ASPECTOS LEGALES DE LOS BIENES RAICES EN LA REPUBLICA DOMINICANA

ASPECTOS LEGALES DE LOS BIENES RAICES EN LA REPUBLICA DOMINICANA

1.- Legislacin: La propiedad inmobiliaria esta reglamentada bsicamente por el Cdigo Civil de la Repblica Dominicana y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del ao 2005, y sus reglamentos. Existen otras normas que regulan aspectos especficos como son: la Ley 158-01 sobre Incentivo Turstico del ao 2001, y sus reglamentos y modificaciones; la Ley 64-00 de Medio Ambiente y Recursos Naturales y la Ley No. 146 de Minera de 1971 y sus modificaciones, sin perjuicio de otras leyes dispersas como la Ley No. 301 sobre Notariado del ao 1964.

2.- Sistema Registral: Nuestro sistema inmobiliario se funda en el principio de que el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la Repblica Dominicana, por lo cual toda persona que reclame ser propietario de un terreno y desee registrarlo a su nombre debe realizar un saneamiento catastral ante el Tribunal de Tierras, que determinar el o los reclamantes del inmueble, el rea que le corresponde mediante una mensura catastral y la designacin catastral para individualizarlo, culminando con la expedicin de un certificado de ttulo por el Registrador de Ttulos del lugar del inmueble, a favor del propietario.

Todas las transacciones que se realicen con posterioridad sobre ese inmueble tales como venta, hipoteca, etc., deben ser registradas ante ese Registrador de Ttulos.

Una vez el inmueble est registrado, el derecho de propiedad del dueo es imprescriptible, es decir, ninguna otra persona puede adquirir ese inmueble por ocupacin del mismo no importa el tiempo de la misma.

3.- Inmuebles no Registrados: No realice transacciones con terrenos que no estn registrados, an cuando a la persona que ocupa el inmueble, no tenga reclamaciones por parte de sus vecinos o terceros. Hasta tanto el ocupante no se le expida el certificado de ttulo correspondiente, no es el propietario registrado legtimo del inmueble.

4.- Inmuebles Arrendados: Evite en lo posible, adquirir terrenos arrendados o viviendas alquiladas puesto que el comprador est obligado a respetar la duracin del contrato de arrendamiento o del alquiler y el proceso judicial para desalojar al inquilino, una vez halla vencido el trmino del arrendamiento o del alquiler, puede tomar varios aos.

5.- Terrenos en la Costa: Nadie puede adquirir inmuebles o derechos sobre un rea de 60 metros desde la pleamar haca tierra firme y est prohibido construir edificaciones an provisionales.

6.- Terrenos en Polos Tursticos: Antes de comprar un inmueble dentro del rea de un polo turstico asegrese de obtener en el Departamento de Turismo correspondiente una certificacin sobre las limitaciones y regulaciones especficas que aplican a ese polo, tales como densidad, nmero de pisos, etc.

7.- Terrenos en Areas Protegidas: Ya sea en tierra firme (bosque hmedo, montaas, ros, lagos) o playas, estos terrenos estn sujetos a muchas restricciones, que no aparecen en el certificado de ttulo. Es necesario que un especialista en la materia, realice previamente una investigacin a profundidad en el Departamento de la Secretara de Medio Ambiente correspondiente, para determinar si el inmueble puede ser dedicado a la actividad a la cual usted quiere.

8.- Terrenos Afectados por Servidumbres: Los derechos de paso para atravesar un inmueble muchas veces no aparecen en el certificado de ttulo. Se requiere que un agrimensor vaya al terreno y verifique si existen servidumbres.

9.- Terrenos en Areas Metropolitanas: Asegrese de obtener del vendedor, antes de suscribir cualquier acuerdo, un certificado de uso de suelo y de no objecin de la Direccin General de Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del lugar del inmueble, para verificar que el mismo puede ser dedicado al uso que usted quiere darle.

10.- Apartamentos en Condominio: Antes de suscribir cualquier acuerdo, solicite al vendedor un ejemplar del Reglamento de Condominio (muchos contienen prohibiciones a mascotas) y verifique si el consorcio de propietarios est funcionando adecuadamente (a veces los parqueos no estn sealados o propiamente distribuidos) y existe un administrador designado que se ocupa del cobro de las cuotas de mantenimiento y del pago de los costos del condominio.

