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ARQUITECTURA TÉCNICA PROYECTO FINAL DE CARRERA

ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN HOTEL DE CUATRO ESTRELLAS EN BARCELONA

Proyectista : Joaquín Herrera Vilar

Director : Jordi Vilajosana Crusells

Convocatoria : Junio 2009

Estudio de Viabilidad de un Hotel de 4*

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Resumen

El estudio realizado trata sobre una inversión económica realizada por una sociedad

de inversores con el fin de obtener una buena rentabilidad.

Esta sociedad pretende la construcción de un inmueble, por la calificación del terreno

y las características de éste se decide construir un hotel de cuatro estrellas situado en

Barcelona.

Una vez construido y amueblado, conseguiremos una sociedad hotelera solvente y

de prestigio para que pueda explotarlo en calidad de arrendadora aprovechando sus

conocimientos sobre el sector.

A lo largo de este estudio se va a demostrar la viabilidad económica de este

proyecto.


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Índice

1- Prefacio

2- Introducción

3- Descripción de la zona y estado actual.

a- Barrio 22@.

b- Solar calle Pallars.

c- Situación económica actual

4- Estudio legal urbanístico.

5- Decisión de la inversión.

6- Análisis de la competencia.

7- Estudio económico.

8- Estudio financiero.

9- Arrendamiento.

a- Búsqueda del cliente.

b- Contrato.

10-Viabilidad del proyecto.

11-Conclusiones

12-Documentación gráfica

13- Anexos


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1.- Prefacio

Las motivaciones que me han llevada a hacer este estudio de viabilidad, han venido

dadas a lo largo de la carrera. Asignaturas que se relacionaban con temas de inversión e

inmobiliaria han despertado mi interés.

Llegado el momento de elegir una línea de intensificación, en mi caso la elección fue

bastante clara y de entre las líneas existentes me decanté por: gestión de obra y empresa.

Esta opción era la que más encajaba con mi perfil y la que más cosas me podía aportar en

cuanto a mis inquietudes personales.

Las asignaturas realizadas a lo largo de la carrera me han ayudado a diferenciar y

poder hacerme una idea de mis intereses personales. Para llevar a cabo este proyecto he

recordado asignaturas como: Economía Aplicada, Estadística Aplicada, Aspectos Legales

de la construcción urbanística y Planificación y Organización de obras. Cada una con su

temario me ha ayudado e completar cada uno de los puntos del presente proyecto.

Por lo que respecta a la línea de intensificación cursada, cabe destacar dos materias

de las que he aprendido mucho y de las que me han ayudado a realizar este estudio de

viabilidad. Éstas han sido Gestión Inmobiliaria donde aprendí a calcular los costes

económicos de un proyecto, la financiación de éste, y Valoraciones Inmobiliarias que me ha

ayudado en la parte de la valoración tanto del terreno como de la construcción.


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2.- Introducción

El presente documento tiene como objeto demostrar la viabilidad de la construcción

de un Hotel de 4 * para su posterior arrendamiento.

El estudio se realiza desde una sociedad inversora que dispone de un terreno sin

edificar en la ciudad de Barcelona, en concreto en el sector de diagonal mar, que forma

parte del sector de modernización del barrio del 22@, en el distrito de Sant Martí.

Esta sociedad quiere sacar el mayor partido de la parcela, buscar cual de todas las

promociones realizadas de carácter constructivo puede dar el mayor y mejor uso, no sólo de

su parcela sino también de su dinero.

Teniendo el terreno de propiedad, la inversión tiene un margen más que importante

en su rentabilidad. La decisión de la construcción de un hotel viene dada por la situación que

se está viviendo actualmente en el sentido económico. El mismo terreno cinco o seis años

atrás habría dado pie a la construcción de un bloque de viviendas pero con las

circunstancias actuales, la rentabilidad del dinero ya no es la misma, las posibilidades de

venta del inmueble ya no son las mismas y las facilidades de financiación tampoco lo son.

Sabiendo las posibilidades del terreno, decidimos qué tipo de construcción se

realizará.

Seguidamente, para proceder con el proyecto es necesaria la realización de un

estudio de mercado de la zona, hay que conocer cuál puede ser la competencia. Una vez

realizado el estudio de mercado de hoteles próximos a nuestra parcela y características

similares a lo que se pretende construir, estudiaremos nuestros gastos, tanto de

construcción como de financiación.

En el momento que calculamos nuestros costes, hemos de tener en cuenta su

explotación. La sociedad inversora decide arrendar el inmueble ya que considera que es su

mejor opción por falta de conocimientos en el sector hotelero.

Una vez encontrado el cliente se realizara un contrato con el fin de establecer unas

bases para que nuestro estudio acabe siendo viable.


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3.- Descripción de la zona y estado actual El presente estudio pretende demostrar la viabilidad de la edificación en la zona

donde tenemos el solar.

Nos encontramos en el distrito de Sant Martí, en el barrio de Poble Nou, en

Barcelona, concretamente en la Calle Pallars entre las travesías de Josep Plà y Agricultura.

Se trata de un emplazamiento muy próximo al mar y de fácil acceso ya que la

Avenida Diagonal, una de las más importantes de la ciudad, se encuentra a una travesía.

Foto 1: Emplazamiento solar


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Foto 2: Vista actual del solar

Como podemos observar en la fotografía satélite, el solar se encuentra en desuso.


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• El Barrio del 22@

Esta zona del barrio de Sant Martí, también es conocida como el 22@.

La zona del 22@ esta comprendida entre los barrios de Sant Marti y de Poble Nou de

Barcelona, barrios con pocos equipamientos públicos y pocos medios para el desarrollo.

El 22@ está siendo objeto de una inversión económica muy importante por parte del

ayuntamiento de Barcelona. Las nuevas construcciones, el intento por parte del

Ayuntamiento de Barcelona de hacer una adaptación del antiguo barrio marginal, al barrio

“moderno” y con posibilidades de desarrollo son algunos de los objetivos de la “renovación

del barrio”.

La idea del cambio y de la transformación del barrio, requirió también, un importante

cambio urbanístico. Pasando de ser una zona medio industrial a una zona residencial, para

todo esto a lo largo de los noventa y principios del dos mil se fueron creando nuevas

calificaciones urbanísticas que permitieran mantener una harmonía entre lo que se quiere

conseguir y un mantenimiento de un urbanismo adecuado para una ciudad como Barcelona.

Esto llevó a la disgregación de muchas parcelas con el fin de conseguir dar una

nueva imagen de edificación sin descuidar zonas verdes, equipamientos para los

ciudadanos, viviendas de protección oficial. Evidentemente, teniendo muy en cuenta las

volumetrías de los edificios, la edificabilidad, las alturas reguladoras y las volumetrías.

Foto: Skyline de los alrededores del barrio


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• La falta de infraestructura

Hace tan solo unos pocos años, el barrio de Poble Nou de Barcelona era una zona más

industrial que residencial.

La inversión sobre el “nuevo Barrio” ha necesitado muchos equipamientos, de los que

carecía. Se han construido miles de viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales. En

definitiva, han creado una nueva zona, tanto residencial como comercial.

En cuanto a transporte, la zona ahora está muy bien comunicada; por autobús, metro e

incluso tranvía. Gracias a los nuevos proyectos de transporte del Ayuntamiento de

Barcelona, ahora se unen partes de la ciudad que antiguamente eran de difícil acceso.

Los cambios están consiguiendo cambiar una zona despoblada y marginada

cambiándola a un área completamente nueva en cuanto a edificaciones e infraestructuras,

un proyecto económico empresarial para dotar a un barrio de ciencia tecnología y cultura.

Con esta idea, se nos presenta la posibilidad de construir en nuestro solar.

La activación de este barrio ha seguido creciendo gracias a la apuesta de todos, y ya no

sólo como centro de convenciones y arquitectura moderna, sino como un barrio residencial y

comercial.


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• La transformación del Barrio

La transformación del barrio del 22@ empezó ya hace unos cuantos años con la

creación de lo que fue el primer fórum internacional de las culturas donde Barcelona eligió

ponerse a la cabeza de Europa mirando al resto del mundo y haciéndose valedora de la

capacidad de poder hacer evolucionar a una ciudad dentro de si misma hacia un reto tan

complejo como esta siendo la transformación de un barrio.

A lo largo de estos años hemos podido observar des de la creación del fórum,

actualmente uno de los mejores centros de convención de Europa, hasta construcciones de

arquitectura reconocidas a nivel mundial creadas por los mejores arquitectos, como es el

caso de la torre Agbar de Jean Nouvel.

Des de el ayuntamiento de Barcelona se está luchando por conseguir que esta zona sea

el motor de la nueva Barcelona. Un área más plural, más europea, más fuerte a niveles

tecnológicos, artísticos y sobretodo arquitectónicos. Todo esto, buscando una calidad de

vida mejor hasta el momento. Mejorando la zona con nuevos equipamientos tanto culturales,

deportivos y sanitarios, con espacios públicos y zonas verdes.

A nivel cultural la universidad Ramón Llull, acaba de inaugurar la facultad EUTSES,

Escuela universitaria de Trabajo social y Educación social, más moderna de Barcelona. Con

la misma apuesta le sigue la Universidad Politécnica de Cataluña abriendo el centro Tech

Talent Center, y con sus proyectos de creación de un campus universitario completamente

nuevo.

Esta transformación, ha hecho que grandes despachos de Barcelona, se estén

trasladando a esta nueva zona. Rodeada de edificios emblemáticos, que apuestan por un

entorno bioclimático, concepto que va siendo más familiar para una gran ciudad como

Barcelona.

Estos puntos citados anteriormente son los que nos acaban definiendo nuestra

edificación en cuanto al uso que le queramos dar al edificio.


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• La Calle Pallars: la parcela

La situación geográfica y las características de nuestra parcela dentro del área

metropolitana es la siguiente:

- La parcela se encuentra situada en una zona muy cercana al Mar Mediterráneo.

- Buena comunicación con el resto de Barcelona: los transportes metropolitanos así lo

demuestran. Tiene dos estaciones de metro cercanas, el tranvía en la misma

diagonal, a muy pocos metros de nuestra parcela y varias líneas de autobús.

- Próximo a zona de ocio y comercios, el centro comercial Diagonal-Mar con todo lo

que conlleva: zona de compras, multi cines, restauración. No es el único Centro

Comercial por la zona ya que caminando unos 10-15 minutos encontramos otro

centro comercial Glorias.

- Próximo al centro de convenciones del Fórum.

Todo esto hace que nuestra parcela tenga un atractivo especial a la hora de pensar en

realizar una inversión. Todos estos son factores son los que nos planteamos para hacer una

inversión de grandes

Foto 3: estado actual de la Parcela


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En la fotografía número 3 podemos observar la situación actual del solar. Este se

encuentra en desuso, y carece de cualquier tipo de edificación sobre él.

Se puede observar que actualmente se está utilizando como zona de aparcamiento

improvisado.

