CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

ACTIVIDADES:

1. Definición del contrato.2. Establecer los elementos esenciales del mismo.3. Derechos y obligaciones de las partes.4. Características o caracteres del contrato.5. Desarrollar:

El contexto histórico en el cual nació el contrato. Señalar sus partes esenciales.

Los modos de extinción del contrato.6.

Redactar un modelo de contrato y explicar como seria su aplicación en la realidad.

Comparar con otro contrato de similares características.7. Realizar un mínimo de diez preguntas de acuerdo al tipo de contratos que

exponga a fin de evaluar a sus compañeros.

DESARROLLO:

1) Definición del contrato de tiempo compartido:

El contrato de Tiempo Compartido es un contrato por el cual una de las partes está obligada a dar el uso y goce por uno o más períodos al año de una unidad habitacional con finalidad vacacional, con los muebles de los que está provista y con los espacios y cosas de uso común, obligándose además a la prestación de servicios. La otra parte está obligada a pagar determinado precio, además del pago periódico de cuotas de mantenimiento, reparación y mejoras.

El concepto de tiempo compartido se ha extendido también a otro tipo de bienes como automóviles, embarcaciones y aviones.

2) Los elementos esenciales del contrato de tiempo compartido son:

SUJETO: Dentro de este elemento se encuentra: El Desarrollista: Es la persona física o jurídica propietaria del inmueble, que enajenará los

derechos al usuario. Se lo llama así porque es el que desarrolla la idea, compra del terreno, financia la construcción, comercializa y la organiza los aspectos normativos, y presta servicios.

El Usuario: Es la persona física o jurídica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios enajenados por el desarrollista.

El Administrador: A su cargo están las tareas de administración de las cosas de uso exclusivo y de uso común. Puede llegar a ocupar este cargo el mismo desarrollista, o no.

El Comercializador: Se dedica a la promoción del complejo turístico, otorga reservas y a veces se encarga de suscribir el contrato definitivo.

Una Cadena de Intercambio: El intercambio consiste en que el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su derecho por un período a la determinada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de gozar de igual derecho, en el

período concertado, en un complejo de otro lugar del país o extranjero que esté adherido a la misma red.

OBJETO: Consiste en la transferencia del derecho de uso y goce de una unidad residencial vacacional (edificio de departamentos, club de campo o complejo vacacional), de los bienes muebles que en ella se encuentren y, además, de las instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes con las que cuenta. Este derecho se puede adquirir a cambio de un precio cierto en dinero.

FORMA: Generalmente se celebrar este contrato por escrito, y en el se manifiestan cuales son los derechos del alquiler (fecha exacta en la que se podrá usar, lugar donde está ubicado el complejo turístico, requisitos que deberán respetar si desea intercambiar derechos, etc.).

PLAZO: Es un elemento esencial de este contrato ya que es indispensable conocer tanto la fecha en la que se utilizara el departamento como también el plazo de duración del contrato.

3) Derechos de las partes:

De la parte que ofrece el servicio: otorgante, desarrollista.

A que se le pague el precio conforme lo pactado en el respectivo convenio. A que se le cancelen las cuotas convenidas por los servicios de mantenimiento, reparación y

mejoras. Al cumplimiento de la totalidad del respectivo clausulado.

De la parte que adquiere el servicio: usuario, adquirente

Dentro del plazo respectivo, tiene el derecho al retracto respecto del contrato que firmó en condiciones sicológicas de presión.

A que se le cumpla con lo estipulado en el convenio. Que el servicio que se le proporcione concuerde con lo pactado. Puede ceder el derecho de uso y disfrute a otra persona, siendo responsable de los daños o el

deterioro a las instalaciones que este ocasione. Puede variar las fechas y el lugar de goce y disfrute de las instalaciones, previo aviso y pago

diferencial si estuviere pactado.

Obligaciones de las partes:

De la parte que ofrece el servicio: otorgante, desarrollista.

En este convenio una de las partes se obliga a dar el uso y goce por uno o más períodos al año, de una unidad habitacional con fines vacacionales, con las cosas muebles de las que está provista, los espacios y cosas de uso común.

