bbva research méxico situación inmobiliaria méxico · 2018-10-03 · el portafolio bancario de...
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Situación
Inmobiliaria
México
BBVA Research México
9 de noviembre de 2016
2
La edificación productiva
es una alternativa viable
para los constructores y
el mercado de crédito.
La construcción crece
gracias a la Edificación.
La Obra Civil decrece
debido al recorte a
inversión.
La vivienda desacelera,
pero sigue creciendo por
arriba de la economía.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
La apreciación de la
vivienda está por arriba
de la inflación, explicado
principalmente por los
costos de construcción.
Construcción
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Construcción
PIB Construcción crece por avance de la edificación
4 Fuente: BBVA Research con datos del SCNM, Inegi
PIB Acumulado construcción
(Miles de millones de pesos constantes y var. % anual)
PIB Construcción por componentes
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
953
990
1,014
2.5%
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920
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980
1,000
1,020
1,040
1,060
2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16
PIB Construcción (izq.) Var. % Total Var. % Construcción
2.4%
4.5%
-3.7%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
Construcción
Los precios que
enfrentan los
constructores crecen
por arriba de la inflación
5 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
INPP insumos para la construcción
(Variación % anual)
• El índice general de insumos a la
construcción crece por arriba del 4%.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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jun-15 ago-15 oct-15 dic-15 feb-16 abr-16 jun-16
General Materiales de construcción
Alquiler de maquinaria y equipo Remuneraciones
• El alquiler de maquinaria y equipo
tiene la mayor tendencia alcista
seguido por los materiales de
construcción.
• La edificación ya refleja esta
dinámica de precios, caso contrario
a la obra civil debido a la baja
actividad.
5.1%
15.5%
-1.1%
19.6%
22.0%
6.3%
2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16
Total Banca comercial Banca de desarrollo
6 Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
• El portafolio bancario de crédito a
la construcción supera los 500 mil
mdp; mientras la morosidad sigue
cayendo.
Saldo de crédito bancario a la construcción
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Construcción
El crédito bancario sigue fluyendo con la actividad constructiva
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2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16
Vigente Vencida Índice de morosidad (der.)
Saldo de crédito bancario a la construcción
(Miles de millones de pesos y porcentaje)
• El saldo de crédito a la construcción
crece a una tasa 15% anual.
• La banca comercial crece casi 20%
al primer semestre del 2016.
Construcción
Cada vez menos
presupuesto a
infraestructura
7 Fuente: BBVA Research con datos de la SHCP
Presupuesto para infraestructura
(Miles de millones de pesos constantes)
• El PEF 2017 contempla una
reducción del 27% de los recursos
destinados a infraestructura.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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268
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300
350
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450
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2015 2016 2017
Infraestructura económica* Infraestructura gubernamental
Infraestructura social Mantenimiento
D = -3.7%
D = -27%
• Así, la obra civil difícilmente tendrá
un desempeño positivo.
Construcción
Mayor inversión en infraestructura impulsaría al PIB
8 Fuente: BBVA Research con datos de la SHCP e Inegi
Gasto en inversión física
(Billones de pesos constantes)
PIB Construcción por componentes
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hidrocarburos Eléctrico
Comunicaciones y transportes Educación
Salud Abastecimiento agua potable y alcantarillado
Otros
-20%
-15%
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-5%
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20%
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30%
1T
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11
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14
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3T
15
Construcción Edificación Obra Civil
Políticacontra-cíclica
9 Fuente: BBVA Research con datos de la Inegi
• En la segunda mitad del 2016 la
construcción desacelerará.
PIB de la construcción
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Construcción
Construcción cerrará 2016 creciendo, lo que no ocurrirá en 2017
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6
8
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2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17
Construcción Edificación Obra Civil Especializados
• 2017 podría ver un desempeño más
modesto de la edificación.
• La obra civil podría detener el avance
del sector debido a la poca actividad
en infraestructura.
Mercado
hipotecario
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Mercado Hipotecario
Menor actividad hipotecaria, pero la banca sigue prestando más
11
1/ Si bien existen otras instituciones de crédito privadas (como agentes no regulados), al no contar con información pública confiable no se incluyen,
2/ Incluye: créditos para autoconstrucción, re-estructuras, adquisición, créditos para ex empleados de las instituciones financieras y créditos para pago de pasivos y liquidez.
3/ Créditos otorgados con el Infonavit y Fovissste
Nota: considera como deflactor el índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal
Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste ABM, Banco de México, CNBV y SHF
• El mercado hipotecario se contrae
tanto en número de créditos como
en el monto.
Actividad hipotecaria: créditos y monto de financiamiento otorgados por organismo
(Miles de créditos y miles de millones de pesos de 2016, cifras acumuladas)
• El crédito de los institutos públicos
disminuye como efecto del
extraordinario 2015.
• El Infonavit cumple con el POA
• El único sector que crece es la
banca comercial en monto y
avanza a un ritmo superior que la
economía.
