UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUANFACULTAD DE INGENIERIADEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIÓN DE INMUEBLES

EL INFORME DE VALUACION

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE 

Ing. Agrim. Especialista Joaquín F. FERNANDEZ

Preparación del informe de Valuación

La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de la tasación, por cuanto de nada sirve hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo que se plasma en el documento carece de elementos técnicos y justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en sí. Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no conocen de tasación, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se está valorando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo, perderá importancia si el perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en un informe pericial exacto, lógico y convincente. La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad a justipreciar. Los solicitantes tienen el derecho a recibir una explicación razonable acerca de los datos considerados y de la manera en que han sido estudiados por el tasador. Al formular el informe, el perito debe ser conciso y lógico, evitando aspectos sin importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retórica. Para no salirse del tema con largas disgresiones, se establecerá una subdivisión lógica del asunto, presentando únicamente los datos de importancia en forma lacónica; su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que él quizás entienda pero su lector tal vez no.

El informe de Valuación

El informe bien presentado requiere de: I.- Portada II.- Carta de presentación IIIa.- Avalúo de la finca urbana 

a.- Propietario

b.- Motivo del avalúo.

c.- Fecha de inspección.

d.- Localización del inmueble

e.- Posesión del inmueble ante el Registro de la Propiedad

f.- Linderos

g.- Superficie

El informe de Valuación

IIIa.- Avalúo de la finca urbana

h- Condiciones generales de la zona (tipo de población y densidad, n° de habitantes, actividad económica principal, crecimiento poblacional, accesibilidad y sistemas de comunicación con los núcleos más próximos, nivel socioeconómico de la población, la calidad ambiental, nivel de consolidación de la trama urbana, densidad de edificación, calidad y cantidad de equipamientos, infraestructura de equipamientos urbanos y estado de conservación, uso característico de la zona, posibilidad de expansión o retroceso de la actividad

i.- Detalles de la finca

j.- Justificación del valor unitario del terreno

k.- Avalúo del terreno.

El informe de Valuación

IIIb.- Avalúo de la finca rural 

a.- Propietario

b.- Motivo del avalúo.

c.- Fecha de inspección.

d.- Localización del inmueble

e.- Posesión del inmueble ante el Registro de la Propiedad

f.- Linderos

g .- Superficie

h - Tipo de desarrollo y potencial

i - Tipos de suelos

El informe de Valuación

IIIb.- Avalúo de la finca rural 

j - Tenencia de la tierra

k - Condiciones generales de la zona (Condiciones agrológicas

(laborabilidad y pedregocidad), condiciones agronómicas,

condiciones hidrológicas topografía)

l - Servicios públicos: municipales, provinciales, nacionales m - Vías de comunicación

n - Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes

o .- Detalles de la finca

p. - Justificación del valor unitario del terreno

           r . -  Avalúo del terreno 

El informe de Valuación

IV.- Avalúo de las construcciones, instalaciones y otros 

a.- Descripción general b.- Justificación del valorc.- Avalúo de la o las construcciones, instalaciones y otros.d.- Valor total.

 V.- Avalúo de cultivos. 

a.- Descripción de ellosb.- Justificación del valorc.- Avalúo del cultivo o cultivos existentesd.- Valor total

 VI.- Avalúo de maquinaria y equipo, vehículos, repuestos, suministros, mobiliario y equipo de oficina. 

a.- Descripción de ellosb.- Justificación del valor unitarioc.- Avalúo individualizadod.- Avalúo resumen.

El informe de Valuación Debe plasmarse en el informe un conocimiento completo de todas las particularidades de las construcciones e instalaciones a evaluar, indicando en cada una su edad y estado en que se encuentra.  Por ejemplo : si se trata de una edificación de concreto debe describirse así: 

a. Obra gruesa; Fachada, cimientos, estructura (vigas y columnas), mampostería, altura de paredes, entrepisos, techos, azoteas, número de habitaciones, observaciones

 b. Revestimientos y acabados interiores: Tipo de revestimientos, tipo de pisos madera, cerámico, mosaico, etc), tipo de cielorrasos (de yeso, con suspendido en madera , etc.), techos (armadura y cubierta), observaciones

 c. Carpintería: Puertas y ventanas, marcos (puertas y ventanas), placares

 

El informe de Valuación 

d. Instalaciones hidroneumáticas y sanitarias 

e. Instalaciones eléctricas 

f. Instalaciones especiales: Elevadores o ascensores, escaleras electromecánicas, escaleras de emergencia, equipo de aire acondicionado, sistemas hidroneumáticos

 g. Obras complementarias: Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son: Verjas, marquesinas, fuentes, terrazas y balcones, portones eléctricos, observaciones

El informe de Valuación

Si se trata de una edificación que no sea de concreto, debe describirse de la siguiente forma. 

DestinoClase de Material predominanteCimientosEstructura de paredesParedes lateralesParedes interioresAltura de paredesPisosTechos ( armadura y cubierta )Número de habitacionesEdadEstadoInstalaciones y obras complementariasObservaciones generales

El informe de Valuación

En este apartado deben darse las explicaciones o consideraciones que se analizan para la determinación del valor o los valores unitarios, tales como: fuentes de consulta, investigaciones de mercado; así como todos aquellos datos o aspectos que en alguna forma inciden en el valor. Se analizan los resultados obtenidos a partir de las diferentes metodologías para realizar la conciliación de valores. Se debe mencionar el método de valoración, así como el de depreciación aplicados. El valor final debe estar justificado a partir de la integración de los aspectos físicos y socio económicos analizados.socio económicos analizados 

Estructura del Informe de Tasación

RESUMEN EJECUTIVO DEL INFORMEPropietario; Objeto Topología; Ubicación y Superficie del Inmueble; Metodologías Empleadas

Valor del Inmueble;Fecha de Cálculo y del Informe

MOTIVO DEL INFORMEObjeto del Avalúo

IDENTIFICACION DE LA PROPIEDADDescripción y Ubicación; Propietario; Superficie; Linderos; Tradición Legal

INSPECCION Y CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLECaracterísticas del terreno: Características de las construcciones; InstalacionesRevestimientos y Acabados; Puertas y Ventanas; Artefactos sanitarios; Otros;

Calidad de construcción; Estado actual del inmueble

FACTORES DE LOCALIZACION DE LA ZONAAccesibilidad; Usos predominates; Zonificación; Servicios existentes en la zona;

Calidad ambiental; Dinámica Urbana; Consolidación del sector

Estructura del Informe de Tasación

FORMACION DEL VALORMetodologías Valuatorias empleadas

Conceptos BásicosCálculos y resultados

CONCLUSION DEL VALORValor en letras y en números, especificando la fecha de tasación

COMENTARIOS FINALESReferencias e Indicadores (en Pesos, Dolares, otros)

Firma del Perito

ANEXOSMemoria fotográfica; Planos de Ubicación, cróquis, áreas, distribución;Respaldos cálculos estadísticos computadorizados y otros; Gráficos

Copias de documentos de propiedad, títulos supletorios, condominio, opciones; arrendamientos