spanish housing bubble
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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
ANÁLISIS DE problemas Excedente de stock Demanda débil Endeudamiento
TENDENCIAS Sareb Precio Inversión extranjera Alquiler Acceso al crédito
EMPRESAS Y ESTRATEGIAS Estratégias Caso Martinsa Fadesa
INTRODUCCIÓN 1/3
Recorrido de la vivienda en España: 1979-2005 1979-1985 : Caída del 35% en el precio en 5 años Paro : 4,7% en 1976 al 21,1% en 1985
1985-1992: 1988 : lncremento del 10% en construcción (7%PIB) Incremento tasa de ocupación en construcción : 11,2%
1992-1996: Bajada ininterrumpida del precio de la vivienda (15% en
términos reales) 1996-2005: Advertencia de la existencia de una burbuja
↓ Liquidez
↑ Euribor
↓ Preventas
↓ Visados
↑ Sobreoferta
↓ Precios
↓ Accesibilidad crédito
↑ Esfuerzo Familiar
↑ Insolvencia
↑ Morosidad
↓ Riqueza
↑ Paro
↑ Liquidez
↓ Euribor
↑ Preventas
↑ Visados
↑ Accesibilidad crédito
↓ Esfuerzo Familiar
↓ Insolvencia
↓ Morosidad
↑ Riqueza
↓ Paro
↑ Sobredemanda
↑ Precios
INTRODUCCIÓN 2/3
CREACCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (…2007) El sector de la construcción = Locomotora económica de España
(gran % del PIB). Información sesgada:
• Expectativas de revalorización + Especulación• Aumento precios• Sobreoferta
Peso de la construcción en el PIB
INTRODUCCIÓN 3/3
CREACCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (…2007) Factores influyentes:
Emancipación baby boom (incremento demanda) Pertenencia Eurozona (bajos tipos de interés al financiarse)
Consecuencias: Aumento vivienda construida Crecimiento deuda hipotecaria Incremento precios Disminución desempleo
Criterio Social
no voy a vender por menos de la hipotecaalquilar es tirar el dinero
el precio de la vivienda nunca baja
no voy a vender por menos de lo que me costó
la vivienda siempre sube a largo plazo
dan hipoteca a todo el mundo
mete los gastos, el coche y los muebles en la hipoteca
ANÁLISIS DE PROBLEMAS
1. Excedente de Stock
2. Demanda débil & Desempleo
3. Endeudamiento
4.Morosidad
5.Corección de los Precios
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
1. EXCEDENTE DE STOCK
Viviendas iniciadas viviendas Terminadas Entre 2004 y 2006, las iniciadas superaron las terminadas (+117miles)
A partir 2007, se invierte las tendencias (las terminadas superan la iniciadas)
Las terminadas en 2012 representan 26% de las terminadas en el 2007
Stock El stock de vivienda crece hasta 2009 y empieza a estabilizarse
Alcanza un total de 3.280.000 de viviendas (1ª y 2ª maño)
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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Viviendas Iniciadas Viviendas Terminadas Stock Viviendas nuevas
1.304.000 despidos en el sector de la construcción (07/11)
Paro nacional en 2011: 23%, 2012 : 26,6%
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
2. Demanda débil : Desempleo
España tiene uno de los niveles más alto de paro de la U.E.
Debilita la creacción de hogares
Debilita el accesoal crédito
La demanda va a caer un 38% debido a la estructura de la pirámide de población: Pasando de 10.983.000 (25 a 39 años)
6.846.000 personas entre 10 y 24 añosque serán los futuros demandantes
Paro de 26,6% en 2012
Mayor dificultad al cumplir las garantías de solvencia de adquisición del crédito.
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
2. Demanda débil
Deuda Pública– 2011
• 75,9% PIB (+9,2%/2010)
• Gastos Públicos: 58,3%(+4,4%/2010)
– Aumento de la deuda externacon Alemania y Francia
Deuda Privada– 2011
• 1.255.386 millones (-4%)
Deuda Hogares– 2011
• 870.960 millones (-3%)
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
3. endeudamiento
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Jul-
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Empresas (a) (en miliones de €) Hogares (en miliones de €)
Estado (en miliones de €)
• Tasa de Morosidad– 2012
• Inmobiliarias : 27%• Construcción: 24%• Hogares : 2,5%
• Reformás– Ley hipotecaria le permite
al adquirir a 50% del precio de la subasta si nadie la quiere.
– No hay dación en pago– Desahucios
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
4. Morosidad
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Hogares para adquisicion de viviendas
Construcción
Actividades inmobiliarias
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
5. Corrección de los precios
Los precios de venta bajaron de 35% entre 2007 y 2012 en términos nominales y 44,6% en términos reales.
Los precios del alquiler bajaron el 20% entre 2007 y 2012.
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Precio de la vivienda (€/m2)
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2008 2009 2010 2011 2012
Variación Anual precio de Venta (€/m2)
Variación Anual precio de Alquiler (€/m2)
ANÁLISIS DE PROBLEMAS:
5. Corrección de los precios
1995 2000 2005 2010
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Esfuerzo de las familias
Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar en años
Esfuerzo teórico anual sin deducciones en %
Sueldo medio 21 883 €
Despues de impuestos 16 800 €
Sueldo Mensual 1 400 €
Precio promedio de la Vivienda 201 850 €
Impuesto, notario, etc. (10%) 20 185 €
Precio Total de la Vivienda 222 035 €
Esfuerzo en 2008 (en años de salario) 13,2
Esfuerzo de trabajador varón en España 8,3
Esfuerzo de trabajador varón en Reino Unido 5,86
42%
Un trabajador en España debe trabajar 8.34 años contra 5,86 en Reino Unido (+42%) para pagar un piso medio.
