apuntes inversion inmobilaria brasil

Rafael Sisamón Galván APUNTES PARA INVERSION INMOBILIARIA EN BRASIL Siga Desarrollos S.l [email protected] +34 678 629 129

DATOS BÁSICOS

• Un Euro = 2,6 Reales (R$) • 190 mills habs./ 7.600 U$ renta per capita • Crecimiento del PIB 2007, 5,4%, 10 economía del mundo. • Riesgo Brasil, desde abril 2008 considerado país seguro para invertir, según las agencias

calificadoras por mejoras sustanciales de las cuentas publicas y exterior que reducción vulnerabilidad frente choques externos

Población principales capitales Br.

Sao Paulo. 12 mills Rio de Jameiro. 6 mills Salvador. 3 mills Brasilia. 2,5 mills Distribucion de renta por estado:

SÃO PAULO 34,95% RIO DE JANEIRO 11,75% MINAS GERAIS 9,63% RIO GRDE. DO SUL 7,75% PARANÁ 6,34% BAHIA 4,32% SANTA CATARINA. 3,66% RESTO 21,6%

20 mills de brasileños salieron de las clases D-E mas bajas para entrar en la clase C, clase media, puerta de entrada a la sociedad de consumo.

La clase media ya es mayoría con un 52% población

Estratificación social

Clase A/B Elite 15% encima de 4.500 RS renta mes

Clase D/E Emergente y Pobres 33% de 750 RS a 1.000 / E < 750 RS

Clase C. Media 52% (en 2005 era 34%) entre 1.000 a 4.500 RS

INVERSION ESPAÑOLA

Gran presencia de empresas españolas de diversos sectores energéticos, infraestructuras, Bancos, exportadoras.

España es el Tercer inversor en Brasil en Stock acumulado 20.000 mills $, después Usa y P. Bajos, por delante de inversiones en México o Argentina. La Inversión España, se dirige1º S. Paulo / 2º Rio y 3º Minas Gerais.

La inversión española en Brasil estuvo ligada en un primer momento al proceso de privatizaciones por lo que estuvo muy concentrada en el sector servicios, telecomunicaciones ( Telefónica), energia ( Endesa, Iberdrola, Repsol, Gas Natural) y sector financiero y seguros ( BBVA, SCH, SANTANDER , MAPFRE)


Después de esta primera etapa efecto arrastre hacia diversificación en sectores industriales como siderurgia básica, componentes automoción, material eléctrico y electrónico, industria alimenticia, material para oficina, equipamientos y comunicación, y fabricación maquina y aparatos eléctricos.

En los últimos años se ha producido una relevante inversión hotelera e inmobiliaria sobre todo en el Nordeste, aprovechando su potencial turístico.

La imagen de los españoles en Brasil es positiva por su seriedad, y es el 4º país mas visitado por los brasileños que hacen turismo

ALGUNAS PARTICULARIDADES

Algunas de las peculiaridades de la “tropicalización” adaptación de empresas españolas en Brasil:

“Coste Brasil” burocracia excesiva y fiscalidad complicada aunque no desfavorable (Hoy en día existen gabinetes de abogados muy competentes expertos en esta internacionalización que pueden reducir los costes de constitución ( estimados en 3 meses)

Ley de capital extranjero, inversión libre en Brasil y repatriación. Tratamiento de remesas al 15% sobre plusvalias Imp. Renta. Imp. Sociedades( IRPJdacas) hasta 240.000 RS 15% , > 240.000 25% / + 9% sobre beneficio liquido. Los Impuestos son ligeramente inferiores a los que resultarían de una actividad similar en España.

Buen nivel de seguridad jurídica a nivel inmobiliario, prestando especial atención a los temas medioambientales y costeros. En todo caso se recomienda cualquier compra de suelo sea supervisada mediante “Due diligence” de abogados expertos. ( no es tal sino una serie de procedimientos encaminados a comprobar titularidad, tracto y situación urbanística del suelo)

Mano de obra barata y cualificada. Condiciones y costes laborales complejos y burocráticos, SS 20% salario mínimo de 415 RS, coste de un obrero construcción de 840 RS mes.

Para su establecimiento en Brasil se aconseja la forma jurídica brasileña de “filial”, sucursal que carece de personalidad jdca diferenciada y S,L, que requiere menos tramitación temporal.

