arq legal 2010 medianeria y propiedad horizontal 1a parte
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UNA PROPIEDAD INMUEBLE
DIFERENTE- ESPECIAL- MUY REGULADA- CON
RESTRICCIONES Y LÍMITES
seguimos
DERECHO DE PROPIEDAD
SIGNIFICA EJERCER SOBRE LAS COSAS LA VOLUNTAD MÁS AMPLIA Y APROVECHAR SUS UTILIDADES
LLAMAMOS INMUEBLES A LOS BIENES O LAS COSAS QUE NO SE PUEDEN MOVER: SON INMÓVILES
PROPIEDAD INMOBILIARIA ES PROPIEDAD SOBRE TERRENOS Y EDIFICIOS
LA MEJOR DEFINICIÓN DE MEDIANERÍA Y P.H:
CUANDO EL DERECHO PÚBLICO SE HACE PRESENTE ENTRE LOS INTERESES PRIVADOS
CUANDO LES TOCA A LOS PROFESIONALES ACTUAR EN FUNCIÓN DE SUS INCUMBENCIAS, DE LA CIUDAD, DEL DERECHO PÚBLICO URBANO
AMBAS PROPIEDADES
SON FENÓMENOS EXCLUSIVAMENTE URBANOS: EN LAS ÁREAS RURALES, EN EL CAMPO, NO SE CONSTRUYE ENTRE MEDIANERAS NI SE LEVANTAN EDIFICIOS EN P.H
LA CIUDAD SE HACE, SE CONSTRUYE SOBRE LOTES ANGOSTOS Y EN ALTURA SE MULTIPLICAN ESPACIOS
PORQUE LA CIUDAD
ES COMO UN GRAN ESPACIO COMÚN, LA CASA O EL HOGAR DE TODOS
CUYO TERRITORIO ES TAN ESCASO QUE PRIMERO COMPARTIMOS MUROS
Y LUEGO, CON LOS GRANDES EDIFICIOS, COMPARTIMOS PARCELAS, MULTIPLICANDO SUELO EDIFICABLE
POR ESO LA MEDIANERÍA
ES UN EJERCICIO DE ENCUENTRO O CONFLUENCIA ENTRE LOS INTERESES PÚBLICOS E INTERESES PRIVADOS
LA CUADRÍCULA NOS MANDA OPTIMIZAR EL ESPACIO, NO DEJAR VACÍOS URBANOS, Y NO AFECTAR EL TELÓN DE LA EDIFICACIÓN COMO PAISAJE URBANO CONTINUADO
PODEMOS DEFINIR:
LA MEDIANERA ES EL MURO O PARED QUE SEPARA LOTES Y EFIFICACIONES
AUNQUE EN REALIDAD MÁS QUE SEPARAR EDIFICACIONES LINDERAS O CONTIGUAS, LAS UNE, LAS ASOCIA: -ES MURO O PARED COMPARTIDA- CONSTRUIDO POR UNO, USADO POR AMBOS VECINOS LINDEROS
COMO EN TODO EL DERECHO
LA BASE ES LA EQUIDAD: UN PRIMER EDIFICANTE LA DECIDE, LA EDIFICA Y LA PAGA CON SU DINERO
CUANDO LLEGA EL VECINO, LA USA, LA TOMA, Y LE PAGA LA MITAD
SI ES NUEVA, EL COSTO ES EL MISMO PERO PUEDE SER ANTIGUA O CON DETERIOROS
ENTONCES SE PAGA:
EL MONTO RESULTANTE DEL VALOR O COSTO AL DÍA DE HOY
CON LAS REBAJAS, DEPRECIACIONES O DISMINUCIÓN DEL VALOR O COSTO
EL PRIMER EDIFICANTE, ENCABALLA EL MURO Y TOMA LA MITAD DEL TERRENO DEL VECINO. EL VECINO TOMA LA PARED Y LUEGO LA PAGA
ESA ES LA FORMA LEGAL:
EL QUE TIENE EL DERECHO DE INVADIR EL TERRENO DEL VECINO DEBE ASUMIR LA OBLIGACIÓN DE PERMITIR QUE ESE VECINO LA OCUPE
Y EL PAGO TAMBIÉN ES EQUITATIVO: SE PAGA AL PRECIO DEL DÍA EN QUE
SE OCUPA Y SE LA DEPRECIA SEGÚN ESTADO Y ANTIGÜEDAD
ES DERECHO CIVIL PRIVADO
EL ARREGLO ENTRE LAS PARTES, EL PRECIO, EL PAGO, EL USO COMÚN
PERO ES DERECHO PÚBLICO EL AUTORIZAR AL PRIMER EDIFICANTE QUE TOME EL TERRENO DEL VECINO
Y EL DERECHO DEL SEGUNDO EDIFICANTE PARA OCUPAR LA PARED
DERECHO CIVIL=PRIVADO
DERECHO PÚBLICO= DERECHO URBANO O URBANISMO JURÍDICO
LA CIUDAD IMPONE EL DERECHO PÚBLICO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM O AMBULATORIAS:
EXISTEN OBLIGACIONES VOLUNTARIAS ASUMIDAS POR LOS PRIVADOS O VECINOS
Y EXISTEN OBLIGACIONES
DE ORDEN PÚBLICO, QUE SE TIENEN POR EL SÓLO HECHO DE ESTAR, DE VIVIR, DE OCUPAR LA CIUDAD
PORQUE LA CIUDAD ES UN ORDEN SOCIAL, JURÍDICO, POLÍTICO, DE CIVITAS, DE URBIS, DE ORGANIZACIÓN DEL PUEBLO EN UNA AGLOMERACIÓN COMPLEJA
EL DERECHO URBANO
CON SUS REGLAMENTOS PARA LA CIUDAD: REGLAMENTOS DE EDIFICACIÓN, DE ZONIFICACIÓN, DE URBANIZACIONES Y DE ESPACIO PÚBLICO Y PRIVADO, REGULA TODO
Y ENTRE LAS IMPOSICIONES OBLIGA A USAR LAS PAREDES MEDIANERAS EN TODOS LOS CASOS
SOLAMENTE SE PRESCINDE
PARA TORRES CON PERÍMETROS LIBRES, PARA ÁREAS DE PARQUES O EN BARRIOS PRIVADOS
QUIEN NO DESEE CONSTRUIR ENTRE MEDIANERAS DEBERÁ RETIRAR LA EDIFICACIÓN DEL LATERAL DEJANDO ESPACIOS SUFICIENTES PARA PASILLOS ÚTILES Y DE CIRCULACIÓN
EMPLAZAMIENTO DEL MURO
UNA UBICACIÓN CORRECTA: EN EL MEDIO O EJE DIVISORIO DE LOTES O PARCELAS: ENCABALLADO MITAD Y MITAD EN CADA TERRENO
QUIEN DESPLACE LA UBICACIÓN HACIA UN LADO U OTRO DEBE ASUMIR QUE: SI OCUPÓ TERRENO AJENO DEBE PAGARLO, SI OCUPÓ MÁS TERRENO PROPIO DEBE CEDERLO COBRÁNDOLE AL VECINO
TODO SE ARREGLA CON $$
EL QUE TIENE QUE CONSTRUIR LA PARED LATERAL EN EL LÍMITE CON EL VECINO, PAGA Y CONSTRUYE
EL QUE VIENE DESPUÉS Y OCUPA, PAGA LA MITAD DEL VALOR DEL MURO SEGÚN ESTADO Y VEJEZ
EL CÁLCULO SE CONSENSÚA
CÓMPUTO Y PRESUPUESTO
DAN LAS BASES DEL VALOR: AL PRECIO DE HOY EN EL MERCADO
MATERIALES Y MANO DE OBRA CON MÁS LOS ADICIONALES COMO EN CUALQUIER OBRA:
HONORARIOS, IMPUESTOS, ETC. SE DIVIDE POR DOS Y SE PAGA
EL PROFESIONAL PREPARA
LA GRÁFICA, LA LIQUIDACIÓN Y EL CONVENIO ENTRE LOS VECINOS
SABIENDO QUE: EL QUE PAGÓ LA PARED LA COBRA CUANDO QUIERA
SI QUIERE LA REGALA O DONA SI QUIERE ESPERA: TIENE DIEZ AÑOS
PARA COBRAR ESA DEUDA
ESTO ES LA MEDIANERA:
UNA FORMA DE PROPIEDAD Y COPROPIEDAD O CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA: PROPIEDAD COMPARTIDA ENTRE DOS PERSONAS
LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES TAMBIÉN UNA FORMA DE PROPIEDAD QUE COMBINA LA PROPIEDAD EXCLUSIVA CON LA COMPARTIDA
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ES LA FORMA DE CONSTRUIR EN ALTURA, SOBRE LA VERTICAL, PERO EN PLANOS HORIZONTALES: USANDO EL ESPACIO AÉREO PARA LEVANTAR PISOS, DEPARTAMENTOS, UNIDADES,
SOBRE UN TERRENO COMÚN Y ENTREGANDO CADA UNIDAD A DUEÑOS O PERSONAS DISTINTAS
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
TIENE SU PROPIA JUSTIFICACIÓN EN EL MISMO FENÓMENO URBANÍSTICO DE LA AGLOMERACIÓN Y DEL DERECHO QUE INTENTA ORDENARLA
NO SIEMPRE SE LOGRARÁ OPTIMIZAR NI LA CALIDAD DE VIDA NI LA
CALIDAD AMBIENTAL Y VISUAL
PURA URBANIDAD
YA QUE EN PRINCIPIO MULTIPLICA EL SUELO URBANO EDIFICABLE
PERO INTENTA OPTIMIZAR EL USO DEL TERRENO Y SU COSTO O VALOR
REPARTIÉNDOLO EN FORMA PROPORCIONAL ENTRE LAS UNIDADES O DEPARTAMENTOS
Y OPTIMIZANDO COSTOS O VALORES
CREANDO PAISAJE URBANO
CON LÍNEAS DE MODERNIDAD PERMITIENDO QUE LOS CENTROS
URBANOS SEAN RECEPTORES DE MAYOR CANTIDAD DE HABITANTES
HACIENDO QUE LAS ÁREAS RESIDENCIALES, ADMINISTRATIVAS
SE CONCENTREN EN PEQUEÑOS TERRITORIOS DE MICROCENTROS
EN PRINCIPIO SE INTENTÓ
CONCILIAR LA AGLOMERACIÓN CON LA EFICIENCIA EN SERVICIOS Y
GASTOS DE TRANSPORTE Y TRASLADO MUCHAS VECES SIN ADECUAR LA
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y DANDO LUGAR A NEGOCIOS Y
ESPECULACIONES DE LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS
AGLOMERACIÓN URBANA
QUE REPRESENTA CIERTA DEFINICIÓN CUALI-CUANTITATIVA
ES MEJOR, ES SATISFACTORIA, ES PREFERIBLE, ES CONVENIENTE?
O LA CONSTRUCCIÓN EN ALTURA ROMPE LA IDENTIDAD DE LAS CIUDADES Y ATENTA CONTRA LOS VALORES DE BARRIO Y VECINDAD?
AL CREAR UNA PROPIEDAD
DISTINTA, DIFERENTE, MÁS REGULADA Y RESTRINGIDA
SIGNIFICA QUE SE DESTRUYA LA IDEA DE PROPIEDAD EXCLUSIVA?
O LA PROPIEDAD SOBRE LA PROPIA UNIDAD CON NOTAS DE EXCLUSIVIDAD ES SUSTENTABLE Y SUFICIENTE?
UN BREVE LISTADO
DE LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS BENEFICIOS E INCONVENIENTES AHORROS Y GASTOS- PÉRDIDAS Y
GANANCIAS- LOGROS Y FRACASOS ACERCA MÁS GENTE AL CENTRO? PERMITE QUE LOS MICROCENTROS NO
SEAN SÓLO RESIDENCIALES PARA RICOS Y PRIVILEGIADOS?
AL CONVERTIRSE
EN UNA PROPIEDAD REGULADA POR REGLAMENTOS, SOMETIDA POR ASAMBLEAS Y ADMINISTRADORES, Y SUJETA AL PAGO DE GASTOS ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS, NO HA HECHO PERDER LAS VIRTUDES DE LA PROPIEDAD TRADICIONAL?
CARACTERES DIFERENTES
LA P.H. NO ES PROPIEDAD COMÚN LA P.H. SE RIGE POR CRITERIOS Y NORMAS
PROPIAS Y DIFERENCIADAS LA P.H. ES UNA PROPIEDAD QUE SE
COMPARTE, ES SOCIALIZADA NUESTRAS DECISIONES SOBRE LAS
UNIDADES EXCLUSIVAS SON LIMITADAS POR OTRAS DECISIONES
Y SE MANEJAN MEDIANTE
UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y DE ADMINISTRACIÓN
UN APODERADO O REPRESENTANTE QUE LLAMAMOS “ADMINISTRADOR”
UN SISTEMA DE DELIBERACIONES Y DECISIONES, SON LAS ASAMBLEAS
Y OBLIGACIONES ECONÓMICAS QUE LLAMAMOS EXPENSAS
REFIERE A LA EXISTENCIA
DEL “CONSORCIO” COMO SUJETO PERSONA JURÍDICA CONSTITUIDA POR LOS
PROPIETARIOS PERO CON EXISTENCIA IDEAL E
INDEPENDIENTE DE SUS SOCIOS ES UNA PERSONA JURÍDICA DIFERENTE A
LOS CONSORCISTAS QUE TIENE UNA VIDA PROPIA
AL SER PERSONA JURÍDICA
SUS DECISIONES SON DIFERENTES A LAS DE SUS INTEGRANTES
SU VOLUNTAD ESTÁ ORIGINADA EN LAS ASAMBLEAS Y REPRESENTADA POR ACTOS DEL ADMINISTRADOR
DE TAL MANERA QUE PUEDE IMPONER SU VOLUNTAD A CADA PROPIETARIO
LA VOLUNTAD PRIVADA
ESTÁ CONDICIONADA POR LA PRESENCIA DE LA COSA COMÚN
LA PROPIEDAD ESTÁ CONTENIDA Y LIMITADA POR LA COPROPIEDAD
LA PROPIEDAD EXCLUSIVA SE LIMITA AL INTERIOR DE LA UNIDAD
ESTA UNIDAD ES CONTENIDA EN ÁREAS COMUNES DEL CONDOMINIO
LA LEY 13.512 ESTABLECE:
ARTÍCULO 2:CADA PROPIETARIO SERÁ DUEÑO EXCLUSIVO DE SU PISO O DEPARTAMENTO Y COPROPIETARIO SOBRE EL TERRENO Y SOBRE TODAS LAS COSAS DE USO COMÚN DEL EDIFICIO INDISPENSABLES PARA MANTENER SU SEGURIDAD
SE CONSIDERAN COMUNES
a) LOS CIMIENTOS, MUROS MAESTROS, TECHOS, PATIOS SOLARES, PÓRTICOS, GALERÍAS Y VESTÍBULOS COMUNES, ESCALERAS, PUERTAS DE ENTRADA, JARDINES- b)LOS LOCALES E INSTALACIONES DE SERVICIOS CENTRALES, COMO CALEFACCIÓN, AGUA CALIENTE O FRÍA, REFRIGERACIÓN, ETCÉTERA
Y CONTINÚA DICIENDO:
c) LOS LOCALES PARA ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y PORTERÍA
d) LOS TABIQUES O MUROS DIVISORIOS DE LOS DISTINTOS DEPARTAMENTOS
e) LOS ASCENSORES, MONTACARGASINCINERADORES DE RESIDUOS Y TODOS LOS ARTEFACTOS O INSTALACIONES EXISTENTES PARA SERVICIOS COMÚNES
Y COMO CRITERIO ORDENA
ESTA ENUMERACIÓN NO TIENE CARÁCTER TAXATIVO
LOS SÓTANOS Y AZOTEAS REVESTIRÁN EL CARÁCTER DE BIENES O ÁREAS COMUNES SALVO CONVENCIÓN EN CONTRARIO
LO EXCLUSIVO ES PROPIO Y SE USA Y GOZA COMO TAL, EXCLUSIVO.
