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PN 325.011;AP: TC Maia;

Ap.e2: Agostinho da Silva Moreira, cc. Maria Armanda Silva Gomes Moreira, Tv. de São

Brás, 117, Vermoim;

Ap.a3: João Soares, Com. Materiais em Gesso, Lda.,

Rua António Sá Leite, 48, Santa Maria de Avioso, Maia.

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Acordam no Tribunal da Relação do Porto

1. Agostinho da Silva Moreira e mulher (AA.) recorrem da sentença que não

obstante ter julgado procedente o pedido de despejo de João Soares…, Lda.(R.),

fundou a decisão na caducidade (e não na pretendida nulidade) do contrato de

arrendamento dos prédios em causa4, fixando depois em Pte. 120 000$00 a quantia

retributiva (art. 1045/1.2 CC) a satisfazer pela ocupante, da citação até

desembaraço.

A mesma decisão condenou os recorrentes na indemnização reconvinda, das

benfeitorias e dos prejuízos derivados da cessação contratual (esta no montante de

Pte. 3 000 000$00, aquela a liquidar em execução de sentença)

Concluíram:

(a) Dado que se encontra provado: a licença de utilização dos arrendados para

o fim declarado no contrato (actividade de comércio e armazenagem de

1 Vistos: Des.: Ferreira de Sousa (259); Des.: Paiva Gonçalves (1049). 2 Adv.: Dr. António Moreira Torres, Rua Dr. Carlos Felgueiras, 160 C 1º esq., 4470 Maia. 3 Adv.: Dr. Nogueira da Costa, Av. D. Manuel II, 2085 C, s/2, 4470 – 200 Maia. 4 (1) urbano, casa de habitação com dois pavimentos, dependência e quintal sita na Rua António Sá Leite, Santa Maria de Avioso, Maia; descrita na C.Reg.P., em parte no nº 00667, e inscrita na matriz sob o art. 81 (2) rústico, terra de cultura e ramada, contíguo, descrito na C. Reg. P. em parte do nº 00667, e inscrita na matriz sob o art. 228.

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materiais de construção) nunca foi passada pela CM Maia, o contrato de

arrendamento em causa é nulo;

(b) Em todo o caso, sendo o prédio misto dos AA. composto de uma casa de dois

pavimentos, para habitação, dependências e quintal, terreno de cultura e ramada,

constitui alteração de destino económico a utilização dos mesmos para a

actividade de comércio e armazenagem de materiais de construção;

(c) Ainda assim, as obras e benfeitorias provadas alteram a forma e substância

do prédio em questão;

(d) Ora, não sendo permitido ao usufrutuário alterar o destino económico, a

forma e a substância dos prédios usufruídos, não pode também autorizá-las a

terceiros e/ou arrendatários;

(e) Nem pode autorizar que a arrendatária possa fazer as demolições e

destruições que entender para adaptação dos prédios a fim diferente dos

originais;

(f) As obras levadas a cabo pela R. carecem contudo de prévio licenciamento da

CM Maia;

(g) Por isso, as obras realizadas ou autorizadas pelo usufrutuário, sem qualquer

licenciamento da Câmara, não podem ser integradas nos prédios contra a

vontade do radiciário;

(h) Consequentemente, não são sequer indemnizáveis e não conferem qualquer

direito de retenção em favor da arrendatária;

(i) Contudo o direito de retenção previsto na cláusula 7 do contrato de

arrendamento refere-se à indemnização das obras referidas na cláusula 4, ou

seja, a todas aquelas que se destinavam à adaptação dos arrendados à actividade

destinada; logo, à alteração do fim económico, forma e substância do prédio;

(j) As cláusulas 3/9 do aludido contrato são pois nulas, inválidas e/ou ineficazes

em relação aos AA.;

(k) Mais além: a conclusão de ser possível o levantamento das benfeitorias sem

detrimento é uma questão de direito;

(l) E, limitada logicamente ao detrimento dos prédios originais (sendo este

indiferente no contexto das benfeitorias, em si mesmas), se o detentor pedir

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indemnização, de imediato a oposição do dono implica um reconhecimento do

direito ao levantamento;

(m) Por conseguinte a resposta ao quesito 215 deve ser dada como não escrita,

nos termos do art. 646/4 CPC;

5Q12 A R. levou a cabo as seguintes benfeitorias: (a) levantamento do telhado, colocação de ripas e barrotes, substituição de mais de metade das telhas, (partidas em mau estado); (b) 98 m2 de placa, feitos com viga de cimento e abobadilha; (c) arranjo da fachada da casa, na totalidade, retiradas três massas antigas, rebocada com massas novas e pintura; (d) colocação de quatro janelas e uma porta em alumínio, outra de ferro, quatro persianas de exterior, quatro estores de interior; quatro peitorais das janelas forrados a madeira sapeli, tudo no valor de Pte. 3 000 000$00? Provado que a R. procedeu ao levantamento do telhado,

colocou ripas e barrotes, substituiu mais de metade das telhas, (partidas em mau estado), obras com o

valor de Pte. 450 000$00; procedeu à construção de uma laje aligeirada pré-esforçada a separar os pisos

do imóvel com dois pavimentos, sendo a área de pavimento igual a 81 m2, obra no valor de Pte. 400

000$00; rebocou e pintou a fachada, obra no valor de Pte. 200 000$00; colocou quatro janelas e uma

porta em alumínio, outra de ferro, quatro persianas de exterior, quatro estores de interior, forrou quatro

peitorais das janelas forrados a madeira sapeli, obra no valor de Pte. 450 000$00; Q. 13 A R. levou a cabo as seguintes benfeitorias no interior do r/c, com área aproximada de 98 m2: (a) construção de raiz de todas as divisões (nomeadamente um hall de entrada, uma sala de reuniões, um refeitório, um arquivo para o escritório) com arranjo das paredes mestras de pedra à vista; (b) colocação de um móvel armário com bar fabricado em placas de gesso fixo, comportas e fundos em vidro colado e tampo de mármore; (c) pavimentação em tijoleira 0,30 x 0,30, na área aproximada de 98 m2; (d) colocação de azulejo nas paredes do refeitório/cozinha, 0,40 x 0,25, numa área aproximada de 40 m2; (e) colocação de móveis de cozinha adaptados ao local, em MDF, parte de baixo com sete portas e sete gavetas, uma banca e duas copas, tampo de mármore, parte de cima com oito portas, um exaustor, e um esquentador a gás, duas portas em madeira sapeli e uma em chapa, tudo no valor global de Pte. 2 650 000$00? Provado que no r/c, com área aproximada de 98 m2, a R. construiu de raiz todas as divisões nomeadamente um hall, uma

pequena sala de reuniões, uma cozinha, um arquivo para o escritório, em pedra à vista, obras no valor

de Pte. 500 000$00; colocou um móvel armário com bar fabricado em placas de gesso fixo, comportas e

fundos em vidro colado e tampo de mármore, no valor de Pte. 100 000$00; colocou pavimento em

tijoleira 0,30 x 0,30, na área aproximada de 98 m2, no valor de Pte. 200 000$00; colocou azulejo nas paredes da cozinha, numa área aproximada de 31 m2, no valor de Pte. 70 000$00; colocou móveis de

cozinha adaptados ao local em pós-fórmica, na parte de baixo com sete portas e sete gavetas, uma banca

e duas copas, tampo de mármore, parte de cima com oito portas, um esquentador a gás, no valor de Pte.

