公司簡介

前瞻創見成就非凡價值

二零零九年年報

前瞻創見成就非凡價值

恒基地產於香港及內地正同步積極拓展業務，此策略得以推行 實有賴集團多年來堅定建立既龐大且分佈廣泛之土地儲備，現正好提供多幅合適地塊作更多標誌性項目發展之用。集團近期在香港推出了 一系列全城矚目之物業，而隨著更多農地完成更改土地用途、新地盤 動工發展，及購入之舊有物業展開重建，集團將陸續推出更多全新 優質物業。在內地，隨著北京環球金融中心（見封面圖片）落成啓用， 進一步展示了集團的過人實力，這項目剛落成即屢獲殊榮，吸引一眾 優質租戶垂青，為集團在內地的發展奠下另一個重要之里程碑。

吉林

黑龍江

遼寧

北京

河北

山東

江蘇

內蒙古

山西

陝西

寧夏

甘肅青海

新疆

西藏

四川

重慶

雲南

貴州

廣西

廣東

海南

湖南

湖北

河南

安徽 上海

浙江

江西

福建

台灣

香港島

九龍

新界

九龍

2,002,264 平方呎

新界

3,897,427 平方呎香港島

1,464,662 平方呎

公司簡介

恒基兆業地產有限公司乃由主席李兆基博士、大紫荊勳賢於一九七六

年所創立，現為一家於中、港兩地均具領導地位之地產發展集團。其

核心業務包括物業發展及物業投資。此外亦直接持有一間上市附屬

公司恒基兆業發展有限公司及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣

有限公司（該公司持有另一間上市附屬公司港華燃氣有限公司之股份

權益 ）、香港小輪（集團）有限公司及美麗華酒店企業有限公司之股份

權益。

恒基地產自一九八一年在香港上市，至今已發展成為本港最大地產發

展商之一。於二零零九年十二月三十一日，恒基地產之市值達港幣

一千二百五十億元，連同旗下之上市附屬公司及聯營公司，總市值為

港幣二千六百八十億元。

本公司以垂直整合方式經營，並以項目管理、建築、物業管理及財務

服務支持其核心業務。恒基地產旗下所有業務，均致力提供最優質產

品、最稱心服務、及最切合環保及可持續發展需要，務求對股東、客

戶以至社會大眾均能提升價值。

上圖展示了集團截至2009年12月31日在香港及內地龐大、平衡而分佈廣泛之可供發展土地儲備，它以地區劃分為所佔可建 樓面面積，這些優質的地塊將發展為一系列的商業及住宅項目，預計可在未來數年為集團帶來可觀的收入。

51.2 百萬平方呎19.9 百萬平方呎

34.4 百萬平方呎

2.3 百萬平方呎

13.1 百萬平方呎

15.4 百萬平方呎

6.6 百萬平方呎

3.3 百萬平方呎

目 錄

封面內頁 公司簡介

2 獎項及榮譽

4 集團架構

5 二零零八╱二零零九年全期業績摘要

9 董事局主席報告

業務檢討

香港業務

34 土地儲備

39 物業發展

48 物業投資

54 物業相關業務

56 業務推廣

61 附屬公司及聯營公司

內地及澳門業務

72 土地儲備

77 主要物業發展進度

86 主要投資物業

88 人力資源

91 企業社會責任

94 財務回顧

104 五年財務摘要

106 企業管治報告

114 董事局報告

134 董事及高層管理人員個人資料

142 獨立核數師報告

143 財務報表

234 公司資料

237 股東週年大會通告

240 財務日程表

1

24

3

911

18

16

1719

10

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

獎項及榮譽

2

2009 年全年最佳智能建築物亞洲智能建築學會環球金融中心 - 北京

香港建築環境評估法香港環保建築協會「白金」級別（環球金融中心 - 北京）

2008年十大樓盤頒獎典禮香港測量師學會2008年度最佳市場推廣大獎（比華利山別墅）2008年度十大市場推廣大獎（比華利山別墅）2008年度十大樓書大獎（比華利山別墅）2008年度五大會所設施大獎（比華利山別墅）2008年度最佳環境運作大獎（豫豐花園）

投資者關係雜誌 IR Magazine香港及 台灣投資者關係大獎2009投資者關係雜誌 IR Magazine投資者關係卓越証書

全球華商1000排行榜亞洲週刊2009年20大企業榮譽獎（香港地區）

2008年度香港傑出企業巡禮經濟一週2008年香港傑出企業（藍籌）

2008 / 09商界展關懷香港社會服務聯會恒基地產、香港中華煤氣、香港小輪、 美麗華、恒益、偉邦及冠威

全國企業環保成就獎2008 – 2009 香港環境保護協會

減碳約章環境保護署 友邦廣場及宏利金融中心（冠威）

香港環保卓越計劃環境保護運動委員會，環境保護署及 其他九個專業團體 ╱ 商會「卓越級別」減廢標誌 - 荃灣城市中心一期、 金龍中心、安泰金融中心、新都城中心二期 商場、九龍行、新港城一至五期商場、 屯門時代廣場（冠威）

2008香港建造商會安全獎香港建造商會 2008年度安全建造金獎（裕民、恒達） 2008年度安全嘉許獎（恒達） 2008年度積極推動安全獎（裕民、恒麗）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

78

65

12 1314

15

20

21

22

23

3恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

2008 / 09水星獎 及 第19 屆ASTRID星獎MerComm, Inc.水星獎：銅獎 - 年報封面設計 ASTRID星獎：銀獎 - 年報封面：攝影

2008年度亞太傑出顧客關係服務獎亞太顧客服務協會2008年最佳知識管理（物業管理） 2008年最佳創意科技（物業管理）

最佳品牌企業2008獎（大中華）香港生產力促進局偉邦物業管理有限公司

香港Q嘜優質服務計劃香港優質標誌局香港Q嘜優質服務計劃證書（偉邦物業 管理有限公司、恒益物業管理有限公司）

The Asset Triple A Asian Awards 2008 財資香港中華煤氣有限公司 - 10億美元擔保票據 最優秀投資等級債券 最優秀公司債券

2009香港工商業獎香港零售管理協會 顧客服務大獎（香港中華煤氣有限公司）

中國旅遊業界獎2009旅訊 最佳新開業商務酒店大獎 （The Mira Hong Kong - 美麗華酒店 企業有限公司）

資本傑出行政品牌2009資本雜誌 資本傑出旅行社（美麗華旅遊 - 美麗華酒店企業有限公司）

建造業安全獎勵計劃2008 / 2009 勞工處、職業安全健康局及 其他九個政府部門╱專業團體╱商會優異獎 - 沙田539地段住宅項目（恒麗）

2008年度公德地盤嘉許計劃發展局 公德地盤獎 - 粉嶺上水市地段第231號 （恒麗）

TVB周刊傑出企業形象大獎2009 TVB周刊

香港傳藝節2009香港傳藝中心2009「大中華傑出設計」大獎 （百匯軒示範單位）

23

22

21

20

19

18

17

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14

12

� 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

集團架構

恒基兆業地產集團架構圖於2009年12月31日市值恒基兆業地產有限公司：港幣1,2�0億元集團六間上市公司：港幣2,680億元

附註：所有持股量之百分比均為2009年12月31日之數字* 香港中華煤氣有限公司自2009年12月31日起將港華燃氣有限公司列作附屬公司及將其業績綜合併入該集團之綜合財務報表內。

香港小輪（集團）有限公司

物業發展及投資

恒基兆業發展有限公司

基建

香港中華煤氣有限公司

於香港及內地生產 及分銷煤氣

美麗華酒店企業有限公司

物業投資、酒店經營 餐飲及旅遊業務

港華燃氣有限公司

於內地銷售及 分銷液化石油氣及

天然氣

31.36% 67.94% 39.88% 44.21%

45.61%*

恒基兆業地產有限公司

投資控股、香港及內地物業發展及投資、 酒店經營、項目及物業管理、建築、百貨業務及

提供財務借貸

�恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

二零零八╱二零零九年全期業績摘要

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月

截至二零零八年六月三十日止財政年度

註 港幣百萬元 港幣百萬元 變動（重列）

物業銷售– 營業額 1 8,700 11,163 -22%– 盈利貢獻 2 3,739 �,38� -1�%

租金收入淨額 3 4,540 2,728 +66%

股東應佔盈利– 基本盈利 � 6,088 �,708 +7%– 公佈盈利 14,320 1�,�73 -7%

港幣 港幣每股盈利– 基本盈利 � 2.84 2.78 +2%– 公佈盈利 6.67 7.�� -12%

每股股息 1.30 1.10 +18%

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣 港幣每股資產淨值 � 62.01 �6.�� +10%

每股經調整後資產淨值 6 66.08 60.0� +10%

淨借貸相對股東權益 19.2% 16.�% + 2.7百分點

於二零零九年十二月三十一日百萬平方呎

於二零零八年六月三十日百萬平方呎

香港土地儲備（以所佔樓面面積計）– 發展中及待發展之物業 7 9.4 8.�– 已建成收租物業 8 10.4 10.0

19.8 18.�

農地（總土地面積） 32.8 3�.0

中國內地土地儲備（以所佔樓面面積計）– 發展中╱待發展之物業 146.2 11�.7– 已建成收租物業 5.2 3.1

151.4 118.8

註： 1 為集團應佔旗下附屬公司、聯營公司及共同控制公司於中、港兩地之售樓金額。2 包括集團應佔旗下聯營公司及共同控制公司於中、港兩地售樓之稅前盈利貢獻。3 包括集團應佔旗下聯營公司及共同控制公司於中、港兩地所持有之投資物業稅前租金收入淨額。� 撇除旗下附屬公司、聯營公司及共同控制公司所持有之投資物業公允價值變動（扣減遞延稅項）。� 代表本公司股東應佔數額。6 由於香港並無資本增值稅，若於現行稅制下按評估值出售旗下附屬公司、聯營公司及共同控制公司所持有於香港之投資物業，乃無須清繳由重估投資物業所產生並計提及列賬於本集團之綜合資產負債表內之遞延稅項負債金額港幣八十七億四千三百萬元（二零零八年六月三十日：港幣七十七億一千萬元），相等於每股港幣�.07元 （二零零八年六月三十日：每股港幣3.�9元）。因此，為更佳說明本公司股東應佔資產淨值，上述之計算並不包括該項按香港會計準則詮釋第二十一號入賬之遞延 稅項。

7 包括於二零零九年十二月三十一日之建成存貨應佔樓面面積二百萬平方呎，及於二零零八年六月三十日之建成存貨應佔樓面面積一百萬平方呎。8 包括一百萬平方呎應佔樓面面積之酒店物業。

天匯座落半山干德道39號尊貴地段，此高人一等的名宅 乃集合國際建築及設計精英攜手打造之心血結晶，

為登峯造極之豪宅代表作。天匯僅提供66所超豪府第，住宅單位擁覽璀璨維港及太平山層峰景緻，另附設顯貴非凡住客會所。

名宅顯貴創新高

李兆基博士、大紫荊勳賢主席兼總經理

�恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

概況二零零八年爆發金融海嘯，以致其後大量刺激經濟措施出

台，多個主要經濟體系均採取量化寬鬆貨幣政策。集團期

內主要策略為掌握有利時機，積極擴充土地儲備，而基於

香港近年刻意發展新界交通網絡，使新界與市區的距離縮

短至半小時至一小時車程內，新界農地將來定必發展成為

衛星城市。期內至今，集團新購農地約一千萬平方呎，令

總農地儲備增加至約四千萬平方呎，為本港擁有最多農地

之地產商。期內至今集團以約港幣七十三億元補價更改在

沙田烏溪沙及元朗大棠之土地作住宅發展用途，增加自佔

發展樓面約二百六十萬平方呎，亦計劃於二零一零年內就

和生圍及大棠二期，進行補價換地，以增加自佔發展樓面

約一百萬平方呎。期內政府公佈「新界東北新發展區初步發

展藍圖」，集團於該藍圖內之烏鴉落陽、古洞北及粉嶺北共

擁有土地面積約五百一十萬平方呎，估計可換自佔發展樓

面共約九百萬平方呎。此外，集團於政府十大基建範疇內

之元朗洪水橋亦擁有土地約三百萬平方呎，預計可換自佔

發展樓面約六百萬平方呎。以上數項合共可供自佔發展樓

面共約一千八百六十萬平方呎，可建住宅單位約三萬個，

相當於去年香港新樓落成量之三倍以上。

期內，集團繼續購入舊樓作重建用途，至今已購入十一個

市區項目之大部份業權，另開展收購十九個市區項目之工

作，合共項目三十個，預計自佔樓面共約四百萬平方呎，

可建住宅單位約六千個，地價投資約為港幣一百八十億

元。收購舊樓作重建發展，就各方而言乃屬三贏局面。首

先，舊樓單位業主可趁此機會將殘舊樓宇以高於舊樓市價

變現，從而購買樓齡較新及更為安全之居所。其次，此舉

亦配合政府加快市區重建之政策，尤其近期九龍土瓜灣發

生舊樓倒塌之災難事故後，有關課題頓成城中焦點。其

三，集團可藉此增添市區發展地盤，從而令發展土地儲備

之中市區及新區土地（後者主要來自更改農地土地用途）地

域分佈更為均衡。除此之外，集團正策劃重建及更改原先

擁有物業之用途，將可提供自佔市區商住樓面約二百萬平

方呎。

集團對內地房地產市場之長遠發展亦持續看好，期內在市

中心及發展新區增購多幅土地，自佔樓面面積約三千零五

十萬平方呎，令集團在內地之發展土地儲備增加至一億四

千六百二十萬平方呎，分佈於一線及極具發展潛力之二線

城市。集團土地儲備之成本相對偏低，近期同區的土地樓

面成交價普遍較集團買入地塊時之成本高出兩、三倍，部

份且高出更多。集團在二零一零年將加強在內地之開發力

度，加速後期工程之興建，在各項目周邊樓房價格上升之

際，將分期開展銷售，讓項目之潛在盈利得以釋放入賬。

預期設計獨特、配套齊備及物業管理完善之高品質樓盤仍

有強大的市場需求，而集團正在開發之項目為買家期待及

追捧之產品。集團在內地對持續發展方面所付出之努力亦

獲外界肯定，集團於二零零九年一月建成之環球金融中

心，為北京國際甲級辦公大樓，除榮獲香港環保建築協會

按建築環境評估為“白金級別”外，亦被亞洲智能建築學會

認証為“一等級別”。

致本公司各股東：本人謹代表董事局報告本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之業績。 因集團之年結日，由六月三十日更改為十二月三十一日，本報告期涵蓋由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止共十八個月之業績。有關財政年度更改之詳情已載述於本公司二零零九年三月十九日之聯合公佈內。

10 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

集團旗下之香港中華煤氣有限公司亦已衝出香港，進軍內

地。在內地現共投資103個項目，包括城市管道燃氣、自來

水供應與污水處理、天然氣加氣站及新興環保能源項目

等，業務遍佈全國十九個省、直轄市和自治區。預期該集

團之新興環保能源及在內地之公用事業業務，其業績於二

零一二年將可與本港煤氣業務之業績看齊，往後之持續增

長將較本港業務為快。

股東應佔盈利及資產淨值本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之股東

應佔基本盈利（未經計及投資物業公允價值變動）為港幣

六十億八千八百萬元，較截至二零零八年六月三十日止十

二個月之港幣五十七億零八百萬元（重列）增加港幣三億八

千萬元或7%，以此基本盈利計算，十八個月期內每股盈利

為港幣2.84元（二零零八年財政年度之十二個月：港幣

2.78元）。

若計及投資物業公允價值變動（已扣減遞延稅項及少數股東

權益），截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之集團

股東應佔盈利為港幣一百四十三億二千萬元，較截至二零

零八年六月三十日止年度十二個月之港幣一百五十四億七

千三百萬元（重列）減少港幣十一億五千三百萬元或7%，此

乃由於期內集團旗下附屬公司、聯營公司及共同控制公司

所持投資物業公允價值（已扣減遞延稅項及少數股東權益）

之增幅較少。本年度十八個月每股盈利為港幣6.67元（二零

零八年財政年度之十二個月：港幣7.54元）。

於二零零九年十二月三十一日，股東應佔資產淨值為港幣

一千三百三十一億二千七百萬元（或每股港幣62.01元），較

於二零零八年六月三十日之港幣一千二百一十一億九千六

百萬元（或每股港幣56.45元）（重列）增加10%，而經調整之

資產淨值（已扣除與集團旗下附屬公司、聯營公司及共同控

制公司所持於香港之投資物業重估有關之遞延稅項負債）為

港幣一千四百一十八億七千萬元（或每股港幣66.08元），較

於二零零八年六月三十日之港幣一千二百八十九億零六百

萬元（或每股港幣60.04元）（重列）增加10%。淨借貸為港幣

二百五十五億元，借貸比率則為1�.2%。

股息董事局已建議派發末期股息每股港幣七角予於二零一零年

四月二十三日登記在公司股東名冊內之股東，而該末期股

息於香港並不需要繳付預扣稅。連同已派發之第一次中期

股息及第二次中期股息各每股港幣三角，截至二零零九年

十二月三十一日止十八個月共派股息每股港幣一元三角（二

零零八年財政年度之十二個月﹕每股港幣一元一角）。

建議派發之末期股息將以現金支付，惟股東可根據以股代

息計劃（「以股代息計劃」）選擇收取新發行及已繳足股份以

代替現金股息。除不能享有建議派發之末期股息及發行紅

利認股權證（如下文所釋）外，新股於發行後與本公司現有

股份於各方面享有同等權益。載有以股代息計劃之通函及

有關選擇表格已寄予各股東。

以股代息計劃需待本公司本屆股東週年大會上通過有關派

發末期股息之決議案，及香港聯合交易所有限公司上市委

員會批准以股代息計劃項下將予發行之新股上市及買賣後

方可作實。

末期股息及根據以股代息計劃發行之股票將於二零一零年

六月二日派發及寄送各股東。

11恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

發行紅利認股權證本公司董事局將於即將召開之股東特別大會建議向於二零

一零年四月二十三日名列在公司股東名冊內之股東，按每

持有五股本公司股本中每股面值港幣二元之股份（「股份」）

可獲發一份認股權證（「認股權證」）之基準，發行紅利認股

權證（「發行紅利認股權證」）。認股權證將賦予其持有人以

初步認購價每股股份港幣五十八元（可予調整）認購總數達

42�,348,748股股份。認股權證可於首次發行認股權證之日

起計為期一年直至緊接首次發行認股權證一週年之前一天

止期間內行使。

因行使認股權證所附之認股權而予以配發及發行之股份，

將在各方面與有關發行日期當天之已發行股份享有同等權

利。發行紅利認股權證之建議須待下列條件達成後，方可

作實：

(i) 在即將召開之股東特別大會上通過有關之普通決議

案；及

(ii) 香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市委員會批准

認股權證及於行使認股權證所附之認股權而可能將予

發行之任何股份上市及買賣。

本公司將向聯交所上市委員會申請批准認股權證及於行使

認股權證所附之認股權而可能將予發行之任何股份上市及

買賣。載有發行紅利認股權證建議之詳細資料將寄予各

股東。

業務回顧－香港物業銷售

在全球多國央行共同採取量化寬鬆貨幣政策，以及相繼推

出龐大刺激經濟措施下，全球經濟在期內最後之九個月已

逐步邁向復甦，而香港物業市場亦跟隨環球股市而呈現大

幅反彈。隨著資金持續流入令按揭息口低企，加上就業市

場有所改善，皆有助提升市民置業意欲，而投資者亦傾向

以投資物業作為其主要資產。自二零零九年第二季起，在

積累已久之置業需求所帶動下，一手及二手住宅成交宗數

逐漸遞增，再加上落成量偏低令私人住宅供應量有限，以

及來自國內及海外買家之新增需求，令樓價急速攀升。為

滿足市場之需求，集團已推出多個住宅項目應市。

期內集團推出多個住宅項目包括港島半山「天匯」、旺角

「百匯軒」及上水「御景峰」，反應十分理想，為把握市場暢

旺之時機，集團同時重推嘉亨灣、翔龍灣、星匯居、比華

天匯的室內設計時尚華麗

12 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

項目名稱及位置地盤面積（平方呎）

樓面面積（平方呎）

土地用途

集團所佔權益（%）

所佔樓面面積（平方呎）

1. 星匯居長沙灣通州街500號

35,62� 320,65� 商住 100.00 320,65�

2. 比華利山別墅三期大埔三門仔路23號

�82,376（註）

1,165,240（註）

住宅 �0.10 3�7,400

3. 百匯軒旺角荔枝角道33號

�,600 84,0�0 商住 100.00 84,0�0

4. 御景峰上水清曉路8號

45,77� 228,860 住宅 100.00 228,860

5. 名家匯沙田顯泰街18號

�5,175 358,048 住宅 100.00 358,048

6. 天匯半山干德道3�號

56,748 22�,255 住宅 60.00 137,553

7. 港島南區赫蘭道11,12,12A,12B

43,4�2 32,61� 住宅 44.42 14,48�

8. 匯昇中心觀塘鴻圖道52號

11,375 125,114 工業 100.00 125,114

�. 國際商貿中心新蒲崗太子道東712號

18,051 216,5�3 寫字樓 100.00 216,5�3

合共： 1,882,806

註：整個比華利山別墅項目之地盤總面積及總樓面面積分別為 �82,376 平方呎及1,165,240 平方呎。

期內建成以下項目：

元。現時並沒有理由相信該24個單位之銷售不會完成。惟

若出售該24個單位未能完成交易，在未計及重售該批單位

之情況下，則集團會在沒收訂金後錄得應佔虧損約港幣七

億八千萬元。

隨著有意透過投資移民計劃在本港置業之內地及海外人士

日漸增多，於香港之置業者層面已漸趨多元化，而推廣集

團在港物業之渠道亦須相應增加。有見及此，集團率先於

深圳福田區設立香港物業展示中心，冀能加強對外推廣集

團之產品，從而開拓極具潛質之內地市場。

利山別墅及淺月灣（一期及二期）等多個深受歡迎之樓盤。

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月，集團自佔

之香港物業銷售收入總額為港幣八十三億七千萬元。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之物業銷售金

額包括售出25個「天匯」單位所得之港幣三十二億八千萬

元。當中24個單位之成交期乃應買家近日之要求自二零一

零年二月延長二至四個月。截至二零零九年十二月三十一

日止十八個月，集團應佔該24個單位之銷售金額及稅後盈

利分別為港幣十九億一千二百萬元及港幣九億七千三百萬

13恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

於二零零九年十二月三十一日，集團尚有下列主要發展項目逾850個住宅單位可供出售：

（一）主要開售中之項目：

項目名稱及位置地盤面積（平方呎）

樓面面積（平方呎）

土地用途

集團 所佔權益（%）

於二零零九年十二月三十一日 尚餘及有待出售 住宅單位數目

尚餘住宅 單位面積（平方呎）

1. 淺月灣一期大埔露輝路28號

283,200 226,561 住宅 100.00 32 103,�22

2. 淺月灣二期大埔露屏路1號

228,154 182,545 住宅 100.00 46 137,�52

3. 嘉亨灣西灣河太康街38號

131,321 1,410,62� 住宅 6�.�4 11 13,014

4. 翔龍灣土瓜灣新碼頭街38號

130,523 1,10�,424 商住 住宅 : 56.11商業 : 3�.88

11 14,6��

5. 比華利山別墅一期大埔三門仔路23號

�82,376（註一）

1,165,240（註一）

住宅 �0.10 �6（註二）

315,448（註二）

6. 星匯居長沙灣通州街500號

35,62� 320,65� 商住 100.00 37 37,25�

7. 百匯軒旺角荔枝角道33號

�,600 84,0�0 商住 100.00 33 27,7�0

8. 御景峰上水清曉路8號

45,77� 228,860 住宅 100.00 106 �1,086

�. 天匯半山干德道3�號

56,748 22�,255 住宅 60.00 24（註三）

84,131（註三）

小計： 396 825,301

集團自佔面積： 750,056

14 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

（二）未開售項目：

住宅

項目名稱及位置地盤面積（平方呎）

樓面面積（平方呎）

土地用途

集團所佔權益（%）

單位數目

單位面積（平方呎）

1. 比華利山別墅三期大埔三門仔路23號

�82,376（註一）

1,165,240（註一）

住宅 �0.10 161（註四）

43�,744（註四）

2. 翠峰元朗唐人新村

78,781 78,781 住宅 100.00 60 78,781

3. 粉嶺上水市地段76號 42,884 34,308 住宅 100.00 16 34,308

4. 名家匯沙田顯泰街18號

�5,175 358,048 住宅 100.00 157 358,048

5. 港島南區赫蘭道11,12,12A,12B

43,4�2 32,61� 住宅 44.42 4 32,61�

6. 翠匯軒佐敦廣東道600號

3,642 32,772 商住 100.00 62 27,311

小計： 460 970,811

集團自佔面積： 909,146

主要發展項目可供開售住宅單位總數目及面積： 856 1,796,112

集團自佔面積總計： 1,659,202

註一：整個比華利山別墅項目之地盤總面積及總樓面面積分別為 �82,376 平方呎及1,165,240 平方呎。註二：該期比華利山別墅另有30座洋房持作投資用途。註三：另有17個住宅單位持作投資用途。註四：另有兩座洋房於早前經私人洽購方式售出。

土地儲備於二零零九年十二月三十一日，以自佔樓面面積計，集團在

本港擁有土地儲備約一千九百八十萬平方呎，當中包括發展

中或待發展之樓面共七百四十萬平方呎、待售存貨樓面二百

萬平方呎、已建成收租物業九百四十萬平方呎，以及酒店物

業共一百萬平方呎。此外集團另有停車場收租面積約二百八

十萬平方呎。

集團對香港地產市道看好，故決定透過更改農地土地用

途、增購農地及收購舊樓，以擴大集團之發展土地儲備。

於二零零九年十二月底，集團持有農地土地面積約三千二

百八十萬平方呎，為全港擁有最多農地之發展商。期內，

集團於更改土地用途方面取得重大進展。

15恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

總土地面積 （平方呎）

自佔樓面面積 （平方呎）

1. 烏鴉落陽 2,700,000 6,000,000

2. 上水古洞北 400,000 1,500,000

3. 洪水橋 3,000,000 6,000,000

4. 粉嶺北 2,000,000 1,500,000

合共： 8,100,000 15,000,000

以上數項合共可供發展樓面共約一千八百六十萬平方呎，

可建住宅單位約三萬個，相當於去年香港新樓落成量之三

倍以上。

集團位於沙田烏溪沙之地盤已與政府達成更改土地用途，

同時亦已繳付港幣九十五億九千六百九十五萬元補地價金

額。該土地將發展成為住宅項目並提供總樓面面積約二百

九十五萬平方呎，集團自佔56.75%，即約一百六十七萬平

方呎。此外，集團位於元朗大棠路丈量約份第116約地段第

536�號之住宅地盤，亦已與政府達成補地價協議，接納補

地價金額為港幣二十三億三千四百八十萬元，並已交付百

分之十訂金。該項目總樓面面積約一百一十七萬五千平方

呎，當中7�.03%，即約九十三萬平方呎為集團所有。

位於元朗和生圍之濕地復修及住宅項目，佔地約二百三十

萬平方呎，將發展成為優質低密度住宅，並提供約八十九

萬五千平方呎樓面面積。有關之環境許可證及設計大綱圖

已分別獲環境保護署署長及城市規劃委員會同意，而有關

與政府就改變土地用途之申請亦已就主要條款達成協議，

有待與政府落實補地價金額，便可展開工程，並進一步增

加集團之發展土地儲備。此外，集團預期就元朗大棠路丈

量約份第116約地段第524號之更改土地用途，亦快將落

實，並可額外提供總樓面面積約十五萬七千平方呎，當中

集團佔7�.03%。

展望未來，集團積極就下列座落於「新界東北新發展區初步發展藍圖」內，或鄰近政府十大基建工程項目之地盤進行更改土

地用途，藉以在交通基建得以改善下（尤其是廣州－深圳－香港高速鐵路香港段之興建）享有交通便利之優勢：

除更改土地用途之餘，集團亦積極擴大農地儲備，而現時

持有之農地已由於二零零九年十二月三十一日之約三千二

百八十萬平方呎增加至約四千萬平方呎。

16 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

為回應去年所作出之策略決定，以及配合政府加快市區重建之政策，集團近期積極在市場上購入舊樓作重建用途，以增加

在港九市區之土地儲備。期內，集團已購入大部份業權且皆位於現有或將興建之鐵路附近之市區舊樓地盤有：

地盤面積（平方呎）

預計未來重建後之樓面（平方呎）

1. 香港西環皇后大道西450-456G西環大樓

2�,875 268,482

2. 香港西環保德街30-38號及加倫臺36號

7,310 61,103

3. 香港歌頓道1至7A號 7,423 61,280

4. 香港鴨脷洲大街62-76號 7,�53 65,852

5. 九龍土瓜灣馬頭圍道57-6�號、庇利街2-20號及崇志街18A-30號馬頭圍大廈

23,031 207,27�

6. 九龍大角咀利得街11-33號海安樓

1�,600 166,600

7. 九龍深水埗大埔道186-188號

8,234 70,242

8. 九龍界限街45-4�號及西洋菜北街18�-1�5號強富大廈

5,880 52,�1�

�. 九龍土瓜灣炮仗街162-168號及馬頭角道50-64號

11,700 105,300

10. 九龍深水埗福榮街184-1�8號 8,458 71,367

11. 九龍九龍城沙浦道75-81號 3,582 32,238

合共： 133,046 1,162,662

17恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

地盤面積（平方呎）

預計未來重建後之樓面（平方呎）

集團所佔權益（%）

預計未來建成後自佔之樓面（平方呎）

1. 香港黃竹坑道1�-21號 14,2�8 214,470 50.00 107,235

2. 香港中環砵甸乍街45-47號 ╱伊沙里

�,067 �3,733 1�.0�5 17,8�8

3. 九龍界限街66號（註一） 6,670 60,030 100.00 60,030

4. 九龍塘喇沙利道25號（註二） 13,467 24,241 100.00 24,241

5. 香港山頂盧吉道2�號 23,653 11,826 100.00 11,826

6. 九龍九龍灣宏光道8號（註三） 21,528 258,336 100.00 258,336

7. 香港柴灣利眾街24號 11,5�0 173,84� 100.00 173,84�

8. 九龍長沙灣永康街5�-61號 ╱琼林街88-�2號

24,854 2�8,248 100.00 2�8,248

�. 香港北角京華道14-30號 52,6�0 224,828 100.00 224,828

10. 九龍油塘灣 8�2,330 4,461,651 18.44 822,537

合共： 1,070,147 5,821,212 1,999,028

註一：集團現持有上址作為九龍麗東酒店。註二：集團現持有上址作為服務式住宅大廈。註三：當政府之市區活化政策於今年四月生效後，位處上址之舊有工廈（即巨昇中心）將可豁免補地價而改作寫字樓或酒店用途。

於二零零八年八月，集團透過法庭指令完成購入灣仔兩幅

優質地塊餘下之7.13%權益。該項目地盤面積共約一萬六千

平方呎，其中原有之金國大廈已完成拆卸，準備發展成為

一幢樓面面積約十一萬四千七百平方呎之住宅大廈，而原

來之國民大廈亦已完成新樓之地基工程，準備發展成為一

幢樓面面積約六萬六千平方呎之精品式酒店。

此外，集團另有十九項市區舊樓項目正進行收購，預期可

在未來一年內取得有關地盤之大部份業權，為日後重建發

展提供約三百萬平方呎之樓面面積。此舉展現了集團對市

區重建之重大貢獻，並為各方帶來三贏局面。

除此之外，集團正策劃重建及更改原先擁有物業之用途，將可提供自佔市區商住樓面約二百萬平方呎。有關物業之資

料詳列如下：

18 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

總括而言，集團就來自各個來源，包括更改農地土地用途及收購舊樓，以及從策劃重建及更改原先擁有物業之用途，將可

取得可供發展之自佔樓面面積如下：

可供發展土地之自佔樓面面積

二零零九年十二月三十一日

（平方呎）

來自進一步更改農地土地用途 及收購舊樓（平方呎）

合共（平方呎）

更改農地土地用途 2,600,000 預期在 2010年 : 2010年以後 :