Cálculo del esfuerzo para comprar unavivienda.
Diagnóstico
Tendencias
1. SAREB
2. La Inversión Extranjera
3. El Acceso al Crédito
4. El Alquiler
Receptor de inmueble y suelos (activos tóxicos) de los bancos cuyo valor supera 100.000 €
Su activo total no superará90.000 millones €
Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.
Tendencias:
1. SAREB
En 2011, el 6% de las compras de viviendas se hicieron a extranjeros con fines turísticos.
Viviendas de Costa
Valencia+Andalucía+Cataluña>50% del stock de viviendanueva.
Concesión del permiso de residencia para compras > 160.000€.
Tendencias:
2. Inversión Extranjera
Estado del stock de viviendas nuevas destinadas a compradores
N° de operaciones de crédito descendió de 1.342.000 a 282.000 (-79%)
Las hipotecas han bajado de 188.000 millones € en el 2007 a 29.000 millones € en el 2012 (-85%)
Esto se debe en parte a la dificultad de financiación de las familias españolas que se encuentran altamente endeudadas y con una renta disponible bruta estancada con una ligera tendencia a disminuir (o al paro).
Tendencias:
3. Acceso al Crédito
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1,600,000
Hipotecas vivienda
Número Importe (millones de €) Interés hipotecario en % EURIBOR
Tendencias:
3. Acceso al Credito
A partir de 2005, endeudamiento privado de las familias > renta disponible bruta
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Renta Disponible Bruta Deuda Privada
Tendencias:
4. Alquiler
INQUILINO• Da una opción mientras
pospone la compra.
• Al inquilino le da igual que el precio de la casa baje
• Oportunidad de negociar el precio de alquiler o buscar otra vivienda
• El inquilino se ahorra el gasto de transmisión (IVA o ITP) y de reparación.
PROPIETARIO• No Venta Alquiler
• No hay demanda de compra
• Aumento de la oferta del alquiler > aumento de la demanda del alquiler
• Asimetría de informaciónen favor de los dueños
• Nuevas normas de protección de proprietario
Empresas y Estrategias
Considerando la sobreproduccion de vivienda debido a la crisis, el endeudamiento, la tasa de paro, una demanda interna débil, deuda pública,… las empresas decidieronadoptar ciertas líneas estratégicas:
1. Subcontrataciones2. Internacionalización3. Fusiones, adquisiones
Empresas y Estrategias:
1. Subcontratación
Reducción de los costes y del capital invertido.Aprovechar la especialización del proveedor del servicio subcontratado.Gestión de grandes proyectos.
Al conseguir la máxima flexibilidad de suestructura, desarrollando una política desubcontratación de trabajos y limitando supapel al ensamblaje de los trabajosexternalizados, las empresas se vuelven engestoras técnicas de grandes proyectos.
Empresas y Estrategias:
2. Internacionalización
Crecimiento considerable en el negocio de las carteras de lasconstructoras en el exterior: 2009: 25.712 M€ (+12,5%) 2010: 28.927 M€ (+20 %) 2011: 34-600 M€ (+19,5%) 2012: 39.700 M€ (+13 %)
Las cinco constructoras de mayor dimensión concentran más de 80% de la facturación en el exterior. La diez primeras casi el 97%.
Empresas y Estrategias :
3. Fusiones, adquisiciones
El negocio inmobiliario fue el primer paso en el proceso de diversificación para las constructoras, incluyendo gestión, construcción y comercialización de viviendas.
Aumentan el peso de unaactividad más segura y másrentable : gestión del alquiler.
Reducción del riesgo global. Saturación del negocio tradicional. Reforzamiento de la posición
competitiva mediante labúsqueda de sinergias (de ventaoperativa, de dirección, financierade inversiones).
Conocimiento y cartera declientes.
Otras empresas ya estánmontadas, no falta tan inversióninicial.
Empresas y Estratégias
Ejemplo de una inmobiliaria
MARTINSA
FADESA
Resultados
Balance
Existencias
Internacionalización
Sintésis
Empresas y Estrategias
Resultados Negativos
• Caída de la cifra de negocio-72% entre 2010 S1 y 2012 S1
• Margen de explotación negativo
MARTINSA
FADESA
• Resultados negativos- 317 millones € (2012 S1)
Empresas y Estrategias
Balance - Endeudamiento
Suspensión de Pago
Patrimonio Neto negativo (acumulación de pérdidas)
Desacelaración de la acumulación de pérdidasReconversión de Deuda de Corto a Largo Plazo
MARTINSA
FADESA
Empresas y Estrategias
Gestión de las Existencias
Disminución del excedente de viviendas
• Dejar de construir
• Vender a extranjeros
• Alquilar
• Gestionar los suelos a largo plazo
Empresas y Estrategias
Internacionalización
Número de transacciones
Número de transacciones
2012 S1
Crecimiento PIB Polonia en 2011
MARTINSA
FADESA
Empresas y Estrategias
Lo Que Tiene Que Hacer
MARTINSA
FADESA
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