SOBRE ÁREAS COMUNES
DICE LA LEY: ART. 3. CADA PROPIETARIO PODRÁ USAR DE LOS BIENES COMUNES CONFORME A SU DESTINO, SIN PERJUDICAR NI RESTRINGIR EL LEGÍTIMO DERECHO DE LOS DEMÁS
EL DERECHO DE CADA PROPIETARIO SOBRE LOS BIENES COMUNES SERÁ PROPORCIONAL AL VALOR DE SU PISO O DEPARTAMENTO
Y EN LA DISTRIBUCIÓN
EL ARQUITECTO DESDE SU PROYECTO ESTABLECE LOS PORCENTAJES EN EL TOTAL,QUE PUEDE SER REVISADO CUANDO SE REÚNAN LAS ASAMBLEAS DEL CONSORCIO, PORQUE LAS ASAMBLEAS REPRESENTAN LA AUTORIDAD MÁXIMA DE TODO EL CONJUNTO DEL EDIFICIO COMO OBJETO DE CONDOMINIO
SE CALIFICA LA PROPIEDAD
EXPRESA LA LEY: LOS DERECHOS DEL CONSORCISTA SOBRE LOS BIENES COMUNES SON INSEPARABLES DEL DOMINIO, USO Y GOCE DE SU UNIDAD
CUANDO SE VENDE, O SE DONA, O SE EMBARGA UNA UNIDAD, SE VENDEN, DONAN O AFECTAN LAS PARTES COMUNES QUE CORRESPONDEN AL CONSORCISTA POR SU UNIDAD
PERO EL DERECHO REAL
SIGUE INTACTO: COMO DERECHO DE PROPIEDAD
ESPECIAL, OTORGA A CADA PROPIETARIO EL DERECHO DE ENAJENAR O CONSTITUIR DERECHOS REALES SOBRE SU PISO O DEPARTAMENTO SIN NECESIDAD DE QUE EL CONSORCIO LO AUTORICE
LOS ARTÍCULOS 5, 6 Y 7
ESTABLECEN NORMAS GENERALES: ESTÁ PROHIBIDO QUE SE ALTEREN
LAS SUPERFICIES O ESTÉTICAS COMUNES. EL DERECHO DE MODIFICAR SE LIMITA AL INTERIOR
SE PROHÍBEN ACTIVIDADES QUE ALTEREN LA CONVIVENCIA, POR ENCIMA DE UN LÍMITE NORMAL
EL ART. 8 SOBRE EXPENSAS
8. LOS PROPIETARIOS TIENEN A SU CARGO EN PROPORCIÓN AL VALOR DE SUS UNIDADES, LAS EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN Y REPARACIÓN DE LAS PARTES COMUNES
LOS GASTOS SE APLICAN A MANTENER EL BUEN ESTADO, LA SEGURIDAD, LA COMODIDAD Y EL DECORO
LOS EXTRAORDINARIOS:
SIGUE DICIENDO: TAMBIÉN ESTÁN OBLIGADOS A CONTRIBUIR AL PAGO DE LOS SEGUROS Y LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS
LA CONDICIÓN ES QUE ESTOS GASTOS NO ORDINARIOS SE DECIDAN EN ASAMBLEAS O SEAN REPARACIONES URGENTES Y NECESARIAS
SOBRE GASTOS COMUNES:
RIGEN ESTOS CRITERIOS: CUALQUIERA PUEDE HACERLO SI SON URGENTES Y NECESARIOS
QUIEN NO LO ACEPTE PUEDE RECURRIR A LA JUSTICIA
PERO NO PUEDE NEGARSE A PAGAR GASTOS O EXPENSAS POR NO USAR ELEMENTOS COMUNES
SOBRE EL REGLAMENTO
DICE EL ARTÍCULO 9: AL CONSTITUIRSE EL CONSORCIO DEBE
ACORDAR Y REDACTAR UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
SOLO PODRÁ MODIFICARSE POR ASAMBLEA CON MÁS DE DOS TERCIOS
LUEGO ESTABLECE LOS CONTENIDOS MÍNIMOS DE ESTE REGLAMENTO
LA PRINCIPAL ES DESIGNAR
AL ADMINISTRADOR Y LA FORMA DE REEMPLAZARLO O SUCEDERLO
EL CÁLCULO PARA EL PAGO DE LAS EXPENSAS Y GASTOS COMUNES
VALOR DE LA UNIDAD- BALANCE DE SUPERFICIES- O UN VOTO X UNIDAD
Y SOBRE LAS ASAMBLEAS
GOBIERNO Y DECISIONES
ENTRE EL ADMINISTRADOR Y LAS ASAMBLEAS SE ORGANIZA EL GOBIERNO DE LA COMUNIDAD P.H.
COMO UNA SOCIEDAD O COMO UN ORGANISMO INSTITUCIONAL: AL ENTRAR AL CONSORCIO, ENTREGAMOS UNA PARTE DE AUTONOMÍA O DERECHOS
SI FRACASA EL SISTEMA
SE ACUDE AL TRIBUNAL PERO EN GENERAL: EL ADMINISTRADOR
ES APODERADO, REPRESENTANTE Y VOCERO DE LA PERSONA JURÍDICA QUE DENOMINAMOS CONSORCIO.
NO LO VINCULA A CADA CONSORCISTA SINO AL CONJUNTO QUE REPRESENTA
SU MANDATO ES MODIFICABLE Y REVOCABLE POR ASAMBLEA
LUEGO PREVÉ EL COLAPSO
POR DETERIORO O POR VETUSTEZ LA MAYORÍA – EN VALOR- DE LOS
CONSORCISTAS PUEDE DECIDIR LA RECONSTRUCCIÓN- LA MINORÍA PUEDE ACEPTAR O NEGARSE:
EN ESTE CASO LA MAYORÍA DEBE COMPRAR LAS PARTES. SI SE RESUELVE DEMOLER SE REPARTEN LOS VALORES DE TERRENO Y DEMOLICÍÓN
Y LAS OBLIGACIONES
SON AMBULATORIAS O PROPTER REM COMO EN LA MEDIANERA
SIGUEN A LA COSA: LAS EXPENSAS LAS DEBE LA UNIDAD AUNQUE CAMBIE DE PROPIETARIO
EL CONSORCIO TIENE DERECHO DE RETENCIÓN Y PRIVILEGIO PARA COBRAR LAS EXPENSAS Y OTRAS DEUDAS
DEBEMOS CONSIDERAR
RÉGIMEN DE PRE-HORIZONTALIDAD CON FORMAS DE PROTECCIÓN Y
SEGURIDAD PARA COMPRADORES Y LAS FORMAS DE ORGANIZAR
EMPRENDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS MEDIANTE EL SISTEMA DE SOCIOS,
CONDÓMINOS O FIDEICOMISOS
SE TRATA DE TOMAR DE LA P.H. ALGUNOS CRITERIOS
COMO EN LA MEDIANERA SE CONJUGAN EL DOMINIO Y EL CONDOMINIO
LA PROPIEDAD EXCLUSIVA O EL USO EXCLUSIVO SOBRE COSA PROPIA O SOBRE LA COSA COMÚN
SON FORMAS DE DERECHOS REALES
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ES UNA FORMA DE DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADAPERO CONTENIDO Y
COMBINADO CON LA PROPIEDAD COMÚN O CONDOMINIO Y
COPROPIEDAD
LA PROPIEDAD: FORMAS
LA PROPIEDAD O DOMINIO ES EL DERECHO REAL POR EXCELENCIA
PORQUE REPRESENTA LA POSIBILIDAD DE TENER COSAS
TENERLAS, USARLAS, POSEERLAS EJERCIENDO SOBRE LAS MISMAS LA
MÁS ABSOLUTA VOLUNTAD, DECISIÓN Y DISPOSICIÓN
PROPIEDAD O DOMINIO
DOMINIO FUE EL PRIMER NOMBRE DE LA PROPIEDAD PRIVADA
COMO EXPRESIÓN DEL PODER DEL DOMINUS SOBRE EL DOMUS
EL SEÑOR QUE ERA DUEÑO, PATRÓN PROPIETARIO DE LAS COSAS Y ESAS COSAS ERAN –SON-RIQUEZA,
BIENES, PATRIMONIO, PODER
ABSOLUTA Y EXCLUSIVA
ESAS ERAN LAS NOTAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA
HASTA QUE SE AVANZA EN CONCEPTOS Y ADAPTACIONES
Y APARECE EL CONDOMINIO, COMO EXPRESIÓN DE PROPIEDAD COMPARTIDA: DOS O MÁS COMO DUEÑOS DE UNA MISMA COSA
ENTONCES LO QUE ERA
