Publicado: Revista de Derecho ~ www.jpdesc.com.ar (septiembre 2008)

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BOLETO DE COMPRAVENTA vs.

EMBARGANTE POSTERIOR

Por José Pablo Descalzi

SUMARIO: I. Introducción. – II. Hechos relevantes. – III. La decisión en comentario y los precedentes. – IV. Legalidad y justicia de la solución. V. Consideraciones finales.

I. INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo se comentará la sentencia dictada por la Cámara de Apelaciones de Bahía Blanca en lo Civil y Comercial, con fecha 12 de abril de 2007, en los autos “Damiani, Gustavo Manuel y otros s/ tercería de domi-nio en ‘Cía. Financiera SIC c/ Centineo, José y otro s/ Cumplimiento de con-trato’” (1).

El caso, sintéticamente, se trata de un conflicto planteado entre un adqui-rente de un inmueble por boleto de compraventa y un acreedor del vendedor, que embargó el bien con fecha posterior a la transmisión de su posesión.

En términos generales, la jurisprudencia y la doctrina consecuente pre-sentan tres posiciones sobre este conflicto que, como se verá, ponen el acento en distintos aspectos relacionados con la publicidad de los derechos.

El fallo que comentamos, no obstante que se enrola en la postura amplia, que ampara al adquirente por boleto con posesión anterior a la inscripción de la medida cautelar, rechaza el reclamo porque no cumple los requisitos exigi-dos por la doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires.

II. HECHOS RELEVANTES

Sintéticamente, los hechos del caso pueden esquematizarse así.

1. En los autos principales se decretó el embargo y la subasta del inmue-ble en cuestión.

2. Se presenta una tercería de dominio, y en subsidio de mejor derecho, alegando que: a) se pagó la totalidad del precio de compra con anterio-ridad a la medida cuestionada; b) se otorgó poder especial a favor de los compradores para la escrituración; c) el mismo día en que se otorga

1 El caso puede consultarse íntegro en www.scba.gov.ar/juba.

el apoderamiento del bien con intervención de la escribana, ésta redacta el boleto en cuestión; d) el boleto, sin embargo, no fue sellado y no se efectivizó la escritura traslativa de dominio; e) el bien fue dado en loca-ción; f) el embargo trabado es de fecha posterior a la adquisición del bien.

3. La codemandada, actora de autos principales, pide el rechazo de la ter-cería; para ello alega que: a) desconoce autenticidad de la documental adjuntada; b) el boleto en cuestión carece de fecha cierta, pues el poder especial mencionado no hace referencia al mismo.

4. El otro codemandado, a la sazón demandado de autos principales, no contesta el traslado y pierde el derecho a hacerlo en el futuro.

III. LA DECISIÓN EN COMENTARIO Y LOS PRECEDENTES

1. La decisión en comentario

A) El caso en primera instancia:

En primera instancia se rechaza la demanda, con costas. Luego de invo-car la doctrina legal de la Suprema Corte de Buenos Aires, indica que la fecha cierta del boleto es requisito esencial para su oponibilidad; y en el caso no concurre.

Para decidir así, consideró que: 1º) la actora no adjuntó el boleto original sino una fotocopia simple; 2º) el poder otorgado para escriturar el bien no hace alusión alguna al boleto, por lo que no adquiere fecha cierta; 3º) esto hace innecesario considerar las demás pruebas sobre el pago y la posesión.

B) Las pretensiones recursivas:

Los terceristas apelan esa decisión por las siguientes razones: a) el bole-to original fue presentado, conforme surge de las constancias de autos que in-dican, pero –agregan– desconocen por qué “desapareció”; b) el codemandado, demandado de autos principales, reconoció su autenticidad; c) el art. 1035 del Código Civil no es taxativo; d) del poder especial cabe inferir la existencia del boleto en cuestión; e) que, con anterioridad al embargo, el bien fue dado en locación por su parte.

La codemandada, actora en autos principales, al contestar indica que: a) nunca se acompañó el boleto original; b) el reconocimiento que realizó el co-demandado se hizo en base a una fotocopia; c) ni del poder especial ni de las demás pruebas producidas, surge con certeza la celebración del boleto, por lo que resulta inoponible y solicita el rechazo del recurso.

C) La decisión de Cámara:

La Cámara plantea el caso a resolver como un conflicto entre poseedor ex-boleto que promueve tercería, para hacer prevalecer su crédito, frente a otro acreedor del transmitente, que embargó el inmueble con fecha posterior a la posesión del bien detentada por el adquirente.

Practicado el sorteo pertinente, vota en primer término el Dr. Peralta Mariscal; quien, luego de hacer una revista de la jurisprudencia y de invocar la doctrina de la Suprema Corte de Buenos Aires sobre el punto, consideró que correspondía rechazar el recurso y confirmar la sentencia en cuanto había sido materia de agravio, con costas. Adhieren los Dres. Pilotti y Viglizzo.