130 000$00; Q. 14 A R. construiu as escadas para o 1º andar, com 14 degraus, em cimento armado, revestidos a pedra mármore de 3 cm. de espessura, no valor de Pte. 280 000$00? Provado que a R. aproveitou uns vãos de

escada antigos em pedra e construiu uma escada para o 1º andar com 13 degraus em cimento armado,

revestidos a mármore, obra no valor de Pte. 200 000$00; Q.15 A R. levou a cabo as seguintes benfeitorias no interior do 1º andar: (a) colocação de tecto falso em pré -fabricado de gesso, com placas de 2,5 cm., em todas as divisões, com moldura; (b) de fogão de sala revestido com tijolo refractário, tampo em madeira maciça, com chaminé de blocos até ao telhado; (c) construção de um hall com balcão à entrada e tampo em mármore, de um corredor com três gabinetes, de duas casas de banho; (d) levantamento total dos rebocos e pinturas de todas as paredes, o que tudo importou em Pte. 1 800 000$00? Provado que no interior do 1º andar a R. colocou um tecto falso em pré -

fabricado de gesso, com placas de 2,5 cm., em todas as divisões, com moldura, numa área de 60 cms2,

obra no valor de Pte. 350 000$00; instalou no r/c, um fogão de sala revestido com tijolo refractário, tampo em madeira maciça, com chaminé de blocos até ao telhado, no valor de Pte. 250 000$00; colocou

no hall um balcão com tampo em mármore, procedeu à construção de um corredor com três gabinetes,

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duas casas de banho, levantou todas as paredes, rebocou-as e pintou-as, sendo que a execução destes trabalhos tem o valor de Pte. 400 000$00; Q. 16 A R. colocou num dos gabinetes um conjunto de sofá e mesa fixos por materiais pré-fabricados e rematados no piso; 98 m2 de pavimento em tijoleira, 0,30 x 0,30; cinco portas em madeira sapeli; revestiu de azulejo três casas de banho; efectuou serviço de pichelaria, incluindo louças, saneamento, tubos, torneiras, acessórios e mão-de-obra, nas três casas de banho e no refeitório/cozinha; e a instalação da luz eléctrica em toda a casa, incluindo os acessórios, quadros eléctricos independentes e mão-de-obra, que tudo importou em Pte. 6 500 000$00? Provado que num dos gabinetes a R. colocou um conjunto de sofá e

mesa fixos por materiais pré-fabricados e rematados no piso; colocou 98 m2 de pavimento em tijoleira,

0,30 x 0,30; cinco portas em madeira sapeli; revestiu de azulejo três casas de banho; efectuou o serviço

de pichelaria, incluindo louças, saneamento, tubos, torneiras, acessórios e pagou mão-de-obra, para as

três casas de banho e cozinha; instalou luz eléctrica em toda a casa, incluindo os acessórios, quadros eléctricos independentes e pagou mão-de-obra necessária a esses serviços, tudo com o valor global de

Pte. 1 200 000$00; Q. 17 A R. na área de exposição: (a) colocou materiais de drogaria e bricolage, um mini - bar e um quarto de banho, tudo com 92 m2; (b) Procedeu ao levantamento das paredes, incluindo barramento e pintura, numa área de 157 m2; (c) à cobertura com tecto de perfilaria galvanizado e placas, 0,60 x 0,60, recobertas a lã de rocha, com a área de 50 m2; (d) instalou prateleiras e estantes de exposição fixas à parede e não recuperáveis; (e) procedeu à iluminação total do local de exposição com quadros eléctricos independentes; (f) à instalação de louças e acessórios na casa de banho e na banca do mini – bar; (g) à instalação de alarmes com foto - células em toda a área da casa e de exposição, tudo no montante global de Pte. 2 900 000$00? Provado que na área de exposição estão à vista materiais de drogaria e bricolage, existe um

mini - bar e um quarto de banho, tudo com 92 m2; que procedeu ao levantamento das paredes, incluindo

barramento e pintura, numa área de 157 m2; efectuou a cobertura com tecto de perfilaria galvanizado e

placas, 0,60 x 0,60, recobertas a lã de rocha, com a área de 50 m2; colocou prateleiras e estantes de

exposição fixas à parede e não recuperáveis; iluminou na totalidade o local de exposição com quadros

eléctricos independentes; instalou louças e acessórios na casa de banho e na banca do mini – bar; tudo

no montante global de Pte. 1 500 000$00; Q. 18 A R. procedeu no armazém situado na eira e na dependência com área aproximada de 500 m2: (a) ao levantamento de paredes em blocos de cimento; (b) pavimento em cimento; (c) à construção de um telhado em asnas de ferro em T e cobertura com chapas galvanizadas; (d) abriu um poço negro; (e) portas e portões corrediços em ferro; (f) colocou chapa zincada e pintada, 0,30 x 0,25; (g) descarga de águas, com respectivos condutores; (h) instalou a rede de águas do poço com equipamento de 1 m., bóia, e grupo pneumático p10, com ligação eléctrica; (I) a luz eléctrica com quadros independentes, e distribuição de tomadas por todo o armazém, tudo no valor de Pte. 7 500 000$00? Provado que no espaço exterior ao prédio de habitação a R. construiu 150 m2 de paredes em blocos de cimento, no valor de Pte. 300

000$00; colocou pavimento em cimento na área de 396 m2, no valor de Pte. 500 000$00; procedeu à

colocação de telhado em asnas de ferro em T e cobertura com chapas galvanizadas numa área de 380

m2, no valor de Pte. 1 900 000$00; colocou portas e portões corrediços em ferro, no valor de Pte. 100

