. Madrid

Fuente: Mº de Fomento. Madrid en el techo de los precios Igual que ocurre a propósito de la distribución de las CC AA respecto del valor medio del metro cuadrado, en la distribución, según los precios medios de las viviendas, la madrileña aparece siempre en los puestos de cabeza, permutando el liderazgo con el País Vasco (sobre todo, con Guipúzcoa y, a veces, Vizcaya); secundadas por Cataluña y Baleares. Sólo estas cuatro comunidades superan el precio medio nacional, al que se igualan los valores de Aragón y Navarra. El resto se coloca claramente por debajo de la media, con Extremadura cerrando el grupo. El orden que reproducimos en el gráfico siguiente experimenta alteraciones poco significativas si tomamos como referente, p. ej., 2007-T4 (cuando se alcanzan los precios más altos en España –dos trimestres más tarde que en la CM-) o 2004-T1 (el primero para el que el Ministerio de Fomento ofrece el dato).

Precios medios en 2010-T4

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

Extrem

adur

a

Mur

cia

Galicia

C. La

Man

cha

Asturia

s

C. Vale

ncian

a

C. Leó

n

Canar

ias

Andalu

cíaRioj

a

Canta

bria

Aragó

n

Navar

ra

Balear

s

Catalu

ña

Mad

rid

País V

asco

Fuente: Mº de Fomento. La línea horizontal señala el valor medio español.


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El triángulo Madrid-Cataluña-País Vasco El siguiente mapa (por provincias) detalla mejor la distribución territorial de los precios. Si troceamos la península en 4 partes, tomando Madrid como origen de coordenadas, el espacio más caro se sitúa en el cuadrante nororiental, con Madrid, Barcelona y Guipúzcoa-Vizcaya (además de Baleares) como las únicas que superan los 200 mil euros por vivienda en promedio. Los otros tres cuadrantes caen bastante de la media, especialmente Extremadura y las provincias manchegas.

El ajuste de los precios medios es inferior que el del metro cuadrado En los años buenos, los precios de las viviendas crecieron más que los del metro cuadrado y, en los años malos, disminuyeron menos en términos relativos. Como se observa en la gráfica que insertamos a continuación la curva de las tasas de variación interanual del precio de las viviendas transcurre en la mayoría de los trimestres por encima de la curva correspondiente a las variaciones del valor del metro cuadrado. En efecto, en la Comunidad de Madrid, entre 2007-T4 (cuando el metro cuadrado alcanzó el máximo) y 2010-T4, el metro cuadrado sufrió una contracción del -18%, mientras que en el mismo periodo la vivienda caía un -4,5%34. La discrepancia en el comportamiento obedece a que, en el entretanto, la superficie media construida ha aumentado, como se ha visto más arriba. La evolución del tamaño de las residencias, así pues, amortigua, y mucho, el ajuste de precios: metros más baratos, pero viviendas más grandes. Ello, a su vez, está asociado al hecho de que el descenso de las ventas ha golpeado más al segmento de las viviendas usadas. En el resto del país se repite el fenómeno.

34 Un -17,5% y un -10,9%, respectivamente, si tomamos como fecha de referencia 2007-T2, cuando la vivienda alcanzó el precio medio más alto.

de 118

Variación interanual de los precios en la CM: comparación

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

05-105-2

05-305-4

06-106-2

06-306-4

07-107-2

07-307-4

08-108-2

08-308-4

09-109-2

09309-4

10-110-2

10-310-4

Vivienda Metro



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Capítulo III Causas y consecuencias del boom inmobiliario 3.1 Hacia una explicación de la burbuja: génesis y estructura 3.1.1 Materiales y mano de obra Los materiales no son los responsables del tirón de los precios Entre el primer trimestre de 1995 y el segundo de 2007, el precio del m2 de las viviendas libres aumentó un 177% en la Comunidad de Madrid y más de un 200% en España. Pues bien, de marzo de 1995 a junio de 2007, según el Índice de Precios de los Materiales elaborado por el INE, los valores de los materiales utilizados en la construcción crecen muy por debajo... Únicamente los de los ligantes y el cobre se acercaban al ritmo vertiginoso de las viviendas35.

Aumento de los precios entre 1995-T2 y 2007-T2. Números índice

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

CEMENTO CERAMICA MADERAS ACERO ENERGIA. COBRE ALUMINIO LIGANTES Metrocuadrado-

España

Metrocuadrado-

Madrid

Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento y del INE. Base 1995 = 100. Tampoco la mano de obra tiene la culpa Podemos repetir la comparación anterior para el coste de la mano de obra en la construcción, según igualmente el Índice elaborado por el INE. En el periodo observado, dicho índice creció un 35,6%, entre 5 y 6 veces menos que el incremento del valor del metro cuadrado, en la CM y España. Se aprecia que, entre 1995 y 2000, las líneas transcurren a la par. Es a partir de 2000 cuando la evolución de los precios de las viviendas despega; por así decirlo, más que correr, vuelan.

35 Para ser más precisos, la comparación debiera hacerse con el valor del metro cuadrado de las viviendas nuevas. El Mº de Fomento ofrece dicho dato de 2005 en adelante. Nos vemos obligados a utilizar el promedio de las transacciones de viviendas nuevas y viejas. El sesgo que con ello se introduce es –en hipótesis- casi despreciable, toda vez que, como se ha visto más atrás, el comportamiento de sendas variables es muy parejo y la discrepancia de los valores (sobre todo, en el caso de España) es pequeña.

de 118

Evolución del precio de los materiales y del metro entre 1995-T1 y 2007-T2

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

1995M03

1995M09

1996M03

1996M09

1997M03

1997M09

1998M03

1998M09

1999M03

1999M09

2000M03

2000M09

2001M03

2001M09

2002M03

2002M09

2003M03

2003M09

2004M03

2004M09

2005M03

2005M09

2006M03

2006M09

2007M03

MANO DE OBRA Metro cuadrado-España Metro cuadrado-Madrid

Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento y del INE. Base 1995 = 100.

En los años malos, el ajuste se extiende, aunque golpea más a la vivienda En el periodo 2007/T2-2010-T2, el precio del metro cuadrado construido de las viviendas nuevas (menos de 2 años de antigüedad) sufre un fuerte ajuste a la baja. También se reduce el valor de los materiales constructivos (cemento, aluminio...), excepción hecha de la energía y los ligantes. No obstante, aquél sufre una corrección bastante más acusada.

Aumento de los precios entre 2007-T2 y 2010-T2. Números índice

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

CEMENTO CERAMICA MADERAS ACERO ENERGIA. COBRE ALUMINIO LIGANTES Metrocuadrado-

España

Metrocuadrado-

Madrid

Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento y del INE. Base 2007 = 100. En el mismo tiempo, el índice que mide el costo de la mano de obra de la construcción aumenta alrededor de un 4%36.

36 Según la Encuesta Trimestral de Coste Laboral (INE), el aumento del coste total por trabajador en el sector de la construcción fue un 13%.


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Evolución de los precios entre 2007-T2 y 2010-T2

85,0

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

2007

M06

2007

M09

2007

M12

2008

M03

2008

M06

2008

M09

2008

M12

2009

M03

2009

M06

2009

M09

2009

M12

2010

M03

2010

M06

MANO DE OBRA Metro cuadrado-España Metro cuadrado-Madrid

Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento y del INE. Base 2007 = 100. Conclusión: sobre el precio de las viviendas inciden otros factores, aparte los componentes ordinarios del coste Por lo que respecta a la vivienda nueva, detrás del crecimiento exponencial de los precios de los inmuebles durante la larga etapa de engorde de la burbuja inmobiliaria, en consecuencia, sólo pueden estar la evolución del valor del suelo edificable y/o la del margen de beneficios de las promotoras. El ajuste registrado en el último lustro no restaura ni mucho menos las condiciones de partida. El precio de las viviendas usadas está vinculado al de las nuevas. 3.1.2 Suelo Formación del precio: expectativas y retención Una obviedad: la vivienda es un compuesto de suelo y vuelo. Ahora bien, en la formación del precio, por separado, de uno y otro, operan reglas distintas. Así, en el precio del primero, el coste de producción37 es un componente más, no necesariamente el más importante. El dueño, al enajenar una parcela determinada de suelo, por el simple hecho de serlo, percibe una renta; la cual varía –dicho de manera muy sumaria y simplificada- en función de a) la ubicación del terreno (p. ej., en una calle céntrica de la capital versus un pueblo pequeño de la sierra), b) la efervescencia del mercado de los diferentes productos inmobiliarios (oficinas, viviendas, comercios…) en el presente y en el futuro previsible, c) la clasificación y la calificación urbanísticas e incluso la 37 Igual a los costes de urbanización y otras cargas (cesiones obligatorias…) hasta que el terreno adquiere la condición de solar.

de 118

probabilidad de que éstas sean susceptibles de modificación38, d) la edificabilidad (metros construibles por cada metro de suelo) y e) otras muchas circunstancias. El mercado del suelo es, por tanto, un campo muy abierto al juego y al tráfico de derechos y opciones: derecho a urbanizar, derecho a construir, derecho a patrimonializar la edificación… Todo ello conforma una esfera propicia a la formación de expectativas y rentas especulativas: de burbujas. Tanto más cuanto el costo de mantener los terrenos alejados del hecho urbanístico, el costo de retenerlos incultos, es muy bajo y hasta irrelevante para los propietarios, especialmente si dicho coste se pondera con la ganancia esperada si se difiere la venta. Los propietarios de suelo ocupan una posición estratégica en el mercado inmobiliario y lo hacen gracias al uso del arma de dosificar las cantidades de terrenos disponibles para ser edificados. Ello les da una posición de fuerza, que se concreta en una participación suculenta en el precio de las viviendas, sobre todo cuando el mercado de éstas está caliente. Insuficiencia de datos El contraste empírico del encuadre que hacemos del mercado del suelo en el apartado anterior nos lo proporcionaría el valor de repercusión, esto es, qué parte del precio de la vivienda se debe al suelo. Lamentablemente el dato no está disponible para los ámbitos estudiados en el presente informe. El Ministerio de Fomento publica varias series estadísticas sobre las transacciones de suelo desde 200439, que no permiten deducir el dato con suficiente fiabilidad. En las páginas que siguen intentamos manejar índices que, al menos, hagan posible establecer correlaciones entre el mercado de la vivienda y el de suelo. Fuerte descenso del número de transacciones En 2004-2005, en la región, se llevaron a cabo 6 mil y 5 mil compraventas de terrenos, respectivamente. En los años siguientes, la cifra se reduce de manera muy acusada, hasta poco más de 1,3 mil en 2010. En el total nacional, el movimiento es igualmente pronunciado: de 86 mil a 21 mil transacciones. Son disminuciones en el entorno del -75%/-80%, frente a descensos del -42% en las operaciones de vivienda, pero inferiores a los descensos habidos en la serie de viviendas iniciadas: -92%, entre 2004 y 2010, en la CM. Se ha llegado a una situación en que el mercado de suelo, así como la actividad constructiva, casi han echado el cierre. La contracción se produce tanto para las actuaciones en que el adquiriente es persona física como en las que es persona jurídica. En la región, por lo demás, las compras por empresas y similares aparecen con alguna mayor frecuencia que las realizadas por personas físicas, al contrario que en el total nacional.

38 Clasificación: urbano consolidado y no consolidado, urbanizable sectorizado y no sectorizado. Calificación: residencial, terciario, industrial… 39 Véase la web del Ministerio. Incluye un anexo metodológico que describe las principales definiciones y características de la información ofrecida. Ésta se elabora sobre las ventas de suelos urbanos, aun si no son solares, y urbanizables y está referida a la fecha en que se hace la compraventa, sea cual sea la fecha de registro. Se excluyen las ventas de terrenos con edificación.


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Nº de ventas de suelos en la CM, según quién hace la compra

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

04-104-3

05-105-3

06-106-3

07-107-3

08-108-3

09-109-3

10-110-3

P. física P. jurídica

Fuente: Mº de Fomento.

