memoria descriptiva
Post on 19-Jan-2016
39 Views
Preview:
TRANSCRIPT
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
A V A L U O C O M E R C I A L
INMUEBLE UBICADO EN LA AV. GRAN COLOMBIA
N° 3E-100 BARRIO POPULAR
CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER
SOLICITADO POR:
Sr. LUIS ANGEL HOYOS MONTENEGRO
San José de Cúcuta, Enero de 2013
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
CONTENIDO
INTRODUCCION
OBJETIVOS
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
2. ASPECTOS JURÍDICOS
3. LINDEROS
4. ÁREA
5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
6. REGLAMENTACION URBANISTICA.
7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO.
8. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
9. AVALUÓ COMERCIAL
9.1 AVALÚO DEL LOTE
9.2 AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN
10. METODOLOGÍA EMPLEADA
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO
12. BIBLIOGRAFÍA
13. ANEXOS
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
INTRODUCCIÓN
El avalúo Inmobiliario es una ciencia interdisciplinaria que requiere de
mucha información en el mercado y de técnicas y métodos conocidos
para determinar el Valor Comercial de los Inmuebles. Consiste en la
tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizado por un
perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar
una operación mercantil o hipotecaria. El valor de mercado es el precio
más alto en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si se
pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un
comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio
por el cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador
igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales.
El valor determinado en un avalúo debe ser el precio comercial al cual
se podría realizar una transacción en condiciones normales, entendidas
estas como aquellas en que el vendedor y el comprador operan libres
de presión, como pudiera ser una quiebra, venta forzosa u obligatoria,
o bien en condiciones de especulación local. Estas condiciones
normales también suponen una operación en condiciones comparativas
a las ofrecidas en el mercado en la misma zona. Estas condiciones
normales pueden ser de auge o recesión, según la situación
generalizada por la que atraviese el sector o la economía regional o
nacional del país en un periodo determinado.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
La Teoría Univalente considera que el avalúo comercial es único, no
hay varios avalúos (ej: uno para venta, otro para compra, otro para
hipoteca, etc.) Tampoco existe un avalúo objetivo y uno de mercado. El
avalúo es el pronóstico dado por el perito para determinar el precio
más probable al cual se realizaría la transacción. Si bien es una
apreciación subjetiva del perito, ella se basa en hechos y transacciones
reales recientes y comparables y se apoya en las técnicas que enseña
la ciencia de la valuación.
OBJETIVO
Determinar el valor comercial del predio distinguido como “EDIFICIO
LA NEGRA” del Barrio Popular de la Ciudad de Cúcuta. El Edificio “LA
NEGRA” se encuentra localizado en la Av. Gran Colombia con Av. 4E
en el Barrio ya mencionado.
AVALÚO
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIETARIO
LUIS ANGEL HOYOS MONTENEGRO
1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.-
Altura : 320 m s.n.m.
Clima : Temperatura 30° centígrados promedio
Longitud : O 72o 29' 4”
Latitud : N 7o 54' 5”
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Extensión : 1.160 km2
Límites Norte : con el Municipio de Tibú
Oriente : con la República de Venezuela y los
Municipios de Villa del Rosario y
Los Patios
Sur : con el municipio de Bochalema.
Occidente: con los Municipios de Sardinata, El
Zulia y San Cayetano.
1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-
El predio motivo del avalúo se ubica en la Comuna 2 (Centro-oriental)
del municipio de Cúcuta, en el Barrio Popular, y se distingue como
“Edificio La Negra” cuyo número es 3E-100 de la Av. Gran Colombia de
la actual nomenclatura Urbana del municipio de San José de Cúcuta,
departamento Norte de Santander.
1.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.-
El inmueble se ubica en un sector consolidado de Actividad Mixta,
Residencial, institucional y Comercial.
En el sector se localizan establecimientos como: El Palacio de Justicia,
colegios Mercedes Abrego y Salesiano, centros comercial Leydi,
hospital Erasmo Meoz, clínicas del Seguro Social y Saludcoop,
universidades Francisco de Paula Santander y Antonio Nariño,
multifamiliares, conjuntos residenciales, Funeraria Los Olivos etc.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Las viviendas en su mayoría son Nuevas y en general con buenas
especificaciones constructivas.