1,01�,00015,000,000

3,61�,00015,000,000

收購舊樓 1,160,000 預期在2010年 : 3,000,000 4,160,000

正策劃重建及更改原先擁有物業之用途 2,000,000 - 2,000,000

合共： 5,760,000 19,019,000 24,779,000

收租物業

於二零零九年十二月三十一日，集團於本港擁有已建成自

佔收租物業約九百四十萬平方呎（較二零零八年六月三十日

增加四十萬平方呎），當中商場或零售舖位佔四百五十萬平

方呎，寫字樓佔三百四十萬平方呎，工貿商廈佔九十萬平

方呎，住宅及套房酒店則佔六十萬平方呎。集團之收租物

業分佈廣泛，當中有25%座落於香港島，33%位於九龍，

而其餘42%位於新界。

全球金融風暴於二零零八年九月爆發後，經過多個月來之

整固，零售舖位及商場之租務需求在市民消費意欲大增所

帶動下，已自二零零九年年中開始回升。期內集團於九龍

東之新建寫字樓及工廈物業租務表現亦相當理想，於二零

零九年十二月三十一日之出租率逾六成。由於以零售舖位

及商場為主之新租及續租租金上升，尤以二零零九年下半

年為甚，再加上新近落成項目所提供之盈利貢獻，集團於

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月，在本港之

租金總收入（連同旗下聯營公司及共同控制公司所持有之收

租物業應佔收益）較截至二零零八年六月三十日止年度之十

二個月增長67% 至港幣六十億二千五百萬元。至於租金收

入淨額則由去年度十二個月之港幣二十五億五千萬元增加

至本年度十八個月之港幣四十二億六千二百萬元。於二零

零九年十二月三十一日，集團旗下主要出租物業（不包括新

近落成之九龍東項目）之出租率上升至�7%。

國際金融中心商場位處城中心臟地帶，網羅各地設計名師

之精品店，並設有多間國際名牌之旗艦店及高級食肆，為

本地及海外遊客之購物熱點。期內，該商場近乎全部租

罄，租金收入亦有可觀增長。此外，集團旗下遍佈各大新

市鎮之大型購物商場亦表現突出。於二零零九年十二月三

十一日，將軍澳新都城三期、馬鞍山新港城中心、荃灣城

市中心二期、元朗千色廣場、粉嶺花都廣場、沙田廣場及

沙田中心均近乎全部租出。

集團旗下各優質寫字樓物業（如中環國際金融中心及北角友

邦廣場）面對金融海嘯的衝擊仍表現理想。九龍東作為新近

高速發展之商貿中心，出租物業供應一向偏高，而集團在

此區持有樓面面積達二百萬平方呎之新建高級寫字樓及工

廈，租務表現亦相當不俗。位於觀塘之宏利金融中心之出

租率達66%，而當中一主要租戶宏利香港更已行使其擴租權

1�恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

額外租用十三萬平方呎之樓面。至於新蒲崗之國際商貿中

心於二零零九年十二月三十一日之出租率亦高達74%。

集團定期為旗下收租物業提升質素，冀能增加其租金價

值。屯門時代廣場南翼第一期翻新工程進度良好，而將軍

澳新都城二期商場高層地下兩萬餘平方呎樓面重新間隔為

二十多個零售舖之工程，於二零零九年十二月三十一日亦

已經完成。該兩項目之預租反應非常理想，租金亦有明顯

增加。此外，彌敦道「九龍行」之翻新及上環「金龍中心」

之改善設施工程均已展開，而屯門時代廣場南翼第二期翻

新工程亦快將進行。集團亦正積極為馬鞍山新港城中心、

元朗千色廣場及荃灣城市中心一期籌劃翻新工程。

由於供應短缺加上海外僱員回流，令市場對集團之豪宅租

賃需求甚殷。四季匯套房酒店深受從事法律、銀行及金融

機構的海外僱員歡迎，入住率及房租表現均相當出眾。至

於位處半山之豪華大宅惠苑，於二零零九年十二月底之出

租率仍維持在高水平，新租約及現有租戶續租均錄得可觀

的升幅。

酒店及零售

環球金融危機引發全球經濟放緩，加上兩岸開展直航以及

新型流感爆發，令本港酒店業經營困難。

四季酒店獲福布斯頒發五星榮譽，又被 Institutional Investors

雜誌讀者選為世界十大酒店之一，而其中之「龍景軒」及

Caprice更為全港僅兩家躋身最新一期「米芝蓮」美食指南並

被冠以三星級別之尊尚食府。憑著位處中環海傍之地利及

被廣泛認同之質素及服務，四季酒店繼續成為本地酒店業

界之翹楚，縱使受到金融風暴影響令入住率稍為下降，其

平均房租仍較同業優勝。至於集團旗下四間麗東酒店，其

平均房價及入住率雖在困難之市況下備受壓力，惟仍然錄

得盈利。

「千色Citistore」於一九八九年開業，現時已發展成為設有五

間分店，並為本港家庭提供價廉物美之百貨零售店。此

外，為迎合時下年青顧客之潮流品味，「千色Citistore」亦設

有兩間以銷售日、韓服飾品牌為主之 id:c 服裝專門店。

甲級寫字樓宏利金融中心擁有一流的休閒及娛樂設施

20 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

建築及物業管理

集團一向堅持為顧客提供最新穎、最舒適及最優質之產

品。當有關之香港或內地發展項目尚在草擬設計階段時，

集團即積極匯集各方設計專才及建造精英之意見，務求群

策群力，確保每個細節均考慮周詳。而為求所提供之設施

能緊貼時代脈搏，同時亦顧及環保之意念，集團亦已採納

領先能源與環境（LEED）及建築環境評估方法（BEAM）所

提出之嚴謹要求。

憑藉其嚴謹管理及精確監控整項建築流程，令集團地盤之

工傷意外率遠低於業內平均水平；而近年獲得之各項嘉許

（包括由九大專業學會聯手頒予之「優質建築獎」及「優質建

築大獎」、香港特別行政區發展局頒予之「公德地盤獎」及

香港建造商會頒予之「積極推動安全獎」）亦足以證明集團

矢志追求卓越之決心及能力，已獲得廣泛認同。

集團除關注其建築項目，對推動業界發展亦不遺餘力。公

司建築部總經理現為建造業議會委員，而憑藉其豐富經驗

及卓越領導才能，現再被邀請出任為「建造業訓練委員會」

及「人力培訓及發展委員會」主席，為本港未來數年因應十

大基建及相關工程陸續開展而培訓人才。

集團物業管理成員公司－恒益物業管理有限公司（「恒益」）

及偉邦物業管理有限公司（「偉邦」），目前管理遍佈全港逾

180項物業，計有逾75,000個住宅、商業及工業單位及商

舖，以及超過16,000個車位。該兩間物業管理公司於二零

零九年獲得共271項嘉許，當中包括「亞太傑出顧客關係服

務獎－最佳創意科技、最佳知識管理」，以及持續獲香港Ｑ

嘜優質服務認證。此外，恒益及偉邦亦榮獲香港管理專業

協會頒發「最佳管理培訓獎 － 卓越獎」，以表揚其學習文

化，以及致力提升香港物業管理服務之水平。

該兩間公司亦秉承集團回饋社會之宗旨，並因貫徹履行企

業社會責任而連續七年獲「商界展關懷」美譽，而第六年獲

頒「最高義工服務時數獎」冠軍亦反映其積極參與慈善活動

及社會服務之熱誠。

集團旗下之物業管理服務，於內地亦獲得廣泛認同。廣州

恒寶華庭為集團管理之住宅社區，繼年前獲頒「廣東省優秀

物業管理示範小區獎」及「廣州市優秀示範小區獎」後，於

二零零九年又再獲評為「廣東省城市體育先進社區」；至於

另一由集團管理之新近建成住宅社區－廣州恒荔灣畔花

園，亦獲廣州市物業管理協會頒發「廣州市物業管理示範住

宅社區」。「恒益」及「偉邦」日後將繼續開拓內地市場，積

極配合集團發展，並為集團廣佈內地之樓盤提供優質之交

樓及管理服務。

內地業務從二零零八年七月至二零零九年十二月的十八個月期間，

國內房地產市場快速經歷了一個回落、萎縮、復甦、

回暖、繁榮及火爆之形勢。中國能安然渡過衰退之危機，

實有賴中央政府因時制宜調整政策，果斷地採取有效之

措施。

二零零八年下半年，受到全球金融海嘯之影響，房地產步

入低谷，房價普遍回落，買家持觀望態度，導致成交萎

縮。政府減少拍賣土地，惟住宅用地流標流拍頻仍，成交

21恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

多以底價售出。第四季國家出台四萬億經濟刺激計劃，實

行適度寬鬆貨幣政策，對房地產市場之調控政策適當地作

出改變，及推出刺激樓市的減免優惠措施。央行亦從二零

零八年九月開始，連續下調存貸款利率，推動有自住需求

之買家入市，以穩定整體房地產市場。

雖然在二零零九年年初，房地產市場曾經出現悲觀之氣氛

及觀望心態，成交較前大幅減少，但在中央政府陸續出台

一系列刺激房地產需求之政策、銀行同時放寬住房貸款、

地方政府配合當地情況實施相應之購房優惠措施、以及市

場整體降價促銷配合下，前期積壓之置業需求迅速消化大

量存貨，市場氣氛明顯好轉，樓價亦趨穩定。

步入二零零九年第二季後期，國家下調部份行業項目之最

低資本金比例，包括普通商品住房項目投資，從而刺激固

定資產投資之增長，以穩定經濟。二零零九年第三季賣地

競投轉趨激烈，全國多個城市地王再見出現，房產成交亦

屢創新高，反映發展商對後市甚為樂觀；惟部份城市已見

投機活動熾熱，房價上升速度過快，引起中央及市民關

注。二零零九年年底，中央促加強信貸管理及防範風險，

包括收緊個人購房貸款及取消二套房貸優惠，針對部份地

區房地產市場出現較大波動。

集團對中國房地產之長期發展充滿信心。雖然房地產價格

平穩向上最為理想，但難免會因外圍及投資投機之形勢出

現起落，集團多年來已適應房價之短期波動。中國經濟增

長為全球動力之大方向已是不爭之事實，而國內對樓房之

需求強大，房地產市場有很大發展空間。集團在國內採取

長遠的房地產發展策略，除發展主要城市黃金地段的商業

投資物業外，重點亦放在快速增長的新興二線城市。該等

城市高品質之樓盤售價持續向上，銷情亦看好。

集團以其在房地產之豐富經驗及財力，應對期內市場之變

化。由於國內經濟持續增長，購買能力增加，集團集中發

展中高端產品，聘請國際享負盛名之建築設計師，結合國

內頂尖之設計院，打造最優質高檔、設計匠心獨運之生活

居停，以具特色之設計、配套和園林景觀為吸引買家之元

素，亦可避免與經濟適用房等低價之樓房競爭。為了打造

最精心之製作，前期為會所、銷售中心、示範單位、園林

綠化及項目之整體設計規劃增添創意，所花的時間較長。

期內集團與多間具實力及良好聲譽之承判商、國際建築設

計師、國內設計院及園林景觀規劃顧問商討建立長期戰略

合作關係。

上海名人商業大廈的特色外牆設計（效果圖）

22 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

發展中或可供將來發展之土地儲備

集團所佔可建樓面面積*（百萬平方呎）

主要城市

上海 2.3

廣州 15.4

小計： 17.7

二線城市

鞍山 18.0

長沙 13.1

成都 3.3

重慶 6.6

大連 1.6

南京 2.4

瀋陽 17.2

蘇州 17.0

鐵嶺 14.4

西安 1�.�

徐州 5.3

宜興 �.7

小計： 128.5

合共： 146.2

* 不包括地庫及停車場面積

二零零九年上半年，發展商爭相削價促銷以減低資金壓

力。集團財政穩健，借貸比率低，除無需刻意削價促銷減

低借貸外，亦適時在二線城市包括大連市、鞍山市及鐵嶺

市之市中心及環境優美的低密度住宅區買入多幅大地塊。

二零零九年十月，集團按銷售計劃開售長沙市「恒基‧凱旋

門」項目第一期，買家反應熱烈，全數單位瞬即售罄，亦創

同區最高售價。市場對樓宇佈局、設計品質及會所之裝修

設施有高度之評價，為集團今後在內地之銷售提供寶貴經

驗。此為集團第一次在內地二線城市以香港之售樓思維及

模式，配合當地之文化和習慣，測試市場反應。集團受到

極大鼓舞，將加快在二線城市多個優質項目之發展進度，

現正積極周詳部署品牌與樓盤的推廣宣傳工作。

於二零零九年十二月底，集團於內地之土地儲備自佔樓面

面積約一億四千六百二十萬平方呎。

23恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

市場期盼之長沙市「恒基‧凱旋門」項目，第一期推出備受

歡迎。集團積極準備開售多個項目，同時亦落實購入多個

優質地塊（包括下文提及位於遼寧省大連市、鞍山市及鐵嶺

市之地塊）以增加其國內土地儲備。截至二零零九年十二月

三十一日止之十八個月內，新近購入之地塊可總括如下：

在成都市，集團與新鴻基地產發展有限公司及九龍倉集團

有限公司於二零零八年七月簽訂一項合營協議，按分別佔

三成、四成及三成擁有權之比例，攜手於此四川省省會之

東大街發展一幅約一百八十六萬平方呎之地塊。該高級綜

合商住項目建成後將備有優質寫字樓、五星級酒店、高檔

購物中心及豪華住宅，合共提供總樓面面積逾一千一百二

十萬平方呎，而集團當中約佔三百三十六萬平方呎。

土地儲備之用途

可建樓面面積（百萬平方呎） 百分比

住宅 120.0 82%

寫字樓 8.0 6%

商業 13.5 �%

其他（包括會所、學校及社區設施） 4.7 3%

合共： 146.2 100%

備受置業者歡迎的長沙市「恒基‧凱旋門」（效果圖）

集團在內地之土地儲備，當中約82%擬發展為高級住宅。

集團在發展中之寫字樓及商業項目，以上海為重點，有約

二百三十萬平方呎之新投資物業將陸續建成，當中包括剛

於二零一零年一月落成之恒匯國際大廈，以及預計於二零

一零年上半年完成之名人商業大廈，兩者均正好趕及迎接

二零一零年上海世界博覽會。位於閘北區天目西路130-2號

之恒匯國際大廈，座擁約三十七萬平方呎辦公樓樓面及六

萬平方呎商場面積，由於其所提供之多項環保節能設施對

銳意減省成本之租戶極具吸引，因此預租反應良好。至於

位於南京東路155號地段之名人商業大廈，因靠近黃浦灘並

處於南京東路步行街開端之上，將建有五層裙樓及十七層

塔樓並內設甲級寫字樓及購物商場。該項目直接通往之地

鐵車站乃兩條主要地下鐵路之交滙處，而舉世知名之日本

丹下都市建築設計株式會社，則將為此樓面面積達七十三

萬平方呎之發展項目擔任外牆設計。多家世界著名之品牌

專門店、高級特色食肆及跨國企業均有意租賃。此外，集

團另有兩個位於上海之投資物業項目正在興建中。位於閘

北區天目西路147號之項目提供總樓面面積共約四十一萬平

方呎之寫字樓及商場，預計於二零一一年落成。至於位於

南京西路688號地段之項目，計劃興建兩層高商業裙樓連二

十二層高商業大廈，總樓面面積約七十萬平方呎。由丹下

都市建築設計株式會社為此項目設計創新之仿似石英形狀

外牆，於二零一二年第二季建成時勢必成為靜安區之地標

大廈。

24 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

在長沙市，集團之合資公司於二零零八年十二月以約人民

幣六千二百七十萬元購入一幅位於開福區高嶺組團，面積

約六十二萬平方呎之土地。連同早前於二零零七年十月以

約人民幣三億五千萬元購入，並座落在旁面積約三百九十

萬平方呎之地盤，將一併發展成為大型住宅社區。該項目

擬將分階段發展並合共提供總樓面面積約六百七十萬平方

呎，集團佔81%權益，即約五百四十四萬平方呎。

環渤海地區預期將緊隨珠江三角洲及長江三角洲，成為內

地另一高增長地區。因此集團繼早前成功投得瀋陽多幅地

塊後，近期繼續增加在遼寧省之投資。於二零零九年六

月，集團於該省著名之工業城市鞍山市成功投得兩幅優質

地塊。當中位處市中心之舊體育館，佔地約六十二萬一千

平方呎，集團以約人民幣四億六千二百萬元購入，將發展

成為高檔之住宅小區，提供可建總樓面面積約三百七十三

萬平方呎。另一塊位於高尚住宅區而佔地約五百四十九萬

平方呎之土地，則以約人民幣七億六千五百萬元投得，將

發展成為樓面面積約一千四百二十六萬平方呎之住宅小

區。位於該省南端之港口城市—大連市，集團在二零零九

年十月以人民幣三億二千萬元購入一幅約三百二十萬平方

呎之地塊，將發展為高檔之低密度住宅小區，可建總樓面

面積約一百五十五萬平方呎。至於鄰近瀋陽之鐵嶺市，集

團在二零零九年年底合共以約人民幣八億元購入兩幅地

塊，一幅約二百八十萬平方呎之土地計劃用作商業發展，

可建總樓面面積約四百九十萬平方呎。而另一幅則計劃

為低密度住宅發展之用，可建總樓面面積約九百五十萬平

方呎。

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月內，集團於

國內自佔物業銷售收入為港幣三億三千萬元，主要來自於

二零零八年初完成位於廣州之恒荔灣畔單位。此外，集團

於國內自佔租金收入增加84% 至港幣四億九千七百萬元。

集團在內地有五百二十萬平方呎已建成投資物業，主要為

位於北京、上海及廣州黃金地段之寫字樓及購物商場。於

二零零九年一月在北京市落成之環球金融中心，與鄰近之

其他建築經典共同為北京市朝陽商業中心區綻放新姿采。

環球金融中心由世界著名之西沙佩利建築事務所以「水晶珠

寶盒」意念設計外牆，大樓內藏多項環保節能措施，誠為北

京市內實至名歸之國際甲級寫字樓。該兩幢二十二層高總

樓面面積達二百一十萬平方呎之綜合辦公大樓亦引證集團

在持續發展方面所付出之努力，除榮獲香港環保建築協會

按建築環境評估為“白金級別”外，亦被亞洲智能建築學會

認証為“一等級別”。該物業至今已吸引多家著名金融機構

及大型跨國企業，包括渣打銀行、瑞穗銀行、國際航空運

輸協會、一汽豐田、及諾和諾德等主要租戶。與此同時，

集團之北京恒基中心購物商場於二零零九年十二月底之出

租率超過九成，而有多間大型跨國企業如微軟、阿迪達

斯、樂購及百勝餐飲進駐之上海港匯廣場第二期辦公大

樓，出租率亦逾九成。至於位於廣州市之恒寶廣場在二零

零九年年底有近乎九成出租率，租金收入按年計算亦錄得

10%增長。集團多年來一直致力優化在內地之投資物業組

合，透過在黃金地段興建新地標項目，逐步增加優質物業

之比例。

澳門合作發展項目

於二零零五年四月，集團簽訂協議共同開發澳門氹仔海傍

一大型地盤。該地塊面積約一百四十五萬平方呎，現在仍

然正在申請更改土地用途，可發展樓面面積待定。

25恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

恒基兆業發展有限公司（「恒發」）

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，該集團股東

應佔盈利為港幣一億五千六百萬元，而截至二零零八年六

月三十日止年度則為港幣三百五十三億九千二百萬元（重

列）。盈利大幅減少主要是基於截至二零零八年六月三十日

止財政年度，該集團獲得來自因出售持有之香港中華煤氣

有限公司全部權益所帶來之港幣三百五十二億六千五百萬

元之一次性收益。撇除此項來自已終止營運業務收益之影

響，該集團截至二零零八年六月三十日止財政年度股東應

佔盈利為港幣一億二千七百萬元（重列）。該集團截至二零

零九年十二月三十一日止十八個月錄得之股東應佔盈利為

港幣一億五千六百萬元，較二零零八年六月三十日止財政

年度之港幣一億二千七百萬元（重列），增加港幣二千九百

萬元或23%，此乃由於現正編製之延長會計報告期相對截

至二零零八年六月三十日止十二個月之上一財政年度為長

而所帶來之影響，同時於延長報告期內來自基建業務之盈

利貢獻較截至二零零八年六月三十日止財政年度有所上升

所致。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，該集團決定

出售其持有之馬鞍山環通公路全部權益。誠如於二零零九

年三月十二日所公佈，一間恒發佔70%權益之附屬公司與

馬鞍山環通公路發展有限公司（「馬鞍山公路合營」，此乃營

運馬鞍山環通公路之合營企業）之合營夥伴簽訂一項協議，

出售該附屬公司持有之馬鞍山公路合營之全部70%權益予

馬鞍山公路合營之合營夥伴，代價為人民幣一億二千二百

萬元（相等於港幣一億三千九百萬元）。有關交易已於二零

一零年二月二十六日完成，該集團因而錄得約港幣二千六

百萬元之股東應佔出售盈利淨額，並將於截至二零一零年

十二月三十一日止年度之賬目內確認。

完成出售馬鞍山環通公路後，該集團之核心資產為杭州錢

江三橋60%權益。截至二零零九年十二月三十一日止十八

個月，期內該集團錄得營業額港幣四億四千一百萬元，相

對截至二零零八年六月三十日止十二個月則為港幣二億七

千二百萬元。營業額增長之主因是現正編製之會計報告期

延長至十八個月相對上一年度截至二零零八年六月三十日

止之十二個月，加上於本期內位於杭州之收費大橋之交通

流量及人民幣兌換港幣之匯兌收益，均較截至二零零八年

六月三十日止之十二個月財政年度有所上升。

聯營公司香港中華煤氣有限公司（「香港中華煤氣」）

本年度香港中華煤氣股東應佔稅後溢利為港幣五十一億七

千五百萬元，較上年度增加港幣八億七千二百五十萬元，

溢利上升主要由於中國內地之業務溢利增加、投資項目帶

來一次性收益，以及財務投資收入增加所致。此外，該集

團在本年度內投資港幣二十七億六千零二十萬元於生產設

施、管道、廠房及其他固定資產，以拓展及配合本港及內

地各項業務之持續發展。

（一） 本港煤氣業務

二零零九年本港煤氣銷售量較上年度輕微下降

1.1%，而總體爐具銷售量則較上年度增加6.1%，達

21�,8�6台。截至二零零九年底，客戶數目達

1,6�8,723戶，較上年度增加26,63�戶。

該集團現正鋪設一條全長十五公里之管道，用以從大

埔輸送天然氣至馬頭角煤氣廠，以取代部分石腦油作

為生產煤氣之原料，工程進展良好。為新界西提升供

氣可靠性之一條全長九公里之管道亦正在施工。而為

配合本港西九龍、東南九龍及郵輪碼頭之發展，該集

團亦正制訂該等區域之供氣管網規劃，包括馬頭角至

北角之海底煤氣管之改道方案。此外，該集團於去年

與香港海洋公園就煤氣供應及應用簽訂為期三十年之

協議，將興建園內所有有關輸配煤氣系統。

26 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

（二） 內地公用事業業務

香港中華煤氣於二零零九年成功落實多個城市燃氣項

目，包括河南省新密市、江蘇省豐縣經濟開發區和睢

寧縣，以及江西省樟樹市、豐城市和萍鄉市。

此外，香港中華煤氣佔45.61%權益之港華燃氣有限

公司（「港華燃氣」，股份代號：1083），於二零零九

年度之盈利達港幣二億六千五百萬元，較上年度增加

31%。由於香港中華煤氣對港華燃氣董事會之大部分

成員已獲得實質性控制權，因此自二零零九年十二

月三十一日起將港華燃氣列作附屬公司及將其業績

綜合併入綜合財務報表內。

港華燃氣於二零零九年在山東省茌平縣、四川省成都

市新津縣及新都區、安徽省黃山市、廣東省陽江市及

江西省昌九工業走廊成立城市燃氣項目公司。同時，

亦分別於二零零九年十一月和二零一零年二月簽訂成

立山東省臨朐和遼寧省鞍山市工業新區燃氣項目。

加上港華燃氣在二零零九年度所取得之七個項目，截

至二零零九年年底該集團之城市燃氣項目已增至八十

四個，遍佈內地十六個省╱直轄市。在內地之居民用

戶已增加至10,617,000戶，年內售氣量達六十八億七

千萬立方米，該集團已成為內地規模最大之城市燃氣

企業。

該集團之天然氣中游項目包括安徽省、河北省及浙江

省杭州市之天然氣管線項目，以及吉林省天然氣支線

及開發氣田資源項目；至於三個水務項目則分別為江

蘇省吳江市和安徽省蕪湖市之供水合資項目，以及江

蘇省蘇州工業園區之供水及污水處理合資項目。

截至二零零九年年底，連同其附屬公司港華燃氣之項

目，該集團已於內地十九個省╱直轄市╱自治區取得

合共一百零三個項目，業務範圍覆蓋天然氣上、中、

下游項目、自來水供應與污水處理、天然氣加氣站及

新興環保能源項目等。

（三） 新興環保能源業務

該集團透過全資附屬公司易高環保投資有限公司及其

屬下公司（「易高」）開拓新興環保能源業務。易高在

本港之五個專用石油氣加氣站及新界東北堆填區之沼

氣處理廠繼續平穩運作，為減低溫室氣體排放及減少

消耗化石燃料以進一步改善本港空氣質素作出貢獻。

易高位於山西省晉城之煤層氣液化項目

27恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

易高在屯門三十八區為香港國際機場建設之航空燃油

設施之首期貯罐庫區之建設工程已基本完成，今年首

季可正式營運。第二期貯罐庫區之工程亦在順利進行

中，預計該工程可於二零一零年年底前完成。

易高自二零零八年年初開始全力在內地拓展低排放、

少污染之新興環保能源項目，而為達致更有效之業務

管理及增加具彈性之融資渠道，易高於去年底於內蒙

古鄂爾多斯市設立投資性控股公司。位於山西省晉城

市之煤層氣液化項目首期設施於二零零八年第四季度

建成投產後，二零零九年全年共生產約一億立方米液

化煤層氣，利用槽車經公路發運到下游用氣市場。第

二期設施建設現已啓動，預期二零一零年第四季可建

成投產，屆時煤層氣液化能力將擴大至年產三億標準

立方米。此外，易高於二零零九年與內地科研機構合

作，成功開發煤礦瓦斯脫氧技術，再生產與液化天然

氣質量基本相同之液化甲烷氣。現階段易高已於重慶

市範圍落實相關項目，利用當地過剩之煤礦瓦斯生產

液化甲烷氣。此外，易高亦已落實位於內蒙古鄂爾多

斯市准格爾旗之年產二十萬噸甲醇生產和煤礦開採項

目，預計相關工程可於二零一零年年底完成並實施投

產。在江西省豐城市參與投資之煤礦及焦化項目，易

高所投資之煤礦項目資源儲量合共約一億八千萬噸，

包括動力煤及主焦煤。清潔車用燃料業務方面，易高

在陝西省興建之全國最大型壓縮天然氣加氣站於二零

零八年成功投產後，正不斷努力把業務擴展至山東、

山西、陝西、河南及遼寧省等地，現正積極落實設立

項目公司。

（四） 地產發展項目

截至二零零九年年底，嘉亨灣及翔龍灣項目分別售出

超過其總住宅樓面面積之��%及�8%。物業投資方

面，該集團持有國際金融中心約15.8%權益以及翔龍

灣之商場，兩者均租務理想。

香港中華煤氣預計二零一零年本港客戶數目將保持平穩增

長，全年約增加26,000戶。而在內地之城市燃氣及天然氣

業務則會持續理想之增長。預期該集團之新興環保能源業

務及在內地之公用事業業務，其業績於二零一二年將可與

本港煤氣業務之業績看齊，往後之持續增長將較本港業務

為快。

票據發行計劃於二零零八年八月，該集團透過全資附屬公司HKCG

(Finance) Limited發行及銷售十億美元由香港中華煤氣擔保之

票據。該等票據獲國際評級機構穆迪投資及標準普爾評級服

務公司分別給予A1（穩定）及A+（穩定）之高信貸評級。

於二零零九年五月，該集團再透過HKCG (Finance) Limited

設立十億美元中期票據發行計劃，而至今已發行合共港幣

三十億一千萬元之中期票據，票面息率為港幣定息每年由

3.�0%至5.00%，年期由十年至四十年。其中三十年期票據

及四十年期票據在港元債券市場屬首度發行，亦是本港至

今年期最長之公司票據。

28 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

港華燃氣擬收購若干項目權益於二零一零年三月十七日，港華燃氣與香港中華煤氣之全

資附屬公司訂立協議，據此，港華燃氣同意向中華煤氣有

條件地收購六個位於遼寧及浙江省之管道燃氣項目，代價

為港幣十七億二千一百七十五萬元，而港華燃氣並為此向

香港中華煤氣增發股份支付。收購事項完成後，香港中華

煤氣將持有港華燃氣擴大後已發行股本約56.40%。

目前港華燃氣在遼寧省經營管道燃氣項目。收購事項完成

後，該集團所有位於遼寧、浙江兩省之管道燃氣業務將由

港華燃氣單獨持有。港華燃氣屆時將擁有五十三個管道燃

氣項目，遍佈全國四十三個城市，覆蓋約五百五十萬個用

戶，合併管道燃氣銷量將達三十四億立方米。

香港小輪（集團）有限公司（「香港小輪」）

截至二零零九年十二月三十一日止之財政年度，香港小輪

除稅後綜合溢利為港幣十億九千九百萬元，而二零零八年

之除稅後綜合虧損則為港幣五億二千六百萬元。

期內售出逾半「亮賢居」及超過三分之一「嘉賢居」之住宅

單位，總數共三百七十二個，並錄得盈利約港幣七億七千

萬元。至於商場租金及其他收入約為港幣三千二百萬元，

於年結時「港灣豪庭」及「亮賢居」之商舖出租率分別約為

�5%及66%，而「新港豪庭」之商舖則已全部租出。

香港小輪購入位於官涌街52至56號之物業作為收租用途，

日後若改建則可提供一萬四千平方呎樓面面積。此外，香

港小輪亦已購入通州街204至214號六幢舊樓之絕大部份業

權，當全部業權購入後，該面積約六千六百平方呎之地盤

將可重建成為樓面面積約達五萬五千平方呎之商住大廈。

至於其投資於可供出售證券及股票掛鈎票據，按市值計

算分別錄得港幣五千四百萬元及港幣二億五千七百萬元

之盈利。

渡輪、船廠及相關業務合共錄得盈利約港幣三百萬元，較

去年同期下跌17%。當中海上遊覽船業務錄得盈利港幣二百

萬元，至於船廠業務則因營業額下跌22%，而錄得虧損約港

幣三百一十萬元。

旅遊業務錄得盈利港幣七十萬元，而銀鑛灣酒店裝修完成

後，營業額上升2.8%，令虧損減少11%至港幣二百萬元。

「亮賢居」及「嘉賢居」之售樓收益將成為香港小輪來年度之

主要收入，而該集團正繼續物色值得投資的可重建地盤以

供發展。

坐享維港美景的嘉賢居

2�恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

美麗華酒店企業有限公司（「美麗華」）

由於該公司更改財政年度，美麗華於截至二零零九年十二

月三十一日止之九個月內（「報告期」），營業額約為港幣十

三億零三百萬元，相對截至二零零九年三月三十一日止之

全年十二個月（「去年全年」），則有港幣十六億一千六百萬

元。股東應佔溢利約為港幣二億四千三百萬元（去年全年十

二個月 : 港幣一億六千四百萬元）。扣除投資物業公允價值

的淨增加後，其核心業務之稅後溢利約為港幣一億五千二

百萬元（去年全年十二個月：港幣二億七千六百萬元）。

其旗艦酒店 The Mira Hong Kong（ "The Mira"）於報告期始

六個月仍在進行翻新工程，致住客之數目顯著下跌，並反

映於營運表現。與去年全年比較，報告期內的平均入住率

雖然下降約十五個百分點，但平均房租則維持不變。至二

零零九年九月十七日完成翻新工程及隆重開幕後，入住率

有顯著升幅，而房價相比翻新前更提升超過40%。

該集團已為The Mira推出全新之網站，方便賓客直接從網

上預訂客房，並且在中國內地、日本、美國及澳洲設有酒

店業務代表辦事處，藉此提升客房的銷售潛力。

收租業務於本報告期內錄得營業額約港幣三億六千四百萬

元，出租率則維持在約87%的水平。美麗華商場在期內的

平均呎單位租金較去年全年上升約8%，惟平均出租率則較

去年全年下降約九個百分點，主要是由於在去年九月份展

開商場地庫一樓之翻新工程，故該樓層之原租客需要遷

出。翻新工程於二零一零年首季完成後，新租客將會陸續

遷入。至於美麗華大廈在報告期內的平均出租率下跌約四

個百分點，而平均單位租金則較去年全年上升約8%。

在二零零九年，尖沙咀區增添兩間大型之新商場，而另一

間毗鄰The Mira酒店的商場，亦將於二零一零年開幕。樓

面面積共增加約一百三十萬平方呎，令商舖租賃市場於來

年預期競爭激烈，但同時亦增加該區的吸引力。該集團因

此已於二零零九年第四季為美麗華大厦寫字樓公用地方進

行翻新工程，預期二零一一年年初完工。同時亦決定在二

零一零年年中翻新The Mira的商場部份，包括地庫一樓至

二樓，預計需時約一年。

因位於國際金融中心的亮明居結業進行翻新，影響毗鄰的

國金軒的業務，加上環球金融危機及新型流感，令該集團

餐飲業務錄得虧損。為應對上述的挑戰，雲陽閣川菜館將

The Mira Hong Kong 於200�年�月17日正式隆重開幕

30 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

於二零一零年初展開翻新工程，而亮明居亦已改裝為高級

法國餐廳，取名“The French Window”，並已於二零零九年

十二月開業。與此同時亦繼續逐步拓展國內餐飲市場，並

計劃於二零一零年年中在北京開設一家中菜館。

旅遊業務於報告期內總營業額錄得約港幣六億零五百萬

元，相比去年同期上升約20%，營運溢利更錄得約兩倍之升

幅。業務表現優越，主要由於其長線旅行團的差異化戰略

具競爭力，支持客量大幅增加，較去年全年上升約140%。

此外，該旅遊部繼續與布蘭森的維珍銀河合作，擔任其在

香港首間及唯一承辦太空旅遊的代理商，進一步鞏固該集

團在創新的高檔旅遊市場的地位。

集團財務集團一貫奉行穩健之理財原則，而借貸比率於二零零九年

十二月三十一日亦維持於1�.2%之低水平（相對二零零八年

六月三十日則為16.5%）。因應本地信貸市場環境改善之

際，集團於二零零九年七月與三十四間國際知名銀行及本

地財務機構組成之銀團，簽訂一項港幣八十億元三年期銀

團貸款。此項貸款用作取代於二零零九年九月到期之銀團

貸款，以及用作集團一般營運資金。以銀行承諾之貸款金

額（較原定之貸款額度超額兩倍以上），或以參與之銀行數

目（乃集團歷來最多銀行參與之銀團組合）計算，均顯示此

項銀團貸款獲得銀行界踴躍支持。此項銀團貸款得以成功

落實充份反映各界對集團之堅定信心，並認同其穩健財政

實力及優越信貸質素。

集團涉足無評級債券市場，以求分散資金來源及延長債務

償還期限，故此於二零零九年九月成功發行十年期之擔保

票據，總額為五億美元。票據息率為 5.5%，定價乃以香

港頂級公司向公眾發行類似債券之現行利率水平作為參考

基準。

此外，由於過去一年世界各主要經濟體系均採取量化寬鬆

貨幣政策，以致息率維持於較低水平，集團已簽訂十年期

及十五年期之港元利率掉期交易合約。訂立此等合約之目

的，乃將集團部份之港元借貸，由浮息轉為以固定利息計

算。由於已鎖定之息率遠較過往數年之平均水平為低，相

信此財庫管理策略長遠將令集團受惠。

展望香港已渡過自一年半前爆發全球金融風暴後之最艱巨時

刻，儘管外圍環境仍充滿變數，但因中國受到全球金融海

嘯直接沖擊較少，而即使中央政府針對地產市場之熾熱及

通脹風險，對現時較為寬鬆之貨幣政策作出微調，其經濟

仍預期可續有穩步增長，香港亦因此可望大大受惠，繼續

吸引資金持續流入。

目前按揭利率低企提升置業能力，加上新建樓宇供應緊

張，將帶動本港住宅市道之進一步增長。集團把握市場暢

旺之時機，計劃推售多個豪宅樓盤，包括沙田「名家匯」、

大埔「比華利山別墅三期」及位於港島南區之赫蘭道發展項

目等。因應市場之需求，集團亦將推出元朗唐人新邨「翠

峰」、廣東道「翠匯軒」及位於粉嶺之粉嶺上水市地段76號

等項目。該等項目將為集團帶來可觀收益。

中央未來推行之政策將會主導內地樓市。為冷卻投資投機

活動，遏止樓價上漲過快，在二零一零年初，有多項針對

措施已出台，包括提高銀行之存款準備金去收緊信貸，以

及規定競投之土地須首付至少50%土地款，均為穩定房地

產市場及相關金融產業之主導政策。但由於外圍情況未盡

明朗，為確保國內經濟維持高增長，而房地產既為支柱行

業，相信不會對房地產市場作整體打擊，在需求及信貸政

策將按個別之實際情況採取較大差異之執行力度，預計推

出之新政策將更加注重調控手法之靈活性和力度之彈性。

31恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

董事局主席報告

集團對開售極具信心，正不遺餘力全速加快工程建設流

程、加大開發面積、積極擴大項目團隊，及在國內加緊推

行人材本地化。已加聘對國內市場非常熟識及具豐富開發

經驗的專業人材為項目負責人，項目加快進行之成效短期

將獲實證。

集團預料大部份之住宅地盤可於今年及明年推出，除不斷

加強內地銷售及租務團隊外，亦開展內地高層營銷管理人

員培訓計劃，培訓後將派往各城市實地操作，稍後在集團

多個樓盤同時開售時，擔任前線銷售工作。

租賃方面，本港經濟持續向好，各類物業之租賃需求均有

所增加，令集團之本港收租物業組合取得更佳業績，尤其

是集團於九龍東新近建成之收租物業，在漸多從事金融以

至製造行業之公司租戶轉移至該區之趨勢下，可望錄得強

勁增長。預期該等樓面面積約二百萬平方呎之出租物業組

合，出租率將有穩步增長。內地方面，均位於上海而最近

建成之恒匯國際大廈，以及預期於今年上半年落成之名人

商業大廈，將為集團在內地之收租物業組合增添一百二十

萬平方呎樓面面積，令總樓面面積擴大至六百四十萬平方

呎。故此，來自內地物業之租金收入將續有增加。

集團充份把握地產市場暢旺之先機，透過更改農地及已擁

有物業之用途，並加速開發待發展項目及併購舊樓，迅速

擴大在香港之發展土地儲備，令可供發展之樓面面積總數

達五百七十六萬平方呎；另可望於二零一零年年底增添約

四百萬平方呎，及往後再可進一步增加一千五百萬平方呎

之可供發展樓面面積。同時，集團在內地亦擁有大量可供

發展之土地儲備，總樓面面積達一億四千六百二十萬平方

呎。在本港及內地之龐大土地資源預期可為集團提供可觀

之回報。

此外，中港兩地收租物業組合不斷擴大，令經常性租金收

入持續增加，而三間上市聯營公司（即香港中華煤氣、香港

小輪及美麗華）亦可為集團帶來穩定收益增長，況且集團更

擁有四項最珍貴之盈利增長動力，一為農地儲備，集團向

為全港持有最多農地之發展商，惟集團仍致力將持有之農

地由二零零九年十二月三十一日之三千二百八十萬平方呎

增至現時之四千萬平方呎，並盡快申請更改其土地用途；

二為併購舊樓之技術，以合理價錢在市區取得多幅優質土

地以擴展發展規模；三為於內地擁有大量可供發展之土地

儲備，大部份之購入成本相對較低，現正加速發展，潛在

豐厚收益將隨發展完成陸續入賬；四為於香港中華煤氣之

投資，每股恒地股份則擁有約1.21股煤氣公司之股份，以

二零一零年三月三十日股份收市價港幣1�.1元計算約值港

幣23.1元，已約佔本公司每股股份市價之40%，其業務發展

將隨中國經濟起飛而高速增長，預計該集團之新興環保能

源業務及在內地之公用事業業務，其業績於二零一二年將

可與本港煤氣業務之業績看齊。集團深信憑藉上述四項盈

利增長動力，將能為股東創造更佳之長遠回報，因此集團

對前景十分樂觀。

致謝本人謹藉此機會，對董事局同寅之英明領導及全體員工努

力不懈之工作表現，深表謝意。

主席

李兆基香港，二零一零年三月三十日

名家匯矗立沙田半山，擁覽獅子山、筆架山及 城門河畔壯麗景致，既享半山寧靜閒逸，更擁市區交通 方便。此罕有尊貴豪華住宅，融會名家藝術與創新設計，

乃本集團又一傾力經典之作。

匯聚名家精心傑作

3

屯門

機場

東涌

大嶼山

34 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

二零零九年年度摘要

業務檢討—香港業務

土地儲備

• 擁有既多元化又龐大之土地儲備，自佔總樓面面積達一千九百八十萬平方呎

• 農地土地面積增加至現時之四千萬平方呎－ 為全港擁有最龐大農地儲備之發展商

• 兩幅位於市郊之土地完成更改用途，另購入十一個市區項目之大部份業權

座落於「新界東北新發展區初步發展藍圖」內， 或鄰近政府十大基建工程項目之地盤

新近購入之舊樓重建項目

正策劃重建或更改用途之現有物業

1 烏鴉落陽2 上水古洞北3 洪水橋4 粉嶺北

5 西環皇后大道西450-456G西環大樓6 西環保德街30-38號及加倫臺36號7 歌頓道1至7A號8 鴨脷洲大街62-76號9 土瓜灣馬頭圍道57-69號、庇利街2-20號及崇志街18A-30號馬頭圍大廈10 大角咀利得街11-33號海安樓11 深水埗大埔道186-188號12 界限街45-49號及西洋菜北街189-195號強富大廈13 土瓜灣炮仗街162-168號及馬頭角道50-64號14 深水埗福榮街184-198號15 九龍城沙浦道75-81號

16 黃竹坑道19-21號17 中環砵甸乍街45-47號╱伊沙里18 界限街66號 19 九龍塘喇沙利道25號 20 山頂盧吉道29號21 九龍灣宏光道8號 22 柴灣利眾街24號23 長沙灣永康街59-61號╱琼林街88-92號24 北角京華道14-30號25 油塘灣

24

5 247

168

6 17

2022

13

181211

14

10

23

1

19

9

15

21

25

新界

九龍

香港島

元朗

上水

沙田

馬鞍山

西貢

青衣

將軍澳

鰂魚涌

荃灣

粉嶺

落馬洲

大埔

愉景灣

35

業務檢討—香港業務

土地儲備

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

港鐵東涌纜車輕鐵三號幹線過海隧道

現有鐵路 ╱ 幹線

西港島線 廣深港高速鐵路

興建中鐵路北港島線

籌劃中鐵路

北環線沙中線南港島線（東段及西段）

36

業務檢討—香港業務

土地儲備

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

總土地面積 （平方呎）

自佔樓面面積 （平方呎）

1. 烏鴉落陽 2,700,000 6,000,000

2. 上水古洞北 400,000 1,500,000

3. 洪水橋 3,000,000 6,000,000

4. 粉嶺北 2,000,000 1,500,000

合共： 8,100,000 15,000,000

展望未來，集團積極就下列座落於「新界東北新發展區初步發展藍圖」內，或鄰近政府十大基建工程項目之地盤進行更改土

地用途，藉以在交通基建得以改善下（尤其是廣州－深圳－香港高速鐵路香港段之興建）享有交通便利之優勢：

於二零零九年十二月三十一日，以自佔樓面面積計，集團

在本港擁有土地儲備約一千九百八十萬平方呎，當中包括

發展中或待發展之樓面共七百四十萬平方呎、待售存貨樓

面二百萬平方呎、已建成收租物業九百四十萬平方呎，以

及酒店物業共一百萬平方呎。此外集團另有停車場收租面

積約二百八十萬平方呎。

集團對香港地產市道看好，故決定透過更改農地土地用

途、增購農地及收購舊樓，以擴大集團之發展土地儲備。

於二零零九年十二月底，集團持有農地土地面積約三千二

百八十萬平方呎，為全港擁有最多農地之發展商。期內，

集團於更改土地用途方面取得重大進展。

集團位於沙田烏溪沙之地盤已與政府達成更改土地用途，

同時亦已繳付港幣九十五億九千六百九十五萬元補地價金

額。該土地將發展成為住宅項目並提供總樓面面積約二百

九十五萬平方呎，集團自佔56.75%，即約一百六十七萬平

方呎。此外，集團位於元朗大棠丈量約份第116約地段第

5369號之住宅地盤，亦已與政府達成補地價協議，接納補

地價金額為港幣二十三億三千四百八十萬元，並已交付百

分之十訂金。該項目總樓面面積約一百一十七萬五千平方

呎，當中79.03%，即約九十三萬平方呎為集團所有。

位於元朗和生圍之濕地復修及住宅項目，佔地約二百三十

萬平方呎，將發展成為優質低密度住宅，並提供約八十九

萬五千平方呎樓面面積。有關之環境許可證及設計大綱圖

已分別獲環境保護署署長及城市規劃委員會同意，而有關

與政府就改變土地用途之申請亦已就主要條款達成協議，

有待與政府落實補地價金額，便可展開工程，並進一步增

加集團之發展土地儲備。此外，集團預期就元朗大棠丈量

約份第116約地段第524號之更改土地用途，亦快將落實，

並可額外提供總樓面面積約十五萬七千平方呎，當中集團

佔79.03%。

以上數項合共可供發展樓面共約一千八百六十萬平方呎，

可建住宅單位約三萬個，相當於去年香港新樓落成量之三

倍以上。

除更改土地用途之餘，集團亦積極擴大農地儲備，而現時

持有之農地已由於二零零九年十二月三十一日之約三千二

百八十萬平方呎增加至約四千萬平方呎。

37

業務檢討—香港業務

土地儲備

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

為回應去年所作出之策略決定，以及配合政府加快市區重建之政策，集團近期積極在市場上購入舊樓作重建用途，以增加

在港九市區之土地儲備。期內，集團已購入大部份業權且皆位於現有或將興建之鐵路附近之市區舊樓地盤有：

地盤面積（平方呎）

預計未來重建後之樓面（平方呎）

1. 香港西環皇后大道西450-456G西環大樓

29,875 268,482

2. 香港西環保德街30-38號及 加倫臺36號

7,310 61,103

3. 香港歌頓道1至7A號 7,423 61,280

4. 香港鴨脷洲大街62-76號 7,953 65,852

5. 九龍土瓜灣馬頭圍道57-69號、庇利街2-20號及崇志街18A-30號馬頭圍大廈

23,031 207,279

6. 九龍大角咀利得街11-33號海安樓 19,600 166,600

7. 九龍深水埗大埔道186-188號 8,234 70,242

8. 九龍界限街45-49號及 西洋菜北街189-195號強富大廈

5,880 52,919

9. 九龍土瓜灣炮仗街162-168號及馬頭角道50-64號

11,700 105,300

10. 九龍深水埗福榮街184-198號 8,458 71,367

11. 九龍九龍城沙浦道75-81號 3,582 32,238

合共： 133,046 1,162,662

於二零零八年八月，集團透過法庭指令完成購入灣仔兩幅

優質地塊餘下之7.13%權益。該項目地盤面積共約一萬六千

平方呎，其中原有之金國大廈已完成拆卸，準備發展成為

一幢樓面面積約十一萬四千七百平方呎之住宅大廈，而原

來之國民大廈亦已完成新樓之地基工程，準備發展成為一

幢樓面面積約六萬六千平方呎之精品式酒店。

此外，集團另有十九項市區舊樓項目正進行收購，預期可

在未來一年內取得有關地盤之大部份業權，為日後重建發

展提供約三百萬平方呎之樓面面積。此舉展現了集團對市

區重建之重大貢獻，並為各方帶來三贏局面。

38

業務檢討—香港業務

土地儲備

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

地盤面積（平方呎）

預計未來建成後之樓面（平方呎）

集團所佔權益（%）

預計未來建成後自佔之樓面（平方呎）

1. 香港黃竹坑道19-21號 14,298 214,470 50.00 107,235

2. 香港中環砵甸乍街45-47號╱伊沙里

9,067 93,733 19.095 17,898

3. 九龍界限街66號（註一） 6,670 60,030 100.00 60,030

4. 九龍塘喇沙利道25號（註二） 13,467 24,241 100.00 24,241

5. 香港山頂盧吉道29號 23,653 11,826 100.00 11,826

6. 九龍九龍灣宏光道8號（註三） 21,528 258,336 100.00 258,336

7. 香港柴灣利眾街24號 11,590 173,849 100.00 173,849

8. 九龍長沙灣永康街59-61號╱琼林街88-92號

24,854 298,248 100.00 298,248

9. 香港北角京華道14-30號 52,690 224,828 100.00 224,828

10. 九龍油塘灣 892,330 4,461,651 18.44 822,537

合共： 1,070,147 5,821,212 1,999,028

註一：集團現持有上址作為九龍麗東酒店。註二：集團現持有上址作為服務式住宅大廈。註三：當政府之市區活化政策於今年四月生效後，位處上址之舊有工廈（即巨昇中心）將可豁免補地價而改作寫字樓或酒店用途。

除此之外，集團正策劃重建及更改原先擁有物業之用途，將可提供自佔市區商住樓面約二百萬平方呎。有關物業之資料詳列

如下：

總括而言，集團就來自各個來源，包括更改農地土地用途及收購舊樓，以及從策劃重建及更改原先擁有物業之用途，將可

取得可供發展之自佔樓面面積如下：

可供發展土地之自佔樓面面積

二零零九年十二月三十一日

（平方呎）

來自進一步更改農地土地用途 及收購舊樓（平方呎）

合共（平方呎）

更改農地土地用途 2,600,000 預期在 2010年： 2010年以後：

1,019,00015,000,000

3,619,00015,000,000

收購舊樓 1,160,000 預期在2010年： 3,000,000 4,160,000

正策劃重建及更改原先擁有物業之用途 2,000,000 - 2,000,000

合共： 5,760,000 19,019,000 24,779,000

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 39

二零零九年年度摘要

• 建成物業約達一百九十萬平方呎，當中逾一百五十萬平方呎為可供銷售之住宅物業。

• 自佔之香港物業銷售收入總額為港幣八十三億七千萬元。

業務檢討—香港業務

物業發展

期內，集團建成多個大型住宅項目。西九龍「星匯居」不負

買家之極高期望，樓宇質素及內部設計均備受廣泛讚賞，

於二零零九年十二月底已售出逾九成單位。旺角「百匯軒」

深受渴望多姿多采閙市生活之人士追捧，而上水「御景峰」

則為愛好大自然翠綠山色及優閑生活之城中人士提供理想

居停。

住於半山豪宅林立之天匯，為一幢四十六層高住宅項目，

提供六十六個城市罕有之超級豪華住宅單位。此外，計有

沙田「名家匯」、大埔「比華利山別墅（三期）」及港島南區之

赫蘭道發展項目之多個豪華住宅項目，亦已建成及可供出

售。「名家匯」坐享獅子山之壯麗山色及沙田市郊之翠綠園

林，建有兩幢三十一層高住宅及四間獨立別墅。位於吐露

港海岸之比華利山別墅（三期）為歐陸式別墅發展項目，提

供於香港獨有之一系列先進設施，並盡顯尊貴之生活品

味。至於港島南區之赫蘭道項目，建有四幢三層高獨立

別墅，被翠綠環山擁抱之餘，更可飽覽南灣一望無際之

海景。

比華利山別墅四周充滿繁茂翠綠

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報40

業務檢討—香港業務

物業發展

繼早年完成之觀塘麗東酒店、宏利金融中心及鴻圖道78號

後，集團期內在九龍東建成另外兩項收租物業，分別為「匯

昇中心」及「國際商貿中心」。九龍東為新近高速發展之商

貿中心，而完成該等優質工業及寫字樓物業為集團對該區

進行活化部署之一部份。

該等新建成物業之詳情載於「董事局主席報告」之第十二

頁中。

物業銷售在全球多國央行共同採取量化寬鬆貨幣政策，以及相繼推

出龐大刺激經濟措施下，全球經濟在期內最後之九個月已

逐步邁向復甦，而香港物業市場亦跟隨環球股市而呈現大

幅反彈。隨著資金持續流入令按揭息口低企，加上就業市

場有所改善，皆有助提升市民置業意欲，而投資者亦傾向

以投資物業作為其主要資產。自二零零九年第二季起，在

積累已久之置業需求所帶動下，一手及二手住宅成交宗數

逐漸遞增，再加上落成量偏低令私人住宅供應量有限，以

及來自國內及海外買家之新增需求，令樓價急速攀升。為

滿足市場之需求，集團已推出多個住宅項目應市。

期內集團推出多個住宅項目包括港島半山「天匯」、旺角

「百匯軒」及上水「御景峰」，反應十分理想，為把握市場暢

旺之時機，集團同時重推嘉亨灣、翔龍灣、星匯居、比華

利山別墅及淺月灣（一期及二期）等多個深受歡迎之樓盤。

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月，集團自佔

之香港物業銷售收入總額為港幣八十三億七千萬元。

位置優越的赫蘭道項目（效果圖）

上水「御景峰」提供舒適理想的居住環境

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 41

業務檢討—香港業務

物業發展

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之物業銷售金

額包括售出25個「天匯」單位所得之港幣三十二億八千萬

元。當中24個單位之成交期乃應買家近日之要求自二零一

零年二月延長二至四個月。截至二零零九年十二月三十一

日止十八個月，集團應佔該24個單位之銷售金額及稅後盈

利分別為港幣十九億一千二百萬元及港幣九億七千三百萬

元。現時並沒有理由相信該24個單位之銷售不會完成。惟

若出售該24個單位未能完成交易，在未計及重售該批單位

之情況下，則集團會在沒收訂金後錄得應佔虧損約港幣七

億八千萬元。

隨著有意透過投資移民計劃在本港置業之內地及海外人士

日漸增多，於香港之置業者層面已漸趨多元化，而推廣集

團在港物業之渠道亦須相應增加。有見及此，集團率先於

深圳福田區設立香港物業展示中心，冀能加強對外推廣集

團之產品，從而開拓極具潛質之內地市場。

於二零零九年十二月三十一日，集團尚有逾850個住宅單位

可供出售，總面積超過一百八十萬平方呎，其中本集團約

佔一百七十萬平方呎。已開售、待售或預售之主要發展項

目詳情載於第十三頁及第十四頁董事局主席報告內。

位於深圳福田區的香港物業展示中心

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報42

業務檢討—香港業務

物業發展

灣仔謝斐道388-390號（本集團佔100%）

地盤面積：4,409平方呎

樓面面積：66,102平方呎

預計完工日期：二零一一年年底

灣仔已成為舉世知名之會議及展覽場館之選址地點，並為該區帶來不斷增長之商務及觀光旅客。為應對旅客之需求，位於謝

斐道之國民大廈已完成拆卸及將重新發展為精品式酒店。工程現正進行中。

長沙灣永康街59-61號╱琼林街88-92號（本集團佔100%）

地盤面積：24,854平方呎

樓面面積：298,248平方呎

預計完工日期：二零一一年年底

鄰近荔枝角港鐵站，且憑藉其頂級建築質素及先進設施，此項目落成時定必成為西九龍優質工廈之新典範。上蓋工程現正進

行中。

粉嶺上水市地段76號（本集團佔100%）

地盤面積：42,884平方呎

樓面面積：34,308平方呎

住宅單位數目：16

預計完工日期：二零一零年第四季

該項位於馬會道之高尚住宅項目將提供16間三層高獨立屋，配有住客會所及停車場，住客可獨享四週寧靜及翠綠之景緻。

主要發展中項目進度

佐敦廣東道590-600號翠匯軒（本集團佔100.00%）

地盤面積：3,642平方呎

樓面面積：32,772平方呎

住宅單位數目：62

預計完工日期：二零一零年四月

座落於廣東道之翠匯軒，鄰近舉世知名之購物大道以及玉器市場，現正於三層高之商場及住客會所之上興建一幢樓高二十二

層之精品式豪華住宅。該項目受惠於即將建造之西九龍文化區，且柯士甸港鐵站、佐敦港鐵站以及籌劃中之廣深港高速鐵路

香港段總站，均在咫步之間，故來往香港各區均快捷方便。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 43

業務檢討—香港業務

物業發展

沙田烏溪沙落禾沙（本集團佔56.75%）

地盤面積：1,042,396平方呎

樓面面積：2,950,660平方呎

預計完工日期：二零一二年第四季 (第一期 )

毗鄰港鐵總站而多項天然美景如星灣及渡頭灘均圍繞在旁，此項目將發展成為高尚海濱住宅社區，並附設購物中心、幼兒園

及會所設施。整個項目之總樓面面積約為三百萬平方呎，現擬分期發展，而為求大部份住戶均可享有吐露港及赤門海峽之迷

人景致，樓群分佈將會精心部署，兼且高低有緻。第一期工程可提供約六十八萬五千平方呎住宅樓面面積。

灣仔告士打道210-216號（本集團佔100%）

地盤面積：11,439平方呎

樓面面積：114,390平方呎

預計完工日期：二零一二年第四季

此項目位處臨海地段，而港鐵站、特式食肆及時裝名店均近在咫尺，將發展成為座擁中環及九龍環迴海景之品味豪宅。

柴灣利眾街24號（本集團佔100%）

地盤面積：11,590平方呎

樓面面積：173,849平方呎

預計完工日期：二零一二年四月

位於柴灣港鐵站附近之兆孚工業大廈舊址，正動工興建一幢優質寫字樓，地基工程進度良好，當完成後將配有創意建築及高

科技設施。

元朗大棠丈量約份第116約地段第5369號（本集團佔79.03%）

地盤面積：371,778平方呎

樓面面積：1,301,223平方呎

集團已就一幅土地面積約三十三萬六千平方呎及可供發展樓面面積約一百一十七萬五千平方呎之住宅地盤，與政府達成補地

價協議。該地盤將連同鄰近數幅現正就更改為住宅用途洽談補地價之農地，共同發展成為環境清幽，翠綠環抱之大型住宅項

目，總樓面面積約1,301,223平方呎。該項目由十二幢樓高二十五層之住宅物業組成，共提供約二千六百個單位。憑藉靠近

元朗市中心之優越位置，加上完善之交通網絡令往返中港及市區均十分便捷，該項目勢將成為區內焦點。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

屯門

機場

東涌

大嶼山

44

主要發展中項目

主要新舊建成已開售及或未開售項目

住宅╱酒店套房

商住

寫字樓

工業

9 淺月灣一期，大埔露輝路28號10 淺月灣二期，大埔露屏路1號11 嘉亨灣，西灣河太康街38號12 翔龍灣，土瓜灣新碼頭街38號13 比華利山別墅一期，大埔三門仔路23號14 星匯居，長沙灣通州街500號15 百匯軒，旺角荔枝角道33號16 御景峰，上水清曉路8號17 天匯，半山干德道39號

1 翠匯軒，佐敦廣東道590-600號2 粉嶺上水市地段76號3 長沙灣永康街59-61號╱琼林街88-92號4 灣仔謝斐道388-390號5 柴灣利眾街24號6 灣仔告士打道210-216號7 沙田烏溪沙落禾沙8 元朗大棠丈量約份第116約地段第5369號

18 比華利山別墅三期，大埔三門仔路23號19 翠峰，元朗唐人新村20 名家匯，沙田顯泰街18號21 港島南區赫蘭道 11,12,12A,12B

港鐵東涌纜車輕鐵三號幹線過海隧道

現有鐵路╱幹線

西港島線 廣深港高速鐵路

興建中鐵路

北港島線籌劃中鐵路

北環線沙中線南港島線（東段及西段）

業務檢討—香港業務

主要發展項目

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

2

3

1

5

7

16

9 10

11

12

13

17

8

46

14

15

18

20

21

19 新界

九龍

香港島

元朗

上水

沙田

馬鞍山

西貢

青衣

將軍澳

鰂魚涌

荃灣

粉嶺

落馬洲

大埔

愉景灣

45

業務檢討—香港業務

主要發展項目

位處觀塘心臟地帶的宏利金融中心，設計外型別樹一幟，提供逾一百萬呎甲級寫字樓樓面面積，

乃舊區活化的典範。大樓內設有一流的休閒、娛樂， 以至餐飲設施，將有助促進區內未來經濟及社區發展。

邁向未來商貿大門

48 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

於二零零九年十二月三十一日，集團於本港擁有已建成自

佔收租物業約九百四十萬平方呎（較二零零八年六月三十日

增加四十萬平方呎），當中商場或零售舖位佔四百五十萬平

方呎，寫字樓佔三百四十萬平方呎，工貿商廈佔九十萬平

方呎，住宅及套房酒店則佔六十萬平方呎。集團之收租物

業分佈廣泛，當中有25%座落於香港島，33%位於九龍，

而其餘42%位於新界。

集團多元化投資物業組合於二零零九年十二月三十一日之

分佈情況列見附表。

全球金融風暴於二零零八年九月爆發後，經過多個月來之

整固，零售舖位及商場之租務需求在市民消費意欲大增所

帶動下，已自二零零九年年中開始回升。期內集團於九龍

東之新建寫字樓及工廈物業租務表現亦相當理想，於二零

零九年十二月三十一日之出租率逾六成。由於以零售舖位

及商場為主之新租及續租租金上升，尤以二零零九年下半

年為甚，再加上新近落成項目所提供之盈利貢獻，集團於

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月，在本港之

租金總收入（連同旗下聯營公司及共同控制公司所持有之收

租物業應佔收益）較截至二零零八年六月三十日止年度之十

二個月增長67% 至港幣六十億二千五百萬元。至於租金收

入淨額則由去年度十二個月之港幣二十五億五千萬元增加

至本年度十八個月之港幣四十二億六千二百萬元。於二零

零九年十二月三十一日，集團旗下主要出租物業（不包括新

近落成之九龍東項目）之出租率上升至97%。

商業集團擁有四百五十萬平方呎優質購物商場，遍佈全港多個

策略據點。

國際金融中心商場位處城中心臟地帶，網羅各地設計名師

之精品店，並設有多間國際名牌之旗艦店及高級食肆，為

本地及海外遊客之購物熱點。期內，該商場近乎全部租

罄，租金收入亦有可觀增長。此外，集團旗下遍佈各大新

市鎮之大型購物商場亦表現突出。於二零零九年十二月三

十一日，將軍澳新都城三期、馬鞍山新港城中心、荃灣城

投資物業（百萬平方呎樓面面積）

住宅╱酒店套房寫字樓

香港島及九龍0

1

2

3

4

5

6

新界

0.90

0.96

3.19

0.36

0.01

3.51

0.190.28

業務檢討—香港業務

二零零九年年度摘要

物業投資

• 連同聯營公司及共同控制公司之應佔收益，集團租金總收入增長67% 至港幣六十億二千五百萬元

• 持有九百四十萬平方呎已建成收租物業，另有一百萬平方呎酒店物業

• 物業組合質素良好，主要物業於二零零九年十二月三十一日出租率達97%

商場工業╱工商

49

業務檢討—香港業務

物業投資

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

市中心二期、元朗千色廣場、粉嶺花都廣場、沙田廣場及

沙田中心均近乎全部租出。

集團定期為旗下收租物業提升質素，冀能增加其租金價

值。屯門時代廣場南翼第一期翻新工程進度良好，而將軍

澳新都城二期商場高層地下兩萬餘平方呎樓面重新間隔為

二十多個零售舖之工程，於二零零九年十二月三十一日亦

已經完成。該兩項目之預租反應非常理想，租金亦有明顯

增加。此外，彌敦道「九龍行」之翻新及上環「金龍中心」

之改善設施工程均已展開，而屯門時代廣場南翼第二期翻

新工程亦快將進行。集團亦正積極為馬鞍山新港城中心、

元朗千色廣場及荃灣城市中心一期籌劃翻新工程。

寫字樓集團持有約三百四十萬平方呎寫字樓樓面作收租之用，當

中大部份座落市區之商業中心區內。

集團旗下各優質寫字樓物業（如中環國際金融中心及北角友

邦廣場）面對金融海嘯的衝擊仍表現理想。九龍東作為新近

高速發展之商貿中心，出租物業供應一向偏高，而集團在

此區持有樓面面積達二百萬平方呎之新建高級寫字樓及工

廈，租務表現亦相當不俗。位於觀塘之宏利金融中心之出

租率達66%，而當中一主要租戶宏利香港更已行使其擴租權

額外租用十三萬平方呎之樓面。至於新蒲崗之國際商貿中

心於二零零九年十二月三十一日之出租率亦高達74%。

住宅╱酒店套房集團持有約六十四萬平方呎之出租住宅物業 /酒店套房，令

投資物業組合更平衡及多元化。

由於供應短缺加上海外僱員回流，令市場對集團之豪宅租

賃需求甚殷。四季匯套房酒店深受從事法律、銀行及金融

機構的海外僱員歡迎，入住率及房租表現均相當出眾。至

於位處半山之豪華大宅惠苑，於二零零九年十二月底之出

租率仍維持在高水平，新租約及現有租戶續租均錄得可觀

的升幅。

其他物業集團持有多個出租車位，可提供穩定收入。集團亦擁有約

九十萬平方呎之工業物業，並研究將若干部份工業大廈，

如九龍灣宏光道八號之巨昇中心，轉作寫字樓或酒店等其

他用途。

重新間隔後的將軍澳新都城二期商場

50

業務檢討—香港業務

物業投資

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

所佔樓面面積（平方呎）

名稱 位置地契年期

本集團所佔權益（％）

住宅╱酒店套房 商業 寫字樓

工業╱寫字樓 合共

所佔車位數目

香港島

惠苑 半山麥當奴道36號 2895 100.00 108,214 - - - 108,214 49

金龍中心 中環德輔道中170-188號 2050 100.00 - 21,842 134,450 - 156,292 -

安泰金融中心 德輔道中308-320號╱永樂街98-116號

2865 100.00 - 31,987 182,373 - 214,360 -

友邦廣場 北角電器道183號 2047 94.56 - 21,123 463,412 - 484,535 242

國際金融中心一期 中環港景街1號 2047 40.51 - 53,124 317,793 - 370,917 71

國際金融中心二期（33至52,55,56及77至88樓除外）

中環金融街8號 2047 40.51 - 206,151 448,975 - 655,126 189

四季匯 中環金融街8號 2047 40.51 214,724 - - - 214,724 7

皇后大道中九號20樓 中環皇后大道中九號 （註一） 100.00 - - 13,742 - 13,742 -

聚賢居 荷李活道108號 2072 100.00 - 16,084 - - 16,084 64

天匯 半山干德道39號 2061 60.00 37,516 - - - 37,516 65

九龍

荷李活中心 旺角彌敦道610號 2047 33.33 - 33,511 64,422 - 97,933 -

九龍行 旺角彌敦道555號 2060 100.00 - 28,656 84,626 - 113,282 -

宏基中心 新蒲崗大有街29號 2047 100.00 - - - 150,212 150,212 -

威達工貿商業中心 （16及17樓除外）

新蒲崗八達街9號 2047 100.00 - - - 158,993 158,993 40

巨昇中心 九龍灣宏光道8號 2047 100.00 - - - 175,447 175,447 20

彌敦道579號 旺角彌敦道579號 2037 100.00 - 7,805 18,810 - 26,615 -

百利達廣場 旺角廣華街3號 2054 100.00 - 25,979 - - 25,979 72

恒龍工商中心 長沙灣永康街79號 2023 100.00 - - - 172,117 172,117 76

宏利金融中心 觀塘偉業街223-231號 2050 88.50 - 47,860 919,004 - 966,864 394

鴻圖道78號 觀塘鴻圖道78號 2047 100.00 - - - 119,995 119,995 17

匯昇中心 觀塘鴻圖道52號 2047 100.00 - - - 125,114 125,114 -

國際商貿中心 新蒲崗太子道東712號 2047 100.00 - - 216,593 - 216,593 70

百匯軒 旺角荔枝角道33號 2026 100.00 - 15,624 - - 15,624 -

星匯居 長沙灣通州街500號 2055 100.00 - 53,443 - - 53,443 -

主要已建成收租物業

51

業務檢討—香港業務

物業投資

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

所佔樓面面積（平方呎）

名稱 位置地契年期

本集團所佔權益（％）

住宅╱酒店套房 商業 寫字樓

工業╱寫字樓 合共

所佔車位數目

新界

粉嶺中心 粉嶺新運路33號 2047 100.00 - 151,513 - - 151,513 302

花都廣場 粉嶺百和路88號 2047 60.00 - 94,657 - - 94,657 130

時代廣場商場 屯門鄉事會路 2047 100.00 - 195,280 - - 195,280 78

匡湖居 西貢丈量約份第210約地段第526號

2047 40.00 - 9,566 （註二）

- - 9,566 151

荃灣城市中心 I 荃灣眾安街68號 2047 74.96 - 138,555 156,981 - 295,536 100

荃灣城市中心 II 荃灣青山道145-165號 2047 100.00 - 155,022 - - 155,022 127

灣景廣場 荃灣大河道88號 2047 100.00 - 154,259 - - 154,259 104

沙田中心 沙田橫壆街2-16號 2047 100.00 - 100,029 - - 100,029 545

沙田廣場 沙田正街21-27號 2047 77.55 - 114,730 - - 114,730 103

新港城A及B座 馬鞍山鞍誠街18號 2047 100.00 - 9,305 - - 9,305 -

新港城C及D座 馬鞍山鞍誠街22號 2047 50.00 - 5,118 - - 5,118 -

新港城N, P, Q及R座 馬鞍山鞍誠街8號 2047 100.00 - 58,881 - - 58,881 196

新港城中心 馬鞍山鞍祿街18號 2047 100.00 - 532,637 - - 532,637 831

新港城廣場 馬鞍山西沙路628號 2047 100.00 - 79,642 - - 79,642 234

千色廣場 新界元朗教育路1號 2047 100.00 - 140,341 - - 140,341 51

新寶城商場 將軍澳銀澳路1號 2047 100.00 - 35,186 - - 35,186 -

牽晴間購物廣場 粉嶺一鳴路23號 2047 100.00 - 87,766 - - 87,766 -

新都城中心二期商場 將軍澳欣景路8號 2047 100.00 - 956,849 - - 956,849 669

都會豪庭—新都城中心三期商場 將軍澳貿業路8號 2047 100.00 - 266,954 - - 266,954 232

東薈城 大嶼山東涌達東路20號 2047 20.00 - 92,536 32,280 - 124,816 233

比華利山別墅一及二期 三門仔路23號 2047 90.10 98,011 - - - 98,011 51

豫豐花園 屯門福亨村路8號 2052 100.00 - 30,139 - - 30,139 308

總計： 458,465 3,972,154 3,053,461 901,878 8,385,958 5,821

註一： 該建築物由四幅地塊組成，其中三幅於2854年到期，餘下之一幅於2856年到期。註二： 集團另自佔一百二十一個船位及三十個旱塢船位。

27

46

44

屯門

機場

東涌

大嶼山

52 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

1 惠苑2 金龍中心3 安泰金融中心4 友邦廣場5 國際金融中心一期6 國際金融中心二期7 四季匯8 皇后大道中九號9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

25

26

27

28 匡湖居時代廣場商場花都廣場粉嶺中心

鴻圖道78號宏利金融中心恒龍工商中心百利達廣場彌敦道579號巨昇中心威達工貿商業中心宏基中心九龍行荷李活中心

聚賢居

34 新港城A及B座35 新港城C及D座36 新港城N, P, Q及R座37 新港城中心38 新港城廣場39 千色廣場40 新寶城商場41 牽晴間購物廣場42 新都城中心二期商場43 都會豪庭44 東薈城45 比華利山別墅一期及二期46 豫豐花園

