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Sección 5ª - Cesión y sublocación. Por Esteban Javier Arias Cáu y Matías Leonardo Nieto

Art. 1213.— Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

I. Relación con el Código Civil. Fuentes del nuevo texto

Este precepto resulta novedoso frente al régimen de Vélez, y ello es así por cuanto aquel ordenamiento no regulaba la técnica de la cesión de posición contractual con lo que mal podía establecer una remisión normativa como la ahora existente. En el Código de Vélez estaba claramente delineada la cesión de posición contractual y la sublocación como nuevo contrato (López De Zavalía). La actual referencia a la sublocación de toda la cosa como cesión viene a introducir cierta confusión. Se elimina el tope de valor locativo en los subarriendos que hubiera sido introducido por la ley 11.723.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1583, 1584, 1585 y 1597; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1114; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1144.

II. Comentario

1. De la cesión

Si nos referimos a la transmisión de la posición contractual locativa, con buena técnica legislativa, el Código Civil y Comercial de la Nación remite a los artículos que regulan la cesión de posición contractual. Violar dichas reglas se considera una alteración del destino de la cosa locada, circunstancia que facultará al locador para dar por finalizado el contrato exigiendo las indemnizaciones que pudieran corresponder. Además, se plasma la regla que la imposibilidad de ceder implica la de sublocar y viceversa.

El Proyecto de 1993 (art. 1114) disponía: " Cuando el contrato no lo prohibiere, el locatario podrá ceder sus derechos, o sublocar total o parcialmente la cosa arrendada. Si hubiere sublocación, el subarrrendatario deberá respetar las disposiciones del contrato principal. La cesión se regirá por las normas de la cesión de posición contractual, mientras que la sublocación constituirá una nueva locación y estará sujeta a las disposiciones contenidas en el presente título. La prohibición de ceder importará la de subarrendar y viceversa" .

2. De la sublocación

La sublocación de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locación de cosa (conf. art. 1215) pero una sublocación que tenga por objeto idéntica cosa en toda la extensión que comprendía la relación locativa originaria, es considerada por el nuevo ordenamiento como cesión, y regida en consecuencia por los artículos 1614 y subsiguientes. Calificada doctrina (Leiva Fernández) había sostenido, en relación al régimen anterior, que un buen criterio orientador para discernir la sublocación de la cesión del derecho de uso y goce, era la extensión del ámbito locado que se transmitía. Del texto comentado, sin embargo, se infiere la imposibilidad de sublocar toda la cosa, en una opción de política legislativa por lo menos opinable.

Por último, la posición contractual del locador o del locatario puede ser cedida en tanto no nos encontremos frente a vínculos intuito personae (Lorenzetti).

III. Jurisprudencia

( CNCiv ., sala L, 26/6/1995, LA LEY, 1996- B, 32); (CNCiv ., sala A, 17/3/1997, LA LEY, 1997- F, 93).

Las obligaciones del cesionario de una locación están regidas por el contrato de locación originario, pues aquél ocupa la posición contractual que tenía el cedente (CNCiv ., sala H, 15/7/1998, LA LEY, 1999- F, 387 — DJ 2000- I- 506).

Art. 1214.— Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.


A pesar de la aparente similitud de principios, el sistema ha variado notablemente, tal como explicaremos en el apartado siguiente.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1583, 1598, 1602; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1115; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1198.

II. Comentario

1. De la sublocación. Regla

El régimen de Vélez (art. 1583) establece que el locatario puede subarrendar, en todo o en parte, si no estuviese prohibido por el contrato o por la ley, agregando luego que, aun para el caso de no contar con el consentimiento, esto no impedirá ceder o subarrendar si el sublocatario propuesto ofreciese " todas las condiciones de solvencia y buen crédito" (art. 1598).

En cambio, la redacción de la norma comentada, siguiendo al Proyecto de 1998, podría inducir a pensar que, como principio, se mantiene vigente la posibilidad de subarrendar salvo pacto en contrario: ello no es así. En principio, la sublocación autorizada es aquella parcial , y siempre que no exista pacto en contrario. Recordemos que, por el artículo anterior, se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

En rigor, se establece un sistema mediante el cual no puede concluirse ninguna sublocación parcial o de parte de la cosa locada sin al menos el consentimiento presunto del locador, el que se deberá obtener a través del procedimiento diseñado por la norma (comunicación fehaciente al locador).

Evidentemente, siendo esto una norma supletoria, bien puede el acuerdo dispensar al locatario de este procedimiento, o bien establecer una prohibición de iniciarlo. En este último caso, aunque el locatario cursare la notificación fehaciente al locador, y hubieran transcurrido los diez días que fija la norma, no se habilitaría por ello la autorización para subarrendar.