1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.-
El inmueble al momento de realizar la visita (24 de Enero de 2013) no
se ha dado al servicio, pero se encuentra diseñado para tres locales
comerciales en el primer y segundo Nivel y los otros dos niveles
pueden ser acondicionados para oficinas.
1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.-
Copia Certificado de Tradición Matricula Inmobiliaria # 260-63022
para el Apartamento
Copia Escritura Pública 943 del 28 de mayo de 2004, de la Notaria
Segunda del Círculo de Cúcuta.
1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.-
Obtener el valor comercial actual del inmueble, ubicado en el Barrio
Popular, municipio de Cúcuta, en el hipotético caso que existiese para
este un mercado abierto, siendo el precio por el cual se efectuaría una
operación de compra-venta entre personas conocedoras de valores de
la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y
demanda.
2. ASPECTOS JURÍDICOS
2.1. TITULACION
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Se adquirió el inmueble motivo del avalúo, según Escritura Pública 943
del 28 de mayo de 2004, de la Notaria segunda de Cúcuta.
Matricula Inmobiliaria 260-63022
Registro Catastral 01060101580013000
2.4. GRAVAMENES
Según lo manifestado por su propietario el Lote donde se construyó el
Edificio se encuentra bajo Hipoteca.
3. LINDEROS
Se encuentran descritos detalladamente en la Escritura Pública 943 del
28 de Mayo de 2004, de la Notaria Cuarta del Círculo de Cúcuta.
4. ÁREA
4.1. ÁREA DEL LOTE
196 M²
4.2.AREA DE LA CONSTRUCCIÓN
493.37 M²
4.3.FUENTE
Escritura Pública 943 del 28 de Mayo de 2004
5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
5.1.DELIMITACIÓN DEL BARRIO
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Norte: con el Barrio La Ceiba
Sur: con el Barrio Caobos
Oriente: con el Barrio Colsag
Occidente: con el Barrio Llleras Restrepo
5.2.ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR
Comercial: restaurantes, cafeterías, oficinas, Centros Comerciales etc.
Institucional: complejos judiciales, colegios, clínicas, Bancos, etc.
5.3.TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Construcciones en su mayoría mayores a dos pisos, Multifamiliares y
edificios de oficinas de hasta 10 pisos y pequeños conjuntos
residenciales.
5.4.TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Locales comerciales, institucionales y de servicios.
5.5.ESTRATIFICACION
Estrato 4
5.5 VIAS DE ACCESO AL SECTOR
Norte: Avenidas Guaimaral y Faroles
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Sur: Avenida General Santander
Oriente: Avenida Libertadores
Occidente: Avenida Cero
5.5.1 TIPO DE VÍA.
Son vías de tipo V-6, es decir una calzada y dos carriles.
5.5.2.ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.
5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD
El predio tiene frente sobre la Avenida Gran Colombia y sobre la Av. 4E
5.7. INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA.-
5.7.1. VIAS
Las vías existentes pavimentadas y en buen estado y actualmente han
sido repavimentadas.
5.7.2.ANDENES
En buen estado.
5.7.3. SARDINELES
En buen estado.
5.7.4.ALUMBRADO PUBLICO
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
En buen estado, postes de iluminación situados a distancias
adecuadas, el servicio es suministrado por la CENS.
5.7.5.REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS
El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos, y
el predio en particular posee todas las acometidas de acueducto,
alcantarillado, gas domiciliario, tv cable, internet.
5.8. TRANSPORTE PÚBLICO
Sobre las vías de acceso existen numerosas rutas de buses, busetas y
colectivos, que permiten llegar sin ningún problema al predio, el
servicio es bueno y permanente.
5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
Buenas, debido al auge de la actividad edificadora y la buena oferta a
pesar del modelo económico imperante.
