Calidad de la Construcción ¿Cuál es el Período de Garantía de una vivienda? ¿Quién responde por la Calidad de una Vivienda Nueva? ¿Quién es responsable de los daños producidos por las fallas de construcción? ¿Cómo se puede identificar a los proyectistas y constructores de su vivienda? ¿Cuál es la altura de los muros o cierros entre vecinos? ¿Qué Legislación y Normas debe cumplir un Edificio?

¿Cuál es el Período de Garantía de una vivienda? Desde que su vivienda cuenta con recepción final municipal , existen plazos para hacer efectivas las responsabilidades en caso de fallas o defectos que afecten a las edificaciones, que pueden ser de 10 años (cuando afectan a la estructura), 5 años (cuando afectan a los elementos constructivos o de instalaciones) o 3 años (cuando afectan las terminaciones o de acabado). Todo conforme a la Ley Nº20.016 que introdujo modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

¿Quién responde por la Calidad de una Vivienda Nueva?

El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios.

En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquélla.

¿Quién es responsable de los daños producidos por las fallas de construcción? Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. Sin perjuicio de lo establecido en el Nº 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.

Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios.

RESPONSABILIDADES LEGALES EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN EN CHILE

En Chile, las responsabilidades de los distintos participantes en un Proyecto de Construcción están contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. 458-1976, MINVU y Ley 19.472 de 1996) -y su Reglamento, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones-, la cual en lo sustancial establece, en su artículo 18, la responsabilidad del promotor o propietario primer vendedor por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en la obra, sea durante su ejecución o después de terminada -con un plazo de prescripción de 5 años contados desde la recepción definitiva de la obra-, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean los verdaderos responsables de las fallas o defectos de construcción que dieron origen a los daños y perjuicios. Asimismo, los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios.

Por otra parte, los Constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.

En el caso de personas jurídicas, serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como Proyectista o Constructor respecto de los señalados daños y perjuicios. Si se disuelven, cualquiera sea el motivo, la responsabilidad se hace efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de la firma del contrato respectivo.

Como causales de exoneración respecto de las responsabilidades antes mencionadas, se establecen las relativas a caso fortuito o fuerza mayor, todos aquellos trabajos posteriores a la recepción definitiva de la obra y ejecutados por el adquirente y el uso o mantención inadecuados de la misma.

Respecto de infracciones y sanciones, la ley establece en su artículo 20 que toda infracción a ella, a su ordenanza y a los instrumentos de planificación territorial aplicables en cada caso, será sancionada con una multa, no inferior a un 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra, sin perjuicio de la paralización o demolición de todo o parte de la misma.

Por último, y en refererencia a disposiciones legales, cabe destacar lo establecido en el artículo 143 de la citada ley, en cuanto a la obligatoriedad del constructor de la obra de adoptar medidas de aseguramiento y control de calidad para que ésta se ejecute conforme a las normas legales correspondientes, y se ajuste a los planos y especificaciones del proyecto. Además, una vez terminada la obra, dicho profesional deberá informar las medidas adoptadas y demostrar documentalmente que éstas se han aplicado. En el caso de edificios de uso público, deberá existir una inspección técnica independiente del constructor, la cual fiscalizará la concordancia de la ejecución con las normas aplicables y el permiso de construcción respectivo.

¿Cómo se puede identificar a los Proyectistas y Constructores de su vivienda? El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales (Artículo18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones).

¿Cuál es la altura de los muros o cierros entre vecinos? Normalmente los cierros entre vecinos son los muros denominados "muro medianero" (el que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes). Los Planes Reguladores Comunales norman los cierros hacia la vía del espacio público, pero no establecen ninguna altura máxima para los cierros entre vecinos contiguos. Cualquier dificultad al respecto debe resolverse entre los vecinos respectivos y si subsisten discrepancias sobre la materia, puede denunciarse el hecho al Juez de Policía Local que corresponda.

¿Qué Legislación y Normas debe cumplir un Edificio? Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio o vivienda, se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo (Artículo 5.1.1. de la OGUC). Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes a la fecha de su ingreso (Artículo 1.1.3. de la OGUC).

Responsabilidad y Calidad en Obras de Construcción en Chile

Cristian Piera - Constructor Civil - Pontificia Universidad Católica de Chile

Este trabajo analiza las responsabilidades legales establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, documento que regula las obras de construcción en Chile y, como consecuencia de ello, recomienda una estructura de organización de calidad que permita minimizar los riesgos que implican dichas responsabilidades, logrando obtener la calidad deseada en todas y cada una de las distintas etapas con un adecuado nivel de confianza y al más bajo costo posible. Como consecuencia de la mayor incidencia relativa en la calidad final del proyecto por parte del promotor inmobiliario y del constructor de la obra, se sugiere como modelo lo establecido en las normas internacionales ISO 9000, referidas a sistemas de calidad.