SECTOR INMOBILIARIO

Valores medio de vivids. Precio ud/ Valor M2

4 dormitorios-------------- 640.000 RS/ 3.600 RS

3 dormitorios --------------- 200.000 RS/ 2.500 RS

2 dor ----------------------- 124.000 RS / 2.150 RS

1 dor ----------------------- 141.000 RS / 2.800 RS

Grandes oportunidades para las empresas de ingeniería y construcción debido al programa de mejora de infraestructuras Programa de Aceleración del Crecimiento (PAC)

Crecimiento del mercado Brasileño de 2006 a 2007 del 143%. Las principales promotora brasileñas que crean filial para desarrollar vivienda Social “Minha

Vida Casa Minha Vida” que tiene como objetivo la construcción de un millon de casas populares en condiciones ventajosas de financiación para promotoras y compradores (tengo dossier completo de esta actividad) Cyrela crea Living Gafisa crea Fit residencial, Odebrecht crea Bairro Novo, Lopés crea Casa, , Kalbin Segall, crea Olá para atender demandas de viviendas para clase D.


Gran demanda y carencia habitacional en Brasil que necesita de 27 mills de residencias hasta 2020. La inversión en vivienda esta dando un salto en Brasil y continuará en los próximos años.

Inversión en Bills de R$. Fuente Ernst&Young

Algunos apuntes de costes:

- Costes de construcción hasta un 35% mas bajos que en España - Coste de suelo hasta un 75% mas bajo que en España - Potenciales barreras de financiación, tasas de prestamos bancarios para promotor del 12% - Rentabilidades esperadas del 20% al 25% y ritmo de ventas fluido

Escasa presencia de grupos españoles inmobiliarios en Brasil a la excepción de inversiones en el Nordeste de Brasil Natal, el Grupo Balboa de Sao Paulo ( brasileño español) y la reciente creación resultado de fusión de AGRE, de Bañuelos de 3 grupos Abyara brokers, Kablin Segall y Agra. http://www.elpais.com/articulo/empresas/Banuelos/renace/Brasil/elpepueconeg/20090906elpnegemp_5/Tes

Existen diversos promotores e inversores españoles prospectando en la actualidad en Brasil.


SECTOR COMERCIAL

A Nivel Comercial la actividad de “Shoppings” es un mercado presente, consolidado, concentrado a nivel de promotoras y comercializadoras pero aun lejos de ser un mercado maduro, está en crecimiento continuo, por el aumento de la población hacia la clase C ( clase media) y por tanto aumento de consumo.

La diferencias observadas mas significativas en relación a los CC españoles es la presencia de anclas tipo Teatros, y en su caso centros de convenciones, la construcción de estos hasta 8 plantas haciendo algunos de ellos de difícil circulación, y la existencia de parking en altura en muchos de estos.

La cultura de Shoppings estan muy instaurada en Brasil siendo un lugar de paseo, encuentro, ocio familiar, comidas de amigos y empresas, debido a la seguridad que ofrecen frente a un comercio centro ciudad de calle mal estructurado.

Las excepciones de comercio de calle son la rua Oscar Freire, http://www.panoramio.com/photo/4525002 una de las 8 calles mas lujosas del mundo en Sao Paulo, o la irregular Visconde de Pirajá en Ipanema, Rio de Janeiro, escaparates de la moda brasileña.

Un mercado de CC donde destacan los “tradicionales o completos” compactos, con moda, ocio y restauración, por lo general urbano, en las ciudades de Rio y S.Paulo, construidos con unas zona de influencias de su población vecina que a veces lo convierte en regional por su atractivo turístico o estar en la zona “rica” de la ciudad, pero también hay Shoppings mas populares que cuentan con supermercado y marcas de segundo orden que dan satisfacción a las clases medias y baja.

La mayoría de estos Shoppings están comercializados en una gran mayoría por marcas nacionales brasileñas muy competitivas, muchas de ellas franquiciadas.

Destacar en moda, Forum, Richards, Ellus, Osklen, Redley, Farm, Hering, Colcci, Arezzo, deporte Centauro, Track and Field, en complementos O Boticario, Chili Beans, Mundo Verde, restauración, Bobs, Mega Mate, Giraffas, Vienna, Spoletto, muchas de ellas franquicias, pero también presentes en moda internacional Diesel, Calvin Klein, C&A, y las españolas Zara (25) en crecimiento y Mango con una sola tienda en RJ y restauración Mc Donalds omnipresente.