5.10. COMENTARIOS GENERALES.
El Acuerdo 0083 del 17 de enero del 2001, que aprueba el POT para el
municipio de Cúcuta, y el Acuerdo de Control Urbano #058 del 02 de
septiembre de 1997, ubica el predio y reglamenta las construcciones de
acuerdo a:
División Territorial Urbana: el predio pertenece a las áreas
morfológicas homogéneas, que se llamarán zonas residenciales (ZR),
las cuales estarán conformadas por barrios que se encuentran
enmarcados bajo las características análogas en cuanto a las
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
tipologías de edificación y de malla urbana así como en los usos e
índices derivados de su trama original y desarrollo posterior, producto
de múltiples procesos sociales de construcción y de apropiación del
territorio y cuyo resultado obedece tanto a las características
naturales del terreno como a las condiciones socioeconómicas de sus
pobladores, y que además están ligados por necesidades y
prioridades comunes.
Zonificación de uso del suelo: Las zonas de actividad residencial
son las áreas dentro del territorio municipal, que destinan sus usos
principales a las viviendas, permitiendo usos complementarios para el
normal desarrollo de los principales. En estas zonas se buscará
promover la presencia racional y respetuosa de actividades
económicas compatibles.
Las áreas que presentan de manera general una predominancia del
uso de vivienda y sus correspondientes usos complementarios,
características que aplicando el modelo de ocupación del territorio se
pretende preservar, con base en el criterio de mezcla sana de usos
del suelo (ZR1, ZR2, ZR3, ZR4). Estas áreas presentan corredores
barriales, los cuales se incorporan al modelo con el objeto de generar
espacios adecuados bajo unidad de criterios para la instalación de
actividades complementarias al uso residencial.
El predio se encuentra en la Zona de Actividad Residencial 1 (ZR2), es aquella de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar para grupos de ingresos Medios y con densidad media. Dentro de estas zonas se destacan:
• Barrio Blanco• Barrio El Rosal
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
• Barrio Popular• Barrio La Ceiba• Barrio Quinta Bosch• Barrio Quinta Oriental
El sector tiene un uso de suelo como Zona de Actividad Residencial,
comercial, institucional y dotacional (Corredores Arteriales) que
aplicando el plan general de usos del territorio se pretende preservar,
con base en el criterio de mezcla sana de usos del suelo. En este
sector no se permite la instalación de industrias.
Las condiciones urbanísticas son buenas, la mayoría de las
construcciones se han mantenido en su forma original, siendo algunas
modificadas para convertirse en multifamiliares y pequeños conjuntos
residenciales como también siendo adecuadas para locales
comerciales.
6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
6.1 ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS
Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 0083 - Enero 17 de 2001)
6.2 AREA DE ACTIVIDAD
Múltiple, dado que el sector presenta comercio desarrollado,
institucional y de servicios.
7 CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
7.1. TIPO DE INMUEBLE
Urbano
7.2 FORMA
Regular
7.3 TOPOGRAFIA
Plana en toda su extensión
7.4. FRENTE
14.0 metros
7.5. FONDO
14.0 metros
7.6. DISPOSICION DEL INMUEBLE
Esquinero
7.7. PROPORCION
1:1, a pesar de ser esquinero
8. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
8.1 DISTRIBUCION Y ESTADO DE CONSERVACION
Características Constructivas: Consiste en una Edificación
construida en un lote esquinero donde había una vieja casona que
funcionaba como tienda de víveres y la cual fue demolida para dar
paso a la construcción de un Moderno Edificio cuyo Sistema de
Resistencia Sísmica, consiste en pórticos de concreto reforzado
conformados por zapatas, vigas de amarre y columnas, todos estos
elementos estructurales con las longitudes, secciones y cuantía de
refuerzo debidamente diseñados por un ingeniero Estructural para
garantizar su sismo-resistencia. Su Mampostería, para el primer piso
en bloque estructural y para los pisos superiores en bloque de arcilla
todos ellos debidamente pañetados, estucados y pintados en vinilo de
primera calidad, las fachadas principales terminadas en estuco plástico
y pintadas con vinilo acrílico que la hace resistente a los agentes
atmosféricos. La Carpintería esta conformada de la siguiente manera:
casi el 100% de la fachada del primer piso consiste en paneles de
vidrio templado de calidad; los cuales han sido fijados a la estructura
del edificio mediante anclajes resistentes que garantizan su estabilidad
