brochure melao ecolodge spa 2014
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Plan de Negocios
Melao Ecolodge Spa C.A.
RIF J-29844576-9
mayo de 2014
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¿QUIÉNES SOMOS?
Melao Ecolodge Spa es un proyecto de turismo ecológico de lujo que comprende 86 habitaciones, Spa, Gastronomía y Eventos. Estamos enfocados al
segmento alto venezolano e internacional. Nos localizamos en Puerto Abajo Playa Parguito, donde se concentra el turismo de mayor valor agregado
de la Isla de Margarita.
En la actualidad tenemos aprobada la afectación de recursos por parte del M.P.P Ambiente, faltándonos solamente para gestionar el crédito de la
gaveta turística ante la banca, la factibilidad de MINTUR y el permiso de construcción por la Alcaldía de Antolín del Campo. Se puede empezar a mover
tierra inmediatamente y construir en seis meses.
Somos una empresa familiar corporativa donde los criterios empresariales los dicta el mercado y la responsabilidad social.
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NUESTRAS MOTIVACIONES
Participar en la tendencia mundial hacia el turismo ecológico de calidad y ser pioneros en Margarita en este negocio.
De manera sostenible, darle el uso más rentable a los terrenos que tiene nuestra familia en Margarita.
Ejecutar una estrategia legal y fiscal, desarrollada por los mejores asesores del país; para la protección de la inversión.
Aprovechar el apoyo financiero oficial para reforzar la viabilidad del proyecto.
Contratar la mejor gerencia en las áreas claves para el éxito del negocio: Alojamiento, Spa, Gastronomía y Eventos.
Expandirnos horizontalmente hacia nuestros terrenos vecinos con proyectos viables para garantizar la sostenibilidad de largo plazo del
proyecto original.
Crear Valor Social que mejore el entorno del proyecto.
Formar RRHH permanentes y rentables que sientan Melao como suyo y que entiendan las necesidades de nuestros clientes.
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NUESTRAS FORTALEZAS
Gracias a un profundo estudio de mercado, hemos conceptualizado la diferenciación de producto que nuestro segmento necesita.
Superamos la oferta existente aprovechando todas las ventajas comparativas. Fomentamos el uso del avión, minimizamos y simplificamos al
máximo los desplazamientos en La Isla.
Nuestro plan de negocio se concentra en vencer la estacionalidad complementando la demanda de nuestros huéspedes con el creciente
mercado de residentes de La Isla y huéspedes de otros hoteles.
Ecología: Defendemos la Naturaleza. Maximizamos los beneficios económicos y sociales sin comprometer los recursos de las siguientes
generaciones. Reforzamos la relación entre los grupos humanos y su ambiente. Creamos conciencia ecológica en las personas que
interactúan con nuestro proyecto: Clientes, Empleados, Socios y Comunidad.
En el turismo ecológico de lujo es más importante los activos ambientales que las condiciones políticas y económicas. El carácter ecológico y
social del proyecto hará más fácil el apoyo de la comunidad y las autoridades.
La arquitectura ecológica disminuye a largo plazo los costos de mantenimiento y facilita las futuras ampliaciones. Rescatamos elementos de
la arquitectura tradicional margariteña como lajas, conchas y algunas maderas. El diseño bioclimático (los techos verdes) maximiza el ahorro
energético y el confort de los huéspedes. Contamos con sistemas de recolección y tratamiento del agua de lluvia. Melao tendrá una densidad
476 Mts² por habitación con 3.000Mts² de construcción unidades de negocio como el Spa, el Restaurant y Eventos que generan ingresos
independientes al alojamiento. Somos un proyecto poco denso pero aprovechado.
Según nuestro estudio financiero, el carácter ecológico no solamente no afecta la rentabilidad sino que la refuerza.
La separación óptima de las unidades de negocio permite aprovechar las economías a escala y fomenta una gerencia de mayor calidad.
Nuestro Spa. Crea incentivos para quedarse en el hotel, creando un público cautivo.
Gastronomía. Haremos una apuesta por hacer el mejor restaurant de comida margariteña, saludable y ecológica de Venezuela. Los festivales
gastronómicos incentivaran la fidelización.