2. Efecto de la prohibición

Para el supuesto que el locatario hubiera violado la expresa prohibición del contrato o bien no hubiera seguido el procedimiento establecido por la norma, la consecuencia es diversa al sistema de Vélez. En el régimen del Código Civil, según el art. 1598, la violación de la prohibición no impedirá la cesión o sublocación siempre que el cesionario o sublocatario tuviera solvencia y buen crédito. En tal sentido, se expresó que el Codificador " ha querido facultar a priori al locatario a ceder o sublocar, dejando al locador la posibilidad de impugnar judicialmente su proceder, en la medida que tenga fundamentos objetivos para ello al haberse elegido un locatario con condiciones de solvencia insuficientes, o que no goce de buen crédito por haber observado manifiesta desaprensión en el cumplimiento de sus obligaciones" (Hernández - Frustagli).

Por el contrario, en el texto anotado, se considera que habrá igualmente violado el destino de la cosa locada y pesarán sobre él las consecuencias que para tal incumplimiento el ordenamiento dispone.

III. Jurisprudencia

(CNPaz en pleno, 7/7/1970, ED, 33- 139); (CNEsp. Civ. y Com., sala V, 7/4/1981, BCECyC, 981- 704)

Art. 1215.— Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.


El Código de Vélez prescribe un sistema que admite, expresa o presuntamente, la posibilidad de una sublocación. El régimen glosado tiene consecuencias diferentes, siguiendo al Proyecto de 1998.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1114; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1147.

II. Comentario

1. De las relaciones

El ordenamiento permite tanto la cesión de posición contractual locativa, como una cesión del derecho de uso o goce derivado de una relación locativa, como una sublocación propiamente dicha. Salvando el caso en que la sublocación refiera a la totalidad de la cosa objeto del contrato (supuesto en el que se aplican las reglas de la cesión, conf. art. 1214, tercer párrafo) se entenderá que existe una sublocación regida por las reglas propias del contrato de locación y las del capítulo 4, comentado.

Debemos cuidar que la cesión del derecho de uso y goce derivado de un contrato de locación de cosa no se confunda con una sublocación. Puede resultar complejo discernir donde hay propiamente una cesión y donde una sublocación. Algunos criterios orientativos pueden ser el precio porque si se paga en un solo acto puede ser indicativo de una cesión; en cambio, si el mismo es periódico, será una sublocación. También la extensión es, en el régimen proyectado, determinante por lo dicho ut supra, pues la sublocación para tener el régimen propio de la locación de cosas, no puede referir a toda la cosa.

2. Del uso y goce

Para el supuesto que el locatario perfeccione un contrato de locación, en rigor sublocación, se regirá por el contrato base y las normas legales, aunque supletorias, previstas en el presente capítulo. Por tanto, se entiende implícito que el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus alcances y restricciones.

III. Jurisprudencia

Quien invoca la calidad de sublocatario debe acreditarlo en legal forma, pues el régimen de beneficios no comprende al simple ocupante, ni al intruso, ni al precario tenedor. No basta ocupar la finca ni vivir en ella, es menester la existencia de un contrato y quien lo invoque tendrá que demostrarlo por el modo establecido en las leyes generales (CNCiv ., sala D, 4/5/1964, LA LEY, 115- 21); (CNCiv ., sala H, 15/7/1998, LA LEY, 1999- F, 387).

Art. 1216.— Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.


El Código de Vélez establece acciones directas entre el locador y el subarrendatario para el cumplimiento de las obligaciones recíprocas que ambos hubieran asumido con el locatario. También prescribe un privilegio sobre las cosas introducidas en el predio a favor del locador.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1591, 1592, 1601 inc. 2° y 4°, 1606 y 1607; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1114; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1148.

II. Comentario

1. De las acciones directas recíprocas

El precepto consagra las llamadas acciones directas que emanan de la sublocación. Las mismas siguen siendo excepcionales en nuestro sistema de derecho privado por apartarse del principio general del efecto relativo de las obligaciones. En tal sentido, se ha dicho que la " acción directa del subarrendatario contra el locador principal, se puede ejercer sólo dentro de los límites del contrato originario. A su vez, la acción directa del arrendador originario contra el subarrendatario, se puede ejercer solo dentro de los límites del contrato de subarriendo" (Cifuentes- Sagarna). En tal sentido, la doctrina mayoritaria había reconocido " que la acción directa del subarrendatario deba ser ejercida dentro de los límites del contrato de locación originario y del contrato de sublocación" (Borda).

Para cierta doctrina (Hernández-Frustagli) la sublocación es un supuesto de conexidad contractual, dentro del régimen de Vélez, y tiene las siguientes manifestaciones: a) El locatario es parte de los dos contratos (locación y sublocación); b) Los contratos vinculados presentan la misma naturaleza de locación de cosas; c) La relación de dependencia del contrato originario y el derivado determina la limitación de los efectos del segundo al contenido del primero.