y para unir las láminas de vidrio se empleó conexiones metálicas
resistentes para evitar desajustes. La puerta de acceso a la zona de
escaleras comunales también en vidrio templado con las mismas
características ya descritas. Las puertas de acceso a las oficinas que
se encuentran en los niveles superiores en lámina metálica
entamborada de buen calibre debidamente pintadas y provistas de
cerraduras de calidad. Las puertas para todos los baños es decir de
locales y oficinas en marco metálico entamborado de buen calibre
dividido por mitad y provisto de vidrios con papel samblasteado. La
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
ventanearía en general en marco de aluminio de buen calibre y vidrio
templado para los ventanales esquineros y las demás en 4 mm. La
iluminación en zona escaleras comunales consiste en un armazón
metálico debidamente anclado a la terraza cubierto por un material
traslucido al parecer acrílico. Los pasamanos tanto para los mezanines
Como para las escaleras en general están fabricados en rejas
metálicas con rodamanos en tubo de acero inoxidable. Los Pisos en
general son en cerámica de primera calidad y para las escaleras
granito pulido en la parte central combinando en pizarra negra en sus
dos bordes laterales. Baños para damas y caballeros tanto para los
locales que se encuentran en el primer piso como para las oficinas de
los pisos superiores con sus muros debidamente enchapados y
provistos de combos tipo económico color blanco, estos servicios son
alimentados de agua potable a través de tanques de 2.000 litros de
P.V.C. los cuales a su vez son llenados mediante sistema de bombeo
desde dos tanques bajos situados en el aislamiento del edificio que
está frente a la Av. Gran Colombia. Todas las instalaciones tanto
Eléctricas, Hidráulicas, Sanitarias, Gas, etc están construidas con
materiales certificados en cuanto a tuberías, cables, swicherias,
gabinete Eléctrico, motobombas etc.
Distribución Arquitectónica: Se encuentra de la siguiente manera:
Primer Piso: Tres locales cada uno con entrada independiente, todos
con diseño doble altura complementados con mezanines en placa de
concreto a los cuales se accede a través de escaleras privadas,
poseen baños para damas y caballeros. Uno de los locales esquinero y
los otros dos intermedios.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Segundo y Tercer Piso: Consisten en dos grandes recintos ubicados
en el tercer y cuarto nivel respectivamente, los cuales podrían ser
acondicionados mediante divisiones livianas como oficinas. Cada
recinto con baños para damas y caballeros.
Estado de conservación:
Es excelente debido a que es nuevo, los acabados son de buena
categoría.
AREAS COMUNES
Las áreas comunes están conformadas por las Escaleras que permiten el acceso a los pisos superiores, dos Tanques subterráneos de 15.000 y 10.000 litros cada uno, los Andenes, Halls de circulación y el Gabinete que alojara los medidores eléctricos para toda la edificación.
Características constructivas: Las Ecaleras comunales de grandes luces construidas en concreto reforzado provistas de pasamanos que brindan seguridad y se encuentran debidamente enchapadas en granito pulido y pizarra negra. Los Tanques sub-terraneos construidos en concreto reforzado y debidamente impermeabilizados cubiertos con sus respectivas placas también en concreto reforzado, cada uno de ellos posee puerta de acceso para su debido mantenimiento y revisión. Los Andenes y Halls de circulación en concreto y debidamente enchapados en cerámica de primera calidad. El Gabinete para medidores de energía eléctrica ubicado sobre el aislamiento oriental y sobre el lindero sur, en lámina metálica y certificado de acuerdo como lo exige la Norma Retie.
Estado de conservación
Buena
8.2 VETUSTEZ
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Nuevo (para estrenar)
8.3 SERVICIOS PÚBLICOS
Acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y línea telefónica.
8.4 ESTADO ACTUAL
Optimo
9. AVALUÓ COMERCIAL
9.1 AVALÚO DEL LOTE
9.1.1 Método Curvas de Isoprecios de CAMACOL
Valor M²: $475.000
9.1.2 Método Potencial de desarrollo
Valor M²:$2.388.750
9.2 AVALUO DE LA CONSTRUCCION
9.2.1 Método de Costo de Reposición (ver tabla de cálculos Anexo)
En la técnica de los avalúos comerciales el valor de Reposición se
aplica a las Construcciones y Mejoras, y se define como el costo que
tendría para hacerlo nuevo con materiales similares. Es como repetir el
presupuesto inicial con las cantidades de obra, pero con los nuevos
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
precios unitarios. Este valor sirve para incluir las construcciones en
contabilidad.