Participantes en un proyecto de construcción

En la realización de un Proyecto de Construcción pueden intervenir las siguientes entidades o personas: El Promotor o Propietario Primer Vendedor, el Director General del Proyecto, el Autor del Diseño, el Director de la Obra, los Proveedores, el Constructor de la Obra, el Responsable de la Conservación e Inspecciones en Servicio y el Usuario.

Dependiendo de las características particulares del Proyecto, cada una de las distintas funciones podrá ser desempeñada por una persona, grupo u organización más o menos compleja, siendo también posible la fusión de algunos de estos actores en una misma organización (en Chile es muy común la figura del Promotor-Constructor, en obras de edificación).

ORGANIZACIÓN DE CALIDAD EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN La organización de Calidad del Proyecto tiene como misión el establecimiento, la implantación y la evaluación del Programa de Calidad del mismo. Definida la misión, cabe preguntarse, ¿calidad de qué? Calidad de todas y cada una de las etapas del Proyecto:

Encargo, diseño-proyecto, materiales y equipos, ejecución y explotación.

Ahora bien, ¿quién es el responsable legal de la calidad integral del Proyecto? : El Propietario Primer Vendedor, quien debería tomar las medidas que permitan minimizar el riesgo que implica dicha responsabilidad legal.

ORGANIZACIÓN DE GESTIÓN DE CALIDAD DEL PROMOTOR O PROPIETARIO

PRIMER VENDEDOR

Dada la responsabilidad que recae sobre el propietario primer vendedor, aún considerando que la ley no le obliga a aplicar sistemas de calidad, debiera sin duda, y con el fin de minimizar la probabilidad de ocurrencia de fallas, valerse de una herramienta técnica valiosa, como es la Familia de Normas Internacionales ISO 9000 -específicamente la norma ISO 9004, prevista para situaciones no contractuales-, con el fin de desarrollar e implementar un sistema de

Gestión de Calidad interno, completo y efectivo con el propósito de asegurar la satisfacción del cliente. Dicho sistema debe sustentarse en tres documentos básicos: el Manual de Gestión de Calidad de la Empresa, el Manual de Procedimientos y el Plan Genérico de Control de Calidad.

El grupo de Gestión de Calidad del propietario primer vendedor es responsable de la Calidad del Proyecto durante todas las fases del mismo. Como consecuencia directa de ello, deberá contar con la autoridad y libertad necesarias para identificar problemas relativos a la calidad, iniciar, recomendar o proporcionar las oportunas acciones correctivas y verificar el correcto cumplimiento de las mismas.

En lo que dice relación a las funciones a desarrollar por dicho grupo, es necesario clasificarlas de acuerdo al siguiente esquema: A. Funciones Generales: Dirección y administración de la política de calidad; Auditorías internas respecto del cumplimiento de dicha política; Programación de auditorías a otros participantes; Cuenta a Dirección General sobre Gestión de Calidad; Control de Costos de la Calidad y Formación y entrenamiento personal.

B. Funciones durante fase de Proyecto: Evaluación de ingenierías en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Revisión de procedimientos de proyecto en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Realización de las actividades de Aseguramiento de Calidad asociadas con el proyecto (verificación de cálculos y otros documentos de proyecto; Control de revisiones de la documentación de diseño; Coordinación de interfases entre difererentes ingenierías; Comprobación de la posibilidad de inspecciones en servicio); Revisión de especificaciones en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Realización de auditorías a las actividades del proyecto y Mantenimiento actualizado de los registros de Aseguramiento de Calidad relativos a la fase de proyecto.

C. Funciones durante fase de Fabricación de Equipos: Evaluación de suministradores en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Estudio comparativo de los programas de Aseguramiento de Calidad de los ofertantes; Revisión y aprobación de los procedimientos de fabricación y control; Seguimiento a la calidad durante fabricación equipos; Establecimiento de puntos de inspección en procesos de fabricación; Realización de auditorías a programas de fabricación y control de materiales, equipos y componentes; Coordinación con los inspectores independientes; Presencia en pruebas finales de equipos; Supervisión a la autorización final de equipos tras la revisión de la documentación de Aseguramiento de Calidad y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a equipos adquiridos.

