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APOYO A LA CONTRALORIA DE BOGOTA D.C, EN LA EVALUACION AL
SEGUIMIENTO Y COBRO DEL IMPUESTO PREDIAL DEL PREDIO DENOMINADO
AEROPUERTO EL DORADO Y EL ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL DE LOS
INMUEBLES EN NO PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTÁ D.C, REALIZADO
POR LA UAECD, PARA LA VIGENCIA 2014
SANDRA PATRICIA HERRERA GUEVARA
COD: 20022025106
UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
FACULTAD DE INGENIERIA
PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ D.C.
2015
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APOYO A LA CONTRALORIA DE BOGOTA D.C, EN LA EVALUACION AL
SEGUIMIENTO Y COBRO DEL IMPUESTO PREDIAL DEL PREDIO DENOMINADO
AEROPUERTO EL DORADO Y EL ANÁLISIS DEL AVALÚO CATASTRAL DE LOS
INMUEBLES EN NO PROPIEDAD HORIZONTAL DE BOGOTÁ D.C, REALIZADO
POR LA UAECD, PARA LA VIGENCIA 2014
SANDRA PATRICIA HERRERA GUEVARA
COD: 20022025106
Trabajo de Grado Modalidad de Pasantía, Acuerdo 031 de 2014
HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
Ingeniero Catastral y Geodesta
Docente Tiempo Completo
Director Interno
CARLOS ANDRÉS FAJARDO TAPIAS
Ingeniero Catastral y Geodesta
Director Externo
UNIVERSIDAD DISTRITAL “FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS”
FACULTAD DE INGENIERIA
PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ D.C.
2015
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TABLA CONTENIDO
pág.
1- INTRODUCCION .......................................................................................................... 7 2- OBJETIVOS ................................................................................................................ 10
4.1. OBJETIVO GENERAL ............................................................................................ 10 4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ..................................................................................... 10
3- FUNDAMENTOS TEORICOS ..................................................................................... 11 6.1- MARCO TEORICO ................................................................................................. 11
6.1.1- Contraloría De Bogotá Distrito Capital ............................................................. 11 6.1.1.1 Proceso Auditor ............................................................................................... 11 6.1.1.2- Control fiscal ................................................................................................. 14 6.1.1.3- Organigrama de la Contraloría.......................................................................... 15 6.1.2- Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital –UAECD ....................... 16 6.1.2.1- Actualización catastral en Colombia.................................................................. 16 6.1.2.2- Actualización de la formación catastral.............................................................. 17 6.1.2.3- Fases actualización de la formación catastral ...................................................... 17 6.1.2.4- Consejo distrital de política económica y fiscal – CONFIS .................................. 18 6.1.2.5- Organigrama UAECD ..................................................................................... 19 6.1.3- Secretaría Distrital de Hacienda SHD ............................................................... 20 6.1.4- Uso de la construcción ..................................................................................... 22 6.1.3.1 Comercio en corredor comercial ........................................................................ 23 6.1.4 Sistema integrado de información catastral (SIIC) ............................................. 23 6.1.5 Avalúo. ............................................................................................................ 25 6.1.5.1 Avalúo catastral. .............................................................................................. 25 6.1.5.2 Avalúo comercial. ........................................................................................... 25 6.1.5.3 Avalúos masivos ............................................................................................. 25 6.1.5.4 Zonas homogéneas físicas ................................................................................ 26 6.1.5.5 Método de comparación de mercados ................................................................. 26
6.2 MARCO NORMATIVO ............................................................................................ 27 6.2.1 Ley 14 De 1983.................................................................................................. 27 6.2.2 Acuerdo Nº 1 de 1981 ........................................................................................ 28 6.2.3 Acuerdo 28 de 1995 ........................................................................................... 28 6.2.4 Resoluciones UAECD ........................................................................................ 29 6.2.4.1 Resolución No 1726 del 27de Diciembre 2012 - UAECD ............................... 29 6.2.4.3 Resolución 0072 del 31 Enero de 2013 - UAECD ......................................... 29 6.2.4.4 Resolución 0073 del 31 Enero de 2013 - UAECD ......................................... 29 6.2.4.5 Resolución 0074 del 31 Enero de 2013 - UAECD ......................................... 29 6.2.4.6 Resolución 0089 01 febrero de 2013 - UAECD ............................................ 29 6.2.4.7 Resolución 0087 del 1 de febrero de 2013 - UAECD .................................... 29 6.2.4.8 Resolución 0088 del 1 de febrero de 2013 - UAECD .................................... 29 6.2.4.9 Resolución 0090 del 1 febrero de 2013 - UAECD ......................................... 30 6.2.4.10 Resolución 0091 del 1 febrero de 2013 - UAECD ....................................... 30
6.2.5 Decreto 1421 de 1993 – Estatuto Orgánico De Bogotá ............................................... 30 6.2.7 Ley 1430 de 2010 ................................................................................................... 31 6.3 MARCO ESPACIAL ................................................................................................ 33
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6.3.1- Ubicación Aeropuerto El Dorado. ........................................................................ 33 4- ALCANCES Y LIMITACIONES .................................................................................. 41
7.1- ALCANCES .......................................................................................................... 41 7.2- LIMITACIONES .................................................................................................... 41
5- METODOLOGIA......................................................................................................... 42 6- RECURSOS ................................................................................................................. 43 7- RESULTADOS ............................................................................................................ 44
11.1- VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN DE LA UAECD ...................................... 44 11.2- SEGUIMIENTO AL PREDIO DENOMINADO AEROPUERTO EL DORADO .......... 47
11.2.1- Evaluación a los contratos de arrendamiento suscritos por el concesionario OPAIN
S.A. .......................................................................................................................... 48 11.3- RESULTADOS DEL SEGUIMIENTO .................................................................... 57 11.3.1- Hallazgo administrativo. A la secretaria distrital de hacienda por falta de control y
seguimiento al cobro de impuesto predial unificado. ........................................................... 57 11.3.2- Hallazgo administrativo con incidencia fiscal y presunta incidencia disciplinaria. A la
Secretaría Distrital de Hacienda por permitir la elusión de Impuesto Predial Unificado de los
predios a cargo del Concesionario OPAIN S.A. en la vigencia 2012. ................................ 58 11.3.3- Hallazgo administrativo con incidencia fiscal y presunta incidencia disciplinaria. A la
Secretaría Distrital de Hacienda por no liquidar y cobrar el impuesto predial unificado al
Predio con chip AAA0077PDTO en las vigencias 2010, 2011, 2013 y 2014. ..................... 64 11.3.4- Hallazgo administrativo con presunta incidencia disciplinaria. A la Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital, por el no cumplimiento del deber de notificación
de los actos administrativos proferidos, en el proceso de la inscripción catastral de las
rectificaciones a los avalúos catastrales, por errores provenientes de la actualización de la
formación, tal como lo establece el artículo 129 de la resolución 070 de 2011, en la vigencia
2012. ......................................................................................................................... 66 11.3.5- Hallazgo administrativo con presunta incidencia disciplinaria. A la Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital, por la omisión en la conservación y custodia de
los actos administrativos proferidos por la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital. .................................................................................................................... 70 11.4- CASO DE ESTUDIO ............................................................................................. 71
11.4.1- Determinación zona homogénea física (ZHF) ...................................................... 74 Determinación zonas homogéneas geoeconómicas (ZHG) ............................................... 75 11.4.2- Selección de la muestra .................................................................................... 75 11.4.3- Investigación Económica .................................................................................. 77
Presentación, discusión y asignación de zonas geoeconómicas. ............................................ 78 11.4.4- Calculo Posible Detrimento .............................................................................. 79 11.4.5- Proyectos de Infraestructura a Futuro Sobre el Corredor Comercial........................ 85
8- CONCLUSIONES ........................................................................................................ 87 9- BIBLIOGRAFIA .......................................................................................................... 89 10- ANEXOS .................................................................................................................... 91
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LISTA DE TABLAS
pág.
Tabla 1: Componentes de Integralidad de la Auditoría Regular. Memorando 4009 de 2013. ........ 12 Tabla 2: Usos de construcción ............................................................................................. 22 Tabla 3 : Clasificación De Los Predios 2014. ......................................................................... 45 Tabla 4: Número De Predios Por Destino Catastral. ................................................................ 45 Tabla 5: formulario de impuesto predial unificado no encontrados ........................................... 49 Tabla 6: Locales Con Contrato de Arrendamiento No Relacionados Para Liquidación del IPU y en
la SHD. ............................................................................................................................. 51 Tabla 7: Contrato De Arrendamiento Inconsistente ................................................................. 51 Tabla 8: Locales Ocupados Sin Contrato De Arrendamiento Asociado ..................................... 52 Tabla 9: Contratos De Arrendamiento Sin Área Asociada ....................................................... 52 Tabla 10: Predios A Cargo Del Concesionario OPAIN S.A. ................................................... 58 Tabla 11: Liquidación Impuesto Predial Unificado De Los Predios A Cargo Del Concesionario
OPAIN S.A. Vigencia 2012. ................................................................................................ 59 Tabla 12: Verificación De Variables Actualización Catastral Vigencia 2012 ............................. 60 Tabla 13: Calculo Diferencias Liquidación Impuesto Predial 2012. .......................................... 62 Tabla 14: Calculo Detrimento Fiscal Por Pago De Impuesto Predial Unificado. ......................... 63 Tabla 15: Calculo Detrimento Por No Pago del IPU. .............................................................. 65 Tabla 16: Predios Concesionados Con Rectificación De Avalúo Catastral Para La Vigencia 2012 68 Tabla 17: Ofertas Sin Depurar ............................................................................................. 73 Tabla 18: Ofertas Definitivas. .............................................................................................. 74 Tabla 19: Resumen De La Selección De La Muestra. .............................................................. 75 Tabla 20: Puntos De Investigación Seleccionados. ................................................................. 76 Tabla 21. Tarifas 2014 Impuesto Predial Unificado. ............................................................... 81 Tabla 22: Diferencia Avalúo Catastral Y avalúo Calculado. ..................................................... 82 Tabla 23: Diferencia Impuesto Hacienda Vs Impuesto Calculado. ............................................ 83 Tabla 24: Predios con posible detrimento. ............................................................................. 84 Tabla 25: Resumen De Los Predios Con Posible Detrimento ................................................... 85
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LISTA DE FIGURAS
pág.
Figura 1.Organigrama Contraloría ........................................................................................ 15 Figura 2. Organigrama UAECD ........................................................................................... 19 Figura 3: Organigrama de la SHD ........................................................................................ 21 Figura 4: Sistema Integrado De Información Catastral (UAECD) ............................................. 24 Figura 5: Aeropuerto internacional el Dorado, Bogotá D.C. ..................................................... 35 Figura 6: Ubicación del aeropuerto el Dorado ........................................................................ 36 Figura 7. Ubicación del corredor comercial de chapinero ........................................................ 40 Figura 8 corredor comercial Chapinero Central ...................................................................... 40 Figura 9: Metodología pasantía ............................................................................................ 42 Figura 10: Porcentaje De Predios Por Destino Catastral .......................................................... 46 Figura 11: Recorrido Visita a Campo al Corredor Comercial. .................................................. 72 Figura 12: Fotografías Tomadas En Salida A Campo. ............................................................. 72 Figura 13: Valor m2 De Terreno Calculado. ........................................................................... 78 Figura 14: Diferencia Avalúos ............................................................................................. 83 Figura 15: Predios posible detrimento. .................................................................................. 84
CONTENIDO DE MAPAS
Pág.
Mapa 1: Aeropuertos en Colombia ....................................................................................... 33 Mapa 2: Ubicación del aeropuerto en Bogotá D.C. ................................................................. 34 Mapa 3: Plano Sector Catastral Aeropuerto ........................................................................... 34 Mapa 4: Localización de Chapinero en Bogotà ...................................................................... 37 Mapa 5 : Clasificación del Suelo de Chapinero. ..................................................................... 37 Mapa 6: Usos del Suelo de Chapinero. .................................................................................. 38 Mapa 7: Barrió Chapinero Central, localidad de Chapinero. .................................................... 39 Mapa 8: Zonas Homogéneas Físicas del Sector Objeto de Estudio. ........................................... 74 Mapa 9: Ubicación De La Muestra Y Ofertas. ........................................................................ 77 Mapa 10: Zonas Homogéneas Físicas Geoeconómicas del Sector Objeto de Estudio. .................. 79 Mapa 11: Ubicación De Las Estaciones. ................................................................................ 86
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1- INTRODUCCION
El ente de control encargado de realizar la vigilancia de la gestión fiscal y de particulares o
entidades que administran fondos o bienes del distrito capital, y donde se establece si se usan los
recursos públicos dentro del marco legal, es la Contraloría de Bogotá D.C y durante la pasantía se
realizó la auditoria a dos entidades distritales como lo son la Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital (UAECD), responsable del censo predial y la Secretaría Distrital de Hacienda
(SHD), responsable del cobro del impuesto predial unificado.
En el ejercicio del control fiscal se evalúan aspectos administrativos, financieros y legales, con el
fin de contribuir al mejoramiento continuo de la organización y por consiguiente a la eficiente y
efectiva producción y/o prestación de bienes y servicios en beneficio de la ciudadanía.
La Secretaría Distrital de Hacienda le corresponde realizar la liquidación del Impuesto Predial
Unificado – IPU, cada año, con base en la información que Catastro Distrital le reporta resultante
de las actividades de formación, actualización de la formación y conservación catastral; donde el
avalúo catastral se convierte en la base gravable para calcular el mencionado impuesto, junto con
las variables de uso y destinación económica, que le permiten a la entidad fijar las tarifas según lo
normado en el Acuerdo Distrital 105 de 2003.
El proceso de actualización catastral permanente adelantado para todos los predios urbanos de la
ciudad cada año, significa un riesgo a la calidad de la información capturada, teniendo en cuenta
que la validación de la información, la interrelación gráfica y jurídica, la adopción de nuevas
tecnologías y no considerar algunos elementos físicos en campo, pueden hacer poco confiable los
resultados de la actualización catastral.
A raíz de esas inconsistencias que aún se presentan en el procesamiento de la información del
Censo Inmobiliario de Bogotá, se evaluó el cobro del Impuesto Predial del inmueble denominado
Aeropuerto El Dorado y un segmento de predios importantes como lo son los comerciales en
corredor comercial en no propiedad horizontal (NPH), por conformar cerca del 7% del total de
predios inscritos en la base catastral y la importancia que tienen en términos tributarios.
De acuerdo con la auditoría a la Secretaría Distrital de Hacienda SHD y a la Unidad Administrativa
Especial de Catastro Distrital –UAECD-, establecida en el Memorando de Asignación de
Auditoría, donde se orientó al “Seguimiento al cobro del Impuesto Predial del predio denominado Aeropuerto
El Dorado”.
Con base en la auditoria al pago de Impuesto Predial Unificado del predio denominado Aeropuerto
El Dorado, se estableció que las empresas Concesionarias OPERADORA AEROPORTUARIA
INTERNACIONAL S.A OPAIN S.A, y la COMPAÑÍA DE DESARROLLO AEROPUERTO EL
DORADO S.A – CODAD S.A. actualmente son las responsables de la administración de este
inmueble.
Sobre el Concesionario OPAIN S.A., la Aeronáutica Civil suscribió el contrato de Concesión No.
6000169 del 12 de septiembre de 2006 cuyo objeto es “otorgamiento al concesionario de una concesión
para que de conformidad con lo previsto en el artículo 32 numeral 4 de la ley 80 de 1993 y la ley 105 de 1993, realice
por su cuenta y riesgo la operación, explotación comercial, mantenimiento y modernización y expansión del
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Aeropuerto Internacional El Dorado de la ciudad de Bogotá Distrito capital, bajo el control y vigilancia de
Aerocivil”.
De la información suministrada por la Secretaría Distrital de Hacienda-SHD sobre el
concesionario CODAD S.A. en desarrollo del Contrato de Concesión No. 0110-0P-95, cuyo objeto
es la construcción de la segunda pista del Aeropuerto El Dorado y responsable del mantenimiento
de las pistas y calles de rodaje del aeropuerto. Se pudo verificar que la Secretaría Distrital de
Hacienda adelanta un proceso Jurídico contra CODAD S.A, mediante resolución 18115 DDI
044846 de 12 de agosto de 2014 “Por la cual se profiere LIQUIDACION OFICIAL DE REVISION del impuesto
Predial Unificado”. A la fecha este proceso está resolviéndose en los recursos de ley.
Para abordar el tema se realizaron visitas fiscales al inmueble a auditar y por medio de la
evaluación se observó la manera en que fue desarrollada la operación valuatoria dentro de la
UAECD. Posteriormente se revisó el proceso que desarrollo la Secretaria de Hacienda en la
liquidación del impuesto predial unificado-IPU.
Para verificar que la UAECD esté realizando adecuadamente la labor valuatoria, se tomó una
muestra de predios en no propiedad horizontal (NPH) con destino económico “comercio en
corredor comercial”, para realizar las evaluaciones y análisis pertinentes; ya que este tipo de
inmuebles no presenta un valor integral como si lo muestran los predios en propiedad horizontal y
por medio de la evaluación se observó la manera en que se desarrolla la operación valuatoria dentro
de la entidad. Para este trabajo se analizaron los valores catastrales de las zonas objeto de estudio
y se realizaron estudios puntuales que incluyeron visitas a campo y tratamientos en oficina para
verificar el comportamiento del valor comercial y contrastarlo con el valor catastral.
Para seleccionar el corredor comercial se tomó como referencia, la ubicación espacial, estructura
y comportamiento económico homogéneo. La zona objeto de estudio se encuentra en Bogotá,
demarcada por el sector, ubicado entre las calles 63 y 53 con carrera 13 del barrio Chapinero
Central, de la localidad de Chapinero, ya que es de gran acogida por parte de la población.
Se analizó la información de los avalúos catastrales de las zonas objeto de estudio, que se encuentra
dentro de la ciudad de Bogotá, con el objeto de determinar si los avalúos realizados por la UAECD
son consistentes respecto al valor comercial. Y si estos nos están generando que se liquide
erróneamente los impuestos a cargo y el no cobro de los mismos.
El proceso de pasantía se desarrolló en la Contraloría de Bogotá, en la dirección sector hacienda,
que esta a su vez ofrece la oportunidad de vincular estudiantes con formación académica sobre el
tema y bajo la modalidad pasantía reglamentada por medio del Acuerdo 015 de 2010 del Consejo
de Facultad de Ingeniería de la Universidad Distrital y que se encuentran con la capacidad para
asesorar y analizar la información obtenida por la UAECD, para mejorar y agilizar el proceso de
evaluación y así asegurar la consistencia y la coherencia de la información revisada de los
inmuebles que fueron objeto de la Actualización Catastral, dando la base para la elaboración del
presente proyecto.
La pasantía busca enriquecer la formación académica del estudiante mediante la aplicación de los
conocimientos adquiridos durante el desarrollo de su vida académica como lo son las áreas de
geomática, sistemas de información geográfica y catastro. Igualmente aporta a la formación
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profesional articulándola con los problemas habituales y reales de la sociedad, lo cual le permita
al estudiante desempeñarse de mejor manera en la vida laboral.
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2- OBJETIVOS
4.1. OBJETIVO GENERAL
Apoyar a la Contraloría de Bogotá D.C, en la evaluación del seguimiento del cobro del impuesto
predial unificado del predio denominado Aeropuerto el Dorado y el análisis del avalúo catastral
de los inmuebles en no propiedad horizontal con destino económico Comercio en corredor
comercial de Bogotá D.C, para la vigencia 2014; caso de estudio barrio Chapinero Central por la
carrera 13 entre calles 63 y 53.
4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Realizar una revisión general de la información, producto del proceso de actualización
catastral vigencia 2014, evaluando la consistencia técnica y calidad de la información
física y económica de los predios objeto de estudio.
Evaluar la condición jurídica y técnica del predio Aeropuerto el Dorado, para establecer
su situación como sujeto de Impuesto Predial Unificado en Bogotá DC.
Analizar el comportamiento en los avalúos comerciales, que se obtengan tras la
investigación del eje comercial y compararlo con la información que se tiene de los
avalúos catastrales de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).
Verificar el cumplimiento del deber de notificación de los actos administrativos
proferidos, en el proceso de la inscripción catastral de las rectificaciones a los avalúos
catastrales.
Verificar si la Secretaria de Hacienda realizó el seguimiento al cobro de impuesto predial
unificado a los predios objeto de estudio.
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3- FUNDAMENTOS TEORICOS
6.1- MARCO TEORICO
6.1.1- Contraloría De Bogotá Distrito Capital
La Contraloría de Bogotá, D. C., es un organismo de carácter técnico, dotado de autonomía
administrativa y presupuestal, al cual le corresponde la vigilancia de la gestión fiscal del Distrito
Capital y de los particulares que manejen fondos o bienes del mismo, en los términos y condiciones
previstos en la Constitución Política, las Leyes y los Acuerdos.1
6.1.1.1 Proceso Auditor
El proceso auditor en la Contraloría de Bogotá está dado por la Guía de Auditoría Regular (GAT),
la cual cita las siguientes definiciones a tener en cuenta como generalidades del proceso auditor:
Auditoría Gubernamental: Es un proceso sistemático que acorde con normas de auditoría
del proceso auditor territorial compatibles con las generalmente aceptadas vigentes, evalúa
la gestión y los resultados fiscales mediante la aplicación de los sistemas de control fiscal,
para determinar el cumplimiento de los principios fiscales en la prestación de servicios o
provisión de bienes públicos en desarrollo de los fines esenciales del Estado, de manera
que le permita a la contraloría territorial fundamentar sus pronunciamientos, opiniones y/o
conceptos.
Se encuentran entre las modalidades de la auditoría, las siguientes:
Auditoría Regular: permite proferir un dictamen integral conformado por la opinión de los
estados contables y el concepto sobre la gestión y los resultados, para emitir el
pronunciamiento sobre el fenecimiento o no de la cuenta. Implica la ejecución de un trabajo
integral aplicando de manera simultánea y articulada los sistemas de control fiscal.
Auditoría Especial: evalúa políticas, asuntos, programas, proyectos, procesos, áreas o
actividades de carácter específico o transversal, de interés o relevancia con el propósito de
emitir un concepto u opinión sobre lo evaluado.
Auditoría Exprés: se desarrolla mediante un procedimiento abreviado en las fases del
proceso auditor y permite atender situaciones coyunturales que por su importancia o
impacto requieren de evaluación inmediata y celeridad para entregar resultados oportunos
traducidos en conceptos.2
1 Acuerdo Distrital 519 de 26 de diciembre de 2012, disponible en
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=51049 2 Morelli Rico, S. (Noviembre de 2012). Guia de Auditoría para las Contralorías Territoriales. Contraloría General del
Departamento Norte de Santander, pag:19-20.
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En términos generales, cada una de las modalidades de auditoría, están divididas en las siguientes
fases, las cuales ayudan a ejercer mayor control y resultado en los procesos desarrollados en la
misma:
Fase de planeación: Inicia con la elaboración del Memorando de Asignación de Auditoría,
el conocimiento del sujeto de control o tema a auditar, el análisis de la cuenta, la
determinación de áreas críticas y concluye con la elaboración y aprobación de los
programas de auditoría y cronograma. Tiene como objetivo conocer al sujeto de control
para determinar la estrategia de auditoría y focalizar los componentes a examinar; Se
determina que esta fase no debe extenderse por más de cinco (5) días hábiles, incluida la
aprobación de los programas y cronograma.
Fase de ejecución: Implica la aplicación de pruebas de auditoría, la utilización de las
distintas técnicas de auditoría, el examen de los aspectos relativos a la razonabilidad de las
cifras contenidas en los estados contables, el análisis sobre los criterios de economía,
eficiencia, eficacia y equidad con que actuó el ente auditado en el periodo auditado, el
impacto ambiental, social y económico generado por la administración, la determinación
de los beneficiarios de la acción estatal y el cumplimiento de la reglamentación que le sea
aplicable; para emitir el concepto, opinión, pronunciamiento sobre la gestión fiscal.
