memoria descriptiva

HERNANDO HUMBERTO RINCÓN JAIME Avaluador Profesional

R.N.A. Nº 035 Lonja Nacional de Ingenieros Avaluadores

A V A L U O C O M E R C I A L

INMUEBLE UBICADO EN LA AV. GRAN COLOMBIA

N° 3E-100 BARRIO POPULAR

CÚCUTA – NORTE DE SANTANDER

SOLICITADO POR:

Sr. LUIS ANGEL HOYOS MONTENEGRO

San José de Cúcuta, Enero de 2013

Actualización de Activos. Avalúos Urbanos, Rurales, Especiales, Masivos e Industriales. Valorización, Catastro Urbano y Rural. Planeación Urbana y Rural. Topografía, Vías, Fotointerpretación, Cartografía. Evaluación Económica de Proyectos de Inversión.

Reglamentaciones y Reparaciones Locativas

Avenida 4 Nº 6-52 Barrio San Luis – Cúcuta Teléfono 5766404-3108629152



CONTENIDO

INTRODUCCION

OBJETIVOS

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

2. ASPECTOS JURÍDICOS

3. LINDEROS

4. ÁREA

5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

7. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO.

8. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN

9. AVALUÓ COMERCIAL

9.1 AVALÚO DEL LOTE

9.2 AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN

10. METODOLOGÍA EMPLEADA

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO

12. BIBLIOGRAFÍA

13. ANEXOS






INTRODUCCIÓN

El avalúo Inmobiliario es una ciencia interdisciplinaria que requiere de

mucha información en el mercado y de técnicas y métodos conocidos

para determinar el Valor Comercial de los Inmuebles. Consiste en la

tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizado por un

perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar

una operación mercantil o hipotecaria. El valor de mercado es el precio

más alto en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si se

pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un

comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio

por el cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador

igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales.

El valor determinado en un avalúo debe ser el precio comercial al cual

se podría realizar una transacción en condiciones normales, entendidas

estas como aquellas en que el vendedor y el comprador operan libres

de presión, como pudiera ser una quiebra, venta forzosa u obligatoria,

o bien en condiciones de especulación local. Estas condiciones

normales también suponen una operación en condiciones comparativas

a las ofrecidas en el mercado en la misma zona. Estas condiciones

normales pueden ser de auge o recesión, según la situación

generalizada por la que atraviese el sector o la economía regional o

nacional del país en un periodo determinado.






La Teoría Univalente considera que el avalúo comercial es único, no

hay varios avalúos (ej: uno para venta, otro para compra, otro para

hipoteca, etc.) Tampoco existe un avalúo objetivo y uno de mercado. El

avalúo es el pronóstico dado por el perito para determinar el precio

más probable al cual se realizaría la transacción. Si bien es una

apreciación subjetiva del perito, ella se basa en hechos y transacciones

reales recientes y comparables y se apoya en las técnicas que enseña

la ciencia de la valuación.

OBJETIVO

Determinar el valor comercial del predio distinguido como “EDIFICIO

LA NEGRA” del Barrio Popular de la Ciudad de Cúcuta. El Edificio “LA

NEGRA” se encuentra localizado en la Av. Gran Colombia con Av. 4E

en el Barrio ya mencionado.

AVALÚO

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIO

LUIS ANGEL HOYOS MONTENEGRO

1.2. UBICACIÓN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.-

Altura : 320 m s.n.m.

Clima : Temperatura 30° centígrados promedio

Longitud : O 72o 29' 4”

Latitud : N 7o 54' 5”






Extensión : 1.160 km2

Límites Norte : con el Municipio de Tibú

Oriente : con la República de Venezuela y los

Municipios de Villa del Rosario y

Los Patios

Sur : con el municipio de Bochalema.

Occidente: con los Municipios de Sardinata, El

Zulia y San Cayetano.

1.3. UBICACIÓN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.-

El predio motivo del avalúo se ubica en la Comuna 2 (Centro-oriental)

del municipio de Cúcuta, en el Barrio Popular, y se distingue como

“Edificio La Negra” cuyo número es 3E-100 de la Av. Gran Colombia de

la actual nomenclatura Urbana del municipio de San José de Cúcuta,

departamento Norte de Santander.

1.4. UBICACIÓN DEL PREDIO SEGÚN SECTOR.-

El inmueble se ubica en un sector consolidado de Actividad Mixta,

Residencial, institucional y Comercial.