NOMBRE DE LA PRESENTACIÓN │ FECHA
jun-15 jun-16Var. %
anualjun-15 jun-16
Var. %
anual realjun-15 jun-16
Var. %
anual real
Institutos Públicos 224.7 214.7 -4.4 86.3 77.5 -10.2 384 361 -6.0
Infonavit 188.9 181.6 -3.9 62.5 56.8 -9.1 331 313 -5.5
Fovissste 35.8 33.1 -7.4 23.8 20.7 -12.9 666 626 -5.9
Sector Privado 1/ 66.2 64.8 -2.2 66.9 69.7 4.2 1,010 1,075 6.5
Bancos 2/ 66.2 64.8 -2.2 66.9 69.7 4.2 1,010 1,075 6.5
Otros
Subtotal 290.9 279.5 -3.9 153.1 147.2 -3.9 526 526 0.0
Cofinanciamientos 3/ (-) 27.0 23.4 -13.3
Total 263.9 256.1 -3.0 153.1 147.2 -3.9 580 575 -1.0
Originación
Hipotecaria
Número de créditos Monto de crédito Monto promedio
(miles) (miles de millones de pesos) (miles de pesos)
Mercado Hipotecario
Vivienda media y residencial también crece en el Infonavit
12 Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit
Infonavit: crédito segmento de interés social
(Miles de hipotecas)
Infonavit: crédito segmento medio y residencial
(Miles de hipotecas)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
410
386
342 343 347
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2011 2012 2013 2014 2015
36 3638
4446
0
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15
20
25
30
35
40
45
50
2011 2012 2013 2014 2015
Mercado Hipotecario
El empleo es en
definitiva lo que mueve
la demanda por
vivienda.
13 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi e IMSS
Trabajadores registrados en el IMSS
(Variación % anual)
• El empleo formal privado crece
alrededor del 4% a tasa anual.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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4
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2T161T164T153T152T151T154T143T142T141T14
IMSS Total IMSS más de 5 salarios mínimos
• La originación hipotecaria de la
banca avanza en términos reales al
4.2% acumulado a junio 2016.
• Los trabajadores del IMSS con más
de 5 salarios mínimos de ingreso
comienzan a crecer más lento.
• Tasa pasa de 5%a 3% en 2016.
14 Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV
• La tasa hipotecaria promedio de la
banca comercial no ha reflejado los
incrementos de la tasa de referencia.
Tasas de interés
(Tasa de interés anual en %)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Mercado Hipotecario
Las tasas hipotecarias sin cambios ante la política monetaria
-
2
4
6
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10
12
jun-14 oct-14 feb-15 jun-15 oct-15 feb-16 jun-16
M10 Bono del tesoro a 10 años Tasa Hipotecaria
• La tasa promedio sigue por debajo
de 10% anual en los créditos
originados por la banca.
• La poca transmisión de la política
monetaria se debe a una mayor
relación con las tasas de largo plazo y
el crédito a la vivienda.
Mercado Hipotecario
Menos subsidios presionarán al segmento de interés social
15 Fuente: BBVA Research con datos de la Conavi
Monto de subsidios para vivienda
(Miles de millones de pesos constantes y variación % anual)
Subsidios para vivienda por destino
(Participación % 2016)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
1.1
3.0
4.3
91.6
5.4
2.8
4.0
87.8
Otros
Autoproducción
Usada
Nueva
Acciones Monto
Mercado Hipotecario
La mayor dinámica de
la vivienda media y
residencial lleva a una
rápida apreciación.
16 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF
Trabajadores registrados en el IMSS
(Variación % anual)
• La vivienda muestra un ritmo de
apreciación de 8% anual al
segundo trimestre del 2016.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Índice de precios de la SHF
(Variación % anual)
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5
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2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16
SHF Económica - Social Media - Residencial
Índice de precios de la SHF
(Índice base 2012 = 100)
• Este avance de precios no se había
observado durante lo que va de la
década.
• Los precios de los segmentos
medios y residenciales se despegan
aún más de la vivienda de interés
social.
Precios de
la Vivienda
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Precios de la Vivienda
Las entidades donde se
concentra la actividad
económica muestran un
mayor margen.
18 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF
Trabajadores registrados en el IMSS
(Variación % anual)
• La CDMX, donde los precios de la
vivienda son más altos por menor
suelo disponible, tiene el margen
más alto del país.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Índice de margen del precio por m2 de la vivienda
(Razón margen a precio)
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
CD
MX
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X
JA
L
MO
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NL
BC
QU
ER
OA
X
SL
P
NA
Y
CO
L
QR
OO
TA
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AG
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R
MIC
H
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HG
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PU
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B
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IH
ZA
C
CA
M
YU
C
SO
N
SIN
CO
A
DG
O
TL
AX
• El Estado de México, Jalisco y
Nuevo León son de los primeros 5
estados con el margen más alto y
donde más vivienda de interés social
se vende.
• Los primeros lugares también se
caracterizan por ser donde se vende
más vivienda media y residencial,
así como vivienda usada.