Fase de informe: Consolida los resultados de la evaluación de los componentes de
auditoría, que se comunica al sujeto de control a través del informe preliminar. Con base
en lo ajustes producto de la respuesta de la entidad se elaborará el informe definitivo que
contiene los conceptos, pronunciamientos y resultados de la evaluación de la gestión fiscal.
Fase de cierre de auditoría: etapa final, relacionada con las actividades necesarias y la
entrega de todos los documentos para la culminación del proceso auditor.
Las Fases del proceso auditor son citadas por el Memorando 4009 del 29 de noviembre de 2013
de Procedimiento informe y cierre de auditoria, correspondiente a la Resolución 055 del 2013 de
la Contraloría de Bogotá D.C.
A partir del año en curso, la auditoría regular pasó a simplificar los componentes de integralidad
en 3, cada uno de los cuales está divido por factores, según Memorando 4009, anteriormente
mencionado.
Tabla 1: Componentes de Integralidad de la Auditoría Regular. Memorando 4009 de 2013.
Componente Factores
Control de Gestión (50%)
Gestión Contractual 60%
Rendición y Revisión de la Cuenta 2%
Legalidad 5%
Gestión Ambiental 5%
Tecnologías de la Información y
Comunicación (TICS) 3%
Gestión Presupuestal 10%
Control Fiscal Interno 8%
Plan de Mejoramiento 7%
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Componente Factores
Control de Resultados (30%) Planes, Programas y Proyectos
Control Financiero (20%) Estados Contables 70%
Gestión Financiera 30%
Según el Memorando 4009 anteriormente citado, se pueden mencionar los siguientes componentes
de la gestión a realizar por el equipo auditor:
Memorando de asignación de auditoría: documento suscrito por el Director Sectorial,
resultado de la fase de planeación de auditoría, donde se define el sujeto de control, el tema,
el objetivo de la auditoría, los componentes de integralidad a evaluar, la duración de la
auditoría en cada fase y los integrantes del equipo auditor.
Papeles De Trabajo: registros efectuados por el auditor, de aquella información obtenida
en el desarrollo de la auditoría. En estos documentos deben consignarse las evidencias que
fundamentan las observaciones, los hallazgos, opiniones y conceptos. Tienen como
propósito ayudar al auditor a documentar todos los aspectos importantes de la auditoría,
que proporcionan evidencia de que su trabajo se llevó a cabo de acuerdo con normas de
auditoría generalmente aceptadas y en cumplimiento del plan de trabajo y de los programas
de auditoría. Respaldan el informe de auditoría, sirven como fuente de información y
facilitan la administración de la auditoría.
Procedimiento De Auditoría: Conjunto de pasos específicos, comprobaciones
instrucciones y detalles incluidos en el programa de auditoría, que se deben llevar acabo
en forma sistemática y razonable para examinar la gestión, detectar hallazgos y recopilar
evidencia, proporcionando respuesta a las siguientes preguntas:
o ¿Cuándo? Periodo de tiempo en el que se realiza la evaluación.
o ¿Dónde? Lugar donde se aplica el procedimiento o la evaluación.
o ¿Cómo? Técnica de auditoría utilizada para llevar a cabo el procedimiento o la
evaluación, tales como: entrevista, repaso, examen, cálculo, análisis, comparación,
visita fiscal, entre otros.
o ¿Quién? Auditor responsable de realizar el procedimiento o la evaluación.
o ¿A quién? Funcionario de la administración sobre quien recae la aplicación del
procedimiento o la actividad.
Programa De Auditoría: Guía del trabajo que va a realizar cada equipo auditor; allí se
establecen los objetivos fuentes y criterios de auditoría y procedimientos que se pueden
desarrollar durante la fase de planeación y/o ejecución.
En las siguientes definiciones se incluyen conceptos claves para entender el procedimiento
ejecutado por la Contraloría de Bogotá y el equipo auditor.
Equipo De Auditoría: equipo interdisciplinario conformado de acuerdo con la
disponibilidad de profesionales - auditores, el nivel de riesgo fiscal del sujeto de control y
el alcance de la auditoría.
Plan De Mejoramiento: La Entidad debe ajustar el plan de mejoramiento que se encuentra
ejecutando, con acciones y metas que permitan solucionar las deficiencias comunicadas
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durante el proceso auditor y que se describen en el informe. El Plan de Mejoramiento
ajustado debe ser entregado dentro de los términos establecidos por la Contraloría de
Bogotá D.C. Debe contener las acciones y metas que se implementarán por parte de la
entidad, las cuales deberán responder a cada una de las debilidades detectadas y
comunicadas por el equipo auditor, el cronograma para su implementación y los
responsables de su desarrollo.
6.1.1.2- Control fiscal
Los conceptos de control fiscal han mejorado paralelamente con el crecimiento y las nuevas
dimensiones de la ciudad capital. Inicialmente se utilizó un sistema de control que además de ser
posterior era preventivo y perceptivo. En la actualidad, con base en el Código Fiscal de 1985 y
particularmente la Constitución Política de 1991, el control es posterior y selectivo, con la
prioridad de buscar una gestión pública basada en la eficiencia, eficacia, economía, equidad y
valoración ambiental.3 Algunos de estos conceptos se presentan a continuación:
Gestión Fiscal: Conjunto de actividades económicas, jurídicas, tecnológicas y
administrativas que realizan los servidores públicos y las personas de derecho privado que
manejan o administran recursos públicos tendientes a la adecuada adquisición, planeación,
conservación, administración, custodia, explotación, enajenación, consumo, adjudicación,
gasto, inversión y disposición de los bienes públicos así como la recaudación, manejo e
inversión de sus rentas, en orden a cumplir los fines del estado.
Hallazgos: Como resultado de la aplicación de los sistemas de control durante el ejercicio
del proceso auditor se pueden identificar hechos o situaciones (condiciones) que denotan
importancia en la evaluación y vigilancia fiscal, se constituyen en las desviaciones entre el
“ser” y el “deber ser” originadas en el actuar de la administración, por ello todos son de
carácter Administrativo y pueden tener incidencia Fiscal, Penal o Disciplinaria. Los
hallazgos Fiscales, Penales o Disciplinarios, corresponden a los hechos identificados en el
ejercicio del proceso auditor que constituyen daño patrimonial, delitos o faltas
disciplinarias, respectivamente.
Muestra: Selección, mediante procedimientos específicamente determinados, de
elementos, procesos, cuentas, contratos o sujetos de control con la intención de inferir sobre
el comportamiento de la población total. Implica la consideración de aspectos relevantes
del sujeto de control, plan de mejoramiento, advertencias y pronunciamientos
comunicados, que se consideren de impacto para la sociedad por la cuantía del
compromiso, la naturaleza del contrato o proceso evaluado, la situación crítica del área, el
monto de las inversiones y su manejo financiero, el origen de los recursos (recursos
propios, crédito externo, transferencias etc.), el nivel de cobertura, el impacto social y
económico generado la temporalidad. 4
3 Tomado del Documento “Manual de la calidad de la Contraloría de Bogotá D.C.”, Versión 9.0, del 01 de Diciembre de 2010. 4 Disponible en: http://www.contraloriabogota.gov.co/wps/portal/glosario.
~ 15 ~
6.1.1.3- Organigrama de la Contraloría
Figura 1.Organigrama Contraloría5
Dirección Sector Hacienda
5 Disponible en: http://www.contraloriabogota.gov.co/wps/portal/Organigrama.
~ 16 ~
6.1.2- Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital –UAECD
La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital es la entidad oficial encargada de las
actividades relacionadas con la formación, conservación y actualización del inventario de los
bienes inmuebles situados dentro del Distrito a partir del estudio de sus elementos físico,
económico y jurídico.
Los procesos de Actualización y Conservación Catastral, el primero realizado de manera masiva
y el segundo por solicitud de los ciudadanos, censan la información de cada predio y la inscriben
en sus bases de datos de forma textual y gráfica (cartografía).
Así, Catastro dispone de una base única y oficial de información georreferenciada que de forma
dinámica registra los cambios experimentados en la propiedad inmueble, desde la cual también
asigna y fija oficialmente los indicadores prediales (chip, código de sector, cédula catastral) e
igualmente la nomenclatura vial y domiciliaria.
Esta información es un aporte fundamental para las diferentes instituciones públicas y privadas
para la toma de decisiones relacionadas con la planeación y la administración de la ciudad.6
6.1.2.1- Actualización catastral en Colombia
La Resolución 0070 del 4 de febrero de 2011 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi
- IGAC, reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral
y la conservación catastral, teniendo en cuenta las nuevas tecnologías que han surgido y logrado
que la administración pública sea más eficiente y eficaz en el manejo de la información. Se
evidenció la necesidad de establecer y adoptar un marco normativo que permita el uso de la
tecnología como un medio de intercambio de información y su aprovechamiento por parte de los
usuarios y las autoridades catastrales.
Dentro de los objetivos de esta nueva Resolución, se encuentra la conformación y mantenimiento
de un sistema único nacional de información que integre las bases de datos de las diferentes
autoridades catastrales, así como la elaboración y actualización de un Sistema de Información
Catastral.
Para la elaboración de un proceso catastral, se debe contar con documentos preliminares como
bases de datos catastrales vigentes, cartografía básica georreferenciada a la escala adecuada en
medio digital, límite de la entidad territorial, planos, aerofotografías, orto fotografías, imágenes de
satélite u otro producto que cumpla con la misma función a la escala adecuada y en medio digital.
Así mismo, como resultados de las actividades, las autoridades catastrales deben obtener y entregar
productos como plano de conjunto georreferenciado, bases de datos catastrales y Sistema de
Información Catastral Municipal, entre otros. Entonces, cumplidos los trabajos de formación o
actualización catastral, el ente encargado efectuara el procesamiento de la información y
conformara la Base de Datos.
6 Tomado de: Informe de Gestión y Resultados: disponible en:
http://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/files/Informe%20de%20Gestion%202012%20-%20CBN%201090.pdf.
~ 17 ~
Todo lo anterior dentro de lo dispuesto en la Resolución 0070 de 2011 del Instituto Geográfico
Agustín Codazzi - IGAC, que sustituyó a la Resolución 2555 de 1988 de la misma entidad, por
razones de tecnología, optimización y calidad en los procesos catastrales, en lo cual se basa la
nueva metodología Reconocimiento Predial Integral.7
6.1.2.2- Actualización de la formación catastral
La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a
renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y
eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones
de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.
En consecuencia es prioritario para los municipios mantener debidamente actualizado y clasificado
el inventario de los bienes inmuebles públicos y privados que permita su correcta identificación
física, jurídica, fiscal y económica.
6.1.2.3- Fases actualización de la formación catastral
Reconocimiento Predial: Consiste en hacer un recorrido por cada manzana o predio objeto
del estudio, recopilando la información que haya cambiado respecto a los registros que a
la fecha disponga el Catastro. En este proceso se verifican los linderos de los inmuebles,
se verifican las áreas tanto de terreno como de construcción, se toman las nuevas
construcciones o se corrige el área si hay demoliciones, se verifican las calificaciones
(materiales en que están hechas las construcciones), se verifican y reasignan (de ser
necesario) los usos de los inmuebles y se mantiene o establece un nuevo destino económico
a los mismos.
Establecimiento de las Zonas Homogéneas Físicas: Consiste en determinar áreas o
conjunto de predios con características similares en cuanto a la norma de uso, topografía,
vías, servicios públicos y actividad económica (residencial, comercial, industrial,
dotacional, recreacional, espacio público, etc.).
Establecimiento de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Partiendo de las zonas
homogéneas físicas (ZHF), este procedimiento consiste en determinar áreas o conjunto de
predios con valores de terreno similares (dentro de dichas ZHF). Para esta actividad se
realiza la respectiva investigación económica dentro del área de estudio o en sitios con
características similares a dicha área. Esta investigación se soporta en el estudio y análisis
del mercado inmobiliario del sector de estudio y de sectores comparables.
Establecimiento de los Valores de las Construcciones: Se calculan a partir de modelos
econométricos, los cuales obedecen a fórmulas matemáticas elaboradas con base en la
estadística, involucrando ciertas variables, que en conjunto arrojan el valor más probable
(más cercano a la realidad económica) por metro cuadrado de construcción.
7 Resolución 0070 de 2011, por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación
catastral y la conservación catastral. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
~ 18 ~
Establecimiento del Avalúo Catastral: El área de terreno de los predios por su valor m2 más
el área de construcción por su valor m2, constituyen el avalúo catastral de los inmuebles.
Una vez cumplidos las anteriores actividades se establece el nuevo avalúo resultante del
proceso, el cual no tienen una limitante de incremento o decremento, simplemente se asigna
de acuerdo a la realidad física y económica de los inmuebles.
Actualización Gráfica: La información producto del estudio es llevada a un archivo gráfico
que representa entre otros datos las áreas construidas, de terreno, nomenclatura vial y
domiciliaria; el predio es georreferenciado de acuerdo a las coordenadas oficiales.
Suministro de la Información a las Diferentes Entidades y a los Ciudadanos: Una vez
puesta en vigencia la información resultante de los procesos de actualización catastral, la
Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital pone a disposición de las Entidades
que la requieran y de sus ciudadanos.8
6.1.2.4- Consejo distrital de política económica y fiscal – CONFIS
El CONFIS, es un cuerpo colegiado creado mediante el Decreto Ley 1421 de 1993 de la
presidencia de la república, como instancia rectora de la Política Económica y Fiscal y
Coordinadora del Sistema Presupuestal de la Administración Distrital de Bogotá, cuya atribución
principal es adoptar los planes, programas y proyectos de inversión de los organismos del sector
central y de las entidades descentralizadas y aprobar los anteproyectos de presupuesto de la
administración central, de los establecimientos públicos y entes autónomos universitarios antes de
su sometimiento al concejo.
De acuerdo con lo establecido en su reglamento interno, notifica de las decisiones mediante
resoluciones cuando estas sean de carácter aprobatorio y aplicable a las entidades distritales;
mediante oficio cuando las decisiones sean de carácter aprobatorio diferente a las anteriores o de
carácter no aprobatorio como conceptos y autorizaciones, entre otros, y mediante circulares cuando
la decisión deba ser conocida por el conjunto de entidades de la administración distrital incluyendo
el nivel local.9
8 Decreto 3496 del 26 de diciembre de 1983. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras
disposiciones, Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). 9 Tomado de: http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/portalSDP/SeguimientoPoliticas/PoliticaEconomicaYFiscal/Decisiones
~ 19 ~
6.1.2.5- Organigrama UAECD
Figura 2. Organigrama UAECD10
10 Disponible en: http://www.catastrobogota.gov.co/index.php?q=es/content/organigrama.
~ 20 ~
6.1.3- Secretaría Distrital de Hacienda SHD
La secretaría distrital de hacienda tendrá como por objeto orientar y liderar la formulación,
ejecución y seguimiento de las políticas hacendarais (sic) y de la planeación y programación fiscal
para la operación sostenible del distrito capital y el financiamiento de los planes y programas de
desarrollo económico, social y de obras públicas.
Mediante el decreto distrital 351 de 2010, se cambió la denominación de la dirección distrital de
impuestos, por la de dirección distrital de impuestos de Bogotá - DIB. La cual se dedica a asesorar
a las directivas de la Secretaría Distrital de Hacienda en la formulación, coordinación, ejecución y
control de las políticas y planes en materia tributaria.
También en la formulación y ejecución política en materia tributaria, para disminuir la evasión y
la morosidad en el pago de las obligaciones tributarias y aumentar la cobertura del control
tributario, de acuerdo con el Plan de Desarrollo Económico y Social y de Obras Públicas del
Distrito Capital, de acuerdo a los lineamientos del Secretario de Hacienda y la normativa legal
vigente.
A la vez dirigir y controlar los procesos de recaudo, determinación, liquidación, discusión, cobro
y devolución de los impuestos distritales con base en principios de eficiencia y eficacia y en
concordancia con el Plan de Desarrollo Económico y Social y de Obras Públicas del Distrito
Capital y los planes y programas vigentes.
A parte dirigir y ejercer la representación del Distrito Capital en los procesos de concordato,
intervención, liquidación judicial o administrativa, quiebra, concurso de acreedores, liquidación
obligatoria de sociedades, sucesiones, acuerdos de reestructuración y demás procesos especiales,
conforme con la normativa existente para cada caso, de tal manera que se garantice el cobro y
obtenga el pago de las obligaciones tributarias distritales insolutas.
Vigilar la adecuada interventoría de los contratos celebrados con cargo a la Dirección y cumplir
los procedimientos de contratación e interventoría adoptados en el sistema de Gestión de Calidad.11
11 Tomado de: http://www.shd.gov.co/shd/informacion-institucional
~ 21 ~
Figura 3: Organigrama de la SHD12
12 Tomado de: http://www.shd.gov.co/shd/informacion-institucional/organigrama
~ 22 ~
6.1.4- Uso de la construcción
Es la destinación que se le da a los elementos materiales de la estructura urbana en las distintas
actividades ciudadanas. Corresponde a la actividad económica que se le está dando a la
construcción en un predio al momento de su reconocimiento.
Los usos de la construcción están definidos mediante un código, los cuales han sido asignados
independientemente para predios No Propiedad Horizontal (NN ó NPH) y para predios en
Propiedad Horizontal (PH). Lista de usos de la construcción para predios tipo No Propiedad
Horizontal (NN ó NPH) y para predios en Propiedad Horizontal (PH).
Tabla 2: Usos de construcción13
COD.USO DESCRIPCION
01 Habitacional
02 Habitacional
03 Comercio Puntual
04 Comercio En Corredor Comercial
05 Oficinas Operativas (antes Estaciones de Servicio)
94 Centro Comercial Pequeño
06 Centro Comercial Mediano
07 Centro Comercial Grande
08 Grandes Almacenes (antes bodega comercial)
09 Actividades Artesanal (antes industria artesanal)
10 Industria Mediana
11 Industria Grande
12 Industria Puntual
13 Colegios y Universidades de 1 a 3 Pisos
14 Iglesias
15 Oficinas y Consultorios (dotacional-oficina)
16 Colegios y Universidades de 4 o Más Pisos
17 Clínicas, Hospitales, Centros Médicos Grandes
18 Instalaciones Militares
20 Oficinas y Consultorios
21 Hoteles
22 Depósito De Almacenamiento
23 Teatros y Cinemas
24 Edificio de Parqueo
25 Bodega de Almacenamiento
26 Moteles, Amoblados, Residencias
29 Parques de Diversión
30 Clubes de Mayor Extensión
31 Piscinas
32 Coliseos
33 Bodega Económica
55 Cementerios
56 Restaurantes
64 Aulas de Clase
65 Clubes Pequeños
13 Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD), Documento tecnico (manual) usos de
la construccion y destinos economicos de los predios. Bogota D,C, enero de 2005.
~ 23 ~
COD.USO DESCRIPCION
66 Plazas de Mercado
67 Museos
70 Enramadas, Cobertizos, Caneyes
71 Galpones, Gallineros
72 Establos, Pesebreras, Caballerizas
73 Cocheras, Marraneras, Porquerizas
74 Beneficiaderos
75 Secaderos
76 Kioscos
77 Silos
80 Oficina en Bodega y/o Industrias
96 Parqueadero Cubierto
6.1.3.1 Comercio en corredor comercial
Comercio predio a predio tales como: textiles al detal, artículos para el hogar, almacenes de
muebles, artículos de cuero, artículos fonográficos, instrumental, repuestos eléctricos y
electrónicos, artículos de ferretería, venta de vehículos, combustibles artículos funerarios y salas
de vejación, insumos industriales, cafeterías, panaderías, tabernas, cafés conciertos, bolos, juegos
de mesa permitidos.
Las unidades de construcción destinadas a la atención de público de bancos, corporaciones de
ahorro, cajas de ahorro y en general de los reconocidos como locales bancarios, también se
consideraran dentro de este código, se EXCLUYEN para este tipo de predios las áreas
administrativas las cuales se les asignara el código de uso de OFICINA, siempre y cuando estén
claramente delimitadas.14
6.1.4 Sistema integrado de información catastral (SIIC)
La UAECD cuenta con Sistema integrado de información catastral (SIIC) que captura, procesa,
administra y distribuye la información catastral el cuál soporta los procesos misionales.15 Y por el
cual se puede obtener información de cada predio como lo es la dirección, chip, numero del sector,
matricula inmobiliaria, nuevas incorporaciones, rectificaciones de áreas, mutaciones,
calificaciones, boletines catastrales entre otros datos.
Este aplicativo es una base de datos dinámica la cual constantemente está siendo actualizada por
la información ingresada por las radicaciones o solicitudes por parte de los ciudadanos.
14 Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD), Documento tecnico (manual) usos de
la construccion y destinos economicos de los predios. Bogota D,C, enero de 2005. 15 Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD), Informe Pormenorizado Del Estado Del Control Interno
http://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/files/Informe%202013_Estado%20Control%20Interno_JULIO%2010%2020
13.pdf , 2013.
~ 24 ~
Figura 4: Sistema Integrado De Información Catastral (UAECD)16
16 Fuente: Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, Sistema Integrado De Información Catastral(SIIC)
~ 25 ~
6.1.5 Avalúo.
6.1.5.1 Avalúo catastral.
Como condición necesaria para el enfoque del proyecto se incluye la definición del avalúo
catastral, la cual “consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigaciones y
análisis estadístico del mercado inmobiliario. “El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de
los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
comprendidos”.17
6.1.5.2 Avalúo comercial.
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría
en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las
condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.; su determinación con base en el artículo 3°, de
mencionado decreto de la siguiente manera: “La determinación del valor comercial de los inmuebles la
harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) , la entidad que haga sus veces o las
personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del
lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración”.18
6.1.5.3 Avalúos masivos
Los avalúos masivos son utilizados dentro de las metodologías necesaria para determinar el avalúo
de cada uno de los predios pertenecientes al perímetro de la ciudad, los cuales están definidos
como “el proceso que permite extrapolar información para un gran número de predios, teniendo como base valores
obtenidos mediante avalúos físicos en terreno, de un número representativo de inmuebles, del total de predios que se
pretende avaluar”.
Es necesario determinar el valor unitario de terreno de cada uno de los predios muestra a tratar,
por ende, se definen a continuación e los pasos necesarios a generar. El valor unitario del terreno,
se determina con base en las zonas homogéneas geoeconómicas, definida como el espacio
geográfico de una región con características similares en cuanto a su precio.
Para la determinación del valor catastral de un municipio a partir del valor comercial por métodos
masivos se deben cumplir las etapas de:
1. Identificación predial,
2. Determinación de zonas homogéneas geoeconómicas,
3. Determinación de valores unitarios para los tipos de edificaciones,
4. Liquidación de avalúos.
17 Decreto 3496 del 26 de diciembre de 1983. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 14 de 1983 y se dictan otras
disposiciones, Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). 18 Decreto 1420 del 24 de Julio de 1998, artículo 3, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989,
el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
~ 26 ~
Este proceso consiste en establecer a partir de puntos de investigación económica dentro de las
zonas homogéneas físicas, el valor en el mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas.19
6.1.5.4 Zonas homogéneas físicas
Las zonas homogéneas físicas rurales consideradas como el espacio geográfico de una región con
características similares en cuanto a áreas homogéneas de tierra (condiciones agrológicas,
topográficas, climatológicas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y manejo),
suelos, disponibilidad de aguas, vías, uso, destino económico y los usos establecidos en los Planes
o Esquemas de Ordenamiento Territorial debidamente aprobados.
Como una de las metodologías producto de análisis, se encuentra la determinación del avalúo
comercial del total de la muestra seleccionada de predios, a continuación se define valor comercial
y lineamientos normativos correspondientes a la aplicación de métodos valuatorios a desarrollar
en el proyecto.
Artículo 2°: Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual
éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
Artículo 3°: La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo,
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o
jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar
donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.