11.- Adquisicin de Inmuebles por Extranjeros: En la Repblica Dominicana la persona fsica o jurdica (compaa) extranjera puede adquirir inmuebles en las mismas condiciones y cumpliendo los mismos requisitos que la persona fsica o jurdica dominicanas. Tampoco existe limitacin alguna para que el extranjero pueda transferir en moneda extranjera a bancos en la Repblica Dominicana el dinero a ser invertido en la adquisicin del inmueble, con la nica particularidad de que le sern entregados pesos dominicanos convertidos a la tasa vigente de cambio y deber documentar la procedencia del dinero y en que va a ser usado.

12.- Contratos de Compraventa: No existe un formato especfico para redactar el contrato, basta con que se incluyan las condiciones bsicas siguientes:

a) Nombres de las partes, tal y como aparecen en sus documentos de identidad;

b) Las intenciones respectivas de las partes de vender y comprar;

c) Descripcin completa del inmueble, tal y como figura textualmente descrito en el certificado de ttulo;d) El precio de venta y como ser pagado; e) Las firmas de las partes debidamente autenticadas por un notario; yf) Eleccin de domicilio.

El contrato debe ser redactado en idioma espaol, aunque puede ser hecho en un idioma extranjero, en cuyo caso debe ser traducido al espaol por un intrprete judicial de la Repblica Dominicana, para poder ser aceptado por el Registrador de Ttulos.

El contrato puede ser redactado y firmado en el extranjero, en cuyo caso las firmas deben ser autenticadas por el Cnsul Dominicano ante el pas donde el contrato es suscrito, cuya firma a su vez debe ser autenticada por el Secretario de Estados de Relaciones Exteriores de la Repblica Dominicana.

13.- Asesora Legal: Los contratos de compraventa de contado son simples y poco frecuentes. Cuando la transaccin implica grandes cantidades de terreno y considerables montos de dinero, el pago del precio de la compraventa se realiza en varias etapas y el convenio resulta bastante complejo, por lo cual es indispensable, desde el principio, la asistencia de un abogado especialista en bienes races que adems de realizar la investigacin del estatus jurdico del inmueble y aconsejar sobre la va a utilizarse para adquirir la propiedad, pueda tambin asistirlo en la contratacin y/o supervisin a los dems expertos que intervienen en el curso de la operacin, tales como:

a) Los agrimensores que se encargan de investigar en el terreno, el rea, sus lmites, la existencia de servidumbres, confeccin de planos y levantamiento de planos en los condominios;b) Los tcnicos medio-ambientalistas que determinan si existe contaminacin o las medidas que deberan ser tomadas para mitigar el impacto ambiental que producira la actividad a la que usted quiere dedicar el inmueble;c) Los tasadores que evalan el valor del inmueble;

d) Las compaas de seguros de ttulos, que indemnizan a los adquirientes de cualquier prdida sufrida a consecuencia de negligencia o fraude de los empleados pblicos; ye) Los expertos fiscales que determinan la forma mas conveniente de organizar el patrimonio de la persona fsica o moral que adquirir el inmueble.14.- Escogencia del Abogado: Las agencias de bienes races no garantizan los aspectos legales envueltos en la transaccin, su intervencin consiste en gestionar la compra o la venta del inmueble. La experiencia ha demostrado que es ms conveniente invertir un poco ms de dinero y tiempo para escoger un abogado que no trabaje en o para la agencia de bienes races. Mientras ms independiente es el abogado, ms fcil le ser cumplir efectivamente su deber para con su cliente. La legislacin de bienes races es variada, abundante y dispersa. Trate de contratar un especialista, quienes al no ser tan numerosos, son fciles de encontrar.

