modulo 4 - valuación - miguel pato - pgi 2014
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Asunción del Paraguay – 25/09/2014
Miguel Pato
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Agenda
Qué significa valuar? Para qué valuamos una propiedad? Cómo es el proceso de valuación? Guía metodológica Ejemplos de aplicación
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Qué es Valuar?
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Para qué valuamos una propiedad?
Referencia para comprar, vender o alquilar
Obtener financiación o aceptar una garantía
Calcular la base de un impuesto
Calcular una compensación por pérdida o daño
Alocar un precio de adquisición
Gestionar una cartera de inversiones5
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Cómo es el proceso de valuación?
Definir el requerimiento
Identificar la propiedad a ser valuada
Analizar el mercado
Definir el “Highest and Best Use”
Hacer 3 aproximaciones al valor
Conciliar resultados y estimar el valor final
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Definir el Requerimiento
Comprender el uso que se le dará
Identificar el interés a ser valuado (propiedad, participación, fractional, renta, garantía, etc.)
Identificar la fecha de medición del valor
Establecer supuestos, restricciones y condiciones hipotéticas
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Identificar la Propiedad a Valuar
Física: Localización, tipología, terreno, tamaño de la construcción, antigüedad, estado, etc.
Legal: Situación, zonificación, etc.
Funcional: Layout, procesos, circulación, equipamiento, etc.
Económica: Ocupación, contratos, expensas, impuestos, etc.
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Cuáles son los generadores de valor?
Factores que influyen en el valor de mercado
Elementos clave de la propiedad en los que el comprador / vendedor basa su decisión
Tipos de generadores de valor: – Generales, para todo el mercado
– Específicos, para una tipología
– Propios, de la propiedad a valuar
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Analizar el Mercado
En qué mercado está la propiedad?
Cómo funciona?
Cuál es la demanda?
Contra quién compite?
Qué ventajas / desventajas tiene la propiedad?
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‐ Agentes Inmobiliarios
‐ Administradores de Propiedades
‐ Publicaciones especializadas
‐ Avisos en Diarios y en Internet
‐ Reportes en Internet
‐ Registros Notariales y Tributarios
‐ Municipalidad
Fuentes de Datos
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Factores a considerar:
‐ Demografía
‐ Economía
‐ Oferta / Demanda
‐ Vacancia
‐ Encuestas
‐ Absorción Neta
‐ Rentas / Precios
‐ Nuevas construcciones
‐ Tierra disponible
‐ Transacciones
Interpretación de Datos
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Definir el “Highest & Best Use”
Qué entendemos por “Highest & Best Use?
Qué requisitos debe cumplir?
Qué tan potencial/real es este valor?
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Requisitos del “Highest & Best Use”
Legalmente permitido
Físicamente posible
Financieramente factible
Más redituable que el resto
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Hacer 3 Aproximaciones al Valor
A través de Ventas Comparables
A través del Costo de Reposición
A través de la Capitalización de Ingresos
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X Ventas Comparables
Elegir propiedades comparables
Buscar información sobre ellas
Homogeneizar la información para hacerla comparable
Ajustar valores referenciales por diferencias que sean mensurables
Estimar el valor de la propiedad
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X Costo de Reposición
Estimar el valor de la tierra como si estuviera vacante
Estimar el costo de reconstruirla incluyendo la ganancia del desarrollador
Calcular la depreciación por tiempo o desgaste con respecto a nuevo
Estimar el valor de la propiedad
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X Capitalización de Ingresos
Capitalización Directa (DC)
Se calcula el valor a partir del ingreso neto de un año estándar
Flujo de Fondos Descontado (DCF)
Se calcula a partir de una serie de ingresos netos anuales durante lo que dure la explotación y se considera el valor residual / costos de salida.
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X Capitalización Directa
Armar una base con rentas, expensas, impuestos y otros ingresos/egresos
Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI)
Calcular la tasa de capitalización x comparables (CR)
Estimar el valor de la propiedad = NOI/CR
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X Capitalización por Flujo de Fondos Descontado
Armar una base con rentas, expensas, impuestos y otros ingresos/egresos
Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI) y proyectarlo para un período
Calcular la tasa de capitalización x comparables (CR) y tasa de descuento (DR)
Estimar el valor de la propiedad = PV(NOI) + PVR
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VP = Valor PresentePVR = Valor Presente del Residual
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Conciliar resultados y estimar el Valor Final
Se filtran los resultados de cada una de las 3 aproximaciones por su:
Veracidad
Relevancia
Consistencia
Aplicabilidad
Se determina un valor o un rango
Se emite un reporte de valuación
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Reglamentación que sirve de guía
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
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Ejercicio de Aplicación
Complejo ex BNTMariano Roque Alonso
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Definir el requerimiento Identificar la propiedad a ser valuada Analizar el mercado Definir el “Highest and Best Use” Hacer 3 aproximaciones al valor Conciliar resultados y estimar el valor final