2 valorización planta maravillas 2011
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2 Valorización Planta Maravillas 2011TRANSCRIPT
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VALUACION ARANCELARIA Y COMERCIAL
PLANTA MARAVILLAS – CEMENTOS LIMA
JR. SEBASTIAN LORENTE Nª 205 - PASAJE SANTA ROSA N°205 - 221- 241
DISTRITO DE CERCADO - LIMA
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
01. PROPIETARIO
Cementos Lima S.A.
Mediante Partida Registral N° 47524121 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima; el inmueble fue adquirido por
Escritura Pública de fecha 28 de Diciembre de 1967 en la que
Cementos Lima S.A. adquiere el dominio del inmueble por
haberlo aportado a su constitución la Compañía Peruana de
Cementos Portland S.A.
02. SOLICITANTE
Cementos Lima S.A.
03. OBJETO DE LA VALUACION
Determinar el Valor Arancelario y el Valor Comercial del
Inmueble, con fines de compra-venta.
04. METODOLOGIA EMPLEADA
La determinación de la Valuación Arancelaria y Comercial del
inmueble, se establece en cumplimiento a lo dispuesto en los
Artículos II.A.01 al II.E.36 de los Capítulos A, B, C, D y E del Título II
(Valuación de Predios Urbanos) del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial Nº 126-
2007 de fecha 07 de mayo del 2007, vigente a partir del 13 de
mayo del 2007.
Así mismo, la valuación del predio se efectúa por el Método de
Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación
del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección
ocular y toma de muestras fotográficas.
05. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION
Al 17 de Enero de 2011
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06. LOCALIZACION
De acuerdo a lo consignado en el Registro de la Propiedad
Inmueble, Mercantil y de la Prenda Agrícola, el inmueble materia
de valuación se encuentra ubicado en los suburbios de Lima e
inscrito a fojas 301, asiento N° 9 del Tomo 95 del Registro de la
Propiedad Inmueble (Presentado bajo el N° 4421 de fecha 22 de
Octubre de 1925). De acuerdo a lo indicado en la Partida
Registral N° 47524121 el inmueble se encuentra ubicado en el
Distrito del Cercado, colindando con el pie del terraplén del
ferrocarril Central Lima Chilca (hoy Pasaje Santa Rosa N° 205-221-
241) y con frente a una calle sin nombre que conduce de la
Plazuela de Santo Cristo al Río Huatica (hoy Jr. Sebastian Lorente
Nª 205), Jurisdicción del Distrito de Cercado, Provincia y
Departamento de Lima.
07. ANTECEDENTES
En el año 1916, la Compañía Peruana de Cemento Portland inicia
la fabricación de cemento como empresa predecesora de
Cementos Lima S.A; es así que la primera planta de producción
denominada Maravillas, se ubica en las proximidades del
Cementerio Presbítero Maestro, en los suburbios de Lima.
En 1937 se inicia la fabricación del clínker (producto intermedio
entre la materia prima -piedra caliza- y el cemento) por lo que el
proceso productivo es trasladado hacia Atocongo.
En los siguientes años, la compañía fue ampliando sus
instalaciones incorporándose en 1959 la planta de Cementos
Chilca S.A., fundada en 1955.
En 1964 la planta Maravillas fue cerrada, para que el 28 de
diciembre de 1967 en la que cambia de razón social de
Compañía Peruana de Cemento Portland S.A. a Cementos Lima
S.A.
08. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
En función a lo dispuesto por la Municipalidad Metropolitana de
Lima, por el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) y
tomando en cuenta la Ordenanza N° 893-MML de fecha 20 de
Diciembre del 2005 (publicado el 27.12.05) y considerando el
Reajuste Integral de la Zonificación de los usos de suelo de Lima
aprobado por Ordenanza N° 620-MML, se puede apreciar que el
terreno materia de valuación se encuentra calificado como ZTE-3
– Zona de Tratamiento Especial 3 delimitado en el Área de
Tratamiento Normativo Diferenciado del Centro Histórico de Lima:
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Zonificación : ZT3
Denominación : Zona de Tratamiento Especial
3
Tratamiento Normativo : Centro Histórico
Uso Actual : Industrial sin operatividad
09. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y ENTORNO URBANO
El inmueble materia de la presente valuación, cuenta con todas
las obras de habilitación urbana completa, tales como: Redes de
agua potable, redes de desagüe, alumbrado público y servicio
particular eléctrico, redes telefónicas, calzadas y veredas de
concreto; redes públicas con conexiones domiciliaras completas.
