b o l e t i m municipal...b o l e t i m de lisboa central, e.p.e., por exercício do direito legal...

SEDE: CAMPO GRANDE, 25, 1.o-B1749-099 LISBOA

DIRETOR: ALBERTO LUÍS LAPLAINE GUIMARÃES

ANO XXVN.o 1292 22 Q U I N T A - F E I R A

N OV E M B R O 2 0 1 8

MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A

B O L E T I M

RESOLUÇÕES DOS ÓRGÃOS DO MUNICÍPIO

SUMÁRIO

4.º SUPLEMENTO AO BOLETIM MUNICIPAL N.º 1292

ASSEMBLEIA MUNICIPAL

Deliberações [41.ª Reunião / 26.ª Sessão Extraordinária - Realizada em 2018/11/06 (2.º e último Extrato Parcial)]:

- Deliberação n.º 461/AML/2018 - Voto n.º 041/01 (PEV) - «Voto de Pesar pelo falecimento de Maria José Moura» - Subscrito pelos Grupos Municipais do PEV e do CDS-PPpág. 2352 (15)

- Deliberação n.º 463/AML/2018 - Proposta n.º 659/CM/2018 - Apreciação do Ponto 6 da parte deliberativa - Autorização para a celebração do Contrato de concessão da «Operação Renda Acessível Integrada» (Freguesias de Belém, Lumiar e Parque das Nações), através de Concurso Público e afetação de patri-mónio imobiliário, tal como identificado no Caderno de Encargos, nos termos da proposta - Subscrita pelos Senhores Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgadopág. 2352 (17)

- Deliberação n.º 464/AML/2018 - Proposta n.º 660/CM/2018 - Ponto 6 da parte deliberativa da Proposta n.º 660/2018 - Autorização para a celebração do Contrato de concessão da «Operação Renda Acessível na Vila Macieira» (Freguesia de São Vicente), através de Concurso Público e afetação de patri-mónio imobiliário, tal como identificado no Caderno de Encargos, nos termos da proposta - Subscrita pelos Senhores Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgadopág. 2352 (537)

- Deliberação n.º 465/AML/2018 - Recomendação n.º 041/01 - (1.ª e 5.ª CP), resultante do Parecer das 1.ª e 5.ª Comissões Permanentes sobre as Propostas n.os 659/CM/2018 e 660//CM/2018 - Subscrita pelas 1.ª e 5.ª Comissões Permanentespág. 2352 (887)

- Deliberação n.º 466/AML/2018 - Proposta n.º 663/CM/2018 - Aquisição pelo Município do prédio, sito na Rua da Palmeira, 11 e Rua Eduardo Coelho, 14 e 14-A, ao Centro Hospitalar

ASSEMBLEIA MUNICIPAL

cristina.constantino

Realce

2352 (14) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

de Lisboa Central, E.P.E., por exercício do direito legal de preferência, bem como a prévia autorização para assunção de compromisso e respetivo encargo futuro, nos termos da proposta - Subscrita pelo Senhor Vereador Manuel Salgadopág. 2352 (887)

- Deliberação n.º 467/AML/2018 - Proposta n.º 684/CM/2018 - Penúltimo parágrafo da parte deliberativa - Autorização para alteração à repartição de encargos e emissão de autorização prévia para assunção de novos valores para os compromissos previstos, para os anos económicos de 2019 a 2024, no âmbito do Concurso Público, com publicidade no Jornal Oficial da União Europeia, para «Aquisição de serviços de aluguer operacional de veículos ligeiros do tipo furgão, pelo período de 60 meses, por lotes», nos termos da proposta - Subscrita pelo Senhor Vereador Duarte Cordeiropág. 2352 (933)

- Deliberação n.º 468/AML/2018 - Proposta n.º 685/CM/2018 - Autorização para a repartição de encargos e emissão de autorização prévia para assunção de compromissos plurianuais, para os anos económicos de 2019, 2020, 2021 e 2022, no âmbito do Concurso Público, com publicação no Jornal Oficial da União Europeia para «Aquisição de peças de desgaste e manutenção para as viaturas pesadas da Frota Municipal», nos termos da proposta - Subscrita pelo Senhor Vereador Duarte Cordeiropág. 2352 (938)

- Deliberação n.º 469/AML/2018 - Proposta n.º 686/CM/2018 - Autorização prévia da despesa e consequente assunção de compromisso para o ano de 2019, no âmbito do Procedimento de «Aquisição de assistência pós-venda a software SAP ao abrigo dos lotes 52, 63 e 66 do “Acordo quadro para licenciamento de software e serviços conexos” (AQ-LS), celebrado pela Entidade de Serviços Partilhados da Administração Pública, I.P. (ESPAP)», nos termos da proposta - Subscrita pelo Senhor Vereador João Paulo Saraivapág. 2352 (940)

cristina.constantino

Realce

2352 (887)N.º 1292


B O L E T I M

Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822

DELIBERAÇÃO Nº 465/AML/2018

DELIBERAÇÃO Nº 466/AML/2018

2352 (888) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

2352 (889)N.º 1292


B O L E T I M


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2352 (890) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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2352 (891)N.º 1292


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2352 (892) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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2352 (893)N.º 1292


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2352 (894) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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2352 (895)N.º 1292


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2352 (896) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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2352 (897)N.º 1292


B O L E T I M


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2352 (898) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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B O L E T I M

2352 (899)N.º 1292


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2352 (900) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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B O L E T I M

2352 (901)N.º 1292


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Rua da Palmeira

nº 11

Lisboa

2352 (902) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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B O L E T I M

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Data do Relatório: Processo nº

QUADRO RESUMO - VALORES DE AVALIAÇÃO

1. Elementos de Identificação

Coordenadas do imóvel:

PRÉDIO Urbano X Rústico Misto

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual, considerando o acordo

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual,

considerado a devoluto livre de ónus ou encargos

um milhão oitocentos e vinte mil e setecentos euros

seiscentos e oitenta e quatro mil e seiscentos euros

um milhão novecentos e dois mil e novecentos euros

Documentação entregue 11 de outubro de 2018

Avaliador

ENTIDADE:

18MV2556

Eng.º Pedro Rosa - Câmara Municipal de Lisboa - Direção Municipal de Gestão Patrimonial

Nª REFª:

oitenta e dois mil e duzentos euros

18/10/2018 18MV2556

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual,sem considerar o acordo

Valor da indemnização ao inquilino

1 de outubro de 2018

NAP

38°42'53.70"N

Matricula Nº 510918840

Luís Ferro PAI/2014/0116/116

Dr. Paulo Santinho

PAI/2014/0116/001

27 de setembro de 2018

Conforme solicitado, procedeu-se à avaliação do imovel, tendo como finalidade aferir o PVT (Presumível Valor de Transação)Para tal, foi efetuado um levantamento de mercado na zona, para imóveis com idênticas características, conforme quadrosanexos. À data da presente avaliação, o edifício principal do imóvel, com frente e entrada na Rua da Palmeira n,º 11, encontra-se arrendado à "ADECO - Associação de Desenvolvimento Comunitário", sendo a renda actual mensal, segundo informaçãodo solicitante, no valor de 22 (Vinte e Dois Euros). A dependência com frente e entrada pela Rua Eduardo Coelho n.ºs 14 e14 A, encontra-se devoluta. Assim, consideraram-se dois cenários de avaliação distintos com dois valores, a saber: Cenário 1 -Valor do imóvel com o inquilino actual; Cenário 2 - Valor do Imóvel a devoluto, sem o inquilino e contabilizando aindemnização a pagar a este.

Avaliação Atual

Data da visita


Considerações Reservas e Condicionalismos

Documentação Verificada Caderneta Predial Urbana; Certidão do Registo Predial; Plantas de Arquitectura Originais; Ficha de Caracterização do Imóvel; Contrato de Arrendamento do Edifício principal no n.º 11 da R. da Palmeira; troca de documentação com vista à passagem do Arrendamento para o NRAU; D.R. 1ª série - N.º 114 - 14 de Junho de 2017.

Cons. Reg. Com. Lisboa

9° 8'56.68"W

Avaliação Anterior

Serviço solicitado

2352 (903)N.º 1292


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NOVEMBRO 201822

Processo nº

2. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

RUA/AVENIDA/URBANIZAÇÃO:

Nº/LT.: FRACÇÃO: LOCALIDADE:

Nº CERTIDÃO DA CRP: ARTº MATRICIAL:

Nº CERTIFICADO ENERGÉTICO: CLASSIFICAÇÃO:

Nº LICENÇA DE UTILIZAÇÃO: EMITIDA EM:

C.POSTAL: FREGUESIA:

CONCELHO: DISTRITO:

Área de Terreno m²

Área de Implantação do Edifício m²

80,00

80,00

160,00

O imóvel objecto de avaliação é um prédio em propriedade total, sem andares ou divisões suscetíveis de utilização independente. É composto peloedifício principal, com 4 pavimentos, rés do chão, 1º, 2º andares e sotão e 1 dependência, esta com entrada pela Rua Eduardo Coelho, nº 14 e 14-A.Conforme registo na CRP e na CPU, encontra-se implantado num terreno com uma área total de 488,50m2; a área coberta do edifício principal é de152,00m2 e da casa de dependência a tardoz é de 79,80m2; o jardim e o terraço ocupam a area descoberta de 256,70m2. Composição verificada nolocal, descrevendo as divisões principais: No rés do chão - Hall, escritório, 2 instalações sanitárias, cozinha, despensa e 2 refeitórios; 1º andar - Hall,corredor, 2 salas, dormitório, divisão de actividades, arrumos e instalação sanitária; 2º andar - Hall, 3 salas, divisão mais pequena, despensa e instalaçãosanitária; Sotão divisão ampla, corrida e esconça; jardim e terraço ao nivel do 1º andar; dependência para tardoz - 2 pisos com 1 divisão ampla eprincipal em cada um, dispondo ainda e além destas, no rés do chão, para a Rua Eduardo Coelho, de dois gabinetes em estrutura amovivel e duasinstalações sanitárias e no 1º andar de pequenas divisões de arrumos. O edifício não dispõe de elevador.