Para decidir así, básicamente, se funda en dos razones centrales:

– El tercerista no revirtió el fundamento central de la decisión de grado, esto es: que no se adjuntó el boleto de compraventa original, sino una fotoco-pia simple, sin eficacia probatoria (2); incluso, oportunamente desconocida por la contraria.

– Sin perjuicio de ello, aún habiéndose agregado el original, tampoco hubiera sido oponible por carecer de fecha cierta, requisito esencial en la doc-trina legal de Buenos Aires; cuestión que no se modifica por la interpretación no taxativa que pueda hacerse del art. 1035 del Código Civil.

2. Los precedentes

A) La Suprema Corte de Buenos Aires:

La Suprema Corte bonaerense avala la posición amplia en que se ubica el caso en comentario. Tiene dicho, como doctrina legal que cita el juez pre-opinante, que: “Resulta procedente la tercería intentada sobre la base de un boleto de compraventa, porque el amparo que confiere el art. 1185 bis del Có-digo Civil resulta oponible al acreedor embargante en un proceso ejecutivo, en tanto queden acreditados los extremos de esa norma y el crédito del compra-dor sea anterior al del embargante. El comprador tiene así un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante y ese pago debe ser entendido por el concepto dado por el art. 725 del Código Civil”. Así lo resolvió, por ejemplo, entre muchos otros casos –que se omiten por razón de brevedad–, en: “Penas, Ricardo A. c/ Urban, Raúl s/ Ejecutivo”, sentencia del 24 de junio de 1986 (AyS 1986-II-123).

2 Conforme doctrina legal que invoca: “carecen de eficacia probatoria las fotocopias simples sin au-

tenticar”, SC Buenos Aires, septiembre 12-1989: “Mela, Teresa Lidia y otras c/ Mesa, Osvaldo s/ Desalo-jo” (Ac. 42645), AyS 1989-III-334.

Con posterioridad el Tribunal provincial precisó que: “Si bien el art. 1185 bis del Código Civil se refiere al caso de concurso o quiebra del vende-dor, autorizando a oponer el boleto al conjunto de acreedores que conforman la masa, no se advierte razón alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor embargante en un proceso ejecutivo” (3).

B) Otros Superiores tribunales del país:

a) Posición amplia: Además del Tribunal bonaerense, cabe ubicar en es-ta orientación amplia a la Suprema Corte de Mendoza que, en pleno, en las causas “Ongaro de Minni” de 1991 (4) y “Fernández” de 1996 (5), sintética-mente, indicó que el adquirente por boleto de compraventa triunfa si, en forma concurrente: adquirió el bien del titular registral o de su sucesor, el boleto cuenta con fecha cierta o certidumbre fáctica de su existencia, tiene publicidad (registral o posesoria) de buena fe y pagó –como mínimo– el 25% del precio antes de la traba del embargo o de la apertura del proceso universal. También aplica esta doctrina en “CitiBank c. Coria” de 2000 (LLGC, 2001-470).

b) Posición intermedia: En esta solución, similar a la anterior en sus efectos, se encasilla –por ejemplo– el Superior Tribunal de Entre Ríos; en la causa “Díaz de Jiménez” de 1994 (6) indicó que “la publicidad posesoria con-serva toda su trascendencia” y que “cuando existe colisión entre la publicidad registral y la posesoria debe acordarse preferencia a la precedente en el tiem-po”.

c) Posición restrictiva: La Corte Suprema tucumana adhiere a la posi-ción restrictiva, favorable al embargante, considerando que la tercería de do-minio debe fundarse en un derecho real, transmitido mediante la escritura de-bidamente registrada. Así, por ejemplo, en las causas “Rubio” de 1992 (7) y “Melgarejo” de 2004 (8).

3 SC Buenos Aires, febrero 9-1993: “Club Personal Banco Río Negro y Neuquén Bahía Blanca s/

Tercería de dominio en ‘Gaucci, Roberto c/ Graetz, Rodolfo s/ Cobro ejecutivo’” (Ac. 44.882), LL, 1994-C, 208.

4 SC Mendoza, en pleno, diciembre 6-1991: “Ongaro de Minni y otros en: ‘Gómez c/ Grzona s/ or-

dinario’, p/ tercería s/ casación”, LL, 1992-B, 159. 5 SC Mendoza, en pleno, mayo 5-1996: “Fernández c. Coviram”, LL, 1996-C, 208.

6 ST Entre Ríos, sala Civil y Comercial, mayo 17-1994: “Díaz de Giménez, Celia R. y otro c/

Obaid, Miguel E. y otro s/ Sumario por tercería”, JA, 1995-II-108. 7 CS Tucumán, sala Civil y Penal, abril 231992: “Rubio, Nélida V. c. Filipini, Hugo y otros”, DJ,

19942672. 8 CS Tucumán, sala Civil y Penal, marzo 12-2004: “Melgarejo, Adrían y otro c/ Guerra Méndez,

Adán y otro”, LLNOA, 2004, 1092.

