C o l e c c i n : M a n u a l e s u n i v e r s i t a r i o s

ResenMtlos todos los derechos. De conformidad con to dispuesto t u los :iits. Z^O. 2''l y 2 " ' 2 del Ctigo l*tiiid vigente, p o d r sei' cistigndo con pena de niulia v pri\'ici6ii d e ]if>ej"iid f]i.tL-a rL ' j5it>dii jL -re, [ P l a g i a r e , d J s T f J h u y e r * : i coii\uiicare p b l i c t i i i e n i L ' , en iodo o e n parte, n i i a obv^ ]iw:\fin, artstica i tictuiTica. 'i}ada e n cti:tlquief tipo di" st>pt)rte. ,sn la anrorj/accn d e l o s ritiilaics tic los eorrespijiditnlt*>- tlcicclios ic pi-opiedatt tiitclccttial n tje JH.S tesioiiiti ios.

2008 Pedfo f-HLidos Poiis. .\Iait';i Bcltti Gmez Valle, Isabel Gonzlez Garcii, Jos Igtiacio Martn Alias. Mnica Stiros Llofo

2008 Ateiier Via l.aietnna 12. 08003 HaicL-ltina e-inailCrifl.icliei'lib fos.es

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NDICE

Aum v i A i n i A S 13

i'it )i( ti u) 15

11MA I , DERECHO INMOBILIARIO RJEGISTRAL 17 i\uii-echo inmobiliario legistral; concepto y denominacin . . . 17 1. Concepto 17 2, Denoniinacioncs 18

il. El Registro de la Propiedad 19 1. Concepto 19 2. Caracteres del Registro de la Propiedad 21

'i. Funciones del Registro de la Propiedad 21 III. Sistemas inmobiliarios regstrales; concepto y clasificacin . . 2 3

1. Concepto de si.stema inmobiliario registral 23 2 . Cla.sificacin de los sistemas regstrales 2 3

IV. Evolucin histrica del sistema inurobiliario registral 2 6 1. Primeros precedentes 2 6 2. La Ley Hipotecaria de 1 861 2 6 3 . La Ley de la Reforma Hipotecaria de 1869 2 8 4 . La reforma hipotecaria de 1909 2 8 5 . La reforma hipotecaria de 1 9 4 4 - 1 9 4 6 2 9 6. Otras reformas posteriores 3 0

V. Principios que informan el sistema inmobiliario rcgi,stral espaol 3 3 1. Concepto de principios hipotecarios 3 3 2. Su finalidad y valor 3 3 3 . Enumeracin de los principios hipotecarios 3 3

imlkc

T L M A 2 , SITUACIONES IURDICA*.; QDF INGRESAN

EN EL REGISTRO . ^ - '^7 Avuon Jost^ ' Igiiado Martn Al.is

I.. El objeto de la publicidad registral .^ 37 I. Situaciones jtu'dicas inscribibles 3 8

1. Regla general; la publicidad registra! se extiend a los derechos reales v no a los derechos personales 3 8

2 . Las circunstancias del derecho real inscrito 3 9 3 . Situaciones jurdico-reales no inscribibles 4 2 4 . Derechos personales inscribibles 4 3 5 . Titularidades fiduiciarias 4 6 6. Resoluciones tidiciales que modifiquen la capacidad

de las personas 4 6

T E M A 3 . L A FINCA REGISTRAL 47 Aiitoi': Pedro Faiidos Poiis

L La finca como base del Registro: concepto \' clases 4 7 1. Concepto de finca 4 8 2 . Caracteres 4 9 3 . Clases de fincas 5 0

IL Fincas especiales. Estudio jiarticular de las concesiones administrativas v de la propiedad horizontal. Tratamiento registral de los garajes, conjuntos inmobiliarios V aprovechamiento por turno de bienes inmuebles 5 2 1, Introduccin 52 2. Concesiones admini.strativas 5 3 3 . Propiedad horizontal 5 7 4 , Tratamiento registral de los garajes 61 5, Tratamienio registral de los conjuntos inmobiliarios 65 6. Tratamiento registral del aprovechamiento ]ior turno

de bienes imnuebles 70 IIL El catastro v su coordinacin con el Registio de la propiedad 75

1, El catastro 75 2, Su coordinacin con el Registro de la Propiedad 7 6

IV. Inmatriculacin de fincas: concepto, medios matricuiadores, estudio particular del ttulo pttbco adquisitivo. La doble inmatriculacin 8 0 1. Concepto 8 0 2 . Los medios matricuiadores 81 3 , Estudio particular 8 3 4 , La doble inmatriculacin 8 8

L'cricnh' di' Dt'irchn timoh'iUniw Ri-gitni!

V Las modificaciones en la finca; e.-^cesos de cabida, de lea ra clones de obras nuevas; agrupacin, agregacin, di\isn \' segregacin de fincas 91 1. Excesos de cabida 9 ! 2. Declaraciones de obra nueva 9 5 3. Agrupacin, agregacin, divisin y segregaciti 100

T E M A 4 . E L TITULAR REGISTRA: 105 Autor: IVcIvo Faudos Poirs

I. Ll titularidad registral; concepto y caracteres 105 1, Concepto 105 2. Caracteres 106

IL La determinacin del titular registral 108 1. Determinacin inmediata 108 2. Determinacin mediata 114

IIL Situaciones juidicas y pluralidad de titulai-es 115 1. SitIlaciones jurdicas 115 2. Pluralidad de titulares 116 ("onstancia registral de la incapacidad 118 1. Rgimen jurdico 118 2 . Fundamento 119 3 . El libro de incapacitados 120 4 . La anotacin preventivba de demanda de incapacidad . . . 122 5 . La constancia registral del concurso 124

T E M A 5 . Los ASIENTOS REGISTIIALE.S 137 Autor: iVlan'.T Beln Ciiiic? Vallf

I. El asiento vegisiral: concepto ) clases 137 1. Concepto 137 2. Clases 137 3. hiscripcin v asiento , 138

IL Inscripciones declarativas}'constituti\'as 138 111. Estmulos para la inscripcin; inadmisibilidad

de doctinieiuos no inscritos 1 4 0 l Y El asiento de inscripcin; concepto, clases y circunstancias . . 1 42

1. Concepto 142 2. Clases 143 3 . Circunstancias generales de las inscripciones 1 4 6

V El asiento de presentacin: concepto, circunstancias, efectos, duracin. Modalidades de presentacin 1 5 0 1. Concepto 1 5 0 2, Circunstancias 151

3. Efectos 151 4 . Duracin y prrroga 152 5. Modalidades de presentacin 153

VL El asiento de anotacin preventiva: concepto, naturaleza y clases. Efectos. Su extincin, caducidad y conversin. Estudio particular de ta anotacin preventiva de demanda y la de embai^go 155 1. Concepto V naturaleza 155 2 . Clases , 157

V I L El asiento de cancelacin; concepto y caracteres, cancelacin total y parcial. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento del titular registral. El expediente de liberacin de cargas. La purga de cargas posteriores o no preferentes 163 1. El asiento de cancelacin: concepto y caracteres,

cancelacin total y parcial 163 2 . Cancelaciones practicadas con, contra, o sin

el consentimiento del titular registral 165 3 . El expediente de circulacin de cargas y gravmenes 167 4 . La purga de cargas posteriores o no preferentes 169

VI IL Las U i t a s marginales: naturaleza, ciases y efectos. Nota de haberse expedido certificado de cargas en los procedimientos de ejecucin 171 1. Las notas marginales: Naturaleza 171 2 . Ciases y efectos 172 3 . Nota de haberse expedido certificado de cargas en los

procediinientos de ejecucin 73

TEMA 6. INEXACTITUD Y RCTIHCACIN DEL RLGISTRO 175 Autor; Maia Beln Gmez Valle

L La inexactitud registral: concepto y causas 175 IL Modificacin del registro 177 IIL Efectos de la rectificacin 1 8 0 IV Los errores en los asientos y su rectificacin 181

T E M A 7. PRINCIPIO HIPOTECARIOS 189 Autr: Isabel Gonzlez Garda

I. La presuncin de exactitud del Registro: el principio registral de publicidad 189

II. El principio de legitimacin registral: consecuencias sustantivas y procesales; presunciones posesorias 190 1. Consecuencias sustantivas 191

2. Consecuencias procesales 191 3 . Presunciones posesorias v presuncin de exactitud 192

III . Hl principio de fe pblica registral: examen del artculo 3 4 de la LH; excepciones a la fe pi'iblica registral; la nocin de tercero en jiuestro sistema hipotecario; requisitos para que el tercero goce de la proteccin de la fe pblica registral . . . . 193 1. Excepciones a la fe pblica registral 195 2 . La nocin de tercero en nuestro sistema hipotecario 196 3 . Requisitos para que el tercero gt)ce de la proteccin de la fe

pblica registral 197 IV. Efectos de la inscripcin respecto del acto o contrato nulo , . 197 V Acciones rescitorias, resolutorias y revocatorias en relacin

con el Registro 199 VL La prescripcin adquisitiva y extintiva y el Registro

de la Propiedad 2 0 0 V i l . La publicidad formal; notas siinples informativas

y certificaciones 2 0 3

T E M A 8. L A PRIORIDAD REGISTRAL 2 0 5 Autor: Mnica Santos Lloro

L La ordenacin de los derechos reales. El principio registral de la prioridad 2 0 5 1. Principio de prioridad. Concepto 2 0 5 2. Carcter exckiyente y de mejor rango de la prioridad . . . . 2 0 6 3 . Principio de prioridad y su conexin con otros principios

registales 2 0 7 4 . Asiento de presentacin y fuentes de acceso al Registro . . 2 0 7

IL Examen del artculo 1 7 de la Ley Hipotecaria, El cierre registral 2 0 9

III, EL rango hipotecario. Posposicin, reserva y permuta, C!oncepto 2 1 1 1. Planteanento 2 1 1 2 . Sistemas de rango 2 1 2 3 . Posposicin. Concepto. Requisitos y efectos 2 1 3 4 . Permuta. Conceptos. Requisitos 2 1 3 5 . Reserva 2 1 4

T E M A 9. E L PROCEDIMIENTO REGISTRAL 2 1 5 Antor: Mnica Santos Lloro

I. Presupuestos del procedimiento registral: titulacin ordii\aria y tracto sucesivo 2 1 5

II . El ttulo formal 2 1 5

DocuuifiUs pblics . . , . 2 1 7 Dcuiiieiuo privado 2 1 8 Documento extranjero 2 1 9

11. El tracto sticesivo 2 2 0 1. Concepto 2 2 0 2. Examen del artculo 2 0 de la l.ey Hipotecaria 2 2 1 3 . Tracto abreviado 2 2 3 4 . Excepciones al principio de tracto sucesivo 2 2 4 5. Medios de subsanar la falta de tracto 2 2 5