Asimismo en lo que al aspecto medioambiental se refiere, todos los arboles están

situados en las aceras que circunvalan la manzana donde se encontrará nuestra edificación.

En cuanto a la medioambientalización nos facilitan las tareas de movimiento de

tierras, ya que si nos encontráramos con árboles en el emplazamiento nos veríamos

obligados a trasplantarlos o llevarlo a un vivero durante el periodo de obras.

Por otro lado, dada la situación actual del barrio y las edificaciones con las que nos

encontramos debemos intentar realizar una construcción la más sostenible posible.

Foto 4: parcela


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La situación económica actual

Las circunstancias económicas mundiales en los últimos tiempos han mermado

mucho el sector de la construcción en España, esta es una breve explicación de cómo

hemos llegado a esta situación.

A principios del año 2008 y después de una larga época de bonanza en la economía

española, se empezaron a oír voces de expertos en economía que decían que esto iba a

explotar. Muchos son los que a lo largo del este último año y medio han perdido dinero,

bienes o incluso empleo.

A lo largo de este comienzo en la recesión económica y guiados por políticos,

economistas, periodistas, etc.… en definitiva todo aquella persona que ha tenido la

posibilidad de explicar lo que ellos creen de una forma pública, nos han estado explicando el

por que de los acontecimientos vividos de un tiempo hasta ahora.

Cuando empezó esta crisis todo el mundo, incluso el más analfabeto no dudo en

girarse mirando a Estados Unidos y señalarlo como el culpable de todos los males que

parecía que iban a ejercer el efecto cadena para aparecer en Europa.

En efecto algo de verdad hay en esto, aun que sin ni siquiera pensar que es la causa

de los momentos que estamos viviendo ahora. Los bancos americanos estuvieron mucho

tiempo vendiendo paquetes hipotecarios tanto a inversores como a bancos europeos sin que

estos investigaran ni buscaran los motivos de unos altos rendimientos ya que por el

momento generaba dinero que eso era lo que la gente quería, ganar dinero fácil, en estas

situaciones se vivió como se ha vivido siempre “genera dinero y no preocupaciones,

adelante”.

En estos momentos el boom inmobiliario no solo era cosa de los españoles, había

mucha confianza en el mercado y las hipotecas se concedían sin necesidad de demostrar

muchas cosas, a veces incluso sabiendo que era muy difícil pagarla. En ese momento el

mercado inmobiliario toca su techo, y por techo quiero decir que ya no puede incrementar

más los precios y como consecuencia el mercado de las viviendas empieza a estar falto de

liquidez. Esto provoca una reacción muy rápida en muchas familias americanas. Muy

sencillo: te has comprado una casa hace seis meses y ahora vale menos de lo que a ti te a

costado, ley de acción reacción, dejo de pagar mi casa y me compro otra que me saldrá más

barata.

Entonces llego el boom, como todos sabemos toda esa población americana con un

grado de hipoteca muy alto empiezan a decidir que es mejor dejar de pagar la hipoteca

actual con el fin de encontrar otra vivienda que prácticamente satisfaga las mismas

necesidades pero con un precio inferior al que se estaba pagando. Todo hay que decirlo, en


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el mercado americano si tú decides dejar de pagar tu hipoteca, le llevas las llaves al banco y

asunto resuelto.

El problema que genera esta actitud de la población americana es el siguiente, todos

esos paquetes hipotecarios que se habían vendido a Europa con una rentabilidad muy alta,

no es que bajen su rentabilidad si no que dejan de existir, los bancos americanos se

encuentran superpoblados de activos en forma de vivienda pero sin ningún tipo de poder

monetario como para hacer frente a lo que tienen que pagar.

Y como un pez que se muerde la cola nos encontramos en la siguiente posición, los

bancos americanos no tienen dinero, estado de quiebra y los bancos e inversores europeos

no reciben nada de esos paquetes inmobiliarios que han comprado.

Situación numero uno, se crea una desconfianza total en el mercado, nadie quiere dejar

dinero a nadie, hay mucha gente que a perdido su dinero y necesita generarlo de otra

manera.

Repercusión de toda esta crisis en España, cierto es que en España llevamos

muchos años de bonanza económica producidos por la burbuja inmobiliaria, además al ser

un país que no se ha encontrado a la altura del resto de Europa hasta hace relativamente

poco el motor del crecimiento español se ha basado a lo largo de mucho tiempo en el sector

de la construcción.

La desconfianza en el mercado es tal que estados Unidos arrastra a Europa tras ella,

en una crisis mas suave des del punto de vista económico, pero se crea el estado de pánico,

España que en los últimos años había pasado de ser un país prudente que siempre había

estado por debajo de sus vecinos, se había convertido en un país consumista como el que

más.

Los bancos y la gente pierde dinero, los bancos ya no conceden hipotecas con la

facilidad de antes, esto provoca que las inmobiliarias vendan menos pisos y a su vez como

estábamos viviendo en nuestra propia burbuja inmobiliaria se empieza a crear un stock de

pisos de obra nueva que no se venden.

Si el banco no da hipotecas la inmobiliaria no vende y de rebote el constructor no

cobra. En principio no pasa nada pero poco a poco este parón de la construcción empieza a

generar paro en este sector, al cual podemos sumar el que se genera por psicosis de lo que

es conocido como bienes de lujo. Que quiero decir con esto, arrastra a todos los sectores

tras de si, que yo cenaba tres noches fuera cada semana, hará lo hare solo una noche, que

te cambiabas el coche cada tres años, a partir de ahora esperaras seis.

Una vez tanto en estados unidos como en Europa se ha tocado fondo salen las

primeras ayudas a los bancos, des de las sedes centrales se hacen inyecciones de dinero

con el fin de sanear los bancos y que vuelva la confianza pero que pasa que para entonces


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lo peor ha llegado la crisis de consumo esta a un nivel muy alto y si la gente que mucha de

ellas aun tienen su trabaja y el mismo salario no utiliza su dinero si no que piensa en ahorrar

por que lo dice la sociedad, es cuando se rompe por completo el equilibrio.

En definitiva España, aun que no hubiera sido por la crisis de estados unidos habría

acabado con su propia crisis debido a su especulación inmobiliaria, la diferencia abrís sido

que nosotros al no ser la primera potencia mundial no habríamos arrastrado prácticamente a

nadie con nosotros.

Actualmente y aun que la inflación siga siendo negativa se empiezan a ver resquicios

de salida de esta crisis, y entre otras cosas creo que es el momento de hacer una inversión

como la que estoy hablando en este proyecto. Generas confianza, generas empleo y eso al

final es lo que cuenta para que un país salga adelante, si a todo esto le sumas que la

construcción de un hotel de estas dimensiones tardará en ejecutarse por completo unos tres

años esto lleva a pensar que es posible que para entonces esta crisis ya sea cosa del

pasado.


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4.- Estudio legal urbanístico

Según la calificación urbanística del plan general metropolitano de Barcelona de la

Calle Pallars número 418, del distrito 10 de Sant Martí, a la parcela se le asigna una

calificación 18.

Foto: Calificación urbanística del Ayuntamiento de Barcelona


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• Calificación del terreno

Según la calificación urbanística del plan general metropolitano de Barcelona a nuestra

parcela se le asigna un 18, lo que significa que es una zona sujeta a una ordenación

volumétrica específica y un S.M.-399 según la modificación del plan general metropolitano

del sector de diagonal mar.

Hemos consultado la Normativa que necesitamos cumplir para nuestra zona de

actuación y es la siguiente: La quinta sección, las zonas sujetas a una ordenación

volumétrica (18)

Nuestro solar tiene unas dimensiones de 2.190 m² en planta, nuestra zona de

actuación se encuentra en la zona más norte de la manzana en la que estamos actuando,

su formato es rectangular y ocupa toda la alineación de la calle Pallars.

La zona restante de la manzana estará dedicada a equipamientos municipales ya

sean jardines públicos, pistas deportivas, etc. Según la calificación urbanística debe de ser

una zona de equipamientos.

La calificación urbanística 18 me permite construcciones del tipo: viviendas,

residencial, comercial, sanitario, recreativo, deportivo, religioso y cultural, oficinas e

industrial. En definitiva nos permite realizar la construcción que queramos.

Eso sí, todo irá definido según la normativa, en marzo de 1998 salió una modificación

del plan general metropolitano del sector de diagonal mar. En esta modificación se

redefinían dos parcelas entre ellas la nuestra.

Estas modificaciones cambiaron a las calificaciones existentes por aquel entonces,

de lo que se preocuparon fue de mantener una harmonía entre edificaciones y zonas

públicas. Antiguamente la manzana de nuestra parcela era única y tenía una calificación de

22ª, con la modificación se creó una segregación de todo esta manzana en dos parcelas,

una concedida para equipamientos y otra concedida para le edificación.

En cuanto a volumetría del edificio, más adelante en la normativa SM-399 podemos

leer las características que debe tener el edificio en cuanto a alturas reguladoras,

edificabilidad, etc.

En esta normativa podemos observar que la altura reguladora máxima es variable.

Sabemos que la altura reguladora la define la cota de acabado del último forjado de la


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edificación. En la confluencia de las calles Pallars y Josep Plà tenemos una altura

reguladora máxima de 29,90 metros con la posibilidad de construir planta baja más ocho

plantas piso, mientras que en el resto de la parcela la altura reguladora máxima es de 23,80

metros lo que implica planta baja más seis plantas tipo.

Es esta misma normativa la que nos dice en el artículo 8 que nos habla de

edificabilidad, que como mucho podremos hacer una edificación de 14.100 metros

cuadrados de techo.


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Foto: Referencia catastral del solar.


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- PLAN GENERAL METROPOLITANO DE BARCELONA -

Sección 5a

Zona sujeta a ordenación volumétrica (18)

Artículo 333. Definición.

Esta zona compran áreas de sol urbano, urbanizadas o en proceso de urbanización con

elementos suficientes para la cualificación de sol urbano, en la cual la edificación

corresponde al tipo de ordenación por volumetría específica, según Plan Parcial o

ordenación de la manzana definitivamente aprobada o con concreción de volumen

específica.

Artículo 334. Ordenación del volumen edificable.

1. A las zonas cualificadas como sujetos a ordenación volumétrica que contaran con

planeamiento anterior aprobado o con concreción de volumen específica aprobado,

se han de aplicar las condiciones siguientes:

a. La edificación se debe regir por el que disponen los planes parciales u

ordenaciones de la manzana. Por el que no se especifica en estos se han de

aplicar las Normas den este Plan General y, en especial, las contenidas a los

artículos 225-4, 229, 233, 234 y 262-2a c.

b. La superficie de techo edificable debe ser la que resulte de la ordenación

volumétrica establecida. Pág. 179 c. Pese al que se dispone al parágrafo primero,

prevalecerán las alineaciones establecidas en este Plan General, cuando sean

diferentes de las fijadas al Plan Parcial u ordenación de la manzana.