000$00; colocou chapa zincada e pintada, 0,30 x 0,25, no valor de Pte. 30 000$00; procedeu à descarga

de águas, com respectivos condutores, no valor de Pte. 15 000$00; instalou a luz eléctrica com quadros

independentes, e distribuição de tomadas por todo o armazém, no valor de Pte. 150 000$00; Q. 19 A R. construiu: (a) um armazém no exterior, situado no terreno, a 100 m. da casa, com área coberta de 300 m2, sendo 100 destinados ao pré – fabricado em gesso, paredes laterais e telhado, construído com armação toda em ferro e forrado a chapa galvanizada; (b) ligação da água à distância de 100 m. e acessórios; (c) instalação do ar comprimido na zona de fabrico; (d) ligação da luz eléctrica com 100 m., armaduras e acessórios; (e) coberto exterior de entrada do armazém em ferro, com tecto em chapa plástica transparente, que tudo importou em Pte. 2500 000$00? Provado que a R. construiu com armação toda em ferro e forro

de chapa galvanizada o armazém sito no exterior que se situa a cerca de 100 m. da casa, com área de construção de 252 m2, sendo uma parte destinada ao pré – fabricado em gesso, com paredes laterais e

telhado, e tem o valor de Pte. 1 500 000$00; que a R. efectuou a ligação da água à distância de 100 m. e

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(n) Dado que os AA. pediram a restituição dos prédios livres e desembaraçados,

e em resposta às excepções da R. exigiram a retirada, demolição e destruição de

todas as obras que alteraram a composição, o fim e destino económico dos

mesmos, com a consequente reposição do estado originário, não tem a R. direito

a indemnização pelas mesmas;

(o) Também, quer a utilização e a actividade desenvolvida nos prédios em causa,

quer as obras pela mesma realizadas não se encontram licenciadas pela CM

Maia, e não existe qualquer aumento do valor locativo dos prédios;

(p) Logo, não é exigível a indemnização prevista no art. 113 RAU;

(q) Aliás, aquando da celebração do referido contrato de arrendamento, a R.

sabia que o senhorio era apenas usufrutuário; por conseguinte, sabia que a

realização das obras e a alteração do sistema económico do prédio eram

ilegítimos;

(r) Não existe assim qualquer direito de retenção porque no momento da

celebração do contrato e realização das obras, a R. conhecia a ilicitude;

(s) A decisão recorrida violou os arts. 9/7, 110, 113/1 RAU, 9/2, 250/1, 754, 756

a, 1043/1, 1273, 1275, 1439, 1446, 1450, 1472/1 CC, e os arts. 1, 54/1 b, DL

colocou respectivos acessórios; instalou ar comprimido na zona de fabrico; instalou a ligação da luz

eléctrica com 100 m., colocou armaduras e acessórios; construiu um coberto em ferro, exterior, na

entrada do armazém, com cobertura em chapa plástica transparente, no valor de Pte. 300 000$00; Q. 20 A R. procedeu: (a) à abertura de uma estrada para o terreno, com largura para entrada e saída de camiões de grande tonelagem, piso em cubos de granito, desde a via pública; (b) à colocação de portão de entrada e gradeamento; (c) à aplicação de 2 500 m2 de pavimento em escória da Siderurgia, para suporte de camiões de grande tonelagem; (d) ao levantamento de terra preta de cultivo em ½ m3 por cada m2 de área; (e) aos trabalhos de terraplanagem, transporte de materiais e cilindragem; (f) à iluminação do exterior com fios, projectores e foto – células, tudo no valor de Pte. 5 500 000$00? Provado que a R. procedeu à abertura de

uma entrada para o terreno, com largura para entrada e saída de camiões de grande tonelagem; colocou

60 m2 de piso em cubos de granito, desde a via pública; colocou um portão de entrada e grade em ferro,

no valor de Pte. 300 000$00; colocou 1 000 m2 de pavimento em escória da Siderurgia, para suporte de

camiões de grande tonelagem; levantou terra preta de cultivo em ½ m3 por cada m2 de área, obra no

valor de Pte. 300 000$00; procedeu aos trabalhos de terraplanagem inerentes, com transporte de

materiais e cilindragem, no valor de Pte. 300 000$00; instalou iluminação no exterior com fios,

projectores e foto - células, no valor de Pte. 100 000$00; Q. 21 Nenhuma das obras a que se alude em Q. 12/20 pode ser levantada sem detrimento do prédio? Provado apenas que as obras descritas nas respostas a Q. 12/13, esta com excepção dos móveis de cozinha

adaptados ao local, em pós - fórmica, na parte de baixo com sete portas e sete gavetas, uma banca, parte

de cima de um móvel com oito portas, um esquentador a gás (Pte. 130 000$00), Q 14/16, este com excepção da instalação de louça e acessórios (Pte. 150 00$00), não podem ser levantados sem detrimento

do prédio.

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445/91, 20.11, 1, 54 a.b.c, DL 250/94, 15.10, 1, 2 e 8 RGEU, e no art. 646/4

CPC;

(t) Deve ser revogada, condenando-se a R. no pedido e absolvendo-se os AA. do

reconvencional.

2. Por sua vez, João Soares, Com. Mat. Gesso, Lda. recorre, da mesma

maneira, por ter sido condenada na totalidade das custas da acção e a pagar aos AA.

a quantia de Pte. 120 000$00 mensais até efectiva restituição do prédio,

inconformada, por fim, porque foi relegado para execução de sentença o computo

do ressarcimento das benfeitorias.

Concluiu:

(a) Não tendo os AA. tido vencimento no pedido principal e subsidiário que

fizeram, as custas terão de ser suportadas por eles, uma vez que a acção só foi

parcialmente julgada procedente;

(b) Por outro lado, a arrendatária goza do direito de retenção (tal como

solicitou) sobre o prédio de que foi inquilina, pelas obras e benfeitorias que nele

realizou, e pela compensação da caducidade do contrato;

(c) Enquanto não for indemnizada pelos AA., a ocupação do prédio por parte

dela é pois legítima e não importa o pagamento de qualquer renda ou

indemnização: ao abrigo do direito de retenção, nada tem obrigação de pagar;

(d) Aliás, tendo sido clausulado no contrato de arrendamento que a

arrendatária seria indemnizada de todas as obras e benfeitorias que efectuasse no

locado, com valores à data da cessação do contrato, desde que este durasse

menos de 20 anos, tem a R. direito aos valores de avaliação dessas obras e

benfeitorias;

(e) Na verdade, se o contrato de arrendamento previa expressamente que a

indemnização abrangia [todas as] obras e benfeitorias realizadas no locado, não

há necessidade de averiguar ou distinguir o que são benfeitorias úteis,

necessárias ou voluptuárias, para efeito de indemnização;

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(f) E uma vez que quaisquer dessas obras e benfeitorias são indemnizáveis,

pois como tal acordaram livremente senhorio e arrendatário;

(g) Assim, estando a arrendatária expressamente autorizada a fazer todas as

obras e benfeitorias que entendesse, bem como demolições e destruições

necessárias, não pode ser equiparada ao possuidor de má fé: existe estipulação

em contrário;