Se obliga a dar los servicios, dependientes o no, del uso de las cosas. Establecimiento de un régimen apto para la administración y gestión del conjunto habitacional. Realizar las labores de reparación y mantenimiento de las instalaciones objeto del convenio.

De la parte que adquiere el servicio: usuario, adquirente

Pagar los servicios adquiridos conforme se han pactado y demás cláusulas del respectivo contrato (cancelar las cuotas periódicas de mejoras, mantenimiento y reparación, etc.).

Cumplir con la totalidad del clausulado del convenio. Usar las instalaciones de acuerdo con lo pactado.

4) Características:

Es un contrato bilateral en el que una de las partes esa obligada a otorgar el uso y goce de una unidad habitacional con todo lo que la misma incluye (servicios, muebles, etc.), mientras que la otra parte está obligada a pagar determinado precio más el pago de las cuotas correspondientes.

Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitacional debe abonar una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la misma y a su vez la empresa está obligada a garantizarle el uso y goce de la cosa, su mantenimiento y administración.

Se trata de un contrato atípico ya que en nuestro país no se encuentra regulado por ninguna ley específica. En muy pocos países está regulado este contrato, por ejemplo en Grecia (ley Nº1652), Portugal (leyes Nº368/83 y Nº130/89), y Francia (ley Nº 86/18).

Es un contrato de adhesión donde una empresa le ofrece un contrato ya establecido al futuro consumidor; éste debe firmarlo o no, manifestando así su consentimiento o la falta del mismo.

También es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestación se cumple periódicamente debido a que el adquirente se compromete al pago de una cuota mensual o anual.

Es conmutativo porque existe una equivalencia entre las obligaciones que adquiere cada parte. Por último, es un contrato no formal en el que la ley no exige forma determinada.

5) Contexto Histórico:

El "tiempo compartido” surgió a mediados de los años sesenta cuando en Europa, una compañía Suiza comenzó a vender sus acciones. Los créditos obtenidos por esas acciones se emplearon para comprar propiedades vacacionales por toda Europa y la posesión de las mismas otorgaba el derecho de hacer uso regular de las propiedades vacacionales. Esta compañía suiza, “Hapimag”, en 1963 inicia su primer proyecto de tiempo compartido con el propósito de asegurar a su clientela habitaciones disponibles en los principales centros turísticos de Europa Central.

En 1966 un grupo de inversionistas japoneses promovió un proyecto similar: “Japan Villa Club”. Su éxito fue tan rotundo que cuenta con trescientos centros turísticos y 250.000 miembros.

En 1967, en una estación de esquí de Los Alpes franceses, llamada “Super-Dévolvy”, comenzó a vender anticipadamente el derecho de usar las instalaciones de un hotel en determinadas semanas, con propósitos vacacionales; lo que hoy es conocido como la forma más común de comercializar el tiempo compartido.

Sin embargo en ese entonces la idea no se popularizó. Recién en 1974 este tipo de contrato se extiende a otros países como Canadá y Estados Unidos. En este último se logra gracias a “Royal Caribbean International”, una compañía radicada en Florida que ofrecía tiempos compartidos con una duración de 25 años.

Este auge que tuvo el contrato de tiempo compartido se dio ya que en esa década empezaba a crearse la necesidad de viajar y de tener un esparcimiento que al mismo tiempo tenga comodidades propias del hogar.

Con el fenómeno de la globalización y la internacionalización de los capitales, esta clase de contrato se ha ido perfeccionando y extendido en el mundo, con el fin de estimular la industria transnacional del turismo, y en consecuencia, contribuyendo en el desarrollo y crecimiento económico de los países que lo rigen.

Modos de extinción:

Existen dos tipos de cancelaciones que pueden extinguir el contrato de tiempo compartido, una es la cancelación administrativa y la otra es la cancelación que se produce por algún motivo específico.

Cancelaciones Administrativas:

Son las cancelaciones que se llevan a cabo cuando los socios deciden cancelar su membrecía dentro de los primeros cinco días.

Usualmente cuando un socio decide cancelar su membrecía se dirige a la PROFECO, en donde en primera instancia utilizan la vía de conciliación telefónica, la cuál consiste en realizar llamadas telefónicas al proveedor (en este caso el departamento encargado para atender el conciliador en este departamento) solicitándole realizar dicha cancelación.