D. Funciones durante fase de Ejecución: Evaluación de las empresas potenciales de ejecución en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Revisión de las especificaciones, procedimientos e instrucciones de ejecución; Revisión de los procedimientos de inspección y de evaluación de los resultados de ensayos; Establecimiento de puntos de inspección durante la ejecución; Seguimiento a la calidad durante ejecución; Vigilancia del control, almacenamiento y manejo de materiales en terreno; Examen de materiales para comprobar identificación, daño físico y contaminación; Supervisión de ensayos de materiales y correcta evaluación de los resultados; Inspección del control de procesos de ejecución; Supervisión de pruebas finales de las estructuras de la obra; Realización de auditorías a las actividades de la obra; Coordinación de los inspectores independientes; Revisión de los informes de inspección y ensayos finales y Mantenimiento actualizado de los registros de Aseguramiento de Calidad relativos a ejecución.

E. Funciones durante fase Montaje de Equipos: Evaluación de empresas potenciales en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Seguimiento a la calidad durante montaje de equipos; Realización de inspección en recepción de equipos; Supervisión al control, almacenamiento y manejo de equipos; Revisión de la documentación de equipos recibidos; Revisión de los procedimientos de las actividades de montaje; Revisión y aprobación de los procedimientos de ensayos y pruebas de equipos; Presencia en pruebas finales de equipos montados; Comprobación de la calificación del personal de operación; Revisión y aprobación de los planes de Aseguramiento de Calidad de montaje y pruebas de equipos; Establecimiento de puntos de inspección durante el montaje de equipos; Realización de auditorías a las actividades de montaje; Coordinación con inspectores independientes; Revisión y aprobación de planes de utilización de equipos de medidas y pruebas y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a montaje.

F. Funciones durante fase de Pruebas Pre-operacionales: Revisión de especificaciones y procedimientos para pruebas pre-operacionales en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Supervisión del cumplimiento de los requisitos de especificaciones en pruebas pre-operacionales; Coordinación con inspectores independientes; Supervisión de la certificación de conformidad de pruebas pre-operacionales; Realización de auditorías a dichas actividades y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a pruebas pre-operacionales.

G. Funciones durante fase de Explotación: Evaluación de empresas potenciales de inspección en servicio en cuanto a Aseguramiento de Calidad; Definición en especificaciones y procedimientos del alcance de la inspección en servicio según normas aplicables; Presencia y vigilancia del cumplimiento de los requisitos de especificaciones y procedimientos de inspección en servicio; Coordinación de los inspectores independientes; Supervisión de los certificados de conformidad de las inspecciones en servicio; Realización de auditorías a las actividades de inspección en servicio y Mantenimiento actualizado de registros de Aseguramiento de Calidad relativos a inspecciones en servicio.

ORGANIZACIÓN DE ASEGURAMIENTO DE CALIDAD DEL CONSTRUCTOR DE LA OBRA

En el caso del constructor de la obra, la ley le impone la obligatoriedad de velar porque en la construcción se adopten medidas en relación al tema de la calidad, de tal forma que ella se ejecute conforme a las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de la Ordenanza General, debiendo una vez terminada la obra informar las medidas adoptadas y demostrar documentalmente que se han adoptado. De acuerdo a esto, y dado el hecho de encontrarnos en situación contractual -entre promotor inmobiliario y constructor, con los correspondientes derechos y deberes por ambas partes-, lo que corresponde es desarrollar un sistema de Aseguramiento de Calidad de acuerdo a las normas aplicables en dichos casos, ya sea ISO 9001 o bien ISO 9002, según ciertos factores a analizar en cada caso particular, los cuales determinarán finalmente el modelo más adecuado a las necesidades del contrato. A diferencia del caso del promotor o propietario primer vendedor, el modelo a implementar por el constructor permitirá dar confianza a aquél (aseguramiento externo de la calidad) de que el producto suministrado cumple con los requisitos preestablecidos. Respecto de los documentos necesarios para sustentar el sistema de Aseguramiento de Calidad (en situación contractual), el Manual de Calidad debe corresponder a un Manual de Aseguramiento de Calidad, vale decir un manual diseñado especialmente para ser empleado para propósitos externos.