天匯

29

30

31

28

沙田廣場沙田中心灣景廣場荃灣城市中心II

32

荃灣城市中心

33

21 匯昇中心22

23

24 星匯居百匯軒國際商貿中心

主要已建成收租物業

業務檢討—香港業務

主要已建成收租物業

住宅╱酒店套房商業寫字樓工貿商業及寫字樓

北港島線籌劃中鐵路

北環線沙中線南港島線（東段及西段）

港鐵東涌纜車輕鐵三號幹線過海隧道

現有鐵路╱幹線

西港島線 廣深港高速鐵路

興建中鐵路

41

26

25

39

40

4

1211

18

12

310

8

76

5

1716

1314 15

1920

4243

373835

36

28

343233

3029

31

21

23

2422

9

45

九龍

香港島

新界

元朗

上水

沙田

馬鞍山

西貢

青衣

將軍澳

鰂魚涌

荃灣

粉嶺落馬洲

大埔

愉景灣

53恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

主要已建成收租物業

54 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

酒店及零售環球金融危機引發全球經濟放緩，加上兩岸開展直航以及

新型流感爆發，令本港酒店業經營困難。

四季酒店獲福布斯頒發五星榮譽，又被 Institutional Investors

雜誌讀者選為世界十大酒店之一，而其中之「龍景軒」及

Caprice更為全港僅兩家躋身最新一期「米芝蓮」美食指南並

被冠以三星級別之尊尚食府。憑著位處中環海傍之地利及

被廣泛認同之質素及服務，四季酒店繼續成為本地酒店業

界之翹楚，縱使受到金融風暴影響令入住率稍為下降，其

平均房租仍較同業優勝。至於集團旗下四間麗東酒店，其

平均房價及入住率雖在困難之市況下備受壓力，惟仍然錄

得盈利。

「千色Citistore」於一九八九年開業，現時已發展成為設有五

間分店，並為本港家庭提供價廉物美之百貨零售店。此

外，為迎合時下年青顧客之潮流品味，「千色Citistore」亦設

有兩間以銷售日、韓服飾品牌為主之 id:c 服裝專門店。

建築集團一向堅持為顧客提供最新穎、最舒適及最優質之產

品。當有關之香港或內地發展項目尚在草擬設計階段時，

集團即積極匯集各方設計專才及建造精英之意見，務求群

策群力，確保每個細節均考慮周詳。而為求所提供之設施

能緊貼時代脈搏，同時亦顧及環保之意念，集團亦已採納

領先能源與環境 (LEED) 及建築環境評估方法 (BEAM) 所提

出之嚴謹要求。

憑藉其嚴謹管理及精確監控整項建築流程，令集團地盤之

工傷意外率遠低於業內平均水平；而近年獲得之各項嘉許

（包括由九大專業學會聯手頒予之「優質建築獎」及「優質建

築大獎」、香港特別行政區發展局頒予之「公德地盤獎」及

香港建造商會頒予之「積極推動安全獎」）亦足以證明集團

矢志追求卓越之決心及能力，已獲得廣泛認同。

集團除關注其建築項目，對推動業界發展亦不遺餘力。公

司建築部總經理現為建造業議會委員，而憑藉其豐富經驗

及卓越領導才能，現再被邀請出任為「建造業訓練委員會」

及「人力培訓及發展委員會」主席，為本港未來數年因應十

大基建及相關工程陸續開展而培訓人才。

業務檢討—香港業務

集團獲頒發「積極推動安全獎」

物業相關業務

香港麗東酒店擁有優美的池畔景色

55恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

物業管理集團物業管理成員公司—恒益物業管理有限公司（「恒益」）

及偉邦物業管理有限公司（「偉邦」），目前管理遍佈全港逾

180項物業，計有逾75,000個住宅、商業及工業單位及商

舖，以及超過16,000個車位。該兩間物業管理公司於二零

零九年獲得共271項嘉許，當中包括「亞太傑出顧客關係服

務獎－最佳創意科技、最佳知識管理」，以及持續獲香港Ｑ

嘜優質服務認證。此外，恒益及偉邦亦榮獲香港管理專業

協會頒發「最佳管理培訓獎 － 卓越獎」，以表揚其學習文

化，以及致力提升香港物業管理服務之水平。

該兩間公司亦秉承集團回饋社會之宗旨，並因貫徹履行企

業社會責任而連續七年獲「商界展關懷」美譽，而第六年獲

頒「最高義工服務時數獎」冠軍亦反映其積極參與慈善活動

及社會服務之熱誠。

集團旗下之物業管理服務，於內地亦獲得廣泛認同。廣州

恒寶華庭為集團管理之住宅社區，繼年前獲頒「廣東省優秀

物業管理示範小區獎」及「廣州市優秀示範小區獎」後，於

二零零九年又再獲評為「廣東省城市體育先進社區」；至於

另一由集團管理之新近建成住宅社區－廣州恒荔灣畔花

園，亦獲廣州市物業管理協會頒發「廣州市物業管理示範住

宅社區」。「恒益」及「偉邦」日後將繼續開拓內地市場，積

極配合集團發展，並為集團廣佈內地之樓盤提供優質之交

樓及管理服務。

業務檢討—香港業務

物業相關業務

2009年最佳管理培訓獎頒獎典禮

56 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

年內，本集團在香港及中國兩地實行雙線並重之營銷方

式，並審慎地選用各種極具創意之銷售策略以針對各類目

標買家之不同需要。基於一向以客為尊之宗旨，本集團盡

量善用每個樓盤現場環境作為推廣平台，從而讓傳媒及潛

在買家充分體驗及了解各全新物業如天匯、百匯軒、嘉賢

居、亮賢居及星匯居等之卓越質素及設施。為刺激看樓客

流量，集團更於週末及假日期間於樓盤現場安排各類綜藝

節目表演。

隨著中國內地買家人數逐步上升，加上香港資本投資者入

境計劃所提供之潛在機會，集團分別於深圳、廣州、上海

及長沙等內地各大城市舉辦不同形式的路演及物業投資研

討會，以展示集團旗下現有香港物業項目，從而加強促銷

機會。為加強吸引中、港兩地買家，本集團對不斷地提高

物業項目本身質素尤其重視。

天匯（香港半山干德道39號） 集團旗下物業一向以新穎、創意、令客戶滿意作為賣點，

屢備受市場讚譽，而天匯之推出更再次肯定了恒基地產在

業內的領導地位。天匯此項嶄新奢華之住宅項目僅提供66

所超豪府第，座落於半山干德道尊貴地段，與香港金融中

心中環僅咫尺之遙。天匯為本集團與世界各地專業精英攜

手打造之心血結晶，無論在建築、室內設計、園林景觀、

現代藝術、水療服務，以至工程技術等方面均邀得業內享

負盛名及屢獲獎譽的精英負責。集團更選用「數風雲人物，

還看此間」作為推廣主題，以突顯天匯尊貴不凡之地位及別

樹一幟的風格。

集團更捨棄傳統的大眾媒體宣傳方式，將目標瞄準於經細

心甄選之少數頂級豪宅買家群，從而彰顯買家的尊貴不凡

身份。本集團並創新推出首本限量版之「風雲精英錄」，書

中詳細介紹天匯背後之一眾專業精英，其過往之成就及獎

譽，以及對此項目之貢獻，藉此襯托出天匯顯赫不凡的定

位及氣派。自天匯舉行精英顧問團隊介紹的新聞發佈會

後，隨即引起市場廣泛注目，項目亦成為各界熱切期待之

焦點。

嘉賢居（九龍草園街8號）嘉賢居的營銷活動主要強調其毗鄰油塘地鐵站之優越位

置、擁覽鯉魚門、中環以至啟德東南九龍發展區之全方位

開揚景觀，以及其貼鄰「油塘灣綜合發展區」之社區優勢。

集團亦致力將嘉賢居之市場定位提升至與早前於市場上獲

得空前成功之港島東嘉亨灣相互輝映，從而取得目標買家

的認同。

業務檢討– 香港業務

業務推廣

天匯之一眾專業精英團隊

57恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

為吸引鄰近地區之廣大潛在買家群，集團更特意於新都城

中心二期商場、鯉魚門廣場及厚德商場等舉行路演，介紹

嘉賢居的有關資料。另外，集團舉辦多次媒體活動，以彰

顯嘉賢居的增值特色，其中透過物業之封頂儀式，全面展

示其無與倫比之壯麗景觀。其他的新聞發佈會更特別介紹

名為「嘉帝」之頂層複式單位及名為「嘉峰」之兩個附連空

中平台特色單位，出席發佈會之媒體更可率先體驗13呎特

高樓底的寬敞住宅生活空間、完備的歐洲品牌家居設備及

家居自動化系統。

亮賢居（九龍詩歌舞街83號）亮賢居選用「地標式閃爍摩天名廈」作為營銷主題，以突顯

此項目乃區內最高住宅物業之優勢。透過於亮賢居現樓舉

辦一連串活動，將維多利亞港及西九龍之壯麗景觀盡展無

遺，多樣化之推廣活動更包括為住客帶來創意多媒體表演

平台之優質會所設施「閃亮舞台」。

集團亦重點宣傳亮賢居的增值設施、特高樓底設計及豪華

配套設備。在現樓正式開放前，集團特別安排傳媒參觀，

以展示亮賢居一系列區內住宅物業難以媲美之特點，其中

引入Miele套裝組合櫥櫃作為亮賢居之標準配置，更是開創

亞洲之先河；亮賢居更配備「亮智」綜合智能家居系統，而

雙住客會所設計包括宴會廳、男士天地、健身室及水療閣

等尊貴設施更是同區罕有。

集團並舉辦不同的針對式促銷活動，以招徠國內的潛在買

家。透過移民顧問公司在廣州主辦「投知．投智．投資財富

管理研討會」，向富裕之潛在買家推介亮賢居作為在港投資

工具。集團亦與恒荔灣畔及恒寶廣場攜手合作，在廣州主

辦以情人節為題之活動表演，為潛在買家帶來節日喜悅的

同時，亦向大眾推廣亮賢居，令宣傳效益事半功倍。

業務檢討– 香港業務

業務推廣

嘉賢居示範單位

亮賢居的住客會所設計豪華尊貴

58 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

御景峰（上水清曉路8號）御景峰坐擁優越位置及景觀優勢，香港高爾夫球會景觀盡

收眼簾，亦可遠眺深圳皇崗及羅湖之勝景，同時兼享四周

自然葱郁之環境及往來深圳之便捷交通。御景峰以其卓越

質素，特高樓底及設備完善之會所配套，傲然成為區內樓

盤首選，而此等主要特點亦成為集團向潛在買家推銷之重

點，包括受惠於「一簽多行」新政策之深圳戶籍居民及頻繁

往返中港兩地之人士。集團在深圳舉辦為期一週之路演，

並與廣東省總商會在廣州聯合舉辦路演及投資研討會，推

介包括御景峰在內之多個集團旗下項目。

為迎合居於香港境外地區之投資者，特別是內地投資者之

需要，御景峰推出名為「Royal Plus收租管業服務」之完善綜

合售後服務，令境外投資者安心投資，無後顧之憂。御景

峰整體策略成績斐然，開盤首三天之銷售成績已超過預定

目標。

比華利山別墅（大埔三門仔路23號）恒基兆業一如往年，舉行一連串推廣活動為比華利山別墅

之顯赫豪宅市場定位造勢，讓各參與者親身體驗此罕貴物

業得天獨厚的優越環境。其中由英皇鐘錶珠寶主辦之皇室

瑰寶展，加上英皇娛樂歌手精彩絕倫之表演，彰顯了比華

利山別墅住戶華麗且魅力非凡之生活品位。

業務檢討– 香港業務

業務推廣

集團為御景峰業主推出「Royal Plus收租管業服務」

於比華利山別墅舉行之越野路華二零一零年全新車系發佈會

集團亦與香港最大之寵物電子商貿網站寵兒頻道合辦比華

利山別墅皇室寵物嘉年華，並盛邀城中名人及彼等之摯愛

寵物參與活動，以突顯項目內特設之寵物服務室所提供的

尊貴貼心服務，由寵物美容、寵物酒店、寵物食品及玩

具，以至獸醫轉介服務。

為支持本地藝術，比華利山別墅與香港當代藝術家協會合

作舉辦「五月花團錦簇時，六星遊山賞畫地」本地藝術展，

展出原創作品逾40件，並由多位藝術家負責導賞及作現場

才藝示範。年內，比華利山別墅亦舉行其他精彩推廣活

動，包括越野路華二零一零年全新車系發佈會，剪綵儀式

由前香港電影金像獎最佳女主角袁詠儀小姐主持，同場亦

有由周生生呈獻之精品珠寶首飾展，吸引了數百名流貴

賓，星光熠熠，場面熱鬧。

59恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

恒地會恒地會肩負本集團之客戶關係管理發展，並密切關注客戶

之需求及期望。

年內，恒地會秉承其提供卓越服務的使命，聯同多家本集

團附屬公司或同系附屬公司舉辦各式各樣的活動，包括香

港油蔴地旅遊有限公司提供一日遊、與香港中華煤氣有限

公司共同舉辦之蛋糕製作班、與仁安醫院合作組織之研討

會，以至會員優先參觀本集團新物業之示範單位。

於二零零九年，恒地會首次組隊參與「渣打馬拉松2009」。

「恒地會活力團隊」榮獲由香港馬拉松主辦機構 - 香港業餘

田徑總會頒發的「最鼎力支持大獎」第十名，引證本集團努

力的成果。

恒地會承諾提供優質客戶服務，致力向本集團客戶提供廣

泛尊貴優惠。服務範圍包括本集團購物商場內指定零售商

店及餐廳之獨家折扣以及香港其他零售商店之專享優惠。

顧客只須出示恒地會信用卡，即可享受各種優惠。

為保持與客戶有良好溝通，恒地會不時檢討其溝通方式及

渠道，會員專訊於年初進行重大革新，轉變及提升其設計

及內容。以嶄新形象出現之會員專訊內容更多元化，包括

最新市場資訊以及娛樂新聞。

業務檢討– 香港業務

業務推廣

為回饋社會，在亞姐閃耀比華利山別墅慈善聖誕滙活動當

晚，比華利山別墅向世界宣明會捐款港幣三十萬元以資助

宣明會助養兒童計劃，及向亞洲小姐仁美清敘捐款港幣十

萬元以支持其未來之慈善工作。是晚，現屆及歷屆亞洲小

姐盛裝出席及獻藝娛賓，而Chouette名貴手錶於現場慈善義

賣所得之款項亦相繼捐贈與宣明會助養兒童計劃，吸引了

眾多媒體之廣泛報導。

廣受業界推崇年內，本集團憑著匠心獨運及針對各項目亮點推行之營銷活

動，在銷售和宣傳方面均取得顯赫成績，集團旗下物業之卓

越質素及積極進取之市場推廣策略更備受社會各界推崇。

比華利山別墅

香港測量師學會

•　二零零八年度最佳市場推廣大獎•　二零零八年度十大市場推廣大獎•　二零零八年度十大樓書大獎•　二零零八年度五大會所設施大獎

翔龍灣

香港測量師學會

•　二零零八年度十大市場推廣大獎•　二零零八年度十大樓書大獎

豫豐花園

香港測量師學會

•　二零零八年度最佳環境運作大獎

百匯軒－示範單位

香港傳藝中心

•　二零零九年度大中華傑出設計大獎

香港中華煤氣是內地極具領導地位的燃氣公司， 亦是亞洲區領先的潔淨能源供應商。在香港客戶逾

一百六十八萬戶， 在內地更逾一千萬戶。目前，集團在內地 有超過100個項目，遍佈19個省、直轄市和自治區。

隨著業務的日趨多元化，香港中華煤氣更積極拓展新能源業務， 包括開採和應用煤層氣及天然氣、煤基化工， 以及車用潔淨燃料等，減低排放及污染。

穩佔本地市場 擴展亞洲業務

61恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，該集團股東應

佔盈利為港幣一億五千六百萬元，而截至二零零八年六月三

十日止年度則為港幣三百五十三億九千二百萬元（重列）。

盈利大幅減少主要是基於截至二零零八年六月三十日止財政

年度，該集團獲得來自因出售持有之香港中華煤氣有限公司

全部權益所帶來之港幣三百五十二億六千五百萬元之一次性

收益。撇除此項來自已終止營運業務收益之影響，該集團截

至二零零八年六月三十日止財政年度股東應佔盈利為港幣一

億二千七百萬元（重列）。該集團截至二零零九年十二月三

十一日止十八個月錄得之股東應佔盈利為港幣一億五千六百

萬元，較二零零八年六月三十日止財政年度之港幣一億二千

七百萬元（重列），增加港幣二千九百萬元或23%，此乃由

於現正編製之延長會計報告期相對截至二零零八年六月三十

日止十二個月之上一財政年度為長而所帶來之影響，同時於

延長報告期內來自基建業務之盈利貢獻較截至二零零八年六

月三十日止財政年度有所上升所致。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，該集團決

定出售其持有之馬鞍山環通公路全部權益。誠如於二零零

九年三月十二日所公佈，一間恒發佔70%權益之附屬公司

與馬鞍山環通公路發展有限公司（「馬鞍山公路合營」，此乃

營運馬鞍山環通公路之合營企業）之合營夥伴簽訂一項協

議，出售該附屬公司持有之馬鞍山公路合營之全部70%權

益予馬鞍山公路合營之合營夥伴，代價為人民幣一億二千

二百萬元（相等於港幣一億三千九百萬元）。有關交易已於

二零一零年二月二十六日完成，該集團因而錄得約港幣二

千六百萬元之股東應佔出售盈利淨額，並將於截至二零一

零年十二月三十一日止年度之賬目內確認。

完成出售馬鞍山環通公路後，該集團之核心資產為杭州錢

江三橋60%權益。截至二零零九年十二月三十一日止十八

個月，期內該集團錄得營業額港幣四億四千一百萬元，相

對截至二零零八年六月三十日止十二個月則為港幣二億七

千二百萬元。營業額增長之主因是現正編製之會計報告期

延長至十八個月相對上一年度截至二零零八年六月三十日

止之十二個月，加上於本期內位於杭州之收費大橋之交通

流量及人民幣兌換港幣之匯兌收益，均較截至二零零八年

六月三十日止之十二個月財政年度有所上升。

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

恒基兆業發展有限公司（「恒發」）（本公司持有67.94%）

杭州錢江三橋

62 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

背景及業務範圍（一） 香港核心業務

香港中華煤氣有限公司（「香港中華煤氣」）為香港首

間公用事業機構，創立於一八六二年，並自一九六零

年起於本港上市， 至今仍為香港唯一之管道燃氣供

應商。

香港中華煤氣在香港擁有兩座生產廠房，分別位於大

埔和馬頭角。全港97%的煤氣由大埔廠生產，其餘則

來自馬頭角廠。透過全長逾3,400公里的供氣網絡管

道，為全港超過一百六十萬客戶供應煤氣。該公司的

燃氣基建多年來不斷發展，精益求精，供氣可靠程度

超過99.99%。

自二零零六年，香港中華煤氣已採用石腦油及天然氣

生產煤氣，並逐漸以天然氣作為主要原料。由於早於

二零零四年已與廣東大鵬液化天然氣有限公司簽訂為

期二十五年之合約，因此天然氣之來價及供應均相當

穩定。

（二） 中國內地業務

香港中華煤氣在一九九四年於廣東省已開展內地業

務，為少於五千客戶提供服務。二零零六年十二月為

其業務發展之重要里程碑，香港中華煤氣與一間營

運具規模之中國內地城市管道燃氣經營商百江燃氣控

股有限公司（「百江燃氣」，現已易名為港華燃氣有限

公司「港華燃氣」）達成協議，百江燃氣向香港中華煤

氣收購十個位於山東及安徽省之城市管道燃氣項目權

香港中華煤氣有限公司（本公司持有39.88%）股份代號：3 網址：www.towngas.com

港華燃氣有限公司（香港中華煤氣有限公司持有45.61%）股份代號：1083 網址：www.towngaschina.com

粉嶺

廣東液化天然氣站

上水

馬鞍山

沙田

西貢

荃灣

川龍

打棚埔

大蠔東涌

赤鱲角

大欖角

屯門

元朗天水圍

凹頭

將軍澳

柴灣黃泥涌

青衣

香港國際主題公園

觀塘

赤柱

香港島

九龍

新界

大嶼山

深圳

大埔廠

馬頭角廠

香港中華煤氣之本地網絡

現有之煤氣供應區域計劃中新煤氣供應區域

已計劃興建之高壓或次高壓煤氣管道

興建中之高壓或次高壓管道

已完成之高壓煤氣管道

已完成之次高壓煤氣管道

已完成之廣東液化天然氣站至 大埔廠天然氣海底管道

63恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

益，並向香港中華煤氣發行約7.73億股新股，佔當時

百江燃氣已擴大後股本45%（於二零零七年三月完成

時約為44%）。截至二零零九年十二月三十一日，香

港中華煤氣及港華燃氣合共有八十四個管道燃氣項

目，遍佈十六個省╱直轄市，並且以已建立優良信譽

和口碑之「港華燃氣」品牌，為超過一千萬工商業及

住宅客戶提供服務。二零零九年的燃氣銷售額逾六十

八億立方米。

為支援下游城市管道燃氣合資項目，香港中華煤氣亦

對其接駁上游供應商之中游輸送項目作出投資，並且

參與部份石油及天然氣開發及銷售之上游項目。此

外，香港中華煤氣亦在江蘇省吳江市及安徽省蕪湖市

經營供水項目，並管理位於江蘇省蘇州市蘇州工業園

區之綜合供水及污水處理合資企業。

（三） 多元化業務

透過全資附屬公司易高環保投資有限公司及其附屬公

司（統稱「易高」），香港中華煤氣已拓展至多項新興

能源及環保業務，包括專用石油氣車輛加氣站及沼氣

應用項目。易高現時經營之五個專用石油氣加氣站，

分別位於柴灣、美孚、屯門、西九龍及灣仔，為全港

一萬八千部的士及二千三百部小巴提供二十四小時加

氣服務。經過多年建設，易高之沼氣處理廠於二零零

七年五月正式運作投產。經過處理之沼氣由專用管道

送至大埔煤氣廠，取代部份石腦油作為生產煤氣之燃

料。使用沼氣大大減少甲烷及二氧化碳（兩者均為全

球暖化之因由）之排放量，而減少使用石腦油（來自

化石燃料之煤裂法）亦有助節省天然資源。

於一九九零年代中期，香港中華煤氣開始在香港從事

物業發展業務，以開發土地資源潛力及透過善用充裕

資金以增加股東回報。於一九九五年，香港中華煤氣

購入京士柏山發展項目之45%股本權益，該項目由豪

華洋房及分層住宅組成，已於二零零零年年初落成。

一九九六年亦參與發展香港商業中心區之地標項目－

國際金融中心，現時擁有該項目約15.8%股權。香港

中華煤氣及後亦偕同恒基地產共同發展嘉亨灣及翔龍

灣這兩項成功之豪華住宅發展項目，其於西灣河嘉亨

灣項目中擁有50%股權，而位於馬頭角南廠原址之

翔龍灣則享有住宅部份售樓所得款項淨額之73%。此

外，香港中華煤氣擁有該項目佔地約十五萬平方呎之

商業部份及約三百個車位之全部權益。

截至二零零九年十二月三十一日止之財政年度業績本年度香港中華煤氣股東應佔稅後溢利為港幣五十一億七

千五百萬元，較上年度增加港幣八億七千二百五十萬元，

溢利上升主要由於中國內地之業務溢利增加、投資項目帶

來一次性收益，以及財務投資收入增加所致。此外，該集

團在本年度內投資港幣二十七億六千零二十萬元於生產設

施、管道、廠房及其他固定資產，以拓展及配合本港及內

地各項業務之持續發展。

北京

黑龍江

吉林

遼寧

河北

山西

內蒙古

陝西

四川重慶

湖北

河南

江西

廣東

海南

浙江

江蘇

安徽

山東

東海

黃海

2009年集團之內地業務

城市管道燃氣（煤氣公司）

城市管道燃氣（港華燃氣）

水務

城市管道燃氣（煤氣公司）及水務

城市高壓管網

上游項目

省內天然氣管網

液化天然氣接收站 壓縮天然氣加氣站

煤礦及煤基化工

電訊

香港中華煤氣之內地業務

64 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

（一） 本港煤氣業務

二零零九年本港煤氣銷售量較上年度輕微下降

1.1%，而總體爐具銷售量則較上年度增加6.1%，

達219,896台。截至二零零九年年底，客戶數目達

1,698,723戶，較上年度增加26,639戶。

該集團現正鋪設一條全長十五公里之管道，用以從大

埔輸送天然氣至馬頭角煤氣廠，以取代部分石腦油作

為生產煤氣之原料，工程進展良好。為新界西提升供

氣可靠性之一條全長九公里之管道亦正在施工。而為

配合本港西九龍、東南九龍及郵輪碼頭之發展，該集

團亦正制訂該等區域之供氣管網規劃，包括馬頭角至

北角之海底煤氣管之改道方案。此外，該集團於去年

與香港海洋公園就煤氣供應及應用簽訂為期三十年之

協議，將興建園內所有有關輸配煤氣系統。

（二） 內地公用事業業務

香港中華煤氣於二零零九年成功落實多個城市燃氣項

目，包括河南省新密市、江蘇省豐縣經濟開發區和睢

寧縣，以及江西省樟樹市、豐城市和萍鄉市。

此外，香港中華煤氣佔45.61%權益之港華燃氣有限

公司 （「港華燃氣」，股份代號：1083），於二零零九

年度之盈利達港幣二億六千五百萬元，較上年度增加

31%。由於香港中華煤氣對港華燃氣董事會之大部分

成員已獲得實質性控制權，因此自二零零九年十二

月三十一日起將港華燃氣列作附屬公司及將其業績

綜合併入綜合財務報表內。

港華燃氣於二零零九年在山東省茌平縣、四川省成

都市新津縣及新都區、安徽省黃山市、廣東省陽江

市及江西省昌九工業走廊成立城市燃氣項目公司。

同時，亦分別於二零零九年十一月和二零一零年二

月簽訂成立山東省臨朐和遼寧省鞍山市工業新區燃

氣項目。加上港華燃氣在二零零九年度所取得之七

個項目，截至二零零九年年底該集團之城市燃氣項

目已增至八十四個，遍佈內地十六個省╱直轄市。

在內地之居民用戶已增加至10,617,000戶，年內售氣

量達六十八億七千萬立方米，該集團已成為內地規

模最大之城市燃氣企業。

該集團之天然氣中游項目包括安徽省、河北省及浙江

省杭州市之天然氣管線項目，以及吉林省天然氣支線

及開發氣田資源項目；至於三個水務項目則分別為江

蘇省吳江市和安徽省蕪湖市之供水合資項目，以及江

蘇省蘇州工業園區之供水及污水處理合資項目。

截至二零零九年年底，連同其附屬公司港華燃氣之項

目，該集團已於內地十九個省╱直轄市╱自治區取得

合共一百零三個項目，業務範圍覆蓋天然氣上、中、

下游項目、自來水供應與污水處理、天然氣加氣站及

新興環保能源項目等。

(三 ) 新興環保能源業務

該集團透過全資附屬公司易高環保投資有限公司及其

屬下公司（「易高」）開拓新興環保能源業務。易高在

本港之五個專用石油氣加氣站及新界東北堆填區之沼

氣處理廠繼續平穩運作，為減低溫室氣體排放及減少

消耗化石燃料以進一步改善本港空氣質素作出貢獻。

易高在屯門三十八區為香港國際機場建設之航空燃油

設施之首期儲罐庫區之建設工程已基本完成，今年首

季可正式營運。第二期儲罐庫區之工程亦在順利進行

中，預計該工程可於二零一零年年底前完成。

65恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

易高自二零零八年年初開始全力在內地拓展低排放、

少污染之新興環保能源項目，而為達致更有效之業務

管理及增加具彈性之融資渠道，易高於去年底於內蒙

古鄂爾多斯市設立投資性控股公司。位於山西省晉城

市之煤層氣液化項目首期設施於二零零八年第四季度

建成投產後，二零零九年全年共生產約一億立方米液

化煤層氣，利用槽車經公路發運到下游用氣市場。第

二期設施建設現已啓動，預期二零一零年第四季可建

成投產，屆時煤層氣液化能力將擴大至年產三億標準

立方米。此外，易高於二零零九年與內地科研機構合

作，成功開發煤礦瓦斯脫氧技術，再生產與液化天然

氣質量基本相同之液化甲烷氣。現階段易高已於重慶

市範圍落實相關項目，利用當地過剩之煤礦瓦斯生產

液化甲烷氣。此外，易高亦已落實位於內蒙古鄂爾多

斯市准格爾旗之年產二十萬噸甲醇生產和煤礦開採項

目，預計相關工程可於二零一零年年底完成並實施投

產。在江西省豐城市參與投資之煤礦及焦化項目，易

高所投資之煤礦項目資源儲量合共約一億八千萬噸，

包括動力煤及主焦煤。清潔車用燃料業務方面，易高

在陝西省興建之全國最大型壓縮天然氣加氣站於二零

零八年成功投產後，正不斷努力把業務擴展至山東、

山西、陝西、河南及遼寧省等地，現正積極落實設立

項目公司。

(四 ) 地產發展項目

截至二零零九年年底，嘉亨灣及翔龍灣項目分別售出

超過其總住宅樓面面積之99%及98%。物業投資方

面，該集團持有國際金融中心約15.8%權益以及翔龍

灣之商場，兩者均租務理想。

香港中華煤氣預計二零一零年本港客戶數目將保持平穩增

長，全年約增加26,000戶。而在內地之城市燃氣及天然氣

業務則會持續理想之增長。預期該集團之新興環保能源業

務及在內地之公用事業業務，其業績於二零一二年將可與

本港煤氣業務之業績看齊，往後之持續增長將較本港業務

為快。

票據發行計劃於二零零八年八月，該集團透過全資附屬公司HKCG

(Finance) Limited發行及銷售十億美元由香港中華煤氣擔保

之票據。該等票據獲國際評級機構穆迪投資及標準普爾

評級服務公司分別給予A1（穩定）及A+（穩定）之高信貸

評級。

於二零零九年五月，該集團再透過HKCG (Finance) Limited

設立十億美元中期票據發行計劃，而至今已發行合共港幣

三十億一千萬元之中期票據，票面息率為港幣定息每年由

3.90%至5.00%，年期由十年至四十年。其中三十年期票據

及四十年期票據在港元債券市場屬首度發行，亦是本港至

今年期最長之公司票據。

港華燃氣擬收購若干項目權益於二零一零年三月十七日，港華燃氣與香港中華煤氣之全

資附屬公司訂立協議，據此，港華燃氣同意向中華煤氣有

條件地收購六個位於遼寧及浙江省之管道燃氣項目，代價

為港幣十七億二千一百七十五萬元，而港華燃氣並為此向

香港中華煤氣增發股份支付。收購事項完成後，香港中華

煤氣將持有港華燃氣擴大後已發行股本約56.40%。

目前港華燃氣在遼寧省經營管道燃氣項目。收購事項完成

後，該集團所有位於遼寧、浙江兩省之管道燃氣業務將由

港華燃氣單獨持有。港華燃氣屆時將擁有五十三個管道燃

氣項目，遍佈全國四十三個城市，覆蓋約五百五十萬個用

戶，合併管道燃氣銷量將達三十四億立方米。

66 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

背景及業務範圍成立於一九二三年並為本港提供客運渡輪服務逾八十載，

香港小輪（集團）有限公司（「香港小輪」，於一九八九年重

整架構前稱為香港油蔴地小輪船有限公司）現時之主要業務

包括物業發展及投資；渡輪、船廠及相關業務；旅遊及酒

店業務。

（一） 物業發展及投資

港灣豪庭 － 座落於九龍大角咀福利街8號。該發展

項目包括十幢住宅大廈，合共提供三千五百二十個住

宅單位，兩層商場及約一千一百個汽車泊位。

亮賢居 － 位於九龍大角咀詩歌舞街83號，該項目樓

高六十層，高七百呎，總樓面約三十三萬六千平方呎

之商住物業，為該區最高之大廈。

嘉賢居 － 位於油塘草園街8號，該項目總樓面面積

約為十六萬五千平方呎。

新港豪庭 － 該項目位於塘尾道51號，樓面面積約五

萬三千平方呎。

此外，該集團另擁有大嶼山長沙三幢別墅及元朗一貨

倉用地，作為投資物業之用。

（二） 渡輪、船廠及相關業務

客運渡輪業務於二零零零年一月因轉讓本地渡輪牌照

而經已停辦。 現時之渡輪業務包括危險品汽車渡輪

服務、觀光遊覽船及燃油貿易。

位於青衣北之船廠，提供維修船舶保養服務及若干土

木工程服務。 船廠建於面積有二十萬平方呎之地皮，

擁有一座全港最大及最先進的同步升降船排，具有起

重二千噸重量之能力，能夠起重各類船隻，包括工作

船、渡輪及遊艇等；船廠設有靈活的移船系統，可同

時容納十艘船隻上排。

香港小輪（集團）有限公司（本公司持有31.36%）股份代號：50 網址：www.hkf.com

嘉賢居飽覽海景

67恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

（三） 旅遊及酒店業務

油蔴地旅遊提供全面旅遊服務包括本地旅遊、中國旅

遊、海外旅遊、船票及火車票、及代訂酒店。油蔴地

旅遊合共九間分行遍佈於港九、新界以至澳門。

銀鑛灣酒店位於大嶼山梅窩銀鑛灣，乃一渡假式酒

店，合共提供一百二十八間客房。

截至二零零九年十二月三十一日止之財政年度業績截至二零零九年十二月三十一日止之財政年度，香港小輪

除稅後綜合溢利為港幣十億九千九百萬元，而二零零八年

之除稅後綜合虧損則為港幣五億二千六百萬元。

期內售出逾半「亮賢居」及超過三分之一「嘉賢居」之住宅

單位，總數共三百七十二個，並錄得盈利約港幣七億七千

萬元。至於商場租金及其他收入約為港幣三千二百萬元，

於年結時「港灣豪庭」及「亮賢居」之商舖出租率分別約為

95%及66%，而「新港豪庭」之商舖則已全部租出。

香港小輪購入位於官涌街52至56號之物業作為收租用途，

日後若改建則可提供一萬四千平方呎樓面面積。此外，香

港小輪亦已購入通州街204至214號六幢舊樓之絕大部份業

權，當全部業權購入後，該面積約六千六百平方呎之地盤

將可重建成為樓面面積約達五萬五千平方呎之商住大廈。

至於其投資於可供出售證券及股票掛鈎票據，按市值計算

分別錄得港幣五千四百萬元及港幣二億五千七百萬元之

盈利。

渡輪、船廠及相關業務合共錄得盈利約港幣三百萬元，較

去年同期下跌17%。當中海上遊覽船業務錄得盈利港幣二百

萬元，至於船廠業務則因營業額下跌22%，而錄得虧損約港

幣三百一十萬元。

旅遊業務錄得盈利港幣七十萬元，而銀鑛灣酒店裝修完成

後，營業額上升2.8%，令虧損減少11%至港幣二百萬元。

「亮賢居」及「嘉賢居」之售樓收益將成為香港小輪來年度之

主要收入，而該集團正繼續物色值得投資的可重建地盤以

供發展。

嘉賢居尊貴會所設施

68 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

背景及業務範圍美麗華酒店企業有限公司（「美麗華」）創立於一九五七年，

一直與香港同步發展，並於一九七零年在香港交易所上

市。美麗華業務發展多元化，包括酒店、服務式住宅、物

業投資、餐飲及旅遊等，遍佈香港、中國內地及美國主要

城市。

（一） 酒店專營及酒店管理業務

目前由美麗華擁有及╱或提供管理服務的酒店及服務

式住宅，共有八家，當中香港的The Mira Hong Kong

（「The Mira」），以及在上海的服務式公寓美麗華公

寓，為美麗華全資擁有及管理。另外，該集團擁有兩

家在蛇口的酒店的部份業權，並為這兩家酒店，以及

三家分別在上海及香港的非自資酒店提供合約式管理

服務。至於在服務式住宅方面，除國內的美麗華公寓

外，該集團亦在香港管理一家非自資擁有的服務式

住宅。

（二） 地產業務

毗鄰The Mira之美麗華商場及美麗華大廈為美麗華之

主要收租物業，可出租總面積逾一百萬平方呎。該集

團在過去幾年一直致力為購物商場推行優化商戶組合

之計劃，不斷招攬各類最能突顯時尚潮流指標之新商

戶，逐步把商場之檔次推至更高水平，以全面配合酒

店重整後之高尚格調。位於美麗華商場上之美麗華大

廈設有十八層甲級寫字樓，擁有完善規劃佈局，並引

入最新科技，強化物業管理。而於美國加州彼沙郡，

美麗華亦擁有約80畝住宅用地以及70畝商業用地可

供出售。

（三） 旅遊業務

美麗華旅運擁有逾二十年旅遊業經驗，為入選Conde

Nast Traveller世界最佳郵輪之水晶郵輪香港區銷售總

代理。該公司亦提供商務及旅客接送、機場接載服

務、以至婚禮租車，地域涵蓋廣東全省。美麗華旅遊

於二零零六年成立，分店遍佈港九新界，為客戶提供

前往世界各地的旅行團，預訂機票、酒店、郵輪假期

及自遊行套票，深受客戶信賴。

（四） 餐飲業務

美麗華現時經營三家翠亨邨酒樓：分別位於美麗華商

場、中環新世界大廈及西貢匡湖居。該集團營運的

其他餐館包括：位於美麗華商場的雲陽閣川菜館，

以及設於國際金融中心的國金軒，及於二零零九年

由亮明居改裝而成之高級法國餐廳—“The French

Window”。

截至二零零九年十二月三十一日止九個月之業績由於該公司更改財政年度，美麗華於截至二零零九年十二

月三十一日止之九個月內（「報告期」），營業額約為港幣十

三億零三百萬元，相對截至二零零九年三月三十一日止之

全年十二個月（「去年全年」），則有港幣十六億一千六百萬

元。股東應佔溢利約為港幣二億四千三百萬元（去年全年十

二個月：港幣一億六千四百萬元）。扣除投資物業公允價值

的淨增加後，其核心業務之稅後溢利約為港幣一億五千二

百萬元（去年全年十二個月：港幣二億七千六百萬元）。

美麗華酒店企業有限公司（本公司持有 44.21%）股份代號：71 網址：www.miramar-group.com

69恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—香港業務

附屬公司及聯營公司

其旗艦酒店 The Mira Hong Kong（“The Mira”）於報告期始

六個月仍在進行翻新工程，致住客之數目顯著下跌，並反

映於營運表現。與去年全年比較，報告期內的平均入住率

雖然下降約十五個百分點，但平均房租則維持不變。至二

零零九年九月十七日完成翻新工程及隆重開幕後，入住率

有顯著升幅，而房價相比翻新前更提升超過40%。

該集團已為The Mira推出全新之網站，方便賓客直接從網

上預訂客房，並且在中國內地、日本、美國及澳洲設有酒

店業務代表辦事處，藉此提升客房的銷售潛力。

收租業務於本報告期內錄得營業額約港幣三億六千四百萬

元，出租率則維持在約87%的水平。美麗華商場在期內的

平均呎單位租金較去年全年上升約8%，惟平均出租率則較

去年全年下降約九個百分點，主要是由於在去年九月份展

開商場地庫一樓之翻新工程，故該樓層之原租客需要遷

出。翻新工程於二零一零年首季完成後，新租客將會陸續

遷入。至於美麗華大廈在報告期內的平均出租率下跌約四

個百分點，而平均單位租金則較去年全年上升約8%。

在二零零九年，尖沙咀區增添兩間大型之新商場，而另一

間毗鄰The Mira酒店的商場，亦將於二零一零年開幕。樓

面面積共增加約一百三十萬平方呎，令商舖租賃市場於來

年預期競爭激烈，但同時亦增加該區的吸引力。該集團因

此已於二零零九年第四季為美麗華大厦寫字樓公用地方進

行翻新工程，預期二零一一年年初完工。同時亦決定在二

零一零年年中翻新The Mira的商場部份，包括地庫一樓至

二樓，預計需時約一年。

因位於國際金融中心的亮明居結業進行翻新，影響毗鄰的

國金軒的業務，加上環球金融危機及新型流感，令該集團

餐飲業務錄得虧損。為應對上述的挑戰，雲陽閣川菜館將

於二零一零年初展開翻新工程，而亮明居亦已改裝為高級

法國餐廳，取名“The French Window”，並已於二零零九年

十二月開業。與此同時亦繼續逐步拓展國內餐飲市場，並

計劃於二零一零年年中在北京開設一家中菜館。

旅遊業務於報告期內總營業額錄得約港幣六億零五百萬

元，相比去年同期上升約20%，營運溢利更錄得約兩倍之升

幅。業務表現優越，主要由於其長線旅行團的差異化戰略

具競爭力，支持客量大幅增加，較去年全年上升約140%。

此外，該旅遊部繼續與布蘭森的維珍銀河合作，擔任其在

香港首間及唯一承辦太空旅遊的代理商，進一步鞏固該集

團在創新的高檔旅遊市場的地位。

位於國際金融中心商場的The French Window於2009年12月開業

由西沙佩利建築事務所設計的環球金融中心， 以優雅簡約的「水晶珠寶盒」為設計概念，在北京這滙聚世界文化遺產與國際商業活動的大都市，矗然而立，成為耀眼奪目之新地標。 這不朽地標藝術內，蘊涵另一閃爍生輝的藝術傑作 ─ 由獲獎無數的 德國藝術家Michael Hammers精心打造的水晶牆，象徵著項目的成功

與無限前景。憑著環保及節能設計，環球金融中心榮獲 「2009 年全年最佳智能建築物」大獎、領先能源與環境設計（LEED） 認證及香港建築環境評估（BEAM）白金殊榮，成為眾多跨國企業設置

內地總部的理想選址，租戶包括渣打銀行（中國）有限公司。

不朽地標藝術

72 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

吉林

黑龍江

遼寧

北京

河北

山東

江蘇

內蒙古

山西

陝西

寧夏

甘肅青海

新疆

西藏

四川

重慶

雲南

貴州

廣西

廣東

海南

湖南

湖北

河南

安徽

浙江

江西

福建

台灣

51.2 百萬平方呎7 個項目

19.9 百萬平方呎2 個項目

34.4 百萬平方呎6 個項目

2.3 百萬平方呎4 個項目

13.1 百萬平方呎2 個項目

15.4 百萬平方呎4 個項目

6.6 百萬平方呎2 個項目

3.3 百萬平方呎1 個項目

業務檢討—內地及澳門業務

土地儲備

*上圖以地區劃分為集團所佔可建樓面面積及其項目數目

上海

• 內地土地儲備增加，自佔可建樓面面積達一億四千六百二十萬平方呎，並有五百二十萬平方呎已建成投資物業。

• 集團應佔物業銷售總額達港幣三億三千萬元，主要源自出售廣州恒荔灣畔之剩餘單位。

• 集團首次預售位於內地二線城市之長沙市「恒基 • 凱旋門」項目，反應十分理想。

• 透過優化投資物業組合，令應佔租金收入增長84%至港幣四億九千七百萬元；隨著多個 位處上海之物業相繼落成，租金將續有增長。

二零零九年年度摘要

73恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

土地儲備

土地儲備從二零零八年七月至二零零九年十二月的十八個月期間，

國內房地產市場快速經歷了一個回落、萎縮、復甦、回

暖、繁榮及火爆之形勢。中國能安然渡過衰退之危機，實

有賴中央政府因時制宜調整政策，果斷地採取有效之

措施。

二零零八年下半年，受到全球金融海嘯之影響，房地產步

入低谷，房價普遍回落，買家持觀望態度，導致成交萎

縮。政府減少拍賣土地，惟住宅用地流標流拍頻仍，成交

多以底價售出。第四季國家出台四萬億經濟刺激計劃，實

行適度寬鬆貨幣政策，對房地產市場之調控政策適當地作

出改變，及推出刺激樓市的減免優惠措施。央行亦從二零

零八年九月開始，連續下調存貸款利率，推動有自住需求

之買家入市，以穩定整體房地產市場。

雖然在二零零九年年初，房地產市場曾經出現悲觀之氣氛

及觀望心態，成交較前大幅減少，但在中央政府陸續出台

一系列刺激房地產需求之政策、銀行同時放寬住房貸款、

地方政府配合當地情況實施相應之購房優惠措施、以及市

場整體降價促銷配合下，前期積壓之置業需求迅速消化大

量存貨，市場氣氛明顯好轉，樓價亦趨穩定。

步入二零零九年第二季後期，國家下調部份行業項目之最

低資本金比例，包括普通商品住房項目投資，從而刺激固

定資產投資之增長，以穩定經濟。二零零九年第三季賣地

競投轉趨激烈，全國多個城市地王再見出現，房產成交亦

屢創新高，反映發展商對後市甚為樂觀；惟部份城市已見

投機活動熾熱，房價上升速度過快，引起中央及市民關

注。二零零九年年底，中央促加強信貸管理及防範風險，

包括收緊個人購房貸款及取消二套房貸優惠，針對部份地

區房地產市場出現較大波動。

集團對中國房地產之長期發展充滿信心。雖然房地產價格

平穩向上最為理想，但難免會因外圍及投資投機之形勢出

現起落，集團多年來已適應房價之短期波動。中國經濟增

長為全球動力之大方向已是不爭之事實，而國內對樓房之

需求強大，房地產市場有很大發展空間。集團在國內採取

長遠的房地產發展策略，除發展主要城市黃金地段的商業

投資物業外，重點亦放在快速增長的新興二線城市。該等

城市高品質之樓盤售價持續向上，銷情亦看好。

集團以其在房地產之豐富經驗及財力，應對期內市場之變

化。由於國內經濟持續增長，購買能力增加，集團集中發

展中高端產品，聘請國際享負盛名之建築設計師，結合國

內頂尖之設計院，打造最優質高檔、設計匠心獨運之生活

居停，以具特色之設計、配套和園林景觀為吸引買家之元

素，亦可避免與經濟適用房等低價之樓房競爭。為了打造

最精心之製作，前期為會所、銷售中心、示範單位、園林

綠化及項目之整體設計規劃增添創意，所花的時間較長。

期內集團與多間具實力及良好聲譽之承判商、國際建築設

計師、國內設計院及園林景觀規劃顧問商討建立長期戰略

合作關係。

二零零九年上半年，發展商爭相削價促銷以減低資金壓

力。集團財政穩健，借貸比率低，除無需刻意削價促銷減

低借貸外，亦適時在二線城市包括大連市、鞍山市及鐵嶺

市之市中心及環境優美的低密度住宅區買入多幅大地塊。

74 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

土地儲備

二零零九年十月，集團按銷售計劃開售長沙市「恒基‧凱旋

門」項目第一期，買家反應熱烈，全數單位瞬即售罄，亦創

同區最高售價。市場對樓宇佈局、設計品質及會所之裝修

設施有高度之評價，為集團今後在內地之銷售提供寶貴經

驗。此為集團第一次在內地二線城市以香港之售樓思維及

模式，配合當地之文化和習慣，測試市場反應。集團受到

極大鼓舞，將加快在二線城市多個優質項目之發展進度，

現正積極周詳部署品牌與樓盤的推廣宣傳工作。

於二零零九年十二月底，集團於內地之土地儲備自佔樓面

面積約一億四千六百二十萬平方呎。

發展中或可供將來發展之土地儲備

集團所佔可建樓面面積*

(百萬平方呎 )

主要城市

上海 2.3

廣州 15.4

小計： 17.7

二線城市

鞍山 18.0

長沙 13.1

成都 3.3

重慶 6.6

大連 1.6

南京 2.4

瀋陽 17.2

蘇州 17.0

鐵嶺 14.4

西安 19.9

徐州 5.3

宜興 9.7

小計： 128.5

總計： 146.2

* 不包括地庫及停車場面積

75恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

土地儲備

土地儲備之用途

可建樓面面積(百萬平方呎 ) 百分比

住宅 120.0 82%

寫字樓 8.0 6%

商業 13.5 9%

其他（包括會所、學校及社區設施） 4.7 3%

總計： 146.2 100%

塊後，近期繼續增加在遼寧省之投資。於二零零九年六

月，集團於該省著名之工業城市鞍山市成功投得兩幅優質

地塊。當中位處市中心之舊體育館，佔地約六十二萬平方

呎，集團以約人民幣四億六千二百萬元購入，將發展成為

高檔之住宅小區，提供可建總樓面面積約三百七十三萬平

方呎。另一塊位於高尚住宅區而佔地約五百四十九萬平方

呎之土地，則以約人民幣七億六千五百萬元投得，將發展

成為樓面面積約一千四百二十六萬平方呎之住宅小區。位

於該省南端之港口城市—大連市，集團在二零零九年十月

以人民幣三億二千萬元購入一幅約三百二十萬平方呎之地

塊，將發展為高檔之低密度住宅小區，可建總樓面面積約

一百五十五萬平方呎。至於鄰近瀋陽之鐵嶺市，集團在二

零零九年年底合共以約人民幣八億元購入兩幅地塊，一幅

約二百八十萬平方呎之土地計劃用作商業發展，可建總樓

面面積約四百九十萬平方呎；而另一幅則計劃為低密度住

宅發展之用，可建總樓面面積約九百五十萬平方呎。

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月內，集團於

國內自佔物業銷售收入約為港幣三億三千萬元，主要來自

於二零零八年初完成位於廣州之恒荔灣畔單位。此外，

集團於國內自佔租金收入增加84% 至港幣四億九千七百

萬元。

市場期盼之長沙市「恒基 • 凱旋門」項目，第一期推出備受

歡迎。集團積極準備開售多個項目，同時亦落實購入多個

優質地塊（包括下文提及位於遼寧省大連市、鞍山市及鐵嶺

市之地塊）以增加其國內土地儲備。截至二零零九年十二月

三十一日止之十八個月內，新近購入之地塊可總括如下：

在成都市，集團與新鴻基地產發展有限公司及九龍倉集團

有限公司於二零零八年七月簽訂一項合營協議，按分別佔

三成、四成及三成擁有權之比例，攜手於此四川省省會之

東大街發展一幅約一百八十六萬平方呎之地塊。該高級綜

合商住項目建成後將備有優質寫字樓、五星級酒店、高檔

購物中心及豪華住宅，合共提供總樓面面積逾一千一百二

十萬平方呎，而集團當中約佔三百三十六萬平方呎。

在長沙市，集團之合資公司於二零零八年十二月以約人民

幣六千二百七十萬元購入一幅位於開福區高嶺組團，面積

約六十二萬平方呎之土地。連同早前於二零零七年十月以

約人民幣三億五千萬元購入，並座落在旁面積約三百九十

萬平方呎之地盤，將一併發展成為大型住宅社區。該項目

擬將分階段發展並合共提供總樓面面積約六百七十萬平方

呎，集團佔81%權益，即約五百四十四萬平方呎。

環渤海地區預期將緊隨珠江三角洲及長江三角洲，成為內

地另一高增長地區。因此集團繼早前成功投得瀋陽多幅地

集團位於上海心臟地帶的最新商業項目，正好抓緊 二零一零年世界博覽會湧現的商機。集團目前在上海 興建的焦點項目，包括恒匯國際大廈及名人商業大廈， 後者特色流麗的外牆，乃由著名的日本丹下都市建築設計株式會社精心設計。兩項目均位於上海市繁華的商業區，

設有甲級寫字樓和寬敞的購物商場空間。

聚焦世界博覽

77恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

主要物業發展進度

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

市中心舊體育館項目（本集團佔100%）

毗鄰環境優美之玉佛山公園，位於市中心舊體育館之地塊

佔地約六十二萬平方呎，將發展為總樓面面積約三百七十

三萬平方呎之高檔住宅小區。

鞍山市

恒基‧凱旋門（星沙鎮 - 長沙市）效果圖

高嶺組團項目（本集團佔81%）

位於開福區高嶺組團，一幅面積約六十二萬平方呎之土地，將連同鄰近面積約三百九十萬平方呎之地盤，一併發展成為大

型住宅社區，提供總樓面面積約六百七十二萬平方呎，集團佔81%權益，即約五百四十四萬平方呎。

長沙市

恒基‧凱旋門（本集團佔99%）

「恒基‧凱旋門」為一綜合社區發展，座落星沙鎮核心地段之中，位於市內主要交通幹道之開源路。整個項目將分四期發

展，合共提供約七百七十萬平方呎樓面面積，供逾四千個家庭居住。其中首批住宅單位共有樓面面積約一百三十萬平方

呎，將於二零一零年七月落成，而購物設施及會所亦緊隨於二零一零年年底完成。首批住宅已於二零零九年十月推出預

售，市場反應相當熱烈，迅速售罄。

營城子項目（本集團佔100%）

一幅位於高尚住宅區而佔地約五百四十九萬平方呎之土

地，將發展為低密度兼具中高層之高檔住宅小區，可建總

樓面面積約一千四百二十六萬平方呎。

星沙鎮

望仙路

洋湖路

武塘北路

金華北路

國家級長沙經濟技術開發區

松雅湖

開元路

長沙市

78 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

翠庭苑（本集團佔100%）

該地盤毗鄰成渝高速公路，附近有彩雲湖及翡

翠公園等多個怡人景點。該項目乃集合住宅、

會所、幼兒園及購物設施之大型綜合社區，供

二千個家庭居住，提供約二百八十萬平方呎總

樓面面積。第一期項目之總樓面面積約二十八

萬平方呎，將於二零一一年第二季落成，並將

於二零一零年第三季展開預售。

翠庭苑（二郎鳳凰區 - 重慶市）效果圖

東大街項目（本集團佔30%）

於二零零八年七月，集團與新鴻基地產發展有限公司及九龍倉集團有限公司簽訂一項合

營協議，按分別佔三成、四成及三成擁有權之比例，攜手於此四川省省會之東大街發展

一幅約一百八十六萬平方呎之地塊。該項目位處錦江區，現有兩條地鐵線正在興建及規

劃中，交通便利。項目建成後將備有寫字樓、五星級酒店、高檔購物中心及豪華住宅，

按初期計劃合共提供總樓面面積逾一千一百二十萬平方呎，而集團佔當中約三百三十六

萬平方呎。

成都市

翔龍江畔城（本集團佔100%）

一幅位於該市南岸區，鄰近市公園之優質地塊

將發展成為高尚河畔住宅社區，並附設購物中

心、幼兒園及會所設施。現擬分期發展該地

塊，合共提供近三千個住宅單位，總樓面面積

約三百七十五萬平方呎。項目由十七至三十三

層高樓宇組成，高低錯落有致，南眺長江優美

景色，設計獨特，充滿朝氣。第一期項目之總

樓面面積約三十四萬平方呎，將於二零一零年第四季預售，並於二零一一年第四

季落成。

重慶市

翔龍江畔城（南岸區 - 重慶市）效果圖

雙慶路

靜居寺路

錦華路

驛都大道

雙桂路

東大路

成都飯店

勝利影劇場

塔子山公園

望江樓公園

二環路

成都市

海峽路

大石路

丹回路

鵝公岩大橋

南濱路

長江

九龍港

重慶市

成渝高速公路

蟠龍大道

翡翠公園

重慶高新技術產業開發區迎賓大道

迎賓大道

科成路

創新大道

重慶市

79恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

金滿庭（本集團佔90.1%）

在市中心棲霞區，一幅面積約六十萬平方呎之地塊擬發展成為樓面面積約九十萬平方呎之住宅項目。該項目靠近邁皋橋地

鐵站，鄰近備有商場以及醫療、文娛、體育等社區配套設施。建築工程有待周邊交通網絡完工後，即二零一零年第三季方

可全面展開，第一期可望於二零一一

年第三季落成，並於二零一一年第一

季展開預售。

南京市

玲瓏翠谷（本集團佔100%）

該地塊座落於該市之仙林新城，佔地約一百六十萬平方呎，現擬規劃發展成為豪華住宅

社區，並提供幼兒園、文娛康體、社區中心等配套設施，合共提供樓面面積約一百七十

萬平方呎。隨著多間院校及大學陸續遷入，加上仙林地鐵站快將建成，該著名大學城之

社區及交通配套將更趨完善。該項目之整體規劃及戶型已經獲得批准，首期工程將於二

零一零年第二季展開，計劃於二零一一年第二季落成。預售預期於二零一零年第四季

展開。

金滿庭（棲霞區 - 南京市）效果圖

玲瓏翠谷（仙林新城 - 南京市）效果圖

紅山路

和燕路

南京火車站

地鐵邁皋橋站

地鐵紅山動物園站

南京市

地鐵仙鶴中站

地鐵仙鶴東站

南京師範大學

南京財經大學

金鷹商場

教育超市技師學院店

學林路

文苑路

文瀾路

312 國道

南京市

80 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

恒匯國際大廈（本集團佔100%）

上海市

恒匯國際大廈（閘北區 - 上海市）

項目位於閘北區天目西路130-2號，恒匯國際

大廈座擁約三十七萬平方呎辦公樓樓面及六萬

平方呎商場面積。該項目剛於二零一零年年初

完成，其多項環保節能設施對銳意減省成本之

租戶極具吸引，因此預租反應良好。

軌道交通1號線

閘北區

蘇州河

恒豐路

天目西路147號地段

天目西路

上海火車站

上海市

陸家嘴

外灘灘

蘇州河

黃浦區

東方明珠廣播電視塔

軌道交通2號線

延安東路隧道

南京路

步行街

外灘觀光隧道

軌道交通10號線

(興建中)

