calculo de alquileres de bienes inmuebles

7/26/2019 Calculo de Alquileres de Bienes Inmuebles

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CLCULO DE ALQUILERES DE BIENES INMUEBLESUTILIZANDO EL VALOR NETO DE REPOSICIN1

Ing. Roberto Fernndez MoralesM.Eng.C.E., [email protected]

1. Introduccin

Los aspectos financieros son fundamentales en la valuacin de bienes inmuebles,especialmente cuando se realizan clculos con fines de determinar las rentas poralquileres. Es por ello que se debe tener conceptos bsicos para comprender elanlisis financiero que est involucrado en las inversiones en bienes inmuebles, a finde obtener un beneficio econmico.

2. Tasa pasiva

Es la tasa que los Bancos pagan a sus clientes por las inversiones que stos realizan.Depende del plazo y del tipo de moneda.

Las tasas pasivas para inversiones en colones, para 1 mes, 3 meses y 6 meses, tantode bancos estatales como privados, se muestran en los Grficos 1 y 2. Se observacomo ha sido lo comn en nuestro pas, que la banca privada ofrece mejores tasas deinters que la estatal.

Grfico 1 Tasa bsica pasiva en colones para

bancos estatales a la primera semana de enero decada ao

Grfico 2 Tasa bsica pasiva en colones para

bancos privados a la primera semana de enero decada aoFuente: Banco Central de Costa Rica Fuente: Banco Central de Costa Rica

En el caso de inversiones en dlares, las tasas pasivas para 1 mes, 3 meses y 6meses, se muestran en los Grficos 3 y 4.

1Artculo publicado en la Revista Construccin Nmero 82 y 83 (www.construccin.co.cr) .1
mailto:[email protected]://www.xn--construccin-zeb.co.cr/http://www.xn--construccin-zeb.co.cr/mailto:[email protected]


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Grfico 3 Tasa bsica pasiva en dlares parabancos estatales a la primera semana de enero de

cada ao

Grfico 4 Tasa bsica pasiva en dlares parabancos privados a la primera semana de enero de

cada aoFuente: Banco Central de Costa Rica Fuente: Banco Central de Costa Rica

3. Tasa activa

Es la tasa que los Bancos cobran a sus clientes por los crditos que se otorgan.Depende del sector que lo solicita y del tipo de moneda.

Las tasas activas en colones para diversos sectores, tanto de bancos estatales comode privados se muestran en los Grficos 5 y 6.

Grfico 5 Tasa activa en colones por sectoreconmico para bancos estatales a la primera

semana de enero de cada ao

Grfico 6 Tasa activa en colones por sectoreconmico para bancos privados a la primera

semana de enero de cada aoFuente: Banco Central de Costa Rica Fuente: Banco Central de Costa Rica

En el caso de los bancos estatales, se nota que las tasas activas para construccin yvivienda se mantienen las primeras ms altas que las segundas. En la banca privada

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la situacin no es la misma. Dependiendo de la situacin econmica del pas y de laspolticas de las entidades financieras privadas, las tasas activas de construccin yvivienda son fluctuantes, en el sentido de que unas son ms altas que las otras, yviceversa.

Para las tasas activas en dlares la situacin es muy similar a la anterior (ver Grficos7 y 8). Se observa que en el caso de las tasas activas para vivienda y construccin,los bancos estatales mantienen las primeras ms bajas que las segundas. Losbancos privados las mantienen fluctuando unas con relacin a la otra dependiendo dela situacin econmica del pas y de sus polticas de crdito.

Grfico 7 Tasa activa en dlares por sectoreconmico para bancos estatales a la primera

semana de enero de cada ao

Grfico 8 Tasa activa en dlares por sectoreconmico para bancos privados a la primera

semana de enero de cada aoFuente: Banco Central de Costa Rica Fuente: Banco Central de Costa Rica

4. Tasa nominal y tasa efectiva

La tasa nominal es la tasa pasiva sin capitalizar.

La tasa efectiva es la que resulta de capitalizar la tasa nominal, la cual depende de losperiodos de capitalizacin (diario, semanal, mensual, semestral o anual).

La relacin entre la tasa nominal y la tasa efectiva se muestra en la Frmula 1.

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TE= 100x1nT

1n

N

+ (Frmula 1)

En donde:

TE= Tasa efectivaTN= Tasa nominaln = Nmero de periodos de capitalizacin

La Tabla 1 muestra la variacin en las tasas nominales y efectivas para distintosperiodos de capitalizacin.