Artículo 4°: La valoración comercial de los inmuebles podrá ser solicitada por las entidades que
facultan las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 y por las demás que las modifiquen y los decretos que
las desarrollen para realizar los eventos descritos en el artículo 1 de este Decreto.20
6.1.5.5 Método de comparación de mercados
Debido al número de ofertas inmobiliarias encontradas y otros parámetros definidos a continuación
fue utilizado el método de comparación de mercado, establecido por el IGAC en la Resolución
620 de 2008 Artículo 1°, definido como “La técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del
bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto
de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.”21
19 Tomado de: Valoración con Fines Catastrales: Metodologías Utilizadas, 2010, pág. 1. 20 Decreto 1420 del 24 de Julio de 1998, artículo 3, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el
artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). 21 Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008, Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
~ 27 ~
Además de la definición anterior, a continuación son especificados a través de los artículos 10° y
11° en mencionada resolución, cada uno de los pasos y lineamientos a seguir en la determinación
del avalúo:
Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es
necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo
la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación
posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la
construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos
con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de
propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción
por lo tanto, se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes y
en los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que
se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.22
6.2 MARCO NORMATIVO
6.2.1 Ley 14 De 1983
Según la ley 14 del año 1983 en su artículo 3ro “las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores
de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica,
fiscal y económica de los inmuebles”. Estas autoridades catastrales tendrán la obligación de formar los
catastros o actualizarlos en el curso de períodos de cinco (5) años en todos los municipios del país,
con el fin de revisar los elementos físico y jurídico del catastro y eliminar las posibles disparidades
en el avalúo catastral originadas en mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad,
obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.23
Según la resolución 070 de 2011 define el catastro como el inventario o censo, debidamente
actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con
el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.
Aspecto Físico. Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de
las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas,
fotografías aéreas, orto fotografías, espacio mapas, imágenes de radar o satélite u otro
producto que cumpla con la misma función.
Aspecto Jurídico. El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos
catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y
el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario
o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.
22 Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008, Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997. Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). articulos 10 y 11. 23 Ley 14 del 6 de julio de 1983, por el que se establecen las normas sobre catastro, impuesto predial e impuesto de renta y
complementarios, articulo 3, El Congreso De Colombia.
~ 28 ~
Aspecto Económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo
catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Aspecto fiscal. El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros
Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales
respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa
correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base
el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes.
El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se
determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Zonas Homogéneas Físicas. Son espacios geográficos con características similares en
cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,
tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan
diferenciar estas áreas de las adyacentes.
Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Son los espacios geográficos determinados a partir
de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según
las condiciones del mercado inmobiliario. 24
6.2.2 Acuerdo Nº 1 de 1981
En 1981, la Administración del Distrito Especial, decide mediante este Acuerdo, crear el
Departamento Administrativo de Catastro Distrital para hacer, actualizar y conservar un catastro
técnico, jurídico, fiscal en todo el territorio de Bogotá.
6.2.3 Acuerdo 28 de 1995
Por medio del cual el Concejo de Santa Fe de Bogotá, D.C, se adopta el "Plan de Racionalización
Tributaria de Santa Fe de Bogotá, D.C.” en donde se plasman los criterios fiscales de equidad horizontal
o universalidad, de equidad vertical o progresividad y de eficiencia en el recaudo, mediante las
medidas de ampliación de la base de contribuyentes y de ajuste de tarifas, de simplificación de
procedimientos y de mejoramiento administrativo para el control de la evasión y elusión tributaria,
todas las cuales fortalecen gradualmente las finanzas distritales.
24 Resolución 070 de 2011, Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación
catastral y la conservación catastral, Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), articulos 3,4,5,6,7,8,51,52,53.
~ 29 ~
6.2.4 Resoluciones UAECD
6.2.4.1 Resolución No 1726 del 27de Diciembre 2012 - UAECD
Por medio de la cual se clausuran las labores de la actualización catastral vigencia 2013, se
ordena la renovación de la inscripción en el catastro de todos los sectores catastrales objeto
de actualización y sus respectivos predios, se determina la entrada en vigencia de los
avalúos resultantes y se establece el inicio del proceso de Conservación.
6.2.4.2 Resolución No 1725 del 27 de Diciembre 2012 - UAECD
Por medio de la cual se aprueban los estudios de las zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas, el valor de las edificaciones, los avalúos de los predios con características
especiales y se ordena la liquidación de los avalúos de los predios objeto del proceso de
actualización para la vigencia 2013.
6.2.4.3 Resolución 0072 del 31 Enero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar Zona Homogénea Física y Geoeconómica y valor al metro cuadrado m2 de
terreno para un predio que fue objeto de Actualización Catastral Vigencia 2013.
6.2.4.4 Resolución 0073 del 31 Enero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar valor metro cuadrado (m2) de construcción de algunos predios que fueron
objeto de Actualización Catastral vigencia 2013.
6.2.4.5 Resolución 0074 del 31 Enero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar valor metro cuadrado (m2) de construcción de algunos predios que fueron
objeto de Actualización Catastral vigencia 2013.
6.2.4.6 Resolución 0089 01 febrero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar Zona Homogénea Física y Geoeconómica y valor al metro cuadrado m2 de
terreno para un predio que fue objeto de Actualización Catastral Vigencia 2013.
6.2.4.7 Resolución 0087 del 1 de febrero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar Zona Homogénea Física y Geoeconómica y valor al metro cuadrado m2 de
terreno para un predio que fue objeto de Actualización Catastral Vigencia 2013.
6.2.4.8 Resolución 0088 del 1 de febrero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar valor metro cuadrado (m2) de construcción de algunos predios que fueron
objeto de Actualización Catastral vigencia 2013.
~ 30 ~
6.2.4.9 Resolución 0090 del 1 febrero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar valor metro cuadrado (m2) de construcción de algunos predios que fueron
objeto de Actualización Catastral vigencia 2013.
6.2.4.10 Resolución 0091 del 1 febrero de 2013 - UAECD
Por medio de la cual se modifica la Resolución No 1725 de 27 de Diciembre de 2012 en el
sentido de fijar Zona Homogénea Física y Geoeconómica y valor al metro cuadrado m2 de
terreno para un predio que fue objeto de Actualización Catastral Vigencia 2013.25
6.2.5 Decreto 1421 de 1993 – Estatuto Orgánico De Bogotá
El presente estatuto político, administrativo y fiscal tiene por objeto dotar al Distrito Capital de los
instrumentos que le permitan cumplir las funciones y prestar los servicios a su cargo; promover el
desarrollo integral de su territorio; y contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de sus
habitantes. Las disposiciones del presente estatuto prevalecen sobre las normas legales de carácter
general vigentes para las demás entidades territoriales.
Artículo 160 “Exenciones y conciliación de deudas con la Nación. Las exenciones y tratamientos
preferenciales contemplados en las leyes a favor de la Nación y de sus establecimientos públicos,
respecto de los tributos distritales, quedan vigentes hasta el 31 de diciembre de 1994.
Continuarán vigentes, incluso a partir de dicha fecha, las exenciones y tratamientos preferenciales
aplicables a las siguientes entidades nacionales: universidades públicas, colegios, museos,
hospitales pertenecientes a los organismos y entidades nacionales y el Instituto de Cancerología.
Igualmente continuarán vigentes las exenciones y tratamientos preferenciales aplicables a los
aeropuertos, las instalaciones militares y de policía, los inmuebles utilizados por la Rama Judicial
y los predios del Inurbe destinados a la construcción de vivienda de interés social.
La administración distrital podrá conciliar con la Nación el pago de las deudas pendientes a favor
suyo y a cargo de ésta, mediante la compensación con otras obligaciones”. Subrayado fuera de
texto.26.
6.2.6 Ley 633 de 2000
Por la cual se expide normas en materia tributaria, se dictan disposiciones sobre el tratamiento a los fondos
obligatorios para la vivienda de interés social y se introducen normas para fortalecer las finanzas de la Rama
Judicial.
Artículo 134: Vigencia y derogatorias. La presente ley rige a partir de su promulgación y deroga
las normas que le sean contrarias, en especial las siguientes: los artículos 115-1; 126-3; 175; 210;
214; 240-1; la frase "lo anterior no se aplica a los servicios de radio y televisión" del literal g) del
numeral 3 del parágrafo 3 del artículo 420; parágrafo 1º del artículo 471; parágrafo del artículo
25 Tomada de: Normatividad de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital (UAECD). 26 Decreto 1421 del 21 de julio, Por el cual se dicta el régimen especial para el Distrito Capital de Santafé de Bogotá, presidencia
de la republica de Colombia.
~ 31 ~
473; 710 incisos 4º y 5º; los incisos 2 y 3 del parágrafo del artículo 815; 815-2; 822-1; los incisos
2º y 3º del parágrafo del artículo 850 del Estatuto Tributario; el artículo 8º de la Ley 122 de 1994;
el artículo 27 de la Ley 191 de 1995; los artículos 41 y 149 de la Ley 488 de 1998; la frase "de
servicios" a que hace referencia el inciso primero del artículo 2º y los artículos 18 a 27 de la Ley
608 de 2000; artículo 70 de la Ley 617 de 2000.
“Exclúyase a los aeropuertos privatizados y/o que operan en concesión del inciso segundo del artículo 160 del
Decreto 1421 de 1993”. Subrayado fuera de texto27.
6.2.7 Ley 1430 de 2010
El 29 de diciembre de 2010 fue promulgada la Ley No. 1430, por medio de la cual se dictaron
Normas Tributarias de Control y para la Competitividad, que están contenidas en 67 artículos
modificatorios o complementarios del Estatuto Tributario vigente. Las disposiciones contenidas
en esta ley empezaron a regir en la próxima vigencia fiscal, es decir, a partir del primero (1°) de
enero del 2011. Sin perjuicio de lo anterior, es importante tener presente que algunas de las nuevas
disposiciones requieren de reglamentación por parte del Gobierno Nacional a efectos de ser
implementadas, empezar a regir y ser de obligatorio cumplimiento por parte de los contribuyentes.
Se señalan las principales modificaciones en materia de Impuestos, las cuales estarán divididas en
los siguientes temas:
1. Impuesto sobre la renta y retención en la fuente
2. Impuesto al Patrimonio
3. Impuesto sobre las ventas
4. Gravamen a los Movimientos Financieros
5. Procedimiento Tributario
6. Impuestos Territoriales
7. Otras disposiciones.
Artículo 54 “Sujetos pasivos de los impuestos territoriales. Son sujetos pasivos de los impuestos departamentales
y municipales, las personas naturales, jurídicas, sociedades de hecho, y aquellas en quienes se realicen el hecho
gravado, a través de consorcios, uniones temporales, patrimonios autónomos en quienes se figure el hecho generador
del impuesto. En materia de impuesto predial y valorización, igualmente son sujetos pasivos del impuesto los
tenedores de inmuebles públicos a título de concesión…” Subrayado fuera de texto.28
6.2.8 Ley 1607 de 2012
La ley 1607 consta de 198 artículos que desarrollan diferentes aspectos como el impuesto de renta
para personas naturales que sufre un cambio sustancial, el impuesto de renta para personas
jurídicas, se crea el impuesto llamado CREE que reemplaza los aportes parafiscales aunque no del
todo por cuanto los aportes parafiscales seguirán vigentes para algunos casos. Se modifican
aspectos del IVA en cuanto a tarifas, bienes exentos y excluidos, el periodo gravable que incluso
llega a ser anual para los responsables con menos movimientos.
27 Ley 633 del 29 de diciembre de 2000, Por la cual se expide normas en materia tributaria, se dictan disposiciones sobre el
tratamiento a los fondos obligatorios para la vivienda de interés social y se introducen normas para fortalecer las finanzas de la
Rama Judicial. Congreso de Colombia. 28 Ley 1430 del 29 de diciembre de 2010, Por medio de la cual se dictan normas tributarias de control y para la competitividad.
Congreso de Colombia.
~ 32 ~
Se modifica también el impuesto al consumo y a la gasolina y algunos aspectos relacionados con
el procedimiento tributario llamando la atención la creación de la figura del abuso en materia
tributaria y la fijación de una serie de principios a seguir en la aplicación de las sanciones
tributarias por parte de la administración de impuestos.
Artículo 54. Sujetos pasivos de los impuestos territoriales. Son sujetos pasivos de los impuestos
departamentales y municipales, las personas naturales, jurídicas, sociedades de hecho y aquellas
en quienes se realicen el hecho gravado a través de consorcios, uniones temporales, patrimonios
autónomos en quienes se figure el hecho generador del impuesto.
En materia de impuesto predial y valorización los bienes de uso público y obra de infraestructura
continuarán excluidos de tales tributos, excepto las áreas ocupadas por establecimientos
mercantiles. Son sujetos pasivos del impuesto predial, los tenedores a título de arrendamiento, uso,
usufructo u otra forma de explotación comercial que se haga mediante establecimiento mercantil
dentro de las áreas objeto del contrato de concesión correspondientes a puertos aéreos y marítimos.
En este caso la base gravable se determinará así:
a) Para los arrendatarios el valor de la tenencia equivale a un canon de arrendamiento mensual;
b) Para los usuarios o usufructuarios el valor del derecho de uso del área objeto de tales derechos
será objeto de valoración pericial;
c) En los demás casos la base gravable será el avalúo que resulte de la proporción de áreas sujetas
a explotación, teniendo en cuenta la información de la base catastral. Subrayado fuera de texto29.
29 Ley 1607 del 26 de diciembre de 2012, Por la cual se expiden normas en materia tributaria y se dictan otras disposiciones.
Congreso de Colombia.
~ 33 ~
6.3 MARCO ESPACIAL
6.3.1- Ubicación Aeropuerto El Dorado.
Aeropuerto Internacional El Dorado, conocido como Aeropuerto El Dorado o
simplemente Aeropuerto de Bogotá, es el principal y más importante aeropuerto de Colombia y se
encuentra ubicado a 15 kilómetros al oeste del centro de la capital Bogotá, en medio de las
localidades de Fontibón y Engativá. Es considerado el primer aeropuerto de Latinoamérica por
movimiento de carga, y el cuarto en importancia por movimiento de pasajeros; también gestiona
vuelos nacionales e internacionales; y ocupa un área aproximada de 690 hectáreas.30
Mapa 1: Aeropuertos en Colombia31
30 Tomado de: http://www.aeropuertos.net/aeropuerto-internacional-el-dorado/ 31 Tomado de: Estudios Mercados De Aeropuertos, aeronáutica civil, pg 11, 2012
~ 34 ~
Mapa 2: Ubicación del aeropuerto en Bogotá D.C.32
Mapa 3: Plano Sector Catastral Aeropuerto33
32 Tomado de: http://www.aeropuertodondeesta.com/aeropuerto-el-dorado.html 33 Tomado de: SECTOR 005624 AEROPUERTO, plano sector catastral aeropuerto internacional el Dorado.
~ 35 ~
En el 2012 se iniciaron las remodelaciones y ampliaciones de los terminales, las cuales se
entregaron en su totalidad en Julio del 2014. El edificio actualmente cuenta con cinco pisos; en el
primer piso se ubica la sala de desembarque de los pasajeros, la zona de reclamo y la recepción de
equipaje, las áreas comerciales, salas de espera y las oficinas de atención al público. En el segundo
piso podemos encontrar las galerías de desembarque, puntos de abordaje, inmigraciones y puntos
de transferencia. En el tercer piso se encuentra el hall público de salida del país para pasajeros, el
área de chequeo de los equipajes, un área comercial, controles de seguridad, emigraciones y una
sala de espera. En el cuarto piso se ubica los Mezzanines del comercio público, las oficinas
administrativas y las salas VIP internacional. Finalmente, en el quinto piso se hallan las oficinas
administrativas del aeropuerto y la zona del mirador34.
Figura 5: Aeropuerto internacional el Dorado, Bogotá D.C.35
34 Tomado de: http://www.aeropuertos.net/aeropuerto-internacional-el-dorado/ 35 Tomado de: Google earth.
~ 36 ~
Figura 6: Ubicación del aeropuerto el Dorado36
6.3.2- Ubicación Predios Caso De Estudio.
Ubicada en el sector nororiental de Bogotá, la localidad de Chapinero limita al norte con la
localidad de Usaquén, con la Avenida Carlos Lleras Restrepo o Avenida Calle 100 y la Vía a La
Calera de por medio; al oriente con los municipios de La Calera y Choachí; al sur con la Localidad
de Santa Fe, con el Río Arzobispo de por medio; y al occidente con las localidades de Barrios
Unidos y Teusaquillo, con la Avenida Caracas o Avenida Carrera 14 y la Avenida Paseo de los
Libertadores (Avenida Carrera 20 y Avenida Carrera 45, también conocida como Autopista del
Norte) de por medio. La topografía de Chapinero combina una parte plana a ligeramente ondulada
ubicada al occidente de la localidad y otra parte inclinada a muy inclinada localizada en los Cerros
Orientales (Reserva Forestal Nacional Protectora Bosque Oriental de Bogotá) y su piedemonte.37
36 Tomado de: Google earth. 37 Tomado de: 21 Monografias De Localidades, Secretaría Distrital de Planeación.
~ 37 ~
Mapa 4: Localización de Chapinero en Bogotà38
Mapa 5 : Clasificación del Suelo de Chapinero.39
38 Tomado de: Chapinero Participa. Información básica de la localidad para la participación. Instituto Distrital de la
Participación y Acción Comunal. Pág. 7. 39 Tomado de: 21 Monografias De Localidades, Secretaría Distrital de Planeación.,pag 11.
~ 38 ~
La superficie total de Chapinero es de 3.815,6 hectáreas (ha), de estas 1.307,9 ha corresponden a
suelo urbano y las restantes 2.507,7 ha, constituyen suelo rural. Chapinero ocupa el noveno lugar
entre las localidades con mayor superficie dentro del Distrito Capital.
Mapa 6: Usos del Suelo de Chapinero.40
Chapinero contiene cinco UPZ, de las cuales una es de tipo residencial cualificado, otra de tipo
residencial de urbanización incompleta, una de tipo residencial consolidado y dos de tipo
comercial. En el Mapa 3 se muestra el área total de cada UPZ, el número y área total de las
manzanas, y la superficie del suelo urbano. La UPZ Chico Lago tiene la mayor extensión, seguida
por la UPZ El Refugio.
40 Tomado de: 21 Monografias De Localidades, Secretaría Distrital de Planeación, pag 15.
~ 39 ~
Mapa 7: Barrió Chapinero Central, localidad de Chapinero.41
El proyecto se lleva a cabo en la UPZ 99 en el barrio Chapinero Central, sobre el eje comercial
como lo es el de la carrera 13, la zona de estudio se encuentra ubicado entre las calles 53 y 63 con
carrera 13, por ser uno de los más visibles y centrales de la localidad, estas características hacen
que esta zona sea altamente productiva dada su estratégica ubicación.
41 Tomada de: Base de Datos Espacial de la Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD), ArcGIS.
BARRIOS
Barrios Localidad
Barrió Chapinero Central
~ 40 ~
Figura 7. Ubicación del corredor comercial de chapinero42
Figura 8 corredor comercial Chapinero Central43
42 Tomada de: google maps y de http://mapas.bogota.gov.co/portalmapas/ 43 Tomada de: google maps
~ 41 ~
4- ALCANCES Y LIMITACIONES
7.1- ALCANCES
Exponer los cambios físicos, y económicos significativos en los predios como el predio
denominado aeropuerto el Dorado y los que tienen como destino económico “Comercio en
corredor comercial” de predios en no propiedad horizontal.
Evaluación a los contratos de arrendamiento suscritos por el concesionario OPAIN S.A.
Comparación de la información recibida por la Unidad Administrativa Especial De
Catastro Distrital (UAECD) y la la información recibida de la Secretaría Distrital de
Hacienda (SHD).
Seguimiento del cobro del impuesto predial del predio denominado aeropuerto el dorado y
predios con destino económico “Comercio en corredor comercial” de predios en no
propiedad horizontal.
7.2- LIMITACIONES
Limitación en el conocimiento de la metodología utilizada para la determinación de los
avalúos catastrales realizados por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital
a esta clase de predios.
Dificultad en el análisis por información incompleta por parte de las entidades como lo son
OPAIN S.A. y SHD.
Para el caso de estudio se estudiaran los predios de no propiedad horizontal (NPH) con
destino comercio en corredor comercial del cual se seleccionara una muestra de 15 predios;
los cuales se compararan con la información de la actualización catastral realizada por la
UAECD para la vigencia 2014 a los predios objeto de estudio.
Dificultad al momento de recolectar ofertas e información en las visitas realizadas, se
plantea usar otras fuentes de información.
Se limita el estudio de caso al barrio Chapinero Central y a una muestra sobre los predios,
dadas las limitaciones de tipo logístico, técnico, recurso humano, entre otras.
~ 42 ~
5- METODOLOGIA
Figura 9: Metodología pasantía
~ 43 ~
6- RECURSOS
Espacio disponible dentro de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital
(UAECD) para la realización de la auditoria.
Capacitaciones por parte del grupo auditor y de la (UAECD).
Usuario para ingreso a la plataforma de la (UAECD), con privilegios que incluyen el SIIC,
FOCA, entre otros.
Archivos con información alfanumérica y gráfica de los predios del Censo Inmobiliario de
Bogotá vigencia 2013-2014.
Documentación del proceso de Actualización Catastral e informes de auditorías previas.
Estaciones de trabajo con software en este caso (MICROSOFT OFFICE, ARCGIS,
ORACOL, POSGRES SQL) para consulta de bases de datos, manuales y documentos.
~ 44 ~
7- RESULTADOS
11.1- VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN DE LA UAECD
Por medio del oficio 150-301-503-003, ER872 radicado por la Contraloría de Bogotá DC, se recibió
la información solicitada a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), en
la cual se encontró como insumos la base general de predios, usos, cobertura gráfica, información
capturada en campo (DMC), puntos de investigación, zonas homogéneas físicas y geoeconómicas
que se emplearon para las actividades propias de la actualización catastral realizada durante el año
2013. Con fecha de corte al 1 de enero del año 2014 y 1 de junio del mismo año.
Para la apropiada manipulación de las bases de datos, se realizó la instalación del programa
PostgreSQL 9.3, que al ser un programa con licencia libre BSD (Licencia de software libre
permisiva) permite la carga y manejo de grandes volúmenes de datos sin restricción en su cantidad
y tamaño, además facilita las consultas en lenguaje SQL de la información alfanumérica de las
bases de datos entregadas por catastro distrital, para las bases de datos de las vigencias 2013 y
2014.
Se realizó la verificación en cuanto al número de registros reportados y la comparación e
identificación adecuada del tipo y número de campos asignados a cada variable, con sus
respectivos encabezados reportados en el informe a las respectivas bases de datos entregadas.
Incluyendo a ésta, la revisión de toda la documentación anexa a los requerimientos hechos por el
equipo auditor.
Considerando que en la vigencia 2013, se evaluó la implementación de un censo permanente a los
predios urbanos de la ciudad durante las vigencias anteriores, y que dichos resultados fueron
observados en el informe de auditoría regular a la Actualización Catastral vigencia 2013, para la
presente se verificaron los resultados y avances que se dieron en el último proceso de actualización
catastral, vigencia 2014.
Es importante observar que la información se evaluó de acuerdo con lo establecido en la
Resolución No. 1816 de 26 de diciembre de 2013 de clausura de las actividades propias de la
actualización catastral para la vigencia 2014.
En el cruce de información de las bases de datos cargadas de las vigencias 2013 y 2014 se
evidenciaron los siguientes resultados:
El número total de registros en la base de datos obtenido a 1 de enero de 2014 es de 2.384.390
predios. Lo que significa un incremento con respecto al 2013 de 63.280 predios.
~ 45 ~
Tabla 3 : Clasificación De Los Predios 2014.44
TIPO DE PREDIO CANTIDAD
Predios Urbanos 2.359.102
Predios en Expansión Urbana 13.183
Predios Rurales 12.105
El número total de predios actualizados es de 2.359.102, los cuales pertenecen únicamente a
predios urbanos de la ciudad de Bogotá. Los predios de expansión urbana y rural no fueron objeto
de actualización catastral; por lo tanto, se concluye que estos predios fueron objeto de conservación
catastral, hecho verificado mediante la comparación del avalúo para las vigencias 2013 y 2014,
donde se revisó si el valor del avaluó se incrementó en 3% aproximadamente, según lo dicta el
CONFIS 2013 y el Artículo 2° del Decreto 3055 de 201345.