SOLO DERECHO REAL O CORPORAL COMIENZA A VERSE TAMBIÉN COMO
DERECHO IDEAL, COMPARTIDO Y SE APLICA A CASOS MUY SIMPLES EL MEJOR DE ELLOS, ES EL MURO
LATERAL COMPARTIDO O MURO MEDIANERO ENTRE DOS INMUEBLES
Y CREAN OTRAS FORMAS
LAS SERVIDUMBRES: UN DERECHO REAL SOBRE COSA AJENA
EL USUFRUCTO, O SEPARACIÓN DE LA PROPIEDAD DE USOS Y GOCES
Y LA PROPIEDAD FIDUCIARIA QUE COMENZÓ SIENDO LA
PROPIEDAD QUE EL PADRE DEJABA A LOS HIJOS, PERO CON UN TUTOR
Y SE LLAMÓ FIDEICOMISO
QUE HOY NUEVAMENTE HA PERMITIDO REUNIR INVERSORES
EN UN MECANISMO DE EJECUCIÓN DE OBRAS POR REUNIÓN DE FONDOS Y VENTAS FIDUCIARIAS
EN DONDE EL QUE PAGA LAS OBRAS NO ES DUEÑO. EL QUE COMPRA TAMPOCO LO ES
ENTRE DISTINTAS FORMAS
LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO FORMA ESPECIAL DE PROPIEDAD
TAN DIFERENTE COMO LAS OTRAS DE LA PROPIEDAD TRADICIONAL O
DOMINIO COMO PODER ABSOLUTO QUE ES TAN ESPECIAL QUE VÉLEZ AL
REDACTAR EL CÓDIGO CIVIL LA PROHIBE EXPRESAMENTE
ENTRE LAS RESTRICCIONES
Y LOS LÍMITES AL DOMINIO DICE EL ARTÍCULO 2617 DEL CÓDIGO:
EL PROPIETARIO DE EDIFICIOS NO PUEDE DIVIDIRLOS HORIZONTALMENTE ENTRE VARIOS DUEÑOS, NI POR CONTRATO, NI POR ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD
HASTA UN SIGLO DESPUÉS
EN EL AÑO 1948, EN QUE SE DICTA LA LEY Nº 13.512 QUE ESTABLECE:
ARTÍCULO PRIMERO: LOS DISTINTOS PISOS DE UN EDIFICIO O DISTINTOS DEPARTAMENTOS DE UN MISMO PISO O DEPARTAMENTOS DE UN EDIFICIO DE UNA SOLA PLANTA QUE SEAN INDEPENDIENTES
Y QUE TENGAN SALIDA
A LA VÍA PÚBLICA, DIRECTAMENTO O POR UN PASAJE COMÚN
PODRÁN PERTENECER A PROPIETARIOS DISTINTOS , DE ACUERDO A DISPOSICIONES DE ESTA LEY. CADA PISO O DEPARTAMENTO PUEDE ESTAR O PERTENECER EN CONDOMINIO
EL ARTÍCULO 2º EXPRESA:
CADA PROPIETARIO SERÁ DUEÑO EXCLUSIVO DE SU PISO O DEPARTAMENTO Y COPROPIETARIO SOBRE EL TERRENO Y TODAS LAS COSAS DE USO COMÚN DEL EDIFICIO
O INDISPENSABLES PARA MANTENER SU SEGURIDAD: SE CONSIDERAN COMUNES ENTONCES:
YA VIMOS QUE EL TERRENO
ES COMÚN, ES LA BASE DE LA COMUNIDAD O COPROPIEDAD O CONDOMINIO EN ESTE RÉGIMEN ESPECIAL DE PROPIEDAD QUE NO TIENE NADA QUE VER CON LA OTRA
PORQUE LA LEY CREA UN NUEVO DERECHO. UNA NUEVA FORMA DE PROPIEDAD O DOMINIO
EXCLUSIVA Y COMPARTIDA
QUE TENDRÁ LOS SIGUIENTES CARACTERES: LO EXCLUSIVO DEPENDE DE QUE EXISTE EL EDIFICIO COMÚN, TERRENO COMÚN, BASES, CIMIENTOS, ACCESOS, PATIOS, ESCALERAS Y SERVICIOS COMUNES
O EL EDIFICIO COMÚN QUE DEPENDE
DE QUE SU COMPOSICIÓN
DEPENDA DE UNIDADES DE PROPIEDAD O DOMINIO EXCLUSIVO
CON SUS TITULARES O DUEÑOS MIENTRAS QUE LAS ÁREAS COMUNES
TIENEN OTRO DUEÑO QUE ES UNA PERSONA DISTINTA PORQUE ES UNA PERSONA JURÍDICA:
EL CONSORCIO
UN CONSORCIO FORMADO
POR LOS DUEÑOS DE LAS UNIDADES FUNCIONALES Y EXCLUSIVAS
QUE EJERCEN SU DERECHO DE PROPIEDAD, CON SU POSESIÓN
DE MANERA ABSOLUTA EN EL INTERIOR DE LAS UNIDADES
LAS QUE PUEDEN MODIFICAR SIN PODER TOCAR ÁREAS COMUNES
UNA PROPIEDAD ESPECIAL
QUE NECESITA PARA EXISTIR DE UN REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN Y POR ESO NECESITA TAMBIÉN DE UN
REPRESENTANTE DE TODOS QUE ES EL ADMINISTRADOR CON PAGOS DE GASTOS COMUNES
QUE SE LLAMAN “EXPENSAS”
CON ASAMBLEAS ANUALES
QUE SON OBLIGATORIAS Y OTRAS QUE SON ASAMBLEAS
EXTRAORDINARIAS PARA DECIDIR CUESTIONES QUE HACEN A LAS
ÁREAS COMUNES Y CONVIVENCIA PORQUE EN ESTA COMUNIDAD,
SOCIEDAD, O CONSORCIO SE MODIFICAN DERECHOS
DERECHOS DE PROPIEDAD
QUE PASA A SER UN DERECHO LIMITADO, RELATIVO, COMPARTIDO
DEJA DE SER ABSOLUTO, EXCLUSIVO, EXCLUYENTE
Y SE MODIFICA EL PRINCIPIO DE LIBERTAD QUE DICE QUE TODO LO QUE NO ESTÁ PROHIBIDO ESTÁ PERMITIDO: AQUÍ ESTÁ LIMITADO
EL ADMINISTRADOR
QUE ES UN REPRESENTANTE TIENE AUTORIDAD SOBRE LOS DUEÑOS
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD QUE ES UN CONTRATO O CONVENIO
LIMITA LOS DERECHOS DE LOS CONSORCISTAS O COPROPIETARIOS
LAS ÁREAS COMUNES QUE SERÍAN DE TODOS NO SON DE NADIE
PODEMOS ADVERTIR QUE:
ESTAMOS ANTE UNA FORMA DE PROPIEDAD QUE SE DIFERENCIA DE LA FORMA TRADICIONAL DE TENER, DE POSEER, DE SER DUEÑO, DE TENER DOMINIO DE TODA LA COSA QUE ES MÍA
ES UAN VERDADERA PROPIEDAD PERO CON CARACTERÍSTICAS ESPECIALES
PODEMOS DECIR ENTONCES QUE:
ES UNA PROPIEDAD INMUEBLE
DIFERENTE- ESPECIAL- MUY REGULADA- CON
RESTRICCIONES Y LÍMITES
CREACIÓN DE URBANIDAD
YA QUE EN PRINCIPIO MULTIPLICA EL SUELO URBANO EDIFICABLE
PERO INTENTA OPTIMIZAR EL USO DEL TERRENO Y SU COSTO O VALOR
REPARTIÉNDOLO EN FORMA PROPORCIONAL ENTRE LAS UNIDADES O DEPARTAMENTOS
Y OPTIMIZANDO COSTOS O VALORES
CREANDO PAISAJE URBANO
CON LÍNEAS DE MODERNIDAD PERMITIENDO QUE LOS CENTROS
URBANOS SEAN RECEPTORES DE MAYOR CANTIDAD DE HABITANTES
HACIENDO QUE LAS ÁREAS RESIDENCIALES, ADMINISTRATIVAS
SE CONCENTREN EN PEQUEÑOS TERRITORIOS DE MICROCENTROS
EN PRINCIPIO SE INTENTÓ
CONCILIAR LA AGLOMERACIÓN CON LA EFICIENCIA EN SERVICIOS Y
GASTOS DE TRANSPORTE Y TRASLADO MUCHAS VECES SIN ADECUAR LA
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y DANDO LUGAR A NEGOCIOS Y
ESPECULACIONES DE LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS
AGLOMERACIÓN URBANA
QUE REPRESENTA CIERTA DEFINICIÓN CUALI-CUANTITATIVA
ES MEJOR, ES SATISFACTORIA, ES PREFERIBLE, ES CONVENIENTE?