Entonces, por expresa habilitación legal, el locador puede exigir al sublocatario el pago de los alquileres adeudados por hasta el monto que le debiera al locatario- sublocador. La acción agrede directamente el patrimonio del sublocatario haciendo ingresar los bienes adeudados al patrimonio del locador sin ingresar previamente al patrimonio del locatario- sublocador. La acción no se limita al mondo adeudado en concepto de canon locativo, pues la norma habilita la acción directa para el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone. Por su parte, el sublocatario podría también mediante la acción directa que se le habilita exigirle al locador que se avenga a cumplir con las obligaciones originalmente asumidas en el contrato de locación celebrado con el locatario- sublocador; así por ejemplo, la de mantener la cosa en buen estado de conservación (Salvat).

2. De la cesación

La extinción de la locación originaria causa la conclusión del contrato del sublocatario, en virtud que sus derechos y obligaciones se rigen por el contrato base, que motivó la locación. Por tanto, no podría invocar un plazo más extenso que el previsto originariamente. Esta regla tiene una excepción, para el caso que de confusión.

3. Del privilegio

El Proyecto de 1998 (art. 1148) en su último párrafo prescribía: " El privilegio del locador se extiende a los bienes del sublocatario, en la medida de las obligaciones de éste" . Igual principio se encuentra establecido en el art. 1593 del Cód. Civ. El Proyecto por su parte ha suprimido dicho párrafo.

Art. 1217.— Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;

b) la resolución anticipada.


El régimen de Vélez dispone en siete incisos aquellos supuestos de extinción de la locación, reproduciendo (en la mayoría de ellos) casos que pueden inferirse de principios generales. El Proyecto, siguiendo al criterio del Proyecto de 1998, los ha reducido a sólo tres casos específicos, sin perjuicio de la aplicación de otros casos previstos en la teoría general.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1604; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1118; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1149.

II. Comentario

1. De las causales en general

Se ha reducido, con buena técnica legislativa, la enumeración de los supuestos de extinción del contrato de locación. Se mencionan tres causas de extinción de la locación a saber: a) El cumplimiento del plazo (resolutorio); b) El requerimiento de devolución una vez fenecido el plazo resolutorio o mínimo legal, y c) La resolución anticipada reglada en el art. 1221.

Podría sostenerse que el artículo mencionado se limita a enunciar las causales de extinción propias de la estructura legal del contrato, sin excluir obviamente otras causales tales como la destrucción de la cosa o la frustración del fin contractual. La destrucción de la cosa por caso fortuito antes de producirse su entrega es una causal de extinción del contrato, y ello sin mencionar el distracto, la expropiación o la evicción. Ello por sólo dar unos ejemplos para no complicarnos en una tarea de inútil fatiga corriendo el riesgo de olvidar algunas causales (López De Zavalía).

Por el contrario, el régimen de Vélez traía siete incisos que habían motivado diversas clasificaciones por la doctrina, distinguiéndose entre " aquellas que son consecuencia del cumplimiento del contrato (agotamiento del plazo resolutorio), de las que devienen de la ineficacia (rescisión). Entre estas últimas, hay causas que son inherentes al contrato y otras que provocan la extinción por vía derivada, como ocurre por ejemplo cuando extingue la sublocación por efecto de lo que sucede en el contrato principal" (Moeremans- Rousset). El Proyecto de 1993 (art. 1118) sigue idéntico criterio. Por último, autorizada doctrina, con base en el Proyecto de 1998, prefirió distinguir entre " causales generales, comunes a cualquier contrato, y especiales, propias de este contrato" (Hernández- Frustagli).

2. El vencimiento del plazo

El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto o incierto, debiendo estarse al término del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se deberá ocurrir por ante el Juez para la fijación del mismo por el procedimiento más abreviado de los códigos de rito (conf. art. 871). Si el plazo es tácito la locación concluye en aquel tiempo en que acorde a los usos y costumbres debía restituirse la cosa; pero no habrán consecuencias moratorias hasta tanto el locatario no sea debidamente interpelado (arg. art. 887, y claro está, también por imperio del art. 1218 que genera un especial paraguas frente a la mora en lo que refiere a la obligación de restituir por la regla de continuación de la locación en los mismos términos en que fue celebrada).

3. Del requerimiento

Nos remitimos al análisis del artículo siguiente.

4. De la resolución anticipada

Para el caso que por imperio legal se admita la resolución anticipada del contrato de locación, se podrá pedir la devolución de la cosa. Nos remitimos al comentario del art. 1219.

III. Jurisprudencia

El contrato de locación es de tracto sucesivo y por ende, subsiste a través del tiempo, pero sin ninguna duda, también es temporario y ciertamente llega un momento en que concluye. Una de las causas de conclusión del contrato, es precisamente, el vencimiento del término, conforme resulta del art. 1604 del Cód. Civil al establecer que si la locación fuese contratada por tiempo determinado, concluye acabado ese tiempo (...) y se explica, desde que las convenciones hechas en los contratos es una regla ala que las partes deben someterse como a la ley misma (SC Mendoza, sala I, 27/8/1979, LA LEY, 1980- A, 598); (CNCiv ., sala C, 21/5/1991, LA LEY, 1991- E, 177); (CNCiv ., sala A, 27/10/1992, JA, 1993- III- 610).