Oportunidad para cadenas de restauración española de calidad o tipo tapas muy en consonancia con el “boteco” y el “petisco”, el bar y el aperitvo en Brasil.

Otros “superespecialistas” medianas presentes en Brasil en crecimiento son Fnac con 8 centros , Leroy Merlin 12 y Decathlon con 5

En Alimentación, domina la norteamericana Walmart con diferentes marcas, Maxi, Sam, Bom Preço, Big y la francesa Carrefour con 114 hipermercados abierto y las brasileñas Zona Sul, Mundial( Pao de Azucar),

Otras marcas presentes españolas son Camper con 2 tiendas en Sao Paulo y Adolfo Domínguez que quiere abrir 20 tiendas en Brasil en los próximos 4 años. La española CineBox está presente con 5 salas de cine y en crecimiento.

Marcas generalistas y electrodomésticos presentes suelen ser la cadena generalista Lojas Americanas, decoración Tok Stock, Casa Shopping, ( el “ikea” brasileño) de electrodomésticos, Casa&Video, Casas Bahia. Ponto Frio y Fast. En electrodomésticos y equipamiento del hogar hay un hueco evidente para operadores, por la presentacion poco calitativa de los mismos o su poca presencia quizás debido al coste del 30% mas debido a los aranceles de importación para electros.

Algunos de los Shoppings mas significativos son en el caso de Rio de Janeiro, RioSul (http://www.riosul.com.br/shopping_rs.htm Shoping Leblon (http://www.shoppingleblon.com.br/port/est/ficha_tecnica.asp) , los 3 mas potentes en Rio que unido a su completa oferta, unen su localización excelente, en el caso del S. Leblon, entre Ipanema y Leblon ( las zona mas rica de Rio) o su localización intermedia entre Copacabana y Botafogo de Rio Sud, y

Barra Shopping, el mas grande que da servicio a toda la zona de Barra da Tijuca, zona residencial de clase media alta de Rio. http://www.barrashopping.com.br/


En el caso de Sao Paulo que concentra el 26 % de los CC de Brasil, cada área urbana cuenta con su Shopping y sigue habiendo proyectos en lanzamiento. Así alguno de los mas significativos son Shopping Iguatemi un veterano con tiendas de altísima gama nacional e internacional (Cartier, Tiffany’s, Gucci..) http://www.iguatemisaopaulo.com.br/page/sobreShopping.asp, el Shoping de Higienopolis, un ejemplo de intergración, diseño y moda http://www.patiohigienopolis.com.br/, otras referencias de Shoppings en Sao Paulo son por su tamaño Shoping Center Norte, S. Interlagos y S. Leste Aricanduva, el mayor de Latinoamérica con 365.000 m2 construidos y 500 tiendas, http://www.autoshopping.com.br/institucional.php

Cuadro Resumen de Nº Shoppings por Estado y nº tiendas total 2008

Estado (Capital) Nº shoppings Total tiendas Sao Paulo Interior 131 13.587 Sao Paulo capital 72 12.134 Rio de Janeiro 88 13.160 Paraná ( Curitiba) 51 6.175 Minas Gerais (B.Horizonte)

44 5.002

Rio Grande do Sul (Porto Alegre)

43 4.465

Bahia ( Salvador) 32 3.585 Brasilia (DF) 24 2.989 Ceará (Fortaleza) 23 2.691 Total Brasil 644 76.922

644 Shoppings y 78.000 tiendas que suponen 870.000 empleos directos y 2,5 sumados indirectos. 4% PIB

95 Shoppings en obras 15.700 nuevas tiendas, 18 en proyecto 2.800 tiendas.

Mercado bastante concentrado siendo algunas de las promotoras principales BRMalls, ShopInvest, Saphyr, Savoy….

Después de atravesar la crisis sin grandes perdidas el sector planea nuevas inversioneshttp://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20090901/not_imp427664,0.php

LINKS UTILES PARA INVERTIR EN BRASIL

Camara de Comercio de España en Brasil http://www.camaraespanhola.org.br/ Asociación brasileña de Tiendas de Centros Comerciales http://www.portalalshop.com.br/Home/tabid/38/Default.aspx ICEX BRASIL http://www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,5310,5280449_5282919_5299823_0_BR,00.html

REVISTA ALSHOP Apuntes para inversión inmobiliaria en Brasil, elaborado por Rafael Sisamón , entre las ciudades de Rio de Janeiro y Sao Paulo / Agosto 2009

Mas información: [email protected]

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