anexo del reparto de carga y beneficios estudio de … · pbx 320 38 03 - [email protected] anexo...
TRANSCRIPT
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 1
PBX 320 38 03 - [email protected]
ANEXO DEL REPARTO DE CARGA Y BENEFICIOS
ESTUDIO DE MERCADO
Precios de venta y construcción de vivienda y comercio
La valoración de los aprovechamientos se ha basado en precios de venta / metro cuadrado
construido, de diferentes productos inmobiliarios y sus costos derivados, así como del
precio de referencia regulado para la VIS en Colombia. Para establecer estos datos, se
consultaron varias fuentes entre las cuales se encuentra la información de proyectos
inmobiliarios similares y cercanos a la ubicación del Plan Parcial de Renovación Urbana
Dispapeles, así como consulta a publicaciones especializadas como Construdata y Galería
Inmobiliaria. De acuerdo con esto, los insumos finales para la valoración de los
aprovechamientos y para la construcción del sistema de reparto de cargas y beneficios, son
los siguientes:
Proyecto de referencia para precios de vivienda tipo VIS de similares
características y localización
1. PROYECTO CENTENARI CONSTRUCTORA COLPATRIA
Ubicado en la Calle 17 No. 20-50 sector Paloquemao, Bogotá, corresponde a un
proyecto de 7 torres de 13, 14 y 20 pisos; edificios comunales con BBQ, zona de juegos
para niños, circuito de trote, sala de reuniones, salón de niños, lobby a doble altura y
zonas comunes.
Calle 17 No. 20-50 Paloquemao, Bogotá.
Tipos de apartamentos
CENTENARI LIVING.
Apartamento tipo B desde $130.000.000
Área total construida: 35.89 m².
Área privada: 30.80 m²
CENTENARI STUDIO.
Apartamento tipo A desde $109.000.000
Área total construida: 23.04 m².
Área privada: 19.85 m².
Los apartamentos se entregan en obra gris, aplica subsidio familiar de vivienda y beneficio
a la tasa Mi Casa Ya, los precios de los apartamentos tipo B corresponderán a 135
SMMLV a la fecha de entrega del inmueble.
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 2
PBX 320 38 03 - [email protected]
Imágenes de referencia del proyecto.
Información consultada de la página web del proyecto, el día 20 de diciembre de 2018.
Esta puede ser consultada en el siguiente link.
https://www.constructoracolpatria.com/proyectos/vivienda/centenari/472
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 3
PBX 320 38 03 - [email protected]
Proyecto de referencia para precios de vivienda tipo VIS y NO VIS de
similares características y localización
2. PROYECTO SABANA CENTRAL CONSTRUCTORA POLARIS
Ubicado en la Carrera 18 Nro. 14 – 04 en Bogotá se construyen dos torres de
Apartamentos, Oficinas Y Centro Comercial. Sabana Central, es un proyecto con
apartamentos de 1, 2, y 3 habitaciones desde 37.1² hasta 81.13m² área total construida.
Carrera 18 Nro. 14 - 04, Bogotá
Tipos de apartamentos
Apartamento tipo D desde $ 185.000.000
Área total construida: 37.1m².
Área privada: 32.37 m²
Los apartamentos se entregan terminados.
Imágenes de referencia del proyecto.
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 4
PBX 320 38 03 - [email protected]
Información consultada de la página web del proyecto, el día 20 de diciembre de 2018.
Esta puede ser consultada en el siguiente link:
http://www.polarisconstructora.com/proyecto/nuevo/sabana-central
Proyecto de referencia para precios de vivienda tipo NO VIS de similares
características y localización
3. PROYECTO TORRE ESTACIÓN CONSTRUCTORA CAPITAL
Ubicado en la Calle 15 No. 17 - 28 en Bogotá se construyen dos torres, una de 37 y otra
de 40 pisos. TORRE ESTACIÓN, es un proyecto con apartamentos de 1, 2, y 4
habitaciones desde 48.8m² hasta 80.25m² área total construida.
Calle 15 No. 17 - 28, Bogotá.
Tipos de apartamentos
Apartamento tipo E desde $ 452.900.000
Área total construida: 80.25 m².
Área privada: 74.52 m²
Los apartamentos se entregan terminados.
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 5
PBX 320 38 03 - [email protected]
Imágenes de referencia del proyecto.