IV, Procedimiento registral; naturaleza y caracteres 2 2 5 1. Naturale/a 2 2 6 2. Caracteres 2 2 7

V, El principio de rogacin 2 2 7 1. Siginificado del principio 2 2 7 2. Excepciones al principio de rogacin 2 2 8 3 . El pacto de no inscribir 2 2 9 4 . El desistimiento 2 2 9

V i . El principio de legalidad: calificacin registra! 2 3 1 1. Concepto y fundamento de la calificacin registral 2 3 1 2 . Caracteres de la calificaicn registral . . 2 3 2 3 . Medios de la calificacin registral 2 3 3 4 . mbito de la calificacin registral w . . 2 3 4 5. El plazo para calificar 2 3 6 6. Efectos de la calificacin. Paltas subsanables e

insubsanables 2 3 8 V i l . Recursos contra la calificacin del registrador 2 3 9

1. Recurso gubernativo 2 4 0 2 . Recurso ante el rgano jurisdiccional civil , . 2 4 1

ABREVIATURAS

Art. AIF AFIE ce eco CE DGRN

ONI LAU LC I-H LN LOE LC3PJ LPH LRC LSA LSRL LS 1 9 9 8 L.S 1 9 5 6 LS 1 9 7 6 NCRH

RD RD-L RD-Lcg

Articulo Agrupaciones de nteres E c o n m i c o Agrupaciones E u r o p e a s de Inters E c o n m i c o Cdigo Civil espaol de 1 8 8 9 Cdigo d e C o m e r c i o Const i tucin epaolii de 1 9 7 8 Direccin Cieneral de los Registros y d e l Notar iado D o c u m e n t o Nacional de Identidad Ley de Arrendamientos Urbanos Ley Concursa l Ley Hipotecaria Ley del Notariado Ley de O r d e n a c i n de la Edificacin Ley Orgnica del p o d e r Judicait Ley de Propiedad Horizontal Ley del Registro Civil Ley de Soc iedades Annimas Ley de Soc iedades de Responsabilidad Limitada Ley del Suelo de 1 9 9 8 Ley del Suelo de 1 9 5 6 Texto Retiindido de la Ley del Suelo de 1 9 7 6 Real D e c r e t o 1 0 9 3 / 1 9 9 7 , de 4 de julio, p o r ei que se aprueban las norma.s c o m p l e m e n t a r i a s al RH sobre inscripcin e n el RP de ac tos de naturaleza urbanstica. Nnero de Identificacin del Extranjero Nnero tie Identificacin Fiscal Real D e c r e t o Real D e c r e t a Ley Real D e c r e t o Legislativo

piedad catalanes, demostrando que en esta tierra est profundamente arraigada esta institucin. Todo ello me llena de orgullo como Direc-tor del Servei d'Estudi.'i Registris de Catalunya. Es de agradecer que en estos tiempos confusos y borrascosos, hayan dedicado parte de su tiempo a esta labor. Igualmente agradezco de fr)rma intiy especial a la editorial Atelicr por permitirnos poner en el rnercado esta obra.

Antonio Giner Gargallo Director SERC

Registradors de Catalunya

i

TEMA 1

DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

I. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO Y DENOMINACIN 1. Concepto

Desde un punto de vista amplio, el Derecho imnobiliario puede ser definido como el conjunto de normas jurdicas que regulan la propiedad y dems derechos reales constituidos sobre bienes inmue-bles, Sin einbargo, semejante definicin, dada su amplitud, no pro-porciona una idea exacta de lo que es este Derecho, imponindose, por tanto, la tarea de abordarla con mticha mayor precisin, para lo que vamos a utilizar, siguiendo a Sanz Fernndez, los siguientes ele-mentos de delimitacin conceptual: objeto del Derecho inmobilia-rio, regulacin de las relaciones jurdicas que integran su contenido y relaciones jurdicas mismas que son reguladas.

Objeto dc Derecho Inmobiliario lo constituyen los bienes inmuebles [>or naturaleza, esto es las fincas; por tanto, en una primera aproxi-macin, este Derecho se nos presentara como el conjunto de nor-mas jurdicas relativas a las fincas. En cuanto a los derechos reales sobre bienes inmuebles, los mismos constituyen parte del eoiiteni-tlo, que no del objeto, del Derecho inmobiliario.

La regulacin de los derechos reales sobre bienes inmuebles la aborda el Derecho inmobiliario desde la perspectiva del Derecho civil (sin per-juicio de las miiltiples conexiones del mismo con otras ramas del Derecho, como el Derecho procesal, el administrativo o el fiscal). Por otra parte, al Derecho inmobiliario no le interesa el aspecto interno de los derechos reales inmobiliarios, aspecto que tiene que ver con la estructura y contenido de los mismos, sino tan slo, su lado externo, es decir, los actos por los que se adquieren, modifican

1,7

y extinguen. Siendo todava ms precisos, el Derecho Inmobiliario no se ocupa de la naturaleza y requisitos de tales actos y s de sus formas de publicidad, las cuales se articulan a travs de un instru-mento URDICG que es el Registro de la Propiedad, razn pnr la que la definicin de nuestra disciplina tiene que contener una referen-cia obligada a este Registro. Partiendo por tanto de lo que hasta ahora se ha indicado, podramos conceptuar ei Derecho inmobilia-rio como c! conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas, a tra-vs del Registro de la Propiedad.

Por lo que se refiere a las relaciones jimiiicas mismas que son regula-das y que conforman el contciiido del Derecho inmobiliario, Sanz Fernndez distingue entre los derechos reales sobre bienes inmue-bles y determinados derechos personales que pueden repercutir sobre aqullos, fundamentalmente en el aspecto de garanta, y afectar a terceros en virttid de la anotacin preventiva de los mismos. Dicho autor propone, en consecuencia, la siguiente definicin del Derecho inmobiliario: conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modi-ficacin y extincin de los derechos reales sobre fincas y las garan-tas de ciertos derechos personales o de crdito, a travs del Regis-tro de la Propiedad.

2. Denominaciones

Muchas han sido las denominaciones con las que la doctrina ha querido designar esta rama del Derecho, entre las que destacan las de Derecho hipotecario. Derecho inmobiliario, Derecho del Registro de la Propiedad y Derecho inmobiliario registral.

A) Derecho hipotecario. Es la denominacin que cuenta con ms arraigo en la doctrina hipotecarista tradicional; auspiciada por don Jernimo Gonzlez, encuentra su jtistificacin en razones de tipo histrico (los precedentes del moderno Registro de la Propiedad fueron Registros de hipotecas) junto con el dato for-mal de ser la denominada Ley Hipotecaria la principal norma que en nuestro ordenamiento se encarga de regular la publici-dad registral. Sin embargo, el empleo de esta expresin es cri-ticable puesto que la misma puede llevar a entender que el contenido de nuestra disciplina se circunscribe a la regulacin

es

del dt'RH'ho leal de hipoteca, siendo as que el mi.snio .

jas igrmciO' Manin Ali*

No es correcto referirse exclusivamente a la inscripcin y anota-cin, como si las mismas fueran los nicos tipos de asientos que se practican en los libros del registro. n efecto, segn se desprende del artculo 41 del RH, existen junto con las inscripciones y anotacio-nes el asiento de presentacin, las cancelaciones y las notas margi-nales. Por ello, hubiera sido ms exacto utilizar el trmino de ins-cripcin, en sentido lato, comprensivo de cualquier asiento registral, u otros como toma de razn o rcgistraein.

Tampoco resulta muy acertada la expresin legal actos y contra-tos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmue-bles, pues al Registro de la Propiedad acceden, adems de los dere-chos reales inmobiliarios determinadas resoluciones judiciales que alteran la capacidad civil de las personas en orden a la administra-cin v disposicin de sus bienes (vgr. art. 2 .4" LH) e incluso dere-chos cuya natmaleza es ms personal t|ue real, como el arrendamiento (vgr. art. 2.5 LH) y la opcin (vgr. art. 14 RH),

Por ltimo, no recoge el precepto que comentamos referencia algu-na a la finalidad fundamental de la institucin registral, esto es, la seguridad del trfico jurdico inmobiliario,

B) El Registro de la Propiedad como oficina

Desde esta perspectiva, el Registro de la Propiedad es el centro pblico o lugar donde se hallan los libros en los que se practican los asientos regstralesj; en el que el Registrador presta el servicio regis-tral a travs de un conjunto de inedios materiales y humanos por el organizados. Esta configuracin del Registro viene contemplada en el prrafo segundo del artculo 1 de la LH, a cuyo tenor: las expre-sadas inscripciones o anotaciones se harn en el Registro en cuya circunscripcin territorial radiquen los inmuebles y se desarrolla ms ampliamente en los artculos 356 a 361 del RH.

C) El Registro de la Propiedad como conjunto de libros

A este aspecto del registro se refiere el prrafo 3 " de artculo 1 LH, conforme al cual los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artculos 238 y siguientes, en cuan-to se refieran a derechos inscribibles, estn bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley. Estos libros, en los que se toma razn de los actos, contratos y dems hechos de

trascendencia jurdica inmobiliaria, deben de estar foliados y visa-dos judicialmente (art, 238 LH), sern uniformes para tocios los Registros y se formarn bajo la direccin del Ministerio de justicia con todas las precauciones necesarias para impedir cualqtiier fraude o falsedad que pudiera cometerse en ellos (art, 239 LH),

D) El Registro de la Propiedad como servicio pblico

Esta concepcin es defendida por Lpez Medel, en consideracin a que el objeto de este Registro es la consecucin de una tarea de necesidad pblica, cual es la publicidad de los derechos reales inmo-biliarios, encomendada a un funcionario pblico (el Registrador) sien-do su destinatario la sociedad entera,

Expuestas estas cuatro acepciones del Registro de la Propiedad, es preciso concluir que de ellas, la ms relevante o principal es la primera, esto es, la concepcin del mismo como una institucin jur-dica que, como instrumento de pttblicidad, tiene por objeto dar segu-ridad al trfico jurdico inmobiliario. Los restantes aspectos vistos {oficina, conjunto de libros y servicio ptiblico) son meramente for-males o adjetivos, y por tanto, secundarios en esta labor configura-dora del Registro de la Propiedad.

2. Caracteres de! Registro de la Propiedad

A) Es un registro de carcter jurdico

El Registro de la Propiedad no es un mero registro administrati-vo, esto es, no se configura como un simple archivo o base de datos que se limita a la simple publicacin de derechos. Se trata de un registro jurdico, por cuanto sus inscripciones estn bajo la protec-cin de los Tribunales surtiendo todos los efectos jurdicos deriva-ilos de la actuacin de los principios hipotecarios, como el de legi-Iimacin y fe pblica registral.