Tabla 4: Número De Predios Por Destino Catastral.46
DESTINO CATASTRAL
2013 2014
NUMERO
DE
PREDIOS
AVALÚO CATASTRAL
($) %
NUMERO
DE
PREDIOS
AVALÚO
CATASTRAL ($) %
Agropecuarios 5 1.106.020.000 0.00 2 17.650.831.000 0,00
Comercio en centro comercial 48.165 8.813.700.190.000 2.09 48.579 10.041.668.665.000 2,06
Comercio en corredor comercial 166.719 44.312.467.589.550 7.24 173.374 57.518.197.992.000 7,35
Comercio puntual 58.905 17.915.507.072.500 2.56 60.302 22.479.768.719.000 2,56
Dotacional Privado 10.491 12.437.684.776.000 0.46 10.824 15.741.877.799.000 0,46
Dotacional Público 5.101 15.890.983.489.000 0.22 5.090 23.766.312.877.000 0,22
Espacio Público 10.238 6.452.263.874.000 0.44 10.698 7.476.040.566.000 0,45
Industrial 3.540 6.745.860.744.000 0.15 3.533 8.023.248.731.000 0,15
Lotes del Estado 2.786 2.924.996.494.000 0.12 2.737 3.311.569.423.000 0,12
Mineros 35 36.472.700.000 0.00 30 54.634.893.000 0,00
No Urbanizable y suelo
protegido 17.574 1.380.094.227.500 0.76 18.544 1.641.562.892.500 0,79
Parqueaderos 1.191 1.005.371.712.000 0.05 1.243 1.426.325.956.000 0,05
Pecuario 0 0 0.00 1 6.234.982.000 0,00
Predios con mejoras ajenas 10.933 1.779.487.179.000 0.47 10.466 2.063.155.410.000 0,44
44 Tomado de: Informe Final De La Auditoria Regular, Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD), 2014. 45 Decreto 3055 del 27 de diciembre de 2013, Por el cual se determinan los porcentajes de incremento de los avalúos catastrales
para la vigencia de 2014. 46 Tomado de: Base de datos UAECD enero 01 de 2014. Verificado equipo auditor.
~ 46 ~
DESTINO CATASTRAL
2013 2014
NUMERO
DE
PREDIOS
AVALÚO CATASTRAL
($) %
NUMERO
DE
PREDIOS
AVALÚO
CATASTRAL ($) %
Recreacional Privado 100 1.844.647.236.000 0.00 98 2.455.332.450.000 0,00
Recreacional Público 161 962.737.211.000 0.01 154 1.087.946.616.000 0,01
Residencial 1.909.002 180.690.521.072.750 82.91 1.957.955 209.950.181.944.500 83,00
Urbanizable No Urbanizado 1.187 610.043.554.000 0.05 1.469 1.222.890.246.000 0,06
Urbanizado No Edificado 35.714 5.465.934.277.000 1.55 32.931 6.518.550.353.000 1,40
Vías 20.779 18.873.686.514.500 0.90 21.072 10.729.732.656.400 0,89
TOTAL 2.302.626 328.143.565.932.800 100 2.359.102 385.532.884.002.400 100
Figura 10: Porcentaje De Predios Por Destino Catastral47
Para la vigencia 2014 se presentó un incremento en la base catastral de 56.476 predios urbanos y
el valor de la base catastral se incrementó en $57.39 billones, equivalente al 14.89% con respecto
a la vigencia 2013, significando ello que cada predio en la ciudad paso de un valor promedio de
$142,5 millones a $163,4 millones.
En la tabla 5 y figura 7, se observa que para la vigencia 2014, los predios con destino catastral
dotacionales públicos no presentaron ningún cambio en el número de predios, sin embargo los
47 Tomado de: Base de datos UAECD enero 01 de 2014. Verificado equipo auditor.
NUMERO DE PREDIOS POR DESTINO CATASTRAL
AgropecuariosComercio en centro comercialComercio en corredor comercialComercio puntualDotacional PrivadoDotacional PúblicoEspacio PúblicoIndustrialLotes del EstadoMinerosNo Urbanizable y suelo protegidoParqueaderosPecuarioPredios con mejoras ajenasRecreacional PrivadoRecreacional PúblicoResidencialUrbanizable No UrbanizadoUrbanizado No EdificadoVías
~ 47 ~
predios en comercio en corredor comercial presentaron un incremento en el número de predios de
7.35% con respecto a la vigencia 2013 que fue de 7.24%.
11.2- SEGUIMIENTO AL PREDIO DENOMINADO AEROPUERTO EL DORADO
Con base en la auditoria al pago de Impuesto Predial Unificado del predio denominado Aeropuerto
Internacional El Dorado, se estableció que las empresas Concesionaria OPERADORA
AEROPORTUARIA INTERNACIONAL S.A OPAIN S.A, y la COMPAÑÍA DE
DESARROLLO AEROPUERTO EL DORADO S.A – CODAD S.A. actualmente son los
concesionarios responsables de la administración de este inmueble.
Sobre el Concesionario OPAIN S.A., la Aeronáutica Civil suscribió el contrato de Concesión No.
6000169 del 12 de septiembre de 2006 cuyo objeto es “otorgamiento al concesionario de una concesión
para que de conformidad con lo previsto en el artículo 32 numeral 4 de la ley 80 de 1993 y la ley 105 de 1993, realice
por su cuenta y riesgo la operación, explotación comercial, mantenimiento y modernización y expansión del
Aeropuerto Internacional El Dorado de la ciudad de Bogotá Distrito capital, bajo el control y vigilancia de
Aerocivil”.
De la información suministrada por la Secretaría Distrital de Hacienda-SHD sobre el
concesionario CODAD S.A. en desarrollo del Contrato de Concesión No. 0110-0P-95, cuyo objeto
es la construcción de la segunda pista del Aeropuerto El Dorado y responsable del mantenimiento
de las pistas y calles de rodaje del aeropuerto. Se pudo verificar que la Secretaría Distrital de
Hacienda adelanta un proceso Jurídico contra CODAD S.A, mediante resolución 18115 DDI
044846 de 12 de agosto de 2014 “Por la cual se profiere LIQUIDACION OFICIAL DE REVISION del impuesto
Predial Unificado”. A la fecha este proceso está resolviéndose en los recursos de ley.
De acuerdo a la normatividad relacionada en el marco normativo que se encuentra en el ítem 6.2
del actual informe, para las vigencias 2011 y 2012 la Aeronáutica Civil y/o los Concesionario
OPAIN S.A. y CODAD S.A, eran responsables del pago de Impuesto Predial Unificado a Bogotá
D.C., dependiendo del porcentaje de áreas de los predios del Aeropuerto El Dorado entregadas en
concesión.
A partir de la vigencia 2013 en cumplimiento de lo establecido en el artículo 177 de la ley 1607
de 2012, son los arrendatarios de las áreas de explotación mercantil al interior de las áreas
concesionadas quienes ejercerán como sujetos pasivos del impuesto Predial Unificado.
El equipo auditor verificó para la vigencia 2012 que los Concesionarios OPAIN S.A. y CODAD
S.A residían como sujetos pasivos de Impuesto Predial Unificado de conformidad con el artículo
54 de la Ley 1430 de 2010, en consecuencia OPAIN S.A. canceló a la Secretaría Distrital de
Hacienda parte de la obligación del predio del Aeropuerto para esta vigencia por un valor de
$2.868.662.000, mientras que CODAD S.A no realizó el pago de la parte que le correspondía.
De conformidad con el artículo 177 de la Ley 1607 del 26 de diciembre de 2012 para las vigencias
2013 y 2014 se estableció que OPAIN S.A. y CODAD S.A., ya no son sujetos pasivos del Impuesto
Predial Unificado, en el sentido que ahora los sujetos pasivos para el pago de esa obligación
tributaria son los tenedores a título de arrendamiento de las áreas de explotación comercial y la
base gravable es el equivalente al canon de arrendamiento mensual.
~ 48 ~
Decreto que se limitó solamente a solicitar al Concesionario OPAIN S.A. una información básica
sobre la relación de contratos de arrendamiento y su valor individual; lo que conllevaría a la SHD
a un error en la elaboración de la liquidación del impuesto predial de los arrendatarios del
aeropuerto El Dorado.
Observa esta auditoría que existe una inconformidad; ya que la Secretaría Distrital de Hacienda
está faltando a sus funciones asignadas en el artículo 9° del Decreto Distrital 616 de 28 de
diciembre de 2007:
“…Oficina de Liquidación- Subdirección de Impuestos a la Propiedad. Esta oficina será la encargada de dirigir,
controlar y desarrollar los procesos de liquidación oficial de los impuestos que gravan la propiedad. Corresponde a
esta oficina la ejecución de las siguientes funciones:…
…b. Dirigir, coordinar y ejecutar el plan de determinación de los impuestos a cargo, en lo concerniente a liquidación
oficial de los tributos, de acuerdo con las políticas fijadas.
c. Dirigir, coordinar y ejecutar las acciones necesarias tendientes a establecer las sanciones y determinación oficial
de los impuestos de competencia de la Subdirección, conforme al procedimiento legal correspondiente, cuando a ello
hubiere lugar…”
Derogar el artículo 54 de la Ley 1430 de 2010, por el artículo 177 de la Ley 1607 de 2012, ha
significado para Bogotá modificar el sujeto pasivo de Impuesto Predial Unificado, y a su vez, dejar
de percibir recursos por este concepto sobre toda el área física del aeropuerto, con una base
gravable a la totalidad de su avalúo catastral; para empezar a recibir a partir del año 2013 solo por
áreas de explotación comercial donde la base gravable se reduce al canon de arrendamiento.
De la información dada en medio físico y magnético por la Secretaría Distrital de Hacienda y el
Concesionario OPAIN S.A. en relación con la explotación comercial de las aéreas concesionadas
vigencias 2013 y 2014, se estableció que para la época en que se realizó esta auditoría, octubre de
2014, se suscribieron 336 contratos de arrendamiento de los cuales se evaluó una muestra del 33%
de los contratos, que se hallan ajustados a la ley.
11.2.1- Evaluación a los contratos de arrendamiento suscritos por el concesionario OPAIN S.A.
Considerando el hecho que la obligación de Impuesto Predial Unificado a partir de la vigencia
2013 recae sobre: “…los tenedores a título de arrendamiento, uso, usufructo u otra forma de explotación
comercial que se haga mediante establecimiento mercantil dentro de las áreas objeto del contrato de concesión
correspondientes a puertos aéreos y marítimos…”48, para el caso, las áreas arrendadas por el Concesionario
OPAIN S.A. al interior del Aeropuerto El Dorado ubicadas en secciones nacional, internacional,
pasillos y oficinas.
Se realizó una verificación sobre la información reportada por la Secretaría Distrital de Hacienda,
de los formularios generados para pago de impuesto predial de cada uno de los arrendatarios
reportados por OPAIN S.A. en cumplimiento del Decreto Distrital 427 de 2013; con los contratos
48 Artículo 177 de la Ley 1607 de 2012.
~ 49 ~
que fueron solicitados al concesionario y con una visita de campo hecha a salidas y llegadas
nacionales e internacionales, pasillos y oficinas, de la siguiente manera:
Como primer referente de información suministrada por OPAIN S.A., se encontró los siguientes
archivos:
Contratos Digitales (227 contratos vigentes, 57 no vigentes, 32 sin clasificación).
Contratos Inmuebles a terceros (341 Contratos).
Entrega final a Secretaría Distrital de Hacienda 2013 (345 Contratos).
Con respecto a la información suministrada por la Secretaría Distrital de Hacienda se contó con
los archivos:
328 Registros de contratos con canon fijo y 68 Registros de contratos con canon variable.
Liquidación del impuesto predial para el 2014 con 339 registros de contratos de
arrendamiento.
303 Formularios de Impuesto predial en digital.
Efectuando la respectiva comparación de la información recibida de la Secretaría Distrital de
Hacienda, del archivo con la liquidación del impuesto predial unificado para el 2014 con 339
registros, frente a los 303 formularios en digital, no se encontraron 35 formularios adjuntos a la
respuesta de la entidad, con la siguiente Razón Social y NIT:
Tabla 5: formulario de impuesto predial unificado no encontrados49
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL TENEDOR NIT/CC
AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO AVIATUR S.A. 860000018
AIR FRANCE 860007369
ALLIANZ SEGUROS DE VIDA S.A. 860027404
ASOCIACION COLOMBIANA DE OPERADORES DE COMUNICACIÓN 800139952
ASOCIACION DE LOTEROS DEL AEROPUERTO INTER EL DORADO 830081630
ASOCIACION DE LUSTRABOTAS DEL AEROPUERTO EL DORADO 800168821
ASOCIACION DE TECNICOS AERONAUTICOS DE COLOMBIA 860530788
BAG SECURITY 830084208
BANCO BILBAO VISCAYA ARGENTARIA COLOMBIA S.A. 860003020
BANCO CORPBANCA 890903937
BAR ESCOCES E INVERSIONES L 830005452
BCSC S.A. 860007335
CHEVRON EXPORT S.A.S. 830110347
CHEVRON PETROLEUM COMPANY 860005223
COLOMBIA TELECOMUNICACIONES S.A. E.S.P. 830122566
COLOMBIAN TOURIST S.A.S 860000230
49 Secretaría Distrital de Hacienda. Consolidado equipo auditor –octubre de 2014.
~ 50 ~
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL TENEDOR NIT/CC
COMITE DE FACILITACION DE LAS LINES AEREAS NAC E I 830014902
DEUTSCHE LUFTHANSA AKTIENGELLSCH 860005309
DISTRIBUIDORA DOс HELENA 890929455
EXXON MOBIL DE COLOMBIA S.A 860002554
HERRAN AMAZO JOSE FREIDRE 19321398
INVERSIONES F.L LTDA 830098579
KLM CIA REAL HOLANDESA DE AVIACION 860009876
LINEAS AEREAS DE ESPAс 860005330
LOPEZ MORA MARTHA JANETH 53002433
LOZANO LOPEZ FERNANDO 19195142
ORJUELA SERNA EDESIZA 51699501
OSSA Y ASOCIADOS SA VIAJES Y TURISMO GR 830099911
PALACIOS PALACIOS HEDYS DEL CARMEN 54253987
PROVEDURIA MAT AERONAUTICO - PROVEMA LTDA 800045840
ROJAS LOPEZ MARIA FANNY 39752080
SUPER DESTINOS VIAJES SUPERIOR LTDA 830042508
TORRES RODRIGUEZ MARCO HERNANDO 2932394
VELCASTEL S EN C 900071266
VIMACH LIMITADA 830069961
Caso contrario, se encontró un formulario de impuesto predial generado por la Secretaría Distrital
de Hacienda a nombre de la U.A.E. DE LA AERONAUTICA CIVIL con NIT 899.999.059, sin
correspondencia en el listado de predios arrendados y sin contrato de arrendamiento asociado, con
un impuesto a cargo de $21.604.000.
De esta información en el listado de locales, se tiene un total a pagar por concepto de impuesto
predial para el año 2014 del total de los contratos de arrendamiento de $104.969.000.
Como parte del proceso de verificación de información, se realizó visita a las instalaciones del
Aeropuerto El Dorado, salas nacionales e internacionales, pasillos y oficinas los días 15 y 16 de
octubre de 2014; donde fue posible visitar 209 locales comerciales, de los cuales 149 se pudieron
relacionar con los contratos aportados por el Concesionario OPAIN S.A.
Los 60 locales restantes no se pudieron relacionar a ningún contrato, teniendo en cuenta que la
razón social mencionada en el contrato difiere de la expuesta en el local o que el contrato de
arrendamiento no fue entregado a esta Contraloría.
Tomando como base la información de OPAIN con corte del 1° de enero de 2014, se encontró que
de 345 registros entregados a la Secretaría Distrital de Hacienda, 6 no se encuentran reportados en
las liquidaciones hechas por la administración, circunstancia ocasionada por falta de verificación
de la administración de la información entregada por el Concesionario.
~ 51 ~
Tabla 6: Locales Con Contrato de Arrendamiento No Relacionados Para Liquidación del IPU y en la SHD.50
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL TENEDOR
NIT CONTRATO CANON
ARRENDAMIENTO ($)
CANON PROMEDIO
VARIABLE ($)
BOGOTA BEER COMPANY S.A.
830094751 OP-DC-CA-T1-0014-13A – 000 2.921.026 -
BOGOTA BEER COMPANY S.A.
830094751 OP-DC-CA-T1-0014-13 – 000 13.306.894 -
BRINK'S DE COLOMBIA S.A
860350234 OP-DC-EC-0320-11 – 000 3.301.595 -
COMPAÑÍA TRANSPORTADORA DE VALORES PROSEGUR
860006537 OP-DC-EC-0323-11 – 001 3.301.595 -
G4S CASH SOLUTIONS COLOMBIA LTDA
900170865 OP-DC-EC-0344-11 – 002 3.301.595 -
TRANSPORTADORA DE VALORES ATLAS LTDA
890322294 OP-DC-EC-0321-11 – 001 3.301.595 10.102.025
Se encontró 1 local del cual el número del contrato de arrendamiento no pertenece a la razón social
referenciada. Según información del contrato enviado a esta Contraloría, se evidencia que la razón
social y el valor del canon no concuerdan con el número de contrato OP-DC-CA-T1-0021-13-000.
Como se muestra en el siguiente cuadro:
Tabla 7: Contrato De Arrendamiento Inconsistente51
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL TENEDOR
NIT CONTRATO CANON
ARRENDAMIENTO ($)
VIGENCIA
CARRILLO DE NOVOA ANA GRACIELA
20085617 BO-AR-67-094-95 6.822.055 2013
LA TIENDA EL ZIPA EXPRESS S.A.S
900642739 OP-DC-CA-T1-0021-13 - 000 17.044.520 2014
CARRILLO DE NOVOA ANA GRACIELA
20085617 OP-DC-CA-T1-0021-13 - 000 20.786.000 2014
Tal como se muestra en el cuadro anterior para CARRILLO DE NOVOA ANA GRACIELA el
número de contrato suscrito en el 2013 difiere del número de contrato suscrito para el 2014 y este
a su vez se repite con el contrato realizado a LA TIENDA EL ZIPA EXPRESS S.A.S de 2014.
Así mismo, se encontraron 14 locales comerciales que se verificaron en campo pero en los registros
aportados por OPAIN S.A. con corte a Enero de 2014 no aparecen registrados.
50 Información entregada por OPAIN S.A. y la SHD. Verificado Equipo auditor – octubre de 2014. 51 OPAIN S.A. Verificado equipo auditor – octubre de 2014.
~ 52 ~
Tabla 8: Locales Ocupados Sin Contrato De Arrendamiento Asociado52
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL TENEDOR NIT NOMBRE COMERCIAL UBICACIÓN
AEROCAMBIOS S.A.S. 800197203 Aerocambios Piso 2 MI AR
AEROCAMBIOS S.A.S. 800197203 Aerocambios Piso 1 MI AR
ALBERTO CONCHA ROJAS & CIA LTDA 860034035 Librería El Dorado Piso 2 MN AR
AVILA ALBA MATILDE 35323894 Peluquería el Dorado Piso 2 TU AP
BUSTOS ACERO TITO EDUARDO 79454207 La tienda del Zipa Piso 2 TU AP
CONTINENTAL AIR LINES INC 800177962 United Airlines Piso 2 TU AP
DICO PAN TOLIMA S.A. 860524681 Pan Tolima Piso 2 TU AP
GLOBAL PREPAID COMMUNICATIONS E.U
830113502 El viajero Duty Free Piso 2 MI AR
INDUSTRIA COMERCIAL DE ALIMENTOS NUTRIX SAS
860504410 Donut Factory Piso 2 TU AP
IRCC LTDA INDUSTRIA DE RESTAURANTES CASUALES
860533413 El Corral Piso 2 TUMS AP
NALSANI S.A. 800020706 Totto Piso 2 TU AP
PROMOTORA PICOLO S.A. 800192969 Piccolo Piso 2 TUMS AP
REPRESENTACIONES AVIA LTDA 860061173 Aviatur Piso 1 TU AP
SERVIBANCA S.A. 830036645 Cajero Automático Servibanca
Piso 1 TU AP
Lo anterior puede suceder con ocasión a arrendamientos realizados durante el 2014, también a la
identificación de la razón social que en la publicidad del local difiere a la registrada ante Cámara
de Comercio.
En total según los registros aportados por OPAIN S.A., el área arrendada es de 476.935,53 m2.
Con la salvedad que 110 registros de contratos de arrendamiento no reportan áreas.
Tabla 9: Contratos De Arrendamiento Sin Área Asociada53
52 OPAIN S.A. Verificado en el aeropuerto por equipo auditor – octubre de 2014. 53 OPAIN S.A. Consolidado equipo auditor – octubre 2014.
~ 53 ~
NOMBRE O RAZÓN SOCIAL TENEDOR NIT CONTRATO ARRENDAMIENTO
($)
CANON PROMEDIO VARIABLE
($)
ABC AEROLINEAS S.A. DE C.V. SUCURSAL COLOMBIA
900580599 OP-DC-CA-T2-0172-13 - 000
656.000 -
ABC AEROLINEAS S.A. DE C.V. SUCURSAL COLOMBIA
900580599 OP-DC-CA-T2-0124-13 - 000
5.197.500 -
ABC AEROLINEAS S.A. DE C.V. SUCURSAL COLOMBIA
900580599 OP-DC-CA-T2-0123-13 - 000
6.195.600 -
ADIDAS COLOMBIA LTDA 805011074 OP-DC-CA-T2-0179-13 - 000
49.000.000 -
ADMINISTRADORA LOGISTICA DE CAMBIOS Y NEGOCIOS
830140097 OP-DC-CA-T2-
0152-13 26.550.600 1.627.002
AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO AVIATUR S.A.
860000018 OP-DC-CA-T1-0186-13A - 000
144.000 -
AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO AVIATUR S.A.
860000018 OP-DC-CA-T1-0186-13 - 000
656.000 -
AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO AVIATUR S.A.
860000018 OP-DC-CA-T1-0010-13A - 000
1.884.980 -
AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO AVIATUR S.A.
860000018 OP-DC-CA-T1-0010-13 - 000
8.587.130 -
AIR CANADA SUCURSAL COLOMBIA 830141412 OP-DC-CA-T2-0041-12 - 000
6.357.600 -
AIR FRANCE 860007369 OP-DC-CA-T2-0029-12 - 000
3.606.890 -
ALLIANZ SEGUROS DE VIDA S.A. 860027404 OP-DC-CA-T1-0015-13 - 000
2.476.138 -
ALLIANZ SEGUROS DE VIDA S.A. 860027404 OP-DC-CA-T2-0113-13 - 000
55.000.000 -
ALMACENES TISQUESUSA LIMITADA 860003679 OP-DC-CA-T1-0019-13 - 000
13.183.632 -
ALSERVICIO E.U. 830032978 OP-DC-CA-T1-0008-13 - 000
6.151.156 -
ALVARO Y MIGUEL SOCIEDAD LIMIT 830044866 OP-DC-CA-T1-0054-13 - 000
13.306.222 -
AMERICAN AIRLINES INC SUCURSAL C 800095254 OP-DC-CA-T2-0045-12 - 001
19.692.150 -
ARIZA ARGUELLES LTDA. 830023893 OP-DC-CA-T1-0055-13 - 000
8.430.961 -
ASESORIAS Y CONSTRUCCIONES Y AGROCOMERCIALES ASEIN
860080024 OP-DC-CA-T1-0093-13 - 000
12.811.975 -
BAG SECURITY 830084208 OP-DC-CA-T1-0073-13A - 000
473.299 -
BAG SECURITY 830084208 OP-DC-CA-T1-0073-13 - 000
2.156.141 -
BAG SECURITY 830084208 OP-DC-CA-T1-0072-13 - 000
4.485.367 -
BANCO BILBAO VISCAYA ARGENTARIA COLOMBIA S.A.