Información consultada de la página web del proyecto, el día 20 de diciembre de 2018.
Esta puede ser consultada en el siguiente link.
https://www.constructoracapital.com/proyecto/2/bogota-y-alrededores/centro/148/torre-
estacion
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 6
PBX 320 38 03 - [email protected]
Proyecto de referencia para precios locales comerciales de similares
características y localización
4. PROYECTO USATAMA RESERVADO
Usatama Reservado es un edificio de 130 apartamentos y 28 locales comerciales, el
proyecto está ubicado en la Cra. 29 A BIS # 22 C 35/45, primer piso sobre la carrera 30 y
cra. 29.
Ubicación Cra. 29 A BIS # 22 C 35/45, primer piso sobre la carrera 30 y cra. 29
Tipos de locales
Locales sobre la Carrera 30 desde $11.340.000
Cuenta con locales hacia la Cra, 30 de áreas de 44.56, 54, 66,67 M2, y más metros
uniendo varios locales, el M2, en ventas es de $11.340.000; en Arriendo de $65:000 más
IVA el M2.
Locales sobre la Carrera 29 desde $10.000.000
También cuenta con Locales hacia la Cra.29 mirando a los conjuntos de Usatama, áreas
de 40, 54, 66 o más M2, el M2 en Ventas es de $10.000.000 y en Arriendo $ 45.000 más
IVA el M2.
Imágenes de referencia del proyecto.
Información consultada de la página web del proyecto, el día 20 de diciembre de 2018. Esta
puede ser consultada en el siguiente link.
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 7
PBX 320 38 03 - [email protected]
http://www.promotoraconvivienda.com/usatama-reservado.html
Adicionalmente el valor de los locales fue solicitado por correo electrónico y enviado por
área de ventas del proyecto el día el 12 de junio del 2018.
RESUMEN ESTUDIO DE MERCADO PRECIOS DE VENTA DE VIVIENDA Y
COMERCIO
Teniendo en cuenta que el proyecto se desarrolla en uso residencial VIS principalmente, de
renovación urbana y que según las disposiciones del Decreto Distrital 1077 de 2015
(ARTÍCULO 2.1.1.1.11.5.) se establece un valor tope de 175 Salarios Mínimos Legales
Vigentes –SMMLV para la VIS en proyectos de renovación urbana, se obtiene un valor de
venta de la vivienda aproximado de $ 144.920.300 tomando el valor del salario mínimo a
2019. Ahora bien, en función un área promedio de vivienda VIS de 37,1 m2, se estimó un
valor de venta de referencia por metro cuadrado construido de $ 3.906.208. Como se
mostró anteriormente, además del precio VIS normado, el estudio de mercado tomó en
cuenta los valores de referencia de las VIS y NO VIS de tres proyectos de vivienda ofertados
en la zona circundante. Para el comercio local, en función de productos similares en el
mercado, se estableció un valor de venta de $ 10.670.000 por m2, tomando como referencia
los precios de mercado del proyecto Usatama Reservado, un referente ubicado en la zona
de influencia de desarrollo del proyecto de renovación urbana Dispapeles que cuenta con
zonas comerciales muy similares a las propuestas y sobre la carrera 30.
Estudio de mercado zona comercial Precios de referencia
USATAMA RESERVADO Fuente: Cotización de precios a este proyecto
Zona Comercial Precio metro cuadrado comercio Cra 30. $ 11.340.000
Precio metro cuadrado comercio Cra 29. $ 10.000.000
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 8
PBX 320 38 03 - [email protected]
Precio promedio m2 comercio zona del
proyecto $ 10.670.000 $ 10.670.000
Estudio de mercado usos residenciales VIS Precios de referencia
PRECIO VIS A 2019 Decreto Distrital 436 de 2006
VIS Tipo 1 Apartamento tipo 1 $ 111.795.660
Área privada (m²) 37,10
Precio promedio m2 apto tipo 1 $ 3.013.360 $ 3.013.360
PROYECTO CENTENARI CONSTRUCTORA COLPATRIA
VIS Tipo 2 y 3 Apartamento tipo B $ 130.000.000
Área privada (m²) 35,98
Precio promedio m2 apto tipo 2 $ 3.613.118 $ 3.613.118
Estudio de mercado usos residenciales NO VIS Precios de referencia
PROYECTO TORRE ESTACIÓN CONSTRUCTORA CAPITAL
NO VIS (tipo 4) Apartamento tipo D con acabados $452.900.000
Área privada (m²) 80,25
Precio promedio m2 apto tipo 4 con acabados $ 5.643.614
$
5.643.614
Precio promedio m2 apto tipo 4 sin acabados $ 4.797.072 $ 4.797.072
Referencia normativa VIS SMMLV Salario mínimo 2019 Valor aproximado
Precio VIS regulado 175 $ 828.116 $ 144.920.300
Precio M2 VIS Regulado aprox. (vivienda de 37.1 m2) $3.906.208
Fuente: URBANOS S.A.S. 2019 – Estudio de mercado.