2. A las zonas no incluidas al número anterior necesitarán redactar planes especiales

en concordancia con lo articulado de las ordenanzas metropolitanas de edificación y

sus anexos.

Artículo 335. Tipo de ordenación.

Corresponde a la composición de volúmenes o edificación volumétrica especifica.

Artículo 336. Modificación de la ordenación.

1. Tendrán que aprobarse Planes Especiales y, si procede, Estudios de Detalle.


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a. Cuando este Plan General modifique alguna de las determinaciones del plan

parcial o ordenación de la manzana, que no sean aquellas a que se refieren los

artículos mencionados a el artículo 334-1.

b. Cuando resulte aconsejable la modificación de volúmenes o de su ordenación.

c. Cuando a los sectores no urbanizados totalmente, sea aconsejable el aumento

de los sistemas o de las dotaciones.

d. Cuando se determine que sea objeto de reviso por este Plan General.

2. Los Planes Especiales y, si procede, los Estudios de Detalle no podrán aumentar la

superficie de techo edificable ni alterar el tipo de ordenación ni aumentar el número

de viviendas fijadas a los planos de ordenación de los cuales se modifique.

Articulo 306. Zona sujeta a ordenación volumétrica especifica.

1. Las condiciones de uso en esta zona son las siguientes:

1º Vivienda. Se admite el uso de vivienda plurifamiliar. Cuando en virtud del

planeamiento anterior, la vivienda ha de ser unifamiliar, solo se podrá admitir este

uso de vivienda.

2º Residencial. Se admite

3º Comercial. Se admite.

4º Sanitario. Se admite.

5º Recreativo. Se admite.

6º Deportivo. Se admite.

7º Religioso y cultural. Se admite.

8º Oficinas. Se admite.

9º Industrial. Se admiten los usos industriales de primera y segunda categoría.

También se admite el uso industrial de tercera categoría, en edificaciones separadas

de viviendas situadas en sectores industriales precisadas en el anterior

planeamiento.


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2. Cuando el planeamiento anterior no permita alguno de los usos anteriores o les

permita de manera restringida, se deberá aplicar preferentemente las normas del

planeamiento mentado.

3. Es aplicable a esta zona el que dispone el artículo 304 sobre usos colectivos y usos

públicos en grandes superficies, de la reglamentación de usos en la zona de

densificación urbana.

Artículo 225-4

El tipo de ordenación según la alineación del vial, se permiten los dúplex en planta baja

cuando formen parte de un local ubicado en la mencionada planta y no tengan acceso

independiente des del exterior, y se deberán cumplir las siguientes condiciones:

a. Los entresuelos deben estar separados por un mínimo de 3 metros de la fachada del

edificio.

b. La altura libre mínima, por debajo y por encima será de 2,50 metros; esto no

obstante, si la parte superior se destina a depositar materiales, le altura mínima se

reduce a la mencionada hasta 2,10 metros.

c. El entresuelo no podrá prolongarse y ocupar el espacio libre del interior de la

manzana.

d. La construcción de los entresuelos no ha de implicar la distorsión de la composición

estética de la fachada del edificio. Las soluciones de retirar la planta baja como

efecto de la construcción del entresuelo se han de regir por estas normas para lo que

se refieren las retiradas de la edificación. Los ayuntamientos respectivos podrán

limitar o, es su caso, prohibir esta solución de determinados ámbitos que constituyan

un contexto histórico o tradicional.

e. Los entresuelos no constituyen superficie de techo edificable independientemente de

la planta baja i no son atribuidos en el cómputo de la edificabilidad que pueda ser

ordenada mediante estudios de detalle.


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Artículo 229 – Cuerpos salientes.

1. Los cuerpos salientes habitables o ocuparles, cerrados, medio cerrados o abiertos,

que sobresalen de la línea de la fachada o de la alineación del espacio libre interior

de manzana, o de alineación de la edificación, han de cumplir siempre lo dicho en

este artículo.

2. Son cuerpos salientes cerrados los miradores, tribunas y similares con todas las

partes del cerramiento no desmontable. Son cuerpos salientes medio cerrados los

cuerpos volados que tengan un cerramiento total alguno desde sus contornos

laterales mediante cerramientos no desmontables y opacos, como son las galerías y

similares que reúnan estas características. Son cuerpos volados abiertos las

terrazas, los balcones y similares.

3. a. La superficie en planta de los cuerpos salientes cerrados se a de conmitar a

efectos del índice de edificabilidad neto y de la superficie del techo edificable.

c. La misma regla se a de aplicar a los cuerpos salientes medio cerrados. Esto no

obstante, a efectos de cálculo de la superficie de techo edificable, no se debe

conmutar la parte que esta abierta por todos sus lados, a partir de un plano

paralelo a la línea de fachada.

d. Los cuerpos salientes abiertos no se deben calcular a efectos de de cálculo de la

superficie de techo edificable. Se han de conmutar a efecto de la ocupación

máxima de la planta baja y en el tipo de de ordenación de la vivienda aislada,

además también a efectos de las separaciones de los lindes de la parcela.

4. En todos los tipos de ordenación se prohíben los cuerpos salientes en la planta baja.

5. Se admiten, con excepciones o restricciones establecidas en las normas aplicables

de cada zona, los cuerpos salientes a partir de la primera planta.

6. Se entiende por plano límite lateral de vuelo el plano normal a la fachada que limita el

vuelo de todo tipo de cuerpos salientes en la planta piso. Este plano límite de vuelo

se sitúa a 1 metro de la medianera.


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Artículo 234 – Patios de ventilación.

1. Los patios de ventilación pueden ser interiores o mixtos.

2. La dimensión y la superficie mínima obligatoria de los patios de ventilación dependen

de la altura. La dimensión del patio ha de ser la que permita inscribir un círculo de

diámetro igual a un séptimo de la altura total del edificio, con un mínimo de 2 metros

que no produzca en ningún punto de la planta una estrangulación de menos de 2

metros y con una superficie mínima según la siguiente tabla.

Alturas de los patios (núm. Plantas piso) Superficie mínima (m²)

1 5

2 5

3 7

4 9

5 11

6 13

7 15

más de 7 17

3. Regirán los patios de ventilación las siguientes normas:

a. No está permitido reducir las luces mínimas con salientes.

b. La altura del patio, a efectos de determinación de la superficie, se ha de

contar el número de plantas, des de la más baja que lo necesite, hasta la más

alta.

c. El pavimento del patio ha de estar, como máximo, a un metro por encima del

nivel del suelo de la dependencia a ventilar o iluminar.

4. Los patios de ventilación mixtos han de cumplir condiciones análogas a las

establecidas para los abiertos mixtos.

5. Los patios de ventilación podrán cubrirse con claraboyas, siempre que se deje un

espacio periférico libre sin ningún tipo de cerramiento, entre la parte superior de las

paredes del patio y la claraboya, con una superficie de ventilación del 20% superior a

la del patio.


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Artículo 226 – Subterráneos.

2. b. El subterráneo situado dentro de la proyección del cuerpo del edificio que por su

situación define como planta baja inmediatamente situada encima de él, deberá tener su

techo situado, por lo que respecta a la cota natural del terreno, con una variación absoluta

de más o menos 1 metro.


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- NORMATIVA SM399 -

Modificación del plan general metropolitano en el sector de diagonal mar.

Anteriormente esta zona estaba calificada como un 22a de del ayuntamiento de

Barcelona con la iniciativa de potenciar toda esta zona se hizo un cambio en el

planeamiento urbanístico. La zona 18 se sitúa en el sector norte de la calle Pallars, sobre un

suelo que el P.G.M. calificaba como terreno industrial, con el objetivo de contribuir con el

núcleo de actividades residenciales y comerciales la recalificación del los espacios situados

en el esquema del bloque retranqueado.

Según estas modificaciones podemos definir claramente cuál es nuestra parcela de

actuación junto a lo que será nuestra edificabilidad de la parcela. Los artículos del siete al

trece nos definen nuestra actuación, alturas reguladoras máximas, volumetrías,

edificabilidad…

Artículo 7 – Definición.

Comprenden esta zona las áreas de suelo urbano incluidas dentro de del ámbito del sector

Diagonal-Mar en que la edificación corresponde a al tipo de ordenación por volumetría

específica definida por esta modificación en los artículos que siguen.

Artículo 8 – Edificabilidad.

La edificabilidad se define por el techo máximo edificable asignado a la zona que es de

catorce mil cien metros cuadrados de techo (14.100 m²tc)

Artículo 9 – Tipo de ordenación.

1. El tipo de ordenación es el de volumetría específica de configuración flexible.

2. La forma de la edificación queda determinada mediante los siguientes parámetros

Perímetro regulador: que es el galibo dentro del cual se ha de situar la planta de la

edificación. En esta zona el perímetro regulador coincide con el límite de la zona.

Perfil regulador: determina la envolvente máxima dentro de la cual se han de incluir

el volumen edificado. La altura de los planos horizontales que limitan superiormente

la envolvente, se medirán a partir de la cota de referencia de planta baja.


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El perímetro y perfil regulador de esta zona están definidos en gráficos que están al

final del capítulo 3.

Cota de referencia de planta baja: se establece en relación a las rasantes de la calle

Pallars, se determina calculando el promedio entre rasantes de las aceras en los dos

extremos de la fachada.

Artículo 10 – Condiciones específicas de la ordenación.

1. La ocupación de la edificación podrá ser de 100% del perímetro regulador.

2. La volumetría permitida dentro de los gálibos anteriormente descritos podrá

desarrollarse en uno o diversos cuerpos de la edificación. En este último caso se

entenderá que la posición relativa de las edificaciones forman parte de un mismo

edificio.

3. El cuerpo o diferentes cuerpos de la edificación mantendrán su fachada en la

alineación de la calle Pallars. A estos efectos, no se consideran diferentes soluciones

que puedan adoptarse en los extremos de la edificación para resolver las esquinas.

Artículo 11 – Concertación de la volumetría.

La concertación de la volumetría en aplicación de las anteriores normas, a efectos de

obtener en permiso de edificación se realizará mediante un proyecto de obras que deberá

de ser unitario, pero que podrá ejecutarse por fases.

En este casa y en el supuesto de la caducidad de la licencia de alguna de las fases, el

nuevo permiso para esta se dará sobre el mismo proyecto o sobre uno nuevo con el mismo

techo edificable i con una formalización coherente con el resto del conjunto ejecutado o en

curso de ejecución.


31

Perfil regulador

P.B. +6p (h=23,80m.)

P.B. +8p (h=29,90m.)

Perímetro regulador

Artículo 12 – Número máximo de viviendas.

El número máximo de viviendas permitido en esta zona es de 102.

Artículo 13 – Usos.

Las condiciones de uso en esta zona son las que establecían en el Plan General

Metropolitano para las zonas 18.


