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El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“)

XI Curso Interamericano de Banca HipotecariaBal Harbour, 9 de julio del 2008

Sven F. ZschoerperAsociación de Cajas de Ahorro para la Vivienda,

Alemania

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La presentación

• Breve historial• ¿Cómo funciona el sistema ahorro-vivienda?• El volumen de adjudicación• Las etapas de un contrato ahorro-vivienda• Las ventajas del sistema ahorro-vivienda• Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)• Asuntos de subvención• El marco legal• La protección de depósitos• El control del volumen de adjudicación• Experiencias – Alemania• Experiencias en otros países• Experiencias – República Checa• Experiencias – Eslovaquia• ¿Ahorro-vivienda en Latinoamérica?

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El sistema ahorro-vivienda („Bausparen“)

Es un método para financiar viviendas u otros

proyectos relacionados por medio de una

combinación de ahorro y un préstamo (hipotecario).

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Breve historial

Alemania entre las dos

guerras mundiales:

- debilidad económica- sector bancario ineficiente- extrema escasez de viviendas- escasez de recursos creditícios

Fundación de más de 400 cajas de

ahorro para la construcción hasta

1931

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Breve historial

Alemania después de la

segunda guerra mundial:

- faltan más de 6 milliones

de viviendas- densidad de ocupación en la

ciudad (por ejemplo en Colón): 24 pers./apto.

Reactivación de las cajas de ahorro

para la construcción

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¿Cómo funciona el sistema ahorro-vivienda?

• Idea fundamental del sistema ahorro-vivienda:

„¡Uno para todos y todos para uno!“

ahorran € 1.000/año cada uno

después de un año: € 10.000 (precio de una vivienda)

primera casa financiada; prestatario paga primera cuota

otros siguen ahorrando

después de dos años: la segunda vivienda puede ser financiada

segunda casa financiada; prestatario paga primera cuota

etc.

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El concepto del colectivo independiente/cerrado

volumen de adjudicación

imposiciones

amortizaciones préstamos

haber

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Las cuatro etapas de un contrato ahorro-vivienda

1. conclusión del contrato

2. ahorro

3. adju

dicación

4. amortización

€

t

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Ventajas del sistema ahorro-vivienda („Bausparen”)

• La idea fundamental es simple y facilmente comunicable• Es un método seguro (interés garantizado y fijo)• „Bausparen“ es asequible (interés de préstamo muy bajo)• Normalmente incluye una hipoteca de rango subordinado• Es un sistema flexible (amortizaciones extraordinarias sin tener que

pagar alguna indemnización)• „Bausparen“ es capaz de superar problemas de información• Es un método que contribuye al desarrollo del sector financiero• Es ideal para financiar modernizaciones/renovaciones• Tiene muy bajas tasas de fallos (<1%)• Tiene efectos „educativos“ (ahorrar es una virtud; etc.)

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Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)

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Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)

• refinanciación por medio de depósitos/amortizaciones

– 60% de préstamos en la UE son refinanciados por depósitos

– no tiene efectos negativos al tipo de interés del préstamo (en cambio, él de las cajas de ahorro para la vivienda es más bajo)

– induce una valoración detenida de los riesgos de crédito (los préstamos se quedan en el balance; no son titulizados ni vendidos)

– resulta en una tasa de fallos muy baja (<1%)

– no provoca burbujas imobiliarias

• refinanciación por medio del mercado de capital

– permite un „true sale“– acelera el procesamiento de

créditos– en teoría: distribuye riesgos – induce negligencia del riesgo de

crédito– provoca la implementación de

productos dudosos (llamados „inovativos“) de categoría „subprime“

– complica la valoración de bonos de titulización hipotecaria

– varios estudios consideran la titulización el origen de la crisis financiera actual

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Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)

• simple, sencillo método (ahorristas, cajas de ahorro para la vivienda)

• interés constante• amortizaciones extraordinarias• recomendable para países en

desarrollo• promociona mentalidad

ahorrista, económica

• método complejo, sofisticado (creditor, intermediario, deudor, institución titulizadora, fideicomisario, inversionistas etc.)