Tasas nominal y efectiva con distintos periodos de capitalizacinCapitalizacin anual (n =12) Capitalizacin semestral (n =2)

Tasa nominal anual Tasa efectiva anual Tasa nominal anual Tasa efectiva anual6.00 6.1678 6.00 6.0900

9.00 9.3807 9.00 9.202512.00 12.6825 12.00 12.360015.00 16.0755 15.00 15.562518.00 19.5618 18.00 18.8100

24.00 26.8242 24.00 25.440027.00 30.6050 27.00 28.822530.00 34.4889 30.00 32.250033.00 38.4784 33.00 35.722536.00 42.5761 36.00 39.2400

4.1 Ejemplo

Calcule la tasa efectiva anual si se tiene una tasa nominal mensual del 12%.

En este caso sustituyendo en la Frmula 1 se tiene que:

TE= 100x112

0.121

12

+ = 12.68% (Frmula 1)

4.2 Ejemplo

Calcule la tasa efectiva anual si se tiene una tasa nominal semestral del 36%.

En este caso sustituyendo en la Frmula 1 se tiene que:

TE= 100x12

0.361

2

+ = 39.24% (Frmula 1)

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5. Tasa inflacionaria

Es el aumento porcentual en un ao que experimenta el nivel general de preciosmedido generalmente por el ndice de Precios al Consumidor (IPC), el deflator del

Producto Interno Bruto u otro ndice de precios.

El Grfico 9 muestra la variacin de la inflacin en los ltimos aos. Se observa que elGobierno ha emprendido una campaa econmica para contener la inflacin y ha sidoexitoso en su objetivo, ya que la misma ha venido en descenso ltimamente.

6. Tasa real

Representa la utilidad neta de una inversin de capital en una entidad financiera. Esdecir, la tasa real es el rendimiento por encima de la inflacin que se paga o serecibe en operaciones financieras.

Est determinada en funcin de la tasa efectiva y de la tasa inflacionaria, tal y comose muestra en la Frmula 2.

TR= x100T1TTI

IE

+

(Frmula 2)

En donde:TR= Tasa realTE= Tasa efectivaTI= Tasa inflacionaria

El Grfico 10 muestra la variacin de la tasa real en los ltimos aos.

Grfico 9 Tasa inflacionaria Grfico 10 Tasa realFuente: La Nacin (www.nacion.com) y el Ministerio deEconoma

Fuente: Ministerio de Planificacin Nacional(www.mideplan.go.cr)

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http://www.nacion.com/http://www.mideplan.go.cr/http://www.mideplan.go.cr/http://www.nacion.com/


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7. Factor de capitalizacin

El factor de capitalizacin es el que capitaliza una inversin. Considera trescomponentes: la tasa de riesgo, la tasa de rendimiento y el porcentaje de incremento

de las rentas o alquileres.

El procedimiento para determinarlo es el siguiente:

a) Con la tasa real se determina el nmero de aos en que se recupera la inversin(ver Frmula 3).

n =)Tlog(1

0.301R+

(Frmula 3)

En donde:n = Nmero de aos para recuperar la inversinTR= Tasa real

b) Calcular la tasa activa de rendimiento mensual segn la Frmula 4.

TAM= 100x1100T

11/k

A

+ (Frmula 4)

En donde:TAM= Rendimiento mensual de la tasa activaTA= Tasa activa anual en porcentajek = Nmero periodos de capitalizacin (12 si es mensual, 6 si es bimensual, 4 si estrimestral, 3 si es cuatrimestral y 2 si es semestral)

c) Determinar la tasa de incrementos anuales segn la Ley General deArrendamientos Urbanos y Suburbanos.

d) Calcular el factor de capitalizacin de acuerdo con la Frmula 5.

FC =

+

+

+

AA

n

A

A

AM

A

TI

1T1

I1

xT

1)T(1 (Frmula 5)

En donde:FC = Factor de capitalizacinTA= Tasa activa anual

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TAM = Tasa activa mensualIA= Incremento anual del contrato de alquilern = Nmero de aos para recuperar la inversin

7.1 Ejemplo

Calcule el factor de capitalizacin si se conoce que la tasa real es del 7.1 %, la tasaactiva para prstamos de vivienda es del 22.8% y se estiman incrementos anuales del15% en el contrato de alquiler.

Los aos que se requieren para recuperar la inversin estn definidos por la Frmula3:

n =)Tlog(1

0.301R+

=)071.0log(1

0.301+

= 10.11 aos 10 aos (Frmula 3)

De acuerdo con la Frmula 4, la tasa activa mensual es:

TAM= = 100x1100T

11/k

A

+ = 100x1

10022.8

11/12

+ = 1.73% (Frmula 4)

Se tiene que:n = 10 aosTAM= 1.73 %TA= 22.8 %IA= 15%

Sustituyendo en la Frmula 5:

FC =

+

+

+

AA

n

A

A

AM

A

TI

1T1

I1

xT

1)T(1=

0.228-0.15

11.228

1.15

x0.0173

11.228

10

(Frmula 5)

