modulo 4 - valuación - miguel pato - pgi 2014

Asunción del Paraguay – 25/09/2014

Miguel Pato

Valuación

Miguel Patomiguel.pato.reg@gmail.com

Agenda

Qué significa valuar? Para qué valuamos una propiedad? Cómo es el proceso de valuación? Guía metodológica Ejemplos de aplicación

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Qué es Valuar?

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Para qué valuamos una propiedad?

Referencia para comprar, vender o alquilar

Obtener financiación o aceptar una garantía

Calcular la base de un impuesto

Calcular una compensación por pérdida o daño

Alocar un precio de adquisición

Gestionar una cartera de inversiones5

Cómo es el proceso de valuación?

Definir el requerimiento

Identificar la propiedad a ser valuada

Analizar el mercado

Definir el “Highest and Best Use”

Hacer 3 aproximaciones al valor

Conciliar resultados y estimar el valor final

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Definir el Requerimiento

Comprender el uso que se le dará

Identificar el interés a ser valuado (propiedad, participación, fractional, renta, garantía, etc.)

Identificar la fecha de medición del valor

Establecer supuestos, restricciones y condiciones hipotéticas

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Identificar la Propiedad a Valuar

Física: Localización, tipología, terreno, tamaño de la construcción, antigüedad, estado, etc.

Legal: Situación, zonificación, etc.

Funcional: Layout, procesos, circulación, equipamiento, etc.

Económica: Ocupación, contratos, expensas, impuestos, etc.

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Cuáles son los generadores de valor?

Factores que influyen en el valor de mercado

Elementos clave de la propiedad en los que el comprador / vendedor basa su decisión

Tipos de generadores de valor: – Generales, para todo el mercado

– Específicos, para una tipología

– Propios, de la propiedad a valuar

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Analizar el Mercado

En qué mercado está la propiedad?

Cómo funciona?

Cuál es la demanda?

Contra quién compite?

Qué ventajas / desventajas tiene la propiedad?

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‐ Agentes Inmobiliarios

‐ Administradores de Propiedades

‐ Publicaciones especializadas

‐ Avisos en Diarios y en Internet

‐ Reportes en Internet

‐ Registros Notariales y Tributarios

‐ Municipalidad

Fuentes de Datos

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Factores a considerar:

‐ Demografía

‐ Economía

‐ Oferta / Demanda

‐ Vacancia

‐ Encuestas

‐ Absorción Neta

‐ Rentas / Precios

‐ Nuevas construcciones

‐ Tierra disponible

‐ Transacciones

Interpretación de Datos

Definir el “Highest & Best Use”

Qué entendemos por “Highest & Best Use?

Qué requisitos debe cumplir?

Qué tan potencial/real es este valor?

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Requisitos del “Highest & Best Use”

Legalmente permitido

Físicamente posible

Financieramente factible

Más redituable que el resto

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Hacer 3 Aproximaciones al Valor

A través de Ventas Comparables

A través del Costo de Reposición

A través de la Capitalización de Ingresos

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X Ventas Comparables

Elegir propiedades comparables

Buscar información sobre ellas

Homogeneizar la información para hacerla comparable

Ajustar valores referenciales por diferencias que sean mensurables

Estimar el valor de la propiedad

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X Costo de Reposición

Estimar el valor de la tierra como si estuviera vacante

Estimar el costo de reconstruirla incluyendo la ganancia del desarrollador

Calcular la depreciación por tiempo o desgaste con respecto a nuevo

Estimar el valor de la propiedad

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X Capitalización de Ingresos

Capitalización Directa (DC)

Se calcula el valor a partir del ingreso neto de un año estándar

Flujo de Fondos Descontado (DCF)

Se calcula a partir de una serie de ingresos netos anuales durante lo que dure la explotación y se considera el valor residual / costos de salida.

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X Capitalización Directa

Armar una base con rentas, expensas, impuestos y otros ingresos/egresos

Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI)

Calcular la tasa de capitalización x comparables (CR)

Estimar el valor de la propiedad = NOI/CR

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X Capitalización por Flujo de Fondos Descontado

Armar una base con rentas, expensas, impuestos y otros ingresos/egresos

Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI) y proyectarlo para un período

Calcular la tasa de capitalización x comparables (CR) y tasa de descuento (DR)

Estimar el valor de la propiedad = PV(NOI) + PVR

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VP = Valor PresentePVR = Valor Presente del Residual

Conciliar resultados y estimar el Valor Final

Se filtran los resultados de cada una de las 3 aproximaciones por su:

Veracidad

Relevancia

Consistencia

Aplicabilidad

Se determina un valor o un rango

Se emite un reporte de valuación

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Reglamentación que sirve de guía

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

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Ejercicio de Aplicación

Complejo ex BNTMariano Roque Alonso

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Definir el requerimiento Identificar la propiedad a ser valuada Analizar el mercado Definir el “Highest and Best Use” Hacer 3 aproximaciones al valor Conciliar resultados y estimar el valor final