Superficie vendida: 6 mil veces el Santiago Bernabéu, con una curva declinante Más interés que el dato anterior reviste el relativo a la extensión de los terrenos enajenados. En el periodo 2004-2010, la superficie objeto de compraventa en la Comunidad de Madrid ascendió a casi 43 millones de m2, unas 4,3 mil hectáreas, del orden de 6 mil veces el campo de juego del Bernabéu. Esa superficie representa un 0,5% de la extensión de la región. En el total nacional, las ventas en igual periodo se elevaron a unas 47 mil ha, el equivalente a algo más de la mitad de la CM. El peso de las compras de las personas físicas y jurídicas viene repartiéndose al 50/50. A lo largo del septenio tiene lugar una acusada reducción de la superficie transmitida: un -75,5% entre 2004 y 2010, en la región. En el primer año se vendieron casi 11 millones de m2, frente a apenas 2,6 millones en 2010. Baja, y mucho, el número de operaciones y a la par lo hace el volumen total de metros que cambian de manos. Lo mismo sucede en el total nacional. La contracción del mercado de suelo no sólo es bastante más acusada que la de vivienda, sino que además se inicia con mucha anterioridad: en 2005.

de 118

Superficie de suelo vendida en la CM, según quién sea el adquiriente

0,0

500,0

1.000,0

1.500,0

2.000,0

2.500,0

3.000,0

04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4

P. física P.jurídica

Fuente: Mº de Fomento. Cifras en miles de metros cuadrados. Quinientos euros el metro de suelo, la madrileña es la comunidad autónoma más cara En el 4º trimestre de 2010, el precio medio del metro cuadrado del suelo urbano40 vendido subía a 500 euros en la CM, más del doble que la media nacional (227 €/m2). Sea por CC AA, sea por provincias, la CM es la más cara. Lo es, además, en la mayoría de los trimestres de la serie, secundada por País Vasco y Cataluña, aparte el caso excepcional de Ceuta y Melilla, que se permutan con las anteriores en los puestos de cabeza. En el extremo opuesto encontramos a buena parte de la España interior: Soria, Palencia, Zamora, León, Teruel, Cuenca, Segovia, Badajoz… Por otra parte, los valores anteriores, y tanto más los registrados en el periodo del boom, contrastan vivamente con el coste de la urbanización. Ésta, en suelo urbanizable, no supera los 110 €/m2 e incluso, en suelo urbano, se queda bastante por debajo del centenar41. Claramente, los costes de producción son una parte pequeña del precio. Clara jerarquía de los precios medios según el tamaño de los municipios Los valores medios de los terrenos objeto de compraventa aumentan con el tamaño de los municipios. Más aun, la escalera tiene una pendiente suave en los primeros escalones, pero se estira mucho en el correspondiente a las grandes ciudades. En el caso de la Comunidad de Madrid, la relación es de 1 a 4 entre el precio en los pueblos pequeños y las ciudades de más de 50 mil habitantes; pero la distancia sigue siendo muy amplia con respecto a las ciudades medianas (entre 10 y 50 mil habitantes): relación de 1 a 3. A buen seguro el peso del AMM y, sobre todo, de la capital se hace notar en la

40 Aunque la fuente no lo explicita, parece que los datos referidos a ventas y superficies vendidas incluyen suelo urbano y urbanizable en los términos que se describen en una nota anterior. Los relativos al precio parece que incluyen sólo las ventas en suelo urbano. 41 P. ej., en algunas de las áreas de rehabilitación integral de Madrid, los costes de reurbanización soportados por el Ayuntamiento se sitúan en torno a 30 €/m2.


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formación de los precios. Aquí opera el mecanismo de las rentas diferenciales del suelo.

Precio del metro cuadrado por tamaño de los municipios en 2010-T4

0

200

400

600

800

1000

1200

<1 1-5 5-10 10-50 >50

España C. Madrid

Fuente: Mº de Fomento.

Ajuste de los precios tras el pinchazo de la burbuja En el siguiente gráfico se aprecia cómo los precios medios del metro cuadrado aumentan entre 2004 y mediados de 2007 y luego descienden hasta 2010, aunque en el segundo semestre de este año tiene lugar una pequeña remontada42. El pico máximo se alcanza en 2007-T2, con un aumento respecto de 2004-T1 del 76,6% y una disminución sobre 2010-T2 del 42,8%. El movimiento de la variable es el mismo en el total español, si bien presenta un perfil significativamente más pausado: aumento del 35,9% y descenso del 24,9%, en una y otra fase del ciclo.

Precio medio del metro cuadrado de suelo

0,0

100,0

200,0

300,0

400,0

500,0

600,0

700,0

04-1

04-2

04-3

04-4

05-1

05-2

05-3

05-4

06-1

06-2

06-3

06-4

07-1

07-2

07-3

07-4

08-1

08-2

08-3

08-4

09-1

09-2

09-3

09-4

10-1

10-2

10-3

10-4

España C.Madrid Media móvil

Fuente: Mº de Fomento y elaboración propia.

42 Como quiera que la curva de precios de la CM zigzaguea en los primeros tramos, hemos insertado la media móvil al objeto de suavizar el trazado y facilitar la lectura de la información. La media móvil está calculada como una media aritmética simple del trimestre en cuestión y el anterior y posterior.

de 118

Comportamiento más volátil El comportamiento de los precios del metro cuadrado del suelo urbano, medido por la tasa interanual de variación, es notoriamente más volátil que el del metro cuadrado construido y lo es tanto más en la CM. Sobre todo, en los años de engorde de la burbuja, la curva tiene forma de dientes de sierra; las oscilaciones se mantienen incluso después de suavizarlas con la introducción de la media móvil. En todo caso, la línea de tendencia es clara: antes del pinchazo de la burbuja los valores medios aumentaban, registrando incluso en algún periodo subidas desorbitadas, mientras que después del pinchazo las tasas toman valores negativos. En comparación con España, el precio del metro cuadrado subió más, en la CM, en los años del boom, pero en los años de la recesión las tasas se mueven a la par.

Tasas interanuales de variación del precio del metro cuadrado de suelo

-40,0

-20,0

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

05-1

05-2

05-3

05-4

06-1

06-2

06-3

06-4

07-1

07-2

07-3

07-4

08-1

08-2

08-3

08-4

09-1

09-2

09-3

09-4

10-1

10-2

10-3

10-4

España C. Madrid Media móvil


Mayor aceleración de los precios del suelo, comparados con los de las viviendas La superior volatilidad del movimiento de los precios del metro cuadrado del suelo respecto del movimiento de los precios del metro cuadrado de las viviendas supone que la curva de las tasas interanuales de los primeros se entrecruza con las tasas de los segundos. Aun así, las primeras transcurren por encima con mayor frecuencia en 2004-2007 y en 2007-2010. Esto es, los precios del suelo se aceleran más en los años buenos y se desaceleran menos en los malos. Dicho de otra manera, viven con más intensidad el boom y resisten mejor el pinchazo. Observamos un hecho significativo: en el total nacional no ocurre así, sino al revés. En todo caso, la asociación entre los dos mercados es muy estrecha: la correlación entre las tasas interanuales de aumento de precio del suelo y la vivienda (4 trimestres más tarde) arroja un coeficiente igual al 0,89 (sobre un máximo de 1). La misma asociación se observa en la CM, si bien la alta volatilidad de la tasa de variación del suelo reduce la magnitud del índice.


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Tasas interanuales de variación de los precios del metro cuadrado en la CM

-40,0

-20,0

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4

Suelo Vivienda Media móvil


Fuerte condicionamiento de los precios de las grandes ciudades madrileñas La volatilidad y la aceleración en 2004-2007 y la resistencia en 2007-2010 del precio del metro cuadrado de suelo, en la Comunidad de Madrid, son comportamientos que están muy condicionados por lo que ocurre en la capital y el entorno metropolitano.

Precio del metro cuadrado del suelo en la CM, según tamaño de los municipios

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

04-

1

04-

2

04-

3

04-

4

05-

1

05-

2

05-

3

05-

4

06-

1

06-

2

06-

3

06-

4

07-

1

07-

2

07-

3

07-

4

08-

1

08-

2

08-

3

08-

4

09-

1

09-

2

09-

3

09-

4

10-

1

10-

2

10-

3

10-

4

<1 1-5 5-10 10-50 >50

Fuente: Mº de Fomento. Tamaño de los municipios en miles

de 118

Valor de repercusión: 27- 30 por ciento ¿Qué parte del precio de la vivienda corresponde al suelo? Más atrás hemos dicho que las estadísticas suministradas por el Mº de Fomento no permiten deducir el dato con suficiente fiabilidad. En el presente apartado hacemos un intento de acercar una cifra, pero siendo concientes de que el ejercicio no es más que una elucubración más o menos afortunada. En el siguiente gráfico reflejamos tres datos: el cociente entre los precios medios del metro cuadrado del suelo y la vivienda nueva, en la Comunidad de Madrid, a) en el mismo trimestre, b) suponiendo un retardo43 de 24 meses y c) suponiendo un retardo de 30 meses.

Ratios en la CM con diferentes retardos

0,14

0,16

0,18

0,2

0,22

0,24

0,26

05-105-2

05-305-4

06-106-2

06-306-4

07-107-2

07-307-4

08-108-2

08-308-4

09-109-2

09-309-4

10-110-2

10-310-4

0 meses 24 meses 30 meses


Los tres índices oscilan dentro del margen de los valores 0,14 y 0,26 confluyendo hacia el valor de 0,244. Con esta ratio, y a falta de conocer el coeficiente de edificabilidad, hemos de hacer supuestos. Pues bien, suponiendo una edificabilidad, ni muy alta ni muy baja, en el entorno de 0,75 m2 construidos/m2 de suelo bruto, el valor de repercusión asciende a un 27% (un 30% redondeando). En otros términos: en la Comunidad de Madrid, el valor de repercusión parece haberse movido en un intervalo que va de un cuarto a un tercio del valor total de la vivienda. Durante la burbuja, ese valor pudo aumentar y durante la recesión no cabe esperar que haya bajado significativamente. En el total nacional, el mismo valor, cabe aventurar, se ha movido unos cinco puntos porcentuales por debajo.

43 Retardo: tiempo, en meses, que media entre la compraventa del suelo y la compraventa de la vivienda. 24 meses viene siendo el tiempo medio de construcción. 44 Tal es la media aritmética de los índices trimestrales y tal es el valor hacia el que tiende la media móvil al ensanchar el intervalo de cálculo.


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Relación entre los precios del metro cuadrado del suelo y la vivienda

0,11

0,14

0,17

0,2

0,23

0,26

05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4

C. Madrid España


Conclusión: los propietarios del suelo tienen mucha culpa de la burbuja Si volvemos sobre los resultados que hemos reunido en los apartados precedentes, tenemos que el suelo es un componente fundamental del precio de las viviendas nuevas y, a su vez, que las rentas que perciben los propietarios por el hecho de serlo son un componente fundamental del precio de los terrenos. La posición estratégica, de fuerza, que ocupan dichos propietarios les permite materializar las expectativas: sube el precio de las viviendas, sube su parte, los ingredientes necesarios para desencadenar movimientos en espiral o movimientos que se retroalimentan. Cuando el mercado inmobiliario pincha, el mercado del suelo se paraliza. El ajuste tiene lugar no tanto vía precios como reducción extrema del número de operaciones. No es cuestión de calificar más y más suelo para edificar Las sucesivas reformas de la legislación del suelo en España y las CC AA se han efectuado bajo el peso de un argumento aparentemente inatacable. Éste postula que los precios del suelo son altos porque no hay suficientes terrenos calificados. La solución, por tanto, caería por su propio peso: califíquese sin reparo. De tal modo, el resultado es que el suelo no urbanizable común, cada vez más, aparece como una categoría residual. Pero lo cierto es que, aun añadiendo más y más terrenos al proceso, los precios tienen su propia lógica, que es la de un mercado monopolista. El aumento de la oferta no sirve para bajar los precios gracias a la capacidad que tienen los propietarios de retener los terrenos a la espera. Valga un ejemplo. En la ciudad de Madrid, según la Dirección General de Planificación Urbanística (DGPU)45, existía, en enero de 2011, suelo calificado para la construcción de 209.206 viviendas. De ellas, 66 mil en suelo urbano y 142 mil en suelo urbanizable. Más aun, casi 100 mil en suelos ya

45 DGPU: “Edificabilidad remanente en ámbitos del Plan General de 1997”, en www.munimadrid.es.

de 118

urbanizados o en proceso de urbanización y el resto en suelos en fase de gestión de la urbanización o con el planeamiento pendiente de desarrollo. Entre 1992 y 2010, las licencias de nueva edificación concedidas por el Ayuntamiento de Madrid totalizan poco más de 220 mil viviendas; de las cuales, unas 100 mil se concentran en la última década. El PGOUM vigente calificó suelo para más de 30 años. Manteniendo los ritmos de la serie larga, en la actualidad hay suelo calificado para los próximos 20 años. De él, además, la mayor parte está urbanizado, en obras de urbanización o pendiente de la finalización de los trámites para abordarla. No puede hablarse de escasez de terrenos. Podrá hablarse de escasez creada por los propietarios. En 2006, según el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid (IECM), los 8 mil Km2 de la región se distribuían como se refleja en la tarta que insertamos a continuación. Entonces había terrenos urbanizables (sectorizados y no sectorizados) equivalentes a más de 3 veces el suelo urbano. Es decir, el espacio ocupado por la suma de las ciudades existentes cabía tres veces en el espacio dispuesto para hacer nuevas ciudades y/o ampliar las existentes.