En el sector se localizan establecimientos como: El Palacio de Justicia,

colegios Mercedes Abrego y Salesiano, centros comercial Leydi,

hospital Erasmo Meoz, clínicas del Seguro Social y Saludcoop,

universidades Francisco de Paula Santander y Antonio Nariño,

multifamiliares, conjuntos residenciales, Funeraria Los Olivos etc.






Las viviendas en su mayoría son Nuevas y en general con buenas

especificaciones constructivas.

1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.-

El inmueble al momento de realizar la visita (24 de Enero de 2013) no

se ha dado al servicio, pero se encuentra diseñado para tres locales

comerciales en el primer y segundo Nivel y los otros dos niveles

pueden ser acondicionados para oficinas.

1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.-

Copia Certificado de Tradición Matricula Inmobiliaria # 260-63022

para el Apartamento

Copia Escritura Pública 943 del 28 de mayo de 2004, de la Notaria

Segunda del Círculo de Cúcuta.

1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.-

Obtener el valor comercial actual del inmueble, ubicado en el Barrio

Popular, municipio de Cúcuta, en el hipotético caso que existiese para

este un mercado abierto, siendo el precio por el cual se efectuaría una

operación de compra-venta entre personas conocedoras de valores de

la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las

partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y

demanda.

2. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1. TITULACION






Se adquirió el inmueble motivo del avalúo, según Escritura Pública 943

del 28 de mayo de 2004, de la Notaria segunda de Cúcuta.

Matricula Inmobiliaria 260-63022

Registro Catastral 01060101580013000

2.4. GRAVAMENES

Según lo manifestado por su propietario el Lote donde se construyó el

Edificio se encuentra bajo Hipoteca.

3. LINDEROS

Se encuentran descritos detalladamente en la Escritura Pública 943 del

28 de Mayo de 2004, de la Notaria Cuarta del Círculo de Cúcuta.

4. ÁREA

4.1. ÁREA DEL LOTE

196 M²

4.2.AREA DE LA CONSTRUCCIÓN

493.37 M²

4.3.FUENTE

Escritura Pública 943 del 28 de Mayo de 2004

5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

5.1.DELIMITACIÓN DEL BARRIO






Norte: con el Barrio La Ceiba

Sur: con el Barrio Caobos

Oriente: con el Barrio Colsag

Occidente: con el Barrio Llleras Restrepo

5.2.ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR

Comercial: restaurantes, cafeterías, oficinas, Centros Comerciales etc.

Institucional: complejos judiciales, colegios, clínicas, Bancos, etc.

5.3.TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR

Construcciones en su mayoría mayores a dos pisos, Multifamiliares y

edificios de oficinas de hasta 10 pisos y pequeños conjuntos

residenciales.

5.4.TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR

Locales comerciales, institucionales y de servicios.

5.5.ESTRATIFICACION

Estrato 4

5.5 VIAS DE ACCESO AL SECTOR

Norte: Avenidas Guaimaral y Faroles






Sur: Avenida General Santander

Oriente: Avenida Libertadores

Occidente: Avenida Cero

5.5.1 TIPO DE VÍA.

Son vías de tipo V-6, es decir una calzada y dos carriles.

5.5.2.ESTADO DE CONSERVACION

Bueno.

5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD

El predio tiene frente sobre la Avenida Gran Colombia y sobre la Av. 4E

5.7. INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA.-

5.7.1. VIAS

Las vías existentes pavimentadas y en buen estado y actualmente han

sido repavimentadas.

5.7.2.ANDENES

En buen estado.

5.7.3. SARDINELES

En buen estado.

5.7.4.ALUMBRADO PUBLICO






En buen estado, postes de iluminación situados a distancias

adecuadas, el servicio es suministrado por la CENS.

5.7.5.REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS

El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios públicos, y

el predio en particular posee todas las acometidas de acueducto,

alcantarillado, gas domiciliario, tv cable, internet.

5.8. TRANSPORTE PÚBLICO

Sobre las vías de acceso existen numerosas rutas de buses, busetas y

colectivos, que permiten llegar sin ningún problema al predio, el

servicio es bueno y permanente.

5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

Buenas, debido al auge de la actividad edificadora y la buena oferta a

pesar del modelo económico imperante.