O LA CONSTRUCCIÓN EN ALTURA ROMPE LA IDENTIDAD DE LAS CIUDADES Y ATENTA CONTRA LOS VALORES DE BARRIO Y VECINDAD?
AL CREAR UNA PROPIEDAD
DISTINTA, DIFERENTE, MÁS REGULADA Y RESTRINGIDA
SIGNIFICA QUE SE DESTRUYA LA IDEA DE PROPIEDAD EXCLUSIVA?
O LA PROPIEDAD SOBRE LA PROPIA UNIDAD CON NOTAS DE EXCUSIVIDAD ES SUSTENTABLE Y SUFICIENTE?
UN BREVE LISTADO
DE LAS VENTAJAS Y DESVENTAJAS BENEFICIOS E INCONVENIENTES AHORROS Y GASTOS- PÉRDIDAS Y
GANANCIAS- LOGROS Y FRACASOS ACERCA MÁS GENTE AL CENTRO? PERMITE QUE LOS MICROCENTROS NO
SEAN SÓLO RESIDENCIALES PARA RICOS Y PRIVILEGIADOS?
AL CONVERTIRSE
EN UNA PROPIEDAD REGULADA POR REGLAMENTOS, SOMETIDA POR ASAMBLEAS Y ADMINISTRADORES, Y SUJETA AL PAGO DE GASTOS ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS, NO HA HECHO PERDER LAS VIRTUDES DE LA PROPIEDAD TRADICIONAL?
CARACTERES DIFERENTES
LA P.H. NO ES PROPIEDAD COMÚN LA P.H. SE RIGE POR CRITERIOS Y NORMAS
PROPIAS Y DIFERENCIADAS LA P.H. ES UNA PROPIEDAD QUE SE
COMPARTE, ES SOCIALIZADA NUESTRAS DECISIONES SOBRE LAS
UNIDADES EXCLUSIVAS SON LIMITADAS POR OTRAS DECISIONES
Y SE MANEJAN MEDIANTE
UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y DE ADMINISTRACIÓN
UN APODERADO O REPRESENTANTE QUE LLAMAMOS “ADMINISTRADOR”
UN SISTEMA DE DELIBERACIONES Y DECISIONES, SON LAS ASAMBLEAS
Y OBLIGACIONES ECONÓMICAS QUE LLAMAMOS EXPENSAS
REFIERE A LA EXISTENCIA
DEL “CONSORCIO” COMO SUJETO PERSONA JURÍDICA CONSTITUIDA POR LOS
PROPIETARIOS PERO CON EXISTENCIA IDEAL E
INDEPENDIENTE DE SUS SOCIOS ES UNA PERSONA JURÍDICA DIFERENTE A
LOS CONSORCISTAS QUE TIENE UNA VIDA PROPIA
AL SER PERSONA JURÍDICA
SUS DECISIONES SON DIFERENTES A LAS DE SUS INTEGRANTES
SU VOLUNTAD ESTÁ ORIGINADA EN LAS ASAMBLEAS Y REPRESENTADA POR ACTOS DEL ADMINISTRADOR
DE TAL MANERA QUE PUEDE IMPONER SU VOLUNTAD A CADA PROPIETARIO
LA VOLUNTAD PRIVADA
ESTÁ CONDICIONADA POR LA PRESENCIA DE LA COSA COMÚN
LA PROPIEDAD ESTÁ CONTENIDA Y LIMITADA POR LA COPROPIEDAD
LA PROPIEDAD EXCLUSIVA SE LIMITA AL INTERIOR DE LA UNIDAD
ESTA UNIDAD ES CONTENIDA EN ÁREAS COMUNES DEL CONDOMINIO
LA LEY 13.512 ESTABLECE:
ARTÍCULO 2:CADA PROPIETARIO SERÁ DUEÑO EXCLUSIVO DE SU PISO O DEPARTAMENTO Y COPROPIETARIO SOBRE EL TERRENO Y SOBRE TODAS LAS COSAS DE USO COMÚN DEL EDIFICIO INDISPENSABLES PARA MANTENER SU SEGURIDAD
SE CONSIDERAN COMUNES
a) LOS CIMIENTOS, MUROS MAESTROS, TECHOS, PATIOS SOLARES, PÓRTICOS, GALERÍAS Y VESTÍBULOS COMUNES, ESCALERAS, PUERTAS DE ENTRADA, JARDINES- b)LOS LOCALES E INSTALACIONES DE SERVICIOS CENTRALES, COMO CALEFACCIÓN, AGUA CALIENTE O FRÍA, REFRIGERACIÓN, ETCÉTERA
Y CONTINÚA DICIENDO:
c) LOS LOCALES PARA ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y PORTERÍA
d) LOS TABIQUES O MUROS DIVISORIOS DE LOS DISTINTOS DEPARTAMENTOS
e) LOS ASCENSORES, MONTACARGASINCINERADORES DE RESIDUOS Y TODOS LOS ARTEFACTOS O INSTALACIONES EXISTENTES PARA SERVICIOS COMÚNES
Y COMO CRITERIO ORDENA
ESTA ENUMERACIÓN NO TIENE CARÁCTER TAXATIVO
LOS SÓTANOS Y AZOTEAS REVESTIRÁN EL CARÁCTER DE BIENES O ÁREAS COMUNES SALVO CONVENCIÓN EN CONTRARIO
LO EXCLUSIVO ES PROPIO Y SE USA Y GOZA COMO TAL, EXCLUSIVO.