Las funciones a desarrollar por la Organización de Calidad pueden ser las siguientes: i. Departamento de Aseguramiento de Calidad Central: Aprobar Programa de Aseguramiento de Calidad de las obras; Controlar su aplicación y desarrollo y Realizar auditorías a Aseguramiento de Calidad de obra. ii. Departamento de Aseguramiento de Calidad de Obra: Preparar Programa de Aseguramiento de Calidad de la Obra; Aplicación del mismo; Realizar auditorías a restantes grupos de obra; Realizar auditorías a subcontratistas; Realizar auditorías a suministradores; Revisar y aprobar especificaciones de compra; Revisar procedimientos de ejecución; Revisar procedimientos de laboratorio; Revisar procedimientos de inspección; Control de compras y almacenamiento; Control de documentos relativos a Aseguramiento de Calidad; Control de ensayos y pruebas; Control de acciones correctivas y Mantenimiento actualizado de archivo en obra de registros de Aseguramiento de Calidad.

iii. Laboratorio de Ensayos de Materiales: Realización de los ensayos y certificación de los mismos.

iv. Sección Inspección de Ejecuciones in Situ: Comprobar replanteos; Comprobar métodos de ejecución y Comprobar unidades realizadas.

v. Sección Inspección de Procesos Especiales: Preparación y homologación de procedimientos; Vigilancia de su aplicación; Calificación del personal especializado; Control de registro individual de operarios e Inspección de los procesos.

vi. Sección Archivo: Archivo de los Registros de Aseguramiento de Calidad y Control de los mismos, manteniendo y distribuyendo última edición y retirando las anteriores.

vii. Sección Inspección en Origen: Inspección en origen de materiales, equipos y componentes a suministrar, emitiendo la autorización para su envío.

CONCLUSIONES

Si bien la legislación chilena es bastante estricta en términos de responsabilidades en proyectos de construcción, dichas responsabilidades pueden perfectamente ser abordadas minimizando los riesgos involucrados, haciendo correcto uso de una herramienta tan eficiente como es la Gestión de Calidad, específicamente la familia de normas internacionales ISO 9000.

Cabe sí preguntarse, qué significa en términos de costos la implementación de Sistemas de Calidad. La experiencia en industrias altamente desarrolladas tales como la electrónica y la automotriz por ejemplo, nos indica que la Gestión de la Calidad, el Aseguramiento de la Calidad, el Control de la Calidad, en fin, todo aquello que desarrollemos en función de mejorarla en nuestros Proyectos no sólo no introduce un costo adicional al de producción, sino que, por el contrario, genera una disminución del mismo como consecuencia de la mejora de diseños y métodos de fabricación y ejecución, de la selección de equipos y, en general, de la disminución de fallas y rechazos.

Naturaleza de la obligación contractual. Responsabilidad por defectos posteriores.

Vistos: se reproduce la sentencia en alzada, previa eliminación de sus fundamentos tercero a décimo; en el considerando 1-B de la sentencia complementaria de fojas 305, se suprime la parte final comprendida desde las palabras ?y en especial, hasta??motivo décimo?; Y se tiene en su lugar y, además, presente:

1º) Que mediante la demanda se persigue la compensación de los perjuicios que la demandada habría ocasionado a las actoras como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, emanadas de las compraventas que las vinculan, al haber hecho entrega del edificio a que pertenecen los dieciocho departamentos objeto de dichas compraventas, con materiales de construcción e instalaciones deficientes, en especial con defectos en los conductos interiores de suministro de gas, que no cumplirían con los requerimientos mínimos de seguridad para los usuarios, lo que incluso habría motivado la suspensión de su abastecimiento. 2º) Que la demandada funda su defensa, en síntesis, en que no ha incurrido en incumplimiento de las obligaciones que la ley impone al vendedor, toda vez que hizo entrega de los inmuebles vendidos, los cuales las compradoras declararon haber recibido a satisfacción y, en cuanto al saneamiento de vicios ocultos, la acción estaría prescrita conforme al artículo 1866 del Código Civil. Alega, además, que los desperfectos ocurridos en el año 1998, en la red de gas del edificio, fueron subsanados y que el incumplimiento en que pueda haber incurrido la empresa que construyó la obra, Construcciones y Estructuras del Sol S.A., le es inoponible, porque conforme al artículo transitorio de la Ley 19.472 no le es aplicable lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Urbanismo y Construcciones, que responsabiliza al primer propietario de los daños y perjuicios derivados de defectos de construcción. 3º) Que, respecto de esta última alegación, conviene precisar no se ha hecho valer en la demanda la responsabilidad que la ley impone al primer vendedor de una construcción, sino la responsabilidad derivada del incumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos de compraventa que vinculan a las partes. Tampoco se ha intentado una acción redhibitoria a la que sea aplicable el plazo de prescripción previsto en los artículos 1866 y 1868 del Código Civil, sino sólo una acción indemnizatoria de perjuicios de carácter compensatorio, a la que no resultan aplicables esos breves plazos y que, por no existir regla especial que la regule, debe quedar sujeta a las normas generales. 4º) Que, en apoyo de sus pretensiones, la parte demandante aportó los testimonios de Liliana Alejandra Nilo San Carlos, Manuel Alejandro Valenzuela de la Hoz, Emilio Juan Ruiz de Viñaspre Puig, Mauricio Eugenio Charpentier Gajardo y Raúl Veloso Ferrari, quienes deponen a fojas 96 y siguientes. La primera, quien como arquitecta dijo haber asesorado a la administración del edificio en la materia, declaró que esta construcción presentó deficiencias y varias fallas en sus terminaciones, muchas de las cuales fueron resueltas, sea por la inmobiliaria o por la constructora, reconociendo haber suscrito tanto la carta fechada 11 de junio de 1997, agregada a fojas 102, como el informe que le fuera encomendado en junio o julio de 1998 y que rola a fojas 239 y siguientes, en que se describe pormenorizadamente los defectos detectados. El segundo testigo, administrador del edificio de que se trata, aseguró haber apreciado filtraciones en la terraza superior, fallas en el asfalto del primer nivel de estacionamientos y en la superficie del estacionamiento subterráneo, habiéndose subsanado sólo las dos últimas. Agregó que con posterioridad se descubrió el problema que presentaban los ductos de evacuación de gases, que fueron clausurados por la Superintendencia, lo que afectó el normal uso de los departamentos, debiendo cada propietario adquirir calefones de t iro forzado o termos eléctricos para agua caliente. Reconoció haber suscrito la carta acompañada por la parte demandada a fojas 31, fechada 11 de abril de 1998, por la que puso en conocimiento de