• >50% con interés variable (ARMs)

• indemnización• no recomendable (sin mercado

primario no mercado secundario)

• promociona mentalidad deudora, especuladora

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Ahorro-vivienda vs. titulización (EEUU)

Subsidios en forma de

premios- transparente, controlable

- puede ser aplicado dependiente del ingreso y para fines específicos

- puede formar parte de una política social

- puede ser integrado en el sistema ahorro-vivienda facilmente

- gastos en Alemania (2007): 0,18% de los gastos estatales

Interés deducible de los

impuestos- método no muy transparente

- promociona endeudamiento, hincha sumas de préstamos

- tiene efectos antisociales (entre más rico, más deducible)

- gastos en los EEUU (2007): ~ 3% de los gastos estatales (encima: 7,7 billiones de pérdidas burstátiles y 2,6 billiones de pérdidas de valores imobiliarios a causa de la crisis)

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Subvención estatal del sistema ahorro-vivienda

Ley de premios para la

construcción de viviendas

- ingreso máximo € 25.600 (solteros)/€ 51.000 (parejas casadas)

- 8.8%/año de los gastos- monto máximo € 512 (solteros)/

€ 1.024 (parejas casadas)- varias otras restricciones

Subsidio a los ahorros de

empleados

- ingreso máximo € 17.900

(solteros)/€ 35.800 (parejas casadas)

- hasta 18% de subsidios para diferentes planes de ahorro

- monto máximo € 470/año- varias otras restricciones

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El marco legal del sistema ahorro-vivienda

ahorro-vivienda

Reglamento delas cajas de

ahorropara la

construcción

Ley decréditosdel con-sumidor

Ley del sistema crediticio

Ley de las cajas de ahorropara la construcción

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La Ley de las cajas de ahorro para la construcción

• la forma jurídica• auditoría y autoridades inspectoras• tipos de negocio autorizados• condiciones generales de los contratos de ahorro-vivienda• la garantía de los depósitos (fondo de seguridad)

Es una normativa especial para el funcionamiento de una caja de ahorro para la construcción y reglamenta asuntos como p.e.

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La protección de depósitos

Institución deindemnización de losinstitutos de crédito

alemanes(prescripción legal)

[90% de depósitos, max.€ 20.000/cliente]

Fondo de protección (voluntario)[100% de clientes ahorro-vivienda]

Fondo de protección (voluntario)[100% de todos clientes]

Todos los clientes de las cajas de ahorro privadas benefician de 100% de seguridad.

+

+

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El control del volumen de adjudicación

• figuración de tarifas– tipo de interés para depósitos– tipo de interés para préstamos– relación entre aporte de ahorro y

de la caja

• preferencias de clientes– clientes que usan el préstamo– clientes que no lo usan– clientes que anulan el contrato

• nuevo negocio– volumen– estructura

amortizaciones préstamos

volumen de adjudicación

imposiciones haber

Factores influentes

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Figuración de tarifas

conflicto de intereses

determinando los tipos de

interés

Tipo de interés para depósitos:Para no poner en peligro el relanzamiento del proceso de ahorro, el

nivel no debe ser tan bajo comparado con el tipo de interés del

mercado.

Tipo de interés para préstamos:Para atraer clientes debería ser lo más alto posible.

Margen de interesesDebería ser suficiente para realizar un saldo adecuado.

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Interés del mercado que no exige adaptación

Interés del mercado

Bauspar-interés para depósitos

Bauspar-interés para préstamos

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

año

inte

rés

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Interés del mercado que exige adaptación de tarifa

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

año

inte

rés

Bauspar-interés para depósitos

Bauspar-interés para préstamos

Interés del mercado

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Relación entre fases de ahorro y de préstamo

aporte de ahorro (aa)

(tiempo x depósito)

aporte de la caja (ac) (tiempo x préstamo)

relación entre el aporte de ahorro y el aporte de la caja = aa/ac (!) ≥ 1,0

t

€

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Comportamiento de los clientes y consecuencias

Clientes que toman un préstamo (aa<ac)

Clientes que no toman un préstamo (sólo aa)

Clientes que anulan su contrato (poco aa)