(h) Noutra vertente, se houve inspecção judicial (prova pericial colegial, com

valores unânimes) das obras e benfeitorias que não sofreram reclamação de

nenhuma das partes, o tribunal está na posse de todos os elementos com vista a

fundamentar os valores indemnizatórios, que devem ser sufragados, e não

deixados para liquidação e execução de sentença;

(i) Se a prova pericial atribuiu por unanimidade o valor às obras e

benfeitorias de Pte. 12 485 000$00 é esse o valor que deve figurar na sentença;

(j) Insiste-se agora: prevendo o contrato a indemnização não só das

benfeitorias como de todas as obras, não há necessidade de recorrer ao critério

de classificação de benfeitorias e muito menos se podem ou não ser levantadas;

(k) Isto porque também ficou clausulado que tudo ficava integrado no prédio,

sem poder ser levantado no fim do contrato;

(l) A compensação pela caducidade do contrato, por seu turno, tem de ter em

vista o tempo por que foi mantido o consentimento, o valor dos investimentos

efectuados e o número de trabalhadores da arrendatária;

(m) É ainda de valorar o facto de o prédio estar em zona rural, sem nenhum

estabelecimento nas redondezas, em mau estado de conservação, e que só

renderia Pte. 100 000$00/ano, acaso fosse dado de arrendamento [não

comercial];

(n) Ainda mais se a R. teve de colocar publicidade, e pagá-la, em diversos

pontos do concelho da Maia, para identificar o novel estabelecimento;

(o) A renda de Pte. 120 000$00/mês, para o estabelecimento, deve ser

considerada, se o prédio nada rendia ao senhorio, e a valorização se deveu à

acção e investimento da arrendatária;

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(p) Pela perda de clientela, do direito ao trespasse, curta duração do contrato e

enorme benefício que o actual proprietário vai tirar da actividade e investimento

da R. deve a indemnização ser fixada no seu valor máximo, i. é, 10 anos de

renda;

(q) A sentença recorrida violou os arts. 113, 120, 121, 123 RAU, 216/1, 405,

754, 1046 CC e 569, 586, 587, 612 CPC;

(r) Deve ser revogada em parte, e substituída sempre por condenação dos AA.

nas custas da acção; absolvida a R. do pagamento de qualquer compensação

enquanto ocupar o prédio por força do direito de retenção; condenados os AA.

na indemnização, por obras e benfeitorias, de Pte. 12 485 000$00, de Pte. 14 400

000$00, pela caducidade do contrato.

3. Nas contra alegações qualquer dos recorrentes defendeu as posições

sustentadas e infirmou as do outro.

4. Ficou provado:

(a) Por escritura pública, 78.10.04, Agostinho de Sousa Moreira declarou doar

a Agostinho da Silva Moreira o prédio misto composto de uma morada de casa

de dois pavimentos, uma dependência, quintal, lavradio e suas pertenças, sito no

lugar de Ferreiró, Santa Maria de Avioso, Maia, descrito na C.Reg.P. Porto sob

o nº 8671, e inscrito na matriz da freguesia sob os arts. 81 (urbano) e 228

(rústico), reservando-se o usufruto vitalício com as demais condições

resultantes do texto notarial6;

6 Da escritura: …………… Primeiro: Agostinho de Sousa Moreira…

Segundo: Agostinho da Silva Moreira…

O primeiro outorgante declarou:

………………..

Que, pela presente escritura doa ao segundo outorgante, seu filho o prédio acima identificado, ao qual

atribui, para efeitos da presente doação, o valor de quinhentos mil escudos;

Que esta doação é feita com reserva de usufruto vitalício para o doador com a condição de o donatário lhe prestar alimentos nos termos da lei civil, e de o tratar, quer no estado de saúde, quer no de doença

prestando-lhe assistência médica e medicamentosa;

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(b) O prédio misto composto de casa de dois pavimentos para habitação e

dependências, quintal, com as áreas cobertas de 88 m2, dependência de – 16 m2,

descoberta de 840 m2, terreno de cultura e ramada com 4040 m2, sito no lugar

de Ferreiró, encontra-se agora descrito na C.Reg.P. Maia sob o nº

00667/090295;

(c) Pela Ap. 03/300762, encontra-se inscrito sobre o referido prédio rústico o

ónus de eventual redução da doação sujeita a colação, nos termos da cota 1;

(d) Pela Ap. 04/230786, a aquisição do prédio em questão encontra-se inscrita

em favor dos AA.;

(e) Pela Ap. 04/230786, encontra-se inscrito sobre o mesmo prédio o usufruto

em favor de Agostinho de Sousa Moreira;

(f) Pela Ap. 23/200395, encontra-se inscrita sobre o prédio em causa a

hipoteca voluntária da raiz em favor de António Moreira Rosa cc. Ana Dias da

Silva;

(g) Em 97.04.05 faleceu Agostinho de Sousa Moreira

(h) Por escritura pública, 95.03.03, Agostinho Sousa Moreira declarou dar de

arrendamento a João Soares…, Lda, representada pelo gerente João Manuel

Queiroz Soares, o prédio misto em debate, com as demais cláusulas constantes

do mesmo documento7;

Que o donatário fica ainda com obrigação de entregar ao doador a título de entrada, a quantia de

duzentos mil escudos, que ele doador já recebeu e de que dá quitação.

Que depois de abatida a entrada ao valor da referida doação esta é feita por conta da cota disponível dele,

doador;

O segundo outorgante declarou que, reconhecido, aceita a presente doação. 7 Da escritura de arrendamento: ……………….. Primeiro: Agostinho de Sousa Moreira… Segundo: João Manuel Queirós Soares… …………………. Declarou o primeiro outorgante: ………………… 1º- O arrendamento é feito pelo prazo de um ano, com início em 1 de Janeiro do ano corrente, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo; 2º- A renda global é de um milhão e quatrocentos e quarenta mil escudos, que a arrendatária pagará em duodécimos de cento e vinte mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior; § único – Que da aludida renda correspondem um milhão e duzentos mil escudos à parte urbana e duzentos e quarenta mil escudos à parte rústica; 3º - O local arrendado destina-se à actividade do comércio e armazenagem de materiais de construção, dentro das instalações edificadas e ao ar livre, no quintal e terreno;

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(i) Agostinho de Sousa Moreira assinou um requerimento dirigido ao

Presidente da CM Maia, e nesta apresentado, 95.02.22, pedindo que ordenasse

vistoria ao abrigo do artº9, DL 321B/90, ao prédio da Rua António Sá Leite,

nº48, Stª Maria de Avioso, por se destinar a arrendamento para comércio de

materiais de construção;

(j) O valor da renda era no início do arrendamento de Pte. 120 000$00

mensais, não tendo sido actualizada;