10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
De acuerdo a lo consignado en la Independización del área de
terreno ubicado en los suburbios de Lima e inscrito en fojas 301,
asiento N° 9 del Tomo 25 del Registro de la Propiedad Inmueble
fecha 22 de Octubre de 1,925, los linderos y medidas perimétricas
del terreno son los siguientes:
- Por el Nor-oeste (frente) colinda con el camino a la Usina de
Santa Rosa en línea recta de 246.00 metros lineales.
- Por el Nor-este (izquierda), entrando, colinda con el pie del
terraplén del ferrocarril Central Lima Chilca (hoy Pasaje Santa
Rosa) en línea sinuosa de tres tramos de 101.00 metros lineales.
- Por el Sur-este (fondo), entrando, colinda con la antigua
acequia del cercado, en línea quebrada de 240.60 metros
lineales.
- Por el Sur-oeste (derecha), colinda con una calle (sin nombre)
que conduce de la Plazuela de Santo Cristo al Río Huatica
(hoy Jirón. Sebastián Lorente) en línea recta de 59.00 metros
lineales.
11. PERIMETROS
La línea poligonal que delimita el perímetro del inmueble mide
646.60 metros lineales.
12. AREA DEL TERRENO
El área encerrada dentro de la poligonal descrita por los linderos
y medidas perimétricas, es de 16,285.51 m2.
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13. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
DISTRIBUCION
Tomando en cuenta el Plano General – Ubicación de la Planta
Maravillas identificado con N° 3683RevO de fecha Octubre de
1994 a escala 1/2500, elaborado por la División de Ingeniería y el
Plano General N° 3683-A de fecha Abril de 1999 a escala 1/250
elaborado por C&M Proyectos, Construcciones y Valuaciones
E.I.R.L. y de la inspección ocular realizado en campo, se tiene las
siguiente descripción de ambientes cuya codificación tiene
correspondencia con lo indicado en el Plano N° 3683-A:
Código Denominación y/o descripción de Ambientes
1 Oficinas administrativas -Primer nivel
1A Oficinas administrativas -Segundo nivel
2 Servicios higiénicos
3 Vereda de concreto junto a oficinas administrativas
4 Piso de loseta veneciana junto a oficinas administrativas
5 Escalera de concreto junto a la zona de ingreso-
Sebastián Lorente
6 Rampa de concreto frente a ingreso principal-Sebastián
Lorente
7 Ambiente de control sin techo
7A Semi sótano en ambiente de control
8 Garita de control (con muros de concreto)
9 Vereda de concreto junto a garita de control de ingreso
10 Caseta con muros y techos de malla metálica
11 Balanza (rellena de tierra)
12 Sardinel de concreto junto a balanza
13 Muro y/o cerco perimétrico de adobé
14 Calzada de concreto en zona de circulación vehicular
15 Ambiente con techo aligerado
16 Ambiente sin techo
17 Servicios higiénicos (empleados) con techo aligerado
18 Vereda de concreto frente a ingreso principal
19 Escalera de concreto frente a balanza
20 Edificación (doble altura) con columnas y vigas de
concreto armado
21 Ambiente con techo aligerado
21A Losa maciza para base de tanques
22 Servicios higiénicos (obreros) con techo aligerado
23 Edificación aporticada con columnas y vigas de
concreto
23A Pórtico de concreto
24 Escalera de concreto frente a los servicios higiénicos
25 Ambiente con techo aligerado
25A Vereda de concreto frente a silos de cemento
6
26 Sardinel de concreto frente a tanque de agua
27 Zapatas-03 bases de concreto
28 Zapatas-02 bases de concreto
29 Tanque agua T1
30 Tanque de agua T2
31 Bases de concreto
32 Bases de concreto
33 Galería y/o túnel de concreto
33A Túnel de concreto
34 Muro de ladrillo parvadomus con columnas frente a silos
de cemento
34A Muro y/o cerco perimétrico de ladrillo parvadomus
tarrajeado
35 Escalera de concreto junto a silos de cemento
36 Edificación (tolvas) de 3 niveles con columnas y vigas de
concreto
36A Bases concreto en la parte inferior de la tolva
37 Silos de cemento (06 silos de 112.56 m3 c/u) h=24.00 mt.
38 Edificación de 02 niveles con columnas y vigas de
concreto
39 Edificación aporticada de 3 niveles con columnas y
vigas de concreto
40 Placas de concreto frente a silos de cemento
41 Bases (04) de concreto
42 Conjunto de bloques de concreto
43 Edificación (tolva) de 3.00 mt. de profundidad
44 Galería y/o túnel de concreto de 7.00 mt. de
profundidad
45 Edificación aporticada con columnas y vigas de
concreto
46 Muro y/o placa de concreto
46A Muro de concreto de 15.30 m. de longitud (h=5.00 ml
e=0.20 cm)
47 Túnel de concreto
48 Tolva de 3.00 mt. de profundidad (rellena de tierra)
49 Galería y/o túnel de concreto de 4.00 mt. de
profundidad
50 Urinario con mayólica blanca
51 Muro de ladrillo parvadomus frente a tanque de agua
52 Depósito y/o ambiente sin techo
53 Ambiente sin techo
54 Ambiente con techo de eternit
55 Ambiente con columnas y vigas de concreto sin techo
56 Ambiente con muros de ladrillo parvadomus sin techo
57 Losa de concreto frente a rampa de acceso
58 Ambiente con columnas y vigas de concreto sin techo
59 Ambiente con muro de concreto
60 Base de concreto alrededor de ambiente de concreto
61 Bloque y/o base de concreto
7
62 Zapata-base de concreto de 2.60x1.75 cm de h=0.20 cm
63 Zapatas-bases de concreto
64 Muro de ladrillo parvadomus con columnas frente a losa
deportiva
65 Zapata-base de concreto
66 Cuatro (04) bases de concreto frente a garita de la PNP.
67 Bloque y/o base de concreto
68 Tolva de 3.00 mt. de profundidad junto a garita de la
P.N.P.
69 Losa deportiva de concreto (e=0.22 cm.)
70 Bloque de concreto
71 Edificación aporticada de 1 nivel, con columnas y vigas
de concreto
72 Rampa de concreto e= 0.10 cm. en zona de ingreso
(Pasaje Santa Rosa)
73 Base de concreto
74 Vereda de concreto junto a rampa de ingreso (Pasaje
Sta. Rosa)
75 Cerco de ladrillo parvadomus en zona de ingreso
(Pasaje Santa Rosa)
14. AREAS CONSTRUIDAS
Tomando en consideración las características de las
edificaciones y los materiales que la conforman, así como las
características y/o usos especiales de las obras complementarias,
e instalaciones fijas y permanentes existentes en el terreno
materia de valuación, se tiene las siguientes áreas construidas:
Oficinas Administrativas y Ambientes : 2,343.00 m2.
Calzadas y veredas de concreto : 10,802.58 ml.
Muros y Cercos Perimétricos : 1,281.89 m2
Zapatas y Bases de Concreto : 734.34 m3
Instalaciones Fijas y Permanentes : 1,120.16
15. EDIFICACION
Considerando que la Planta Maravillas fue cerrada en el año
1964 y que a la fecha no se utiliza para el objeto al que fue
destinado, podemos agrupar las edificaciones y/o construcciones
como:
A. De material noble con muros y techos aligerados, con puertas
y ventanas y baños de servicio.