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Financiación provisional y previa

Préstamo ahorro-vivienda “normal”(aa≤ac)

Préstamo con financiación provisional(aa<ac)

Préstamo con financiación previa(aa<<ac)

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Nuevo negocio – factor de influencia primario

• Volumen y estructura del nuevo negocio son factores esenciales para mantener la estabilidad del volumen de adjudicación. El factor primario para influir volumen y estructura es la

• Figuración de tarifas

figuración de tarifas

condiciones de competenciatipo de interés del mercadofundamento legal

negocio nuevo desarrollo del volumende adjudicación

ganancias empresariales

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La figuración de tarifas

El compuesto de una tarifa

• La suma mínima de ahorro vivienda• Tipos de interés para depósitos y préstamos• Cantidad de depósitos y de amortización

mensual• La suma del préstamo ahorro-vivienda• Portes adicionales• Método de adjudicación• Condiciones de adjudicación• Etc.

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Control del volumen de adjudicación

volumen de adjudicaciónFactores deinfluencia

?

Modelos de simulación

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Experiencias - Alemania

Desde que se terminó la Segunda

Guerra Mundial las cajas de ahorro

para la vivienda alemanas han

- concedido préstamos con un volumen de € 1 billion,

- financiado más de 13 milliones de viviendas y

- financiado una incontable suma de modernizaciones/renovaciones y asi

- contribuido considerablemente al milagro económico de Alemania

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Imagen del sistema ahorro-vivienda - spot

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Experiencias - Alemania

Cuotas de mercado

37%

5% 10%

14%

34%

Cajas de Ahorro para la Vivienda

Bancos hipotecarios

Bancos públicos

Seguros de vida

Cajas de ahorro

Categorías profesionales

8%

7%

8%

17% 21%

39%

Obreros Empleados

Funcionarios Autónomos

Retirados Estudiantes y otros

31

Experiencias - Alemania

20% Capital propio

50% Préstamo hipotecario de primera clase

30% Préstamo ahorro-vivienda

Combinación común:

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Experiencias en otros países

Solamente en Europa hay

más de 40 milliones de

clientes de cajas de ahorro

para la vivienda.

En los “países madre” del

sistema ahorro-vivienda cada

cuarta persona es cliente de

una caja de ahorro para la

vivienda.

33

Experiencias en otros países

Fuera de los países tradicionales,

desdel año 1992, 18 nuevas

cajas de ahorro para la

vivienda han sido establecido.

15 milliones de nuevos

ahorristas son prueba

suficiente para el éxito del

sistema.

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Experiencias en otros países

• Alemania• Austria• Eslovaquia• República Checa• Hungría• Croacia• Kazajistán• Rumanía• Eslovenia

• Luxemburgo• Bélgica• Francia• Italia• India• China

El sistema existe (incl. ley especial en

El sistema existe (sin ley especial en

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¿Pronto también en…?

• Bielorrusia• Los estados balticos• Ucrania• Azerbaiyán• Armenia• Àfrica del Sur• Nigeria• Tailandia

• Rusia– Ex-presidente Putin está a favor

del sistema ahorro-vivienda.

– Muchos economistas rusos lo consideran el sistema óptimo para solucionar la escasez de viviendas y para modernizar el stock de viviendas.

– El sistema puede sobrepasar los problemas de información y

– reestablecer la confianza en el sector bancario.

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Experiencias en otros países

Los mercados de ahorro-vivienda - porcentaje de ahorristas a la población

0 10 20 30 40 50 60 70

Austria Rep. Checa Alemania Eslovaquia Croacia Hungría

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Experiencias – República Checa

Mercados de ahorro-vivienda - porcentaje de ahorristas a la población

0 10 20 30 40 50 60 70

Austria Rep. Checa Alemania Eslovaquia Croacia Hungría

57%

38

Experiencias – República Checa

Desdel año 1993

- 1,3 milliones de préstamos con un valor de más de € 10,4 mil milliones han sido concesionados,

- 172.000 viviendas (¡cada segunda!) han sido financiados.

- Actualmente las cajas de ahorro para la vivienda administran 6 milliones de contratos con un valor de € 14,4 mil milliones.