(k) Ao outorgar a escritura pública de arrendamento, através do gerente João

Manuel Queirós Sousa, sabia a R. que Agostinho Sousa Moreira era apenas

usufrutuário dos prédios;

(l) O senhorio Agostinho Moreira, vivia desde 02.91 do rendimento

representado pela renda acima referida;

(m) A casa de habitação era antiga e encontrava-se em mau estado de

conservação;

(n) Para pôr a render este prédio, o senhorio Agostinho Moreira teria de

efectuar obras diversas;

(o) Há época ninguém queria tomar de arrendamento para habitação os ditos

prédios;

(p) Se arrendado para fins agrícolas o prédio não renderia mais de Pte 100 0

000$00/ano;

(q) A casa era constituída por r/c e 1º andar, existindo no r/c dois aidos para

gado e uma divisão ampla, onde era a adega, e no 1º andar, piso de madeira,

telhado com telhas e barrotes à vista, 2 portas e 4 janelas;

4º- A arrendatária adaptará o local arrendado à actividade a que fica destinado, podendo introduzir-lhe as obras e as benfeitorias que entender, bem como as demolições e destruições necessárias; 5º As obras e benfeitorias que a arrendatária fizer no local arrendado ficam integradas no prédio e não serão levantadas findo o contracto; 6º- Porém, se a cessação do contracto, por qualquer modo, se verificar antes de decorridos vinte anos,

contados desde o seu início, o senhorio obriga-se a indemnizar a arrendatária das obras e benfeitorias

calculadas pelo valor que tiverem à data da cessação do contracto; 7º- Enquanto não for paga a indemnização prevista na cláusula anterior, a arrendatária tem direito de

retenção; 8º Decorrido o período de vinte anos de vigência e renovações do contracto, a arrendatária já não terá direito a indemnização por obras e benfeitorias; 9º- O senhorio obriga-se a requerer tudo o que necessário for para o licenciamento das obras e da

actividade que a arrendatária exercer;

11

(r) A R. procedeu ao levantamento do telhado, colocou ripas e barrotes,

substituiu mais de metade das telhas (partidas e em mau estado), obras com o

valor de Pte 440.000$00;

(s) Procedeu à construção de uma laje aligeirada pré-esforçada a separar os

pisos do imóvel (2 pavimentos), sendo a área de pavimento igual a 81m2, obra

no valor de Pte 400 000$00;

(t) Rebocou e pintou a fachada, obra no valor de Pte 200 000$00;

(u) Colocou 4 janelas e uma porta em alumínio, outra de ferro, 4 persianas de

exterior, 4 estores de interior e forrou os quatro peitoris das janelas a madeira

Sapeli obra com o valor de Pte 450 000$00;

(v) No r/c, com a área aproximada de 98m2, a R. construiu de raiz todas as

divisões, nomeadamente um hall, uma pequena sala de reuniões, uma cozinha,

um arquivo para o escritório em pedra à vista, obras com o valor de Pte 500

000400;

(w) Colocou um móvel/armário com um bar, fabricado em placas de gesso

fixo, com portas e fundos em vidro colado, tampo de mármore, no valor de Pte

100 000$00;

(x) Colocou pavimento em tijoleira, 0,30x0,30, numa área aproximada de

98m2, no valor de Pte 200 000$00;

(y) Colocou azulejos nas paredes da cozinha, numa área aproximada de

31m2,no valor de Pte 70 000$00;

(z) Colocou móveis de cozinha, adaptados ao local, em pós-fórmica, na parte

de baixo, com 7 portas e 7 gavetas e uma banca, na parte de cima com 8 portas e

esquentador a gás no valor de Pte 130 000$00;

(aa) A R. aproveitou uns vãos de escada antigos, em pedra, e construiu uma

escada para o primeiro andar com 13 degraus em cimento armado, revestidos a

mármore, obra no valor de Pte 200 000$00;

(bb) No interior do primeiro andar, a R. colocou um tecto falso em pré

fabricado de gesso, com placas de 2,5 cm, em todas as divisões, com moldura

nos tectos, numa área de 60cm2, obra no valor de Pte 350 000$00;

Declarou o segundo outorgante que aceita este contracto para a sociedade que representa.

12

(cc) Instalou no R/C um fogão de sala revestido a tijolo refractário, tampo em

madeira maciça e chaminé em blocos até ao telhado, no valor de Pte 250

000$00;

(dd) Colocou no hall um balcão com tampo em mármore, procedeu à

construção de um corredor com três gabinetes, duas casas de banho, e levantou

todas as paredes, rebocou-as e pintou-as, obras no valor de Pte 400 000$00;

(ee) Num dos gabinetes, a R. colocou um conjunto de sofá e mesa, fixos por

materiais pré-fabricados e rematados no piso; colocou 98m2 de pavimento em

tijoleira, 0,30x0,30, e cinco portas em madeira Sapeli,;revestiu em azulejo 3

casas de banho; efectuou serviços de pichelaria, incluindo louças, saneamento,

tubos, torneiras, acessórios; pagou mão-de-obra para as três casas de banho e

cozinha; instalou luz eléctrica em toda a casa, incluindo os acessórios, quadros

eléctricos independentes e pagou mão-de-obra necessária, tudo no valor global

de 1 200 000$00;

(ff) Na área de exposição estão à vista materiais de drogaria e bricolage; existe

um mini bar e um quarto de banho, tudo com 90m2; a R. levantou paredes

incluindo barramento e pintura, numa área de 57m2; efectuou a cobertura com

tecto de perfilaria galvanizada e placas de 0,60x0,60 coberta a lã de rocha, com

área de 50m2; colocou prateleiras e estantes de exposição, fixas à parede e não

recuperáveis; instalou louças e acessórios na casa de banho e a banca do mini-

bar, tudo no valor global de Pte 1 500 000$00;

(gg) No espaço exterior do prédio de habitação a R. construiu 150m2 de

paredes em blocos de cimento, no valor de Pte 300 000$00;

(hh) Colocou pavimento em cimento numa área de 396m2, no valor de Pte 500

000$00;

(ii) Procedeu à colocação de telhado de asnas de ferro em T e cobertura com

chapas galvanizadas, numa área de 380m2, no valor de Pte 1 900 000$00;

(jj) Colocou portas e portões corrediços em ferro, no valor de Pte 100.000$00;

(kk) Colocou chapa zincada e pintada,0,30x0,25,no valor de Pte 30 000$00;

(ll) Procedeu à descarga de água, com os respectivos condutores no valor de

Pte 15 000$00;

13

(mm) Instalou luz eléctrica com quadros independentes, distribuiu tomadas por

todo o armazém, no valor de Pte 150 000$00;

(nn) A R. construiu, com toda a armação em ferro e forro de chapa

galvanizada, o armazém cito no exterior, que se situa a cerca de 100m da casa,

com área de construção de 252m2, sendo uma parte destinada ao pré –fabricado

em gesso, com paredes laterais e telhado, no valor de Pte 1 500 000$00;