SOBRE ÁREAS COMUNES
DICE LA LEY: ART. 3. CADA PROPIETARIO PODRÁ USAR DE LOS BIENES COMUNES CONFORME A SU DESTINO, SIN PERJUDICAR NI RESTRINGIR EL LEGÍTIMO DERECHO DE LOS DEMÁS
EL DERECHO DE CADA PROPIETARIO SOBRE LOS BIENES COMUNES SERÁ PROPORCIONAL AL VALOR DE SU PISO O DEPARTAMENTO
Y EN LA DISTRIBUCIÓN
EL ARQUITECTO DESDE SU PROYECTO ESTABLECE LOS PORCENTAJES EN EL TOTAL,QUE PUEDE SER REVISADO CUANDO SE REÚNAN LAS ASAMBLEAS DEL CONSORCIO, PORQUE LAS ASAMBLEAS REPRESENTAN LA AUTORIDAD MÁXIMA DE TODO EL CONJUNTO DEL EDIFICIO COMO OBJETO DE CONDOMINIO
SE CALIFICA LA PROPIEDAD
EXPRESA LA LEY: LOS DERECHOS DEL CONSORCISTA SOBRE LOS BIENES COMUNES SON INSEPARABLES DEL DOMINIO, USO Y GOCE DE SU UNIDAD
CUANDO SE VENDE, O SE DONA, O SE EMBARGA UNA UNIDAD, SE VENDEN, DONAN O AFECTAN LAS PARTES COMUNES QUE CORRESPONDEN AL CONSORCISTA POR SU UNIDAD
PERO EL DERECHO REAL
SIGUE INTACTO: COMO DERECHO DE PROPIEDAD
ESPECIAL, OTORGA A CADA PROPIETARIO EL DERECHO DE ENAJENAR O CONSTITUIR DERECHOS REALES SOBRE SU PISO O DEPARTAMENTO SIN NECESIDAD DE QUE EL CONSORCIO LO AUTORICE
LOS ARTÍCULOS 5, 6 Y 7
ESTABLECEN NORMAS GENERALES: ESTÁ PROHIBIDO QUE SE ALTEREN
LAS SUPERFICIES O ESTÉTICAS COMUNES. EL DERECHO DE MODIFICAR SE LIMITA AL INTERIOR
SE PROHÍBEN ACTIVIDADES QUE ALTEREN LA CONVIVENCIA, POR ENCIMA DE UN LÍMITE NORMAL
EL ART. 8 SOBRE EXPENSAS
8. LOS PROPIETARIOS TIENEN A SU CARGO EN PROPORCIÓN AL VALOR DE SUS UNIDADES, LAS EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN Y REPARACIÓN DE LAS PARTES COMUNES
LOS GASTOS SE APLICAN A MANTENER EL BUEN ESTADO, LA SEGURIDAD, LA COMODIDAD Y EL DECORO
LOS EXTRAORDINARIOS:
SIGUE DICIENDO: TAMBIÉN ESTÁN OBLIGADOS A CONTRIBUIR AL PAGO DE LOS SEGUROS Y LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS
LA CONDICIÓN ES QUE ESTOS GASTOS NO ORDINARIOS SE DECIDAN EN ASAMBLEAS O SEAN REPARACIONES URGENTES Y NECESARIAS
SOBRE GASTOS COMUNES:
RIGEN ESTOS CRITERIOS: CUALQUIERA PUEDE HACERLO SI SON URGENTES Y NECESARIOS
QUIEN NO LO ACEPTE PUEDE RECURRIR A LA JUSTICIA
PERO NO PUEDE NEGARSE A PAGAR GASTOS O EXPENSAS POR NO USAR ELEMENTOS COMUNES
SOBRE EL REGLAMENTO
DICE EL ARTÍCULO 9: AL CONSTITUIRSE EL CONSORCIO DEBE
ACORDAR Y REDACTAR UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
SOLO PODRÁ MODIFICARSE POR ASAMBLEA CON MÁS DE DOS TERCIOS
LUEGO ESTABLECE LOS CONTENIDOS MÍNIMOS DE ESTE REGLAMENTO
LA PRINCIPAL ES DESIGNAR
AL ADMINISTRADOR Y LA FORMA DE REEMPLAZARLO O SUCEDERLO
EL CÁLCULO PARA EL PAGO DE LAS EXPENSAS Y GASTOS COMUNES
VALOR DE LA UNIDAD- BALANCE DE SUPERFICIES- O UN VOTO X UNIDAD
Y SOBRE LAS ASAMBLEAS
GOBIERNO Y DECISIONES
ENTRE EL ADMINISTRADOR Y LAS ASAMBLEAS SE ORGANIZA EL GOBIERNO DE LA COMUNIDAD P.H.
COMO UNA SOCIEDAD O COMO UN ORGANISMO INSTITUCIONAL: AL ENTRAR AL CONSORCIO, ENTREGAMOS UNA PARTE DE AUTONOMÍA O DERECHOS
SI FRACASA EL SISTEMA
SE ACUDE AL TRIBUNAL PERO EN GENERAL: EL ADMINISTRADOR
ES APODERADO, REPRESENTANTE Y VOCERO DE LA PERSONA JURÍDICA QUE DENOMINAMOS CONSORCIO.
NO LO VINCULA A CADA CONSORCISTA SINO AL CONJUNTO QUE REPRESENTA
SU MANDATO ES MODIFICABLE Y REVOCABLE POR ASAMBLEA
LUEGO PREVÉ EL COLAPSO
POR DETERIORO O POR VETUSTEZ LA MAYORÍA – EN VALOR- DE LOS
CONSORCISTAS PUEDE DECIDIR LA RECONSTRUCCIÓN- LA MINORÍA PUEDE ACEPTAR O NEGARSE:
EN ESTE CASO LA MAYORÍA DEBE COMPRAR LAS PARTES. SI SE RESUELVE DEMOLER SE REPARTEN LOS VALORES DE TERRENO Y DEMOLICÍÓN
Y LAS OBLIGACIONES
SON AMBULATORIAS O PROPTER REM COMO EN LA MEDIANERA
SIGUEN A LA COSA: LAS EXPENSAS LAS DEBE LA UNIDAD AUNQUE CAMBIE DE PROPIETARIO
EL CONSORCIO TIENE DERECHO DE RETENCIÓN Y PRIVILEGIO PARA COBRAR LAS EXPENSAS Y OTRAS DEUDAS
NOS FALTA CONSIDERAR
RÉGIMEN DE PRE-HORIZONTALIDAD CON FORMAS DE PROTECCIÓN Y
SEGURIDAD PARA COMPRADORES Y LAS FORMAS DE ORGANIZAR
EMPRENDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS MEDIANTE EL SISTEMA DE SOCIOS,
CONDÓMINOS O FIDEICOMISOS
LOS DERECHOS REALES
SON POCOS Y TIENEN REFERENCIAS PRECISAS PERO PUEDEN OFRECER ALTERNATIVAS COMO DICE LA LEY:
EL ARTÍCULO 2.502 DEL CÓDIGO CIVIL EXPRESA QUE:
LOS ÚNICOS DERECHOS REALES SON LOS CREADOS POR LA LEY, PERO SI ALGUNO SE CREARA POR CONTRATO SÓLO VALE COMO DERECHO PERSONAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
POR ESA CONDICIÓN
AHORA HACEMOS UN BREVE REPASO
PARTIMOS DE CONSIDERAR:
LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UNA PROPIEDAD PRIVADA SOBRE BIENES INMUEBLES
PERO ES UNA PROPIEDAD ESPECIAL: APARECE COMO MEZCLA O
COMBINACIÓN DE DOMINIO Y CONDOMINIO.