50,00

152,00

152,00

231,80

1200-311

Lisboa

--

6. Áreas

Edifício principal - 2º

nº 11

NAV

Relativamente à idade do prédio, em termos de documentação, o imóvel apenas foi inscrito na matriz predial urbana em 1970, contudo, é um edificiocom carateristicas de construção de finais do século XIX, da classe dos edifícios "Pombalinos", ou seja construídos na reconstrução de Lisboa após osismo de 1755 e até ao fim do século XIX. Sendo assim, de construção antes da entrada em vigor do do RGEU, em 1951, enquanto que as plantasfornecidas apresentam uma legenda com data de 1892, considerando-se que terá sido construido por volta desta data. Foi efectuada visita ao interior doimóvel, tanto do edifício principal como do logradouro e da dependência a tardoz. O edifício principal encontra-se em bom estado de conservação,atendendo à idade secular que tem, exteriormente mas também e sobretudo interiormente. Embora sem grandes remodelações de relevo nos seusmateriais de construção e equipamentos, salvo a cozinha e as casas de banho, já renovadas, estas últimas por imperativo da sua actividade,directamente envolvida com crianças de tenra idade. Também as caixilharias foram substituidas por novas de aluminio, embora mantendo as portadasde origem, em madeira. No entanto, verifica-se que têm sido feitas diversas intervenções de manutenção no seu interior, como envernizamento dospavimentos em madeira, instalação eléctrica renovada, pinturas de portadas, portas, aduelas, paredes e tectos, pintura do alçado tardoz e dos muros ecanteiros do logradouro, apresentando-se, assim, em bom estado de conservação.Já a dependência a tardoz, com dois pisos, com entrada pela Rua Eduardo Coelho, nº 14 e 14-A, não tem condições de utilização, encontrando-se emmuito mau estado tanto exteriormente, com grande parte do reboco e azulejos da sua única fachada já descolados, ao que acresce as janelas emmadeira com vidros partidos e com a madeira já muito envelhecida, o que se repete nas duas portas duplas de entrada no rés do chão. Interiormenteaparenta estar desocupado e abandonado há alguns anos. Verificam-se diversas situações de graves patologias nas paredes, tectos e pavimentos, frutode infiltrações prolongadas e consideráveis. Por este motivo, o piso do 1º andar, está fragilizado, existindo mesmo o risco de queda ao pisar o tecto-pavimento entre pisos, o qual se mantem devido à estrutura metálica de suporte deste e da escada de acesso entre pisos.

Lisboa

4. IDADE E ESTADO DE CONSERVAÇÂO

22/19850523 225

--NAP


Lisboa

Rua da Palmeira

152,00

3. COMPOSIÇÃO DO IMÓVEL

Misericórdia

5. Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos

Dependência - 1º

Edifício principal - Sótão

488,50

Dependência - RC

Total áreas em m250,00

Nota: Consideram-se as áreas de terreno e de implantaçâo da CRP e CPU, aferidas no local, das quais resultam Abp e Abd inferiores às da CPU.

Edifício principal - RC

Edifício principal - 1º

18MV2556

- Edifícios com construção tipica para a sua época, com estrutura vertical resistente formada por paredes de alvenaria de pedra e tijolo e pavimentos emmadeira com estrutura de suporte em madeira;- Paredes exteriores das fachadas dos alçados principais forradas a azulejo com cantaria em pedra nas janelas, portas e esquinas verticais dasempenas; a fachada tardoz do edifício principal para o logradouro é rebocada e pintada;- Cobertura revestida com telha cerâmica a duas águas no edifício principal e em terraço, piso do logradouro, na dependência; - Acabamentos interiores com pavimentos em madeira e paredes estucadas e pintadas nas zonas secas, pavimentos cerâmicos e paredes em azulejo eestuque nas zonas húmidas, portas, aduelas e portadas em madeira e janelas em aluminio.

456,00

--

2352 (904) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

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B O L E T I M

Processo nº

7. Descrição da zona onde se insere o imóvel

8. Valor de Rendas e Despesas de Exploração

,

Imóvel Arrendado Sim x Não

Nome do Arrendatário Término do Contrato

Rua da Palmeira, 11

Devoluto

Despesas de Exploração - IMI

Coef.

x 0,30%

9. Considerações Gerais e Pressupostos de Avaliação

10. Reservas e Condicionalismos


Valor Renda (mensal)

Rua Eduardo Coelho, 14 e 14A

O imóvel situa-se na actual Freguesia de Misericórdia, numa das suas zonas mais emblemáticas, o Príncipe Real, muito próximo da Praça e Jardim como mesmo nome, da qual dista 100 m. O Príncipe Real é um dos bairros da moda em Lisboa, sendo uma zona por excelência onde se concentram osnovos restaurantes e os espaços comerciais mais alternativos. Nos últimos anos tornou-se também uma das zonas residenciais mais procuradas, tantopara habitação própria como para o recente turismo de habitação de curto prazo e um óptimo espaço de comércio. Por ser um bairropredominantemente residencial é bastante pacato. Caracteriza-se pelos seus palacetes, museus, antiquários e jardins. Na referida Praça dispõe dediversos transportes públicos, tanto rodoviários, autocarros e táxis, como os eléctricos. Na envolvente próxima encontra-se todo o tipo de comérciotradicional como muitos serviços. A cerca de 250 m encontra-se o Jardim Botânico da Faculdade de Ciências, dista 800 m do Largo do Rato e 600 m daAssembleia da Republica. Encontra-se, assim, numa zona urbana histórica e consolidada, mista (comércio, serviços e habitação) e caracteriza-semaioritáriamente por edifícios multifamiliares, muitos semelhantes ao em analise. O estacionamento de veículos, embora com muitos lugares marcados,faz-se com dificuldade nas horas e dias úteis e é pago.

6 meses prorrogáveis

18MV2556

IMÓVEL PRINCIPAL

DEPENDÊNCIA

ADECO - A. D. C. F. M.

Imóvel

Artigo 225

Vt IMI

As áreas consideradas neste estudo, tiveram por base os elementos matriciais e cadastrais fornecidos pelo cliente, elementos esses que consideramoscomo correctos e verdadeiros, bem como o verificado no local.Na obtenção do Valor de Mercado do Imóvel, teve-se em atenção os principais factores determinantes como sejam a localização, estado deconservação, exposição, acessos, tipo de ocupação e dimensões.Considerou-se que não existem quaisquer ónus ou encargos sobre o imóvel, bem como possíveis deteriorações estruturais não detectadas. Foi efetuado um levantamento de mercado na zona para imóveis com idênticas características, conforme Quadro de Prospeção de Mercado anexo. Não foram verificadas transações ou propostas efetivas de aquisição, relativas a imóveis com idênticas características.