En cambio el valor de la construcción en términos comerciales,
corresponde al Costo de Reposición menos las depreciaciones
acumuladas, a saber: La depreciación por edad, por estado de
conservación y la depreciación por obsolescencia, si existen. A veces
el mercado paga menos del costo de reposición cuando la demanda es
baja o la oferta abundante.
El mercado en condiciones normales, paga el costo de reposición
menos las depreciaciones. Entonces el parámetro para avaluar una
construcción debe ser cuánto cuesta repetirla hoy, con los precios y
materiales de hoy, y se le quita la depreciación acumulada.
Se parte de los costos directos actuales que para este tipo de
construcciones de acuerdo con consultas realizadas a diferentes
constructores y teniendo en cuenta los precios unitarios que establecen
CONSTRUPRECIOS y los estudios del Precio del Suelo Urbano
elaborados por CAMACOL, amén de los estudios económicos en la
zona.
Se tuvo en cuenta el incremento de costos de la construcción según
CAMACOL.
Se complementó este proceso con investigaciones directas e
indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de
comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó
también un análisis de precios unitarios en revistas especializadas
como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Adicionalmente se consultó la opinión de profesionales especializados
y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.
Estos costos incluyen licencias, planos, honorarios de construcción,
interventoría, estudios, costos de seguros, servicios públicos y costos
financieros en que se incurriría para desarrollar un proyecto similar.
9.2.2 Método de la Renta
En este método se debe calcular el valor del Capital Inmueble, debe
tenerse en cuenta que no siempre corresponde al valor de venta del
inmueble.
Capital Construcción.
Para su determinación se aplica el método del costo de
reproducción o costo de construcción a nuevo.
Se aplican las depreciaciones por edad, conservación y
obsolescencia.
En el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales,
producen una renta superior a los pisos superiores, de tal manera
que al avaluar la cuota parte del terreno correspondiente al local,
se debe considerar un mayor peso que a los pisos superiores.
Esto determina adelante al referirnos al peso “p”.
Un almacén o local vale y rinde mas no por ser una construcción
en el primer piso, sino por estar en el primer piso o sea por
ocupar una cierta posición en el terreno. Es pues una
característica que influencia su cuota parte en el valor del terreno
y no en el valor de sus construcciones.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Capital terreno.
El terreno vale por lo que el propietario puede construir.
Las normas municipales permiten calcular el máximo
aprovechamiento de un terreno.
Si un terreno esta desaprovechado o subutilizado de acuerdo al
máximo que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale
menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede
transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado.
El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un
menor valor del canon. Para ello existen métodos a fin de
calcular cuánto pierde un terreno por su baja utilización.
Puede también existir un terreno sobre-aprovechado lo cual daría
un mayor valor al terreno; ya que si se demuele el edificio se
podrán construir menos pisos. En este caso el arriendo seria
mayor. Debe tenerse en cuenta que lo que arrendamos es la
construcción, así el arriendo dependerá de la mayor o menor
área construida, sin importar las normas de edificación las cuales
son clave para definir el valor del terreno pero no el del
arrendamiento.
Podría pues definirse un coeficiente de aprovechamiento (Ca)
del terreno que se aplicaría así:
Área Construida Efectiva
Área Máxima Construible
Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos
diferentes en pisos superiores, el análisis de la renta del primer
piso se hace por el peso diferencial que debe absorber el terreno
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
en el primer piso. La forma tradicional de considerar esa mayor
rentabilidad de un piso con relación a los otros es a través de
pesos diferenciados para dichos pisos, de forma que los pisos
más rentables tengan áreas homogeneizadas mayores (de
acuerdo a sus “pesos”). De esta manera la comparación entre lo
construido efectivamente y lo posible a ser construido se hace
por la relación de las respectivas áreas homogeneizadas,
calculadas a partir de “pesos” distintos a los pisos con
potencialidad de producir rentas distintas.
Calculo de “p”.
Se define el coeficiente “p” como el peso del terreno en el primer
piso.
Cuando se avalúa un local del primer piso, la tierra no se trabaja
por coeficiente de copropiedad. Debe estimarse el peso “p” del
primer piso en el terreno para poder avaluar su precio y renta.