(oo) A R. efectuou a ligação da água à distância de 100 m e colocou os

respectivos acessórios; instalou ar comprimido na zona de fabrico; instalou a

ligação da luz eléctrica com 100m; colocou armaduras e acessórios; construiu

um coberto exterior em ferro, na entrada dfo armazém, com cobertura em chapa

plástica transparente, no valor de Pte 300 000$00;

(pp) A R procedeu à abertura da entrada para o terreno para entrada e saída de

camiões de grande tonelagem; colocou 60m2 de piso em cubos de granito, desde

a via pública; colocou um portão de entrada e grade de ferro, no valor de Pte 300

000$00;

(qq) Colocou 1 000m2 de pavimento em escória da Siderurgia, para suporte de

camiões de grande tonelagem; levantou terra preta de cultivo em ½ m3 por cada

m2, obra no valor de Pte 300 000$00;

(rr) Instalou iluminação no exterior, com fios, projectores e fotocélulas, no

valor de Pte 100 000$00;

(ss) Todas as obras descritas, com excepção dos móveis de cozinha adaptados

ao local em pós-fórmica, no valor de Pte 130 000$00 e da instalação de louça e

acessórios nas casas de banho, cujo valor ascende a cerca de Pte 150 000$00,

não podem ser levantadas sem detrimento do prédio;

(tt) O local situava-se numa zona rural onde não existiam estabelecimentos

comerciais nas proximidades;

(uu) A R. colocou alguns painéis publicitários do seu estabelecimento em

alguns locais do concelho da Maia;

(vv) O estabelecimento da R. é conhecido no meio de actividade da construção

civil, pelo menos no concelho da Maia;

(ww) A R. emprega permanentemente cerca de 10 trabalhadores;

14

(xx) A licença de utilização do arrendado para o fim declarado no contracto

nunca foi passada pala CM Maia;

(yy) Todas as obras descritas levadas a cabo pela R. não foram licenciadas pela

CM Maia;

(zz) A área onde o(s) prédio(s) se localizam situa-se em parte numa área

residencial de nível III e em parte numa área agro-florestal.

3.1 A convicção do tribunal adveio: (1) do depoimento de parte do legal

representante da R., conjugado com contrato-promessa de arrendamento, 91.01.27,

por ele subscrito, em que logo na 1ª cláusula se reconhecia Agostinho de Sousa

Moreira como usufrutuário; (2) do depoimento de parte do A.: sabia que o prédio

foi e permaneceu arrendado pelo pai para exploração de uma indústria; (3) da

inspecção ao local; (4) do depoimento de um vereador da C.M. Maia; (5) dos

restantes depoimentos, fundados em conhecimento de longa data, ou na execução

das obras e arranjos; (6) das escrituras juntas, das comunicações municipais, do

relatório da perícia e avaliação das obras levadas a cabo pela R..

4. A sentença recorrida baseou-se na série de argumentos seguinte:

(a) Apesar de conferir ao titular um direito de gozo pleno da coisa, o usufruto

não lhe atribui o poder de dispor plenamente desta;

(b) Mas tem o poder de administrá-la como faria um bom pai de família,

respeitando o seu destino económico

(c) No entanto, o arrendamento de imóvel por prazo inferior a 6 anos constitui

um acto de administração ordinária;

(d) E a referência ao bom pai de família no critério delimitador dos poderes

do usufrutuário releva que tem de agir segundo um desígnio prudente, para não

prejudicar o direito do nu proprietário;

(e) A segunda limitação implica saber se, no caso concreto, determinada obra

constitui uma inovação (e assim proibida por lei ao usufrutuário), ou uma

15

simples benfeitoria, devendo atender-se à finalidade que a coisa tinha na

realidade, no momento da constituição do usufruto (e não à mera aptidão

objectiva das coisas do mesmo género e natureza);

(f) Segundo a matéria de facto apurada, os imóveis objecto do usufruto

extinto não estavam, à data da constituição do direito, afectos em concreto à

finalidade agrícola: aliás se assim fosse, resultaria, pelo contrário, um

rendimento manifestamente inferior ao que derivou do arrendamento;

(g) Por outro lado, embora o prédio não tenha sido explorado pela R. desse

ponto de vista, certo é também que não resulta dos autos terem alterado a forma

ou a substância do prédio em questão as novas actividades por ela assinaladas;

(h) De qualquer modo, a norma do art. 1446 CC não tem natureza imperativa,

não implicando o incumprimento [do preceito] uma invalidade do contrato de

arrendamento, quando muito fazendo emergir um direito de indemnização em

benefício do titular da raiz, e a satisfazer pelo usufrutuário ou herdeiros;

(i) Contudo o acto de administração do usufrutuário foi, neste caso, um acto

de boa administração: qualquer contrato de arrendamento comercial é mais

vantajoso para o titular do que um contrato de arrendamento para fins

habitacionais [e de agricultura];

(j) Por conseguinte, deve concluir-se aqui que o arrendamento celebrado pelo

usufrutuário trouxe benefícios para o prédio;

(k) Agora, analisando as obras realizadas pela R., em conjugação com a

restante matéria apurada, teremos de partir da circunstância de não ter sido

fixada a configuração inicial do arrendado e o estado do terreno agrícola

(conservação, produtividade…), elementos estes indispensáveis para se aferir

acerca de uma alteração prejudicial;

(l) E, sem prejuízo de o tribunal não ignorar que o prédio beneficiou de obras

dispensáveis para o aproveitamento agrícola, certo é não poder concluir-se pela

inclusão das obras levadas a cabo pela R. no âmbito das demolições e

destruições susceptíveis de alterar a forma e substância do arrendado;

(m) Mesmo assim, a cláusula de incorporação gratuita das obras e benfeitorias,

a partir de certo tempo da vigência do contrato (não tendo sido pedido que

16

fossem eliminadas pela R.) ampara a validade do sistema contratual clausulado

quanto a obras da responsabilidade, ou permitidas ao inquilino;

(n) Por fim, e no mesmo plano da validade das clausulas, tanto aquilo que

ficou estipulado sobre a obrigação de o senhorio indemnizar pelo valor actual

das obras, acaso o contrato não viesse a permanecer vigente por 20 anos (mas

depois desse prazo já não); bem como aquilo que ficou estipulado sobre o direito

de retenção da inquilina enquanto não for satisfeita essa indemnização; todas

estas matérias cabem no âmbito dos poderes de disponibilidade das partes;

(o) Passando a analisar a questão da caducidade do contrato de arrendamento

por extinção do usufruto, está esta consolidada, arts. 1439, 1443, 1446, 1476/1a,