5.10. COMENTARIOS GENERALES.

El Acuerdo 0083 del 17 de enero del 2001, que aprueba el POT para el

municipio de Cúcuta, y el Acuerdo de Control Urbano #058 del 02 de

septiembre de 1997, ubica el predio y reglamenta las construcciones de

acuerdo a:

División Territorial Urbana: el predio pertenece a las áreas

morfológicas homogéneas, que se llamarán zonas residenciales (ZR),

las cuales estarán conformadas por barrios que se encuentran

enmarcados bajo las características análogas en cuanto a las






tipologías de edificación y de malla urbana así como en los usos e

índices derivados de su trama original y desarrollo posterior, producto

de múltiples procesos sociales de construcción y de apropiación del

territorio y cuyo resultado obedece tanto a las características

naturales del terreno como a las condiciones socioeconómicas de sus

pobladores, y que además están ligados por necesidades y

prioridades comunes.

Zonificación de uso del suelo: Las zonas de actividad residencial

son las áreas dentro del territorio municipal, que destinan sus usos

principales a las viviendas, permitiendo usos complementarios para el

normal desarrollo de los principales. En estas zonas se buscará

promover la presencia racional y respetuosa de actividades

económicas compatibles.

Las áreas que presentan de manera general una predominancia del

uso de vivienda y sus correspondientes usos complementarios,

características que aplicando el modelo de ocupación del territorio se

pretende preservar, con base en el criterio de mezcla sana de usos

del suelo (ZR1, ZR2, ZR3, ZR4). Estas áreas presentan corredores

barriales, los cuales se incorporan al modelo con el objeto de generar

espacios adecuados bajo unidad de criterios para la instalación de

actividades complementarias al uso residencial.

El predio se encuentra en la Zona de Actividad Residencial 1 (ZR2), es aquella de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar para grupos de ingresos Medios y con densidad media. Dentro de estas zonas se destacan:

• Barrio Blanco• Barrio El Rosal






• Barrio Popular• Barrio La Ceiba• Barrio Quinta Bosch• Barrio Quinta Oriental

El sector tiene un uso de suelo como Zona de Actividad Residencial,

comercial, institucional y dotacional (Corredores Arteriales) que

aplicando el plan general de usos del territorio se pretende preservar,

con base en el criterio de mezcla sana de usos del suelo. En este

sector no se permite la instalación de industrias.

Las condiciones urbanísticas son buenas, la mayoría de las

construcciones se han mantenido en su forma original, siendo algunas

modificadas para convertirse en multifamiliares y pequeños conjuntos

residenciales como también siendo adecuadas para locales

comerciales.

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

6.1 ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS

Plan de Ordenamiento Territorial (Acuerdo 0083 - Enero 17 de 2001)

6.2 AREA DE ACTIVIDAD

Múltiple, dado que el sector presenta comercio desarrollado,

institucional y de servicios.

7 CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO.






7.1. TIPO DE INMUEBLE

Urbano

7.2 FORMA

Regular

7.3 TOPOGRAFIA

Plana en toda su extensión

7.4. FRENTE

14.0 metros

7.5. FONDO

14.0 metros

7.6. DISPOSICION DEL INMUEBLE

Esquinero

7.7. PROPORCION

1:1, a pesar de ser esquinero

8. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN






8.1 DISTRIBUCION Y ESTADO DE CONSERVACION

Características Constructivas: Consiste en una Edificación

construida en un lote esquinero donde había una vieja casona que

funcionaba como tienda de víveres y la cual fue demolida para dar

paso a la construcción de un Moderno Edificio cuyo Sistema de

Resistencia Sísmica, consiste en pórticos de concreto reforzado

conformados por zapatas, vigas de amarre y columnas, todos estos

elementos estructurales con las longitudes, secciones y cuantía de

refuerzo debidamente diseñados por un ingeniero Estructural para

garantizar su sismo-resistencia. Su Mampostería, para el primer piso

en bloque estructural y para los pisos superiores en bloque de arcilla

todos ellos debidamente pañetados, estucados y pintados en vinilo de

primera calidad, las fachadas principales terminadas en estuco plástico

y pintadas con vinilo acrílico que la hace resistente a los agentes

atmosféricos. La Carpintería esta conformada de la siguiente manera:

casi el 100% de la fachada del primer piso consiste en paneles de

vidrio templado de calidad; los cuales han sido fijados a la estructura

del edificio mediante anclajes resistentes que garantizan su estabilidad

y para unir las láminas de vidrio se empleó conexiones metálicas

resistentes para evitar desajustes. La puerta de acceso a la zona de

escaleras comunales también en vidrio templado con las mismas

características ya descritas. Las puertas de acceso a las oficinas que

se encuentran en los niveles superiores en lámina metálica

entamborada de buen calibre debidamente pintadas y provistas de

cerraduras de calidad. Las puertas para todos los baños es decir de

locales y oficinas en marco metálico entamborado de buen calibre

dividido por mitad y provisto de vidrios con papel samblasteado. La






ventanearía en general en marco de aluminio de buen calibre y vidrio

templado para los ventanales esquineros y las demás en 4 mm. La

iluminación en zona escaleras comunales consiste en un armazón

metálico debidamente anclado a la terraza cubierto por un material

traslucido al parecer acrílico. Los pasamanos tanto para los mezanines

Como para las escaleras en general están fabricados en rejas

metálicas con rodamanos en tubo de acero inoxidable. Los Pisos en

general son en cerámica de primera calidad y para las escaleras

granito pulido en la parte central combinando en pizarra negra en sus

dos bordes laterales. Baños para damas y caballeros tanto para los

locales que se encuentran en el primer piso como para las oficinas de

los pisos superiores con sus muros debidamente enchapados y

provistos de combos tipo económico color blanco, estos servicios son

alimentados de agua potable a través de tanques de 2.000 litros de

P.V.C. los cuales a su vez son llenados mediante sistema de bombeo

desde dos tanques bajos situados en el aislamiento del edificio que

está frente a la Av. Gran Colombia. Todas las instalaciones tanto

Eléctricas, Hidráulicas, Sanitarias, Gas, etc están construidas con

materiales certificados en cuanto a tuberías, cables, swicherias,

gabinete Eléctrico, motobombas etc.

Distribución Arquitectónica: Se encuentra de la siguiente manera:

Primer Piso: Tres locales cada uno con entrada independiente, todos

con diseño doble altura complementados con mezanines en placa de

concreto a los cuales se accede a través de escaleras privadas,

poseen baños para damas y caballeros. Uno de los locales esquinero y

los otros dos intermedios.






Segundo y Tercer Piso: Consisten en dos grandes recintos ubicados

en el tercer y cuarto nivel respectivamente, los cuales podrían ser

acondicionados mediante divisiones livianas como oficinas. Cada

recinto con baños para damas y caballeros.

Estado de conservación:

Es excelente debido a que es nuevo, los acabados son de buena

categoría.

AREAS COMUNES

Las áreas comunes están conformadas por las Escaleras que permiten el acceso a los pisos superiores, dos Tanques subterráneos de 15.000 y 10.000 litros cada uno, los Andenes, Halls de circulación y el Gabinete que alojara los medidores eléctricos para toda la edificación.

Características constructivas: Las Ecaleras comunales de grandes luces construidas en concreto reforzado provistas de pasamanos que brindan seguridad y se encuentran debidamente enchapadas en granito pulido y pizarra negra. Los Tanques sub-terraneos construidos en concreto reforzado y debidamente impermeabilizados cubiertos con sus respectivas placas también en concreto reforzado, cada uno de ellos posee puerta de acceso para su debido mantenimiento y revisión. Los Andenes y Halls de circulación en concreto y debidamente enchapados en cerámica de primera calidad. El Gabinete para medidores de energía eléctrica ubicado sobre el aislamiento oriental y sobre el lindero sur, en lámina metálica y certificado de acuerdo como lo exige la Norma Retie.

Estado de conservación

Buena

8.2 VETUSTEZ






Nuevo (para estrenar)

8.3 SERVICIOS PÚBLICOS

Acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y línea telefónica.

8.4 ESTADO ACTUAL

Optimo

9. AVALUÓ COMERCIAL

9.1 AVALÚO DEL LOTE

9.1.1 Método Curvas de Isoprecios de CAMACOL

Valor M²: $475.000

9.1.2 Método Potencial de desarrollo

Valor M²:$2.388.750

9.2 AVALUO DE LA CONSTRUCCION

9.2.1 Método de Costo de Reposición (ver tabla de cálculos Anexo)

En la técnica de los avalúos comerciales el valor de Reposición se

aplica a las Construcciones y Mejoras, y se define como el costo que

tendría para hacerlo nuevo con materiales similares. Es como repetir el

presupuesto inicial con las cantidades de obra, pero con los nuevos






precios unitarios. Este valor sirve para incluir las construcciones en

contabilidad.