Art. 1218.— Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo.


El Código de Vélez (art. 1622) se expide en contra de la tácita reconducción, considerándola como una mera prosecución de la locación vencida. Los proyectos de unificación siguen idéntico criterio.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1622, 1609, 1610; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1121; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1150.

II. Comentario

1. De la continuación de la locación

El primer párrafo es similar al Código de Vélez (art. 1622) en cuanto estipula que la continuación de la tenencia por parte del locatario no implica tácita reconducción, sino continuación de la locación vencida. Al respecto, se dijo que " una vez finalizado el plazo contractual de la locación, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa no se juzga que hay tácita reconducción sino continuación de la locación bajo los mismos términos del contrato vencido. Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locación: a) que exista un contrato de plazo fijo de duración; b) que ese plazo haya transcurrido y c) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locador se oponga " (Cifuentes - Sagarna). Sin embargo, autorizada doctrina afirmó que " hay quienes — e n criterio que compartimos — han dicho que el Código Civil— a un negándolo — ha adoptado uno de los modelos posibles de tácita reconducción, aunque sin desconocer que quiso darle matices especiales al excluirlo de las reglas de los artículos 1509 y 1610 inciso 2° del Código Civil" (Hernández-Frustagli).

El Proyecto de 1993 (art. 1121) prescribía: " Si, terminado el contrato, el locatario permaneciere en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción" . El primer párrafo es idéntico al Proyecto de 1998 (art. 1150), con la diferencia sutil de evitar reenvíos.

2. Recepción de pagos

En el último párrafo aparece como una novedad, incluso frente al texto del Proyecto de 1998, la recepción de pagos durante la continuación de la locación. El mismo resulta superfluo, pues, evidentemente no habiendo tácita reconducción, el contrato vigente propaga sus efectos en el tiempo, y uno de ellos es la facultad del locador de exigir y recibir los pagos. Mal podría argumentarse en base a la parquedad de esta norma que ella autoriza aceptar pagos de diferente cuantía a los originalmente pactados sin que opere el nacimiento de un nuevo contrato.

En tal sentido, se afirmó: " El añadido me parece innecesario puesto que la continuación de la locación bajo sus mismos términos implica necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita reconducción" (Leiva Fernández).

Una cuestión diversa consiste en la modificación del precio de la locación, porque se ha dicho por autorizada doctrina: " Aunque se haya modificado y recibido de conformidad un nuevo precio del alquiler ya convenido se entiende que no hay concertación de un nuevo contrato y queda obligado el locatario a su pago hasta la restitución de la cosa. Sin embargo, se ha resuelto que si hubo un importante aumento del alquiler en relación al pactado originariamente y se han modificado otros elementos esenciales del contrato, puede presumirse que se ha convenido una nueva locación" (Cifuentes- Sagarna). A nuestro juicio, si el pago que se recibe es por un monto diferente al anteriormente pactado (usualmente con un incremento del valor locativo), se alteraría un elemento esencial del contrato y, entonces, deberá entenderse que se ha celebrado un nuevo contrato de locación sujeto al régimen normativo supletorio. Esta norma impide la aplicación de la mora automática a la obligación de restituir la cosa objeto de la relación locativa.

III. Jurisprudencia

(CSJN, 20/5/1982, Fallos: 304:71); (CJ Catamarca, 19/12/2008. DFyP, 2010- Noviembre-36). En contra de la interpretación que propiciamos ante variaciones del canon locativo vencido el plazo de la locación (SCBA, 1/10/1996. LLBA, 1996- 1123).

Art. 1219.— Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

Art. 1220.— Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios. r


El Código de Vélez incluye como supuesto especial para concluir el contrato de locación, los casos de culpa del locador y locatario. El Proyecto ha dispuesto separar los supuestos en dos artículos, con sus respectivas causas.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1604 inc. 7°); Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, arts. 1151 y 1152.

II. Comentario

Las normas transcriptas reúnen aquellas causales que autorizan a la contraparte a requerir la extinción de la locación. No operan de pleno derecho y refieren al incumplimiento de deberes y obligaciones que ya hemos analizado en este capítulo. Toda vez que nos encontramos ante obligaciones de resultado, la prueba de la no culpa del deudor deviene irrelevante (conf. art. 1723).

