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Emplazamiento: C/ Sidi Ben Arous 64, Medina central de Túnez.
Objetivos: Adaptación como hotel
Descripción entorno: Tejido histórico denso
Equipo técnico: Mamdouh Blaiech, arquitecto
Promotores: Salah Belhouane
Constructor: ---
Fecha de intervención: 2002-2005
Presupuesto: 1.020.000.- €
Superficie: 610 m2.
Aciertos y limitaciones de la transformación de una casa en hotel con encantoRehabilitación de la casa Belhouane, Túnez (Túnez)
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Sobre el entorno y los antecedentes de la intervención
La vivienda noble rehabilitada y transformada en hotel con
encanto, está ubicada en plena Medina de la ciudad de Túnez.
Reseña histórica
En el año 78 de la Hégira (698 D.C.), el lugarteniente militar Hasan
Ibn Norman conquistó Cartago y aniquiló toda resistencia
bizantina frente al empuje de la armada musulmana. A pesar de
que la situación estratégica de Cartago no pasó desapercibida
a los nuevos comandantes, ellos decidieron asentarse en Túnez,
la antigua Ténes, mas protegida de las incursiones marítimas. En
efecto, esta se encuentra situada entre dos lagos salados, uno al
oeste protegiendo las incursiones terrestres y el otro al este que
separaba la Medina del mar. Túnez no quería dar la espalada
al mar como lo muestra que la primera gran obra islámica fue
la construcción del arsenal. Un canal excavado siguiendo el la
línea del litoral “trajo el mar a Túnez”. La ciudad fue prosperando
y se convirtió, sobretodo a partir del siglo XII, en una de las
mayores metrópolis marítimas del mediterráneo accidental y
un punto central en el comercio que conecta Ifriqiya al Magreb,
a Egipto y a las ciudades marítimas europeas.
La ciudad se organizó alrededor de la Gran Mezquita de Zitouna,
que ocupa una posición central en el seno del tejido urbano y
se convirtió en uno de los mas importantes centros espirituales
del Magreb y en un feudo malekita.
Así mismo, la medina ofrece un espacio intenso de vida pública
que se extiende por la intrincada red de calles i callejones
fuertemente jerarquizados. Esta trama acoge espacios de
circulación y de formas construidas y es el resultado de un
proceso evolutivo que se remonta a más de 1.000 años en el
mismo lugar. La medina representa también un modelo de
urbanismo típicamente musulmán en el que se identifica la
mezquita envuelta de una zona comercial o de souks, de la cual
parten radialmente los ejes principales que conducen, cada
uno de ellos a una de las puertas de la muralla y subdividen la
ciudad en sus diferentes barrios.
Al igual que pasó en muchas ciudades árabes del Mediterráneo,
el advenimiento de la era colonial a finales del siglo XIX y la
introducción de modelos europeos de organización, alteraron
los patrones urbanos históricos de uso y desarrollo. Mientras
que el centro funcional de la ciudad se desplazó hacia la
periferia, la Medina quedó abandonada a un proceso de lenta
decadencia, el valor de sus jerarquías tradicionales de espacio y
movimiento quedaron en su mayoría irreconocibles.
Las causas sociales y ambientales de la degradación de la Medina
fueron ya reconocidas a principios de siglo XX. La Medina
acogió preferentemente las capas sociales más desfavorecidas,
con escasos recursos para su conservación, emigrantes recién
llegados a la ciudad mientras que los ricos habitantes se
trasladaron a los barrios europeos creados durante el siglo XIX.
Este proceso marcó el proceso de abandono del centro de la
ciudad.
Muchas de las antiguas viviendas aristocráticas y burguesas han
sido ocupadas por diversas familias, procedentes del campo.
Este fenómeno conocido como “okalización” ha contribuido a
una rápida degradación del patrimonio inmobiliario y a una
excesiva densificación de la ciudad antigua.
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Plano de situación del hotel
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Descripción del edificio
Se trata de una vivienda noble perteneciente a la arquitectura
vernácula de la ciudad.
Edificada en el siglo XVIII por la familia Belhouane, de origen
turco, se trata de una construcción centrípeta alrededor de un
patio, tal como es habitual en la arquitectura islámica.