Clasificación del suelo en la CM en 2006

Urbano

Urbanizable

No sectorizado

No urbanizable

Sistemas generales

Fuente: IECM.

3.1.3 Financiación crediticia El crédito fácil ceba la burbuja Ni las promotoras y constructoras hubieran podido afrontar el ritmo desenfrenado de la edificación ni las familias hubieran podido sostener la espiral de compraventas de viviendas nuevas y de segunda mano sin financiación ajena en condiciones propicias o facilitadoras. La curva de evolución del importe total de las ventas de viviendas transcurre paralela a las


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curvas de los importes totales del préstamo hipotecario o del préstamo al promotor. Con frecuencia se simplifica la cuestión reduciéndola al tipo de interés; cuando, en realidad, por condiciones favorecedoras debemos entender todas aquellas que se resuelven en el suministro de dinero fácil: tipos de interés, plazos de amortización, cuantías, tasaciones… Una economía muy apalancada El gran desarrollo económico de España en los 2000 se sostuvo sobre una montaña de préstamos. En el primer trimestre de 2011, la suma de éstos realizados por las entidades de crédito a las familias y empresas ascendía a 1,84 billones de euros, frente a un PIB que suma poco más de un billón. La deuda del sector privado con los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito representa más de un 173% del producto bruto. A finales de 2008, cuando se alcanzó el mayor importe de la deuda financiera privada, la proporción era algo inferior: 172%. Altísima participación del ladrillo en el apalancamiento total Del total de crédito vivo a finales de 2010, concedido por las entidades crediticias al sector privado, nada menos que el 57,6% estaba vinculado a la economía del ladrillo. Más de un tercio servía para financiar la compra de viviendas y casi un cuarto estaba enchufado en las empresas de la construcción y, sobre todo, las empresas inmobiliarias. En otros términos, los tres destinos sumaban créditos por un importe equivalente al PIB de 2010: algo más de un billón de euros.

Distribución del préstamo al sector privado por finalidades en 2010-T4

632.448

114.517

315.781

781.203Compra vivienda

Construcción

Actividades inmobiliarias

Resto

Fuente: Banco de España.

de 118

También un boom financiero El agregado de préstamos, entre finales de 1992 y 2010, se multiplicó por 7. Mientras, el segmento de la financiación a las actividades productivas lo hacía algo menos de 6 veces. En cambio, el importe global de los créditos para la compra de vivienda lo hizo 14 veces y el subsector de las actividades inmobiliarias bate todos los récord, multiplicándose por 31. Pero es que en el mismo tiempo el PIB sólo se triplicó. Observamos que la evolución de la financiación al ladrillo es pausada, en comparación con lo vendrá luego, a lo largo de la década de los 90 de la pasada centuria. A finales de ésta y, sobre todo, a partir de 2002, las cifras se disparan. Los ritmos no se moderan hasta 2007 e incluso, en 2009 y 2010, se produce una ligera contracción. La burbuja inmobiliaria –en términos de iniciaciones, compraventas y precios de las viviendas- tiene la justa contrarréplica en una evolución exuberante del crédito hipotecario y promotor.

Evolución del crédito. Base: diciembre 1992 = 100

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

dic-92

dic-93

dic-94

dic-95

dic-96

dic-97

dic-98

dic-99

dic-00

dic-01

dic-02

dic-03

dic-04

dic-05

dic-06

dic-07

dic-08

dic-09

dic-10

Total A. productivas Compra vivienda A. inmobiliarias

Fuente: elaboración propia con datos del Banco de España.

Evolución del importe de los créditos

0

100000000

200000000

300000000

400000000

500000000

600000000

700000000

dic-92dic-93

dic-94dic-95

dic-96dic-97

dic-98dic-99

dic-00dic-01

dic-02dic-03

dic-04dic-05

dic-06dic-07

dic-08dic-09

dic-10

Vivienda A. inmobiliarias



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Incrementos descomunales del préstamo a la compra y las actividades inmobiliarias En el siguiente gráfico recogemos las curvas respectivas de las tasas interanuales de crecimiento del crédito total y para determinados destinos. El crédito a la adquisición de vivienda crece regularmente por encima del total y del especializado en la financiación de las empresas, hasta 2005, cuando los ritmos se frenan e incluso en 2009 llega a registrar tasas negativas. Pero el baile financiero lo anima, muy en particular, el crédito al subsector inmobiliario. Entre junio de 2003 y junio de 2007, registra incrementos interanuales del saldo vivo por encima del 40%, llegando a tasas del 50% en algunos momentos. A esas tasas, el volumen se duplica en menos de 24 meses. Después de 2007, las tasas se frenan o, mejor dicho, caen en picado, registrando valores negativos a lo largo de 2010.

Tasas interanuales de aumento del importe de los créditos

-10,0

0,0

10,0

20,0

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Total A. productivas C. vivienda A. inmobiliarias


Morosidad: la cara financiera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria A finales de 2010, el importe de los préstamos dudosos46 sobre el total de los saldos vivos del crédito concedido al sector privado por las entidades financieras ascendía al 5,8%. Desde los 90 y hasta casi finales de los 2000, con mayor o menor apuro, los prestatarios pagaban sus deudas. Los fallidos, pocos en número y en peso sobre el crédito concedido, eran más frecuentes en el segmento del consumo duradero. Pero, a partir de finales de 2008, el mal se extiende adquiriendo proporciones muy serias. Es importante destacar dos datos. En primer lugar, observamos que la morosidad en el segmento del crédito a la adquisición de vivienda es baja, especialmente del crédito con garantía hipotecaria (alrededor del 97% del crédito concedido para tal fin), comparada con la que se registra en otros segmentos. Incluso, de mediados de

46 Para el Banco de España son créditos dudosos aquellos que presentan dudas razonables sobre su reembolso total en los términos pactados legalmente. Incluye los créditos morosos, que son aquellos que tienen algún importe vencido, bien del principal, bien de los intereses o gastos pactados, con más de tres meses de antigüedad.

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2009 para acá, el crédito hipotecario para adquisición de vivienda dudoso ha retrocedido en cifras absolutas y en proporción sobre el total del mismo. Alcanzó el máximo en junio de 2009, siendo la tasa de dudosos un 3%, y ha bajado a finales de 2010 a un 2,4%. Con todo, se trata de una cantidad voluminosa: algo más de 15 mil millones de euros, que representan un 14% del total de créditos dudosos.

Tasa de morosidad del crédito por destinos

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Total A. productivas Vivienda Con. duradero Construcción A. inmobiliarias


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Con hipoteca Resto


En segundo lugar, es el crédito a la construcción y a las actividades inmobiliarias el que ha alcanzado los peores registros de fallidos: con tasas de dudosos del 12% y el 14%, respectivamente, en diciembre de 2010. Ahí es donde el pinchazo adquiere mayor evidencia. El paquete de actividades relacionadas con el ladrillo totaliza, a finales de 2010, un saldo de créditos dudosos superior a 73 mil millones de euros: un 68,4% del total. De ellos, buena parte se deben en exclusiva al subsector de las actividades inmobiliarias: su saldo dudoso casi triplica al del crédito hipotecario.


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Distribución del crédito dudoso por destinos en diciembre de 2010

44137056

1388514515329190

33847329A. inmobiliarias

Construcción

C. vivienda

Resto


La burbuja en un contexto de bajos tipos de interés La existencia de tipos bajos de interés de los préstamos no es una condición necesaria ni suficiente para la formación de una burbuja inmobiliaria, en contra de lo que se suele creer. El boom de la segunda mitad de los 80 del siglo pasado, al que nos hemos referido más arriba, se dio en un contexto de altísimas tasas de inflación y crédito muy caro, con tipos de dos dígitos. No obstante, el hecho de que el precio del dinero sea bajo favorece que la espiral coja velocidad. A inicios de la década de los 2000, el tipo hipotecario a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre estaba en un 5%, según la serie elaborada por el Banco de España tomando los tipos del conjunto de las entidades financieras. El mismo, en marzo de 2011, está en un 2,96%, habiendo repuntado algo, pues en diciembre de 2010 era igual a un 2,77%. Como se aprecia en el gráfico que insertamos a continuación, al principio de los 2000, la tasa crecía; pero enseguida dejó de hacerlo: entre enero de 2001 y mediados de 2003 bajó y luego, hasta primeros de 2006, se mantuvo en valores comprendidos dentro del intervalo del 3% - 3,5%. En 2006 y hasta finales de 2008, el precio del dinero vuelve a subir a valores próximos a los observados en el arranque de la burbuja. En el bienio 2009-2010 se registran las magnitudes más bajas.

Tipos de interés

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Euribor 12 meses Tipo hipotecario T. intervención BCE

Fuente: Banco de España. Tipos en tantos por mil.

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La evolución del precio del dinero prestado a las familias para la compra de viviendas, según se aprecia en el gráfico, está estrechamente determinada por la evolución del euribor47. El tipo hipotecario en cada momento viene sumando, arriba/abajo, el interbancario más 1,3 puntos. Existe una correlación estadística casi perfecta entre sendos tipos, tomando el hipotecario con dos meses de retardo. Es así que conociendo el euribor se puede anticipar el hipotecario dos meses después con bastante aproximación48. A su vez, el precio al que los bancos se prestan entre ellos está determinado por el tipo de intervención o tipo de salida de las subastas del Banco Central Europeo para suministrar liquidez a las entidades financieras. De ahí que, en último término, el coste de las hipotecas baja cuando el BCE, en Frankfurt, abre la mano y sube cuando cierra el grifo, doble juego que responde a la prioridad política de la vulgata neoliberal de contener la inflación. Los intereses bajos animaron la burbuja En general, intereses más bajos significan, a igual periodo de amortización, cuotas periódicas de reembolso más reducidas y, por tanto, mayores facilidades para los prestatarios. Para el periodo 2005-T1/2010-T4, observamos que se produce una estrecha correlación entre el recorrido de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios y la dinámica de las compraventas de viviendas libres medida por la tasa interanual de aumento. Cuando el precio del crédito baja, las ventas se aceleran (o la caída de las ventas se desacelera). Aun se obtiene un segundo dato significativo: la respuesta de las compraventas a los movimientos del interés parece demorarse alrededor de dos meses49.

Tipo de interés del crédito hipotecario por tasa de aumento de las ventas

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Fuente: elaboración propia con datos del Banco de España y del Mº de Fomento.

47 El euribor es el tipo de interés al que los 42 principales bancos europeos se prestan dinero unos a otros en el mercado interbanciario del euro. 48 El coeficiente es un 0,98 sobre un máximo posible de 1. La recta de mejor ajuste tiene la siguiente ecuación: Tipo hipotecario en t+2 = 1,5 + 0,9*euribor en t, siendo t el mes. 49 Sería preferible contar con una serie más larga para establecer la asociación. El coeficiente de correlación entre las dos variables es -0,61 sobre un máximo de -1. El índice que mide la fuerza de la relación mejora hasta -0,83 cuando se introduce un retardo de dos meses en las tasas de aumento de las compraventas.


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Junto con la tasa de interés existen otras condiciones financieras facilitadoras de la burbuja La asociación entre la tasa de interés y la tasa interanual de aumento de las ventas muestra que la primera alimentó con fuerza la formación de la burbuja inmobiliaria en los 2000; pero no desmiente la hipótesis fundamental, que establece que no es condición necesaria ni suficiente la existencia de tipos bajos. En la fase alcista del boom, 2000-2007, el interés hipotecario primero subió, luego bajó y por último se estabilizó. En la fase recesiva apreciamos que primero subió y luego bajó. En resumen, en sendas etapas, la tasa creció y descendió, sin que ello supusiera una inversión del recorrido de las compraventas, sino que ejerció, eso sí, una influencia procíclica y contracíclica, respectivamente. No se aprecia una correlación significativa entre la evolución de las tasas de interés y las tasas interanuales de aumento del saldo vivo del crédito para compra de vivienda. El aspecto incentivador/desincentivador de la tasa de interés se combina de manera muy intrincada con otros muchos aspectos que dan lugar a un cuadro complejo de elementos configuradores que inciden en la toma de decisión por las familias. Así, p. ej., las cuotas mensuales de un préstamo a 25 años, con un interés del 2,5%, son las mismas que las de un préstamo a 50 años, con un interés del 5%. Así:

− El alargamiento del plazo de amortización es justamente una de las vías utilizadas para animar la propensión al endeudamiento de las familias. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, el plazo medio de reembolso de los créditos hipotecarios no ha parado de dilatarse. En 1990 era de 12 años, en 2009 subía a 27 años. En el periodo de mayor efervescencia del boom no era raro encontrar ofertas de plazos de hasta 50 años u ofertas de plazos variables con arreglo a la edad del solicitante.