1. Resolución imputable al locatario. Causales

En el primer supuesto, se faculta a resolver el contrato cuando haya cambio de destino de la cosa locada, contraviniendo el pactado, ya sea subjetivo u objetivo, como también cuando el locatario realice un uso irregular (art. 1205) aunque no cause perjuicio al locador. En el segundo supuesto, el locatario no ha realizado las mejoras necesarias de la cosa locada incurriendo en falta de conservación; o bien, la abandona " sin dejar quien haga sus veces" . El tercer supuesto, es por falta de pago durante dos períodos consecutivos.

2. Resolución imputable al locador. Causales

En el primer supuesto, el locatario puede resolver el contrato cuando el locador incumple con su deber de conservación de la cosa con aptitud para el uso y goce convenido. Ello resulta lógico en virtud que se pierde la finalidad del contrato, y por una causa imputable. En el segundo supuesto, cuando el locador no cumple con garantizar el uso y goce o haya una turbación de derecho (garantía de evicción) o de hecho (vicios -redhibitorios). Se aplica el régimen del consumidor para el supuesto de una locación de consumo.

III. Jurisprudencia

Art. 1221.— Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.


El Código de Vélez carecía de una norma similar. La Ley de locaciones urbanas introdujo esta posibilidad en el régimen nacional, a favor del locatario de inmuebles urbanos con destino para vivienda.

En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091,art. 8; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1120; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1153.

II. Comentario

1. De la resolución anticipada

La norma autoriza al locatario a resolver el contrato de locación antes del tiempo de finalización del contrato. Esta posibilidad ya estaba incluida en la ley 23.091 y había sido mantenida en los Proyectos de unificación. En el Proyecto de 1993 (art. 1120) en similares términos al art. 8 de la ley 23.091. En el Proyecto de 1998, el art. 1153 esquematiza los supuestos en tres incisos.

2. Análisis del sistema

Sin embargo, la norma anotada importa en materia de resolución anticipada un importante giro. En primer término, podemos observar que, siempre que fuera un inmueble el objeto de la locación y cualquiera sea el destino del mismo, existirá la posibilidad de resolución anticipada, estructurándose dos regímenes según que la finalidad del contrato sea de las enumeradas por el art. 1199 (excepciones al mínimo legal) o no. Dicha facultad le compete únicamente al locatario. En tales términos, se expresó recientemente: " En mi propuesta, la regla ahora contenida en el proyectado art. 1221 también contenía como supuesto de resolución anticipada, pero por voluntad del locador, la institución hoy vigente en el art. 1.507, modificado por la ley 11.156. Su no recepción por la comisión eliminaría, en caso de convertirse en ley, el instituto de desalojo por aumento de capacidad locativa " (Leiva Fernández).

Fuera de los casos del art. 1199, se requiere que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato. Si bien se exige una notificación fehaciente al locador, lo cierto es que no se establece una determinada antelación en la comunicación, siendo ésta una de las novedades más inexplicables de la reforma. En el último párrafo del art. 1153, del Proyecto de 1998, se prescribía " la resolución anticipada se produce a los sesenta (60) días de ser comunicada a la otra parte" . En tales términos se afirmó: " En mi propuesta, como en la norma vigente, se establecía que el aviso de resolución debía efectuarse al menos con sesenta días de antelación. Inexplicablemente, el Proyecto no contiene antelación alguna, lo que originará abusos de las partes y también planteos judiciales" . Basta con que el locatario abone los montos referidos en el inciso b) del artículo para conseguir el efecto extintivo.

El régimen de la ley de locaciones urbanas resulta absurdamente exigente con el locatario, el que, aparte de tener que abonar los montos equivalentes a un mes o mes y medio de alquiler (montos que dejaban suficientemente indemne al locador), debía notificar con una antelación de sesenta días su intención resolutoria, circunstancia que le dejaba en una compleja realidad habitacional en dicho lapso. Sin embargo, lo preocupante, es que al no aclararse expresamente el carácter de orden público de esta disposición, deja abierta la posibilidad de plantear su derogación por la voluntad contractual de las partes (casi siempre impuesta por el locador), lo que neutralizaría en la práctica el avance de la reforma y podría, incluso, colocar a los locatarios de inmuebles con destino a vivienda, en peor situación a la que ostentaban con anterioridad a la reforma.

Un análisis del plexo axiológico subyacente a la norma debe concluir en la inderogabilidad de este precepto, salvo que el mismo resulte más beneficioso a la parte débil (locatario del inmueble). Ello por cuanto esta norma, al importar una excepción a las reglas generales de los contratos, en tanto importa una extinción unilateral y anticipada de carácter tuitivo, debe revestir carácter inderogable. De otro modo bastaría con que el locador imponga en cada contrato la imposibilidad de resolver anticipadamente el mismo (arg. conf. art. 1077), para que este beneficio del locatario quede eliminado. Cuando la locación de inmuebles tiene por destino los consignados en el art. 1199 (excepciones al plazo mínimo legal) no se requiere el plazo de mínimo de seis meses para el ejercicio de la facultad resolutoria, pero deberá abonarse siempre un monto equivalente a dos meses de alquiler. En caso de contrato de consumo hay que estar a las reglas del art. 1092 y siguientes del Proyecto.