Quedaba definida por dos volúmenes, uno que actuaba de
frontera entre la calle y el interior, orientado a este y de una sola
planta, y el volumen interior donde se desarrollaba la vida más
íntima y donde se disponían las habitaciones de mayor nobleza
e importancia. Este último volumen constaba de planta baja y
piso y respondía al esquema de patio central presidido por una
galería en la planta superior que daba paso a la habitación más
noble de la casa.
Constaba de tres patios, uno principal alrededor del cual giraba
el desarrollo del hogar, el de mayor nobleza del conjunto. Los
otros dos de menores dimensiones cumplían funciones de
recepción de los visitantes y de salubridad de las zonas de
servicios de la vivienda en planta baja.
El de la entrada se trata de un patio de planta rectangular
llamado “Driba” al cual se abren las alcobas destinadas a recibir
los invitados, ricamente esculpidas mediante yeso de gran
calidad llamada “Nakch Hédida”.
Proceso de diagnosis
Sobre los valores histórico-arqueológicos
El edificio se emplaza en la Medina de Túnez, actualmente
catalogada en la lista del patrimonio mundial por la UNESCO.
Fue esencialmente construida entre los siglos VIII y XVIII, y
durante el siglo XIX sufrió importantes transformaciones.
La Medina de la capital presenta actualmente una situación en
la cual las dificultades sociales se mezclan con problemas de
conservación del patrimonio monumental.
Análisis arquitectónico
Espacialmente la arquitectura de las casas tradicionales se
caracteriza por la sucesión de espacios que se concatenan unos
con otros sin la creación de pasillos, ya que están conectadas
por el patio central. En la entrada encontramos la “driba”, una
especie de vestíbulo a cielo abierto que permite el acceso a
la planta baja, incluyendo también una sala de recepción en T,
donde las alcobas están ornamentadas con yeso esculpido del
tipo conocido como “Nakch Hédida”.
En el piso superior, una galería orientada al Este y sostenida
por columnas de piedra calcárea, precede a la habitación
más prestigiosa gracias a su decoración y a sus cualidades
arquitectónicas.
La singularidad de los diferentes ambientes creados dentro
de la vivienda gracias a las distintas técnicas constructivas
utilizadas la hacían ideal para el nuevo uso que se le pretendía
dar como hotel con encanto.
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Planta baja. Estado previo Planta Piso. Estado previo Imagen de la “Driba” antes de la intervención
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Aunque el edificio respondía a los requerimientos a nivel
constructivo y tipológico, fué necesario ampliar el edificio para
asegurar la rentabilidad económica. La rehabilitación planteaba
una serie de retos para el arquitecto que debía plantearse:
¿Materiales tradicionales o contemporáneos? ¿Lenguaje
tradicional o moderno? ¿Operarios tradicionales o empresas
constructoras modernas?...
Estudio específico sobre el color
El estado previo del edificio permitía descubrir sin muchos
problemas los colores originales que lucían los paramentos y los
diferentes elementos del edificio. Los muros estaban encalados
de blanco, las puertas exteriores presentaban un color azul y
las estructuras de madera de la galería eran de color verde, así
como el friso superior de tejas árabes vidriadas de vivos colores,
que remataban el patio principal.
En la planta baja del patio principal existía un arrimadero
de dos metros de altura realizado con azulejos de motivos
geométricos.
Estado actual de los elementos constructivos
El estado general del edificio era bueno, aunque a simple vista
se detectaba que la causa principal de las patologías estaba
motivada por la dejadez que el edificio había sufrido.
Evaluación de la estructura
Después del estudio pertinente, se pudo asegurar que ni
el subsuelo ni la cimentación representaban una amenaza,
ya que ninguna fisura evidenciaba problemas de asientos
diferenciales y el peso que ésta recibía era mucho menor que
lo que ellas podían llegar a soportar. Las paredes de carga eran
muy gruesas, alcanzando una anchura de 60 o 70 centímetros,
con lo cual se podía deducir que para las cargas que tenían
que soportar estaban sobredimensionadas y se podía llegar a
aumentar la presión ejercidas en ellas.