8 } Es una institucin de Derecho privado

Ei Registro de la Propiedad, aunque como hemos visto presta un servicio pblico, no por ello es un servicio pblico. Se trata de una institucin de derecho privado que persigue como fin fundamental dar seguridad al trfico jurdico de los inmuebles.

C) Est a cargo de un Registrador de la Propiedad

Al frente de cada oficina registral est un funcionario pblico que es el Registrador de la Propiedad (vgr. art. 2 7 4 LH) si bien, ms que un funcionario administrativo sui generis es un jurista cuya natura-leza abarca un doble carcter: el de funcionario pblico y el de pro-fesional del Derecho.

Como funcionario pblico, el Registrador tiene encomei^dada la funcin de calificar la legalidad de los documentos inscribibles que se presentan en el Registro, estando sujetos en su actividad a la vigi-lancia e inspeccin de la Direccin General de los Registros y del Notariado.

Por otro lado, el Registrador es tambin un profesional del Dere-cho, por cuanto, asume el riesgo de su actividad, la cual es retribui-da mediante el cobro de unos aranceles aprobados por el Ministerio de Justicia y desarrollada a travs de un conjunto de medios mate-riales y humanos organizados libremente por aquel.

D) Su finalidad bsica es la publicidad de los derechos reales sobre las fincas para dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario

3. Funciones del Registro de la Propiedad

Gomo fines y funciones ms importantes del Registro de la Pro-piedad cabe sealar los siguientes:

A) Informar sobre la situacin jurdica de los inmuebles (publicidad formal). El Registro proporciona informacin, a quien tenga inters legtimo, tanto de la identidad del propietario de una determinada finca, como de las cargas jurdicas que gravan la misma (hipotecas, embargos, afecciones fiscales y dems gravmenes).

B) Dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario (publicidad mate-rial). La funcin ms destacada del Registro, en los sistemas en los que dicho instrumento de publicidad ha adquirido un mayor grado de desenvolvimiento tcnico, es la de dar seguridad, garanta o proteccin al trfico de los derechos reales inmobiliarios, merced a la actuacin del llamado prin-cipio de publicidad material o de presuncin de exactitud registral.

C) Fomentar el crdito territorial. El Registro de la Propiedad, al dar una gran seguridad a las adquisiciones y transacciones de los inmuebles, contribuye de manera decisiva al fortalecimiento y fomento del crdito territorial y, por tanto, al progreso eco-nmico de las naciones.

D) Colaborar con la Administracin Pblica. As, a travs del Regis-tro: se garantiza la eficacia de las resoluciones judiciales o administrativas recayentes en procedimientos de apremio por a va de las anotaciones preventivas; se favorece la investi-gacin judicial y administrativa de los bienes de los deudo-res; se controla el cumphmiento de numerosas normas de carcter imperativo dictadas por la Administracin especial-mente en materia urbanstica, agraria y medioambiental. Catastro, prevencin del blanqueo de capitales, etc. Adems proporciona a la Administracin informacin estadstica rela-tiva a la movilidad del trfico inmobiliario.

SISTEMAS INMOBILIARIOS REGSTRALES: CONCEPTO Y CLASIFICACIN

1. Concepto de sistema inmobiliario registral

Gon las denominaciones de sistemas de ordenacin jurdica de la propiedad inmueble, o ms tcnicamente las de sistemas hipoteca-rios o sistemas inmobiliarios regstrales cabe entender, segn Sanz Fernndez el conjunto de normas reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo valor de los asientos como forma de constitucin o de publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles como desde el punto de vista formal organizacin y rgimen del Registro.

2. Clasificacin de los sistemas regstrales

Muchos han sido los criterios utilizados por la doctrina cientfi-ca a la hora de clasificar estos sistemas; expondremos aqu los ms relevantes.

A) Desde el punto de vista de la eficacia atribuida a la publicidad regis-tral. Segn el criterio del valor jurdico y de la eficacia civil atribuida a la publicidad registral de los derechos reales sobre

M c i o Manfil Ala.s

bienes inmuebles podemos distinguir, con Cristbal Montes, estos tres sistenias;

a) Los que atribuyen a la publicidad registral simple fuerza nega-tiva preclusiva ({jponibilidad de lo inscrito), en los que las mutaciones jurco-reales sobre los inmuebles se producen al margen del Registro, el cual se limita a publicarlas, sin aa-dirles ningtma eficacia civil especial. Ahora bien, al objeto de evitar los perjuicios que pudieran ocasionar la clandestinidad de los gravmenes y las dobles enajenaciones, se establece que quien inscribe en el Registro su ttulo adquisitivo queda a salvo de cualesquiera reclamaciones que formulen quienes al mismo tiempo o en fecha anterior adquirieron el mismo derecho u otro incompatible con e! inscrito y no procedieron a su rcgistraein o o hicieron con posterioridad (lo no ins-crito no perjudica a quien inscribe). Pertenece a este grupo el sistema francs,

b) Los que atribuyen a la publicidad registral eficacia convali-dante. En estos sistemas tambin el derecho real nace fuera del Registro, pero los efectos de la publicidad no se limitan a hacer oponibcs los actos registrados frente a tjuienes rue-dan perjudicar, sino que, en forma mucho ms amplia, inci-den sobre la sustancia misma del derecho real dando Itigar a tma presuncin de exactitud de lo publicado en el Regis-tro; esta presuncin de exactitud puede acttiar iuris taritum, esto es, mientras no se pruebe la inexactitud del Registro (principio de legitimacin registral) o puede funcionar iuris ct de lure en favor del tercero que adquiere de buena fe con-fiando en lo que el Registro publica (principio de fe pbli-ca registral). Se encuadra dentro de este grupo el sistema espaiiol.

c) Los que atribuyen a la publicidad registral efectos constituti-vos. En stos, la inscripcin registral forma parte del proceso de constitucin del derecho real (inscripcin constitutiva), Dentro de este grupo, y en funcin de la mayor o menor efi-cacia constitutiva que se d a la publicidad registral, cabe dis-tinguir, a su vez, entre;

a') Aquellos sistemas, como ei alemn o el suizo, en los que, si bien la inscripcin registral, acompaada de otros requi-sitos previos (consentimiento, ttulo), tiene valor constitu-

tivo, los pronunciamientos regstrales, salvo que se trate de un tercer adquircnte que rena los requisitos legalmente exi-gidos para ello, estn subordinados a la validez de tales requisitos previos, de forma tai que, an presumindose la exactitud del Registro, si se demuestra su inexactitud, vence la realidad jurdica extrarregistral,

b') los sistemas en los que a publicidad registral tiene un valor constitutivo absoluto. En stos, no existe ms dere-chos reales que los surgidos a travs del Registro de mane-ra tal que, quien logre el acceso al mismo adquiere una situacin jurdica inatacable, ya que no hay, tcnicamen-te, posibilidad de discordancia entre la realidad jurdica registral y la extrarregistral. Pertenece a este grupo el sis-tema australiano.

S) Desde el punto de vista fomial del modo de practicar hs asientos cabe distinguir entre los sistemas de transcripcin, en los que el documento que llega al Registro es copiado en su totalidad o bien se archiva en un legajo y los sistemas de inscripcin, en los que tan slo se recogen en el asiento aquellos datos del documento que tienen verdadera relevancia jurdica desde el punto de vista de su publicidad.

C) Desde el punto de vista tcnico del modo de organizacin del Regis-tro pueden contraponerse dos sistemas: el de folio personal, que adopta como pieza clave organizadora el elemento subje-tivo de la relacin jurdica inmobiliaria, esto es, el titular del derecho real y el sistema de folio real, cuyo elemento base de organizacin gira en torno a la finca, a la cual se le abre un folio u hoja registral en el que queda reflejado sti historial jur-dico.

D) Desde el punto de vista del mbito de la publicidad registral cabe diferenciar ios sistemas inmobiliarios que la limitan a deter-minados derechos reales inmobiliarios, como hipotecas o cen-sos, de los que la proyectan a la totalidad de los mismos. His-tricamente, como veremos con posterioridad, los primeros han precedido a los segundos, lo que se explica por razn de la naturaleza jurdica de tales derechos la hipoteca o el censo carecen de publicidad posesoria que los hace ms necesita-dos de publicidad registral.

IV. EVOLUCIN HISTRICA DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAOL

1. Primeros precedentes

Si bien cabe encontrar precedentes remotos de nuestro sistema de publicidad regisiial en los periodos de la Hispania romana (as, el registro numicipal de contratos que, como rudimentaria forma de publicidad inmobiliaria estaba previsto en la Icx Malacitniw), en el de dominacin visigoda o en la etapa de la Reconquista (en la que iTUtchos fueros municipales establecen singulares formas de (niblica-cin de las transmisin de bienes races, como la robmcum o robora-tio) el primer antecedente serio de nuestro Registro de la Propiedad viene recogido en la Pragmtica de don Carlos y doa Juana de 1539. Esta Pragmtica ordenaba la levan/.a de determinados libros en los que se registrasen los contratos de censos e hipotecas, los cuales, caso de no registrarse, no seran oponibles al tercer adquirenle de la finca, ni tampoco lodran alegarse en juicio, Ante la falta de apli-cacin prctica de la disposicin anterior se dict una nueva Prag-mtica en 1713, que orden la implantacin de los Registros de cen-sos e hipotecas a todos los municipios, la cual, empero, tampoco fue cumplida por la poblacin.

Para dar solucin a los problemas generados por la falta de publi-cidad, Carlos III dict la Real Pragmtica de 31 de enero de 1768, que crc() los Oficios de Hipotecas, conocidos posteriormente como Contatluras de Hipotecas, las cuales constittiyen el antecedente iiunetliato del actual Registro de la Propiedad.

Estas ("ontadiu^as de Hi}K>tccas se establecieron en los pueblos cabeza de partido tidicial. a cargo del secretario o escribano del Ayun-tamiciuo y se llevaban por libros separados para cada trmino mtmi-cipal. Constituan un Registro de hipotecas, censos, y en general, de derechos reales carentes de contacto con el inmueble sobre el que recaen, quedando al margen del mismo las transmisiones del domi-nio y dems derechos reales. Los documentos registrables no regis-trados carecan de valor ante los Tribunales.

2. La Ley Hipotecaria de 1861

Desde los inicios del siglo XIX, las importantes transformaciones socio-ecijnmicas que tuvieron lugar en nuestro pas (aumento demo-grfico, exiansin econmica, desamortizacin...) reclamaron la nece-sidad jurdica de dotar de mayor seguridad al trfico de los inmuebles

y de asentar en slidas bases e) crdito territorial. Esta necesidad, des-pus del fracaso del proyecto de Cdigo Civil de 1851, cristalizar dcfinitvameate en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de [861 , la cual vino a instaurar un sistema de publicidad registral, que, con las refor-mas que se vern, ha subsistido en Espaa hasta nuestros das. El Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria fue promulgado el 21 de junio de 1861. Ley y Reglamento entraron en vigor el 1 de enero de 1863.