También se ubica en esta postura el Superior Tribunal de La Pampa que, en la causa “Díaz” de 1997 (9), indicó que la publicidad registral protege la “apariencia” y que resulta más “razonable y justo” proteger a quienes se so-meten a esta legislación que aquellos que optan por la cambiante realidad po-sesoria (10).

C) La Corte Suprema:

La Corte Suprema de Justicia de la Nación asumió, por lo menos, dos posiciones sobre este conflicto. En la causa “Marconi” de 1979 (Fallos 301:1047) (11) cohonesta la posición restrictiva. Sin embargo, en la causa “Banco de Crédito Argentino” de 2006 (Fallos 329:3979), siguiendo el dicta-men del Procurador General, adhiere a la posición amplia.

IV. LEGALIDAD Y JUSTICIA DE LA SOLUCIÓN

1. Valoración de la sentencia

A) La legalidad de la solución:

La sentencia propone la solución del caso desde la tercería de mejor de-recho del art. 97 del Código Procesal Civil, fundada, básicamente, en los arts. 725, 1035, 1185 bis y 2355 in fine del Código Civil y en la consecuente doc-trina legal del Superior Tribunal bonaerense.

B) La justicia de la solución:

La solución es justa independientemente de que, por un déficit probato-rio del tercerista, el caso no superó el examen de procedencia en concreto.

2. Nuestra opinión Se asume que la entrega de un inmueble mediante boleto de compraven-

ta importa una transmisión legítima, aunque imperfecta, de dominio (arts.

9 ST La Pampa, sala A, abril 21-1998: “Díaz, Alberto L. c/ Banco de La Pampa y otro s/ Tercería

(en autos: Bando de La Pampa c/ Ganuza, Rolando O. s/ Ejecutivo y embargo preventivo)”, expte. nº251/97.

10 Sería interesante analizar las razones (necesidades e intereses) subyacentes de este fallo para en-

tender por qué, en rigor, dirimen el conflicto protegiendo la apariencia más allá de la realidad; pero ex-cedería el espacio del comentario.

11 En rigor, se consideró que la cuestión, siendo de hecho y prueba, resulta ajena al recurso extraor-

dinario; con lo cual quedó firme la decisión de cámara que resolvió el conflicto afirmando que el boleto de compraventa no justifica la tercería de dominio intentada.

1184, inc. 1º, 1185, 2355, in fine, 2505 y 2602 del Código Civil). La cuestión, por razón de esa imperfección, es determinar su oponibilidad en los términos del art. 2505 a terceros acreedores del vendedor que, con posterioridad a esa entrega, obtengan acceso registral de una medida cautelar en garantía de su crédito –no necesariamente relacionado con el inmueble–.

Casos como el que se comenta, bajo estas condiciones, admiten su re-ducción a un conflicto entre la publicidad posesoria y la registral.

En ese orden, debe aceptarse que la publicidad registral sólo es un medio declarativo, fundado en “títulos”, y que, por lo tanto, no siempre refleja la “realidad” (doc. arts. 2º, 4º, 20 y 22 de la ley 17801). Va de suyo que, toda consecuencia derivada de su interpretación, debe ser aplicada con carácter res-trictivo para evitar que una ficción se imponga a la verdad jurídica objetiva con apartamiento de lo “justo en concreto” (12).

Luego, quien obtiene una medida cautelar no puede “prevalerse” de la formalidad de las constancias registrales para desconocer la transmisión de do-minio ocurrida, de hecho, con anterioridad. Pues, si se entiende de otra manera, se transfigura la inscripción registral en constitutiva; lo que no surge de la ley 17801 (13).

Siguiendo estas afirmaciones debería preferirse la publicidad posesoria si fuera primera en el tiempo, en tanto sea consecuencia de la transmisión del bien en cuestión y en cuanto este razonablemente acreditada, haya sido de buena fe y a título oneroso.

V. CONSIDERACIONES FINALES

En el presente trabajo se comentó un caso de la Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Bahía Blanca, que resolvió el conflicto entre un adquiren-te por boleto de compraventa y un acreedor embargante del vendedor. Se hizo una breve reseña del fallo y de los precedentes jurisprudenciales sobre el punto. Y se indicó y valoró el fundamento legal y la justicia de la solución concreta.

En el examen personal se identificó el caso como un conflicto de publici-dades. Y, si bien se reconoce que la cuestión no tiene una solución pacífica, se propuso –a partir de una interpretación posible de los preceptos aplicables– re-conocer la prioridad temporal a la publicidad posesoria si la transmisión del bien está razonablemente acreditada, es de buena fe y a título oneroso.-

12

La Corte Suprema en la causa “Consultores Asociados S.A.” de 1994 (Fallos 317:826), en línea con lo resuelto en “Colalillo” de 1958 (Fallos 238:551) y “Oilher” de 1981 (Fallos 302:1611), dijo que “es arbitrario el pronunciamiento que prescinde de la verdad jurídica objetiva”.

13 Así lo afirma, concretamente, la Corte Suprema en la causa “Brunero” de 1999 (Fallos 322:666).