PERO ESTÁ CREADO DE FORMA ESPECIAL POR UNA LEY
ES LA LEY Nº 13.512 DE 1948
QUE SOLAMENTE EN 20 ARTÍCULOS CREA UNA PROPIEDAD DIFERENTE,
SOCIALIZADA, DE TIPO URBANO QUE VINO A CAMBIAR EL PAISAJE
ESTÉTICO DE LAS CIUDADES TRAJO A LOS CENTROS URBANOS A
MILES DE NUEVOS VECINOS Y REQUIERE DE MÁS SERVICIOS
LAS BASES SON:
PROPIEDAD EXCLUSIVA DE PISOS, OFICINAS, LOCALES, COCHERAS O DEPARTAMENTOS
EN UNA BASE COMÚN: EL TERRENO UNA ESTRUCTURA COMÚN MUROS PERIMETRALES, ACCESOS,
CIRCULACIONES Y SERVICIOS COMUNES:
LO EXCLUSIVO LIMITADO A
EL INTERIOR DE LA UNIDAD: UNIDAD CENTRAL O ÁREAS EXTERNAS CON ALGUNA OPCIÓN A USO
EXCLUSIVO DE ÁREAS COMUNES Y ESTAS COSAS O ÁREAS COMUNES: TODO EL CONTEXTO FÍSICO REGULADO POR UN REGLAMENTO Y
GOBERNADO POR ADMINISTRADOR
NATURALEZA JURIDICA
NUEVA FORMA DE PROPIEDAD SOBRE LA BASE DEL VIEJO DERECHO
REAL DE SUPERFICIE DE ROMA CREACIÓN DE UNA PERSONA
JURÍDICA EN EL CONSORCIO Y SOMETIDO A UN ESTRICTO
RÉGIMEN DE PRE-HORIZONTALIDAD DESDE EL ANTEPROYECTO
POR ESA COMBINACIÓN RESULTA
QUE A ESA MEZCLA DE PROPIEDAD Y COPROPIEDAD- DOMINIO Y CONDOMINIO
SE LE SUMA EL CARÁCTER DE COMBINAR LOS DERECHOS REALES CON LOS DERECHOS PERSONALES O DE LOS CONTRATOS Y LA PROPIEDAD EXCLUSIVA CON PROPIEDAD COMÚN DE CONSORCIO
PROPIEDAD-COPROPIEDAD- DOMINIO-CONDOMINIO- LO REAL Y LO PERSONAL
LAS LEYES 19.724 Y 20.276
CREAN EL SISTEMA DE LA PREHORIZONTALIDAD
SE PROPONEN EVITAR FRAUDES POR HIPOTECAS, EMBARGOS O DOBLE VENTA DE UNIDADES:
CREAN EL SISTEMA DE AFECTACIÓN Y TODO EL EDIFICIO QUEDA AFECTADO
A SER CONSTRUIDO Y ADJUDICADO
LA LEY 19.724
CREA EL SISTEMA: AFECTAR POR ESCRITURA, EL TERRENO Y TODO LO QUE SE CONSTRUYA
CON MENSURA, Y ANTEPROYECTO DE OBRA Y PROYECTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
CON INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD
ESTA LEY SE IMPUSO
A TODOS LOS FUTUROS EDIFICIOS A SER SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE P.H.
PERO AL POCO TIEMPO SE DICTA LA 20.276 QUE LIBRÓ MUCHOS CASOS
EXCLUYÓ A LOS PRECONSORCIOS DE INVERSORES, A LOS CONDOMINIOS, A LAS SOCIEDADES Y AHORA A LOS FIDEICOMISOS
PORQUE SE ENTIENDE QUE:
EN TODOS ESTOS CASOS EL ADQUIRENTE, COMPRADOR O BENEFICIARIO, ESTÁ ASOCIADO
COMO INVERSOR, CONDÓMINO O ADQUIRENTE FIDUCIARIO
EN LOS OTROS CASOS: EN DONDE EL INVERSOR CONSTRUYE PARA VENDER SE APLICA EL RÉGIMEN
QUE ES MUY ESTRICTO:
PORQUE IMPONE INSCRIPCIONES, RESGUARDOS Y GARANTÍAS
DESDE LA PUBLICIDAD EN DIARIOS CARTELES, AFICHES O MEDIOS
IMPONE UNA INFORMACIÓN PREVIA EXHIBICIÓN DE RECAUDOS Y
TÍTULOS Y CONDICIONES DE HIPOTECAS Y CRÉDITOS
LA RETRACCIÓN
SE PERMITE SACAR AL INMUEBLE DE LA AFECTACIÓN POR RETRACCIÓN SI NO SE LOGRAN VENDER LAS UNIDADES PREVISTAS
Y LA DESAFECTACIÓN TOTAL CUANDO NO HUBO VENTAS O SE RESCINDEN LOS CONTRATOS EXISTENTES DE COMÚN ACUERDO
SEGUROS DE GARANTÍA
TODO EL RÉGIMEN DE GARANTÍAS QUE OTORGA LA AFECTACIÓN EN PREHORIZONTALIDAD
SE PUEDE REEMPLAZAR POR UN SEGURO DE CAUCIÓN O GARANTÍAS QUE PROTEJA AL ADQUIRENTE DE BUENA FE Y LE PAGUE SI FRACASA EL PROYECTO
ESTA CREACIÓN DE LA LEY
NOS PONE FRENTE A UNA FORMA DE PROPIEDAD PRIVADA DISTINTA
CON CRITERIOS DE SOCIALIDAD Y COMUNIDAD EN CONVIVENCIA
QUE DELEGA EN UN REGLAMENTO LOS ALCANCES DEL DOMINIO
Y DELEGA EN UN ADMINISTRADOR LA AUTORIDAD O REPRESENTACIÓN
LOS ARQUITECTOS
ASUMEN QUE PROYECTAN MÁS QUE UN EDIFICIO MATERIAL UNA FORMA DE CONVIVENCIA CASI ÍNTIMA
CON GRAN PARTE DEL HÁBITAT Y DE SU ENTORNO COMPARTIDO
SABIENDO QUE DESDE EL TERRENO A LOS ELEMENTOS COMUNES LE CORRESPONDE EN PORCENTAJES
SU PROPIEDAD O VIVIENDA
PUEDE VALER MUCHO MÁS POR SU UBICACIÓN PRIVILEGIADA
PERO VALE MUCHO MENOS POR NO TENER LA TOTALIDAD DEL DOMINIO
EL CONVIVIR ÍNTIMAMENTE REQUIERE DE CIERTA CULTURA URBANIZADA Y TOLERANTE
PUEDE SIGNIFICAR MÁS SEGURIDAD
ES LA VIEJA CUESTIÓN:
DE CEDER INTIMIDAD Y LIBERTAD POR SEGURIDAD Y COMODIDAD
CREANDO UNA FORMA ESPECIAL DE RELACIONES Y OBLIGACIONES
OBLIGACIONES DE TOLERANCIA, DE DISCIPLINAS, DE DEUDAS Y PAGOS
SOMETIÉNDOSE A LAS DECISIONES Y ÓRDENES DE LAS ASAMBLEAS
EL TÍTULO DE PROPIEDAD
ES DOBLE: NO SÓLO LA ESCRITURA DE DOMINIO SINO TAMBIÉN EL REGLAMENTO QUE ESPECIFICA
SON DOS ESCRITURAS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO
ESA ESCRITURA O TÍTULO DE DOMINIO ES EXCLUSIVA PARA LA UNIDAD Y COMÚN PARA LAS ÁREAS
UNIDADES EXCLUSIVAS
SOBRE LAS QUE SE TIENE UNA PROPIEDAD AMPLIA Y CASI TOTAL
COMPRENDEN EL ESPACIO DELIMITADO POR EL CONTORNO DE VIVIENDAS, OFICINAS O LOCALES
Y LOS ESPACIOS ACCESORIOS: COCHERAS, LAVADEROS, BAULERAS DEPÓSITOS, TENDEDEROS, ETC.
LA UNIDAD EXCLUSIVA
PUEDE SER SOMETIDA POR EL DUEÑO A TODO TIPO DE ACTO:
VENTA, HIPOTECA, DONACIÓN, ETC. LAS OBLIGACIONES CON EL
CONSORCIO SON PROPTER REM: SI CAMBIA EL DUEÑO PASAN AL NUEVO PROPIETARIO: ESTÁN EN LA UNIDAD, NO EN LA PERSONA
PARTES O ÁREAS COMUNES
ALGUNAS TIENEN CARÁCTER SUSTANCIAL Y NO PUEDEN FALTAR:
TERRENO, FUNDACIONES, PAREDES Y ESTRUCTURAS DEL EDIFICIO
OTRAS PUEDEN SER COMUNES A ALGUNAS UNIDADES Y NO A OTRAS: EN EDIFICIOS MIXTOS ALGUNAS COSAS SON SÓLO PARA VIVIENDAS
DE LAS INSTALACIONES:
DEBEN SER PROPIAS O COMUNES POR SU USO, ORIGEN, NATURALEZA Y MANTENIMIENTO: LAS NUEVAS TECNOLOGÍAS IMPONEN NUEVAS
PERO EN LA MEDIDA POSIBLE SE DEBEN PREVER EN EL REGLAMENTO
Y SI SE INSTALAN DESPUÉS SE DECIDE EN LAS ASAMBLEAS
SE PRESUMEN COMUNES
LAS QUE NO ESTÁN EN EL INTERIOR DE LAS UNIDADES O LAS QUE ESTÁNDO ADENTRO, SIRVEN PARA OTRAS UNIDADES.