la comunidad Edificio Cumbre las irregularidades existentes en la eliminación de gases de combustión, dando cuenta del resultado de los informes técnicos que la parte demandante aportEl segundo testigo, administrador del edificio de que se trata, aseguró haber apreciado filtraciones en la terraza superior, fallas en el asfalto del primer nivel de estacionamientos y en la superficie del estacionamiento subterráneo, habiéndose subsanado sólo las dos últimas. Agregó que con posterioridad se descubrió el problema que presentaban los ductos de evacuación de gases, que fueron clausurados por la Superintendencia, lo que afectó el normal uso de los departamentos, debiendo cada propietario adquirir calefones de t iro forzado o termos eléctricos para agua caliente. Reconoció haber suscrito la carta acompañada por la parte demandada a fojas 31, fechada 11 de abril de 1998, por la que puso en conocimiento de la comunidad Edificio Cumbre las irregularidades existentes en la eliminación de gases de combustión, dando cuenta del resultado de los informes técnicos que la parte demandante aportó a fojas 243. El testigo Sr. Ruiz de Viñaspre, Director de la Junta de Vigilancia del edificio y propietario de uno de los departamentos, concordó con los anteriores en cuanto a las deficiencias detectadas y, refiriéndose específicamente a los ductos de evacuación de gases, precisó que todos los copropietarios debieron hacer los arreglos y asumir los costos que de este defecto derivaron, reemplazando los calefones y haciendo las demás adecuaciones que ordenó la Superintendencia de Electricidad y Combustibles. El testigo Sr. Charpentier, quien como corredor de propiedades dijo haber intervenido en la venta y arriendo de varios departamentos de edificio Cumbre declaró haber recibido reclamos por la mala construcción y aunque reconoció haber firmado algunas de las actas de recepción material acompañadas por la demandada a su escrito de fojas 167, aclaró que en ese momento no estaban los calefones en funcionamiento y no se había detectado el problema de los ductos de gas. Finalmente, el testigo don Héctor Veloso reconoció haber efectuado la inspección de que da cuenta el informe de fojas 237 y siguientes, de fecha 14 de marzo de 1998, manifestando que en ese momento existía riesgo inminente en el edificio, porque las pruebas de análisis de combustión arrojaron altos índices de monóxido de carbono ambiental en varios departamentos, agregando que las reparaciones estuvieron a cargo del instalador autorizado don Carlos Cayupi y se ejecutaron a costa de los propietarios. 5º)Que de los documentos acompañados por ambas partes a sus presentaciones de fojas 167 y 229 consta que con fecha 5 de mayo de 1998, la Superintendencia de Electricidad y Combustibles formuló cargos en contra de la sociedad demandada a causa de las deficiencias que presentaban los ductos colectivos del edificio Cumbre, ubicado en calle Cristóbal Colón Nº 4665 de la comuna de Las Condes, y luego de haberse identificado a la empresa que construyó el edificio y al instalador de gas, les impuso sendas multas por incumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad necesarias, según Resoluciones Exentas Nº 184, de 1 de febrero de 1999 y Nº 1002 de 3 de diciembre de 1998, en las que se detalla pormenorizadamente las fallas descubiertas, dejando expresamente establecido que a causa de tales deficiencias se detectaron graves emanaciones de monóxido de carbono en el interior de los departamentos, las cuales provocaron riesgos para la salud de los habitantes. 6º) Que los antecedentes relacionados son suficientes para concluir que el edificio Cumbre presentó efectivamente defectos de construcción, que si bien no fueron de carácter estructural, requirieron de reparaciones, algunas de las cuales fueron solucionadas por la inmobiliaria demandada, a la vez que presentó importantes deficiencias en los ductos e instalaciones de gas que provocaron emanaciones tóxicas hacia los departamentos, sin que la demandada haya siquiera invocado, ni menos probado que efectuara las reparaciones necesarias para subsanar estos graves defectos. Por el contrario, de la testimonial rendida consta que han sido los propietarios de los departamentos quienes han debido reemplazar los artefactos, modificar las instalaciones y ejecutar los trabajos necesarios, viendo incluso suspendido el suministro de gas, al margen de