− Aprovechando la coyuntura de precios bajos del dinero, la concesión de créditos a tipo variable se ha generalizado, siendo que así se vencen las dudas y resistencias del eventual comprador, al tiempo que la entidad financiera se guarda frente al probable incremento futuro. Todo el riesgo del interés cae sobre el prestamista; tanto más en los casos en que el banco fija la llamada cláusula suelo50, digna de figurar en una selecta antología del abuso.

− Los periodos de carencia son otro gancho para captar clientes toda vez que significan bajar la cuota de reembolso durante un tiempo. En los primeros meses (años) de la vida del préstamo sólo se abonan los intereses. En muchos contratos se contempla la posibilidad de que sea el prestatario quién decide cuándo se aplica la carencia: p. ej., en situaciones de desempleo. Incluso existe la carencia total: durante unos meses (años) se suspende el abono de los intereses y del principal. El prestatario ve facilidades por todas partes, como si recibiera duros por cuatro pesetas51. Algunas ofertas permiten al prestatario elegir

50 Cláusula de interés mínimo mediante la que el banco se protege ante los supuestos en que el euribor baja demasiado. 51 En realidad, el préstamo con carencia tiene un costo más o menos elevado para el hipotecado. Veamos un ejemplo. Aparte las posibles comisiones y otros gastos, la amortización de un crédito hipotecario de 240 mil euros, a 25 años, con un interés del 4,5% anual y 15 meses de carencia, implica (suponemos que la carencia se aplica al principio):

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libremente cuándo satisface sólo intereses y cuándo también amortiza el principal.

− La supresión o reducción de las comisiones y demás gastos es otra golosina usual para atraer a los prestatarios. La entidad, a cambio, afianza negocios paralelos como la domiciliación de la nómina y, de algún modo, la suscripción de diversos seguros con la aseguradora de su grupo52.

− La sobretasación de la vivienda es uno de los expedientes más utilizados durante la burbuja. La tasadora valora la vivienda por encima del precio de mercado y, desde luego, del importe que resultaría de la aplicación rigurosa de las normas técnicas de cálculo, cuando no de las propias normas legales53. De tal modo, el comprador puede obtener un préstamo por el 100% del precio o incluso por más del 100%, un pico que viene bien para amueblar la casa o para adquirir el coche o para rellenar algunos “agujerillos”.

− El entramado de avales ha sido un recurso extremadamente ingenioso para permitir el acceso al crédito de familias con una solvencia precaria o dudosa: se fraguan cadenas de personas que se avalan unas a otras. Los avales cruzados se establecían primero entre miembros de la familia; pero, según fue engordando la burbuja inmobiliaria, las redes fueron incluyendo personas conocidas entre sí y, en el extremo, las redes juntaron a personas que ni siquiera se conocían. Hay compradores que avalan a varios otros compradores por importes de más de un millón de euros, cuando los primeros apenas viven de un salario54.

− Los créditos puente son un instrumento idóneo para animar la compra de una vivienda cuando el comprador es propietario de otra de la que piensa deshacerse. Gracias al crédito podrá, sin necesidad de incurrir en un préstamo personal más caro, adquirir la segunda o, en su caso, hacer frente al pago de la entrada y a otros desembolsos ineludibles antes de vender la primera. Luego, pasado un tiempo, el comprador suscribirá con el banco una hipoteca tradicional. El puente, en este caso, es una palanca que dinamiza el mercado de viviendas usadas y alimenta la movilidad residencial ascendente, la compra por mejora55, que actúa como un efectivo motor de la espiral de precios. El instrumento favorece mucho la compra de vivienda por particulares sea como bien de inversión (comprar para vender), sea como forma de materializar el ahorro en bienes raíces, sea como canalización del dinero negro…

− Sin carencia: cuotas mensuales de 1.334 euros y un costo total de 400.200 euros. − Con carencia de intereses: 900 euros/mes los primeros 15 meses, 1.372 euros/mes el resto del tiempo, sumando

404.580 euros a los 25 años. − Con carencia total: 1.451 euros a partir del 16º mes, sumando 413.666 euros.

52 Práctica esta última que debe ejecutarse de manera, digamos, sibilina para sortear las prohibiciones de la legislación española al respecto. 53 Se puede documentar ejemplos en que se han tasado pisos haciendo caso omiso de que el edificio estaba en muy mal estado de conservación. A este respecto la experiencia de San Cristóbal de los Ángeles y Lavapiés es más que ilustrativa. 54 Las operaciones, pergeñadas por las inmobiliarias y otros intermediarios del mercado –según cuentan las víctimas-, se hacían muy aprisa para evitar la inclusión de los datos en la Central de Información de Riesgos y la subsiguiente detección por el Banco de España. 55 Mejora: sea en el plano de la utilidad (vivienda más grande o con más prestaciones o mejor localizada o…), sea en el plano del estatus (vivienda de alto standing).


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En la actualidad, las entidades financieras han restringido severamente la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda. Lo han hecho endureciendo los requisitos de acceso. De los exámenes relajados de los años buenos se ha pasado a un escrutinio estricto. El esquema contrasta, no obstante, cuando se trata de la compra de una vivienda de los propios bancos y cajas de ahorro, obtenida como dación en pago de un crédito fallido. En tales situaciones, las entidades se muestran muy generosas. Es el momento de las gangas, con rebajas de hasta un 30% sobre el precio de mercado, plazos de amortización que se alargan a 40 años, periodos de carencia de 24-36 meses, participación en sorteos, ofertas especiales para quienes compren antes de una fecha determinada, diferenciales del interés por debajo de un punto sobre el euribor o, en algún caso, diferenciales iguales a cero o casi cero. Ciento cincuenta y cuatro mil euros de hipoteca media en la Comunidad de Madrid De acuerdo con la estadística de hipotecas elaborada por el INE56, en 2010, en la Comunidad de Madrid, se suscribieron unos 84 mil créditos con garantía hipotecaria para la compra de vivienda por un importe total de unos 13 mil millones de euros. Ello supone una hipoteca media de unos 154 mil euros. El importe parece moverse con la evolución de los precios medios de las viviendas, determinando una ratio en el intervalo 60%-70%, con tendencia a bajar del límite superior al inferior; si bien no es correcto emparejar los datos del INE sobre hipotecas con los del Ministerio de Fomento sobre precios. En la cresta de la ola, 2007, la hipoteca media alcanzó los 195 mil euros.

Importe medio de las hipotecas para compra de vivienda

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España C. Madrid

Fuente: INE. En 2003 cambia la base, de manera que la serie se rompe. Los periodos 1994-2002 y 2003-2010 no son estrictamente comparables.

56 Dicha estadística está referida a las fechas de inscripción de las operaciones. Recoge datos acerca de las constituciones, cancelaciones y modificaciones de los préstamos hipotecarios y los desagrega para fincas rústicas y urbanas (viviendas, solares y otras). Dado que las conclusiones que se pueden deducir del examen de esta información son redundantes con las extraídas anteriormente, nos limitaremos a fijar varias observaciones de interés.

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3.1.4 Las actividades inmobiliarias Algunos preliminares Según hemos visto en los epígrafes anteriores, ni los materiales ni la mano de obra son elementos constitutivos de la burbuja inmobiliaria. A pesar del fuerte tirón de la demanda debida al frenético ritmo de la construcción de viviendas y obra civil, los costos de producción no se dispararon. Cuando los mercados interiores de materias primas y de trabajo no fueron suficientes, la importación y la inmigración dieron una respuesta puntual. De tal modo, la actividad no se estranguló. Así el empleo en la construcción, en España, entre 2000 y 2007, creció un 65%, frente al empleo en todos los sectores que lo hizo un 36%. En cambio, el mercado del suelo y el mercado financiero, tanto el hipotecario como el de empresas, sí insuflaron aire en la burbuja. En los dos últimos epígrafes hemos tenido ocasión de apreciar cómo tanto por la vía de las cantidades como por la vía de los precios ambos metieron energía en la espiral. Desde la celebración de un enorme número de transacciones de terrenos y el consiguiente cambio de manos de miles y miles de hectáreas de suelo edificable hasta el despliegue de una progresión de mareo en los precios, pasando por la aplicación de una política de dinero fácil y una estrategia sistemática de incentivación del apalancamiento de las economías familiares. Los propietarios de suelo, tanto empresas como personas físicas, y las entidades financieras fueron agentes muy activos en la formación del boom, flanqueados por las empresas tasadoras, las aseguradoras, las consultoras, los gabinetes técnicos, así como los medios de comunicación. Los pasos de las dos vedettes contaron con un amplio y nada inocente coro de animadores. Ahora bien, no fueron los únicos actores. La burbuja también se alimentó de una demanda desbocada. Ni mucho menos, la demanda demográfica fue suficiente para desencadenar el sobrecalentamiento del mercado. Por aquélla entendemos la derivada de los procesos de desdoblamiento de las familias existentes (nupcialidad, emancipación, divorcios, resolución de situaciones de hacinamiento…) y la añadida por el crecimiento migratorio. La misma vendrá siendo igual al incremento del parque de viviendas principales: unas 57 mil/año en la Comunidad de Madrid en la década de los 2000 y unas 366 mil/año en el total español. Nada que ver con las 83 mil y las 723 mil compraventas, respectivamente, registradas de media anual en el periodo 2004-201057. En los años buenos, en efecto, se ha manifestado una demanda motivada por factores distintos de los demográficos (mejora, inversión, ahorro, dar salida al dinero negro…), la cual tiene, por razones que sería ocioso describir aquí, un fuerte efecto inflacionista. Aun, la propia demanda demográfica, debido al abultado saldo migratorio, ejerció un empuje superior al observado en los 90. Sin duda, las Administraciones públicas (local, autonómica y central) contribuyeron de manera decisiva a la formación de la burbuja. Los móviles, en cada escalón, son múltiples y no nos detendremos en ellos, excepto algunas consideraciones a título ilustrativo. Los gobiernos nacionales, con Rodrigo Rato y Pedro Solbes como ministros de Economía, aplaudieron la marcha del

57 Nótese que el desequilibrio es, en realidad, mayor que el que estas cifras sugieren, pues sendas medias están calculadas sobre periodos diferentes: la de aumento del PIR principal sobre los años con saldos más altos, mientras que la de las ventas incluye los años del batacazo. Por lo demás, es probable que, en el caso de la Comunidad de Madrid, el crecimiento del parque principal estimado por el Ministerio de Fomento esté algo exagerado, según hemos analizado más atrás.


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ladrillo, en tanto que suponía empleo, riqueza, tributos… ¿Quién se atreve a cerrar la fiesta en los momentos de mayor frenesí? Los avisos sobre el posible deterioro de los fundamentos de la economía eran tratados de modo despectivo y sus portavoces sufrían el ostracismo como pájaros de mal agüero58. Por otra parte, a nadie se le esconde el enorme peso que la construcción y las actividades inmobiliarias tienen en los ingresos de las haciendas locales y, por ende, la incidencia del pinchazo de la burbuja en la melancólica situación en que se hallan: IBI, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, licencias, ventas de terrenos… Pero el asunto no queda aquí, las Administraciones son parte principal en el mercado inmobiliario en otros dos sentidos. Primero, en tanto que ejercen el gobierno de la política territorial y la planificación urbanística, convirtiéndose en las instancias claves de decisión acerca de dónde, cuándo, cuánto, qué… se edifica y segundo, en cuanto que son las mayores propietarias de suelo susceptible de edificación. El comportamiento de las Administraciones en las operaciones de Campamento, Chamartín, cárcel de Carabanchel, cuartel de Ingenieros de Villaverde, hospital del Aire en Arturo Soria, enajenación de los suelos del Plan 18.000 por el Ayuntamiento de Madrid, ventas de terrenos previstos para vivienda social por la Administración regional… muestra tanto el poderío de aquéllas en el mercado del suelo como los afanes recaudatorios que las mueven. En resumen, detrás de la espiral de las cantidades y los precios sobre la que se desenvolvió el mercado inmobiliario en los 2000 se advierten los específicos comportamientos de los diferentes agentes económicos. Llegados a este punto es oportuno asentar dos apuntes polémicos.