Al recibir al socio para la cancelación, en primera instancia se realiza un sondeo del motivo por el cual el socio decide cancelar su membrecía para que posteriormente se decida si es necesario enviar al socio con la persona que le realizó la venta para que le explique nuevamente como usar la membrecía y los beneficios que tiene la misma (cuando el adquirente está confundido), o bien con un representante legal ( cuando el socio esta cancelando su membrecía porque recibió malos comentarios de terceras personas).

Motivos de Cancelación:

El socio por circunstancias ajenas a su voluntad ya no puede sostener el compromiso adquirido.

El socio no recibe un servicio adecuado o el ofrecido.

Los socios reciben información negativa del tiempo compartido.

Vencimiento del plazo previamente establecido en el contrato o la ley, o por estar satisfecho el propósito para el que el objeto fue dado en uso.

Por mutuo disentimiento.

Por nulidad.

Por rescisión.

Por confusión (el socio no comprendió bien como funciona el tiempo compartido).

Por pérdida o destrucción del inmueble, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor.

Por expropiación del inmueble por causa de utilidad pública.

Por evicción del bien dado en uso.

6) Modelo de Contrato de Tiempo Compartido:

Entre el Sr. Ricardo Ariel Scuri, DNI: 38517310 domiciliado en Av. Chile 792 en adelante EL PROPIETARIO y el Sr. Juan Carlos Gutierrez, DNI: 27812378, domiciliado en Gobernador Galina 290 en adelante EL BENEFICIARIO, convienen en celebrar el presente contrato de derecho de uso por tiempo compartido sujeto a las siguientes cláusulas:

1. OBJETO. El propietario es titular del dominio de 3 unidades semanales en el complejo “Las Toninas” ubicado en Av. Tehuelches 456. El propietario concede al beneficiario el uso por el sistema de tiempo compartido y por el plazo de 2 años de 4 semanas de temporada alta para personas al usuario y/o sus sucesores. Los sucesores del beneficiario deberán acreditar ante el propietario su condición de tales y unificar personería a fin de poder ejercer el derecho de uso.

2. PRECIO. El precio pactado por el derecho de uso por el plazo indicado en la cláusula que antecede es de $5000 (pesos cinco mil) pagaderos de la siguiente manera: $ 2000 (pesos dos mil) a la firma del presente, sirviendo éste de recibo suficiente y $3000 (pesos 3 mil) al tiempo de la firma de la escritura pública de constitución del derecho de uso.

3. ESCRITURACION. La escritura de constitución del derecho de uso a favor del Sr. Juan Carlos Gutierrez se firmará en el plazo de 30 días contados a partir de la fecha por ante el escribano Jorge Ibañez con oficinas en la calle Italia 2300 (teléfono 4466789), quien notificará a las partes en forma fehaciente la fecha y hora fijadas para la celebración del acto. En caso que la parte cumplidora fuera el beneficiario, este podrá declarar resuelto el contrato y exigir el reintegro de lo pagado de acuerdo con la cláusula segunda con más un interés diario mensual del 10%. En caso que la parte cumplidora fuera el propietario, podrá declarar resuelto el contrato con más los daños y perjuicios que correspondan.

4. ADMINISTRACION. Ambas partes acuerdan en designar a Néstor Gómez como administrador. El administrador tendrá a su cargo la administración y prestación de servicios del sistema, en particular, el mantenimiento de todos los bienes, provisión y reposición de muebles y el funcionamiento de todos los servicios que ofrece el sistema tales como Gimnasio, Pub y otras áreas de entretenimiento. La gestión del administrador será irrevocable salvo justa causa de remoción. En ese caso, el propietario proveerá inmediatamente el reemplazo a fin de no afectar la continuidad de las prestaciones.