Nota Importante: Trata-se de um Prédio urbano, inscrito na matriz como "Prédio em Propriedade Total sem Andares nem Divisões Susceptiveis deUtilização Independente", conforme se encontra inscrito na CPU fornecida, mas no qual existem duas construções distintas. O edifício principal, comentrada pela Rua da Palmeira, n.º 11, o qual está arrendado pelo valor referido no ponto anterior e, uma dependência com dois pisos a um nivel inferior,por baixo do terraço a tardoz do edifício principal, com entrada pela Rua Eduardo Coelho, 14 e 14A, que se encontra devoluto mas em mau estado deconservação e sem condições de habitabilidade.

Tratando-se de um imóvel arrendado, mas de construção centenária e ainda sem obras profundas de remodelação, pelo que o mesmoenquadra-se no articulado da Lei n.º 43 / 2017 de 14 de Junho, a qual procede à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto,que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, onde na SECÇÃO II e SUBSECÇÃO I, Iniciativa do senhorio, no Artigo 4º enumero 1 - Para efeitos do presente decreto-lei, são obras de remodelação ou restauro profundos:... ii) O custo da obra a realizar no locado,incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do seu valor patrimonial tributário constante da matriz dolocado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado. Considerando que 25% do valor actual do VPT é fácilmente ultrapassado em obras profundas no edifício em análise, entende-se que se poderáenquadrar no previsto no Artigo 6.º Denúncia para remodelação ou restauro, 1 A denúncia do contrato de duração indeterminada pararealização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, obriga o senhorio,mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duasvezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;.

Face às considerações e pressupostos referidos no numero anterior, entende-se justificado que se apresente dois cenários diferentes do valor deavaliação do Imóvel em estudo. - Num 1º CENÁRIO indica-se o valor do imóvel no estado actual, com o edifício principal arrendado. - Num 2º CENÁRIO indica-se o valor do imóvel a devoluto, sem o inquilino actual e contabilizando a indemnização a pagar pelo senhorio, prevista na Lein.º 43 / 2017 de 14 de Junho, conforme acima referido.

2352 (905)N.º 1292


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Processo nº Eng.º Pedro Rosa - Câmara Municipal de Lisboa - Direção Municipal de Gestão Patrimonial18MV2556

11. PRINCIPIOS GERAIS E BASE DA AVALIAÇÃO

Fontes de informação

O presente relatório de avaliação foi elaborado com base na documentação e informação fornecida pela pessoa responsável por mostrar o imóvel,relativamente à ocupação, áreas, estado, título de registo de propriedade, restrições, servidões, licenças, vícios ocultos, etc. Salvo informados do contrário,assumimos como regra geral que a propriedade apresenta os devidos registos e cadastros e é transaccionável. No caso de disponibilização dedocumentação legal, como sejam contratos de arrendamento, títulos e registos de propriedade e ainda documentação de planeamento, recomendamosque a nossa interpretação dos mesmos seja confirmada através dos conselheiros legais do cliente. Não iremos assumir nenhuma responsabilidade portudo o que não nos for revelado nem por termos recebido informação incompleta.

Materiais defeituosos

De uma forma geral não analisamos os materiais utilizados no processo de construção para determinar se foram utilizados materiais perigosos, comosejam cimentos de alto teor de alumina, cloreto de cálcio, amianto ou outros componentes de risco para a saúde pública ou defeituosos, nem como taissubstâncias possam ter sido afectadas por condições atmosféricas ou pela passagem do tempo. Salvo especificado em contrário, a nossa avaliaçãoassume que não foram utilizados tais materiais. Assim, não analisámos os materiais utilizados na construção, nem como possam ter sido afectados pelosfactores meteorológicos ou pela passagem do tempo ou por defeitos na sua composição.

Condições do Local

Não analisamos o terreno onde se implanta o edifício, para determinar se é instável ou se foi contaminado. De forma geral assumimos que não existemcondições adversas do solo ou subsolo e que a capacidade de carga dos locais de cada propriedade são suficientes para suportar o edifício construído ouqualquer projecto de construção proposto. Salvo especificado em contrário, consideramos que os materiais, as instalações e o terreno estão em condiçõesaceitáveis.

Condições Ambientais

Estudos ambientais seriam normalmente executados por um especialista devidamente qualificado e não estão no âmbito do trabalho de um avaliador. Paraefeitos do presente relatório, assumimos que a propriedade está livre de contaminação e que nenhum produto, material ou substância potencialmentecontaminante foi utilizado no local. Da mesma forma assumimos que a propriedade respeita a legislação ambiental vigente e que todas as atividades nolocal estão devidamente autorizadas com as licenças relevantes. Não fazemos averiguações específicas relativamente ao uso passado e presente do localpara determinar o potencial de contaminação.

Documentação Legal

Foi facultado pelo cliente o Contrato de Arrendamento em vigor e o valor da renda actual e efectiva referente ao ano de 2018, os quais aceitamos comocorretos e válidos e cuja única exlcusiva responsabilidade dos mesmos pertence ao cliente. Não nos foi fornecido mais nenhum detalhe nomeadamentedetalhes sobre título/propriedade dos imóveis, recomendamos que se confirme a nossa interpretação, em particular na consideração de uma compra ougarantia para empréstimo. A interpretação destes documentos é da responsabilidade do conselheiro legal do cliente. De forma geral, não são efetuadasaveriguações específicas relativamente à situação financeira de inquilinos atuais ou prospetivos, a não ser que tenha sido especificamente solicitado.