El estado general de las paredes era bueno, con grietas de poca
importancia. La transmisión de cargas se basaba en muros de
carga realizados mediante mampostería de piedras sin labrar,
ligadas entre sí con mortero de cal, de un ancho de entre 50 y
60 cm. de grosor. La formalización de las aristas de las jambas
de los huecos se realizaba con ladrillo macizo.
La disposición de los muros en planta baja marcaba un esquema
en planta semejante en todos los pisos, con luces estructurales
que no superaban los cuatro metros.
En la planta piso el sistema estructural cambia en las galerías
ya que están resueltas estructuralmente mediante unos pilares
de mármol que descansan en los muros que provienen de la
planta baja.
El espesor alcanzado en los muros es 50 o 60 cm de grueso
y esta variable responde más a un interés de mejorar el
acondicionamiento climático de la vivienda que a una
necesidad resistente.
La riqueza formal de la estructural horizontal denota el origen
noble del edificio, así pues existían tanto bóvedas como
forjados. En planta baja se encontraban principalmente
bóvedas de cañón o de arista. Los forjados se presentaban
de diferentes formas, así pues en las galerías conformaban un
lacunario rítmico que marcaba de manera intensa el espacio,
en otras salas aparecía policromado y también se daba el caso
de encontrarse escondido tras un falso techo de yeso tallado.
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Imagen del patio principal antes de la intervención Puerta de entrada principal
“Kadhel”
Galeria superior
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Evaluación de la envolvente
La superficie de la fachada exterior, aquella que da a la calle,
significa una porción muy pequeña respecto todo el conjunto.
La fachada de sólo planta baja constaba de una puerta muy
elaborada, enmarcada en un rectángulo mediante piezas
de mármol de diez centímetros de espesor y dentro de este
perímetro se abre el hueco de la puerta cuyo dintel lo conforma
un arco de herradura.
Además de la puerta de entrada, en la fachada existían dos
ventanas también encuadradas con las mismas piezas de
mármol y protegidas con rejas de hierro forjado en forma de
pera que permitían desde el interior acceder a tener una visión
completa de las estrechas calles que la circundan.
El resto de la fachada se encontraba enfoscada mediante mortero
de cal, aunque la falta de mantenimiento hacía más patente el
deterioro y era necesaria una intervención de reparación.
Las cubiertas, al igual que el enfoscado de las fachadas se
habían resentido de la carencia de mantenimiento, ya que
al tratarse de terrazas planas realizadas mediante técnicas
constructivas históricas consistente en el apisonado de cal
y tierra sin la introducción de lámina asfáltica ni de ningún
tipo de aislamiento térmico eran más sensibles a la falta de
atención. Las humedades localizadas en los encuentros con
los desagües habían llegado a afectar a las cabezas de algunas
vigas de madera.
Nivel de obsolescencia de las instalaciones
Al ser un edificio construido durante el siglo XVIII las
instalaciones existentes eran insuficientes para obtener el
grado de confort que requería el hotel con encanto. De hecho
el edificio sólo contaba con la red de saneamiento mientras
que la alimentación del agua se realizaba gracias a un pozo y la
recogida del agua de lluvia de los terrados en dos cisternas que
se encuentran en los patios. No existía instalación eléctrica.
Ornamentación y acabados
El conjunto del edificio tenía una influencia europea remarcable
tanto en el revestimiento mural como en la pintura de diferentes
techos de madera.
Los acabados representaban el capítulo que más había sufrido
las secuelas del abandono de la finca.
Al haber sido una vivienda noble, existían unas decoraciones
muy elaboradas a base de mármoles y de yeso tallado. También
contaba con piezas cerámicas que revestían las paredes del
patio principal y enmarcaban los accesos a las diferentes salas.
Los pavimentos eran de materiales similares a los ya enunciados,
mármol, piedras nobles y baldosas cerámicas.
Proyecto de rehabilitación
La principal preocupación del proyecto era no desvirtuar
la esencia del edificio al transformarlo en hotel. Había que
preservar el sello de la arquitectura tradicional para recordar
al viajero la ciudad donde se encuentra, permitiéndole una
transposición en el tiempo, pero al mismo tiempo disfrutar
de todas las comodidades exigidas por el turista más selecto.