Eventos. Melao va a ser el primer hotel de La Isla diseñado exclusivamente para el mercado de bodas y eventos corporativos de alto valor
agregado. Tenemos una oportunidad única para liderar el mercado de bodas de destino en Venezuela y el potencial para atacar el extranjero
gracias a nuestra competitividad en precio y calidad, así como por la mayor regularidad del clima. Mayor Exclusividad: La disponibilidad de
los pescado y mariscos dan posibilidades de hacer un catering más sofisticado que en Caracas. El prestigio que tiene La Isla realza el valor
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social de la celebración. Logística: Logra reunir en un mismo sitio la ceremonia, la fiesta y la luna de miel. Puerto Libre. El gasto en bebidas
alcohólicas se reduce un 30%. Mercado corporativo: Incentivos, Congresos, Convenciones, Lanzamiento de Productos, etc. La estacionalidad
de este mercado es invertida a la vacacional y de alto poder adquisitivo.
Nuestro proyecto de arquitectura está dirigido por el Arq. Domingo Acosta (FAU UCV, Ph D University of California, Berkeley,
www.domingoacosta.com) y con la asesoría de Fruto Vivas (www.frutovivas.net), y Efraín Vivas (www.efrainvivas.net).
Colindamos con la playa semi privada de Puerto Abajo.
Los precios están sustentados por un profundo análisis de mercado y una estrategia comercial. Tenemos la estrategia “Mas por lo Mismo.”
Agresivos al inicio. Una vez logremos el objetivo de fidelización los precios comenzaran a subir, tomando en consideración las diferencias de
calidad con el resto del mercado.
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NUESTRAS OPORTUNIDADES
Ventajas comparativas únicas para entrar al mercado internacional en el mediano plazo. Insumos y mano de obra a precios más que
competitivos con respecto a otras islas del Caribe.
Nuestra institucionalidad nos facilitara el control sobre la calidad ambiental y social del entorno.
Expansión. El conocimiento del mercado de turismo de lujo ecológico permite una expansión vía franquicia. Economías de Escala
aprovechables para expandir vertical y horizontalmente el negocio
Los incrementos de la competencia son positivos ya que difunden la ecología, la salud y el bienestar, lo que se traduce en más mercado que
con liderazgo, podremos captar.
Captación del turismo emisivo. En época de devaluaciones o controles de cambio Melao recibiría a un buen porcentaje de venezolanos que
viajarían al exterior.
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ESTUDIO FINANCIERO
Tenemos a su disposición un estudio financiero completo de nuestro modelo de negocio desarrollado por Price Waterhouse Venezuela. Allí
sustentamos mediante el análisis de flujo de caja descontado la viabilidad y alta rentabilidad de Melao Ecolodge Spa.
INVERSIÓN
Plan de Inversiones y Fuentes de Financiamiento
(Expresado en Bs.)
Aporte Socios Aporte Bancario Inversión Total
Activo Fijo
Terreno 116.235.111 116.235.111
Obras Civiles 224.197.442 523.127.364 747.324.805
Equipamiento 184.962.889 184.962.889
Total Activo Fijo 340.432.552 708.090.253 1.048.522.805
Capital de Trabajo
Capital de Trabajo (03 meses) 29.662.693 29.662.693
Intangibles
Total Predesarrolo 7.563.500 7.563.500
Total 377.658.745 708.090.253 1.085.748.998
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CONCLUSIONES DEL ESTUDIO FINANCIERO
VARIABLES
A continuación, un comentario sobre variables más importantes de la valoración de Melao Ecolodge Spa:
Costo de Construcción, Equipamiento y Tipo de Cambio: Debido a nuestro carácter ecológico, debemos estar preparados para costos fijos
iniciales mayores en comparación con otros proyectos. El equipamiento también debe ser relativamente más alto si queremos diferenciarnos
hacia el segmento de lujo. Debemos ser fieles a nuestro objetivo ecológico sin perder de vista la sostenibilidad económica pensando en los
beneficios largo plazo.
Inflación y costos financieros: Por otro lado, Melao es muy sensible positivamente al crecimiento de precios debido a que los costos
financieros no están indexados. Por la Ley Orgánica de Turismo, serán los mismos, independiente del cuadro inflacionario que tengamos. El
inversionista sabrá que Venezuela tiene una gran historia inflacionaria y participar en un negocio que no solo este protegido de la inflación
sino que además se beneficie ella; es la mejor razón financiera para invertir.