Análises Estruturais

Exames estruturais e de condição do solo são investigações detalhadas do imóvel e que normalmente estão excluídos de um processo de avaliação. Nãorealizámos uma análise estrutural, nem testámos serviços técnicos, nem fizemos averiguações independentes no local, nem descobrimos partes daestrutura que não estavam expostos ou acessíveis e não averiguámos se foram utilizados materiais perigosos ou prejudiciais na construção. Não estamosem posição de emitir qualquer tipo de garantia de que a propriedade está livre de defeitos, como sejam danos estruturais. No entanto, refletimos na nossaavaliação quaisquer falhas, defeitos aparentes ou elementos em mau estado que possamos ter observado durante a nossa visita ou para as quais nostenham alertado.

Urbanismo

Não foi consultado o Departamento de Urbanismo do município no que se refere a licenças, limitações e permissões fornecidas, salvo as que seriamexpressamente referenciadas no relatório de avaliação. De uma forma geral assumimos que o imóvel foi construído e devidamente autorizado com aspermissões e licenças adequadas para o seu uso e ocupação e que não existem quaisquer notificações legais pendentes. Assumimos que o imóvel não énegativamente ou positivamente afetado por nenhum planeamento urbano ou proposta de execução de vias de comunicação.

Prospecção/Amostras: Atendendo às características do imóvel em análise, considerou-se como amostras comparáveis, tanto apartamentos de áreasconsideráveis, como escritórios, uso que pode ser dado ao imóvel, como imóveis para alojamento local e, no caso da dependência, armazéns e lojas, quepoderá ser um dos usos futuros desta área e, também, com condições para escritório. Na prospecção efectuada verificou-se que praticamente não existeoferta para arrendar de amostras semelhantes do tipo de imóveis atrás referidos, sendo que apenas se encontrou duas amostras de terrenos compotencialidade construtiva na mesma freguesia. Foi por estas razões que se alargou a procura à envolvente alargada, embora, dentro da Freguesia daMisericórdia.

2352 (906) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

Processo nº

12. DEFINIÇÕES

Eng.º Pedro Rosa - Câmara Municipal de Lisboa - Direção Municipal de Gestão Patrimonial18MV2556

2352 (907)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

Processo nº

13. Prospeção de Mercado

335,1ÁREA MÉDIA

Área em m²

Loja 34,00

RE/MAX - Golden Line

LojaMisericórdia, Loja com 179 m2, situada nas proximidades da Assembleia da República. A loja dispõe de

1 WC, extração de fumos .

LX INVOGUE

Real Estate179,00

DESVIO PADRÃO 142,6

Loja / Armazéns - Venda

Tipologia

Armazém

DESVIO PADRÃO

Loja 400,00

Apartamentos - VendaMÉDIA DOS PREÇOS UNITÁRIOS

550,00

630 000,00 3 519,55

Tipologia IMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA VENDA - LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃOFonte e

ContactoÁrea em m²

Valor ou venda/renda

1 200,00 23,53

475 000,00


550 000,00

144,00

18MV2556

Escritório

Tipologia Área em m²

Escritório

Misericórdia entre o Parlamento e o Principe Real - Antiga cavalariça do Séc. XIX no Rés-do-Chão, com alterações aliadas ás exigências da vida quotidiana

Misericórdia próximo do Principe Real - Apartamento estilo antigo, com chão em madeira tábua corrida envernizada; com 4 quartos, 2 salas, 1 cozinha com despensa

114,00

237,00

Apart. T3

3 312,50

3 298,61

3 525,64

16,18

21,43


18,63


35,46

2 124,00

10 000,00

895 000,00

380 000,00 3 304,35

650 000,00 3 250,00

MÉDIA DOS PREÇOS UNITÁRIOS3DESVIO PADRÃO

MÉDIA DOS PREÇOS UNITÁRIOS

ÁREA MÉDIA 164,7 ÁREA MÉDIA 84,3

200,00 3 600,00

ÁREA MÉDIA10

MÉDIA DOS PREÇOS UNITÁRIOSDESVIO PADRÃO

Escritório 282,00

585 000,00

IMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA VENDA - REMODELADOS - LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃOFonte e

Contacto


204,00Apart. T3

795 000,00

2 867,65

240,00

3 776,37

Apart. T2

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31,40

TipologiaIMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA ARRENDAR - PRÉDIOS, APARTAMENTOS E ESCRITÓRIOS -

LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃOFonte e

ContactoÁrea em m²

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com cozinha equipada. Este apartamento tem vista rio.LUX & LUST,

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371,1

18,00

196,2

2352 (908) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

Processo nº

13. Prospeção de Mercado

14. CERTIFICADO DA EMPRESA

2 404,40TerrenoMisericórdia, São Bento - Terreno para construção situado na R. do Vale. Viabilidade de construção de

227,5m2, distribuída por três pisos com 65m2 e sótão de 32,50m

18MV2556

IMÓVEIS COMPARÁVEIS - TERRENOS COM POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA - LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO

Fonte e Contacto

227,50 547 000,00

Dr. Paulo Santinho


RE/MAX Prestige

Tipo


TerrenoMisericórdia, São Bento - Terreno para construção com 90m2 de implantação, em zona turística, com

projecto aprovado para construção de 420m2 (5 apartamentos e uma loja)RE/MAX Prestige

420,00 950 000,00

Área Construção

acima do solo -m²

Valor unitário

2 261,90

2352 (909)N

.º 1292

MUNICIPALC

ÂM

AR

A

MU

NIC

IPA

L

DE

L

ISB

OA

BO

LE

TI

M

Q U

I N T A

- F E

I R A

NO

VE

MB

RO

201822

Processo nº

11, Lisboa.

Natureza Taxa

Ocupação de Área Área de

de Ocupação Bruta Útil Rentabilid.