15.- Gastos de la transaccin inmobiliaria: Usualmente los gastos son pagados por una de las partes, generalmente el comprador, sin embargo, los mismos podran negociarse para ser compartidos, especialmente cuando el vendedor est ansioso de cerrar la operacin. El comprador puede obtener ahorros sustanciales en tasaciones, mensuras, impuestos de transferencia inmobiliaria, etc., si el abogado inicia su asistencia legal desde el principio de las negociaciones, con bastante anterioridad a que se firme cualquier carta de intencin, el contrato de opcin, promesa de venta o de compraventa definitiva.

a) Agrimensores: no tienen una tarifa fija y basan sus honorarios en la cantidad de terreno y la dificultad (lejana, difcil acceso, etc.) para realizar el trabajo, as como el estatus econmico del cliente. Es conveniente solicitar varias cotizaciones.

b) Tasadores: se recomienda un tasador del Instituto de Tasadores de la Repblica Dominicana (ITADO) quienes tienen una tarifa publicada, sujeta a negociacin. Los honorarios corren entre US$1,000.00 y US$10,000.00, dependiendo de la cantidad de terreno y la dificultad (lejana, difcil acceso, etc.) para realizar el trabajo.

c) Seguro de Ttulo: existen en la actualidad una compaa dedicada al seguro de Ttulo en la Repblica Dominicana. La tarifa vara de un 0.5% hasta un 1.4% del monto envuelto en la operacin, dependiendo nicamente en cuan lejos se encuentra de Santo Domingo y el tamao de la propiedad. La prima mnima es actualmente de US$1,500.00.

d) Investigaciones medioambientales: hay una lista de empresas registradas en la Secretara de Estado de Medio Ambiente para elegir. La tarifa debe discutirse y negociarse cuidadosamente en cada caso y depende de diversos y mltiples factores.

e) Notarios: la intervencin de los notarios se reduce generalmente a legalizar las firmas de las partes en los convenios que se suscriben en el curso de la transaccin inmobiliaria, su tarifa vara entre US$200.00 hasta US$1,000.00, dependiendo del nmero de firmas a ser autenticadas, el monto envuelto en la operacin, o el estatus econmico del cliente.

f) Abogados: el abogado puede ser contratado en base a un precio fijo o por hora. El precio fijo para adquisiciones inmobiliarias oscila entre el 1 y el 2% del monto envuelto en la operacin si el trabajo del abogado se limita a redactar el contrato de compraventa, liquidar los impuestos de transferencia, depositar el contrato de compraventa en el Registro de Ttulos y obtener el Certificado de Ttulo a nombre del adquiriente. Cuando el cliente requiere adems la investigacin del estatus jurdico del inmueble, as como la seleccin de la va adecuada para adquirir la propiedad, la redaccin y/o revisin de los contratos colaterales con los agrimensores, tasadores, seguros de ttulo, investigadores medio-ambientalistas, expertos fiscales, contrato de escrow, etc., el precio fijo puede subir hasta un 4% del monto envuelto en la operacin.

La ventaja de contratar a base a un precio fijo es que se evita cualquier sorpresa al momento de la factura, debido a que las transacciones inmobiliarias consumen muchas horas de investigacin, generalmente fuera del rea de Santo Domingo y largas explicaciones y numerosas reuniones con clientes no familiarizados con el sistema, adems del trabajo de oficina.

El precio por hora oscila entre US$200.00 y US$300.00.

g) Impuesto de transferencia: es un 3% del precio de venta que aparece en el contrato de compraventa, siempre y cuando el precio de compraventa sea igual o mayor al valor de tasacin fiscal de la Direccin General de Impuestos Internos, vigente a la fecha en que se deposita en el Registro de Ttulos el contrato, salvo que haya una exoneracin en virtud de la Ley 158-01 sobre Incentivo Turstico del ao 2001, y sus reglamentos y modificaciones. La tasacin fiscal en la mayora de los casos es un 25% menor que el valor de mercado de la propiedad.

La conveniencia de utilizar el precio de tasacin fiscal cesa cuando el adquiriente est comprando la propiedad con fines de re-venta, ya que si el nuevo comprador desea poner en el contrato el precio real de compraventa, el vendedor tendra que pagar el 25% sobre el exceso del precio de la primera compra, por concepto de impuesto de ganancia de capital.

16.- Partes en el contrato de compraventa: Aunque parezca obvio quienes son las partes en la compraventa, es necesario resaltar que a veces el comprador o el vendedor carecen de capacidad legal para firmar el contrato (el o ella es un/a menor); la autorizacin de otra persona es requerida (el o ella es casado/a); procedimientos legales adicionales son necesarios para completar la transaccin (el certificado de propiedad est registrado de una persona muerta).