32


33

5.- DECISIÓN DE LA INVERSIÓN

• Las posibilidades del Solar

Cómo decidir la opción correcta para convencer de la inversión es tarea complicada.

Según el artículo 306 de la normativa urbanística de Barcelona, la que rige nuestra

calificación 18, decidimos lo siguiente:

1. Vivienda: posibilidad de construcción de una vivienda plurifamiliar o unifamiliar.

A día de hoy el pensar en una rentabilización de una inversión inmobiliaria dadas las

circunstancias del la economía global suena un poco a desmesurado. Actualmente la

recesión económica, creada en gran parte por lo que todos conocemos por el “boom

inmobiliario”, no invita a construir viviendas la mayoría los españoles tiene la intención de

comprar una vivienda. Este pensamiento no solo va ligado a la dificultad de comprar, sino a

la falta de financiación que sufren la mayoría de los ciudadanos.

2. Residencial: la normativa nos ofrece la posibilidad de construir un edificio residencial.

Teniendo en cuenta las circunstancias de vida actuales por terreno residencial

obtenemos las siguientes opciones: residencias de estudiantes, residencias de la tercera

edad y hoteles.

En estos casos el tiempo que se necesita para recuperar la inversión es demasiado

largo, de todas las maneras tienen muy buena rentabilidad a largo plazo. En los tres casos

sería muy buena salida financiarse la construcción y luego, o bien, venderlo o bien,

alquilarlo.

3. Comercial: La posibilidad de crear un centro de comercio también nos lo permiten.

La parte comercial en muchos de los casos queda implícita a la utilización de las

plantas bajas de los edificios. De todas maneras, lo primero que pensaría en esta situación,

sería en la construcción de un centro comercial. Para ello, no se si la superficie sería

suficiente ya que en los aledaños de nuestra parcela se encuentra el centro comercial de

Diagonal Mar.

Este centro comercial tiene una superficie de parcela muy superior a la nuestra, con

lo que cualquier intento construcción de un centro comercial siempre sería devaluado por

éste. No mucho más lejos que este anterior mencionado encontramos el centro comercial de

“Les Glories” también de superficie y posibilidades mayores a nuestra parcela.


34

4. Sanitario: El construir un edificio Sanitario también nos lo permiten.

La posibilidad de la construcción de un centro sanitario en esta zona es bastante

llamativa, no hay muchos por la zona y sería una posibilidad bastante lógica ya que la falta

de algo siempre crea la necesidad.

El problema es que por su ubicación el centro debería pertenecer a sanidad pública,

cosa que disminuiría mucho la rentabilidad sobre el terreno. En cualquier caso, la creación

de una clínica privada no creo que tuviera la misma aceptación debido al entorno.

5. Recreativo:

Es evidente que por recreativo también podemos entender comercial, los dos centros

comerciales que tenemos cerca de nuestra parcela están dotados de todo tipo de

actividades recreativas que podamos pensar a primera vista, ambos tienen multi salas de

cine, con todo lo dicho no hay suficiente densidad de población ni estamos en una zona de

momento lo suficientemente poderosa en lo económico como para poder afrontar una

competencia como la que tendríamos.

6. Deportivo: se nos permite edificar un edificio polideportivo.

La construcción de un complejo deportivo del tamaño de mi parcela sería una

construcción bastante arriesgada pero por lo menos sería pionera en la zona, el riesgo de

hacer algo que no haya hecho nadie todavía es cuestionable, ya que no existen precedentes

en la zona con los que podamos comparar. Además su rentabilidad económica no estaría a

la altura de las expectativas requeridas para la inversión.

7. Religioso y cultural:

Dada nuestra idea de inversión un centro religioso no entra en nuestros objetivos, ya

que no produciríamos lo que hemos querido desde un principio.


35

8. Oficinas:

La creación de un complejo de oficinas es algo que esta un poco alejado de nuestra

inversión ya que no podemos arriesgarnos. En los alrededores de la parcela hay diversos

edificios de oficinas nuevos, que todavía no tienen su ocupación completa. Realizar la

construcción de algo sin tener una demanda sólida, es un riesgo muy alto, pensando en la

recuperación de dicha inversión.

Por mucho que se esté impulsando la zona conocida como el 22@, la mayoría de los

bloques de oficinas de los alrededores actualmente no se venden si no que se alquilan, esto

nos frenaría la recuperación económica de la inversión.

9. Industrial:

Des de un punto de vista futurista y tal y como vengo explicando a lo largo de todo el

estudio, toda esta zona está desarrollando una transformación a lo largo de los últimos años.

Esta transformación pasa por convertir este barrio en una zona más residencial. Hasta ahora

había sido una zona muy industrializada, y no digo que no sea rentable un proyecto de

naves industriales, si no que opino que en el caso de ser necesarias muchas de ellas,

antiguas naves, todavía están en funcionamiento.


36

• La elección

Una vez contempladas las posibilidades que tiene nuestro solar, decidimos construir

un HOTEL.

La decisión de la construcción de un hotel en esta parcela viene dada entre otras

cosas por su ubicación.

Un factor importante que nos ha llevado a esta decisión es la cuidad de Barcelona. El

turismo en la ciudad. A diferencia de otras ciudades, Barcelona tiene turismo durante todo el

año, ya sea por su clima, por su gente o por la cantidad de actividades que tiene que

ofrecer.

Es una ciudad muy competitiva en cuanto a cultura, deportes, espectáculos,

medicina y sobre todo turismo. Desde Barcelona en distancias no superiores a una hora y

media en coche tenemos todas las opciones que se deseen tanto de playa como de

montaña, esto es algo que muy pocas ciudades europeas pueden ofrecer.

No debemos olvidar que Barcelona es la ciudad de España que registra más

pernoctaciones al año después de Santa Cruz de Tenerife y la que recibe el mayor número

de viajeros tras la Comunidad de Madrid.

Así mismo es la provincia por la que más turistas pasan a lo largo del año detrás de

la comunidad de las Islas Baleares. Esta última en ningún caso se refiere a un turismo

cultural como puede ser el de Barcelona si no que se apoya en un turismo de verano

pensado solo y absolutamente él lo referente al buen clima, las playas y que España sigue

siendo uno de los países más baratos de Europa.

Estos datos corresponden al Instituto Nacional de estadística ofrecidos en el año

2008.

Es una ciudad visitada tanto por extranjeros como por los mismos españoles,

quienes visitan e incluso negocian en nuestros centros de convenciones. Si la ciudad acoge

gente, necesitamos ofrecer lugares de acogida. Hoteles.

Cierto es que en el último año la ocupación hotelera de la ciudad a descendido, pero

comparado con otras ciudades el descenso de Barcelona a sido efímero.

La ocupación hotelera de Barcelona no viene solo ligada por el turismo, no olvidemos

que Barcelona es un punto neurálgico de Europa donde se celebran convenciones y salones

de primer nivel mundial.

Más adelante estudiaremos la competencia y el entorno pero hasta el momento con

todo lo mencionado con anterioridad, se precederá a construir un Hotel de 4 *


37

6.- Análisis de la competencia

La decisión es:

• Construcción de un hotel de cuatro estrellas con el fin de arrendárselo a una

sociedad hotelera para que lo exploten. El precio del alquiler será detallado más

adelante junto con los detalles de este tipo de arrendamiento.

Lo primero que hacemos es realizar un estudio de mercado hotelero de la zona. En

los aledaños de mi parcela tengo aproximadamente unos diez hoteles de entre tres y cuatro

estrellas.

La realización de un estudio de mercado de esta zona va a determinar en gran

medida la magnitud del proyecto. Estudiando las dimensiones de los hoteles que

encontramos en las cercanías al nuestro y buscando las alternativas que ofrecen

empezaremos a definir nuestro hotel.

Este estudio de mercado va a estar enfocado a los servicios que ofrecen los hoteles

cercanos, nuestra competencia, con la finalidad de comparar estos servicios con los que

nuestro hotel puede ofrecer.

En cuanto a los servicios que podamos ofrecer nos referimos más bien a servicios

relacionados con el proyecto, como puedan ser: parking, piscina, restaurante, bar, gimnasio,

etc. Elementos que podamos ofrecer nosotros como propietarios, a parte de los que nuestra

empresa arrendataria quiera ofrecer como Hotel.

De todas maneras el mobiliario del hotel será puesto por nosotros, con lo que

debemos cerciorarnos de cuáles son las necesidades que contempla un hotel de cuatro

estrellas.

Para la confección del hotel y sus necesidades básicas nos ayudaremos con una

tabla que marca las bases de la normativa hotelera de Barcelona.

En el siguiente plano, definimos la situación de cada uno de los hoteles que han

servido de referencia para hacer este análisis de mercado (figura 1), el punto verde marca la

localización de nuestra parcela. Con este esquema visual uno se puede hacer a la idea de

localización, ventajas e inconvenientes de nuestra parcela.


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Figura 1: situación de la competencia hotelera

Tabla 1: Comparativa Hoteles

Letra Nombre del hotel Estrellas Nº

Habitaciones Restaurante Bar Piscina Salones Spa Parking

A Hotel Barcelona Princess 4 364 2 2 Si Si Si Si

B Hotel front maritim 4 177 1 1 Si Si Si Si

C Vincci Condal Mar Hotel 4 167+10 1 2 Si Si Si Si

D AC Barcelona 4 320+40+8 1 3 Si Si Si Si

E Vincci Marítimo Hotel 4 140+4 1 1 No Si No Si

F Amrey Diagonal 3 154 1 1 No No No Si

G Barcelo Atenea Mar 4 187+4 1 1 No Si Si Si

H Hilton Diagonal mar Barcelona 4 413+20 1 2 Si Si Si Si

I Hesperia del mar 4 84+6 1 1 No Si No Si

J Husa Barcelona mar 4 75 1 2 Si Si Si Si


39

Como podemos observar en la tabla 1, son diez los hoteles que se encuentran en las

cercanías de nuestra parcela, todos ellos son de categoría de cuatro estrellas a excepción

del Amrey Diagonal, que es inferior.

En la tabla 1, que es una comparativa entre los hoteles que son mi competencia

directa, encontramos una columna que nos dice el número de habitaciones que tiene cada

hotel, en algún caso encontramos que en vez de ser un número se trata de una suma, esto

nos indica el número de habitaciones dobles y el numero de suites que tiene el hotel.

En el caso concreto de AC Barcelona, observamos una doble suma donde indica

número de habitaciones, 320+40+8, 320 es el número de habitaciones dobles, 40 es el

número de suites y el último número se debe a que este hotel tiene 8 apartamentos. Estos

apartamentos tienen el mismo uso que el hotel.

Todas estas posibilidades que ofrecen los diferentes Hoteles de las zonas hemos de

estudiarlas para poder saber si nosotros con nuestra decisión seremos una competencia

directa.

Se puede hacer una pequeña clasificación entre estos hoteles según el número de

habitaciones:

• Hoteles grandes: son hoteles de más de 300 habitaciones, entre los que están,

Hotel Barcelona Princess, AC Barcelona y por último y más grande Hilton

Diagonal mar Barcelona.