PORQUE LA PRESUNCIÓN ES A FAVOR DE LA COMUNIDAD, DE LA COPROPIEDAD, PARA SER USADAS Y RESUELTAS POR EL CONSORCIO
EL CONSORCIO
ES UNA PERSONA JURÍDICA, IDEAL, COLECTIVA, AUTÓNOMA
FIJA SU DOMICILIO EN EL INMUEBLE Y SE GOBIERNA POR EL REGLAMENTO, LAS ASAMBLEAS Y SU REPRESENTANTE ES EL ADMINISTRADOR . Y COMO TODA PERSONA TIENE PATRIMONIO
DUEÑO O CONSORCISTA
PUEDE DISPONER DE SU UNIDAD CUANDO COMPRA O VENDE LO HACE
CON LO PROPIO Y LO COMÚN SU PARTICIPACIÓN EN LO COMÚN ES
PORCENTUAL: LO FIJAN LOS ARQUITECTOS AL PROYECTAR Y LOS AGRIMENSORES AL MEDIR
ES LA ALÍCUOTA O PARTICIPACIÓN
DERECHOS- OBLIGACIONES
TIENE DERECHO A UTILIZAR LO PROPIO Y LO COMÚN CONFORME A SU NATURALEZA Y DESTINO
SIN IMPEDIR QUE LOS DEMÁS GOCEN DE LOS MISMOS DERECHOS, ATRIBUTOS Y POSIBILIDADES
SIN MOLESTAR, ALTERAR O DEGRADAR LA CONVIVENCIA
ESTÁ OBLIGADO A:
CUMPLIR CON EL REGLAMENTO GENERAL Y LOS PARTICULARES
CONSERVAR BIEN SU UNIDAD PAGAR LAS EXPENSAS ORDINARIAS
Y LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS CONTRIBUIR AL FONDO DE RESERVA PERMITIR EL ACCESO, CUANDO SEA
PRECISO, DEL ADMINISTRADOR
ESTÁ OBLIGADO ADEMÁS
A ASUMIR LAS OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES COMO DUEÑO INTEGRANTE DEL CONSORCIO EN CUESTIONES CIVILES, PENALES, ADMINISTRATIVAS Y LABORALES
NO REALIZAR ACTIVIDADES CONTRARIAS NI USOS DIFERENTES, PELIGROSOS O EXTRAÑOS
EL RÉGIMEN ECONÓMICO
INDICA QUE SI BIEN EL CONSORCIO TIENE SUS PROPIAS DEUDAS, DE MANERA SUBSIDIARIA RESPONDEN LOS CONSORCISTAS
QUE LAS DEUDAS DE EXPENSAS TIENEN PRIVILEGIO: SON OBLIGACIONES AMBULATORIAS
Y CONCEDEN TÍTULO EJECUTIVO
OBRAS NUEVAS Y MEJORAS
SI SON DE INTERÉS COMÚN, REQUIEREN LA MAYORÍA
SI ALTERAN ÁREAS COMUNES, REQUIEREN UNANIMIDAD
SI SON OBRAS URGENTES CUALQUIERA LAS PUEDE HACER. EL CONSORCIO LAS PAGA SI LAS ACEPTA
CASO DE RUINA O VETUSTEZ
LA MAYORÍA PUEDE DECIDIR SI RECONSTRUYE, LE COMPRA A LA
MINORÍA SI DEMUELE, REPARTE EL VALOR DE
LA VENTA DE TERRENO Y ESCOMBROS EL CONSORCISTA QUE SE NIEGUE
AQUÍ SÍ PUEDE ABANDONAR
VEAMOS AHORA EL RÉGIMEN
EL RÉGIMEN DE LA PH SE FUNDA EN UN ELEMENTO NORMATIVO: EL REGLAMENTO,
UN ELEMENTO DE GOBIERNO, LA ASAMBLEA
Y UN ELEMENTO DE GESTIÓN, EL ADMINISTRADOR
REGLAMENTO: DEBE PREVER
NOMBRE DEL CONSORCIO, DOMICILIO UBICACIÓN Y CANTIDAD DE UNIDADES DESTINO DEL INMUEBLE TOTAL:
ÚNICO, DUAL, MIXTO, COMPARTIDO DESCRIPCIÓN DE ÁREAS COMUNES PORCENTAJE DE CADA UNIDAD EN EL
TOTAL DEL EDIFICIO O BALANCE DE SUPERFICIES
MODO DE FIJAR EXPENSAS
FORMAS DE HACER RESERVAS ALGUNAS NORMAS BÁSICAS DE
CONVIVENCIA DEJANDO LAS CONDICIONES Y PROHIBICIONES A LOS REGLAMENTOS PARTICULARES
ALGUNA OTRA LIMITACIÓN AL DEECHO DE USAR, GOZAR Y DISPONER UNIDADES VENDIDAS O ALQUILADAS
DE LAS ASAMBLEAS
SON ASAMBLEAS LAS REUNIONES DE CONSORCISTAS CONVOCADAS CONFORME AL REGLAMENTO
SE REÚNEN UNA VEZ AL AÑO EN ASAMBLEAS ORDINARIAS
SE REUNIRÁN POR CONVOCATORIA DEL ADMINISTRADOR O DE UN GRUPO DE CONSORCISTAS
LAS ASAMBLEAS PUEDEN
ADOPTAR DECISIONES DE TRÁMITE, DE ORGANIZACIÓN Y DE GOBIERNO
PUEDEN CREAR UN CONSEJO O COMISIÓN DE CONSORCISTAS
QUE ASUMIRÁ ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA Y PODRÁ IMPARTIR ÓRDENES AL ADMINISTRADOR Y A LOS CONSORCISTAS
EL ADMINISTRADOR
SU FUNCIÓNE ES LA DE SER REPRESENTANTE, APODERADO O MANDATARIO DEL CONSORCIO
HASTA QUE EXISTAN REGISTROS DE ADMINISTRADORES PROFESIONALES, PUEDEN SER ELEGIDOS LIBREMENTE
TIENEN LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES PROPIOS DEL CARGO
ENTRE OTRAS ATRIBUCIONES
CONVOCA A LAS ASAMBLEAS Y EJECUTA SUS DECISIONES
RECAUDA EXPENSAS Y RINDE CUENTA DE GASTOS Y CÁLCULO DE RECURSOS
CONTROLA SEGURIDAD, HIGIENE Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO Y LA CALIDAD DE VIDA DEL CONSORCIO
ASUME OBLIGACIONES
Y LAS RESPONSABILIDADES EN NOMBRE DEL CONSORCIO
ANTE EL PEERSONAL Y ANTE LOS TERCEROS. ASEGURA EL EDIFICIO Y LLEVA LA CONTABILIDAD, CUMPLE LOS RECAUDOS LABORALES Y PREVISIONALES Y ATIENDE LAS DEMANDAS O JUICIOS DEL EDIFICIO
CERTIFICAR EXPENSAS
PARA TODO TRÁMITE RESPECTO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES SE DEBE EMITIR LIBRE DEUDA DE EXPENSAS. ESTAS OBLIGACIONES O DEUDAS SON PROPTER REM
EL ADMINISTRADOR CERTIFICA DEUDAS O PAGOS Y NO PUEDE ENAJENARSE LA UNIDAD EN MORA
SEGÚN EL TIPO DE EDIFICIO
EL CONSORCIO PUEDE SER ÚNICO O PREVER SUBCONSORCIOS
SE PUEDEN CONSTITUIR CONSORCIOS SUBORDINADOS AL CONSORCIO PRINCIPAL
LOS SUBCONSORCIOS SON AUTÓNOMOS PERO DEBEN REPORTAR AL CONSORCIO QUE LOS AVALA
LAS CUESTIONES LITIGIOSAS
LOS TRIBUNALES ORDINARIOS ATIENDEN LOS CONFLICTOS INTERNOS DE LOS CONSORCIOS
PERO SE IMPONE QUE EXISTA PREVISTA EN EL REGLAMENTO UNA INSTANCIA DE MEDIACIÓN Y ARBITRAJE. MEDIANTE PERITOS SE RESOLVERÁN LOS LITIGIOS