860003020 OP-DC-CA-T1-0054-12 - 000
14.213.550 -
BANCO CORPBANCA 890903937 OP-DC-CA-T1-0074-13 - 000
1.485.840 -
BANCOLOMBIA S.A. 890903938 OP-DC-CA-T1-0046-13 - 000
45.026.364 -
BANCOLOMBIA S.A. 890903938 OP-DC-CA-0475-13
- 000 21.367.828 -
BANCOLOMBIA S.A. 890903938 OP-DC-CA-T1-0053-12 - 000
57.084.690 -
~ 54 ~
BAR ESCOCES E INVERSIONES L 830005452 OP-DC-CA-T2-0084-12 - 000
42.154.868 -
BCSC S.A. 860007335 OP-DC-CA-T1-0056-12 - 000
21.435.570 -
BOGOTA BEER COMPANY S.A. 830094751 OP-DC-CA-T1-0014-13 - 000
13.306.894 -
CAFE QUINDIO S.A.S 900273380 OP-DC-CA-T1-0057-13 - 000
5.314.822 7.966.687
CAMBIOS GUENDI EU 900078580 OP-DC-CA-T1-0062-13 - 000
3.160.641 -
CAMBIOS NUEVO DORADO S.A.S 900533033 OP-DC-CA-T1-0013-12 - 001
155.145.430 -
CHEVRON EXPORT S.A.S. 830110347 OP-DC-EC-0486-13
- 000 0.01 47.641.447
CHEVRON PETROLEUM COMPANY 860005223 OP-DC-EC-0397-12
- 000 0.01 125.617.809
COLOMBIA MOVIL S.A ES P 830114921 OP-DC-CA-T2-0149-13 - 000
3.700.001 -
COLOMBIA TELECOMUNICACIONES S.A. E.S.P.
830122566 OP-DC-CA-T2-0143-13 - 000
11.100.000 -
COLOMBIA TELECOMUNICACIONES S.A. E.S.P.
830122566 OP-DC-CA-0137-09
- 000 19.157.959 -
COLOMBIA TELECOMUNICACIONES S.A. E.S.P.
830122566 OP-DC-CA-0286-11
- 000 27.003.473 -
COLOMBIAN TOURIST S.A.S 860000230 OP-DC-CA-T1-0017-13 - 000
2.433.629 -
COMCEL S A 800153993 OP-DC-CA-T1-0174-13A - 000
3.600.000 -
COMERCIALIZADORA ESTEBAN AREVALO E.U.
830066142 OP-DC-CA-T1-0075-13A - 000
1.590.933 -
COMERCIALIZADORA ESTEBAN AREVALO E.U.
830066142 OP-DC-CA-T1-0048-13 - 000
15.084.556 -
CORPORACION EDUCATIVA INDOAMERICANA LTDA
800022076 OP-DC-CA-0367-12
- 000 43.155.168 -
CRIYA S.A. 800200139 OP-DC-CA-T1-0020-13 - 000
4.316.464 -
DEUTSCHE LUFTHANSA AKTIENGELLSCH 860005309 OP-DC-CA-T2-0039-12 - 000
8.177.400 -
DONUCOL S.A. 860508791 OP-DC-CA-T1-
0098-13 4.835.520 #N/A
EFECTIMEDIOS S.A. 860504772 OP-DC-CA-T1-0083-12A - 000
621.000.001 -
EMP. AEREA DE SERV. Y FAC. LOGISTICA INTEGRAL
900088915 OP-DC-CA-0270-11
- 000 5.855.462 -
EXXON MOBIL DE COLOMBIA S.A 860002554 OP-DC-EC-0398-12
- 000 0.01 65.463.175
GODDARD CATERING GROUP BOGOTA LTDA 830012863 OP-DC-EC-0405-12
- 000 0.01 -
GOMEZ VILA CARLOS ALBERTO 3231046 OP-DC-CA-T1-0053-13A - 000
3.285.468 -
GOMEZ VILA CARLOS ALBERTO 3231046 OP-DC-CA-T1-0053-13 - 000
14.967.132 7.966.127
GONZALEZ MURILLO WILLIAM 79269469 OP-DC-CA-T1-0009-13 - 000
4.051.522 -
~ 55 ~
GRUPO R.A CATERING S.A.S. 890103618 BO-AR-0020-06 (2)
- 000 3.113.408 -
HELIJET S.A.S 830108998 OP-DC-CA-0431-13
- 000 1.584.300 64.554.236
INDUSTRIAS ALIMENTICIAS EL PAISA - INDUALPA LIMITA
830072313 OP-DC-CA-T1-0070-13 - 000
7.110.228 -
INDUSTRIAS ALIMENTICIAS EL PAISA - INDUALPA LIMITA
830072313 OP-DC-CA-T1-0069-13A - 000
2.654.012 -
INDUSTRIAS ALIMENTICIAS EL PAISA - INDUALPA LIMITA
830072313 OP-DC-CA-T1-0069-13 - 000
12.090.498 -
INVERSIONES F.L LTDA 830098579 OP-DC-CA-T1-0042-13 - 000
2.401.983 -
INVERSIONES SAARA S.A.S 900177164 OP-DC-CA-0478-13
- 000 1.813.650 -
JOYARTE SA 860031702 OP-DC-CA-T1-0112-13 - 000
13.340.000 -
LA RIVIERA S.A.S 830022634 OP-DC-CA-T1-0044-13 - 000
31.232.160 -
LA TIENDA EL ZIPA EXPRESS S.A.S 900642739 OP-DC-CA-T1-0021-13A - 000
3.741.480 -
LA TIENDA EL ZIPA EXPRESS S.A.S 900642739 OP-DC-CA-T1-0021-13 - 000
17.044.520 -
LICORES DE COLOMBIA LIMITADA 860034208 OP-DC-CA-T1-0004-13 - 000
16.982.200 -
LICORES DE COLOMBIA LIMITADA 860034208 OP-DC-CA-T1-0005-13 - 000
4.338.554 -
MARCA PASOS SAS 800040011 BO-AR-095-97 -
000 2.068.322 -
MAREAUTO CBIA. SAS 900265894 OP-DC-CA-T2-
0091-12 5.831.000
229.796.816
MARQUETING DIRECTO GALAN Y CIA S. EN C.
800052951 OP-DC-CA-T1-0026-13A - 000
688.954 -
MENZIES AVIATION COLOMBIA S.A.S 800064763 OP-DC-CA-0326-11
- 001 11.365.559 48.410.948
MENZIES AVIATION COLOMBIA S.A.S 800064763 OP-DC-CA-0180-10
- 000 25.051.789 -
NELSON VALBUENA PINEDA EU 900143058 OP-DC-CA-T1-0052-13A - 000
1.566.873 -
NELSON VALBUENA PINEDA EU 900143058 OP-DC-CA-T1-0052-13 - 000
7.137.977 -
OSSA Y ASOCIADOS SA VIAJES Y TURISMO GR
830099911 OP-DC-CA-T1-0077-13A - 000
531.101 -
PAMAY 5 S.A.S 900524130 OP-DC-CA-T2-0092-12 - 000
5.831.000 -
RIVANA S.A.S 900618905 OP-DC-CA-T1-0051-13A - 000
1.560.141 -
RIVANA S.A.S 900618905 OP-DC-CA-T1-0051-13 - 000
7.107.309 18.298.727
SAN PIETRI S.A.S. 900591373 OP-DC-CA-T1-0043-13A - 000
1.420.200 -
SAN PIETRI S.A.S. 900591373 OP-DC-CA-T1-0043-13 - 000
6.469.800 -
~ 56 ~
SANCHEZ RODRIGUEZ ESMERALDA 35327976 OP-DC-CA-T1-0006-13A - 000
1.837.264 -
SANCHEZ RODRIGUEZ ESMERALDA 35327976 OP-DC-CA-T1-0006-13 - 000
8.369.756 -
SATENA SERVICIO AEREO A TERRIT 899999143 OP-DC-CA-T1-0171-13 - 000
2.973.063 -
SATENA SERVICIO AEREO A TERRIT 899999143 OP-DC-CA-T1-0179-13A - 000
842.134 -
SATENA SERVICIO AEREO A TERRIT 899999143 OP-DC-CA-T1-0179-13 - 000
3.836.386 -
SOCIEDAD AERONAUTICA DE INTEGRACION TECNICA
900183373 OP-DC-CA-0491-13
- 000 977.601 -
SPIRIT AIRLINES INC 900212103 OP-DC-CA-T2-0134-13 - 000
656.000 -
SPIRIT AIRLINES INC 900212103 OP-DC-CA-T1-0043-12 - 000
5.131.800 -
SUPER DESTINOS VIAJES SUPERIOR LTDA 830042508 OP-DC-CA-T1-0078-13 - 000
2.249.424 -
TAXI IMPERIAL S.A.S 900529865 OP-DC-EC-T2-0112-13 - 000
45.000.000 -
TELMEX COLOMBIA S.A 830053800 OP-DC-CA-T1-0175-13 - 000
10.000.000 -
TOPSTAR S.A.S 900562434 OP-DC-CA-T2-
0089-12 8.881.200 819.148.265
TRAVEL CLUB LTDA 800078692 OP-DC-CA-T1-0007-13 - 000
2.865.834 -
UETA INC SUC. COLOMBIA LOC RT15 900314598 OP-DC-CA-T2-
0129-13 15.851.613 736.930
UETA INC SUC. COLOMBIA LOC RT16 900314598 OP-DC-CA-T2-
0130-13 10.697.806 -
UETA INC SUC. COLOMBIA LOC DTF4 900314598 OP-DC-CA-T2-
0132-13 12.502.452 1.962.715
UETA INC SUC. COLOMBIA LOC RT17/18 900314598 OP-DC-CA-T2-
0131-13 33.646.065 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0140-13A - 000
144.000 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0140-13 - 000
656.000 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0141-13A - 000
182.952 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0141-13 - 000
2.617.048 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0101-12 - 000
2.485.000 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0034-12 - 000
3.417.786 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 BO-AR-0040-04 -
001 3.726.022 -
UNITED AIRLINES INC 900496730 OP-DC-CA-T2-0065-12 - 001
5.236.000 1.612.042
V.F.C INVERSIONES LTDA 830083985 OP-DC-CA-T1-0035-13 - 000
13.060.080 -
~ 57 ~
VALENCIA CHAIJUB COLOMBIA VIRGINIA 41588266 OP-DC-CA-T1-0050-13A - 000
1.209.839 -
VIAJES OGANESOFF BOGOTA LTDA 860001229 OP-DC-CA-T1-0060-13A - 000
650.122 -
VIMACH LIMITADA 830069961 OP-DC-CA-T2-0118-13A - 000
88.200 -
VIMACH LIMITADA 830069961 OP-DC-CA-T2-0118-13 - 000
1.941.800 -
Con las observaciones logradas de este análisis, es indiscutible que la Secretaría Distrital de
Hacienda no ha cumplido con la función de “…dirigir, controlar y desarrollar los procesos de liquidación
oficial de los impuestos que gravan la propiedad…”54, toda vez que amparados en el Decreto Distrital 427
de 2013, se han limitado a recibir información del Concesionario OPAIN S.A. sin verificación y
seguimiento alguno; ya que son bastantes las inconsistencias de información encontradas por esta
Contraloría, que la administración distrital no ha considerado que se pudiesen presentar, para
establecer si el recaudo se ajusta a la realidad de la dinámica comercial de las áreas de explotación
arrendadas por el concesionario.
11.3- RESULTADOS DEL SEGUIMIENTO
Como resultado de las observaciones se encontraron los siguientes hallazgos:
11.3.1- Hallazgo administrativo. A la secretaria distrital de hacienda por falta de control y
seguimiento al cobro de impuesto predial unificado.
Dentro de la auditoria especial desarrollada en la Secretaria Distrital de Hacienda, se evidenció
para el pago del Impuesto Predial Unificado vigencias 2013 y 2014 que la entidad se limitó a
solicitar información por escrito al Concesionario OPAIN S.A, sobre los espacios arrendados,
requiriendo solamente relación de tenedores, NIT, datos de contacto, valor del canon de
arrendamiento mensual fijo variable y no hizo la respectiva verificación de los contratos de
arrendamiento suscritos por OPAIN S.A.
La entidad no cruzó la información suministrada por el Concesionario contra los Contratos de
arrendamiento lo cual evidencia una falta de control y seguimiento, según observaciones de esta
Contraloría en el presente informe, ya que en la entidad no reposa copia de los contratos de
arrendamiento.
Con lo anteriormente expuesto se transgredió los literales b y c del artículo 9° del Decreto Distrital
616 de 2007 y el artículo 2° de la Ley 87 de 1993.
La falta de cruce de información afecta la confiabilidad y veracidad de la documentación
presentada, hecho que conlleva a que la SDH deba tomar los correctivos necesarios para desarrollar
con efectividad los procesos de fiscalización en cuanto tiene que ver con el impuesto predial
unificado.
54 Tomado del Artículo 9° del Decreto Distrital 616 de 2007.
~ 58 ~
Por lo anteriormente expuesto, se tiene que la SHD a través de la oficina de Fiscalización -
Subdirección de Impuestos a la Propiedad, la cual es la encargada de dirigir, controlar y desarrollar
los procesos de fiscalización de los impuestos que gravan la propiedad, no ha realizado esta
actividad para verificar la veracidad de la información suministrada por el Concesionario.
Lo cual genera que se liquide erróneamente los Impuestos a cargo y el no cobro de los mismos.
Por lo anterior, se configura un hallazgo administrativo, de tal modo que la entidad deberá suscribir
las acciones correctivas en el plan de mejoramiento.
11.3.2- Hallazgo administrativo con incidencia fiscal y presunta incidencia disciplinaria. A la
Secretaría Distrital de Hacienda por permitir la elusión de Impuesto Predial Unificado de los
predios a cargo del Concesionario OPAIN S.A. en la vigencia 2012.
Mediante visita administrativa que se adelantó a las instalaciones del concesionario OPAIN S.A.
el día 01 de octubre de 2014, se solicitó al concesionario la relación de predios de la Aeronáutica
Civil que tienen bajo su tutela; como respuesta entregaron a esta Contraloría la siguiente relación:
Tabla 10: Predios A Cargo Del Concesionario OPAIN S.A.55
CHIP DIRECCION CODIGO DE SECTOR OBSERVACIONES
AAA0068XOJZ CL 64 112B 31 005637790100000000
AAA0140KJUZ EL PANTANO 106201000400000000
AAA0077PDTO AC 24 103B 77 006402050100000009
AAA0140JXCN KR 134 30 71 105402001100000000
AAA0065UHEA AC 26 113 90 005624011300000009 También a cargo del concesionario CODAD S.A. (pistas)
AAA0140KJPP AC 39 131 20 IN 4 005672010100000000
AAA0140KJRU AC 39 131 20 IN 3 005672010200000000
AAA0140KJSK AC 39 131 20 IN 5 005673010100000000
AAA0080DSWW CL 22C 130 26 006414360100000000
Se tiene una relación de 9 predios de la Aeronáutica Civil que tiene el concesionario bajo su
administración.
Por requerimiento realizado por esta Contraloría con oficio número 150-301-503-002 de 27 de
agosto de 2014, se solicitó a la Secretaría Distrital de Hacienda los formularios de pago del
impuesto predial unificado de los predios concesionados para la vigencia 2012, como respuesta se
recibió nueve formularios en formato digital .PDF, que coinciden con la relación entregada por
OPAIN S.A.
55 OPAIN S.A. Verificado equipo auditor –octubre de 2014.
~ 59 ~
Lo anterior considerando que el Concesionario OPAIN S.A. según el artículo 54 de la Ley 1430
de 2010 era sujeto pasivo de Impuesto Predial Unificado para esta vigencia, por tanto, realizó el
pago de esta obligación tributaria al distrito por cada uno de los predios a su cargo; con la salvedad
que el predio con chip AAA0065UHEA esta compartido con el concesionario CODAD S.A.
Por tanto, OPAIN S.A realizó el pago de manera parcial al área que administra, mediante
generación de los formularios de autoliquidación electrónica sin asistencia del impuesto predial
unificado56, de la siguiente manera: Tabla 11: Liquidación Impuesto Predial Unificado De Los Predios A Cargo Del Concesionario OPAIN S.A.
Vigencia 2012.57
CHIP AUTOAVALUO
($) TARIFA (por mil)
IMPUESTO A CARGO
TOTAL A PAGAR
AAA0068XOJZ 4.786.245.000 5 23.931.000 21.538.000
AAA0140KJUZ 5.368.383.000 5 26.842.000 24.158.000
AAA0077PDTO 3.090.547.000 5 15.453.000 13.908.000
AAA0140JXCN 238.498.000 5 1.192.000 1.073.000
AAA0065UHEA 637.480.537.000 5 3.187.403.000 2.868.662.000
AAA0140KJPP 9.000.737.000 5 45.004.000 40.504.000
AAA0140KJRU 13.222.733.000 5 66.114.000 59.503.000
AAA0140KJSK 1.193.142.000 5 5.966.000 5.369.000
AAA0080DSWW 26.239.500.000 5 131.198.000 118.078.000
TOTAL 3.503.103.000 3.152.793.000
Estos formularios presentan fecha de pago 05 de julio de 2012, todos con una tarifa del 5 por mil
y todos con un descuento por pronto pago del 10%58. Para un pago total de $3.152.793.000.
Donde se evidenció que todos los predios fueron liquidados por el contribuyente con tarifa 5 por
mil, como si todos fueran predios dotacionales de uso público.
Razón por la cual fue necesario para esta auditoría, verificar el resultado de la actualización
catastral para la vigencia 2012 adelantada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital, obteniendo los siguientes resultados.
56 Liquidación que puede hacer un contribuyente por internet, mediante el formato electrónico 301. 57 Formularios aportados por la Secretaria Distrital de Hacienda. Consolidado equipo auditor – octubre de 2014. 58 Resolución de la Secretaría Distrital de Hacienda No. SDH-000178 del 3 de mayo de 2012 “Por la cual se adiciona un parágrafo
al artículo 4° de la resolución No. SDH-000658 del 29 de diciembre de 2011, que establece los lugares, plazos y descuentos que
aplican para cumplir con las obligaciones sustanciales y formales para la presentación de las declaraciones tributarias y el pago
de los tributos administrados por la Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá – DIB” por medio de la cual permitió a los
tenedores de inmuebles públicos en concesión, pagar el impuesto predial unificado con descuento del 10% hasta el día 05 de julio
de 2012.
~ 60 ~
Tabla 12: Verificación De Variables Actualización Catastral Vigencia 201259
CHIP AVALUO
CATASTRAL ($) DESTINO
TARIFA (por mil)
AAA0068XOJZ 4.786.245.000 COMERCIO PUNTUAL 9.5
AAA0140KJUZ 5.368.383.000 AGROPECUARIO 10
AAA0077PDTO 3.090.547.000 PREDIO CON MEJORA AJENA (LOTE) 33
AAA0140JXCN 238.498.000 AGROPECUARIO 10
AAA0065UHEA 2.070.809.441.092 DOTACIONAL PUBLICO 5
AAA0140KJPP 88.473.341.000 DOTACIONAL PÚBLICO 5
AAA0140KJRU 26.738.898.000 DOTACIONAL PUBLICO 5
AAA0140KJSK 1.862.733.000 DOTACIONAL PUBLICO 5
AAA0080DSWW 26.239.500.000 URBANIZABLE NO URBANIZADO 33
De los nueve predios a cargo del concesionario, cuatro fueron liquidados con un avalúo catastral
inferior al que Catastro Distrital dejo en firme para la vigencia, y cinco fueron liquidados con una
tarifa diferente a la establecida en el artículo 2° del Acuerdo Distrital 105 de 2003 "Por el cual se
adecuan las categorías tarifarias del impuesto predial unificado al plan de ordenamiento territorial y se establecen
y racionalizan algunos incentivos". Ver datos subrayados en el cuadro 11.
Considerando el hecho que fue el concesionario el que realizó la liquidación del Impuesto Predial
Unificado, se solicitó mediante oficio número 150-301-503-006 el 17 de octubre de 2014 a la
Secretaría Distrital de Hacienda el estado de cuenta detallado para cada uno de estos inmuebles,
para verificar si hubo requerimientos por parte de la administración o correcciones posteriores de
pago por parte de OPAIN S.A.
Resultado de esta solicitud, la administración generó estados de cuenta detallados para la
Contraloría de Bogotá D.C. el 20 de octubre de 2014, que al ser verificados por el equipo auditor
se encontraron los siguientes requerimientos por parte de la administración.
Para el predio con chip AAA0068XOJZ, la administración generó el requerimiento
especial 2014EE0100389 de 22 de mayo de 2014, por un valor de $45.365.000; el cual se
ajusta al valor calculado por el equipo auditor. No obstante, este predio no esta obligado al
pago del impuesto predial al no existir el hecho generador estipulado en el artículo 14 del
Decreto 352 de 2002, dado que el folio de matrícula inmobiliaria 50C-441280 está cerrado
por englobe mediante escritura pública 1560 del 19/11/1982 de la Notaria 17 de Bogotá,
debidamente registrada el 24 de mayo de 1.983 en la oficina de registro correspondiente,
por tanto el requerimiento no es procedente.
Para el predio con chip AAA0065UHEA se encontraron las siguientes actuaciones de la
administración:
59 Sistema Integrado de Información Catastral SIIC de la UAECD, Acuerdo Distrital No. 105 de 2003. Consolidado equipo auditor
– octubre de 2014.
~ 61 ~
ED Emplazamiento para Declarar a CODAD S.A número 2012EE260912
del 02 de noviembre de 2012 con un impuesto predial unificado a cargo de
$4.434.312.000.
AAC Auto de Archivo a CODAD S.A número 2013EE66314 de 08 de
abril de 2013. Por considerarse que las pruebas aportadas por el ejecutado
daban mérito para cerrar el proceso.
RE Requerimiento Especial a CODAD S.A número 2013EE258895 de 05
de diciembre de 201360. Sin valor alguno.
LOA Liquidación Oficial de Aforo a CODAD S.A número
18115DDI044846 de 12 de agosto de 2014, por valor de $4.434.312.000.
Requerimientos que a la fecha no han ocasionado el pago del
contribuyente.
Asimismo, se encontró relacionado un pago adicional de Impuesto Predial
Unificado por parte del Concesionario, por valor de $14.205.000 el día 13
de diciembre de 2012, con el sticker número 51797080118511.
Revisando el proceso de cobro que adelanta la Secretaría Distrital de Hacienda a este
predio, según actuaciones indicadas, especialmente la Resolución 18115 DDI 044846 de
12 de agosto de 2014 “Por la cual se profiere LIQUIDACION OFICIAL DE REVISION”, por el valor
dejado de pagar en el año 2012, se encontró que la liquidación de este impuesto se está
realizando sobre una base gravable de $886.862.311.000, cuando el valor del avalúo
catastral para el año objeto de verificación (2012) es de $2.070.809.441.092. Lo que supone
un cálculo de impuesto predial con una base gravable errada e inferior.
Con base en la inconsistencia de valores se verificó con la Secretaría Distrital de Hacienda,
obteniendo la siguiente información:
El pago del Impuesto Predial de este predio corresponde a los dos concesionarios OPAIN
S.A, y CODAD S.A por lo que debió fijársele un avalúo parcial como base gravable a cada
concesionario según el área de responsabilidad.
Avaluó catastral asignado por la UAECD, mediante el Oficio 2012EE43351 del
25/09/2012, para cada uno de los concesionarios así:
Para OPAIN S.A, un avalúo por valor de $506.535.313.350.
Para CODAD S.A, un avaluó catastral de acuerdo a las dos pistas por valor de
$886.862.310.740.
Donde OPAIN S.A, presentó la declaración teniendo como referente un avalúo catastral parcial de
$637.480.537.000 y CODAD S.A, se le investigó por la inexactitud encontrada en la declaración
inicial y se le modificó la liquidación privada presentada por las pistas I y II en el acto
administrativo denominado Liquidación Oficial de Revisión 18115DDI044846 y/o
2014EE152050 del 12 de Agosto de 2014, por el impuesto predial unificado por el valor de la base
60 Tomado del estado de cuenta detallado aportado por la Secretaría Distrital de Hacienda con fecha 20 de octubre de 2014.