• Hoteles medios: son hoteles con entre 100 y 300 habitaciones, aquí encontramos

el grueso más importante, Hotel front maritim, Vincci Condal Mar Hotel, Vincci

Marítimo Hotel, Amrey Diagonal y el Barcelo Atenea Mar.

• Hoteles pequeños: con menos de 100 habitaciones como por ejemplo; Hesperia

del Mar y el a Barcelona Mar.

Cabe destacar que según el instituto nacional de estadística los hoteles de cuatro

estrellas son los más solicitados en España, de hecho son los que más pernoctaciones

sufren a lo largo del año.

Dentro de esta clasificación es también importante saber qué es lo que nos ofrecen.

No necesariamente cuantas más habitaciones tenemos más servicios ofrecemos en cuanto

a Aparcamiento y Restaurante.

Dos elementos que pueden ser utilizados sin formar parte del Hotel. Ya que los

servicios de restauración, por ejemplo, son de uso abierto. No necesariamente has de

alojarte en el Hotel para poder hacer uso del Restaurante.


40

Barcelona creció mucho en lo referido al turismo gracias a los juegos olímpicos de

1992, estos sirvieron de escaparate para el reto del mundo, la gente que hasta entonces no

sabía ni donde estaba Barcelona se empezó a interesar por la ciudad. Todo esto ayudado

por el clima, y el ambiente de ciudad bohemia que tiene Barcelona, ha ayudado a que sea

un referente en el turismo europeo y mundial.

Son muchas las ciudades que se caracterizan por tener un turismo en una época

determinada del año, ya que es lo único que pueden ofrecer. No así Barcelona que entre

convenciones, salones internacionales, medicina y turismo tiene una ocupación hotelera

constante, y comparables con muchas capitales europeas, dentro de su medida.

En cuanto a servicio de parking en una ciudad como Barcelona, nutrida en su gran

parte de turismo extranjero, reduce mucho la posibilidad de que estos vengan en vehículo

propio, no obstante los viajeros que vienen a hacer turismo por el litoral catalán si bien no

han venido en coche deben alquilarlo.

Barcelona es la segunda ciudad con más pernoctaciones al año después de Santa

Cruz de Tenerife, el turismo de las islas canarias difiere mucho del turismo de Barcelona, la

oferta cultural que pueda ofrecer Tenerife es efímera comparado con Barcelona.

La procedencia de los turistas de providencia extranjera se centra mucho en el

turismo ingles y el nórdico, estos turistas encuentran un clima en Barcelona a lo largo de

todo el año imposible de encontrar en su país.

A parte de todo este turismo, está también el turismo cultural. Barcelona tiene

muchos reclamos culturales, Antoni Gaudí y su obra se han encargado de llamar la atención

de miles de viajeros de todo el mundo, entre ellos japoneses, americanos, coreanos…

Gente que no viene a Barcelona para un fin de semana.

A de más de este otros grandes artistas afinados en Barcelona y aledaños dejaron

parte de su obra aquí, esto nos sirve hoy en día como reclamo turístico. No olvidemos a

Antoni Miró, Salvador Dalí (Figueras)…

Cabe destacar que esta clasificación está definida solamente para este proyecto, es

una forma de estudiar a la competencia. Algo que nos va ser de mucha utilidad para nuestro

estudio de viabilidad.


41

7.- Estudio económico

• El Hotel : los costes

Después de contemplar las diferentes posibilidades decidimos construir un hotel de

cuatro estrellas. Una vez construido, para poder recuperar nuestra inversión, decidimos

arrendárselo a una sociedad hotelera para que lo explote. El precio del alquiler será

detallado más adelante junto con los detalles de este tipo de arrendamiento.

Una vez decidida la inversión hay que empezar a pensar en todos los gastos que van

a producir en la construcción del hotel.

La parcela en la que vamos a construir, se encuentra sin ningún tipo de edificación,

lo que hará que nuestro proceso resulte más económico, no debemos derruir nada.

Lo más importante para la construcción es saber lo qué queremos construir. Se trata

de un hotel de cuatro estrellas.

Según la modificación del plan general metropolitano en el sector del diagonal mar

nos da la posibilidad de construir hasta 8 plantas.

Teniendo las posibilidades anteriormente citadas en el punto 05 del proyecto y

pidiendo un anteproyecto, decidimos que las habitaciones rondaran entre las 180 o 185

habitaciones. Para poder optimizar nuestro espacio y poder darle mayor rentabilidad,

optamos por la construcción de una planta subterránea con unas 25 o 30 plazas de

aparcamiento.

Según los estudios previos la construcción de una segunda planta subterránea nos

aumentaría el coste de la construcción ya que por la zona en la que construimos el terreno

no es favorable.

Haciendo un cálculo aproximado si se construyese toda la parcela en su ocupación

máxima, que son 14.100 m2 de techo, las dimensiones del hotel oscilarían las 380 o 390

habitaciones. Dada la ocupación hotelera de Barcelona y la competencia directa que pueden

realizar estos diez hoteles directamente sobre mí, me parece un hotel de enormes

dimensiones.


42

Foto: Ocupación de la mitad de la parcela

De esta manera decidimos ocupar aproximadamente mitad de la parcela, de esta

manera nuestro riesgo se verá minimizado. Si los cálculos son correctos y la economía

actual remonta, en unos años podríamos construir la otra mitad, ahora bien, estudiaríamos

otras posibilidades, ya que como hemos visto que tenemos muchas oportunidades de

negocio.


43

• La constructora

A la hora de preguntar por precios de construcción deberé hacerlo con constructoras

que me puedan garantizar unas certificaciones, económicamente hablando fiables.

Preferiblemente hablaremos con una constructora de tamaño considerable que pueda hacer

frente a la obra.

La situación económica nos favorece a la hora de pedir presupuestos, no es lo

mismo pedirlo cuando hay mucho trabajo que cuando hay poco, aun y así el riesgo si cabe

es mayor, debe quedar contemplada la posibilidad de que una constructora media española

no pueda hacer frente a una construcción como esta y podría presentar una suspensión de

pagos o concurso de acreedores a mitad de la construcción.

Una vez elegidas las constructoras que se cree que están capacitadas para la

construcción de una obra de estas magnitudes, se pasará a optar por la ley concursal. Con

esto conseguiremos saber las constructoras que realmente quieren realizar el proyecto y

que además de creer en el, hagan un esfuerzo por la consecución del proyecto. Además

esto nos dará un margen para ajustar los precios de la construcción.

Por las dimensiones de la obra y por el atractivo que tiene, no será difícil encontrar

candidatos a la construcción, debemos tener en cuenta que los datos con los que e

calculado tanto precios de construcción como de mobiliario, son datos orientativos, el

proyecto está en fase de estudio y por lo tanto no está definida ni el tipo de estructura, ni los

acabados, etc. Esto puede variar considerablemente si decidimos hacer una construcción

que quiera destacarse por algo en especial.


44

• Los Costes Reales

El problema es que mis clientes no se ven capacitados de hacer frente a un hotel de

tan grandes dimensiones, el momento de recesión económica que vivimos no invita al riesgo

que representa un hotel de unas 370 habitaciones. Sin embargo se me propone no utilizar el

total de la edificación si no realizar solamente una parte de la edificación, de esta manera la

inversión es menor, y el riesgo también.

Los costes necesarios quedarían de la siguiente manera detallados.

Cuadro de costes de construcción

Estos precios reflejan los precios de construcción. El precio medio de repercusión de

construcción por metro cuadrado de un hotel de cuatro estrellas es de 1.500 €/m², es un

precio elevado comparado con el de una vivienda pero hay que pensar que un hotel

necesita muchas más instalaciones, y mucha más seguridad que una edifico de viviendas.

Esto hace elevar considerablemente el precio de este tipo de construcción.

En cuanto al precio de repercusión construcción por metro cuadrado bajo rasante

utilizaremos un precio medio de 400 €/m², esto se debe a que solamente realizaremos una

planta de subterráneo si fuera necesario construir más plantas bajo rasante probablemente

el precio de repercusión aumentaría ya que deberíamos realizar muros pantalla que tienen

un coste mucho más elevado. Todos los precios de repercusión deben ser multiplicados por

la superficie total construida, tanto los de sobre rasante como los de bajo rasante.

Debido al tipo de negocio que estamos proyectando debemos tener en cuenta que el

hotel hay que arrendarlo estando este totalmente equipado para que empiece a utilizarse,

con lo que todo esto conlleva; colchones, sillas, cortinas, vajillas…

Costes

DATOS €/m² Superficies(m²) €

Costes de construcción sobre rasante 1.500,00 7.386,50 11.079.750,00

Costes de construcción bajo rasante 400,00 930,00 372.000,00

Costes de la construcción 11.451.750,00


45

Costes


Costes de mobiliario sobre rasante 400,00 7.386,50 2.954.600,00 Costes de mobiliario sobre rasante 100,00 930,00 93.000,00

Costes de mobiliario 3.047.600,00

Cuadro de costes de mobiliario

La repercusión por metro cuadrado de la edificación sobre rasante es de 400 €/m²,

aquí se incluirán los precios de todo el mobiliario necesario para hacer frente a nuestra

competencia. En el Anejo 1 se da una lista comparativa de los servicios ofrecidos por cada

Hotel.

Gastos como lámparas, neveritas de minibar, televisiones, decoraciones varias…

Deben estar incluidos de alguna manera en el presupuesto, ya que es un gasto que vamos a

tener.

Por otro lado, bajo rasante utilizaremos una cifra mucho menor que será de 100 €/m²,

con este precio pagaré el mobiliario de parking; iluminación, decoración del núcleo de

escaleras…

Seguidamente se puede apreciar una los costes totales que va generar la

construcción del hotel. Estos están desglosados para facilitar el entendimiento de los costes.

Costes


Costes de construcción sobre rasante 1.500,00 7.386,50 11.079.750,00

Costes de construcción bajo rasante 400,00 930,00 372.000,00

Costes de la construcción 11.451.750,00

Costes de mobiliario sobre rasante 400,00 7.386,50 2.954.600,00

Costes de mobiliario sobre rasante 100,00 930,00 93.000,00

Costes de mobiliario 3.047.600,00

Honorarios técnicos e impuestos 18% de costes de const 2.061.315,00

Estructura 6% de costes de const 687.105,00

Coste total 17.247.770,00

Cuadro de costes totales


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En este cuadro podemos observar como además de los costes de costes de

construcción y los costes de mobiliario nos encontramos con los honorarios técnicos e

impuestos y la estructura.

Los honorarios técnicos e impuestos se refieren a los pagos que debemos efectuar a

nuestros técnicos; arquitecto, arquitecto técnico, proyectista, coordinador de seguridad y

salud. Todos y cada uno de los miembros de la dirección facultativa externos a la empresa

constructora.