Utilização * Privativa Esperada

Independente Designação (Abp) (Yield) unit. R. Mensal R. Anual Vf unit. R. Mensal R. Anual Vp unit. Vp unit. Vc

m2 m2 % Euros Euros Euros Euros

160,00 160,00 7,5% - - - 14,06 2 250,00 27 000,00 360 000,00 2 000 320 000,00 2 000 320 000,00

TOTAIS 666,0 666,0 - - 22,00 264,00 3 800 #DIV/0! 11 250,00 135 000,00 1 902 900 2 440 1 774 800 1 360 684 600

Euros

Euros

Euros

Euros

(*) Para o cálculo do valor do imóvel no estado atual com acordo duas vezes o valor da indemnização

82 200

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual, considerando o acordo (*) 1 820 700

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual, sem considerar o acordo

Valor de Mercado do Imóvel Considerado Devoluto, Livre de Ónus ou Encargos

Mercado Devoluto

1 902 900

Corrigidos

684 600

364 600,007211 454 750,00

18MV2556

Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento

Rendimento Efectivo Rendimento Potencial

Valor de Valores


Rua da Palmeira

506,00 506,00 7,0% 0,043 108 000,00 1 542 857,14 2 875264,00 3 771 17,79 9 000,00

2352 (910) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

18MV2556

TERRENO

Área m2

Valor unit/m2 Abc

Custo deIncidência

666,0 2 000 1 332 000

488,5

CUSTOS DE CONSTRUÇÃO

Área

bruta

de

construção

(m2) Cc

Ab Ab Euros

506,0 800 404 800

160,0 500 80 000

TOTAL 666,0 728 484 800

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 484 800

Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 9,0% 43 632

Margem do Promotor 22% 409 295

PVT 2 269 727

Depreciação 70% (367 260)

PVT Actual 1 902 467

VALOR DO IMÓVEL CONSIDERADO DEVOLUTO 1 902 500 Euros

*

Designação

Edifício principal

Dependência


de Custos de

Ocupação Construção

Terreno

Processo nº

Incidência - área de construção acima do solo

Natureza

Rua da Palmeira

Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos

Descrição

2352 (911)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

Processo n

Fachada Envolvente Envolvente

Fachada Envolvente Envolvente

cargos

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

18MV2556 LisboaRua da Palmeira nº 11

2352 (912) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

Localização GOOGLE

Localização GOOGLE

Região

Zona

2352 (913)N.º 1292


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NOVEMBRO 201822

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Imóvel situado na Rua da Palmeira, nº 11 e Rua

Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, em Lisboa

CLIENTE: CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

Referência KRATA: 0.11383.18

Data de referência: 26 de Outubro de 2018

2352 (914) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

íNDICE

1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................. 2

2. IDENTIFICAÇÃO ................................................................................................... 2

3. OBJECTIVO ............................................................................................................ 2

4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO .................................................................... 3

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................... 4

6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE ......................................................................... 4

7. DADOS DOCUMENTAIS ...................................................................................... 5

8. ANÁLISE DE MERCADO ...................................................................................... 5

9. AVALIAÇÃO .......................................................................................................... 5

10. CONCLUSÃO DE VALOR ................................................................................. 7

11. OBSERVAÇÕES ................................................................................................... 8

12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA .................................................................... 9

13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO .................................................................... 9

2352 (915)N.º 1292


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NOVEMBRO 201822

1. RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

O presente relatório de avaliação adopta a seguinte estrutura:

Âmbito da avaliação (objecto e objectivo)

Metodologia utilizada

Descrição do imóvel

Descrição da envolvente

Pesquisa de mercado

Avaliação

Conclusão de Valor

Condicionantes e pressupostos

2. IDENTIFICAÇÃO

O objecto da presente avaliação consiste num edifício situado na Rua da

Palmeira, nº 11 e Rua Eduardo Coelho nº 14 e 14 A, freguesia da Misericórdia,

concelho de Lisboa.

A visita ao imóvel foi realizada no dia 1 de Outubro de 2018.

3. OBJECTIVO

A presente avaliação tem como objectivo a estimativa do Valor de Mercado do

imóvel objecto de estudo, para efeitos do exercício de direitos de preferência

da CML.

2352 (916) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


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4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

O presente relatório de avaliação foi elaborado tendo em conta a legislação

nacional e como referencial as Normas Europeias de Avaliação (European

Valuation Standards), nomeadamente quanto a:

Definições de Valor:

Adoptámos o Valor de Mercado, definido como o montante pelo qual se estima

que um activo, adequadamente publicitado (durante um período de tempo

normal e coerente com a natureza do imóvel) seja transaccionado, à data da

avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, cada um dos quais

actuando independentemente um do outro, com precaução, sem coacção ou

outro tipo de pressão, e com bom conhecimento do mercado.

Métodos de Avaliação:

A determinação deste valor pode, dependendo do tipo de imóvel e de

quaisquer características específicas legais, históricas ou de outra natureza, do

mercado onde o imóvel se encontra, ser aferido através da utilização

apropriada de um ou mais de três métodos de avaliação reconhecidos

internacionalmente:

- Método da comparação de mercado (nota: ou “Método de Mercado”);

- Método de capitalização de rendimentos (nota: ou “Método do Rendimento”);

- Método do custo.

Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do

método de mercado, adequada à avaliação de imóveis para reconstrução ou

reabilitação, e que consiste em estimar os custos e as receitas do

desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos

ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e

dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual

2352 (917)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os

tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em

reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no

NRAU (contado a partir de 2014) e reabilitar e vender a área agora ocupada

assim que ficar vaga.