haber estado expuestos al riesgo que para la salud de los moradores y para sus bienes significó la emanación de gases tóxicos en el interior de los departamentos. 7º) Que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de hacer entrega de la cosa vendida en las condiciones estipuladas. Tratándose de un edificio que el propio vendedor ordenó construir para la venta, los departamentos que integran el condominio deben naturalmente contar con las instalaciones necesarias para el adecuado suministro de gas, entre otras, con sujeción a los requisitos que la ley y el reglamento establecen, pues sólo así se asegurará el uso normal de los bienes por los adquirentes. 8º) Que es un hecho no discutido que la demandada, Inmobiliaria Madison S.A., encargó la construcción del edificio a Construcciones y Estructuras del Sol S.A., de acuerdo a las estipulaciones contenidas en el contrato agregado a fojas 23 y siguientes, entre las cuales destacan las cláusulas 12, 16 y 22, en que la comitente se reserva la inspección técnica de la obra a través de los profesionales que ella designe, encargados de la supervigilancia de la misma, quedando la constructora obligada a dar todas las facilidades necesarias para su desempeño y a dar satisfacción a los reparos formulados. Una atenta lectura del contrato deja de manifiesto que las obligaciones asumidas por la constructora quedaron firmemente subordinadas a la satisfacción de los intereses y necesidades de su comitente, que se reservó amplias facultades para vigilar la correcta ejecución de la obra, calificar los materiales y exigir su reemplazo, o poner término al contrato, entre otros casos, según indica la cláusula 20º, por ?deficiencia en la calidad de la construcción o incumplimiento de lo indicado en los planos y especificaciones?. Siendo así, resulta inaceptable la alegación de la demandada en cuanto pretende excusarse de responsabilidad frente a sus compradoras y actuales demandantes, a pretexto que los defectos serían únicamente imputables a la constructora, en circunstancias que estaba en situación de adoptar todas las medidas necesarias para cumplir debidamente su obligación de hacer entrega de los inmuebles en perfectas condiciones a sus compradores. 9º) Que el hecho de haber declarado las demandantes que recibieron los departamentos a satisfacción, no releva a la demandada de responsabilidad por los defectos posteriormente detectados, en particular los relativos al funcionamiento de las instalaciones interiores de gas, que la autoridad fiscalizadora descubrió sólo en el año 1998, lo que hace también irrelevantes los documentos de fojas 124 y siguientes, que aparecen fechados entre los años 1994 y 1995. Al respecto, es útil destacar que en la cláusula 19 del contrato que la demandante celebró con la empresa constructora se consigna expresamente que existen desperfectos que pueden resultar inadvertidos en las revisiones efectuadas por la inspección técnica de la obra, por la Dirección de Obras Municipales, por la recepción que efectúa cada adquirente o en la revisión que realiza la administración del edificio, de manera que mal puede ahora excusarse en una supuesta aceptación de los compradores del estado en que se encontraban las instalaciones del edificio. 10º) Que conforme l o dispone el artículo 1546 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, lo que exige un cumplimiento adecuado y cabal de las obligaciones asumidas. De acuerdo a lo antes razonado, cabe concluir que la demandada ha cumplido su obligación de hacer entrega de los departamentos en forma defectuosa o imperfecta, lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1556 del mismo cuerpo legal genera la obligación de indemnizar los daños causados como consecuencia de su infracción contractual, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de la constructora del edificio. 11º) Que en materia de responsabilidad contractual, el artículo 1547 del Código citado impone la prueba de la diligencia o cuidado al que ha debido emplearlo, de modo que para eximirse de responsabilidad la demandada debió comprobar que no estuvo en situación de evitar el incumplimiento parcial en que ha incurrido al hacer entrega de los inmuebles vendidos, pero con los defectos anotados.