Singularizar cada espacio potenciando las técnicas históricas
constructivas con las que se levantaron, mientras que en la
zona ampliada de nueva construcción continuar el estilo del
edificio aunque en muchos casos sea necesaria la adopción de
nuevos materiales.
El programa consiste en la creación de doce habitaciones con
baños incluidos, un restaurante en planta baja, una zona de café
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Planta de cubierta. PropuestaPlanta baja. Propuesta Planta piso. Propuesta
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y terrazas con vistas panorámicas sobre la ciudad de Túnez.
El restaurante en planta baja incluye varias salas destinadas a
comedor que en origen eran las alcobas destinadas a recibir
los invitados y daban directamente al patio de entrada. Para
servir estas salas gran parte de la planta baja del volumen que
limita con la calle estaban destinadas a funciones servidoras
del restaurante así como cocina, locales, baños del personal y
almacenes.
Para adaptar el edificio al programa descrito fue necesario
establecer las siguientes líneas de actuación:
-En el volumen que da a la calle se realiza una remonta de un piso.
Se mantiene la posición del patio existente que proporciona
ventilación e iluminación a las nuevas habitaciones creadas en
la planta piso. En planta baja se cubre el patio destinándolo a
la cocina del restaurante. Se crea un acceso directo a la calle
gracias a la transformación de una ventana como puerta de
servicio del restaurante.
- Distribución de las habitaciones respetando
recorridos existentes y espacios originales, evitando la
compartimentación innecesaria, manteniendo los espacios
nobles de la vivienda con el resultado de habitaciones
generosas.
- Aprovechamiento de las cubiertas como terrazas planas
transitables que harán la función de miradores sobre la
medina de la ciudad.
Estructuralmente, aunque fue necesaria la adición de nuevos
materiales se optó antes por el refuerzo que por la sustitución.
En la ampliación se mantuvieron las proporciones de huecos
y alturas libres y se rehicieron remates imitando los originales
para mantener la imagen del edificio.
Descripción de la obra
Actuaciones sobre la estructura
Tal como se ha comentado en el apartado de diagnosis el
estado estructural del edificio no exigía intervención de
importancia para consolidar el edificio. La cimentación quedó
tal cual ya que después de una inspección visual se determinó
que soportaría sin ningún tipo de problema el peso que
suponía la remonta del edificio.
Esta remonta seguía el esquema estructural marcado en planta
baja, pero la ejecución de los muros se realizó con ladrillo,
lo que permitía optar por un grueso de paredes menores,
pero se descartó con el criterio de conservar las ventajas de
acondicionamiento climático que permite un grosor de 50 cm
y el control lumínico que el abocinamiento de las jambas de los
huecos permiten realizar entre interior y exterior.
Respecto a los forjados, se mantuvo el criterio de primar la
conservación de los forjados existentes a las de sustitución,
opción sólo empleada en aquellos que amenazaban ruina.
Respecto a los forjados de nueva construcción se tuvo mucho
cuidado en que el aspecto final no desentonase con el conjunto,
a pesar de que fue necesario introducir nuevos materiales y
técnicas para la realización de la ampliación.
En estos casos que se construyeron nuevos forjados y escaleras
se realizaron respetando las técnicas históricas que asegurase
la integración del conjunto.
Actuaciones sobre la envolvente
Se recuperaron los colores originales del edificio, contribuyendo
a recuperar el aspecto del pasado. El tratamiento de los
volúmenes de nueva creación fue idéntico a los de las zonas ya
existentes, se utilizaron los mismos colores y texturas.
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Secciones pasando por el patio de entrada y el patio
central interior
Fachada principal según proyecto
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La carpintería se resolvió respetando el sistema tradicional,
así pues se trata de carpintería de madera y postigo interior.
También se colocaron en las plantas altas de las ventanas aleros
de madera que protegen el hueco de entradas de agua y de
una radiación solar excesiva en los meses estivales.