Como puntos caractersticos ms destacados de esta Ley podemos citar los siguientes:

1", Su posicin eclctica por cuanto en ella est patente una doble influencia: Ja del Derecho germnico y la del Derecho tradicional espaol. El influjo germnico se manifiesta en la regulacin de la publicidad ntegra de los derechos reales (no slo de los censos c hipotecas), en la de la anotacin preventiva (que sustituye a las antiguas hipotecas judicia-les), en la organizacin del Registro mediante el sistema de folio real (por fincas) o en su preocupacin por la protec-cin de los terceros con la regulacin del principio de fe pblica registral, Como muestras de su carcter respetuoso con nuestro Derecho nacional podemos citar el manteni-miento de la teora del ttulo y modo en la adquisicin de los derechos reales o en el carcter voluntario y declarativo de la inscripcin.

2*^ . La admisin de las inscripciones de posesin para los pro-pietarios que carecan de titulacin acreditativa de su dere-cho, las cuales, con el transcurso del tiempo, podan conver-tirse en inscripciones de dominio.

3". La regulacin de la calificacin registral, a travs de la cual, el Registrador, bajo su responsabilidad, controla la legalidad de los ttulos que acceden a los Registros. Estos ltimos, dota-dos de una estructura centralizada, pasan a depender del Ministerio' de Gracia y Justicia, y en particular de la Direc-cin General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado, a la que se le atribuye la resolucin de los recur-sos interpuestos contra la calificacin negativa de los Regis-tradores.

os Ij^nacio Martn Alfl%

3. La Ley de Reforma Hipotecaria de 1869

Las dificultados en la aplicacin prctica del nuevo sistema ins-tatirado por la Ley do IHfil motivaron la necesidad de su reforma, mediante la pronutlgacin de la Ley de 21 de diciembre de 1869 (seguida de un nuevo Reglamento de 29 de ocuibre de 1870),

Entre las modificacioites introducidas por la Ley de 1869 cabe destacar:

1. Se facilita la inscripcin de los ttulos a travs de las infor-maciones de dominio y las de posesin.

2*^ . Se limita el alcance de la fe pblica registral, puesto que para que la misma opere, es necesario notificar la ntieva inscrip-cin a los titulares inscritos en los veinte aos anteriores. Ade-ms se dispuso que las inscripciones de bienes adquiridos por herencia o legado no perjudicaran a tercero hasta transcu-rridos cinco atjs desde su fecha.

3". Se regulan nuevos tipos de hipotecas, como las constituidas en garanta de ttulos cndosables o al portador o las de con-cesiones administrativas (especialmente de ferrocarriles).

Posteriormente a la Ley de 1869 y hasta la promulgacin tiel Cdigo civil, hay que referirse a las reformas, si bien de mucho menor alcance introducidas por dos leyes: de un lado, la Ley de 2 do diciembre de 1872 por la que se cre el Banco Hi[iotecario de Espaa, introduce un sistema de hipoteca de amortizacin y un procedimiento especial de ejecucin hipotecaria a favor del Banco; y por otra parte, la Ley de 15 de agosto de 1873, que regu-la un procedimiento para la reconstruccin de los Registros des-truidos.

4. La reforma hipotecaria de 1909

La justificacin de esta reforma responde a tina doblo necesidad: por un lado, la de adaptar el texto de la Lev ll j)0tecaria al conte-riido del Cdigo civil; y por otro, la de rectificar los errores y defi-ciencias que planteaba la normativa hipotecaria anterior, sobre todo en materia de hipotecas y principios del sistema.

Esta reforma se compuso de dos leyes: la de 21 de abril de 1909 y el la de 16 de diciembre del mismo ao; la primera recoga sus directrices principales y autorizaba al Gobierno para publicar una

nueva edicin de la ley Hipotecaria, lo que tuvo lugar con la pro-mtilgacin de la segunda,

Las modificaciones ms interesantes de esta reforma se centraron en los siguientes aspectos:

1". En materia de principios hipotecarios: a) en cuanto al prin-cipio de legalidad, se ampla el alcance de la calificacin ix'gis-tral, no slo a las formas extrnsecas de las escrituras pbli-cas, sino tambin a la capacidad de las partes y a la validez del negocio en ellas contenido, e incluso, a los documentos judiciales y administrativos; b) se formulan con mayor preci-sin los principios de legitimacin y de tracto sucesivo; c) res-pecto al principio de fe pblica registral, se reduceit a dos los aos durante los cuales las inscripciones de bienes adquiridos por ttulo de herencia o legado no surten efecto en cuanto a tercero,

2 " , En sede de hipotecas, se persigue un mayor fortalecimiento de la institucin hipotecaria a travs de la regulacin de nue-vos tipos como las hipotecas de mximo y sobre todo de un procedimiento de ejecucin rpido y sencillo (procedi-miento judicial sumario).

En desarrollo de esta Ley de 1909, se dict el Reglamento de 6 de agosto de 1915 que sustituy al de 1870,

5 . La reforma hipotecaria de 1944-1946

Como apunta Lacruz Berdejo, las leyes de 1869 y 1909, ni supie-ron de.sdc Ui |>unto de vista prctico, calar en la realidad de la vida espaiiola. ni consiguieron alcanzar, desde un punto de vista tcnico, el alio nivel de los legisladores de 1861. Efectivamente, se produjo un I-ieiU) tlivorcio entre el Registro y la realidad jurdica extran'cgistral, piu\sto de manifiesto, por ejemplo en la existencia de una fuerte corrien-ii' dosinscrbitt)ra o en la acumulacin de cargas mencionadas o ins-t litas en los libros regstrales que obstaculizaban el trfico inmobilia-tto. Para dar solucin a estas deficiencias de nuestro sistema se promulg 1,1 Ley de 30 de dicieinbre de 1944 que autoriz al Gobierno para jiublicar una nueva edicin de la Ley Hipotecaria, lo que cristaliz en el loxto Refundido de la ley aprobado el 8 de febrero de 1946,

Las modificaciones de ms inters introducidas por esta ley fue-ion:

JQS IgiiAcio Martfn Alias

1". En sede de principios regstrales, dio nueva redaccin al prin-cipio de tracto sucesivo, estableci, por primera vez de una manera clara, el principio de legitimacin y mejor la for-mulacin de los principios de fe pblica registral y especiali-dad.

2^. Ampli a sesenta das la vigencia del asiento de presentacin. 3. Declar la cancelacin de oficio de las menciones de derechos

susceptibles de inscripcin separada y especial. 4" . Modific la regulacin de los expedientes de liberacin de car-

gas y gravmenes. 5**. Reform los medios inmatriculadores y el procedimiento para

la reanudacin del tracto. 6. Precis el concepto de inexactitud registral y estableci los

medios para su rectificacin. 7". En materia de hipotecas, se introduce la hipoteca constitui-

da unilateralmente y la hipoteca en garanta de rentas o pres-taciones peridicas, as como la hipoteca con pacto de limi-tacin de responsabilidad hipotecara al valor de la finca, Por otra parte, se reform la regulacin del procedimiento judi-cial sumario.

Como consecuencia de esta Ley de reforma se elabor un nuevo Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

6. Otras reformas posteriores

Tanto la Ley como el Reglamento Hipotecario han sido objeto de numerosas y sucesivas reformas. Comenzaremos exponiendo las refor-mas ms importantes del Reglamento para despus referirnos a las que han afectado a la Ley

A) Reformas posteriores del Reglamento Hipotecario

Entre las reformas ms importantes que ha sufrido el Reglamen-to Hipotecario hay que destacar las operadas en 1994 y 1998,

Por el Real Decreto 2357/1994, de 29 de diciembre, se modificaron determinados artculos de los Reglamentos Notarial e Hipotecario sobre colaboracin entre las Notaras y los Registros de la Propiedad para la seguridad del trfico jurdico inmobiliario. As, en consonancia con el artculo 175 del Reglamento Notarial, se introduce el artcu-

lo 354-a R,H, sobre la nota de informacin registral que el Regis-trador ha de remitir al Notario antes de que ste autorice una escri-tura de adquisicin de bienes inmuebles o de constitucin de un derecho real sobre ellos. Se da tambin nueva redaccin al artculo 418 R.H, en sede de presentacin de documentos, y en particular, los asientos de presentacin motivados por las remisiones por tele-fax hechas por los Notaras a los Registros de las comunicaciones de autorizacin de escrituras susceptibles de inscripcin.

La reforma del Reglamento Hipotecario llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre fue debida, por un lado, a la necesidad de adaptarlo a ciertas reformas legales precedentes (as, las realizadas por la Ley 13/1996, de 3 0 de diciembre, de Medidas fiscales. Administrativas y de Orden Social y la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratacin) y por otro lado, a la necesidad de dar nueva regulacin a figuras jurdicas caren-tes de reglamentacin.

As, la reforma operada por la ley 13/1996 motiv la introduc-cin en el Reglamento de norinas relativas a la aportacin registral de planos de ideinifcacin de las fincas o de la consignacin en las inscripciones de la referencia catastral de las mismas, con el objeti-vo de avanzar en la coordinacin entre la realidad fsica y la jurdi-co-registral. Por su parte, la promulgacin de la Ley 7/1998 impuso la reforma de la regulacin reglamentaria referente a la publicidad formal, a fin de adecuarla a la legislacin sobre proteccin de datos de carcter personal y proteccin del consumidor.

Adems, como hemos indicado antes, con la reforma de 1998 se da regulacin a figuras jurdicas que antes carecan de la misma, como el contrato de permuta de suelo por obra futura (art. 13 RH). /VI mismo tiempo, se reform la regtdacin del recurso gubernativo con-tra las calificaciones negativas de los registradores, con el fin de agi-lizar su tramitacin.

B) Reformas posteriores de la Ley Hipotecaria

Entre las reformas ms importantes que con posterioridad a la de 1944-46 han afectado al texto de la Ley Hipotecaria se encuentran las efectuadas por las siguientes leyes:

La. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que prev la apertura de folio registral independiente a los diferentes pisos o locales de tm edificio dividido horizontalmente (art. 8 LH) as como la posibilidad de hipotecar dichos elementos (art. 107,11 LH),

]m Ignacio Miiitln AKiis.

La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sohre Medidas Fiscales, Admi-nistrativas y del Orden Social, que regul diversas cuestiones relacio-nadas con la operativa registral en su aspecto organizativo y de fun-cionamiento y en lo relativo a la incorporacin de novedades tecnolgicas, As, se prev que la informacin registral pueda verifi-carse por medios telemticos; se da una nueva regulacin al recurso gubernativo; se establece un plazo mximo de calificacin de los ttu-los en quince das; y se introduce con rango legal un severo rgimen disciplinario para los Registradores,

La Ley 53/2002, de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Admi-nistrativas y del Orden Social, que aadi algunas modificaciones a los rcctirsos conha la calificacin registral.