5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel objecto de estudo consiste num edifício com área total de 488, 5 m2,

dos quais 231,8 m2 são cobertos, composto por 2 blocos:

Na Rua da Palmeira, edifício com r/c, 2 pisos, mansarda e sótão, com

logradouro;

Na Rua Eduardo Coelho, edifício com r/c e andar.

Trata-se duma construção centenária, com estrutura de alvenaria de pedra,

soalho de madeira e cobertura de telha cerâmica, em propriedade total.

O primeiro edifício está arrendado a uma IPSS, desde há muitos anos, tendo tido

obras de conservação e pequenas remodelações, estando em razoável estado

de conservação. O segundo está devoluto, com divisões amplas em ambos os

pisos, o piso superior criado com estrutura metálica, e o estado de conservação

é fraco.

6. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE

O imóvel fica situado em zona histórica, muto próximo do jardim do Príncipe

Real, entre o Largo do Rato e o Chiado.

Trata-se duma zona totalmente consolidada, residencial e com comércio local,

em reabilitação há vários anos. A zona é razoavelmente bem servida em termos

de acessos, mas com arruamentos exíguos e com declives significativos, é bem

2352 (918) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

servida de transportes públicos, e de grande escassez de estacionamento em

superfície.

7. DADOS DOCUMENTAIS

Foram facultadas a caderneta predial e descrição predial da CRP, que

correspondem ao artigo urbano nº 225 da freguesia da Misericórdia e ao prédio

nº 22 da freguesia das Mercês, respectivamente.

8. ANÁLISE DE MERCADO

Procedemos a uma pesquisa de mercado de apartamentos na zona envolvente,

de forma a poder aplicar a abordagem residual, conforme atrás indicado. Os

valores pesquisados encontram-se em tabelas inseridas em anexo, tendo sido

homogeneizados, para ter em conta, nomeadamente, a localização específica,

e ajustados para ter em conta a diferença entre preços pedidos e presumíveis

valores de transacção.

Esta zona tem vindo a valorizar significativamente nos últimos anos, em todos os

segmentos do mercado imobiliário, devido, fundamentalmente ao aumento do

turismo na cidade de Lisboa, e à consequente procura por parte de investidores

nacionais e estrangeiros.

9. AVALIAÇÃO

Neste caso específico, optámos por uma abordagem residual dinâmica do

método de mercado, e que consiste em estimar os custos e as receitas do

desenvolvimento do projecto imobiliário previsto para esses imóveis, distribuídos

ao longo do tempo, e actualizados com uma taxa adequada. Neste caso, e

dado que efectuámos a avaliação do mesmo imóvel para o CHLC (actual

titular) em 2014, usámos o mesmo cenário, actualizado de acordo com os

tempos e com as condições de mercado, e que, resumidamente, consiste em

reabilitar e vender a área devoluta já, manter o inquilino até ao limite previsto no

NRAU, e reabilitar e vender a área agora ocupada assim que ficar vaga.

2352 (919)N.º 1292


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NOVEMBRO 201822

A renda actual é a mesma da vigente à data de 2014, 22,16 euros/mês.

Inserimos em seguida o quadro de avaliação:

PRESSUPOSTOS

Área de Terreno 489 m2 cenário 1

Ab total INCLUINDO ESTACIONAMENTO (R/C) 920 m2

Nº de pisos 4

Ab habitação colectiva 752 m2

Abp habitação colectiva 679 m2

Nº fogos 8Rua da Palmeira 466.720,00 € 63%

Ab habitação colectiva 583 m2


Nº fogos 6 269.200,00 € 37%Rua Eduardo Coelho

Ab habitação colectiva 168 m2735.920,00 €


Ab estacionamento 168 m2

Nº fogos 2Nº lugares estacionamento 6 862.125,00 € 22%

CustosCustos unitários de reabilitação

Habitação colectiva - R da Palmeira 800 €/m2

Habitação colectiva - R Eduardo Coelho 1.200 €/m2

Estacionamento (R/c) 400 €/m2 67300,0

Custos de Construção 735.920 €

Custos Indirectos

Taxas e licenças 10,00% 73.592 €

Projecto 4,00% 29.437 €

Gestão do projecto 4,00% 29.437 €

Encargos Financeiros 6,00% 44.155 €

Comercialização 4,00% 156.642 €

Custos totais 1.069.183 €

Valores de venda unitários

Habitação colectiva 4.500 €/m2

Estacionamento (R/c) 25.000 /lug.Receitas totais 3.916.050 €

Mapa de Fluxos de Caixa 2018 2019 2.010 2.021 2022 2023 2024 Total

Construção 0% 37% 0% 0% 63% 0% 0% 100,00%Outros Custos Indirectos 37% 0% 0% 63% 0% 0% 0% 100,00%

Custo das vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00%Vendas 0% 22% 0% 0% 0% 39% 39% 100,00%

Mapa de Fluxos de Caixa 2018 2019 2010 2021 2022 2023 2024 Total

Custos Totais (€) 65.350 306.752 0 111.271 463.630 61.090 61.090 1.069.183

Construção 0 272.290 0 0 463.630 0 0 735.920

Custos Indirectos 65.350 34.461 0 111.271 0 61.090 61.090 333.263

Receitas Vendas (€) 0 861.531 0 0 0 1.527.260 1.527.260 3.916.050

Rendas (€) 266 266 266 266 0 0 0 1.064

Cash Flow (€) -65.084 555.045 266 -111.005 -463.630 1.466.169 1.466.169 2.847.931

Taxa de Desconto (projecto) 8,0%Taxa de Desconto (rendas) 4,0%

Valor Real de Mercado 1.798.200 €

obras de remodelação repartidas; manutenção do inquilino até 2021; alienação posterior

Receitas

2352 (920) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

10. CONCLUSÃO DE VALOR

De acordo com a análise e metodologia de avaliação atrás expostas, somos de

opinião que o valor de:

1.798.200 € (Um Milhão, Setecentos e Noventa e Oito Mil e Duzentos)

representa de forma razoável o Valor de Mercado do imóvel objecto de

avaliação, na situação e à data actual.