上海市

位於南京東路155號地段之名人商業大廈，鄰近黃浦灘並處於南京東路步行街開端之上，將建有五層裙樓及十七層塔樓並

內設甲級寫字樓及購物商場。該項目直接通往之地鐵車站乃兩條主要地下鐵路之交滙處，而舉世知名之日本丹下都市建築

設計株式會社，則將為此樓面面積達七十三萬平方呎之發展項目擔任外牆設計。多家世界著名之品牌專門店、高級特色食

肆及跨國企業均有意承租。整個項目

將於二零一零年上半年落成，正好趕

及迎接二零一零年上海世界博覽會。

名人商業大廈（本集團佔100%）

名人商業大廈（黃浦區 - 上海市）效果圖

81恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

該項目位於閘北區天目西路147號地段，提供

之寫字樓及商場總樓面面積合共約四十一萬平

方呎，預計於二零一一年落成，並將持有作出

租用途。

閘北區

蘇州河

恒豐路

恒匯國際大廈

天目西路

軌道交通1號線

上海火車站

上海市

天目西路147號地段（閘北區 - 上海市）效果圖

該項目位於南京西路688號地段，將興

建兩層高商業裙樓連二十二層高辦公

大廈，總樓面面積約七十萬平方呎。

由丹下都市建築設計株式會社為此項

目所設計之嶄新仿似石英形狀外牆，

於二零一二年第二季建成時勢必成為

靜安區之地標大廈。項目現正興建

中，預計於二零一二年第二季落成，

並將持有作出租用途。

南京西路688 號地段（靜安區 - 上海市）效果圖

南京西路688號地段（本集團佔100%）

天目西路147號地段（本集團佔100%）

北京西路

南京西路

成都北路

軌道交通2號線

延安高架路

南京西路站

人民廣場站

人民公園

人民廣場

上海市

82 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

瀋陽國際金融中心（本集團佔100%）

瀋陽國際金融中心位於瀋陽金融商貿開發區內

之友好大街╱惠工街。該項目北連瀋陽北站火

車站，而由香港港鐵公司營運並於二零一二年

投入服務之瀋陽地鐵二號線將貫通市內各地，

並於該項目附近設有地鐵站，令交通更為便

利。該綜合發展項目將建有服務式公寓、酒

店、寫字樓及購物商場，合共提供總樓面面積

約五百七十萬平方呎。

瀋陽市

金河灣（本集團佔100%）

位處風光明媚之瀋陽蒲河新區，而圍繞其面積約七百萬平方呎之地塊有月牙湖、蒲河及

公園山丘等多項天然美景，故此將以發展成為歐陸式低密度及小高層住宅為主以作配

合。項目整體規劃已獲審批，首期工程將於二零一零年第二季展開，於二零一一年第二

季竣工時可提供約二十七萬八千平方呎樓面面積，而預售則將於二零一零年第四季

展開。

金河灣（蒲河新區 - 瀋陽市）效果圖

瀋陽國際金融中心（瀋陽市）效果圖

天后宮路哈爾濱路

北京街

地鐵路線

（興建中）

現有鐵路線

惠工廣場地鐵站（興建中）

瀋陽市

月牙湖

壩下公園

南溝水庫

蒲河

瀋北大道

瀋陽市

83恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

水漾花城（本集團佔100%）

一幅位於相城區佔地達三百二十萬平方呎，而

計劃興建樓面面積約為六百八十萬平方呎之住

宅地塊，將與其毗鄰一批合共一百六十萬平方

呎，並有逾一千萬平方呎樓面面積之商業地塊

共同開發成為大型綜合社區。由於貫穿該市南

北之主要幹道「人民北路」已於二零零八年年

底伸延至該項目旁，兼且整個項目與多條正在

興建或籌劃中之幹道及地鐵系統連接，往返市內任何地方均非常方便。為配合蘇

州之特色，整個「水漾花城」項目將貫徹以現代江南水鄉作為建築設計風格，其

中住宅地塊將由凱達環球有限公司擔任其項目設計工作。有關之項目整體規劃及

建築批准証已於二零零九年十二月獲審批，首批五百個豪華住宅合共約六十七萬

平方呎樓面面積已於二零零九年第四季動工，預計於二零一一年第三季落成，並

可提前於二零一零年第三季推出預售。

蘇州市

御錦城（本集團佔50%）

「御錦城」為集團與新加坡淡馬錫控股（私人）有限公司各佔一半股權之合作項目。該河畔項目位於風景秀麗之滻霸生態園

內，鄰近剛建成之東三環路及興建中之地鐵站，建成時將有樓面面積約三千三百萬平方呎，其中九成劃作住宅用途，並可

為三萬個家庭提供家園。第1A期建築工程已於二零零八年七月展開，並將於二零一零年落成，可提供總樓面面積約一百

一十五萬五千平方呎予一千個家庭。首批作預售之585個單位，已於二零零九年年底售出近94%。

西安市

蘇嘉杭高速公路

人民路

春申湖西路

虎丘山風景區

滬寧高速公路

陽澄湖西路

元和塘

太湖

蘇州市

滻河

西安工程大學西安理工大學

第四軍醫大學

大明宮遺址公園

新灞路

二環線

長樂東路

東三環路

地鐵線 (計劃中)

華清東路

西安市

御錦城（西安市）1A期效果圖

水漾花城（相城區 - 蘇州市）效果圖

84 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

臨風景優美之大龍湖及鄰近市政府新建成之辦公中心區。該項目將分四期發展，合共提

供約四百五十萬平方呎住宅樓面及六十萬平方呎商業樓面。按凱達環球有限公司設計之

整體佈局，建築工程已於二零零九年七月展開。首期項目將於二零一一年年中落成並提

供住宅樓面面積約六十六萬平方呎。預售將於二零一零年第三季展開。

恒基‧碧翠錦華（本集團佔100%）

西安市

徐州市

恒基‧雍景新城（本集團佔100%）

座落於市內交通要塞東二環之金花北路，並且

鄰近籌劃中之地鐵站。該項目於中庭將建有廣

闊園林及住宅會所，四周則發展成為高層住宅

大廈，務求令其三千個住戶均能對四周迷人景

緻一覽無遺。整個項目將可提供總樓面面積達

三百四十萬平方呎。隨着奠基儀式於二零零九

年三月舉行，第一期項目之工程已於二零零九

年第四季展開，預期於二零一一年第四季完成

時可提供約五十三萬平方呎樓面面積。預售將

於二零一零年第三季展開。

西安城東客運站電建賓館

金花北路

長樂中路

長纓東路

西安市

恒基‧碧翠錦華（西安市）效果圖

新城區

連霍高速公路

104 國道

麗水路

瀟湘路

往機場

大龍湖

市政府

徐州市

恒基‧雍景新城（徐州市）效果圖

85恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討—內地及澳門業務

主要物業發展進度

譽瓏島（本集團佔100%）

位於市中心佔地約四十萬平方呎之小島，將發展成為尊貴及高雅之項目。整個建設包含洋房、小高層及高層住宅及住客會

所，預計於二零一一年八月落成時將可提供樓面面積合共約七十萬平方呎。地基工程已於二零零九年年底完工，而上

蓋工程現正進行中。預售將於二零一零年第三季開展。

宜興市

譽瓏湖濱（本集團擁有100%）

位處於東氿新區距離市中心僅五分鐘車

程，一幅臨湖而面積約五百六十萬平方呎

之地塊將發展成為低密度及高層住宅俱備

之綜合社區，合共提供約九百萬平方呎樓

面面積。項目將於二零一零年第二季開始

動工，首期項目可提供住宅樓面面積約為

十五萬三千平方呎。二零一一年第一季

展開預售，並可望於二零一一年第四季

落成。

譽瓏島（宜興市）效果圖

周王廟

宜興賓館

宜興大酒店

體育中心

人民南路

土城路

荊溪中路

教育西路

城南河

宜興市

譽瓏湖濱（宜興市）效果圖

荊邑街

東氿大道

東氿湖

大溪河

宜興市東域小學

陽泉東路

陽羨東路

巷頭東路 宜興市

86 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

朝陽區環球金融中心（本集團佔100%）

於二零零九年一月落成之北京環球金融中心，與鄰近之其他建築經典共同為北京市朝陽商業中心區綻放新姿采。環球金融

中心由世界著名之西沙佩利建築事務所以「水晶珠寶盒」意念設計外牆，大樓內藏多項環保節能措施，誠為北京市內實至名

歸之國際甲級寫字樓。該兩幢二十二層高總樓面面積達二

百一十萬平方呎之綜合辦公大樓亦引證集團在持續發展方

面所付出之努力，除榮獲香港環保建築協會按建築環境評

估為“白金級別”外，亦被亞洲智能建築學會認証為“一等

級別”。該物業至今已吸引多家著名金融機構及大型跨國企

業，當中包括渣打銀行、瑞穗銀行、國際航空運輸協會、

一汽豐田、及諾和諾德等主要租戶。

北京

東城區恒基中心（本集團佔100%）

北京恒基中心早於一九九七年落成，並自二零零七年八月完成收購餘下之25%權益後，該物業已為集團全資擁有。於二零

零九年十二月底，其出租率超過九成。

內地主要已建成投資物業之近況

集團在內地有五百二十萬平方呎已建成投資物業，主要為位於北京、上海及廣州黃金地段之寫字樓及購物商場。集團多年

來一直致力優化在內地之投資物業組合，透過在黃金地段興建新地標項目，逐步增加優質物業之比例。

內地主要已建成之投資物業

項目名稱及位置 地契年期集團所佔權益（%） 集團所佔可建樓面面積（百萬平方呎）

商業 寫字樓 車庫 總計

北京環球金融中心 2044 100 0.14 1.99 – 2.13

北京恒基中心 2033 100 0.89 – 0.24 1.13

上海港匯廣場第二期辦公大樓 2043 100 – 0.69 – 0.69

上海不夜城廣場 2042 75 0.22 – 0.07 0.29

廣州恒寶廣場 2040 100 0.70 – 0.23 0.93

1.95 2.68 0.54 5.17

業務檢討—內地及澳門業務

主要投資物業

環球金融中心（北京市）

87恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

徐匯區港匯廣場第二期辦公大樓 （本集團佔100%）

座落於徐家匯之地鐵站上蓋，其雙子大樓為徐家匯商業中

心區之地標。微軟、阿迪達斯、樂購及百勝餐飲等多家跨

國公司仍為其主要租戶，令其出租率於二零零九年十二月

三十一日保持逾90%之高水平。

上海

荔灣區恒寶廣場（本集團佔100%）

長壽路地鐵站上蓋之恒寶廣場，內有多家大型零售商、快

餐連鎖店及時裝名店，為附近屋苑提供一站式購物體驗。

恒寶廣場在二零零九年年底有近乎九成出租率，租金收入

按年計算亦錄得10%增長。

閘北區不夜城廣場（本集團佔75%）

不夜城廣場於一九九七年落成，該物業由一個四層高商業

裙樓及二百七十二個地庫泊車位組成。由於上海主要火車

站及兩個地鐵站均近在咫步，因些內地企業及零售商戶皆

樂意成為其租客。

廣州

業務檢討—內地及澳門業務

主要投資物業

澳門合作發展項目

於二零零五年四月，集團簽訂協議共同開發澳門氹仔海傍

一大型地盤。該地塊面積約一百四十五萬平方呎，現在仍

然正在申請更改土地用途，可發展樓面面積待定。

澳門

港匯廣場第二期辦公大樓（上海市）

88 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討

恒基地產的高瞻遠矚及充滿動力備受業界推崇，各員工的

努力是不可或缺的基石。截至二零零九年年十二月月三十

一日，集團僱用約7,700名全職員工。集團深明人力資源乃

寶貴資產，因此一直致力發展人才，並鼓勵員工保持工作

與生活之間的平衡。為配合業務發展及不同工作崗位的工

作需要，集團定期舉辦培訓課程，助員工得以從容應付種

種挑戰。此外，本集團透過定期舉行的員工活動，成功建

立良好的員工關係並促進員工互相溝通交流，以培養員工

的團隊精神及歸屬感，從而建立優秀的團隊。

員工培訓及發展為了使員工人盡其才，集團致力提供完善的學習和培訓機

會，營造一個持續學習的文化。培訓課程會配合員工的學

習目標，助其提高工作上的專業表現。此外，培訓亦有助

員工進一步了解集團的商業活動與社會文化及營商環境之

互動關係。本年度由集團舉辦的內部培訓課程及講座，包

括入職迎新課程、商務禮儀工作坊、光害講座、普通話訓

練課程、情緒病講座及中國商貿專題講座等共43個課程，

參加員工達1128人次，總學員培訓日數共254日，而集團各

附屬公司亦分別舉辦不同類型之培訓活動予其員工參加。

除各項內部培訓課程外，集團亦鼓勵及資助員工積極修讀

外間培訓課程，特別設有進修津貼，讓員工進一步提升其

專業知識與技能。此外，集團設有「網上學習」網，藉此推

廣持續學習文化及提高員工自學興趣。

認識內地營商環境近年，內地經濟發展迅速，中港兩地無論在社會和經濟上

之互動和合作愈益緊密。為配合集團近年在內地業務的迅

速發展，集團定期舉辦相關的培訓課程及講座，以裝備員

工所需知識及專業技術。

中國商貿專題講座

年內，集團舉辦了一連串「中國商貿專題講座」，以加深員

工對中國國情的了解，主題包括環保以及經濟發展等。

普通話訓練課程

隨著集團積極拓展內地業務，對於服務內地市場的員工而

言，普通話語言能力十分重要。本年度，集團除了定期舉

辦「普通話訓練課程」外，亦會為個別部門特別設計普通話

課程，以迎合不同部門行政人員日常工作的需要。

入職迎新課程集團每月均定期舉辦「入職迎新課程」，目的是使新入職員

工對公司有全面的認識，助他們更快融入新的工作環境。

員工參加入職迎新課程，不但可在短時間內對公司的各個

範疇得到初步了解，更能認識集團文化、價值觀、經營原

則及營運方式等，有助員工建立對集團的歸屬感。

提升員工個人技能集團投放不少資源開辦實用的培訓課程，以提升員工個人

技能，年內所舉辦的課程包括商務禮儀工作坊，旨在讓員

工在工作上建立專業形象，並提升其人際關係及溝通技

巧。另外，集團亦開辦了電腦軟件應用課程，以協助員工

掌握電腦知識及軟件應用技巧。

人力資源

「中國經濟發展 - 回顧2009及前瞻2010」講座

89恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

提升員工環保意識近年環保及全球暖化問題愈來愈受關注，集團亦積極提高

員工的環保意識，及鼓勵其積極支持環保，例如於年內舉

辦了一系列光害講座。

工作與生活平衡 集團一向鼓勵員工保持工作與生活平衡，並致力加強員工

對在職身心健康的關注。因此，集團為員工舉辦了一系列

有助於了解情緒病的講座。

員工活動

集團一貫注重各員工之間的互動溝通及友好關係，因此每

年均舉辦各類活動及晚宴，供員工於工餘時間彼此聯誼，

並加強各部門間的溝通。

二零零九年十二月份集團假座The Mira宴會廳舉辦了一年

一度的聖誕聯歡晚會活動。集團藉此盛會頒贈紀念金、銀

碟予服務達二十年及十年之員工。宴會中設有獎遊戲節目

及幸運大抽獎，除此以外更加插了歌唱表演及非洲鼓表演

環節，增添歡樂氣氛，令當晚各嘉賓和員工都盡興而歸。

集團每年亦會舉辦一些不同的比賽予員工參加，如年內舉

辦的「恒基烹飪比賽2009」。員工除可一展廚藝外，更可互

相交流烹飪的心得。

作為企業公民，集團每年均響應香港紅十字會舉辦捐血

日，以推廣「恆常捐血，救人不絕」的精神。人力資源部於

二零零九年七月份邀請紅十字會的流動捐血隊親臨本公司

舉辦捐血日，當日活動有72位員工參加捐血活動。

集團於四月份贊助並派出隊伍參加「港鐵競步賽2009」公益

慈善活動。是次活動籌得之款項全用作支持醫管局的健康

資訊天地健康推廣運動。

集團亦鼓勵員工參與各項社區活動，本年度包括「綠色力量

環島行慈善行山比賽」、「公益服飾日」、「公益愛牙日」、

「樂施米義賣大行動」及「奧比斯襟章日」。

業務回顧

人力資源

集團特別邀請烹飪名家兼煤氣烹飪中心導師黃婉瑩小姐為烹飪比賽擔任評判。

李博士及其他高層人員向一眾員工祝酒，並祝願各人聖誕快樂，新年進步。

恒基地產一向積極履行企業社會責任， 每年均贊助及支持多項惠及社會民生之大型活動，

與政府、公益團體、僱員和社會各界攜手合作推動社區發展。 年內集團再次贊助了香港每年一度的除夕倒數慶祝活動，在國際金融中心二期外牆綻放璀璨煙火，吸引數以百萬計現場和世

界各地透過電視轉播的觀眾欣賞。

攜手綻放異彩

91恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

業務檢討

企業社會責任

恒基地產致力融合國際實踐經驗，積極履行企業社會責

任，透過其業務發展推動社會持續進步繁榮。集團深明其

作為企業公民的角色，竭力提升其對經濟、社會及環境之

貢獻。年內，集團繼續積極支持各類深具意義之公益慈善

活動，並鼓勵員工參與，援助弱勢社群和有需要人士。

大型盛事集團有幸成為香港2009東亞運動會的鑽石伙伴，全情投入

參與及支持這首次在港舉辦的國際大型綜合性運動會。除

贊助港幣五百萬元，恒基地產由早期籌備至運動會正式舉

行的兩年期間，一直全力支持和配合香港特別行政區政

府，在全港各區舉行一系列宣傳活動，以鼓勵全民參與此

盛事，包括共兩個階段的城市景觀佈置活動、大型戶外廣

告宣傳，及於集團旗下商場舉辦宣傳活動等；此外，集團

於東亞運動會開幕禮當晚，特別在旗下新都城中心商場舉

行直播晚會，並免費贈送東亞運動會門票予指定住宅物業

之置業者。

集團連續第三年贊助「除夕倒數詠香江」煙火匯演。該項由

香港旅遊發展局主辦之慶祝活動已成為香港每年一度之盛

事，透過中外媒體吸引了全球目光，並吸引逾四十萬現場

觀眾和世界各地的電視觀眾欣賞。在集團旗下的國際金融

中心二期外牆發放璀璨煙火，彰顯了國際金融中心二期作

為香港地標之重要地位。

文化藝術

集團對支持文化及藝術活動一向不遺餘力，本年之重點之

一為贊助法國羅浮宮博物館之巡迴展覽 –「觸‧覺 – 羅浮宮

雕塑觸覺展」2009 / 2010亞洲巡迴展，展出來自羅浮宮「觸

覺藝廊」之十八件雕塑複製品，目的是讓視障人士透過觸摸

展覽品，得以更直接地欣賞這些藝術作品。是次展品均為

羅浮宮著名雕塑之複製品，包括「米羅的維納斯」、「博爾

蓋斯的角鬥士」及「叛奴」等。亞洲巡迴展最先於二零零九

年初在台北及高雄啓動，其後相繼於北京、福州及武漢展

出，受到視障人士及公眾之熱烈歡迎。亞洲巡迴展下一

站，已計劃在集團位於北京之新地標建築 – 環球金融中心

舉行，以配合其隆重開幕慶典。該巡迴展將以香港為終

站。

恒基地產企業傳訊部總經理顏雪芳小姐出席12月8日於九龍公園舉行的2009東亞運動會游泳項目頒獎典禮，並頒贈獎牌予獲獎運動員。

展覽其中一個著名雕像「米羅的維納斯」的複製品。

92 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

年內，集團參與大公報「祖國不會忘記 - 港澳同胞奉獻祖國

60 年」大型圖片展覽，熱烈慶祝中華人民共和國成立六十

周年。集團贊助了該報之特刊及圖片展覽，內容闡述李博

士在內地公益慈善事業的貢獻，圖片展覽亦展示恒基地產

協助內地經濟發展的重要貢獻，包括透過集團的業務活

動、知識傳遞及增加就業機會。該展覽於北京、香港及澳

門展出。

年內，集團參與之其他文化藝術活動包括「二零零九 / 二零

一零中西區旅遊節」及「恒基盃粵曲精英大賽二零零九區域

爭霸戰」。

教育及環保教育自二零零六年起，恒基地產一直積極支持香港夏橋計劃，

此為一項非牟利、免學費的暑期及課餘增益課程，目標是

提高低收入家庭學生的英語能力及領導才能，讓他們建立

自信，培養「活到老、學到老」的自學精神。參與香港夏橋

計劃之學生於英語考試中一直取得高於平均分數之成績，

證明該計劃非常成功。二零零九年至二零一一年計劃將惠

及約900名中學生及培訓360名義務學生導師。

恒基地產深明環保教育之重要性，並積極與社會各界合作

推行環保活動，以提高公眾對可持續發展及環保的認知。

自二零零六年起，集團成為綠色力量主辦之「綠色力量環島

行」首席贊助商，向公眾宣揚環保訊息。本年度恒基地產及

其附屬公司及聯營公司之約100名同事亦組隊參與及支持環

島行活動。

集團過去三年一直支持漁農自然護理署舉辦之企業植林計

劃，肩負護林使命。恒基地產與地球之友合作，在大欖郊

野公園馬鞍崗被山火燒毀之土地上重新植林2公頃。由2007

年至今，集團共組織了三次員工護林活動，年內的護林活

動共動員約70名員工及員工家屬，在馬鞍崗協助植苗及期

後的護林工作。樹苗生長理想，整體生長率達75%。

地球之友主辦「知慳惜電節能比賽2009」，乃恒基地產贊助

之另一項環保活動。該活動在夏季進行，旨在鼓勵社會大

眾透過節約用電，以最直接及最具成本效益的方法減少空

氣污染物，及二氧化碳的排放。該活動最終達到節約

20,172,248度電，超過原定目標12,000,000度電逾70％。恒

基地產亦協助主辦單位，在集團旗下商場及物業派發活動

的海報及宣傳單張，藉此提高公眾關注。集團附屬公司恒

益物業管理有限公司更獲得活動的「勁減用量大獎」（物業

管理組）亞軍。

業務檢討

企業社會責任

夏橋計劃的學生參與小組項目 恒基地產自二零零六年起成為綠色力量環島行之首席贊助商

恒基地產副主席李家傑先生出席開幕儀式，並從中聯辦副主任李剛先生手中接過紀念品

93恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

年內，本集團亦參與了另一項提倡節能意識之「今夜星光夠

照」熄燈觀星活動。該活動由地球之友與2009國際天文年

香港聯盟聯合主辦，希望動員公眾參與熄燈，及提高公眾

對光污染問題之關注。本集團旗下多項物業（包括國際金融

中心二期）的外牆照明及戶外廣告牌在活動當晚熄燈兩小時

以示支持。

恒基地產及其聯營公司香港中華煤氣合共捐贈港幣100,000

元贊助「地球一小時2009」。活動由世界自然基金會於二零

零七年創辦，為一全球性氣候關注活動。除提供贊助外，

集團亦將總辦事處的所有燈光熄滅一小時以示對活動的支

持，並鼓勵其商業夥伴、租戶及員工參與。集團聯營公司

及附屬公司，以及集團所管理之眾多物業亦關閉非緊急照

明系統及戶外廣告牌支持這項活動。

社區及慈善事業作為良好的企業公民，恒基地產於年內繼續積極支持多項

社區及慈善活動。

集團連續第二年成為荃灣區節日燈飾活動之鑽石贊助商。

該活動由荃灣民政事務處主辦，旨在展示該區之活力及繁

榮。2009 / 2010年度活動之主題為香港2009東亞運動會。

年內恒基地產參與之其他社區活動包括捐款贊助渣打銀行

之「看得見的希望」慈善計劃、「共建關愛中西區行動」慈善

首映禮，以及荷蘭合作銀行罐頭聖誕樹活動，並贊助聖雅

各福群會向弱勢社群提供食物。集團亦在旗下商場播放反

吸毒宣傳短片。

行業相關活動每年一度之香港經濟峰會為財金界極具影響力的盛事，本

集團連續五年擔任該活動之場地贊助商。香港經濟峰會由

新城財經台及香港交易及結算所有限公司合辦，本年度活

動有超過300名政商界領袖、金融專家及經濟學家雲集香港

四季酒店四季大禮堂，就「後金融海嘯時代」之經濟發展交

換及分享意見。

集團於年內積極支持多項會議及業界活動，以鼓勵業界分

享成功實踐經驗，及加強彼此合作，其中包括香港規劃師

學會「共建低碳都市」國際級研討會、「香港測量師學會二

十五周年銀禧聯歡會及香港測量師學會周年研討會」、「香

港測量師學會–二零零九建築測量師周年研討會」、「二零

零九青年測量師獎」、「亞洲購物中心協會二零零九年周年

會議」、「二零零九工業傷亡權益會賣旗日」、「第三屆粵、

港、澳、台稅收徵管研討會」、「香港測量師學會–二零零

八建築測量師周年研討會」、「香港建築師學會–二零零八

年論壇及周年晚宴」及「香港測量師學會青年組二零零八年

週年晚宴」。

恒基地產在企業責任方面的努力，再次獲得社會的認同，

獲得不少榮譽，其中包括榮獲香港社會服務聯會頒發「商界

展關懷」、香港環境保護協會頒發「全國企業環保成就獎二

零零八–二零零九」、讀者文摘「信譽品牌二零零九」之金獎

（地產發展商組）、經濟一週「二零零八年香港傑出企業（藍

籌）」及亞洲週刊頒發「二零零九年二十大企業榮譽獎（香港

地區）」等。

業務檢討

企業社會責任

集團地產發展部總經理黃浩明先生是峰會主題演講的嘉賓之一，他在會上和與會者分享了其對地產市場前景之意見。

財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報94

管理層討論及分析

經營業績以下討論應與本公司截至二零零九年十二月三十一日止十八個月經審核之綜合財務報表一併參閱。

營業額及盈利

營業額 對經營盈利之貢獻

截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月

截至二零零八年六月三十日止

年度

截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月

截至二零零八年六月三十日止

年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

業務分部

— 物業發展 8,673 9,173 3,171 2,737

— 物業租賃 4,178 2,625 2,621 1,741

— 建築工程 400 317 (20) 1

— 基建項目 441 272 335 194

— 酒店業務 248 186 32 39

— 百貨業務 406 257 64 42

— 其他業務 884 662 394 343

15,230 13,492 6,597 5,097

截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月

截至二零零八年六月三十日止

年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

本公司股東應佔盈利

— 包括本集團應佔由附屬公司、聯營公司及　 　共同控制公司所持投資物業之公允價值變動　 　（扣除遞延稅項後） 14,320 15,473

— 不包括本集團應佔由附屬公司、聯營公司及　 　共同控制公司所持投資物業之公允價值變動　 　（扣除遞延稅項後） 6,088 5,708

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 95

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本集團錄得營業額增加港幣1,738,000,000元或13%至港幣15,230,000,000元

（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣13,492,000,000元）。增加之主要原因是本會計報告期間為十八個月，相對截至

二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長。然而，期內本集團物業發展業務分部之營業額較上一財政年度減少

港幣500,000,000元或5%，此乃由於自二零零八年九月爆發全球金融危機後市場負面環境對本集團於截至二零零九年六月

三十日止首十二個月期內之物業銷售帶來之不利影響所致。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本公司股東應佔盈利（不包括本集團應佔由附屬公司、聯營公司及共同控制

公司所持投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後））為港幣6,088,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度（重列）：

港幣5,708,000,000元），較上一財政年度增加港幣380,000,000元或7%。盈利增加主要原因是來自本集團物業發展、物業租

賃、基建項目、百貨業務及其他業務等業務分部之盈利貢獻均有所增加（如下文所述）。

不包括本集團應佔由附屬公司、聯營公司及共同控制公司所持投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後），截至二零零九年

十二月三十一日止十八個月，每股盈利為港幣2.84元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣2.78元）。

下文載列主要業務分部之討論。

物業發展

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，物業發展之收入為港幣8,673,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：

港幣9,173,000,000元），較上一財政年度減少港幣500,000,000元或5%。於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，

本集團銷售之主要物業發展項目包括位於香港之天匯、星匯居、御景峰、比華利山別墅和百匯軒，及位於中國內地廣州市

之恒荔灣畔花園及位於北京市之恒基中心住宅單位。連同來自其他已建成物業之銷售，截至二零零九年十二月三十一日

止十八個月之盈利貢獻合共為港幣3,171,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣2,737,000,000元），較上一財

政年度增加港幣434,000,000元或16%。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本集團應佔來自附屬公司、聯營公司及共同控制公司與物業發展分部相關之

除稅前盈利貢獻總額為港幣3,739,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣4,385,000,000元），包括來自附屬

公司之貢獻為港幣3,171,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣2,737,000,000元）、來自聯營公司之貢獻為

港幣280,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,185,000,000元），及來自共同控制公司之貢獻為港幣

288,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣463,000,000元）。就上述所提及，截至二零零九年十二月三十一日

止十八個月來自聯營公司之盈利貢獻包括（但不限於）來自銷售由香港中華煤氣有限公司（「香港中華煤氣」，本公司之上市

聯營公司）持有之嘉亨灣單位，及銷售由香港小輪（集團）有限公司（「香港小輪」，本公司之上市聯營公司）持有之亮賢居及

嘉賢居單位所獲得之盈利。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報96

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之物業銷售金額包括售出25個「天匯」單位所得之港幣3,280,000,000元（截至

二零零八年六月三十日止年度：港幣零元）。當中24個單位之成交期乃應買家近日之要求自二零一零年二月延長二至四個

月。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，集團應佔該24個單位之銷售金額及稅後盈利分別為港幣1,912,000,000元

及港幣973,000,000元。現時並沒有理由相信該24個單位之銷售不會完成。惟若出售該24個單位未能完成交易，在未計及

重售該批單位之情況下，則集團會在沒收訂金後錄得應佔虧損約港幣780,000,000元。

物業租賃

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，物業租賃之收入為港幣4,178,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年

度：港幣2,625,000,000元），較上一財政年度增加港幣1,553,000,000元或59%。於二零零九年十二月三十一日，本集團位

於香港之主要投資物業（不包括於二零零八年一月一日以後落成之投資物業）錄得平均出租率為97%（於二零零八年六月

三十日：95%）。該等於二零零八年一月一日以後落成之投資物業（其中以樓面面積計算，宏利金融中心（前稱觀塘223）為

規模最大者），於二零零九年十二月三十一日之平均出租率上升至60%。於本期內，若干延續租約及新租約之新租金均較

相對之現行租金有所增加。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，來自物業租賃之盈利貢獻為港幣2,621,000,000元

（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,741,000,000元），較上一財政年度增加港幣880,000,000元或51%。

計及本集團應佔來自附屬公司、聯營公司及共同控制公司所擁有物業之租金收入後，截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月，本集團應佔之物業租賃總收入為港幣6,522,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣3,872,000,000

元），較上一財政年度增加港幣2,650,000,000元或68%。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本集團應佔來自附屬公司、聯營公司及共同控制公司所擁有物業之除

稅前淨租金收入（未計及投資物業公允價值變動及相關遞延稅項）合共為港幣4,540,000,000元，較上一財政年度之

港幣2,728,000,000元增加港幣1,812,000,000元或66%。本集團應佔除稅前淨租金收入包括來自附屬公司之貢獻為港幣

2,621,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,741,000,000元）、來自聯營公司之貢獻為港幣653,000,000

元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣346,000,000元），及來自共同控制公司之貢獻為港幣1,266,000,000元（截至

二零零八年六月三十日止年度：港幣641,000,000元）。

上述所提及本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月來自物業租賃之收入、淨租金收入及盈利貢獻之增長，主要

由於本會計報告期間為十八個月，相對截至二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長，及於期內若干延續租約

及新租約之新租金均較相對之現行租金有所增加。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 97

建築工程

本集團主要為其所參與之物業發展項目（包括由本集團聯營公司及共同控制公司所從事之物業發展項目）承造建築工程合

約。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，隨著本集團於期內承造由香港小輪持有之亮賢居及嘉賢居兩個主要項目

之建築工程合約，本集團建築工程活動之營業額增加26%至港幣400,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣

317,000,000元）。然而，建築工程分部於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月錄得經營虧損港幣20,000,000元（截至

二零零八年六月三十日止年度：盈利貢獻港幣1,000,000元），原因是 (i)期內建築工程分部為本集團因承造建築工程活動所

購入之建築機械設備錄得港幣7,000,000元之折舊費用（但上一財政年度並無錄得類似之折舊費用）；(ii)期內出售建築天秤

數目較上一財政年度為少，以致來自出售建築天秤之盈利因而減少港幣4,000,000元；及 (iii)由於本會計報告期間為十八個

月，相對截至二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長，以致建築工程分部之行政費用增加港幣6,000,000元。

基建項目

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，中國內地之基建項目錄得營業額港幣441,000,000元（截至二零零八年六月

三十日止年度：港幣272,000,000元），較上一財政年度增加港幣169,000,000元或62%。增加主要由於本會計報告期間

為十八個月，相對截至二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長，及於截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月內位於杭州市之收費橋樑之交通流量及人民幣兌換港幣之匯兌收益，均較上一財政年度有所上升。此業務分部

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之盈利貢獻增加港幣141,000,000元或73%至港幣335,000,000元（截至二零零八年

六月三十日止年度（重列）：港幣194,000,000元）。

酒店業務

酒店業務截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之營業額為港幣248,000,000元，較上一財政年度增加港幣62,000,000元

或33%，原因是由於本會計報告期間為十八個月，相對截至二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長。然而，

受到於二零零八年九月爆發之全球金融危機及於二零零九年第二季爆發之H1N1流感所帶來不利經濟環境之負面影響下，

來自此業務分部截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之盈利貢獻為港幣32,000,000元，較上一財政年度減少港幣

7,000,000元或18%。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報98

百貨業務

於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，本集團於香港經營五家以「千色店」為名之百貨零售店及三家時裝專

門店。百貨業務截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之收入為港幣406,000,000元（截至二零零八年六月三十日

止年度：港幣257,000,000元），較上一財政年度錄得港幣149,000,000元或58%增長。截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月，來自百貨業務之盈利貢獻為港幣64,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣42,000,000元），較

上一財政年度增加港幣22,000,000元或52%。

上述本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月來自百貨業務之收入及盈利貢獻之增長乃由於本會計報告期間為

十八個月，相對截至二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長所引致。

其他業務

其他業務主要包括提供財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理、代理人服務、及清潔和保安服務，該等業務截至

二零零九年十二月三十一日止十八個月合共錄得營業額港幣884,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣

662,000,000元），較上一財政年度增加港幣222,000,000元或34%。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之營業額有

所增加主要由於本會計報告期間為十八個月，相對截至二零零八年六月三十日止之十二個月之上一期間為長，惟此影響

亦被期內來自項目管理及出售租賃土地之收入較截至二零零八年六月三十日止財政年度減少而部份抵銷。截至二零零九

年十二月三十一日止十八個月，其他業務之盈利貢獻增加港幣51,000,000元或15%至港幣394,000,000元（截至二零零八年

六月三十日止年度：港幣343,000,000元），原因為本會計報告期間延長至十八個月（與上述所提及者相同），惟此影響亦被

期內欠缺類似截至二零零八年六月三十日止財政年度內所確認港幣116,000,000元之匯兌收益而部份抵銷。

聯營公司

本集團於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月應佔聯營公司之除稅後盈利減虧損為港幣3,074,000,000元（截至

二零零八年六月三十日止年度：港幣3,224,000,000元），較上一財政年度減少港幣150,000,000元或5%。撇除截至

二零零九年十二月三十一日止十八個月本集團應佔聯營公司所持投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後）港幣

467,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,015,000,000元），本集團期內應佔聯營公司之基本除稅後盈

利減虧損為港幣2,607,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣2,209,000,000元），較上一財政年度增加港幣

398,000,000元或18%。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 99

就本集團三間上巿聯營公司（即香港中華煤氣、美麗華酒店企業有限公司（「美麗華」）及香港小輪）而言，截至二零零九年

十二月三十一日止十八個月，本集團應佔其除稅後盈利合共為港幣3,014,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：

港幣2,844,000,000元），較上一財政年度增加港幣170,000,000元或6%。撇除截至二零零九年十二月三十一日止十八個月

本集團應佔上述三間上巿聯營公司所持投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後）港幣482,000,000元（截至二零零八年

六月三十日止年度：港幣833,000,000元），本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月應佔此三間上市聯營公司之

基本除稅後盈利為港幣2,532,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣2,011,000,000元），較上一財政年度增加

港幣521,000,000元或26%。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本集團錄得：(i)來自香港中華煤氣之應佔盈利增

加港幣218,000,000元，主要是由於本會計報告期間為十八個月相對上一期間之十二個月期間為長，以致本集團應佔物業租

賃及煤氣業務之盈利貢獻合共增加港幣892,000,000元，惟此影響被應佔物業銷售之盈利貢獻減少港幣707,000,000元而部

份抵銷；(ii)來自美麗華之應佔盈利減少港幣166,000,000元，主要原因是於截至二零零九年三月三十一日止財政年度內對

The Mira Hong Kong酒店進行重新品牌定位計劃，分階段關閉客房作翻新工作以致本集團應佔酒店業務之盈利貢獻減少港

幣54,000,000元，及由二零零八年四月一日至二零零九年十二月三十一日之財務期間內，本集團應佔美麗華所持投資物業

之公允價值虧損（扣除遞延稅項後）較截至二零零八年三月三十一日止之上一財政年度增加港幣209,000,000元，惟上述之

影響因本會計報告期間為十八個月相對上一期間之十二個月期間為長而引致本集團應佔來自物業租賃業務之盈利貢獻增加

港幣123,000,000元而部份抵銷；及 (iii)來自香港小輪之應佔盈利增加港幣118,000,000元，主要是由於期內推售亮賢居及嘉

賢居，而令本集團應佔物業銷售之盈利貢獻增加港幣141,000,000元所致。

共同控制公司

本集團應佔主要從事物業發展及物業投資活動之共同控制公司之除稅後盈利減虧損為港幣4,363,000,000元（截至二零零八年

六月三十日止年度：港幣3,938,000,000元），較上一財政年度增加港幣425,000,000元或11%。撇除本集團截至二零零九年

十二月三十一日止十八個月應佔共同控制公司所持投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後）港幣3,000,000,000元（截

至二零零八年六月三十日止年度：港幣2,976,000,000元），本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月應佔共同控

制公司之基本除稅後盈利減虧損為港幣1,363,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣962,000,000元），較上

一財政年度增加港幣401,000,000元或42%。增加之主要原因是 (i)受惠於延續租約之新租金增幅理想，及本會計報告期間

為十八個月相對上一期間之十二個月期間為長，本集團應佔物業租賃（主要源自國際金融中心綜合項目）之盈利貢獻增加

港幣518,000,000元；及 (ii)基於本會計報告期間為十八個月相對上一期間之十二個月期間為長，本集團應佔位於中國內地

之百貨業務之盈利貢獻增加港幣36,000,000元，惟此等因素之影響受本集團應佔嘉亨灣物業銷售之盈利貢獻於期內減少

港幣128,000,000元而部份抵銷。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報100

融資成本

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，確認為支出之融資成本為港幣1,341,000,000元（截至二零零八年六月

三十日止年度：港幣576,000,000元）。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，利息資本化前之融資成本為

港幣1,912,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,096,000,000元）。截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月，本集團之實際借貸年利率約為3.11%（截至二零零八年六月三十日止年度：約為4.01%）。

重估投資物業

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本集團於綜合損益計算表內確認之投資物業公允價值（扣除遞延稅項及少數

股東權益前）增加港幣7,156,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣6,706,000,000元）。

財務資源及資金流動性債務償還期及利息償付比率

於二零零九年十二月三十一日，本集團之銀行及其他借款總額約為港幣36,031,000,000元（於二零零八年六月三十日：港幣

35,626,000,000元），其中價值之99.9%（於二零零八年六月三十日：99.9%）並無抵押。本集團銀行及其他借款之償還期、現

金及銀行結餘及借貸比率如下：

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年 六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

銀行及其他借款償還期：

— 一年內 4,869 3,307

— 一年後及兩年內 5,646 9,093

— 兩年後及五年內 19,502 19,914

— 五年後 6,014 3,312

銀行及其他借款總額 36,031 35,626

減：現金及銀行結餘 (10,531) (15,675)

銀行及其他借款淨額 25,500 19,951

股東權益（二零零八年—重列） 133,127 121,196

借貸比率 (%) 19.2% 16.5%

借貸比率根據本集團於結算日之銀行及其他借款淨額及股東權益計算。本集團之借貸比率由於二零零八年六月三十日之

16.5%上升至於二零零九年十二月三十一日之19.2%，此乃主要集合本集團於本期結算日之銀行及其他借款淨額和股東權益

兩者之增加所致。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 101

本集團利息償付比率計算如下：

截至二零零九年 十二月三十一日止

十八個月

截至二零零八年六月三十日止

年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

經營盈利（計入投資物業之公允價值變動前）　加上本集團應佔聯營公司及共同控制公司之　基本盈利減虧損（除稅前）（二零零八年—重列） 9,972 8,168

利息支出（利息資本化前） 1,782 1,055

利息償付比率（倍） 6 8

本集團現有充裕之銀行信貸額度及經常性營運收入，令本集團具備充裕之財務資源以應付日常營運及未來業務擴展之資金

需求。

庫務及財務管理本集團面對利率及匯率風險。為有效率地管理該等風險，本集團之融資及庫務事宜乃從公司之層面集中協調。本集團一貫

政策為所有衍生金融工具交易僅為風險管理而進行，本集團並無持有任何衍生金融工具作投機用途。

本集團主要在香港經營業務，其相關現金流、資產及負債主要以港元計值。本集團之主要匯率風險來自以人民幣計值並位

於中國內地之物業發展及投資、以美元及英鎊計值之擔保票據（「票據」）、以美元計值之若干銀行借款（「美元借款」）及以

美元計值之定息債券（「債券」）。

就本集團於中國內地之營運而言，除注資及在某些情況下為項目提供沒有對沖安排之人民幣貸款外，本集團致力於透

過維持適當水平之人民幣外部借貸以達致自然對沖。就本金總額於二零零九年十二月三十一日為1,023,520,408美元及

50,000,000英鎊（於二零零八年六月三十日：325,000,000美元及50,000,000英鎊）之票據、債券及美元借款而言，本集團與

若干銀行交易對手訂立利率掉期合約及跨貨幣掉期合約，如以下所述目的為作對沖之用。此外，就本集團若干按浮動息率

並以港元計值及本金總額於二零零九年十二月三十一日為港幣5,500,000,000元（於二零零八年六月三十日：港幣零元）之

銀行借款（「港元借款」），本集團與若干銀行交易對手訂立利率掉期合約，如以下所述目的為作對沖之用。

上述掉期合約之目的是讓本集團對沖 (i)就每批票據之全部金額和債券之全部金額由發行日至到期日之間，及美元借款之全

部金額由借款日至還款日之間之財政年度內可能產生之利率風險及匯率風險；及 (ii)就於二零零九年十二月三十一日為數達

港幣5,500,000,000元之港元借款由借款日至還款日之間之財政年度內可能產生之利率風險。因此，本集團預期該等票據、

債券及美元借款概無任何重大利率風險及匯率風險，並預期本集團於二零零九年十二月三十一日為數達港幣5,500,000,000元

之港元借款概無任何重大利率風險。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報102

重大收購及出售於二零零九年三月十二日，恒基兆業發展有限公司（本公司之上市附屬公司）佔70%權益之一間附屬公司─香港鏗鏘有限

公司（「鏗鏘」）與馬鞍山市過境公路建設開發有限公司（「馬鞍山公路合營夥伴」，為一所國有企業並持有馬鞍山環通公路

發展有限公司（「馬鞍山公路合營」，此乃營運馬鞍山環通公路之合營企業）之30%權益）達成協議，有關鏗鏘出售其於馬鞍

山公路合營之全部70%權益予馬鞍山公路合營夥伴，代價為人民幣122,000,000元（相等於港幣139,000,000元）。於二零零

九年十二月三十一日，有關交易尚未完成，而與馬鞍山公路合營之營運相關之資產及負債，包括收費高速公路經營權，已

分類為待出售之類別。進一步詳情刊載於本公司截至二零零九年十二月三十一日止十八個月經審核之綜合財務報表之附註

三十三。

有關交易於二零一零年二月二十六日已獲完成，因而錄得本公司股東應佔之出售盈利淨額約港幣18,000,000元，並將於本

集團截至二零一零年十二月三十一日止年度之財務報表內確認。

除上述披露外，截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本集團並未有達成對附屬公司或資產之任何重大收購或其他

重大出售。

資產抵押於二零零九年十二月三十一日，除銀行授予本公司一間從事中國內地基建項目之附屬公司之若干項目融資貸款額度乃以本

集團之收費高速公路經營權作抵押外，本集團概無抵押資產予任何第三方。於二零零九年十二月三十一日，本集團之有抵

押銀行借款未償還餘額為港幣22,000,000元，乃歸類為「分類為待出售之資產之相關負債」（於二零零八年六月三十日：港

幣40,000,000元，乃歸類為「銀行借款及透支」）。

資本承擔於二零零九年十二月三十一日，本集團之資本承擔為港幣33,801,000,000元（於二零零八年六月三十日：港幣

16,703,000,000元）。

或然負債於二零零九年十二月三十一日，本集團之或然負債為港幣90,000,000元（於二零零八年六月三十日：港幣124,000,000元）。

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財務回顧

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 103

僱員及薪酬政策於二零零九年十二月三十一日，本集團約有7,700名（於二零零八年六月三十日：7,300名）全職僱員。僱員之薪酬與市場及

同業水平相若。年終花紅視乎員工之個別表現酌情發放。其他僱員福利包括醫療保險、退休計劃、培訓課程及教育津貼。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，員工成本總額為港幣2,239,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：

港幣1,355,000,000元），包括 (i)歸屬於董事酬金之員工成本為港幣235,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：

港幣148,000,000元）；及 (ii)歸屬於董事酬金以外之員工成本為港幣2,004,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：

港幣1,207,000,000元）。

18 HLD Fin Review(c)09.indd 103 2010/4/17 12:44:26 AM

104 恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

截至六月三十日止年度

由二零零八年 七月一日至 二零零九年

十二月三十一日二零零五年 二零零六年 二零零七年 二零零八年 止期間

（重列） （附註一）附註 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

本年度╱本期盈利 二 10,853 13,549 9,818 15,473 14,320

本年度╱本期基本盈利 二及三 4,413 5,268 5,883 5,708 6,088

港幣 港幣 港幣 港幣 港幣

每股盈利 二 5.98 7.47 5.19 7.54 6.67

每股基本盈利 二及三 2.43 2.90 3.11 2.78 2.84

每股股息 二 1.00 1.05 1.10 1.10 1.30

於六月三十日 於十二月三十一日二零零五年 二零零六年 二零零七年 二零零八年 二零零九年

（重列） （附註一）附註 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

固定資產 四 46,436 56,868 52,831 59,313 69,320

聯營公司權益 14,701 16,963 20,536 33,993 35,569

共同控制公司權益 13,396 16,026 11,168 13,891 16,711

存貨 19,090 21,036 29,383 37,624 41,541

淨借貸 五 11,843 13,035 8,750 19,951 25,500

資產淨值 二 65,638 77,964 92,219 121,196 133,127

淨借貸相對資產淨值 二 18.0% 16.7% 9.5% 16.5% 19.2%

港幣 港幣 港幣 港幣 港幣

每股資產淨值 二 36.17 42.96 47.47 56.45 62.01

附註：一 根據董事會於二零零九年三月十九日通過之決議案，本公司之財政年度年結日由六月三十日更改為十二月三十一日，以便與集團旗下主要聯營公司香港中華煤氣有

限公司及於中國內地成立之項目公司之財政年度年結日一致。二 以上所示或提及之盈利、股息及資產淨值均為本公司股東應佔數額。三 此等數字乃按本公司股東應佔盈利，經調整扣減本集團應佔由本集團之附屬公司、聯營公司及共同控制公司所持投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後）計算。四 為符合《香港（國際財務報告詮譯委員會）》－詮譯第十二號「服務特許權的安排」，本集團自二零零八年七月一日開始更改其有關按私人營運商參與公營基建服務的

合約性安排之收費橋樑項目之會計政策。該新會計政策獲追溯應用及截至二零零八年六月三十日止年度之數字已經重列。管理層認為重列二零零七年七月一日之前財政年度的數字並無實際意義，因此該等數字並無重列。於二零零八年六月三十日及二零零九年十二月三十一日，固定資產不包括無形經營權（其包括收費高速公路經營權），而於二零零五年、二零零六年及二零零七年六月三十日，固定資產不包括收費高速公路經營權。

五 淨借貸乃指銀行借款及透支、擔保票據及擔保可換股票據，減除現金及銀行結餘。

五年財務摘要

0

2

4

6

8

10

12

14

16

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20 18.0%16.7%

9.5%

16.5%

19.2%

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20

30

40

50

60

7062.01

36.17

42.9647.47

56.45

2005註一 2006註一 2007註一 2008註一 2009註二 2005註一 2006註一 2007註一 2008註一 2009註二

105恒基兆業地產有限公司二零零九年年報

17%

54%

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

2005 2006 2007 2008 2009註三

2.43

1.00

2.90

1.05

3.11

1.10

2.78

1.10

2.84

1.30

13%

16%

淨借貸相對資產淨值每股資產淨值（港幣）

一年內

一年後及兩年內 五年後

兩年後及五年內

集團銀行及其他借貸之償還期 每股基本盈利╱股息（港幣）

基本盈利 股息

五年財務摘要

於二零零九年十二月三十一日

註：一 於六月三十日二 於十二月三十一日三 截至二零零九年十二月三十一日止十八個月

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報106

企業管治報告

本公司董事局（「董事局」）欣然提呈本公司截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之企業管治報告。

A) 對企業管治之承擔本公司深明良好企業管治常規及程序之重要性，確信傑出的董事局、可靠的內部監控及向股東負責乃企業管治原則之

要素。本公司致力確保業務遵守規則及規例，並符合適用守則及標準。

B) 企業管治常規截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本公司已應用香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則

（「上市規則」）附錄十四所載之企業管治常規守則（「守則」）所列之原則。除於「董事局」一節中所述之一項偏離外，

本公司已遵守守則內的有關條文，而相關原則之應用載述於下文。

C) 董事局a) 董事責任及向其作出之協助

董事局負責本公司之管理，計有制訂業務策略、領導及督導本公司事務；通過中期報告及年報、中期與全年業績

之公佈及新聞稿；商討派息政策；通過發行、配售或出售或授予有關本公司未發行新股或債券之期權；及檢討內

部監控系統之功能，包括檢討本公司會計及財務匯報職能方面之資源、員工資歷及經驗、以及培訓課程及預算之

足夠性。董事局負責整體決策，至於考慮工作的細節則交由董事局執行委員會（「執行委員會」）負責。

管理人員則獲授權進行本公司之日常管理、行政及營運。董事局就管理人員之權力及管理人員需進行匯報之情況

向管理人員發出清晰指引。

每名董事均確保彼能付出足夠時間及精神以處理本公司之事務。每名董事於接受委任時均會向本公司披露彼於上

市公司之董事職務或於公眾組織所擔任之職位以及其他重大承擔，其中包括該等上市公司或公眾組織之名稱。本

公司亦要求董事每年兩次向本公司提供該等資料之更新。

全體董事均可適時地全面查閱一切相關資料及獲取公司秘書之意見及服務，以確保董事局程序及所有適用規則及

規例均已獲得遵行。本公司亦會通知董事有關企業管治常規條例之更新，以便董事瞭解最新條例之要求及協助彼

等履行其職責。非執行董事及獨立非執行董事可於履行職務時向董事局提出要求，尋求獨立專業意見，費用概由

本公司承擔。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 107

企業管治報告

b) 董事局組成

董事局現有以下二十位成員（包括替代董事）：

執行董事 非執行董事 獨立非執行董事

李兆基（主席兼總經理） 胡寶星 鄺志強

李家傑（副主席） 梁希文 高秉強

林高演（副主席） 李王佩玲 胡經昌

李家誠（副主席） 李達民

葉盈枝 胡家驃

歐肇基 　（胡寶星之替代董事）

孫國林

李鏡禹

馮李煥琼

劉壬泉

李　寧

郭炳濠

董事之個人資料詳列於本年報第一百三十四頁至第一百三十八頁。李兆基博士為李家傑及李家誠之父親，李寧之

岳父，李達民及馮李煥琼之胞兄。胡寶星爵士乃胡家驃之父親。除上述外，董事局並無成員與其他成員有關連。

非執行董事（包括獨立非執行董事）之任期訂明為三年至二零一零年十二月三十一日，並須根據本公司之組織章

程細則（「細則」）於本公司股東週年大會（「股東週年大會」）上輪值告退及可膺選連任。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，董事局於所有時間均符合上市規則之規定，委任最少三名獨立非

執行董事，而其中一名獨立非執行董事具備適當專業資格，或會計或有關財務管理之專業知識。

獨立非執行董事之委任乃嚴格遵守上市規則第3.13條所列有關評估獨立性的指引。本公司已接獲各獨立非執行董

事發出之獨立性確認函，並認同獨立非執行董事乃獨立於管理層，且並無任何足以重大干預彼等進行獨立判斷之

任何關係。董事局認為，各非執行董事及獨立非執行董事均能將其本身之專業知識帶入董事局。

本公司並無根據守則第A.2.1條就本公司主席及行政總裁之角色作出區分。本公司認為李兆基博士具有豐富之地

產經驗，最宜繼續出任本公司主席及董事總經理之職位，此乃符合本公司之最佳利益。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報108

企業管治報告

c) 董事之委任及重選

董事局依照細則有權委任任何人士出任董事以補替臨時空缺或作為董事局新增成員。具豐富經驗及才能，有能力

履行受託職責，有技能、盡職審查及處理能力之最佳候選人士將獲推薦予董事局以供選擇。

根據細則，董事局內新委任之董事須於將舉行之股東週年大會上重選。此外，接近三分之一人數之董事須於股東

週年大會上輪值告退，惟彼等可膺選連任；而董事局會確定各董事至少每三年輪值告退一次。

d) 董事局會議

i) 會議次數及董事出席記錄

董事局不時會面以討論本公司事務及交流意見。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，董事局舉行

八次會議以批准中期 / 全年業績之公佈、中期報告及年報、決定派息之數目，討論本公司重要事宜及一般運

作以及批准須由董事局決定之特定事宜及交易。董事出席會議記錄載列於第一百一十一頁之表內。

ii) 會議之常規及進行

董事局定期會議之通告於舉行會議前最少十四天送交全體董事，而其他董事局及委員會會議則一般發出合

理通知。

本公司之公司秘書負責記錄及保存所有董事局會議及委員會會議之會議記錄。會議記錄初稿一般會於各會

議後合理時間內供董事傳閱，讓彼等提出意見，而已簽署之定稿則送予全體董事作其紀錄及可供董事查閱。

e) 利益衝突

倘若董事於董事局將予考慮的事項中存有重大的利益衝突，本公司將會召開討論有關事項之會議而不會以傳閱董

事決議案之方式尋求董事認可。根據細則，被視為於該事項中存有重大利益之董事會議就該事項放棄表決，且不

會被計入出席會議的法定人數。

f) 董事及要員責任保險

本公司已安排董事及要員責任保險，以彌償董事及高層管理人員可能需要承擔任何因本公司業務所產生之潛在責

任。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 109

企業管治報告

D) 董事局委員會董事局已成立三個董事局委員會，分別為執行委員會、審核委員會及薪酬委員會，以監督本公司事務之各項特定範

疇。執行委員會運作如一般管理委員會，由董事局授予權力。審核委員會及薪酬委員會之職權範圍不遜於守則所訂的

標準。

董事局委員會獲提供充足資源以履行其職責，並於提出合理要求後，可於適當情況下尋求獨立專業意見，費用概由本

公司承擔。

a) 審核委員會

審核委員會於一九九八年十二月成立及向董事局作出報告。審核委員會之成員如下：

獨立非執行董事 非執行董事

鄺志強（主席） 梁希文

高秉強

胡經昌

主席具備上市規則所規定之適當專業資格。審核委員會中概無成員於彼等各自獲委任之日期前一年內曾為本公司

現任外聘核數師之前任合夥人。全體成員均具備審閱財務報表及處理公眾公司重大監控與財務事宜之適當技能及

經驗。董事局預期，委員會成員於處理委員會事務時均能作出獨立判斷。

職權範圍書載列審核委員會之權力及責任，而審核委員會之主要責任包括審查及監察本公司之財務滙報程序及內

部監控運作程序。至於財務匯報程序，審核委員會將會考慮報告及賬目內所反映之重大事項，以及任何由本公司

會計部總經理提出之事項。審核委員會之職權範圍載列於本公司網頁。

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，審核委員會舉行了五次會議。有關於截至二零零九年十二月三十一