Por lo que a impuestos se refiere son todo lo que tiene que ver con licencias:

- Cédula de compatibilidad urbanística

- Licencia medioambiental

- Licencia de obras

- Certificado final de obra, expedido por el Arquitecto

- Certificado final de las instalaciones expedido por Ingeniero, para aquellas

instalaciones, que sea preceptivo dicho certificado.

- Visto Bueno de la unidad técnica de verificación ambiental.

Asimismo, la obtención de todas las demás licencias y autorizaciones que fueran

necesarias para la apertura y explotación del Hotel.

La parte referida la estructura tiene que ver con el seguimiento y sustentación del

proyecto, alguien debe encargarse de gestionar todos los problemas que puedan ir

surgiendo, mantener contacto con la arquitectura, revisión de presupuestos, hablar con la

constructora, hacer el seguimiento del proyecto e informar a la sociedad inversora sobre el

estado actual y informar de cualquier tipo de circunstancia ajena o no que pueda interferir en

el curso de la inversión.

Estos gastos que se ven referidos en el anterior cuadro, contemplan el sueldo de

esta persona, y en su caso si fuera necesario contemplarían el alquiler de un pequeño lugar

de trabajo, y el material que fuera necesario para hacer el seguimiento sin ningún tipo de

problema.


47

• Los ingresos

El contrato de alquiler garantiza un rendimiento fijo a la sociedad inversora, al mismo

tiempo te asegura el beneficio de la plusvalía que aporta la inversión inmobiliaria.

Esta plusvalía se ve incrementada por el buen posicionamiento del establecimiento

dentro del mercado hotelero lo que asegura un incremento del valor de la propiedad

inmobiliaria.

Ingresos

DATOS nº de

habitaciones Precio alquiler habitación

(€/año) €

Ingresos de alquiler anual 183 20.000,00 3.660.000,00

Cuadro de ingresos

Estos son los precios calculados para realizar la inversión, a partir de estos datos la

viabilidad del estudio gana fuerza, se trata de unos ingresos fijos de 3.660.000,00 € anuales,

que tendría a lo largo de los 10 años de contrato.


48


49

8.- Estudio financiero

• El préstamo

A partir de aquí hay que empezar a pensar en la financiación para la construcción.

Debemos tener en cuenta que un préstamo bancario no va a ser lo suficientemente amplio

como para cubrir todos los gastos de la obra.

A parte de esto no hay que olvidar que este estudio está realizado para una sociedad

inversora, con esto quiero decir que van a querer invertir una gran parte de dinero para

poder rentabilizar la inversión lo antes posible.

Hay que tener en cuenta que existe un código bancario por el cual se rigen la

mayoría de entidades bancarias. Este código bancario tiene unas limitaciones, en este caso,

no podemos obtener el total del valor de la construcción a hipotecar.

Para conseguir un préstamo como el que necesitamos debemos presentar al banco

un estudio de viabilidad acompañado por un proyecto de arquitectura y apoyado por un

cliente.

Aún más importante que todo esto es la solvencia económica y seriedad empresarial

de la persona ya sea física o jurídica que está pidiendo el aval para el proyecto.

Aún y así, la mejor garantía que tenemos para la consecución de la hipoteca que

queremos realizar es nuestra propia implicación en el proyecto y nuestro riesgo económico

de la inversión.


50

• Los intereses

El indicador del precio de las hipotecas es el Euribor, tiene el objetivo de

proporcionar información diaria sobre economía, créditos, hipotecas y la situación actual del

mercado inmobiliario en general.

Este tipo de interés se aplica a las operaciones entre bancos de toda Europa. Se

parte de unos precios de oferta y de unos los préstamos que se hacen entre sí los

principales bancos europeos; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un

banco cuando otro le deja dinero.

Seguidamente observaremos la evolución del Euribor en los últimos años.

Gráfico 1: Euribor 1999-2009

En el gráfico 1 podemos observar la evolución de Euribor entre los años 1999 y

2009, se puede apreciar que es un dato variable según las economías del momento. El

mejor momento del “ladrillo” en España coincide con la época que comprende des del primer

trimestre de 2003 hasta finales del 2006.

Después de este gran momento en la construcción, se observa una subida

espectacular de hasta 2 puntos y medio, para luego caer estrepitosamente.


51

En el gráfico 2 podremos apreciar con más detalle lo ocurrido durante el transcurso

del año 2008.

Gráfico 2: Euribor 2008

En el gráfico 2 podemos observar como ha sido la evolución del Euribor a lo largo del

2008, este índice marcó un máximo histórico de 5,40% y se mantuvo en torno a esos

porcentajes des de mediados de Junio hasta Octubre.

A partir del mes de Octubre y arrastrado por la situación financiera, sumado la

deflación y la bajada del precio del dinero, se produjo una bajada de los tipos de interés que

le ha llevado a situarse a día de hoy en 1,61%.

Como consecuencia de todo esto las entidades bancarias han aumentado el

porcentaje de interés interno. Esto significa que además del Euribor, la entidad bancaria te

aplica un interés propio con el que se asegura unas ganancias.

Si durante un tiempo fue posible hipotecarse con un Euribor más 0,75% e incluso

valores inferiores, ahora resulta muy difícil bajar de un Euribor más 2%.

En el siguiente cuadro enseñaremos las expectativas de inversión que queremos

realizar para poder conseguir el capital necesario y una alta rentabilidad del dinero de

nuestra sociedad inversora.

En este caso se ha aplicado una tasa de interés bancario de un Euribor más 2,50%,

teniendo en cuenta, que se ha utilizado un Euribor de 1,70%

De esta manera, el préstamo que pedimos queda en un 4,20% de interés.


52

• Financiación

POLÍTICA FINANCIERA COSTE FINANCIACIÓN

Porcentaje recursos propios 50,00% 13,00% Rentabilidad mínima exigida Porcentaje préstamo bancario 50,00% 4,20% Coste gastos financieros (euribor+2,50%)

TOTAL 100,00% 8,60% Coste financiación total

Cuadro 1: Financiación

Según nuestra política financiera, y como podemos observar en el cuadro 1, se

pretende realizar la inversión al 50% entre fondos propios y préstamo bancario.

A primera vista nuestra rentabilidad, del 13%, puede no parecer algo muy llamativo

para una sociedad inversora, ya que en un tipo de inversión de estas magnitudes se

esperaría una rentabilidad mucho más alta, como por ejemplo de un 30% en lo que se

refiere a ganancias. La rentabilidad es de interés ya que posteriormente, una vez ganado

ese 13%, la sociedad inversora se quedará con el inmueble: un Hotel de 4 *.

Como se ha explicado con anterioridad, el préstamo bancario sube al 50% de la

inversión. Esta inversión tiene unos tipos de interés que ascienden al 4,20%. Esto es la

suma del Euribor más el 2,5% de interés bancario.

Los costes totales de la financiación saldrán de la ponderación entre el porcentaje de

recursos y préstamos junto los tipos de interés aplicados en cada caso. Nos da un resultado

del 8,60%.


53

• El Capital

Capital necesario(€) Capital a devolver(€)

Fondos propios 8.623.885,00 9.744.990,05

Préstamo bancario 8.623.885,00 8.986.088,17

Total 17.247.770,00 18.731.078,22

Cuadro 2: Capital

En el cuadro 2 se ve exactamente de qué cantidades económicas necesitamos para

la construcción de nuestro inmueble.

El Capital necesario nos indica la cantidad económica necesaria para la construcción

del hotel que asciende a 17.247.770,00 €. Como hemos explicado en el Cuadro 1, tenemos

unos tipos de interés que deberemos aplicar a nuestro capital necesario. Esto nos asciende

a la cantidad de 18.731.078,22 €.

Se puede ver que contando la inversión privada y el préstamo bancario el coste de

nuestros intereses asciende prácticamente a un millón y medio de euros, siendo la mayor

parte de éstos beneficios para la sociedad inversora.

Ahora bien, al banco no le va a valer solamente ver que nuestra implicación en el

proyecto es tan importante, si no que nos va a pedir algún tipo de aval.


54

• Préstamo Bancario: La Hipoteca

La entidad bancaria nos pide unas credenciales. Hemos de hipotecar nuestro terreno

y nuestra futura construcción por el valor de 8.623.885,00 € (véase cuadro 2)

Los requisitos presentados al Banco serán los siguientes:

• Proyecto de Arquitectura

• Contrato con la empresa constructora

• Presupuesto

• Cliente de arrendamiento del inmueble.

La valoración de un solar sin edificar a día de hoy es tarea difícil. No debemos olvidar

que el precio de un solar no viene dado solamente por las dimensiones del solar en sí, sino

por lo que se puede construir en él.

Esto nos lleva a otra situación delicada, el precio de los bienes no viene marcado por

unas tablas o directrices, sino que este precio es lo que el cliente/entidad bancaria está

dispuesto a pagar por éste.

A día de hoy la especulación inmobiliaria todavía es mayor que en el “boom del

ladrillo”. Hace tan solo unos años un terreno según sus posibilidades tenían un precio, ahora

las posibilidades son diferentes, cada vez existe mayor riesgo. Este riesgo puede subir y

bajar el precio de las cosas, en nuestro caso del solar, sin tener nada que ver con los

hipotéticas ganancias que puedan surgir de su explotación.


55

• El Aval

Para no hacer una valoración excesiva del terreno tomaré un precio de

aproximadamente 600,00 €/m², si a esto le sumo el precio de la construcción, es un cantidad

más que sobrada para avalar el préstamo que estoy pidiendo, esto es conocido como el

valor residual de la construcción.

Repercusión del suelo sin construir (€/m²) 600,00

Valor del suelo (€) 588.000,00

Valor residual (€) 12.009.750,00

Tabla valor residual

Este valor residual lo utilizaremos para avalar nuestro préstamo. Para calcular el

valor del suelo y consecuentemente el residual, solamente se ha calculado con el terreno

utilizado por el hotel. Lo que se pretende con esto es no hipotecar la totalidad del solar, sino

únicamente la parte edificable del Hotel.

Esta decisión se toma pensando en que puede ser que antes de finalizar la obra del

Hotel, nos surja otro proyecto para la parte restante. De esta manera lo podríamos llevar a

cabo, ya que nos daría un margen para hipotecar y posteriormente avalar el resto de la

construcción.

El préstamo que se debe pedir al banco, hace referencia a un 71,81% del valor

residual de la construcción. Esto representa un porcentaje bastante alto de hipoteca a día de

hoy.

Existen dos puntos muy a nuestro favor para la obtención del préstamo:

• Valoración del terreno menor a lo estipulado: Hemos valorado el terreno con un

precio muy bajo, de esta manera nos aseguramos un margen de error. De

manera que si la entidad bancaria no decide prestarnos el valor requerido, la

sociedad inversora podría volver a tasar el terreno con un precio más competitivo.