En cambio el valor de la construcción en términos comerciales,

corresponde al Costo de Reposición menos las depreciaciones

acumuladas, a saber: La depreciación por edad, por estado de

conservación y la depreciación por obsolescencia, si existen. A veces

el mercado paga menos del costo de reposición cuando la demanda es

baja o la oferta abundante.

El mercado en condiciones normales, paga el costo de reposición

menos las depreciaciones. Entonces el parámetro para avaluar una

construcción debe ser cuánto cuesta repetirla hoy, con los precios y

materiales de hoy, y se le quita la depreciación acumulada.

Se parte de los costos directos actuales que para este tipo de

construcciones de acuerdo con consultas realizadas a diferentes

constructores y teniendo en cuenta los precios unitarios que establecen

CONSTRUPRECIOS y los estudios del Precio del Suelo Urbano

elaborados por CAMACOL, amén de los estudios económicos en la

zona.

Se tuvo en cuenta el incremento de costos de la construcción según

CAMACOL.

Se complementó este proceso con investigaciones directas e

indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de

comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realizó

también un análisis de precios unitarios en revistas especializadas

como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA.






Adicionalmente se consultó la opinión de profesionales especializados

y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.

Estos costos incluyen licencias, planos, honorarios de construcción,

interventoría, estudios, costos de seguros, servicios públicos y costos

financieros en que se incurriría para desarrollar un proyecto similar.

9.2.2 Método de la Renta

En este método se debe calcular el valor del Capital Inmueble, debe

tenerse en cuenta que no siempre corresponde al valor de venta del

inmueble.

Capital Construcción.

Para su determinación se aplica el método del costo de

reproducción o costo de construcción a nuevo.

Se aplican las depreciaciones por edad, conservación y

obsolescencia.

En el caso de los locales del primer piso en zonas comerciales,

producen una renta superior a los pisos superiores, de tal manera

que al avaluar la cuota parte del terreno correspondiente al local,

se debe considerar un mayor peso que a los pisos superiores.

Esto determina adelante al referirnos al peso “p”.

Un almacén o local vale y rinde mas no por ser una construcción

en el primer piso, sino por estar en el primer piso o sea por

ocupar una cierta posición en el terreno. Es pues una

característica que influencia su cuota parte en el valor del terreno

y no en el valor de sus construcciones.






Capital terreno.

El terreno vale por lo que el propietario puede construir.

Las normas municipales permiten calcular el máximo

aprovechamiento de un terreno.

Si un terreno esta desaprovechado o subutilizado de acuerdo al

máximo que podría edificar, el terreno se desvaloriza y vale

menos que un lote desnudo. En este sentido no se puede

transferir al inquilino el valor de un terreno mal aprovechado.

El arriendo de un edificio subutilizando el terreno genera un

menor valor del canon. Para ello existen métodos a fin de

calcular cuánto pierde un terreno por su baja utilización.

Puede también existir un terreno sobre-aprovechado lo cual daría

un mayor valor al terreno; ya que si se demuele el edificio se

podrán construir menos pisos. En este caso el arriendo seria

mayor. Debe tenerse en cuenta que lo que arrendamos es la

construcción, así el arriendo dependerá de la mayor o menor

área construida, sin importar las normas de edificación las cuales

son clave para definir el valor del terreno pero no el del

arrendamiento.

Podría pues definirse un coeficiente de aprovechamiento (Ca)

del terreno que se aplicaría así:

Área Construida Efectiva

Área Máxima Construible

Cuando se tienen usos comerciales en primer piso y usos

diferentes en pisos superiores, el análisis de la renta del primer

piso se hace por el peso diferencial que debe absorber el terreno






en el primer piso. La forma tradicional de considerar esa mayor

rentabilidad de un piso con relación a los otros es a través de

pesos diferenciados para dichos pisos, de forma que los pisos

más rentables tengan áreas homogeneizadas mayores (de

acuerdo a sus “pesos”). De esta manera la comparación entre lo

construido efectivamente y lo posible a ser construido se hace

por la relación de las respectivas áreas homogeneizadas,

calculadas a partir de “pesos” distintos a los pisos con

potencialidad de producir rentas distintas.

Calculo de “p”.

Se define el coeficiente “p” como el peso del terreno en el primer

piso.