Art. 1222.— Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.


Esta regla no se encuentra en el Código de Vélez ni en el Proyecto de 1998. En cambio, si se encuentra incluida en el régimen especial de locaciones urbanas.

En cuanto a las fuentes del artículo: ley 23.091,art. 5.

II. Comentario

El texto reproduce la prescripción que se encuentra en la ley de locaciones urbanas. La diferencia de extensión en el ámbito de aplicabilidad de la norma estriba en no circunscribirse a inmuebles locados con destino habitacional en los ejidos urbanos, aplicándose a cualquier inmueble que tenga destino habitacional. Por lo demás, la claridad de la norma nos exime de mayores comentarios.

Se trata de una regla que tiene efectos tuitivos para el locatario permitiéndole abonar los alquileres adeudados, para evitar el desalojo. Sin embargo, se afirmó por autorizada doctrina: " En mi propuesta a la Comisión no se contempló ex profeso la intimación previa a la demanda de desalojo por falta de pago del art. 5º de la L. 23.091 porque en la práctica si es omitida, los jueces la consideran suplida por el traslado de la demanda, en vez de retrotraer el proceso" (Leiva Fernández).

III. Jurisprudencia

1. La intimación prevista en el art. 5° de la ley 23.091 de locaciones urbanas (Adla, XLIV- D, 3712) es un requisito formal que se debe cumplir antes de la promoción del juicio de desalojo por falta de pago, con la finalidad de evitar un desalojo intempestivo que redunde en una imprevista situación de desamparo del locatario. Sin embargo, la ausencia de intimación previa no obsta a la procedencia de la acción, si no se ha pagado ni se satisface al tiempo de contestar la demanda el alquiler adeudado" (CNCiv ., Sala E, 22/9/1997, LA LEY, 1998- B, 174). (CNCiv ., sala G, 5/5/1998, LA LEY, 1998- E, 46)

2. La falta de intimación prevista en el art. 5 de la ley 23.091 no es causal suficiente para rechazar la acción de desalojo si el demandado contó con el plazo de gracia para la cancelación de la deuda, cuya existencia reconoció, y no cumplió con la obligación omitida ni antes ni después de notificado de la promoción de la acción (CACiv. Neuquén, sala II, 7/8/2008, LL AR/JUR/16466/2008); (CNCiv., sala J, 20/10/2010, LLAR/JUR/65149/2010).

Art. 1223.— Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.


Con esta norma se elimina del Código Civil la enorme multiplicidad de plazos de desalojo, siguiéndose al Proyecto de 1998.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1507; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1154.

II. Comentario

Con respecto al texto comentado se afirmó: " El proyectado art. 1223 proviene de los arts. 1609 y 1611 del Cód. Civil, y establece un plazo mínimo de ejecución de las sentencias de desalojo de diez días. De esta manera se respeta las facultades provinciales sobre el procedimiento" (Leiva Fernández)

Sólo en tres situaciones no se aplica el procedimiento de la cláusula resolutoria implícita del art. 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación, a saber: a) Ante la expiración del plazo o el requerimiento de devolución una vez concluido el mismo; b) Ante la falta de pago de dos periodos consecutivos del canon locativo; y c) En los casos de resolución anticipada del art. 1221 (facultad que, como dijimos, sólo le compete al locatario). En los dos primeros casos el locador no podrá iniciar la acción judicial de desalojo sin previa intimación. En caso de la resolución anticipada, siendo la misma una facultad que puede discrecionalmente emplear el locatario mientras abone las sumas que se le exigen, no requiere de un incumplimiento por parte del locador con lo que mal puede sostenerse que se le aplica el procedimiento normado en el art. 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Por tanto, en toda otra situación de incumplimiento, tal como la variación del destino, o el incumplimiento del deber de mantener al locatario en el uso o goce pacífico y adecuado de la cosa, deberá emplazarse el cumplimiento de lo pactado como un paso previo a la extinción por uso de la cláusula resolutoria implícita. Como bien se dijo: " Mi propuesta también recoge la enseñanza de Llambías en orden a la inaplicabilidad de las reglas del pacto comisorio tácito (que el Proyecto denomina cláusula resolutoria implícita) en los supuestos que señala" (Leiva Fernández).

Por último, se dispone que el plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser inferior a diez días, convirtiéndolo en un piso o " plazo mínimo" , respetándose " las facultades provinciales sobre el procedimiento" (Leiva Fernández).

III. Jurisprudencia

Art. 1224.— Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.


El Código de Vélez regula aquellas mejoras que no debe pagar el locador como accesorios de la cosa, cualquiera sea su valor, no pudiendo el locatario separarlas si ocasionara daño o no resulta de provecho. La norma anotada ha seguido el criterio del Proyecto de 1998.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1620; Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, art. 1111; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1155.