• Confianza en el proyecto: El segundo punto y más importante es que a cualquier

entidad bancaria le reporta una gran confianza trabajar con una sociedad

inversora que tiene acceso directo a un capital de más de ocho millones de

euros.


56

• La amortización de la hipoteca

Esta hipoteca y la financiación privada se amortizarán pasados trece años a partir del

comienzo de nuestro plan de inversión que quedará detallado más adelante.

Durante los 3 primeros años de mi plan de inversión lo único que pagaremos serán

intereses sobre el préstamo pedido a la entidad bancaria, esto representará el pago de

362.203,17 € cada uno de los tres primeros años.

Se abonará en doce cuotas de 30.183,60 € debiendo ser abonadas a la entidad

bancaria el día del mes establecido en el contrato.

Los intereses solo representarán los intereses de la entidad bancaria, los fondos

privados se empezarán a recuperar a partir del tercer año.

El pago de la hipoteca se realizará de esta manera con el fin de intentar que en los

primeros años de mi plan empresarial el nivel de endeudamiento no sea mayor al previsto.

No debemos pasar por alto que la rentabilidad del capital privado es del 13,00%

mientras que la rentabilidad del préstamo bancario es del 4,20%, porcentajes que suponen

unas ganancias a la parte del capital privado.

A partir del primer año de arrendamiento del hotel, empezarán a entrar ingresos en

mi balance en cuestión de arrendamiento. En este momento se deberá pagar la hipoteca

que se liquidará diez años después.

AMORTIZACIÓN Año 0 Año 1 Año 2

Hipoteca -362.203,17 -362.203,17 -362.203,17

Se pagará a razón de 1.764.446,87 €/año, igualmente que en los tres primeros años

desglosado en doce pagos de 147.037,24 €.

AMORTIZACIÓN Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7

Hipoteca -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87

AMORTIZACIÓN Año 8 Año 9 Año 10 Año 11 Año 12

Hipoteca -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87

Tabla 3: amortización


57

En este cuadro se observa el plazo en el que se va a devolver el dinero, tanto el de la

hipoteca realizada por el terreno que debo de devolver a la entidad bancaria con intereses,

como la aportación de capital privado, realizado en este caso por la sociedad de inversores

que tiene el terreno en propiedad.

A lo largo de los 3 primeros años des de qué empiece el proyecto devolveré dinero al

banco en concepto de los intereses que estos vayan a representar a lo largo de los años de

la inversión.

A partir de este punto, empezaré a devolver una cantidad fija de dinero anual

correspondiente a la liquidación de la deuda bancaria y al pago del préstamo de los fondos

privados a los que debo sumar los intereses de estos.

El total de dinero a devolver en concepto de hipoteca será de 18.731.078,22 €.


58


59

9.- Arrendamiento

a. Búsqueda de un cliente potencial:

Para la búsqueda de un cliente potencial, se deberá hacer un pequeño estudio de

mercado de las marcas hoteleras que tienen o arriendan inmuebles hoteleros en Barcelona.

En ningún caso me servirá un inversor que haya decidido convertirse en hotelero sin

ninguna experiencia que le respalde, entre otras cosas esto podría ver afectadas mis

fuentes de financiación bancaria.

Tampoco me servirá una cadena hotelera acostumbrada a trabajar en zonas de

turismo medio, turismo rural, en definitiva hoteleros no relacionados de ninguna manera con

el contexto que engloba lo que será mi hotel.

Se busca un cliente que preferiblemente tenga algún hotel en las cercanías de

nuestro solar y con una experiencia en el sector más que demostrada.

De hecho la gran mayoría de hoteles que se encuentran en los aledaños de mi solar

cuentan con grandes grupos hoteleros.

Cadenas hoteleras como Hilton y AC, que si están en mi mercado de clientes

potenciales puede que no quieran invertir en un Hotel de una capacidad media, ya que ellos

cuentan con Hoteles de grandes dimensiones.

En el análisis de la competencia se puede observar que hay una cadena hotelera,

Vincci hoteles, que tiene dos hoteles de cuatro estrellas que ofertan 144 y 177 habitaciones

cada uno de ellos, esto da pie a pensar que grupos como Husa o Hesperia podrían ser

clientes potenciales.

De todas maneras hay muchos grupos hoteleros que carecen de representación en

el barrio del 22@. Debido a lo que se ha ido explicando a lo largo de todo este estudio, la

zona en la que se encuentra el solar y la situación actual económica con resquicios de luz,

no deberían faltar clientes para esta operación.


60

b. Contrato:

Sobre el hotel que vamos a edificar una vez terminado deberá tener las siguientes

características:

1- Número de plantas: planta baja más ocho plantas.

2- Treinta y cuatro plazas de aparcamiento bajo rasante.

3- Ciento setenta y ocho habitaciones.

4- Categoría cuatro estrellas.

Dicho establecimiento, una vez finalizado, dispondrá de todo el equipamiento

necesario, mobiliario, instalaciones, bienes, etc.… necesarios para la inmediata explotación

hotelera.

La relación de dichos bienes, mobiliario… Se adjuntará como anexo al presente

contrato de arrendamiento en el momento de la entrega de la posesión.

Dicho establecimiento, una vez finalizado dispondrá del conjunto de licencias

administrativas necesarias para su explotación para hotel de cuatro estrellas.

El inmueble se halle totalmente equipado y listo para su inmediata explotación en su

totalidad como Hotel de cuatro estrellas, con todas sus pertenencias e instalaciones,

enseres, decoración, elementos mecánicos precisos para su explotación, materiales de

lencería, de habitaciones y de cafetería, vajilla, cristalería, cubertería, menaje de cocina y

restaurante, sistema informático, centralita y demás similares elementos necesarios para su

inmediato funcionamiento en su totalidad como Hotel de cuatro estrellas.

Con anterioridad a la entrega del Hotel, ambas partes suscribirán un inventario

realizado y de todos los muebles, enseres, útiles, maquinarias, instalaciones y elementos de

que consta el Hotel, y que son entregados.

Para que la entrega del Hotel y su aceptación, sea condición ineludible, la entrega

del mismo en condiciones de ser inmediatamente explotado como Hotel de cuatro estrellas y

provisto de las licencias y autorizaciones mínimas que permitan su uso y apertura, y que, al

día de hoy, consisten como mínimo de las siguientes licencias:

a- Cédula de compatibilidad urbanística.

b- Licencia medioambiental.

c- Licencia de obras.

d- Certificado final de obra, expedido por el Arquitecto.


61

e- Certificado final de las instalaciones expedido por Ingeniero, para aquellas

instalaciones, que sea preceptivo dicho certificado.

f- Visto Bueno de la unidad técnica de verificación ambiental.

Asimismo, la obtención de todas las demás licencias y autorizaciones que fueran

necesarias para la apertura y explotación del Hotel, tanto provisionales y definitivas, serán

por cuenta y cargo y responsabilidad de la arrendadora.

El precio que la arrendataria nos deberá abonar por el arriendo del establecimiento

hotelero con todos los elementos, consistirá en:

En la cantidad fija anual consistente en 20.000 euros por el número de habitaciones

de que disponga el Hotel tomando en consideración 183 habitaciones la renta sería de tres

millones veintiséis mil euros (3.660.000,00 euros), que se abonará en doce pagos

mensuales, a razón de 305.000,00 euros cada uno en la cuenta bancaria de la propiedad

que se designe en su momento.

Para garantizar el pago de la renta fija señalada en el mismo acto de la entrega de la

posesión del establecimiento hotelero en las condiciones establecidas, de un aval bancario,

a primer requerimiento, suscrito por una Entidad Bancaria, por el importe correspondiente a

una anualidad de renta detallada anteriormente.

Dicho aval tendrá una vigencia de un año, transcurrido el cual, se procederá a la

sustitución del aval entregado, por otro nuevo, de iguales condiciones, con vigencia del

siguiente año y así sucesivamente hasta la finalización del contrato.

Tendrá una duración de diez (10) años a contar desde la entrega de la posesión del

objeto arrendado en las condiciones pactadas. El plazo convenido será de obligado

cumplimiento para ambas partes, por lo que en caso de que cualquiera de las partes

decidiera unilateralmente rescindir anticipadamente el presente contrato vendrá obligada al

pago a la otra parte de una cantidad igual a la parte fija de la renta de todo el período que

reste de vigencia del contrato.

Llegada la fecha de terminación del plazo pactado podrá prorrogar por un nuevo

período a decidir entre la arrendadora y la arrendataria, salvo que cualquiera de las partes,

con una antelación de seis meses notifique su deseo de dar por resuelto el contrato.


62


63

10.- Viabilidad del proyecto Después de todos estos pasos previos llega el momento de demostrar la viabilidad

de este estudio. Una vez estudiada mi competencia mis costes económicos mi financiación y

haber encontrado a mi cliente potencial es el momento de ver como se van a relacionar

todas las variables de mi proyecto.

En el siguiente cuadro podemos observar diferentes tipos de variables, unas

relacionadas con los gastos que se van a producir y otras relacionadas con los ingresos.

Las siguientes variables están relacionadas con los gastos:

1- Coste del solar: esta variable en mi estudio no representa ningún tipo de gasto, no

obstante normalmente es una variable de costes. En nuestro caso en cuestión el

solar no tiene ningún tipo de coste ya que pertenece a la sociedad inversora.

2- Honorarios: con lo que haremos frente a los gastos de gestión necesarios así como a

los honorarios técnicos, licencias, etc. Estos gastos sólo se producirán durante la

gestión del proyecto durante su ejecución y su final de obra. Una vez el inmueble

este preparado para la entrega al arrendador nuestros gastos sobre honorarios

técnicos y licencias dejan de existir.

3- Construcción: son los gastos que nos repercute la empresa constructora sobre la

construcción, representado con certificaciones de obra. Este porcentaje también

debe cubrir cualquier industrial ajeno a la constructora que se deba contratar por el

motivo que sea.

4- Estructura: este punto está referido a la necesidad de la sociedad de tener un control

total sobre el proyecto. Es necesario por tanto que alguien esté en contacto en todo

momento con todas las personas tanto físicas como jurídicas que forman parte de

este proyecto. El gasto económico que representa tiene que ver con el sueldo de

esta persona y los gastos tanto a nivel de proyecto como a nivel de material que

puedan surgir.


64

5- Hipoteca: sobre el gasto de la hipoteca quedan implícitos también los gastos de

devolución del capital privado invertidos en el proyecto. Este gasto que será continuo

a lo largo del tiempo en el que se haya decidido devolver la hipoteca y se empezará

a pagar a partir del primer año de arrendamiento del hotel. Con esto aseguras

empezar a pagar el primer año que tienes ingresos.

La siguiente variable está relacionada con los ingresos:

1- Alquiler: será la renta abonada por parte de la entidad hotelera elegida para la

explotación del inmueble, estos pagos se efectuarán cada mes y el total de ellos

sumados a final de año será equivalente al alquiler de 18.000 €/habitación.