Hay una correlación entre las cuotas partes del valor del terreno
en cada metro edificado y el valor del arriendo, especialmente en
lo que se refiere a locales.
En una zona comercial el primer piso tiene mayor potencialidad
para producir renta que los pisos superiores. El “Área
homogeneizada” seria obtenida así:
Primer piso= “p” x At
Pisos Superiores= “1” x As
Siendo At; el área construida en el primer piso
As; el área construida en pisos superiores
“p”; peso del terreno en el primer piso
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Para el cálculo de “p” se propone la siguiente formula:
C(d-1)(a-t)+vd
P= -----------------------, donde:
v-c(d-1)t
p= peso de la cuota parte para primer piso
d= peso relativo del arriendo del primer piso
t= índice de ocupación del terreno permitido por la ley
a= índice de construcción permitido
v= precio unitario del terreno
c= precio unitario de la construcción y mejoras
El máximo valor de “d” está dado por la relación:
v+ ct 2.388.750+1.320.000x0.65
d< ---------- d= -------------------- ------------------ = 3.78≈3.0
ct 1.320.000x0.65
donde “p” será igual:
c(d-1)(a-t)+vd 1.320.000(3-1)(7-0.65)+2.388.750(3)
p= -----------------------=----------------------------------------------
v-c(d-1)t 2.388.750-1.320.000(3-1)0.65
p=35.6
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Area Homogeneizada (Ah): 153.27*35.6+266*1=5722.41
Terreno en Primer Piso: (Axp)/Ah= (153.27*35.6)/5722.41=95%
Terreno en Pisos Superiores: 100-95= 5%
Valor del Primer Piso:
Terreno: 2.388.750*196*0.95=444.785.250
Construcción: 1.320.000*153.27=202.316.400
F.C=1.40
Valor Físico Locales=647.101.650x1.4=905.942.310 (a 5.910.761/m²)
Arriendo del Primer Piso (r):
Renta anual estimada=12%
905.942.310x0.12
r=-----------------------=9.059.423/mes
12
o sea: 9.059.423/153.27=59.108/m²/mes
Arriendo Local 1= 54.73 m²x$59.108=$3.234.981/mes (Esquinero)
Arriendo Local 2= 49.27 m²x$59.108=$2.912.251/mes
Arriendo Local 3= 49.27 m²x$59.108=$2.912.251/mes
El valor del arriendo en pisos superiores seria así:
Construcción = 1.320.000*266=351.120.000
Terreno=2.388.750*196*0.05=23.409.750
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
F.C.=1.40
Valor Físico oficinas=374.529.750x1.4=524.341.650 (a 1.971.209/m²)
Arriendo Oficinas (r):
Renta Anual estimada=12%
524.341.650x0.12
r=-----------------------= 5.243.416/mes
12
o sea:5.243.416/266=19.712/m²/mes
Arriendo oficinas Segundo Piso= 133 m²x$19.712=$2.621.696
Arriendo oficinas Tercer Piso = 133 m²x$19.712=$2.621.696
Valor físico Total Edificio= $905.942.310+$524.341.650
Valor físico Total Edificio por Método Renta=$1.430.283.960
(MIL CUATROCIENTOS TREINTA MILLONES DOSCIENTOS
OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA PESOS M/NAL)
VALOR TOTAL MINIMO ARRIENDO EDIFICIO= $14.302.875
(CATORCE MILLONES TRECIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS
SETENTA Y CINCO PESOS M/NAL)
9.2.3 Método Residual (Potencial de Desarrollo)
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.
9.2.4 Método Comparativo
Consiste en la investigación de los arrendamientos en el mercado de
otros inmuebles parecidos o fácilmente homogeneizables.