La Ley 36/2006 sobre Prevencin del Fraude de 29 de noviembre de 2 0 0 6 que dio nueva redaccin al artculo 21 de la LH al aa-dirle iin nuevo apartado en el que se impone la obligacin de que se exprese eti las escrituras ptiblicas sobre inmuebles, con contra-prestacin, total o parcial, en dinero, la identificacin del medio de pago empicado, Tambin se aaden nuevos apartados al artcu-lo 254 de la LH, qtie considera defecto subsanable la no constan-cia en el titulo inscribible de los nmeros de identificacin fiscal de los comparecientes y. en su caso, representados, as como la nega-tiva de stos a identificar los medios de pago empleados en los actos onerosos.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que modifica algunos artcu-los de la Ley Hipotecaria, como el artculo 12, que precisa el con-tenido que ha de tener la inscripcin del derecho de hipoteca, o el nuevo artculo 153 bis sobre hipotecas de mximo en garanta de una o diversas obligaciones de cualquier clase, presentes y/o futu-ras, sin necesidatl de pacto novatorio de las mismas. Por otra parte, la citada Ley cotuiene una completa regulacin de la llamada hipo-leca inversa.

Fuera de la Ley y del Reglamento Hipotecario existen tambin normas que inciden directamente en la materia registral, como por ejemplo: la /-;J' 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogacin y Modifica-cin de Prestamos Hipotecarios, (modificada por la anterior Ley 41/2007), el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprue-ban Normas Complementarias al Reglamento para la ejecucin de la Ley Hipotecaria sohre Inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanstica, o el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto por el que se regula el derecho de los interesados para instar la interven-cin de un registrador sustituto.

V. PRINCIPIOS QUE INFORMAN EL SISTEMA INMOBUIARIO REGISTRAL ESPAOL

1. Concepto de principios hipotecarios

Con el nombre de principios hipotecarios o principios inmobiliarios regstrales cabe entender aquellas reglas jurdicas fundamentales orga-nizadoras del rgimen de publicidad inmobiliaria que sirven de base al sistema hipotecario de un pas determinado, y que pueden determi-narse por induccin o abstraccin de los diversos preceptos de un dere-cho positivo. Para Hernndez Gil, se tratara de normas jurdicas fun-damentales organizadoras del rgimen de publicidad inmobiliaria.

2. Su finalidad y valor

Como afirma Roca Sastre, los principios hipotecarios ofrecen las ventajas de servir de gua al juzgador, economizar preceptos, facili-tar la comprensin de la materia y elevar sus investigaciones a la categora de cientficas.

Para Saitz Fernndez, la funcin que cumplen tales principios ha de ser examinada desde un doble punto de vista: el derecho positi-vo y el de la ciencia pura del Derecho inmobiliario. Ante el derecho positivo, los principios hipotecarios ctmiplen una funcin semejan-te a la que en el Derecho civil juegan los principios generales del Derecho, siendo, por tanto, instrumentos de interpretacin del Dere-cho positivo, norte orientador de la jurisprudencia hipotecaria y fuen-te del Derecho inmobiliario. Sin embargo, ante la ciencia pura del Derecho inmobiliario, considera el autor citado que el valor de estos principios es prcticamente nulo, al no servir los mismos para el estu-dio y la exposicin sistemtica del Derecho inmobiliario.

La doctrina mayoritaria, por el contrario, no pone en tela de jui-cio el valor cientfico de los principios hipotecarios y considera que los mismos son imprescindibles para la elaboracin del Derecho inmobiliario como ciencia, facilitando por otra parte, su compren-sin, exposicin y difusin.

3. Enumeracin de los principios hipotecarios

En un intento de clasificacin, cabe distinguir, segn el momen-to en el que operan los siguientes principios que informan el siste-ma inmobiliario registral espaol:

1 . Principios previos a la inscripcin: rogacin y legalidad

Por el principio de rogacin el Registrador, con carcter general, no puede actuar de oficio en la prctica de los asientos regstrales, sino que debe de mediar ima solicitud o peticin de parte interesada o un mandato de la autoridad judicial o administrativa con los que se iniciar e! procedimiento registral. Conforme al artculo 6 de la LH la inscripcin de los ttulos en el Registro podr pedirse indistin-tamente: a) por el que adquiera el derecho; b) por el que lo trans-mita; c) por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir; d) por quien tenga la representacin de cualqtiiera de ellos.

A travs del principio de legalidad se trata de garantizar que lo que conste inscrito en el Registro sea conforme a Derecho, para lo cual han de cumplirse dos requisitos: que el ttulo material est consignado en documento autntico (vgr. art. 3 LH) y que dicho ttulo sea calificado por el Registrador, mediante un fuerte control de legalidad. Establece el prrafo primero del artctdo 18 LH que los Registradores calificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as como la capacidad de los otor-gantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escri-turas pblicas, por lo que resulte de ellas y de ios asientos del Regis-tro.

2. Principios simultneos a la inscripcin: prioridad, especialidad y tracto sucesivo

En virtud del principio de prioridad el acto registrable que primero ingresa en el Registro se antepone, con preferencia excluyente o supe-rioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, incompati-ble o perjudicial con el ya inscrito, no hubiere accedido todava al Registro o lo hubiere hecho con posteridad, y ello aunque fuese de fecha anterior En cuanto a la forma de actuacin de este principio hay que distinguir dos hiptesis: tratndose de derechos reales de imposible coexistencia sobre un mismo inmueble, el principio opera en sentido exckiyente, por cuanto se cierra el Registro al ttulo que se present ms tarde (vgr. art. 17 LH y art. 1473 CC); por el con-traro, si son derechos reales compatibles entre s, el derecho que accede primero al Registro tiene prelacin o rango preferente res-pecto al que llega despus, pero sin que las puertas del Registro que-den cerradas para este ltimo.

El principio de especialidad impojic la perfecta determinacin del derecho que el Registro publica, ya en su titularidad, ya en su obje-to (la finca) o ya respecto a su contenido (vgr. arts. 9 y 21 LH y 51 RH).

El principio de tracto succsiro tiene por objeto mantener el orden regular de los titulares regstrales sucesivos, de manera que todos los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto, apareciendo registrados como s derivaran los anos de los otros sin solucin de continuidad. De este modo, el prrafo primero del artculo 20 de la LH dispone: para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, traitsmitan, graven, modifiquen o extingan el domin) y dems dere-chos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

3. Principios posteriores a la inscripcin; legitimacin y fe pblica registral

Segn el principio de legitimacin, se presume iuris tantum que el contenido del Registro es exacto y corresponde a la realidad. Comien-za diciendo el artcido 38 de la LH que a todos los efectos legales .se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento res-pectivo; y conforme al artculo 97 de la LH cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Cuando la presuncin de exactitud del Registro opera iuris et de iurc, a favor del tercero que, con los requisitos de la ley, confa en el contenido de aqul, se articula el principio de fe phlica registral for-mulado en el primer prrafo del artculo 34 de la Ll I a cuyo ten

TEMA 2 SITUACIONES JURDICAS QUE INGRESAN

EN EL REGISTRO

I. E L OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

El artculo 1 de la Ley Hipotecaria, en su primer prrafo, esta-blece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscrip-cin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. En otras ocasiones, la pro-pia Ley Hipotecaria se refiere a los ttulos (arts. 2, 3 y 4) o a los derechos (art. 9) como objeto de la inscripcin. Ante esta varie-dad de trminos utilizados por nuestro legislador, se ha impuesto la necesidad de aportar claridad a esta materia, para lo cual, la doctri-na hipotecarista ha credo conveniente establecer la distincin entre objeto de la inscripcin y objeto de la publicidad registral.

El Registro de la Propiedad espaol recibe ttulos en sentido mate-rial, esto es, actos o contratos que constituyen la causa o razn jur-dica de la adquisicin, modificacin, transmisin o extincin de un derecho real (as, una compraventa, una donacin, una permuta...) los cuales aparecen formalizados en el correspondiente documento o ttu-lo formal que se presenta en el Registro (art. 3 de la LH y 33 del RH). Mas si a nuestro Registro tienen acceso los ttulos materiales {tal como se desprende del artculo 2 de la LH que estudiaremos a continuacin) lo que tras la prctica del asiento publica el Registro, no es el acto o contrato, sino el derecho nacido de l, o ms exactamente, la titulari-dad sobre el mismo, Por ello, podemos afirmar que si bien el ttulo material puede ser considerado objeto de la inscripcin, no lo es, empe-ro, de la publicidad registral ya que el objeto de esta ltima lo son los derechos (se inscriben actos y contratos pero se publican derechos).

I

el apartado lO'' de) precepto exige que conste en el acta de ins-cripcin la naturaleza dei derecho.

Para dar a conocer la extensin del derecho que se inscriba se har expresin circunstanciada de todo lo que, segn el tttilo, determine el misino derecho o limite las facultades del adtpii-rente, copindose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden, establecidas en aqul. No se expre-sarn, en ningn caso, las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.

Dentro de estos elementos accidentales y circunstancias que for-man parte de la situacin jurdica inscribible hemos de referirnos especialmente a las condiciones suspensivas y resolutorias y a las prohibiciones de disponer.

A) Las condiciones

El acceso al Registro de las condiciones suspensivas o resolutorias de los actos inscribibles, junto con tales actos, encuentra apoyo nor-mativo, adems de en los preceptos antes citados, en los artculos 11 y 23 de la LH y 56 y 59 del RH,

Son requisitos necesarios para poder registrar tales condiciones los siguientes: 1") qtie se trate de una verdadera condicin, esto es, una concUctio fucti y no de una condktio iuris; 2) que tenga alcalice real, influyendo directamente en los efectos del acto inscribible con-dicionado; y 3") que iiea vlida, puesto que de no serlo y la misma afectase a tm acto inter vivos, ste sera nulo (artculo 11 16 CC) y procedera denegar la inscripcin de tal acto condicionado; mientras que si tal condicin nula afectara a un acto mortis causa, la condi-cin se tendra por no ]:>uesta (art, 792 CC) y se inscribira la corres-pondiente atribucin pero sin la condicin.

El artculo 23 de la LH regula la forma tie hacer constar en el Regis-tro el cumplimiento o incumplimiento de la condicin, al establecer que el cumjilimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o res-cisorias tic l(js actos o contratos inscritos, se har constar en el Regis-nt, l)ien por medio de una nota marginal, si se consuma a adquisicin del derecho (lo que acaecer caso de cumplirse la condicin suspensi-va o de inctimplirsc la condicin resolutoria), bien por una nueva ins-cripcin a favor de c[uien corresponda, si la resolucin o rescisin llega a verificarse (lo que tendr lugar en el supuesto de que se cumpla la condicin resolutoria o se incumpla la condicin suspensiva).