Aún cuando algunas defectuosas terminaciones fueron subsanadas, no hay duda que los problemas que presentaron las instalaciones de gas causaron a las actoras un menoscabo injusto que debe serles compensado, lo que hace procedente declarar la obligación de indemnizar perjuicios que se persigue en la demanda y acceder a la reserva que allí se solicita, conforme al artículo 173 del Código de Procedimiento Civil.

Por estos fundamentos y lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de veintisiete de junio de dos mil dos, escrita a fojas 264 y siguientes, complementada por la de fojas 305, de fecha veinticuatro de mayo de dos mil siete, en cuanto por sus decisiones segunda y tercera rechaza la demanda de fojas 9, e impone a las actoras el pago de las costas, resolviendo en su lugar que dicha demanda queda acogida, con costas, debiendo la demandada indemnizar a las actoras los perjuicios derivados de las defectuosas instalaciones de suministro de gas de los inmuebles adquiridos, la determinación de cuya especie y monto se reserva para ser discutida en la etapa de cumplimiento del fallo o en un juicio diverso.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Cruchag a, quien fue de opinión de confirmar el fallo en alzada y rechazar la demanda en todas sus partes, en especial, por no haber probado las demandantes la existencia de los perjuicios que pretenden les sean compensados, presupuesto indispensable para que pueda tener lugar a la reserva prevista en el artículo 173 del CóAcordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Cruchag a, quien fue de opinión de confirmar el fallo en alzada y rechazar la demanda en todas sus partes, en especial, por no haber probado las demandantes la existencia de los perjuicios que pretenden les sean compensados, presupuesto indispensable para que pueda tener lugar a la reserva prevista en el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y devuélvanse.

Responsabilidad civil en Ley General de Urbanismo y Construcciones

En nuestro Código Civil la responsabilidad civil del constructor por ruina de un edificio se basa en las presunciones de culpa del artículo 2.324 en relación con el artículo 2.003 regla tercera .

Sin embargo, la Ley Nº 19.472, de 16 de septiembre de 1996, incorporó a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (D.F.L. Nº 458, de 1975) un régimen especial de responsabilidad que se aplica con preferencia respecto del Código Civil

Se trata del último supuesto, de reciente data, de responsabilidad objetiva: la responsabilidad civil del propietario primer vendedor, figura nueva creada por la Ley Nº 19.472 que reformó los artículos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante LGUC).El artículo 18 de la LGUC, después de la reforma establece que “El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios ”.La ley vino a proteger fundamentalmente al adquirente de viviendas, pero se hizo también extensiva a terceros víctimas de una falla o defecto en el inmueble.

Supuesto de hecho

En este caso el inmueble presenta fallas o defectos, concepto más amplio que el de ruina. Es así como estas simples fallas o defectos de la cosa pueden no ser constitutivos de ruina pero ser causa o motivo para que opere la responsabilidad establecida en la presente ley, ya sea que la falla o defecto que experimente la cosa construida cause daño o perjuicio al adquirente (vicio en la cosa) o a terceros (daños causados por la cosa).

Naturaleza jurídica

La escasa doctrina sostiene acertadamente que esta es una responsabilidad objetiva o sin culpa porque se hace responsable al propietario primer vendedor de fallas o defectos que no le son imputables ya que, por regla general, estos se deben al quebrantamiento de la lex artis ad hock del constructor o del encargado de la construcción del inmueble.

Fundamento Se sostiene que la ley ha querido crear una responsabilidad objetiva o sin culpa

fundada en la idea de garantía. El fundamento no está en la culpa como transgresión a la lex artis ad hock, sino en la idea de garantía respecto de la víctima (adquiriente o tercero no propietario), quien podrá demandar al dueño de la obra siempre y cuando este sea propietario-primer vendedor.