Para que sea válida la comparación se requiere:
Que sean del mismo tipo (almacenes, oficinas, vivienda)
Que tengan tamaño similar
Con el mismo patrón o características de construcción
Edad similar
Estado de conservación comparable
Similar localización
Datos de mismo tiempo (no más de 6 meses)
Contratos de arriendo similares con reajuste periódico anual
Que provengan de precios de oferta
No se incluyen “primas”
Por lo menos 5 datos para comparar
Normalmente se aplica el método inductivo partiendo de un número
suficiente de informaciones recogidas para luego comparar y sacar las
características similares que permitan obtener conclusiones
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
razonables. Este método es mejor que el método deductivo por el cual
se determinan unas características por investigar y se va luego al
mercado. En este segundo proceso se hacen racionalizaciones previas
y a partir de estas se ajustan los valores comparativos para adecuarlos
al inmueble avaluando. En el método inductivo se necesitan varios
datos representativos recogidos, un mínimo de 5 y óptimo superior a
diez.
El método comparativo requiere la homogeneización de datos de
acuerdo a los siguientes parámetros:
Los datos de oferta deben reducirse por lo menos en 10%
Debe actualizarse la información de acuerdo con el tiempo,
aplicando el IPC
Se debe tener en cuenta la periodicidad del reajuste
No se considerara Primas de locales incluidos en el Canon
Se debe Homogeneizar las Áreas construidas
Se debe determinar la Profundidad de los Locales
Se debe establecer la diferencia de renta por pisos;sobretodo en
zonas comerciales.
A) PROFUNDIDAD DE LOCALES
En el caso de Locales debe compararse la relación frente-fondo.
Para ello se puede aplicar el criterio de Harper por medio del cual
un local mas profundo pierde precio por m² según la siguiente
relación:
λ=√N/F
N=Profundidad típica de locales en la zona
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
F= Profundidad del Local a avaluar
Se suele calcular con F entre 0.5 y el doble de N
Para capitales latinoamericanas se aplica un N así:
- Comercio desarrollado: N=15
- Comercio Local: N= 20
Para las ciudades colombianas se debe determinar N en
cada zona típica de comercio.
B) RENTABILIDAD POR PISOS
De la misma forma que se calculó el peso “p” del primer piso frente
a los pisos superiores de esta misma forma se analiza el calculo
para el valor delos locales que tienen mezanine.
Como se trata del método comparativo, se debe siempre investigar
cual es la relación de mercado entre el primer piso y el mezanine o
entre un local y los pisos superiores.
C) PROCESO DEL CALCULO
1. Investigación de elementos comparativos en el mercado
2. Selección de inmuebles comparables
3. Homogeneización:
- Calculo del precio unitario teórico del terreno
- Cálculo del valor teórico del terreno
- Cálculo del valor teórico de construcción
- Cálculo del valor teórico total
- Calculo del %je de participación del terreno y construcción en
el arriendo
- Calculo de los factores de localización, edad y características
- Calculo del Factor de Actualización
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
- Calculo del factor de profundidad
- Calculo de la tasa de inflación
- Calculo del Factor “primas” si existen
- Calculo del reajuste del arriendo
4. Cálculo del valor locativo o arriendo
Nota: En el presente avalúo no se realizó el método comparativo,
pues requiere de más tiempo.
9.2 VALOR TOTAL AVALÚO
Para el cálculo del valor total del avalúo se tomó el promedio entre el valor calculado por Costo de Reposición y Método de la Renta:
Valor Final Avalúo= ($1.819.089.695+$1.430.283.960)/2=$1.624.686.828
MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO PESOS M/NAL
10. METODOLOGÍA EMPLEADA
Para la fijación de precios, se empleó una combinación de
metodologías de aceptación universal, el valor del lote se determina
por el Método de Potencial de desarrollo y consulta de tablas del valor
del suelo urbano de CAMACOL; para el valor de la Construcción se
determina por el Método de Costo de Reposición y Método de la Renta.
11. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Para determinar el valor comercial del inmueble, se han tenido en
cuenta las siguientes consideraciones:
Ubicación del inmueble en una zona de actividad múltiple
La valorización actual del sector.
Las especificaciones de vetustez y estado actual de la construcción.
El sector de ubicación del inmueble el cual goza de una
infraestructura vial en buen estado.
Se analiza el valor comercial del inmueble en su componente de lote
y construcción, considerando entre otros: ubicación, categoría de
acabados de su construcción, la calidad de los materiales
empleados en su construcción, la distribución arquitectónica del
inmueble, la vetustez y el grado de comercialización.