− Contra lo que muchos dicen, de los análisis anteriores y los que siguen se desprende que la crisis de la economía de casino en España no es culpa de las hipotecas basura (las subprime) en EE UU. “Todo lo que sube baja” o también “tanto va el cántaro a la fuente que acaba rompiéndose”. La burbuja inmobiliaria estaba condenada a pinchar, como ya ocurrió con la burbuja de los 80; sólo era cuestión de cuándo y con qué gravedad. Es lo propio de la economía capitalista y sus ciclos. El momento se concreta cuando las tasas de beneficio empresariales se tambalean. Como quiera que no corresponde aquí extendernos en la exposición de la teoría de la crisis, baste señalar cómo el mercado inmobiliario empezó a lanzar signos de agotamiento antes del crash en USA. Así, las transacciones de suelo empiezan a disminuir, en número y en superficie vendida, en 2005; en 2006 empiezan a ceder los ritmos de evolución de las compraventas de viviendas, registrando tasas interanuales negativas; la progresión continua de los precios del metro cuadrado de las residencias se acelera hasta 2004, para luego irse ralentizando, si bien la curva ascendente no se invierte hasta finales de 2007. Sin duda, una vez la economía mundial se derrumba en la recesión, los malos augurios de la economía española entran en ebullición y se precipitan.

58 En una carta a Pedro Solbes, en 2006, los inspectores del Banco de España decían: “Nos vemos obligados a hacer constar que el nivel de riesgo acumulado por el sistema financiero español como consecuencia de la anómala situación del mercado inmobiliario es muy superior al que se desprende de los discursos del gobernador”. Éste a la sazón era Jaime Caruana, nombrado en 2000 por el Gobierno de José María Aznar.

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− Luego entonces, la burbuja y el subsiguiente estallido no es culpa de los comportamientos avariciosos y/o golfos de unos cuantos. Aquéllos existen y tienen su peso en el desencadenamiento de la tormenta, pero los resortes de la formación de la burbuja y de su desenlace está en los fundamentos del sistema. Existe una corriente buenista de pensamiento que achaca la crisis a la irresponsabilidad de los banqueros, la avaricia de las inmobiliarias, la falta de escrúpulos de las tasadoras o las agencias de rating, la negligencia de las autoridades… Todo eso, según qué casos, existe y tiene su importancia, pero es insuficiente para llevar la economía al subsuelo de las estadísticas. En realidad, ocurre que los agentes persiguen sus intereses con ahínco y si no lo hicieran serían eliminados. El mercado no modera las conductas extremas, sino que, en determinadas circunstancias, las incentiva, tanto más en situaciones de monopolio en las que los oferentes no captan (pasivamente) los precios de los bienes sino que (activamente) los hacen. Es un mito el aforismo “vicios privados, beneficio público”; sino que, antes bien, la persecución de los intereses particulares lleva la economía al desbordamiento y la desproporción.

Las inmobiliarias, un actor clave Según se ha visto más arriba, el importe de las compraventas de viviendas en España y, también, en la Comunidad de Madrid ha llegado a equivaler al 16% del PIB respectivo59. Se trata, pues, de un mercado muy amplio referente del sector de las inmobiliarias. Éstas, a nuestros efectos, incluyen, en lo fundamental, las promotoras de viviendas, las gestoras de cooperativas, las empresas de alquiler y las agencias. Son un actor clave, toda vez que la mayor parte de la vivienda de nueva planta es impulsada por las promotoras o, en su caso, por la autopromoción cooperativa, la cual, a su vez, requiere los servicios de las gestoras. La venta de las viviendas usadas, también en su mayor parte, está intermediada por las agencias. Cada vez menos personas (en solitario o en colectivo) promueven directamente su vivienda, sino que la actividad ha sido masivamente mercantilizada y asignada a las empresas especializadas, sea la promoción estricta y tout court, sea la organización y gestión de la autopromoción. Asimismo, cada vez menos personas compran (venden) la vivienda de segunda mano en la relación inmediata con el vendedor (comprador), sino que acuden a las agencias y actores especializados. La transacción cara a cara es, cada día más, una rareza. Algo parecido ocurre con el alquiler: además de las empresas con parques en alquiler, en la órbita de los particulares va ganando terreno el papel de las sociedades públicas intermediarias entre el casero y el inquilino. Las inmobiliarias, por tanto, en sus varias secciones se han adueñado del mercado, desplazando casi del todo el autoconsumo. El estudio del sector desborda ampliamente los límites del presente informe, por lo que en las páginas que siguen nos contentaremos con reunir algunos rasgos de interés.

59 En términos de contabilidad nacional, el peso del valor añadido bruto del sector sobre el total representa un 9%, en 2007, de acuerdo con el dato de las últimas tablas input-ouput publicadas por el INE.


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Una burbuja bursátil Tenemos una burbuja inmobiliaria, alimentada por una burbuja financiera, justo los ingredientes necesarios para hinchar el mercado especulativo por excelencia: la bolsa. Una vez superados los reveses de la crisis de las empresas informáticas a inicios de los 2000, las cotizaciones en la bolsa registran un incremento muy acusado y continuado hasta finales de 2007. El IBEX3560, entre 2002 y 2007, casi se triplicó, hasta alcanzar el valor récord a finales de 2007. Luego sufre una bajada muy pronunciada, seguida por una moderada recuperación. Entre el pico de 2007 y los valores observados en el primer cuatrienio de 2010, el índice ha perdido alrededor de un 30%.

EVOLUCIÓN DEL IBEX35

Fuente: www.infobolsa.es

El comportamiento de las inmobiliarias que cotizan en la Bolsa de Madrid lleva la pauta anterior al extremo. Antes de 2007, sus índices experimentan auténticos fogonazos ascendentes; unidos a movimientos espectaculares de fusiones, ampliaciones… Después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los índices se desploman, tanto que en la actualidad las empresas no valen nada. A continuación insertamos, como ilustraciones, la evolución de las cotizaciones de dos inmobiliarias muy señaladas: Metrovacesa y Colonial. Como se ve, las curvas tienen forma de montañas muy afiladas.

METROVACESA

60 Principal índice de referencia de la bolsa española, formado por las cotizaciones de las 35 principales empresas presentes en las bolsas de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao.

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COLONIAL

Fuente: www.infobolsa.es

Si la subida de las inmobiliarias fue la de un cohete, la bajada no le queda a la zaga. En el siguiente cuadro resumimos los principales datos de las empresas que cotizan en la Bolsa de Madrid. Están referidos a los últimos 5 años. Las fechas de los máximos se registran, en todos los casos, en algún día de 2006-2007 y las de los mínimos en algún día de 2010-2011.

INDICES BURSÁTILES (EUROS POR ACCIÓN): ÚLTIMOS 5 AÑOS Máximo Mínimo Último* Fergo AISA 22,9 0,18 0,185 Inmobiliaria Colonial 9,96 0,05 0,074 Inmobiliaria del Sur 54 11,5 11,85 Martinsa** 20,74 7,3 7,3 Metrovacesa 134,95 5,21 6 Realia 6,8 1,35 1,72 Reyal Urbis 10,99 0,8 1,105 Sacyr Vallehermoso 54 3,565 8,671 Sotogrande 11,9 2,18 3,7

Fuente: www.bolsagráfica.com. * Tomado de la cotización del 21/04/2011. ** En proceso concursal.

Más de treinta y siete mil inmobiliarias El último dato disponible establece, para la Comunidad de Madrid, el número de empresas inmobiliarias en poco más de 37 mil61. Suponen un 7,3% del total de negocios cuya sede social está domiciliada en la región y, por otra parte, suman el 17% del total de inmobiliarias existentes en España. Las más frecuentes son las promotoras (2 de cada cinco), seguidas por el alquiler por cuenta propia y por la prestación de servicios inmobiliarios por cuenta de terceros (agencias, administraciones de fincas…). Por otro lado, los locales alcanzan 38 mil; de manera que resulta que muy pocos negocios son multiestablecimiento (cuentan con una sede central y una o más sucursales). Existen cadenas de locales con una imagen corporativa compartida, pero se trata de franquicias que conservan separada la titularidad jurídica de cada participe en la red. Por otra parte, al buscar “inmobiliarias en la provincia de

61 Según el Directorio Central de Empresas (DIRCE) del INE. Aquél se configura a partir de los registros del IAE y las cotizaciones a la Seguridad Social, entre otras fuentes. Empresas inmobiliarias son aquellas cuya actividad principal cae bajo dicho epígrafe, de forma que existen otras muchas empresas que también despliegan actividades de promoción, compraventa… de inmuebles (viviendas, comercios, oficinas, naves industriales…) pero como actividad secundaria o subsidiaria (p. ej., una constructora que comercializa sus productos o un banco que negocia con las viviendas que obtiene como dación en pago). Tales negocios no figuran como empresas inmobiliarias.


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Madrid” en la web de las páginas amarillas obtenemos casi 9 mil resultados, que es una cifra próxima a la de empresas inmobiliarias por cuenta de terceros que recogemos en la tarta siguiente.

Distribución de las inmobiliarias en la CM, a 1 de enero de 2010

14105

19613736

8976

136

Promoción inmobiliaria

Compraventa por cuenta propia

Alquiler por cuenta propia

Actividades por cuenta de terceros

Servicios integrales a edificios einstalaciones

Fuente: Directorio Central de Empresas (DIRCE) del INE.

Empresas muy pequeñas A primeros de 2010, el número medio de asalariados por empresa de toda la economía regional ascendía a 6 personas. Pues bien, para el conjunto de las actividades inmobiliarias, el promedio apenas alcanzaba los 2 asalariados por unidad. El subsector de los servicios integrales a los edificios tiene un carácter excepcional: 123 empleados de media, agrupando a varias firmas de tamaño medio y grande; pero el resto de los subsectores, y en particular los puramente inmobiliarios, muestran una tremenda atomización. El de la promoción contrata a poca gente: el 75% no cuenta con personal asalariado y lo mismo ocurre en algo más del 60% de las unidades dedicadas al alquiler por cuenta propia y las de actividades inmobiliarias por cuenta de terceros. En total, más de 9 de cada diez inmobiliarias tienen 1, 2 o ningún empleado y el 98% está por debajo de 5.

Distribución de las empresas según el nº de asalariados

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Promoción inmobiliaria Compraventa por cuentapropia

Alquiler por cuenta propia Actividades por cuenta deterceros

Servicios integrales

100 y +

20-49

10-19

3-5

1-2

0

Fuente: DIRCE, INE. Datos a 1 de enero de 2010.

de 118

No contamos con el dato relativo a la distribución de las empresas inmobiliarias madrileñas por forma jurídica; sí, no obstante, para el total nacional. Son muy poco frecuentes, al contrario de lo que sucede en el resto de las ramas de actividad, los empresarios individuales (autónomos con y sin asalariados), concentrándose la mayoría de los negocios –en todas las rúbricas- bajo la fórmula de la SL. Detrás de éstas, en el caso del alquiler por cuenta propia, alcanza un peso significativo la figura “otras formas” (presumiblemente las comunidades de bienes) y, en el caso de la compraventa por cuenta propia, las SA. En definitiva, nos encontramos con un sector formado por microempresas formalizadas como sociedades de responsabilidad limitada, atendidas mayoritariamente por sus dueños; con un peso significativo de las franquicias y también con un número reducido de compañías importantes. El retrato, a grandes rasgos, vale para el subsector de las promotoras y para el de las agencias. Acusado crecimiento del tejido empresarial al calor de la burbuja inmobiliaria El número de empresas inmobiliarias de la región casi se triplicó en la década de los 2000, pasando de 13,7 mil a primeros de 1999 a 38,7 mil el 1 de enero de 2008. En porcentaje, un incremento del 181,4%, frente a un 45,1% del tejido total62. Observamos que el fuerte ritmo ascendente fue seguido por las tres subramas en que se desagregan las actividades inmobiliarias: promoción, alquiler y agencias. Después del crash, las curvas hallan el punto de inflexión y empiezan a descender; si bien lo hacen de manera muy moderada e incluso las especializadas en el alquiler siguen subiendo algo. En el segundo gráfico apreciamos que las mayores ganancias relativas tienen lugar en el periodo 2004-2006, con variaciones interanuales por encima del 15%, coincidiendo con la etapa de mayor dinamismo en las compraventas, las iniciaciones y los precios. En 2007 se frenó el ritmo y en 2008 se produce una disminución muy tímida del volumen total, que ha seguido en 2009 y presumiblemente en 2010, aunque el dato correspondiente aun no ha sido publicado.

Evolución del número de inmobiliarias en la CM

0

5000

10000

15000

20000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Por cuenta propia Alquiler por cuenta propia Por cuenta de terceros

Fuente: DIRCE, INE. Datos a 1 de enero de cada año. Ramas según CNAE de 1993.

62 Para el periodo 1999-2009 (a 1 de enero), el DIRCE ofrece la información de las ramas económicas con arreglo al CNAE (clasificación nacional de actividades económicas) de 1993. Para 2008-2010 lo hace de acuerdo con una nueva clasificación, el CNAE de 2009. Ello supone una ruptura en la serie. La CNAE´93 incluye la promoción en el epígrafe de actividades inmobiliarias por cuenta propia y los servicios integrales en las actividades inmobiliarias por cuenta de terceros.