Cuando se avalúa un local del primer piso, la tierra no se trabaja

por coeficiente de copropiedad. Debe estimarse el peso “p” del

primer piso en el terreno para poder avaluar su precio y renta.

Hay una correlación entre las cuotas partes del valor del terreno

en cada metro edificado y el valor del arriendo, especialmente en

lo que se refiere a locales.

En una zona comercial el primer piso tiene mayor potencialidad

para producir renta que los pisos superiores. El “Área

homogeneizada” seria obtenida así:

Primer piso= “p” x At

Pisos Superiores= “1” x As

Siendo At; el área construida en el primer piso

As; el área construida en pisos superiores

“p”; peso del terreno en el primer piso






Para el cálculo de “p” se propone la siguiente formula:

C(d-1)(a-t)+vd

P= -----------------------, donde:

v-c(d-1)t

p= peso de la cuota parte para primer piso

d= peso relativo del arriendo del primer piso

t= índice de ocupación del terreno permitido por la ley

a= índice de construcción permitido

v= precio unitario del terreno

c= precio unitario de la construcción y mejoras

El máximo valor de “d” está dado por la relación:

v+ ct 2.388.750+1.320.000x0.65

d< ---------- d= -------------------- ------------------ = 3.78≈3.0

ct 1.320.000x0.65

donde “p” será igual:

c(d-1)(a-t)+vd 1.320.000(3-1)(7-0.65)+2.388.750(3)

p= -----------------------=----------------------------------------------

v-c(d-1)t 2.388.750-1.320.000(3-1)0.65

p=35.6






Area Homogeneizada (Ah): 153.27*35.6+266*1=5722.41

Terreno en Primer Piso: (Axp)/Ah= (153.27*35.6)/5722.41=95%

Terreno en Pisos Superiores: 100-95= 5%

Valor del Primer Piso:

Terreno: 2.388.750*196*0.95=444.785.250

Construcción: 1.320.000*153.27=202.316.400

F.C=1.40

Valor Físico Locales=647.101.650x1.4=905.942.310 (a 5.910.761/m²)

Arriendo del Primer Piso (r):

Renta anual estimada=12%

905.942.310x0.12

r=-----------------------=9.059.423/mes

12

o sea: 9.059.423/153.27=59.108/m²/mes

Arriendo Local 1= 54.73 m²x$59.108=$3.234.981/mes (Esquinero)

Arriendo Local 2= 49.27 m²x$59.108=$2.912.251/mes

Arriendo Local 3= 49.27 m²x$59.108=$2.912.251/mes

El valor del arriendo en pisos superiores seria así:

Construcción = 1.320.000*266=351.120.000

Terreno=2.388.750*196*0.05=23.409.750






F.C.=1.40

Valor Físico oficinas=374.529.750x1.4=524.341.650 (a 1.971.209/m²)

Arriendo Oficinas (r):

Renta Anual estimada=12%

524.341.650x0.12

r=-----------------------= 5.243.416/mes

12

o sea:5.243.416/266=19.712/m²/mes

Arriendo oficinas Segundo Piso= 133 m²x$19.712=$2.621.696

Arriendo oficinas Tercer Piso = 133 m²x$19.712=$2.621.696

Valor físico Total Edificio= $905.942.310+$524.341.650

Valor físico Total Edificio por Método Renta=$1.430.283.960

(MIL CUATROCIENTOS TREINTA MILLONES DOSCIENTOS

OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA PESOS M/NAL)

VALOR TOTAL MINIMO ARRIENDO EDIFICIO= $14.302.875

(CATORCE MILLONES TRECIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS

SETENTA Y CINCO PESOS M/NAL)

9.2.3 Método Residual (Potencial de Desarrollo)

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas






de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.

9.2.4 Método Comparativo

Consiste en la investigación de los arrendamientos en el mercado de

otros inmuebles parecidos o fácilmente homogeneizables.