Precios de la Vivienda
Alta correlación entre los precios de la vivienda y sus insumos
19 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF e Inegi
Precios de la vivienda y costos de construcción residencial
(Variación % anual)
Precios de la vivienda y sus insumos
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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16
Índice SHF de precios de la vivienda
Materiales
Alquiler de maquinaria
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1
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15
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15
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2T
16
Índice SHF de precios de la vivienda
Costos construcción residencial
20 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF
• En general se observa una tendencia
creciente del índice del margen del
precio de la vivienda.
Índice del margen del precio de la vivienda
(Razón margen a precio de la vivienda)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Precios de la Vivienda
Segmentos medio y residencial con el índice de margen más alto
0.33
0.35
0.37
0.39
0.41
0.43
0.45
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Medio y Residencial Interés Social
• Los segmentos de mayor valor, como
es la vivienda media y residencial
presentan índices más altos como es
el caso del índice de precios de la
SHF.
Precios de la Vivienda
Alza de precios en Nuevo León y Jalisco por altos costos de insumos
21 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF e Inegi
Precios y costos de la vivienda en Nuevo León
(Variación % anual)
Precios y costos de la vivienda en Jalisco
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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Costos construcción Precios de la vivienda
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8
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12
jun-10 mar-11 dic-11 sep-12 jun-13 mar-14 dic-14 sep-15 jun-16
Costos construcción Precios de la vivienda
Precios de la Vivienda
Los precios de la
vivienda están
creciendo por mayores
costos de insumos.
22 Fuente: BBVA Research con datos de la SHF, Inegi,
Infonavit y Conavi.
Trabajadores registrados en el IMSS
(Variación % anual)
• Los costos de la construcción
explican la mayor parte de la
variación de los precios de la
vivienda a lo largo del país.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Sensibilidad del índice del margen de precios de la vivienda
(Puntos base)
0.29
0.09
0.02
0.00
0.05
0.10
0.15
0.20
0.25
0.30
0.35
0.40
0.45
Costos de la construcción
Concentración Subsidios
• La disponibilidad de oferta medida a
través de la concentración de
oferentes tiene un efecto menor en
los precios de la vivienda.
• Los subsidios es el componente con
menos efecto en los precios, pero de
cualquier modo tiene un efecto
inflacionario aunque menor.
• La concentración y los subsidios
incrementan su efecto en precios si
solo se toman en cuenta los estados
donde que reciben más subsidios.
Edificación
productiva
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Edificación Productiva
La edificación productiva crece de forma sostenida en esta década
24 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Valor de la producción por tipo de edificación
(Variación % anual)
Valor de la producción por tipo de edificación
(Miles de millones de pesos constantes)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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ene-11 oct-11 jul-12 abr-13 ene-14 oct-14 jul-15 abr-16
Residencial Productiva Servicios
25 Fuente: BBVA Research con datos del Banco de México
• El saldo de crédito bancario a la
edificación comercial supera los
300 mil millones de pesos.
Saldo de crédito hipotecario a la edificación productiva
(Miles de millones de pesos constantes)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Edificación Productiva
La mayor actividad ha dado oportunidad al crédito
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6
Vigente Vencida
• Esta cartera mantiene un nivel bajo de
morosidad.
• El espacio para mayor financiamiento
continua conforme se construya más
este tipo de obra.
Edificación Productiva
Más comercio y manufactura impulsan la edificación productiva
26 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Precios naves industriales y comercio al por mayor
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Edificación Productiva
Los costos de la edificación productiva han impactado su apreciación
27 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Precios naves industriales y sus insumos
(Variación % anual)
Precios inmuebles comerciales y sus insumos
(Variación % anual)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
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se
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2
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5
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5
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6
jun
-16
Precio de inmuebles comerciales y de servicios
Fabricación de productos metálicos
Cemento y productos de concreto
Edificación Productiva
Comercio al por mayor principal impulsor de la edificación productiva
28 Fuente: BBVA Research con datos del Inegi
Sensibilidad del precio de naves y plantas industriales
(puntos porcentuales)
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
Precios inmuebles comerciales y servicios
(puntos porcentuales)
Variable Corto plazo Largo Plazo
Comercio al por mayor 0.16 0.18
Costo del cemento y productos de
concreto0.19 0.42
Renta de oficinas y locales comerciales 0.27 0.48
* Porcentaje de cambio en el valor por cada punto porcentual de cambio en la
variable.
• En la construcción de naves industriales, el comercio al por
mayor tiene mayor impacto de largo plazo.
• El cemento y los productos de concreto son el insumo que
más afecta a esta edificación.
• El comercio al por mayor tiene el mismo efecto de corto y
largo plazo en los inmuebles comerciales.
• Este tipo de obra sufre un poco más los incrementos de
precios del cemento y concreto.
29
La edificación productiva
es una alternativa viable
para los constructores y
el mercado de crédito.
La construcción crece
gracias a la Edificación.
La Obra Civil decrece
debido al recorte a
inversión.
La vivienda desacelera,
pero sigue creciendo por
arriba de la economía.
Situación Inmobiliaria México│ 9 nov 16
La apreciación de la
vivienda está por arriba
de la inflación, explicado
principalmente por los
costos de construcción.
Situación
Inmobiliaria
México
BBVA Research México
9 de noviembre de 2016