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Variación interanual del nº de empresas inmobiliarias

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

C. Madrid España

Fuente: elaboración propia con datos del DIRCE, INE. A 1 de enero de cada año: el aumento se produce en el año anterior al que se lee en la gráfica. CNAE´93.

Ajuste en el empleo En el apartado anterior hemos visto que el ajuste en el sector inmobiliario, después del pinchazo de la burbuja, no ha tenido mucha incidencia en el número de empresas. La inflexión de las curvas de evolución ha sido bastante moderada. Es éste un dato que nos proporciona el DIRCE (INE) que contrasta con otras afirmaciones y vaticinios que llegaron a pronosticar la desaparición de la mitad del sector. Tal no es un recorrido que sea confirmado en modo alguno por la fuente probablemente más autorizada. Si la observación la hacemos por número de locales, tampoco parece que el ajuste se haya centrado especialmente en el cierre de sucursales. Ambas aseveraciones no dejan de ser sorprendentes y nos aconsejan hacer algunas reservas a la fiabilidad de los datos. El ajuste, como consecuencia del final del boom inmobiliario, sí lo apreciamos en materia de empleo. La Encuesta de Población Activa (EPA), del INE, muestra una acusada disminución del personal ocupado en las actividades inmobiliarias entre primeros de 2008 y finales de 2010: de 23 mil a 12 mil63, una caída del 50%, en la Comunidad de Madrid, del orden de 10 veces más que la disminución relativa de la ocupación total. Al final de los años

63 Las actividades inmobiliarias están definidas con arreglo a la CNAE´2009. No incluye ni el empleo en las promotoras (que la EPA suma al sector de la construcción) ni el empleo en los servicios integrales a los edificios e instalaciones (que la EPA suma al sector de servicios auxiliares). Suponemos que en el subsector de las promotoras el comportamiento en materia de ajuste sigue la misma pauta que en el resto de las actividades inmobiliarias.

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buenos el empleo en el sector representaba apenas un 0,8% del empleo de todos los sectores, para bajar después hasta apenas un 0,4%64.

Número de ocupados en las actividaes inmobiliarias de la CM

0

5

10

15

20

25

2008TI 2008TII 2008TIII 2008TIV 2009TI 2009TII 2009TIII 2009TIV 2010TI 2010TII 2010TIII 2010TIV

Fuente: EPA, INE. Según CNAE de 2009. En miles.

Pocas barreras de entrada La evaluación del ajuste en materia de empleo en el sector inmobiliario sería notoriamente más moderada si tomáramos el Directorio Central de Empresas (DIRCE) como fuente de información. A partir de éste, además, estimamos un número de ocupados superior al que arroja la EPA en cualquiera de los años de la serie. El hecho de que diferentes instrumentos administrados por un mismo organismo se contradigan nos confirma en la reserva que hemos expresado más arriba concretamente a propósito del DIRCE. A modo de hipótesis, proponemos la siguiente conclusión. El sector de las inmobiliarias creció muy aprisa, en empleo y número de empresas, en los años de formación de la burbuja. El pinchazo de ésta se ha plasmado en un fuerte recorte del empleo, acompañado por un descenso –parece que significativamente menor en términos relativos- del número de empresas y de locales; lo cual, a su vez, habrá determinado una contracción notable del tamaño medio de las unidades de negocio. En la medida en que la hipótesis anterior sea empíricamente sostenible, podemos extraer una segunda hipótesis de trabajo. El ritmo frenético de las iniciaciones, compraventas, precios, crédito… avivó enormemente el

64 Ambos porcentajes son algo superiores si añadimos el empleo en las promotoras y en los servicios auxiliares.


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emprendimiento empresarial rebajando las barreras de entrada. En cambio, el declive o, mejor dicho, el desplome de la actividad alza algunas barreras de salida. Si se nos permite apelar a una imagen simplificada, tenemos dos contraplanos: fácil entrar/difícil salir. Nos encontramos así con un sector integrado por microempresas, con un personal escasamente cualificado en las tareas de promoción y gestión y tal vez muy motivado por el afán de obtener ingresos altos y fáciles. Pareciera que bastaba con comprar o alquilar un local con puerta de calle, instalar una oficina, abrir y ponerse a intermediar o a comprar y vender o incluso a promover. La facilidad de acceder al crédito doblegaba las dudas y daba alas para meterse en proyectos ambiciosos. Ahora, cuando se ha roto el cántaro, no es tan sencillo desprenderse de un negocio en el que, además del puesto de trabajo, se han invertido los ahorros familiares, se ha contraído deudas e hipotecas, existen activos que no salen ni a precio de ganga… Supóngase, por ejemplo, la situación de una persona o un pequeño grupo de personas que han promovido algunas viviendas que se han quedado a medio terminar o que están terminadas pero no hay comprador. ¿Qué hacer? Muchas veces la opción, si no única, sí mejor, es resistir e insistir. Fuerte crecimiento del valor añadido bruto (VAB) inmobiliario El ciclo del sector inmobiliario aparece más o menos bien reflejado en las cuentas oficiales de las empresas, tal como las recoge la central de balances del Banco de España (CBBE)65. El VAB y sus componentes (personal y beneficios) siguen curvas ascendentes muy pronunciadas desde mediados de los 90 hasta 2007, luego caen en picado. El dibujo repite otras muchas gráficas que hemos visto en las páginas anteriores, si bien –insistimos- las cantidades no son representativas del universo dados los numerosos sesgos de la muestra. Señala el sentido creciente de la aportación del VAB inmobiliario al producto bruto de la economía española en todo el periodo, así como su incidencia en la fuerte recesión de 2007 en adelante. Observamos cómo sendos componentes siguen recorridos paralelos. El beneficio bruto66 viene representando a lo largo de periodo, arriba-abajo, el 60% del valor añadido, con una significativa subida en los años de la crisis. Este desequilibrio a favor de los excedentes empresariales es tanto más notable cuanto el mismo dato para el total de los sectores se mueve en una horquilla alrededor del 35%.

65 El Banco de España, en colaboración con los registros mercantiles, elabora una serie estadística desde los 90 sobre las cuentas de las empresas: pérdidas y ganancias y balance. La base de información son los libros que anualmente las empresas depositan en los registros. En teoría, la serie nos da la información económico financiera esencial de los negocios: ventas, gastos, beneficios, inversiones, deudas… En realidad, dicha información es bastante defectuosa, pues ni todas las empresas depositan las cuentas y en las que sí se depositan hay numerosos errores, además de la utilización de criterios diferentes de contabilización de las operaciones. Así, en la serie elaborada, el Banco de España elimina un amplio bloque de cuentas que presentan incoherencias en las cifras. Por otra parte, la serie sólo incluye las empresas de menos de 50 trabajadores contratados. Elimina las empresas de 50 y más trabajadores, así como aquellas que no emplean asalariados, que en el sector inmobiliario son muy frecuentes. Por todo ello, la muestra resultante no es representativa del conjunto. La información ofrecida no es extrapolable al universo; sino que la utilidad de la misma se concreta en que es indicativa o, si se prefiere, nos permite contar con un termómetro significativo. Por lo demás, los datos desagregados por sectores de actividad lo están según la CNAE´2009. Así pues, en la categoría de inmobiliarias están las agencias, empresas arrendadoras, etc., pero no las promotoras. Hubiéramos preferido emplear otra fuente, tal vez más reveladora, como la de la central de balances del Banco de España, pero la serie de ésta, para el sector inmobiliario, se corta en 2006. Finalmente, la fuente ofrece la información para el total nacional, no la clasifica por CC AA, de manera que no nos es posible profundizar en los datos de las empresas madrileñas. Nos tenemos que contentar con el supuesto de que el perfil de éstas no es muy diferente del perfil de la media nacional. 66 El beneficio bruto es el beneficio de las empresas antes de impuestos y del pago (cobro) de intereses y sin imputar las amortizaciones. En él se suman los ingresos de los trabajadores autónomos, muy infraestimados en la estadística que manejamos toda vez que se han eliminado las empresas sin asalariados.

de 118

Evolución del VAB en el sector inmobiliario y sus componentes

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

VAB Personal Benedicio bruto

Fuente: CBBE/Registros. En miles de euros.

Variación interanual del VAB y sus componentes

-10,00

-5,00

0,00

5,00

10,00

15,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

VAB G. personal Beneficio bruto vab total

Fuente: elaboración propia con datos de la CBBE/Registros.

Fuerte ajuste del empleo El movimiento que acabamos de dibujar en el apartado anterior relativo a la alta participación de las rentas empresariales en la tarta inmobiliaria y a su crecimiento en los años de la crisis obedece a la contracción del empleo asalariado y a la desaceleración del salario medio. Buena parte de la disminución del empleo se ha concentrado en el segmento de los contratos temporales.


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Media de asalariados por empresa y variación interanual del salario por trabajador

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

-1

0

1

2

3

4

5

6

Asalariados Salario

Fuente: elaboración propia con datos de la CBBE/Registros. Escala de la derecha: tamaño medio y escala de la izquierda: variación interanual.

Muchos inmovilizados inmobiliarios Las empresas inmobiliarias recogidas en la base de datos de la CBBE/Registros presentan una estructura del activo muy cargada en el inmovilizado debido al peso en el mismo de las viviendas (para alquilar o para vender67) y otros elementos anejos. La proporción casi duplica la observada en las empresas de los otros sectores.

Inmovilizados sobre activo total

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Inmobiliarias Total empresas


67 Aun considerando que en la categoría no están sumadas las promotoras, de acuerdo con la CNAE´2009 aplicada en la serie estudiada. Por lo demás, recuérdese que estamos hablando de empresas con menos de 50 asalariados.

de 118

Muchos recursos propios La elevada participación de los inmovilizados en el activo de las inmobiliarias se corresponde con un alto coeficiente de autofinanciación, comparado con el resto de las empresas. A lo largo de la serie, dichos índices se mueven, respectivamente, en un 60% - 70% y un 30% - 40%.

Recursos propios sobre pasivo total

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009



Mucho apalancamiento con las entidades financieras Más arriba hemos visto que el crédito concedido por los bancos y cajas de ahorro al sector inmobiliario creció mucho más aprisa que el crédito obtenido por el resto de las actividades productivas y el crédito hipotecario. A partir del análisis de los depósitos anuales de las cuentas tenemos que la deuda media de las inmobiliarias68 es muy superior a la deuda media del resto de las empresas. También tenemos que, en las inmobiliarias, la mayor parte de esa deuda está contraída a largo plazo y lo está con las entidades de crédito; mientras que, en el caso del resto de las empresas, más de la mitad de la deuda lo está con acreedores varios (sobre todo los proveedores).

68 Siempre con la limitación de que la base de datos no incluye a las promotoras y de que el universo de empresas está muy recortado, pues sólo recoge empresas pequeñas y no todas (están fuera las que no emplean personal asalariado y las que presentan cuentas con incoherencias).


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Deuda media por empresa

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100

200

300

400

500

600

700

800

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009


Fuente: elaboración propia con datos de la CBBE/Registros. En miles de euros.

Las cuentas analizadas, sin embargo, no reflejan bien el fuerte crecimiento del crédito a las inmobiliarias habido en los años de formación de la burbuja. Ello se puede deber a la deficiente calidad de la información o a que gran parte de ese crédito fue destinado a las promotoras y a las inmobiliarias de mayor tamaño, siendo que en sendos casos carecemos de datos para contrastar la hipótesis. Alta rentabilidad, pero… Más arriba hemos visto que una fracción elevada (en comparación con lo que ocurre en el resto de las ramas de la actividad económica) del valor añadido bruto generado en el sector inmobiliario es apropiado por el capital, no por el trabajo. Ahora bien, la evaluación de la rentabilidad de los negocios exige relacionar esa parte que hemos llamado “del capital”69 con las ventas o facturación ordinaria, así como con el activo total o, lo que es lo mismo, con el capital total empleado cada año y con los fondos propios o, lo que es lo mismo, con la porción del capital total que es financiada directamente por los propietarios. El retorno anual sobre la facturación es altísimo en el sector inmobiliario: del orden de 5-6 veces más alto que en el total de las empresas pequeñas, 69 En realidad, utilizamos un concepto más afinado, el de cash flow, esto es, el beneficio neto después de intereses e Impuesto sobre Sociedades y antes de amortizaciones. En puridad, esta es la parte que corresponde a la propiedad de la empresa, una vez deducidas las cuotas de Hacienda y de los prestamistas. Esta forma de medir la rentabilidad nos parece más ajustada que otras más habituales que, en lugar del cash flow, toman el beneficio neto, haciendo abstracción de las amortizaciones. Trabajamos así con el retorno total del negocio, que incluye la parte destinada a dividendos, la parte destinada a acumulación y la parte destinada a recuperar la inversión: ganancia repartida, ganancia reinvertida y reposición de los activos utilizados.

de 118

ampliándose en los años buenos y recortándose en los malos. La enorme distancia se repite aun si no tenemos en cuenta las amortizaciones y establecemos el cálculo respecto del resultado neto.