~ 62 ~
gravable ($886.862.310.740), en cumplimiento a lo establecido en el artículo 20 del Decreto 352
de 200261.
Una vez verificada esta información se procedió a realizar el cálculo del Impuesto Predial
Unificado, que realmente corresponde al sujeto pasivo de la obligación para la vigencia 2012, para
cada uno de los predios a su cargo según contrato de concesión, con base en las variables de
actualización catastral vigencia 2012 y el acuerdo 105 de 2003. Tal como se puede observar en el
cuadro a continuación:
Tabla 13: Calculo Diferencias Liquidación Impuesto Predial 2012.62
Del cuadro anterior se deduce que OPAIN S.A. utilizó avalúos catastrales como base gravable que
no fueron resultado de las labores catastrales adelantadas por la UAECD para la vigencia 2012, de
la misma manera utilizó tarifas de liquidación que no corresponden a lo actualmente normado para
el Distrito; todo ello, por información parcial que le allego la Secretaría Distrital de Hacienda, con
lo cual dejo de pagar a la ciudad por concepto de Impuesto Predial Unificado un valor de
$8.831.137.000.
La Secretaría Distrital de Hacienda en vista de estas liquidaciones erróneas, ha adelantado procesos
administrativos de cobro solo a dos de los nueve predios objeto de evaluación, de los cuales no es
procedente por no tener existencia jurídica actualmente el proceso al predio con chip
AAA0068XOJZ, de tal modo que no esta obligado al pago del impuesto predial al no existir el
hecho generador.
61 Artículo 20. Base gravable. A partir del año fiscal 2000 la base gravable del impuesto predial unificado para cada año será el
valor que mediante autoavalúo establezca el contribuyente, que deberá corresponder, como mínimo, al avalúo catastral vigente al
momento de causación del impuesto.
62 Sistema Integrado de Información Catastral SIIC de la UAECD, Acuerdo Distrital No. 105 de 2003. Cálculos equipo auditor –
octubre de 2014.
CHIPAVALUO
UTILIZADO ($)
TARIFA
UTILIZADA
(por mil)
IMPUESTO
CANCELADO ($)
AVALUO
CATASTRAL
ACTUALIZACION
VIGENCIA 2012
UAECD ($)
DESTINO CATASTRAL
ACTUALIZACION
VIGENCIA 2012
TARIFA
REAL(por
mil)
IMPUESTO A
CARGO ($)
AJUSTE A LA
TARIFA ($)TOTAL A PAGAR ($)
DIFERENCIA ENTRE
CANCELADO Y
CALCULADO
AAA0068XOJZ 4.786.245.000 5 21.538.000 4.786.245.000
COMERCIO
PUNTUAL 9.5 45.469.000 104.000 45.365.000 23.827.000
AAA0140KJUZ 5.368.383.000 5 24.158.000 5.368.383.000 AGROPECUARIO 10 53.684.000 0 53.684.000 29.526.000
AAA0077PDTO 3.090.547.000 5 13.908.000 3.090.547.000
PREDIO CON
MEJORA AJENA
(LOTE) 33 101.988.000 495.000 101.493.000 87.585.000
AAA0140JXCN 238.498.000 5 1.073.000 238.498.000 AGROPECUARIO 10 2.385.000 0 2.385.000 1.312.000
AAA0065UHEA 637.480.537.000 5 2.868.662.000 2.070.809.441.092
DOTACIONAL
PUBLICO 5 10.354.047.000 0 10.354.047.000 7.485.385.000
AAA0140KJPP 9.000.737.000 5 40.504.000 88.473.341.000
DOTACIONAL
PÚBLICO 5 442.367.000 0 442.367.000 401.863.000
AAA0140KJRU 13.222.733.000 5 59.503.000 26.738.898.000
DOTACIONAL
PUBLICO 5 133.694.000 0 133.694.000 74.191.000
AAA0140KJSK 1.193.142.000 5 5.369.000 1.862.733.000
DOTACIONAL
PUBLICO 5 9.314.000 0 9.314.000 3.945.000
AAA0080DSWW 26.239.500.000 5 118.078.000 26.239.500.000
URBANIZABLE NO
URBANIZADO 33 865.903.000 495.000 865.408.000 747.330.000
3.131.255.000 11.962.392.000 8.831.137.000
LIQUIDACION OPAIN S.A. CALCULO CONTRALORIA DE BOGOTA
TOTAL CANCELADO TOTAL CALCULADO
~ 63 ~
Asimismo, del predio con CHIP AAA0065UHEA para el cual esta Contraloría calculó un
impuesto a cargo de $10.354.047.000, del cual debe deducirse el pago por declaración privada de
$14.205.00063 y el requerimiento generado por la administración al concesionario CODAD S.A
de $4.434.312.00064, sobre el cual la Contraloría de Bogotá advierte sobre el obligatorio
cumplimiento del pago de este impuesto predial junto con sus intereses y sanciones respectivos.
Pero considerando que los valores requeridos no se ajustan a los cálculos proyectados por el equipo
auditor, con base en la normatividad aplicable para tal fin, con un saldo vigente por este concepto
de $5.905.530.000 que aún no ha sido requerido por la administración, este predio
(AAA0065UHEA) continúa en el cálculo del posible detrimento fiscal.
Tabla 14: Calculo Detrimento Fiscal Por Pago De Impuesto Predial Unificado.65
CHIP IMPUESTO A CARGO ($)
TOTAL A PAGAR ($)
DETRIMENTO ($)
AAA0140KJUZ 26.842.000 53.684.000 26.842.000
AAA0077PDTO 15.453.000 101.493.000 86.040.000
AAA0140JXCN 1.192.000 2.385.000 1.193.000
AAA0065UHEA 3.187.403.000 10.354.047.000 2.718.127.000
AAA0140KJPP 45.004.000 442.367.000 397.363.000
AAA0140KJRU 66.114.000 133.694.000 67.580.000
AAA0140KJSK 5.966.000 9.314.000 3.348.000
AAA0080DSWW 131.198.000 865.408.000 734.210.000
TOTAL DETRIMENTO 4.034.703.000
Por la incorrecta liquidación, verificación, falta de seguimiento y pago de Impuesto Predial
Unificado de los predios de la Aeronáutica Civil a cargo de los Concesionarios OPAIN S.A. y
CODAD S.A, se generó un detrimento al patrimonio por valor de cuatro mil treinta y cuatro
millones setecientos tres mil pesos ($4.034.703.000); más los intereses y sanciones que calcule la
administración.
Se concluye, que indiferente al número de concesionarios y la distribución territorial que tengan
sobre un predio concesionado para ejercer su labor contractual, el Impuesto Predial Unificado debe
cancelarse en su totalidad según el avalúo catastral asignado por la UAECD con sus variables de
destinación y usos allí contenidas; así como, liquidarse con base en la normatividad tarifaria
aplicable al distrito capital.
Con la conducta anterior, la Secretaria Distrital de Hacienda transgredió el artículo 209 de la
Constitución Política de Colombia; el artículo 3° de la Ley 14 de 1983; el artículo 3° de la Ley 489
de 1998; los literales b y e del artículo 2° de la Ley 87 de 1993; el artículo 6° de la ley 610 de
2000; artículo 2° del Acuerdo Distrital 105 de 2003; los artículos 67, 68 y 69 de la Ley 1437 de
2011; el numeral 1 y ss del artículo 34, así como el numeral 1 y ss del artículo 35 de la Ley 734 de
63 Pago del 13 de diciembre de 2012, con el sticker número 51797080118511. 64 LOA Liquidación Oficial de Aforo número 18115DDI044846 de 12 de agosto de 2014. 65 OPAIN S.A., SDH. Verificación y cálculos equipo auditor –noviembre de 2014.
~ 64 ~
2002; artículo 9° del Decreto Distrital 616 de 2007; artículos 15, 16 y 20 del Decreto Distrital 352
de 2002; artículo 54 de la Ley 1430 de 2010.
Este hecho se causó por falta de verificación, seguimiento y control a las liquidaciones electrónicas
generadas a modo propio por los contribuyentes, por la falta de iniciar las actuaciones
administrativas a las que hay lugar cuando se hacen pagos por menor valor a la base gravable
establecida por el ente catastral.
El no considerar y verificar los resultados técnicos de valoración y la normatividad aplicable a la
liquidación de este tributo, afecta las finanzas de la ciudad al dejar de recaudar impuestos por
menores valores pagados.
Por lo anterior, se configuró un hallazgo administrativo con incidencia fiscal y presunta incidencia
disciplinaria por un valor de cuatro mil treinta y cuatro millones setecientos tres mil pesos
($4.034.703.000); más los intereses y sanciones que calcule la administración.
De tal modo que la entidad suscribió las acciones correctivas en el plan de mejoramiento, y la
Contraloría de Bogotá trasladó a las instancias competentes en lo que corresponde.
11.3.3- Hallazgo administrativo con incidencia fiscal y presunta incidencia disciplinaria. A la
Secretaría Distrital de Hacienda por no liquidar y cobrar el impuesto predial unificado al Predio
con chip AAA0077PDTO en las vigencias 2010, 2011, 2013 y 2014.
Mediante visita administrativa que se adelantó a las instalaciones de OPAIN S.A. el día 01 de
octubre de 2014, se solicitó al concesionario la relación de predios de la Aeronáutica Civil que
tiene bajo su administración; como respuesta relacionaron 9 predios a su cargo.
Este predio fue verificado en el Sistema Integrado de Información Catastral - SIIC66 de la Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital, con el fin de establecer su avalúo catastral, destino
económico, uso(s) y tipo de propiedad.
En esta comprobación el equipo auditor logro establecer que el predio con chip AAA0077PDTO,
ubicado en la Avenida Calle 24 # 103 B – 77 no figura en la base de datos de la Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital a nombre de la Aeronáutica Civil sino a nombre de
un particular PARDO Y ROMERO LTDA NIT. 482975534.
Esta situación exigió al equipo auditor verificar mediante la matricula inmobiliaria del predio
(050C00151352) en la Ventanilla Única de Registro VUR67, la tradición del inmueble para
establecer su propietario.
Como efecto de esta verificación, se encontró en la anotación número 4 del folio de matrícula
inmobiliaria, que mediante escritura pública número 255 de 18 de agosto de 1973 de la notaria
principal del municipio de Funza-Cundinamarca, la propietaria del predio en mayor extensión
EMELINA SANTOS VIUDA DE GARCIA realizó venta de 11.991,19 m2 a favor de PARDO Y
66 Sistema de consulta de los predios inscritos en la base de datos de la UAECD. 67 Sistema de consulta virtual implementado por la Superintendencia de Notariado y Registro.
~ 65 ~
ROMERO LTDA, lo cual ratifica la información jurídica inscrita en la base de datos de Catastro
Distrital.
Considerando que el predio con chip AAA0077PDTO no pertenece a la Aeronáutica Civil y no
tiene la condición de predio oficial, así como, tampoco tiene restricciones de tipo normativo
evidenciadas por el equipo auditor, es obligación el pago de Impuesto Predial Unificado en cada
vigencia como sujeto pasivo de esta obligación por ser propiedad de un particular.
Asimismo, no está inmerso en las condiciones del artículo 54 de la Ley 1430 de 2010, ni amparado
por la modificación surtida en el artículo 177 de la Ley 1607 de 2012.
Con base en estas observaciones, se solicitó mediante oficio número 150-301-503-006 el 17 de
octubre de 2014 a la Secretaría Distrital de Hacienda el estado de cuenta detallado para este predio,
para verificar la liquidación del Impuesto Predial Unificado en las vigencias 2010, 2011, 2013 y
2014 (años sobre los que aún no prescribe la obligación tributaria; se excluye el año 2012 por ser
observado en el hallazgo 2.2 del presente informe).
Como respuesta a este requerimiento, la entidad entrego al equipo auditor el estado de cuenta
detallado de este inmueble con fecha 20 de octubre de 2014, donde se pudo establecer que para los
años 2010, 2011, 2013 y 2014 la entidad no registro obligaciones tributarias. Del mismo modo,
tampoco se reporta que la administración haya iniciado alguna acción de cobro al propietario del
predio.
Una vez verificado que este predio si está obligado al pago de Impuesto Predial Unificado, el
equipo auditor procedió a realizar el cálculo del detrimento por no pago de este concepto, con base
en las variables de actualización catastral de cada vigencia relacionada y el acuerdo 105 de 2003.
Tal como se puede observar en el cuadro a continuación:
Tabla 15: Calculo Detrimento Por No Pago del IPU.68
AÑO AVALUO
CATASTRAL ($) DESTINO
ECONOMICO
TARIFA
(por mil) 69
AJUSTE A LA
TARIFA ($)70
IMPUESTO A CARGO ($)
2010 2.403.759.000 PREDIO CON MEJORA AJENA (LOTE)
33
463.000 78.861.000
2011 2.884.510.000 474.000 94.715.000
2013 3.090.547.000 510.000 101.478.000
2014 4.189.408.000 522.000 137.728.000
TOTAL DETRIMENTO 412.782.000
68 Secretaría Distrital de Hacienda; Sistema Integrado de Información Catastral SIIC de la UAECD; Acuerdo Distrital No. 105
de 2003. Cálculos equipo auditor – octubre de 2014. 69 Artículo 2° del Acuerdo Distrital 105 de 2003. 70 Artículo 2° del Acuerdo Distrital 105 de 2003.
http://www.shd.gov.co/portal/page/portal/portal_internet_sdh/impuestos/ayuda_form.web_2012/Tarifa_imp_predial
~ 66 ~
Ubicado en la ciudad de Bogotá con nomenclatura oficial Avenida Calle 24 # 103 B – 77, se generó
un detrimento al patrimonio por valor de cuatrocientos doce millones setecientos ochenta y dos
mil pesos ($412.782.000).
Con la conducta anterior, la Secretaria Distrital de Hacienda transgredió el artículo 209 de la
Constitución Política de Colombia; el artículo 3° de la Ley 14 de 1983; el artículo 3° de la Ley 489
de 1998; los literales b y e del artículo 2° de la Ley 87 de 1993; el artículo 6° de la ley 610 de
2000; artículo 2° del Acuerdo Distrital 105 de 2003; los artículos 67, 68 y 69 de la Ley 1437 de
2011; el numeral 1 y ss del artículo 34, así como el numeral 1 y ss del artículo 35 de la Ley 734 de
2002; artículo 9° del Decreto Distrital 616 de 2007; artículos 15, 16 y 20 del Decreto Distrital 352
de 2002; artículo 54 de la Ley 1430 de 2010.
Este hecho se causó por falta de seguimiento y control al tipo de propiedad, que establece la calidad
del contribuyente del predio en su calidad de público o privado. Hecho que puede tener origen en
inscripción catastral del predio en la UAECD y sus segregaciones del folio matriz
(050C00151352).
El no considerar y verificar los resultados jurídicos de la actualización catastral y la normatividad
aplicable a la liquidación de este tributo, afecta las finanzas de la ciudad al dejar de recaudar
impuestos por valores no cancelados.
Por lo anterior, se configuró un hallazgo administrativo con incidencia fiscal y presunta incidencia
disciplinaria por un valor de cuatrocientos doce millones setecientos ochenta y dos mil pesos
($412.782.000) más los intereses y sanciones que calcule la administración.
De tal modo que la entidad debió suscribir las acciones correctivas en el plan de mejoramiento, y
la Contraloría dio traslado a las instancias competentes en lo que corresponde.
11.3.4- Hallazgo administrativo con presunta incidencia disciplinaria. A la Unidad Administrativa
Especial de Catastro Distrital, por el no cumplimiento del deber de notificación de los actos
administrativos proferidos, en el proceso de la inscripción catastral de las rectificaciones a los
avalúos catastrales, por errores provenientes de la actualización de la formación, tal como lo
establece el artículo 129 de la resolución 070 de 2011, en la vigencia 2012.
La Resolución No. 1590 de 28 de diciembre de 2011 clausuró las labores de la actualización
catastral, donde se ordena la renovación de la inscripción en el catastro de todos los sectores
catastrales objeto de actualización y sus respectivos predios, también determina la entrada en
vigencia de los avalúos resultantes y establece el inicio del proceso de conservación, del proyecto
de actualización de la formación catastral para la vigencia 2012.
Previo a poner en vigencia esta resolución de clausura de las labores de la actualización catastral,
la UAECD aprobó los modelos econométricos y las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas,
esta última mediante la resolución No. 1585 de 26 de diciembre de 2011; que son los que definen
los valores de metro cuadrado de construcción por uso y de terreno respectivamente, previa
verificación y ajuste a los aspectos físicos, económicos y jurídicos de cada inmueble urbano en
Bogotá, el cual se concentra en el avalúo catastral.
~ 67 ~
Cuando por errores que se producen en los procesos de formación o actualización de la formación
catastral al momento de poner en vigencia esta información, la administración está facultada para
rectificar según el artículo 129 de la resolución 070 de 04 de febrero de 2011, que establece:
“…Inscripción catastral de las rectificaciones. La fecha de la inscripción catastral de las rectificaciones por errores
provenientes de la formación o actualización de la formación, observados de oficio o a petición de parte, será la de
la formación catastral o actualización de la formación catastral vigente.
La fecha de inscripción catastral de las rectificaciones por errores cometidos en la conservación catastral será la
que corresponda a las reglas indicadas en los artículos 124 a 128 de esta resolución…”
Para realizar las mutaciones que permiten rectificar los predios que presentan errores posterior a
la actualización de la formación catastral, estas solo se pueden adelantar cuando con antelación se
genera una radicación, como lo establece el artículo 122 de la Resolución No. 070 de 2012:
“Numeración y control de solicitudes de trámites catastrales. Las solicitudes de mutaciones, rectificaciones,
complementaciones y cancelaciones, se consignarán por orden cronológico de recibo en un sistema de registro de
numeración y control diseñado por las autoridades catastrales. Los documentos correspondientes se archivarán de
manera que permitan su conservación y fácil consulta”
Razón por la cual, en consonancia a esta reglamentación la Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital expidió la Resolución No. 1597 de 29 de diciembre de 2011 “Por medio de la cual
se modifican las Resoluciones 230 y 377 de Abril 6 y mayo 14 de 2010”, en la perspectiva de simplificar y
regular los trámites71 que adelanta la entidad y sustenta cada mutación.
Es preciso señalar que todas las decisiones que profiera la administración, en el ejercicio de la
función administrativa, deben ser notificadas al propietario o poseedor del bien afectado, conforme
a lo establecido en el artículo 151 de la Resolución 070 de 2011, así:
“…Las demás providencias se notificarán personalmente, al peticionario y a los demás interesados, lo cual podrá
realizarse a través de comisión a una autoridad del lugar de ubicación de quien deba ser notificado.
Si no hay otro medio más eficaz de informar para efectuar la notificación personal, se enviará una citación a la
dirección anotada al presentar la solicitud o al momento de intervenir, o a la última dirección informada con este
propósito. El envío se hará dentro de los cinco (5) días siguientes a la expedición de la providencia y se dejará copia
en el expediente con la constancia de remisión.
Al peticionario o interesado que no concurriere a notificarse dentro de los cinco (5) días siguientes al envío de la
citación, se notificará por edicto, el cual durará fijado por cinco (5) días hábiles en sitio de acceso al público de la
dependencia que profirió la providencia”.
Del estudio detallado que se realizó a cada uno de los predios a cargo del Concesionario OPAIN
S.A., se evidenció que tres predios fueron rectificados por la Unidad Administrativa Especial de
Catastro Distrital en el valor metro cuadrado de terreno, lo cual incidió para que en la misma
vigencia el valor del avalúo catastral para cada uno de ellos se redujera.
71 El artículo 18 de la Ley 489 de 1998, señala que la simplificación de trámites debe ser un objetivo permanente de la
Administración Pública.
~ 68 ~
Tabla 16: Predios Concesionados Con Rectificación De Avalúo Catastral Para La Vigencia 201272
CHIP
AVALUO CATASTRAL
ACTUALIZACION VIGENCIA 2012
($)
AVALUO CATASTRAL
RECTIFICADO VIGENCIA 2012
($)
OBSERVACIONES
AAA0065UHEA 4.955.224.346.092
2.070.809.441.092
(Mutado mediante Resolución 45347 de 30 de abril de 2012)
De acuerdo con la resolución número 389 de 26 de abril de 2012, “Por medio de la cual se modifica la
Resolución No. 1585 de 26 de diciembre 2011 en el sentido de fijar Zona Homogénea Física y Geoeconómica y valor metro cuadrado de terreno de algunos predios que fueron objeto de Actualización
catastral Vigencia 2012”, donde la UAECD por proceso de conservación detectó que el valor metro cuadrado de terreno no corresponde a estos predios, por tanto, como lo permite el artículo 129 de la resolución 070 de 2011, realizó la respectiva rectificación asignando a estos predios un valor metro cuadrado de $238.000. De acuerdo con lo anterior, considerando que hubo modificación de valores que incidieron en el avalúo catastral y de conformidad con el artículo 151 de la resolución 070 de 2011, se tiene que esta rectificación debió ser notificada personalmente o por edicto, con copia íntegra del acto administrativo como lo establece el artículo 67 de la Ley 1437 de enero 18 de 2011 “Por la cual
se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”. Revisados los archivos aportados por la administración en desarrollo de la Auditoria Especial “Revisión a la inscripción de las
rectificaciones de los avalúos catastrales para las
vigencias 2012 y 2013”, en los cuales se encontraron archivadas las notificaciones de la anualidad 2012, observa esta contraloría que estos predios no fueron notificados personalmente o por edicto.
AAA0140KJRU 78.868.514.000
26.738.898.000
(Mutado mediante Resolución 45374 de 30 de abril de 2012)
AAA0140KJSK 5.494.280.000
1.862.733.000
(Mutado mediante Resolución 45376 de 30 de abril de 2012)
De las observaciones del cuadro anterior, se concluye que la UAECD mutó y generó actos
administrativos individuales a cada predio (resolución 45347, 45374 y 45376 de 2012) para
modificar sus valores de terreno ajustados a la resolución 389 de 2012.
Estas resoluciones individuales (45347 y 45374) fueron solicitadas a la UAECD mediante oficios
150-301-503-008 (radicado ER27331) de 27 de octubre de 2014 y 150-301-503-009 (radicado
ER27425) de 28 de octubre de 2014 respectivamente.
Como respuesta al requerimiento 150-301-503-008 con radicado a esta Contraloría número
2014EE48043 de 29 de octubre de 2014, donde se solicitó la resolución 45347 de 2012, manifiesta
la administración: “…de manera atenta me permito informar que después de analizar el caso y buscar en todos
los repositorios de información, no es posible adjuntar el reporte en formato magnético (pdf) de esta resolución dado
72 Bases de datos generales suministradas por la UAECD en el año 2012; Verificación y cálculos, equipo auditor.
~ 69 ~
que al momento (30-abril-2012) de generarse dicho reporte se presentó una falla técnica, que no fue advertida por el
funcionario que realizó la mutación…”
Lo anterior contraviene lo establecido en el artículo 67 de la Ley 1437 de enero 18 de 2011 “Por la
cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”, que establece:
“Notificación personal. Las decisiones que pongan término a una actuación administrativa se notificarán
personalmente al interesado, a su representante o apoderado, o a la persona debidamente autorizada por el
interesado para notificarse.
En la diligencia de notificación se entregará al interesado copia íntegra, auténtica y gratuita del acto administrativo,
con anotación de la fecha y la hora, los recursos que legalmente proceden, las autoridades ante quienes deben
interponerse y los plazos para hacerlo.
El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos invalidará la notificación...” Subrayado fuera de texto.
Ya que la administración según propia respuesta, no tuvo la capacidad administrativa y tecnológica
de entregar copia del acto administrativo que modificó el avalúo catastral a cada predio. Diferente
es comunicar de la rectificación a notificar de la decisión en debida manera.
Por tanto, no se agotó el término y la forma establecida por la ley especial que rige la rectificación
catastral.