Las dos últimas variables de de mi cuadro hacen referencia a la situación de cierre

de año de la sociedad inversora, la primera “anual” hace referencia a los ingresos

producidos a lo largo del año menos los gastos producidos a lo largo del año lo que

llamamos el balance anual.

La segunda variable hace referencia a un total acumulado de los costes y las

ganancias de la inversión en términos generales, esto es el balance global de la empresa,

nos expresa la situación actual de la inversión y es donde podemos ir observando cómo la

empresa va recuperando el capital invertido.


65

• Cuadros de Viabilidad:

DATOS Año 0 Año 1 Año 2

Solar 0,00 0,00 0,00

Honorarios -687.105,00 -687.105,00 -687.105,00

Construcción 0,00 -7.249.675,00 -7.249.675,00

Estructura -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23

Hipoteca -362.203,17 -362.203,17 -362.203,17

Arrendamiento 0,00 0,00 0,00

Anual -1.102.162,40 -8.351.837,40 -8.351.837,40

Total -1.102.162,40 -9.453.999,80 -17.805.837,20 Cuadro 1

En este primer cuadro podemos observar la evolución de la inversión los tres

primeros años. A lo largo de los tres primeros años no se ingresa ninguna cantidad de

dinero, todo son gastos.

Los gastos del solar son inexistentes ya que es de propiedad, los honorarios

únicamente los voy a pagar durante los años de realización del proyecto y de ejecución de

este.

Según mi planificación la construcción la realizaré en dos años con gastos

equivalentes del año 1 y el año 2. En el precio está incluido tanto los costes de construcción

como los costes de mobiliario.

La hipoteca que pagaré durante estos tres primeros años será solamente en

concepto de los intereses generados por el préstamo bancario.

Cuando en el punto 7, estudio de financiación, e hablado de que no me interesaba

empezar a pagar la hipoteca hasta el tercer año para intentar rebajar un poco el nivel de

endeudamiento me refería a el total acumulado que en mi año 2 asciende a casi dieciocho

millones de euros

DATOS Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7

Solar 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Honorarios 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Construcción 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Estructura -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23

Hipoteca -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87

Arrendamiento 3.660.000,00 3.660.000,00 3.660.000,00 3.660.000,00 3.660.000,00

Anual 1.842.698,90 1.842.698,90 1.842.698,90 1.842.698,90 1.842.698,90

Total -15.963.138,30 -14.120.439,41 -12.277.740,51 -10.435.041,61 -8.592.342,71

Cuadro 2


66

Este segundo cuadro se ve el primer ingreso económico a modo de arrendamiento,

empezamos a disminuir nuestro nivel de endeudamiento ya que nuestro balance anual es

positivo. A partir de aquí se deja de tener gastos como los de concepto de honorarios, ya

que se supone que el hotel está acabado y en funcionamiento.

Dejamos de tener también gastos de construcción que son los que han aumentado

rápida y drásticamente nuestro nivel de endeudamiento.

Por otro lado nuestro gasto hipotecario aumenta sustentablemente, ya que una vez

pagados los intereses que generaba nuestro préstamo bancario debemos empezar a

devolver el préstamo propiamente dicho, pagar a la sociedad inversora el dinero invertido y

sus intereses.

DATOS Año 8 Año 9 Año 10 Año 11 Año 12

Solar 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Honorarios 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Construcción 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Estructura -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23 -52.854,23

Hipoteca -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87 -1.764.446,87

Arrendamiento 3.660.000,00 3.660.000,00 3.660.000,00 3.660.000,00 3.660.000,00

Anual 1.842.698,90 1.842.698,90 1.842.698,90 1.842.698,90 1.842.698,90

Total -6.749.643,81 -4.906.944,91 -3.064.246,02 -1.221.547,12 621.151,78

Cuadro 3

El tercer y último cuadro del plan de viabilidad nos muestra la situación de los años

finales.

Podemos observar como la recuperación económica se va produciendo y como a lo

largo de último año salimos de la situación de pérdidas a la vez que acabamos de pagar el

total tanto de la hipoteca.

Se han generado unos beneficio de 621.151,78 €, a primera vista no parece que la

rentabilidad de la inversión haya sido tan alta, solamente se han conseguido como

beneficios el porcentaje de inversión de la sociedad y unos seiscientos mil euros.

En este momento disponemos no solo de estos seiscientos mil euros si no que

tenemos un hotel equipado y totalmente preparado para su explotación de nuestra

propiedad.

Los edificios a lo largo de su vida se revalorizan, esto implica que su valor inicial, el

valor residual que hemos calculado con anterioridad y que venia representado por el valor

del suelo más el valor de la construcción, se revaloriza sobre un porcentaje nos da un valor

superior al residual.


67

La imposibilidad de saber la situación que se estará viviendo en España de aquí a

trece años, me obliga de nuevo como e hecho antes con el valor del suelo a tomar un

porcentaje de revalorización que no sea muy exagerado.

Para este caso diremos que se está revalorizando en un 5%, una cifra muy prudente

para este tipo inmueble, sin embargo si en vez de venderlo a los 10 años de uso lo

hiciéramos a los 20, la revalorización de este iría en aumento.

En este caso diremos que el valor del hotel dentro de trece años responderá al valor

residual inicial multiplicado por uno más su revalorización y elevado al número de años del

edificio. Siendo:

- Valor residual: 12.009.750,00 €.

- Revalorización del edificio: 5%.

- Edad del edificio: 10 años.

Por lo tanto el valor del edificio dentro de trece años será de:

-Valor del edificio al final de la operación: 19.562.617,24 €.


68

• V.A.N , T.I.R y PAYBACK de la inversión:

Tanto el VAN como el TIR son indicadores sobre la inversión. Los métodos

dinámicos son más exactos, ya que uno de sus puntos clave radica en la rasa de interés que

se debe de aplicar, ya que para que la corriente de ingresos y pagos sean comprables,

actualizaremos sus valores mediante el interés compuesto.

El Valor Actual Neto de la inversión es un procedimiento que permite calcular el valor

presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión.

La metodología consiste en descontar al momento actual todos los balances anuales futuros

del proyecto. A este valor se le resta la inversión inicial, de tal modo que el valor obtenido es

el valor actual neto del proyecto.

El resultado del VAN tiene una repercusión sobre la inversión, ya que a partir de los

resultados de este podremos evaluar la inversión. El VAN tiene tres tipos de resultados: en

los que este es superior a 0, en los que es igual a 0 y en los que es menor que 0. Los tres

casos quedan explicados a continuación:

a. VAN > 0: Significa que la inversión producirá ganancias, por lo que el proyecto se

puede aceptar. Si el VAN es superior a 0, pero no muy superior se debe tener

cuidado con

b. VAN = 0: La inversión no provocará ni pérdidas ni ganancias, se debe ir con

mucho cuidado, si en este caso se decide realizar la inversión el plan de empresa

y los balances deben estar muy bien hechos ya que cualquier tipo de gasto extra

no contemplado haría que se perdiera dinero con la inversión.

c. VAN < 0: La inversión producirá pérdidas, se debería rechazar la inversión, esta

no es rentable.

La Tasa Interna de rentabilidad o Tasa Interna de Retorno se define como la tasa de

interés con la cual el valor actual neto es igual a O.

El Payback es el tiempo que se tarda en recuperar la inversión inicial. El plazo de

recuperación se calculará acumulando los sucesivos flujos de caja hasta que la suma sea

igual al desembolso inicial.


69

V.A.N. 1.025.199,19 Van sobre la inversión i. 8,60% T.I.R. 9,47% Rentabilidad de la inversión Payback año 13

Cuadro 4: Van, Tir, Payback

El cuadro 4 nos da detalles sobre la inversión. Anteriormente se ha dado las

explicaciones oportunas sobre los valores de este último cuadro. Estos valores son los que han de determinar si mi inversión vale o no vale la pena.

A primera vista el Van es un número muy elevado, lo que no nos garantiza que la

inversión sea muy rentable. Este número viene dado por que a lo largo de todo el plan de

inversión la cantidades monetarias que se mueven son muy altas. Llegados al Tir, este nos tiene que dar la rentabilidad de la inversión, el porcentaje

aumenta hasta un 9,47 %, no es un porcentaje muy elevado dada la inversión realizada,

pero se ha realizado una amortización en un periodo de tiempo muy corto para la gran

cantidad económica invertida.

Entre otros factores, a parte del tiempo de duración de la inversión, que influiría

directamente en mi balance acumulado de la inversión, sería mucho mayor al que es en este

el año 13 y el valor residual de mi inmueble crecería considerablemente.

Otro de los factores que actuaría favorablemente para nosotros

El payback que con anterioridad se a definido como el tiempo que se tarda en

devolver la inversión total, se consigue a lo largo del año 13.


70


71

11.- Conclusiones

Con el estudio he podido demostrar que mi idea de inversión es rentable. En trece

años nos sólo he recuperado la parte de inversión inicial, con los intereses impuestos por los

socios y entidad bancaria, sino que obtengo un inmueble valorado en unos veinte millones

de euros aproximadamente.

Los medios de financiación para este futuro proyecto han sido de difícil decisión ya

que actualmente los bancos, quienes nos han de ayudar a pagar gran parte de nuestra

construcción, se encuentran en situación muy delicada. Aplican un porcentaje de intereses

muy elevados y los requisitos para poder financiarnos son muy exigentes.

Durante la ejecución del proyecto final de carrera he podido aplicar conceptos

adquiridos durante los últimos años de mis estudios. Buscar la rentabilidad de un solar, no

es sólo decidir qué es lo que se va a construir sino realizar todo un estudio elaborado donde

investigar los mercados y comparar han sido uno de los puntos más importantes a

desarrollar.


72


73

12.- Documentación Gráfica

A continuación se detallan los planos incluidos en este estudio. La realización de los

planos ha sido necesaria para el cálculo de los metros cuadrados construidos, de el número

de habitaciones que podía albergar este inmueble con estas superficies.

A estar hablando de un anteproyecto el detalle es mínimo, está centrado

básicamente en número de habitaciones que se pueden llegar a tener.

Las habitaciones de este anteproyecto están sobredimensionadas debido a que si el

proyecto se decidiera ejecutar, se tendrían que tener en cuenta las instalaciones de todo

este, cosa que quitaría sin duda muchos metros cuadrados.

Por último los precios tanto de construcción como de mobiliario han sido tomados a

groso modo, ya que sin un proyecto ejecutivo con mediciones no podemos saber cual es

exactamente la repercusión que va a tener por metro cuadrado.

Por último a continuación se detallan los planos entregados:

PLANO 1: Situación. PLANO 2: Emplazamiento. PLANO 3: Planta sótano. PLANO 4: Planta baja. PLANO 5: Planta tipo 1 a 6. PLANO 6: Planta 7. PLANO 8: Planta 8. PLANO 9: Planta cubierta PLANO 10: Sección A-A’. PLANO 11: Sección B-B’. PLANO 12: Habitaciones tipo.

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