Cash flow sobre ventas

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009



Ahora bien, si ponderamos el cash flow sobre los activos o sobre los fondos propios, la foto que obtenemos es sorprendente, pues nos muestra un escenario distinto del que a primera vista cabía esperar, muy otro del que percibimos en el gráfico anterior. En efecto, vemos que la rentabilidad es superior en el conjunto de las actividades económicas que en el sector inmobiliario. Lo es todos los años de la serie, dándose una moderada aproximación en los últimos. Ocurre que las inmobiliarias operan con márgenes más amplios, pero, al tiempo, se ven obligadas a movilizar un capital total –tanto recursos propios como recursos prestados- muy alto, debido al abultado peso de los inmovilizados (viviendas…) en la estructura del activo. En 2009, las empresas de las muestra, por cada 10 euros de ingreso hubieron de mover un capital de 14, mientras que en las inmobiliarias la relación fue de 10 a 103.

Ratios de rentabilidad

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sobre activo-inmob Sobre patrimonio neto-inmob Sobre activo-resto Sobre patrimonio neto-resto



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Con todo, la explicación que damos en el párrafo anterior no suprime la sorpresa. La menor rentabilidad del sector inmobiliario que se deduce de la información proporcionada por los depósitos de cuentas es poco consistente con los datos cruciales de la burbuja inmobiliaria que hemos visto más arriba relativos a la evolución de las compraventas, los precios, el número de empresas... De ser cierta la menor rentabilidad, ocurriría que el agente más activo del mercado apenas sale beneficiado de la burbuja, mientras que la gran tajada se la llevan en solitario los propietarios de suelo, las entidades crediticias e incluso la Hacienda pública. Esa es una hipótesis de trabajo muy poco probable. La explicación a esta contradicción habría que buscarla en tres direcciones no excluyentes entre sí:

− La deficiente cobertura de la muestra de empresas inmobiliarias: no incluye las unidades tal vez más lucrativas (las promotoras y las empresas medianas y grandes). También influye la omisión de las empresas sin asalariados, muy abundantes en el sector en comparación con el resto de las ramas, y que presumiblemente trabajan con capitales propios y ajenos bastante inferiores a la media. Si se pudiera corregir estas lagunas de la muestra (tanto para las inmobiliarias como para el resto de empresas), es bastante probable que la rentabilidad del sector mejoraría más que el del resto de las ramas económicas70.

− Los criterios de contabilización de los elementos del activo: éstos, en general, se contabilizan por el valor de adquisición, no a los precios de mercado de cada momento. De tal modo, tratándose de bienes que experimentan una acusada revalorización, tal como ocurrió con las viviendas en la etapa de formación de la burbuja inmobiliaria, en las cuentas de la empresa existe un volumen importante de plusvalías latentes, no afloradas. La magnitud desmedida de esa revalorización fue justamente la que atrajo a mucha gente a aventurarse en los negocios inmobiliarios en los 2000 y la que, p. ej., llevó a otras muchas firmas (constructoras, administradores de fincas…) a dedicarse a la compraventa de inmuebles. En el mundo de “los precios nunca bajan, sino que suben y suben”, parece que basta con acaparar. Ahora bien, por el contrario, el mismo criterio de contabilización implica que, una vez la burbuja pincha, las plusvalías se metamorfosean en minusvalías latentes, en activos cuyo valor de mercado es inferior al valor en libros.

− Por último, es probable que en el sector se dé una mayor ocultación de ingresos y, en consecuencia, una menor declaración de beneficios. Un móvil para realizar una venta a un precio declarado, más una parte en negro, es la rebaja de la factura del IVA o, en su caso, del Impuesto sobre Transmisiones. El inmobiliario es asimismo un sector con un margen significativo para la economía sumergida: comisionistas, agentes de venta casuales o marginales…

70 Sobra extendernos aquí en detallar el razonamiento que conduce a avanzar esta hipótesis. Baste decir que suponemos que la realización de las correcciones apuntadas en el texto tendrían el efecto último de aproximar las medias por empresa del activo total y los recursos propios en las inmobiliarias a las mismas medias en el resto de las ramas. Ese acercamiento permite la mejora relativa de la rentabilidad de las primeras respecto de las segundas.

de 118

Los gastos financieros llegan hasta el 10 por ciento de la facturación Dicho lo que precede, es verdad, sin duda, que los propietarios de suelo y las entidades financieras reciben una tajada muy voluminosa del negocio inmobiliario. Así, por ejemplo, mientras los gastos financieros (intereses, comisiones…) suponen no más del 3% de las ventas de las empresas de la muestra de la CBBE/Registros, suman, según los años, entre un 5% y un 12% de las ventas de las inmobiliarias. Ello ocurre, además, considerando que las inmobiliarias han conseguido recursos ajenos con un coste menor, tal como se aprecia en el gráfico que insertamos a continuación. Por lo demás, aun teniendo en cuenta que la rentabilidad de las inmobiliarias está infraestimada, observamos, en el segundo gráfico, cómo aquélla es netamente superior al coste de los recursos prestados; salvo en el inicio de la serie, coincidiendo con las postrimerías del pinchazo de la burbuja de los 80, y en el final de la serie, coincidiendo con el pinchazo de la segunda burbuja. Si no fuera así, a las empresas no les sería lucrativo operar.

Gastos financieros sobre recursos ajenos

0

2

4

6

8

10

12

14

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Inmobiliarias Resto empresas


Comparación de la rentabilidad con el costode los recursos ajenos

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-4,00

-3,00

-2,00

-1,00

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1,00

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4,00

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1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Sobre rentabilidad del activo Sobre rentabilidad rec. Propios



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En resumen: a vueltas con las barreras de entrada y salida Como hemos visto, el análisis de los datos del Directorio Central de Empresas del INE (DIRCE) apunta la existencia de pocas, durante la formación de la burbuja, barreras de entrada en el sector inmobiliario y, en cambio, de muchas barreras de salida, tras el pinchazo. A pesar de sus numerosas deficiencias y limitaciones, el análisis de la información de los depósitos de cuentas ofrecida por la CBBE/Registros confirma la imagen: fácil entrar/difícil salir. De un lado, en los años buenos, el acceso no es complicado sortearlo en tanto que no se requiere una alta inversión para arrancar y, en todo caso, es fácil acceder al préstamo; al tiempo que el mercado ofrece unas expectativas de lucro más que suculentas. De otro lado, en los años malos, el abandono, si no la huida, tropieza con varios obstáculos que es difícil driblar: la existencia en el activo de inmuebles de los que no es posible deshacerse sin enajenarlos por debajo del valor en libros, incurriendo en minusvalías abultadas, y además la existencia de deudas cuantiosas con los bancos y cajas de ahorro de las que no es posible olvidarse, pues en muchos casos están avaladas con los patrimonios de los propietarios de las empresas y de sus familiares. 3.1.5 La burbuja inmobiliaria: el resultado inevitable del comportamiento de

los agentes En el presente epígrafe dedicado a la estructura y génesis de la burbuja inmobiliaria nos hemos extendido en el examen del comportamiento de los principales agentes. Gran parte de las conclusiones relevantes que se deducen del análisis de la información disponible las hemos desgranado en los sucesivos apartados, por lo que sería demasiado reiterativo que volviéramos sobre ellas. Merece la pena, dada la relevancia política del asunto, que centremos el cuadro. La idea mítica del mercado dice que éste es el encuentro de la oferta y la demanda tal que, si la primera supera a la segunda, los precios bajan y, si la segunda supera a la primera, los precios suben, buscando en sendos casos el punto de equilibrio. Nada más lejos de esta estampa que los movimientos del mercado inmobiliario en los años 2000. Pareciera como sí la oferta y la demanda se alimentaran una a otra en una fuga hacia delante; todo ello además en un marco en el que mucha gente simultanea los papeles de oferta y demanda, pues unos compran para vender y otros venden para comprar. Menos de dos décadas después de la burbuja de la segunda mitad de la década de los 1980 se desarrolla otra, alimentada por la existencia de una demanda bien nutrida debido a la suma del crecimiento vegetativo de los hogares y, sobre todo, al imponente crecimiento migratorio. El efecto enriquecimiento de la subida desmedida de los precios despierta o, mejor dicho, dispara las demandas por mejora y de segundas residencias, así como otros segmentos eminentemente especulativos como la demanda inversión, la demanda ahorro y, en fin, la demanda lavado de dinero negro. Por el lado de la oferta asistimos a una tremenda aceleración de los ritmos constructivos y a un fuerte ritmo de transacciones de viviendas de segunda mano. El tejido empresarial inmobiliario (promotoras, arrendadores, agencias) gana en densidad y complejidad; incluso muchas empresas en

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funcionamiento de cualesquiera sectores de actividad crean divisiones inmobiliarias, aunque sólo sea para poner en valor sus terrenos e inmuebles71. La oferta sube, pero los precios no bajan, sino que, bien al contrario, imprimen más velocidad a la subida. Los precios aumentan, pero la demanda no cae, sino que sobrepuja a la oferta. Es el mecanismo de la espiral: la mejor señal de que los mercados no se autorregulan, sino que por sí mismos tienden al desequilibrio y a la formación de efectos perversos; tanto más en el supuesto de mercados monopolistas, como lo son los de suelo y el inmobiliario. La formación de la burbuja no es culpa de todos, ni la consecuencia de que “hemos vivido por encima de nuestras posibilidades”. En aquélla encontramos tres actores principales, más sus respectivos adláteres: los propietarios de suelos edificables, las entidades financieras y las inmobiliarias (agencias, promotoras…), acompañados por las tasadoras, aseguradoras, constructoras, medios de comunicación especializada... No es casual que el boom inmobiliario vaya unido a la burbuja bursátil y a la burbuja financiera. En última instancia, cada uno de dichos agentes ha contribuido a organizar y fluidificar la fiesta, a cambio de participar en la apropiación de una riada de beneficios. Los propietarios de los terrenos han administrado la escasez artificial y la salida escalonada de los suelos; los bancos y cajas de ahorro han suministrado dinero fácil para construir, promover y comprar; y las inmobiliarias han captado, movilizado y hasta modulado a la demanda en las etapas más primitivas de cristalización de la intención o la voluntad de comprar. La mancomunación de esfuerzos de unos y otros ha ido orientada a remover obstáculos y vencer las resistencias de la demanda, animar las expectativas de compra, impulsar las decisiones de las familias… La desregulación de los mercados y la débil (y deficiente) supervisión de los mismos ha favorecido los procesos. Los diferentes actores han perseguido el logro de sus intereses guiados por el incentivo fundamental, la apropiación de la ganancia. Si no existen regulaciones, normas, directrices, planificaciones políticas, dispositivos de supervisión y vigilancia y si no existen contrapesos, el mercado por sí sólo descarrila. La burbuja y el subsiguiente estallido son el resultado necesario de la lógica de un mercado monopolista en el que los actores operan sin frenos con arreglo a la vulgata del discurso neoliberal. En esta línea tenemos que las Administraciones, desde el Banco de España hasta los ayuntamientos, como hemos argumentado más arriba, comparten una alta responsabilidad en la formación de la burbuja inmobiliaria tanto por acción como por omisión. No han cumplido sus funciones como instancias reguladoras, supervisoras… Tampoco han actuado como contrapesos, p. ej., poniendo suelo en el mercado para bajar los precios o promoviendo vivienda protegida en alquiler. 3.2 Las consecuencias de la burbuja y del pinchazo Entre las muchas consecuencias del boom y la crisis posterior, aquí nos centraremos en dos capítulos: accesibilidad y ejecuciones hipotecarias72. Ambos colman una parte muy significativa del problema habitacional.

71 Dicho sea de paso, este ha sido uno de los motores de la desindustrialización de las ciudades o áreas más caras y de sonados procesos de deslocalización industrial. En tal sentido, Madrid se lleva la palma, gracias a una revisión del PGOU, la del 97, que arrumbó con las ya muy debilitadas protecciones que había diseñado la revisión del 85.