FC = 13.1792 x 6.1693 = 81.31 81

Lo que sucede en realidad es que el factor de capitalizacin es equivalente al valorpresente de los valores futuros de los incrementos que se producen en el contrato,descontados a la tasa activa anual. En la Figura 1 se muestra el mismo clculoanteriormente realizado, el cual fue efectuado empleando una hoja electrnica. Elvalor futuro al final del primer ao es de 13.21. A este valor se le aplica el incrementoanual del 15% por el periodo de recuperacin de la inversin (10 aos), el cual se

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muestra en la parte superior de la Figura 1. Una vez realizado este clculo, se trae avalor presente los valores futuros, el cual corresponde al factor de capitalizacin. Eneste caso, el factor de capitalizacin es de 81.48 en vez de 81.31 calculado mediantela Frmula 5.

Figura 1 Clculo del factor de capitalizacin

8. Clculo del valor del alquiler

Una vez determinado el factor de capitalizacin el proceso para calcular el valor delalquiler es relativamente sencillo, tal y como se detalla a continuacin:

a) Se debe definir el valor de neto de reposicin (VNR), el cual se obtiene aplicandola frmula de Ross-Heidecke o mediante un estudio comparativo de mercado.

b) El valor de la renta neta se obtiene mediante la aplicacin de la Frmula 6:

RN=

FCVNR

(Frmula 6)

En donde:RN = Renta netaVNR = Valor neto de reposicinFC = Factor de capitalizacin

c) Se obtiene el valor de la renta bruta, el cual ser el monto del alquiler que secobrar, mediante la Frmula 7:

RB=B

sdeduccione%-1

RN (Frmula 7)

En donde:RB= Renta brutaBRN = Renta neta

Las deducciones son todos aquellos costos que es necesario aplicar al inmueble,para que ste se mantenga en un estado ptimo y acorde con las leyes e impuestos

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vigentes. Usualmente se expresan como un porcentaje del valor del inmueble.Algunos de estos son: Impuestos municipales Servicios municipales Administracin del inmueble Servicios pblicos como agua, alcantarillado, luz y telfono si as est establecido

en el contrato de alquiler Desocupacin del inmueble Seguros Impuesto sobre la renta

d) Se determina la tasa de alquiler mensual de acuerdo con la Frmula 8.

TAAM= x100VNRRB

(Frmula 8)

En donde:TAAM= Tasa de alquiler mensualRB= Renta brutaBVNR = Valor neto de reposicin

La tasa de alquiler anual se determina acorde con la Frmula 9.

TAA= x1001100

T1

kAAM

+ (Frmula 9)

En donde:TAA= Tasa de alquiler anualTAAM= Tasa de alquiler mensualk = Nmero periodos de capitalizacin (12 si es mensual, 6 si es bimensual, 4 si estrimestral, 3 si es cuatrimestral y 2 si es semestral)

La tasa de alquiler anual deber ser superior a las que pagan las inversiones endepsito a plazo para periodos similares al de recuperacin de la inversin para queesta sea rentable.

8.1 Ejemplo

Un inversionista desea adquirir una vivienda con fines de generar ingresos porconcepto de alquiler. Determinar el valor del alquiler bajo las siguientes condiciones:

Valor neto de reposicin de la vivienda: 8,000,000 Porcentaje de deducciones: 18 % Tasa real: 3.5 %

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La tasa activa para prstamos de vivienda es de 19.00% (Instituto Nacional deSeguros al 13 de junio del 2004).

La tasa de inters de depsitos en colones a 1 ao plazo es del 12.30%(Banco Nacional de Costa Rica al 13 de junio del 2004)

Los incrementos anuales del alquiler sern del 15%.

Se tiene que el periodo de recuperacin de la inversin es:

n =)Tlog(1

0.301R+

=)035.0log(1

0.301

+= 20.15 aos 20 aos (Frmula 3)

La tasa activa mensual es:

TAM= = 100x1100T

11/k

A

+ = 100x1

10019

11/12

+ = 1.46% (Frmula 4)

El factor de capitalizacin ser:

FC =

+

+

+

AA

n

A

A

AM

A

TI

1T1

I1

xT

1)T(1=

0.19-0.15

11.191.15

x0.0146

11.19

20

(Frmula 5)

FC = 13.0137 x 12.3830 = 161.15 161 (Frmula 5)

El valor del factor de capitalizacin calculado mediante la utilizacin de una hojaelectrnica es de 161.13.

La renta neta ser:

RN=

FCVNR

=

1618,000,000

= 49,689 (Frmula 6)

La renta bruta para un porcentaje de deducciones del 18 % ser:

RB=B

0.18-149,689

= 60,596 (Frmula 7)

La tasa de alquiler mensual ser:

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TAAM= x100VNRRB

= x1008,000,000

60,596

= 0.76 % (Frmula 8)

La tasa de alquiler anual ser:

TAA= x1001100

T1

kAAM

+ = x1001

1000.76

112

+ = 9.51 % (Frmula 9)

La tasa de alquiler anual del 9.51% es inferior al 12.30% de los depsitos a un aoplazo del Banco Nacional, lo cual no hace rentable la inversin. El inversionista nodebe adquirir la vivienda para fines de alquiler.