II. Comentario

1. De las mejoras útiles y suntuarias

Ya hemos definido ambas clases de mejoras, distinguiéndolas según que aprovechen a cualquier poseedor o bien resulten de utilidad exclusivamente para el locatario, respectivamente. En tal sentido, la doctrina está de acuerdo en que las útiles " son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y las últimas se caracterizan por resultar de exclusiva utilidad para quien las introduce" (Hernández- Frustagli).

2. Del retiro de la mejora. Regla y excepciones

Se ha mejorado la técnica legislativa, porque el locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación, especificándose la clase de mejora, a diferencia del Código de Vélez. Empero, por excepción, no podrá hacerlo en tres supuestos: a) Si pactó que queden en beneficio de la cosa; b) Si la separación puede causar un daño a la cosa; c) Si la separación no le ocasiona provecho alguno.

3. De la facultad del locador. Mejora prohibida

El último párrafo de la norma anotada confiere al locador la facultad de adquirir una mejora hecha en violación al contrato, abonando el mayor valor " que adquirió la cosa" . Adelantamos, que no debe inferirse de este artículo la imposición al locador de la obligación de abonar una mejora no autorizada. En rigor, se le acuerda al locador la facultad de impedir el retiro de la mejora en cuestión, si ésta pudiera ser retirada por el locatario acorde las reglas que sienta la norma, abonando el mayor valor que adquirió la cosa. Debemos recordar que en el caso de las mejoras necesarias (art. 1934 inc.d), siempre podría el locatario exigir al locador su valor (conf. art. 1211); por lo que esta disposición sólo refiere a las mejoras útiles y suntuarias.

Decimos facultad porque se utiliza el giro " puede" y en virtud que tratándose de una mejora no autorizada, no hizo uso en su momento de la facultad de rescindir el vínculo contractual. Otro caso sería " cuando en el contrato se estipuló que las mejoras quedaran en el inmueble, sin que deba pagarlas el locador. Si el locatario las retira pese a la cláusula, debe los daños y perjuicios y el valor de las mejoras" (Cifuentes- Sagarna). El criterio es pagar el mayor valor que la mejora otorgó a la cosa locada, como ya hemos analizado antes.

4. Comparación con la norma vigente

Es dable advertir que las mejoras útiles, en el régimen de Vélez, son " a cargo del locador cuando el contrato se extingue sin culpa del locatario, esto es, por culpa del locador o caso fortuito (arts. 1539 inc. 4° y 1550 inc. 1° del Cód. Civil) (...) Las mejoras voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del locador, requiriéndose culpa de éste en la resolución del contrato para obligarlo a su pago (art. 1539 inc. 5° del C.C.)" (Hernández — Frustagli).

III. Jurisprudencia

(CNCom ., sala B, 9/9/1970, LA LEY, 145- 412).

Art. 1225.— Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.


Esta norma no se encuentra en el Código de Vélez ni en el Proyecto de 1998. Se trata de una reproducción del art. 1582 del Código Civil, reformado mediante ley 25.628.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, art. 1582 (ley 25.628); Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1506 inc. b).

II. Comentario

1. Concepto

La fianza en el contrato de locación, según autorizada doctrina, es aquel " contrato celebrado por el locador y un tercero (fiador), que presupone la configuración de un vínculo obligacional con carácter principal (entre el locador y el locatario), en virtud del cual el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones del locatario, en especial la obligación de pagar el arriendo o canon locativo y la obligación de restituir el inmueble, salvo pacto en contrario " (Moeremans - Rousset). El fiador responde por todas las obligaciones derivadas del contrato de locación con un límite temporal preciso, dado por el término del contrato de locación.

2. De la sanción

Al fulminar la norma con sanción de nulidad toda cláusula por la que se prorroguen de modo automático las fianzas, el fiador se desvincula de la relación contractual aun cuando se haya pactado la prórroga tácita; de no haberse pactado la misma, sólo responde por la obligación de restituir la cosa. Es evidente que la prohibición de extensión anticipada de fianza es de orden público e inderogable por la voluntad de las partes. Así las cosas, si locador y locatario deseasen renovar el contrato de locación, aun tácitamente (por ejemplo, aceptando el locador un mayor precio en concepto de canon locativo), se deberá requerir la expresa

conformidad del fiador para obligarse nuevamente, sea para prorrogar la fianza en similares condiciones a las originalmente pactadas, o bajo nuevas condiciones contractuales.

La nulidad abarca a todo tipo de fianza, extendiéndose incluso al codeudor solidario, figura de habitual uso en la tutela crediticia, y que es considerada para algunos como " un deudor accesorio" (Moeremans- Rousset). En sentido concordante, se afirmó que la " legislación argentina contempla tres tipos de fianza, llamadas simple, solidaria y principal pagador y los tres están comprendidos por la nueva norma" (Borda).