Por otra parte, el artculo U de a LH dispone lo siguiente: La expresin del apla/ancnit) del pago., no surtir efectos en perjui-cio de tercero, a menos que se garantice aqul con hipoteca o se d a la falta de pago el carcter de condicin resoliiioria explcita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la iransmisin de dos o ms fincas, se determinar el correspondiente a cada una de ellas. Pese a que el precepto utiliza indebidamente la expresin condicin resolutoria para referirse al impago del precio aplazado en la com-praventa, ett realidad no se trata de una verdadera condicin, pues-to que no es un suceso futuro o incierto, o un suceso pasado que los interesados ignoren; el hecho que determina la resolucin de la venta no es en este caso una condicin, sino el incumplimiento radical de la obligacin del comprador.

En relacin con este artculo 11 de la LH, el artculo 5 9 del RH nos dice que si en la venta de bienes inmuebles o derechos reales se hubiera estipulado que por ("alta de pago del precio en el tiem-po convenido tenga lugar de pleno derecho la resolucin del con-trato, ser necesario para verificar la nueva inscripcin a favor del vendedor o de su causahabientc que se haga constar la notificacin judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompae el ttulo del vendedor. La Direc-cin General de los Registros y del Notariado, adems de los requi-sitos que seala este precepto, ha exigido tambin para que pueda practicarse la reinscripcin a favor del vendedor estos dos requisi-tos ms: que el com))rador requerido no se oponga a la resolucin y que se consigne el importe de los plazos que haya de ser devueh to, por aplicacin analgica del artculo 175,6'' del RH (en este sentido, puede verse entre otras, la importante R. 29 de diciembre de 1982 DGIIN).

Por ltimo, la doctrina mayoritaria considera inscribible el pacto de reserva de dominio a favor del vendedor hasta el cobro del pre-cio, con.siderando que tal pacto entraa una transmisin sujeta a con-dicin suspensiva.

B) Las prohibiciones de disponer

Las prohibiciones de disponer tienen acceso al Registro en tanto que suponen una modificacin de las facultades del dominio o inhe-rentes a los derechos reales.

Las prohibiciones legales no necesitan de inscripcin, como vere-mos ms adelante (art, 26 . l^ LH). Las que deban su origen a una

ilf Otnriiii lumeblliiiih* ttisttnitt

resolucin judicial o administrativa sern objeto de un asiento especial e independiente: la anotacin preventiva prevista en el artculo 42.4 de la LH y artculo 145 del RH (art. 26.2^' LH). En cuanto a las prohibiciones de disponer voluntarias, hemos de dis-tinguir entre: las establecidas en actos realizados a ttulo gratuito y las establecidas en actos realizados a ttulo oneroso. Respecto a las primeras, el artculo 26.3^ de la LH nos dice que sern inscri-bibles siempre que la legislacin vigente reconozca su validez. En cuanto a las segundas, el artculo 27 de la LH establece que no tendrn acceso al Registro.

El efecto que produce la inscripcin de las prohibiciones volun-tarias de disponer es el cierre del Registro a los actos dispositivos que se opongan a ellas. Tal cierre afecta tambin a las enajena-ciones judiciales? Sobre este punto la Direccin General de los Registros y del Notariado se ha pronunciado de forma contradic-toria; as, la R. 5 de septiembre de 1974 entendi que tales ena-jenaciones judiciales no podran inscribirse, mientras que la R, de 22 de febrero de 1989 entendi lo contrario al amparo del art-culo 1911 del CC y el principio de responsabilidad patrimonial universal.

3. Situaciones jurdico-reales no inscribibles

La regla general antes vista segn la cual la publicidad del Regis-tro se extiende a los derechos reales pero no a los personales o de crdito cuenta con importantes excepciones, pues, por un lado, existen determinados derechos o situaciones jurdico-reales que no precisan o no pueden inscribirse y, por otro, se permite el acce-so al Registro a determinados derechos personales por razones de conveniencia y oportunidad. Nos ocuparemos en este epgrafe del primer grupo de excepciones apuntado, esto es, el de las situa-ciones jurdico-reales no inscribibles y reservaremos el estudio de los derechos personales inscribibles para el siguiente epgrafe del tema.

Dentro de los derechos y dems situaciones jurdico-reales excep-tuadas de inscripcin cabe distinguir entre aqullos que no pueden acceder a los libros regstrales, como el derecho real de po.scsin y aqullos que pudiendo tener acceso a los mi.smos no precisan de tal publicidad registral, como las servitiumbres y limitaciones de origen legal y las servidumbres aparentes.

A) Derecho real de posesin Establece el artculo 5 del LH que los ttulos referentes al mero

o simple hecho de poseer no .sern inscribibles, En concordancia con el anterior precepto, los artctilos 7 y 199 de

la LH no aluden a la posesin sino slo al dominio en sede de inma-triculacin de fincas y el artculo 353 del RH, en su ttimo prrafti, prev que las antiguas inscripciones posesorias se convertirn en ins-cripciones de dominio, cuando se extienda alguna inscripcin relati-va a la finca o se expida alguna certificacin a solicitud del titular de la misma, siempre que no exista asiento contradictorio.

B) Limitaciones, prohibiciones y servidumbres de carcter legal Estas servidumbres y dems limitaciones de origen legal no nece-

sitan de inscripcin porque ya gozan de la publicidad que les pro-porciona la ley.

En esta lnea, el artculo 26 . L' de la LH nos dice que las prohi-biciones de disponer establecidas por la Ley no necesitarn inscrip-cin separada y especial, y surtirn sus efectos como limitaciones legales del dominio; y el artculo 37 de la LH, tras disponer que las acciones rescisorias, resolutorias y revocatorias no se darn contra el tercero que inscriba su ttulo en el Registro excepta en su nmero 3 el caso de las acciones que deriven de un retracto legal,

C) Servidumbres aparentes Tal y como ha reiterado el Tribunal Supremo, tampoco precisan

de publicidad registral las servidumbres aparentes, dado su carcter notorio u ostensible que hace que puedan ser conocidas por los ter-ceros sin necesidad del atixiUo del Registro,

4. Derechos personales inscribibles

Hemos visto como, por regia general, los derechos reales tienen acceso a los libros del Registro, y ello por el mero hecho de ser dere-chos reales. En cambio, es tambin regla general que los derechos personales tienen cerradas las puertas del Registro (arts. 9 y 51.6 RH) a menos que la ley, de modo excepcional, permita su entrada por razones de conve:;'viencia y oportunidad, en vista de su duracin y proximidad a la finca. As, el legislador peimite que pueda tomar-se razn en el Registro de derechos personales o cuya naturaleza jur-

dica es dudosa y discutida como es ei caso del arrendamiento o del derecho de opcin.

A) Inscripcin del derecho arrendaticio

Segn el artculo 2 .5 " de la LH cabe la inscripcin registral de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los suba-rriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Mucho se ha escrito sobre la naturaleza jurdica del derecho arren-tlaticio: algunos autores, como Vallct de Goytisolo consideran que es un derecho real. Para otros, como Gastan Tobeas o Roca Sastre es un dereclio peisonal. Hay quien opina, como De Diego, o Snchez Romn que se trata de un derecho personal que adquiere naturale-za real si se inscribe en el Registro.

Para Pau Pedrit, la Ley hipotecaria, al permitir la inscripcin del arrendamiento, pretende dar al mismo el tratamiento hipotecario de un verdadero derecho real, y frente a la tesis tradicional segn la cual la inscripcin de este tierecho produca como nico efecto el de ta oponihilidad del arrendamieiUo inscrito al posterior adquircnte del innuicble, considera que el arrendamiento inmobiliario, a travs de su inscripcin, queda asimilado, en ctianto a sti rgimen regisiral, a los dems derechos reales inscritos, entraitdo en juego, por laiito, como efectos propios de tal inscripcin, los siguientes principios; n) Principio de legitimacin, por cuanto se presume que el arrendamien-to inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento y que el titular dei derecho arrendaticio inscrito tiene la posesin que implica esc derecho (artculo 38, prrafo 1" LH). Sern aplicables igualmente las consecuencias procesales derivadas de dicho principio que resultan de los prrafos 2 " y 3 " del artculo 38 y del articulo -l I de la LH. b) Principio de fe phlica registral, por cuanto el arrentlamiento ifiscrito tpieilar ptotegidj trente a los ttu-los no inscritos (principio de oponibitidatl del artculo 32 Ll I) y fren-te a las causas de nulic ad o resolucin del derecho de la persona que concedi el arrendamiento, siempre que el arrendatario rena los requisitos que seala el artculo 34 LH. c) Principio de prioridad, pues-to que el derecho arrendaticio inscrito tendr preferencia excluyen-te respecto de aquellos derechos incompatibles con l, como otro derecho de arreitdamiento sobre el nismo inmueble (salvo que fttese un subarrieitdo) que pretendan acceder al Registro, v tendr rango superior cuanto se trate de otro derecho compatible, como una hipo-teca o un derecho de opcin.

B) Inscripcin del derecho de opcin

Al igual que ocurre con el arrendamiento, tambin ha sido muy discutida la naturaleza jurdica del derecho de opcin. Se ha defen-dido que es un derecho personal (Valverde), que es un ius ad rem, esto e.s, un derecho personal al que la posibilidad de inscripcin regis-tral atribuye ciertos efectos reales (Roca Sastre), que es un derecho real (Amors Guardiola) y que es un derecho cuya naturaleza como derecho real o personal depende de la voluntad de las partes (Gas-tan Tobeas).

El artculo 14 del RH regula los requisitos necesarios para la ins-cripcin en el Registro de la opcin de compra:

1". Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2" . Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso,

el que se hubiere convenido para conceder la opcin. 3 " . Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de

cuatro aos.

C) Inscripcin del leasing inmobiliario

El arrendamiento financiero de bienes inmuebles o leasing inmo-biliario constituye un negocio jurdico de contenido complejo, pero unitario, por el que el cesionario puede usar del bien inmueble obje-to de aqul por cierto tiempo y a cambio de un precio y ejercitar, cuando concluya el plazo pactado para tal uso, un derecho de opcin sobre dicho inmueble.

La Direccin General de los Registros y del Notariado, en Reso-luciojies de 12 de mayo y 21 de junio de 1994, ha declarado que no es imprescindible la previa inscripcin de un contrato de arrenda-miento financiero para que posteriormente pueda ser inscrita la venta que, en ejercicio del derecho de opcin, celebren los mismos con-tratantes; tal compraventa no es tm mero acto de ejecucin de algu-na de las prestaciones de un negocio anterior, sino un verdadero nego-cio jurdico que exige nuevas declaraciones de voluntad; considera tambin que, desde el punto de vista registral se ha de distinguir entre la inscripcin del derecho que surge del contrato, que ha de realizarse como un todo, sin que pueda pretenderse la inscripcin aislada de alguna de sus partes (ya sea la opcin, ya la facultad de goce) de la inscripcin de la venta realizada en ejercicio del derecho de opcin.