B. De material noble con muros y techos de calamina o caña
(quincha), con puertas y ventanas.
C. De madera con base de concreto y techo de Eternit.
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D. De adobe (2 pisos) con techos de madera y con algunas
puertas y ventanas.
E. De material Noble sin techo y con acumulación de desmonte
en el interior.
F. Bases de concreto semidestruidas, enterradas y con
acumulación de desmonte.
16. ESTADO GENERAL
Existen edificaciones cuyo estado general de conservación es
REGULAR, principalmente las edificaciones de concreto y
material noble; y edificaciones en estado general de
conservación MALO por las características constructivas (quincha
y madera) y por su antigüedad y falta de mantenimiento, según
se pudo apreciar en la inspección ocular.
17. ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION
El inmueble en valuación tiene una antigüedad de 67 años,
correspondiéndole una depreciación variable entre 60% y 90%
según la tabla Nº 01, Art. II.D.34, capitulo D, Titulo II del
Reglamento General de Tasaciones del Perú, equivalente al
factor por depreciación igual a 0.60 y 0.90.
18. SERVIDUMBRES
Además de las propias inherentes al Predio: No tiene
19. INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Tomando en cuenta la calificación de Zona de Tratamiento
Especial 3 (ZTE-3) asignada a los terrenos colindantes al predio
materia de valuación y siendo de vital importancia la vocación
actual que vienen cumpliendo proyectos de Vivienda Económica
con la finalidad de recuperar el área urbana del Río Rímac los
mismos que se encuentran circunscritos en el Centro Histórico de
Lima, con la finalidad de promover la inversión privada
inmobiliaria y el desarrollo de la ciudad.
Tal es el caso que a pocos metros del terreno, próximo al Vértice
del frente al Jirón Sebastián Lorente se hizo realidad un proyecto
de vivienda con características urbanísticas y arquitectónicas
dirigida hacia las clases de menores recursos conocido como
Proyecto Martinete cuya zonificación ha permitido el uso de áreas
libres destinadas al equipamiento del conjunto y de los barrios
aledaños, permitiendo la construcción ordenada de módulos de
vivienda a modo de manzanas regulares desarrollados por
diversos sistemas constructivos.
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Tomando en consideración que el terreno materia de valuación
tiene factibilidad para ser utilizado en la construcción de
viviendas, se estima que los porcentajes de aprovechamiento son
los siguientes:
Área de Terreno (Planta Maravillas): 16,285.51 m2
Área para vivienda (387%) : 6,188.49 m2
Aportes (4.8 %) : 781.70 m2
Circulación y Vías (57.2%) : 9,315.32 m2
Por lo expuesto y tomando en cuenta consideración el estudio de
mercado de los valores comerciales correspondiente a la venta
de terrenos de uso residencial que se encuentran próximos al
terreno materia de valuación cuyas características de
zonificación residencial, área de estructuración urbana, así como,
el entorno urbano se ha estimado un valor unitario de US$ 120.00
por m2. de terreno en función a los servicios que posee la zona.
20. OBSERVACIONES
De acuerdo a lo dispuesto en la Ordenanza N° 975 de fecha 18
de Septiembre del 2006, la Municipalidad Metropolitana de Lima
aprueba el trazo y derecho de vía de la Línea 1 del Tren Urbano
en el tramo Av. Aviación – Av. Grau – Av. Próceres de la
Independencia propuesto por la Autoridad Autónoma del
Proyecto Especial Sistema Eléctrico de Transporte Masivo de Lima
y Callao, el mismo que afecta al terreno materia de valuación en
el frente correspondiente al Pasaje Santa Rosa, tal como se
aprecia en la Lámina P-1 Trazo Vial correspondiente a el derecho
de Vía del Tren Urbano elaborado por el Instituto Metropolitano
de Planificación – IMP.