日止十八個月，審核委員會已履行之主要職務包括審閱及推薦重聘核數師、批准聘任核數師之條款（包括酬金）、

審閱截至二零零八年十二月三十一日止六個月之未經審核中期報告及中期業績公佈、審閱截至二零零九年六月

三十日止十二個月之第二份未經審核中期報告及中期業績公佈、審閱截至二零零九年十二月三十一日止十八個月

之經審核財務報表及業績公佈、審閱本集團稽核部之工作及評估本集團之風險管理系統與內部監控系統之成效。

此外，審核委員會與管理層討論以確保本公司會計及財務匯報職能方面之資源、員工資歷及經驗，以及培訓課程

及預算為足夠。此外，本公司獨立非執行董事審閱了刊載於本年報之董事局報告內之持續關連交易。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報110

企業管治報告

b) 薪酬委員會

薪酬委員會於二零零五年一月成立，成員包括：

執行董事 獨立非執行董事

李兆基 胡經昌（主席）

林高演 鄺志強

高秉強

各成員在釐定公眾公司執行董事薪酬上經驗豐富，並具備適當之技能。董事局預期，委員會成員於處理委員會事

務時均能作出獨立判斷。

職權範圍書載列其特定職責為就本公司董事及高級管理人員之薪酬政策及架構向本公司董事局提出建議。薪酬委

員會之職權範圍載列於本公司網頁。

薪酬委員會於每年年初舉行一次會議，以審閱本公司僱員及高級管理人員之薪酬架構，亦參照可資比較上市公司

之董事薪酬水平以審閱董事酬金。

依照公司條例第161條及上市規則附錄16而披露之董事酬金資料詳列於第一百八十頁至第一百八十二頁財務報表

附註九中。董事收取之袍金為每位董事每年港幣五萬元及每名審核委員會成員每年另加酬金港幣二十五萬元，直

至本公司於股東大會上另行決定為止。董事之其他酬金則由董事局不時參照董事之職責以釐定及經薪酬委員會審

閱。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 111

企業管治報告

c) 董事局、審核委員會及薪酬委員會會議之出席記錄

下表展示截至二零零九年十二月三十一日止十八個月董事出席董事局、審核委員會及薪酬委員會會議之記錄：

出席會議次數╱開會次數

董事局 審核委員會 薪酬委員會

執行董事：

李兆基（主席） 18/8 N/A 1/1

李家傑 16/8 N/A N/A

林高演 8/8 N/A 1/1

李家誠 17/8 N/A N/A

葉盈枝 8/8 N/A N/A

歐肇基 8/8 N/A N/A

孫國林 8/8 N/A N/A

李鏡禹 8/8 N/A N/A

馮李煥琼 17/8 N/A N/A

劉壬泉 8/8 N/A N/A

李　寧 17/8 N/A N/A

郭炳濠 8/8 N/A N/A

非執行董事：

胡寶星 26/8 N/A N/A

梁希文 8/8 5/5 N/A

李王佩玲 7/8 N/A N/A

李達民 13/8 N/A N/A

獨立非執行董事：

鄺志強 8/8 5/5 1/1

高秉強 8/8 5/5 1/1

胡經昌 8/8 5/5 1/1

備註： 1. 於該八次董事局會議中，其中一次為考慮與陽光房地產投資信託基金進行持續關連交易。雖然李兆基博士出席該會議，但鑑於彼於該會議所討論之交易中被視為擁有權益，彼已放棄表決並不獲計入出席會議之法定人數。鑑於李家傑先生、 李家誠先生、馮李煥琼女士、李寧先生及李達民先生於該會議所討論之交易中被視為擁有權益，故彼等缺席相關之董事局會議。

2. 該六次會議由彼之替代董事胡家驃先生代其出席。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報112

企業管治報告

E) 董事對財務報表之責任董事確認編製截至二零零九年十二月三十一日止十八個月財務報表之責任，財務報表須真實公平地反映本公司及本集

團當日之財務狀況及本集團於期後年結之業績與現金流量，並且按持續經營基準、法例要求及適用之會計政策而編

製。

本公司核數師就本公司財務報表作出之匯報責任聲明列載於第一百四十二頁核數師報告內。

F) 核數師薪酬截至二零零九年十二月三十一日止十八個月，本公司及其附屬公司之核數師分別就審核和審核相關之服務及非審核服

務已收取約港幣一千九百四十萬元（二零零八年財政年度之十二個月：港幣一千四百萬元）及港幣二百六十萬元（二零

零八年財政年度之十二個月：港幣五百六十萬元）。此費用包括以下重大非審核服務：

已付費用服務性質 （港幣百萬元）

稅務服務 0.7

其他服務 1.9

2.6

G) 標準守則本公司已採納上市規則之上市公司董事進行證券交易的標準守則為本公司董事進行證券交易之守則（「該守則」)。本公

司在提出具體徵詢之後，確認所有董事均已完全遵守該守則列示所要求的標準。

H) 內部監控董事局有責任維持可靠及有效之內部監控系統，以保障股東之利益及本公司之資產。

本公司之稽核部直接向審核委員會匯報，獨立於本公司之日常運作，負責就本公司主要營運事務進行定期稽核。其旨在

確保所有重要監控，包括財務、營運及遵守之監控以及風險管理有效地發揮運作。於截至二零零九年十二月三十一日止

十八個月內，董事局經審核委員會就本集團內部監控系統效益作出檢討，及檢討本公司會計及財務匯報職能方面之資

源、員工資歷及經驗、以及培訓課程及預算之足夠性，以確保系統能應付瞬息萬變之商業環境。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 113

企業管治報告

I) 股東權利及投資者關係董事局致力與股東持續保持對話，並就本集團之重大發展向股東及投資者作出適時披露。

本公司之週年股東大會為股東及董事局提供溝通良機。召開股東週年大會之通告會安排在該股東週年大會舉行前最少

二十個營業日發送各股東。董事局主席及所有董事委員會之主席（或如彼等未克出席，則各委員會之其他成員）將於週

年股東大會上回答任何提問。根據上市規則，股東於股東大會上所作之任何表決必須以點票方式進行。公司於股東大

會開始時會向股東解釋以點票方式進行表決之詳細程序，以確保股東理解該投票程序。投票表決之結果則會於股東大

會後下一個營業日在本公司網站及香港聯交所網站內刊登。此外，股東大會主席會就每項實際獨立之事宜個別提出決

議案。

本公司不斷加強與投資者之溝通及關係，所委派之高層管理人員與股東、投資者及分析員均維持定期溝通及交談。本

公司於公佈中期或全年業績後均會接見分析員，以增加與投資者之溝通。投資者提出之疑問均得以提供充分資料及適

時處理。

本集團已設立網站（網址為http://www.hld.com），以增進有效溝通之渠道，而本公司之公佈及新聞稿、業務發展及營

運、財務資料、企業管治常規及其他資料均於該網站內刊登。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報114

董事局報告

董事局同寅茲向全體股東呈截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之報告及已審核財務報表。

更改財政年度年結日涵蓋由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止十八個月之財務報表（經審核）乃因應財政年度年結日由六月

三十日更改為十二月三十一日而編製，有關財政年度更改之詳情已載述於本公司一份日期為二零零九年三月十九日之聯合

公佈內。根據公司註冊處處長按公司條例（香港法例第三十二章）第127(2)條而發出之指示，本公司將於本屆股東週年大會

上呈交上述財務報表。

主要業務本公司乃一投資控股公司，其附屬公司於二零零九年十二月三十一日止十八個月內之主要業務包括物業發展及投資、建築

工程、基建項目、酒店業務、財務、百貨業務、發展計劃管理、投資控股及物業管理。

本集團營業額及對經營盈利之貢獻按業務及地區分部之分析已編列於第一百八十八頁至第一百九十三頁財務報表附註十五

中。

附屬公司本公司於二零零九年十二月三十一日之主要附屬公司資料編列於第二百二十六頁至第二百三十一頁。

集團盈利本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之盈利及本公司與本集團在該日之財務狀況，已編列於第一百四十三頁

至第二百三十三頁之財務報表中。

股息本公司已分別於二零零九年四月二十四日及二零零九年十二月四日派發第一次中期股息及第二次中期股息各每股港幣三

角。董事局已建議派發末期股息每股港幣七角，予二零一零年四月二十三日登記在公司股東名冊內之股東，而該末期股息

於香港並不需要繳付預扣稅。

建議派發之末期股息將以現金支付，惟股東可根據以股代息計劃（「以股代息計劃」）選擇收取新發行及已繳足股份以代替現

金股息。除不能享有建議派發之末期股息及發行紅利認股權證（如第十一頁所釋）外，新股於發行後與現有股份於各方面享

有同等權益。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 115

董事局報告

載有以股代息計劃之上市文件及有關選擇表格已寄予各股東。

以股代息計劃需待本屆股東週年大會上通過有關派發末期股息之決議案及香港聯合交易所有限公司上市委員會批准以股代

息計劃項下將予發行之新股上市及買賣後方可作實。

末期股息及根據以股代息計劃發行之股票將於二零一零年六月二日（星期三）派發及寄送各股東。

慈善捐款截至二零零九年十二月三十一日止十八個月集團之慈善捐款為港幣24,800,000元（二零零八年財政年度之十二個月：港幣

15,400,000元）。

固定資產截至二零零九年十二月三十一日止十八個月固定資產之增減詳列於第一百九十四頁至第一百九十八頁財務報表附註十六中。

銀行借款及透支與擔保票據本公司及本集團於二零零九年十二月三十一日之銀行借款及透支與擔保票據資料詳列於第二百一十一頁及第二百一十二頁

財務報表附註三十及卅一中。

撥充成本賬之利息本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內撥充成本賬之利息支出已編列於第一百七十八頁財務報表附註八中。

儲備截至二零零九年十二月三十一日止十八個月儲備之增減詳列於第二百一十四頁至第二百一十八頁財務報表附註卅四中。

股本股本之資料詳列於第二百一十六頁財務報表附註卅四中。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報116

董事局報告

集團財務摘要本集團過去截至六月三十日止四年及截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之業績、資產及負債摘要詳列於第一百零

四頁及第一百零五頁。

發展及投資物業本集團之發展及投資物業詳列於第三十九頁至第五十三頁及第七十七頁至第八十七頁。

董事酬金依照公司條例第161條及香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄16而披露之董事酬金資料詳列於第一百八十頁至

第一百八十二頁財務報表附註九中。

董事截至二零零九年十二月三十一日止十八個月及本報告書日期止，本公司之董事為：

執行董事 非執行董事 獨立非執行董事

李兆基博士（主席兼總經理） 胡寶星爵士 鄺志強

李家傑（副主席） 梁希文 高秉強教授

林高演（副主席） 李王佩玲 胡經昌

李家誠（副主席） 李達民

葉盈枝 胡家驃

歐肇基 　（胡寶星爵士之替代董事）

孫國林

李鏡禹

馮李煥琼

劉壬泉

李　寧

郭炳濠

李鏡禹先生、李寧先生、李達民先生、胡寶星爵士、鄺志強先生及高秉強教授依照本公司之公司細則第116條及企業管治

常規守則，於即將召開之股東週年大會上輪值告退，惟願膺選連任。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 117

董事局報告

披露權益資料董事於股份之權益

於二零零九年十二月三十一日，根據證券及期貨條例第352條須予設置之名冊所載，或根據上市公司董事進行證券交易的

標準守則向本公司及香港聯合交易所有限公司作出之申報，公司各董事於本公司及聯繫公司（定義見證券及期貨條例第XV

部）的股份、相關股份及債券中擁有的權益及淡倉如下：

（甲） 普通股（除文義另有所指外）

好倉

百份比公司名稱 董事姓名 附註 個人權益 家族權益 公司權益 其他權益 總數 權益

恒基兆業地產 李兆基 1 7,269,006 1,149,305,866 1,156,574,872 53.88

有限公司 李家傑 1 1,149,305,866 1,149,305,866 53.54

李家誠 1 1,149,305,866 1,149,305,866 53.54

李　寧 1 1,149,305,866 1,149,305,866 53.54

李達民 2 111,393 111,393 0.01

李王佩玲 3 30,000 30,000 0.00

李鏡禹 4 252,263 19,800 272,063 0.01

馮李煥琼 5 1,000,000 1,000,000 0.05

胡家驃 6 2,000 2,000 0.00

恒基兆業發展 李兆基 7 34,779,936 2,076,089,007 2,110,868,943 69.27

有限公司 李家傑 7 2,076,089,007 2,076,089,007 68.13

李家誠 7 2,076,089,007 2,076,089,007 68.13

李　寧 7 2,076,089,007 2,076,089,007 68.13

李達民 8 6,666 6,666 0.00

李鏡禹 9 1,001,739 1,001,739 0.03

香港中華煤氣 李兆基 10 3,903,670 2,705,807,442 2,709,711,112 41.50

有限公司 李家傑 10 2,705,807,442 2,705,807,442 41.44

李家誠 10 2,705,807,442 2,705,807,442 41.44

李　寧 10 2,705,807,442 2,705,807,442 41.44

歐肇基 11 60,500 60,500 0.00

香港小輪 李兆基 12 7,799,220 111,732,090 119,531,310 33.55

（集團） 李家傑 12 111,732,090 111,732,090 31.36

有限公司 李家誠 12 111,732,090 111,732,090 31.36

李　寧 12 111,732,090 111,732,090 31.36

林高演 13 150,000 150,000 0.04

馮李煥琼 14 465,100 465,100 0.13

梁希文 15 2,250 2,250 0.00

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報118

董事局報告

百份比公司名稱 董事姓名 附註 個人權益 家族權益 公司權益 其他權益 總數 權益

美麗華酒店 李兆基 16 255,188,250 255,188,250 44.21

企業有限公司 李家傑 16 255,188,250 255,188,250 44.21

李家誠 16 255,188,250 255,188,250 44.21

李　寧 16 255,188,250 255,188,250 44.21

胡寶星 17 2,705,000 2,455,000 5,160,000 0.89

港華燃氣 李兆基 18 893,172,901 893,172,901 45.61

有限公司 李家傑 18 893,172,901 893,172,901 45.61

李家誠 18 893,172,901 893,172,901 45.61

李　寧 18 893,172,901 893,172,901 45.61

恒基兆業有限公司

李兆基 19 8,190

（普通股A股）8,190

（普通股A股）100.00

李兆基 20 3,510

（無投票權B股）3,510

（無投票權B股）100.00

李兆基 21 35,000,000

（無投票權遞延股份）

15,000,000

（無投票權遞延股份）

50,000,000

（無投票權遞延股份）

100.00

李家傑 19 8,190

（普通股A股）8,190

（普通股A股）100.00

李家傑 20 3,510

（無投票權B股）3,510

（無投票權B股）100.00

李家傑 21 15,000,000

（無投票權遞延股份）

15,000,000

（無投票權遞延股份）

30.00

李家誠 19 8,190

（普通股A股）8,190

（普通股A股）100.00

李家誠 20 3,510

（無投票權B股）3,510

（無投票權B股）100.00

李家誠 21 15,000,000

（無投票權遞延股份）

15,000,000

（無投票權遞延股份）

30.00

（甲） 普通股（除文義另有所指外）（續）

好倉

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 119

董事局報告

百份比公司名稱 董事姓名 附註 個人權益 家族權益 公司權益 其他權益 總數 權益

李　寧 19 8,190

（普通股A股）8,190

（普通股A股）100.00

李　寧 20 3,510

（無投票權B股）3,510

（無投票權B股）100.00

李　寧 21 15,000,000

（無投票權遞延股份）

15,000,000

（無投票權遞延股份）

30.00

Best Homes 李兆基 22 26,000 26,000 100.00

Limited 李家傑 22 26,000 26,000 100.00

李家誠 22 26,000 26,000 100.00

李　寧 22 26,000 26,000 100.00

精威置業 梁希文 23 5,000 5,000 4.49

有限公司 胡寶星 24 3,250 3,250 2.92

威永投資有限公司

李家傑 25 5,000 5,000 10,000 100.00

端輝投資有限公司

馮李煥琼 26 2,000 2,000 20.00

Furnline

Limited

李兆基 27 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李兆基 28 1

（B股份）1

（B股份）100.00

李家傑 27 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李家傑 28 1

（B股份）1

（B股份）100.00

李家誠 27 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李家誠 28 1

（B股份）1

（B股份）100.00

李　寧 27 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李　寧 28 1

（B股份）1

（B股份）100.00

盈基發展有限公司

馮李煥琼 29 50 50 5.00

（甲） 普通股（除文義另有所指外）（續）

好倉

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報120

董事局報告

百份比公司名稱 董事姓名 附註 個人權益 家族權益 公司權益 其他權益 總數 權益

興輝置業有限公司

李家傑 30 4,000 6,000 10,000 100.00

喜田地產 李兆基 31 100 100 100.00

有限公司 李家傑 31 100 100 100.00

李家誠 31 100 100 100.00

李　寧 31 100 100 100.00

Perfect Bright

Properties Inc.

李兆基 32 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李兆基 33 1

（B股份）1

（B股份）100.00

李家傑 32 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李家傑 33 1

（B股份）1

（B股份）100.00

李家誠 32 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李家誠 33 1

（B股份）1

（B股份）100.00

李　寧 32 100

（A股份）100

（A股份）100.00

李　寧 33 1

（B股份）1

（B股份）100.00

Pettystar 李兆基 34 3,240 3,240 80.00

Investment 李家傑 34 3,240 3,240 80.00

Limited 李家誠 34 3,240 3,240 80.00

李　寧 34 3,240 3,240 80.00

（乙） 債券

發行人及債券類別 董事姓名 附註 個人權益 家族權益 公司權益 其他權益 總數

HKCG (Finance) Limited—2018年到期6.25%利息　擔保票據

歐肇基 35 500,000美元 500,000美元

Henson Finance Limited—2019年到期5.50%利息　擔保票據

歐肇基 36 500,000美元 500,000美元

除上述披露外，本公司之董事或行政總裁或其聯繫人並無於本公司或其聯繫公司（定義見證券及期貨條例）的股份、相關股

份及債券中擁有權益或淡倉。

（甲） 普通股（除文義另有所指外）（續）

好倉

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 121

董事局報告

認購股份期權計劃本公司及其附屬公司並無認購股份期權計劃。

購買股份或債券之安排本公司或本公司之任何控股公司、附屬公司或同系附屬公司於二零零九年十二月三十一日止十八個月內並無參與任何其他

安排，使本公司董事可藉收購本公司或任何其他公司組織之股份或債券而得益。

主要股東及其他人士權益於二零零九年十二月三十一日，根據證券及期貨條例第336條須予設置之名冊所載，除本公司董事外之其他人士於本公司

股份及相關股份擁有的權益或淡倉如下：

好倉

股份權益總數 百份比權益

主要股東：

Rimmer (Cayman) Limited（附註1） 1,149,305,866 53.54

Riddick (Cayman) Limited（附註1） 1,149,305,866 53.54

Hopkins (Cayman) Limited（附註1） 1,149,305,866 53.54

恒基兆業有限公司（附註1） 1,147,939,800 53.47

Yamina Investment Limited（附註1） 563,631,300 26.26

Believegood Limited（附註1） 247,239,300 11.52

South Base Limited（附註1） 247,239,300 11.52

主要股東以外之人士：

Cameron Enterprise Inc.（附註1） 145,090,000 6.76

Third Avenue Management LLC（代多個投資組合持有） 150,527,988 7.01

Third Avenue Management LLC（代Third Avenue Value Fund持有） （附註37）

103,328,000 5.32

附註：

1. 該等股份中，李兆基博士實益擁有7,269,006股，而其餘之1,149,305,866股股份中，(i) 570,743,800股由恒基兆業有限公司（「恒兆」）擁有；(ii) 7,962,100股由恒兆之全資附屬先樂置業有限公司擁有；(iii) 145,090,000股由Cameron Enterprise Inc. 擁有；247,239,300股由South Base Limited全資擁有之Believegood Limited 擁有；61,302,000股由 Jayasia Investments Limited全資擁有之Prosglass Investment Limited擁有；55,000,000股由Mei Yu Ltd.全資擁有之Fancy Eye Limited擁有；55,000,000股由World Crest Ltd.全資擁有之Spreadral Limited擁有；Cameron Enterprise Inc.、South Base Limited、Jayasia Investments Limited、Mei Yu Ltd. 及World Crest Ltd.為Yamina Investment Limited 之全資附屬公司，而Yamina Investment Limited 為恒兆全資擁有； (iv) 5,602,600股由香港中華煤氣有限公司（「煤氣」）之全資附屬 Superfun Enterprises Limited擁有，恒基兆業地產有限公司（「恒地」）持有煤氣39.88%，而恒兆則持有恒地53.47%；及 (v) 1,366,066股由富生有限公司（「富生」）擁有。Hopkins (Cayman) Limited (「Hopkins」)作為一單位信託（「單位信託」）之受託人，擁有恒兆及富生之全部已發行普通股股份。Rimmer (Cayman) Limited (「Rimmer」)及Riddick (Cayman) Limited (「Riddick」)分別作為全權信託之受託人，持有單位信託之單位。李兆基博士擁有Hopkins、Rimmer及Riddick之全部已發行股份，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李家傑先生及李家誠先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報122

董事局報告

2. 該等股份由李達民先生實益擁有。

3. 該等股份由李王佩玲女士實益擁有。

4. 該等股份中，李鏡禹先生實益擁有252,263股，而其餘之19,800股由李鏡禹先生及其妻子各擁有50%之銀禧建業有限公司擁有。

5. 該等股份由馮李煥琼女士實益擁有。

6. 該等股份由胡家驃先生之妻子擁有。

7. 該等股份中，李兆基博士實益擁有34,779,936股，而其餘之2,076,089,007股股份中，(i) 恒地全資擁有之Kingslee S.A.之全資附屬賓勝置業有限公司、敏勝置業有限公司、踞威置業有限公司、Gainwise Investment Limited及登銘置業有限公司分別擁有802,854,200股、602,398,418股、363,328,900股、217,250,000股及84,642,341股；及 (ii) 5,615,148股由富生擁有。根據證券及期貨條例，李兆基博士被視為擁有恒地及富生（列載於附註1）及恒基兆業發展有限公司的股份權益。李家傑先生及李家誠先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

8. 該等股份由李達民先生實益擁有。

9. 該等股份由李鏡禹先生實益擁有。

10. 該等股份中，李兆基博士實益擁有3,903,670股，而其餘之2,705,807,442股股份中，(i) Timpani Investments Limited之全資附屬迪斯利置業有限公司及Medley Investment Limited分別擁有1,402,419,759股及585,912,251股；Chelco Investment Limited 之全資附屬Macrostar Investment Limited擁有615,295,494股；Timpani Investments Limited及Chelco Investment Limited為Faxson Investment Limited之全資附屬公司，而Faxson Investment Limited為恒地全資擁有；(ii) 4,799,430股由恒兆全資擁有之Yamina Investment Limited之全資附屬Boldwin Enterprises Limited擁有；及 (iii) 97,380,508股由富生擁有。根據證券及期貨條例，李兆基博士被視為擁有恒地、恒兆及富生（列載於附註1）及煤氣的股份權益。李家傑先生及李家誠先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

11. 該等股份由歐肇基先生之妻子擁有。

12. 該等股份中，李兆基博士實益擁有7,799,220股，而其餘之111,732,090股股份中，(i) 恒地全資擁有之Pataca Enterprises Limited之全資附屬Graf Investment Limited、Mount Sherpa Limited及Paillard Investment Limited各擁有23,400,000股；及 (ii) 41,532,090股由Max-mercan Investment Limited 之全資附屬Wiselin Investment Limited擁有；Max-mercan Investment Limited為Camay Investment Limited之全資附屬公司，而恒地則持有Camay Investment Limited 100%。根據證券及期貨條例，李兆基博士被視為擁有恒地（列載於附註1）及香港小輪（集團）有限公司的股份權益。李家傑先生及李家誠先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

13. 該等股份由林高演先生實益擁有。

14. 該等股份由馮李煥琼女士實益擁有。

15. 該等股份由梁希文先生實益擁有。

16. 該等股份中，恒地全資擁有之Aynbury Investments Limited之全資附屬Higgins Holdings Limited、Multiglade Holdings Limited及Threadwell Limited分別擁有100,612,750股、79,121,500股及75,454,000股。根據證券及期貨條例，李兆基博士被視為擁有恒地（列載於附註1）及美麗華酒店企業有限公司的股份權益。李家傑先生及李家誠先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

17. 該等股份中，胡寶星爵士實益擁有2,705,000股，而其餘之2,455,000股由其擁有50% 之芳芬有限公司擁有。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 123

董事局報告

18. 該等股份由煤氣之全資附屬Hong Kong & China Gas (China) Limited、Planwise Properties Limited及Superfun Enterprises Limited擁有。根據證券及期貨條例，李兆基博士被視為擁有煤氣（列載於附註10）及港華燃氣有限公司的股份權益。李家傑先生及李家誠先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為本公司之董事及於單位信託持有單位之兩個全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

19. Hopkins作為單位信託之受託人持有該等股份。

20. Hopkins作為單位信託之受託人持有該等股份。

21. 該等股份中，李兆基博士實益擁有35,000,000股，而富生擁有其餘之15,000,000股。

22. 該等股份中，(i)10,400股由恒地擁有；(ii)2,600股由恒兆擁有；及 (iii)13,000股由Manifest Investments Limited擁有，Wealth Sand Limited持有Manifest Investments Limited 74.16%，而Firban Limited持有Wealth Sand Limited 70%。Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited各擁有Firban Limited 50%， Jetwin International Limited為Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited各自之A股（「A股」）之唯一持有人，而A股佔有Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited於Firban Limited之所有權益及承擔所有責任。Triton (Cayman) Limited作為一單位信託之受託人，擁有 Jetwin International Limited之全部已發行股份。Triumph (Cayman) Limited及Victory (Cayman) Limited分別為全權信託之受託人，持有該單位信託之單位。李兆基博士擁有Triton (Cayman) Limited、Triumph (Cayman) Limited及Victory (Cayman) Limited之全部已發行股份，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份。李家傑先生及李家誠先生為於該單位信託持有單位之全權信託的可能受益人，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。李寧先生為於該單位信託持有單位之全權信託的可能受益人之配偶，根據證券及期貨條例，被視為擁有該等股份的權益。

23. 該等股份由梁希文先生全資擁有之Gilbert Investment Inc. 擁有。

24. 該等股份由胡寶星爵士及其妻子各擁有50% 之 Fong Fun Investment Inc. 之全資附屬Coningham Investment Inc. 擁有。

25. 該等股份中，(i) 5,000股由李家傑先生全資擁有之Applecross Limited擁有；及 (ii) 5,000股由恒地間接全資擁有公司恒基中國集團有限公司（「恒中」）全資擁有之Andcoe Limited之全資附屬恒基（中國）投資有限公司擁有。

26. 該等股份由馮李煥琼女士實益擁有。

27. 該等股份由 Jetwin International Limited擁有。

28. 該股份由恒地全資擁有之發邦發展有限公司之全資附屬新麗投資有限公司擁有。

29. 該等股份由馮李煥琼女士實益擁有。

30. 該等股份中，(i) 4,000股由李家傑先生全資擁有之Applecross Limited擁有；及 (ii) 6,000股由恒中全資擁有之Andcoe Limited之全資附屬恒基（中國）投資有限公司擁有。

31. 該等股份中，(i) 80股由恒地之全資附屬達榮發展有限公司擁有；(ii) 10股由恒兆之全資附屬恒基財務有限公司擁有；及 (iii) Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited各擁有5股，Jetwin International Limited為Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited各自之A股（「A股」）之唯一持有人，而A股佔有Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited於喜田地產有限公司之所有權益及承擔所有責任。

32. 該等股份由 Jetwin International Limited擁有。

33. 該股份由恒地全資擁有之發邦發展有限公司之全資附屬新麗投資有限公司擁有。

34. 該等股份中，(i) 3,038股由恒地擁有；及 (ii) 202股由Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited各持50% 之福佳投資有限公司擁有，Jetwin International Limited為Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited各自之A股（「A股」））之唯一持有人，而A股佔有Perfect Bright Properties Inc.及Furnline Limited於福佳投資有限公司之所有權益及承擔所有責任。

35. HKCG (Finance) Limited為煤氣之全資附屬公司。該等債券由歐肇基先生及其妻子共同擁有。

36. Henson Finance Limited為恒地之全資附屬公司。該等債券由歐肇基先生及其妻子共同擁有。

37. 該等股份乃Third Avenue Management LLC代多個投資組合所持有之150,527,988股股份中之一部份。根據證券及期貨條例，於申報日期，該103,328,000股股份之百份比乃按本公司當時已發行1,942,580,000股所計算。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報124

董事局報告

合約權益及關連交易本集團在十八個月回顧期內曾與下文所述之人士（即就香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則（「上市規

則」）而言屬「關連人士」）達成交易及安排（除第（五）項於期間結算日後達成）：

（一） (i) 本公司一全資附屬公司恒基兆業地產代理有限公司不時貸款予恒基兆業發展有限公司（「恒基發展」）一全資附屬

公司恒基兆業發展財務有限公司，所欠款項則按照香港銀行同業拆息基準計算利息。於二零零九年十二月三十一

日結算時，恒基兆業發展財務有限公司欠恒基兆業地產代理有限公司款項約為港幣五千五百萬元。

(ii) 恒基財務有限公司不時貸款予本公司附屬公司恒基兆業地產代理有限公司、財峯有限公司、昌祺發展有限公司及

培利發展有限公司，所欠款項則按照香港銀行同業拆息基準計算利息。於二零零九年十二月三十一日結算時，

恒基兆業地產代理有限公司、財峯有限公司、昌祺發展有限公司及培利發展有限公司欠恒基財務有限公司之款項

分別約為港幣二十億一千八百萬元、港幣四千一百萬元、港幣二千六百萬元及港幣一億二千五百萬元。此款項已

編列於財務報表中「同母系附屬公司借款」內。

(iii) 由李兆基博士家族之私人信託間接控制之業主公司（「業主公司」）（當中包括恒基兆業有限公司集團）分別與本公

司之兩間全資附屬公司，恒基兆業地產代理有限公司及裕民建築有限公司之附屬公司就有關若干業主公司之物業

管理及建築而訂立之合約於期間結算日仍然有效，該兩間公司為本公司全資附屬公司。

李兆基博士、李家傑先生及李家誠先生為本公司之附屬公司恒基發展及本公司之最終控股公司恒基兆業有限公司之董

事（其利益於「披露權益資料」一項中更詳盡敘述）。李寧先生為本公司之附屬公司恒基發展之董事（其利益於「披露權

益資料」一項中更詳盡敘述），被視為對上述交易及合約有利益關係。

（二） 於二零零九年十二月三十一日，李家傑先生透過彼擁有或控制之公司於兩間恒基中國集團有限公司（「恒基中國」）擁

有權益之公司中佔有權益，恒基中國透過該兩間公司持有項目之權益；即威永投資有限公司（持有宛平南路470號地

塊）及興輝置業有限公司（已售出其持有之物業）。就該有關公司中，李先生分別佔有50%及40%權益，餘下權益由

恒基中國集團成員公司擁有。李家傑先生為本公司之董事。

李家傑先生同意根據其於該等公司之股本權益貸款及已提供貸款予該等公司。恒基中國與李家傑先生於一九九六年

三月十五日訂立之一項協議，規定雙方所有現時及未來向該等公司貸出之墊款均為無抵押，並須按照相同之條款及同

一息率或不收取利息而提供。於二零零九年十二月三十一日，李家傑先生向恒基中國集團之聯營公司墊支之款項為

港幣八千萬元，而由二零零三年一月一日至二零零九年十二月三十一日止，李家傑先生墊支之款項未有收取利息。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 125

董事局報告

（三） 截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，本集團曾貸款予下列非全資附屬公司及聯營公司作無抵押營運資金，

全部款項皆可要求即時償還 :

Best Homes Limited

財峯有限公司

冠津有限公司

威永投資有限公司

盈基發展有限公司

恒新石業有限公司

豐收發展有限公司

興輝置業有限公司

隆業發展有限公司

Pettystar Investment Limited

本公司或其附屬公司之若干董事擁有上述公司權益。本集團及該等董事之聯繫人按各佔股本權益貸款予該等公司。本

集團及該等董事之聯繫人為上述個別公司提供之貸款同為不收取利息或雙方均按一般商務及同等條件計算利息。

（四） 本公司以公佈形式披露下述關連╱持續關連交易。由於各適用百分比率均少於2.5%，故根據上市規則第14A條，本公

司須遵照申報及公佈規定，但獲豁免遵守獨立股東批准規定：

(i) 誠如二零零九年二月十六日之公佈所述，本集團透過其附屬公司豐收發展有限公司、嘉里有限公司、沛成發展

有限公司、安豐發展有限公司及裕銀發展有限公司與新世界發展有限公司（「新世界」）之附屬公司Regent Star

Investment Limited (「Regent Star」)於二零零九年二月九日簽訂兩份交換契約，契約各方據此交換彼等各自於香港

新界烏溪沙落禾沙丈量約份第206約之 (a)多個地段（總數446個）之土地，而總面積約為850,700平方呎及 (b)多個

地段（總數107個）之土地，而總面積約為146,900平方呎，致使本集團之上述附屬公司及Regent Star 以分權共有

形式分別按68%及32%之比例擁有該等土地，以便進行土地交還予政府及獲政府重批土地。簽訂交換契約之任

何一方並無支付補貼價值差異之金額。

由於新世界為本集團若干附屬公司之主要股東，故Regent Star根據上市規則為本公司之關連人士。據此，上述交

易根據上市規則構成本公司之關連交易。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報126

董事局報告

(ii) 誠如二零零九年三月十二日與本集團附屬公司恒基發展共同刊發之聯合公佈所述，本公司及恒基發展附屬公司

香港鏗鏘有限公司（「鏗鏘」）及馬鞍山市過境公路建設開發有限公司（「馬鞍山公路中方夥伴」）於二零零九年三

月十二日簽訂一份協議，以代價人民幣122,000,000元出售鏗鏘於馬鞍山環通公路發展有限公司（「馬鞍山公路合

營」）之全部70%股份權益予買方馬鞍山公路中方夥伴。契約內容其中包括馬鞍山公路中方夥伴承諾促使馬鞍山

公路合營向鏗鏘支付二零零七年度分派及二零零八年度分派（詳情載於該公佈內）。

由於馬鞍山公路中方夥伴於馬鞍山公路合營持有30%權益，因此，根據上市規則，馬鞍山公路中方夥伴為本公司

及恒基發展之關連人士。據此，上述出售按上市規則構成本公司及恒基發展之關連交易。此外，上述出售亦構成

恒基發展之須予披露交易。根據上市規則第14A.43條，恒基發展已取得本公司若干全資附屬公司（彼等合共持有

恒基發展之全部已發行股本總額約67.94%）以獨立股東書面批准方式通過是項出售事宜，以代替召開股東大會。

(iii) 誠如二零零九年六月十五日之公佈所述，由於本集團及Shau Kee Financial Enterprises Limited 集團（「SKFE 集

團」）（由本公司主席兼總經理李兆基博士之家族信託所控制）持有陽光房地產投資信託基金（「陽光房地產基金」）

之基金單位百份比總數自二零零九年四月三十日起稍高於30%，所以根據上市規則，陽光房地產基金有可能被

香港聯交所視為本公司之關連人士。因此，本集團及陽光房地產基金集團按下述以往簽訂之協議╱契約而進行之

交易根據上市規則變作本集團之持續關連交易：

(a) 恒基陽光資產管理有限公司（「恒基陽光」）與恒基陽光物業管理有限公司（「物業管理人」）作為物業管理人

於二零零六年十一月二十九日簽訂一份物業管理協議（而陽光房地產基金集團其下之多間物業公司於其後加

入該協議，並經二零零九年四月二十八日之補充協議所補充）；該協議有關就陽光房地產基金之物業提供若

干物業管理、租賃管理及市場推廣服務，服務期直至二零一二年六月三十日為止；物業管理及租賃管理服

務之代價為陽光房地產基金之有關物業之物業收益總額之每年3%，而成功促使訂立租約或許可證之代價則

按基本租金或許可證費用計算之佣金（「物業管理交易」）。

(b) SKFE集團之附屬公司Uplite Limited 作為授予人、恒基陽光作為管理人及匯豐機構信託服務（亞洲）有限公司

作為信託人於二零零六年五月二十六日簽訂一份信託契約（經三份分別於二零零六年六月一日、二零零六年

十一月二十八日及二零零九年四月二十八日之補充契約所補充），其中包括有關委任恒基陽光為陽光房地產

基金之管理人以管理及營運陽光房地產基金，恒基陽光可收取不超過陽光房地產基金有關財政年度之物業

價值每年0.4%之基本費用，以及陽光房地產基金物業收入淨額每年3%之浮動費用（費用可以陽光房地產基

金單位及╱或現金形式支付）。恒基陽光亦可就有關陽光房地產基金收購物業而收取收購服務費用及有關陽

光房地產基金出售物業而收取沽售服務費用（如適用）以及若干償付費（「資產管理交易」）。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 127

董事局報告

(c) 物業管理人與本集團附屬公司宏力保安服務有限公司（「宏力」）於二零零八年一月至二零零九年三月期間之

多個日期簽訂多份協議，有關向陽光房地產基金所擁有之多個物業提供保安及相關服務，宏力收取之服務

費則為一般固定之每月或每年服務費（「保安服務交易」）。

(d) 本集團成員與陽光房地產基金集團成員可能不時訂立提供其他輔助物業服務之協議或安排，其中包括有關

陽光房地產基金之物業之清潔服務（「其他輔助物業服務交易」）。

陽光房地產基金集團根據物業管理交易、資產管理交易、保安服務交易及其他輔助物業服務交易應付予本

集團之最高總額將會不超過以下所述：

由二零零九年四月三十日至二零零九年

十二月三十一日止

截至二零一零年十二月三十一日止

年度

截至二零一一年十二月三十一日止

年度

截至二零一二年十二月三十一日止

年度（港幣百萬元） （港幣百萬元） （港幣百萬元） （港幣百萬元）

80 120 130 140

由二零零九年四月三十日（陽光房地產基金自當日被視為本公司之關連人士）至二零零九年十二月三十一日

止期間，本集團已就物業管理交易收取港幣一千四百四十萬元、資產管理交易收取港幣四千六百八十

萬元、保安服務交易收取港幣二百八十萬元及其他輔助物業服務收取港幣九百二十萬元，合共為港幣

七千三百二十萬元。

本公司之獨立非執行董事委員會已審閱及確認所有上述之交易乃 (a)根據有關交易之協議╱契約條款進行；

(b)屬本集團之正常及一般業務；(c)按照一般商業條款或並不遜於獨立第三方可取得或提供（視屬何情況而

定）之條款進行；及 (d)屬公平合理並符合本公司股東的整體利益。

本公司之核數師亦已確認所有上述之交易乃 (a)經董事局批准進行；(b)按本集團之訂價政策進行；(c)按持續

關連交易之相關協議╱契約條款進行；及 (d)並無超逾以上所述之上限。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報128

董事局報告

(iv) 誠如二零零九年七月二十日之公佈所述，本集團透過其附屬公司安豐發展有限公司（「安豐」）及明保有限公司與

新世界之附屬公司威津投資有限公司（「威津」）及麗誌有限公司（「麗誌」）於二零零九年七月二十日簽訂一份交換

契約，契約各方據此交換彼等各自於香港新界元朗丈量約份第116及120約之多個地段（總數112個），土地總面

積約為478,900平方呎，致使本集團之上述附屬公司及新世界之附屬公司以分權共有形式分別按79.03%及20.97%

之比例擁有該等土地，以便進行土地交還予政府及獲政府重批土地。新世界之附屬公司根據上述交換契約須向

安豐支付補貼價值差異金額約港幣13,400,000元。

由於新世界為本集團若干附屬公司之主要股東，故威津及麗誌根據上市規則為本公司之關連人士。據此，上述交

易根據上市規則則構成本公司之關連交易。

(v) 誠如於二零零九年十一月十一日之公佈所述，由於本公司之財政年度年結日由六月三十日更改為十二月三十一

日，故有關干德道39號住宅發展項目（「干德道發展項目」）之項目管理服務、租賃代理服務、銷售代理服務及主

要承建商服務（誠如二零零八年六月六日之公佈及二零零八年六月三十日之年報所述）之各持續關連交易每年上

限之相關期間就此作出修訂。此外，由於香港豪華住宅物業市價上升，委任銷售代理契約之銷售代理費超逾銷售

代理費之有關每年上限，該上限亦因而作出修訂。有關本集團若干附屬公司與干德道發展項目之業主公司旺勝有

限公司（「旺勝」）及╱或Carry Express Investment Limited (「Carry Express」)所簽訂下述契約╱安排之經修訂每年

上限如下：

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之財政

期間

截至二零一零年十二月三十一日止

之財政年度

截至二零一一年六月三十日止

六個月（港幣百萬元） （港幣百萬元） （港幣百萬元）

根據一份日期為二零零八年六月十三日　之更替項目管理契約之項目管理費　（「項目管理費」）

15.0 10.0 5.0

根據一份日期為二零零八年六月十三日　之更替租賃代理契約之租賃代理費　（「租賃代理費」）

22.5 15.0 7.5

根據一份日期為二零零八年六月十三日　之更替銷售代理契約之銷售代理費　（「銷售代理費」）

45.0 45.0 22.5

根據主要承建商安排之主要承建商費　（不包括業主直接付款予所指定分承建商）　（「主要承建商費」）

180.0 120.0 60.0

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 129

董事局報告

於二零零九年十一月十一日，Carry Express 與恒基兆業地產代理有限公司（「恒基代理」）作為銷售及市場推廣代

理簽訂一份契約（「Carry Express銷售代理契約」），委任恒基代理就Carry Express劃作出售之干德道發展項目之單

位提供銷售及市場推廣代理。恒基代理可根據Carry Express銷售代理契約按出售該等單位之銷售收入之1%收取

銷售代理費用（「Carry Express銷售代理費」），而其每年上限載列如下：

由首次售出之日期至

二零零九年十二月三十一日止

期間

截至二零一零年十二月三十一日止

之財政年度

截至二零一一年十二月三十一日止

之財政年度

截至二零一二年十一月三十日止之十一個月

（港幣百萬元） （港幣百萬元） （港幣百萬元） （港幣百萬元）

根據Carry Express銷售代理契約　之Carry Express銷售代理費　每年上限

33 33 33 33

旺勝及Carry Express各為本集團之非全資附屬公司，並為楊世杭先生之聯繫人士，而楊先生為本集團若干附屬公

司之主要股東（定義見上市規則）；因此，旺勝及Carry Express根據上市規則為本公司之關連人士，而上述交易構

成本公司持續關連交易。

截至二零零九年十二月三十一日止之十八個月財政期間，本集團收取項目管理費港幣九百一十萬元、銷售代理費

港幣三千零六十萬元及主要承建商費港幣九千零二十萬元。期內本集團並無收取租賃代理費。此外，由首次售

出之日期（即二零零九年十月）至二零零九年十二月三十一日止期間，本集團收取Carry Express銷售代理費港幣

二百二十萬元。

本公司之獨立非執行董事委員會已審閱及確認所有上述交易乃 (a)根據有關交易之協議╱契約條款進行；(b)屬

本集團之正常及一般業務；(c)按照一般商業條款或不遜於獨立第三方可取得或提供（視屬何情況而定）之條款進

行；及 (d)屬公平合理並符合本公司股東的整體利益。

本公司之核數師亦已確認所有上述交易乃 (a)經董事局批准進行；(b)按本集團之訂價政策進行；(c)按持續關連交

易之協議╱契約條款進行；(d)並無超逾以上所述之上限。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報130

董事局報告

（五） 誠如於二零一零年一月十五日之公佈所述，有關位於香港新界烏溪沙落禾沙丈量約份第206約之發展（「該發展」）

於二零一零年一月十四日所簽訂之協議如下：

(i) 恒基代理（代表本集團及Regent Star作為業主）與新世界之非全資附屬公司惠保（香港）有限公司（「惠保」）簽訂中

標通知書，委任惠保為承建商，以興建、完成及促使興建及完成該發展之地基及基礎結構工程，而協定金額則為

港幣227,500,000元；及

(ii) 惠保作為承建商與本公司之全資附屬公司享寶建築有限公司（「享寶」）作為分包商簽訂意向書，委任享寶為分包

商，以興建、完成及促使興建及完成有關發展之部份鑽孔灌注樁工程，而金額為一筆定額款項港幣16,800,000

元。

於二零一零年一月二十日起計三年，(a)本集團根據中標通知書須支付惠保之款項每年總額將不會超過港幣

136,000,000元（乃按本集團於該發展所佔之68%權益支付）；及 (b)根據意向書由享寶應收之款項每年總額將不會超過

港幣17,000,000元。

由於新世界為本集團若干附屬公司之主要股東，故根據上市規則，惠保為本公司之關連人士。因此，上述之交易根據

上市規則構成本公司之持續關連交易。

（六） 詳列於第二百二十三頁及第二百二十四頁財務報表附註卅九中之重大關連人士交易包括交易構成關連╱持續關連交

易，並已遵照上市規則項下之披露規定。

除上述披露外，在期間結算日或回顧期內任何時間，本公司、其任何控股公司、附屬公司或同系附屬公司，均無訂立任何

令本公司董事享有重大權益之重要合約。

董事於競爭業務上之權益根據上市規則第8.10條，本公司董事在截至二零零九年十二月三十一日止十八個月及於該日擁有與本集團的業務構成競爭

之業務權益如下：

本公司主席李兆基博士及本公司董事李家傑先生、李家誠先生及李寧先生於同樣從事香港及中國物業投資及發展之公司出

任董事及╱或被視為擁有權益。該等與本集團從事相同業務之公司乃經營涉及不同類型及╱或地區之物業發展及投資，然

而，本集團與該等公司乃按各自利益獨立地經營本身業務，故認為兩者間未有競爭存在。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 131

董事局報告

服務合約各董事並無與本公司或其任何附屬公司訂立任何服務合約年期超過三年或規定僱主不可在一年內終止其服務，除非作出賠

償（法定賠償除外）。

購買、出售或贖回本公司之上市證券本公司或任何本公司之附屬公司於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內概無購買、出售或贖回本公司之上市證券。

主要客戶及供應商截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內：

（一） 集團之首五個最大供應商所佔之購買總額佔集團之購買總額不足30%。

（二） 集團之首五個最大客戶所佔之總營業額佔集團之總營業額不足30%。

管理層討論及分析截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之管理層討論及分析詳列於第九十四頁至第一百零三頁。

退休福利計劃本集團的香港僱員均參與職業退休金計劃條例所界定的定額供款公積金計劃—恒基兆業公積金（「公積金」）或下述的另一界

定供款計劃（「另項界定供款計劃」）或於強制性公積金計劃條例（「強積金條例」）登記之計劃（「強積金」）。

公積金的供款是按僱員的基本月薪由參與的僱主按4%至6%比率支付，僱員則支付2%。當僱員失去享有僱主供款部份之

權利時，所沒收的僱主供款不得用以扣減僱主的日後供款。

至於另項界定供款計劃，供款由僱主及僱員各按僱員月薪5%共同供款。僱主可運用已沒收之供款減低應付供款額。截至

二零零九年十二月三十一日止十八個月內已動用之沒收供款總額為港幣1,972,000元（二零零八年財政年度之十二個月：港

幣2,393,000元）。於二零零九年十二月三十一日，並無尚可動用減低集團應付供款之沒收供款（於二零零八年六月三十日：

無）。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報132

董事局報告

於二零零零年十二月一日或之後，僱員不可加入公積金或另項界定供款計劃。

本集團僱員若非公積金或另項界定供款計劃之會員則參與強積金計劃。除強積金條例規定之最低利益外，本集團為參與強

積金計劃之僱員提供自願補貼福利。當僱員失去享有僱主供款部份之權利時，所沒收的僱主供款可用以扣減僱主的日後供

款。截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內已動用扣減僱主供款之沒收供款總數為港幣2,598,000元（二零零八年財

政年度之十二個月：港幣566,000元），而於二零零九年十二月三十一日，尚可動用之沒收供款為港幣42,000元（於二零零

八年六月三十日：港幣203,700元）。

本集團亦為國內僱員參與由中國政府組織及施行之養老保險計劃，只需負責按僱員工資總額之若干百分比作出供款。

本集團截至二零零九年十二月三十一日止十八個月共有退休福利成本港幣80,949,000元（二零零八年財政年度之十二個月：

港幣48,212,000元）計入損益賬。

貸款協議載有關於控股股東須履行的條件本公司一間全資附屬公司持續作為借款人，於二零零四年向一組銀行取得一項港幣一百億元五年及七年期各半之循環信貸

額（「第一筆貸款」），而第一筆貸款由本公司作出擔保。第一筆貸款項下之五年期貸款額已於二零零九年七月全數償付及取

消。

本公司兩間全資附屬公司作為借款人，分別於二零零六年及二零零九年向兩組銀行取得一項港幣一百三十三億五千萬元五

年期之循環信貸額（「第二筆貸款」）及一項港幣八十億三年期之信貸額（「第三筆貸款」），而第二筆貸款及第三筆貸款均由

本公司分別作出擔保。

就第一筆貸款、第二筆貸款及第三筆貸款分別而言，若本公司被視為由李兆基博士及╱或其家族成員及╱或彼等當中任何

一方控制之公司，或李兆基博士及╱或其家族成員及╱或彼等當中任何一方之公司身為受益人之任何信託以外之其他人士

最終控制，則視為失責事件。若發生任何失責事件，則第一筆貸款、第二筆貸款及第三筆貸款各自之結欠可能即時到期及

須於收到通知時償還。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 133

董事局報告

公眾持股量基於公開予本公司查閱之資料及據董事局所知悉，截至本報告日期為止，本公司一直維持上市規則所訂明之公眾持股量。

核數師於本屆股東週年大會，將提呈一項議案委任畢馬威會計師事務所繼續出任本公司核數師。

企業管治企業管治報告載於第一百零六頁至第一百一十三頁，並詳列本公司企業管治規則及常規。

承董事局命

李兆基主席

香港，二零一零年三月三十日

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報134

董事及高層管理人員個人資料

執行董事李兆基博士，大紫荊勳賢 81歲，本公司之創辦人，自一九七六年出任本公司主席兼總經理，在香港已從事物業發展逾

五十年。彼亦為本公司薪酬委員會之成員。彼為恒基兆業發展有限公司之創辦人，並出任該公司主席兼總經理。此外，他

亦為香港中華煤氣有限公司主席、美麗華酒店企業有限公司董事長、新鴻基地產發展有限公司副主席、香港小輪（集團）有

限公司及東亞銀行有限公司之董事，而該等公司均為上市公司。李博士於二零零七年獲香港特別行政區政府頒授大紫荊勳

章。根據證券及期貨條例，Rimmer (Cayman) Limited、Riddick (Cayman) Limited、Hopkins (Cayman) Limited、恒基兆業有限

公司、Believegood Limited及Cameron Enterprise Inc.持有本公司之須予披露之股份權益，而李博士為該等公司之董事。李博

士為李達民先生及馮李煥琼女士之胞兄、李佩雯小姐、李家傑先生及李家誠先生之父親及李寧先生之岳父。

李家傑太平紳士 46歲，為中國人民政治協商會議全國委員會委員，自一九八五年出任本公司執行董事及自一九九三年出任

副主席。彼曾在英國接受教育，於一九八五年加入時，已主要負責恒基地產集團於中國之業務發展。李先生為恒基兆業有

限公司（「恒兆」）副主席。彼亦為恒基兆業發展有限公司副主席及香港中華煤氣有限公司董事，而該等公司均為上市公司。

彼於二零零九年分別獲香港特別行政區政府委任為太平紳士及香港大學頒授名譽大學院士銜。根據證券及期貨條例，恒兆

持有本公司之須予披露之股份權益，而李先生為該公司之董事。李先生為李兆基博士之兒子、李佩雯小姐之胞弟、李家誠

先生之胞兄及李寧先生之內弟。

林高演先生 58歲，於一九八二年加入本公司，並自一九八五年出任本公司執行董事及自一九九三年出任副主席。彼亦為

本公司薪酬委員會之成員。林先生持有香港大學理學士（榮譽）學位，具有超過三十六年銀行及物業發展經驗。林先生亦

為香港小輪（集團）有限公司主席、恒基兆業發展有限公司副主席及香港中華煤氣有限公司及美麗華酒店企業有限公司之董

事，而該等公司均為上市公司。彼為香港大學校董會成員、香港大學教研發展基金董事及復旦大學教育發展基金會董事。

林先生於二零零八年獲香港大學頒授名譽大學院士銜。彼為香港運輸物流學會資深會員及香港董事學會資深會員。根據

證券及期貨條例，Rimmer (Cayman) Limited、Riddick (Cayman) Limited、Hopkins (Cayman) Limited、恒基兆業有限公司及

Believegood Limited持有本公司之須予披露之股份權益，而林先生為該等公司之董事。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 135