)os Ignacio MTtrTAJ^T

5. Titularidades fiduciarias

El artculo 2 ,3" de LH declara iuscrihihics los actos y contratos en ctiya virtud se adjudiquen a alguno bienes intntiebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a utro o de itTver-tir su im|Hirie cu objeto determinatio.

6. Resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de las personas

Conforme al artculo 2 ,4 " de LH en el Registro se inscribirn las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la aiisencia, el fallecimiento, y cualesquiera otras por las qt4e se modifique la capacidad civil de las pcr.sonas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.

En el lema 4 tendrenifis ocasin de comentar extensamente el precepto.

T E M A S LA FINCA REGISTRAL

1. L A FINCA COMO BASE DEL REGISTRO: CONCEPTO V CLASES

El Registro de la Propiedad puede organizarse por personas, como el sistema francs o por fincas, como el sistema alemn. El Registro espaol se lleva por fincas, siguiendo el sistema de folio real, como desenvolvimiento del principio de especialidad, que abarca tos dos aspectos fundamentales de la publicidad registral:

El derecho que se hace constar en el Registro con indicacin de su naturaleza, extensin, cargas, limitaciones, condiciones, valor y titularidad.

La finca, elemento real del derecho subjetivo de propiedad inmobiliaria, a la que se le abre un folio en que se hacen cons-tar todas las vicisitudes de su historial jurdico.

El principio del folio real se regula en los siguientes artculos de la Ley Hipotecaria:

Aiiculo 24.3 Ll I: El Registro le lii Pifpicdnti .se llevar nbrenelo um particular n vnda finca en d Libro correipniiientc. Todas las inscpcionc:, anotadoiKSy amceiacio-ncs posteriores relttims a la misma finca se praclimrn a Cwtinucin, sin dejar daros entre los asientos.

Articula 8.1 y 2 LH: Cada finca tendr, desde iue se inscriba por primera ves. un nmero diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrn Otra numeracin corre-lavuy especial.

Artculo 13 LH: Los derechos reales limitativos dd dominio, los de garanta y, en gene-ral, cualquier carga o limitacin dd dominio o de los derechos railes, para que surtan efectos contra terceros, debern constar en la inscripcin le a f tica o derecho sohre que recaigan.

JVdm l-jiuiiui, l\)nr

Por lanto la finca es la base iicl sistema registral. pues constitu-ye el elemento ms caracterstico del dcreclu) real v la uiVidad cjuc rene los caracteres de estabilidad y pern\anencia, tpic permiten c! perfecto juego de los principios hipotocarios de ff pblica, tracto sucesivo y especialidad.

1. Concepto de finca

La determinacin del concepto de finca no es pacfico, as se ha distinguido en la doctrina:

L La finca material o civil que tradicionalmente se define como la porcin delimitada de la sujierficie terrestre que pertenece a un solo propietario o a varios proindiviso. Concepto hoy ampliado para abarcar otras realidades, como los espacios cbi-cos idcntificables, susceptibles de a|.)rovechamiento indepen-diente, como sucede en ta Propiedad Horizontal y en los com-plejos inmobiliarios.

2. La finca en sentido funcional cuya unidad se determina no por el derecho que recae sobre las mismas, sino por su destino eco-nmico, como por ejemplo las parcelas urbanas indivisibles.

3. La finca registral. Garca Garca, en su teora general de los bie-nes y las cosas, entiende que las distinciones anteriores son artificiosas, pues ta finca registral, no es un concepto mera-mente formal, como la finca material, ni determinado nica-jnente por su funcionalidad, como la finca funcional, sino que resulta de una realidad, una vez que se abre et folio registral y define la finca registra!, integrando en ei ntismo el concep-to funcional v material, como un bien innuiehle consistente en un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a un solo pro-pietario o a varios en comunidad, que opera en el trfico jur-dico como una unidad y que es susceptible de abrir folio regis-tra!.

Desde un punto de vista legal, el artculo 17 LS 8/2007 define la finca como la unidad de suelo o de edificacin, atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o vario,s en proindiviso, que pue-den situarse tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo. Cuan-do conforme a la legislacin hipotecaria pueda abrir folio en el Regis-tro de la Propiedad, tiene la consideracin de finca registral.

2. Caracteres

Garca Garca seala como caracteres de la finca registral los siguientes:

a) Es un bien inmueble, b) Consistente en un espacio, idea ms precisa que la de

superficie terrestre utilizada por la doctrina tradicional para definir la finca material, pues no abarca todos los supuestos del concepto de finca, y permite incluir en el mismo los tres supviestos qvie pueden darse, ya sea como una sola finca, o como fincas diferentes: El suelo, el vticlo y el subsuelo.

c) Es un espacio suficientemente delimitado, expresin que supera a la tradicional que habla de lnea poligonal, y que lleva implcita su relacin con los conceptos de descripcin e identificacin de la finca, esenciales para que pueda hablar-se de una finca como separada y distinta de las dems colin-dantes. Esta delimitacin puede existir a travs de signos en la realidad fsica exterior, pero lo importante en el aspecto jur-dico, es que quede bien delimitado el objeto de derecho a tra-vs de la delimitacin que resulta de las descripciones de los documentos y de los asientos.

d) El espacio ha de ser susceptible de aprovechamiento inde-pendiente. Con este elemento se trata de dar entrada al con-cepto de finca funcional como caracterstica de toda la finca, o mejor dicho, como lmite mnimo que ha de tener el con-cepto de finca.

c) De titularidad unitaria, bien de un solo titular registral o de varios en comunidad, la cual delimita la finca jurdicamente.

f) La finca opera en el trfico como una unidad, pues los nego-cios jurdicos y los derechos reales no pueden recaer sobre partes materiales de fincas, sino sobre la finca en su totali-dad, sin perjuicio de que puedan recaer sobre varias fincas. Para que un derecho real recaiga exclusivamente sobre una parte de finca, es necesario proceder a la conversin de esa parte en finca, mediante la correspondiente segregacin o divi-sin.

g) La finca ha de ser susceptible de abrir folio registral, para que pueda hablarse de finca en Derecho Inmobiliario. Este ele-mento no ptiede abstraerse de los dems, como si la finca regis-

tral fuese un concepio meramente formal independiente de la finca material, por lo no es propiamente un elemento defin-torio de la finca, sino un elemento-consecuencia o elemento-resultado de los dems elementos analizados.

3. Clases de fincas

A) Rsticas y urbanas.

Esta es una distincin fundamental para el sistema registral, pues:

a) La Legislacin Hipotecaria exige que se encabece la descrip-cin de a finca diciendo si es rstica o urbana.

b) El Registrador ha de calificar de distinta manera los requisi-tos legales previstos para las fincas rsticas y urbanas, debido a la distinta regulacin legal de unas y otras.

c) Porque la coordinacin Registro-Catastro se regula de manera diferente para unas y otras.

A pesar de su importancia, no existen criterios legales especficos y uniformes para su distincin en la Legislacin Hipotecaria y la expresin de su naturaleza se hace depender de la voluntad de las partes en el documento correspondiente, sin embargo se dan algu-nos criterios en la legislacin catastral, as:

Desde un junto de vista legal. Segn la Ley ciel C'atastro lnmol3iliario 5-111-2004, es suelo urba-

no el clasificado por el planeamiento como urbano. Se exceptan ios innuieblcs de ca rae i cris ticas especiales, como son:

Los de produccin de energa elctrica, gas, refinamiento de petrleo y centrales nucleares.

Presas, saltos de agua y embalses, excepto las destinadas slo al riego.

Las autopistas, carreteras y tneles de peaje. Los aeropuertos y puertos comerciales.

Es suelo rstico, o rural segn la actual Ley del Suelo, el que no sea urbano.

Desde el punto de vista doctrinal. Se han elaborado cuatro criterios doctrinales y jurisprudenciales para

la distincin de fincas rsticas y urbanas, que debemos interpretar a la luz de la legislacin catastral, arrcndaticia y urbanstica vigente.

Segn Roca Sastre hay que atender a, su situacin en el campo o la ciudad, a la construccin en el suelo o en el vuelo, el destino a cultivo o habitacin, o la accesoriedad, pues los elementos acceso-rios participan de la naturaleza del principal.

B) Continuas y discontinuas

Continuas son las fincas normales sin especialidad, referidas a un espacio dentro de los linderos. Discontinuas son las formadas porvarios trozos o suertes separadas entre s, pero que ofrecen caractersticas peculiares que permiten considerar a todas ellas formando una uni-dad. Segn Garca Garca las notas que caracterizan a las fincas dis-continuas son que las porciones han de ser accesorias respecto de la parte principal y han de reunir el requisito de la proximidad.

C) Matrices y filiales

Garca Garca distingue finca matriz a partir de las que se forman nuevas fincas que proceden de ella y finca filial que se forman por procedencia de una finca matriz o de varias fincas matrices. La cone-xin entre fincas matrices y filiales puede ser por procedencia y por pertenencia.

D) Originarias y resultantes

Consecuencia de la subrogacin real en la reparcelacin urbans-tica y la concentracin parcelaria,

E) Fincas comunes y especiales

La Finca comn se equipara a la finca civil La doctrina tradicional excluye a las unidades inmobiliarias de un edificio en propiedad hori-zontal, pero Garca Garca lo critica, pues ello da lugar a una inversin de conceptos, al considerar como fincas especiales las ms normales en la prctica. Fincas especiales son las qtie, sin reunir los requisitos de las comunes, reciben un trato hipotecario idntico, pues abren folio regis-tral, a las cuales nos dedicamos en el sigtdente epgrafe.

Pedro Fauios Pons Lmium ilf Dmrlia ImuobUimio Rcgistm!

I I . FINCAS ESPECIALES. ESTUDIO PARTICULAR DE LAS CONCESIONES

ADMINISTRATIVAS V DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. TRATAMIENTO

REGISTRAL DE LOS GARAJES, CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y

APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES

1. Introduccin

Segn el Artcido S, LH:

Se inscribirn cumu una sola Fiaca y bajo un mismo ndinem: l " El letritorio, tnninu redondo o lugar de cada foral en Galicia o en Astu-

rias, sieni[JI-e que recorio?:can un solo dueo directo ovarios cii proindiviso, aun-que este dividido eii suertes o porciones, ciadas en dominio til o foro a dife-rentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho termino.