3. Del alcance de la obligación

Debe entenderse que la extensión de la obligación del fiador por la no restitución del inmueble locado se circunscribe al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas hasta la efectiva restitución de la cosa. No se extiende a la falta de pago de gastos de conservación a cargo del locatario devengados con posterioridad a la fecha de cese del contrato, como tampoco a perjuicios derivados de una sublocación celebrada con posterioridad, etc.

En tal sentido, se ha dicho que " comprende las fianzas como garantía personal, pero no a los depósitos en garantía ni a los seguros de compañías aseguradoras" (Cifuentes- Sagarna).

4. Aspectos no comprendidos

Sin embargo, a pesar de las advertencias de cierta doctrina, la norma no ha tenido en consideración, por lo menos expresamente, aquellas otras fianzas que excedan a la locación propiamente dicha (contrato de apertura de cuenta corriente bancaria) como tampoco aquéllas ahora comprendidas. Así se dijo: " Piénsese en la fianza prestada en un contrato de apertura de cuenta corriente bancaria. Esta fianza, generalmente gratuita, que procura superar obstáculos para girar comercialmente, celebrada mediante instrumentos prerredactados por la entidad bancaria, muchas veces trae la desagradable sorpresa para el fiador de que (a sus espaldas) la entidad ha acordado con el cuentacorrentista la posibilidad de girar en descubierto o de ampliar ese giro. Tampoco se comprende por qué razón se ha excluido la locación de cosas muebles " (Borda).

Art. 1226.— Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.


No existe en el texto una disposición similar al art. 1618 del Código Civil. Ello implica una depuración plausible, bastando la actual disposición contenida en el art. 2589 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En cuanto a las fuentes del artículo: Código Civil, arts. 1547, 1618; Proyecto de Código Civil de la República Argentina de 1998, art. 1156.

II. Comentario

1. De la facultad. Requisitos

Esta facultad se vincula a lo normado en el art. 2590 inc. c) del Código Civil y Comercial de la Nación. En nuestro criterio se trata de una aplicación específica del derecho de retención, con lo que el locatario no debe abonar el canon locativo pero tampoco puede usar de la cosa (López De Zavalía). Existe una corriente opuesta (Leiva Fernández) que ha llamado a esta peculiar facultad del locatario retención irregular toda vez que locatario podría usar la cosa y percibir los frutos en orden a la compensación con lo debido por mejoras.

El texto circunscribe el derecho de retención a la percepción de los frutos, pero en lo restante, debe estarse a los principios generales, no advirtiéndose que el legislador haya especificado un régimen de excepción que autorice el uso de la cosa (dicho sea de paso, si se pudiera usar de la cosa sin abonar el canon locativo, se

estaría frente a un enriquecimiento sin causa). Entendemos que el aviso exigido por el art. 2590 in fine del Código Civil y Comercial de la Nación previo a la percepción de frutos no se exige en este caso por cuanto la retención opera con esa exclusiva finalidad; aunque obviamente subsiste la obligación de rendir cuentas. Una de las pautas que nos sostienen en esta inteligencia de la norma es que se faculta a retener los frutos naturales, pues distinto hubiera sido el caso si la norma hubiera extendido la facultad de retención a los provechos producidos espontáneamente, " implicando el valor de la ocupación del inmueble " (Leiva Fernández).

A nuestro juicio, la retención así concebida (regular) resulta totalmente antieconómica y poco funcional. En síntesis, al no haberse seguido al Proyecto de 1998, se ha mantenido la tesis vigente (López De Zavalía), habiéndose propiciado una redacción más clara: " El ejercicio del derecho de retención por el ex locatario lo faculta a compensar el valor del uso del inmueble con el del crédito que le es debido " (Leiva Fernández).

2. Comparación con la norma vigente

El art. 1547 del Cód. Civil acuerda al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos, explicándose que este " derecho es de carácter excepcional y debe armonizarse con el art. 1618. Por ello, se ha resuelto que para que el locatario pueda ejercer la retención de la cosa, es necesario que las mejoras hayan sido apreciadas y calificadas judicialmente y que no existan causales de rescisión del contrato o sentencia dictada en juicio de desalojo por falta de pago" (Cifuentes- Sagarna). El Proyecto de 1998, en su art. 1156, disponía: " El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a obtener de la cosa retenida el provecho que produzca espontáneamente. Si lo hace queda obligado a compensar su valor al momento de la percepción con la cantidad correspondiente de la suma que le es debida" . De este modo, se ampliaba la facultad para facilitar el uso del inmueble, explicándose en estos términos: " Mi propuesta, entonces, no se refería sólo a frutos naturales sino a provechos producidos espontáneamente, porque lo significativo es el valor de la ocupación del inmueble, que — s in duda— no es un fruto natural" (Leiva Fernández).

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