董事及高層管理人員個人資料

李家誠先生 38歲，為中國人民政治協商會議廣西壯族自治區第十屆委員會委員及中國人民政治協商會議佛山市第十屆委員

會委員，自一九九三年出任本公司執行董事及自二零零五年出任副主席，曾在加拿大接受教育。李先生為恒基兆業有限公

司（「恒兆」）之副主席。彼亦為恒基兆業發展有限公司副主席、美麗華酒店企業有限公司董事總經理，以及香港中華煤氣有

限公司董事，而該等公司均為上市公司。根據證券及期貨條例，恒兆及Believegood Limited持有本公司之須予披露之股份

權益，而李先生為該等公司之董事。李先生為李兆基博士之兒子、李佩雯小姐及李家傑先生之胞弟及李寧先生之內弟。

葉盈枝先生 61歲，自一九九七年出任本公司執行董事。彼畢業於香港大學及倫敦經濟學院，並為律師及執業會計師。葉先

生具有超過三十年之公司財務，企業及投資管理經驗。

歐肇基先生 63歲。歐先生自二零零五年出任本公司執行董事及首席財務總監。在此之前，彼為一位資深銀行家，於

一九九三年十月至一九九八年三月期間擔任恒生銀行有限公司行政總裁，其後亦於一九九八年九月至二零零二年四月在

新加坡之華僑銀行有限公司任職行政總裁。歐先生曾為多間主要公司之非執行董事，包括香港上海滙豐銀行有限公司、

地下鐵路公司及恒隆集團有限公司。彼現時為上市公司會德豐有限公司之獨立非執行董事。於恒基地產集團系內，歐先

生為香港小輪（集團）有限公司及美麗華酒店企業有限公司之非執行董事，而該等公司均為上市公司。歐先生曾接受專

業會計訓練，並為英國特許會計師，彼亦為英國公認會計師公會及香港會計師公會之資深會員。根據證券及期貨條例，

Believegood Limited 持有本公司之須予披露之股份權益，而歐先生為該公司之董事。

孫國林先生 63歲，於一九九七年加入本公司，並自二零零二年一月出任本公司執行董事。孫先生亦為恒基兆業發展有

限公司之執行董事，而該公司為上市公司。孫先生為香港地產行政師學會副會長及香港地產建設商會個人會員。彼於

二零零三年至二零零七年期間為香港物業管理公司協會會長，具有超過三十五年物業管理經驗。彼於二零零五年獲香港特

別行政區政府頒授榮譽勳章。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報136

董事及高層管理人員個人資料

李鏡禹先生 83歲，自一九七六年出任本公司執行董事。於一九七三年本公司之母公司恒基兆業有限公司註冊成立時李先生

加入該公司，並協助本公司主席從事物業發展逾五十年。李先生亦為恒基兆業發展有限公司之執行董事，而該公司為上市

公司。根據證券及期貨條例，Yamina Investment Limited、Believegood Limited、Cameron Enterprise Inc.及South Base Limited

持有本公司之須予披露之股份權益，而李先生為該等公司之董事。

馮李煥琼女士 71歲，自一九七六年出任本公司執行董事。馮女士於一九七四年加入本公司之母公司恒基兆業有限公司

（「恒兆」）任職司庫，並自一九七九年出任恒兆執行董事。馮女士現為恒兆、恒基地產及恒基發展等集團之總司庫。根據證

券及期貨條例，Rimmer (Cayman) Limited、Riddick (Cayman) Limited、Hopkins (Cayman) Limited、恒兆、Yamina Investment

Limited、Believegood Limited、Cameron Enterprise Inc.及South Base Limited持有本公司之須予披露之股份權益，而馮女士為

該等公司之董事。馮女士為李兆基博士及李達民先生之胞妹。

劉壬泉先生 63歲，自一九八七年出任本公司執行董事，具有超過四十年銀行、財務及投資經驗。劉先生亦為恒基兆業發展

有限公司之執行董事及香港小輪（集團）有限公司及美麗華酒店企業有限公司之董事，而該等公司均為上市公司。

李　寧先生 53歲，自一九九二年出任本公司執行董事，持有Babson College理學士及南加州大學工商管理碩士學位。李先

生亦為恒基兆業發展有限公司執行董事及香港小輪（集團）有限公司董事，而該等公司均為上市公司。李先生為李兆基博士

之女婿、李佩雯小姐之配偶及李家傑先生及李家誠先生之姐夫。

郭炳濠先生 57歲，於一九八七年加入本公司，並自一九九三年出任本公司執行董事。郭先生持有理學（工程）學士學位、

理學（行政管理學）碩士學位及測量學（房地產發展）深造文憑。郭先生為英國特許銀行學會會員，在任職本公司以前曾於國

際銀行界工作逾十一年及被派駐倫敦、芝加哥、吉隆坡、新加坡及香港工作。郭先生亦為上市公司恒基兆業發展有限公司

之執行董事及恒基陽光資產管理有限公司（即為上市之陽光房地產投資信託基金之管理人）之非執行董事。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 137

董事及高層管理人員個人資料

非執行董事胡寶星爵士 81歲，自一九八一年出任本公司董事及於二零零四年調職非執行董事，亦是胡家驃律師事務所（與亞司特律師

行聯營）之顧問，亦為恒基兆業發展有限公司及新鴻基地產發展有限公司之董事，而該等公司均為上市公司。他持有香港

及英國執業律師資格，並為英國仲裁學會院士、英國工商管理學會院士及英國董事協會院士。彼獲香港城市大學頒授名譽

法律學博士學位及英國倫敦大學英皇學院頒發院士名銜，並應天津南開大學之邀出任名譽教授。胡爵士於二零零零年成為

香港管理專業協會會士。彼亦為香港大學「胡寶星法律獎」及「胡寶星海外暑期旅遊進修獎學金」之創辦人。胡爵士亦於城

市大學設立了「胡寶星中國法與比較法講座教授」。根據證券及期貨條例，恒基兆業有限公司持有本公司之須予披露之股份

權益，而胡爵士為該公司之董事。胡爵士為胡家驃先生之父親。

梁希文先生 75歲，自一九八一年出任本公司董事及於二零零四年調職非執行董事。彼亦為本公司審核委員會之成員。梁先

生為特許測計師。彼亦為恒基兆業發展有限公司、香港小輪（集團）有限公司及香港中華煤氣有限公司之董事，而該等公司

均為上市公司。

李王佩玲太平紳士 61歲，自一九九六年出任本公司董事及於二零零四年調職本公司非執行董事。李太為胡關李羅律師行合

夥人，亦為英格蘭及威爾斯特許會計師公會資深會員。李氏積極參與公共事務，現為證券及期貨事務監察委員會非執行董

事及其下之收購及合併委員會及收購上訴委員會會員，並為強制性公積金計劃管理局非執行董事。李氏亦為長江基建集團

有限公司及Tom集團有限公司之非執行董事，以及鷹君集團有限公司之獨立非執行董事，而該等公司均為上市公司。

李達民先生 72歲，自一九七六年出任本公司董事，從事本港地產發展逾三十年。李先生亦為恒基兆業發展有限公司之

執行董事，而該公司為上市公司。根據證券及期貨條例，Rimmer (Cayman) Limited、Riddick (Cayman) Limited、Hopkins

(Cayman) Limited、恒基兆業有限公司及Cameron Enterprise Inc.持有本公司之須予披露之股份權益，而李先生為該等公司之

董事。李先生為李兆基博士之胞弟及馮李煥琼女士之胞兄。

胡家驃先生 47歲，自二零零零年七月出任胡寶星爵士之替代董事及隨胡寶星爵士之調職亦於二零零四年調職非執行董事。

他現為騏利集團之董事。彼亦為恒基兆業發展有限公司及新鴻基地產發展有限公司非執行董事胡寶星爵士之替代董事，

而該等公司均為上市公司。彼持有英國牛津大學法理學碩士學位，並為英格蘭及威爾斯、香港特別行政區及澳洲之執業

律師。胡先生現為胡家驃律師事務所（與亞司特律師行聯營）合夥人及曾任洛希爾父子（香港）有限公司董事（「洛希爾父

子」）。在加入洛希爾父子之前，胡先生曾任胡關李羅律師行的公司企業融資部之合夥人。胡先生為胡寶星爵士之兒子。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報138

董事及高層管理人員個人資料

獨立非執行董事鄺志強先生 60歲，自二零零四年出任本公司獨立非執行董事。彼亦為本公司審核委員會之主席及薪酬委員會之成員。彼

於一九七二年畢業於香港大學，取得社會科學學士學位，並於一九七七年在英國獲取特許會計師資格。彼於一九八四年至

一九九八年期間為羅兵咸會計師事務所合夥人。鄺先生於一九九二年至一九九七年期間曾出任香港聯合交易所獨立理事。

彼為恒基兆業發展有限公司、雅居樂地產控股有限公司、北京首都國際機場股份有限公司、中國誠通發展集團有限公司、

中海油田服務股份有限公司、中國電力國際發展有限公司、中信1616集團有限公司、中遠國際控股有限公司、星獅地產

（中國）有限公司、環球數碼創意控股有限公司、新創建集團有限公司、東英金融投資有限公司、華富國際控股有限公司及

天津發展控股有限公司之獨立非執行董事，而該等公司均為上市公司。鄺先生亦曾擔任於香港上市之Tom在線有限公司之

獨立非執行董事直至二零零七年九月三日（該公司私有化之日）及於香港和上海上市之中國平安保險（集團）股份有限公司之

獨立非執行董事，任期為兩期（每期三年）至二零零九年六月為止。

高秉強教授 59歲，自二零零四年出任本公司獨立非執行董事。彼亦為本公司審核委員會及薪酬委員會之成員。高教授分別

畢業於香港大學、美國伯克萊加利福尼亞大學，持有理學士（榮譽）學士學位及碩士和博士學位。彼為北京大學及清華大學

兼任教授、香港科技大學工程學院機電工程系榮休教授及前任院長。高教授於一九九一年至一九九三年期間出任美國伯克

萊加利福尼亞大學電子工程及計算機科學系副主任，並於一九八二年至一九八四年期間在美國貝爾實驗室 (Bell Labs)從事

研究工作。高教授為恒基兆業發展有限公司及華潤微電子有限公司之獨立非執行董事，而該等公司均為上市公司。彼亦曾

擔任上市公司華潤勵致有限公司之獨立非執行董事，直至彼於二零零八年三月辭任。

胡經昌太平紳士 59歲，自二零零五年出任本公司獨立非執行董事。彼亦為本公司薪酬委員會之主席及審核委員會之成員。

胡先生乃香港房屋委員會委員、香港中華總商會永遠榮譽會長、金銀業貿易場永遠名譽會長及香港證券業協會永遠名譽會

長。彼現為利昌金舖有限公司之常務董事。彼亦為有利集團有限公司、其士泛亞控股有限公司、恒基兆業發展有限公司、

香港小輪（集團）有限公司及美麗華酒店企業有限公司之獨立非執行董事，而該等公司均為上市公司。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 139

董事及高層管理人員個人資料

高層管理人員鄧明庚先生 52歲，於一九九五年加入本公司，現任地產策劃（一）部總經理。彼為香港工程師學會及英國土木工程師學會

資深會員，並擁有超過二十八年於香港及內地設計和建築大型發展項目之經驗。

郭文祥先生 56歲，於二零零五年加入本公司，現任地產策劃（二）部總經理。郭先生擁有項目策劃經理及建築師的專業資

格。彼持有香港大學建築學士（榮譽）學位，香港大學建築項目管理碩士學位及清華大學高級行政人員工商管理碩士學位。

郭先生為香港建築師學會資深會員及英國項目管理協會會員，具有超過三十一年香港及內地房地產及建築業的專業經驗。

黃浩明太平紳士 49歲，於一九九六年加入本公司，現任地產發展部總經理。黃先生為一註冊專業測量師，並具有超過

二十五年地產估值、買賣及發展經驗。彼於二零零八年獲香港特別行政區政府委任為太平紳士。

梁錦亮先生 56歲，於一九九七年加入本公司，現任地產計劃部總經理。彼持有國際房地產理學碩士學位及管理學深造文

憑，為香港測量師學會資深會員、英國皇家測量師學會資深會員及註冊專業測量師，具有超過三十年之土地及物業發展經

驗。在加入本公司之前，梁先生曾在香港政府地政總署任職總產業測量師，具有超過二十年之政府土地出售、換地、契約

修訂及補地價等經驗。彼為數個政府諮詢委員會委員。

黃永灝太平紳士 52歲，於二零零六年加入本公司，現任建築部總經理。彼為英國土木工程師學會、香港工程師學會、英國

公路學會及香港公路學會之資深會員。彼亦為根據第409章工程師註冊條例註冊之香港註冊工程師。黃先生於二零零五年

獲委任為太平紳士。彼曾擔任香港建造商會之會長及建造業訓練局之主席，現為建造業議會委員、建造業訓練委員會主席

及香港建造商會之永遠監督。

林達民先生 50歲，於一九八三年加入本公司，現任營業部總經理。林先生持有澳洲悉尼科技大學工程管理學碩士學位及香

港理工大學管理學文憑，現時為香港地產行政學會普通會員及香港市務學會行政人員會士，並具有超過二十六年之物業銷

售策劃經驗。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報140

董事及高層管理人員個人資料

李佩雯小姐 49歲，於一九八四年加入本公司，現任集團租務部高級總經理。李小姐持有英國倫敦大學文學士（榮譽）學

位，具有超過二十五年之市場發展經驗。李小姐為李兆基博士之長女、李寧先生之配偶及李家傑先生及李家誠先生之胞姊。

薛伯榮先生 62歲，於一九九一年加入本公司，現任集團租務部總經理。薛先生為英國特許秘書及行政人員公會會員、香港

地產行政師學會資深會員及香港地產建設商會個人會員，並具有超過三十年之市場發展、租務及物業管理經驗。

廖祥源先生 52歲，自二零零五年加入恒基兆業地產集團，現為本集團之公司秘書。廖先生畢業於澳洲Monash大學，取得

經濟學學士學位。彼為香港會計師公會及香港特許秘書公會資深會員，並為澳洲特許會計師公會會員。廖先生具有多年之

會計、審計、企業財務、企業投資及發展，以及公司秘書實務經驗。

黃永基先生 47歲，於二零零七年六月加入本公司出任會計部總經理。黃先生畢業於倫敦大學倫敦經濟及政治學院，並為英

格蘭及威爾斯特許會計師公會會員。彼在英國及香港具有超過二十年之會計、審計、投資銀行及企業財務經驗。在加入本

公司前，黃先生於二零零四年十二月至二零零七年五月期間出任嘉里建設有限公司之首席財務主管。

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恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 141

財務報表 142 獨立核數師報告

143 綜合損益計算表

144 資產負債表

146 綜合權益變動表

148 綜合現金流量表

151 財務報表附註

226 主要附屬公司

232 主要聯營公司

233 主要共同控制公司

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報142

獨立核數師報告

致恒基兆業地產有限公司各股東（於香港註冊成立的有限公司）

本核數師（以下簡稱「我們」）已審核列載於第143頁至第233頁恒基兆業地產有限公司（「貴公司」）的綜合財務報表，此綜合財務報表包括於二零零九年十二月三十一日的綜合及公司資產負債表與截至該日止期間的綜合損益計算表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及主要會計政策概要及其他附註解釋。

董事就財務報表須承擔的責任董事須負責根據香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則及香港《公司條例》編製及真實而公平地列報該等財務報表。這責任包括設計、實施及維護與編製及真實而公平地列報財務報表相關的內部控制，以使財務報表不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述；選擇和應用適當的會計政策；及按情況下作出合理的會計估計。

核數師的責任我們的責任是根據我們的審核對該等財務報表作出意見。我們是按照香港《公司條例》第141條的規定，僅向整體股東報告。除此以外，我們的報告書不可用作其他用途。我們概不就本報告書的內容，對任何其他人士負責或承擔法律責任。

我們已根據香港會計師公會頒佈的香港審計準則進行審核。這些準則要求我們遵守道德規範，並規劃及執行審核，以合理確定此等財務報表是否不存有任何重大錯誤陳述。

審核涉及執行程序以獲取有關財務報表所載金額及披露資料的審核憑證。所選定的程序取決於核數師的判斷，包括評估由於欺詐或錯誤而導致財務報表存有重大錯誤陳述的風險。在評估該等風險時，核數師考慮與該公司編製及真實而公平地列報財務報表相關的內部控制，以設計適當的審核程序，但並非為對公司的內部控制的效能發表意見。審核亦包括評價董事所採用的會計政策的合適性及所作出的會計估計的合理性，以及評價財務報表的整體列報方式。

我們相信，我們所獲得的審核憑證是充足和適當地為我們的審核意見提供基礎。

意見我們認為，該等綜合財務報表已根據香港財務報告準則真實而公平地反映　貴公司及　貴集團於二零零九年十二月三十一日的事務狀況及　貴集團截至該日止期間的盈利及現金流量，並已按照香港《公司條例》妥為編製。

畢馬威會計師事務所執業會計師

香港中環遮打道十號太子大廈八樓

二零一零年三月三十日

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 143

綜合損益計算表由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

附註

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

營業額 五 15,230 13,492直接成本 (7,264) (7,343)

7,966 6,149其他收入 六 368 326其他收入淨額 六 56 297其他營運（費用）╱收入淨額 七 (283) (197)分銷及推廣費用 (870) (886)行政費用 (2,033) (1,249)

未計入投資物業公允價值變動之經營盈利 5,204 4,440投資物業之公允價值增加 十六 (a) 7,156 6,706

已計入投資物業公允價值變動之經營盈利 12,360 11,146融資成本 八 (a) (1,341) (576)

11,019 10,570應佔聯營公司盈利減虧損 3,074 3,224應佔共同控制公司盈利減虧損 4,363 3,938

除稅前盈利 八 18,456 17,732所得稅 十一 (a) (2,356) (1,410)

本期╱年度盈利 16,100 16,322

盈利分配﹕　本公司股東 十二及卅四 14,320 15,473　少數股東權益 卅四 1,780 849

本期╱年度盈利 卅四 16,100 16,322

屬於本期╱年度應付予本公司股東之股息： 十三　本期╱年度內宣派之中期股息 1,288 859　於結算日後擬派發之末期股息 1,503 1,503

2,791 2,362

每股盈利—基本及攤薄 十四 (a) 港幣6.67元 港幣7.54元

經調整後每股盈利 十四 (b) 港幣2.84元 港幣2.78元

第151頁至第233頁之附註屬本財務報表之一部份。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報144

資產負債表於二零零九年十二月三十一日

本集團 本公司

附註於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

（重列）港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

非流動資產固定資產 十六 69,320 59,313 — —無形經營權 十七 508 749 — —經營租約下自用租賃土地權益 十八 976 1,006 — —附屬公司權益 十九 — — 100,822 97,000聯營公司權益 二十 35,569 33,993 420 297共同控制公司權益 廿一 16,711 13,891 126 126衍生金融工具 廿二 516 268 — —其他金融資產 廿三 1,919 2,164 — —遞延稅項資產 十一 (c) 156 129 — —

125,675 111,513 101,368 97,423

流動資產購買物業訂金 廿四 5,894 4,840 — —存貨 廿五 41,541 37,624 — —應收賬款及其他應收款 廿六 7,365 5,072 27 55保管賬存款 46 154 — —現金及現金等價物 廿八 10,525 15,675 1 1

65,371 63,365 28 56分類為待出售之資產 卅三 196 — — —

65,567 63,365 28 56

流動負債應付賬款及其他應付款 廿九 5,359 4,589 49 28銀行借款及透支 三十 4,858 3,307 — —本期稅項 713 879 — —

10,930 8,775 49 28分類為待出售之資產之相關負債 卅三 39 — — —

10,969 8,775 49 28

流動資產╱（負債）淨值 54,598 54,590 (21) 28

總資產減流動負債 180,273 166,103 101,347 97,451

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 145

資產負債表於二零零九年十二月三十一日

本集團 本公司

附註於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

（重列）港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

非流動負債銀行借款 三十 24,157 29,007 — —擔保票據 卅一 6,994 3,312 — —同母系附屬公司借款 卅二 2,210 1,872 — —衍生金融工具 廿二 557 309 — —遞延稅項負債 十一 (c) 8,845 7,441 — —

42,763 41,941 — —

資產淨值 137,510 124,162 101,347 97,451

資本及儲備 卅四股本 4,294 4,294 4,294 4,294儲備 128,833 116,902 97,053 93,157

本公司股東應佔權益總額 133,127 121,196 101,347 97,451少數股東權益 4,383 2,966 — —

權益總額 137,510 124,162 101,347 97,451

由董事局於二零一零年三月三十日核准並許可發出。

董事李兆基李達民

第151頁至第233頁之附註屬本財務報表之一部份。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報146

綜合權益變動表由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

附註

由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日

止期間

截至二零零八年六月三十日

止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於二零零八年╱二零零七年七月一日　之權益總額 — 上年度報告 124,198 100,744 — 採納《香港（國際財務報告詮釋 委員會）》－詮釋第十二號之影響 二 (a) (36) (38)

—重列 124,162 100,706

本期╱年度直接於權益內確認之收入　淨額： 卅四 (a)換算境外公司財務報表之匯兌差額 (83) 2,096現金流量對沖：公允價值變動之　有效部份（已扣除遞延稅項） 71 (32)重估盈餘（已扣除遞延稅項） — 64可供出售權益證券之公允價值變動 256 (80)應佔聯營公司之資本儲備 6 —

250 2,048

自權益轉撥： 卅四 (a)現金流量對沖：由權益重新分類 至損益（已扣除遞延稅項） 146 1由權益重新分類至損益 — 可供出售權益證券減值虧損 73 — — 出售可供出售權益證券 (16) —物業重估儲備變現 — 出售一間附屬公司 (39) — — 出售固定資產 (19) —匯兌儲備於出售附屬公司時變現 — (14)

145 (13)

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 147

綜合權益變動表由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

附註

由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日

止期間

截至二零零八年六月三十日

止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

本期╱年度盈利淨額 — 上年度報告 16,320 — 採納《香港（國際財務報告詮釋　 委員會）》－詮釋第十二號之影響 二 (a) 2

—本期╱年度盈利淨額　 （二零零八年—重列） 16,100 16,322

本期╱年度已確認之收入及支出總額 16,495 18,357

分配予： — 本公司股東 14,722 17,440 — 少數股東權益 1,773 917

16,495 18,357

本期╱年度內已宣派及批准之股息 (2,791) (2,219)支付少數股東股息 (276) (275)派款予少數股東 (33) (16,112)增加附屬公司權益 — 10,125收購附屬公司 — 470出售附屬公司 — (367)

還款予少數股東淨額 (47) (304)股本交易所產生之權益變動： — 發行股本 — 408 — 已收之股份溢價淨額 — 13,373 — 13,781

於二零零九年十二月三十一日╱　二零零八年六月三十日之權益總額 卅四 (a) 137,510 124,162

第151頁至第233頁之附註屬本財務報表之一部份。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報148

綜合現金流量表由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

附註

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

營運活動除稅前盈利 18,456 17,732調整項目：　— 利息收入 (319) (309)

　— 可供出售權益證券投資股息收入 (49) (44)　— 出售固定資產盈利淨額 (69) (71)　— 收購商譽減值 3 —　— 於被收購方之可識別資產之公允價值中所佔權益　　　超過業務合併之成本 — (10)　— 存貨撥備 34 27　— 應收賬款及其他應收款之減值虧損淨額 56 203　— 衍生金融工具公允價值虧損淨額 — 3　— 出售附屬公司收益淨額 七及卅五 (b) (48) (150)　— 出售上市投資收益 (37) (1)　— 可供出售權益證券減值虧損 73 —　— 投資物業之公允價值增加 (7,156) (6,706)　— 融資成本 1,341 576　— 攤銷及折舊 281 171　— 應佔聯營公司盈利減虧損 (3,074) (3,224)　— 應佔共同控制公司盈利減虧損 (4,363) (3,938)　— 外幣兌換收益淨額 (5) (232)

營運資金變動前之營運盈利 5,124 4,027增加應收分期款 (2,625) (388)減少長期應收款 33 22增加購買物業訂金 (1,157) (2,417)增加存貨（除透過收購附屬公司取得及自投資物業轉撥╱　轉撥至投資物業外） (6,181) (332)減少╱（增加）應收賬款、預付費用及按金 206 (308)

減少╱（增加）應收客戶合約工程款 38 (8)減少╱（增加）保管賬存款 108 (87)增加應付賬款及應付費用 1,477 129增加租約及其他按金 174 51減少已收預售樓宇訂金 (771) (590)

營運業務所（用）╱得的現金 (3,574) 99

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 149

綜合現金流量表由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

附註

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

已收利息 51 51已付稅款　— 香港 (927) (379)　— 香港以外 (290) (213)

營運活動所用的現金淨額 (4,740) (442)

投資活動添置固定資產 (736) (994)增加無形經營權 (7) —出售固定資產所得款項 787 1,229增加投資聯營公司 — (608)（科款予聯營公司）╱聯營公司還款 (53) 299科款予共同控制公司 (763) (180)增加投資共同控制公司 (13) —購入可供出售權益證券之款項 (20) (64)出售可供出售權益證券所得款項 170 34收購附屬公司 卅五 (a) 1 (3,656)出售附屬公司所得款項 卅五 (b) 18 440增加投資附屬公司 (24) (760)已收利息 278 242已收聯營公司股息 1,795 1,272已收共同控制公司股息 2,345 1,371可供出售權益證券派款 6 8已收可供出售權益證券股息 49 44

投資活動所得╱（用）的現金淨額 3,833 (1,323)

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報150

綜合現金流量表由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

第151頁至第233頁之附註屬本財務報表之一部份。

附註

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

融資活動還款予少數股東淨額 (47) (315)銀行新來借款 20,040 13,031償還銀行借款 (23,135) (2,244)發行擔保票據所得款項 3,846 3,309增加╱（減少）同母系附屬公司借款 338 (661)支付利息及其他借貸成本 (2,051) (1,095)支付本公司股東之股息 (2,791) (2,219)派款予少數股東 (33) (2,331)支付少數股東股息 (276) (275)

融資活動所（用）╱得的現金淨額 (4,109) 7,200

現金及現金等價物（減少）╱增加之淨額 (5,016) 5,435於二零零八年╱二零零七年七月一日之現金及現金等價物 15,583 9,427外幣兌換率變動之影響 (72) 721

於二零零九年十二月三十一日╱二零零八年六月三十日　之現金及現金等價物 廿八 10,495 15,583

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 151

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

一 一般資料恒基兆業地產有限公司（「本公司」）於香港成立，其股份於香港聯合交易所有限公司上市，其註冊辦事處及主要營業地點為香港中環金融街八號國際金融中心二期七十二至七十六樓。

本公司主要業務為投資控股，其附屬公司主要業務為物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、百貨業務及管理、財務借貸、項目管理、投資控股以及物業管理。

二 主要會計政策(a) 合規聲明

本財務報表是按照香港會計師公會頒佈的所有適用的《香港財務報告準則》（此統稱包含所有適用的個別《香港財務報告準則》、《香港會計準則》和詮釋）、香港公認會計原則及香港《公司條例》的規定編製。本財務報表同時符合適用的《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》之披露規定。以下是本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）所採用的主要會計政策概要。

香港會計師公會頒佈了多項新訂及經修訂的《香港財務報告準則》及詮釋，並於本集團和本公司的本會計期間首次生效或可供提早採納。

該等準則之發展並沒有對本財務報表於所列示期間所採納之會計政策構成重大變動，惟因採納《香港（國際財務報告詮譯委員會）》－詮譯第十二號「服務特許權的安排」除外。該詮譯影響本財務報表內本集團之收費橋樑項目之分類及保留盈利。

於以前年度，本集團就按私人營運商參與公營基建服務的合約性安排之收費橋樑項目列賬為「固定資產」。採納《香港（國際財務報告詮釋委員會）》－詮釋第十二號後，本集團之收費橋樑項目已由「固定資產」重新分類為「無形經營權」，及將本集團已取得經營收費權（特許權）向公營服務使用者收費之情況下，以一項無形經營權列賬。無形經營權之成本乃根據本集團收費橋樑經營年期二十九年內以直線法攤銷。此項會計政策變動獲追溯應用及比較數字已經重列。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報152

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(a) 合規聲明（續）

採納《香港（國際財務報告詮釋委員會）》－詮釋第十二號之影響如下：

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

資產負債表無形經營權增加 508 563固定資產減少 (541) (599)保留盈利減少 (22) (24)少數股東權益減少 (11) (12)

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

損益計算表本期╱年度內攤銷支出增加 61 38本期╱年度內折舊支出減少 (64) (40)

截至本財務報表刊發日，香港會計師公會已頒佈多項在截至二零零九年十二月三十一日止期間尚未生效，亦沒有在本財務報表採納之修訂、新準則及新詮譯。

本集團現正評估此等修訂、新準則及新詮釋預期在首次應用期間產生的影響。至目前為止，本集團預期採納於二零零九年一月一日或其後開始的會計期間生效之《香港財務報告準則》第八號「業務經營分部」及《香港會計準則》第一號（經修訂）「財務報表之呈報」將可能導致財務報表出現新訂或修訂披露。此外，「優化《香港財務報告準則》（2008年）」將導致本集團投資物業之會計政策出現以下所述之變動。

「優化《香港財務報告準則》（2008年）」為香港會計師公會對一系列《香港財務報告準則》作出多項性質輕微及非急切性之修訂而頒佈的綜合修訂。其中，《香港會計準則》第四十號「投資物業」之修訂將會導致在建中投資物業以公允價值入賬，於能可靠地計量其公允價值之時或建造完成日兩日期之較早者。任何收益或虧損均將在損益中確認，此項會計政策與應用於所有其他以公允價值列賬之投資物業之會計政策一致。以往此類物業按成本列賬，直至建造完成為止，並在建造完成時按公允價值列賬而所產生之收益或虧損均在損益中確認。《香港會計準則》第四十號之修訂於二零零九年一月一日或其後開始的會計期間生效，採納《香港會計準則》第四十號將導致本集團之在建中投資物業會計政策有所變動。此項會計政策變動不會追溯應用。

至於有關其他修訂、新準則及新詮釋，本集團尚未能確定會否對本集團之經營業績及財務狀況構成重大影響。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 153

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(b) 更改財政年度年結日

根據董事會於二零零九年三月十九日通過之決議案，本公司之財政年度年結日由六月三十日更改為十二月三十一日，以便與本集團旗下主要上市聯營公司香港中華煤氣有限公司及於中國內地成立之項目公司（本公司透過該等公司投資於中國內地之物業組合及基建項目）之財政年度年結日一致。現呈報之綜合財務報表涵蓋二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日十八個月。因此，綜合損益計算表、綜合權益變動表、綜合現金流量表及有關附註所呈列之比較數字（涵蓋二零零七年七月一日至二零零八年六月三十日十二個月）並不能與本期數字作比較。

(c) 財務報表的編製基準

截至二零零九年十二月三十一日止十八個月的綜合財務報表涵蓋本公司及其附屬公司，以及本集團所持有聯營公司和共同控制公司的權益。

除以下資產及負債是按公允價值列賬（見下文載的會計政策）外，編製本財務報表時是以歷史成本作為計量基準：

— 被歸類為可供出售權益證券之金融工具（參閱附註二 (g)）；

— 衍生金融工具（參閱附註二 (h)）；及

— 投資物業（參閱附註二 (j)(i)）。

分類為待出售之非流動資產及出售組合是以賬面金額和公允價值減出售成本後兩者中的較低者入賬（參閱附註二 (aa)）。

管理層需在編製符合《香港財務報告準則》的財務報表時作出對會計政策應用，以及資產、負債、收入和支出的報告數額構成影響的判斷、估計和假設。這些估計和相關假設是根據以往經驗和管理層因應當時情況認為合理的多項其他因素作出的，其結果構成了管理層在無法依循其他途徑即時得知資產與負債的賬面值時所作出判斷的基礎。

管理層會不斷審閱各項估計和相關假設。如果會計估計的修訂只是影響某一期間，其影響便會在該期間內確認；如果修訂對當前和未來期間均有影響，則在作出修訂的期間和未來期間內確認。

有關管理層在應用《香港財務報告準則》時所作出對本財務報表有重大影響之判斷及主要之估計數額不肯定因素來源的討論內容，已載列於附註三。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報154

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(d) 附屬公司和少數股東權益

附屬公司為本集團所控制之實體。當本集團有權決定該實體的財政及經營政策從而自其活動獲取利益，則本集團已持有該實體之控制權。於評估控制權時，現時可行使的潛在投票權已計算在內。

於附屬公司的投資由控制權開始當日至控制權終止當日在綜合財務報表中合併計算。集團內部往來的結餘和交易，以及集團內部交易所產生的任何未變現盈利，會在編製綜合財務報表時全數抵銷。集團內部交易所引致未變現虧損的抵銷方法與未變現收益相同，但抵銷額只限於沒有證據顯示已出現減值的部份。

少數股東權益是指非本公司直接或透過附屬公司間接擁有之附屬公司淨資產的權益部份，而本集團並未與有關權益持有人協定任何附加條款，令本集團整體對該等權益產生符合金融負債定義之法定義務。少數股東權益在綜合資產負債表之權益部份內，與本公司股東應佔權益分開呈列。少數股東所佔本集團業績之權益在綜合損益計算表中呈列，以顯示本期之總盈利或虧損於少數股東權益與本公司股東權益之間的分配。

如果歸屬少數股東的虧損超過其所佔附屬公司的權益，超額部份和歸屬少數股東的任何進一步虧損便會沖減本集團所佔權益；但如少數股東須履行具有約束力的義務，並且有能力作出額外投資以彌補虧損則除外。如果附屬公司其後錄得盈利，所有有關盈利便會分配為本集團的權益，直至本集團補回以往承擔的少數股東應佔虧損為止。

除附屬公司之投資被劃歸為待出售（或包括在已劃歸為待出售之出售組合）外（參閱附註二 (aa)），本公司資產負債表所示於附屬公司的投資，是按成本減去減值虧損（參閱附註二 (n)）後列賬。

(e) 聯營公司和共同控制公司

聯營公司是指本集團或本公司對其有重大影響，但不是控制或聯合控制其管理層的實體。重大影響包括參與其財務和經營政策之決定。

共同控制公司是指本集團或本公司與其他方根據合約安排經營的實體。有關的合約安排確定本集團或本公司與一名或以上的其他方共同控制該實體的經濟活動。

於聯營公司或共同控制公司的投資是按權益法記入綜合財務報表，惟已被劃歸為待出售（或包括在已劃歸為待出售之出售組合）除外（參閱附註二 (aa)）。按權益法，有關投資是以成本初始入賬，然後就本集團所佔被投資方收購後資產淨值的變動及任何減值虧損（包括關於該投資的任何商譽減值虧損（參閱附註二 (f)及二(n)））作出調整。本集團當期所佔被投資方的收購及除稅後業績及任何減值虧損在綜合損益計算表中確認，而本集團所佔被投資方的收購及除稅後直接確認於權益中之項目則在綜合權益變動表內確認。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 155

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(e) 聯營公司和共同控制公司（續）

當本集團對聯營公司或共同控制公司承擔的虧損額超過其所佔權益時，本集團所佔權益便會減少至零，並且不再確認額外虧損；但如本集團須履行法定或推定義務，或代被投資方作出付款則除外。就此而言，本集團在聯營公司或共同控制公司所佔權益是以按照權益法計算投資的賬面金額，以及實質上構成本集團在聯營公司或共同控制公司投資淨額一部份的長期權益。

本集團與聯營公司及共同控制公司之間交易所產生的未變現盈利或虧損，均按本集團於被投資方所佔的權益比率抵銷；但假如未變現虧損證明已轉讓資產出現減值，則會即時在損益中確認有關未變現虧損。

除聯營公司或共同控制公司被劃歸為待出售（或包括在已劃歸為待出售之出售組合）外（參閱附註二 (aa)），本公司資產負債表所示於聯營公司及共同控制公司的投資，是按成本減去減值虧損（參閱附註二 (n)）後列賬。

(f) 商譽

商譽指業務合併之成本或於聯營公司或共同控制公司之投資，超過本集團於被收購方之可識別資產、負債及或然負債之公允價值淨額中所佔權益之部份。

商譽是按成本減去累計減值虧損後列賬。由業務合併所產生之商譽會分配至預計受惠於因合併而產生協同作用之每一個或一組現金產出單元，並且每年接受減值測試（參閱附註二 (n)）。就聯營公司或共同控制公司而言，商譽之賬面金額會計入聯營公司或共同控制公司權益之賬面金額中，並當出現減值之客觀證據時，該項投資會整體上接受減值測試（參閱附註二 (n)）。

本集團於被收購方之可識別資產、負債及或然負債之公允價值淨額中所佔權益，超過業務合併之成本或於聯營公司或共同控制公司之投資之任何部份將即時在損益中確認。

於期內出售現金產出單元、聯營公司或共同控制公司時，計算出售之損益時計入購入商譽之任何應佔金額。

(g) 其他權益證券投資

本集團有關權益證券投資（於附屬公司、聯營公司和共同控制公司的投資除外）的政策如下：

權益證券投資初始以公允價值列賬，而公允價值即交易價格，惟公允價值能更可靠地以估值方法（其可變數衹包括來自市場數據）進行估計除外。成本包括相關交易成本。該等投資其後視乎其分類入賬如下：

當權益證券無法在活躍市場取得報列市價，而且不能可靠地計量公允價值時，這些投資便會以成本減去減值虧損（參閱附註二 (n)）後在資產負債表中確認。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報156

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(g) 其他權益證券投資（續）

不屬於以上類別的權益證券投資則劃歸為可供出售權益證券。本集團會在每個結算日重新計量其公允價值，由此產生的任何收益或虧損均直接在權益中確認。此等投資的股息收入則按載於附註二 (x)(viii)的會計政策於損益中確認。終止確認這些投資或投資出現減值時（參閱附註二 (n)），以往直接在權益中確認的累計收益或虧損會重新分類至損益。

本集團會在承諾購入╱出售投資當日確認╱終止確認有關的投資。

(h) 衍生金融工具

衍生金融工具乃按公允價值初始確認，並於每個結算日重新計量其公允價值。重新計量公允價值時產生之收益或虧損即時於損益中確認，惟倘若衍生工具合資格作為現金流量對沖會計則除外，因而所產生的收益或虧損將視乎對沖項目的性質予以確認（參閱附註二 (i)）。

(i) 現金流量對沖

倘若衍生金融工具獲指定對沖一項已確認資產或負債或能可靠地預計之交易的現金流量變動，於重新計量該衍生金融工具的公允價值時所產生的收益或虧損中的有效部份於權益中之對沖儲備直接確認，而非有效部份則立刻於損益中確認。當對沖項目影響損益，已直接在權益中確認的對沖工具公允價值變動需由權益重新分類至損益。

當對沖工具已到期或已出售、已被終止或已被行使、或實體撤回已確立之對沖關係但那些被對沖之預計交易仍然預期發生，有關累計至當時之收益或虧損會保留於權益中，直至該預計之交易發生時，有關收益或虧損由權益重新分類至該已對沖之預計交易對損益產生影響之期間內之損益。若該已對沖之交易預期不會發生，有關累計未變現收益或虧損會立刻重新分類至損益。

(j) 固定資產

(i) 投資物業投資物業是指為賺取租金收入及╱或為資本增值而以租賃權益（參閱附註二 (m)）擁有或持有的土地及╱或樓宇，當中包括就尚未確定未來用途持有的土地。

投資物業按公允價值記入資產負債表中。投資物業公允價值的變動，或報廢或出售投資物業所產生的任何收益或虧損均在損益中確認。投資物業的租金收入是按照附註二 (x)(ii)所述方式入賬。

如果本集團以經營租賃持有物業權益以賺取租金收入及╱或為資本增值，有關的權益會按每項物業的基準劃歸為投資物業。劃歸為投資物業的任何物業權益的入賬方式與以融資租賃（參閱附註二 (m)(i)）持有的權益一樣，而其適用的會計政策也跟以融資租賃出租的其他投資物業相同。租賃支出是按照附註二 (m)所述方式入賬。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 157

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(j) 固定資產（續）

(i) 投資物業（續）正在建造或發展以供日後用作投資物業的物業均劃歸為發展中投資物業，並按成本列賬，成本包括已資本化之借貸成本（參閱附註二（z））、累計發展成本、物料及供應品、工資和其他直接費用減去減值虧損（參閱附註二 (n)）。在完成建造或發展這些物業時，便會按公允價值將其重新劃歸為投資物業。有關這些物業於該日的公允價值與以往賬面金額之間的任何差異均在損益中確認。

(ii) 其他物業、廠房及設備以下物業、廠房及設備項目於資產負債表按成本減去累計折舊（參閱附註二 (k)）和減值虧損（參閱附註二 (n)）後列賬：

— 酒店物業；

— 其他土地及樓宇；及

— 其他廠房及設備項目。

自建物業、廠房及設備項目的成本包括累計發展成本、物料及供應品、工資、拆卸和清除項目及修復項目所在場地的成本之初始估計金額（以適用者為準），以及適當比例的已資本化之借貸成本（參閱附註二 (z)）及已資本化之其他直接費用。

報廢或出售物業、廠房及設備項目所產生的收益或虧損以出售所得款項淨額與項目賬面金額之間的差額釐定，並於報廢或出售日在損益中確認。任何相關之物業重估盈餘會由物業重估儲備轉撥至保留盈利，而不會重新分類至損益。

(k) 固定資產折舊

(i) 投資物業和發展中投資物業投資物業和發展中投資物業不計提折舊。

(ii) 酒店物業、其他土地及樓宇物業之租賃土地成本在土地未屆滿之地契年期內撇銷。相關之樓宇成本在樓宇各自未屆滿之地契年期或四十年（兩者中較短者為準）內按直線法撇銷。

(iii) 發展中自用物業發展中自用物業於資產完成及可投入使用前不會計提折舊。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報158

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(k) 固定資產折舊（續）

(iv) 其他物業、廠房及設備折舊乃將物業、廠房及設備項目之成本減去其估計殘值（如有），在其下述估計可使用年期期間以直線法計算而撇銷：

物業裝修、傢具及裝置 5年其他 2至10年

倘一項物業、廠房及設備的組成部份有不同的可使用年期，有關項目的成本會按照合理的基準分配至各個部份，而且每個部份會分開計提折舊。本集團會每年審閱資產的可使用年期和殘值（如有）。

(l) 無形經營權

無形經營權是按成本減去累計攤銷及減值虧損（參閱附註二 (n)）後列賬。

攤銷乃將無形經營權之成本，在其下述經營年期以直線法撇銷：

收費橋樑經營權 29年收費高速公路經營權 25年

無形經營權會在出售或在持續使用該資產不會帶來經濟效益時終止確認。終止確認之無形經營權所產生之收益或虧損以出售所得款項淨額與資產的賬面金額之間的差額釐定，並於終止確認資產之時於損益中確認。

(m) 租賃資產

倘若本集團評定一項安排具有在協定期限內通過支付一筆或一系列款項，從而獲得使用於一特定資產或多項特定資產之權利，則該安排（由一宗交易或一系列交易組成）為租賃或包括租賃。該釐定乃根據安排之內容評估而作出，而無論安排是否具備租賃之法律形式。

(i) 本集團租賃資產的分類對於本集團以租賃持有的資產，如果租賃使所有權的絕大部份風險和回報轉移至本集團，有關的資產便會劃歸為以融資租賃持有；如果租賃不會使所有權的絕大部份風險和回報轉移至本集團，則劃歸為經營租賃；但下列情況除外：

— 以經營租賃持有但在其他方面均符合投資物業定義的物業，會按照每項物業的基準劃歸為投資物業。如果劃歸為投資物業，其入賬方式會如同以融資租賃持有（參閱附註二 (j)(i)）一樣；及

— 以經營租賃持作自用，但無法在租賃開始時將其公允價值與建於其上的樓宇的公允價值分開計量的土地是按以融資租賃持有方式入賬；但清楚地以經營租賃持有的樓宇除外。就此而言，租賃的開始時間是指本集團首次訂立租賃時，或自前承租人接收樓宇時，或有關樓宇的建造日（如為較遲的時間）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 159

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(m) 租賃資產（續）

(ii) 經營租賃費用如果本集團是以經營租賃獲得資產的使用權，則根據租賃作出的付款在租賃期所涵蓋的會計期間內，以等額在損益中列支；但如有其他基準能更清楚地反映使用該租賃資產所產生的收益模式則除外。租賃所涉及的激勵措施均在損益中確認為租賃淨付款總額的組成部份。或然租金在其產生的會計期間內在損益中列支。

以經營租賃持有土地的收購成本是按直線法在租賃期內攤銷，但劃歸為投資物業（參閱附註二 (j)(i)）或持作供發展後銷售（參閱附註二 (o)(ii)）之物業除外。

(n) 資產減值

(i) 權益證券投資及其他應收款的減值本集團在每個結算日審閱已按成本或攤銷成本入賬的權益證券投資（附屬公司、聯營公司和共同控制公司的投資除外（參閱附註二 (n)(ii)））和其他流動與非流動應收款或已劃歸為可供出售權益證券，以確定是否出現減值之客觀證據。減值之客觀證據包括本集團注意到以下一項或多項虧損事項的顯著數據：

— 債務人有重大財務困難；

— 違反合約，如拖欠或無法如期償還利息或本金；

— 債務人可能破產或進行其他財務重組；

— 科技、市場、經濟或法律環境有重大改變以致對債務人造成不利影響；及

— 權益工具投資的公允價值重大的或持續下跌低於其成本值。

若任何上述證據存在，則任何減值虧損按下列方式釐定及確認：

— 就按成本價列報之非掛牌權益證券，減值虧損乃根據金融資產之賬面值及以同類金融資產按現時市場之回報率折現預期未來現金流量（當折現之影響為重大時）之差異計算。權益證券之減值虧損不可撥回。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報160

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(n) 資產減值（續）

(i) 權益證券投資及其他應收款的減值（續）— 就以攤銷成本列報之貿易及其他流動應收賬款及其他金融資產，減值虧損乃根據資產之賬面

值及以金融資產原實際利率（即該資產於首次確認時計算之實際利率）折現預期未來現金流量之差異計算（當折現之影響為重大時）。當金融資產以攤銷成本列報並含有類似風險特徵時，如類似之逾期情況及並未有個別被評估為減值，則有關的評估會共同進行。金融資產之未來現金流量會根據與該等資產具有類似信貸風險特徵資產之過往虧損情況共同評估減值。

如在往後期間，減值虧損數額減少及該減少可以客觀地與減值虧損獲確認後發生的事項有聯繫，則該減值虧損於損益內撥回。減值虧損之撥回不可以使資產之賬面值超出在以往年度若然沒有減值虧損被確認之資產賬面值。

— 就可供出售權益證券而言，已在權益中公允價值儲備確認的累計虧損會重新分類至損益。在損益中確認的累計虧損是購買成本與當時公允價值之間的差額，並減去以往就該資產在損益中確認的任何減值虧損。

可供出售權益證券已在損益中確認的減值虧損不會通過損益撥回。這些資產公允價值其後的任何增加會直接在權益中確認。

減值虧損直接與相應資產撇銷，惟就列於應收賬款及其他應收款中之應收貿易賬款所確認的減值虧損，其收回情況屬存疑而不渺茫者，則作別論。在此情況下，呆賬之減值虧損透過撥備賬記錄。當本集團信納收回機會渺茫，被視為無法收回的金額會直接在應收貿易賬款中撇銷，而任何列入撥備賬與此債項有關的金額會被撥回。其後若收回之前已在撥備賬中扣除的金額，則會在撥備賬中撥回。撥備賬內之其他變動及其後收回之前已直接撇銷的金額於損益內確認。

(ii) 其他資產的減值本集團在每個結算日審閱內部和外來的信息，以確定以下資產是否出現減值跡象，或是以往確認的減值虧損（與商譽有關則除外）已經不再存在或可能已經減少：

— 固定資產（按重估數額列賬的物業除外）；

— 無形經營權；

— 劃歸為以經營租賃持有的自用租賃土地的預付權益；

— 於附屬公司、聯營公司和共同控制公司的投資（持有這些劃歸為待出售投資（或包括在已劃歸為待出售之出售組合）者除外）（參閱附註二 (aa)）；及

— 商譽。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 161

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(n) 資產減值（續）

(ii) 其他資產的減值（續）如果出現任何這類跡象，便會估計資產的可收回數額。此外，就商譽而言，不論是否有任何減值跡象存在，本集團也會每年估計其可收回數額。

— 計算可收回數額

資產的可收回數額是其公允價值減出售成本後與使用價值兩者中的較高者。在評估使用價值時，預計未來現金流量會按照能反映當時市場對貨幣時間值和資產特定風險的評估的稅前折現率，折現至其現值。如果資產所產生的現金流入基本上並非獨立於其他資產所產生的現金流入，則以能產生獨立現金流入的最小資產類別來釐定可收回數額。

— 確認減值虧損

當資產或所屬現金產出單元的賬面金額高於其可收回數額時，便會在損益中確認減值虧損。就現金產出單元確認的減值虧損會作出分配，首先減少已分配至該現金產出單元（或該組單元）的任何商譽的賬面金額，然後按比例減少該單元（或該組單元）內其他資產的賬面金額；但資產的賬面值不得減少至低於其個別公允價值減出售成本後所得數額或其使用價值（如能釐定）。

— 減值虧損撥回

就商譽以外的資產而言，倘用以釐定可收回數額的估計數額出現正面的變化，有關的減值虧損便會撥回。商譽的減值虧損不會撥回。

所撥回的減值虧損以倘若在以往年度並無確認任何減值虧損而應以釐定資產賬面金額為限。所撥回的減值虧損在確認撥回的期間內計入損益中。

(iii) 中期財務報告及資產減值按《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》之規定，本集團需要根據《香港會計準則》第三十四號「中期財務報告」編製本財政期間之首六個月及隨後之六個月之中期報告。於每個上述中期報告期間之結算日，本集團所採用之減值測試、確認及撥回準則應與於本財政期末結算日所應用之減值測試、確認及撥回準則相同（參閱附註二 (n)(i)及 (ii)）。

已於中期報告期間確認之商譽減值虧損、可供出售權益證券減值虧損、及以成本列賬之非上市權益證券之減值虧損不會於減值後財政期間撥回，儘管該減值測試於該等中期報告期間相關之財政年度結算日進行，其結果是沒有減值虧損、或減值虧損金額較少。因此，倘若可供出售權益證券價值於餘下之財政期間內或隨後任何期間內增加，該增加金額於權益（而不會於損益）內確認。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報162

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(o) 存貨

存貨是以成本和可變現淨值兩者中的較低者入賬。成本和可變現淨值的釐定方法如下：

(i) 租賃土地供發展後銷售之租賃土地的成本代表購買成本及付予有關政府機構之土地補價（如有）。可變現淨值是參照管理層按當時市場情況之估計而釐定。

(ii) 供發展後銷售之待發展和發展中物業供發展後銷售之待發展和發展中物業的成本包括可明確識別之成本，包括已資本化之借貸成本（參閱附註二 (z)）、累計發展成本、物料及供應品、工資和已資本化之其他直接費用。可變現淨值為估計售價（根據當時市場情況）減去完成交易之估計成本及於銷售物業時所需產生之估計成本。

(iii) 待銷售之建成物業成本按未出售物業應佔該發展項目的土地和發展成本總額的比例釐定。可變現淨值為估計售價（根據當時市場情況）減去於銷售物業時所需產生之估計成本。

(iv) 零售、餐飲存貨和外購商品成本值乃以加權平均成本法計算，並包括所有購貨成本。可變現淨值指正常業務中之估計售價減去進行銷售所需之估計成本。

銷售存貨時，其賬面金額是在相關收入獲確認的期間內確認為支出。任何存貨金額撇減至可變現淨值及存貨的所有虧損均於撇減或虧損的發生期間內確認為支出。倘存貨之撇減出現任何撥回，則於撥回出現期間內沖減列作支出的存貨額。

(p) 建築合約

建築合約是指一份就建造一項資產或一組資產與客戶洽商之合約而該客戶能規範主要結構設計。合約收入的會計政策載列於附註二 (x)(iv)。如果能夠可靠地估計建築合約的結果，合約成本會參照合約於結算日的完成程度確認為支出。如果合約總成本可能超過合約總收入，便會即時將預期損失確認為支出。如果不能可靠地估計建築合約的結果，則合約成本在其產生的期間內確認為支出。

於結算日的在建工程合約以所產生的成本淨額加上已確認盈利，再減去已確認虧損和按進度開列的賬單數額，記入資產負債表內，並按適用的情況在資產負債表中以「應收客戶合約工程款」（作為資產）或「應付客戶合約工程款」（作為負債）列示。客戶尚未支付的進度付款則記入資產負債表的「應收賬款、預付費用及按金」內。

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二 主要會計政策（續）(q) 應收賬款及其他應收款

應收賬款及其他應收款按公允價值初始確認，其後按攤銷成本減去呆賬減值撥備（參閱附註二 (n)）後列賬；但如應收款為提供予關聯方並不設任何固定還款期的免息貸款或其折現影響並不重大則除外。在此情況下，應收款會按成本減去呆賬減值撥備（參閱附註二 (n)）後列賬。

(r) 附息借款

附息借款按公允價值減去應佔交易成本後初始確認。初始確認後，附息借款以攤銷成本列賬，而最初確認之金額與贖回價值之間的任何差額則以實際利率法於借款期內連同任何應付利息及費用在損益中確認。

(s) 應付賬款及其他應付款

應付賬款及其他應付款按公允價值初始確認，除財務擔保負債根據附註二 (w)(i)計量外，應付賬款及其他應付款其後按攤銷成本入賬；但如折現影響並不重大，則按成本入賬。

(t) 現金及現金等價物

現金及現金等價物包括銀行存款及現金、存放於銀行及其他財務機構的活期存款，以及短期而高流動性的投資。這些投資可以隨時換算為已知的現金額、價值變動方面的風險不大，並在購入後三個月內到期。就編製綜合現金流量表而言，現金及現金等價物也包括須於接獲通知時償還，並構成本集團現金管理一部份的銀行透支。

(u) 僱員福利

薪金、年度獎金、有薪年假、界定供款退休計劃的供款和非貨幣性福利成本在僱員提供相關服務的期間內累計。如果延遲付款或結算會造成重大的影響，則這些數額會以現值列賬。

(v) 所得稅

(i) 本期所得稅包括本期稅項及遞延稅項資產和負債的變動。本期所得稅及遞延稅項資產和負債的變動均在損益內確認，但與直接於權益內確認之項目相關的，則在權益內確認。

(ii) 本期所得稅是按本期應課稅收入根據已執行或在結算日實質上已執行的稅率計算的預期應付稅項，加上以往年度應付稅項的任何調整。

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財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(v) 所得稅（續）