Concepto de propietario primer vendedor

Este concepto de propietario primer vendedor llama a la ambigüedad. Sin embargo, la doctrina ha entendido que se trata de todo aquel sujeto que, habiendo encargado la construcción y habiendo pagado por ello la vende, despojándose de su dominio. Así, se excluye claramente de esta ley al propietario que encarga esta construcción pero para el uso propio de su familia. Por lo que, a modo de ejemplo, si un médico manda a construir su casa y se produce un daño a un tercero no sería responsable en virtud de esta ley.Nuestro legislador en la historia de la constitución de esta ley parece haber seguido los postulados del Derecho de España en el sentido de hacer responsable al promotor inmobiliario ; que es aquel sujeto o empresario que tiene por giro o tráfico habitual el construir con recursos propios o con constructores contratistas y vender lo construido a terceros.Se dice también que esta ley quiso seguir los postulados del Derecho francés , pero lo hizo con una deficiente técnica. Así, por deficiente técnica legislativa nuestra ley dejó como civilmente responsable al propietario primer vendedor, sin distinguir si este propietario que vende el inmueble se dedica empresarialmente a esa actividad. Esta situación es particularmente grave para las personas naturales e incluso jurídicas que no se dedican a vender y construir inmuebles, ya que según la historia fidedigna de su establecimiento el espíritu de la ley fue hacer civilmente responsable a la sociedad inmobiliaria. Pero con la mentada deficiente técnica jurídica crea este concepto único, que incluye a la empresa inmobiliaria y al simple particular que construye su casa y luego la vende. Esto es particularmente grave si consideramos la corriente de interpretación textual o literal de nuestra jurisprudencia, pues es probable que se le aplique esta responsabilidad objetiva sin culpa a los particulares, sin perjuicio que el que paga luego repita contra el verdadero responsable; es decir, el constructor o subcontratista.

Legitimación pasivaEn primer lugar, tenemos al dueño de la obra. Éste podrá ser una persona natural o jurídica que encarga la construcción de un inmueble y se obliga a pagar el precio al constructor.

En segundo lugar, tenemos al constructor como legitimado pasivo. Es responsable por las fallas o defectos en la construcción. No obstante la regulación establecida por el Código Civil en relación con la responsabilidad civil del constructor por vicio en la cosa en el artículo 2.324 en relación con el artículo 2.003 regla tercera, la LGUC establece una responsabilidad concurrente que se superpone a esta responsabilidad civil de Derecho Común establecida en el Código, por lo tanto estas empresas están sometidas a una doble normativa. A saber:

a) La presunción de culpa por ruina que establece el artículo 2.324 del Código Civil en relación con el 2.003 regla tercera, que es de Derecho Común.

b) En segundo lugar, el régimen de derecho especial establecido por el artículo 18 inciso 3° de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC) DFL 458 que se constituye como una responsabilidad objetiva o sin culpa toda vez que la falla o defecto se deba a hecho o culpa del subcontratista. Esta Ley en su artículo 18 inciso 3º fue muy clara en señalar que “Sin perjuicio de lo establecido en el N° 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos”...De esta manera, la doctrina ha entendido que la responsabilidad civil del constructor en esta ley es objetiva sin culpa o estricta, y ello por dos motivos:i.- Se le hace responder por el hecho o culpa del subcontratista.En ocasiones los constructores utilizan subcontratos para cumplir su obligación de hacer para con el dueño, y sucede que a veces las fallas o defectos son responsabilidad de aquellos subcontratistas.ii.- Por que la ley expresamente señaló que el constructor responde no sólo de fallas o defectos en la construcción (que dan la idea de hechos culpables por la falta a su lex artis ad hock), sino que también responde de simples errores: “los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción”... (artículo 18 inciso 3°). Con anterioridad a la reforma introducida por la ley 19.472 este artículo sólo se refería a fallas o defectos. Después de aquella reforma, el constructor también es responsable de los errores que no son constitutivos de culpa alguna.Por otro lado, la responsabilidad civil objetiva del propietario primer vendedor y del constructor es sin perjuicio del derecho a repetir contra el culpable de la falla o defecto. Sin embargo, si el daño fue debido a simple error no hay contra quien repetir, y el constructor deberá asumir la responsabilidad de pagar.

ProcedimientoEsta ley estableció que todas las acciones a que de lugar este artículo se tramitará

conforme a las reglas del juicio sumario del título XI libro III CPC, pero las partes pueden someter las controversias a la resolución de un árbitro mixto, aunque nombrado por el juez civil.

Prescripción extintiva La ley estableció una prescripción de cinco años, y no de cuatro que es la regla general en la responsabilidad extracontractual que establece el artículo 2.332 del Código Civil. La prescripción se cuenta desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva. El legislador no quiso que el plazo de prescripción se empezara a contar desde el hecho que dio origen al daño (regla general), pero

tampoco estableció que el plazo se contara desde el momento en que el daño se manifestó, que representa la tendencia más moderna.

Ámbito de aplicación de la LeyPor último, el ámbito de aplicación de esta normativa refiere todas las construcciones

regidas por la Ley General de Urbanismo y Construcción DFL 458, y que corresponden fundamentalmente a inmuebles ubicados dentro del radio o extensión urbana del plano regulador respectivo, y no respecto de los ubicados en el ámbito rural.