1051/1c CC, e 66, 90 RAU;

(p) Sendo por conseguinte a caducidade do contrato de arrendamento em

causa um facto incontornável; e uma vez que o tribunal apenas sabe ter tido a R.

conhecimento efectivo desta circunstância através da citação, é a partir da data

que se considera verificada8;

(q) Assim, a partir dessa data também deverá pagar a R. aos AA. a

indemnização, correspondente à renda praticada: Pte 120 000$00, e nos termos

do art. 1045/1 CC;

(r) No que diz respeito ao pedido reconvencional, vistos os arts. 1036 CC,

1273 e 1275 do mesmo diploma, deve ter-se em conta: (1) o arrendatário só tem

direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias, nem sequer podendo

levantar as voluptuárias e obter ressarcimento, mas assistindo-lhe o direito de

levantar as benfeitorias úteis, sem detrimento da coisa ou, caso contrário, de ser

restituído no cálculo de enriquecimento sem causa; (2) a classificação das obras

efectuadas pela R. deve ter em atenção o fim do arrendado à data do

arrendamento (habitação e agricultura);

8 Vd. Seia, Jorge Aragão, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, p. 329: no caso de morte do senhorio usufrutuário, a verificação da caducidade só se dá com o conhecimento da cessação do direito de usufruto com base no qual se celebrou o contrato.

17

(s) Por conseguinte, só se trata de benfeitorias necessárias no caso do

levantamento do telhado, colocação de ripas e barrotes, substituição de telhas,

tudo no valor global de Pte 450 000$00: dos autos resulta que apenas o telhado

necessitava de obras urgentes para obviar à perda ou destruição da própria casa;

(t) As obras a que se referem 3 (s)/(ee), com excepção das que, com se disse,

constituem benfeitorias necessárias, dos móveis de cozinha adaptados e

esquentador, da instalação de loiças e acessórios, tudo no valor da soma Pte 1

050 000$00+870 000$00+200 000$00+1 250 000$00+1 050 000$00, devem ser

classificadas como benfeitorias úteis, enquanto despesas não indispensáveis para

a conservação do arrendado, mas que lhe aumentaram naturalmente o valor

respectivo;

(u) Todavia… não basta para o cálculo [da indemnização] considerar o

apurado valor de custo das mesmas: este não é necessariamente correspondente

à medida do enriquecimento do senhorio;

(v) As obras a que se referem 3. (ff)/(rr), pese embora terem infligido à R.

uma considerável despesa, não relevam para o efeito do art. 1046/1 CC: tiveram

como fim apetrechar o arrendado de melhoramentos técnicos para maior

comodidade do arrendatário, não podem implicar um encargo legitimamente

imposto ao senhorio, são benfeitorias voluptuárias, não indemnizáveis;

(w) Considerando a matéria apurada, o valor das benfeitorias necessárias e

úteis (Pte 450 000$00 + 4 220 000$00), o período decorrido desde a celebração

do arrendamento, a degradação natural das obras feitas desde então, a

desvalorização da moeda, a inexistência de elementos sobre o estado inicial do

arrendado e sobre o momento em que a R. realizou as despesas correspondentes,

não é possível optar por uma decisão rigorosa ou pelo menos equitativa, sob

pena de arbítrio: o valor a conceder a título de indemnização pelas benfeitorias

necessárias e úteis deverá ficar relegado por conseguinte para liquidação em

execução de sentença (art. 564/1.2 CC);

(x) Uma coisa é porém o inquilino, qualquer que seja o regime do

arrendamento, não ter direito por força da lei ou do contrato à indemnização de

certas benfeitorias e outra diferente é ter direito a uma compensação, por ser

18

inquilino comercial, em face de perder a fruição do arrendado: surge esta em

ordem à defesa do aviamento, portanto da manutenção da unidade económica

criada ou melhorada pelo arrendatário9;

(y) Neste último caso, essas benfeitorias levantadas, mesmo que não

indemnizáveis, contribuindo no entanto para aumentar o valor locativo do prédio

ou de parte dele, não podem deixar de ser levadas em linha de conta na fixação

equitativa do ressarcimento: o senhorio não recebe o valor das benfeitorias

incorporadas, mas o contributo destas para o aumento do valor locativo e apenas

na medida deste; não há duplicação10;

(z) Inquestionável é, por outro lado, o aumento do preço do arrendamento, e

por facto da R., não tendo relevo a falta de licenciamento das obras: não consta

que não sejam susceptíveis de legalização futura, nem foi alegado este tipo de

influência negativa;

(aa) Ora, na impossibilidade de ser fixada uma compensação rigorosa, visto o

art. 113/2 RAU, será justo e equitativo, ao abrigo do art. 566/3 CC, fixar em Pte

3 000 000$00 a quantia devida à R., com juros de mora a partir da notificação do

pedido;

(bb) Por último, tem perfeito cabimento, no caso dos autos, a directiva da

irrelevância da equiparação feita no art. 1046 CC a má fé para efeito de

benfeitorias, por contraponto a má fé para efeito de direito de retenção: existiu

detenção lícita da coisa por parte da R., boa fé subjectiva ao realizá-las (dado ter

agido com consentimento do senhorio/usufrutuário11);

(cc) Por conseguinte, a R. goza do direito de retenção sobre os prédios dos

autores até lhe serem pagas as despesas indemnizáveis, já referidas.

5. O recurso está pronto para julgamento.

9 Vd., Gomes, M. Januário, Arrendamentos Comerciais, 2ª ed., p. 277ss. 10 Vd. Ac. RP, 83.02.03, CJ, VIII (1883), 1/229. 11 Vd., com argumentação diferente, Cordeiro, António Menezes, Da Boa Fé no Direito Civil, p. 613ss.

19

6. Os AA mantêm, neste recurso, a opinião negativa quanto ao construto dos

poderes do usufrutuário/senhorio. Seria então nulo o contrato, ou pelo menos nulas

as cláusulas a partir das quais a R. procedeu ao completo restauro e modernização

do prédio, obras ilegais e não ressarcíveis por isso mesmo, devendo as não-

benfeitorias, ser levantadas de acordo com o pedido de devolução do prédio livre e

desembaraçado.

Por outro lado, não tendo havido qualquer aumento do valor locativo, já que o

arrendado caiu em modalidade ilegal de utilização, não há também lugar para ser

aplicado o Artº113 RAU.

Em consequência, a sentença terá errado na condenação reconvencional.

Pelo contrário a R. defende na essência o esquema de decisão da 1ª instância, mas

aduz não ter cabimento o debate sobre se há ou não gratuitidade das benfeitorias,

ancorada nos diferentes regimes da legal classificação,

necessárias/úteis/voluptuárias, porque faz aqui lei o contrato e deste resulta a

indemnização a preços actuais, sem levantamento. Ora, estarão recolhidos todos os

elementos necessários e suficientes para achar esse valor.