El presente avalúo no tiene en cuenta aspectos de origen jurídico de
ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas y en
general asuntos de carácter legal.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de
los bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la
vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de
donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra
urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las
propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Se consideraron también los centros de atracción económica
existentes, la categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial
y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en ejecución y
proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad.
Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de
construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y
mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del
inmueble, la estratificación y el entorno.
El formato de calificación de construcciones, es un formato de
aceptación universal con mínimas variaciones de forma.
El formato es el siguiente:
CAPÍTULOS %Cimentación-Estructura 32.00%Cubierta 9.00%Mampostería 10.00%Instalaciones Eléctricas 5.00%Instalaciones Hidráulicas 5.00%Pisos y Enchapes 10.00%Pañetes 7.00%Cielorrasos 3.00%Carpintería Metálica 5.00%Carpintería de Madera 2.00%Pinturas 7.00%Cocina 3.00%Baño 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%
FACTOR DE COMERCIALIZACION (FC)
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Tradicionalmente se calculaba el avalúo por la suma del valor del
terreno y de la construcción por el método de Reposición. Pero a partir
de 1967 en Brasil se comenzó a presentar en los simposios un factor
adicional que se denominó tercer Componente, ya que los dos primeros
no eran suficientes para explicar el valor de mercado de un inmueble.
COSTO FÍSICO DEL INMUEBLE
Hoy se denomina así a la suma del terreno y el costo de la
construcción luego de aplicar factores de depreciación.
Sí se aplica el coeficiente del terreno a una edificación (apartamento u
oficina) y se calcula el valor de la construcción por el método de
reposición (costo actual de construcción menos depreciaciones)
muchas veces no se llega al valor que el mercado puede pagar.
CALCULO DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
FC= (Valor de Mercado)/(Costo de Reposición)
Este factor se calcula tomando datos en transacciones y avalúos por el
método de costo de reproducción de tal manera que permite establecer
una tabla por:
- Estratos sociales
- Zonas de la ciudad
- Usos
- Tipo de construcción
- Localización específica
- En periodos determinados estables (Auge o Crisis)
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
En centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional este
factor es superior a uno (1.0) y generalmente se sitúa entre 1.1 y 1.2.
En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas y durante
períodos de auge inmobiliario pueden llegar a situarse entre 1.3 y 1.5.
En ciudades de lento crecimiento el factor es negativo entre 0.8 y 0.9
razón por la cual la construcción es poco activa. En épocas de crisis
inmobiliaria o en zonas de baja demanda en las ciudades grandes el
factor puede llegar hasta 0.6.
En nuestro caso se tomó un Factor de 1.40 debido a que es una
construcción nueva y bien ubicada.
CONDICIONES QUE INFLUYEN EN EL FACTOR DE
COMERCIALIZACIÓN
Características geoeconómicas de la región donde está situado el
inmueble.
Condiciones de la economía y los negocios.
Oferta y demanda de ese inmueble.
Adecuación del inmueble al entorno.
Localización específica en el barrio.
Obsolescencia económica.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Obsolescencia física.
Demanda por la zona la cual depende las normas municipales,
infraestructura y vías, cambio de uso, transporte, tendencias de la
población y la ciudad.
Servicios públicos (teléfono)
Estrato social y proceso de filtración
Centros comerciales cercanos a proyectos hoteleros
Influjo de la edad y estado de conservación
12. BIBLIOGRAFÍA
Base de Datos de “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”
Copia Carta Catastral.
Acuerdo 6 de 1990, Usos del Suelo.
Certificado Catastral.
Certificado de Tradición y Libertad.
Escritura Pública.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
Informe de los Precios Básicos de Construcción
“CONSTRUPRECIOS”
El texto AVALUOS DE INMUEBLES Y GARANTIAS del Doctor Oscar
Borrero Ochoa
Resolución 762 del 23 de Octubre de 1998 IGAC
Resolución 1463 del 26 de Julio de 1993
Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008
Atentamente,
___________________________________
HERNANDO HUMBERTO RINCON JAIME
C.C. 13.501.792 DE CUCUTA-N.S.
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
REGISTRO FOTOGRÁFICO
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
ANEXOS
CUADRO CALCULO AVALUO
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional
R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores
METODO COSTO DE REPOSICION
Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.
Reglamentaciones y Reparaciones Locativas
Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152
top related