Para que sea válida la comparación se requiere:

Que sean del mismo tipo (almacenes, oficinas, vivienda)

Que tengan tamaño similar

Con el mismo patrón o características de construcción

Edad similar

Estado de conservación comparable

Similar localización

Datos de mismo tiempo (no más de 6 meses)

Contratos de arriendo similares con reajuste periódico anual

Que provengan de precios de oferta

No se incluyen “primas”

Por lo menos 5 datos para comparar

Normalmente se aplica el método inductivo partiendo de un número

suficiente de informaciones recogidas para luego comparar y sacar las

características similares que permitan obtener conclusiones






razonables. Este método es mejor que el método deductivo por el cual

se determinan unas características por investigar y se va luego al

mercado. En este segundo proceso se hacen racionalizaciones previas

y a partir de estas se ajustan los valores comparativos para adecuarlos

al inmueble avaluando. En el método inductivo se necesitan varios

datos representativos recogidos, un mínimo de 5 y óptimo superior a

diez.

El método comparativo requiere la homogeneización de datos de

acuerdo a los siguientes parámetros:

Los datos de oferta deben reducirse por lo menos en 10%

Debe actualizarse la información de acuerdo con el tiempo,

aplicando el IPC

Se debe tener en cuenta la periodicidad del reajuste

No se considerara Primas de locales incluidos en el Canon

Se debe Homogeneizar las Áreas construidas

Se debe determinar la Profundidad de los Locales

Se debe establecer la diferencia de renta por pisos;sobretodo en

zonas comerciales.

A) PROFUNDIDAD DE LOCALES

En el caso de Locales debe compararse la relación frente-fondo.

Para ello se puede aplicar el criterio de Harper por medio del cual

un local mas profundo pierde precio por m² según la siguiente

relación:

λ=√N/F

N=Profundidad típica de locales en la zona






F= Profundidad del Local a avaluar

Se suele calcular con F entre 0.5 y el doble de N

Para capitales latinoamericanas se aplica un N así:

- Comercio desarrollado: N=15

- Comercio Local: N= 20

Para las ciudades colombianas se debe determinar N en

cada zona típica de comercio.

B) RENTABILIDAD POR PISOS

De la misma forma que se calculó el peso “p” del primer piso frente

a los pisos superiores de esta misma forma se analiza el calculo

para el valor delos locales que tienen mezanine.

Como se trata del método comparativo, se debe siempre investigar

cual es la relación de mercado entre el primer piso y el mezanine o

entre un local y los pisos superiores.

C) PROCESO DEL CALCULO

1. Investigación de elementos comparativos en el mercado

2. Selección de inmuebles comparables

3. Homogeneización:

- Calculo del precio unitario teórico del terreno

- Cálculo del valor teórico del terreno

- Cálculo del valor teórico de construcción

- Cálculo del valor teórico total

- Calculo del %je de participación del terreno y construcción en

el arriendo

- Calculo de los factores de localización, edad y características

- Calculo del Factor de Actualización






- Calculo del factor de profundidad

- Calculo de la tasa de inflación

- Calculo del Factor “primas” si existen

- Calculo del reajuste del arriendo

4. Cálculo del valor locativo o arriendo

Nota: En el presente avalúo no se realizó el método comparativo,

pues requiere de más tiempo.

9.2 VALOR TOTAL AVALÚO

Para el cálculo del valor total del avalúo se tomó el promedio entre el valor calculado por Costo de Reposición y Método de la Renta:

Valor Final Avalúo= ($1.819.089.695+$1.430.283.960)/2=$1.624.686.828

MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIOCHO PESOS M/NAL

10. METODOLOGÍA EMPLEADA

Para la fijación de precios, se empleó una combinación de

metodologías de aceptación universal, el valor del lote se determina

por el Método de Potencial de desarrollo y consulta de tablas del valor

del suelo urbano de CAMACOL; para el valor de la Construcción se

determina por el Método de Costo de Reposición y Método de la Renta.

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO






Para determinar el valor comercial del inmueble, se han tenido en

cuenta las siguientes consideraciones:

Ubicación del inmueble en una zona de actividad múltiple

La valorización actual del sector.

Las especificaciones de vetustez y estado actual de la construcción.

El sector de ubicación del inmueble el cual goza de una

infraestructura vial en buen estado.

Se analiza el valor comercial del inmueble en su componente de lote

y construcción, considerando entre otros: ubicación, categoría de

acabados de su construcción, la calidad de los materiales

empleados en su construcción, la distribución arquitectónica del

inmueble, la vetustez y el grado de comercialización.

El presente avalúo no tiene en cuenta aspectos de origen jurídico de

ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas y en

general asuntos de carácter legal.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de

los bienes raíces está bastante influenciado por lo que ocurre en la

vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no pueden separarse de

donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra

urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de

construcción, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las

propiedades se deriva del uso al que se les someta.