5. EXPENSAS. El beneficiario abonará una cuota de mantenimiento anual de $8000 (pesos ocho mil) más el impuesto al valor agregado (I.V.A.) por semana de uso adquirida. La misma se pagará del 1 al 15 del mes de enero por adelantado. La primera se abona en este acto, sirviendo el presente de recibo suficiente. La falta de pago de la cuota de expensas en tiempo oportuno colocará al beneficiario en estado de mora, que se operará en forma automática y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. El atraso en el pago de las expensas devengará un interés punitorio del 15% y compensatorio del 5% sobre las cuotas vencidas. Todo servicio extra que decida la administración como excursiones, vehículos deportivos, traslados, etc. serán optativos y se facturarán independientemente de la cuota de mantenimiento.

6. DESCRIPCION DE LAS SEMANAS. Las unidades semanales afectadas al sistema de tiempo compartido comprenden siete días consecutivos y se clasifican y enumeran por temporada alta, media o baja según resulta de la planilla que se adjunta al presente y que las partes suscriben de conformidad. El beneficiario deberá pedir la adjudicación de la semana que desea, dentro de la categoría adquirida dentro de los 30 días anteriores al comienzo de la semana Nº 2 El pedido del beneficiario estará sujeto a disponibilidades del complejo. Los días o semanas no usados no serán acumulables en el complejo. En caso que el beneficiario se encontrara en mora con el pago de las expensas pactadas en la cláusula quinta, la adjudicación de la semana quedará sin efecto.

7. CESION. El beneficiario podrá ceder los derechos que adquiere por el presente, en los mismos términos y condiciones. También podrá prestar a terceros la unidad objeto de este contrato sin exceder la capacidad habitacional de la misma que es de 4 plazas. En todos los casos descriptos en esta cláusula deberá requerir la previa conformidad del propietario y de la administración.

8. RESPONSABILIDAD. El beneficiario o quien ocupe la unidad a su nombre será responsable de todo daño que cause por sí o por terceras personas a su cargo, a cualquier bien del complejo o de la unidad. Los daños deberán ser resarcidos al tiempo de la desocupación de la unidad y de acuerdo a la estimación que al efecto practicará la administración. La falta de entrega en término de la unidad importará para el beneficiario el pago de una multa diaria de $1000(pesos mil) la que será exigible en forma inmediata y por vía ejecutiva. Las llaves deberán depositarse contra recibo en la portería del complejo al tiempo de dejar entregar la unidad. Todo ocupante deberá permitir el libre acceso de personal de mantenimiento del complejo para efectuar las reparaciones que resulten necesarias. No se podrán mover los muebles de lugar, ni cambiar los objetos de decoración ni instalar carteles o antenas o exhibir objetos que puedan ser vistos desde el exterior de la unidad.

9. DOMICILIOS. El propietario constituye domicilio en Av. Chile 792 y el beneficiario lo hace en Gobernador Galina 290 para todos los efectos derivados de este contrato. Ambas partes acuerdan en someterse a la competencia ordinaria de los Tribunales de Comodoro Rivadavia, Chubut para todos los efectos judiciales derivados de este contrato. En prueba de conformidad se firman 3 ejemplares de un único y mismo tenor y cada parte recibe el suyo en Comodoro Rivadavia, a los 25 días del mes de Junio del 2014.

7) Comparación del contrato de tiempo compartido con otros contratos: (all inclusive)

Es adecuado comparar este contrato con otras figuras como el alquiler y la compra, para determinar sus diferencias.

Tiempo compartido y alquiler o locación:

En el contrato de alquiler o locación pueden existir plazos mínimos y plazos máximos, la ocupación es continua. El uso del inmueble, por ejemplo, puede ser para vivienda, comercio, industria, oficina.

En el contrato de tiempo compartido, el plazo es único y de mayor duración que el del alquiler. Este plazo no es ininterrumpido ,sino que dentro del año pueden ser usadas determinadas semanas o lapsos de tiempo de ahí que es interrumpido.

Tiempo compartido y compraventa:

En el tiempo compartido, el usuario, no adquiere la propiedad sobre el bien; en la compraventa sí.

En el tiempo compartido el plazo de uso y goce no es vitalicio, sino limitado en el tiempo. En la compraventa, el propietario, mientras lo sea, es el dueño de la cosa.

En el tiempo compartido, el usuario puede ceder, si el pacto lo autoriza, a que otra persona disfrute del bien; pero, a título de compraventa, no.