Situación reiterada por Catastro Distrital, tal como se estableció en el hallazgo número 2.4., de la
auditoria especial PAD 2014 denominada “Revisión a la inscripción de las rectificaciones de los avalúos
catastrales para las vigencias 2012 y 2013” y que fue objeto de estudio por este ente de control; ya que
las decisiones proferidas por la administración, y que dan cuenta de las rectificaciones catastrales;
no se notificaron conforme a las preceptivas legales, que regulan este procedimiento.
Se advierte como una constante de la administración, omitir el deber de notificar las decisiones
que profiere en el proceso de la inscripción catastral de las rectificaciones a los avalúos catastrales
por errores provenientes de la actualización de la formación (actuación administrativa), donde se
encontró que las decisiones que pusieron fin a la actuación, no fueron notificadas, menos la
UAECD entregó copia de los actos administrativos (Resoluciones) a los interesados.
Con la conducta anterior, la UAECD transgredió el artículo 209 de la Constitución Política de
Colombia; el artículo 3° de la Ley 14 de 1983; los artículos 24, 91, 116, 129 y 151 de la Resolución
070 de 2011 del IGAC; el artículo 3° de la Ley 489 de 1998; los literales b y e del artículo 2° de
la Ley 87 de 1993; el artículo 6° de la ley 610 de 2000; los artículos 67, 68 y 69 de la Ley 1437 de
2011; el numeral 1 y ss del artículo 34, así como el numeral 1 y ss del artículo 35 de la Ley 734 de
2002.
Esta observación se da por no notificar y/o no dar copia del acto administrativo y no cumplir con
las preceptivas normativas.
Un avalúo catastral objeto de rectificación en la misma vigencia, afecta la base mínima de
liquidación del impuesto predial unificado, trasladando al contribuyente una declaración por valor
diferente al que realmente corresponde.
~ 70 ~
Como consecuencia se puede declarar la invalidez de la notificación, cuando no se notifica o se
impide que los interesados conozcan el contenido de los actos administrativos (Resoluciones)
afectando los derechos fundamentales, priva la posibilidad de ejercer el derecho de defensa y
contradicción con el fin garantizar el debido proceso y por consiguiente impide que los actos
administrativos cobren firmeza.
Los hechos mencionados, eventualmente pueden llevar a la nulidad de la actuación administrativa
por indebida notificación de las actuaciones, exponiendo a la administración a las consecuencias
que ello conlleva.
También, desgaste administrativo, habida cuenta que es la misma administración que de manera
oficiosa en la mayoría de los casos se ve en la imperiosa necesidad de adelantar las acciones
correspondientes para ajustar las diferencias encontrada en la declaración del Impuesto Predial; o
bien resolviendo las reclamaciones presentadas por los contribuyentes en ese mismo sentido.
Por lo anterior, se configuró un hallazgo administrativo con presunta incidencia disciplinaria. De
tal modo que la entidad debió suscribir las acciones correctivas en el plan de mejoramiento, y el
ente de Control dio traslado a las instancias competentes en lo que corresponde.
11.3.5- Hallazgo administrativo con presunta incidencia disciplinaria. A la Unidad Administrativa
Especial de Catastro Distrital, por la omisión en la conservación y custodia de los actos
administrativos proferidos por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
En respuesta al requerimiento radicado bajo el número UAECD ER27331 de 27 de octubre de
2014 donde el equipo auditor solicitó a la entidad copia de la Resolución número 2012-45347, por
medio de la cual se modificó el valor del metro cuadrado de terreno para el predio con CHIP
AAA0065UHEA, al cual Catastro Distrital dio respuesta mediante el oficio número 2014EE48043
el día 29 de octubre de los corrientes, donde anunció: “…de manera atenta me permito informar que
después de analizar el caso y buscar en todos los repositorios de información, no es posible adjuntar el reporte en
formato magnético (pdf) de esta resolución dado que al momento (30-abril-2012) de generarse dicho reporte se
presentó una falla técnica, que no fue advertida por el funcionario que realizó la mutación…”
Con la respuesta anterior, se evidencó por parte de la UAECD una presunta omisión en la
conservación y custodia del acto administrativo descrito anteriormente; lo cual va en contravía del
ordenamiento legal; específicamente el artículo 58 parágrafo 2° de la Ley 1437 de 2011 (Código
de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo): “La conservación de los
documentos electrónicos que contengan actos administrativos de carácter individual, deberá asegurar la autenticidad
e integridad de la formación necesaria para reproducirlos y registrar las fechas de expedición, notificación y
archivo”.
Situación reiterada por Catastro Distrital, tal como se estableció en el hallazgo número 2.5., de la
auditoria especial PAD 2014 denominada “Revisión a la inscripción de las rectificaciones de los avalúos
catastrales para las vigencias 2012 y 2013” y que fue objeto de estudio por este ente de control; ya que
no se está velando por la custodia de la información de los actos proferidos por la entidad, y que
dan cuenta de las mutaciones catastrales.
~ 71 ~
Por lo anteriormente expuesto Catastro Distrital presuntamente transgredió la siguiente
normatividad: artículo 58 parágrafo 2° de la Ley 1437 de 2011; los literales b y e del artículo 2°
de la Ley 87 de 1993; la Ley 527 de 1999 y el numeral 1 y artículo 34, así como el numeral 1 y el
artículo 35 de la Ley 734 de 2002.
La entidad no tomo las medidas necesarias para la conservación de su actuación administrativa
(Resolución) ya que los programas implementados con este fin presentaron fallas tecnológicas, lo
que evidencia fallas en los protocolos de seguridad de información.
Es necesario contar con un sistema que cumpla con los criterios mínimos para salvaguardar esta
información, los cuales deberán estar enmarcados en los principios informáticos de integridad,
autenticidad y disponibilidad; igualmente la entidad deberá conservar copias de seguridad que
cumplan con los requisitos de archivo y conservación en medios electrónicos de conformidad con
establecido en la Ley.
Las fallas presentadas en la plataforma Tecnológica es una situación que afecta la autenticidad,
confiabilidad y conservación de los actos administrativos (Resoluciones), hecho que conlleva a
que la UAECD deba tomar los correctivos necesarios para preservar la información en los
programas implementados para ello, y evitar así desgaste administrativo que causa estas decisiones
administrativas.
Por lo anterior, se configuró un hallazgo administrativo con presunta incidencia disciplinaria. De
tal modo que la entidad suscribió las acciones correctivas en el plan de mejoramiento que definió
para los mismos hechos con diferentes actos administrativos observados en la auditoria especial
PAD 2014 denominada “Revisión a la inscripción de las rectificaciones de los avalúos catastrales para las
vigencias 2012 y 2013”.
11.4- CASO DE ESTUDIO
Identificados y analizados los predios que se encuentran en la localidad, se planeó una ruta para
realizar la visita a cada uno de los inmuebles objeto de evaluación que forman parte del corredor
comercial de la carrera 13, teniendo en cuenta las condiciones de ubicación y garantía de seguridad
en la zona objeto de estudio. El recorrido por el corredor comercial empezó por la Calle 53,
tomando todo el eje vial de la carrera 13, hasta llegar a la calle 63, como se observa en la figura
11.
~ 72 ~
Figura 11: Recorrido Visita a Campo al Corredor Comercial.73
Visitada la zona, se pudo observar que es una zona que cuenta en la mayor parte de su territorio
con presencia de comercio formal e informal y prestación de servicios financieros y
administrativos. A raíz de esa condición se encuentra dispersión del comercio y los negocios sobre
áreas de vivienda situados a lado y lado del corredor vial. Ver Registro Fotográfico en el Anexo 1.
Figura 12: Fotografías Tomadas En Salida A Campo.74
Como se observa en la figura 12, la carrera 13 tiene construcciones de gran altura ya que hace
aproximadamente unos 40 años ha empezado una serie de demoliciones individuales de viviendas
existentes, de forma aleatoria, y estas han sido a través del tiempo sustituidas por edificaciones de
mayor altura de 6, 10 y hasta 20 pisos, esto debido a la presión del mercado inmobiliario comercial
73 Tomada de: imagen de Google Earth. 74 Tomadas por el equipo auditor en la visita a campo.
~ 73 ~
y de servicios. Se genera entonces embotellamiento y congestión, en la medida en que no se prevén
las áreas necesarias para peatones, vehículos y parqueaderos presentándose déficit de áreas libres.
Estas características generan la confluencia de diversidad de poblaciones, entre los que se pueden
señalar, estudiantes, habitantes de la calle, empleados de las empresas, comerciantes, vendedores
ambulantes, trabajadoras/es sexuales, transeúntes, entre otros.
Dentro de la visita se recolectaron las ofertas, se tomó el registro fotográfico correspondiente tanto
de las ofertas como de los predios objeto de estudio y su posición dentro del área de influencia. Se
evidenciaron ciertas dificultades durante la visita como el no ingreso a todos los predios objeto de
estudio y la toma de las fotos de los mismos por falta de permisos de los propietarios o
administradores o por inseguridad en el corredor.
Para el desarrollo del proyecto se realizaron dos visitas, una el 14 de Noviembre de 2014, donde
se efectúo el reconocimiento de los predios objeto de estudio y se recolectaron algunas ofertas y
otra el 17 de Noviembre del mismo año en la cual se corroboro la información inicial y se amplió
el número de ofertas para el desarrollo de los avalúos de la muestra de estudio. Como resultado de
las visitas se obtuvo un total de 19 ofertas, de las cuales 10 fueron en campo, 3 por el sistema
utilizado por la UAECD-FOCA75 y 6 en internet como se observa en la tabla 8.
Tabla 17: Ofertas Sin Depurar76
Luego de obtener las ofertas se prosiguió a depurarlas teniendo como parámetro principal que
fueran NPH (predios no propiedad horizontal); ya que solo bajo esa condición podrían formar parte
del grupo que conformarían el estudio de mercado, tomando como referencia lo anterior se
mantuvieron 12 ofertas y descartaron 7 porque se encontraban en el régimen de propiedad
horizontal como se observa en la tabla 7 y a mayor detalle en el Anexo3.
75 FOCA: Formulario para captura de ofertas del mercado inmobiliario, éste funciona a partir de una aplicación web donde se
registran las ofertas históricamente, en la actualidad contiene información desde el 2009 a la fecha. También maneja registro
fotográfico de la fachada de los predios. Glosario de la Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD). 76 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
#_OFERTA TIPO FUENTE TELEFONO DIRRECCION TIPO OFERTA PISOS EDAD OFERTA
1 EDIFICIO campo 3474504 - 31764301 KR 13 56-18 ARRIENDO 4 50 $1.550.000
2 EDIFICIO campo 3728026 - 3105767944 KR 13A 60 41 ARRIENDO 3 45 $1.600.000
3 EDIFICIO CAMPO 3187746987 KR 13 58 45 VENTA 5 60 $8.500.000.000
4 EDIFICIO campo 3214107444 KR 13 61 15 VENTA 8 35 $20.000.000.000
5 EDIFICIO LUQUE OSPINA 3121237 KR 13 56 67 VENTA 5 35 $10.000.000.000
6 EDIFICIO CAMPO 3103173352-3118968580 CL 58 13 40 VENTA 5 40 $9.500.000.000
7 CASA FOCA 3125855354-3102721419 AK 14 58 28 VENTA 1 30 $5.000.000.000
8 CASA FOCA 3130213-2350818 KR 9 60 19 VENTA 3 40 $4.600.000.000
9 CASA FOCA 3108673945-6000946-6001109 KR 13 54 50 VENTA 2 45 $4.000.000.000
10 CASA CAMPO 3453130/42-3002930803 KR 13 56 96 ARRIENDO 2 35 $1.500.000
11 EDIFICIOwww.zonaprop.com.co3125424491-3878179 KR 13 58 61 VENTA 4 45 $13.000.000.000
12 EDIFICIOwww.colombia.inmobiliaria.com3214645596 KR 13 62 26 VENTA 7 50 18,000,000,000
13 EDIFICIOFIDEL S. CUELLAR Y CIA. LTDA8651272 KR 13 59 74 VENTA 4 55 $8.500.000.000
14 EDIFICIOwww.metrocuadrado.com5301411 CLL 60 BIS 13 28 VENTA 5 40 $300.000.000
15 CASA campo 3103450083 AK 14 55 53 VENTA 2 3 $4.200.000.000
16 EDIFICIO campo 3143253546 KR 13 56 23 VENTA 2 30 $11.000.000.000
17 EDIFICIOwww.metrocuadrado.com3138110380 KR 13 A 61 A 41 VENTA 5 30 $2.618.000.000
18 EDIFICIOwww.metrocuadrado.com311103154 CLL 59 13 18 VENTA 4 30 $800.000.000
19 EDIFICIOwww.colombia.inmobiliaria.com3106995312 CLL 55 13 59 VENTA 6 25 $1.600.000.000
~ 74 ~
Tabla 18: Ofertas Definitivas77.
11.4.1- Determinación zona homogénea física (ZHF)
Para la determinación de las ZHF de los predios urbanos, con destino Comercio en corredor
comercial, la Contraloría de Bogotá, solicitó a la UAECD enviar copia de la base de datos gráfica
con las ZHF definidas en la vigencia 2014. Donde por medio del software ArcGIS se realiza un
query o filtro para obtener el mapa de ZHF de la localidad de Chapinero y luego el barrio
Chapinero Central y finalmente el área de estudio el cual se observa el mapa 5 y con mayor detalle
en el Anexo2.
Mapa 8: Zonas Homogéneas Físicas del Sector Objeto de Estudio.78
77 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014. 78 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014. ArcGIS.
#_OFERTA TIPO FUENTE TELEFONO DIRRECCION TIPO OFERTAPISOS EDAD OFERTA
1 EDIFICIO CAMPO 3187746987 KR 13 58 45 VENTA 5 60 $ 8.500.000.000
2 EDIFICIO CAMPO 3214107444 KR 13 61 15 VENTA 8 40 $ 20.000.000.000
3 CASA FOCA 3125855354-3102721419 AK 14 58 28 VENTA 1 30 $ 800.000.000
4 CASA FOCA 3130213-2350818 KR 9 60 19 VENTA 3 40 $ 800.000.000
5 CASA FOCA 3108673945-6000946-6001109KR 13 54 50 VENTA 2 45 $ 750.000.000
6 EDIFICIOwww.zonaprop.com.co3125424491-3878179 KR 13 58 61 VENTA 4 45 $ 13.000.000.000
7 EDIFICIOwww.metrocuadrado.com5301411 CLL 60 BIS 13 28 VENTA 5 36 $ 300.000.000
8 CASA CAMPO 3103450083 AK 14 55 53 VENTA 2 27 $ 700.000.000
9 EDIFICIO CAMPO 3124152453-3204664787 KR 13 56 23 VENTA 2 24 $ 8.500.000.000
10 EDIFICIOwww.metrocuadrado.com3138110380 KR 13 A 61 A 41 VENTA 5 30 $ 2.618.000.000
11 EDIFICIOwww.metrocuadrado.com311103154 CLL 59 13 18 VENTA 4 30 $ 800.000.000
12 EDIFICIOwww.colombia.inmobiliaria.com3106995312 CLL 55 13 59 VENTA 6 25 $ 1.600.000.000
~ 75 ~
Determinación zonas homogéneas geoeconómicas (ZHG)
Teniendo en cuenta lo anterior fueron seleccionados algunos aspectos como generación del tamaño
de la muestra, puntos de investigación, cálculo del metro cuadrado de terreno, discusión y
aprobación de zonas y con mayor detalle en el Anexo2.
11.4.2- Selección de la muestra
Para la determinación de la muestra de la zona de estudio, en el barrio Chapinero Central se tomó
una muestra cuantitativa, dirigida por criterios, en la cual se realiza un análisis o subgrupo de
predios sobre el cual se recolectaron diferentes ofertas representativas del sector.
La selección se toma a raíz de la muestra o puntos muestra que realiza la UAECD para determinar
valores de referencia para las diferentes localidades de Bogotá D.C, con base en la totalidad de
predios que entran en el proceso de actualización, la cantidad de predios para esta vigencia es de
2’359.000 urbanos, de los cuales la entidad seleccionó como puntos muestra 29147 y de esa cifra
se generó la muestra para el proyecto por medio del software PostgreSQL 9.3, donde por medio
de consultas teniendo en cuenta la localidad, barrio y la dirección se logró formar la muestra de
los predios objeto de estudio, como se observa en la tabla 8 y con mayor detalle en el Anexo4.
Tabla 19: Resumen De La Selección De La Muestra.79
PUN_INV TOTALES
PUN_INV CORREDOR COMERCIAL
PUN_INV CORREDOR COMERCIAL
NPH
PUN_INV CORREDOR COMERCIAL
NPH CHAPINERO
PUN_INV CORREDOR COMERCIAL
NPH CHAPINERO
CENTRAL
PUN_INV CORREDOR COMERCIAL
NPH ZONA DE ESTUDIO
29147 9198 6721 702 27 17
Luego de obtener los 17 predios que se encuentran en la zona de estudio, se realiza un filtro que
compara las bases puntos de investigación y la general donde se evidencia dos predios que son PH
y que se corrobora en la visita a campo.
Después de realizar la depuración de la información, se obtiene la selección de la muestra que
consta de 15 predios que se encuentran en la Tabla 9, se presenta un resumen de los puntos de
investigación del sector. De igual forma se genera un mapa con la ubicación de los puntos de
investigación y de las ofertas como se observa en el mapa 6 y con mayor detalle en el Anexo4.
79 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
~ 76 ~
Tabla 20: Puntos De Investigación Seleccionados.80
80 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
NUMERO
PREDIO
CLASE DE
PREDIOCHIP DIRECCION
NOMBRE DEL
BARRIOEDAD UBICACIÓN
CONSERVA
CION
AREA
TERRENO
AREA
CONSTRUIDAOBSERVACION
DESTINO
ECONOM
ICO
# PISOS MATRICULA SECTOR
1 EDIFICIO AAA0091FBKL KR 13 62 02 CHAPINERO
CENTRAL35 ESQUINERO BUENO 447 3688.9
Areas abiertas,
cableado, planta
electrica, 3 o mas
baños, cocineta y
ventilacion natural.
21 7 050C00574765 008213151800000000
2 CASA AAA0091EOHY CL 57 13 61 CHAPINERO
CENTRAL53 MEDIANERO BUENO 517.9 1007.8
inmueble que tiene 3
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 3 050C00074337 008213112100000000
3 CASA AAA0091LDFT KR 13 56 60 CHAPINERO
CENTRAL53 MEDIANERO REGULAR 267 534
inmueble que tiene 4
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 2 050C00143820 008213212600000000
4 CASA AAA0160HFOM KR 13 55 61 CHAPINERO
CENTRAL12 ESQUINERO REGULAR 370.9 530
inmueble que tiene 4
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 2 050C01525268 008213122400000000
5 CASA AAA0091ESZM KR 13 54 27 CHAPINERO
CENTRAL25 MEDIANERO BUENO 718.7 1123.93
inmueble que tiene 4
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 2 050C00046084 008213132000000000
6 CASA AAA0091MEUZ KR 13 53 32 CHAPINERO
CENTRAL25 MEDIANERO BUENO 936 2659.67
inmueble que tiene 3
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 3 050C00608207 008213230400000000
7 CASA AAA0091DPLWCL 60 BIS 13
27
CHAPINERO
CENTRAL63 MEDIANERO REGULAR 23 23
inmueble que tiene 2
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 1 050C00584780 008213071000000000
8 EDIFICIO AAA0091EOJH KR 13 56 23 CHAPINERO
CENTRAL24 MEDIANERO REGULAR 1205.5 2822.54
inmueble que tiene 4
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 4 050C00251651 008213112200000000
9 CASA AAA0091DXRU KR 13 59 63 CHAPINERO
CENTRAL23 MEDIANERO REGULAR 361 730.6
inmueble que tiene 2
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 2 050C00047959 008213081800000000
10 EDIFICIO AAA0091KMRU KR 13 58 38 CHAPINERO
CENTRAL48 ESQUINERO REGULAR 2203.9 6504
edificio para oficinas o
bodega, primer piso
local comercial y 4
pisos adicionales,
faciles vias de acceso.
21 5 050C00581357 008213190700000000
11 CASA AAA0091DBXR KR 13B 60 52 CHAPINERO
CENTRAL53 ESQUINERO REGULAR 311.7 706
inmueble que tiene 3
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 3 050C00126860 008213050400000000
12 EDIFICIO AAA0091TBFT KR 13 61 74 CHAPINERO
CENTRAL48 MEDIANERO REGULAR 955.8 2525.4
inmueble que tiene 4
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 4 050C00902337 008213420700000000
13 CASA AAA0091EOFT KR 13 56 41 CHAPINERO
CENTRAL38 MEDIANERO REGULAR 406 776.9
inmueble que tiene 3
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 2 050C00189788 008213112000000000
14 CASA AAA0091DYBS KR 13 58 23 CHAPINERO
CENTRAL48 MEDIANERO REGULAR 1330 2032
inmueble que tiene 3
baños y todos los
servicios publicos luz,
agua, aseo y telefono.
21 4 050C00378651 008213090400000000
15 EDIFICIO AAA0091CRMR KR 13 61 15 CHAPINERO
CENTRAL40 MEDIANERO BUENO 494 3877.19
Areas abiertas,
cableado, planta
electrica, 3 o mas
baños, cocineta y
ventilacion natural.
21 8 050C00263107 008213032100000000
~ 77 ~
Mapa 9: Ubicación De La Muestra Y Ofertas.81
11.4.3- Investigación Económica
Una vez compilada la información de mercado por vías directas (campos), indirectas (internet y
FOCA). Se procede a realizar la comparación de mercado y obtener los datos que se encuentran
registrados en el Anexo5 y para la determinación del valor comercial de los inmuebles en estudio
y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 199882, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente
Resolución Reglamentaria No 0620 del 23 de octubre de 2008, expedidos por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, así como también por las premisas básicas del presente informe, se
utilizó el método de comparación de mercado, mediante el cual se hace referencia a la
investigación del precio de inmuebles y lotes de iguales o similares características al que es objeto
de estudio.
81 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014. ArcGIS. 82 Decreto 1420 del 24 de julio de1998, Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27
del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del
Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. , Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
~ 78 ~
Presentación, discusión y asignación de zonas geoeconómicas.
Una vez reconocido el sector, se procede a revisar las ofertas, y realizar los avalúos de los predios
puntos de investigación. Donde se realiza una agrupación de los predios del mercado con respecto
a la muestra y posteriormente se agrupan los predios que sean comparables con los puntos objeto
de estudio, para dicho estudio se tuvo en cuenta las variables como uso, clase de predio, áreas,
acceso y edificación.
Al realizar la comparación directa, se obtuvieron los valores estadísticos para cada uno de los
puntos como se muestra en la figura 13.
Figura 13: Valor m2 De Terreno Calculado.83
Obtenidos los valores para cada punto de investigación se procede a importar la información de
cada punto en el software ArcGIS, una vez generados todos los puntos se cargan las capas de las
ZHF y se procede a realizar un geoproceso, para finalmente obtener ZHG como se muestra en la
siguiente Mapa 7 y con mayor detalle en el Anexo2.
83 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
$0,00
$500.000,00
$1.000.000,00
$1.500.000,00
$2.000.000,00
$2.500.000,00
$3.000.000,00
VR. M2. TERRENO. CALCULADO
VR. m2 TERRENO CALCULADO
~ 79 ~
Mapa 10: Zonas Homogéneas Físicas Geoeconómicas del Sector Objeto de Estudio.84
11.4.4- Calculo Posible Detrimento
Teniendo en cuenta la tabla anterior se le asigna el valor correspondiente a la ZHG correspondiente
y verificada la información en las bases de datos, se procede a calcular el avalúo catastral de terreno
teniendo en cuenta el documento del CONSEJO DISTRITAL DE POLITICA ESCONOMICA Y
FISCAL – CONFIS, en su reunión ordinaria ACTA 14 DE 2013, firmada el Lunes 28 de
Noviembre de 2013 por los miembros e invitados, aprueban el valor para la vigencia 2014, de la
siguiente manera:
La política de decremento de los avalúos catastrales para terreno y construcción, en su relación
con el valor comercial será la siguiente:
I. Para el caso de los predios estrato 1 y 2 la ponderación será:
Terreno 75% del valor comercial estimado de terreno.