Tarifas: Nuestros precios se basan en la estrategia de ¨Mas por lo mismo.¨ Estos se basan en un prima sobre el precio de mercado con una
oferta muy superior y consistente con las necesidades del cliente. Esta prima es bastante moderada para la diferenciación (lujo y ecología)
que tiene el producto. Es decir, que vemos posible aumentarla a medida que ganemos en fidelidad del cliente, lo cual tiene un efecto positivo
en el VAN.
Nomina: Los efectos de cambios en la nómina en el VAN son mínimos en comparación con otras variables. Este indicador nos indica que
tenemos cierto margen para buscar a los mejores RR.HH. Sin embargo, el efecto cualitativo de una buena nomina no se mide sino en lograr
los objetivos de fidelización por la excelencia de servicio.
Riesgo País: Es una de las variables más importantes para la valoración por VAN ya que castiga los flujos más alejados. Sin embargo, una
mejora en este indicador no solo mejorara el VAN cuantitivamente sino que significara una mayor apertura a los mercados internacionales
con lo que cambiarían los fundamentales. La amenaza serian una caída de los precios del petróleo o un incremento mayor del
apalancamiento nacional manteniendo los niveles actuales de productividad.
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INVERSIÓN
Melao quiere contar con un grupo equilibrado de inversionistas que maximicen el valor de la empresa. Nuestra intención principal es tener socios
capitalistas, que por la rentabilidad y ventajas fiscales quieran invertir en él. Estamos abiertos a varias opciones de inversión y a continuación
presentamos las más simples.
1. VENDER EL HOTEL LLAVE EN MANO.
Esta es la opción más interesante si inversionista quiere construir el proyecto, pero tiene posibilidades de operarlo por su cuenta y/o no desea una
asociación con nosotros. Esta opción es interesante para aquellos que han tenido hoteles pero saben que construir y desarrollar en Margarita puede
ser complicado sin tener experiencia previa en la Isla. En esta opción, el inversionista compra las acciones a en dos tiempos y se establece un contrato
de gerencia de proyecto con la junta directiva actual. El alcance y presupuestos serán a convenir.
MONTO DE INVERSIÓN: Bs 377.658.745.
VALOR DE LAS ACCIONES: Bs 214.725.770
La cronología seria la siguiente:
1. Se vende la totalidad de las acciones de MESCA al grupo inversor. El valor de las acciones es el del terreno más el valor actual neto del
proyecto. Es decir Bs 214.725.770
2. Este monto se paga una parte al instante al vender las acciones y otra parte al entregar el hotel.
3. Los socios deben tener en un fideicomiso para pedir el crédito y hacer frente a la construcción del hotel.
4. Se firma un contrato de gerencia de proyecto y obra a la directiva de Melao Ecolodge Spa que se encargan de coordinar todos los
profesionales y recursos para entregar el hotel en completa operación.
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2. VENDER LA COMPAÑÍA ENTERA EN EL ESTADO ACTUAL.
El inversionista no solo quiere ser propietario en solitario, sino que además tiene su gerencia de proyecto y obra. En tal caso se venden todas las
acciones de la CA terreno incluido y propiedad intelectual del proyecto.
PRECIO: 178.823.247,40
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PROFESIONALES DETRÁS DEL PROYECTO
Melao Ecolodge Spa CA cuenta con la asesoría y posterior auditoría de Espiñeira, Sheldon y Asociados, miembro de Price Waterhouse & Coopers que
es uno de los mayores consultores a nivel mundial.
La arquitectura está a cargo de Arquitectura Viva (Domingo Acosta, Fruto Vivas y Efraín Vivas Arquitectos)
Nuestro asesor legal en Margarita es el Dr. Roberto Calvaresse.
La asesoría hotelera está a cargo de Manuel Oramas, ex gerente de Hoteles Intercontinental Venezuela.
La construcción y estimados de costos está diseñada por PMA proyectos quienes han construido el CC La Vela, varios CC Sigo, Sun Hotels y varios
proyectos del actual Plan Vivienda subcontratados por la brasilera Odebretch.
El paisajismo estará a cargo del Enrique Blanco quien la reforma del parque del Este y el paisajismo del Hilton Margarita.
La asesoría de energías renovables queda a cargo del Instituto de Energía de la Universidad Simón Bolívar.