Lisboa, 26 de Outubro de 2018

José Cruz Oliveira, Eng.

(Director Geral)

2352 (921)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

11. OBSERVAÇÕES

A Krata – Sociedade de Avaliação de Bens, Lda, não é responsável por

eventuais vícios ocultos que possam existir. Do valor de avaliação haverá que

deduzir quaisquer ónus ou encargos que incidam sobre os imóveis.

O relatório foi realizado para o Cliente indicado, não sendo a Krata responsável

pelo uso – total ou parcial – para uma finalidade, uma pessoa ou uma entidade

financeira terceira, salvo autorização prévia e por escrito da nossa parte.

O alcance da avaliação, e o relatório dela resultante, não constituem um

relatório pericial sobre os elementos referidos no mesmo, e particularmente sobre

os aspectos físicos e registrais e demais elementos não observáveis na inspecção

realizada, salvo menção expressa no relatório correspondente.

A Krata não se responsabiliza pela veracidade da documentação facultada

pelo solicitante ou por terceiros, e faz menção especial quando se tenham

detectado discrepâncias entre a realidade e quaisquer documentos, ou entre

estes, tendo-se aceite os que se considerou serem os mais adequados ao

objectivo do relatório.

No estudo realizado, o avaliador realizou o seu trabalho de acordo com as

normas aplicáveis e em qualquer caso, salvo condicionantes, mediante

inspecção visual do imóvel, não tendo realizado, tal como se refere

anteriormente, nenhuma comprovação do estado e/ou capacidade das infra-

estruturas existentes, ou da existência das mesmas no subsolo.

As áreas foram retiradas da documentação facultada, sem que tenha sido feito

nenhum levantamento de áreas ou levantamento topográfico ou planimétrico

dos imóveis estudados, não sendo a Krata responsável pela diferença de valor

que possa existir por discrepâncias de áreas entre a informação facultada e a

real.

2352 (922) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

A avaliação foi feita partindo do princípio de que os imóveis estão aptos para o

fim previsto, salvo se se indicar expressamente o contrário. Em nenhum caso se

entenderá que o relatório é uma análise jurídica de situações distintas à

contemplada.

Com respeito aos valores atribuídos, os mesmos foram calculados de acordo

com critérios válidos de acordo com a metodologia indicada no ponto 4 do

presente relatório.

12. DOCUMENTAÇÃO FACULTADA

Caderneta predial

Descrição da CRP

Contrato de arrendamento (e informação da renda)

Correspondência entre o CHLC e o inquilino, sobre a transição para o

NRAU

13. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO

A presente avaliação foi realizada pela sociedade Krata – Sociedade de

Avaliação de bens, com o nº de registo na CMVM PAI/06/003, intervindo o perito

José Cruz Oliveira, com o nº de registo PAI/06/003/001.

2352 (923)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

ANEXO – ELEMENTOS GRÁFICOS

LOCALIZAÇÃO

2352 (924) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

FOTOGRAFIAS

RUA DA PALMEIRA

2352 (925)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

2352 (926) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

2352 (927)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

RUA EDUARDO COELHO

2352 (928) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

2352 (929)N

.º 1292

MUNICIPALC

ÂM

AR

A

MU

NIC

IPA

L

DE

L

ISB

OA

BO

LE

TI

M

Q U

I N T A

- F E

I R A

NO

VE

MB

RO

201822

ANEXO – PROSPECÇÃO DE MERCADO

Preço

Fonte de Prospecção

DataAno

Const.€ Pond. Área (m2) Valor (€) Pond. Área (m2)

Valor (€)

Pond. Área (m2) Valor (€) Tipo NºValor

Global(€)

Remax Outubro 18 ~1920 320.000 T1 R/c, com algumas obras, acabamentos simples 57 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 20 16.000 0 5.333 1 5333

Remax Outubro 18 ~1920 320.000 T1 R/c, total/ remodelado recente/, acab correntes, mobilado 50 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 8 7.500 0 6.250 0,8 5000

Remax Outubro 18 ~1900 345.000 T2Andar alto, sem elevador, total/ remodelado recente/, acab

correntes69 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 0 0 0 5.000 0,95 4750

Remax Outubro 18 ~1920 375.000 T2 R/c, a estrear após remodelação total, acab correntes 70 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 12 9.401 0 5.223 0,95 4962

Remax Outubro 18 1930 440.000 T33º andar, sem elevador, remodelado há cerca de 20 anos,

acab correntes83 0,3 0 0 0,3 3 4.720 0,15 0 0 0 5.244 1,1 5769

Remax Outubro 18 ~1900 453.000 T2Duplex, r/c e 1º, total/ remodelado recentemente, acab

correntes108 0,3 0 0 0,3 0 0 0,15 0 0 0 4.194 1,1 4614

437,00 5.070 Média 5048

Com ajust. preço/valor 4500

Preço Unitário (€/m2)

Coef. Homog.Preço unitário homogeneizado

Prospecção:T

ipo

log

ia

DescriçãoÁrea de

ref.(m²)

Arrecadação Varanda Terraço Estac./Garagem

2352 (930) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


B O L E T I M

2352 (931)N.º 1292


B O L E T I M


NOVEMBRO 201822

2352 (932) N.º 1292Q U I N T A - F E I R A

NOVEMBRO 201822


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b o l e t i m municipal...b o l e t i m de lisboa central, e.p.e., por exercício do direito legal...

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