(iii) 遞延稅項資產和負債分別由可抵扣和應課稅暫時性差異產生。暫時性差異是指資產和負債在財務報表上的賬面金額與這些資產和負債的計稅基礎的差異。遞延稅項資產也可以由未利用可抵扣稅務虧損和未利用稅款抵減產生。

除了某些有限的例外情況外，所有遞延稅項負債和遞延稅項資產（只限於很可能獲得能利用該遞延稅項資產來抵扣的未來應課稅盈利）都會確認。支持確認由可抵扣暫時性差異所產生遞延稅項資產的未來應課稅盈利包括因撥回目前存在的應課稅暫時性差異而產生的數額；但這些撥回的差異必須與同一稅務機關及同一應課稅實體有關，並預期在可抵扣暫時性差異預計撥回的同一期間或遞延稅項資產所產生可抵扣虧損可向後期或向前期結轉的期間內撥回。在決定目前存在的應課稅暫時性差異是否足以支持確認由未利用可抵扣稅項虧損和稅款抵減所產生的遞延稅項資產時，亦會採用同一準則，即差異是否與同一稅務機關及同一應課稅實體有關，並是否預期在能夠使用未利用可抵扣稅務虧損和稅款抵減撥回的同一期間內撥回。

不確認為遞延稅項資產和負債的暫時性差異是產生自以下有限的例外情況︰不可在稅務方面獲得扣減由商譽所產生暫時性差異；不影響會計或應課稅盈利的資產或負債的初始確認（如屬業務合併的一部份則除外）；以及投資附屬公司（如屬應課稅差異，只限於本集團可以控制撥回的時間，而且在可預見的將來不大可能撥回的暫時性差異；或如屬可抵扣差異，則只限於很可能在將來撥回的差異）。

遞延稅項是按照資產和負債賬面金額的預期實現或清償方式，根據已執行或在結算日實質上已執行的稅率計量。遞延稅項資產和負債均不折現計算。

於每個結算日本集團會對遞延稅項資產的賬面值作出審閱，倘預期不再可能獲得足夠的應課稅盈利以實現相關稅務利益，該遞延稅項資產的賬面值便會扣減。任何被扣減之遞延稅項資產，在預期可能獲得足夠的應課稅盈利，則予以撥回，但以該等盈利為限。

(iv) 本期和遞延稅項結餘及其變動額會分開列示，並且不予抵銷。本期和遞延稅項資產只會在本集團有法定行使權以本期所得稅項資產抵銷本期所得稅項負債，並且符合以下附帶條件的情況下，才可以分別抵銷本期和遞延稅項負債︰

— 本期稅項資產和負債︰本集團計劃按淨額基準結算，或同時變現該資產和清償該負債；或

— 遞延稅項資產和負債︰這些資產和負債必須與同一稅務機關就以下其中一項徵收的所得稅有關︰

— 同一應課稅實體；或

— 不同的應課稅實體。這些實體計劃在日後每個預計有大額遞延稅項負債需要清償或大額遞延稅項資產可以收回的期間內，按淨額基準實現本期稅項資產和清償本期稅項負債，或同時變現該資產和清償該負債。

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二 主要會計政策（續）(w) 已發出的財務擔保、撥備及或然負債

(i) 已發出的財務擔保財務擔保合約泛指發行人（即擔保人）須於擔保受益人（「持有人」）因指定債務人未能根據債務工具的條款於到期時付款而蒙受損失時，向持有人償付指定款項的合約。

當本集團發出財務擔保時，該擔保之公允價值（即交易價格，惟公允價值能可靠地計算則除外）最初會被確認為於應付賬款及其他應付款內的遞延收入。倘若在發行該擔保時已收取或有應收取代價，該代價則根據本集團適用於該資產類別的政策確認。倘若沒有收取或沒有應收取之代價，則於最初確認任何遞延收入時，即時於損益內確認其相對之開支。

最初以遞延收入入賬的擔保金額按擔保條文於損益內攤銷，作為提供財務擔保之收入。此外，倘若(i)擔保合約持有人很可能要求本集團履行擔保合約；及 (ii)向本集團索償的款項預期超過現時列於應付賬款及其他應付款內的擔保金額（即最初確認的金額減累計攤銷），則須按附註二 (w)(ii)方法計提撥備。

(ii) 其他撥備及或然負債倘若本集團或本公司須就已發生的事件承擔法律或推定義務，因履行該義務預期會導致含有經濟效益的資源外流，並可作出可靠的估計，便會就該時間或數額不定的其他負債計提撥備。如果貨幣時間價值重大，則按預計履行義務所需資源的現值計提撥備。

倘若含有經濟效益的資源外流的可能性較低，或是無法對有關數額作出可靠的估計，便會將該義務披露為或然負債；但假如這類資源外流的可能性極低則除外。須視乎某宗或多宗未來事件是否發生才能確定存在與否的潛在義務，亦會披露為或然負債；但假如這資源外流的可能性極低則除外。

(x) 收入確認

收入是按已收或應收代價之公允價值計量。如果經濟效益很可能會流入本集團，而收入和成本（如適用）又能夠可靠地計量時，收入便會根據下列基準在損益中確認︰

(i) 銷售物業銷售持有待出售物業所產生的收入在簽訂買賣協議或有關政府機構發出入伙紙╱建築完成證明書（以較遲的時間為準），即有關物業擁有權之風險及回報已轉移予買家時確認。在確認收入當日前就銷售物業收取的訂金和分期付款則記入資產負債表的已收預售樓宇訂金內。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報166

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二 主要會計政策（續）(x) 收入確認（續）

(ii) 經營租賃之租金收入經營租賃的應收租金收入在租賃期所涵蓋的會計期間內，以等額在損益中確認；但如有其他基準能更清楚地反映租賃資產所產生的收益模式則除外。經營租賃協議所涉及的激勵措施均在損益中確認為應收租賃淨付款總額的組成部份。或然租金在其產生的會計期間內確認為收入。

(iii) 利息收入利息收入按實際利率法累計確認。

(iv) 建築工程之收入在建築合約的結果能可靠地估計時：

— 固定價格合約的收入會以完工百分率法確認，參考直至當日所產生的工程成本與預計合約總成本的百分比計算；及

— 加本加成合約會參照期內所產生的可收回成本加已賺取總費用之適當比例確認，根據直至當日所產生的成本與預計合約總成本的比例計算。

倘若建築合約的結果不可以可靠地估計，收入之確認只限於所產生之工程成本中很有可能收回之部份。

(v) 通行費收入通行費收入在提供服務後確認。

(vi) 酒店業務酒店業務收入在提供服務後確認。

(vii) 銷貨收入百貨業務之銷貨收入於貨物送出（即客戶接納貨物及其擁有權之相關風險和回報）時確認。

(viii) 股息— 非上市投資的股息收入在股東收取款項的權利確立時確認。

— 上市投資的股息收入在投資項目的股價除息時確認。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 167

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二 主要會計政策（續）(y) 外幣換算

期內的外幣交易按交易日的外幣匯率換算。以外幣計算的貨幣資產及負債則按結算日的外幣匯率換算，匯兌收益或虧損在損益中確認。

按歷史成本法以外幣計算的非貨幣資產及負債是按交易日的外幣匯率換算。以外幣計算並以公允價值列賬的非貨幣資產及負債按釐定公允價值當日的外幣匯率換算。

境外業務的業績按與交易日的外幣匯率相若的匯率換算為港幣。資產負債表項目（包括二零零五年七月一日或之後收購的境外業務合併計算時產生的商譽）則按結算日的外幣匯率換算為港幣。所產生的匯兌差額直接確認在權益中的匯兌儲備。於二零零五年七月一日之前收購的境外業務合併計算時產生的商譽則按收購境外業務當日的外幣匯率換算。

出售境外業務時，已在權益中確認並與該境外業務有關的累計匯兌差額將會於確認出售項目的盈虧時從權益中重新分類至損益。

(z) 借貸成本

需要長時間建造才可以投入擬定用途或出售的資產直接相關的借貸成本會予以資本化為該資產成本的一部份。其他借貸成本於產生期間在損益中列支。

屬於合資格資產成本一部份的借貸成本在資產產生開支、借貸成本正在產生和使資產投入擬定用途或出售所必須的準備工作進行期間開始資本化為該資產成本的一部份。在使合資格資產投入擬定用途或出售所必須的絕大部份準備工作中止或完成時，借貸成本便會暫停或停止資本化。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報168

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二 主要會計政策（續）(aa) 待出售之非流動資產

如非流動資產（或出售組合）之賬面值很可能透過出售交易而非持續使用中所收回，而該非流動資產（或出售組合）又能按現況中出售，則被劃歸為待出售。出售組合是指一組資產於單一交易中一併售出，而直接與該等資產相關的負債將於交易中轉移。

緊接在劃歸為待出售類別前，非流動資產（及出售組合內的所有個別資產及負債）之計量按重新分類前適用的會計政策作出更新。資產初始劃歸為待出售類別及至完成出售時，非流動資產（以下所述之若干資產除外）或出售組合會以賬面值及公允價值減出售成本後之較低者列值。在本集團財務報表中沒有使用此計量政策的主要項目包括遞延稅項資產、金融資產（於附屬公司、聯營公司及共同控制公司之投資除外）及投資物業。這些資產即使待出售，亦會繼續按附註二其他部份所載之政策計量。

初始分類為待出售或其後持有為待出售而重新計量時所產生之減值虧損於損益內被確認。一經分類為待出售或包括於分類為待出售之出售組合之非流動資產則不會計算折舊或攤銷。

(ab) 關連人士

就本財務報表而言，以下被視為與本集團有關連的人士：

(i) 該人士有能力直接或間接地透過一個或多個中介人控制本集團或於本集團之財務及經營政策上發揮重大影響或共同控制本集團；

(ii) 本集團與該人士均受共同控制；

(iii) 該人士為本集團之聯營公司或本集團為其中一個合營者的合營企業；

(iv) 該人士為本集團或其母公司之主要管理層人員的成員或該人士之近親家庭成員或受該人士控制、共同控制或重大影響之實體；

(v) 該人士為 (i)項所指人士之近親家庭成員或受該人士控制、共同控制或重大影響之實體；或

(vi) 該人士屬提供予本集團或與本集團有關連人士的任何公司的僱員離職後福利計劃。

某一人士之近親家庭成員指在與實體交易時，可影響或受該個人影響的家庭成員。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 169

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二 主要會計政策（續）(ac) 分部報告

分部是指本集團內可明顯劃分的組成部份，並且負責提供單項或一組相關的產品或服務（業務分部），或在一個特定的經濟環境中提供產品或服務，並且承擔不同於其他經濟環境中經營部份的風險和回報（地區分部）。

按照本集團的內部財務報告模式，本集團為本財務報表選擇以業務分部為主要的分部報告形式，而地區分部則是次要的分部報告形式。

分部收入、支出、經營業績、資產及負債包含直接歸屬某一分部，以及可按合理的基準分配至該分部的項目的數額。例如，分部資產可能包括存貨、應收賬款及固定資產。分部收入、支出、資產及負債包含須在編製綜合財務報表時抵銷的集團內部往來的餘額和集團內部交易，但同屬一個分部的集團實體之間的集團內部往來的餘額和交易則除外。分部之間的轉移事項定價按與其他外界人士相若的條款計算。

分部資本開支是指在會計期內購入預計可於超過一個會計期間使用的分部資產所產生的成本總額。

未能分配至分部的項目主要包括金融與企業資產、附息借款、借款、稅務結餘、企業與融資支出。

三 會計估計及判斷在應用本集團會計政策時之估計數額不肯定因素及關鍵會計判斷之主要來源，如下所述：

(a) 投資物業估值

根據附註十六所載，投資物業由獨立專業測量師行評估及以公允價值入賬。其評估乃經計及淨租金收入並考慮到租約屆滿後續約時淨租金收入增加之可能性後而作出。

估值師在評估公允價值時所採用之評估方法會涉及若干估計，當中包括類似物業（於相同地點及狀況）之現行市場租金、適當的折現率及預期未來的市場租金。在倚賴此估值報告前，管理層已作出判斷及認為評估之方法均能反映現行之市場狀況。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報170

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

三 會計估計及判斷（續）(b) 非流動資產之減值

當情況顯示固定資產（投資物業除外）、無形經營權及經營租約下自用租賃土地權益之賬面值可能不可收回時，該等資產被視為可能已減值及需要進行減值測試。當資產之可收回的數額低於其賬面值時便需要確認減值虧損。資產的可收回數額是其公允價值減出售成本後與使用價值兩者中的較高者。決定可收回數額是需要作出重大判斷，本集團估計對持續使用及最終出售資產所產生之未來現金流量及採用合適折現率折現此等現金流量。

(c) 物業發展存貨的減值

管理層對物業發展存貨之賬面值定時審閱。根據管理層之審閱，當可變現淨值低於賬面值時，將會對物業發展存貨作出減值。

管理層根據最近成交個案，由獨立物業估值師所提供的市場調查報告及內部資料等當時市場數據，以作為釐定待銷售之建成物業的可變現淨值之評估基準。

有關對待發展之租賃土地及供發展後銷售之待發展╱發展中物業的可變現淨值之評估須應用已調整風險折現率藉此估計此等物業未來折現後所產生之現金流量。此等估算需對預期樓宇售價（參考近期附近地點銷售交易）、新物業銷售率、推廣費用（包括因促銷導致之價格折讓）及有關預計建成物業之費用，法律和監管架構及一般市場情況作出判斷。

(d) 遞延稅項資產確認

本集團於二零零九年十二月三十一日確認有關未使用稅務虧損之遞延稅項資產已載於附註十一 (c)。遞延稅項資產之變現主要視乎是否很可能獲得能利用該遞延稅項資產來抵扣的未來應課稅盈利或應課稅暫時性差異而定。倘若產生之未來實際應課稅盈利或應課稅暫時性差異少於預期數額，該遞延稅項資產可能出現撥回，並會於有關撥回發生期間之損益內確認。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 171

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四 財務風險管理關於信貸、流動資金、利率、外匯及股票價格面對之風險從本集團業務之正常過程中產生。本集團所面對之風險及本集團用於管理有關風險之財務管理政策與實務叙述如下：

(a) 信貸風險

本集團之信貸風險主要來自於銀行存款、用作對沖用途之衍生金融工具、應收分期款、租金及其他應收賬款。本集團設有特定信貸政策並持續監察該等信貸風險。

現金存款會存放在信貸良好的財務機構，而本集團對每一間財務機構設置額度。本集團會與信貸良好的交易對手執行涉及衍生金融工具的交易。鑑於該等財務機構擁有高信貸評級，管理層並不預期該等財務機構不能履行責任。

本集團會定期對源自銷售物業之逾期應收分期款進行審閱及採取跟進措施，以便管理層能評估此等款項之可回收性，並籍以減低信貸風險。有關通行費收入，此乃根據本集團與杭州市“四自”工程道路綜合收費管理處（一所位於中國內地杭州市之相關政府機構）（「杭州政府機構」）訂立之合同條款由杭州政府機構自二零零四年一月起代本集團收取。有關源自出租物業之租金收入，租戶須預先繳納每月租金及存放足夠的按金以減低潛在信貸風險。至於其他應收賬款，所給予客戶的信貸條款乃按每一個客戶的財政和過往還款狀況作基準。在此情況下，集團並無向客戶獲取抵押品。該等應收賬款之賬齡分析乃按時編製及審慎監控，使有關之信貸風險減低。估計未可收回之數額已計提足夠的減值虧損。

本集團客戶數目龐大，故信貸風險並不集中。本集團所面對的最大信貸風險以資產負債表之每一金融資產之賬面值為限。除於附註卅八所列示的擔保外，本集團並無給予任何擔保致使本集團將面對信貸風險。

有關本集團源自應收賬款及其他應收款之信貸風險之進一步量化披露詳見附註廿六。

(b) 流動資金風險

本集團之庫務職能集中安排以應付預計資金需求。本集團之政策是定期監控現時及預計流動資金需要及其遵守貸款契諾之情況，以確保本集團能維持充足現金儲備及獲主要財務機構承諾提供足夠之信貸額度，預備以應付短期及長期之流動資金需要。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報172

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四 財務風險管理（續）(b) 流動資金風險（續）

下表列載了本集團及本公司的非衍生金融負債及衍生金融負債於結算日以合約未折現現金流量（包括按照合約利率或（如屬浮動利率）結算日的現行利率計算的利息付款）和本集團及本公司可能需要付款的最早日期為準的剩餘合約到期情況：

本集團

於二零零九年十二月三十一日合約未折現現金流出

於二零零八年六月三十日合約未折現現金流出

一年內或按要求

一年後但二年內

二年後但五年內 五年後 總計

資產負債表之賬面值

一年內或按要求

一年後但二年內

二年後但五年內 五年後 總計

資產負債表之賬面值

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

銀行借款及透支 5,272 5,985 18,563 299 30,119 29,037 4,050 9,736 20,632 — 34,418 32,314擔保票據 404 404 2,443 7,282 10,533 6,994 203 203 610 4,154 5,170 3,312同母系附屬公司借款 9 2,210 — — 2,219 2,210 26 1,872 — — 1,898 1,872應付賬款及應付費用 4,331 64 — — 4,395 4,395 2,833 79 — — 2,912 2,912租約及其他按金 384 255 86 5 730 730 295 186 72 3 556 556應付聯營公司款項 46 — — — 46 46 177 — — — 177 177應付共同控制公司款項 126 — — — 126 126 123 — — — 123 123

10,572 8,918 21,092 7,586 48,168 43,538 7,707 12,076 21,314 4,157 45,254 41,266

於二零零九年十二月三十一日合約未折現現金流入╱（出）

於二零零八年六月三十日合約未折現現金流入╱（出）

一年內或按要求

一年後但二年內

二年後但五年內 五年後 總計

一年內或按要求

一年後但二年內

二年後但五年內 五年後 總計

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

按淨額結算衍生工具：持有作現金流量對沖工具之　利率掉期合約 (121) (118) (363) (823) (1,425) — — — — —

按總額結算衍生工具：持有作現金流量對沖工具之　跨貨幣利率掉期合約：　— 流出 (852) (443) (3,662) (8,181) (13,138) (292) (292) (877) (5,298) (6,759)　— 流入 837 440 3,676 8,129 13,082 314 314 941 5,387 6,956

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 173

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四 財務風險管理（續）(b) 流動資金風險（續）

本公司

於二零零九年十二月三十一日 於二零零八年六月三十日

合約未折現現金流出

合約未折現現金流出

一年內或按要求

資產負債表之賬面值

一年內或按要求

資產負債表之賬面值

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

應付賬款及應付費用 12 12 9 9應付聯營公司款項 10 10 10 10應付共同控制公司款項 27 27 9 9

(c) 利率風險

本集團的利率風險來自利率變動對主要以浮動利率計息的附息借款之影響。本集團審慎監察其利率風險及定息及浮息借款水平並於有需要時考慮對沖重大之利率風險。

(i) 對沖本集團與若干銀行交易對手簽訂跨貨幣利率掉期合約用作對沖 (i)每批以美元及英鎊計值並於二零一四年至二零二二年到期之擔保票據之全部金額（其於二零零九年十二月三十一日之本金總額為325,000,000美元（二零零八年六月三十日：325,000,000美元）及50,000,000英鎊（二零零八年六月三十日：50,000,000英鎊））（參閱附註卅一）由發行日至到期日期間；(ii)以美元計值並於二零一九年到期之擔保票據之全部金額（其於二零零九年十二月三十一日之本金總額為500,000,000美元（二零零八年六月三十日：零美元））（參閱附註卅一）由發行日至到期日期間；及 (iii)所有以美元計值之銀行借款（其於二零零九年十二月三十一日之總金額為199,000,000美元（二零零八年六月三十日：零美元））由借款日至還款日期間可能產生之利率風險及外匯風險。本集團亦與若干銀行交易對手簽訂利率掉期合約用作對沖若干以港元計值之銀行借款（其於二零零九年十二月三十一日之總金額為港幣5,500,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣零元））由借款日至還款日期間可能產生之利率風險。此等跨貨幣利率掉期合約及利率掉期合約指定作為由擔保票據及銀行借款所產生之利率及外匯風險之現金流量對沖。

該等掉期合約於二零一零年九月八日至二零二四年六月十三日之間到期，與有關擔保票據到期日及銀行借款還款日相同，其掉期利率為固定，年利率介乎於0.435%至5.735%（二零零八年六月三十日：5.241%至5.735%）。於二零零九年十二月三十一日，本集團所簽訂之掉期合約的公允價值分別為港幣516,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣268,000,000元）（為一衍生金融資產）及港幣569,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣309,000,000元）（為一衍生金融負債）。於二零零九年十二月三十一日及二零零八年六月三十日，此等金額已確認為衍生金融工具（參閱附註廿二）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報174

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四 財務風險管理（續）(c) 利率風險（續）

(ii) 利率資料下表詳列於結算日本集團之銀行借款及透支和擔保票據經計及指定為現金流量對沖工具之掉期合約之影響之利率資料（參閱上述 (i)）：

於二零零九年十二月三十一日

固定╱浮動 實際利率 金額港幣百萬元

銀行借款及透支 浮動 1.78% 20,919銀行借款 固定 3.90% 8,118擔保票據 固定 5.21% 6,994

於二零零八年六月三十日

固定╱浮動 實際利率 金額港幣百萬元

銀行借款及透支 浮動 2.66% 31,177銀行借款 固定 7.05% 1,137擔保票據 固定 5.50% 3,312

(iii) 敏感度分析假設於二零零九年十二月三十一日利率增加╱減少不多於100個基點（二零零八年六月三十日：100個基點），而此變動應用在該日已存在的衍生及非衍生金融工具的利率風險（所有其他可變因素維持不變），預期對本集團除稅後盈利及本公司股東應佔權益總額的影響並不重大。上述提及之利率風險是管理層對由結算日直至下一個年度結算日止期間內，相關利率可能發生的合理變動所作出的評估。

(d) 外匯風險

本集團擁有的資產及業務經營主要在香港，現金流量亦大部份以港幣計值。本集團以港幣列報其業績。

本集團主要的外匯風險來自其於中國內地的物業發展及投資活動，此等營運之功能貨幣為人民幣。如適當及符合成本效益時，本集團會參考此等投資的將來人民幣融資要求及有關回報，以人民幣借款作融資。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 175

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四 財務風險管理（續）(d) 外匯風險（續）

本集團所承擔之外匯風險亦有來自於以美元、歐元及日圓計值之現金存款。於二零零九年十二月三十一日，以美元計值之現金存款合共594,000,000美元（二零零八年六月三十日：505,000,000美元）。由於港幣與美元掛鈎，本集團預期此等現金存款並無任何重大之外匯風險。就以以歐元及日圓計值之現金存款而言，由於此等結餘並非重大，故本集團認為所面對之外匯風險為低。

(i) 對沖本集團與若干銀行交易對手簽訂跨貨幣利率掉期合約用作對沖本集團由擔保票據及以外幣計值之銀行借款所產生之外匯風險，詳情載於上述附註四 (c)(i)。

(ii) 敏感度分析假設於二零零九年十二月三十一日相關的外幣升值╱貶值不多於5%（二零零八年六月三十日：5%），而此變動應用在本集團每一實體於該日已存在並以有關實體之功能貨幣以外之貨幣計值的衍生及非衍生金融工具的外匯風險（所有其他可變因素維持不變），預期對本集團除稅後盈利及本公司股東應佔權益總額的影響並不重大。

上述提及本集團之實體的外匯風險指管理層對由結算日直至下一年度結算日止期間內可能發生之合理匯率變動所進行之評估。

(e) 股票價格風險

本集團需要承擔分類為可供出售權益證券所產生的股票價格風險。

本集團在挑選可供出售權益證券投資組合中的上市投資時會考慮該等投資的長期增長潛力和回報，並定期監察其表現。假設於二零零九年十二月三十一日本集團的上市可供出售權益證券市值增加╱減少不多於10%（二零零八年六月三十日：10%）（所有其他可變因素維持不變），預期對本公司股東應佔權益總額的影響並不重大。任何本集團的上市可供出售權益證券市值增加╱減少並不會對本集團的除稅後盈利構成任何影響，但若其已減值則除外。

(f) 公允價值

所有金融工具之賬面值與其於二零零九年十二月三十一日及二零零八年六月三十日之公允價值並無重大差異，以下除外﹕

(i) 應收╱應付附屬公司、聯營公司及共同控制公司款項所有本公司之應收╱應付附屬公司款項及若干本集團之應收聯營公司及共同控制公司款項均無抵押、免息及無固定還款期。鑑於該等條款，其公允價值之披露並無意義，故此該等款項以成本列賬。

(ii) 非上市投資於二零零九年十二月三十一日，金額港幣125,000,000元（二零零八年六月三十日﹕港幣111,000,000元）之權益證券並無活躍市場之市場報價，因此其公允價值並不能可靠地計量。於結算日，有關投資以成本扣除減值虧損後列報（參閱附註廿三）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報176

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四 財務風險管理（續）(g) 公允價值之估計

以下概括估計金融工具公允價值之主要方法及假設﹕

(i) 權益證券公允價值乃按結算日之未扣除交易費用之市場報價。

(ii) 衍生金融工具跨貨幣利率掉期合約及利率掉期合約之公允價值乃根據每份合約的條款和到期情況於計量日以類似之金融工具的現行市場利率折現預期未來現金流量之現值計算。

(iii) 附息借款公允價值乃根據未來現金流量於計量日以類似之金融工具之現行市場利率折現之現值估計。

五 營業額本集團營業額包括銷售物業收入、租金收入、建築工程收入、基建項目收入、酒店經營及管理、百貨公司經營及管理和其他收入（主要包括提供財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理收入及代理人服務、及提供清潔和保安服務收入）。

主要項目分析如下：

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

銷售物業（註） 8,673 9,173租金收入 4,178 2,625建築工程 400 317基建項目 441 272酒店業務 248 186百貨業務 406 257其他 884 662

15,230 13,492

註： 截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之銷售物業營業額內包括一項為數港幣144,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣920,000,000元）之款項乃源自本集團與一間聯營公司共同發展項目之權益而產生之本集團應佔銷售所得款項。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 177

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

六 其他收入及其他收入淨額

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

其他收入銀行利息收入 250 243其他利息收入 17 13其他 101 70

368 326

其他收入淨額外幣兌換（虧損）╱收益淨額 (54) 227出售固定資產盈利淨額 69 71出售上市投資收益 37 1衍生金融工具公允價值虧損淨額 — (3)其他 4 1

56 297

七 其他營運（費用）╱收入淨額

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

出售附屬公司收益淨額（註 (i)及附註卅五 (b)） 48 150於被收購方之可識別資產之公允價值中所佔權益超過業務合併之成本 — 10應收賬款及其他應收款之（減值虧損）╱減值虧損撥回　— 應收貿易賬款（附註廿六 (c)） (56) 63　— 其他（註 (ii)） — (266)存貨撥備 (34) (27)可供出售權益證券減值虧損（附註廿三） (73) —其他 (168) (127)

(283) (197)

註：

(i) 於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，本集團以總代價港幣60,000,000元出售一間從事物業租賃之附屬公司。於截至二零零八年六月三十日止年度內，本集團以總代價港幣470,000,000元出售若干從事物業租賃及基建項目之附屬公司。因此產生出售收益淨額港幣48,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣150,000,000元）。

(ii) 上述截至二零零八年六月三十日止年度之減值虧損包括一筆有關於該年度內因終止參與一個中國內地物業發展項目而產生之若干發展成本預付款之撇賬，涉及金額為港幣257,000,000元。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報178

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

八 除稅前盈利除稅前盈利已扣除╱（計入）下列各項：

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

(a) 融資成本：銀行利息 1,343 807於五年內全部償還之借款之利息 212 82於五年後償還之借款之利息 227 166其他借貸成本 130 41

1,912 1,096減：資本化之數額* (571) (520)

1,341 576

* 借貸成本乃根據年利率1.87%至6.55%（截至二零零八年六月三十日止年度：1.82%至6.37%）之息率資本化。

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

(b) 董事酬金：— 由二零零八年七月一日至二零零八年十二月三十一日止六個月 103 —— 由二零零九年一月一日至二零零九年十二月三十一日止十二個月 156 —— 截至二零零八年六月三十日止年度 — 162

259 162

董事酬金之詳情載於附註九。

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

(c) 員工成本（不包括董事酬金）：薪酬、工資及其他福利 1,927 1,161界定供款退休計劃之供款 77 46

2,004 1,207

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 179

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

八 除稅前盈利（續）除稅前盈利已扣除╱（計入）下列各項：（續）

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

(d) 其他項目：折舊 185 104減：資本化之數額 (3) (2)

182 102

外幣兌換收益淨額 (92) (228)現金流量對沖：外幣兌換虧損淨額由權益重新分類 146 1

54 (227)

租賃土地補價之攤銷 30 20無形經營權之攤銷 69 49銷售成本— 待銷售之建成物業（註 (i)） 4,566 5,606— 存貨 379 213核數師酬金 22 20

扣除直接支銷港幣1,301,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：　港幣714,000,000元）後投資物業之租金收入（註 (ii)） (2,216) (1,464)扣除直接支銷後之其他租金收入 (405) (278)可供出售權益證券投資股息收入— 上市 (26) (28)— 非上市 (23) (16)

註：

(i) 截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之待銷售之建成物業之銷售成本內包括一項為數港幣36,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣324,000,000元）之款項乃源自於本集團與一間聯營公司共同發展項目之權益（披露於附註五內）而產生之本集團應佔銷售成本。

(ii) 截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之租金收入包括或然租金收入港幣208,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣141,000,000元）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報180

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

九 董事酬金根據香港《公司條例》第161條披露之董事酬金如下：

由二零零八年七月一日至二零零八年十二月三十一日止期間

董事袍金薪金、酬金、

其他津貼及福利 酌定花紅* 退休金供款 總計港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元

執行董事李兆基博士 35 6,900 — — 6,935李家傑 35 7,529 — 6 7,570林高演 35 3,600 25,600 216 29,451李家誠 35 5,917 — 227 6,179葉盈枝 25 2,874 22,000 172 25,071歐肇基 25 3,540 4,350 177 8,092孫國林 35 2,178 5,000 131 7,344李鏡禹 35 1,824 — 82 1,941馮李煥琼 25 2,115 1,450 109 3,699劉壬泉 35 — — — 35李　寧 35 2,315 — 77 2,427郭炳濠 60 2,702 — 105 2,867

非執行董事胡寶星爵士 35 — — — 35梁希文 35 215 — — 250李王佩玲 25 — — — 25李達民 35 — — — 35胡家驃 — — — — —

獨立非執行董事鄺志強 35 215 — — 250高秉強教授 35 215 — — 250胡經昌 35 215 — — 250

小計 650 42,354 58,400 1,302 102,706

* 酌定花紅仍按董事於由二零零八年一月一日至二零零八年十二月三十一日止期間之表現而支付。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 181

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

九 董事酬金（續）根據香港《公司條例》第161條披露之董事酬金如下：（續）

由二零零九年一月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

董事袍金薪金、酬金、

其他津貼及福利 酌定花紅 退休金供款 總計港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元

執行董事李兆基博士 70 12,780 — — 12,850李家傑 70 13,112 1,620 12 14,814林高演 70 7,200 28,800 432 36,502李家誠 70 10,054 2,140 454 12,718葉盈枝 50 5,748 26,252 345 32,395歐肇基 50 7,080 5,220 354 12,704孫國林 70 4,356 6,144 261 10,831李鏡禹 70 2,736 614 164 3,584馮李煥琼 50 3,626 4,672 218 8,566劉壬泉 70 — — — 70李　寧 70 2,550 1,330 153 4,103郭炳濠 120 3,504 1,396 210 5,230

非執行董事胡寶星爵士 70 — — — 70梁希文 70 430 — — 500李王佩玲 50 — — — 50李達民 70 — — — 70胡家驃 — — — — —

獨立非執行董事鄺志強 70 430 — — 500高秉強教授 70 430 — — 500胡經昌 70 430 — — 500

小計 1,300 74,466 78,188 2,603 156,557

截至二零零九年十二月三十一日止　十八個月之總額 1,950 116,820 136,588 3,905 259,263

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報182

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

九 董事酬金（續）根據香港《公司條例》第161條披露之董事酬金如下：（續）

截至二零零八年六月三十日止年度

董事袍金薪金、酬金、其他津貼及福利 酌定花紅 退休金供款 總計

港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元

執行董事李兆基博士 70 10,439 — — 10,509李家傑 70 13,819 — 12 13,901林高演 70 7,095 34,000 395 41,560李家誠 70 10,820 — 443 11,333葉盈枝 50 6,069 28,060 337 34,516歐肇基 50 7,471 8,700 346 16,567孫國林 70 4,593 6,515 255 11,433李鏡禹 70 3,585 — 160 3,815馮李煥琼 50 3,828 3,550 212 7,640劉壬泉 70 — — — 70李 寧 70 3,637 — 147 3,854郭炳濠 120 4,532 — 205 4,857

非執行董事胡寶星爵士 70 — — — 70梁希文 70 430 — — 500李王佩玲 50 — — — 50李達民 70 — — — 70胡家驃 — — — — —

獨立非執行董事鄺志強 70 430 — — 500高秉強教授 70 430 — — 500胡經昌 70 430 — — 500

截至二零零八年六月三十日止年度之總額 1,300 77,608 80,825 2,512 162,245

本集團於任何上述期間及上年度並無董事放棄或同意放棄任何酬金的安排。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 183

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十 最高酬金人士在5名最高酬金人士中，全部均為董事（截至二零零八年六月三十日止年度：4名），彼等之酬金已在附註九內披露。截至二零零八年六月三十日止年度，其餘1名最高酬金人士之酬金如下：

本集團截至

二零零八年六月三十日止年度港幣千元

薪金、酬金、其他津貼及福利 5,092酌定花紅 7,000退休金供款 281

12,373

十一 所得稅(a) 綜合損益計算表內列報之所得稅代表：

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

本期稅項—香港利得稅撥備本期╱年度撥備 774 467以往年度撥備（多計）╱少計 (4) 3

770 470

本期稅項—香港以外稅項撥備本期╱年度撥備 129 171以往年度撥備少計 26 40

155 211

本期稅項—土地增值稅撥備本期╱年度撥備 78 50

遞延稅項源自及撥回暫時性差異 1,346 981稅率改變之影響 7 (302)

1,353 679

2,356 1,410

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報184

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十一 所得稅（續）(a) 綜合損益計算表內列報之所得稅代表：（續）

香港利得稅撥備乃按照本期之估計應課稅盈利以16.5%（截至二零零八年六月三十日止年度：16.5%）稅率計算。

香港以外稅項撥備乃就期內在有關稅務司法管轄區賺取之估計應課稅盈利之期內適用稅率計算。

本集團於中國內地開發作銷售用途的物業需按土地增值金額以累進稅率30%至60%基準繳交土地增值稅。按照現行適用法例，土地增值金額乃根據物業銷售收入減去可扣減項目（包括土地使用權租賃費用、借貸成本及所有物業發展開支）而釐定。

(b) 稅項支出與會計盈利以適用稅率計算之對賬：

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

除稅前盈利 18,456 17,732

按有關國家適用的利得稅稅率計算除稅前盈利之稅項 3,296 2,957應佔聯營公司及共同控制公司盈利減虧損的稅項影響 (1,227) (1,182)不可扣減支出的稅項影響 128 34毋須計稅收入的稅項影響 (80) (123)未被確認之本期╱年度稅務虧損的稅項影響 264 121使用以往年度稅務虧損的稅項影響 (26) (29)確認以往年度未被確認之未使用稅務虧損的稅項影響 (21) (7)物業重估盈餘於出售物業時變現而引致的稅項影響 (80) (138)稅率減低對期初遞延稅項結餘之影響 7 (302)一次性利得稅退稅 — (2)土地增值稅 59 38預提所得稅 14 —以往年度撥備少計 22 43

實際稅項支出 2,356 1,410

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 185

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十一 所得稅（續）(c) 已確認之遞延稅項資產及負債：

於綜合資產負債表確認之遞延稅項（資產）╱負債組成部份及期╱年內之變動如下：

本集團

折舊免稅額多於相關的

折舊 物業重估支出對銷及資本化

業務合併之公允價值

調整

應收出售收費橋樑之收費權代價款 稅務虧損 其他 總計

遞延稅項產生自： 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於二零零七年七月一日 619 5,093 318 506 14 (358) — 6,192匯兌調整 12 3 — — 2 — — 17於損益內扣除╱（計入） 61 570 (66) (6) (2) 122 — 679於儲備內扣除╱（計入） — 13 — — — — (6) 7收購附屬公司 — — — 420 — — — 420出售附屬公司 (8) (4) — — — 9 — (3)

於二零零八年六月三十日 684 5,675 252 920 14 (227) (6) 7,312

於二零零八年七月一日 684 5,675 252 920 14 (227) (6) 7,312於損益內扣除╱（計入） 68 1,374 4 (20) 6 (83) 4 1,353於儲備內扣除 — — — — — — 27 27收購一間附屬公司 — — — 6 — — — 6出售一間附屬公司 — (9) — — — — — (9)

於二零零九年十二月三十一日 752 7,040 256 906 20 (310) 25 8,689

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

於綜合資產負債表確認之遞延稅項資產淨額 (156) (129)於綜合資產負債表確認之遞延稅項負債淨額 8,845 7,441

8,689 7,312

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報186

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十一 所得稅（續）(d) 未被確認之遞延稅項資產：

有關以下項目之遞延稅項資產未被確認：

本集團

於二零零九年十二月三十一日 於二零零八年六月三十日可扣稅之

暫時性差異╱稅項虧損

遞延稅項資產

可扣稅之暫時性差異╱

稅項虧損遞延

稅項資產港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

可扣稅之暫時性差異 134 22 36 6

因稅務虧損而產生之將來稅務利益香港（註 (a)） — 已經稅務局評估 1,233 203 744 123 — 未經稅務局評估 2,165 357 2,376 392香港以外（註 (b)） 484 120 125 30

3,882 680 3,245 545

4,016 702 3,281 551

註：

(a) 根據現行稅法，這些稅務虧損不設應用限期。

(b) 稅務虧損可與隨後年度之應課稅盈利相抵銷，但限於該等虧損產生年度起計至五年內抵銷。

本集團並無確認若干附屬公司有關於可扣稅之暫時性差異及未使用之稅務虧損之遞延稅項資產，原因是該等附屬公司不大可能產生足夠未來應課稅盈利以抵銷有關可扣稅之暫時性差異及未使用之稅務虧損。

十二 本公司股東應佔盈利本公司股東應佔綜合盈利包括在本公司財務報表內列報之盈利港幣6,687,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣31,495,000,000元）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 187

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十三 股息(a) 屬於本期╱年度應付予本公司股東之股息

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

已宣派及支付二零零七╱二零零八年度中期股息每股港幣4角 — 859已宣派及支付二零零八╱二零零九年度第一次中期股息每股港幣3角 644 —已宣派及支付二零零八╱二零零九年度第二次中期股息每股港幣3角 644 —於結算日後擬派發之末期股息每股港幣7角　（截至二零零八年六月三十日止年度：每股港幣7角） 1,503 1,503

2,791 2,362

於結算日後擬派發之末期股息尚未在結算日確認為負債。

(b) 屬於上一個財政年度，並於本期╱年度核准及支付予本公司股東之股息

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

屬於上一個財政年度，並於本期╱年度核准及支付末期股息　每股港幣7角（截至二零零八年六月三十日止年度：每股港幣7角） 1,503 1,360

十四 每股盈利(a) 每股基本盈利乃按本公司股東應佔盈利港幣14,320,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度（重列）：

港幣15,473,000,000元），並按於期╱年內已發行普通股之加權平均數2,147,000,000股（截至二零零八年六月三十日止年度：普通股2,052,000,000股）計算。

於截至二零零八年六月三十日止年度及截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，並沒有具攤薄盈利之潛在股份，因此本期及上年度之每股攤薄盈利與每股基本盈利相同。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報188

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十四 每股盈利（續）(b) 經調整後每股盈利乃根據以下已調整之本公司股東應佔盈利計算：

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度（重列）

港幣百萬元 港幣百萬元

本公司股東應佔盈利 14,320 15,473投資物業公允價值變動之影響 (7,156) (6,706)投資物業公允價值變動所產生之遞延稅項之影響 1,455 732應佔投資物業之公允價值變動（扣除遞延稅項後）之影響：　─ 聯營公司 (467) (1,015)　─ 共同控制公司 (3,000) (2,976)少數股東權益之影響 936 200

用以計算每股盈利之經調整後盈利 6,088 5,708

經調整後每股盈利 港幣2.84元 港幣2.78元

十五 分部資料分部資料是按本集團的業務及地區分部作出呈述。由於業務分部資料對本集團的內部財務匯報工作意義較大，因此被選為主要的分部報告形式。

業務分部

本集團的主要業務分部如下：

物業發展 — 發展和銷售物業物業租賃 — 出租物業建築工程 — 樓宇建造工程基建項目 — 投資基建項目酒店業務 — 酒店經營及管理百貨業務 — 百貨公司經營及管理其他 — 提供財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理、代理人服務、提供清潔及保安服務

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 189

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十五 分部資料（續）業務分部（續）

物業發展 物業租賃 建築工程 基建項目 酒店業務 百貨業務 其他 對銷 綜合港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

由二零零八年七月一日至　二零零九年十二月三十一日止期間收入及業績營業額 8,673 4,178 400 441 248 406 884 — 15,230其他收入（不包括銀行利息收入） 4 13 2 — 17 3 79 — 118

對外收入 8,677 4,191 402 441 265 409 963 — 15,348分部業務間收入 — 294 2,125 — 1 — 79 (2,499) —

總收入 8,677 4,485 2,527 441 266 409 1,042 (2,499) 15,348

分部業績 3,155 2,696 86 335 33 7 460 6,772分部業務間交易 16 (75) (106) — (1) 57 (66) (175)

對經營盈利之貢獻 3,171 2,621 (20) 335 32 64 394 6,597

銀行利息收入 250存貨撥備 (34) — — — — — — (34)可供出售權益證券減值虧損 — — — — — — (73) (73)未能分類之支出減收入淨額 (1,536)

經營盈利 5,204投資物業之公允價值增加 7,156融資成本 (1,341)

11,019應佔聯營公司盈利減虧損（註 (i)） 3,074應佔共同控制公司盈利減虧損（註 (ii)） 4,363

除稅前盈利 18,456所得稅 (2,356)

本期盈利 16,100

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報190

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十五 分部資料（續）業務分部（續）

物業發展 物業租賃 建築工程 基建項目 酒店業務 百貨業務 其他 對銷 綜合港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

由二零零八年七月一日至　二零零九年十二月三十一日止期間 （續）

資產負債表分部資產 55,554 65,925 277 551 1,801 74 2,882 (173) 126,891聯營公司權益 35,569共同控制公司權益 16,711未能分類之資產 12,071

總資產 191,242

分部負債 1,189 1,575 1,285 37 14 135 778 (173) 4,840

未能分類之負債 48,892

總負債 53,732

其他資料

本期折舊及攤銷 9 20 10 70 85 6 81

本期資本性支出 11,524 117 59 9 12 6 8

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 191

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十五 分部資料（續）業務分部（續）

物業發展 物業租賃 建築工程 基建項目 酒店業務 百貨業務 其他 對銷 綜合港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

截至二零零八年六月三十日止年度　（重列）收入及業績營業額 9,173 2,625 317 272 186 257 662 — 13,492其他收入（不包括銀行利息收入） 3 7 3 1 13 3 53 — 83

對外收入 9,176 2,632 320 273 199 260 715 — 13,575分部業務間收入 — 173 1,835 — 1 — 65 (2,074) —

總收入 9,176 2,805 2,155 273 200 260 780 (2,074) 13,575

分部業績 2,709 1,792 85 194 39 1 400 5,220分部業務間交易 28 (51) (84) — — 41 (57) (123)

對經營盈利之貢獻 2,737 1,741 1 194 39 42 343 5,097

銀行利息收入 243存貨撥備 (27) — — — — — — (27)未能分類之支出減收入淨額 (873)

經營盈利 4,440投資物業之公允價值增加 6,706融資成本 (576)

10,570應佔聯營公司盈利減虧損（註 (i)） 3,224應佔共同控制公司盈利減虧損（註 (ii)） 3,938

除稅前盈利 17,732所得稅 (1,410)

本年度盈利 16,322

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報192

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十五 分部資料（續）業務分部（續）

物業發展 物業租賃 建築工程 基建項目 酒店業務 百貨業務 其他 對銷 綜合港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

截至二零零八年六月三十日止年度　（重列）（續）

資產負債表分部資產 48,899 54,762 287 1,428 1,855 44 2,697 (198) 109,774

聯營公司權益 33,993

共同控制公司權益 13,891未能分類之資產 17,220

總資產 174,878

分部負債 2,017 788 827 56 15 93 507 (198) 4,105未能分類之負債 46,611

總負債 50,716

其他資料本年度折舊及攤銷 4 10 2 50 54 4 47

本年度資本性支出 10,769 115 — 1 52 3 3

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 193

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十五 分部資料（續）地區分部

香港 中國內地 綜合港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間營業額 13,832 1,398 15,230其他收入（不包括銀行利息收入） 100 18 118

對外收入 13,932 1,416 15,348

分部資產 93,250 33,814

本期資本性支出 6,811 4,924

截至二零零八年六月三十日止年度營業額 11,302 2,190 13,492其他收入（不包括銀行利息收入） 69 14 83

對外收入 11,371 2,204 13,575

分部資產 84,085 25,887

本年度資本性支出 6,833 4,110

註 :

(i) 包括在本集團本期應佔聯營公司盈利減虧損內有一筆為數港幣261,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣983,000,000元）之盈利乃源自物業發展分部，及另一筆為數港幣959,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,258,000,000元）之盈利乃源自物業租賃分部（已包括期內投資物業之公允價值增加（扣除遞延稅項後）金額港幣467,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,015,000,000元））。

(ii) 包括在本集團本期應佔共同控制公司盈利減虧損內有一筆為數港幣251,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣390,000,000元）之盈利乃源自物業發展分部，及另一筆為數港幣3,916,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣3,342,000,000元）之盈利乃源自物業租賃分部（已包括期內投資物業之公允價值增加（扣除遞延稅項後）金額港幣3,000,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣2,976,000,000元））。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報194

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十六 固定資產(a) 本集團

投資物業發展中

投資物業 酒店物業其他土地及樓宇

自用發展中物業 橋樑 其他 總計

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

成本或估值：於二零零七年七月一日 50,179 852 956 302 — 792 762 53,843 — 上年度報告 — 採納《香港（國際財務報告詮釋 　委員會）》－ 詮釋第十二號之影響 — — — — — (792) — (792)

— 重列 50,179 852 956 302 — — 762 53,051匯兌調整 568 — — — — — 11 579添置 — 透過收購附屬公司 1,665 — — — — — 65 1,730 — 其他 223 1,074 — — — — 135 1,432調整成本 — — (12) — — — — (12)出售 — 透過出售附屬公司 (244) — — (32) — — — (276) — 其他 (1,522) — — — — — (70) (1,592)重估盈餘 6,706 — — 77 — — — 6,783撇除 — — — — — — (8) (8)轉撥至存貨淨額 (1,170) (324) — — — — — (1,494)轉撥至投資物業 1,668 (1,498) — (183) — — — (13)

於二零零八年六月三十日（重列） 58,073 104 944 164 — — 895 60,180

代表：（重列）成本 — 104 944 164 — — 895 2,107估值 58,073 — — — — — — 58,073

58,073 104 944 164 — — 895 60,180

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 195

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十六 固定資產（續）(a) 本集團（續）

投資物業發展中

投資物業 酒店物業其他土地及樓宇

自用發展中物業 橋樑 其他 總計

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

累計折舊及減值虧損 :於二零零七年七月一日 — 上年度報告 — — 167 54 — 200 591 1,012 — 採納《香港（國際財務報告詮釋 　委員會）》－ 詮釋第十二號之影響 — — — — — (200) — (200)

— 重列 — — 167 54 — — 591 812匯兌調整 — — — — — — 7 7本年度折舊 — — 23 4 — — 77 104收購附屬公司 — — — — — — 46 46出售時撥回 — 透過出售附屬公司 — — — (5) — — — (5) — 其他 — — — — — — (68) (68)撇除 — — — — — — (8) (8)轉撥至投資物業 — — — (21) — — — (21)

於二零零八年六月三十日（重列） — — 190 32 — — 645 867

賬面淨值：

於二零零八年六月三十日（重列） 58,073 104 754 132 — — 250 59,313

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報196

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十六 固定資產（續）(a) 本集團（續）

投資物業發展中

投資物業 酒店物業其他土地及樓宇

自用發展中物業 橋樑 其他 總計

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

成本或估值：於二零零八年七月一日 — 上年度報告 58,073 104 944 164 — 861 895 61,041 — 採納《香港（國際財務報告詮釋 委員會）》－詮釋第十二號之影響 （附註二 (a)） — — — — — (861) — (861)

— 重列 58,073 104 944 164 — — 895 60,180匯兌調整 (4) — — — — — — (4)添置 — 透過收購一間附屬公司 99 — — — — — 1 100 — 其他 277 430 — — 6 — 165 878出售 — 透過出售一間附屬公司 (60) — — — — — (1) (61) — 其他 (761) — — (2) — — (22) (785)重估盈餘 7,156 — — — — — — 7,156撇除 — — — — — — (7) (7)自存貨轉撥淨額 1,760 821 — — 309 — — 2,890轉撥至投資物業 503 (503) — — — — — —

轉撥至分類為待出售之資產（附註卅三） — — — — — — (6) (6)

於二零零九年十二月三十一日 67,043 852 944 162 315 — 1,025 70,341

代表：成本 — 852 944 162 315 — 1,025 3,298估值 67,043 — — — — — — 67,043

67,043 852 944 162 315 — 1,025 70,341

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 197

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十六 固定資產（續）(a) 本集團（續）

投資物業發展中

投資物業 酒店物業其他土地及樓宇

自用發展中物業 橋樑 其他 總計

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

累計折舊及減值虧損 :於二零零八年七月一日 — 上年度報告 — — 190 32 — 262 645 1,129 — 採納《香港（國際財務報告詮釋 　 委員會）》－詮釋第十二號之影響 　 （附註二 (a)） — — — — — (262) — (262)

— 重列 — — 190 32 — — 645 867本期折舊 — — 35 3 — — 147 185

收購一間附屬公司 — — — — — — 1 1

出售時撥回 — 透過出售一間附屬公司 — — — — — — (1) (1) — 其他 — — — (1) — — (21) (22)撇除 — — — — — — (6) (6)轉撥至分類為待出售之資產時沖銷　（附註卅三） — — — — — — (3) (3)

於二零零九年十二月三十一日 — — 225 34 — — 762 1,021

賬面淨值：

於二零零九年十二月三十一日 67,043 852 719 128 315 — 263 69,320

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報198

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十六 固定資產（續）(b) 物業賬面淨值之分析如下：

本集團

於二零零九年 於二零零八年十二月三十一日 六月三十日

（重列）港幣百萬元 港幣百萬元

位於香港並簽有 — 長期租約 9,034 8,487 — 中期租約 46,268 44,271

55,302 52,758

位於香港以外並簽有

— 中期租約 13,755 6,305

69,057 59,063

(c) 本集團之投資物業已於二零零九年十二月三十一日由獨立測量師行戴德梁行（其員工具備香港測量師學會資深會員之資格，且對被重估之物業所在位置及所屬類別有近期相關之估值經驗）進行重估。重估乃以個別物業之市值為準則（按物業現況），參照市場類似交易個案，及在合適情況下，將淨租金收入資本化並計入租約屆滿後續約時淨租金收入增加之可能性。

(d) 所有以經營租賃形式持有而亦合乎投資物業定義之物業，已被分類為投資物業。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 199

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十七 無形經營權

本集團

收費橋樑經營權收費高速公路

經營權 總計港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

成本：於二零零七年七月一日　— 上年度報告 — 256 256　— 採納《香港（國際財務報告詮釋委員會）》　　－ 詮釋第十二號之影響 792 — 792

　—重列 792 256 1,048匯兌調整 69 27 96

於二零零八年六月三十日（重列） 861 283 1,144

累計攤銷：於二零零七年七月一日　— 上年度報告 — 77 77　— 採納《香港（國際財務報告詮釋委員會）》　　－ 詮釋第十二號之影響 238 — 238

　— 重列 238 77 315匯兌調整 22 9 31本年度攤銷 38 11 49

於二零零八年六月三十日（重列） 298 97 395

賬面淨值：

於二零零八年六月三十日（重列） 563 186 749

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報200

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十七 無形經營權（續）

本集團

收費橋樑經營權收費高速公路

經營權 總計港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

成本：於二零零八年七月一日　— 上年度報告 — 283 283　— 採納《香港（國際財務報告詮釋委員會）》　　－ 詮釋第十二號之影響（附註二 (a)） 861 — 861

　— 重列 861 283 1,144匯兌調整 (1) (1) (2)增加 7 — 7轉撥至分類為待出售之資產（附註卅三） — (282) (282)

於二零零九年十二月三十一日 867 — 867

累計攤銷：於二零零八年七月一日　— 上年度報告 — 97 97　— 採納《香港（國際財務報告詮釋委員會）》　　－ 詮釋第十二號之影響（附註二 (a)） 298 — 298

　— 重列 298 97 395本期攤銷 61 8 69轉撥至分類為待出售之資產時沖銷（附註卅三） — (105) (105)

於二零零九年十二月三十一日 359 — 359

賬面淨值：

於二零零九年十二月三十一日 508 — 508

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 201

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十七 無形經營權（續）該項收費橋樑及收費高速公路分別為位於中國內地浙江省之杭州錢江三橋（「錢江三橋」）及中國內地安徽省之馬鞍山環通公路（「環通公路」）。本集團分別對錢江三橋及環通公路擁有二十九年及二十五年之經營權，並於上述期間本集團擁有 (i)錢江三橋之管理權及維修權；及 (ii)環通公路之管理權、維修權及收費權。