Cabe destacar la capacidad artesanal de los operarios locales
gracias a los cuales fue posible la reproducción de celosías de
madera de gran laboriosidad y rejas de hierro forjado ricamente
decoradas.
El patio principal se desvistió de la ornamentación del zócalo
basada en piezas cerámicas de motivos geométricos y se
simplificó con mortero de cal blanco en toda su altura. De esta
manera se realzaron los enmarcados de mármol existentes
de las puertas y los huecos de las ventanas se marcaron
perimetralmente repitiendo el color azul-verdoso utilizado
en las carpinterías, en cambio para la carpintería interior los
colores variaban según la habitación.
Se continuó utilizando el mismo tipo de cubiertas existente,
terrazas planas mediante el sistema tradicional de apisonado
de tierra y cal.
La cubierta aparece salpicada por cajas de escaleras. También
se ha aprovechado la cubierta para hacer llegar luz a los
puntos más oscuros de la planta superior, así pues aparecen
claraboyas de vidrio y es en este punto donde fue necesaria la
introducción de tela asfáltica para poder resolver el encuentro
de estas piezas y las cubiertas tradicionales.
La evacuación de las aguas de las terrazas se realiza hacia el
interior de los patios aprovechando para la acumulación de las
aguas pluviales.
Renovación de instalaciones
Como se ha comentado anteriormente era necesaria la
introducción de todo un conjunto de instalaciones que
garantizaran el confort acorde a un hotel de alto standing.
Se introdujeron todas las instalaciones: eléctrica, agua,
climatización, calefacción y se rehizo la red de saneamiento
existente.
Todas las canalizaciones fueron pasadas a través de regatas en
los muros, teniendo especial cuidado en ocultarlas en todas las
habitaciones.
La maquinaria y aparatos se reunieron en una sala que se
encuentra en la cubierta con el objetivo de minimizar los ruidos
que molestarían a los huéspedes.
Recuperación de acabados
Se recuperaron al máximo las baldosas cerámicas de los
pavimentos existentes en el edificio y en caso de no ser posible,
se buscó otras iguales que llevasen incorporada la pátina del
tiempo en su superficie y no resaltasen las diferencias entre
ellas.
Las habitaciones y salones se pavimentaron con piezas de
mármol. En cambio en las escaleras y terrazas exteriores
encontramos pavimentos cerámicos. En la “driba” de entrada el
pavimento continúa siendo de mármol.
El pavimento del restaurante se resolvió mediante losas de
piedra de origen local sin pulir y con un tratamiento final
menos elaborado que en el resto de las salas.
También se rehicieron finos trabajos de celosías de madera
dentro de algunas habitaciones y en salas de la planta baja
existen trabajos muy delicados de policromía de madera y de
reconstrucción de decorados de yesería.
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Imagen de la fachada principalArcos de la planta superior del patio
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Evaluación de los resultados
El edificio existente se adecuaba muy bien al objeto del
proyecto que consistía en transformar un palacete en un
hotel con encanto, resaltando el sello original del edificio
y sus singularidades enfatizando las técnicas constructivas
tradicionales.
El éxito de la empresa emprendida con esta rehabilitación
confirma lo adecuado de la intervención realizada. El paso
del tiempo atestigua el buen hacer de la intervención. No se
han detectado envejecimiento diferenciados entre las partes
existente y las de nueva creación.
El patio principal sirve como punto de relaciones entre la
clientela del hotel y representa un refugio de quietud dentro
del bullicioso centro histórico de la ciudad de Túnez.
En lo que se refiere al impacto paisajístico de la intervención
desde la calle, cabe destacar su adaptación al lenguaje de la
zona respetando las proporciones y la volumetría, gracias a la
reutilización de algunos materiales y rejas encontrados en el
edificio.
Gran parte del éxito de esta intervención reside en la calidad y
el buen oficio de los artesanos habituados a estos materiales y
sus sistemas constructivos.
Finalmente, cabe destacar que se trata de un ejemplo que
puede servir para animar a otros propietarios a rehabilitar sus
casas.
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Trabajos de yeso del interior Imagen de patio central interior
Vista cenital del patio Habitación rehabilitada