Se consideraron también los centros de atracción económica

existentes, la categoría de los servicios públicos, la infraestructura vial

y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras en ejecución y

proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad.

Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de

construcción, los acabados, el estado de conservación, el mayor y

mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del

inmueble, la estratificación y el entorno.

El formato de calificación de construcciones, es un formato de

aceptación universal con mínimas variaciones de forma.

El formato es el siguiente:

CAPÍTULOS %Cimentación-Estructura 32.00%Cubierta 9.00%Mampostería 10.00%Instalaciones Eléctricas 5.00%Instalaciones Hidráulicas 5.00%Pisos y Enchapes 10.00%Pañetes 7.00%Cielorrasos 3.00%Carpintería Metálica 5.00%Carpintería de Madera 2.00%Pinturas 7.00%Cocina 3.00%Baño 2.00%

VALORES TOTALES 100.00%

FACTOR DE COMERCIALIZACION (FC)






Tradicionalmente se calculaba el avalúo por la suma del valor del

terreno y de la construcción por el método de Reposición. Pero a partir

de 1967 en Brasil se comenzó a presentar en los simposios un factor

adicional que se denominó tercer Componente, ya que los dos primeros

no eran suficientes para explicar el valor de mercado de un inmueble.

COSTO FÍSICO DEL INMUEBLE

Hoy se denomina así a la suma del terreno y el costo de la

construcción luego de aplicar factores de depreciación.

Sí se aplica el coeficiente del terreno a una edificación (apartamento u

oficina) y se calcula el valor de la construcción por el método de

reposición (costo actual de construcción menos depreciaciones)

muchas veces no se llega al valor que el mercado puede pagar.

CALCULO DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

FC= (Valor de Mercado)/(Costo de Reposición)

Este factor se calcula tomando datos en transacciones y avalúos por el

método de costo de reproducción de tal manera que permite establecer

una tabla por:

- Estratos sociales

- Zonas de la ciudad

- Usos

- Tipo de construcción

- Localización específica

- En periodos determinados estables (Auge o Crisis)






En centros urbanos con poder adquisitivo y dinámica poblacional este

factor es superior a uno (1.0) y generalmente se sitúa entre 1.1 y 1.2.

En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas y durante

períodos de auge inmobiliario pueden llegar a situarse entre 1.3 y 1.5.

En ciudades de lento crecimiento el factor es negativo entre 0.8 y 0.9

razón por la cual la construcción es poco activa. En épocas de crisis

inmobiliaria o en zonas de baja demanda en las ciudades grandes el

factor puede llegar hasta 0.6.

En nuestro caso se tomó un Factor de 1.40 debido a que es una

construcción nueva y bien ubicada.

CONDICIONES QUE INFLUYEN EN EL FACTOR DE

COMERCIALIZACIÓN

Características geoeconómicas de la región donde está situado el

inmueble.

Condiciones de la economía y los negocios.

Oferta y demanda de ese inmueble.

Adecuación del inmueble al entorno.

Localización específica en el barrio.

Obsolescencia económica.






Obsolescencia física.

Demanda por la zona la cual depende las normas municipales,

infraestructura y vías, cambio de uso, transporte, tendencias de la

población y la ciudad.

Servicios públicos (teléfono)

Estrato social y proceso de filtración

Centros comerciales cercanos a proyectos hoteleros

Influjo de la edad y estado de conservación

12. BIBLIOGRAFÍA

Base de Datos de “W.R. INGENIEROS AVALUADORES”

Copia Carta Catastral.

Acuerdo 6 de 1990, Usos del Suelo.

Certificado Catastral.

Certificado de Tradición y Libertad.

Escritura Pública.






Informe de los Precios Básicos de Construcción

“CONSTRUPRECIOS”

El texto AVALUOS DE INMUEBLES Y GARANTIAS del Doctor Oscar

Borrero Ochoa

Resolución 762 del 23 de Octubre de 1998 IGAC

Resolución 1463 del 26 de Julio de 1993

Resolución 620 del 23 de Septiembre de 2008

Atentamente,

___________________________________

HERNANDO HUMBERTO RINCON JAIME

C.C. 13.501.792 DE CUCUTA-N.S.






REGISTRO FOTOGRÁFICO






ANEXOS

CUADRO CALCULO AVALUO






METODO COSTO DE REPOSICION




memoria descriptiva

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