於本期內，收費高速公路經營權已轉撥至分類為待出售之資產，進一步詳情載於附註卅三。

於二零零九年十二月三十一日及二零零八年六月三十日，收費高速公路經營權已抵押予銀行以取得本集團的若干銀行借款（參閱附註三十）。

本期╱年度之攤銷金額已列入綜合損益計算表中的「直接成本」內。

十八 經營租約下自用租賃土地權益經營租約下自用租賃土地權益賬面淨值之分析如下：

本集團

於二零零九年 於二零零八年十二月三十一日 六月三十日港幣百萬元 港幣百萬元

位於香港並簽有 — 長期租約 226 231 — 中期租約 748 773

974 1,004位於香港以外並簽有 — 短期租約 2 2

976 1,006

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報202

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

十九 附屬公司權益

本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

非上市股份，按成本值 2,493 2,493減：減值虧損 (93) (93)

2,400 2,400應收附屬公司款項 110,670 106,398應付附屬公司款項 (12,248) (11,798)

100,822 97,000

應收╱應付附屬公司款項均為無抵押，免息及無固定還款期。所有款項預期不會於一年內收回╱償還。

於二零零九年十二月三十一日主要附屬公司之明細詳列於第226頁至231頁。

二十 聯營公司權益

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

非上市股份股份，按成本值 — — 161 161應佔資產淨值 851 1,109 — —應收聯營公司款項 1,214 1,242 308 185

2,065 2,351 469 346減：減值虧損 — — (49) (49)

2,065 2,351 420 297

於香港上市之股份應佔資產淨值，包括收購產生之商譽 33,504 31,642 — —

35,569 33,993 420 297

上市股份市值 53,625 51,905 — —

於二零零九年十二月三十一日及二零零八年六月三十日，包括於聯營公司權益內有一項為數港幣10,727,000,000元之商譽乃由本公司於截至二零零八年六月三十日止年度內收購本集團旗下之上市附屬公司恒基兆業發展有限公司（「恒基發展」）持有香港中華煤氣有限公司（「香港中華煤氣」）之全部權益而產生，詳情參閱附註卅四 (c)。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 203

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

二十 聯營公司權益（續）除應收聯營公司款項港幣71,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣131,000,000元）及港幣60,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣54,000,000元）為附息，年利息分別為港元優惠利率減3%（二零零八年六月三十日：港元優惠利率減3%）及港元優惠利率加2%（二零零八年六月三十日：港元優惠利率加2%）外，所有應收聯營公司款項均為無抵押，免息及無固定還款期。所有款項預期不會於一年內收回及並無逾期或減值。

於二零零九年十二月三十一日主要聯營公司之明細詳列於第232頁。

聯營公司之財務資料摘要：

資產 負債 權益 收入 盈利港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

由二零零八年七月一日　至二零零九年十二月　三十一日止期間 85,772 (35,784) 49,988 24,034 8,270

截至二零零八年　六月三十日止年度 64,265 (20,455) 43,810 19,165 7,938

廿一 共同控制公司權益

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

非上市股份，按成本值 — — — —應佔資產淨值 12,759 10,712 — —應收共同控制公司款項 3,952 3,179 126 126

16,711 13,891 126 126

除應收共同控制公司款項港幣13,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣15,000,000元）及港幣133,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣175,000,000元）為附息，年利息分別為港元優惠利率（二零零八年六月三十日：港元優惠利率）及香港銀行同業拆息利率加0.5%（二零零八年六月三十日：香港銀行同業拆息利率加0.5%）外，所有應收共同控制公司款項均為無抵押，免息及無固定還款期。所有款項預期不會於一年內收回及並無逾期或減值。

於二零零九年十二月三十一日主要共同控制公司之明細詳列於第233頁。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報204

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

廿一 共同控制公司權益（續）共同控制公司之財務資料摘要－集團之應佔權益 :

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

非流動資產 23,365 19,931流動資產 3,400 2,958非流動負債 (10,837) (10,849)流動負債 (3,169) (1,328)

資產淨值 12,759 10,712

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

收入 9,346 7,535支出 (4,983) (3,597)

本期╱年度盈利 4,363 3,938

廿二 衍生金融工具

本集團

於二零零九年十二月三十一日 於二零零八年六月三十日資產 負債 資產 負債

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

現金流量對沖： — 跨貨幣利率掉期合約 331 568 268 309 — 利率掉期合約 185 1 — —

516 569 268 309

代表： — 非流動部分 516 557 268 309 — 流動部分（附註廿九） — 12 — —

516 569 268 309

如附註四 (c)所述，此等掉期合約包括所簽訂之跨貨幣利率掉期合約及利率掉期合約，用作對沖有關擔保票據（參閱附註卅一）及若干銀行借款之利率風險及外匯風險。此等掉期合約到期日介乎於二零一零年九月八日至二零二四年六月十三日期間。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 205

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廿三 其他金融資產

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

可供出售權益證券非上市 125 111上市 — 香港 855 866 — 香港以外 47 85

1,027 1,062應收分期款 826 1,003長期應收款 66 99

1,919 2,164

上市證券市值 902 951

可供出售權益證券

於截至二零零九年十二月三十一日止十八個月內，本集團若干可供出售權益證券被確定為已減值，此乃基於其公允價值重大或持久地下跌至低於其成本值。因此，本集團已按照會計政策附註二 (n)(i)及 (iii)所載於綜合損益計算表內確認減值虧損港幣73,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣零元）。

於二零零九年十二月三十一日，個別維持已減值的可供出售權益證券之公允價值合共港幣33,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣9,000,000元）。

應收分期款

應收分期款為自結算日起十二個月後到期之應收樓價之分期款。列入「其他金融資產」內的結餘並無逾期或減值。自結算日起十二個月內到期之應收分期款，已列入流動資產中之「應收賬款及其他應收款」內（參閱附註廿六）。

長期應收款

長期應收款乃自出售若干收費橋樑之收費權益之已折現分期應收款項之非流動部份。預期於一年內收回之流動部份港幣51,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣32,000,000元）已包括於流動資產中之「應收賬款及其他應收款」（參閱附註廿六）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報206

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廿四 購買物業訂金購買物業訂金主要包括購買分別位於中國內地及澳門之若干土地╱物業所付之訂金分別為港幣4,633,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣3,953,000,000元）及港幣561,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣561,000,000元）。

廿五 存貨

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

物業發展供發展後銷售之待發展租賃土地 7,972 8,007供發展後銷售之待發展╱發展中物業 19,186 24,638待銷售之建成物業 14,292 4,900

41,450 37,545其他業務存貨 91 79

41,541 37,624

物業發展存貨賬面值之分析如下：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

位於香港並簽有 — 長期租約 6,175 2,619 — 中期租約 21,644 21,558

27,819 24,177

位於中國內地並簽有 — 長期租約 7,407 3,534 — 中期租約 6,224 9,371 — 短期租約 — 463

13,631 13,368

41,450 37,545

包括：

— 預計於一年後完成之物業 16,503 19,619

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 207

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廿六 應收賬款及其他應收款

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

應收分期款（附註廿三） 4,709 2,078 — —應收賬款、預付費用及按金 2,389 2,540 27 55應收客戶合約工程款（附註廿七） 10 48 — —應收聯營公司款項 250 393 — —應收共同控制公司款項 7 13 — —

7,365 5,072 27 55

除為數港幣440,000,000元（二零零八年六月三十日 :港幣413,000,000元）之各類按金及其他應收款乃預期於一年後收回外，所有應收賬款及其他應收款均預期於一年內收回或確認為支出。

應收聯營公司及共同控制公司款項均無抵押及免息，無固定還款期及無逾期或減值。

(a) 賬齡分析

包括於應收賬款及其他應收款內之應收貿易賬款（扣除呆賬撥備後），於結算日之賬齡分析如下：

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

未逾期或逾期一個月內 4,572 1,594 — —逾期一個月至三個月 78 792 — —逾期三個月至六個月 42 147 — —逾期超過六個月 601 492 — —

5,293 3,025 — —

(b) 本集團之信貸政策詳列於附註四 (a)。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報208

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廿六 應收賬款及其他應收款（續）(c) 應收貿易賬款之減值

本期╱年度呆賬撥備之變動如下：

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於二零零八年╱二零零七年　七月一日 158 223 — —匯兌差額 — 4 — —減值虧損確認╱（撥回）（附註七） 56 (63) — —不可收回金額之撇銷 (1) (6) — —

於二零零九年十二月三十一日╱　二零零八年六月三十日 213 158 — —

個別出現減值之應收賬款是與財政出現困難之客戶有關，經管理層評估後，預期只可收回其中一部份的應收賬款。因此，本集團已於本期╱年度內為那些可能不能收回之賬款作出減值虧損。

(d) 並無減值之應收貿易賬款

於二零零九年十二月三十一日，本集團為數96%（二零零八年六月三十日：95%）的應收貿易賬款並無減值，而當中的88%（二零零八年六月三十日：79%）為沒有逾期或逾期少於三個月。

於二零零九年十二月三十一日，包括於應收貿易賬款內有一筆賬款人民幣33,000,000元（約相等於港幣37,000,000元）（二零零八年六月三十日：人民幣474,000,000元，（約相等於港幣539,000,000元））乃關於恒基發展擁有60%權益的附屬公司杭州恒基錢江三橋有限公司（其業務為經營一條位於中國杭州之收費橋樑）之應收通行費收入。如附註四 (a)所述，通行費收入由杭州政府機構代本集團收取。於本期內，有關於二零零八年六月三十日之應收通行費收入已全部收回。

無逾期亦無減值的應收賬款是與近期並無拖欠還款紀錄的客戶有關。

逾期但並無減值之應收賬款與多名客戶有關，該等客戶與本集團的交易紀錄良好。根據過往經驗，管理層認為由於信貸質素並無重大變動，且結餘仍被認為可全數收回，因此毋須為該等結餘作減值撥備。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 209

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廿七 應收客戶合約工程款

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

於結算日履行中之工程合約：已產生之工程成本加已確認之盈利減已確認之虧損 46 426進度款 (36) (378)

工程淨值 10 48

以上項目代表：

應收客戶合約工程款（附註廿六） 10 48

廿八 現金及現金等價物

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

銀行及其他財務機構定期存款 5,058 8,114 — —銀行存款及現金 5,467 7,561 1 1

資產負債表之現金及現金等價物 10,525 15,675 1 1

分類為待出售之現金及現金等價物　（附註卅三） 6 —銀行透支（附註三十） (36) (92)

綜合現金流量表之現金及現金等價物 10,495 15,583

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報210

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

廿九 應付賬款及其他應付款

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

應付賬款及應付費用 4,395 2,912 12 9租約及其他按金 730 556 — —已收預售樓宇訂金 50 821 — —衍生金融工具（附註廿二） 12 — — —應付聯營公司款項 46 177 10 10應付共同控制公司款項 126 123 27 9

5,359 4,589 49 28

(i) 除為數港幣410,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣340,000,000元）乃預期於一年後償還外，所有應付賬款及其他應付款均預期於一年內償還。

(ii) 包括於應付賬款及其他應付款內之應付貿易賬款，於結算日之賬齡分析如下：

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於一個月內到期或按要求還款 816 683 — —於一個月後但三個月內到期 446 290 — —於三個月後但六個月內到期 287 183 — —於六個月後到期 1,417 877 — —

2,966 2,033 — —

(iii) 應付聯營公司及共同控制公司款項均無抵押，免息及無固定還款期。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 211

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

三十 銀行借款及透支於二零零九年十二月三十一日，銀行借款及透支須於下列期限償還：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

一年內並已包括於流動負債 4,858 3,307

一年後並已包括於非流動負債　— 一年後但兩年內 5,635 9,093　— 兩年後但五年內 18,238 19,914　— 五年後 284 —

24,157 29,007

29,015 32,314

與分類為待出售之資產相關之銀行借款（附註卅三）　— 一年內 11 —　— 一年後但兩年內 11 —

22 —

29,037 32,314

於二零零九年十二月三十一日，有抵押及無抵押之銀行借款及透支之金額如下：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

無抵押銀行透支（附註廿八） 36 92銀行借款 — 有抵押 22 40 — 無抵押 28,979 32,182

29,037 32,314

於二零零九年十二月三十一日，本集團為數港幣22,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣40,000,000元）之銀行借款是以本集團之收費高速公路經營權作抵押（參閱附註十七及卅三）。

本集團若干銀行信貸須符合與本集團之若干資產負債比率及最低資產淨值要求有關之契諾，這是與財務機構訂立貸款安排時之常見規定。於二零零八年六月三十日及二零零九年十二月三十一日，本集團未有違反任何有關已提取之銀行信貸之契諾。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報212

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卅一 擔保票據

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

於2014-2022年到期擔保票據 3,145 3,312於2019年到期擔保票據 3,849 —

6,994 3,312

於二零零九年十二月三十一日，擔保票據須於下列期限償還：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

兩年後但五年內 1,264 —五年後 5,730 3,312

6,994 3,312

於2014-2022年到期擔保票據

於二零零七年七月二十五日，本公司透過一間全資附屬公司於美國及歐洲私人配售本金總額為325,000,000美元及50,000,000英鎊之擔保借款票據（「2007年票據」）。其中本金總額315,000,000美元及50,000,000英鎊之2007年票據之票面息率為固定利率，年利率介乎6.06%至6.38%，須每半年支付。而餘下本金總額10,000,000美元之2007年票據之票面息率為浮動利率，參考三個月倫敦銀行同業拆息，須每季度支付。2007年票據由本公司提供擔保及其到期日介乎二零一四年七月二十五日至二零二二年七月二十五日期間。

於2019年到期擔保票據

於二零零九年九月十七日，本公司透過一間全資附屬公司發行本金總額為500,000,000美元之擔保票據（「2009年票據」），發行價相等於2009年票據本金之99.795%。2009年票據之票面息率為固定利率，年利率為5.50%，須每半年支付。2009年票據由本公司提供擔保及其到期日為二零一九年九月十七日。

卅二 同母系附屬公司借款同母系附屬公司借款屬無抵押，附息（利息乃參照香港銀行同業拆息）及無固定還款期。該借款預期不會於一年內償還。

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卅三 分類為待出售之資產及分類為待出售之資產之相關負債於二零零九年三月十二日，恒基發展佔70%權益之一間附屬公司─香港鏗鏘有限公司（「鏗鏘」）與馬鞍山市過境公路建設開發有限公司（「馬鞍山公路合營夥伴」，為一所國有企業並持有馬鞍山環通公路發展有限公司（「馬鞍山公路合營」，此乃營運馬鞍山環通公路之合營企業）之30%權益）達成協議，有關鏗鏘出售其於馬鞍山公路合營之全部70%權益予馬鞍山公路合營夥伴，現金代價為人民幣122,000,000元（相等於港幣139,000,000元）。於二零零九年十二月三十一日，此項交易尚未完成。

於二零零九年十二月三十一日分類為待出售之資產及負債主要類別如下：

本集團於二零零九年十二月三十一日港幣百萬元

資產固定資產（附註十六 (a)） 3收費高速公路經營權（附註十七） 177應收賬款及其他應收款 10現金及現金等價物（附註廿八） 6

分類為待出售之資產 196

負債銀行借款—有抵押（附註三十） (22)應付賬款及其他應付款 (15)本期稅項 (2)

分類為待出售之資產之相關負債 (39)

分類為待出售之淨資產 157

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卅四 資本及儲備(a) 本集團

分配予本公司股東

股本 股份溢價物業重估儲備

資本贖回儲備 匯兌儲備

公允價值儲備 對沖儲備 其他儲備 保留盈利 合計

少數股東權益 權益總額

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於二零零七年　七月一日　— 上年度報告 3,886 16,409 8 20 921 409 — 25 70,541 92,219 8,525 100,744　— 採納《香港（國　　　際財務報告詮　　　釋委員會）》－　　　詮釋第十二號　　　之影響 — — — — — — — — (25) (25) (13) (38)

　— 重列 3,886 16,409 8 20 921 409 — 25 70,516 92,194 8,512 100,706換算境外公司財務　報表之匯兌差額 — — — — 2,019 — — — — 2,019 77 2,096發行股本 408 13,373 — — — — — — — 13,781 — 13,781重估盈餘（已扣除　遞延稅項） — — 64 — — — — — — 64 — 64可供出售權益證券之　公允價值變動 — — — — — (80) — — — (80) — (80)現金流量對沖：　公允價值變動之　有效部份（已扣除　遞延稅項） — — — — — — (32) — — (32) — (32)現金流量對沖：　由權益重新分類至　損益（已扣除遞延　稅項） — — — — — — 1 — — 1 — 1匯兌儲備於出售　附屬公司時變現 — — — — (5) — — — — (5) (9) (14)本年度盈利（重列） — — — — — — — — 15,473 15,473 849 16,322轉撥至其他儲備 — — — — — — — 20 (20) — — —增加附屬公司權益 — — — — — — — — — — 10,125 10,125收購附屬公司 — — — — — — — — — — 470 470出售附屬公司 — — — — — — — — — — (367) (367)批准屬於上一財政　年度之股息　（附註十三 (b)） — — — — — — — — (1,360) (1,360) — (1,360)宣派及支付本年度之　股息（附註十三(a)） — — — — — — — — (859) (859) — (859)支付少數股東股息 — — — — — — — — — — (275) (275)派款予少數股東 — — — — — — — — — — (16,112) (16,112)還款予少數股東淨額 — — — — — — — — — — (304) (304)

於二零零八年　六月三十日 4,294 29,782 72 20 2,935 329 (31) 45 83,750 121,196 2,966 124,162

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卅四 資本及儲備（續）(a) 本集團（續）

分配予本公司股東

股本 股份溢價物業重估儲備

資本贖回儲備 匯兌儲備

公允價值儲備 對沖儲備 其他儲備 保留盈利 合計

少數股東權益 權益總額

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於二零零八年　七月一日　— 上年度報告 4,294 29,782 72 20 2,935 329 (31) 45 83,774 121,220 2,978 124,198　— 採納《香港（國　　　際財務報告詮　　　釋委員會）》－　　　詮釋第十二號　　　之影響　　　（附註二 (a)） — — — — — — — — (24) (24) (12) (36)

　— 重列 4,294 29,782 72 20 2,935 329 (31) 45 83,750 121,196 2,966 124,162換算境外公司財務　報表之匯兌差額 — — — — (76) — — — — (76) (7) (83)可供出售權益證券之　公允價值變動 — — — — — 256 — — — 256 — 256現金流量對沖：　公允價值變動之　有效部份（已扣除　遞延稅項） — — — — — — 71 — — 71 — 71應佔聯營公司之　資本儲備 — — — — — — — 6 — 6 — 6現金流量對沖：　由權益重新分類至　損益（已扣除遞延　稅項） — — — — — — 146 — — 146 — 146由權益重新分類至　損益　— 可供出售權益　　　證券減值虧損 — — — — — 73 — — — 73 — 73　— 出售可供出售　　　權益證券 — — — — — (16) — — — (16) — (16)物業重估儲備變現　— 出售一間附屬　　　公司 — — (39) — — — — — — (39) — (39)　— 出售固定資產 — — (19) — — — — — — (19) — (19)本期盈利 — — — — — — — — 14,320 14,320 1,780 16,100批准屬於上一財政　年度之股息　（附註十三 (b)） — — — — — — — — (1,503) (1,503) — (1,503)宣派及支付本期之　股息（附註十三 (a)） — — — — — — — — (1,288) (1,288) — (1,288)支付少數股東股息 — — — — — — — — — — (276) (276)派款予少數股東 — — — — — — — — — — (33) (33)還款予少數股東淨額 — — — — — — — — — — (47) (47)

於二零零九年　十二月三十一日 4,294 29,782 14 20 2,859 642 186 51 95,279 133,127 4,383 137,510

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卅四 資本及儲備（續）(b) 本公司

股本 股份溢價資本贖回

儲備 保留盈利 權益總額港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

於二零零七年七月一日 3,886 16,409 20 34,079 54,394發行股本 408 13,373 — — 13,781本年度盈利（附註十二） — — — 31,495 31,495批准屬於上一財政年度之股息　（附註十三 (b)） — — — (1,360) (1,360)宣派及支付本年度之股息　（附註十三 (a)） — — — (859) (859)

於二零零八年六月三十日 4,294 29,782 20 63,355 97,451

於二零零八年七月一日 4,294 29,782 20 63,355 97,451本期盈利（附註十二） — — — 6,687 6,687批准屬於上一財政年度之股息　（附註十三 (b)） — — — (1,503) (1,503)宣派及支付本期之股息　（附註十三 (a)） — — — (1,288) (1,288)

於二零零九年十二月三十一日 4,294 29,782 20 67,251 101,347

(c) 股本

本集團及本公司

股數 數額

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

百萬計 百萬計 港幣百萬元 港幣百萬元

法定股本：

普通股每股港幣二元 2,600 2,600 5,200 5,200

發行及繳足股本：於二零零八年╱二零零七年　七月一日 2,147 1,943 4,294 3,886發行股份 — 204 — 408

於二零零九年十二月三十一日 ╱二零零八年六月三十日 2,147 2,147 4,294 4,294

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 217

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

卅四 資本及儲備（續）(c) 股本（續）

根據本公司於二零零七年十月二日與恒基發展所簽訂之協議（並於二零零七年十一月七日簽訂之補充協議所補充），本公司收購恒基發展持有香港中華煤氣之全部權益。有關代價其中包括向恒基發展發行股份權益票據，賦予其持有人要求本公司發行每股票面值港幣2元之636,891,425股新普通股（「股份」）連同有權享有本公司截至二零零七年六月三十日止年度之末期股息之權利。在分派以上所述可獲得636,891,425股股份之權利當中，本公司或其附屬公司應佔當中432,729,035股股份之權利，但此權利於作出分派後註銷，有關之432,729,035股股份不予配發。因此，本公司於二零零七年十二月十七日以該日之收市價每股港幣67.50元發行及分配餘下204,162,390股新股份。本公司之股本及股份溢價賬分別增加了港幣408,000,000元及港幣13,373,000,000元。新普通股與本公司已發行之現有股份享有同等權利。

普通股持有人有權收取不時宣派之股息，並且有權在本公司股東大會上按照每持有一股股份獲得一票的比例參與投票。所有普通股在分攤本公司剩餘資產方面，享有同等地位。

(d) 儲備之性質及用途

(i) 股份溢價及資本贖回儲備股份溢價及資本贖回儲備之應用是分別受香港《公司條例》第48B及第49H條所管轄。

(ii) 物業重估儲備物業重估儲備是有關於其他土地及樓宇。當該其他土地及樓宇重新分類為投資物業時，該其他土地及樓宇公允價值之累計增加於重新分類日計入物業重估儲備中，及於報廢或出售有關物業時轉撥至保留盈利。

(iii) 匯兌儲備匯兌儲備中包括所有由兌換境外業務的業績所產生的外匯兌換差額。此儲備乃按照會計政策附註二(y)所載處理。

(iv) 公允價值儲備公允價值儲備包括於結算日所持有可供出售權益證券之累計公允價值之變動淨額及按照會計政策附註二 (g)所載處理。

(v) 對沖儲備對沖儲備包括用於現金流量對沖之對沖工具公允價值累計變動淨額的有效部份，待按照現金流量對沖會計政策附註二 (i)所載對已對沖現金流量之其後確認作出處理。

(vi) 其他儲備其他儲備包括就成立於中國內地之公司的法定儲備。根據有關中國外資全資公司的條例及守則，外資全資公司在年度內需要最少轉撥按中國會計守則計算除稅後盈利的10%至儲備基金，直至此儲備基金的結存達至該公司註冊資本的50%。

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卅四 資本及儲備（續）(e) 可分派之儲備

於二零零九年十二月三十一日，本公司可分派予本公司股東之儲備為港幣67,251,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣63,355,000,000元）。於結算日後，本集團董事擬派發末期股息每股港幣7角（截至二零零八年六月三十日止年度：每股港幣7角），總額為港幣1,503,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣1,503,000,000元），此末期股息並未於結算日確認為負債。

(f) 資本管理

本集團進行資本管理的主要目標是確保本集團有持續經營的能力，從而能夠持續為股東帶來財務上回報及藉以合理成本籌措資源。

本集團以審慎的財務管理政策定期檢討和管理其資本架構。本集團保持一個財政上穩當的資本狀況，及在適當時根據金融及資本市場及經營情況的值得注意的轉變對資本架構作出調整。

本集團是以經營物業發展及物業投資業務公司其中最常採用的量度資本管理標準的借貸比率為基礎，監管其資本架構。借貸比率是根據本集團於結算日的銀行及其他借款淨額及股東權益計算而得的。

於本期內，本集團的財務策略是以合理的借貸成本，取得長期融資，藉以支持本集團於香港及中國內地之來年土地儲備發展。於本期內，本集團持續維持低借貸比率水平，有助於減低任何因本地及╱或國際金融市場、資本市場以及經濟情況之不可預見之負面變化所帶來的影響。

本集團於二零零九年十二月三十一日及二零零八年六月三十日之借貸比率如下：

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

銀行及其他借款償還期：　— 一年內 4,869 3,307　— 一年後及兩年內 5,646 9,093　—兩年後及五年內 19,502 19,914　— 五年後 6,014 3,312

銀行及其他借款總額 36,031 35,626減：現金及銀行結餘 (10,531) (15,675)

銀行及其他借款淨額 25,500 19,951

股東權益（二零零八年六月三十日：重列） 133,127 121,196

借貸比率 (%) 19.2% 16.5%

於本期內及二零零九年十二月三十一日，除一間從事於財務借貸業務之全資附屬公司外，本公司或任何一間附屬公司均不需遵守外部施加之資本規定。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 219

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卅五 收購及出售附屬公司(a) 收購附屬公司

於二零零八年十一月，本集團增加於一間在中國內地從事物業投資業務之聯營公司之股本權益，由原本49%增加至100%。據此，該聯營公司成為本集團之全資附屬公司。於截至二零零八年六月三十日止年度內，本集團與若干人士簽訂數份買賣協議，有關收購於香港及中國內地從事物業發展業務之附屬公司。

收購對本集團之資產及負債有以下影響：

本集團

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

固定資產 99 1,684經營租約下自用租賃土地權益 — 1聯營公司權益 — 316應收賬款、預付費用及按金 — 238存貨 11 5,422現金及現金等價物 68 90銀行借款 — (2,860)應付賬款及應付費用 (8) (146)本期稅項 (33) (19)遞延稅項負債 (6) (420)

資產淨值 131 4,306少數股東權益 — (470)

所收購之資產淨值（本集團應佔） 131 3,836緊接於收購前之應佔資產淨值 (67) —收購商譽 3 —於被收購方之可識別資產之公允價值中所佔權益超過業務合併之成本 — (4)

總代價 67 3,832

代表：已付現金代價 67 3,746同母系附屬公司借款 — 86

67 3,832

收購所產生之現金流入╱（出）淨額：已付現金代價 (67) (3,746)所收購之現金及現金等價物 68 90

1 (3,656)

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報220

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卅五 收購及出售附屬公司（續）(b) 出售附屬公司

本集團於本期及上年度出售若干附屬公司（參閱附註七）。出售對本集團之資產及負債有以下影響：

本集團

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

固定資產 60 275無形經營權 — 430應收賬款、預付費用及按金 — 1現金及現金等價物 — 1應付賬款及應付費用 — (3)遞延稅項負債 (9) (3)

資產淨值 51 701少數股東權益 — (367)

所出售之資產淨值（本集團應佔） 51 334物業重估儲備 (39) —匯兌儲備 — (14)出售收益淨額（附註七） 48 150

總代價 60 470

代表：已收現金代價 18 441包括於應收賬款、預付費用及按金之應收之現金代價 42 30應付賬款及應付費用 — (1)

60 470

出售所產生之現金流入淨額：已收現金代價 18 441所出售之現金及現金等價物 — (1)

18 440

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 221

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卅六 資本承擔項目於二零零九年十二月三十一日，本集團未於本財務報表計提之資本承擔項目如下：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

就物業收購，未來發展及有關內部裝置費用並已簽約之承擔 12,345 3,343已由董事批准但尚未簽約之未來發展及有關內部裝置費用 21,456 13,360

33,801 16,703

卅七 重要租賃安排於二零零九年十二月三十一日，本集團分別為經營租賃之出租人及承租人。本集團之不可解除的經營租賃承擔如下：

(a) 出租人

本集團以經營租賃租出若干土地╱物業。這些租賃一般初步為期一至六年，並且有權選擇在到期日後續期，屆時所有條款均可重新商定。有關出租物業之賬面淨值已刊載於附註十六。

本集團根據不可解除的經營租賃在日後應收的最低租賃付款額總額如下：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

一年內 2,113 1,966一年後但五年內 1,978 1,314五年後 264 40

4,355 3,320

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報222

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

卅七 重要租賃安排（續）(b) 承租人

本集團以經營租賃租入若干物業。這些租賃一般初步為期一至七年，並且有權選擇在到期日後續期，屆時所有條款均可重新商定。沒有任何租賃包括或然租金。

於本期確認為經營租賃物業費用之港幣110,000,000元（截至二零零八年六月三十日止年度：港幣71,000,000元）已包括在綜合損益計算表中。

本集團根據不可解除的經營租賃在日後應付的最低租賃付款額總額如下：

本集團

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元

一年內 70 55一年後但五年內 32 33

102 88

卅八 或然負債於二零零九年十二月三十一日，本集團及本公司之或然負債如下：

本集團 本公司

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

於二零零九年十二月三十一日

於二零零八年六月三十日

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

(a) 本集團為樓宇買家向財務機構發出 　之擔保 — 2 — —(b) 本公司為授予附屬公司之銀行信貸 　向銀行發出之擔保 — — 26,264 29,430(c) 本公司為附屬公司發行之擔保票據 　向持有人發出之擔保 — — 6,994 3,312

— 2 33,258 32,742

(d) 於二零零六年十二月就有關出售若干附屬公司及股東貸款予陽光房地產投資信託基金（「陽光房地產基金」）事項（「出售」），本集團與陽光房地產基金簽訂稅務契約。根據該等稅務契約，本集團承諾賠償予陽光房地產基金於完成出售時（「完成」）或之前所發生之任何稅務債項、回補直至完成時所授商業樓宇免稅額及資本性免稅額及於完成前物業重新分類所產生之稅務債項。於二零零九年十二月三十一日，本集團就上述事項所產生之或然負債為港幣12,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣30,000,000元）。

(e) 於二零零九年十二月三十一日，本集團就有關擔保附屬公司就應有及合適工作表現之責任而發出履約擔保書之或然負債為港幣78,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣92,000,000元）。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 223

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

卅九 重大關連人士交易(a) 與同母系附屬公司之交易

本集團與同母系附屬公司於本期╱年度之重大關連人士交易之詳情如下：

本集團

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

其他利息支出（註 (i)） 14 37管理費收入（註 (iii)） — 6

(b) 與聯營公司及共同控制公司之交易

本集團與聯營公司及共同控制公司於本期╱年度之重大關連人士交易之詳情如下：

本集團

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

截至二零零八年六月三十日止年度

港幣百萬元 港幣百萬元

其他利息收入（註 (i)） 11 17建築工程收入（註 (ii)） 398 207保安服務收入（註 (iii)） 30 20管理費收入（註 (iii)） 22 23專業費用收入（註 (iii)） 3 3銷售佣金收入（註 (iii)） 32 33租金支出（註 (iii)） 101 61

註：

(i) 利息收入及支出乃按當時有關貸款結餘額參考香港銀行同業拆息或優惠利率計算。

(ii) 此等交易為代付成本加上若干百份比之服務費用。

(iii) 此等交易乃按一般商業條款及於正常業務範圍內進行。

(iv) 於二零零八年六月三十日及二零零九年十二月三十一日同母系附屬公司之借款可參考本集團於二零零八年六月三十日及二零零九年十二月三十一日之綜合資產負債表，而其條款已載於附註卅二。於二零零八年六月三十日及二零零九年十二月三十一日應收╱應付聯營公司及共同控制公司款項已載於附註二十、廿一、廿六及廿九。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報224

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

卅九 重大關連人士交易（續）(c) 與陽光房地產基金之交易

根據本集團與陽光房地產基金所簽訂之有關協議╱契約之條款，本集團提供若干服務予陽光房地產基金（誠如本公司二零零九年六月十五日之公佈所提到，按照《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》其為本公司之關聯人士）。本集團由二零零九年四月三十日（陽光房地產基金自該日被視為本公司之關聯人士）至二零零九年十二月三十一日止期間與陽光房地產基金之重大關連人士交易之詳情如下：

本集團

由二零零八年七月一日至二零零九年

十二月三十一日止期間

港幣百萬元

物業及租務管理服務費收入 14資產管理服務費收入 47保安服務費收入 3其他輔助物業服務費收入 9

於二零零九年十二月三十一日應收陽光房地產基金之款項為港幣18,000,000元。

(d) 與本公司董事擁有之一間公司之交易

本公司董事李家傑先生透過其擁有之一間公司（「實體」）於本集團之一間聯營公司擁有個別之權益，而本集團則透過此聯營公司持有於中國內地發展項目之權益。實體同意及已根據其於此聯營公司之股本權益百分比以免息墊款方式向此聯營公司提供融資。

於二零零九年十二月三十一日該實體向上述聯營公司墊支之款項總額為港幣80,000,000元（二零零八年六月三十日：港幣81,000,000元）。此款項屬無抵押及無固定還款期。

(e) 主要管理層成員

主要管理層成員之酬金披露於附註九。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 225

財務報表附註由二零零八年七月一日至二零零九年十二月三十一日止期間

四十 非調整之結算日後事項(a) 董事於結算日後擬派發末期股息。有關詳情披露於附註十三。

(b) 於二零一零年二月廿六日，鏗鏘擬出售馬鞍山公路合營之全部70%權益予馬鞍山公路合營夥伴之交易（參閱附註卅三）已經完成。本集團將於截至二零一零年十二月三十一日止年度之綜合財務報表內確認本公司股東應佔之出售收益淨額約港幣18,000,000元。

四十一 比較數字由於採納《香港 (國際財務報告詮釋委員會 )》－詮釋第十二號「服務特許權的安排」，若干比較數字已重列。有關採納此項新會計政策之詳情披露於附註二 (a)。此外，若干其他比較數字已經重新分類，以符合本期之分類。

四十二 母公司及最終控股公司董事認為於二零零九年十二月三十一日之母公司及最終控股公司乃在香港註冊成立之恒基兆業有限公司。恒基兆業有限公司並無編製供公衆使用之財務報表。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報226

主要附屬公司於二零零九年十二月三十一日

主要附屬公司之詳情如下：

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(a) 物業發展(i) 香港註冊及經營業務

金醇發展有限公司 I 2 1 — 100嘉理有限公司 2 1 — 100卓鴻發展有限公司 I 1 1 — 100豐收發展有限公司 420 1 — 78.57進成發展有限公司 I 1,000 1 — 100Luxmark Investment Limited 1,000 1 — 100萬里發展有限公司 2 1 — 100旺勝有限公司 I 2 1 — 100安豐發展有限公司 I 2 1 — 100裕銀發展有限公司 2 1 — 100可越發展有限公司 2 1 — 100達添發展有限公司 I 1,000 1 — 90.10

已發行╱實繳 權益擁有之百分比 應佔附屬公司註 註冊股本 本公司 附屬公司 盈利之百分比

(ii) 中國內地成立及經營業務

中外合作經營企業

北京高億房地產開發有限公司 I 81,000,000美元 — 100 100北京恒兆置業有限公司 I 人民幣655,000,000元 — 100 100

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 227

主要附屬公司於二零零九年十二月三十一日

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(b) 物業投資香港註冊及經營業務實冠置業有限公司 I 2 1 — 100Carry Express Investment Limited I 10,000 10 — 100大城市有限公司 3,000,000 1 — 100地隆置業有限公司 I 2 100 100 —怡穎發展有限公司 2 1 — 100凱峯企業有限公司 I　— A股 500 100 100 —　— B股 2 100 — —康翠發展有限公司 I　— A股 100 1 100 —　— B股 2 1 — —朗頴發展有限公司 2 1 — 100崇景建業有限公司 I　— A股 2 1 100 —　— B股 2 1 — —　— 無投票權之遞延股份A股 20,000 100 100 —希祿發展有限公司 I 10,000 1 — 100Vansittart Investment Limited I　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報228

主要附屬公司於二零零九年十二月三十一日

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(c) 財務(i) 香港註冊及經營業務

盈順發展有限公司 2 1 — 100恒基（中國）財務有限公司 I 10,000 1 — 100Henderson Land Credit (2004) Limited 2 1 100 —Henderson Land Credit (2006) Limited 1 1 100 —Henderson Land Credit (2009) Limited I 1 1 100 —恒基地產財務有限公司 I 2 1 100 —地財有限公司 I 1,000,000 1 100 —裕時發展有限公司 I 2 1 — 100

(ii) 英屬處女群島註冊及經營業務Henson Finance Limited　（前稱 Idealtime Investments Limited）

I 1 1美元 100 —

St. Helena Holdings Co. Limited 3 1美元 — 100

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(d) 建築香港註冊及經營業務裕民建築有限公司 350,000 100 100 —享寶建築有限公司 1 1 — 100恒麗建築有限公司 2 1 — 100恒順建築有限公司 2 1 — 100恒達建築有限公司 2 100 — 100

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(e) 物業管理香港註冊及經營業務比華利山（物業管理）有限公司 2 1 — 100冠威管理有限公司 2 1 — 100恒鞍物業管理有限公司 2 1 — 100恒益物業管理有限公司 100,000 100 100 —恒基陽光資產管理有限公司 I 38,800,000 1 — 100新都城管理有限公司 2 1 — 100港灣豪庭管理有限公司 2 1 — 100天盛管理有限公司 2 1 — 100新港城物業管理有限公司 2 1 — 100

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 229

主要附屬公司於二零零九年十二月三十一日

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(f) 投資控股(i) 香港註冊及經營業務

賓勝置業有限公司 2 1 — 100祥貴發展有限公司 I　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100中國投資集團有限公司 300,000 1,000 — 100浩富發展有限公司 8 1 — 62.50踞威置業有限公司 2 1 — 100迪斯利置業有限公司　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 1,000 1 — 100豐越國際有限公司 I 1 1 — 100Gainwise Investment Limited 2 1 — 100恒基兆業發展有限公司 3,047,327,395 0.20 — 67.94Macrostar Investment Limited　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100敏勝置業有限公司 2 1 — 100Medley Investment Limited　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 100 — 100隆添發展有限公司 2 1 — 100利耀發展有限公司 I　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100

(ii) 香港註冊，在中國內地經營業務恒新石業有限公司 I 10,000 1 64 —

(iii) 英屬處女群島註冊及經營業務Cobase Limited I 1 — — 100Kingsview International Limited I 1 1美元 — 100Timsland Limited I 1 1美元 — 100

(iv) 英屬處女群島註冊，在香港經營業務Higgins Holdings Limited I 1 1美元 — 100Hinlon Limited 1 1美元 — 100Podar Limited I 1 1美元 — 100

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報230

主要附屬公司於二零零九年十二月三十一日

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(g) 百貨公司經營香港註冊及經營業務千色店有限公司 I 2 1 — 100千色店（中國）有限公司 I 2 1 — 100Citistore (Hong Kong) Limited I 1 1 — 100

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(h) 酒店及服務式住宅管理及經營香港註冊及經營業務恒基兆業發展酒店管理有限公司 I　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100香港麗東酒店有限公司 I　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100九龍麗東酒店有限公司 I　— 普通股 2 1 — 100　— 無投票權遞延股份 2 1 — 100麗東軒（北角）有限公司 I 2 1 100 —麗東酒店（觀塘）有限公司 I 1 1 — 100

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 231

主要附屬公司於二零零九年十二月三十一日

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(i) 管理及代理服務香港註冊及經營業務恒基兆業地產代理有限公司 I 2 100 100 —

已發行股本資料 股權擁有百分比

註 普通股股數 票面值 本公司 附屬公司港元

(j) 專業服務及其他香港註冊及經營業務宏力恒基保安服務有限公司 I 2 1 — 100宏力保安服務有限公司 I　— 普通股 10,000 1 — 100　— 非累積優先股 400 1 — 25Solar Classics Limited I 100,000 1 — 75成威有限公司 I 1 1 — 100

已發行╱實繳 權益擁有之百分比 應佔附屬公司註 註冊股本 本公司 附屬公司 盈利之百分比

(k) 基建 中國內地成立及經營業務

中外合資經營企業杭州恒基錢江三橋有限公司 人民幣200,000,000元 — 60 60中外合作經營企業馬鞍山環通公路發展有限公司 II 人民幣99,450,000元 — 49 首五年 : 80

第二個五年 : 60餘下年期 : 70

天津津寧路橋建設發展有限公司 II 人民幣23,680,000元 — 70 首五年 : 80第二個五年 : 60餘下年期 : 70

註 :

I 由畢馬威會計師事務所審核之公司。

II 本集團可對該等附屬公司行使控制權。

上表載列董事認為對本集團盈利或資產有重要影響之主要附屬公司。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報232

主要聯營公司於二零零九年十二月三十一日

除特別註明外，所有主要聯營公司均在香港註冊及經營，其詳情如下：

權益擁有之百分比本公司 附屬公司 主要業務

上市公司香港中華煤氣有限公司 — 39.88 生產、輸送及銷售燃氣、

經營水務及有關業務香港小輪（集團）有限公司 — 31.36 物業發展及投資美麗華酒店企業有限公司 — 44.21 酒店經營

非上市公司Shinning Worldwide Limited　（英屬處女群島註冊及經營業務）

— 45 投資控股

星際發展有限公司 — 33.33 物業投資

上表載列董事認為對本集團盈利或資產有重要影響之主要聯營公司。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 233

主要共同控制公司於二零零九年十二月三十一日

除特別註明外，所有主要共同控制公司均在香港註冊及經營，其詳情如下：

權益擁有之百分比本公司 附屬公司 主要業務

北京燕莎友誼商城有限公司　（中國內地成立及經營業務）

— 50 零售

Billion Ventures Limited　（英屬處女群島註冊及經營業務）

— 50 投資控股

Central Waterfront Property Investment Holdings Limited　（英屬處女群島註冊及經營業務）

— 34.21 投資控股

Newfoundworld Holdings Limited — 20 物業投資及酒店經營盛意發展有限公司 — 25 物業發展添富利物業有限公司 — 49.18 物業發展旋高發展有限公司 — 50 物業發展溢匯國際有限公司 — 50 物業發展

上表載列董事認為對本集團盈利或資產有重要影響之主要共同控制公司。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報234

公司資料

董事局

執行董事

李兆基博士，大紫荊勳賢　（主席兼總經理）李家傑（副主席）林高演（副主席）李家誠（副主席）葉盈枝歐肇基孫國林李鏡禹馮李煥琼劉壬泉李　寧郭炳濠

非執行董事

胡寶星爵士梁希文李王佩玲李達民胡家驃　（胡寶星爵士之替代董事）

獨立非執行董事

鄺志強高秉強教授胡經昌

審核委員會鄺志強高秉強教授胡經昌梁希文

薪酬委員會胡經昌李兆基博士，大紫荊勳賢林高演鄺志強高秉強教授

公司秘書廖祥源

註冊辦事處香港中環金融街八號國際金融中心二期72-76樓電話 : (852) 2908 8888傳真 : (852) 2908 8838國際互聯網址 : http://www.hld.com電子郵件 : henderson@hld.com

股份登記及過戶處香港中央證券登記有限公司香港皇后大道東一八三號合和中心46樓

股份上市香港聯合交易所有限公司（股份代號：12）

股份亦以美國預託證券第一級計劃之形式在美國買賣（票據代號 : HLDCY證券識別統一號碼：425166303）

授權代表林高演廖祥源

核數師畢馬威會計師事務所

律師胡關李羅律師行羅文錦律師行

主要往來銀行香港上海匯豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司東亞銀行有限公司渣打銀行

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 235

公司資料

集團行政人員李兆基GBM, DBA (Hon), DSSc (Hon), LLD (Hon)總經理

李家傑JP副總經理

林高演FCILT, FHKIoD副總經理

李家誠副總經理

葉盈枝LLB, FCIS助理總經理

歐肇基OBE, ACA, FCCA, FCPA, AAIA, FCIB, FHKIB首席財務總監

部門行政人員

集團拓展部

葉盈枝LLB, FCIS執行董事

地產策劃（一）部

鄧明庚BSc, C Eng, FICE, FHKIE, RPE總經理

地產策劃（二）部

郭文祥BA (AS), B Arch (Dist), MSc (Con P Mgt),EMBA, FHKIA, MAPM, RIBA,Authorised Person (Architect), Registered Architect (HK)PRC Class 1 Registered Architect Qualification總經理

蕭陞揚B. Arch (Hons), HKIAAuthorised Person (Architect), Registered Architect (HK)PRC Class 1 Registered Architect Qualification高級副總經理

地產發展部

黃浩明JP, MSc, MEcon, FHKIS, MRICS, MCIArb, RPS (GP)總經理

梁樹基BA (Hons), MHKIP, MRTPI,MCIP, RPP (HK), MCILT, MCIArb, AHKIArb副總經理

地產計劃部

梁錦亮MSc, PGDMS, FHKIS, FRICS, RPS (GP)總經理

建築部

黃永灝JP, BSc, FICE, FHKIE, FIHT, FHKIHT, RPE總經理

工程部

鄭育麟BSc (Eng), C Eng, MICE, MIStructE, MHKIE,RPE, AP, RSE, RGE, 1RSE-PRC總經理

樓宇品質規劃部

林錫江總經理

營業部

林達民MEM(UTS), DMS, EHKIM, MHIREA總經理

集團租務部

李佩雯BHum (Hons)高級總經理

薛伯榮ACIS, FHIREA總經理

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報236

公司資料

物業管理部

孫國林MH, FHIREA執行董事

特別計劃部

李　寧BSc, MBA執行董事

工商物業部

吳岳均總經理

總經理部

倪同喜FRICS, MHKIS, AACI經理

財務部

劉壬泉執行董事

李鏡禹執行董事

郭炳濠BSc, MSc, Post-Graduate Diploma in Surveying, ACIB執行董事

出納部

馮李煥琼總司庫

人力資源部

林高演FCILT, FHKIoD執行董事

黃應健MSc, MBA, BBA, DMS, MIHRM總經理

公司秘書部

廖祥源BEc, FCPA, CA (Aust), FCS, FCIS總經理

會計部

黃永基BSc (Econ), ACA總經理

稽核部

蔡錦輝B Comm, CMA總經理

資訊科技部

歐鐵英BSc, Grad Dip Com (IS)總經理

企業傳訊部

顏雪芳BBA總經理

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 237

股東週年大會通告

本公司謹訂於二零一零年六月一日（星期二）上午十一時三十分，假座香港中環金融街八號四季酒店海景禮堂舉行股東週年

大會，商議下列事項：

（一） 省覽本公司截至二零零九年十二月三十一日止十八個月之已審核財務報表、董事局及核數師報告。

（二） 通過派發末期股息。

（三） 重選退任董事。

（四） 重聘核數師及授權董事釐定其酬金。

（五） 作為特別事項處理，考慮及酌情通過下列各項議案為普通決議案：

(A) 「動議：

(a) 在本決議案 (b)段之規限下，一般性及無條件批准董事局於有關期間（定義見本決議案 (c)段）內，按照一切適

用法例及香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）或其他任何證券交易所不時修訂之證券上市規則之規定，行

使本公司一切權力，以購回本公司在聯交所或可能在其他獲聯交所及證券及期貨事務監察委員會認可之任

何證券交易所掛牌之本公司股本中每股面值港幣2.00元之普通股；

(b) 依據上文 (a)段之批准而購回本公司股份之面值總額不得超過於本決議案日期本公司已發行股本面值總額百

分之十，而上述批准亦須受此限制；及

(c) 就本決議案而言，「有關期間」乃指本決議案通過之日至下列任何一項最早發生之期間：

(i) 本公司下屆股東週年大會結束時；

(ii) 依據本公司組織章程細則或香港法例第三十二章公司條例本公司須舉行下屆股東週年大會期限屆滿之

日；及

(iii) 本決議案所載之權力經由股東在股東大會通過普通決議案將之撤銷或修訂之日。」

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報238

股東週年大會通告

(B) 「動議：

(a) 無條件授予董事局一般性權力，於有關期間（如下文所釋）內行使本公司之一切權力，配發、發行及處理本

公司額外股份，並訂立及授予或需在有關期間或其後行使該項權力之售股建議、協議或期權（包括但不限於

供股（如下文所釋）、可轉換本公司股份之認股權證、債券、債權證、票據及其他證券）；惟所涉及之股份

（惟因根據 (i)供股權的配發（如下文所釋）；或 (ii)行使授予本公司及╱或本公司之附屬公司僱員之任何認購

股份期權計劃或類似安排之股份期權；或 (iii)行使本公司或本公司之任何附屬公司可能發行之任何認股權證

或可換股票據之認購權或轉換權；或 (iv)根據本公司之公司組織章程細則以股代息而增發之股份則除外）不

得超過於本決議案日期本公司已發行股本面值總額百分之二十，並且上述批准須受有關限制；及

(b) 就本決議案而言：

「有關期間」一詞與召開本大會之通告內第五項之 (A)項普通決議案所賦予之涵義相同；及

「供股」指於本公司董事局訂定之期間內，向於指定記錄日期名列本公司股東名冊之股份持有人（及有權參

與該建議之本公司其他證券持有人（如適用））按彼等當時持有該等股份（或該等其他證券（如適用））之比例提

呈配售本公司股本中之股份或發行期權、認股權證或任何賦予認購本公司股份權利之其他證券之建議（惟本

公司董事局認為必須或適宜時，可就零碎股份或按照任何香港以外地區之法例之任何限制或責任或任何認

可管制機構或證券交易所之規定取消股份持有人在此方面之權利或作出其他安排）。」

(C) 「動議：

將相當於本公司自授予董事局一般性權力之日起依據召開本大會之通告內第五項之 (A)項普通決議案授予董事局

行使本公司權力購回本公司股本中之股份面值總額之數額，加入董事局根據召開本大會之通告內第五項之 (B)項

普通決議案可依據一般授權配發、發行及處理本公司額外股份或同意有條件或無條件配發、發行及處理之股本

之面值總額內，藉以擴大授予董事局當時已生效之一般性權力（根據該項授權，董事局可行使本公司之權力配發

股份），惟加入一般授權內之購回股份之面值總額，不得超過於本決議案日期本公司已發行股本面值總額百分之

十。」

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報 239

股東週年大會通告

(D) 「動議：

(a) 透過增加2,400,000,000股每股面值港幣2元之額外普通股股份，以使本公司之法定股本由港幣5,200,000,000元

增加至港幣10,000,000,000元（分為5,000,000,000股每股面值港幣2.00元之股份）（「增加法定股本」）；及

(b) 全面授權本公司任何一位董事代表本公司簽訂彼認為就完成增加法定股本而言屬附帶、從屬或與之相關之

所有文件、文書及協議，並作出一切就前述者而言屬附帶、從屬或與之相關之一切行動或事宜。」

承董事局命

公司秘書

廖祥源　謹啟

香港，二零一零年四月二十八日

註冊辦事處：

香港中環金融街八號

國際金融中心二期

72-76樓

註：

（一） 於上述會議，主席將會根據組織章程細則第80條，運用其權力安排各項決議案以點票方式進行表決。

（二） 凡有權出席上述會議及投票之本公司股東，可委派一位或多於一位代表出席及投票，代表人不必為本公司之股東。代表委任書連同簽署人之授權書或其他授權文件（如有）（或該授權文件之經公證核證副本）必須於開會前至少四十八小時送達香港中環金融街八號國際金融中心二期72-76樓本公司註冊辦事處。

（三） 為決定合資格享有建議派發之末期股息之股東身份，本公司由二零一零年四月二十日（星期二）至二零一零年四月二十三日（星期五）止，首尾兩天在內，已暫停接受辦理股份登記及過戶手續。建議之末期股息將會派發予於二零一零年四月二十三日名列在公司股東名冊內之股東。

（四） 為決定合資格出席上述會議及於會上投票之股東身份，本公司由二零一零年五月二十五日（星期二）起至二零一零年六月一日（星期二）止，首尾兩天在內，暫停接受辦理股份登記及過戶手續。為確保合資格出席上述會議，所有股份過戶文件連同有關股票，最遲須於二零一零年五月二十四日（星期一）下午四時三十分前送達香港皇后大道東一八三號合和中心17樓1712-1716室本公司股份登記及過戶處香港中央證券登記有限公司辦理轉名手續。

（五） 一份載有增加法定股本建議及關於上述第（五）項之 (A)項普通決議案詳情之說明函件之通函及以股代息計劃之通函已寄予股東以供參閱。

（六） 關於上述第（五）項之 (B)及 (C)項普通決議案，要求股東授權之原因，乃為遵照公司法例第五十七B條及香港聯合交易所有限公司之證券上市規則而提出，藉以確保董事局在公司擬配發及發行不超過本公司已發行股本百分之二十之新股及依據上述第（五）項之 (A)項普通決議案之一般授權而購回之股份時，獲得靈活及絕對之處理權。然而，除已披露者外（如有），董事局茲聲明本公司現並無任何根據上述所尋求之批准授權而發行新股之計劃。

（七） 關於上述第（五）項之 (D)項普通決議案，乃要求股東通過透過增加2,400,000,000股額外普通股，將本公司之法定股本由港幣5,200,000,000元增加至港幣10,000,000,000元，為使本公司更有彈性於處理事宜。

恒基兆業地產有限公司二零零九年年報240

財務日程表

第一份中期業績 於二零零九年三月十九日（星期四）公佈

第二份中期業績 於二零零九年八月二十八日（星期五）公佈

全期業績 於二零一零年三月三十日（星期二）公佈

年報 於二零一零年四月二十八日（星期三）向股東派發

股東過戶登記 為決定合資格享有建議派發之末期股息及發行紅利認股權證之

股東身份，已於二零一零年四月二十日（星期二）至二零一零

年四月二十三日（星期五）截止

為決定合資格出席股東週年大會及於會上投票之股東身份，將

於二零一零年五月二十五日（星期二）至於二零一零年六月一

日（星期二）截止

股東週年大會 將於二零一零年六月一日（星期二）舉行

股息 － 第一次中期 於二零零九年四月二十四日（星期五）派發每股港幣三角

－ 第二次中期 於二零零九年十二月四日（星期五）派發每股港幣三角

－ 末期（建議） 將於二零一零年六月二日（星期三）派發每股港幣七角

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