17.- Va a Usar para Adquirir el Inmueble: Depende del uso que el comprador pretende darle al inmueble en el futuro, por ejemplo si es para fines de reventa hay que tener en cuenta que cada vez que un inmueble es transferido debe pagar el impuesto del 3% sobre el precio de compraventa. Si se usa una compaa dominicana o una off shore exclusivamente para adquirir el inmueble, el traspaso de las acciones de la compaa pagar un 2% sobre el valor fiscal que la Direccin General de Impuestos Internos atribuya al inmueble.Si se usan dos (2) compaas: la primera constituida en la Repblica Dominicana para adquirir el inmueble que se registrar en la Direccin General de Impuestos Internos conjuntamente con sus accionistas, y la segunda constituida off shore que ser la accionista principal de la primera y tendr el control accionario con acciones al portador, permitir que se opere el traspaso de las acciones de la compaa off shore, sin que haya necesidad de pagar el 2% de impuesto de transferencia. No se recomienda adquirir inmuebles en sociedad con otra persona fsica, puesto que uno de ellos no podra vender la mitad de la propiedad, puesto que son ambos propietarios de la totalidad del inmueble, de acuerdo con nuestro sistema registral.

18.- Transferencia del Inmueble: Ninguna transaccin inmobiliaria es definitiva hasta tanto no ha sido recibida, aceptada y registrada en la oficina del Registrador de Ttulos. Los documentos bsicos que exige el Registrador de Ttulos son los siguientes:a) Un ejemplar en original del contrato de compraventa en espaol o en idioma extranjero con su correspondiente traduccin por interprete judicial dominicano, debidamente firmado por las partes y autenticado por notario pblico de la Repblica Dominicana y certificado por la Procuradura General de la Repblica. En caso, de que se haya firmado en el extranjero las firmas deben ser autenticadas por el Cnsul dominicano del pas donde se firm el contrato y la firma del Cnsul a su vez legalizada por el Secretario de Estado de Relaciones Exteriores.b) El original del Duplicado del Dueo del Certificado de Ttulo expedido por el Registrador de Ttulos a nombre de la persona fsica o moral que figura como vendedora en el contrato de compraventa.

c) Original o copia certificada del acta del rgano corporativo correspondiente autorizando al representante de la compaa que firma el contrato, a suscribirlo, debidamente firmado por los funcionarios de la compaa y con el sello social.d) Original de la Certificacin de Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), expedida por la Direccin General de Impuestos Internos, haciendo constar que el inmueble est registrado en dicha oficina y su valor. Esta certificacin tiene una vigencia de 60 das y debe ser presentada al Registrador de Ttulos dentro de su perodo de vigencia. Solo es expedida si el vendedor est al da en el pago de ese impuesto anual, pagadero en 2 cuotas semestrales, cuyo monto varia dependiendo de si el propietario es una persona fsica, en cuyo caso paga el 1% sobre el exceso de RD$5,000,000.00 del valor tasado por la DGII o si es una compaa, paga el 1% del valor total de todos los activos que posea.e) Fotocopias de los documentos de identidad de las partes: cdulas o pasaportes segn sean personas fsicas dominicanas o extranjeras y si es una persona jurdica dominicana o extranjera (compaa), fotocopia del Registro Nacional de Contribuyentes de la Repblica Dominicana. Si el vendedor o la vendedora se ha divorciado y no ha actualizado su documento de identidad donde aparece todava como casado, debe suministrar copia certificada de la documentacin que pruebe su nuevo estado civil (sentencia de divorcio, pronunciamiento, publicacin).f) Cualquier otro documento que tenga relacin directa con el status jurdico del inmueble; por ejemplo, cancelacin de una hipoteca que grave el inmueble.

19.- Expedicin del Certificado de Ttulo al Comprador: Toma entre 30 y 45 das a partir de la fecha en que se depositaron los documentos. Al recibir los documentos el Registrador estampa un sello en el inventario de deposito indicando la fecha en que estar disponible para retiro el Certificado de Ttulo, el cual solo puede ser retirado por el propietario o por su apoderado especial otorgado mediante poder debidamente legalizado por notario y certificado en la Procuradura General de la Repblica.PAGE 9