A aplicação do Artº113 RAU, por sua vez, deve ter por referência dez anos de

rendas, segundo o que é equitativo, e se tivermos em conta o substancial salto na

mais-valia da colocação do prédio no mercado do arrendamento, conjugado com a

frustração do esforço da recorrente através da perda de clientela e da curta duração

do contrato.

Os argumentos dos AA não infirmam a base sentencial contrária: cabe este contrato

de arrendamento nos poderes do usufrutuário, porque na arquitectura do desígnio e

das cláusulas não se afastou do perfil típico de um acto de administração, nem se

mostrou danoso para o prédio e função económica do mesmo. Na verdade, não há

diferença qualitativa entre o destino para habitação e agricultura e o destino para

produção e comércio de materiais de construção. A diferença é quantitativa, e no

sentido mais favorável, se a encararmos do ponto de vista do rendimento predial

comum, conceito verdadeiramente unificador, neste caso, dessas duas modalidades

20

de afectação económico-social concreta: as construções no envolvente agrícola

podem muito bem servir para o comércio, e servem-no habitualmente, onde geram

melhor renda, que não é distinta na finalidade daquela que se obtém através da

habitação ou da agricultura, acaso nos circunscrevamos ao coevo movimento social

de urbanização crescente (este e não outro em que o conflito aqui está).

Não têm pois razão os AA recorrentes, não havendo maior necessidade de

aprofundamento em face da argumentação sintetizada da sentença recorrida, clara e

profícua.

Como também não têm razão, nem de outros argumentos se carece, quanto aos

problemas da alteração de forma e de substância do prédio, e da ilegalidade do

objecto contratual, por falta de licenças quer do estabelecimento quer das obras12.

Esta última também na vertente especifica de precludir a possibilidade

indemnizatória do art. 113 RAU: não consta que não haja susceptibilidade de

legalização futura, nem foi alegado este tipo de influência negativa, amparando-

nos na expressiva fórmula da sentença de 1ª instância.

Enfrentando agora os problemas postos pela Ap.e., inquilina, deve aqui tomar-se

armas pela hegemonia do corolário pontualidade de cumprimento dos contratos,

fundado no princípio da liberdade contratual, fonte da lei entre as partes, que a

troca do consenso produziu.

Na verdade, as normas sobre a gratuitidade de certas benfeitorias podem ser

afastadas no quadro contratual, destinando-se aquelas a resolver conflitos sem

norma reguladora expressiva e particular.

Assim sendo tem razão a recorrente: segundo o consenso (tal como ficou provado)

todas as obras ordenadas à utilização do prédio dado entregue de arrendamento, e

para o fim de comércio aceite, têm de ser indemnizadas, a preços actuais, porque o

contrato cessou antes de se perfazerem 20 anos de ocupação do locado.

12 Vd. 4. (k) (l), e sobretudo a parte final de (z).

21

Por outro lado, não tendo sido recusados nas conclusões do recurso os valores

(periciais) dados nas respostas para cada uma e todas as obras (por isso, e por serem

certos, contemporâneos e sérios, têm de ter-se por definitivos), há então que somar,

e afastar os argumentos da sentença pelos quais o cômputo foi relegado para a

execução: o contrato, insiste-se, fala-nos em valores actuais, ou aceites como tal,

este é o critério fixo. Deste modo tem razão a recorrente R, quando defende um

total indemnizatório, neste domínio, de Pte 12 485 000$00, adveniente da adição

dos dados assentes, a propósito.

Agora, no que diz respeito à estimativa da indemnização com o alcance do art.113

RAU, há-de ter-se em conta repercutir-se nela, com severidade, o efeito de

beneficiação do locado, elidida no entanto, segundo a lei (mas como, pelo

contrário, parece defender a R., e de certo modo a sentença de 1ª instância) uma

medida qualquer da cobertura dos prejuízos futuros por perda de oportunidades

negociais construídas na manutenção do contrato, incluindo o desperdício de parte

dos recursos afectados à publicidade do estabelecimento.

Contestando a recorrente o acerto sentencial, em baixa, terá de recorrer-se assim

mesmo a juízos de equidade, porque também é a Norma a estabelecer esta

modalidade de julgamento, mas decerto com base em tratar-se de obter um

equilíbrio numa concretização futura de um deslocamento patrimonial injusto.

E parece de conceder valia à crítica, porque as expectativas do mercado, desde logo

sustentadas na qualidade do investimento para a melhoria das instalações, e no

novo rumo industrial, se demonstram, na verdade, em considerável alta (maxime se

fizermos apelo aos dados da experiência comum sobre a decadência das actividades

primárias nos territórios circum-urbanos).

Todavia esta mais valia não justifica um alcance do máximo do ressarcimento

fixado na lei: julga-se aceitável o montante de Pte 5 000 000$00, quantia que

aplicada criteriosamente, sob o ponto de vista da rendibilidade empresarial,

experiente como é a parte contrária no giro dos negócios, poderá produzir um

22

benefício por sua vez não excedentário, reequilibrando por assim dizer as posições

do investidor e do beneficiário do investimento arrendatício.

Por fim as questões residuais da quantia de retribuição em face da permanência da

R. no prédio, após a verificação da caducidade do contrato, e do direito de retenção,

enquanto não forem ressarcidas as benfeitorias.

Se havemos de ter por certo que estas têm de ser pagas ex contratu, e que por isso

mesmo cabem sob garantia no quadro da retenção emergente da lei, teremos

também de aceitar excluir a ocupação de qualquer preço, ou modalidade de

reembolso: ocupação/garantia como afinal de contas se configura a permanência

retentiva, compulsória.

Sob este ponto de vista, mais uma vez tem razão a R. e não os AA.

Depois, é manifesta a procedência de princípio do intento recursivo de João Soares,

Com. Mat. Gesso, Lda no âmbito da condenação em custas. Mas sendo por metade

vitoriosas uma e outra das partes, o débito fiscal tem de ser repartido na proporção.

7. Tudo visto, e o disposto nos Artºs 406,754 CC e 113 RAU, decidem julgar

improcedente a apelação interposta pelos AA, mas parcialmente alterar a sentença

recorrida, procedendo, pelo contrário, o recurso da R., no sentido de a isentar de

qualquer contrapartida pela retenção do arrendado, que não devolverá enquanto não

lhe for entregue a quantia de indemnização pelas benfeitorias, fixada agora em Pte

12 485 000$00; mais condenem os AA no pagamento em favor da R do montante

de Pte 5 000 000$00, como equitativa compensação em dinheiro pelo aumento do

valor locativo.

8. Custas de 1ª instância, na proporção de metade, e na 2ª a cargo dos AA.