Se estimar nico el seoro directo para Sos efectos de la inscripcin, aun-que sean varios los que a ttulo de seores directos, cobren renta o pensiones de un foral o lugar, siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto,

2 " Toda explotacin agrcola, con o sin casa de labor, que forme una uni-dad orgnica aunque est constituida por predios no colindaiues. y las explo-taciones industriales que Toniu-n un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s.

3** Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferen-tes dueos en dominio pleno o menos pleno,

4 " LoK edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est concluida o, por lo menos, comenzada.

En !a inscripcin se describirn, con las circunstancias prescritas por la Ley, adems del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechaniicnu) independiente, asignando a stos un n" correlativo escrito en letra y la cuota de participacij\ que a cada uno corresponde en relacin con el inmueble. En la inscripcin del solar o del cdilicio en conjunto se har cons-tar los pisos meramente proyectados.

Se incluln, adems, aquellas reglas contenidas en el ttulo y en los tstatu-toK que configuren el contenido y ejercicio de esia propiedad.

La inscripcin se practicar a favor del dueo del ijimncbk con.stituyente del rgimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.5" Los pisos o locales de un edificio en rgimen de P.H., sen\pre que conste previamente en la inscripcin del inmueble la consiiiucin de dicho rgimen.

Se desarrolla en el Artculo 44 RH:

Se inscribirn bajo un slo ntjmero, si los interesados lo solicitaren, consi-derndose como una sola finca, con arreglo al artculo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a mi solo dueo o a varios proindiviso:

1" Las Rncas rsticas y los solares colindantes, ainique no rengan ediricacin alguna y las urbanas, tambin colindantes, que fsicamente constituyan un edi-ficio o casa habitacin.

2 " Los cortijos, haciendas, labores, masas, dehesas, cercados, torres, caser-os, granjas, lugares, casales, cabanas y otras propiedades anlogas que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos, con uno o ms edificios y una o varias piezas de terreno, con arbolado o sin el, aunque no linden entre s ni con el edi-ficio y con tal de que en este caso haya unidad orgnica de explotacin o se trate de un edificio de importancia al cual estn subordinadas las fincas o construc-ciones,

3" Las explotaciones agrcolas, aunque no tengan casa de labor y estn cons-tituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgnica, con nombre propio que sirva para diferenciarlas y una organizacin econmica que no sea la puramente individual, as como las explotaciones familiares agra-rias,

4 " Toda explotacin industrial situada dentro de un permetro determinado o (|ue forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s.

5 " Todo edificio o albergue situado fuera de poblado con todas sus depen-dencias y anejos como corrales, tinados o cobertizos, paneras, palomares, etc.

6 " Las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones.

Lo dispuesto en este artculo ser aplicable an cuando las propiedades se hallen enclavadas en diferentes Registros, Ayuntamientos o Secciones.

Las fincas especiales ms frecuentes son las concesiones adminis-trativas, propiedades horizontales, conjuntos inmobiliarios, garajes y rgimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

2. Concesiones administrativas

A) Concepto

Los Bienes de Dominio Publico pueden ser utilizados directamente por la Administracin o por los particulares. El uso realizado por los particulares puede ser comn que corresponde por igual a todos los ciudadanos, sin que el uso de uno perjudique a los dems y privati-vo que implicaba ocupacin exclusiva en bienes de Dominio Pbli-co, que impide la utilizacin por los dems.

El uso privativo de un bien de dominio publico, es un derecho que se adquiere por otorgamiento de una concesin demanial, que define Roca Sastre la concesin como acto administrativo en vir-tud del cual se crea sobre bienes de dominio publico y a favor de un particular un derecho subjetivo de uso, aprovechamiento o explota-cin exclusiva.

5 ^ 5 3

[ iferim Pandos Pt)ns L-C-im-s tk Di'inlio limiohilmu R-ghmtl

B) Naturaleza Jurdica

Estas concesiones adniinistraiivas. dado que se otorgan un jjodei concreto sobre una dependencia demanial. Se trata por tanto de un autntico derecho subjetivo, de carcter real, administrativo porque recae sobre un bien de dominio pblico, que protliice efectos frente a terceros y que est abierto al trfico, pues puede enajenarse o hipo-tecarse, y es por tanto inscribible en el Regisirt>.

Hay que diferenciar entre concesin y autorizacin, que desde el punto de vista hipotecario, es importante, pues la concesin tiene cabida en los libros regstrales, no as la autorizacin, que no crea yin derecho luievo para el titular, el derecho nace y existe antes de la autorizacin, que lo que hace es exigir una serie de condiciones para su ejercicio, y tienen carcter personal e intransferible inter vivos. La concesin, crea un derecho ex novo para sti titular. Sin embargo, con relacin a los permisos que regtila la Ley de Minas, segn la doctrina tales permisos tiene el carcter de autcjrtzacin, y con relacin a ellos, el artculo 62 del Reglamento Hipotecario prra-fo 4" , establece los permisos y aiuorizaciones de ex|iIotacin c inves-tigacin podrn ser objetos de anotacin preventiva, y el artculo 63 se refiere a la iransmisin y gravamen que sern objeto de la inscripcin o anotacin preventiva que proceda.

C) Reglas generales de inscripcin

Los artculos 3 1 , 60 y 61 RH regulan la inscripcin de las con-cesiones en general, los artculos 62 y 63 . a de Lis concesiones mine-ras, y el artculo 67 la de explotaciones industriales de produccin y distribucin de energa elctrica.

Roca Sastre considera que son inscribibles todas las concesiones administrativas que tengan trascendencia real inmobiliaria, es decir las que con. arreglo al artculo 334 CC!. tenga la ctjndcin de bie-nes inmuebles (concesiones administrativas de Obras Pblica), quc-tlando marginatlas los contratos sobre servicios pblicos, que con-forme con el artculo 336 tel Cdigo Civil, son bienes mtiebics.

Imcriftan en folio independiente C'omo finca especial, la Concesin accede al Registro indepen-

dientemente de los terrenos o fincas normales a que pueda afectar, por lo que se inscribirn bajo un solo nmero, si los interesados lo solicitaren, considerndose como una sola finca, excepto las que sean

accesorias de otra finca o concesin, (art. 44 .6 RH). Adems no se exige la previa inscripcin a efectos de tracto sucesivo a favor de la entidad concedente, lo cual se justifica por el carcter originario del derecho concedido.

Inscripcin de concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre inmuebles

Sujeto y condiciones de la inscripcin. Artculo 3 1 . 1 :

Las concesiont'S adminUlrativa.s que afecten o recaigan sobre bienes inmue-bles se inscribirn a favor del concesionario con la extensin y condiciones que resulte de! ttulo correspondiente.

La afectacin y desafectacin

a) Afectacin Artculo 31 .2 y 3 RH:

La adquisicin por expmpiacin forzo.sa o por cualquier otro medio de fincas o derechos inscritos que hsyan quedado afectos a la concesin se inscribir a favor del concesionario, hacindose constar en l.i.s inscripciones respectivas su afectacin, y en la inscripcin de la concesin la incoiporacin de aquellos, por nota marginal.

Tambin se har constar en las inscripciones y notas marginales respectivas que las fincas incorporadas quedan gravadas con las cargas a que est sujeta o .se stijcte en el futuro la concesin.

Sobre las fincas o derechos inscritos afectes a una concesin, no se podrn inscribir otras cargas o gravmenes que los que recaigan sobre sta y hayan sido autorizados por la Administracin concedente.

b) Desafectacin Artculo 3 1.4 y 5 RH:

Extinguida la concesin, si las fincas deben IT\'enit a la Administracin con-cedente, se inscribirn a favor de esta cancelndose los asientos contradictorios, sin perjuicio de lo que dispone el artculo 175 .

Cuando resultasen parcelas o fincas sobrantes de una concesin que no deban revertir al concedente, el concesionario podr hacer cotistar en el Registro aqu-lla circunstancia y su desafectacin de la concesin, mediante certificacin libra-da por el Organi.smo qne otorg la concesin en la que se exprese la fecha de la resolucin que haya declarado la desafectacin, la circunstancia de no haber lugar a !a reversin y d derecho del concesionario a disponer libremente de !a finca. Si la parcela o finca hubiese sido adquirida en virtud de expropiacin forzosa, la constancia registral de la desafectacin no perjudicar el derecho de reversin que asista al propietario expropiado y, en caso de practicarse segregacin, se har constar en la nueva inscripcin la adquisicin originaria por expropiacin,

Ttulo inscribible. Artculo 60.1 RH;

La inscripcin de concesiones admiin'strativas se practicar en vinud de escri-tura pliiica, Y en lo.s C.^ SF^ ^ en los tue no se rc(|iiiera el otorgamiento de esta, mediante el ttulo nusmo de m concisin Y DCIICRI expresar literalmente, el plie-go de condiciones genvrales, el uasladi do la t.ey o resolucin administrativa de la concesin Y las con.liciones partictjlares y cct>nniicas.

Tambin J. - 1

Lecdmia d( fivchv liniiohlliarln Rtpstmt

Inscripcin principal y de referencia Artculo 6 L 1 y 2 RH;

La inscripcin de la concesin se practicara cu ei Registro donde radique dicha concesin o, en su case, r ! punto de arranque designado por la Administracin concdeme. Esta inscripcit'm principal expresar sin);ularmenLe adems de lo pre-visto en ei artculo anterior, la naiiiraUv.a v licnontinaciu de la concesin, su plazo de duracin, condiciones sobre la iv-vcrsion, v. en su caso, puntos de arran-que y tnnino o lnniuus immicipaies que airavie.se la obra o .servicio pbltctj.

Tambin se practicar inscripcin de reea-ncia en lo.s dems Registros, Ayun-tamientos o Secciones . que se extienda la concesin o en los que existan fin-cas o derechos afectos a ella. En esias nscri|)cioncs se consignar la naturaleza de la concesin y su denominacin, la fecha del titulo con las particularidades de SI autorizacin, y el libro, folio, nmero y registro en ei que !a inscripcin principal se baya piatlicado.

Estas inscri|icio))cs de referencia se practicarn en virtud de certificacin lite-ral de la inscripcin nincipai, que quedar archivada en el ltimo registro, con->erv;ndosc copia simple de la misma en los dems donde dichas certificacin sea preseiuada.

Inscripciones posteriores Artculo 61.3 RH;

Los derechos reales, que en cada trmino Municipal graven la concesin se ins-cribir bajo el mismo nmero que lleve la inscripcin principal o de referencia.

Imnatriculacin por ttulo pblico y reanudacin dei tracto sucesivo Artculo. 301.1 RH:

De conformidad con lo prevenido en el A. 2tl5 Lll podr practicarse la inma-triculacin de concesiones admnisirativas, mediante os documentos a que se refiere el A . 2 9 8 , acompaados de la certificacin que acredite, en su caso, la toma de razn en el regi.stro adminisirativo correspondiente. Tambin se ptibli-cara ios edictos prevenido.s en di