8.2 Ejemplo

Determine el alquiler mensual que se debe cobrar para un edificio de apartamentoscon un rea total de 500 m2, bajo las siguientes condiciones: Valor neto de reposicin del edificio: 58,661,000 Porcentaje de deducciones: 22 % Tasa real: 6.3 % La tasa activa para prstamos comerciales: 21.50% La tasa de inters de depsitos en colones a 1 ao plazo es del 12.30%

(Banco Nacional de Costa Rica al 13 de junio del 2004) Los incrementos anuales del alquiler sern del 15%.

Se tiene que el periodo de recuperacin de la inversin es:

n =)Tlog(1

0.301R+

=)063.0log(1

0.301

+= 11.34 aos 11 aos (Frmula 3)

La tasa activa mensual es:

TAM= = 100x1100T

11/k

A

+ = 100x1

10021.50

11/12

+ = 1.64% (Frmula 4)

El factor de capitalizacin ser:

FC =

+

+

+

AA

n

A

A

AM

A

TI

1T1

I1

xT

1)T(1=

0.215-0.15

11.2151.15

x0.0164

11.215

11

(Frmula 5)

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FC = 13.1098 x 6.9818 = 91.53 92. (Frmula 5)El valor del factor de capitalizacin calculado mediante la utilizacin de una hojaelectrnica es de 91.75.

La renta neta ser:

RN=

FCVNR

=

9258,661,000

= 637,620 (Frmula 6)

La renta bruta para un porcentaje de deducciones del 22 % ser:

RB=B

0.22-1637,620

= 817,461 (Frmula 7)

La tasa de alquiler mensual ser:

TAAM= x100VNRRB

= x10058,661,000

817,461

= 1.39 % (Frmula 8)

La tasa de alquiler anual ser:

TAA= x1001100

T1

kAAM

+ = x1001

1001.39

112

+ = 18.02 % (Frmula 9)

En este caso, la tasa de alquiler anual del 18.02% es superior a la tasa de losdepsitos a plazo del 12.30%, lo que hace la inversin rentable. La renta bruta a

cobrar por los apartamentos debe ser al menos de 1,635/m2

500817,461

.

9. CONCLUSIONES

Las labores de los profesionales dedicados a la valuacin de bienes inmuebles enocasiones los llevan a realizar clculos con fines de determinar los alquileres de losmismos. El clculo de alquileres empleando el valor neto de reposicin es una

opcin factible para definir los montos de los alquileres.

Es claro del anlisis anterior que la tasa real es un factor determinante en el anlisisque se ha planteado, ya que influye en forma significativa sobre la decisin de lainversin con fines de alquiler. Cuando se incrementa la tasa real, se disminuye elperiodo de recuperacin de la inversin, lo cual hace que la tasa de alquiler anualsea mayor, y provoca que la rentabilidad de la inversin con fines de alquileraumente (ver el Grfico 11).

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Grfico 11 Tasa real y tasa de alquiler anual

Otro factor a considerar es la tasa de alquiler anual, la cual debe ser comparadacon la rentabilidad de los depsitos a plazo que podra hacer el inversionista.Cuando la tasa de alquiler anual sea superior a la tasa de las inversiones de losdepsitos a plazo, el proyecto de invertir con fines de alquiler es rentable para elinversionista.

Finalmente, un anlisis de sensibilidad demuestra que el porcentaje dededucciones tambin influye sobre la tasa de alquiler anual. Mayores porcentajesde deduccin harn que la tasa de alquiler anual se incremente.

Grfico 12 Tasa de alquiler anual para distintos porcentajes de deducciones

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Bibliografa

1- Fernndez Morales, Roberto. Valuacin de Bienes Inmuebles para EntidadesFinancieras. Centro de Transferencia de Tecnologa, Escuela de Ingeniera Civil,Universidad de Costa Rica. 2002.

2- Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos de Valuacin, A.C. Capitalizacin yProductividad.

3- Hernndez Guerrero, Rafael. Bienes Races. Valuacin y Explotacin. InstitutoMexicano de Valuacin de Sinaloa, A.C. Colegio de Ingenieros Civiles de Sinaloa,A.C.

4- http://www.bncr.fi.cr5- Ley 7527. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

(http://www.racsa.co.cr/asamblea/)

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http://www.bncr.fi.cr/http://www.racsa.co.cr/asamblea/http://www.racsa.co.cr/asamblea/http://www.bncr.fi.cr/

calculo de alquileres de bienes inmuebles

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