PRECIOS DE CONSTRUCCIÓN
Para la toma de los valores de referencia asociados a los costos de construcción se utilizó
el apartado de Índices de Costos elaborado por LEGIS SA en la revista Construdata, en la
cual cada mes Construdata procesa los presupuestos completos para diferentes tipos de
construcciones, con el objetivo de investigar la evolución de los costos en conjunto. Los
costos de construcción tomados en esta sección fueron consultados de la edición 189,
diciembre de 2018 – febrero de 2019 de la revista Construdata ISSN 0121 – 5663.
Así pues, los datos aquí mostrados fueron tomados y aproximados de dicha revista,
teniendo en cuenta las siguientes definiciones propias de ellos.
P R ED I O P L AN P AR C I AL D E R EN O V AC I Ó N U R B AN A – D EC R E TO 6 2 1 D E 2 0 1 6
Grupo Formulador Carrera 13 No. 32 – 93 Oficina 413 Torre 3 9
PBX 320 38 03 - [email protected]
“Costos directos: Estos se refieren a todos los costos exclusivos del trabajo de campo
(materiales mano de obra y herramienta).
Costos totales: Suma los costos directos e indirectos (impuestos, garantías, conexión,
conexión de servicios públicos, honorarios, etc.). No incluye costos financieros, de
comercialización y ventas, de gerencia de proyectos ni de lote.” (S.A., Ed. 189 Diciembre
de 2018 a febredo de 2019. ISSN 0121-566).
Para calcular los valores de referencia de la vivienda VIS se tomó, como ya se dijo los
valores de referencia de Construdata para un proyecto multifamiliar de cinco pisos sin
ascensor y con este datos se hizo una proyección del precio aumentándolo en un 30%
teniendo en cuenta de los mayores costos que requieren un edificio multifamiliar de
mayor altura, de 25 pisos el cual necesariamente debe llevar asesor y una cimentación
más profunda. Así mismo para el valor de referencia de la vivienda NO VIS se tomaron
los costos de un edificio modelo multifamiliar de vivienda NO VIS de 12 pisos con
ascensor y se hizo de igual manera una proyección del valor con un incremento del 30%
teniendo en cuenta que para un edificio de 25 pisos se requiere mayores costos, no solo
un ascensor sino dos o más y estos con mayor capacidad, así como un diseño
estructural más complejo.
Con respecto al área comercial, esta al estar incorporada en el mismo edificio propuesto
en el primer piso de la torre con acceso desde la carrera 30, se hizo un cálculo
aproximando los valores de los costos de construcción de las viviendas VIS Y NO VIS
del edificio, como un promedio del valor proyectado para cada una de estas.
Costos de Construcción
Valor de referencia Construdata m2 m2
Referencia Costos directos Costos totales
Multifamiliar VIS (sin ascensor) $ 954.088 $ 1.097.201
Multifamiliar NO VIS $ 1.823.566 $ 2.097.101
Comercio Local* $ 1.388.827 $ 1.597.151
Aproximación de precios de construcción Torre Dispapeles
m2 m2
Referencia Costos directos Costos totales
Multifamiliar VIS (25 pisos con asensor) $ 1.240.314 $ 1.426.361
Multifamiliar NO VIS $ 1.823.566 $ 2.097.101
Comercio Local* $ 1.531.940 $ 1.761.731 Fuente: Cálculos propios con base en Construdata LEGIS S.A. Ed. 189 Diciembre de 2018 a
febrero de 2019. ISSN 0121-5663
Los demás costos, costos financieros, de comercialización y ventas, de gerencia e
interventoría etc. Hacen parte de los costos indirectos del PPRU Dispapeles y son
desarrollados en el apartado de Costos indirectos en el DTS.