Cuotas de mercado

71% 29%

Cajas de ahorro para la vivienda

Bancos hipotecarios

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Experiencias – República Checa

Ahorro y actividad constructora

0100200300400500600700800900

Mil m

illio

ne

s C

ZK

Un

ida

de

s

Ahorro nacional bruto Viviendas en construcción

40

Experiencias – República Checa

PIB y contratos (CMSS)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Mil

mill

ion

es

CZ

K

Un

ida

de

s

Producto interno bruto Contratos ahorro-vivienda (CMSS)

41

Experiencias – Eslovaquia

Mercados de ahorro-vivienda - porcentaje de ahorristas a la población

0 10 20 30 40 50 60 70

Austria Rep. Checa Alemania Eslovaquia Croacia Hungría

26%

42

Experiencias – Eslovaquia

Desdel año 1992

- préstamos con un valor de € 3 mil milliones han sido concesionados y

- más de 2,5 milliones de contratos han sido fichados.

- Muy baja tasa de fallas

(0,56%)

Cuotas de mercado medias2000 - 2006

54%

34%

12%Cajas de ahorro-viviendaFondo estatalBancos hipotecarios

43

Uso previsto de los préstamos en los dos países

Eslovaquia

27%

8%

40%

25%

Adquisición

Construcción

Modernización/renovación

Otros usos

Rep. Checa

36%

20%

32%

12%

Adquisición

Construcción

Modernización/renovación

Otros usos

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¿Ahorro-vivienda en Latinoamérica?

factores beneficiarioseconómicos

factores beneficiarioslegales

En general existen

- condiciones macroeconómicos- condiciones microeconómicos- condiciones políticos

- Ley de las cajas de ahorro para la construcción

- otras condiciones legales- subsidios

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Factores macroeconómicos/políticos

• Inflación – en LA actualmente entre ~2,5% (Panama) y ~20% (Argentina); tendencia positiva

• Crecimiento económico – promedio en LA de 5,6%; tendencia estable

• Sector financiero no afectado por crisis en los EEUU• Tasa de ahorro – promedio en LA de ~20% (?); no tan baja como

mucha gente la considera• Déficit habitacional – promedio de 2 milliones de viviendas• Alta tasa de viviendas inadecuadas/en necesidad de renovación• Acceso al crédito hipotecario limitado• En algunos países: situación política inestable

+

+

++

-

+++

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Factores microeconómicos/sociales

• Sociedad jóven (edad promedia 24 años); nivel del crecimiento de la población descendente; se abre la “ventana demográfica”

• Pobreza - 25% tienen que vivir de menos de 2 $/día• Disigualdad (Gini-coeficiente 0,5)• Esceptisismo hacia el sector crediticio

+

---

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Factores legales

• La implementación de una ley especial contribuye a la aceptación y fomenta la confianza en el nuevo sistema

• Derechos esenciales como el de propiedad inmobiliaria tienen que existir – si existen en casi todos los países latinoamericanos

• Registros de propiedad inmobiliaria tienen que existir y estar mantenidos al día (posiblemente electrónico) – no en todos países

• Leyes importantes: hipotecaria, de sociedades, de la protección al consumidor, etc. – no en todos países

• Burocracia eficiente – muy raras veces• Ocupaciones ilegales

-

~

~

+

-

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Resumen

• La mayoría de los países muestra condiciones económicas y políticas bastante positivas

• Las condiciones sociales complican una implementación – pero el sistema ahorro-vivienda tiene efectos sociales positivos

• Condiciones legales por lo general incompletas• Burocracia por lo general ineficiente

• Total: condiciones positivas

• Situaciones muy diferentes – cada país muestra caracteristicas muy especificas– La Asociación Alemana de las Cajas de Ahorro para la Vivienda ofrece

estudios de factibilidad

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¡Muchas gracias!

Sven F. Zschoerper

Verband der Privaten Bausparkassen e.V.

Klingelhoeferstrasse 4

10785 Berlin, Alemania

Tel.: +49 30 59 00 91 528

Fax: +49 30 59 00 91 501

zschoerper@bausparkassen.de