II.- VALORIZACION
A. VALORIZACION ARANCELARIA:
1. Valor del Terreno: VT
Procediendo de acuerdo al artículos II.A.01 al II.E.36 de los
Capítulos A, B, C, D y E del Título II (Valuación de predios urbanos)
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por
Resolución Ministerial Nº 126-2007 de fecha 07 de mayo del 2007,
vigente a partir del 13 de mayo del 2007, se tiene:
VAU = El valor arancelario urbano (VAU) correspondiente en el
Pasaje Santa Rosa-que figura en los planos básicos de
valores oficiales de áreas urbanas de Lima Metropolitana,
aprobados por la Resolución Ministerial Nº 171-2010-
Vivienda de fecha 29 de Octubre del 2010 vigente a
partir del 30.10.2010 es de:
10
V.A.U. = S/. 40.00 / m2.
VT = S/. 40.00 / m2. x 16,285.51 m2.
Valor del terreno:
VT = S/. 651,420.40 Nuevos Soles
2. Valuación de las Edificaciones y Obras Complementarias (VE)
Considerando las categorías descritas en el Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa aprobados por
Resolución Ministerial N° 175-2010-VIVIENDA de fecha 29 de
Octubre del 2010 vigente a partir del 30.10.2010, así como los
costos unitarios directos de cada una de las partidas
correspondientes a las edificaciones con características
especiales, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes (Ver Anexo 01), el estado de conservación y los
acabados de las características constructivas del inmueble
materia de valuación, se tiene lo siguiente:
Valor de las edificaciones:
VE = S/. 728,391.51 Nuevos Soles
4. Valor total del predio: (VTP)
En cumplimiento a lo establecido en el Título II, Capitulo E,
Artículos II.E.35 del Reglamento General de Tasaciones del Perú,
aprobado por R. M. Nº 126-2007 de fecha 07 de mayo del 2007,
vigente a partir del 13 de mayo del 2007, se tiene que el valor de
la valuación arancelaria actualizada al 17 de Enero del 2011 es
de:
VTP = VT + VE
Valor del Terreno (VT) S/. 651,420.40
Valor de las edificaciones (VE) S/. 728,391.51
TOTAL: S/. 1,379,811.91
VTP = S/. 1,379,811.91 Nuevos Soles Tasación Arancelaria
B. VALORIZACION COMERCIAL AL 17 DE ENERO DEL 2011
1. VALOR DEL TERRENO: VT
Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de
la zona donde se ubica el predio, así como, sus accesos a vías
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principales, zonificación, consolidación de servicios públicos,
infraestructura, equipamiento urbano y la factibilidad para el
desarrollo de un proyecto de vivienda acorde con las
disposiciones reglamentarias emitidas por la Municipalidad
Metropolitana de Lima se ha considerado un Valor Comercial
Unitario de Terreno de US $ 120.00 por m2.
Por lo tanto:
VT = Área del Terreno x Valor Comercial Unitario
VT = 16,285.51 m2 x US $ 120.00
VT = US $ 1,954,261.20
2. VALOR DE LA EDIFICACION: VE
Considerando el material de construcción predominante y su
estado de conservación en que se encuentran las edificaciones
descritas en los grupos A, B, C, D, E y F tan solo vamos a valorizar
las construcciones correspondientes al Grupo F (Bases de
concreto semidestruidas, enterradas y con acumulación de
desmonte). Determinándose un valor total de US $ 250,416.78
Por lo Tanto:
VE = US $ 250,416.78 Dólares Americanos
3. VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP
El Valor Total de la Valuación Comercial del Predio (VTP), será
igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el Valor de la
Edificación (VE).
Por lo tanto:
VTP = VT + VE
VTP = $ 1,954,261.00 + $ 250,416.78
VTP = US $ 2,204,677.78 Dólares Americanos
SON: DOS MILLONES DOSCIENTOS CUATRO MIL, SEISCIENTOS
SETENTA Y SIETE con 78/100 DOLARES AMERICANOS.
Tipo de cambio: US $ 1.00 = S/. 2.785
Lima, 17 de Enero de 2011