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Por grado de accesibilidad a la vivienda entendemos la capacidad de las familias y los individuos a usufructuar una en el marco de los procesos de demanda generada por los vectores demográficos: emancipación, desagregación de hogares, inmigración… No consideramos, pues, la demanda por mejora, inversión, ahorro, lavado de dinero negro… A falta de datos expresos sobre la cuestión, un buen índice de medición sería la tasa de esfuerzo en el primer año, esto es, la proporción que representa, en promedio, el pago de las cuotas de la hipoteca, después de aplicadas las deducciones en el IRPF, sobre los ingresos netos (después de impuestos y cotizaciones sociales) de las familias73 adquirientes. Con las estadísticas disponibles, no es posible construir una serie anual del índice de esfuerzo stricto sensu, menos aun para ámbitos inferiores al nacional: autonómicos, municipales o distritales. Los índices que se suelen publicar, en realidad, son aproximaciones más o menos groseras o, se podría decir, están cocinados con mayor o menor acierto74. Empeñarse hasta la cejas Una primera imagen del sacrificio que representa para las familias el acceso a la vivienda en compra lo encontramos en la serie construida por el Banco de España75. El índice se duplica a lo largo de los 2000, pasando de un 20% al inicio del decenio a un 40% en 2007, luego baja de manera muy pronunciada. En la evolución de la curva representativa del índice (con deducciones) entresacamos dos datos singularmente trascendentes. Primero, en los últimos años de la burbuja, el esfuerzo se sitúa claramente por encima del límite convencional del 33%, esto es, la norma de que la cuota no supere un tercio de los ingresos. Segundo, la tasa de esfuerzo se reduce del orden de 10 puntos porcentuales una vez se incorporan los beneficios en la tributación de la compra en el IRPF. Durante el boom, el diferencial se amplió, alcanzando su máximo en 2007. Luego se ha moderado, bajando a unos 6 puntos en 2010, el mínimo de la serie. Esa rebaja es en buena parte consecuencia de la nueva regulación que se introdujo en 2007. La compra, por tanto, ha estado fuertemente incentivada desde el punto de vista fiscal. De hecho la institución de las deducciones a la compra está tan presente en el edificio fiscal español que el Gobierno, en la última revisión (introducida en la Ley de Economía Sostenible), decidió retirarla totalmente sólo a los declarantes con bases imponibles superiores a 24 mil euros y de manera parcial a los declarantes con

72 Por supuesto, otros asuntos relacionados son muy importantes, tales como el desempleo generado por la economía del ladrillo, la erosión de la economía productiva o la extensión incontrolada de la huella urbana. Pero su análisis nos aparta del objeto de estudio del presente informe. 73 Por familia entendemos cualquier agrupamiento de personas que habitan una vivienda, sean cuales sean las relaciones de parentesco o afinidad que existan entre ellas, e incluyendo el caso especial de las familias unipersonales. De tal modo, el número de familias, así definidas, es igual al número de viviendas principales. 74 Excede los límites de este informe que nos extendamos en este asunto. Baste señalar, para no pecar de farragosos, que, en ausencia de los datos reales, tanto en el numerador (importe de las cuotas) como en el denominador (ingresos) se emplean aproximaciones y supuestos. Los índices, por tanto, sirven como imagen de la situación, pero no son un retrato. 75 En este índice, el coste de la hipoteca está calculado suponiendo un préstamo igual al 80% del precio de una vivienda de 93,75 metros construidos (75 metros útiles), a un plazo de 15 años en la década de los 90 y que ha ido aumentando, en los 2000, a más de 20 años. Los precios están tomados de las estadísticas del Ministerio de Fomento. A su vez, los ingresos se obtienen extrapolando la mediana de ingresos que arroja la Encuesta Financiera de las Familias de 2001, ajustada por la evolución de la renta bruta disponible.

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bases imponibles por encima de 17 mil euros, tras los iniciales titubeos que apuntaban a una supresión total o casi.

Índices teóricos de esfuerzo, según el Banco de España

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Un esfuerzo de escándalo Dado que no contamos con índices de esfuerzo estimados para la Comunidad de Madrid, en lo que sigue trabajamos con un índice de elaboración propia. En el numerador ponemos la cuota correspondiente a un crédito hipotecario suscrito en las siguientes condiciones:

Interés El vigente en el trimestre, para compra de vivienda, según el Banco de España

Importe 80% del precio medio de la vivienda, según la serie del Ministerio de Fomento, que arranca en 2004-T1

Tiempo de amortización 25 años, 300 mensualidades

Cuota Cuota antes de las deducciones fiscales

En el denominador, a su vez, ponemos la estimación de los ingresos de una familia joven suponiendo una media de 1,3 perceptores de rentas salariales, tomando los importes según la Encuesta Trimestral de Coste Laboral del INE. Como quiera que dichos importes son brutos, a fin de contar con el dato en términos netos, hemos deducido una estimación de las cotizaciones sociales del trabajador/a y de la cuota liquida en el IRPF. En el siguiente gráfico representamos los índices respectivos de España y la Comunidad de Madrid, antes de la aplicación de la deducción por compra de vivienda en el IRPF. Observamos que la tasa madrileña se sitúa siempre por encima del 40% e incluso, en los años centrales, entre mediados de 2006 y primeros de 2008, por encima del 60%, con picos del 70% en 2007. Aun sumando el efecto suavizador del beneficio fiscal (entre 6 y 14 puntos porcentuales, según el Banco de España76), tendríamos que en todo el periodo, durante el auge de la burbuja y después del pinchazo, el sacrificio de las familias de la región está muy por encima de la tasa convencional máxima del 33%; mientras que, en el promedio nacional, lo mismo ocurre desde inicios de 2005 hasta finales de 2009. Apreciamos que el sacrificio de los madrileños es del orden de 11 puntos superior a la media española, registrando los máximos en 2006 y 2007 y moderándose en el último periodo, a unos 8 puntos. 76 El diferencial está probablemente sobrestimado. En 2007 y siguientes, según nuestros cálculos, la reducción está en la mitad: algo más de 3 puntos. Por otra parte, la comparación de la curva de la tasa de esfuerzo española (sin deducciones), estimada por el Banco de España, se superpone a la estimada por nosotros, para España, en el supuesto de una vivienda de 75 metros útiles; lo cual prueba una alta consistencia entre ambas estimaciones a pesar de que se siguen procedimientos de cálculo muy diversos. La coincidencia aporta un plus de confianza sobre la bondad de la serie obtenida para la Comunidad de Madrid.

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Índices de esfuerzo de España y la CM

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Fuente: elaboración propia.

Diferencias de la tasa de esfuerzo madrileña respecto de la española

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La entrada también entraña un esfuerzo descomunal En tanto el préstamo hipotecario no cubre la totalidad del precio de la vivienda, el comprador deberá disponer de ahorros para saldar (en un solo pago o en varios) la entrada, más los gastos asociados a la adquisición (notaría, registros, impuestos…). Si nos atenemos al supuesto de la financiación por el 80%, el previo se eleva, más-menos, a un 30% del valor total: 20% y 10%, respectivamente. Tenemos así un segundo sacrificio que medimos por el cociente entre la suma de los pagos iniciales y los ingresos netos de la familia: se lee como el número de años durante los cuales la familia habría de destinar la totalidad de sus ingresos a la satisfacción de la entrada y gastos asociados. La tasa subió en los años más animados de la burbuja de casi 3 a casi 4 años, en la CM, con medio año de diferencia sobre el resto del país.

Entrada + gastos sobre ingresos netos

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En resumen, el esfuerzo se resuelve doblemente. Implica, de un lado, un

periodo largo durante el que la familia adquiriente debe ahorrar y sólo ahorrar y, de otro lado, prolongar el sacrificio durante décadas para satisfacer las cuotas de la hipoteca.

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La accesibilidad cuesta arriba condiciona múltiples situaciones perversas ¿Cómo sortear la carrera de obstáculos que supone el acceso a la vivienda en propiedad? La escalada de los precios expulsa sin remisión a un segmento de la demanda fuera del mercado. Otros segmentos orillan las barreras acudiendo a múltiples expedientes. El primero lo proporcionan las entidades financieras, según hemos visto más arriba, removiendo las condiciones de la financiación, desde rebajando los requerimientos de solvencia de los prestatarios (y/o, en su caso, montando complejas redes de avales) hasta rediseñando los productos a fin de reducir las cuotas mensuales (alargar los plazos de amortización, establecer periodos de carencia, incrementar los importes concedidos…). El segundo expediente lo determina el desplazamiento de las familias demandantes a los inmuebles más baratos, sea por la precariedad de los mismos, sea por la localización. Aun contamos con un tercer expediente, el desplegado por las familias que asumen esfuerzos descomunales a cambio de incurrir en un empobrecimiento neto de las condiciones de vida. La réplica de la burbuja inmobiliaria son los/as jóvenes que suspenden o difieren sine die los proyectos vitales de emancipación o que se ven forzados/as a retornar a la casa de los padres/madres; las parejas rotas que no dan el paso de la separación; los pisos patera y las camas calientes; el alquiler de habitaciones; las familias económicamente ahogadas; las ejecuciones hipotecarias; la proliferación del chabolismo; la formación de barrios gueto; la expulsión de las familias de bajos ingresos al extrarradio y a los pueblos más y más alejados de la ciudad de Madrid… Las ejecuciones hipotecarias: un drama que no remite Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestran una acusada progresión de las ejecuciones hipotecarias en el salto de 2007, antes del pinchazo de la burbuja, y 2009-2010. En el trienio posterior al crash, más de 271 mil familias han perdido su vivienda en España por impago de la hipoteca. El drama es tanto más espeluznante cuanto para buen número de esas familias la deuda no queda cancelada, sino que la dación de la vivienda únicamente salda una fracción de la deuda.

Ejecuciones hipotecarias en España

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Fuente: CGPJ.


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La inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios están concedidos a tipos de interés variable, referenciados a la evolución del euribor. Todas las previsiones apuntan a que éste en los próximos tiempos irá aumentando debido al giro restrictivo que el Banco Central Europeo (BCE) está imponiendo a la política monetaria. Dadas las tasas de interés vigentes, tenemos que, por cada 100 mil euros de préstamo, el aumento del tipo en medio punto supone incrementos de la cuota superiores a 300 euros/año, haciendo saltar el índice de esfuerzo algo más de un punto. Por ejemplo, si en 2011, el interés vigente a finales de 2010 aumentase en un punto, hasta el 3,77%, la cuota media se encarecería en 1.270 euros/año, tirando del índice de esfuerzo 4,5 puntos arriba, hasta un 45% (41% - 42%, después de aplicar las deducciones fiscales). Esto suponiendo que los ingresos se mantienen. Bastaría que bajaran para que la tasa se disparase. Por ejemplo, si el número hipotético de perceptores por familia pasara de 1,3 a 1,2, la tasa de esfuerzo aumentaría medio punto. La accesibilidad apenas mejora La reducción del valor del metro cuadrado no supone automáticamente una mejora de la accesibilidad. En efecto, más atrás hemos visto que la disminución de aquél es en parte compensada por el aumento del tamaño de las viviendas, de forma que el traslado del descenso es sólo parcial. Por otra parte, la subida de los tipos de interés y las expectativas alcistas al respecto añaden más dificultades. Sin duda, el desempleo es hoy por hoy la mayor barrera. A los obstáculos anteriores se añade el cierre del grifo del crédito. Los bancos y cajas de ahorro dan facilidades para la financiación de sus productos, pero se muestran muy remisas para conceder nuevos préstamos en general. Los balances de las entidades están sobresaturados de inmuebles apropiados por impago de los préstamos, sea por parte de las promotoras y constructoras, sea por parte de los particulares. El portal idealistas.com anuncia más de 29 mil viviendas en venta pertenecientes a las entidades financieras. Según El País Negocios, sólo las cajas poseen o tienen participación mayoritaria en más de 500 sociedades inmobiliarias. La información proporcionada por las entidades financieras al Banco de España estima, a febrero de 2011, en 61.576 millones de euros el importe de los activos inmobiliarios adjudicados. En la tarta que insertamos a continuación se aprecia que casi la mitad del importe de los inmuebles adjudicados son suelos.

Desglose de los inmuebles adjudicados por las entidades financieras

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3.539,2

28.376,4

10.681,3

4.912,3Terminados

Sin terminar

Suelo

Particulares

Otros

Fuente: El País Negocios, 06/02/2011. La información (incompleta) está elaborada a partir de los datos que proporcionan las propias entidades.

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Es muy voluminosa la bolsa de edificios adjudicados sin terminar: más

de 3,5 mil millones de euros. Los inmuebles obtenidos de los particulares suman más de 10 mil millones de euros. El grupo Caja Madrid-Bancaja ocupa el primer puesto del ranking en inmuebles adjudicados: 11 mil millones de euros, el 16% del total.

Como hemos visto más arriba, la sequía del crédito se refleja en la disminución del saldo vivo.

Madrid, mayo de 2011

colección: documentos de trabajo sobre temas urbanos · 1.2 la actividad constructiva por...

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