Construcción 65% del valor comercial estimado de la construcción.
II. Para el caso de los predios estrato 1 y 2 la ponderación será:
84 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014. ArcGIS.
~ 80 ~
Terreno 80% del valor comercial estimado de terreno.
Construcción 65% del valor comercial estimado de la construcción.
III. Para el caso de los predios estrato 4, 5 y 6, así como los otros usos diferentes a
residencial, tales como industrial, comercial, depósitos, oficinas y otros usos
(exceptuándose los parqueaderos en comercio y bodegas), la ponderación será:
Terreno 85% del valor comercial estimado de terreno.
Construcción 70% del valor comercial estimado de la construcción.
IV. Para el caso de los parqueaderos con uso comercial y las bodegas, así como para los
predios con cualquier uso catastral que se encuentren abandonados, no utilizados o
subutilizados de acuerdo con lo establecido en la ley 1537 de 2012, articulo 64 numeral
4, la ponderación será:
Para terreno y la construcción el 90% del valor comercial estimado.
Para el caso de los lotes (urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados) el
90% del valor comercial estimado de terreno85
En el caso del valor del terreno, se calculó el avalúo catastral para cada ZHG como se mostró
anteriormente y se le asignó el valor de terreno a cada predio dentro de la ZHG y el valor de la
construcción, se tomó el mismo avalúo generado por la UAECD para la vigencia 2014, dado que
la entidad depura el valor por medio de modelos econométricos aprobados por la administración,
según calificación de construcción y registro en la base de datos.
Para realizar el cálculo del avalúo catastral por metro cuadrado de terreno de cada uno de los puntos
muestra y teniendo en cuenta el CONFIS, se recalculo el avalúo, asumiendo los valores de
construcción de la UAECD, que vienen con el ajuste pertinente y los valores calculados para
terreno generados por el grupo auditor.
85 Tomado de: Documento Del Consejo Distrital De Política Económica Y Fiscal – CONFIS, Acta 14 De 2013.
~ 81 ~
Tabla 21. Tarifas 2014 Impuesto Predial Unificado.86
Para el cálculo del impuesto predial unificado con los nuevos valores de los avalúos catastrales se
utilizó la tabla 11, formulando las variables de cada predio con la cual se obtuvieron nuevas
variables como la tarifa por mil, ajuste de la tarifa, e impuesto a cargo.
Finalmente se comparó la diferencia entre al avalúo catastral calculado por la UAECD, el avalúo
calculado por el equipo auditor, el impuesto ajustado por hacienda y el impuesto calculado por la
Contraloría, con el cual se obtuvo finalmente el posible detrimento por cada predio objeto de
estudio. Ver Anexo 6.
86 Tomado de: Tarifas 2014 Impuesto Predial Unificado, secretaria de planeación.
~ 82 ~
En la siguiente tabla 12 se muestra la diferencia entre el avalúo catastral obtenido por la UAECD
y el avalúo calculado por el equipo auditor, donde se observa una leve diferencia entre ambos
avalúos y evidenciando que el avalúo calculado en mayor proporción se encuentra por debajo del
avalúo catastral.
Tabla 22: Diferencia Avalúo Catastral Y avalúo Calculado87.
87 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
Chip Direccióncodigo_
destino
destino_
hacenda
rio
edadAreá
Terreno
Valor_M2
Terreno
Areá
Construida
Valor_M2
ConstruccionValor_Avalúo Catastro Vr. Avalúo.Cal Dif.Av.Catas.Calc
AAA0091FBKL KR 13 62 02 21 62 35 447 $ 2.380.000 3688,9 $ 554.076,43 $ 3.107.793.000 $ 3.105.012.000 $ 2.781.000
AAA0091EOHY CL 57 13 61 21 62 53 517,9 $ 2.125.000 1007,8 $ 522.358,91 $ 1.626.971.000 $ 1.643.231.000 -$ 16.260.000
AAA0091LDFT KR 13 56 60 21 62 53 267 $ 2.380.000 534 $ 414.738,18 $ 856.930.000 $ 852.841.000 $ 4.089.000
AAA0160HFOM KR 13 55 61 21 62 12 370,9 $ 2.550.000 530 $ 606.172,95 $ 1.267.067.000 $ 1.277.231.000 -$ 10.164.000
AAA0091ESZM KR 13 54 27 21 62 25 718,7 $ 2.550.000 1123,93 $ 665.067,40 $ 2.580.174.000 $ 2.599.870.000 -$ 19.696.000
AAA0091MEUZ KR 13 53 32 21 66 25 936 $ 2.550.000 2659,67 $ 1.014.524,22 $ 5.085.100.000 $ 5.110.750.000 -$ 25.650.000
AAA0091DPLW CL 60 BIS 13 27 21 62 63 23 $ 1.530.000 23 $ 344.448,80 $ 43.112.000 $ 43.537.000 -$ 425.000
AAA0091EOJH KR 13 56 23 21 62 24 1205,5 $ 2.380.000 2822,54 $ 645.514,23 $ 4.691.080.000 $ 4.670.424.000 $ 20.656.000
AAA0091DXRU KR 13 59 63 21 62 23 361 $ 2.380.000 730,6 $ 545.530,67 $ 1.257.745.000 $ 1.243.968.000 $ 13.777.000
AAA0091KMRU KR 13 58 38 21 62 48 2203,9 $ 2.380.000 6504 $ 417.883,21 $ 7.963.194.000 $ 7.925.432.000 $ 37.762.000
AAA0091DBXR KR 13B 60 52 21 62 53 311,7 $ 1.530.000 706 $ 452.802,93 $ 796.580.000 $ 802.329.000 -$ 5.749.000
AAA0091TBFT KR 13 61 74 21 62 48 955,8 $ 2.380.000 2525,4 $ 303.315,31 $ 3.040.796.000 $ 3.025.256.000 $ 15.540.000
AAA0091EOFT KR 13 56 41 21 62 38 406 $ 2.380.000 776,9 $ 375.743,99 $ 1.258.196.000 $ 1.242.701.000 $ 15.495.000
AAA0091DYBS KR 13 58 23 21 62 48 1330 $ 2.380.000 2032 $ 403.583,47 $ 3.985.482.000 $ 3.934.725.000 $ 50.757.000
AAA0091CRMR KR 13 61 15 21 62 40 494 $ 2.380.000 3877,19 $ 501.624,36 $ 3.120.613.000 $ 3.105.253.000 $ 15.360.000
~ 83 ~
Figura 14: Diferencia Avalúos
Teniendo en cuenta lo anterior, donde el avalúo catastral es mayor que el avalúo calculado, no se
presenta detrimento, ya que el valor cobrado de hacienda es mayor al impuesto calculado por el
grupo auditor, esto nos da a entender que estos valores son directamente proporciónales el uno del
otro, mientras uno sube el otro también y viceversa, como se observa en la tabla 13.
Tabla 23: Diferencia Impuesto Hacienda Vs Impuesto Calculado.88
88 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
$ 0
$ 2.000.000.000
$ 4.000.000.000
$ 6.000.000.000
$ 8.000.000.000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Diferencia Avalúo Catastral y Calculado
Valor_Avalúo Catastro Vr. Avalúo.Cal
Chip Direccióncodigo_
destino
destino_
hacenda
rio
Areá
Terreno
Areá
ConstruidaValor_Avalúo Catastro Vr. Avalúo.Cal Dif.Av.Catas.Calc
Tarifa Plena x
1000.CalAjuste Calc Ipu Calculado
IMPUESTO
HACIENDA%
Posible
Detrimento
AAA0091FBKL KR 13 62 02 21 62 447 3688,9 $ 3.107.793.000 $ 3.105.012.000 $ 2.781.000 9,5 $ 110.000 $ 29.388.000 $ 29.414.000 0% $ 26.000
AAA0091EOHY CL 57 13 61 21 62 517,9 1007,8 $ 1.626.971.000 $ 1.643.231.000 -$ 16.260.000 9,5 $ 110.000 $ 15.501.000 $ 15.346.000 1% -$ 155.000
AAA0091LDFT KR 13 56 60 21 62 267 534 $ 856.930.000 $ 852.841.000 $ 4.089.000 9,5 $ 110.000 $ 7.992.000 $ 8.031.000 0% $ 39.000
AAA0160HFOM KR 13 55 61 21 62 370,9 530 $ 1.267.067.000 $ 1.277.231.000 -$ 10.164.000 9,5 $ 110.000 $ 12.024.000 $ 11.927.000 1% -$ 97.000
AAA0091ESZM KR 13 54 27 21 62 718,7 1123,93 $ 2.580.174.000 $ 2.599.870.000 -$ 19.696.000 9,5 $ 110.000 $ 24.589.000 $ 24.402.000 1% -$ 187.000
AAA0091MEUZ KR 13 53 32 21 66 936 2659,67 $ 5.085.100.000 $ 5.110.750.000 -$ 25.650.000 6,5 $ 0 $ 33.220.000 $ 33.053.000 1% -$ 167.000
AAA0091DPLW CL 60 BIS 13 27 21 62 23 23 $ 43.112.000 $ 43.537.000 -$ 425.000 8 $ 0 $ 348.000 $ 345.000 1% -$ 3.000
AAA0091EOJH KR 13 56 23 21 62 1205,5 2822,54 $ 4.691.080.000 $ 4.670.424.000 $ 20.656.000 9,5 $ 110.000 $ 44.259.000 $ 44.455.000 0% $ 196.000
AAA0091DXRU KR 13 59 63 21 62 361 730,6 $ 1.257.745.000 $ 1.243.968.000 $ 13.777.000 9,5 $ 110.000 $ 11.708.000 $ 11.839.000 -1% $ 131.000
AAA0091KMRU KR 13 58 38 21 62 2203,9 6504 $ 7.963.194.000 $ 7.925.432.000 $ 37.762.000 9,5 $ 110.000 $ 75.182.000 $ 75.540.000 0% $ 358.000
AAA0091DBXR KR 13B 60 52 21 62 311,7 706 $ 796.580.000 $ 802.329.000 -$ 5.749.000 9,5 $ 110.000 $ 7.512.000 $ 7.458.000 1% -$ 54.000
AAA0091TBFT KR 13 61 74 21 62 955,8 2525,4 $ 3.040.796.000 $ 3.025.256.000 $ 15.540.000 9,5 $ 110.000 $ 28.630.000 $ 28.778.000 -1% $ 148.000
AAA0091EOFT KR 13 56 41 21 62 406 776,9 $ 1.258.196.000 $ 1.242.701.000 $ 15.495.000 9,5 $ 110.000 $ 11.696.000 $ 11.843.000 -1% $ 147.000
AAA0091DYBS KR 13 58 23 21 62 1330 2032 $ 3.985.482.000 $ 3.934.725.000 $ 50.757.000 9,5 $ 110.000 $ 37.270.000 $ 37.752.000 -1% $ 482.000
AAA0091CRMR KR 13 61 15 21 62 494 3877,19 $ 3.120.613.000 $ 3.105.253.000 $ 15.360.000 9,5 $ 110.000 $ 29.390.000 $ 29.536.000 0% $ 146.000
~ 84 ~
Figura 15: Predios posible detrimento.
Bajo esa condición en la figura 12 y tabla 14, se encuentran los predios que muestran el valor del
avalúo calculado y el impuesto calculado mayor que el valor del avalúo catastral y el impuesto de
hacienda, por consiguiente estos 6 predios que se muestran en la figura 12 de color rojo son los
que presentan un posible detrimento.
Tabla 24: Predios con posible detrimento.89
89 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014.
-20000000%
-10000000%
0%
10000000%
20000000%
30000000%
40000000%
50000000%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
DIFERENCIA IPU HACIENDA VS IPU CALCULADO
% Diferencia
Chip Direccióncodigo_
destino
destino_
hacenda
rio
Areá
Terreno
Areá
ConstruidaValor_Avalúo Catastro Vr. Avalúo.Cal Dif.Av.Catas.Calc
Tarifa Plena x
1000.CalAjuste Calc Ipu Calculado
IMPUESTO
HACIENDA%
Posible
Detrimento
AAA0091EOHY CL 57 13 61 21 62 517,9 1007,8 $ 1.626.971.000 $ 1.643.231.000 -$ 16.260.000 9,5 $ 110.000 $ 15.501.000 $ 15.346.000 1% -$ 155.000
AAA0160HFOM KR 13 55 61 21 62 370,9 530 $ 1.267.067.000 $ 1.277.231.000 -$ 10.164.000 9,5 $ 110.000 $ 12.024.000 $ 11.927.000 1% -$ 97.000
AAA0091ESZM KR 13 54 27 21 62 718,7 1123,93 $ 2.580.174.000 $ 2.599.870.000 -$ 19.696.000 9,5 $ 110.000 $ 24.589.000 $ 24.402.000 1% -$ 187.000
AAA0091MEUZ KR 13 53 32 21 66 936 2659,67 $ 5.085.100.000 $ 5.110.750.000 -$ 25.650.000 6,5 $ 0 $ 33.220.000 $ 33.053.000 1% -$ 167.000
AAA0091DPLW CL 60 BIS 13 27 21 62 23 23 $ 43.112.000 $ 43.537.000 -$ 425.000 8 $ 0 $ 348.000 $ 345.000 1% -$ 3.000
AAA0091DBXR KR 13B 60 52 21 62 311,7 706 $ 796.580.000 $ 802.329.000 -$ 5.749.000 9,5 $ 110.000 $ 7.512.000 $ 7.458.000 1% -$ 54.000
~ 85 ~
Tabla 25: Resumen De Los Predios Con Posible Detrimento90
Repasando los gráficos y cifras anteriores para los predios objeto de estudio en el corredor
comercial de la carrera 13 de la localidad de Chapinero, la ciudad pudo haber dejado de percibir
por concepto de impuesto predial unificado (IPU) un valor aproximado de $1’010.000, como se
observa en la tabla 15, donde se observa la comparación del impuesto generado por Hacienda
Distrital, el impuesto calculado, el cual refleja una leve variación entre lo cobrado y el posible
detrimento. Esto debido a que la zona de estudio es un área consolidada y con pocas variaciones
en los últimos años.
11.4.5- Proyectos de Infraestructura a Futuro Sobre el Corredor Comercial.
Sobre el corredor comercial de la carrera 13 cruzara una parte de la primera línea del metro, pues
es un proyecto de transporte masivo que busca mejorar la movilidad de la ciudad y su construcción
ha sido objeto de debates y estudios desde 1950. Donde los recursos quedaron aprobados en el
cupo de endeudamiento por el Concejo de Bogotá desde el año 2013, este convenio tiene una
duración de siete (7) años y al mismo se podrán adicionar los recursos Nación — Distrito pactados
en los concejos nacionales de políticas económicas y sociales (CONPES)91 de cofinanciación para
el proyecto de la Primera Línea del Metro de Bogotá.
Retomando el corredor comercial de la zona de estudio, ahí se encuentran 2 estaciones de la
primera línea las cuales son la Santo Tomás en la calle 57 y plaza Lourdes en la calle 63 como se
observa en el mapa, esto generará cambios de mucha importancia a nivel del valor y uso del suelo.
Este efecto tendrá un impacto mucho más notable en la estación de la calle 57, porque a pesar de
ser subterránea necesita espacio para su ingreso a la misma, lo que causa la compra de los predios
que son necesarios para abrir el espacio suficiente para dicha estación. No pasa lo mismo con la
estación de la plaza de Lourdes, ya que cuenta con el espacio suficiente para dicha operación.
En la actualidad ya se comenzó con la adquisición predial y según el director del Instituto de
Desarrollo Urbano (IDU), William Camargo “Estamos solicitando avalúos a Catastro, a la fecha ya tienen
100 avalúos y 250 en curso para la primera etapa y tenemos una programación para estar ofertando alrededor de
955 predios, de aquí al mes de septiembre-octubre de 2015. Estamos haciendo un proceso de pedagogía Catastro,
IDU y Transmilenio que busca pagar el precio justo basado en el avalúo comercial que responde a la realidad del
mercado”92.
90 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014. 91 Concejo nacional de políticas económicas y sociales-CONPES, fue creado por la Ley 19 de 1958. Ésta es la máxima autoridad
nacional de planeación y se desempeña como organismo asesor del Gobierno en todos los aspectos relacionados con el desarrollo
económico y social del país. 92 Tomado de: www.intranet.idu.gov.co
Categoria
Predios#. Predios
Codigo
Destino
Destino
Hacendario
Areá
Terreno
Areá
Construccion
Vr_Avalúo
CatastroVr. Avalúo.Cal
Impuesto
Hacienda
Impuesto
Calculado
Posible
Detrimento
Posible
Detrimento
/M2
Comercio En
Corredor
Comercial
6 21 62,66 10548,4 29541,93 $ 40.680.833.000 $ 40.582.560.000 $ 369.719.000 $ 368.709.000 $ 1.010.000 $ 96
~ 86 ~
Mapa 11: Ubicación De Las Estaciones.93
Concluyendo se corrobora la veracidad de la información suministrada por la UAECD en el
proceso de actualización vigencia 2014, dado que el resultado del ejercicio no fue muy diferente
del proporcionado por la entidad auditada, lo cual deja ver el mejoramiento del manejo de la
información, pero sin dejar de lado que aún existen asuntos que no son muy claros en la evaluación
valuatoria como la no visita a los predios que entran en la muestra de puntos de investigación, la
desactualización de las fotos de cada predio muestra y de la base de datos de ofertas (OIC).
Por otro lado se ratifica la falta de interacción entre las entidades como en este caso la UAECD Y
LA SHD donde se no se mantiene actualizada la información de una entidad a otra y esto genera
que la calidad del proceso predial para predios como el del aeropuerto presente detrimento y esto
a su vez sea una perdida presupuestal para la ciudad.
93 Fuente: Propia según Base de Datos Alfanumérica de la UAECD Vigencia 2014. ArcGIS.
~ 87 ~
8- CONCLUSIONES
La SHD no cruzó la información suministrada por el Concesionario OPAIN S.A. contra
los contratos de arrendamiento lo cual evidencia una falta de control y seguimiento, según
observaciones de esta Contraloría en el presente informe, ya que en la entidad no reposa
copia de los contratos de arrendamiento.
La falta de cruce de información afecta la confiabilidad y veracidad de la documentación
presentada, hecho que conlleva a que la SDH deba tomar los correctivos necesarios para
desarrollar con efectividad los procesos de fiscalización en cuanto tiene que ver con el
impuesto predial unificado.
Por la incorrecta liquidación, verificación, falta de seguimiento y pago de Impuesto Predial
Unificado de los predios de la Aeronáutica Civil a cargo de los Concesionarios OPAIN
S.A. y CODAD S.A, se generó un detrimento al patrimonio por valor de cuatro mil treinta
y cuatro millones setecientos tres mil pesos ($4.034.703.000); más los intereses y sanciones
que calcule la administración.
La no liquidación cobro del Impuesto Predial Unificado del predio ubicado en la ciudad de
Bogotá con nomenclatura oficial Avenida Calle 24 # 103 B – 77, se generó un detrimento
al patrimonio por valor de cuatrocientos doce millones setecientos ochenta y dos mil pesos
($412.782.000).
La no entrega de los actos administrativos que rectifican los avalúos catastrales por parte
de UAECD por no tener según la entidad la capacidad administrativa y tecnológica de
entregar copia del acto administrativo que modificó el avalúo catastral a cada predio.
Diferente es comunicar de la rectificación a notificar de la decisión en debida manera. Y
esto conlleva a que un avalúo catastral objeto de rectificación en la misma vigencia, afecta
la base mínima de liquidación del impuesto predial unificado, trasladando al contribuyente
una declaración por valor diferente al que realmente corresponde.
Se evidencio por parte de la Contraloría de Bogotá D.C, una presunta omisión en la
conservación y custodia del acto administrativo la Resolución número 2012-45347, por
parte de la UAECD, por medio de la cual se modificó el valor del metro cuadrado de terreno
para el predio con CHIP AAA0065UHEA, La entidad no tomo las medidas necesarias para
la conservación de su actuación administrativa (Resolución) ya que los programas
implementados con este fin presentaron fallas tecnológicas, lo que evidencia fallas en los
protocolos de seguridad de información.
Se observó en la visita a campo que el corredor comercial es una zona tipo 6, es decir
comercial, teniendo en cuenta que en la mayor parte de su territorio se encuentra presencia
de comercio formal e informal y de prestación de servicios.
~ 88 ~
Se evidenció que hubo demolición individual de viviendas existentes, de forma aleatoria,
y se sustituyeron por edificaciones de mayor altura de 6, 10 y hasta 20 pisos, como
expresión de la presión del mercado inmobiliario. Se genera entonces embotellamiento y
congestión, en la medida en que no se prevén las necesarias áreas para peatones, vehículos
y parqueaderos presentándose déficit de áreas libres.
La alta presencia de establecimientos educativos de nivel superior, de oficinas, de
equipamientos, de empresas, de industria, de comercio y finanzas, hacen que el uso del
suelo sea altamente dinámico, de esta manera se observan cambios permanentes en los
lugares aledaños y en la dinámica de la gente, un ejemplo es la transformación de locales
comerciales de ropa, en bares, este hecho hace que el movimiento de personas aumente
especialmente en la noche, en algunas oportunidades genera la presencia de vendedores
ambulantes de comidas y dulces y hace que en el lugar aumente la contaminación visual y
auditiva, se presente escasez de parqueaderos y se profundice en la desorganización del
transporte público.
Una vez efectuada la consulta en el sistema FOCA, se evidenció la falta de información en
la UAECD frente al número de ofertas registradas por el equipo auditor y la actualización
del mismo sistema en cuanto a que las ofertas y las fotografías que usan para la elaboración
de los avalúos son antiguas.
Teniendo claro que el catastro es multifinalitario, y las diferentes entidades se alimentan
de esta información para crear proyectos de inversión social y económica, la entidad a pesar
que ha mejorado en la calidad de la información aún existe disparidad en la misma.
Como resultado de esta auditoria se obtuvo que para los predios objeto de estudio del
corredor comercial carrera 13 existe un posible detrimento por un valor de $1’010.000, lo
cual es una afectación muy leve al fisco de la ciudad.
Dentro del desarrollo de la pasantía se detectó un problema con la articulación de datos
entre las diferentes entidades de orden distrital y nacional, dado que no se encontró la
información unificada, de esta manera se evidencio que cada entidad maneja sus propias
bases de datos y es difícil la interacción de información entre las mismas, como es el caso
de la UAECD con la secretaria de hacienda, donde la unidad catastral realiza cambios que
alteran el valor catastral del predio y no notifica a la secretaria para que tenga en cuenta
esa alteración y así realizar un correcto cobro del impuesto predial.
Como futuros Ingenieros Catastrales y Geodestas, este trabajo de grado demuestra la
importancia y valor técnico-científico que posee esta profesión en el contexto del manejo
de la información, en la planificación, uso de herramientas tecnológicas, conocimientos en
los procesos y análisis de resultados, como lo viví en la pasantía donde la geomatíca,
sistemas de información geográfica y catastro fueron de vital importancia para el desarrollo
de mi desempeño en la Contraloría de Bogotá D.C.
~ 89 ~
9- BIBLIOGRAFIA
Universidad Distrital de Bogotá Francisco José de Caldas, Facultad de Medio Ambiente y
Recursos Naturales. (2010). Acuerdo 001 de 2010 [En línea]. Bogotá D.C., Colombia: Disponible en: http://gemini.udistrital.edu.co/comunidad/dependencias/facultades/medioambiente//Documentos/Secretaria-Academica/MODALIDADES%20DE%20GRADO%20final%20%2022%20DIC%2020101.pdf
[2012, 25 de Abril] Contraloría de Bogotá D.C. (2012). Reseña Histórica. [En Línea]. Bogotá D.C., Colombia:
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Contraloría de Bogotá D.C. (2010). Propósitos de la Contraloría de Bogotá en torno a La calidad. En Manual de la calidad de la Contraloría de Bogotá, D.C. (pp 5-6). Bogotá D.C., Colombia.
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